TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VENEZIA CO.RA. di Mario...
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-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 1
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VENEZIA
CO.RA. di Mario Rado & C. s.r.l.
Fallimento n. 72/2016
Giudice: Dott.ssa Martina Gasparini
Curatore: Dott. Federica Candiotto
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
°°°°
Premessa e scopo della stima.
Che in data 11.05.2016 la Dott.ssa Federica Candiotto quale curatore del Fallimento
n. 72/2016 della società CO.RA. di Rado Mario & C. S.r.l. con sede in Venezia-
Mestre viale Ancona 10/C ha incaricato il sottoscritto Arch. Ruben Csermely con
studio in Via Terraglietto 10 in Venezia Mestre, iscritto all’albo degli Architetti della
provincia di Venezia al n.1752 ed all’elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di
Venezia al n.388 di redigere relazione di stima dei beni della società fallita e così
identificati :
Lotto 1) Unità immobiliare, ad uso direzionale al piano terra dotata di soppalco, sita
in Venezia-Mestre (VE), viale Ancona n. 10/C, identificata al Catasto
Fabbricati di Venezia nel Comune di Venezia (VE), Sezione Mestre, al fg.
19, particella 769, sub. 50;
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Lotto 2) Numero 2 unità immobiliari ad uso locali di deposito al piano terra e
direzionale al piano T-1, sito in Quarto d’Altino (VE), via Abate Tommaso
n.49, identificato al Catasto Fabbricati di Venezia nel Comune di Quarto
d’Altino (VE), al fg. 1, particella 556, sub. 5-6;
Lotto 3) Unità immobiliare ad uso residenziale, corredata da terreno ad uso agricolo,
in Arino di Dolo (VE), via Albarea n.24 e identificate al Catasto Fabbricati di
Venezia nel Comune di Dolo, al fg. 1, particella 252, sub. 3 ed al Catasto
Terreni di Venezia nel Comune di Dolo, al fg. 1, particella 1174;
Al fine di poter acquisire ogni elemento utile alla determinazione del più probabile
valore di mercato, il sottoscritto tecnico ha effettuato in data 27.05.2016 sopralluogo
per accertare le caratteristiche intrinseche dei beni quali la consistenza, l’età degli
immobili, lo stato di manutenzione, etc. e le caratteristiche estrinseche quali la loro
ubicazione nel tessuto urbanistico, la viabilità ed i servizi.
Sono state effettuate inoltre tutte le opportune indagini di mercato per individuare il più
probabile valore di mercato dei beni oggetto di valutazione.
Suddivisione ed identificazione dei lotti.
Il compendio immobiliare da stimare risulta essere composto da più immobili per cui si
è ritenuto opportuno suddividerlo nei sotto elencati 3 lotti per riuscire ad ottenere una
più ordinata e puntuale identificazione dei beni oggetto di stima.
Lotto 1) Unità immobiliare, ad uso direzionale al piano terra con soppalco, sita in
Venezia-Mestre (VE), viale Ancona n. 10/C, identificata al Catasto Fabbricati
di Venezia nel Comune di Venezia (VE), Sezione Mestre, al fg. 140, particella
769, sub. 50;
Lotto 2) Numero 2 unità immobiliari ad uso locali di deposito al piano terra e
direzionale al piano T-1, sito in Quarto d’Altino (VE), via delle Abate Tommaso
n.49, identificato al Catasto Fabbricati di Venezia nel Comune di Quarto
d’Altino (VE), al fg. 1, particella 556, sub. 5-6;
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Lotto 3) Unità immobiliare ad uso residenziale, corredata da terreno ad uso agricolo, in
Arino di Dolo (VE), via Albarea n.24 e identificate catastalmente al Catasto
Fabbricati di Venezia nel Comune di Dolo, al fg. 1, particella 252, sub. 3 ed al
Catasto Terreni nel Comune di Dolo, al fg. 1, particella 1174;
Documentazione e fonti utilizzate per la stima
Nel corso delle operazioni peritali il sottoscritto CTU ha acquisito la seguente
documentazione :
• Lotto 1 (Unità immobiliare ad uso direzionale – Mestre viale Ancona):
- estratto di mappa;
- visura catastale;
- atto di compravendita rep. N. 33170 del 28.02.2012 del notaio Dott. Albano
Dalla Valle registrato a Mestre il 01.03.2012 al n. 2218;
- denuncia di Inizio Attività prot. n. PG/2012/0045335 del il 31.01.2012;
- documentazione fotografica
• Lotto 2 (Unità immobiliari ad uso deposito / direzionale – Quarto d’Altino
via Abate Tommaso):
- estratto di mappa;
- planimetrie identificazione subalterni particella 556;
- planimetrie catastali;
- agibilità e titoli amministrativi;
- visura catastale;
- atto di compravendita rep. n. 16116 del 31.12.1996 del notaio Dott. Albano
Dalla Valle registrato a Mestre il 13.01.1997 al n. 330;
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- documentazione fotografica;
• Lotto 3 (Unità immobiliare e terreno ad uso agricolo – Dolo via Albarea):
- estratto di mappa;
- visura catastale;
- atto di compravendita rep. n. 31024 del 25.11.2008 del notaio Dott. Albano
Dalla Valle registrato a Mestre il 27.11.2008 al n. 15944;
- certificato di destinazione urbanistica n.24068 del 22.07.2008;
- documentazione fotografica;
La perizia viene così strutturata :
Lotto 1 1.1 Ubicazione Pag. 6
1.2 Caratteri generali e tipologici Pag. 6
1.3 Identificazione catastale Pag. 7
1.4 Titolarità dei beni Pag. 8
1.5 Legittimazione del fabbricato Pag. 8
1.6 Disponibilità del bene Pag. 9
1.7 Criteri di valutazione utilizzati e concetto di
stima di un bene
Pag. 9
1.8 Stima del più probabile valore di mercato Pag. 10
1.9 Riepilogo valore unità immobiliare Pag. 10
1.10 Stima del più probabile valore di mercato Pag. 12
1.11 Riepilogo valore unità immobiliare Pag. 13
Lotto 2 2.1 Ubicazione Pag. 14
2.2 Caratteri generali e tipologici Pag. 14
2.3 Identificazione catastale Pag. 16
2.4 Titolarità dei beni Pag. 17
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2.5 Legittimazione del fabbricato Pag. 17
2.6 Disponibilità del bene Pag. 18
2.7 Criteri di valutazione utilizzati e concetto di
stima di un bene
Pag. 18
2.8 Stima del più probabile valore di mercato Pag. 19
2.9 Riepilogo valore unità immobiliare Pag. 19
2.10 Stima del più probabile valore di mercato Pag. 21
2.11 Riepilogo valore unità immobiliare Pag. 22
Lotto 3 3.1 Ubicazione Pag. 23
3.2 Caratteri generali e tipologici Pag. 23
3.3 Identificazione catastale Pag. 24
3.4 Titolarità dei beni Pag. 25
3.5 Legittimazione del fabbricato Pag. 25
3.6 Destinazione urbanistica terreno
Pag. 26
3.7 Disponibilità dei beni Pag. 27
3.8 Criteri di valutazione utilizzati e concetto di
stima di un bene
Pag. 27
3.9 Stima del più probabile valore di mercato
Pag. 29
3.10 Riepilogo valore unità immobiliare Pag. 31
4.0 Riepilogo stima Pag. 32
5.0 Verbale di deposito Pag. 33
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1.0 STIMA UNITA’ IMMOBILIARE AD USO DIREZIONALE SITA IN VENEZIA - MESTRE (VE) – VIALE ANCONA 10/C
1.1 Ubicazione Trattasi di unità immobiliare ad uso direzionale posta al piano terra di più ampio edificio
sviluppato in orizzontale e composta da un solo piano fuori terra.
