TITOLO II INQUADRAMENTO TERRITORIALE E DISCIPLINA...

INDICE

NORME PER L'ATTUAZIONE DEL PIANO STRUTTURALE

TITOLO I: DISPOSIZIONI GENERALI

Art. 1 - Finalità e contenuti del Piano Strutturale . . . . . . . . . . . . . pag. 5

Art. 2 - Il territorio come patrimonio della comunità locale pag. 7

Art. 3 - La qualità paesistico-ambientale delle trasformazioni sul territorio

come metodo generalizzato d'intervento . . . . . . . . . . . . . . pag. 8

Art. 4 - Attuazione del Piano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.12

Art. 5 - Strumenti di attuazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.13

Art. 6 - Categorie, indici e parametri urbanistici . . . . . . . . . . . . . . pag.14

Art. 7 - Opere di urbanizzazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.15

Art.8 - Perequazione degli effetti degli interventi tramite l'istituto del

"Comparto" . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.17

Art. 9 - Norme di salvaguardia per gli assetti urbanistico-edilizi pag.19

Art. 10 - Elaborati del Piano Strutturale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.19

TITOLO II: INQUADRAMENTO TERRITORIALE

E DISCIPLINA NORMATIVA

CAPO I

CRITERI GENERALI DI INQUADRAMENTO ED INTERPRETAZIONE

DEL TERRITORIO

Art. 11 - Individuazione delle principali strutture paesistiche . . . . . pag.23

Art. 12 - Articolazione del territorio per sistemi strutturali . . . . . . . pag.23

Art. 13 - Organizzazione del territorio secondo un sistema di Unità

ecologico-paesistico-insediative denominate "Luoghi" . . . . .

pag.25

2

CAPO II

NORME GENERALI PER IL SISTEMA AMBIENTALE

Art. 14 - Articolazione dei livelli di tutela per i subsistemi ambientali

naturalistico ed agricolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.26

Art. 15 - Ambito del livello A) di tutela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.28

Art. 16 - Ambito del livello B) di tutela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.31

Art. 17 - Ambito del livello C) di tutela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.32

Art. 18 - Ambito del livello D) di tutela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.34

Art. 19 - Ambito del livello E) di tutela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.35

Art.19 bis-Ambito del livello F) di tutela. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.36

Art. 20 - Subsistema delle attrezzature igienico-sanitarie e dell'ecologia

del territorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.37

Art. 21 - Subsistema delle strutture di equipaggiamento del territorio

pag.38

CAPO III

NORME GENERALI PER IL SISTEMA DELLE

RELAZIONI E DELLA MOBILITA'

Art. 22 - Relazioni, mobilità, fruibilità territoriale . . . . . . . . . . . . . pag.40

Art. 23 - Subsistema delle strutture relazionali di carattere storico-

ambientale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.40

Art. 24 - Subsistema delle strutture relazionali legate alla mobilità . .

pag.41

Art. 25 - Subsistema delle strutture relazionali per la fruibilità e

valorizzazione del territorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.44

CAPO IV

NORME GENERALI PER IL SISTEMA INSEDIATIVO

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Art. 26 - Sistemi insediativi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.46

Art. 27 - Subsistema insediativo di matrice storica . . . . . . . . . . . . . pag.46

Art. 28 - Subsistema insediativo di recente formazione in ambito

urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.47

Art. 29 - Subsistema insediativo degli aggregati di edilizia diffusa in

ambito periurbano e suburbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.49

Art. 30 - Subsistema insediativo degli aggregati di edilizia diffusa

in ambito extraurbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.51

Art. 31 - Subsistema insediativo di tipo puntuale diffuso in ambito non

urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.52

CAPO V

NORME GENERALI PER IL SISTEMA INSEDIATIVO URBANO

Art. 32 - Ambito di pertinenza delle strutture urbane e relativo

"limite" . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.54

Art. 33 - Articolazione delle nuove urbanizzazioni in unità insediative o

d'intervento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.55

Art. 34 - Unità insediativa per la residenza e relativi servizi . . . . . . .

pag.57

Art. 35 - Unità insediative per la residenza e relativi servizi derivanti da

piani attuativi approvati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.58

Art. 36 - Unità insediativa per attività produttive derivanti da piani

attuativi approvati e di nuova previsione . . . . . . . . . . . . . pag.59

Art. 37 - Unità insediativa per attrezzature private . . . . . . . . . . . . . pag.61

Art. 38 - Unità insediativa per attrezzature pubbliche . . . . . . . . . . . pag.62

Art. 39 - Unità d'intervento sul sistema dell'igiene pubblica del

territorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.63

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Art. 40 - Unità d'intervento sul sistema delle attrezzature per la

mobilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.63

Art. 41 - Unità d'intervento per la qualificazione dello spazio urbano

pag.63

Art. 42 - Sistemazioni paesaggistico-ambientali per la riqualificazio-

ne e la protezione dei centri urbani . . . . . . . . . . . . . . . . pag.64

Art. 43 - Parco agro-urbano e attrezzature di scala comunale

come strumenti per la riorganizzazione del sistema insediativo

tripolare Pieve al Toppo, Tegoleto, Badia al Pino . . . . . . . pag.65

Art. 44 - Criteri adottati per la formazione dello Statuto dei luoghi . .

pag.68

Art. 45 - Progetti speciali di riqualificazione ambientale ed urbana . .

pag.70

Art.46 - Modalità per l'attuazione dei Regolamenti urbanistici . . . . .

pag.71

Art. 47 - Norme di indirizzo per la prevenzione del Rischio idraulico

pag.73

Art. 48 - Ambiti suscettibili di interesse archeologico . . . . . . . . . . pag.74

Art. 49 - Varianti al Piano strutturale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.75

5

NORME PER L'ATTUAZIONE DEL PIANO STRUTTURALE.

TITOLO I

DISPOSIZIONI GENERALI

ARTICOLO 1

FINALITA' E CONTENUTI DEL PIANO STRUTTURALE

Il Piano strutturale rappresenta la componente strategica del Piano

Regolatore Generale Comunale ed esprime le indicazioni per il governo del

territorio della comunità locale in armonia con gli atti di programmazione

della Regione e con le linee del Piano Territoriale di coordinamento della

Provincia.

Gli obbiettivi fondamentali del Piano Strutturale sono:

1) Salvaguardia e valorizzazione del patrimonio ambientale e paesaggistico

attraverso il ripristino delle funzionalità biologiche del territorio, una

adeguata strategia per la manutenzione dello stesso, la promozione delle

qualità e dei valori esitenti ivi compresi quelli di carattere antropico nonchè

quelli relativi alle " culture materiali" delle comunità locali..

6

2) Riorganizzazione e razionalizzazione delle infrastrutture per la mobilità

volta ad eliminare le condizioni di incompatibilità determinate dai traffici di

attraversamento degli insediamenti, alla creazione di una selezione e

gerarchizzazione dei percorsi dando spazio a forme di mobilità alternativa

rispetto all'automobile e promuovendo l'uso del trasporto pubblico su

gomma e rotaia ed un adeguato rapporto di complementarietà fra i due.

3) Riqualificazione dei Centri urbani con particolare riguardo a quelli di

pianura tramite un insieme di interventi strutturali su viabilità, spazio

pubblico, arredo urbano, su funzioni insediate ed insediabili con l'obbiettivo

della costituzione di entità urbane definite nello spazio di riferimento, nel

ruolo rispetto al territorio e dotate di livelli di autonomia, funzionalità e

complementarietà. Tali strutture urbane saranno assimilabili a "quartieri"

facenti parte di un sistema "città" policentrico inserito in un contesto

agricolo ambientale opportunamente riqualificato e correlato.

4) Elevamento complessivo della qualità architettonica ed ambientale del

sistema insediativo attraverso incentivazioni per la tutela ed il recupero del

patrimonio edilizio di antica formazione ed una generalizzata

riqualificazione di quello più recente di base. In particolare sia per gli edifici

esistenti che per quelli di previsione occorre realizzare corretti rapporti

funzionali e formali fra edifici, aree di pertinenza ed immediato intorno

eliminando la tendenza al loro mantenimento in forme improprie e

disordinate dando soluzioni in positivo al fenomeno della avvenuta

proliferazione dei manufatti accessori dalle tipologie improprie e dalle

caratteristiche precarie.

