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Tribunale Civile di Genova

Ufficio Esecuzioni Immobiliari

R.G.E. n.568/2018

Arch. Giovanna Bringiotti – Via A. Cecchi, n.4/C - 16129 Genova

Tel. 010.55.36.147 – Email [email protected] – PEC [email protected]

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TRIBUNALE DI GENOVA

UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

G.E.: DOTT.SSA ADA LUCCA

PROCEDURA DI ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE

RUOLO ESECUZIONI N. 568/2018

CREDITORE PROCEDENTE

BANCA PASSADORE E C. S.P.A.

DEBITORI ESECUTATI

RADICCHI MASSIMO

PAGANELLI AURELIA

C.T.U.: ARCH. GIOVANNA BRINGIOTTI

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INDICE

Premessa pag. 3

1. Conclusioni definitive pag. 3

1.1 Quote di proprietà del bene pignorato pag. 3

1.2 Regime patrimoniale degli esecutati al momento

dell’acquisto del bene pignorato pag. 3

1.3 Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli pag. 3

1.4 Stato di possesso del bene pag. 5

1.5 Valore del compendio pignorato e abbattimenti di

valore applicati pag. 5

2. Identificazione dei bene immobile pag. 6

2.1 Dati tecnici pag. 6

2.2 Calcolo superficie commerciale pag. 6

2.3 Identificazione catastale del bene pag. 7

2.4 Confini pag. 7

3. Sommaria descrizione del bene pag. 7

4. Stato di possesso pag. 11

5. Proprietà del bene pag. 11

6. Vincoli e oneri giuridici pag. 12

7. Regolarita' edilizia pag. 14

8. Regolarita' catastale pag. 14

9. Indagine urbanistica pag. 15

10. Oneri condominiali pag. 15

11. Valore di mercato dell’immobile pag. 15

10.1 Criteri di stima pag. 15

10.2 Fonti d’informazione pag. 16

10.3 Stima dell’ immobile oggetto di esecuzione pag. 16

12. Adeguamenti e correzioni della stima pag. 16

13. Attestazione di prestazione energetica pag. 17

14. Operazioni peritali – Accessi presso enti e uffici pag. 17

15. Elenco allegati pag. 18

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PREMESSA

La sottoscritta Arch. Giovanna Bringiotti, C.F. BRNGNN64E55D969R, con studio

professionale in Genova Via Antonio Cecchi, n.4/4C, Tel. 010.55.36.147, email

[email protected], libera professionista iscritta all’Albo degli Architetti,

Paesaggisti Pianificatori Conservatori della Provincia di Genova al n.1907 e a quello

dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Genova, è stata nominata Perito estimatore

dal Tribunale di Genova, Ufficio Esecuzioni Immobiliari dall’Ill.mo Giudice

dell’Esecuzione Dott.ssa Ada Lucca, per effettuare la stima dei beni esecutati, sito

nel Comune di Genova, via Pietro Toselli, n.14/18.

LOTTO UNICO: piena proprietà consistente in appartamento a destinazione abitativa

ubicato nel Comune di Genova in via Pietro Toselli n.14/18.

1. CONCLUSIONI DEFINITIVE

1.1 QUOTE DI PROPRIETÀ DEL BENE PIGNORATO

Il bene, dal 26/04/2005, risulta di proprietà del Sig:

Massimo Costa, per la quota di 1/1.

1.2 REGIME PATRIMONIALE DEGLI ESECUTATI AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEI

BENI PIGNORATI

Radicchi Massimo al momento dell’acquisto dell’immobile pignorato risultava

coniugato con Paganelli Aurelia in regime di comunione dei beni;

Paganelli Aurelia al momento dell’acquisto dell’immobile pignorato risultava

coniugata con Radicchi Massimo in regime di comunione dei beni.

1.3 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

ISCRIZIONE CONTRO del 27/04/2005 - Registro Particolare 4367 Registro Generale

19795, Pubblico ufficiale Notaio ARMANDO SALATI Repertorio 12650/3756 del

26/04/2005. IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI

MUTUO

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- A favore: Banca Nazionale del Lavoro s.p.a.

- Contro: Costa Massimo nato a Genova il 16/02/1973, per il diritto di proprietà per

la quota di 1/1.


