E safety - Prof. Carmine Dodaro - Unical - Lamezia Terme I.T.E. "V. DE FAZIO" 6 Maggio 2016
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TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME
RELAZIONE TECNICA
STIMA BENI MOBILI E IMMOBILI
Concordato Preventivo n° 3/2014
a carico di
MST DI PAONE TOMMASO & C. S.A.S.
Giudice Delegato: Dott.ssa Adele FORESTA Provvedimento Nomina C.T.U.: 20 aprile 2015
Udienza Giuramento: 22 aprile 2015
Deposito Relazione di consulenza tecnica: 22 maggio 2015
CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO:
ING. PAOLO ARCIERI
Via Marcello II, 3
88046 LAMEZIA TERME (CZ)
Cod. Fiscale: RCRPLA79T06M208Y
Partita I.V.A.: 02795070792
Iscrizione Albo degli Ingegneri della
Provincia di Catanzaro con il n° 2352
Ing. Paolo Arcieri
Via Marcello II, 3 - 88046 Lamezia Terme (CZ)
Tel e fax 0968/28436 - email: [email protected]
Relazione Tecnica
Concordato Preventivo n° 3/2014 MTS di Paone Tommaso & C. sas
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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
via Marcello II n° 3, in qualità di Consulente
Tecnico , nominato con provvedimento del G.D., Dott.ssa Adele FORESTA, del 20 aprile
2015 22 aprile 2015, alla luce delle indagini
effettuate e delle informazioni raccolte, redigo la presente consulenza tecnica allo scopo di
rispondere al quesito posto dal Sig. Giudice e qui di seguito riportato:
provveda a stimare i beni mobili e immobili oggetto del piano concordatario,
previo accertamento, quanto agli immobili, della continuità ventennale delle trascrizioni e
della regolarità urbanistica dei beni. D
Il G.D ad acquisire presso i competenti uffici tutta la
docum d usare il mezzo proprio di
locomozione, ha disposto che la stima fosse effettuata entro e non oltre 30 giorni dalla data di
conferimento incarico.
STIMA BENI IMMOBILI
Per individuare gli imm
del fascicolo processuale e successivamente sono state eseguite apposite indagini
del Territorio di Catanzaro.
Quindi, si è proceduto al confronto dei dati raccolti con le risultanze delle visure ipo-catastali (cfr
Allegato 2 e 3).
Ebbene, da quanto appreso a seguito delle indagini condotte e verificate in occasione del
sopralluogo, i beni MTS di Paone Tommaso & C. sas di un
compendio immobiliare costituente un unico fabbricato a tre piani fuori terra oltre seminterrato,
ubicato nel Comune di Maida.
Lo stesso è adibito, in parte (piano seminterrato e terra), a supermercato e locali accessori e, in parte
(piani superiori), a
circa 1000 mq ed è circondato da una corte comune, prospiciente via del Progresso, pavimentata e
delimitata con muretto in cemento armato senza recinzione, accessibile sia dal lato Sud che dal lato
Ovest.
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Street view di via del Progresso, Maida. Fonte Google Maps
In particolare, il fabbricato è un edificio a tre piani fuori terra, oltre seminterrato, realizzato con
Concessione Edilizia n. 47 del 13.12.1989 e Concessione Edilizia in variante n. 15 del 19.04.1994,
rilasciata dal Comune di Maida. La struttura è del tipo a telaio in cemento armato, la tamponatura è
in muratura di mattoni, i solai sono in latero cemento e la copertura è a falde inclinate. Le
condizioni generali di
Il corpo di fabbrica in esame confina a Nord con ditta Ciliberto, a Sud ed Ovest con strada
comunale, ad Est con ditta Malacari - Granado.
costituenti il fabbricato in esame e le diverse
caratteristiche di utilizzo, si preferisce, per maggiore intelligenza, formare di esse n. 5 lotti così
costituiti:
Lotto 1
Immobile a piano terra, con locali accessori a piano seminterrato, a destinazione commerciale,
appartenente ad un fabbricato di maggiore consistenza ubicato in via del Progresso n° 27 del
Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53,
particella 617, sub. 4 e 5.
Lotto 2
Appartamento allo stato rustico posto al piano primo di un fabbricato di maggiore consistenza
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ubicato in via del Progresso n° 27 del Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del predetto comune
censorio al foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 6.
Lotto 3
Appartamento posto al piano primo di un fabbricato di maggiore consistenza ubicato in via del
Progresso n° 27 del Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio
di mappa N. 53, particella 617, sub. 7.
Lotto 4
Appartamento posto al piano secondo di un fabbricato di maggiore consistenza ubicato in via del
Progresso n° 27 del Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio
di mappa N. 53, particella 617, sub. 8.