L’edificio ove è ubicato il bene oggetto di stima risulta denominato “Condominio la
Randa” sito in Venezia - Mestre (VE) viale Ancona n. 10/c.
All’interno del complesso edilizio risultano presenti unità immobiliari a destinazione
commerciale e direzionale.
Il bene risulta posto a circa 1,7 km dal centro di Mestre, in zona a prevalente
destinazione direzionale e commerciale comoda ai servizi di prima e seconda
necessità nonché ben servita dal servizio di trasporto pubblico.
Si rileva la scarsa presenza di parcheggio pubblico.
1.2 Caratteri generali e tipologici - Descrizione sommaria finiture immobili Trattasi di unità immobiliare ad uso direzionale posta al piano terra facente parte del
condominio denominato “Condominio la Randa”.
L’edificio risulta essere dotato di scoperto comune su cui risultano aver sede i posti
auto assegnati a servizio delle singole unità.
L’edificio presenta due ingressi, posti alle estremità del fabbricato, che permettono
l’accesso alle singole unità immobiliari.
Esternamente il fabbricato presenta una finitura di mattoni faccia a vista in buono stato
manutentivo essendo stato oggetto di totale ristrutturazione nei
primi anni 2000.
La struttura portante dell’immobile risulta essere in muratura di laterizio pieno.
La copertura risulta in calcestruzzo armato.
Oggetto di stima risulta essere l’unità immobiliare ad uso direzionale posta nell’angolo
nord-est del fabbricato sito in viale Ancona 10/c come sopra meglio descritto.
All’unità immobiliare risulta assegnato un posto auto scoperto ad uso esclusivo posto
nell’area cortilizia condominiale sul fronte strada, e di una porzione del portico coperto
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a est ad uso esclusivo.
L’unità oggetto di stima, avente altezza interna minima di ml. 5,00 e massima di ml.
6,80, risulta costituita da ingresso, bagno con antibagno, area di lavoro e disimpegno
tutto per una superficie commerciale di circa mq 80,00.
Al piano soppalcato risulta essere presente studio, bagno con antibagno e spazio di
deposito per una superficie calpestabile di circa mq 40,00 avente altezza minima di ml.
2,97 e massima di ml. 3,80 sotto il colmo.
Le zone al di sotto dei soppalchi hanno altezza di ml. 2,70.
La superficie commerciale dell’unità immobiliare risulta quindi di circa mq 100,00
calcolata ai sensi D.P.R. 138/98 al lordo delle murature perimetrali considerate al 50%
se in comune con altre unità immobiliari, la superficie dei locali accessori a servizio
indiretto dei locali principali considerate al 50%.
Come si evince dalla documentazione fotografica allegata, si può rilevare che l’unità
edilizia oggetto di stima risulta trovarsi in ottime condizioni di manutenzione con pareti
intonacate al civile e tinteggiate, pavimentazione in legno al piano terra e in sintetico
nel soppalco, soppalco con travi in legno e tavolato a vista e rivestimento parietale in
ceramica nei servizi igienici.
L’unità immobiliare risulta avere serramenti in alluminio dotati di vetrocamera.
L’unità è dotata di impianto elettrico, impianto di climatizzazione estiva ed impianto di
riscaldamento invernale a pavimento il tutto in buone condizioni di manutenzione.
1.3 Identificazione catastale L’unità immobiliare oggetto di stima, è attualmente individuata catastalmente come
segue:
CATASTO FABBRICATI
- Comune censuario: Venezia – sezione Mestre, foglio 140, part. 769, sub. 50,
piano T, cat. in corso di costruzione;
Intestazione catastale:
1 – CO.RA di Rado Mario & C. S.R.L. ,
con sede in Venezia,
cod. fisc. 01824860272
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Proprietà: 1/1.
Identificazione Catastale
Fg. Particella Sub. Indirizzo Categoria Classe Consistenza
(vani) Rendita
(€)
140 769 50 Viale Ancona 12 F/3 - - -
Da verifica presso gli Archivi dell’Agenzia del Territorio di Venezia si è potuto
riscontrare che l’intestazione così come riportata risulta corretta.
La scheda catastale risulta non ancora depositata.
Consultando l’atto di compravendita del 28.02.2012 n. di rep. 33170, notaio Albano
Dalla Valle di Mestre, è stato riscontrato che l’indirizzo corretto dell’unità immobiliare
risulta essere “Viale Ancona 10/C”. Pertanto risulta essere necessaria una richiesta di
variazione toponomastica al fine di corregge il refuso.
Alla luce di quanto sopra scritto si evidenzia come risulterà necessario procedere, una
volta legittimata l’unità immobiliare, con il redigere la nuova scheda catastale ed
accatastare l’unità immobiliare. Il costo necessario per redigere la nuova scheda
catastale risulta già compreso nel costo necessario per legittimare l’unità immobiliare
essendo la stessa necessaria al fine del rilascio del certificato di agibilità il tutto come
meglio illustrato al successivo paragrafo 1.7.
1.4 Titolarità dei beni L’immobile oggetto di stima, costituito da ufficio al piano terra e soppalco, risulta essere
pervenuto alla società immobiliare CO.RA di Rado MarIo & C. s.r.l. a seguito atto di
compravendita del 28.02.2012 n. di rep. 33170 notaio Albano Dalla Valle di Mestre
registrato a Venezia il 01.03.2012 al n. 2218.
1.5 – Formalità e pregiudizievoli Sull’unità immobiliare oggetto di stima sita in Comune di Venezia (VE), viale Ancona
10/c, a nome della società fallita CO.RA di Rado MarIo & C. s.r.l., c.f. 01824860272,
risultano gravare le seguenti formalità:
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TRASCRIZIONI/ISCRIZIONI al 11/02/2016
A FAVORE:
• TRASCRIZIONE del 02.03.2012 – Registro Particolare 4478 Registro Generale 6309
Pubblico ufficiale DALLA VALLE ALBANO Repertorio 33170/25995 del 28/02/2012
ATTO TRA VIVI – COMPARAVENDITA
A seguito di tale atto la società CORA s.r.l. diveniva proprietaria dell’unità immobiliare in
oggetto.