28963, Pubblico ufficiale Notaio PORCILE ANDREA Repertorio 46327/18919 del


MUTUO

- A favore: Banca Antoniana – Popolare Veneta s.p.a.

- Contro: Radicchi Massimo nato a Cantiano (Ps) il 01/07/1952, per il diritto di

proprietà per la quota di ½ e Paganelli Aurelia nata a Genova il 17/05/1952, per

il diritto di proprietà per la quota di ½.

Documenti successivi correlati: Annotazione n. 4811 del 17/06/2005 (CANCELLAZIONE

TOTALE).

TRASCRIZIONE CONTRO del 27/04/2005 - Registro Particolare 11961 Registro Generale

19794, Pubblico ufficiale Notaio SALATI ARMANDO Repertorio 12649/3755 del

26/04/2005. ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA

- A favore: Costa Massimo nato a Genova il 16/02/1973 per il diritto di proprietà

per la quota di 1/1;




Documenti successivi correlati: Annotazione n. 2722 del 14/08/2018 (INEFFICACIA

PARZIALE).

TRASCRIZIONE CONTRO del 11/09/2006 - Registro Particolare 26382 Registro Generale

44234, Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 45127/2006 del 28/07/2006. DOMANDA

GIUDIZIALE – DICHIARAZIONE DI INVALIDITA’ TRASCRIZIONI

- A favore: Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a.

- Contro: Costa Massimo nato a Genova il 16/02/1973, Radicchi Massimo nato a

Cantiano (Ps) il 01/07/1952, Paganelli Aurelia nata a Genova il 17/05/1952;


45711, Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI GENOVA Repertorio 2311 del

15/12/2005..IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO.

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- A favore: Banca Passadore & C. s.p.a.

- Contro: Radicchi Massimo nato a Cantiano (Ps) il 01/07/1952, Paganelli Aurelia

nata a Genova il 17/05/1952;


2232, Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 294 del 07/02/2006 - IPOTECA GIUDIZIALE

derivante da DECRETO INGIUNTIVO.

- A favore: A favore: Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a.



TRASCRIZIONE CONTRO del 27/07/2018 - Registro Particolare 20022 Registro

Generale 26510, Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 6945 del

06/07/2018 – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO

IMMOBILI.

- A favore: A favore: Banca Passadore s.p.a.



1.4 STATO DI POSSESSO DEI BENI

Al momento del sopralluogo, eseguito con SO.VE.MO in data 29/10/2018,

l’appartamento risultava occupato dal Sig. Carrasco Vergaray Nancy Noelia, il quale

dichiarava di occupare l’appartamento in forza di un contratto di locazione ad uso

abitativo (che esibiva) stipulato con il Sig. Massimo Costa, della durata di anni quattro

rinnovabili, con decorrenza 01/01/2014 e fino al 31/12/2018.

1.5 VALORE DEL COMPENDIO PIGNORATO E ABBATTIMENTI DI VALORE APPLICATI

Valore appartamento (al netto degli abbattimenti) = € 72.000,00

Abbattimenti applicati:

o Abbattimento per adeguamento impianto elettrico € 1.000,00.

o Riduzione forfettaria per assenza di garanzia per vizi e incentivo all’acquisto

all’asta 10%: € 10.500,00;

o Oneri per regolarizzazione catastale: € 400,00;

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o Riduzione forfettaria per presenza di titolo opponibile (contratto di locazione

abitativo) 20%: € 21.000,00.

2 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI

Appartamento di civile abitazione ubicato nel Comune di GENOVA posto al piano 5°

(da strada) del civico n.14 di via Pietro Toselli, identificato con l'interno n.18.

L’appartamento è composto da: ingresso, soggiorno, n. 2 camere, cucina, bagno,

ripostiglio, balcone.

2.1 Dati Tecnici

L’Appartamento ha superficie utile netta calpestabile mq 76,83 così suddivisa:

ingresso e disimpegni mq 15,79

soggiorno mq 16,61

n. 2 camere mq 26,60

cucina mq 11,82

bagno mq 4,56

ripostiglio mq 1,54

balcone mq 1,00

2.2 Calcolo Superficie Commerciale

DESCRIZIONE MQ COEFFICIENTI DI PONDERAZIONE

SUPERFICI PONDERATE MQ

SUPERFICIE UTILE NETTA CALPESTABILE 76,83 100% 76,83

MURI INTERNI PORTANTI 0,20 50% 0,10

MURI INTERNI NON PORTANTI 2,80 100% 2,80

MURI PERIMETRALI 5,70 100% 5,70

MURI PERIMETRALI IN COMUNIONE 4,20 50% 2,10

BALCONE 1,00 60% 0,60

TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE 88,13

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2.3 Identificazione Catastale Dei Beni

L’appartamento risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di GENOVA in capo a:

Costa Massimo, nato a Genova il 16/02/1973, C.F. CSTMSM73B16D969E per la

quota di proprietà di 1/1.