Lotto 5
Appartamento allo stato rustico posto al piano secondo di un fabbricato di maggiore consistenza
ubicato in via del Progresso del Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del predetto comune
censorio al foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 9.
engono riprodotti i seguenti stralci
satellitari della zona da dove si ev
Stralcio satellitare del Comune di Maida
Maida Fg 53 p.lla 617
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Stralcio satellitare del Comune di Maida
1) DESCRIZIONE, IDENTIFICAZIONE CATASTALE, CONSISTENZA
Lotto 1
Locale commerciale a piano terra e sottostante locale deposito/magazzino a piano seminterrato
facenti parte di un fabbricato di maggiore consistenza sito in Maida, via del Progresso n° 27, e
censiti al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 4 e
5, entrambi con .
immobile a piano terra possiede n. 7 serrande di accesso poste sul lato Sud, una serranda sul lato
Est, una serranda sul lato Ovest ed un portone sul lato Nord. Il locale, di circa 270 mq lordi e con
altezza netta di 2,80 metri, è essenzialmente controsoffittata ed
adibita a piccolo supermercato al quale la clientela accede da un ingresso con serranda ubicato sul
lato Sud. In resso ci si trova di fronte a n. 2 casse e ad una postazione per
,
poi, per esposizione prodotti. La zona Ovest è
contraddistinta dal reparto salumi e formaggi, l Nord-Ovest dal reparto surgelati, frutta e
verdura.
Il locale è discretamente rifinito sono presenti gli impianti elettrico, di illuminazione e di
sorveglianza/allarme, per i quali non sono riscontrabili usure o mancanza di manutenzione.
Dal piano terra è possibile accedere, tramite una scala interna, al piano seminterrato. Il bene di cui
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trattasi, con superficie di circa 560 mq lordi ed altezza di piano misurata in 3,50 metri, è adibito
sostanzialmente a deposito a servizio del supermercato a piano superiore. Sono inoltre presenti due
locali bagni, un vano adibito a cella frigorifera ed un vano ufficio. Al deposito/magazzino a piano
seminterrato si accede anche dal lato Ovest attraverso tre serrande metalliche prospicienti la corte
comune di pertinenza.
Gli immobili risultano così censiti:
Catasto Fabbricati, Comune di Maida
Foglio 53 particella 617 sub. 4 2.196,70;
Intestato: MST di Paone Tommaso & C. s.a.s. con sede in MAIDA - Prop. 1000/1000.
Catasto Fabbricati, Comune di Maida
Foglio 53 particella 617 sub. 5 Via dei Giardini, piano: T; categ. C/1; cons. 284 2.376,11;
Intestato: MST di Paone Tommaso & C. s.a.s. con sede in MAIDA - Prop. 1000/1000.
Lotto 2
Appartamento posto al piano primo di un fabbricato di maggiore consistenza sito in Maida, via del
Progresso n° 27, e censito al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53,
particella 617, sub. 6, con categ .
sinistra salendo le scale ed al momento del sopralluogo si presentava allo
stato totalmente rustico privo di tramezzatura e di qualunque rifinitura.
Catasto Fabbricati, Comune di Maida
Foglio 53 particella 617 sub. 6 Via dei Giardini, piano: 1; categ. in corso di costruzione;
Intestato: MST di Paone Tommaso & C. s.a.s. con sede in MAIDA - Prop. 1000/1000.
Lotto 3
Appartamento posto al piano primo di un fabbricato di maggiore consistenza sito in Maida, via del
Progresso n° 27, e censito al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53,
particella 617, sub. 7 .
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di cui trattasi, posto sulla destra salendo le scale, è costituito da ingresso, soggiorno,
cucina, due bagni, tre camere ed un terrazz .
netta di 2,90 metri circa.
Al momento del sopralluogo, i presenta rifinito in ogni suo componente: i
pavimenti sono costituiti da gres ceramico; le pareti sono rifinite con intonaco civile e pittura
lavabile; le aperture sono dotate di infissi in alluminio con persiane esterne; le porte interne sono in
legno tamburato; le pareti della cucina e dei bagni sono rivestite in piastrelle. Lo stato di
buono, ugualmente dicasi per
elettrico; in generale non sono riscontrabili usure o mancanza di manutenzione.
Catasto Fabbricati, Comune di Maida
Foglio 53 particella 617 sub. 7 Via del Progresso, piano: 1; categ. A/2; cons. 6,5 vani 402,84;
Intestato: MST di Paone Tommaso & C. s.a.s. con sede in MAIDA - Prop. 1000/1000.
Lotto 4
Appartamento posto al piano secondo di un fabbricato di maggiore consistenza sito in Maida, via
del Progresso n° 27, e censito al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53,
particella 617, sub. 8 .
di cui trattasi, posto sulla sinistra salendo le scale, è costituito da ingresso/soggiorno,
cucina, due bagni, tre camere ed un t
di 2,90 metri circa.
Al momento del sopralluogo,
pavimenti sono costituiti da gres ceramico; le pareti sono rifinite con intonaco civile e pittura
lavabile; le aperture sono dotate di infissi in alluminio con persiane esterne; le porte interne sono in
legno tamburato; le pareti della cucina e dei bagni sono rivestite in piastrelle. Lo stato di
conservazi buono, ugualmente dicasi per
elettrico; in generale non sono riscontrabili usure o mancanza di manutenzione.