• TRASCRIZIONE del 19.10.2012 – Registro Particolare 20714 Registro Generale 29176
Pubblico ufficiale NAZARI ALESSANDRO Repertorio 627/454 del 17/10/2012
ATTO TRA VIVI – PROMESSA DI VENDITA
Annotazione n. 185 del 20.01.2014 (RISOLUZIONE)
• TRASCRIZIONE del 20/04/2015 – registro Particolare 7474 Registro Generale 10387
Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 1807 del 23/03/2015
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.
1.6 – costo cancellazione formalità
Alla luce di quanto fin ora scritto si procede di seguito con l’indicare il costo per la
cancellazione delle formalità come sopra esposte che è stato computato in € 294,00 come
di seguito illustrato :
Formalità Grava su nn. trascrizione Spesa Canc.
Verbale di pignoramento
immobili 1000/1000
G.N. 10387/7474 del
20.04.2015 € 294,00
TOTALE € 294,00
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1.7 Legittimazione del fabbricato L’ultimo titolo abilitativo presentato risulta essere la D.I.A. n. di prot. 2012/0045335 del
31.01.2012 riportato in allegato 1.4.
Come riportato nell’atto di compravendita (allegato 1.3) il fabbricato di cui fa parte
l’unità immobiliare risulta essere stato costruito in data anteriore al 1° Settembre 1967
ed ha nel corso degli anni subito diverse modifiche e trasformazioni meglio riportate
nell’elenco degli atti relativi alle modifiche del fabbricato alla pagina 10 dell’atto di
acquisto riportato in allegato 1.3.
Nel corso del sopralluogo del bene oggetto di stima si rilevavano alcune difformità tra
quanto di fatto rilevato e quanto rappresentato negli elaborati grafici allegati alla D.I.A.
prot. n. PG/2012/0045335 richiesta in data 19.01.2012 per le quali, previo accurata
analisi della situazione edilizia ed eventuale confronto con l’ufficio tecnico, dovranno
essere eseguiti alcuni interventi edilizi volti al ripristino della situazione legittimata
(riduzione soppalco, salvo diverse indicazioni dall’ufficio tecnico) previo presentazione
di giusta pratica edilizia presso gli Uffici del Comune di Venezia al fine di completare
l’iter della precedente D.I.A. e, quindi, procedere con il richiedere il certificato di
agibilità previo accatastamento dell’unità immobiliare.
Alla luce di quanto fin ora scritto e delle attività di cui necessita svolgere al fine di
legittimare l’unità immobiliare oggetto di stima il sottoscritto tecnico indica il costo
necessario per eseguire le necessarie attività di cui sopra in circa euro 20.000,00 di cui
si dovrà tener conto nel valore di stima. Tale importo risulta già tener conto del costo
necessario per redigere la scheda catastale necessaria al fine dell’ottenimento del
certificato di agibilità come illustrato al punto 1.3.
1.8 Disponibilità del bene
A seguito sopralluogo si è potuto riscontrare che gli immobili di cui trattasi risultano,
all’attualità, completamente arredati e in uso alla ditta CO.RA. s.r.l.
1.9 Criteri di valutazione utilizzati e concetto di stima di un bene Il criterio di stima adottato è quello dell’analisi della domanda e dell’offerta sul mercato
di beni simili a quello preso in esame.
Il procedimento si basa sul metodo diretto sintetico-comparativo che consiste nel
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formare una scala di prezzi noti di beni analoghi espressi in termini di parametro
unitario (mq. commerciale), e nell’inserire successivamente il bene da stimare nel
gradino della scala che presenta con il bene stesso maggiori analogie ed utilizzando
come parametro di valutazione la superficie commerciale ragguagliata ai vani principali
dell’immobile.
Si è proceduto dunque con il reperire i prezzi di immobili assimilabili per ubicazione e
parificabili per caratteristiche, consistenza, destinazione, ecc.
Atteso il particolare scopo delle stime, il cui criterio rispondente si identifica nella
ricerca del valore di mercato dei beni all'attualità allo scopo, si è reso necessario
esperire indagini preliminari e si è tenuto opportunamente conto nella perizia :
a) - delle caratteristiche intrinseche degli immobili con particolare riguardo a :
- il tipo di costruzione ;
- il grado delle rifiniture ;
- le caratteristiche architettoniche e funzionali ;
- il posizionamento rispetto agli altri immobili limitrofi ;
- la dimensione e l'altezza degli ambienti in rapporto a quelle normalmente
riscontrabili per tale tipo di edifici ;
- la destinazione d'uso ;
- la rispondenza allo scopo cui i fabbricati sono destinati ;
- la consistenza complessiva ;
b) - delle caratteristiche estrinseche degli immobili, quali:
- l’ubicazione, la prossimità ed il collegamento o meno col centro, dei mercati;
- l'efficienza dei servizi pubblici nella zona;
- l'urbanizzazione della zona a particolari esigenze residenziali e direzionali ;
c) - delle condizioni attuali del mercato, dell'andamento dei prezzi in generale
nonché di ogni altra circostanza più o meno influente sull'aspetto
economico degli immobili.
In considerazione del fatto che trattasi di immobile con caratteristiche tipologiche
ordinarie, nella individuazione delle condizioni generali del mercato si è tenuto conto in
particolare di immobili aventi analoga destinazione, ubicati in zone limitrofe o
paragonabili.
Completate le indagini preliminari, si è proceduto alla valutazione richiesta.
La ricerca è stata effettuata stima sintetico comparativa.
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Nel caso in esame si è assunto come parametro di comparazione la superficie
commerciale.
Si è quindi passati alla fase di calcolo vero e proprio:
1) - In merito alla stima sintetico comparativa si è impostata la seguente espressione :
∑ val. : ∑ p = val.x : px
da cui :
val.x = ∑ val p x
∑ p
dove :
∑ val = somma dei recenti e normali valori unitari di fabbricati simili presi a
confronto.
∑ p = somma delle superfici commerciali degli stessi fabbricati simili.
val .x = il più probabile valore unitario dei locali oggetto di stima.
px = superficie oggetto di stima.
1.10 Stima del più probabile valore di mercato Stima sintetico comparativa :
Eseguite le opportune indagini si è ritenuto opportuno considerare il rapporto
∑val./ ∑p, tenuto conto delle aggiunte e detrazioni del caso, pari al seguente valore :
Valore unitario unità immobiliare libera da persone e cose = €/mq. 1.850,00
Il valore dei 1000/1000 dell’unità immobiliare sarà quindi:
Superficie commerciale unità immobiliare x Valore unitario =
m2 100 x €/mq. 1.850,00 = € 185.000,00
Tale valore dovrà essere ridotto nel tener conto della necessità di ripristinare la
situazione legittimata e del costo necessario per la cancellazione delle formalità per
cui;
Valore quota 1000/1000 al netto delle spese € 185.000,00
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Costo legittimazione - € 20.000,00
Costo cancellazione formalità - € 294,00
Valore quota di 1000/1000 (libero da persone e cose)
€ 164.706,00
che viene approssimato in € 165.000,00
in lettere: (centosessantacinquemilaeuro/00)
1.11 Riepilogo valore unità immobiliare Alla luce di quanto sopra il valore all’attualità dell’unità immobiliare ad uso direzionale
sita in Comune di Venezia via Ancona 10/C posta al piano terra del condominio
denominato “Condominio la Randa“ dotata di posto auto scoperto ad uso esclusivo
nonché di porzione esclusiva di portico condominiale, libero da persone, allibrata al
Catasto Fabbricati di Venezia, al Comune di Venezia, al foglio 140, particella 769, sub.