Con i seguenti dati:

Sezione GED, Foglio 43, Particella 359, Subalterno 62, Categoria A/3, Classe 4,

Consistenza 5,5 vani, Superficie catastale 88 mq, Rendita catastale Euro 923,17.

2.4 Confini

NORD via Benvenuto Cellini

EST appartamento int.17 e vano scala

SUD appartamento int.19, vano scala e cortile condominiale

OVEST cortile condominiale e appartamento del civico adiacente

3 SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI

Caratteristiche della Zona

Il quartiere di San Fruttuoso fa parte, insieme ai quartieri di Marassi e Quezzi,

del Municipio III Bassa Valbisagno.

Con la denominazione di San Fruttuoso d'Albaro, è stato Comune autonomo fino al

1873 quando, insieme ad altri cinque comuni della bassa Val Bisagno, fu inglobato nel

comune di Genova. Dopo l'annessione alla città, il piccolo borgo si è trasformato in un

quartiere residenziale semi-centrale.

Il nome del quartiere deriva da quello dell'omonima chiesa, oggi scomparsa, ma fino

al XVI secolo la zona era detta Terralba, toponimo oggi limitato all'area più bassa della

valle del Rio Noce.

San Fruttuoso si compone di una parte collinare (comprendente anche il santuario della

Madonna del Monte e il colle di Camaldoli) e di una parte bassa, estesa nella piana sulla

sponda sinistra del Bisagno. Il quartiere si estende poi verso San Martino nella valletta

del rio Noce.

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https://it.wikipedia.org/wiki/Marassi

https://it.wikipedia.org/wiki/Quezzi

https://it.wikipedia.org/wiki/Municipi_di_Genova

https://it.wikipedia.org/wiki/Val_Bisagno

https://it.wikipedia.org/wiki/XVI_secolo

https://it.wikipedia.org/wiki/Santuario_della_Madonna_del_Monte_(Genova)

https://it.wikipedia.org/wiki/Santuario_della_Madonna_del_Monte_(Genova)

https://it.wikipedia.org/wiki/Bisagno

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A San Fruttuoso bassa si trovano le vie e le piazze principali che costituiscono il centro

del quartiere, mentre la zona verde è costituita dal parco pubblico annesso alla

storica Villa Imperiale e dal "Bosco dei Frati".

In occasione della festa di Sant'Agata, la prima domenica di febbraio, nel quartiere si

tiene una grande fiera di merci varie, molto frequentata. Un tempo questa fiera era

anche un grande mercato agricolo e zootecnico. Le origini di questo periodico mercato

all'aperto risalgono a tempi lontani, quando la zona era un punto di incontro di mercanti

appena fuori delle mura cittadine.

Collegamenti pubblici

Numerose strade urbane collegano il quartiere di San Fruttuoso con il centro di Genova

e gli altri quartieri della Val Bisagno. Il principale asse di collegamento è costituito da

corso Sardegna che collega Marassi e l'alta Val Bisagno con Brignole, corso Torino e il

quartiere della Foce.

Il quartiere è attraversato dalla Strada statale 45 di Val Trebbia, che collega Genova

a Piacenza.

Il casello autostradale più vicino, distante circa km 3,50, è quello di Genova-

Est sull'Autostrada A12, Genova-Livorno, che si trova nel quartiere di Staglieno,

percorrendo corso Sardegna e corso De Stefanis.

La stazione ferroviaria è quella della limitrofa Genova Brignole, distante circa Km 1,30.

Descrizione dell’edificio di cui l’appartamento fa parte.

L’immobile oggetto di stima fa parte di un edificio costruito negli anni trenta del secolo

scorso.

L’edificio è collocato in via Pietro Toselli, in prossimità di una delle piazze più centrali e

frequentate del quartiere, piazza Giovanni Martinez.