Catasto Fabbricati, Comune di Maida
Foglio 53 particella 617 sub. 8 Via del Progresso, piano: 2; categ. A/2; cons. 7 vani 433,82;
Intestato: MST di Paone Tommaso & C. s.a.s. con sede in MAIDA - Prop. 1000/1000.
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Lotto 5
Mansarda posta al piano secondo di un fabbricato di maggiore consistenza sito in Maida, via del
Progresso n° 27, e censita al N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53,
particella 617, sub. 9 .
posto sulla destra salendo le scale, si
presentava allo stato totalmente rustico, privo di tramezzatura e di qualunque rifinitura.
Catasto Fabbricati, Comune di Maida
Foglio 53 particella 617 sub. 9 Via dei Giardini, piano: 2; categ. in corso di costruzione;
Intestato: MST di Paone Tommaso & C. s.a.s. con sede in MAIDA - Prop. 1000/1000.
CONSISTENZA
Al fine di quantificare la consistenza delle unità immobiliari che ci occupano, si considera la
allegato C al D.P.R. 138 del 23 marzo 1998.
è definita come somma della superficie
reale, della superficie occupata per intero dai muri interni, dai muri perimetrali esterni fino ad uno
spessore massimo di 50 cm., delle superfici delle pertinenze comuni e non comuni ponderate con i
relativi coefficienti che la stessa normativa stabilisce e della superficie degli elementi di
sura pari
alla proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
La superficie catastale determinata viene arrotondata al metro quadrato.
- CATEGORIE DEL GRUPPO T
La superficie catastale per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo T Unità
immobiliari a destinazione terziaria T/1 - Negozi e locali assimilabili. T/2 - Magazzini, locali da
deposito e laboratori artigianali. T/3 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi. T/4 - Pensioni. T/5 -
Autosilos, autorimesse e parcheggi a raso di tipo pubblico. T/6 - Stalle, scuderie e simili. T/7 -
Uffici, studi e laboratori professionali), la superficie catastale è data dalla somma:
a) della superficie dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria e dei locali
accessori a servizio diretto di quelli principali;
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b) della superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali computata nella
misura di:
50%, se comunicanti con i locali di cui alla precedente lettera a);
25% se non comunicanti;
c) della superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10%;
d)
della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 %, ovvero, per le unità immobiliari di
categoria T/1, nella misura del 20 %.
Per le unità immobiliari appartenenti alla categoria T/1 (Negozi e locali assimilabili.), la superficie
dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali di cui alla lettera a) del precedente comma
1, è computata nella misura del 50 %.
LOTTO 1
Calcolo della superficie commerciale dell'unità ubicata in via del Progresso, censito al N.C.E.U. del Comune di Maida al foglio 53 p.lla 617 sub 4 - 5. Sup. netta (mq) Sup. lorda (mq) Incidenza (%) Sup. Tot. (mq)
PSI Deposito_1 112,90 117,50 50 58,75
PSI Deposito_2 256,40 267,00 50 133,50
PSI Deposito_3 91,30 112,00 50 56,00
PSI Deposito_4 30,80 40,00 50 20,00
PSI Ufficio 8,40 9,50 50 4,75
PSI WC 7,80 11,00 50 5,50
PSI Cella frigo 9,20 11,00 50 5,50
PT Locale commerciale 236,00 260,00 100 260,00
PT Portico perimetrale 105,00 105,00 10 10,50
Superficie Commerciale Totale piano terra + seminterrato (mq) 554,00
CATEGORIE DEL GRUPPO R - Unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato.
Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui. R/2 Abitazioni in villino e in villa. R/3
Abitazioni tipiche dei luoghi. R/4 Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per
rimesse di veicoli) è il risultato della somma di quattro superfici:
a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali
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bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e
simili, computata nella misura di:
50%, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
25% qualora non comunicanti;
c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità
immobiliare, computata nella misura di:
30%, fino a metri quadrati 25;
10% per la quota eccedente;
qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
e di:
15%, fino a metri quadrati 25;
5% per la quota eccedente;
qualora non comunicanti.
d)
della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 %, fino alla superficie definita nella
lettera a), e del 2% per superfici eccedenti detto limite.
