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Rapporto di valutazione – Esecuzione Immobiliare nr. 1268/2014

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TRIBUNALE DI BRESCIA

Esecuzione Immobiliare nr. 1268/2014

Giudice Esecutore : Dr.ssa Vincenza Agnese

Anagrafica

Creditore procedente: .

C.F.: - P.IVA:

In persona del Legale Rappresentante

Rappresentato dall’Avv. Franca Tondini

Con Studio in Brescia Via Solferino n°55 (Studio Senini)

Tel. 0376.630714 Fax. 0376.940175

PEC: [email protected]

Creditore intervenuto: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI BRESCIA –

Società Cooperativa.

Con sede in Brescia (BS) Via Reverberi n° 1

C.F. - P.IVA: 003 850 401 75

In persona del Legale Rappresentante Dott. Ennio Zani

Rappresentata dall’Avv. Francesco Cesare Palermo

Con Studio in Brescia Corso Giacomo Matteotti n°54

Tel. 030.295746 - Fax. 030.2898296

Pec:[email protected]

Creditore intervenuto: B.C.C. DEL GARDA - BANCA DI CREDITO

COOPERATIVO COLLI MORENICI DEL GARDA

SOCIETA’ COOPERATIVA.

Con sede legale in Montichiari (BS) Via Trieste n° 62

C.F. - P.IVA: 002 856 601 71

In persona del Leg. Rapp. Geom. Umberto Antonioli

Rappresentata dall’Avv. Marco Vezzola

Con Studio in Brescia Via Vittorio Emanuele II n°60

Tel. 030.292376 - Fax. 030.43560

[email protected]

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Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009


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Esecutato:

In qualità di proprietario

Residente in

C.F.:

Esperto incaricato: Gozzi Geom. Giorgio

Via Luigi Cadorna, 7 – 25121 Brescia (BS)

P.IVA: 01690710171 - C.F.: GZZ GRG 59S08 B157D

Tel./Fax 030 3759506

e mail: [email protected] - PEC: [email protected]

Iscritto Albo Geometri Provincia di Brescia al nr. 3313.

Timbro e firma

Geom. Giorgio Gozzi

Date

Udienza per nomina dell’esperto 27 Aprile 2016

Udienza per conferimento d’incarico di stima e giuramento 11 Maggio 2016

Udienza per determinazione della modalità di vendita 30 Settembre 2016

Precisazioni preliminari

Gli immobili oggetto della presente stima sono ubicati in distinti ambiti Comunali, Brescia e

Rezzato, e/o godono di oggettiva autonomia funzionale; pertanto si ritiene di trattarli

individuandoli con cinque distinti lotti.

Identificazione dei lotti

Lotto Uno di Cinque

- Appartamento posto ai piani terreno e primo di fabbricato più ampio, composto da due

corpi di fabbrica contigui, elevati rispettivamente a due e tre piani fuori terra. Il fabbricato a

destinazione residenziale è composto da sei unità abitative e tre unità posti auto scoperti

situati esternamente la recinzione e prospicienti la pubblica via. Tutte le unità sono

costituite in condominio denominato “Condominio Al Forte”.

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- Sito in Comune di Brescia, frazione S. Eufemia, Via Cesare Guerini nr. 31, Provincia di

Brescia.

- Identificato al Catasto Fabbricati del Comune Censuario di Brescia, Provincia di Brescia,

Foglio nr. SEU/1, Mapp. nr. 141, Sub. nr. 8.

- Quota di proprietà pari a 1000/1000 in regime di separazione dei beni.

- Diritto di proprietà pari a 1000/1000.

- L’appartamento costituisce un lotto la cui divisibilità risulta fisicamente problematica e

pertanto commercialmente non consigliabile.

- Più probabile valore in libero mercato €uro 200.000,00

- Più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata al netto degli oneri a carico

o valore a base d’asta €uro 178.300,00.

- L’immobile risulta di discreta appetibilità commerciale.

Audit documentale e Due Diligence

Conformità edilizia Non Conforme (vedi pag. 16)

Conformità catastale Non Conforme (vedi pag. 17)

Conformità titolarità Conforme (vedi pag. 18)

Formalità e vincoli rilevanti opponibili all’acquir ente

Immobile occupato Si (vedi pag. 18)

Spese condominiali arretrate Si (vedi pag. 19)

Servitù, vincoli, oneri, pesi, gravami Si (vedi pag. 15)

Vincoli urbanistici, ambientali, paesaggistici No

Limitazioni

Assunzioni limitative Nessuna

Condizioni limitative Nessuna

Riepilogo delle iscrizioni e trascrizioni

- Atto di compravendita Notaio Boletti Gabriella (C.F.: BLT GRL 49L43 B157C) con sede in

Brescia (BS) del 01/10/2010 rep. nn. 194272/9851, registrato a Brescia il 06/10/2010 nr.

1702 Serie 1T, trascritto a Brescia il 07/10/2010 nn. 41534/24046.

Documenti successivi correlati:

1. Trascrizione n. 29242 del 10/12/2010

- Rettifica Atto di compravendita Notaio Boletti Gabriella (C.F.: BLT GRL 49L43 B157C) con

sede in Brescia (BS) del 01/10/2010 rep. nn. 194272/9851, registrato a Brescia il

06/10/2010 nr. 1702 Serie 1T, trascritta a Brescia il 10/12/2010 nn. 50672/29242.

Formalità di riferimento: Trascrizione n. 24046 del 2010.

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- Ipoteca Volontaria, atto Notaio Boletti Gabriella (C.F.: BLT GRL 49L43 B157C) con sede

in Brescia (BS) del 25/02/2011 rep. nn. 194500/9988, iscritta a Brescia il 04/03/2011 nn.

9120/2034.

- Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo, Pubblico Ufficiale Tribunale del

09/01/2012 Rep. n. 65, iscritta a Brescia il 30/01/2012 nn. 3585/496.

- Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo, Pubblico Ufficiale Tribunale di Brescia

del 02/04/2012 Rep. n. 2748, iscritta a Brescia il 13/04/2012 nn. 13271/2112.

- Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo, Pubblico Ufficiale Tribunale di Sondrio


- Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo, Pubblico Ufficiale Tribunale Ordinario

di Brescia del 10/09/2013 Rep. n. 6879, iscritta a Brescia il 17/09/2013 nn. 31299/5234.

- Verbale di pignoramento immobili, Pubblico Ufficiale Tribunale (C.F.: 800 527 301 75), del

03/10/2014 rep. nn. 14373/2014, trascritto a Brescia il 12/11/2014 nn. 36333/24261.

Lotto Due di Cinque

- Posto auto scoperto della superficie di circa mq. 13 sito al piano terreno, livello pubblica

via. L’unità è parte di un fabbricato più ampio, composto da due corpi di fabbrica contigui,

elevati rispettivamente a due e tre piani fuori terra. Il fabbricato a destinazione residenziale

è composto da sei unità abitative e tre unità posti auto scoperti situati esternamente la

recinzione e prospicienti la pubblica via. Tutte le unità sono costituite in condominio

denominato “Condominio Al Forte”.

- Sito in Comune di Brescia, frazione S. Eufemia, Via Cesare Guerini nr. 31, Provincia di

Brescia.

- Identificato al Catasto Fabbricati del Comune Censuario di Brescia, Provincia di Brescia,

Foglio nr. SEU/1, Mapp. nr. 146, Sub. nr. 9.

- Quota di proprietà pari a 1000/1000.


- Il posto auto costituisce un lotto la cui divisibilità risulta commercialmente non

consigliabile.




- L’immobile risulta di buona appetibilità commerciale.


Conformità edilizia Conforme (vedi pag. 23)

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Conformità catastale Conforme (vedi pag. 24)




Spese condominiali arretrate Si


Vincoli urbanistici, ambientali, paesaggistici No

Limitazioni





Brescia (BS) del 01/10/2010 rep. nn. 194272/9851, registrato a Brescia il 06/10/2010 nr.

1702 Serie 1T, trascritto a Brescia il 07/10/2010 nn. 41534/24046.

Documenti successivi correlati:

1. Trascrizione n. 29242 del 10/12/2010

- Rettifica Atto di compravendita Notaio Boletti Gabriella (C.F.: BLT GRL 49L43 B157C) con

sede in Brescia (BS) del 01/10/2010 rep. nn. 194272/9851, registrato a Brescia il

06/10/2010 nr. 1702 Serie 1T, trascritta a Brescia il 10/12/2010 nn. 50672/29242.

Formalità di riferimento: Trascrizione n. 24046 del 2010.


in Brescia (BS) del 25/02/2011 rep. nn. 194500/9988, iscritta a Brescia il 04/03/2011 nn.