Negozi e servizi di vario genere sono collocati intorno al fabbricato ed al piano terreno

dello stesso edificio.

L’edificio si sviluppa su un totale di n.6 piani oltre il livello stradale.

I prospetti, in stato di manutenzione discreto, presentano un basamento a bugnato e,

superiormente, sono tinteggiati a fasce verticali di tre differenti sfumature di colore.

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https://it.wikipedia.org/wiki/Villa_Imperiale_(Genova)

https://it.wikipedia.org/wiki/Strada_statale_45_di_Val_Trebbia

https://it.wikipedia.org/wiki/Piacenza

https://it.wikipedia.org/wiki/Autostrada_A12_(Italia)

https://it.wikipedia.org/wiki/Stazione_ferroviaria

https://it.wikipedia.org/wiki/Stazione_di_Genova_Brignole



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Sul prospetto a sud, il portone, ubicato in corrispondenza del piano stradale, immette in

un piccolo atrio condominiale, da qui, superati alcuni scalini, si accede all’ascensore ed

alla scala che conduce ai piani superiori dell’edificio.

L’atrio presenta una pavimentazione in graniglia ed un rivestimento in marmo fino a

circa m 1,00 di altezza; nella parte superiore le pareti sono tinteggiate con decori che

richiamano i colori dei prospetti.

La scala è in marmo bianco, i pianerottoli ai piani presentano una pavimentazione in

graniglia a decori; le pareti del vano scala sono tinteggiate con doppio colore; la

ringhiera è in ferro e il suo corrimano in legno.

La struttura portante dell'edificio è presumibilmente mista, in muratura e cemento

armato.

La copertura è piana e praticabile.

Le rifiniture interne delle parti comuni dell’edificio si presentano in buone condizioni di

manutenzione.

Caratteristiche dell’Appartamento

All’alloggio, ubicato al quinto piano del fabbricato, si accede mediante portoncino

caposcala a due ante in legno in stato di manutenzione normale.

L’immobile è composto da: ingresso, soggiorno, n.2 camere, cucina, bagno, ripostiglio

Una delle due camere è dotata di un piccolo balcone con affaccio sulla retrostante via

Benvenuto Cellini.

L’alloggio ha cinque affacci ma solo due di essi (soggiorno e n.1 camera) sono rivolti

sulla via B. Cellini, verso l’esterno dell’edificio, mentre gli altri tre (camera, cucina,

bagno) sono rivolti sul cortile interno condominiale.

L’immobile si trova, complessivamente, in pessimo stato di manutenzione.

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CARATTERISTICHE DESCRITTIVE

CARATTERISTICHE STRUTTURALI

Fondazioni Presumibilmente di tipo discontinuo - condizioni non verificabili

Strutture verticali Muratura/ pilastri in c.a.- condizioni buone

Solai Presumibilmente in laterocemento - condizioni non verificabili

Copertura Piana, praticabile

Scale comuni Muratura - condizioni buone

Prospetti esterni Intonacati e tinteggiati - discrete condizioni

CARATTERISTICHE EDILIZIE E COSTRUTTIVE

Infissi esterni Persiane in legno - condizioni pessime Finestre in legno - condizioni mediocri

Infissi interni Porte in legno e legno e vetro - condizioni mediocri

Pavimentazioni Graniglia - condizioni mediocri

Pareti interne e soffitti Intonacate e tinteggiate – cattive condizioni alcune pareti mostrano sfogliamenti e segni di condensa

Bagno

Pareti intonacate, rivestite con piastrelle di ceramica di colore chiaro 15 x 15 fino ad un’altezza di 1,50 m, tinteggiate nella parte superiore – condizioni pessime; Apparecchi igienici in ceramica – condizioni pessime

Cucina Pareti intonacate, rivestite con piastrelle di ceramica di colore chiaro 15 x 15 fino ad un’altezza di 1,50 m, tinteggiate nella parte superiore – condizioni mediocri

IMPIANTI

Impianto elettrico Sottotraccia - non a norma

Impianto idrico Sottotraccia, apparecchi igienici e rubinetteria – condizioni pessime

Impianto termico Autonomo a gas metano con calderina ubicata in cucina

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4 STATO DI POSSESSO

Al momento del sopralluogo, in data 29/10/2018, eseguito con SO.VE.MO.,

l’appartamento risultava occupato dal Sig. Carrasco Vergaray Nancy Noelia, il quale

dichiarava di occupare l’appartamento in forza di un contratto di locazione di tipo

abitativo, che esibiva, stipulato il 01/01/2014 con il Sig. Massimo Costa e della durata

di anni 4 rinnovabili, dal 01/01/2014 al 31/12/2018.