5) Formazione di un "Parco agro-urbano" con funzione di connessione delle

tre principali frazioni di pianura e di elemento strutturante un sistema città

tripolare fortemente integrato con l'ambiente ed il paesaggio; alla

qualificazione del Parco concorrono una serie di attrezzature e servizi di

valenza comunale capaci di fornire risposte di qualità adeguata ai bisogni

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della comunità locale in materia di istruzione, cultura, assistenza, tempo

libero, attività commerciali e direzionali.

6) Riorganizzazione del comparto produttivo tramite il consolidamento e la

riqualificazione delle aree industriali urbanizzate con adeguamento del

sistema infrastrutturale e dei servizi.

Tutela e valorizzazione delle colture specializzate del territorio agricolo

quali i frutteti della pianura e l'olivo e la vite in collina. Promozione delle

attività di agroindustria e delle forme di turismo rurale e di agriturismo.

7) Riorganizzazione complessiva del territorio in chiave ecologico-

ambientale tramite la formazione di sistemi integrati fra insediamenti

ed ambiente (citta-campagna) definiti "luoghi" e loro riconnessione in

un organico sistema territoriale a scala comunale relazionato al proprio

interno e con i sistemi territoriali contermini quali in particolare l'area

aretina e quella della val d'Ambra

Il Piano Strutturale è redatto in conformità all'art.24 della L.R.5/95; esso

realizza una adeguata considerazione dei valori paesaggistici ed ambientali

su tutto il terrtitorio comunale ivi compresi gli ambiti urbanizzati.

Il Piano attraverso norme di carattere generale e specifiche, contenute negli

elaborati grafici, nelle presenti Norme e negli Statuti dei luoghi, definisce

gli interventi ammessi in applicazione della Delibera C.R. 296/88

sviluppando le prescrizioni e le direttive di tutela e valorizzazione del

territorio e risolvendo le salvaguardie di cui al Capo III della stessa delibera

regionale.

ARTICOLO 2

IL TERRITORIO COME PATRIMONIO DELLA COMUNITA'

LOCALE

8

L'intero territorio di Civitella nelle sue componenti ambientali,

paesaggistiche, antropiche e nei valori che lo caratterizzano si configura

come un "bene" ed una "risorsa" della comunità locale ed in quanto tale i

livelli di tutela e trasformazione ammissibili debbono essere definiti

attraverso idonee forme di partecipazione dei cittadini che li impegnino

nella formazione degli Statuti dei luoghi attribuendo loro il ruolo di "tutori"

del rispetto delle regole convenute sia nei comportamenti individuali che in

quelli collettivi responsabilizzandoli anche per compiti di manutenzione e

presidio degli ambiti territoriali di loro pertinenza.

In questo quadro ogni Strumento urbanistico dell'Amministrazione

comunale è sottoposto ad idonee forme di consultazione preventiva con i

soggetti destinatari delle relative previsioni con modalità adeguate alla

natura ed importanza dello stesso. In linea generale l'Amministrazione

garantisce nelle varie fasi di gestione del Piano la conoscenza tempestiva

delle scelte in materia urbanistica fornendo i necessari supporti conoscitivi

anche attraverso la estensione nel tempo dei compiti affidati alla figura del

"garante dell'informazione" di cui all'art.18 L.R.5/95 in relazione al

carattere processuale del P.R.G.

ARTICOLO 3

LA QUALITA' PAESISTICO- AMBIENTALE DELLE

TRASFORMAZIONI SUL TERRITORIO COME METODO

GENERALIZZATO D'INTERVENTO

La considerazione dei valori paesaggistici ed ambientali che il P.S. sviluppa

sull'intero territorio comporta il superamento della tradizionale divisione

dello stesso per zone e della precedente modalità di individuazione solo di

alcuni ambiti di particolare pregio da tutelare a fronte di contesti di fatto

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indebitamente sottratti alla esigenza di qualità e compatibilità ambientale

degli interventi.

Il P.S. assume quindi come contenuto fondamentale il recupero di una

qualità diffusa sul territorio sia in termini architettonici che paesistico-

ambientali a prescindere dai contesti interessati e persegue l'obbiettivo del

massimo livello possibile di equilibrio, coerenza e funzionalità dei vari

fattori caratterizzanti il territorio puntando al recupero in tal senso della

"sapienza" delle antiche culture spontanee che fino a tutto il 19° secolo

hanno presieduto alla sua costruzione e gestione.

In tal senso tutti gli interventi di trasformazione, sia che agiscano sul

patrimonio edilizio ed ambientale esistente, sia che si pongano come

introduzione di elementi innovativi devono poter agire nella logica della

ricerca dei livelli di ottimizzazione delle risorse, della realizzazione di

assetti compatibili, del perseguimento di standard di qualità nella

organizzazione/trasformazione dello spazio, nel consumo di suolo, nella

definizione delle volumetrie e dei manufatti, nelle relative modalità di

fruizione e mantenimento.

Il P.S. adotta come riferimenti fondamentali per il perseguimento di tale

obbiettivo i valori espliciti ed impliciti di ogni contesto sia per quanto

attiene ai tratti fondanti il paesaggio e l'ambiente sia per quanto riguarda i

caratteri, le tipologie, i sistemi costruttivi del patrimonio edilizio

storicizzato. Ogni intervento di trasformazione dovrà quindi tendere a

realizzare adeguati livelli di contestualizzazione evitando di piegare le

risorse ed i caratteri del luogo a mere esigenze di utilitarismo costruttivo

ma qualificando lo stesso sulla base del "valore aggiunto" che gli elementi

costitutivi del luogo e il rapporto con le preesistenze possono conferire.

Il P.S. persegue l'obbiettivo di un complessivo elevamento della qualità

architettonica ed ambientale del patrimonio edilizio caratterizzato da cattiva

manutenzione dei manufatti e delle aree di pertinenza, da una non sempre

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adeguata funzionalità in senso igienico-sanitario, dalla presenza di strutture

improprie e precarie che deturpano i contesti, da un generale basso profilo

espressivo e di decoro di quest'ultimi. Tale riqualificazione appare

indispensabile in quanto gran parte del basso profilo e del degrado che

caratterizza attualmente il territorio è proprio determinato dalla sommatoria

dei bassi livelli di qualità e manutenzione dei singoli assetti edilizi esistenti.

Qualità dell' ambiente e del paesaggio quindi debbono essere considerati

come un bene che appartiene alla collettività correggendo i comportamenti

poco consapevoli che confliggono con tale principio.

Tutti gli interventi di trasformazione edilizia dei manufatti e delle aree

relative al Patrimonio edilizio esistente ovvero quelli di nuova realizzazione

sono subordinati alla preventiva riqualificazione dei contesti interessati in

mancanza dei quali non potrà essere rilasciata la concessione o

autorizzazione edilizia ancorchè implicitamente assentita in base alle norme

vigenti per le opere di manutenzione straordinaria.

Tutte le istanze di concessione o autorizzazione per interventi di

trasformazione devono necessariamente prevedere una accurata

documentazione sullo stato dei luoghi estesa ad un congruo intorno

relativamente a:

- manufatti edilizi

- tipi di recinzioni

- ubicazione e tipo di alberature esistenti e/o di progetto

-sistemazione ad orti e giardini

-allacciamento ai pubblici servizi ovvero modalità di approvvigionamento

idrico e di allontanamento delle acque fognarie

- modalità di smaltimento dei rifiuti solidi

- presenza di attività o funzioni diverse da quella residenziale con eventuale

descrizione del ciclo lavorativo e delle modalità di allontanamento dei

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relativi rifiuti solidi, liquidi e gassosi, dando anche conto del livello delle

emissioni rumorose.

- rapporto con la viabilità principale e modalità di accesso carrabile e di

ricovero delle auto.

Il R.U. fornirà le prescrizioni relative al livello di documentazione richiesto

per ogni tipo di intervento.