9120/2034.











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Lotto Tre di Cinque

- Appartamento posto ai piani terreno primo e sottotetto, di fabbricato più ampio, costituito

da tre unità abitative ed una unità stalla/fienile/ricovero attrezzi agricoli. Il fabbricato è

costruito a mezza costa e si eleva a due e tre piani fuori terra. Il fabbricato non è costituito

in condominio.

- Sito in Comune di Rezzato, frazione Virle, Via Monte Ratelli nr. 1, Provincia di Brescia.

- Identificato al Catasto Fabbricati del Comune Censuario di Rezzato, Provincia di Brescia,

Foglio nr. NCT/3, Mapp. nr. 4, Sub. nr. 7.



- I’appartamento costituisce un lotto la cui divisibilità risulta difficoltosa e pertanto non

consigliabile.




- L’immobile risulta di scarsa appetibilità commerciale.


Conformità edilizia Conforme (vedi pag. 31)

Conformità catastale Conforme (vedi pag. 32)




Spese condominiali arretrate No


Vincoli urbanistici, ambientali, paesaggistici Si (vedi pag. 31)

Limitazioni





Brescia (BS) del 24/07/2000 rep. nn. 165619/5365, registrato a Brescia il 01/08/2000

Serie 2V Privati, trascritto a Brescia il 28/07/2000 nn. 31410/18458.

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in Brescia (BS) del 22/09/2000 rep. nn. 166129, iscritta a Brescia il 27/09/2000 nn.

36727/8387.











Lotto Quattro di Cinque

- Appartamento posto ai piani terreno e primo, di fabbricato più ampio, costituito da tre unità

abitative ed una unità stalla/fienile/ricovero attrezzi agricoli. Il fabbricato è costruito a

mezza costa e si eleva a due e tre piani fuori terra. Il fabbricato non è costituito in

condominio.


- Identificato al Catasto Fabbricati del Comune Censuario di Rezzato, Provincia di Brescia,

Foglio nr. NCT/3, Mapp. nr. 4, Sub. nr. 3.



- I’appartamento costituisce un lotto la cui divisibilità risulta difficoltosa e pertanto non

consigliabile.


- Più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata al lordo degli oneri a carico




Conformità edilizia Non Conforme (vedi pag. 39)



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Spese condominiali arretrate No



Limitazioni














Lotto Cinque di Cinque

- Appezzamento di terreno, parte pianoro e parte argine-scarpata, costituito da sei unità

immobiliari (mappali) contigue, di fatto parti di un unico appezzamento.


- Identificato al Catasto Terreni del Comune Censuario di Rezzato, Provincia di Brescia,

Foglio nr. NCT/3, Mapp. nnr. 1,25, 26, 28, 29, 30.



- I’appezzamento costituisce un lotto frazionabile.





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Indice

Lotto Uno di Cinque pag. nr. 12

1. Inquadramento dell’immobile pag. nr. 12

2. Descrizione dell’unità immobiliare pag. nr. 13

3. Audit documentale e Due Diligence pag. nr. 16

3.1 Legittimità edilizia – urbanistica pag. nr. 16

3.2 Rispondenza catastale pag. nr. 17

3.3 Verifica della titolarità pag. nr. 18

4. Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente pag. nr. 19

5. Formalità, vincoli, oneri non opponibili all’acquirente pag. nr. 19

Lotto Due di Cinque pag. nr. 19









Lotto Tre di Cinque pag. nr. 25









Lotto Quattro di Cinque pag. nr. 34





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Lotto Cinque di Cinque pag. nr. 42









Comune a tutti i lotti pag. nr. 48

6. Fasi – accertamenti e date delle indagini pag. nr. 48

7. Analisi estimativa pag. nr. 48

8. Valori di stima pag. nr. 49

9. Dichiarazione di rispondenza pag. nr. 53

10. Elenco della documentazione allegata pag. nr. 54

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LOTTO UNO DI CINQUE

1. Inquadramento dell’immobile

Analisi del segmento di mercato

Localizzazione

- Immobile in Prov. di Brescia, Comune di Brescia, Frazione S. Eufemia, Via Cesare Guerini

nr. 31.

- Posto in zona Urbana Periferica.

Tipologia immobiliare

- Fabbricato a destinazione urbanistica Residenziale, usato.

- Il fabbricato è composto da due corpi di fabbrica contigui, di cui uno elevato a due piani

fuori terra ed uno elevato a tre piani fuori terra. Il fabbricato è costituito da sei unità

abitative e tre unità posti auto scoperti, posti esternamente la recinzione condominiale.

- Il fabbricato è costituito in Condominio, denominato “Condominio Al Forte”, amministrato

dal Dott. con ufficio in non risulta

adottato alcun regolamento condominiale.

Caratteristiche generali dell’immobile

- Struttura in elevazione : mista, muratura pietra e c.a.

- Solai : in legno e in latero/cemento.

- Murature perimetrali : miste, blocchi di laterizio e/o pietra, intonacate.

- Coibentazioni/Isolamenti : murature perimetrali e solai di copertura non coibentati.

- Divisori tra unità : in laterizio intonacati.

- Infissi esterni : legno e vetrocamera, dotati di ante ceche in legno.

- Infissi interni : ciechi in legno con specchiature.

- Pavimenti e rivestimenti : in piastrelle ceramiche e legno.

- Impianto riscaldamento : di tipo autonomo con radiatori in ghisa.

- Impianto sanitario : esistente.

- Impianto gas : esistente, alimentato a gas di rete.

- Impianto elettrico : esistente.

- Finiture esterne : intonaco completo al civile, tinteggiato e zoccolatura in

materiale lapideo.

- Nr. totale di piani : fabbricato elevato a due e tre piani fuori terra.

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Caratteri di domanda e offerta

- Forma di mercato : Concorrenza monopolistica.

- Filtering : Negativo.

- Fase del mercato immobiliare : Recessione.

2. Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valu tazione

Dato immobiliare

Descrizione sintetica dell’immobile staggito

Trattasi di appartamento di altezza utile media di ml. 2,70 sito ai piani terreno e primo (primo

e secondo fuori terra).

L’appartamento gode di un cortile comune all’intero fabbricato, pavimentato in quadrotti di

cls e recintato da muretti con sovrastante recinzione metallica.

Al cortile comune si accede dalla pubblica via Cesare Guerini, tramite un cancello pedonale

metallico.

L’unità abitativa oggetto di valutazione risulta, al sopralluogo, completa nelle parti esterne e

completa nelle finiture interne.

All’unità si accede direttamente dalla corte comune, al vano soggiorno – ingresso, dal quale

si accede al vano cucina, posto al piano terreno, nonchè al piano superiore tramite una

scala a giorno in legno a struttura metallica.

Il piano primo è costituito da un piccolo corridoio dal quale si accede alla camera

matrimoniale al bagno ed alla camera singola.

L’appartamento è parte di un fabbricato posto in zona periferica, nel nucleo storico della

frazione S. Eufemia del Comune di Brescia, a circa trecento metri di distanza da edifici con

pubblici uffici e da edifici di culto, nonchè da negozi di generi di prima necessità e da servizi

di trasporto pubblico.

Identificazione catastale

- Comune Censuario di Brescia (Cod.: B157) Provincia di Brescia.

- Allibrato al Catasto Fabbricati

Sez. Fg. Part. Sub. Cat. Classe Cons. Sup.Cat. Rendita

SEU 1 141 8 A/3 5 5 vani Totale 100

mq

€. 322,79

Indirizzo: Via Cesare Guerini nr. 31 – Piano: T - 1

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Confini

- In lato Est costituisce muro perimetrale con vedute sul cortile comune.

- In lato Sud costituisce muro perimetrale e di confine con veduta sulla pubblica via Cesare

Gerini.

- In lato Ovest costituisce muro perimetrale cieco e di confine con cortile di altra proprietà.

- In lato Nord costituisce muro divisorio con unità abitativa dello stesso fabbricato, di altra

proprietà.

Consistenza

Determinata con rilievo diretto in loco, interno ed esterno.

Sopralluogo eseguito in data 14 Giugno 2016.

Criterio di misurazione SEL – Superficie Esterna Lorda

Calcolo superfici di proprietà:

Superficie principale mq. 100,00

Superfici secondarie, inesistenti

Superficie commerciale mq. 100,00

Caratteristiche qualitative

L’unità immobiliare:

- posta ai piani terreno e primo (primo e secondo fuori terra);

- non dotata di ascensore;

- è presente un vano bagno, dotato di tazza w.c., lavabo, bidet e piatto doccia;

- bagno realizzato nell’anno 2000.