50 in euro:
€ 165.000,00
in lettere : ( centosessantacinquemilaeuro/00 )
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2.0 STIMA UNITA’ EDILIZIA AD USO ARTIGIANALE SITA IN QUARTO D’ALTINO (VE) – VIA ABATE TOMMASO 49
2.1 Ubicazione L’unità edilizia oggetto di stima risulta far parte di più ampio complesso immobiliare ad
uso artigianale sito in Quarto d’Altino (VE) via Abate Tommaso n. 49.
Il fabbricato risulta inserito in una zona a prevalente destinazione industriale/artigianale
a pochi chilometri dal centro di Quarto d’Altino, e comodo al raggiungimento
dell’autostrada A4 Venezia – Trieste trovandosi a neanche un chilometro dall’ingresso
dell’autostrada stessa.
Le unità immobiliari oggetto di valutazione, come l’intero edificio, risultano interamente
concesse in Diritto di Superficie di 99 anni a partire dall’anno 1996 dal Comune di
Quarto d’Altino.
2.2 Caratteri generali e tipologici - Descrizione sommaria finiture immobili Trattasi di unità immobiliari ad uso artigianale/direzionale sviluppate su due livelli fuori
terra e dotate di scoperto comune facenti parte di più ampio edificio sviluppato in
orizzontale a prevalente destinazione artigianale/commerciale/direzionale.
Le unità immobiliari oggetto di stima risultano essere la porzione di testa posta più a
nord – ovest e posta in adiacenza alla via Abbate Tommaso.
Il fabbricato ad uso artigianale sviluppato su 2 piani fuori terra è composto da 10 unità
immobiliari che risultano dotate di scoperto esclusivo per ognuna delle unità, eccezion
fatta per i gruppi di subalterni 5-6 e 12-13-14.
Esternamente il fabbricato presenta le pareti intonacate e tinteggiate al civile con
elementi lapidei in rilievo che riempiono gli spazi vuoti fra le finestre.
Le finiture esterne si presentano in buono stato manutentivo.
La struttura portante del fabbricato risulta essere in calcestruzzo armato, così come gli
elementi che ne costituiscono la copertura.
Le pareti divisorie fra i vani risultano essere per la maggior parte in laterizio.
Oggetto di stima risultano essere le due unità immobiliari, identificate al Catasto dei
Fabbricati di Venezia al foglio 1, mappale 556, subalterni 5 e 6.
Al fine di meglio strutturare la perizia si provvede all’analisi nonché alla descrizione
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delle singole unità immobiliari.
Unità A : magazzino - piano terra, fg. 1, mapp. 556, sub. 5
Il magazzino oggetto di stima risulta posto al piano terra nell’angolo nord-ovest del
fabbricato, dotato di scoperto comune con il sub. 6 sui lati nord-est e nord-ovest.
L’unità immobiliare risulta avere altezza minima ml. 6,80 ed altezza massima ml. 8,20
sulla porzione a doppia altezza mentre ha altezza di ml. 3,20 sulla porzione soppalcata
ove è ricavato il sub 6.
Risulta quindi essere costituita da ampio deposito, ufficio, 2 antibagni, bagno,
spogliatoio, doccia e scoperto comune.
L’ingresso all’unità immobiliare avviene attraverso l’area comune, garantito da un
cancello carraio scorrevole e da un cancello pedonale.
L’unità immobiliare risulta avere una superficie commerciale di circa mq 235,00,
calcolata ai sensi D.P.R. 138/98 al lordo delle murature perimetrali considerate al 50%
se in comune con altre unità immobiliari.
Come si evince dalla documentazione fotografica allegata, si può rilevare che l’unità
edilizia oggetto di stima risulta essere ancora parzialmente ad uno stato grezzo.
L’unità immobiliare risulta dotata di predisposizione dell’impianto di riscaldamento,
impianto idro-sanitario e di predisposizione per l’impianto elettrico.
Unità B : uffici – piano terra e piano primo, fg. 1, mapp. 556, sub. 6
L’unità immobiliare con destinazione direzionale oggetto di stima risulta posta al piano
primo nell’angolo nord-ovest del fabbricato, dotato di scoperto comune con il sub.5 sui
lati nord-est e nord-ovest.
L’ingresso all’unità immobiliare avviene attraverso l’area comune, garantito da un
cancello carraio scorrevole e da un cancello pedonale.
L’accesso è garantito dall’ingresso esclusivo a piano terra, comprensivo di vano scala
per collegamento al piano primo, posto sul lato nord-ovest.
L’unità immobiliare, avente altezza minima ml. 3,40 ed altezza massima ml. 4,80,
all’attualità risulta essere allo stato grezzo, priva di tramezzature divisori interni, con
pavimentazione ancora allo stato grezzo e sola predisposizione degli impianti.
Da planimetria catastale l’unità risulterebbe essere costituita da disimpegno, n.4 uffici,
antibagno e bagno.
L’unità immobiliare risulta avere una superficie commerciale di circa mq 110,00,
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 16
calcolata ai sensi D.P.R. 138/98 al lordo delle murature perimetrali considerate al 50%
se in comune con altre unità immobiliari.
Come si evince dalla documentazione fotografica allegata, si può rilevare come l’unità
edilizia risulti essere ancora ad uno stato grezzo, sono tuttavia presenti le
predisposizioni per gli impianti.
2.3 Identificazione catastale L’unità immobiliare oggetto di stima, è attualmente individuata catastalmente come
segue:
CATASTO FABBRICATI
Unità A - Comune censuario: Quarto d’Altino, foglio 1, part. 556, sub. 5, piano T, cat.
D/7, Rendita €1.497,73;
Unità B - Comune censuario: Quarto d’Altino, foglio 1, part. 556, sub. 6, piano T-1,
cat. A/10, cl. 2, consistenza 5 vani, Rendita € 1.265,32;
Intestazione catastale:
1 – CO.RA di Rado Marco & C. s.r.l. ,
con sede in Venezia,
cod. fisc. 01824860272
Proprietà: 1/1.
Identificazione Catastale
Unità Fg Particella Sub. Indirizzo Categoria Classe Consistenza
(vani) Rendita
(€)
A 1 556 5 Via Abate Tommaso n.49 D/7 - - 1.497,73
B 1 556 6 Via Abate Tommaso n.49 A/10 2 5 1.265,32
Da verifica presso gli Archivi dell’Agenzia del Territorio di Venezia si è potuto
riscontrare che l’intestazione così come le planimetrie risultano corrette a meno della
scheda catastale dell’ufficio le cui partizioni devono ancora essere realizzate.