Da verifiche effettuate dalla scrivente presso l’Agenzia delle Entrate in data

12/11/2018, risultava ulteriore contratto di locazione stipulato sempre tra il Sig.

Massimo Costa ed il Sig. Carrasco Vergaray Nancy Noelia, con durata dal 10/01/2014

al 09/01/2017.

Si specifica che la SO.VE.MO informava, in merito, mediante opportuna relazione del

31/10/2018il Giudice dell’Esecuzione, Dott.ssa Ada Lucca.

In data 26/11/2018 il G.E. precisava che il contratto – con scadenza il 31/12/2018 – si

debba ritenere opponibile alla procedura, seppur concesso dopo la trascrizione della

domanda giudiziale della domanda revocatoria.

5 PROPRIETÀ DEL BENE

Dal 26/04/2005 il bene risulta di proprietà del Sig.:

Costa Massimo, nato a Genova il 16/02/1973, per la quota di 1/1 del diritto di piena

proprietà.

Si precisa che, con Sentenza N.4458/2010, il Tribunale di Genova dichiarava

l’inefficacia nei confronti di MONTE DEI PASCHI DI SIENA GESTIONE CREDITI

BANCA S.P.A. in qualità di mandataria della BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA

S.P.A., BANCO DI SAN GIORGIO S.P.A., BANCA PASSADORE E C. S.P.A., dell’atto

di vendita del 26/04/2005, stipulato tra Radicchi Massimo, Paganelli Aurelia e Costa

Massimo, rogato dal notaio Marco Armando Salati in Genova repertorio n.12.649 avente

ad oggetto l’immobile sito in via Pietro Toselli n.14/18 a Genova.

Come risulta dall’esame dalla Ispezione ipotecaria e dalla visura storica dell’immobile,

agli esecutati gli immobili sono pervenuti per le quote prima riportate in forza di atto di

compravendita a rogito Notaio Armando Salati in data 26/04/2005, Repertorio

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n.12649/3755, trascritto a Genova in data 27/04/2005 al Registro Particolare n.11961,

Registro Generale n.19794. Parte venditrice: Sig. Radicchi Massimo, nato a Cantiano

(Ps) il 01/07/1952 e Paganelli Aurelia nata a Genova il 17/05/1952.

In precedenza l’immobile risulta pervenuto ai Sigg. Radicchi Massimo e Paganelli

Aurelia per l’intero diritto di proprietà in forza di atto di compravendita a rogito Notaio

Tosco Salvadori in data 10/12/1985, registrato a Genova il 16/12/1985 al numero 24253

e ivi trascritto il 27/12/1985 ai numeri 32367/23030. Parte venditrice: Sig. Verdona

Franco nato a Gavi il 18/02/1948 e Pirola Elisabetta nata a Genova il 25/12/1948.

6. VINCOLI E ONERI GIURIDICI

Domande giudiziali: TRASCRIZIONE CONTRO del 11/09/2006 - Registro Particolare

26382 Registro Generale 44234, Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 45127/2006 del

28/07/2006. DOMANDA GIUDIZIALE – DICHIARAZIONE DI INVALIDITA’ TRASCRIZIONI


- Contro: Costa Massimo nato a Genova il 16/02/1973, Radicchi Massimo nato a


Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: nessuno

Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al

coniuge: con atto in data 13/04/2004 Rep.63762 a rogito Notaio Francesco Panni del

Distretto Notarile di Perugia il Sig. Massimo Radicchi ha costituto un fondo

patrimoniale i sensi e per gli effetti dell’art.167 del codice civile.

Altri pesi o limitazioni d’uso: nessuno;


28963, Pubblico ufficiale Notaio PORCILE ANDREA Repertorio 46327/18919 del


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proprietà per la quota di ½ e Paganelli Aurelia nata a Genova il 17/05/1952, per il

diritto di proprietà per la quota di ½.

Documenti successivi correlati: Annotazione n. 4811 del 17/06/2005 (CANCELLAZIONE

TOTALE).