Impianti in dotazione

Riscaldamento:

- di tipo autonomo, realizzato nell’anno 2000;

- alimentato a gas di rete;

- costituito da C.T. con produzione di acqua calda sanitaria di tipo murale, posta nel vano

cucina, ed elementi radianti a parete in ghisa verniciati.

Elettrico: per illuminazione e F.M., alimentato da rete, posato sotto traccia, realizzato

nell’anno 2000.

Idraulico: alimentato da rete idrica comunale, posato sotto traccia, realizzato nell’anno 2000.

Manutenzione del fabbricato

Il fabbricato, esterni e parti comuni, si presentano in “Massime” condizioni di manutenzione.

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Manutenzione unità immobiliare

L’unità abitativa oggetto di valutazione si presenta in “Massime” condizioni di manutenzione.

Classe energetica

Non desumibile da certificazioni.

Inquinamento

Nessuna segnalazione

Esposizione prevalente dell’immobile

Esposizione ad efficacia “Media” in quanto con orientazione vedute in lato Est e Sud.

Luminosità dell’immobile

La luminosità degli ambienti è “Massima” in quanto naturale e diretta, nonchè adeguata alla

destinazione d’uso.

Panoramicità dell’immobile

La panoramicità è di tipo “Minimo” in quanto permette visuali non significative del contesto

paesaggistico circostante.

Funzionalità dell’immobile

Di tipo “Massimo” in quanto i vani principali sono correttamente dimensionati e si

distribuiscono razionalmente, con percorsi di collegamento brevi. La separazione tra le zone

notte e giorno è realizzata in modo netto. I servizi igienici sono presenti in quantità idonea in

relazione al dimensionamento dell’unità.

Finiture dell’immobile

Di tipo “Medio” in quanto finiture ordinarie, realizzate in modo accettabile con l’utilizzo di

materiali di media qualità.

I serramenti esterni, finestre e portefinestre con le relative ante di protezione cieche, sono in

legno e vetrocamera e di buona fattura.

Le porte interne sono in legno con specchiature cieche

Il portoncino di accesso all’unità è in legno con serratura di sicurezza.

Le pareti di tutti i vani sono finite con intonaco al civile tinteggiato.

Le pareti del vano bagno sono rivestite con piastrelle di ceramica per un’altezza di ml. 2,10.

I soffitti di tutti i vani sono realizzati in legno a vista.

Le pavimentazioni dei vani a piano terreno e del bagno sono realizzate in piastrelle di

ceramica, le pavimentazioni dei vani al piano primo sono realizzate in parquet.

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3. Audit documentale e Due Diligence

3.1 Legittimità edilizia – urbanistica

Anno di ristrutturazione totale 2000

Titoli autorizzativi esaminati

Concessione Edilizia n° 35221/95 P.G. del 04 Luglio 1997.

Voltura di Concessione Edilizia n° 2926/97 Boll. del 15 Settembre 1997.

Variante a Concessione Edilizia n° 36431/99 P.G. del 09 Aprile 2002.

Certificato di Abitabilità n° 12326/2003 del 16 Aprile 2003.

I titoli autorizzativi di cui sopra sono stati esaminati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di

Brescia, Provincia di Brescia in data 21/07/2016.

Situazione Urbanistica

Strumento urbanistico vigente, P.G.T – Seconda Variante, efficace dall’approvazione

pubblicata, B.U.R.L. n° 24 del 15/06/2016.

Limitazioni Urbanistiche

Vincoli Urbanistici

I beni oggetto dell’esecuzione sono situati in “Ambito del tessuto urbano consolidato” Nuclei

storici (S. Eufemia), edificio di classe 2; come normato dall’art. 73 delle Norme Tecniche Di

Attuazione.

DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA URBANISTICA

Il sottoscritto Geometra Giorgio Gozzi, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di

Brescia al nr. 3313, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in

funzione alla documentazione visionata presso l’Ufficio Tecnico Comunale di Brescia ed in

base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

La non regolarità edilizio – urbanistica della costruzione e la difformità della stessa ai titoli

abilitativi edilizi citati, per la seguente motivazione; risulta mancante il balcone prospiciente

la via Cesare Guerini previsto in Concessione.

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3.2 Rispondenza Catastale





mq

€. 322,79


Documentazione visionata presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Brescia -

Territorio.

Elenco documentazione visionata:

Visura storica per immobile Catasto Fabbricati

Planimetria u.i.u.

Visura per immobile Catasto Terreni

Estratto mappa C.T.

La verifica catastale è stata eseguita in data 07/06/2016.

DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA CATASTALE



funzione alla documentazione visionata presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di

Brescia – Territorio, ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

La non regolarità catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile in quanto, risulta

mancante il balcone prospiciente la via Cesare Guerini, previsto in planimetria.

Si evidenzia che dovrà essere presentata la pratica di variazione dell’attuale

accatastamento, tale procedura rimarrà pertanto a carico e onere dell’aggiudicatario; il costo

di tale pratica viene stimato in circa €uro 700,00 (€uro Settecento).

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3.3 Verifica della titolarità

Inquadramento della titolarità

Tipo di atto : Compravendita

Notaio : Dott. Gabriella Boletti con sede in Brescia (BS)

Data atto : 01 Ottobre 2010

Repertorio : nr. 194272/9851

Estremi trascrizione : trascritto a Brescia il 07/10/2010 nr. 41534/24046.

Estremi registrazione : registrato a Brescia1 il 06/10/2010 nr. 1702 Serie 1T.

Tipo di atto : Rettifica Atto di Compravendita




Estremi trascrizione : trascritta a Brescia il 10/12/2010 nr. 50672/29242.

Quota di proprietà, intera per 1000/1000.

Condizioni limitanti

Servitù : No

Vincoli : Condominiali

Oneri : Condominiali

Stato del possesso del bene alla data della valutazione

Occupato.

Al sopralluogo in data 14 Giugno 2016 l’unità risulta occupata dalla Sig.ra

e dalla figlia minorenne di cinque anni.

La Sig.ra nata a il

C.F.: residente a occupa

l’unità in forza del “Contratto di Comodato”, a tempo indeterminato, stipulato in data

24/04/2016 e registrato presso l’Agenzia Delle Entrate il 26 Maggio 2016 al nr. 1868 serie 3.

Si evidenzia che il “Contratto di Comodato” è stato stipulato e registrato in data successiva

al pignoramento dell’immobile.

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4. Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente.

Rimarranno a carico e onere dell’eventuale aggiudicatario le spese di aggiornamento

catastale di circa €. 700,00, nonchè condominiali come da comunicazione

dell’Amministratore del Condominio, per l’esercizio 2015 e 2016 per un ammontare di circa

€. 1.200 (escluse le spese legali maturate).

5. Formalità, vincoli, oneri non opponibili all’acquirente.

Formalità ipotecarie:



Formalità giudiziarie:

- Decreto Ingiuntivo di pagamento del Giudice di Pace di Brescia su ricorso del Condominio

“Al Forte” n° 3710/12/E – n° 5644/12 – n° 6860/12 del 03 Ottobre 2012.

LOTTO DUE DI CINQUE

1. Inquadramento dell’immobile


Localizzazione

- Immobile in Prov. di Brescia, Comune di Brescia, Frazione S. Eufemia, Via Cesare Guerini

nr. 31.

- Posto in zona Urbana Periferica.


- Fabbricato a destinazione urbanistica Residenziale, usato.

- Il fabbricato è composto da due corpi di fabbrica contigui, di cui uno elevato a due piani

fuori terra ed uno elevato a tre piani fuori terra. Il fabbricato è costituito da sei unità

abitative e tre unità posti auto scoperti, posti esternamente la recinzione condominiale.

- Il fabbricato è costituito in Condominio, denominato “Condominio Al Forte”, amministrato

dal Dott. con ufficio in Non risulta

adottato alcun regolamento condominiale.

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- Struttura in elevazione : mista, muratura pietra e c.a.

- Solai : in legno e in latero/cemento.

- Murature perimetrali : miste, blocchi di laterizio e/o pietra, intonacate.



- Infissi esterni : legno e vetrocamera, dotati di ante ceche in legno.

- Infissi interni : ciechi in legno con specchiature.

- Pavimenti e rivestimenti : in piastrelle ceramiche e legno.

- Impianto riscaldamento : di tipo autonomo con radiatori in ghisa.


- Impianto gas : esistente, alimentato a gas di rete.


- Finiture esterne : intonaco completo al civile, tinteggiato e zoccolatura in

materiale lapideo.

- Nr. totale di piani : fabbricato elevato a due e tre piani fuori terra.