Le regole per gli interventi di recupero edilizio del patrimonio esistente

(tipologie edilizie, tecnologie, materiali di finitura e quant'altro) sono

anch'esse definite dal R.U. sulla base delle prescrizioni fornite dal P.S .

negli specifici articoli inerenti i vari ambiti ed in base alle norme che

seguono:

1) obbligo della demolizione e ricostruzione a parità di volume di tutte le

strutture accessorie costruite con elementi precari o impropri purchè oggetto

di regolare istanza di condono secondo un criterio compositivo che tenga

conto del rapporto con il manufatto principale, se esistente, ovvero di un

corretto rapporto con l'ambiente circostante.

Nel caso di manufatti parzialmente precari ed incongrui ovvero

riqualificabili senza bisogno di demolizione è richiesto l'adeguamento alle

norme sulla riqualificazione del patrimonio edilizio che saranno previste dal

R.U.

Tali norme e quelle successive che saranno definite con il R.U. hanno valore

di "recupero urbanistico degli insediamenti abusivi" di cui all'art. 29 della

Legge 47/85 con particolare riferimento ai punti b) e c).

2) obbligo di demolizione di tutte le strutture ed elementi incongrui non

autorizzati o per i quali non sia stata presentata istanza di condono edilizio

ai sensi delle leggi vigenti.

3) ogni intervento di trasformazione, con esclusione di quelli compresi

all'interno di Piani attuativi o di Recupero, che richieda concessione o

autorizzazione potrà comportare l'obbligo, tramite esplicita prescrizione

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contenuta nell'atto autorizzativo, della realizzazione di opere di bonifica,

riqualificazione e sistemazione. Tali prescrizioni potranno riguardare a

seconda dei casi anche l'obbligo a garantire determinate forme di

manutenzione del contesto di pertinenza, delle strade vicinali, del sistema di

scolo delle acque; le prescrizioni potranno riguardare altresì le modalità per

gli approvigionamenti idrici e quant'altro necessario ad una corretta tutela,

igiene e manutenzione dei luoghi.

Le regole che riguardano le nuove costruzioni saranno anch'esse definite dal

R.U. in maniera specifica; valgono comunque in quanto applicabili gli

indirizzi sopra descritti e le prescrizioni di volta in volta contenute nelle

norme che regolano i vari ambiti e settori di intervento.

ARTICOLO 4

ATTUAZIONE DEL PIANO

Il Piano strutturale fissa le norme generali per la tutela e l'uso del territorio

sulla base delle Invarianti e dello Statuto dei Luoghi di cui all'art.5 della

L.R.5/95. Esso fornisce i criteri ed i parametri guida per l'attuazione degli

interventi di carattere insediativo, per le trasformazioni ammesse sui tessuti

urbani e sul patrimonio edilizio esistente, nonchè quelli inerenti il sistema

paesistico, ambientale, ed ecologico.

Il P.S. si attua mediante il Regolamento Urbanistico di cui all'art.28 della

L.R. 5/95 ed eventuale Programma Integrato d'intervento di cui all'art.29

della stessa legge.

Il P.S. opera attraverso:

- prescrizioni e vincoli: immediatamente operanti finalizzati al recupero e

conservazione degli assetti esistenti di carattere ambientale e paesaggistico.

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- direttive ed indirizzi: in base ai quali dovranno essere concepiti i

Regolamenti urbanistici ai fini della disciplina degli assetti esistenti, della

previsione degli interventi di valorizzazione ambientale, paesaggistica e

turistico-ricettiva, nonchè di quelli relativi ai nuovi insediamenti

residenziali, produttivi e per servizi.

- salvaguardie: che operano fino alla approvazione del Regolamento

Urbanistico e dei Piani attuativi.

Il P.S. tramite lo Studio geologico e la Carta della pericolosità suddivide il

territorio in ambiti dotati di gradi diversi di pericolosità secondo il disposto

della L.R. 21/84 e Del.C.R. 94/85 e rinvia al Regolamento Urbanistico, ai

Piani attuativi ed ai singoli interventi edilizi il compito di definire i relativi

diversi gradi di compatibilità geologica degli interventi e le modalità

costruttive per la eliminazione degli eventuali livelli di rischio.

ARTICOLO 5

STRUMENTI DI ATTUAZIONE

Gli strumenti attraverso i quali verranno attuate le previsioni del Piano

Strutturale (P.S.) tramite il Regolamento Urbanistico (R.U.) sono i seguenti.

1) PIANI PARTICOLAREGGIATI (P.P.) di cui all'art.13 dell Legge

1150/42

2) PIANI PER L'EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE (P.E.E.P.) di cui

alle leggi 167/62 e 865/71

3) PIANI PER INSEDIAMENTI PRODUTTIVI (P.I.P.) di cui all'art. 27

della Legge 865/71

4) PIANI DI LOTTIZZAZIONE CONVENZIONATA (P.d.L.) i cui

all'art.28 della Legge1150/42

5) PIANI DI RECUPERO (P.R.) di cui agli artt.28 e 30 della Legge 457/78

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6) PROGRAMMI DI RECUPERO URBANO (P.R.U) di cui alla legge

493/93

7) PROGRAMMI INTEGRATI DI INTERVENTO (PIN) PER IL

RECUPERO E LA RIQUALIFICAZIONE URBANA di cui alla legge

179/92

8) PIANO URBANO DEL TRAFFICO (PUT) di cui al Decr.legisl.

n.285/92

9) PROGRAMMA URBANO DEI PARCHEGGI (PUP) di cui alla legge

n.122/89

10) PROGRAMMA RETE CICLOPEDONALE (PCP) di cui alla legge

n.208/91

11) PIANO DELLA RETE DI VENDITA (PRV) di cui alla legge n.426/71

12) PROGETTI DI OPERE PUBBLICHE

13) PROGETTI SPECIALI COMUNALI DI SISTEMAZIONE

AMBIENTALE.

14) REGOLAMENTO EDILIZIO COMUNALE (RE)

15) INTERVENTI EDILIZI DIRETTI

Contenuti, prerogative e procedure di detti Strumenti sono quelli definiti

nelle rispettive leggi istitutive salvo diverse o più precise indicazioni e

prescrizioni che potranno essere introdotte in sede di Regolamento

urbanistico.

ARTICOLO 6

CATEGORIE, INDICI E PARAMETRI URBANISTICI

Il Piano Strutturale individua in prima istanza, esclusivamente dal punto di

vista concettuale, le categorie, gli indici ed i parametri urbanistici utilizzati

o da utilizzare in sede di Regolamento urbanistico. A quest'ultimo è affidato

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il compito di specificarne le caratteristiche ed implicazioni di carattere

normativo per la disciplina degli interventi urbanistici ed edilizi.

1- St = Superficie territoriale

E' la superficie complessiva dell'ambito territoriale interessato dalla/e Unità

Insediative di nuova realizzazione.

2- Su = Superficie fondiaria

E' la superficie dell'ambito interessato dalla/e Unità di intervento Edilizio

depurata delle aree per le urbanizzazioni primarie e secondarie.

3- Sc = Superficie coperta

E' l'area rappresentata dalla proiezione orizzontale di un fabbricato.

4- S.l.c. = Superficie lorda complessiva

E' la somma delle superfici lorde di tutti i piani di un fabbricato.

5- V = Volume

E' la somma dei prodotti delle superfici lorde di ogni piano per le rispettive

altezze.

6- H max = Altezza massima

E' la massima altezza cui può giungere un fabbricato con esclusione della

eventuale copertura inclinata.

7- It = Indice di fabbricabilità territoriale V/St

E' il volume, espresso in metri cubi, massimo edificabile per ogni metro

quadro o ettaro di Superficie territoriale (St)

8- If = Indice di fabbricabilità fondiaria V/Sf

E' il volume, espresso in metri cubi, massimo edificabile per ogni metro

quadro o ettaro di Superficie fondiaria (Sf)

9- Rc = Rapporto di copertura

E' la percentuale massima di superficie coperta (Sc) realizzabile di un

fabbricato rispetto alla superficie fondiaria.

10- Dt = Densità territoriale

E' il rapporto fra abitanti insediabili per ettaro di superficie territoriale

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11- S.U. = Superficie utile

E' la somma delle superfici di pavimento effettivamente fruibile dei singoli

vani di una unità immobiliare.