Generale 19794, Pubblico ufficiale Notaio SALATI ARMANDO Repertorio 12649/3755

del 26/04/2005. ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA

- A favore: Costa Massimo nato a Genova il 16/02/1973 per il diritto di proprietà

per la quota di 1/1;

- Contro: Radicchi Massimo nato a Cantiano (Ps) il 01/07/1952, per il diritto di di



Documenti successivi correlati: Annotazione n. 2722 del 14/08/2018 (INEFFICACIA

PARZIALE).


Generale 44234, Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 45127/2006 del 28/07/2006.

DOMANDA GIUDIZIALE – DICHIARAZIONE DI INVALIDITA’ TRASCRIZIONI


- Contro: Costa Massimo nato a Genova il 16/02/1973 Radicchi Massimo nato a


ISCRIZIONE CONTRO del 22/12/2008 - Registro Particolare 8889 Registro

Generale 45711, Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI GENOVA Repertorio 2311 del

15/12/2005..IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO.

- A favore: Banca Passadore & C. s.p.a.




2232, Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 294 del 07/02/2006 - IPOTECA GIUDIZIALE

derivante da DECRETO INGIUNTIVO.

- A favore: A favore: Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a.



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Generale 26510, Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 6945 del

06/07/2018 – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO

IMMOBILI.

- A favore: A favore: Banca Passadore s.p.a.



7. REGOLARITA’ EDILIZIA

Il progetto originario dell’edificio di cui l’immobile fa parte, n.66 del 1935, a firma dell’Ing.

Renato Bonistalli, approvato con decreto del Podestà n.490 del 29/03/1939, è stato

visionato dalla scrivente C.T.U. presso la sede dell’Archivio Storico del Comune di

Genova.

Non sono state depositate ulteriori pratiche edilizie presso gli uffici del Comune di

Genova.

L’immobile risulta regolare dal punto edilizio.

Non risulta certificato di abitabilità.

8. REGOLARITA’ CATASTALE

In data 31/12/1939 è stata presentata all’Agenzia del Territorio la planimetria

dell’immobile, sottoscritta dall’Ing. Luigi Solari.

Dal confronto fra lo stato attuale e la planimetria catastale, risultano le seguenti

difformità:

- nella planimetria catastale non è rappresentato il balcone a pianta semicircolare

con accesso dalla camera su via Cellini;

- nella planimetria catastale la posizione delle finestre della camera e del soggiorno

su via Cellini è differente dallo stato rilevato;

- nella planimetria catastale il ripostiglio ha accesso dal disimpegno anziché dalla

cucina;

L’appartamento, pertanto, non è regolare sotto il profilo catastale.

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9. INDAGINE URBANISTICA

Secondo le destinazioni urbanistiche previste dal P.U.C. approvato con Provvedimento

Dirigenziale n.3902, Prot. N.91123 del 16/07/2012, insiste in zona AC – IU Ambito di

conservazione dell’impianto urbanistico.

L’immobile insiste in zona non vincolata sotto il profilo paesaggistico.

L’immobile insiste in area inondabile con diversi tempi di ritorno.

10. ONERI CONDOMINIALI

Relativamente agli oneri di natura condominiale, la scrivente provvedeva a contattare

l’amministratore pro-tempore del condominio, Rag. Pierluigi d’Angelo, il quale forniva le

seguenti informazioni:

importo annuo spese fisse di gestione: € 1.096,61 (anno 2018);

le spese condominiali ordinarie risultano regolarmente saldate;

non risultano spese straordinarie già deliberate.

11. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI

11.1 CRITERI DI STIMA

Per la valutazione si è applicherà il metodo di stima sintetico-comparativa effettuata

sulla base di prezzi di mercato noti relativi alla località, afferenti cespiti assimilabili, per

caratteristiche e consistenza, a quello in argomento, oggetto di recenti contrattazioni di

cui si ha notizia.

La stima del valore venale terrà inoltre conto delle caratteristiche estrinseche e

intrinseche dei beni, dell’esposizione, dell’orientamento, del piano e del grado di finitura,

della data di costruzione del fabbricato di cui l’unità immobiliare in questione fa parte,

nonché dello stato di conservazione e manutenzione.