LOTTO 2
Calcolo della superficie commerciale dell'unità ubicata in via del Progresso, censito al N.C.E.U. del Comune di Maida al foglio 53 p.lla 617 sub 6. Sup. lorda (mq) Incidenza (%) Sup. Tot. (mq)
PP locale lasciato a rustico 127,00 100 127,00 PP balconi 25,00 30 7,50 PP balconi 56,00 10 5,60
Superficie commerciale Totale piano primo (mq) 140,00
LOTTO 3
Calcolo della superficie commerciale dell'unità ubicata in via del Progresso, censito al N.C.E.U. del Comune di Maida al foglio 53 p.lla 617 sub 7. Sup. lorda (mq) Incidenza (%) Sup. Tot. (mq)
PP appartamento 144,00 100 144,00 PP balconi 25,00 30 7,50 PP balconi 40,00 10 4,00
Superficie commerciale Totale piano primo (mq) 155,00
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LOTTO 4
Calcolo della superficie commerciale dell'unità ubicata in via del Progresso, censito al N.C.E.U. del Comune di Maida al foglio 53 p.lla 617 sub 8. Sup. lorda (mq) Incidenza (%) Sup. Tot. (mq)
PS appartamento 127,00 100 127,00 PP balconi 25,00 30 7,50 PP balconi 56,00 10 5,60
Superficie commerciale Totale piano secondo (mq) 140,00
LOTTO 5
Calcolo della superficie commerciale dell'unità ubicata in via del Progresso, censito al N.C.E.U. del Comune di Maida al foglio 53 p.lla 617 sub 9. Sup. lorda (mq) Incidenza (%) Sup. Tot. (mq)
PS mansarda lasciato a rustico 138,00 100 138,00 PS balconi 25,00 30 7,50 PS balconi 12,60 10 1,26
Superficie commerciale Totale piano secondo (mq) 147,00
2) PROVENIENZA DEGLI IMMOBILI E CONTINUITÀ VENTENNALE
Lotto 1 - 2 - 3 - 4 - 5
Gli immobili ubicati nel Comune di Maida, censiti nel N.C.E.U. del predetto comune censorio al
foglio 53, p.lla 617 sub. 4, 5, 6, 7, 8 e 9, costituenti i lotti 1-2-3-4-5, sono di proprietà, piena ed
esclusiva MST di Paone Tommaso & C sas .
Ed infatti, con atto di compravendita del 28.08.1987 a rogito del notaio Rosaria Carmela Agapito,
Rep. 24080, trascritto presso la Conservatoria dei RR. II. di Catanzaro in data 12.09.1987, R.P. n.
13430 e R.G. n. 16291, ale la società MST di Lucia Carmela & C. sas con sede in Maida e partita
iva 01518650799 (denominazione variata con Scrittura Privata del 29/12/1998 Rep. n. 1000 in MST
di Paone Tommaso & C. sas) ha acquistato dal sig. CILIBERTO Francesco nato a MAIDA il
19/07/1922, il terreno (p.lle 523 e 524 del foglio 53, successivamente soppresse in favore della p.lla
617) sul quale è stato poi edificato il fabbricato che ci occupa (cfr Allegato 6).
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3) CANCELLABILI
VISURE IPOTECARIE PER SOGGETTO (per Partita Iva e per Denominazione)
Dal punto di vista ipotecario, si rileva che, a nome del MST di Paone Tommaso & C.
sas avente P.Iva 01518650799 ed a nome della società
sempre con P.Iva 01518650799, risultano le seguenti formalità (cfr. Allegato 3):
ISCRIZIONE - R.P. n° 6072 R.G. n° 24130 del 03.11.2004
IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di finaziamento
Pubblico Ufficiale ANANIA GENNARO - Rep 63525 del 22.10.2004
a favore di CREDITO COOPERATIVO CENTRO CALABRIA S.C. A R.L. contro MST DI PAONE TOMMASO & C. SAS
unità immobiliare censita al NCEU del Comune di Maida al foglio 53, p.lla 617
sub 4 e 5.
ISCRIZIONE - R.P. n° 1494 R.G. n° 10845 del 21.06.2006
IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di mutuo
Pubblico Ufficiale PERRELLA GIANLUCA - Rep. 81117/11613 del 15/06/2006
a favore di CREDITO EMILIANO S.P.A contro MST DI PAONE TOMMASO & C. SAS (soggetto terzo datore d'ipoteca)
unità immobiliare censita al NCEU del Comune di Maida al foglio 53, p.lla 617
sub 8.
ISCRIZIONE - R.P. n° 272 R.G. n° 2070 del 07.02.2007
IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di finanziamento
Pubblico Ufficiale ANANIA GENNARO - Rep 66825/18822 del 22/01/2007
a favore di CREDITO COOPERATIVO CENTRO CALABRIA S.C. A R.L. contro MST DI PAONE TOMMASO & C. SAS
unità immobiliare censita al NCEU del Comune di Maida al foglio 53, p.lla 617
sub 4 e 5.
ISCRIZIONE - R.P. n° 225 R.G. n° 3362 del 02.03.2012
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Rep. 41870 del 14/12/2010
a favore di FACTORIT S.P.A. contro MST DI PAONE TOMMASO & C. SAS
unità immobiliare censita al NCEU del Comune di Maida al foglio 53, p.lla 617
sub 4, 5, 6, 7, 8 e 9.