- Forma di mercato : Concorrenza monopolistica.



2. Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di va lutazione

Dato immobiliare


Trattasi di posto auto scoperto della superficie utile di mq. 13, posto a quota strada, con

accesso diretto dalla pubblica Via Cesare Guerini.

L’unità immobiliare è posta esternamente la recinzione condominiale ed è pavimentata in

quadrotti di cls.

L’unità è parte di un fabbricato posto in zona periferica, nel nucleo storico della frazione

Sant Eufemia del Comune di Brescia, a circa trecento metri di distanza da edifici con

pubblici uffici e da edifici di culto, nonchè da negozi di generi di prima necessità e da servizi

di trasporto pubblico.

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SEU 1 146 9 C/6 1 13 mq. Totale 13

mq.

€. 12,09

Indirizzo: Via Cesare Guerini nr. 31 – Piano: T.

Confini

- In lato Est costituisce muretto perimetrale con sovrastante recinzione metallica, di confine

con altra proprietà.

- In lato Sud costituisce accesso sulla pubblica via Cesare Gerini.

- In lato Ovest confina con posto auto scoperto di altra proprietà.

- In lato Nord costituisce muretto con sovrastante recinzione metallica, di confine con altra

proprietà.

Consistenza

Determinata con rilievo diretto in loco.





Superfici secondarie, inesistenti




- posta al piano terreno (primo fuori terra);

- realizzata nell’anno 2000.


Nessun impianto rilevato.


Il fabbricato, esterni e parti comuni, si presentano in “Massime” condizioni di manutenzione.

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L’unità posto auto si presenta in “Medie” condizioni di manutenzione.

Classe energetica

Non richiesta.

Inquinamento

Nessuna segnalazione


Di tipo “Massimo” in quanto di agevole utilizzo.



Anno di ristrutturazione totale 2000


Concessione Edilizia n° 35221/95 P.G. del 04 Luglio 1997.

Voltura di Concessione Edilizia n° 2926/97 Boll. del 15 Settembre 1997.

Variante a Concessione Edilizia n° 36431/99 P.G. del 09 Aprile 2002.

Certificato di Abitabilità n° 12326/2003 del 16 Aprile 2003.


Brescia, Provincia di Brescia in data 21/07/2016.


Strumento urbanistico vigente, P.G.T – Seconda Variante, efficace dall’approvazione

pubblicata, B.U.R.L. n° 24 del 15/06/2016.


Vincoli Urbanistici

I beni oggetto dell’esecuzione sono situati in “Ambito del tessuto urbano consolidato” Nuclei

storici (S. Eufemia), edificio di classe 2; come normato dall’art. 73 delle Norme Tecniche Di

Attuazione.

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DICHIARA

La regolarità edilizio – urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli

abilitativi edilizi citati.





SEU 1 146 9 C/6 1 13 mq.

Totale 13

mq.

€. 12,09

Indirizzo: Via Cesare Guerini nr. 31 – Piano: T

Documentazione visionata presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Brescia -

Territorio.



Planimetria u.i.u.

Elenco immobili

Visura per immobile Catasto Terreni

Estratto mappa C.T.


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DICHIARA

La regolarità catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile.








Estremi registrazione : registrato a Brescia1 il 06/10/2010 nr. 1702 Serie 1T.

Tipo di atto : Rettifica Atto di Compravendita




Estremi trascrizione : trascritta a Brescia il 10/12/2010 nr. 50672/29242.


Condizioni limitanti

Servitù : No

Vincoli : Condominiali

Oneri : Condominiali

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Occupato.

Al sopralluogo in data 14 Giugno 2016 l’unità risulta occupata dalla Sig.ra

e dalla figlia minorenne di cinque anni.

La Sig.ra nata a il

C.F.: residente a occupa

l’unità in forza del “Contratto di Comodato”, a tempo indeterminato, stipulato in data

24/04/2016 e registrato presso l’Agenzia Delle Entrate il 26 Maggio 2016 al nr. 1868 serie 3.

Si evidenzia che il “Contratto di Comodato” è stato stipulato e registrato in data successiva

al pignoramento dell’immobile.

4 Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente.

Rimarranno a carico e onere dell’eventuale aggiudicatario i vincoli condominiali di Legge.

5 Formalità, vincoli, oneri non opponibili all’acquirente.


- Verbale di pignoramento immobili, Pubblico Ufficiale Tribunale (C.F.: 800 527 301 75),

del 03/10/2014 rep. nn. 14373/2014, trascritto a Brescia il 12/11/2014 nn. 36333/24261.

Formalità giudiziarie:

- Decreto Ingiuntivo di pagamento del Giudice di Pace di Brescia su ricorso del Condominio

“Al Forte” n° 3710/12/E – n° 5644/12 – n° 6860/12 del 03 Ottobre 2012.

LOTTO TRE DI CINQUE

1 Inquadramento dell’immobile


Localizzazione

- Immobile in Prov. di Brescia, Comune di Rezzato, Frazione Virle, Località/Via Monte

Ratelli nr. 1.

- Posto in zona Extra urbana, Agricola, “Parco delle Colline”.

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- Fabbricato usato, a destinazione urbanistica Residenziale e Agricola.

- Il fabbricato è costituito da un unico corpo di fabbrica realizzato a mezza costa, elevato a

uno due e tre piani fuori terra, si compone di tre unità abitative ed una unità

stalla/fienile/ricovero attrezzi agricoli.

- Il fabbricato gode di un area pertinenziale adibita a cortile comune a tutte le unità.

- Il fabbricato non è costituito in condominio.

- Si evidenzia che il fabbricato non è servito dall’acquedotto comunale, inesistente nella

zona; pertanto è sprovvisto di acqua potabile. L’approvvigionamento di acqua per uso

sanitario, non potabile, attualmente avviene tramite la raccolta e l’immagazzinamento in

grandi cisterne dell’acqua piovana proveniente dal tetto del fabbricato stesso. Si sottolinea

inoltre, che le cisterne utilizzate per l’accumulo dell’acqua piovana, sono situate su un

terreno limitrofo, confinante (C.T. Fg. n°3, Mapp. n°26), ma di differente proprietà.

- Il fabbricato è raggiungibile percorrendo la Via Monte Ratelli, strada dissestata, in pessimo

stato di manutenzione e solo in parte asfaltata.


- Struttura in elevazione : mista, muratura in laterizio e cemento armato.

- Solai : in latero/cemento.

- Murature perimetrali : in blocchi di laterizio, parte intonacate e parte al rustico.



- Infissi esterni : legno e vetro, ferro e vetro, dotati di ante ceche in legno

e/o avvolgibili in PVC.

- Infissi interni : ciechi in legno con specchiature e/o in legno tamburato.

- Pavimenti e rivestimenti : in piastrelle ceramiche, marmette e/o pietra naturale.

- Impianto riscaldamento : di tipo autonomo con radiatori in ghisa e/o con stufe a

legna.


- Impianto gas : esistente, alimentato a GPL (bombola esterna interrata

di immagazzinamento)


- Finiture esterne : intonaco completo al civile e intonaco al rustico.

- Nr. totale di piani : fabbricato elevato a uno due e tre piani fuori terra.

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- Forma di mercato : Concorrenza monopolistica ristretta.




Dato immobiliare


Trattasi di appartamento posto su tre piani, di altezza utile media di ml. 2,40 al piano terreno

e ml. 2,70 al piano primo; è dotato di soffitta posta al piano secondo.

L’appartamento gode di un cortile comune all’intero fabbricato, in parte pavimentato con

materiali bituminosi ed in parte a terreno vegetale; non esiste alcuna recinzione di confine.

Al cortile comune si accede direttamente dalla via Monte Ratelli e dai terreni circostanti.

L’unità abitativa oggetto di valutazione risulta, al sopralluogo, completa nelle finiture interne

ed incompleta nelle parti esterne, in quanto gli intonaci sono finiti al rustico e non tinteggiati.

All’unità si accede direttamente dalla corte comune tramite il porticato esclusivo, che

immette al vano scala/ingresso.

Dal vano scala si sale al piano primo e/o si accede ai vani al piano terreno.

Il piano terreno è costituito dal vano taverna e da un piccolo disimpegno, che immette al

vano lavanderia/centrale termica e ad un vano bagno.

Si evidenzia che al piano terreno è presente un secondo vano bagno, posto in zona

porticato, non accessibile dallo stesso e attualmente accessibile ed utilizzato

dall’appartamento confinante; il vano bagno è catastalmente parte della presente unità

abitativa.