12- R.O.S. = Rapporto di occupazione del sottosuolo

E' il rapporto misurato in percentuale tra superficie del lotto di pertinenza e

le aree utilizzate sotto il livello stradale o di campagna.

ARTICOLO 7

OPERE DI URBANIZZAZIONE

Il P.S. persegue l'obbiettivo di una adeguata e qualificata dotazione di opere

di urbanizzazione in relazione alle nuove previsioni insediative nonchè

quello di adeguamento del deficit che si registra negli ambiti interessati dai

tessuti edilizi esistenti.

In tal senso gli Strumenti urbanistici attuativi del P.S. devono considerare

gli Standards urbanistici non come una mera quantità da soddisfare quanto

piuttosto una occasione di qualificazione dei contesti interessati sia sotto il

profilo della loro collocazione ed articolazione rispetto agli insediamenti sia

sotto quello della loro effettiva fruibilità e funzionalità. Pertanto occorre

superare la filosofia del sovradimensionamento nei Piani degli standards

perchè ciò non garantisce della loro corretta realizzazione e spesso finisce

per attribuire loro il ruolo di indiretti strumenti di vincolo di parti del

territorio; occorre invece garantire una effettiva rete di spazi e di

infrastrutture pubbliche

Nei nuovi insediamenti la realizzazione delle opere di urbanizzazione

primaria è di norma affidata ai titolari degli interventi.

Il rilascio della concessione edilizia all'interno di dette aree è subordinata

alla preventiva realizzazione del complesso prevalente di opere necessarie;

la disciplina per la progettazione, l'esecuzione ed i collaudo di dette opere

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ed i criteri per la loro parzializzazione temporanea compete al R.U.;

quest'ultimo potrà prevedere modalità particolari per l'acquisizione da parte

del Comune delle stesse e per la ripartizione degli oneri manutentori nel

tempo con i beneficiari degli interventi di tutte o parte delle opere stesse.

Per i tessuti edilizi esistenti il P.S. persegue l'obbiettivo dell'innalzamento

complessivo del livello di efficienza, qualità e decoro delle infrastrutture e

dello spazio pubblico introducendo il concetto del concorso dei cittadini

beneficiari di tali inteventi di qualificazione, attraverso forme opportune di

concertazione con l'Amministrazione comunale, per coloro che hanno

usufruito in passato di concessioni edilizie senza oneri o con oneri

sottodimensionati. In tal senso l'Amministrazione potrà promuovere

appositi programmi integrati per il recupero urbano.

Per gli interventi di nuova realizzazione di carattere puntuale ovvero che

interessano ambiti organici, ivi compresi quelli di ristrutturazione

urbanistica, l'Amm.ne potrà richiedere la realizzazione diretta delle opere

ovvero riservarsene la attuazione adeguando a tal scopo il corrispettivo

dovuto per ogni concessione in base alle vigenti leggi.

Per le opere di urbanizzazione secondaria, salvo situazioni particolari da

definirsi in sede di R.U., spetta all'Amm.ne comunale o agli altri soggetti

pubblici il compito della loro attuazione.

Ai soggetti che realizzano interventi di nuova previsione è fatto obbligo

della cessione gratuita al Comune di una quota percentuale fissa di aree per

le opere di urbanizzazione secondaria ovvero la loro monetizzazione in

mancanza di dimensioni congrue delle stesse secondo criteri e modalità

definite nel R.U. Tali aree sono finalizzate alla costituzione di un

patrimonio pubblico di terreni necessari per qualificazione del sistema delle

attrezzature pubbliche .

18

ARTICOLO 8

PEREQUAZIONE DEGLI INTERVENTI TRAMITE L'ISTITUTO

DEL COMPARTO EDIFICATORIO

Allo scopo di realizzare criteri perequativi a beneficio dei privati proprietari

nella utilizzazione dei terreni oggetto di trasformazione in base alle

previsione degli Strumenti urbanistici, il Piano Strutturale individua

nell'Istituto del Comparto edificatorio di cui all'art.23 della Legge 1150 del

1942 lo Strumento generalizzato per l'attuazione di dette previsioni.

I titolari del diritto di proprietà delle aree ricomprese all'interno del

perimetro del Comparto partecipano alla attribuzione di una volumetria

edificabile commisurata in rapporto alla estensione delle singole proprietà a

prescindere dalla localizzazione di detta volumetria o delle previsioni per la

realizzazione delle opere di urbanizzazione previste per legge.

La attuazione delle previsioni urbanistiche relative al Comparto determina

l'obbligo della cessione gratuita al Comune della quota di aree per le

attrezzature ed i servizi pubblici mentre la realizzazione delle

urbanizzazioni primarie fa carico ai proprietari delle aree interessate dal

Comparto.

La individuazione del Comparto e della relativa estensione nonchè le

procedure relative per la sua operatività viene definita in sede di redazione

del Regolamento Urbanistico.

Con le stesse modalità con cui in base alla legge possono essere presentate

Osservazioni al Regolamento Urbanistico posono essere inoltrate dai privati

proprietari Opposizioni circa l'inserimento all'interno del Comparto; queste

unitamente alle Osservazioni sono esaminate dal C.C. che si esprime in

merito valutando l'opportunità o meno di accoglimento in base al criterio

dell'eventuale pregiudizio che tali Opposizioni arrecano alla fattibilità della

previsione urbanistica per l'ambito interessato dal Comparto ed al

preminente interesse Pubblico che tale previsione esprime.

19

I privati proprietari, purchè rappresentino i 3/4 dell'imponibile catastale del

valore dell'intero Comparto, una volta divenuta esecutiva la delibera di

approvazione del Regolamento Urbanistico, presentano al Sindaco istanza

in cui esprimono la volontà di procedere alla attuazione del Comparto il

quale, verificata la sussistenza delle condizioni previste dalle normative

vigenti, autorizza gli stessi alla presentazione del Piano attuativo del

Comparto ed alla attivazione delle procedure inerenti le prerogative del

Comparto stesso.

Qualora da parte dei proprietari interessati non siano pervenute le istanze di

attivazione del Comparto, ovvero queste non realizzino il minimo

dell'imponibile catastale richiesto, il Sindaco, in relazione all'effettivo

interesse pubblico che rivestono le previsioni di nuove urbanizzazioni, ha

facoltà di attivare le procedure per l'attuazione forzata del Comparto con le

modalità di cui all'art.23 della Legge 1150/42.

ARTICOLO 9

NORME DI SALVAGUARDIA PER GLI ASSETTI URBANISTICO

EDILIZI

In attesa della approvazione del Regolamento Urbanistico e per una periodo

non superiore a tre anni operano le seguenti norme di salvaguardia:

Sono fatte salve le previsioni degli Strumenti urbanistici e dei Piani attuativi

vigenti prima del P.S. e sono consentiti gli interventi relativi con le seguenti

limitazioni:

- non sono ammessi gli interventi di nuova edificazione nelle Aree urbane di

nuovo impianto interne al Limite dei centri urbani e all'interno degli ambiti

20

appositamente perimetrati come nuclei di recupero e ristrutturazione

dell'edilizia diffusa.

- non sono ammessi nuovi insediamenti produttivi nella zona industriale di

Viciomaggio per gli ambiti in ampliamento della stessa

- all'interno delgli ambiti extraurbani definiti in base alla classificazione per

"luoghi" sono ammessi solo interventi di ristrutturazione edilizia in base alla

L.R. 64/95 fatte salve le eventuali limitazioni previste nel P.S. dalla

disciplina ambientale e con esclusione dell patrimonio edilizio rurale di

valore.

ARTICOLO 10

ELABORATI DEL PIANO STRUTTURALE

Il Piano strutturale è costituito dai seguenti elaborati:

1) QUADRO DELLE CONOSCENZE:

A) Analisi storica del territorio e delle sue strutture:

1 - Stato di fatto del territorio al 1823: mosaico delle mappe del catasto

Leopoldino: scala 1: 12.000 c.a.

2. Mappa dei valori storici, architettonici ed ambientali del territorio:

scala 1:25.000

3. Ipotesi interpretativa delle principali direttrici di strutturazione degli

insediamenti: scala 1:25.000

4. Struture insediative e percorsi di antica formazione su base catastale:

scala 1:10.000

5. Censimento del patrimonio edilizio rurale di interesse storico,

architettonico, ambientale: completamento della schedatura di cui alle

Varianti n.13 e 19: individuazione degli edifici di valore classificati come

zona "A" nel P.S.

