TRASFERIMENTI IMMOBILIARI un nuovo quadro normativo per la tassazione dei trasferimenti immobiliari...

TRASFERIMENTI IMMOBILIARIun nuovo quadro normativo per la tassazione

dei trasferimenti immobiliari

Teramo 17 e 18 Gennaio Dott. Agostino Rizzo 1

TASSAZIONE DECRETO TRASFERIMENTO

Ma di quali imposte si parla?


Principio dell’alternatività Iva - registro Art. 40 D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

L’art. 40 del TUR, al primo periodo del primo comma, dispone che per gli atti aventi ad

oggetto cessioni di beni e/o prestazioni di servizi rientranti nel campo di applicazione dell’IVA, l’imposta di registro si applica in misura fissa


Primo problema da affrontare è capire se applicare l’iva o l’imposta di

registro


Il debitore esecutato e quindi l’immobile all’asta è di:

Imposta di RegistroL’imposta di registro è disciplinata dal “Testo

unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro” approvato con il

D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131


L’istituto della registrazione assolve, inoltre ad una funzione di natura probatoria;difatti, come stabilito dall’articolo 18 del TUR, la registrazione attesta l’esistenza degli atti ed attribuisce ad essi data certa di fronte ai terzi ai sensi dell’articolo 2704 del codice civile.

L’ambito di applicazione dell’imposta è definito dalle disposizioni del TUR e dalla Tariffa, parte prima e parte seconda, allegata al medesimo TUR.

Gli atti indicati nella Tariffa, parte prima, da registrare in termine fisso, sono quelli per i quali la formalità della registrazione, deve essere esperita obbligatoriamente entro un termine perentorio. In linea generale, ai sensi dell’articolo 13, comma 1 “La registrazione degli atti che vi sono soggetti in termine fisso deve essere richiesta (…) entro venti giorni dalla data dell’atto se formato in Italia, entro sessanta giorni se formato all’estero


Base Imponibile imposta di registroArt. 43, comma 1,

lettera a), per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, la base imponibile è costituita dal valore del bene o del diritto alla data dell’atto.

Art 44, comma 1, del TUR, per la vendita di beni mobili e immobili in sede di

espropriazione forzata;all’asta pubblica;oppure in virtù di

contratti stipulati o aggiudicati in sede di pubblico incanto

la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione.


Deroga al criterio di determinazione della base imponibile


Risoluzione Agenzia delle Entrate del 17 maggio 2007 n. 102L’ Agenzia delle Entrate, con risoluzione del 17 maggio 2007, n.

102 ha chiarito che tutte le fattispecie regolate dall’articolo 44 del TUR non possono essere attratte nel campo di applicazione del regime introdotto dall’articolo 1, comma 497 della legge n. 266 del 2005, in quanto la base imponibile è determinata con riferimento al prezzo di aggiudicazione, all’indennizzo e non al valore, con la conseguente inapplicabilità ai predetti trasferimenti, delle disposizioni contenute nei commi 4 e 5 dell’articolo 52 del TUR. Ne discende che, con la conseguenza che la deroga preper il trasferimento di immobile abitativo in seguito ad aggiudicazione all’asta pubblica, la base imponibile è determinata ai sensi dell’articolo 44 del TURvista dal citato articolo 1, comma 497, non può essere applicata ai trasferimenti in parola, perché riferita espressamente al solo articolo 43 del TUR.


Modifiche normative dal 01/01/2014 per effetto combinato dell’art. del D.Lgs 23/2011 e dell’art. 26 D.L. 12/09/2013

n.104 e da ultimo dalla Legge di stabilità 2014


Per quanto concerne la concreta applicazione dell’imposta di registro con le nuove aliquote previste dal novellato art. 1 della Tariffa, un’altra rilevante novità introdotta dal DLgs. 23/2011 è quella che impone di corrispondere l’imposta con la misura minima di 1.000 euro.



Nel caso di vendita soggetta ad Iva la norma si è modificata. Differenze solo nell’imposte fisse

acquisti da privatoacquisti dasoggetti Iva

acquisti da privatoacquisti dasoggetti Iva

Iva NO 4% Iva NO 10%

Imposta di registro 3% 168 euro Imposta di registro 7% 168 euro

Imposta ipotecaria 168 euro 168 euro Imposta ipotecaria 2% 168 euro

Imposta catastale 168 euro 168 euro Imposta catastale 1% 168 euro


PRIMA CASA ALTRI FABBRICATI

La norma fino al 31/12/2013 prevedeva quanto segue:

Terreni agricoli acquisto non coltivatori

(co. 609, art 1, Legge di Stabilità per il 2014)

La Legge di Stabilità 2014 (L. 147/2013) interviene sul tema introducendo per i soggetti diversi dai coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP), l'acquisto di terreni agricoli e relative pertinenza con:

imposta di registro del 12% Imposta ipotecaria €. 50,00Imposta catastale €. 50,00

Teramo 17 e 18 Gennaio Dott.Agostino Rizzo 15

…..segue Terreni agricoli acquisto coltivatori diretti

co. 608 della Legge di Stabilità 2014

Resta l’agevolazione per i coltivatori diretti e i soggetti IAP - Inoltre, con il co. 608 della Legge di Stabilità 2014 il Legislatore ha voluto preservare le agevolazioni per la piccola proprietà contadina. Tale norma riguarda gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale, prevedendo che tali operazioni scontino:

Imposte di registro €. 200,00Imposta ipotecaria €. 200,00; Imposta catastale 1 per cento.