Il piano primo è costituito da un ampio vano soggiorno/pranzo dotato di balcone, da un vano

cucina abitabile e da un corridoio/disimpegno dal quale si accede al vano bagno, a due vani

camere da letto, nonché alla soffitta posta al piano secondo.

Il vano soffitta, al quale si accede da una botola posta a pavimento dello stesso, ha un

altezza utile variabile da ml. 0,30 a ml. 1,85.

Si ribadisce che il fabbricato non è servito dall’acquedotto comunale, inesistente nella zona,

pertanto è sprovvisto di acqua potabile.

L’appartamento è parte di un fabbricato posto in zona Extra urbana, Agricola, denominata

“Parco delle Colline”, a circa un chilometro dal nucleo storico della frazione Virle del

Comune di Rezzato, e pertanto da edifici con pubblici uffici , da edifici di culto, da negozi di

generi di prima necessità e da servizi di trasporto pubblico.

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- Comune Censuario di Rezzato (Cod.: H256) Provincia di Brescia.



NCT 3 4 7 A/3 4 8,5 vani Totale 185

mq

€. 351,19

Indirizzo: Località Monte Ratelli nr. 1 – Piano: T – 1 – 2;

Confini

- In lato Est costituisce muro cieco e di confine con altra unità immobiliare.

- In lato Sud costituisce muro perimetrale con veduta su cortile e zona verde di proprietà

comune, nonché porticato ed accesso all’unità.

- In lato Ovest costituisce muro cieco e di confine con altre due unità immobiliari abitative.

- In lato Nord costituisce muro perimetrale con vedute su cortile e zona verde di proprietà

comune, nonché accesso all’unità.

Consistenza






Superfici secondarie:

Portico mq. 35,16 al 60%

Balcone mq. 10,38 al 35%

Soffitta (con altezza oltre ml. 1,50) mq. 21,35 al 25%


All’unità compete inoltre quota proporzionale delle parti comuni a sensi di legge.



- posta ai piani terreno, primo e secondo (primo secondo e terzo fuori terra);


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- sono presenti tre vani bagno, di cui due in utilizzo all’unità, dei quali uno dotato di tazza

w.c., lavabo, bidet e vasca con idromassaggio, ed uno dotato di tazza w.c., lavabo, bidet e

piatto doccia. Il terzo bagno è all’utilizzo dell’unità abitativa limitrofa ed è dotato di tazza

w.c., lavabo, bidet, piatto doccia e prese di carico e scarico lavatrice.


Riscaldamento:

- di tipo autonomo;

- alimentato a gas GPL erogato da serbatoio di accumulo sotterraneo;

- costituito da C.T. con produzione di acqua calda sanitaria, di tipo murale, posta nel vano

lavanderia ed elementi radianti a parete in ghisa verniciati.

Elettrico: illuminazione e F.M., alimentato da rete, posato sotto traccia.

Idraulico: alimentato con acqua piovana non potabile proveniente da cisterne esterne di

raccolta, posato sotto traccia.


Il fabbricato, esterni e parti comuni, si presentano in “Medie” condizioni di manutenzione.


L’unità abitativa oggetto di valutazione si presenta in “Medie” condizioni di manutenzione.

Classe energetica

Non desumibile da certificazioni.

Inquinamento

Sono presenti nelle vicinanze del fabbricato siti di attività estrattiva di cava, ad oggi operanti,

serviti e raggiungibili dalla Via Monte Ratelli .


Esposizione ad efficacia “Media” in quanto con orientazione vedute in lato Nord e Sud.





La panoramicità è di tipo “Massimo” in quanto permette visuali significative del contesto


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Di tipo “Massimo” in quanto i vani principali sono correttamente dimensionati e si

distribuiscono razionalmente, con percorsi di collegamento brevi. La separazione tra le zone

notte e giorno è realizzata in modo netto. I servizi igienici sono presenti in quantità idonea in

relazione al dimensionamento dell’unità.


Di tipo “Medio” in quanto finiture ordinarie, realizzate in modo accettabile con l’utilizzo di

materiali di media qualità.

I serramenti esterni, finestre e portefinestre con le relative ante di protezione cieche, sono in

legno e vetrocamera e di buona fattura.

Le porte interne sono cieche in legno tamburato.

Il portoncino di accesso all’unità è in legno massello con serratura ordinaria.

Le pareti di tutti i vani sono finite con intonaco al civile tinteggiato.

Le pareti dei vani bagno sono rivestite con piastrelle di ceramica per un’altezza superiore a

ml. 2,00.

I soffitti dei vani soggiorno cucina e taverna, nonché del porticato, sono realizzati in legno a

vista, i restanti vani ad intonaco civile tinteggiato.

Le pavimentazioni dei vani al piano terreno ed al piano primo, nonchè del portico a piano

terreno, sono in lastre di marmo di Botticino; le pavimentazioni di tutti i vani bagno sono

realizzate in piastrelle di ceramica.



Anno di ristrutturazione totale dal 2000 al 2010


Autorizzazione alla realizzazione di nuova unità abitativa U.T. Prot. n° 3165 del 05/04/2000,

n° 184 Reg.

Trasmissione prot. n° 4709 del 07/04/2000 di Autorizzazione alla realizzazione di nuova

unità abitativa U.T. Prot. n° 3165 del 05/04/2000, n° 184 Reg.

Concessione Edilizia n° 08/2000 del 06/04/2000.

Domanda di voltura prot. n° 10748 Cat. 10 CI. 10 del 29/08/2000 di Concessione Edilizia n°

08/2000 del 06/04/2000.

D.I.A. per Varianti interne Prot. n° 5332 Cat. 10 Cl. 10 del 04/05/2001.

Certificato di Agibilità n° 02/2010 valido dal 15/04/2010.

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Rezzato, Provincia di Brescia in data 12/08/2016.


Strumento urbanistico vigente P.G.T., efficace dall’approvazione con delibera del Consiglio

Comunale n° 75 del 20/12/2012 e. s.m., pubblicata sul B.U.R.L. n° 17 del 24/04/2013.


I beni oggetto dell’esecuzione sono situati in:

- Zona E3 “Aree agricole di collina con caratteri paesaggistici e di tutela ecologica, come

normata dall’art. n° 31 delle N.T.A.

- Ambiti di escavazione come individuati dal Piano Cave della Provincia di Brescia, nello

specifico ATE 4, normati dall’art. n° 30 delle N.T.A.

Vincoli Urbanistici

- Parco Locale di Interesse Sovracomunale delle Colline, normato dall’art. n° 31 delle

N.T.A.

- Ambiti di elevata naturalità, normati dall’art. n° 17 delle N.T.A.

- Vincolo idrogeologico

- Sensibilità Paesaggistica di classe molto elevata – Ambito A1, Fascia collinare

- Fattibilità geologica – Classe 3c – Aree di cava inserite nel Piano Provinciale Cave; o04

(ex ATE4) e – Classe 3e – Aree ad alta vulnerabilità delle acque sotterranee, normata

dall’art. n° 61 delle N.T.A.

- Zona sismica 2 determinata con D.G.R. 30/03/2016 n° x/5001, l.r. n° 33/15.

- Ambito oggetto di attività di cava, come normato dall’art. n° 63 delle N.T.A.






DICHIARA

La regolarità edilizio – urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli

abilitativi edilizi citati.

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mq.

€. 351,19


Documentazione visionata presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Brescia –

Territorio.



Elaborato Planimetrico.

Planimetria u.i.u.

Elenco immobili

Estratto mappa C.T.







DICHIARA

La regolarità catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile.

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Data atto : 24 Luglio 2000



Estremi registrazione : registrato a Brescia il 01/08/2000 Serie 2V Privati.



Occupato.

Al sopralluogo in data 14 Giugno 2016 l’unità risulta occupata:

- dal Sig. (esecutato)

- dal Sig. (figlio)

- dalla Sig.ra


Rimarranno a carico e onere dell’eventuale aggiudicatario le Limitazioni ed i Vincoli di

carattere urbanistico come citati nel paragrafo 3.1.





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LOTTO QUATTRO DI CINQUE



Localizzazione

- Immobile in Prov. di Brescia, Comune di Rezzato, Frazione Virle, Località/Via Monte

Ratelli nr. 1.



- Fabbricato usato, a destinazione urbanistica Residenziale e Agricola.

- Il fabbricato è costituito da un unico corpo di fabbrica realizzato a mezza costa, elevato a

uno due e tre piani fuori terra, si compone di tre unità abitative ed una unità

stalla/fienile/ricovero attrezzi agricoli.

- Il fabbricato gode di un area pertinenziale adibita a cortile comune a tutte le unità.