B) Lettura ed interpretazione dei sistemi ambientali e di paesaggio:

21

1. Uso del suolo: rielaborazione Carta della Amm.ne Provinciale su base

Istat scala 1:25.000

2. Rappresentazione sintetica della struttura morfologica del territorio: scala

1:25.000

3. Lettura ed interpretazione della morfologia del paesaggio: elaborazione

ingrandimenti fotografici zenitali scala 1:10.000

4. Definizione delle unità di Paesaggio: scala 1:10.000

5. Rappresentazione delle strutture primarie e secondarie del Paesaggio:

tavole morfografiche: scala 1:10.000

C) Analisi dei sistemi insediativi

1. Individuazione e classificazione dei sistemi insediativi: scala 1:10.000

2. Rappresentazione del processo di evoluzione delle principali strutture

urbane: scala 1:5.000

3. Analisi del sistema insediativo diffuso: scale varie

4. Repertorio dei caratteri morfologici e strutturali dei più significativi

insediamenti aggregati di antica formazione: scale varie

5. Distribuzione sul territorio delle attività produttive: scala 1.10.000.

6. Servizi a rete ed infrastrutture tecnologiche: 1:10.000

7. Individuazione e classificazione delle Attrezzature puntuali: scala

1:5.000

D) Analisi del sistema della Mobilità:

1. Rappresentazione delle strutture primarie e secondarie della mobilità:

scala 1:25.000

2. Il sistema attuale delle strutture per la mobilità; classificazione delle

principali strutture viarie; analisi dei punti di crisi e conflitto del traffico in

rapporto agli insediamenti: scala 1:25.000 e 1:5.000

E) Stato di attuazione dello Strumento Urbanistico vigente: scala 1:10.000

F) Carta dei vincoli sovraordinati: scala 1:25.000

G) Studio geologico del territorio e carta della pericolosità

22

ALL.1: Relazione di sintesi del quadro conoscitivo

ALL.2: Linee orientative per il dimensionamento del Piano

Il P.S. ha assunto inoltre come riferimenti conoscitivi e di approfondimento

tematico che non costituiscono comunque parte integrante dello stesso i

seguenti documenti ed analisi:

1) Indagini preliminari: I° Rapporto anno 1992 comprendente:

- Repertorio dei principali riferimenti cartografici e di rappresentazione del

territorio.

- Relazione sulla vicenda urbanistica locale: dal Programma di

fabbricazione al Piano Regolatore

- Compendio dei più significativi indicatori socio-economico-demografici

- Indagine urbanistica sistematica delle principali strutture urbane.

( essenzialmente finalizzata alla redazione del R.U.)

- Indagine campione sulle aspettative dei titolari delle imprese locali

- Indagine campione sul rapporto fra i cittadini e l'ambiente.

- Atti del convegno dell'Aprile 95 con particolare riferimento alla relazione

di aggiornamento del Documento programmatico.

2) QUADRO PROGRAMMATICO-NORMATIVO

- TAV:N.1: Individuazione delle Strutture di paesaggio ed articolazione

del territorio in Unità organiche paesistico-ecologico-insediative

denominate "luoghi" scala 1:25.000

-TAV.N.2: Inquadramento generale del territorio: "Individuazione dei

Sistemi territoriali e delle Unità organiche paesistico-ecologico-

insediative": scala 1:10.000

-TAVV.N.3: Quadro d'insieme della disciplina relativa al Sistema

ambientale: scala 1:10.000

23

-ALBUM nn. da 1 a 7: "Definizione degli Statuti dei luoghi e della

relativa disciplina ambientale ed urbanistica"

- ALL.1: Relazione illustrativa

-ALL.2: Norme per l'attuazione del Piano Strutturale

TITOLO II

INQUADRAMENTO DEL TERRITORIO E RELATIVA DISCIPLINA

NORMATIVA

CAPO I CRITERI GENERALI DI INQUADRAMENTO ED

INTERPRETAZIONE DEL TERRITORIO

24

ARTICOLO 11

INDIVIDUAZIONE DELLE PRINCIPALI STRUTTURE

PAESISTICHE

Il P.S. individua come inquadramento di carattere generale nel territorio

comunale di Civitella 4 principali strutture paesistiche sulla scorta delle

indagini di carattere storico, morfologico e funzionale effettutate e delle

previsioni del P.T.C. della Provincia in fase di redazione. Esse sono:

- la Dorsale collinare

- la Pedecollina

- la Piana della Bonifica

- la Valle dell'Arno

ARTICOLO 12

ARTICOLAZIONE DEL TERRITORIO PER SISTEMI E

SUBSISTEMI STRUTTURALI

All'interno del territorio comunale si individuano tre principali sistemi di

natura strutturale e di riferimento concettuale e geografico:

- ambientale

- delle relazioni territoriali

- insediativo

A loro volta i tre sistemi principali si articolano in subsistemi in relazione

alle loro differenti caratterizzazioni, alle problematiche ed agli elementi

costitutivi nonchè alle necessità di disciplinarne in maniera puntuale in ogni

aspetto i livelli di tutela e le trasformazioni posssibili.

All'interno del sistema ambientale si individua:

- un subsistema ambientale a prevalente valenza naturalistico-paesistica

- un subsistema agro-ambientale a prevalente valenza agricolo- produttiva

25

- un susbsistema delle attrezzature igienico-sanitarie e della "ecologia"

del territorio

- un subsistema relativo alle strutture di equipaggiamento del territorio

All'interno del sistema delle relazioni territoriali ( infrastrutturali, di

servizio e funzionali) si individua:

- un subsistema della idrografia e viabilità storica

- un subsistema delle strutture per la mobilità

-un subsistema delle strutture per la fruibilità e valorizzazione del territorio

All'interno del sistema insediativo si individua :

- un subsistema insediativo di matrice storica

- un subsistema insediativo urbano di recente formazione

- un subsistema insediativo dell'edilizia diffusa

Per ogni sistema si rende necessario fornire norme di carattere generale per

disciplinare i comportamenti umani considerati compatibili con i valori e le

risorse riferibili ad ognuno di essi in modo tale che le trasformazioni operate

non comportino una riduzione di tali risorse ed alterazione degli equilibri

positivi, ma si pongano come elemento di tutela e valorizzazione di esse e

correttivo degli squilibri e dei livelli di degrado eventualmente esistenti.

ARTICOLO 13

ORGANIZZAZIONE DEL TERRITORIO SECONDO UN SISTEMA

DI UNITA' TERRITORIALI ORGANICHE COMPLESSE

DENOMINATE "LUOGHI"

Il P.S. ai fini dell' approntamento dell'apparato previsionale e normativo

organizza il territorio comunale in 7 unità ecologico-paesistico-insediative

organiche complesse (U.T.O.C.) denominate "luoghi" sulla base di un

criterio di lettura ed interpretazione dei caratteri storici, fisicomorfologici,

26

paesistici, antropici, socio-economici, relazionali, nonchè in coerenza con il

disegno di ricomposizione territoriale che il P.S. persegue. Essi sono:

- Luogo N.1: " Badia al Pino, Tegoleto e Pieve al Toppo e il sistema

insediativo agro-urbano"

- Luogo N.2: " la Fattoria di Dorna e la valle del Leprone "

- Luogo N.3: " Viciomaggio,Tuori e la pedecollina aretina"

- Luogo N.4: " Pieve a Maiano ed il fronte sull'Arno"

- Luogo N.5: " Ciggiano, Oliveto, Albergo e la collina dei terrazzamenti "

- Luogo N.6: " Spoiano e la pianura ondulata degli insediamenti diffusi"

- Luogo N.7: " Cornia, Civitella e Montarfoni e la dorsale collinare

Negli articoli che seguono e negli elaborati del P.S. sono definiti gli

elementi che concorrono alla definizione dello Statuo di ogni luogo tramite

la individuazione delle invarianti, degli indirizzi programmatici, degli

assetti ambientali e territoriali, delle dimensioni massime degli interventi

insediativi e relative caratterizzazioni funzionali.