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VISURE IPOTECARIE PER IMMOBILE (dal 1989)
Lotto 1
Sulle unità immobiliari censite al NCEU del Comune di Maida, al foglio 53, p.lla 617 sub. 4 e 5,
risultano le seguenti formalità (cfr. Allegato 3):
ISCRIZIONE - R.P. n° 6072 R.G. n° 24130 del 03.11.2004
IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di finaziamento
Pubblico Ufficiale ANANIA GENNARO - Rep 63525 del 22.10.2004
a favore di CREDITO COOPERATIVO CENTRO CALABRIA S.C. A R.L. contro MST DI PAONE TOMMASO & C. SAS
ISCRIZIONE - R.P. n° 272 R.G. n° 2070 del 07.02.2007
IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di finanziamento
Pubblico Ufficiale ANANIA GENNARO - Rep 66825/18822 del 22/01/2007
a favore di CREDITO COOPERATIVO CENTRO CALABRIA S.C. A R.L. contro MST DI PAONE TOMMASO & C. SAS
ISCRIZIONE - R.P. n° 225 R.G. n° 3362 del 02.03.2012
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Rep. 41870 del 14/12/2010
a favore di FACTORIT S.P.A. contro MST DI PAONE TOMMASO & C. SAS
Lotto 2 - 3 - 5
Sulle unità immobiliari censite al NCEU del Comune di Maida, al foglio 53, p.lla 617 sub. 6, 7 e 9,
risulta la seguente formalità (cfr. Allegato 3):
ISCRIZIONE - R.P. n° 225 R.G. n° 3362 del 02.03.2012
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Rep. 41870 del 14/12/2010
a favore di FACTORIT S.P.A. contro MST DI PAONE TOMMASO & C. SAS
Lotto 4
unità immobiliare censita al NCEU del Comune di Maida, al foglio 53, p.lla 617 sub. 8,
risultano le seguenti formalità (cfr. Allegato 3):
Ing. Paolo Arcieri
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ISCRIZIONE - R.P. n° 1494 R.G. n° 10845 del 21.06.2006
IPOTECA VOLONTARIA derivante da concessione a garanzia di mutuo
Pubblico Ufficiale PERRELLA GIANLUCA - Rep. 81117/11613 del 15/06/2006
a favore di CREDITO EMILIANO S.P.A contro MST DI PAONE TOMMASO & C. SAS (soggetto terzo datore d'ipoteca)
ISCRIZIONE - R.P. n° 225 R.G. n° 3362 del 02.03.2012
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Rep. 41870 del 14/12/2010
a favore di FACTORIT S.P.A. contro MST DI PAONE TOMMASO & C. SAS
Sulle unità immobiliari censite al NCT del Comune di Maida, al foglio 53, p.lle 617, 523 e 524 non
risultano formalità pregiudizievoli (cfr. Allegato 3):
4)
LOTTO 1 - 2 - 3 - 4 - 5
In base al P.R.G. del Comune di Maida gli immobili oggetto di stima ricadono in
piani di lottizzazione già convenzionati , ove gli
interventi urbanistici dovranno rispettare le seguenti prescrizioni:
a) indice di fabbricabilità territoriale 1,50;
b) rapporto max di copertra 35% della superficie fondiaria;
c) altezza massima degli edifici ml 11,00;
d) indice di visuale libera ½;
e)
abitante insediato;
f) le superfici destinate a verde attrezzato devono avere un'area minima pari a 9,00 mq per ogni
abitante insediato;
g) le superfici destinate alle opere di urbanizzazione secondaria devono avere un'area non
inferiore ai 6,50 mq per abitante;
h) i parcheggi di pertinenza delle costruzioni devono avere un'area non inferiore a mq 5,00 per
ogni 100mc di costruzione;
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i) la superficie destinata a verde privato o condominiale deve avere un'area non inferiore a
10,00 mq per ogni 100mc di costruzione.
Per quanto riguarda la regolarità edilizia, dalle indagini effettuate, si è appurato che, per il
compendio oggetto di stima, è stata rilasciata la Concessione n. 47/89 in data 13 dicembre 1989 alla
ditta MST di Lucia Carmela & C. sas per la costruzione di un fabbricato costituito dal piano
seminterrato, piano terra, primo piano e secondo piano, strutturato in c.a. seguita dalla
Concessione n. 15/94 del 19 aprile 1994, in variante alla precedente, per l aumento della
superficie utile del seminterrato e modifiche interne (cfr Allegato 5).
Il sopralluogo ha permesso di accertare che lo stato dei luoghi differisce leggermente rispetto agli
elaborati progettuali presentati nella richiesta di Concessione.
Si annota, infatti, un ampliamento (circa 17 mq) dell rifinito posto a piano primo (Fg
53, p.lla 617 sub. 7) e costituente il lotto 3, realizzato occupando parte del balcone prospiciente la
via principale.
Tale abuso rientra tra Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire
(Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 12; d.lgs. 18 agosto 2000, n. 267, art. 107 e 109) ai sensi
4 del D.P.R. n. 380/2001, in base al quale gli interventi e le opere realizzati in parziale
difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili
dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile
desimi
è sanabile e sarà, dunque, necessario ripristinare lo stato dei luoghi come da progetto. I
complessivamente e solo indicativamente intorno ai 8.0 . Il tutto da porre in detrazione dalla
stima finale del bene.