Regime fiscale delle transazioni immobiliari prima e dopo il 1° gennaio 2014 (1/5)

Tipologia di cespite Tipo di imposta Aliquote (e imposte fisse) sino al 31/12/13

Aliquote (e imposte fisse) dal 1/01/14

Casa di abitazione (prima casa) acquistata da privato o impresa (con contratto esente IVA)

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

3%

168

168

esente

2%

50

50

Casa di abitazione (prima casa) acquistata da impresa costruttrice (soggetto ad IVA)

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

4%

168

168

168

4%

200

200

200

Casa di abitazione (non prima casa) acquistata da privato.

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

7%

2%

1%

esente

9%

50

50





Casa di abitazione (non prima casa) acquistata da impresa (con contratto esente IVA)

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

7%

2%

1%

esente

9%

50

50

Casa di abitazione (non prima casa) acquistata da impresa (con contratto soggetto ad IVA.

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

10%

168

168

168

10%

200

200

200

Edificio storico-artistico (non prima casa) acquistato da privato

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

3%

2%

1%

esente

9%

50

50





Terreno edificabile acquistato da privatoIva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

8%

2%

1%

esente

9%

50

50

Terreno agricolo acquistato da agricoltoreIva

Registro

Ipotecaria

Catastale

Esente

8%

2%

1%

Esente

200

200

1 %

Terreno agricolo acquistato da privato o altro soggetto (con contratto esente IVA)

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

15%

2%

1%

Esente

12%

50

50





Negozio acquistato da privato Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

7%

2%

1%

esente

9%

50

50

Negozio acquistato da impresa (con contratto esente IVA)

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

168

3%

1%

esente

200

3%

1%

Negozio acquistato da impresa (con contratto soggetto ad IVA)

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

21%

168

3%

1%

21%

200

3%

1%





Seconda Casa – Ufficio – Fabbricato Strumentale (acquisto da privato)

Iva

Registro

Ipotecaria

Catastale

esente

7%

2%

1%

esente

9%

50

50

Capannone acquistato da impresa (con contratto esente IVA)

Iva

Registro

Catastale

Ipotecaria

esente

168

3%

3%

esente

200

200

200

Capannone acquistato da impresa (con contratto soggetto ad IVA)

Iva

Registro

Catastale

Ipotecaria

21%

168

3%

1%

21%

200

200

200


Dalla riforma dell'imposta di registro e dalle modifiche introdotte dal decreto istruzioni per le imposte ipotecarie e catastali scaturisce una differente tassazione


CASI PRATICI

N. 1 prima casa – cessione da privato


Cessione da parte di un privato di un fabbricato abitativo per il valore di €. 150.000,00 ad un altro privato che intende destinarlo a “prima casa”

Risparmio di Euro 1.736,00

N. 2 non prima casa – cessione da privato


Cessione da parte di un privato di un fabbricato abitativo per il valore di €. 150.000,00 ad un altro privato non prima casa


N. 3 prima casa – cessione da impresa


Cessione da parte di un'impresa di un fabbricato abitativo per il valore di €. 250.000,00 ad un privato che intende destinarlo a “prima casa”.

Aggravio di Euro 96,00

N. 4 non prima casa – cessione da impresa


Cessione da parte di un'impresa di un fabbricato abitativo, non per utilizzo prima casa, per il valore di €. 250.000,00 ad un privato:


N. 5 terreno agricolo – IAP o CD


Cessione da parte di un privato di un terreno agricolo per il valore di €. 25.000,00 ad un soggetto I.A.P. (Imprenditore Agricolo Professionista) o C.D. (Coltivatore Diretto).


N. 6 terreno agricolo –non IAP o CD


Cessione da parte di un privato di un terreno agricolo per il valore di €. 25.000,00 ad un altro privato non I.A.P. o C.D.

Risparmio di Euro 2.150

N. 7 terreno agricolo –non IAP o CD


Cessione da parte di un privato di un terreno agricolo per il valore di €. 2.000,00 ad un altro privato non I.A.P. o C.D. In questo caso occorre applicare l’imposta minima di registro stabilita in Euro 1.000,00.


N. 8 terreno edificabile - cessione da privato


Cessione da parte di un privato di un terreno edificabile per il valore di €. 75.000,00

Risparmio di Euro 2.150

N. 9 strumentale – cessione da privato


Cessione da parte di un privato di un immobile strumentale per il valore di €. 800.000,00


N. 10 strumentale – cessione da impresa


Cessione da parte da impresa di un immobile strumentale per il valore di €. 800.000,00



Grazie per la cortese attenzione

TRASFERIMENTI IMMOBILIARI un nuovo quadro normativo per la tassazione dei trasferimenti immobiliari...

Documents

Transcript of TRASFERIMENTI IMMOBILIARI un nuovo quadro normativo per la tassazione dei trasferimenti immobiliari...