L'attuazione delle previsioni contenute nel P.S. avverrà sulla base di Unità

Territoriali Organiche Elementari ( UTOE), in parte già definite con lo

stesso P.S. ed identificate per il sistema insediativo nelle strutture urbane

per la loro specificità ed organicità e per quanto attiene al sistema

ambientale da individuarsi con il Regolamento Urbanistico in base ai

caratteri ed alle relazioni interne ad ogni "luogo" e fra "luoghi" .

CAPO II

NORME GENERALI PER IL SISTEMA AMBIENTALE

ARTICOLO 14

ARTICOLAZIONE DEI LIVELLI DI TUTELA PER IL

SUBSISTEMA AMBIENTALE NATURALISTICO ED AGRICOLO

All'interno del sistema ambientale il P.S. individua due subsistemi

rispettivamente naturalistico-ambientale ed agricolo-ambientale che

27

costituiscono e caratterizzano in maniera prevalente il territorio extraurbano.

Questi, in relazione ai diversi gradi di valenza dei caratteri storici,

naturalistici, paesaggistici ed agronomici individuati definiscono livelli

diversi di tutela necessaria e di possibilità di trasformazione dei relativi

assetti. Si individuano 6 livelli di tutela e/o valorizzazione che vengono

attribuiti alle varie connotazioni del territorio extraurbano e che vanno a

configurare altrettanti ambiti di riferimento della disciplina che sono:

Livello A) "di tutela assoluta" corrispondente alle parti di territorio di

maggior pregio ambientale e paesistico in genere identificabili nella collina

boscata, nella valle dell'Arno e negli ambiti fluviali con particolare riguardo

a quello della Chiana.

Livello B) "di tutela con minime possibilità di trasformazione"

corrispondente alle aree di pedemonte e della collina coltivata dove gli

assetti colturali e le relative sistemazioni operate storicamente dall'uomo

hanno prodotto un paesaggio agrario di particolare valore che deve essere

conservato nel suo assetto attuale ed eventualmente migliorato negli aspetti

manutentori.

Livello C) "di tutela paesaggistica ed ambientale della Pianura della

Bonifica" della Chiana dove la particolare struttura del territorio può

recepire unicamente trasformazione degli assetti agrocolturali nel rispetto di

determinate condizioni con esclusione di quelli urbanistici ed edilizi

Livello D) "di disciplina delle aree a prevalente funzione agricolo-

produttiva" condizionata al rispetto di determinati requisiti e coincidente

con le restanti aree della pianura coltivata.

Livello E) "di disciplina delle aree destinate ad attività agricole

speciali" per la realizzazione di colture intensive e di tipo

ortoflorovivaistico deputato a recepire trasformazioni inerenti strutture di

supporto dell'agricoltura e abitazioni a servizio di attività agricole che si

svolgono su aree contigue di particolare pregio paesistico ed ambientale.

28

Livello F) " di disciplina della Riserva di Ponte Buriano e della Penna"

in base a specifico Regolamento di gestione dell'Amm.ne provinciale per gli

assetti idrogeopedologici,colturali, ed infrastrutturali e nel rispetto del P.S.

per gli assetti urbanistico-edilizio e per le strutture di equipaggiamneto del

territorio.

Per ogni ambito vengono forniti indirizzi, prescrizioni e vincoli circa gli

interventi ammissibili ed i gradi di tutela ritenuti necessari secondo una

articolazione in sei tematiche inerenti i seguenti assetti:

- idrogeopedologico

- vegetazionale

- colturale

- infrastrutturale

- urbanistico edilizio

- delle strutture di equipaggiamento del territorio

In sede di R.U. l'individuazione sul territorio dei diversi ambiti di tutela

potrà essere uilteriormente precisata e articolata sulla base di ulteriori

approfondimenti conoscitivi derivanti da una scala di lavoro di maggior

dettaglio.

Il R.U. verificherà altresì la coerenza delle previsioni relative ai vari ambiti

di tutela con le indicazioni del P.T.C. della Provincia in fase di formazione

relativamente alla zonizzazione agricola per maglie fondiarie ed alle

tipologie aziendali, nonchè ai programmi e progetti del Piano irriguo.

In sede di redazione del R.U. potranno altresì essere individuate all'interno

degli ambiti del livello di tutela A) e B) aree o zone idonee alla

realizzazione di strutture di servizio per attività agricole esercitate da

Aziende agrarie esistenti al momento dell'adozione del P.S. purchè sia

dimostrata la impossibilità di utilizzo di strutture edilizie esistenti e purchè

le attività inerenti dette strutture di servizio siano coerenti e compatibili con

29

i caratteri paesistici degli ambiti territoriali interessati, nonchè finalizzate

alla valorizzazione agro-turistico-ambientale degli stessi.

Per gli interventi ammessi il R.U. fornirà le prescrizioni inerenti

dimensioni, tipologie, materiali e modalità di inserimento nel contesto.

In ogni caso tali interventi saranno assentiti previa approvazione del

Programma di miglioramento agricolo-ambientale così come definito e

disciplinato all'art.4 della L.R.64/95 ed eventuali modifiche ed integrazioni.

Quest'ultimo avrà valore di Piano Attuativo ai sensi dell'Art. 31 della L.R.

5/95.

ARTICOLO 15

AMBITO DEL LIVELLO A) DI TUTELA ASSOLUTA

In tale ambito, corrispondente alle parti di territorio di maggior pregio

ambientale e paesistico identificabili con la dorsale collinare boscata, la

valle dell'Arno, gli ambiti fluviali nonchè con i boschi residuali di pianura E'

vietata la modifica degli assetti esistenti; sono consentiti tutti gli interventi

tesi al recupero ed alla valorizzazione dei caratteri e delle risorse ambientali

ed alla loro corretta fruibilità in chiave culturale e ricreativa.

Assetti idrogeopedologici: è fatto obbligo da parte dei proprietari dei terreni

di mantenere in efficienza la rete di scolo delle acque superficiali. E' vietata

ogni forma di escavazione e di alterazione geomorfologica dei terreni

eccetto che quelle finalizzate al ripristino agrario di aree incolte o per la

realizzazione di reti energetiche e di telecomunicazione ovvero per

interventi legati alla vigilanza antincendio.

Saranno ripristinate e conservate le strutture vegetazionali ripariali anche

con bonifica delle piante infestanti e reimpianto di essenze idonee all'habitat

fluviale.

30

La risistemazione delle sponde degradate per fenomeni di erosione dei corsi

d'acqua dovrà avvenire tramite tecniche morbide di ingegneria ambientale,

limitando le trasformazioni ed i rinforzi necessari all'impiego di arginature

in terra inerbata e di gabbionate o massi in pietrame; è vietata ogni

manomissione delle sponde rocciose e dei relativi affioramenti e qualsiasi

asportazione di sabbie e ghiaie.

Assetti vegetazionali: è previsto il mantenimento il ripristino delle aree

boscate ed il divieto di introduzione di essenze estranee ed infestanti. Nel

caso di interventi di rimboschimento è richiesto l'uso di essenze arboree e

cespugliate autoctone finalizzate alla tutela della fauna con preferenza per

gli alberi da frutto selvatici.

Assetti colturali: mantenimento e ripristino delle colture tradizionali ed

eventuale riconversione di quelle improprie. Per le radure incolte e

abbandonate, in alternativa all'impianto o ripristino di colture tradizionali, è

consentito l'allevamento zootecnico allo stato semibrado in aree organizzate

a pascolo arborato.

Assetti infrastrutturali: è prescritto il mantenimento della viabilità esistente

compreso quella vicinale e poderale ed è fatto divieto di asfaltatura delle

stesse; sono consentiti solo limitati interventi di adeguamento che non

determinino alterazioni morfologiche. Strade e percorsi della maglia storica

non possono essere chiusi dovendosi garantire una fruibilità pedonale;

potranno invece essere introdotte limitazioni al traffico meccanizzato.

In sede di R.U. l'Amm.ne potrà individuare tratti di viabilità che, in

relazione alla consistenza e distribuzione degli edifici residenziali serviti ed

alle esigenze di mobilità dei residenti, potranno essere suscettibili di

asfaltatura per motivi di funzionalità e di opportunità manutentoria.