- Il fabbricato non è costituito in condominio.

- Si evidenzia che il fabbricato non è servito dall’acquedotto comunale, inesistente nella

zona; pertanto è sprovvisto di acqua potabile. L’approvvigionamento di acqua per uso

sanitario, non potabile, attualmente avviene tramite la raccolta e l’immagazzinamento in

grandi cisterne dell’acqua piovana proveniente dal tetto del fabbricato stesso. Si sottolinea

inoltre, che le cisterne utilizzate per l’accumulo dell’acqua piovana, sono situate su un

terreno limitrofo, confinante (C.T. Fg. n°3, Mapp. n°26), ma di differente proprietà.

- Il fabbricato è raggiungibile percorrendo la Via Monte Ratelli, strada dissestata, in pessimo

stato di manutenzione e solo in parte asfaltata.


- Struttura in elevazione : mista, muratura in laterizio e cemento armato.

- Solai : in latero/cemento.

- Murature perimetrali : in blocchi di laterizio, parte intonacate e parte al rustico.



- Infissi esterni : legno e vetro, ferro e vetro, dotati di ante ceche in legno

e/o avvolgibili in PVC.

- Infissi interni : ciechi in legno con specchiature e/o in legno tamburato.

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- Pavimenti e rivestimenti : in piastrelle ceramiche, marmette e/o pietra naturale.

- Impianto riscaldamento : di tipo autonomo con radiatori in ghisa e/o con stufe a

legna.


- Impianto gas : esistente, alimentato a GPL (bombola esterna interrata

di immagazzinamento)


- Finiture esterne : intonaco completo al civile e intonaco al rustico.

- Nr. totale di piani : fabbricato elevato a uno due e tre piani fuori terra.


- Forma di mercato : Concorrenza monopolistica ristretta.




Dato immobiliare


Trattasi di appartamento posto su due piani, di altezza utile media di ml. 3,00 al piano

terreno e ml. 2,90 al piano primo.

L’appartamento gode di un cortile comune all’intero fabbricato, in parte pavimentato con

materiali bituminosi ed in parte a terreno vegetale; non esiste alcuna recinzione di confine.

Al cortile comune si accede direttamente dalla via Monte Ratelli e dai terreni circostanti.

L’unità è distribuita su due piani, terra e primo, collegati da un vano scala comune anche ad

altra unità confinante.

All’unità si accede direttamente dalla corte comune ai vani soggiorno del piano terreno.

Il piano terreno è costituito da due vani soggiorno, un vano cucina ed un vano sottoscala;

dalla cucina si accede al vano sottoscala ed alla scala comune, nonchè al piano primo. Dal

vano sottoscala si accede inoltre al vano bagno; si evidenzia che il bagno è in uso all’unità

ma è catastalmente di pertinenza dell’unità confinante, di stessa proprietà.

Il piano primo è costituito da due camere una terrazza ed un balcone, esclusivi, nonché da

un vano disimpegno comune.

L’unità abitativa oggetto di valutazione risulta, al sopralluogo, completa nelle finiture interne

dei vani esclusivi ed incompleta nel vano disimpegno comune, che manca della

pavimentazione degli impianti e degli intonaci.

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Si ribadisce che il fabbricato non è servito dall’acquedotto comunale, inesistente nella zona,

pertanto è sprovvisto di acqua potabile.

L’appartamento è parte di un fabbricato posto in zona Extra urbana, Agricola, denominata

“Parco delle Colline”, a circa un chilometro dal nucleo storico della frazione Virle del

Comune di Rezzato, e pertanto da edifici con pubblici uffici , da edifici di culto, da negozi di

generi di prima necessità e da servizi di trasporto pubblico.






mq.

€. 198,84

Indirizzo: Località Monte Ratelli nr. 1 – Piano: T – 1;

Confini

- In lato Est costituisce muro cieco e di confine con altra unità immobiliare.

- In lato Sud costituisce muro perimetrale con vedute su cortile e zona verde di proprietà

comune, nonché accesso all’unità.

- In lato Ovest costituisce muro perimetrale con vedute su cortile e zona verde di proprietà

comune.

- In lato Nord costituisce muro cieco e di confine con altra unità immobiliare.

Consistenza






Superfici secondarie:

Terrazza mq. 16,33 al 35%

Balcone mq. 3,80 al 35%


All’unità compete inoltre quota proporzionale delle parti comuni a sensi di legge.

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- posta ai piani terreno e primo (primo e secondo fuori terra);


- è presente un solo vano bagno, in utilizzo all’unità ma di pertinenza di altra unità, dotato di

tazza w.c., lavabo, bidet, piatto doccia e prese di carico e scarico lavatrice.


Riscaldamento:

- non esistente, utilizzo di stufe a legna;

Elettrico: illuminazione e F.M., alimentato da rete, di tipo esterno in canalina.

Idraulico: alimentato con acqua piovana non potabile, proveniente da cisterne esterne di

raccolta, posato sotto traccia. Acqua calda sanitaria prodotta da boiler elettrico.


Il fabbricato, esterni e parti comuni, si presentano in “Medie” condizioni di manutenzione.


L’unità abitativa oggetto di valutazione si presenta in “Minime” condizioni di manutenzione.

Classe energetica

Non richiesta, impianto termico inesistente.

Inquinamento

Sono presenti nelle vicinanze del fabbricato siti di attività estrattiva di cava, ad oggi operanti,

serviti e raggiungibili dalla Via Monte Ratelli .


Esposizione ad efficacia “Media” in quanto con orientazione vedute in lato Sud e Ovest.





La panoramicità è di tipo “Massimo” in quanto permette visuali significative del contesto


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Di tipo “Minimo” in quanto i vani principali, se pur correttamente dimensionati, si collegano e

sono accessibili tramite vani comuni a più unità.


Di tipo “Minimo” in quanto finiture scadenti, realizzate in modo incompleto con l’utilizzo di

materiali di bassa qualità.

I serramenti esterni, finestre e portefinestre, sono in legno e vetro a lastra unica e ferro e

vetro a lastra unica in cattivo stato di conservazione.

Le porte interne sono cieche in legno tamburato e/o a specchiature cieche.

Le pareti di tutti i vani esclusivi e del vano scala comune sono finite con intonaco al civile

tinteggiato, il vano disimpegno comune non fu mai completato ed è privo dell’intonaco e

della pavimentazione.

Le pareti del vano bagno sono rivestite con piastrelle di ceramica per un’altezza di ml. 2,00.

I soffitti di tutti i vani sono realizzati ad intonaco civile tinteggiato.

Le pavimentazioni dei vani al piano terreno sono in piastrelle ceramiche, al piano primo e

nel vano scala comune sono in marmo di Botticino e in marmette; la pavimentazione del

vano bagno è in piastrelle di ceramica.



Anno di costruzione 1968


Licenza di Costruzione n° 404 del 06 Giugno 1968.

Licenza di Costruzione per ampliamento Prot. n° 4219 Registro costruzioni n° 1900 del

11/10/1976

Certificato di Agibilità/Abitabilità assente in quanto mai richiesto.


Rezzato, Provincia di Brescia in data 12/08/2016.




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Vincoli Urbanistici


N.T.A.














DICHIARA

La non regolarità edilizio – urbanistica della costruzione e la difformità della stessa ai titoli

abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:

- i lavori di ampliamento del fabbricato non furono mai terminati (parti comuni)

- diversa distribuzione degli spazi interni (parti comuni)

- chiusura pareti perimetrali del previsto porticato

- realizzazione di una terrazza e di un balcone non previsti

- creazione per frazionamento di due unità abitative anziché una.

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Si evidenzia che le difformità sopra citate coinvolgono anche l’unità confinante, di altra

proprietà e non interessata dalla presente procedura, in quanto riguardanti anche parti

comuni del fabbricato.

Risulta pertanto problematica la sanabilità e/o il ripristino delle condizioni da Licenza di

Costruzione, nonché la definizione delle eventuali quote di competenza.






mq.

€. 198,84



Territorio.



Elaborato Planimetrico.

Planimetria u.i.u.

Elenco immobili

Estratto mappa C.T.







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DICHIARA

La non regolarità catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile in quanto, risulta una

differente destinazione del vano W.C. in planimetria, nella realtà sottoscala/ripostiglio.

Si evidenzia che dovrà essere presentata la pratica di variazione dell’attuale

accatastamento, tale procedura rimarrà pertanto a carico e onere dell’aggiudicatario; il costo

di tale pratica viene stimato in circa €uro 700,00 (€uro Settecento).