L’analisi dei valori di mercato in zona, riferiti al metro quadrato di superficie lorda virtuale

come in precedenza calcolata, costituirà infine la base per la determinazione del valore

venale.

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11.2 FONTI D’INFORMAZIONE

Le informazioni sui valori di mercato sono state reperite tramite:

Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio – quotazioni immobiliari;

Fiaip Liguria;

Il Borsino Immobiliare

Siti internet specializzati;

Agenzie immobiliari.

11.3 STIMA DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI ESECUZIONE

Lotto unico: piena proprietà di un appartamento di civile abitazione della superficie

commerciale di mq 88,13.

Come risulta dalla banca dati delle quotazioni OMI (I semestre 2018) per abitazioni di

tipo economico in stato conservativo normale il valore attribuito è valutato tra €/mq

990,00 (min) e 1.400,00 (max).

In considerazione di quanto riportato nel paragrafo 10.1, si è ritenuto di applicare una

quotazione pari ad €/mq 1.200,00.

Appartamento mq 88,13 x €/mq 1.200,00 = € 105.756,00arrotondato = € 105.000,00

12. ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA

1. Importo per adeguamento impianto elettrico € 1.000,00;

2. Riduzione forfettaria per assenza di garanzia per vizi e incentivo all’acquisto

all’asta 10%: € 10.500,00;

3. Presentazione Docfa presso Agenzia delle Entrate per esatta rappresentazione

grafica € 50,00 (oneri catastali) + € 350,00 (oneri professionali), totale € 400.00;

4. Riduzione forfettaria per la presenza di un titolo opponibile alla procedura

(contratto di locazione ad uso abitativo con scadenza 31/12/2022) 20%:

€ 21.000,00

Pertanto il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di stima risulta pari a

€ 72.100,00 arrotondabile a € 72.000,00

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13. ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Si allega alla presente relazione l’Attestato di Prestazione Energetica dell’appartamento

redatto dalla scrivente n. 0720192713 valido fino al 23 gennaio 2029.

14. OPERAZIONI PERITALI - ACCESSI PRESSO ENTI E UFFICI

Giuramento telematico;

Sopralluogo concordato con SO.VE.MO. in data 29/10/2018;

Accesso presso l’Agenzia del Territorio per ottenimento visure catastali e planimetria;

Accesso presso l’Agenzia delle Entrate per ispezione ipotecaria sui soggetti

interessati;

Accesso presso l’archivio del Comune di Genova per esame progetto n.66/1935;

Accesso presso l’Agenzia delle Entrate per la verifica di eventuali contratti di

locazione in essere;

Accesso presso settore Anagrafe del Comune di Genova per ottenimento certificati

anagrafici degli esecutati;

Richiesta copia atto di provenienza immobile (atto di compravendita) presso Notaio

Dott. Armando Salati;

Richiesta copia atto di compravendita tra esecutati e Sig. Massimo Costa presso

Archivio Notarile di Genova.

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15. ELENCO ALLEGATI

1. Copia della presente perizia in formato privacy;

2. Atto di provenienza immobile pignorato;

3. Atto di compravendita immobile pignorato tra esecutati e Sig. Costa Massimo;

4. Certificati anagrafici ed estratto atto di matrimonio esecutati;

5. Ispezioni ipotecarie;

6. Visura catastale, planimetria catastale;

7. Documenti e planimetria Progetto n.66/1935;

8. Planimetria stato attuale appartamento (rilievo del 29/10/2018);

9. Estratto banca dati quotazioni immobiliari Agenzia delle Entrate (I sem.2018);

10. Documentazione fotografica;

11. Attestazione di Prestazione Energetica;

12. Processo verbale curato da SO.VE.MO in data 29/10/2018.

La presente relazione viene trasmessa per via telematica a mezzo P.C.T. e n.1 copia

cartacea di cortesia depositata in cancelleria.

Copia della perizia comprensiva di allegati viene contestualmente trasmessa al custode

SO.VE.MO.

Auspicando di avere assolto compiutamente l’incarico conferito, resto comunque a

disposizione della S.V. Ill.mo Giudice dell’Esecuzione, Ill.mo Dott.ssa Ada Lucca, per ogni

ulteriore questione o chiarimento inerente l’accertamento in merito.

Con osservanza

Genova, 25 gennaio 2019

Il Consulente Tecnico d’Ufficio

Dott. Arch. Giovanna Bringiotti

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