Nuove infrastrutture saranno ammesse esclusivamente se strettamente

funzionali all'esercizio delle attività agricole, di vigilanza e per la sicurezza

antincendio.

31

I proprietari di aree soggette a fenomeni di degrado geomorfologico sono

tenuti al ripristino di corrette condizioni di assetto ambientale e

paesaggistico utilizzando tecniche e materiali di tipo tradizionale.

Per i manufatti e strutture a servizio delle reti di trasporto energetico e di

telecomunicazione dovranno prevedersi idonei trattamenti per ridurne o

annullarne l'impatto visivo.

Assetto urbanistico-edilizio: è vietata ogni modifica degli attuali assetti

urbanistico edilizi. Sono consentiti unicamente inteventi di manutenzione,

restauro e ristrutturazione degli edifici esistenti nel rispetto dei caratteri

tradizionali dell'edilizia rurale e della collina; tale condizione vale anche per

le sistemazioni degli spazi di pertinenza delle strutture edilizie che dovranno

mantenere il più possibile un carattere di continuità paesaggistica con il

contesto naturale o agrario limitrofo.

Sono fatti salvi gli interventi relativi alle strutture di servizio per

l'agricoltura di cui all'art. 14.

E' fatto assoluto divieto di mantenere a faccia vista eventuali strutture in

cemento armato o calcestruzzo qualora risultino indispensabili non essendo

possibile fare ricorso a sistemi costruttivi tradizionali .

Assetto delle strutture di equipaggiamento del territorio: è prescritto il

mantenimento ed il ripristino di tutte le strutture di equipaggiamento

espressione della presenza ed attività dell'uomo sul territorio nei secoli così

come definite nello specifico articolo relativo a tale subsistema. Nuovi

manufatti potranno essere realizzati se necessari alla tutela e valorizzazione

ambientale, alla funzionalità delle attività ammesse, ovvero quando non sia

possibile riutilizzare quelli preesistenti purchè tecniche e materiali siano

quelli della tradizione locale.

Nuove recinzioni alle proprietà sono ammesse purchè realizzate con pali in

legno secondo la tipologia della "steccionata" toscana ovvero con siepi di

essenze locali sovrapposte a rete metallica.

32

Eventuali strutture in c.a. che fosse necessario realizzare non potendo far

ricorso a strutture tradizionali non dovranno essere lasciate a faccia vista.

ARTICOLO 16

AMBITO DEL LIVELLO B) DI TUTELA CON MINIME

POSSIBILITA' DI TRASFORMAZIONE

Corrisponde alle aree di pedecolle e della collina coltivata dove assetto

agrario ed insediamento umano hanno prodotto un paesaggio ed un

ambiente di particolare valore che deve essere conservato nel suo assetto

attuale consentendo la continuità dell'esercizio delle attività agricole e

minime strutture di servizio delle stesse in aggiunta al sistema insediativo

rurale esistente.

Assetto idrogeopedologico, vegetazionale, fondiario, infrastrutturale e delle

strutture di equipaggiamento: valgono le norme previste in materia per

l'ambito A) ed in particolare per gli assetti vegetazionali sono di riferimento

per i nuovi impianti o per i ripristini le essenze tipiche quali il cipresso, la

quercia ed il leccio.

Assetti colturali: è prescritto il mantenimento ed il ripristino delle

tradizionali colture ad oliveto e vigneto, delle opere di sistemazione del

terreno (terrazzamenti, ciglioni, muri a secco) e di quelle tradizionali

promiscue con potenziamento degli impianti arborei da frutta tipici (peri,

meli, susini, ciliegi, mandorli e simili).

Assetto urbanistico edilizio: non sono ammesse nuove costruzioni rurali ad

uso abitativo; sono consentiti soltanto interventi di manutenzione restauro e

ristrutturazione edilizia degli edifici esistenti. La realizzazione di annessi

agricoli è consentita nel rispetto dei limiti e delle condizioni di una specifica

disciplina normativa che dovrà essere sviluppata all'interno del

Regolamento urbanistico. In ogni caso l'ammissibilità di tali strutture di

33

servizio dell'agricoltura sarà regolata in base ai seguenti criteri

- volume degli annessi non superiore a 80 mc.

- tipologie desunte dalla tradizione costruttiva locale e concepite come

"manufatti ambientali organici" inseriti coerentemente nel contesto di

riferimento.

- modalità di inserimento non casuali, ma rapportate alle preesistenze

edilizie, in aderenza il più possibile con percorsi consolidati, disposte sul

terreno secondo rapporti di ottimizzazione rispetto alla morfologia dello

stesso non escluse soluzioni interrate o seminterrate.

In tale ambito è vietata la costruzione di serre stabili.

ARTICOLO 17

AMBITO DEL LIVELLO C) DI TUTELA AMBIENTALE E

PAESAGGISTICA DELLA PIANURA DELLA BONIFICA

Il territorio corrispondente all'intervento di Bonifica della Chiana assume

particolare rilevanza di carattere storico, paesaggistico ed ambientale ed in

quanto tale necessita di operazioni di conservazione, ripristino e

mantenimento dei suoi caratteri originari anche attraverso la reintroduzione

di elementi strutturanti l'assetto agro-ambientale preesistente.

Assetto idrogeopedologico: è richiesto il mantenimento ed il ripristino della

rete di scolo superficiale dei campi secondo le trame e gli andamenti

originari del paesaggio della Bonifica. Nessuna alterazione è ammessa sulle

arginature e sulle strutture idrauliche; gli interventi necessari per il rinforzo

di fenomeni di erosione dovranno avvenire con tecniche morbide

dell'ingegneria ambientale così come previsto in materia per l'ambito A).

La realizzazione di invasi o laghetti, da concepire entro dimensioni

contenute, è subordinata alla adozione di idonee sistemazioni paesaggistiche

e di riduzione dell'impatto ambientale

34

Assetti vegetazionali: è prescritto l'obbligo del mantenimento del patrimonio

arboreo storicizzato e non, con esclusione delle essenze estranee al territorio

ed il ripristino dei sistemi arborei lineari a delimitazione delle unità

coltivabili e della maglia dei percorsi tramite impiego di acero campestre,

salice e gelso nelle unità coltivate a seminativo e/o di filari di pioppi

preferibilmente lungo le strade campestri.

Assetti colturali: sono ammesse tutte le colture di carattere tradizionale e

quelle più recenti specializzate a frutteto purchè nel rispetto degli elementi

fondanti il paesaggio della bonifica. E' ammesso altresì l'impianto di

pioppete preferibilmente nelle fasce prossime al canale della Chiana.

Assetti infrastrutturali: nessuna alterazione è consentita nella maglia viaria

storica anche minore la quale non potrà essere asfaltata ancorchè adibita

all'uso meccanizzato. E' fatto divieto di apertura di nuove strade per traffico

meccanizzato. Strutture ed impianti di reti per la distribuzione di energia e

telecomunicazione dovranno essere adeguatemente trattati per ridurne

l'impatto visivo.

Assetto urbanistico- edilizio: sono vietate nuove costruzioni rurali ivi

compresi gli annessi agricoli e le serre permanenti; sono ammessi gli

interventi di manutenzione, restauro, ristrutturazione edilizia per gli edifici

esistenti; per quest'ultimi è ammessa anche la ristrutturazione urbanistica

nei limiti del 10% del volume del fabbricato salvo norme più restrittive

previste per gli edifici di valore di cui alla apposita disciplina.

Assetto delle strutture di equipaggiamento del territorio: valgono le stesse

norme e prescrizioni previste per l'ambito A)

ARTICOLO 18

AMBITO DEL LIVELLO D) DI DISCIPLINA DELLE AREE A

PREVALENTE FUNZIONE AGRICOLO-PRODUTTIVA

35

Riguarda essenzialmente la "pianura ondulata" corrispondente al "Luogo" n.

6 oltre a più modeste porzioni di territorio ricomprese all'interno di altri

ambiti dove si registra una prevalente funzione e caratterizzazione agricola.

In tale zona sono ammesse tutte le attività necessarie all'esercizio ed allo

sviluppo dell'agricoltura e quelle connesse così come definite dalle vigenti

leggi in materia.