Tipo di atto : Atto per causa di morte – Certificato di Denunciata Successione

Pubblico Ufficiale : Ufficio del Registro in Brescia (BS)

Repertorio : nr. 41/9990 del 20/11/2009.




Occupato.

Al sopralluogo in data 14 Giugno 2016 l’unità risulta occupata dal Sig.

(fratello dell’esecutato).

Non risulta redatto alcun titolo autorizzativo.

4. Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente.


carattere urbanistico come citati nel paragrafo 3.1. nonché catastali come citati nel

paragrafo 3.2.

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5. Formalità, vincoli, oneri non opponibili all’acq uirente.




LOTTO CINQUE DI CINQUE



Localizzazione

- Immobili in Provincia di Brescia, Comune di Rezzato, Frazione Virle, siti in Località/Via

Monte Ratelli nr. 1.



- Terreni agricoli.

2 Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di val utazione

Dato immobiliare


- Terreni incolti non irrigui, in parte costituenti un pianoro in lieve pendenza tenuto a prato

spontaneo, ed in parte (circa un quarto della superficie) sui confini in lato Sud ed Ovest,

costituenti ripida scarpata ricoperta da bosco ed arbusti spontanei.

- Tutti i mappali catastali che individuano i terreni sono adiacenti, pertanto di fatto

costituiscono un unico appezzamento. L’appezzamento è attualmente utilizzato a pascolo.

- L’accesso ai terreni è diretto dalla Via Monte Ratelli, strada in parte asfaltata in pessimo

stato di manutenzione.

- I terreni sono posti in zona Extra urbana, Agricola, denominata “Parco delle Colline”, a

circa un chilometro dal nucleo storico della frazione Virle del Comune di Rezzato.

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Si evidenzia che sull’appezzamento (mappale individuato al n° 26) insistono due grandi

cisterne per la raccolta e l’accumulo di acqua piovana, poste anche al servizio di un

fabbricato adiacente (individuato al mappale n° 4 di altra proprietà) di tipo residenziale; la

zona non è servita dall’acquedotto comunale pertanto è sprovvista di acqua potabile.



- Allibrati al Catasto Terreni

Sez. Fg. Part. Porz. Qualità Classe Superficie R. Dom. R. Agrario

- 3 1 - Bosco

Ceduo

3 mq. 250 €. 0,45 €. 0,03

Confini

- In lato Est mapp. 28 di stessa proprietà.

- In lato Sud mapp. 28 di stessa proprietà.

- In lato Ovest costituisce confine del territorio comunale del Comune di Rezzato.

- In lato Nord mapp. 4 ente urbano di altra proprietà.


- 3 25 - Bosco

Ceduo

3 mq. 25 €. 0,05 €. 0,01

Confini


- In lato Sud mapp. 24 strada (Via Monte Ratelli).

- In lato Ovest mapp. 24 strada (Via Monte Ratelli).

- In lato Nord mapp. 30 di stessa proprietà.


- 3 26 - Bosco

Ceduo

3 mq. 7705 €. 13,93 €. 0,80

Confini

- In lato Est mapp. 41 di altra proprietà.

- In lato Sud mapp. 41 di altra proprietà.

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- In lato Ovest mapp. 27, 29 e strada (Via Monte Ratelli).

- In lato Nord mapp. 29 di stessa proprietà, mapp. 4 ente urbano di altra proprietà e

costituisce confine del territorio comunale di Rezzato.


- 3 28 - Relit

Strad

- mq. 80 - -

Confini


- In lato Sud mapp. 29 e 30 di stessa proprietà.

- In lato Ovest strada (Via Monte Ratelli).

- In lato Nord mapp. 1 di altra proprietà.


- 3 29 - Relit

Strad

- mq. 80 - -

Confini


- In lato Sud mapp. 26 di stessa proprietà e strada (Via Monte Ratelli).

- In lato Ovest mapp. 30 di stessa proprietà.



- 3 30 - Relit

Strad

- mq. 40 - -

Confini


- In lato Sud mapp. 25 di stessa proprietà e strada (Via Monte Ratelli).

- In lato Ovest mapp. 25 di stessa proprietà e strada (Via Monte Ratelli).


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Consistenza

Determinata con rilievo superfici da documentazione catastale.



mapp. n° 1 mq. 250

mapp. n° 25 mq. 25

mapp. n° 26 mq. 7.705

mapp. n° 28 mq. 80

mapp. n° 29 mq. 80

mapp. n° 30 mq. 40

Superficie commerciale appezzamento mq. 8.180

3 Audit documentale e Due Diligence











Vincoli Urbanistici


N.T.A.


- Boschi ai sensi dell’art. 142, comma 1, lettera g) – Aree boscate PIF.



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- Allibrati al Catasto Terreni:


- 3 1 - Bosco

Ceduo

3 mq. 250 €. 0,45 €. 0,03


- 3 25 - Bosco

Ceduo

3 mq. 25 €. 0,05 €. 0,01


- 3 26 - Bosco

Ceduo

3 mq. 7705 €. 13,93 €. 0,80


- 3 28 - Relit

Strad

- mq. 80 - -


- 3 29 - Relit

Strad

- mq. 80 - -

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- 3 30 - Relit

Strad

- mq. 40 - -


Territorio.


Visura storica per immobile Catasto Terreni

Estratto mappa C.T.







DICHIARA

La non regolarità catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile identificato al Fg. n° 3

mapp. n° 1, in quanto risulta mal identificato in mappa C.T. (sovrapposto al mapp. n°4 E.U.).

Si evidenzia che dovrà essere presentata la pratica di variazione ed aggiornamento della

mappa terreni, tale procedura rimarrà pertanto a carico e onere dell’aggiudicatario; il costo

di tale pratica viene stimato in circa €uro 1.500,00 (€uro Millecinquecento).



Tipo di atto : Atto per causa di morte – Certificato di Denunciata Successione

Pubblico Ufficiale : Ufficio del Registro in Brescia (BS)

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Repertorio : nr. 41/9990 del 20/11/2009.


Quota di proprietà, per 500/1000.


Occupato.

Al sopralluogo in data 14 Giugno 2016 le unità identificate al Fg. nr 3 mapp. nnr 26 – 28 –

30 risultano occupate dalla Sig.ra

La Sig.ra nata a il C.F.:

residente a occupa le unità sopra citate in forza del

“Contratto di Affitto Agrario”, della durata convenuta di anni 20, stipulato in data 01 Maggio

2013 e registrato presso l’Agenzia Delle Entrate di Verolanuova il 07 Maggio 2013 al nr.

1100 serie 3.

Si evidenzia che il “Contratto di Affitto Agrario” è stato stipulato e registrato in data

precedente al pignoramento degli immobili.



carattere urbanistico come citati nel paragrafo 3.1., catastali come citati nel paragrafo 3.2.

nonché relativi al “Contratto di Affitto Agrario” citato al paragrafo 3.3.





COMUNE A TUTTI I LOTTI

6 Fasi – accertamenti e date delle indagini.

Principali fasi ed accertamenti peritali espletati dall’esperto valutatore:

- Ispezione presso Agenzia delle Entrate – Servizi Catastali del 07/06/2016

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- Ispezione presso Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Brescia del

10/06/2016

- Invio raccomandata A.R. per comunicazione data sopralluogo del 31/05/2016.

- Sopralluogo in Brescia e Rezzato per individuazione luoghi e ispezione esterna del

13/06/2016.

- Sopralluogo in Brescia e Rezzato per ispezione e rilievo luoghi del 14/06/2016.

- Richiesta di accesso agli atti, Ufficio Tecnico del Comune di Brescia del 17/06/2016.

- Richiesta di accesso agli atti, Ufficio Tecnico del Comune di Rezzato del 15/07/2016.

- Invio lettera – e.mail all’Amministratore del Condominio “Al Forte” per richiesta

documentazione amministrativa del 19/07/2016.

- Ispezione presso Uff. Tecnico Comune di Brescia per accesso atti del 21/07/2016.

- Ispezione presso Uff. Tecnico Comune di Rezzato per accesso atti del 12/08/2016.

7 Analisi estimativa.

Utilizzo della valutazione

L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il

valore di stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la

valutazione avendo ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove,

in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il

servizio o il diritto oggetto di valutazione.

Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del “più probabile valore

in libero mercato” e del “più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata”

nell’ambito delle procedure esecutive.

Per determinare il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata, come

valore derivato dal più probabile valore in regime di libero mercato, si prendono in esame i

differenziali esistenti, al momento della stima, fra l’ipotetica vendita dell’immobile in esame

in libero mercato, rispetto alla vendita forzosa implicita alla procedura esecutiva.