Alla luce di ciò la superficie da computare per il lotto 3 è pari a 140,00 mq come risulta dalla
tabella sotto indicata:
LOTTO 3
Calcolo della superficie commerciale dell'unità ubicata in via del Progresso, censito al N.C.E.U. del Comune di Maida al foglio 53 p.lla 617 sub 7. Sup. lorda (mq) Incidenza (%) Sup. Tot. (mq)
PP appartamento 144,00 100 144,00 PP appartamento sup. abusiva -17,00 100 -17,00
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PP balconi 25,00 30 7,50 PP balconi 40,00 10 4,00 PP balconi 16,00 10 1,60
Superficie commerciale Totale piano primo (mq) 140,00
5) VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI IN OGGETTO
Da quanto finora esposto, gli immobili da valutare consistono in:
LOTTO 1 - Locale a piano terra e locali accessori a piano seminterrato, a destinazione
commerciale, appartenenti ad un fabbricato di maggiore consistenza ubicato in via del
Progresso n° 27 del Comune di Maida, riportati al N.C.E.U. del predetto comune censorio al
foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 4 - 5,
LOTTO 2 - Appartamento allo stato rustico posto al piano primo di un fabbricato di
maggiore consistenza ubicato in via del Progresso n° 27 del Comune di Maida, riportato al
N.C.E.U. del predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 6,
categoria F in corso di costruzione
LOTTO 3 - Appartamento posto al piano primo di un fabbricato di maggiore consistenza
ubicato in via del Progresso n° 27 del Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del predetto
comune censorio al foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 7
.
LOTTO 4 - Appartamento posto al piano secondo di un fabbricato di maggiore consistenza
ubicato in via del Progresso n° 27 del Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del predetto
comune censorio al foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 8
.
LOTTO 5 - Mansarda allo stato rustico posta al piano secondo di un fabbricato di maggiore
consistenza ubicato in via del Progresso del Comune di Maida, riportato al N.C.E.U. del
predetto comune censorio al foglio di mappa N. 53, particella 617, sub. 9, categoria F/3
in corso di costruzione
Allo scopo di eseguire una stima occorre, adesso, caratterizzare i beni di cui trattasi, caso per caso,
con gli elementi soggettivi e discriminanti di ognuno, e si cercherà quindi di confrontarli con altri
simili compravenduti nella zona dove essi ricadono. Come noto, infatti, la stima di un immobile ha
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come risultato finale quella di determinare il più probabile valore di mercato del bene oggetto
Per ottenere tale valore si deve indagare a fondo il mercato dove il bene stesso è ubicato ed andare
alla ricerca di beni simili a quello oggetto di stima, compravenduti negli ultimi anni.
Il procedimento utilizzato nella valutazione degli immobili è quello sintetico-comparativo
consistente nella determinazione del valore sulla base dei prezzi riscontrati in transazione di beni
con le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona o in zone limitrofe e venduti in condizioni
ordinarie di mercato. Tale metodo si basa sulla considerazione che, se sul mercato un certo bene
è sostenibile che anche il bene in considerazione, una volta immesso sul mercato, possa essere
alienato allo stesso prezzo.
Il parametro su cui si basa la stima è il valore medio a metro quadrato. Note le quotazioni a metro
quadrato dei beni, fornite da agenzie immobiliari, riviste specialistiche, borsini immobiliari, agenzia
Vi = ( V / s) x si
dove Vi è i è la somma dei valori trovati per
immobili simili, è la sommatoria dei valori delle rispettive superfici, si è la superficie
.
Andamento del mercato immobiliare
a) Fonte Osservatorio dei valori immobiliari Agenzia del Territorio- OMI (1° semestre 2014).
Le quotazioni di mercato relative agli immobili ubicati nelle e ono i beni in
Territorio OMI, hanno rilevato i seguenti valori (cfr Allegato 7):
MAIDA
DESTINAZIONE: Commerciale Stato conservativo Normale
Val. Locazione mese)
Fascia/zona: centrale/centro urbano
Tipologia: Magazzini 290,00 340,00 1,3 1,6 Tipologia: Negozi 700,00 850,00 3,8 4,6
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Per un valore medio a metro quadrato di circa 315
locali commerciali.
MAIDA
DESTINAZIONE: Residenziale Stato conservativo Normale
Val. Locazione mese)
Fascia/zona: centrale/centro urbano
Tipologia: Abitazioni civili 550,00 650,00 1,8 2,2 Per un valore medio a metro quadrato di circa 60
b) Fonte agenzie immobiliari
Per quanto riguarda i lotti in esame, la zona in cui gli stessi sono ubicati non è caratterizzata da un
mercato di compravendita vivace e le agenzie immobiliari non sono state in grado di fornire dei
valori congrui, per cui, non essendoci possibilità di riscontro diretto con altri immobili simili, per la
valutazione si le Entrate Ufficio del
Territorio.
Valutazione degli immobili in oggetto
Lotto 1
Analizzando i dati a disposizione, il valore del locale commerciale e degli annessi locali accessori,
ubicati in via del Progresso n° 27 del comune di Maida, costituenti il lotto1, può essere pari a
650,00 .
Ciò detto, data la superficie omogeneizzata di 554,00 mq, unità immobiliare in esame
è, dunque, pari a
V = 554,00 mq x 650 360.100,00
Tale importo va, poi, decurtato di un 10% per tener conto di
per eventuali vizi occulti.
pertanto, pari a:
V = 360.100,00 x 0,90 = 324.090,00 324.00
Lotto 2
lotto 2, lasciato allo stato rustico e
con solo la tamponatura perimetrale ed i solai, il valore più congruo è ricavato applicando un
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abbattimento del 65% a obile ultimato,
Ingegneri di Catanzaro.