Alla luce di quanto sopra risulterà necessario procedere con il completamento dell’unità
immobiliare e delle relative opere edili al fine di adeguare lo stato di fatto in essere con
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 17
quanto rappresentato nella scheda catastale.
2.4 Titolarità dei beni L’immobile oggetto di stima costituito da magazzino al piano terra e uffici al piano
primo risulta essere pervenuto, per la sola proprietà superficiaria, alla società
immobiliare CO.RA di Rado Marco & C. s.r.l. a seguito atto di assegnazione del
31.12.1996 n. di rep. 16116 notaio Albano Dalla Valle di Mestre registrato a Venezia il
13.01.1997 al n. 330.
2.5 – Formalità e pregiudizievoli Sull’unità immobiliare oggetto di stima sita in Comune di Quarto d’Altino via Abate
Tommaso n. 49, a nome della società fallita CO.RA di Rado MarIo & C. s.r.l., c.f.
01824860272, risultano gravare le seguenti formalità:
TRASCRIZIONI/ISCRIZIONI al 11/02/2016
• ASSEGANZIONE DI PORZIONE DI FABBRICATO – proprietà superficiaria a seguito
atto del 31.12.1996, notaio DALLA VALLE ALBANO, registrato a Venezia il 13.01.1997
al n. 330.
• ANNOTAZIONE del 09.05.1997 – Registro Particolare 1481 Registro Generale 11335
Pubblico ufficiale CARACCIOLO DOTT. MARIO Repertorio 3094 del 21/04/1997
ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE – RESTRIZIONE DI BENI
Formalità di riferimento: Iscrizione n. 1760 del 1996.
• ISCRIZIONE del 29.11.2002 – Registro Particolare 8277 Registro Generale 39326
Pubblico ufficiale DALLA VALLE ALBANO Repertorio 24305 del 27/11/2002
IPOTECA VOLONTARIA DERIVANTE DA CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
FONDIARIO
Cancellazione totale eseguita in data 28.09.2011.
• ISCRIZIONE del 28/04/2008 – registro Particolare 3186 Registro Generale 14726
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 18
Pubblico ufficiale DALLA VALLE ALBANO Repertorio 30532/23627 del 23/04/2008
IPOTECA VOLONTARIA DERIVANTE DA CONCESSIONE A GARANZIA DI
APERTURA DI CREDITO.
• TRASCRIZIONE del 20/04/2015 – registro Particolare 7474 Registro Generale 10387
Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 1807 del 23/03/2015
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.
2.6 – costo cancellazione formalità
Alla luce di quanto fin ora scritto si procede di seguito con l’indicare il costo per la
cancellazione delle formalità come sopra esposte che è stato computato in € 329,00 come
di seguito illustrato :
Formalità Grava su nn. trascrizione Spesa Canc.
Ipoteca volontaria 1000/1000 N.N. 14726/3186
Del 28.04.2008 € 35,00
Verbale di pignoramento
immobili 1000/1000
G.N. 10387/7474 del
20.04.2015 € 294,00
TOTALE € 329,00
2.7 Legittimazione del fabbricato Da quanto rilevato per l’unità immobiliare oggetto di stima e più precisamente per la
sola unità immobiliare identificata con il subalterno 5 (magazzino) risulta essere stato
rilasciato certificato di abitabilità n. di prot. 5731, n. di pratica 40 C/94.
Alla luce del rilasciato certificato di abitabilità si deve considerare il volume dell’unità
immobiliare oggetto di stima legittimo vista anche la conformità, parziale, delle schede
catastali che risultano essere state allegate alla domanda del certificato di abitabilità.
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 19
Si evidenzia come il complesso edilizio risulti essere stato edificato in forza della
concessione edilizia n. 40/C/94 del 14.02.1995 e successiva variante in data
23.12.1996 n. 40.941V/94 prot. n. 17447.
Dovrà essere richiesto il certificato di agibilità per l’unità immobiliare ad uso ufficio
identificata con il subalterno 6 per la quale non risulta ancora essere rilasciato lo stesso
in quanto non ancora terminate le opere edili.
Il rilascio del certificato di agibilità sarà subordinato all’esecuzione di alcuni interventi
edili volti al completamento dell’unità immobiliare all’attualità allo stato grezzo.
Ai fini della stima non si ritiene congruo sottrarre al valore di stima il costo necessario
per procedere con il completamento dell’unità immobiliare essendo il valore unitario di
stima relativo ad una costruzione al grezzo pertanto già detratto dei costi necessari per
il completamento dell’unità immobiliare.
2.8 Disponibilità del bene A seguito sopralluogo si è potuto riscontrare che le unità immobiliari di cui trattasi
risultano, all’attualità, libere da cose e persone a meno della presenza di alcuni
materiali ed attrezzature di proprietà della ditta CO.RA.
2.9 Criteri di valutazione utilizzati e concetto di stima di un bene Il criterio di stima adottato è quello dell’analisi della domanda e dell’offerta sul mercato
di beni simili a quello preso in esame.
Il procedimento si basa sul metodo diretto sintetico-comparativo che consiste nel
formare una scala di prezzi noti di beni analoghi espressi in termini di parametro
unitario (mq. commerciale), e nell’inserire successivamente il bene da stimare nel
gradino della scala che presenta con il bene stesso maggiori analogie ed utilizzando
come parametro di valutazione la superficie commerciale ragguagliata ai vani principali
dell’immobile.
Si è proceduto dunque con il reperire i prezzi di immobili assimilabili per ubicazione e
parificabili per caratteristiche, consistenza, destinazione, ecc.
Atteso il particolare scopo delle stime, il cui criterio rispondente si identifica nella
ricerca del valore di mercato dei beni all'attualità allo scopo, si è reso necessario
esperire indagini preliminari e si è tenuto opportunamente conto nella perizia :
a) - delle caratteristiche intrinseche degli immobili con particolare riguardo a :
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 20
- il tipo di costruzione ;
- il grado delle rifiniture ;
- le caratteristiche architettoniche e funzionali ;
- il posizionamento rispetto agli altri immobili limitrofi ;
- la dimensione e l'altezza degli ambienti in rapporto a quelle normalmente
riscontrabili per tale tipo di edifici ;
- la destinazione d'uso ;
- la rispondenza allo scopo cui i fabbricati sono destinati ;
- la consistenza complessiva ;
b) - delle caratteristiche estrinseche degli immobili, quali:
- l’ubicazione, la prossimità ed il collegamento o meno col centro, dei mercati;
- l'efficienza dei servizi pubblici nella zona;
- l'urbanizzazione della zona a particolari esigenze residenziali e direzionali ;
c) - delle condizioni attuali del mercato, dell'andamento dei prezzi in generale
nonché di ogni altra circostanza più o meno influente sull'aspetto
economico degli immobili.