Verifica del migliore e più conveniente uso

L’attuale valore di mercato degli immobili staggiti rappresenta il massimo valore tra il valore

di mercato nell’uso attuale ed i possibili valori di trasformazione degli usi prospettabili.

Scelta del criterio di valutazione

Si ritiene di applicare il metodo di stima comparativo, poiché ritenuto maggiormente

appropriato al caso.

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Effettuate le indagini volte ad accertare il probabile valore di mercato di immobili simili nella

zona, acquisito il parere di operatori commerciali nelle zone di ubicazione degli immobili,

tenuto conto dello stato di conservazione e manutenzione, del grado di appetibilità, nonché

di tutti gli elementi necessari ed utili ai fini della valutazione.

Consultati inoltre il “Listino Dei Valori Degli Immobili” edito dalla Camera di Commercio di

Brescia e la “Banca Dati Delle Quotazioni Immobiliari OMI” dell’Agenzia Delle Entrate.

Eseguiti i conteggi delle superfici e valutato quanto desumibile dagli allegati che

costituiscono parte integrante della presente relazione; il sottoscritto ritiene di formulare la

seguente valutazione in base al più probabile valore commerciale di libero mercato dei beni.

8 Valori di Stima

Lotto Uno di Cinque

Per quanto concerne l’immobile identificato catastalmente in Comune Censuario di Brescia,

presso il Catasto Fabbricati:



mq

€. 322,79


Superficie Commerciale mq. 100,00

Valore unitario €uro 2.000,00/mq.

Oneri a carico dell’acquirente per la regolarizzazione catastale, come stimati €uro 700,00.

Oneri condominiali a carico dell’acquirente per la regolarizzazione del bene, come

comunicati dall’Amministratore €uro 1.200,00 più spese legali maturate.

Il più probabile valore in libero mercato viene di fatto quantificato in €uro 200.000,00

diconsi €uro Duecentomila.

Il più probabile valore in libero mercato , al netto di oneri e costi a carico viene

quantificato in €uro 198.100,00 diconsi €uro Centonovantottomilacento.

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata viene quantificato in

€uro 178.300,00 diconsi €uro Centosettantottomilatrecento.

Nei valori di stima è ricompresa l’incidenza dei beni comuni non censibili.

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Lotto Due di Cinque

Per quanto concerne l’immobile identificato catastalmente in Comune Censuario di Brescia,



SEU 1 146 9 C/6 1 13 mq. Totale 13

mq.

€. 12,09

Indirizzo: Via Cesare Guerini nr. 31 – Piano: T.


Valore a corpo €uro 10.000,00.

Il più probabile valore in libero mercato viene di fatto quantificato in €uro 10.000,00 diconsi

€uro Diecimila.


€uro 9.000,00 diconsi €uro Novemila.

Lotto Tre di Cinque

Per quanto concerne l’immobile identificato catastalmente in Comune Censuario di Rezzato,




mq

€. 351,19



Valore unitario €uro 1.300,00/mq.

Il più probabile valore in libero mercato viene di fatto quantificato in €uro 269.600,00

diconsi €uro Duecentosessantanovemilaseicento.


€uro 215.700,00 diconsi €uro Duecentoquindicimilasettecento.


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Per quanto concerne l’immobile identificato catastalmente in Comune Censuario di Rezzato,




mq.

€. 198,84



Valore unitario €uro 400,00/mq.

Il più probabile valore in libero mercato al lordo di oneri e costi a carico, viene di fatto

quantificato in €uro 45.000,00 diconsi €uro Quarantacinquemila.


€uro 36.000,00 diconsi €uro Trentaseimila.



Per quanto concerne gli immobili identificati catastalmente in Comune Censuario di

Rezzato, presso il Catasto Terreni:


- 3 1 - Bosco

Ceduo

3 mq. 250 €. 0,45 €. 0,03


- 3 25 - Bosco

Ceduo

3 mq. 25 €. 0,05 €. 0,01


- 3 26 - Bosco

Ceduo

3 mq. 7705 €. 13,93 €. 0,80

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- 3 28 - Relit

Strad

- mq. 80 - -


- 3 29 - Relit

Strad

- mq. 80 - -


- 3 30 - Relit

Strad

- mq. 40 - -

Superficie Commerciale mq. 8.180,00

Valore unitario €uro 2,00/mq.

Il più probabile valore in libero mercato , al netto di oneri e costi a carico viene di fatto

quantificato in €uro 14.860,00

Quota in proprietà di 500/1000 €uro 7.430 diconsi €uro Settemilaquattrocentotrenta.


€uro 5.940,00 diconsi €uro Cinquemilanovecentoquaranta.

9 Dichiarazione di rispondenza

Il sottoscritto Gozzi Geom. Giorgio, esperto incaricato dal Tribunale di Brescia, iscritto

all’Albo Geometri della Provincia di Brescia al nr. 3313

DICHIARA

Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento.

Di non aver agito in conflitto di interesse.

Di non aver utilizzato ne fatto affidamento su conclusioni non fondate.

Di aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività ed imparzialità.

Di essere a conoscenza che il rapporto di valutazione può essere sottoposto a riesame.

La versione dei fatti presentata nel documento è al meglio delle conoscenze dello stesso.

Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e condizioni riportate.

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Non ha alcun interesse verso i beni in questione.

Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.

E’ in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione.

Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato l’immobile.

Ha ispezionato di persona la proprietà.

Certo di aver svolto esaurientemente il mandato ricevuto, rassegno la presente relazione,

ringraziando la S.V. Ill.ma per la fiducia accordatami e rimanendo a disposizione per

eventuali ulteriori chiarimenti.

Brescia 28 Agosto 2016

In fede

Geom. Giorgio Gozzi

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10 Elenco della documentazione allegata

- Estratto per riassunto di atto di matrimonio

Lotto Uno di Cinque – Due di Cinque

- Estratto Mappa Catasto Terreni.

- Visure per Immobile Catasto Terreni.

- Visure storiche per immobile

- Planimetrie catastali u.i.

- Estratto tavola grafica P.G.T.

- Estratto N.T.A. – Art. nr. 73.

- Concessione Edilizia n° 35221/95 P.G. del 04 Luglio 1997.

- Voltura di Concessione Edilizia n° 2926/97 Boll. del 15 Settembre 1997.

- Variante a Concessione Edilizia n° 36431/99 P.G. del 09 Aprile 2002.

- Estratti Tavole Grafiche di Variante a C.E. n° 36431/99 P.G. (fuori scala)

- Certificato di Abitabilità n° 12326/2003 del 16 Aprile 2003.

- Titolo di acquisto in favore del debitore

- Ispezione Ipotecaria – Elenco sintetico delle formalità

- Contratto di Comodato in data 24/04/2016

- Decreto Ingiuntivo del Giudice di Pace di Brescia del Ottobre 2012

- Documentazione fotografica esterni

- Documentazione fotografica interni

Lotto Tre di Cinque


- Elenco Subalterni

- Visura storica per Immobile Catasto Fabbricati.

- Elaborato Planimetrico

- Planimetria catastale u.i.

- Certificato di Destinazione Urbanistica

- Autorizzazione alla realizzazione di nuova unità abitativa U.T. Prot. n° 3165 del

05/04/2000, n° 184 Reg.

- Trasmissione prot. n° 4709 del 07/04/2000 di Autorizzazione alla realizzazione di nuova

unità abitativa U.T. Prot. n° 3165 del 05/04/2000, n° 184 Reg.

- Concessione Edilizia n° 08/2000 del 06/04/2000.

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- Domanda di voltura prot. n° 10748 Cat. 10 CI. 10 del 29/08/2000 di Concessione Edilizia

n° 08/2000 del 06/04/2000.

- D.I.A. per Varianti interne Prot. n° 5332 Cat. 10 Cl. 10 del 04/05/2001.

- Estratti Tavole Grafiche D.I.A. per Varianti interne (fuori scala)

- Certificato di Agibilità n° 02/2010 valido dal 15/04/2010.

- Titolo di acquisto in favore del debitore

- Ispezione Ipotecaria – Elenco sintetico delle formalità





- Elenco Subalterni

- Visura storica per Immobile Catasto Fabbricati.

- Elaborato Planimetrico

- Planimetria catastale u.i.


- Licenza di Costruzione n° 404 del 06 Giugno 1968.

- Licenza di Costruzione per ampliamento Prot. n° 4219 Registro costruzioni n° 1900 del

11/10/1976

- Estratti Tavole Grafiche L.C. Prot. n° 4219 del 11/10/1976





- Visura storica per Immobile Catasto Terreni.


- Contratto di affitto agrario in data 01/05/2013.

- Documentazione fotografica.

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