In particolare, partendo dalla media dei valori di mercato delle quotazioni OM
delle Entrate Ufficio del Territorio - che, per gli immobi
di Maida, indica valori oscillanti tra 550 650 - e calcolando il solo valore delle
strutture (incidenza considerata pari al 35%) si ottiene il valore di mercato che può essere stimato
pari a 210,00 . Quindi, data la superficie commerciale di 140,00 mq, il valore dell immobile in
esame è pari a
V = 210 140,00 mq = 29.400 .
Tale importo va, poi, decurtato di un
per eventuali vizi occulti.
pertanto, pari a:
V = 29.400,00 90 = 26.460,00 6.000 .
Lotto 3
lotto 3, il valore più congruo può
essere considerato pari a 550,00
Ciò detto, data la superficie commerciale di 140,00 mq, il valore dell unità immobiliare in esame è,
dunque, pari a
550 140,00 mq = 77.000
Dal valore stimato, oltre a considerare un abbattimento forfettario pari al 10% dovuto ad eventuali
vizi occulti, vanno poi decurtate le spese di demolizione e ripristino per un ammontare complessivo
8.000,00.
, pertanto, pari a:
V = 77.000,00 90 = 69.300,00 - 8 61.0 .
Lotto 4
nte il lotto 4, il valore più congruo può
essere considerato pari a 550,00
Ciò detto, data la superficie commerciale di 140,00 mq, il valore dell unità immobiliare in esame è,
dunque, pari a
550 140,00 mq = 77.000
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Tale importo va, poi, decurtato di un
per eventuali vizi occulti.
pertanto, pari a:
V = 77.000,00 90 = 69.300,00 69 .
Lotto 5
Per quanto riguarda la mansarda a piano secondo costituente il lotto 5, lasciata allo stato rustico e
con solo la tamponatura perimetrale ed i solai, il valore più congruo è ricavato applicando un
percentuale coincid
Ingegneri di Catanzaro.
delle Entrate Ufficio del Territorio - che, per gli immobi
di Maida, indica valori oscillanti tra 550 650 - e calcolando il solo valore delle
strutture (incidenza considerata pari al 35%) si ottiene il valore di mercato che può essere stimato
pari a 210,00 . Quindi, data la superficie commerciale di 147,00 mq, il valore dell immobile
considerato è pari a
V = 210 147,00 mq = 30.870 .
Tale importo va, poi, decurtato di un 10% per tener conto
per eventuali vizi occulti.
pertanto, pari a:
V = 30.870 x 0,90 = 27.783,00 .
VALORE DI MERCATO DELLE UNITÀ IMMOBILIARI STIMATE
Comune Fog. P.lle Destinazione U.M. Sup. comm.
Maida 53 617 sub. 4-5 loc. commerciale mq 554,00 324.000,00
Maida 53 617 sub. 6 appartamento rustico mq 140,00 26.000,00
Maida 53 617 sub. 7 appartamento mq 140,00 61.000,00
Maida 53 617 sub. 8 appartamento mq 140,00 69.000,00
Maida 53 617 sub. 9 appartamento rustico mq 147,00 28.000,00
508.000,00
LOTTO 4
TOTALE LOTTI
LOTTO 1
LOTTO 2
LOTTO 3
LOTTO 5
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6) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
Lotto 1 - prospetto Sud fabbricato
Lotto 1 - prospetto Ovest fabbricato
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Lotto 1 - prospetto Nord fabbricato
Lotto 1 - prospetto Est fabbricato
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Lotto 1 - interno locale commerciale piano terra
Lotto 1 - interno locale commerciale piano terra
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Lotto 1 - interno locale commerciale piano terra
Lotto 1 - interno locale commerciale piano terra
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Lotto 1 - interno locale commerciale piano terra
Lotto 1 - interno locale commerciale piano terra
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Lotto 1 - interno locale commerciale piano seminterrato
Lotto 1 - interno locale commerciale piano seminterrato
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Lotto 1 - interno locale commerciale piano seminterrato
Lotto 1 - interno locale commerciale piano seminterrato
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Lotto 1 - interno locale commerciale piano seminterrato
Lotto 1 - interno locale commerciale piano seminterrato
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Lotto 1 - interno locale commerciale piano seminterrato
Lotto 1 - interno locale commerciale piano seminterrato
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Lotto 1 - interno locale commerciale piano seminterrato
Lotto 2 appartamento allo stato rustico - piano primo
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Lotto 2 appartamento allo stato rustico - piano primo
Lotto 2 appartamento allo stato rustico - piano primo
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Lotto 3 appartamento - piano primo
Lotto 3 appartamento - piano primo
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Lotto 3 appartamento - piano primo
Lotto 4 appartamento - piano secondo
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Lotto 4 appartamento - piano secondo
Lotto 4 appartamento - piano secondo
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Lotto 5 appartamento allo stato rustico - piano secondo
Lotto 5 appartamento allo stato rustico - piano secondo
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Lotto 5 appartamento allo stato rustico - piano secondo
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STIMA BENI MOBILI
CRITERI DI STIMA
Prima di procedere con la valutazione e stima dei beni mobili acquisiti al concordato, si illustrano
brevemente i criteri adottati per individuare il più probabile valore di mercato.
beni, si precisa che la valutazione è stata
effettuata controllando solo visivamente la stato di conservazione dei beni, non essendo possibile
verificarne il corretto funzionamento.