In considerazione del fatto che trattasi di immobile con caratteristiche tipologiche
ordinarie, nella individuazione delle condizioni generali del mercato si è tenuto conto in
particolare di immobili aventi analoga destinazione, ubicati in zone limitrofe o
paragonabili.
Completate le indagini preliminari, si è proceduto alla valutazione richiesta.
La ricerca è stata effettuata stima sintetico comparativa.
Nel caso in esame si è assunto come parametro di comparazione la superficie
commerciale.
Si è quindi passati alla fase di calcolo vero e proprio:
1) - In merito alla stima sintetico comparativa si è impostata la seguente espressione :
∑ val. : ∑ p = val.x : px
da cui :
val.x = ∑ val p x
∑ p
dove :
∑ val = somma dei recenti e normali valori unitari di fabbricati simili presi a
confronto.
∑ p = somma delle superfici commerciali degli stessi fabbricati simili.
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 21
val .x = il più probabile valore unitario dei locali oggetto di stima.
px = superficie oggetto di stima.
2.10 Stima del più probabile valore di mercato
Stima sintetico comparativa :
Unità A - Magazzino, mappale 556 sub. 5 (allo stato semi grezzo)
Eseguite le opportune indagini si è ritenuto opportuno considerare il rapporto ∑val./ ∑p,
tenuto conto delle aggiunte e detrazioni del caso, pari al seguente valore :
Valore unitario magazzino libero da persone e cose = €/mq. 400,00
Il valore dei 1000/1000 dell’unità immobiliare sarà quindi:
Superficie unità immobiliare x Valore unitario =
m2 235 x €/mq. 400,00 = € 94.000,00
Diconsi € 94.000,00
in lettere : (novantaquattromilaeuro/00 )
Unità B - Uffici, mappale 556 sub. 6 (allo stato grezzo)
Eseguite le opportune indagini si è ritenuto opportuno considerare il rapporto ∑val./ ∑p,
tenuto conto delle aggiunte e detrazioni del caso, pari al seguente valore :
Valore unitario ufficio libero da persone e cose = €/mq. 500,00
Il valore dei 1000/1000 dell’unità immobiliare sarà quindi:
Superficie x Valore unitario =
m2 110,00 x €/mq. 500,00 = € 55.000,00
Diconsi € 55.000,00
in lettere : ( cinquantacinquemila euro/00 )
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 22
Pertanto il valore complessivo delle unità immobiliare qui denominate lotto 2 risulta
essere :
UNITA’ A + UNITA’ B = € 94.000,00 + € 55.000,00 = € 149.000,00
Tale valore dovrà essere ridotto nel tener conto della necessità di ripristinare la
situazione legittimata e del costo necessario per la cancellazione delle formalità per
cui;
Valore quota 1000/1000 al netto delle spese € 149.000,00
Costo cancellazione formalità - € 329,00
Valore quota di 1000/1000 (libero da persone e cose)
€ 148.671,00
che viene approssimato in € 149.000,00
in lettere: (centoquarantanovemilaeuro/00)
2.11 Riepilogo valore unità immobiliare Alla luce di quanto fin ora, si stima il valore all’attualità del compendio immobiliare sito
in Quarto d’Altino, via Abate Tommaso 49, composta da unità immobiliare ad uso
magazzino ed unità immobiliare a funzione terziario - direzionale, libero da persone,
con opere edili da completare, allibrata al Catasto Fabbricati di Venezia, al Comune di
Quarto d’Altino, al foglio 1, particella 556 - sub. 5 e 6 in euro:
Riepilogo immobili di proprietà
Unità Foglio Mappale Sub. Piano Sup. Commerciale Valore di stima
A 1 556 5 T 235,00 € 94.000,00
B 1 556 6 T - 1 110,00 € 55.000,00
SOMMANO € 149.000,00
€ 149.000,00 in lettere : ( centoquarantanovemilaeuro/00 )
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 23
3.0 STIMA UNITA’ IMMOBILIARE AD USO RESIDENZIALE CON TERRENO ANNESSO SITA IN ARINO DI DOLO (VE) – VIA ALBAREA 24
3.1 Ubicazione L’unità immobiliare oggetto di stima risulta essere un compendio immobiliare composto
da terreno agricolo e fabbricato ad uso residenziale, il tutto sito in Comune di Dolo in
località Arino, via Albarea n. 24.
I beni in oggetto sono collocati in area urbanizzata ed abitata in prossimità del centro di
Arino di Dolo.
3.2 Caratteri generali e tipologici - Descrizione sommaria finiture immobili L’unità immobiliare in oggetto risulta essere un abitazione di tipo rustico in condizioni di
fatiscenza e precarietà statica antecedente all’anno 1967, corredata di terreno agricolo
retrostante confinante con l’autostrada Venezia - Milano lungo il lato nord.
L’accesso al compendio avviene da un strada privata sterrata ad uso comune.
Fabbricato : piano terra e piano primo, fg. 1, mapp. 252, sub. 3
L’edificio oggetto di stima è costituito da due piani fuori terra con murature portanti
costituite in laterizio, con copertura in travi lignee e coppi in laterizio.
Come si evince dalla documentazione fotografica allegata si può rilevare come l’edificio
si presenti in condizioni di abbandono con buona parte dell’edificio completamente
ricoperta di vegetazione.
Si è proceduto con il rilievo esterno della consistenza dell’edificio che ha consentito di
individuare la superficie coperta di circa mq. 106,50 ed altezza di circa ml. 4,5 alla linea
di gronda e ml. 6,00 alla linea di colmo.
In forza di quanto sopra descritto si ricava che il volume in essere risulta pari a circa:
Superficie H Cubatura 106,5 5,00 532,00
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 24
Terreno agricolo : fg. 1, mapp. 1174
Il terreno agricolo è posizionato a nord ovest rispetto al fabbricato confinante con
l’autostrada.
Ad esso si giunge direttamente dallo scoperto del mappale 252.
Il terreno è pianeggiante e privo di ingombri.
In forza di quanto sopra descritto la consistenza catastale del terreno risulta di:
Superficie mq. 779,00
3.3 Identificazione catastale L’unità immobiliare oggetto di stima, è attualmente individuata catastalmente come
segue:
CATASTO FABBRICATI
- Comune censuario: Dolo, foglio 1, part. 252, sub. 3, piano T - 1, cat. A/3, cl. 2,
consistenza 8 vani, Rendita € 702,38 ;
CATASTO TERRENI
- Comune censuario: Dolo, foglio 1, part. 1174, con area di 790 mq, Rendita
€6,02;
Intestazione catastale:
1 – CO.RA di Rado Marco & C. s.r.l. ,
con sede in Venezia,
cod. fisc. 01824860272
Proprietà: 1/1.
Identificazione Catastale – C.F.
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 25
Fg. Particella Sub. Indirizzo Categoria Classe Consistenza
(vani) Rendita
(€)
1 252 3 Via Albarea 24 A/3 3 8 702,38
Identificazione Catastale - C.T.
Fg. Particella Sub. Indirizzo Categoria Classe Consistenza
(vani) Rendita
(€)
1 1174 - - SEMIN ARBOR 2 779 mq 6,02
Da verifica presso gli Archivi dell’Agenzia del Territorio di Venezia si è potuto
riscontrare che l’intestazione così come riportata risulta corretta.
3.4 Titolarità dei beni L’immobile oggetto di stima, costituito da fabbricato ad uso abitativo e terreno agricolo
risulta essere pervenuto alla società CO.RA di Rado Marco & C. s.r.l. a seguito atto di
compravendita del 25.11.2008 n. di rep. 31024 notaio Albano Dalla Valle di Mestre
registrato a Venezia il 27.11.2008 al n. 15944
3.5 – Formalità e pregiudizievoli Sull’unità immobiliare oggetto di stima sita in Comune di Dolo (VE), località Arino, via
Albarea 24, a nome della società fallita CO.RA di Rado MarIo & C. s.r.l., c.f.
01824860272, risultano gravare le seguenti formalità:
TRASCRIZIONI/ISCRIZIONI al 11/02/2016
• TRASCRIZIONE del 28.11.2008 – Registro Particolare 25788 Registro Generale 42685
Pubblico ufficiale DALLA VALLE ALBANO Repertorio 31024/24068 del 25/11/2008
ATTO TRA VIVI – COMPARAVENDITA
• TRASCRIZIONE del 20/04/2015 – registro Particolare 7474 Registro Generale 10387
Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 1807 del 23/03/2015
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 26
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.
3.6 – costo cancellazione formalità
Alla luce di quanto fin ora scritto si procede di seguito con l’indicare il costo per la
cancellazione delle formalità come sopra esposte che è stato computato in € 329,00 come
di seguito illustrato :
Formalità Grava su nn. trascrizione Spesa Canc.
Verbale di pignoramento
immobili 1000/1000
G.N. 10387/7474 del
20.04.2015 € 294,00
TOTALE € 294,00
3.5 Legittimazione del fabbricato Trattasi di edificio in pessime condizioni manutentive, ove risulta in essere una
condizione statica priva di sicurezza, e dovrà, con ogni probabilità, essere oggetto di
totale o parziale demolizione al fine di recuperare la volumetria in essere e procedere
con una nuova edificazione.
Alla luce di quanto sopra esposto e non ritenendo di particolare necessità la legittimità
del fabbricato che comunque dovrà essere oggetto di demolizione, non si è provveduto
con l’effettuare la ricerca della documentazione legittimante anche in considerazione
del fatto che l’edificio risulta essere stato edificato in data anteriore al 1967.
3.6 Destinazione urbanistica del Terreno Da quanto rilevato dal Certificato di Destinazione Urbanistica del 22.07.2008 n.
45/2008 rilasciato dal Comune di Dolo il terreno oggetto di stima risulta così definito:
• VARIANTE GENERALE AL P.R.G. VIGENTE, approvata con DD.GG.RR. nn. 2570/2001 e 2066/2002
• Mappale 252 : zona “C/1”; inoltre il mappale ricade all’interno delle aree
vincolate ai sensi articolo 142, comma 1, lettera m del decreto legislativo
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 27
22 gennaio 2004, n. 42( zona di interesse archeologico in forza vigente
P.T.R.C. – articolo 21 delle norme tecniche di attuazione);
• Mappale 1174 : zona agricola “E3” (articolo 15 delle norme tecniche di
attuazione); il mappale ricade all’interno della fascia di rispetto autostradale
e, in parte, all’interno della fascia di rispetto dagli elettrodotti (articolo 22
delle norme tecniche di attuazione); inoltre il mappale ricade all’interno
delle aree vincolate ai sensi articolo 142, comma 1, lettera m) del decreto
legislativo 22 gennaio 2004, n.42 (zona di interesse archeologico in forza
vigente P.T.R.C. – articolo 21 delle norme tecniche di attuazione).
• VARIANTE URBANISTICA PARZIALE, adottata con deliberazione di Consiglio Comunale n. 11 del 21.02.2008:
• Mappale 252 : zona “C/1”; il mappale ricade all’interno della fascia di
rispetto autostradale, inoltre il mappale ricade all’interno delle aree
vincolate ai sensi articolo 142, comma 1, lettera m del decreto legislativo
22 gennaio 2004, n. 42( zona di interesse archeologico in forza vigente
P.T.R.C. – articolo 21 delle norme tecniche di attuazione);
• Mappale 1174 : zona agricola “E3” (articoli 13 bis e articolo 15 delle norme
tecniche di attuazione); il mappale ricade all’interno della fascia di rispetto
autostradale e, in parte, all’interno della fascia di rispetto dagli elettrodotti
(articolo 22 delle norme tecniche di attuazione); inoltre il mappale ricade
all’interno delle aree vincolate ai sensi articolo 142, comma 1, lettera m) del
decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42 (zona di interesse archeologico in
forza vigente P.T.R.C. – articolo 21 delle norme tecniche di attuazione).
3.7 Disponibilità dei beni A seguito sopralluogo si è potuto riscontrare che l’immobile ed il terreno agricolo di cui
trattasi risultano, all’attualità, in stato di abbandono e liberi da persone e cose.
3.8 Criteri di valutazione utilizzati e concetto di stima di un bene Il criterio di stima adottato è quello dell’analisi della domanda e dell’offerta sul mercato
di beni simili a quello preso in esame.
Il procedimento si basa sul metodo diretto sintetico-comparativo che consiste nel
formare una scala di prezzi noti di beni analoghi espressi in termini di parametro
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 28
unitario (mq. commerciale), e nell’inserire successivamente il bene da stimare nel
gradino della scala che presenta con il bene stesso maggiori analogie ed utilizzando
come parametro di valutazione la superficie commerciale ragguagliata ai vani principali
dell’immobile.
Si è proceduto dunque con il reperire i prezzi di immobili assimilabili per ubicazione e
parificabili per caratteristiche, consistenza, destinazione, ecc.
Atteso il particolare scopo delle stime, il cui criterio rispondente si identifica nella
ricerca del valore di mercato dei beni all'attualità allo scopo, si è reso necessario
esperire indagini preliminari e si è tenuto opportunamente conto nella perizia :
a) - delle caratteristiche intrinseche degli immobili con particolare riguardo a :
- il tipo di costruzione ;
- il grado delle rifiniture ;
- le caratteristiche architettoniche e funzionali ;
- il posizionamento rispetto agli altri immobili limitrofi ;
- la dimensione e l'altezza degli ambienti in rapporto a quelle normalmente
riscontrabili per tale tipo di edifici ;
- la destinazione d'uso ;
- la rispondenza allo scopo cui i fabbricati sono destinati ;
- la consistenza complessiva ;
b) - delle caratteristiche estrinseche degli immobili, quali:
- l’ubicazione, la prossimità ed il collegamento o meno col centro, dei mercati;
- l'efficienza dei servizi pubblici nella zona;
- l'urbanizzazione della zona a particolari esigenze residenziali e direzionali ;
c) - delle condizioni attuali del mercato, dell'andamento dei prezzi in generale
nonché di ogni altra circostanza più o meno influente sull'aspetto
economico degli immobili.