Gli importi indicati nella presente relazione si riferiscono, quindi, al più probabile valore di mercato
di ciascun bene nello stato in cui ognuno di essi si trova e nel luogo ove gli stessi risultano
conservati (Cfr. Allegato 8)
eventuale sistemazione, adeguamento alle norme che impongono specifiche prestazioni e/o
dispositivi di sicurezza, il trasporto e/o
Criteri di stima per valutazione arredi e attrezzatura supermercato
dei valori ottenuti applicando i seguenti criteri di stima:
1. costo storico del bene modificato in base ad un coefficiente di deprezzamento che tiene conto
2. eventuale prezzo di mercato del bene ricavabile da listini specifici.
Criteri di stima per valutazione autoveicoli
Per quanto concerne gli autoveicoli si è tenuto conto di quanto segue:
caratteristiche tecniche;
prezzi correnti di mercato;
vetustà;
stato di conservazione;
stime tratte da riviste specializzate.
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CARATTERISTICHE E DESCRIZIONE SOMMARIA ARREDI E MACCHINARI
SUPERMERCATO
Bene quantità Scaffalatura murale e centrale a gondola, composta da 4 e 5 ripiani di varie misure sia in
profondità che in larghezza. 80 ml circa
Banco cassa con doppia vasca in acciaio inox, nastro trasportatore, registratore di cassa 2
Banco salumi con ripiani e mensole retro banco - marca Oscartielle 2
Carrelli 20 circa
Cestini panificio 1
Congelatore tipo pozzetto con ante scorrevoli. 3
Affettatrice mod. MONDIAL, LAMA diam. 350 - HP 025 MT 68113100 1
Bilancia 2
Grattugia MARWEL tipo MG 1
Banco refrigerato ortofrutta - marca Oscartielle 1
Banco refrigerato carne/latticini - marca Oscartielle 1
Arredi, ripiani e suppellettili varie -
Scaffalatura murale e a gondola Scaffalatura murale e a gondola
Scaffalatura murale Scaffalatura murale
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Banco salumi con retrobanco n. 2 casse
Banco refrigerato carne/latticini Banco refrigerato ortofrutta
Congelatori a pozzetto bilancia
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Affettatrice Mondial grattugia Marwel
Registratore di cassa scaffalatura varia
varie scaffalatura varia
5.000,00 (EURO cinquemila/00)
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CARATTERISTICHE E DESCRIZIONE SOMMARIA AUTOMEZZI
AUTOMEZZO MACCHINA Furgone
MODELLO / TIPO PEUGEOT BOXER
ANNO 2010
N. TARGA EC 199 ER
COSTRUTTORE PEUGEOT
IDENTIFICATIVO
DESCRIZIONE E
STATO GENERALE
Veicolo commerciale Peugeot,
anno immatricolazione 2010,
buone condizioni. Diesel, Euro 4,
potenza 74 kW, portata 1080 kg;
cilindrata 2198 cc, peso 3000 kg.
VALORE DI STIMA 7.000,00
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CONCLUSIONI
Il sottoscritto Ing. Paolo Arcieri è pervenuto alla conclusione che ai beni immobili e mobili, nelle
condizioni descritte, possa attribuirsi il seguente complessivo valore:
DESCRIZIONE DEL BENE
Immobili 508.000,00
Arredi e attrezzature supermercato 5.000,00
Automezzi 7.000,00
e quindi il valore complessivamente attribuibile ai beni visionati ed appartenenti alla ditta MST di
Paone Tommaso e C. sas, sia di 520.000 cinquecentoventimila euro).
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Allegati
All. n. 01 Verbale di sopralluogo;
All. n. 02 Visure catastali;
All. n. 03 Visure ipotecarie;
All. n. 04 Planimetrie catastali;
All. n. 05 - Rilievi CTU;
All. n. 06 Documentazione comunale;
All. n. 07 - Nota compravendita;
All. n. 08 Mercato immobiliare;
All. n. 09 Mercato mobiliare.
Ing. Paolo Arcieri
Via Marcello II, 3 - 88046 Lamezia Terme (CZ)
Tel e fax 0968/28436 - email: [email protected]
Relazione Tecnica
Concordato Preventivo n° 3/2014 MTS di Paone Tommaso & C. sas
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Nel ringraziare la S.V.Ill.ma per la fiducia accordata, lo scrivente rassegna la presente relazione
merito.
Lamezia Terme, 22.05.2015
IL C.T.U
Ing. Paolo Arcieri