In considerazione del fatto che trattasi di immobile con caratteristiche tipologiche
ordinarie, nella individuazione delle condizioni generali del mercato si è tenuto conto in
particolare di immobili aventi analoga destinazione, ubicati in zone limitrofe o
paragonabili.
Completate le indagini preliminari, si è proceduto alla valutazione richiesta.
La ricerca è stata effettuata stima sintetico comparativa.
Nel caso in esame si è assunto come parametro di comparazione il mc di volume
edificabile per l’edificio e il mq per la superficie del terreno
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 29
Si è quindi passati alla fase di calcolo vero e proprio:
1) - In merito alla stima sintetico comparativa si è impostata la seguente espressione :
∑ val. : ∑ p = val.x : px
da cui :
val.x = ∑ val p x
∑ p
dove :
∑ val = somma dei recenti e normali valori unitari di immobili simili presi a
confronto.
∑ p = somma del parametro commerciale degli stessi fabbricati simili.
val .x = il più probabile valore unitario dell’immobile oggetto di stima.
px = consistenza parametro di stima.
3.9 Stima del più probabile valore di mercato
Stima sintetico comparativa :
1 Unità immobiliare, mapp. 252, sub.3
Eseguite le opportune indagini si è ritenuto opportuno considerare il rapporto ∑val./ ∑p,
tenuto conto delle aggiunte e detrazioni del caso, pari al seguente valore :
Valore unitario volume = €/mc. 90,00
Il valore dei 1000/1000 dell’unità immobiliare sarà quindi:
Cubatura unità immobiliare x Valore unitario =
m3 532,00 x €/mq. 90,00 = € 47.880,00
Cui dovranno essere sottratti gli oneri di demolizione, pari a 20 €/m3.
Il valore dell’immobile risulterà quindi pari a:
€ 47.880,00 - ( m3 532,00 x €/mq. 20,00 ) = € 37.240,00
Che viene arrotondato ad € 38.000,00.
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 30
in lettere : ( trentottomilaeuro/00 )
2 Terreno agricolo, mapp. 1174
Eseguite le opportune indagini si è ritenuto opportuno considerare il rapporto ∑val./ ∑p,
tenuto conto delle aggiunte e detrazioni del caso, pari al seguente valore :
Valore unitario terreno libero da persone e cose = €/mq. 10,00
Il valore del terreno sarà quindi:
Superficie terreno x Valore unitario =
m3 779 x €/mq. 10,00 = € 7.790,00
Che viene arrotondato ad € 8.0000.
In lettere : (ottomilaeuro/00 )
Pertanto il valore complessivo delle unità immobiliare qui denominate lotto 3 risulta
essere :
UNITA’ 1 + UNITA’ 2 = € 38.000,00 + € 8.000,00 = € 46.000,00
Tale valore dovrà essere ridotto nel tener conto del costo necessario per la
cancellazione delle formalità per cui;
Valore quota 1000/1000 al netto delle spese € 46.000,00
Costo cancellazione formalità - € 294,00
Valore quota di 1000/1000 (libero da persone e cose)
€ 45.706,00
che viene approssimato in € 46.000,00
in lettere: (quarantaseimilaeuro/00)
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 31
3.10 Riepilogo valore unità immobiliare Alla luce di quanto sopra illustrato, si stima il valore all’attualità del compendio
immobiliare sito in Arino di Dolo, via Albarea 24, composta da unità immobiliare
fatiscente ad uso residenziale e terreno agricolo, il tutto libero da persone e cose,
allibrata al Catasto Fabbricati di Venezia, al Comune di Dolo, al foglio 1, mappale 252 -
sub. 3 e al Catasto Terreni di Venezia, al Comune di Dolo, al foglio 1, mappale 1174 in
euro:
Riepilogo immobili e terreni di proprietà
n. Foglio Mappale piano Cubatura / Sup. Commerciale Valore di stima
1 1 252 T – 1 532,00 € 38.000,00
2 1 1174 T 779,00 € 8.000,00
SOMMANO € 46.000,00
€ 46.000,00
in lettere : ( quarantaseimilaeuro/00 )
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 32
4.0 RIEPILOGO STIMA COMPENDIO IMMOBILIARE
Riepilogo immobili di proprietà
Lotti
Proprietà
Edificio e Località
Valore di stima
1
CO.RA. di Rado Mario
& C. S.r.l.
Unità immobiliare ad uso
direzionale – Mestre viale
Ancona
€ 165.000,00
2
CO.RA. di Rado Mario
& C. S.r.l.
Unità immobiliari ad uso
deposito / direzionale – Quarto
d’Altino via Abate Tommaso
€ 149.000,00
3
CO.RA. di Rado Mario
& C. S.r.l. Unità immobiliare e terreno ad
uso agricolo – Dolo via Albarea € 46.000,00
Totale
€ 360.000,00
°°°°°
-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 33
5.0 VERBALE DI DEPOSITO
La presente relazione costituita da n. 33 pagine viene corredata dai seguenti allegati :
Allegati Lotto 1:
Allegato 1.1 estratto di mappa;
Allegato 1.2 visura catastale;
Allegato 1.3 atto di compravendita rep. N. 33170 del 28.02.2012 del notaio Dott.
Albano Dalla Valle registrato a Mestre il 01.03.2012 al n. 2218;
Allegato 1.4 denuncia di Inizio Attività prot. n. PG/2012/0045335 del il 31.01.2012;
Allegato 1.5 documentazione fotografica
Allegati Lotto 2:
Allegato 2.1 estratto di mappa
Allegato 2.2 planimetrie identificazione subalterni particella 556
Allegato 2.3 planimetrie catastali
Allegato 2.4 visure catastali
Allegato 2.5 atto di compravendita rep. n. 16116 del 31.12.1996 del notaio Dott.
Albano Dalla Valle registrato a Mestre il 13.01.1997 al n. 330
Allegato 2.6 Licenza di abitabilità n. di prot. 5731 del 1997 n. pratica 40 C/94
Allegato 2.7 documentazione fotografica
Allegati Lotto 3:
Allegato 3.1 estratto di mappa
Allegato 3.2 visure catastali
Allegato 3.3 atto di compravendita rep. n. 31024 del 25.11.2008 del notaio Dott.
Albano Dalla Valle registrato a Mestre il 27.11.2008 al n. 15944
Allegato 3.4 certificato di destinazione urbanistica n.24068 del 22.07.2008
Allegato 3.5 documentazione fotografica
Nel ritenere di aver adempiuto all’incarico affidato e nel rimanere a disposizione per
ogni eventuale ulteriore chiarimento si porgono distinti saluti.
Mestre, 25 luglio 2016
arch. Ruben Csermely