Assetti idrogeopedologici e vegetazionali: valgono le norme di cui

all'Ambito A) in quanto applicabili.

Assetti colturali: sono consentite tutte le colture ed attività tipiche degli

areali di pianura e della bassa collina toscana

Assetti infrastrutturali: valgono le stesse norme ed indirizzi previsti per gli

altri Ambiti con eccezione della possibilità di apertura di nuove strade

purchè correttamente inserite nella morfologia del territorio e della

asfaltatura della rete stradale locale.

Assetto urbanistico edilizio: in tale ambito valgono le norme di cui agli

artt.3 4 e 5 della L.R 64/95 salvo le diverse prescrizioni che seguono.

- le nuove costruzioni rurali ad uso abitativo non potranno superare i 150

mq. di superficie utile e i due piani di altezza.

- annessi eccedenti la capacità produttiva o riferibili a fondi con superficie

inferiore ai minimi della L.R. 64/95 sono ammessi se finalizzati a forme di

esercizio dell'agricoltura anche part-time ma che garantiscano livelli

adeguati di miglioramento agricolo ambientale e la manutenzione nel tempo

dell' unità coltivata; la dimensione di tali annessi non potrà superare in ogni

caso gli 80 mc. e quella dell'unità coltivabile di pertinenza non potrà essere

inferiore ai 5000 mq. Le modalità e le condizioni per il rilascio delle

concessioni saranno disciplinate dal R.U.

- per gli edifici esistenti delle aziende agricole oltre agli interventi di

ristrutturazione edilizia ed urbanistica previsti all'art.5 della L.R. 64/95 sono

ammessi anche ampliamenti fino a raggiungere 150 mq. di superficie utile

36

complessiva, purchè non si superino i 450 mc. e purchè non si costituisca

una nuova unità abitativa.

- le nuove costruzioni rurali ovvero le ristrutturazioni e gli ampliamenti del

patrimonio edilizio esistente dovranno essere ispirati a criteri di attenta

contestualizzazione e di rispetto e coerenza con i caratteri paesaggistici,

ambientali, tipologici del luogo; in tal senso le nuove costruzioni dovranno

il più possibile inserirsi o accostarsi a strutture edilizie preesistenti o in

mancanza porsi lungo percorsi consolidati. Analogamente gli ampliamenti

e le ristrutturazioni dovranno correttamente inserirsi nel contesto

architettonico di riferimento senza costituire elemento dissonante.

Tipologie, tecniche costruttive, parametri edilizi e caratteristiche

architettoniche dei nuovi manufatti saranno oggetto di apposita disciplina in

sede di redazione del Regolamento Urbanistico.

ARTICOLO 19

AMBITO DEL LIVELLO E) DI DISCIPLINA DELLE AREE

DESTINATE AD ATTIVITA' AGRICOLE SPECIALI

Tale ambito interessa le aree della piana della Bonifica attestate lungo la

S.S. 327 nelle quali si è venuto consolidando un sistema insediativo misto

fra strutture di servizio per l'agricoltura (in particolare edifici per la

conservazione e commercializzazione della frutta), colture specializzate di

tipo ortoflorovivaistico, abitazioni connesse o meno con le attività agricole.

In tale zona pertanto è ammesso il consolidamento e potenziamento delle

attività agricole speciali ivi compreso la realizzazione di unità abitative e di

servizio per le aziende agrarie che esercitano l'agricoltura nell'Ambito C)

dove tali nuove strutture sono inibite.

Assetti idrogeopedologici e vegetazionali: valgono le norme di cui

all'Ambito A) in quanto applicabili.

37

Assetti colturali: sono ammesse tutte le tradizionali e tipiche colture

agricole della zona comprese quelle di tipo specializzato nel settore

dell'ortoflorovivaismo.

Assetti infrastrutturali: valgono le norme di cui all'ambito D)

Assetto urbanistico edilizio: valgono le norme di cui all'ambito D) salvo le

diverse prescrizioni che seguono:

- nessuna limitazione è prevista per gli annessi di aziende che esercitano

l'agricoltura su fondi di capacità produttiva conforme alla L.R.64/95.

- gli annessi agricoli che eccedono la capacità produttiva del fondo ovvero

riferibili a fondi con superficie inferiore ai minimi della L.R. 64/95 sono

ammessi nei limiti e con le modalità previste per l'ambito N.4

Assetto delle strutture di equipaggiamento del territorio: valgono le norme

di cui all'Ambito n.1

ARTICOLO 19 BIS

AMBITO DEL LIVELLO F) DI DISCIPLINA DELLA RISERVA

NATURALE DI PONTE BURIANO E PENNA

Interessa l'ambito della riserva naturale di cui alla apposita perimetrazione

in cartografia.

Per gli assetti idrogeopedologici, colturali, vegetazionali, infrastrutturali si

farà riferimento alle norme per la gestione della Riserva che l'Amm.ne

Provinciale emanerà.

Per quanto attiene agli assetti urbanistico-edilizio ed alle strutture di

equipaggiamneto del territorio si applicano le norme previste per il livello

A) di tutela con esclusione delle deroghe consentite per le strutture di

servizio delle Aziende agrarie.

38

ARTICOLO 20

SUBSISTEMA DELLE ATTREZZATURE IGIENICO-SANITARIE E

DELL'ECOLOGIA DEL TERRITORIO

Il P.S. persegue il risanamento ecologico complessivo del territorio

attraverso l'azione combinata di strategie generali di natura igienico-

sanitaria ed interventi specifici di risanamento e riqualificazione

dell'ambiente urbano ed extraurbano.

Gli obbiettivi di carattere generale riguardano:

- la rigenerazione fisiologica dei corsi d'acqua

- la tutela delle risorse idriche rispetto ad uno eccessivo sfruttamento, specie

per gli usi irrigui, ed un controllo sulla qualità delle acque dal punto di vista

batteriologico; in tal senso occorre limitare gli emungimenti per uso irriguo

a favore della realizzazione di bacini di accumulo delle acque superficiali e

di quelle meteoriche. L'Amministrazione comunale predisporrà un

aggiornamento del Regolamento per la realizzazione di pozzi ed in generale

un controllo sui consumi ed anche sulle opere di captazione private.

- la messa a regime della rete fognaria con l'allacciamento al previsto

depuratore di Chiani per il territorio di pianura e la realizzazione di piccoli

impianti locali per i centri di collina, anche tramite sistemi di tipo naturale.

- la applicazione della normativa sull'inquinamento acustico

- la progressiva eliminazione dell'uso dei pesticidi in agricoltura

- un piano organico di risanamento dell'ambito interessato dalla ditta Chimet

Gli strumenti di risanamento indiretti tramite interventi in campo

urbanistico ed edilizio riguardano:

- gli interventi di ristrutturazione e miglioramento delle strutture della

mobilità finalizzati a liberare i centri urbani dagli effetti negativi del traffico

improprio

39

- le sistemazioni di carattere ambientale e paesaggistico degli ambiti a

contatto con le aree produttive e con le viabilità di scorrimento, con

l'arricchimento della dotazione di verde sulle aree urbane e suburbane.

- l'obbligo di trattamento preventivo delle acque di scarico civile degli

insediamenti in territorio extraurbano a cui la disciplina normativa del P.S.

subordina il rilascio delle concessioni edilizie realtive a qualsiasi intervento

su tali realtà.

- verifica in termini di "ecologia sociale" della consapevolezza nella

gestione del territorio da parte delle varie comunità locali.

ARTICOLO 21

SUBSISTEMA DELL'EQUIPAGGIAMENTO TERRITORIALE

Il lungo processo di presenza e trasformazione esercitata dall' uomo sul

territorio oltre alle sistemazioni del paesaggio agrario ed alla formazione di

significativi sistemi insediativi ha prodotto una ricca dotazione di strutture e

manufatti minori che singolarmente e nel loro complesso costituiscono un

valore ed una risorsa che occorre tutelare, valorizzare ed arricchire per un

potenziamento ed una maggiore qualificazione dell'equipaggiamento

territoriale.

In tal senso è vietato demolire o alterare strutture e manufatti storicizzati

come cappelle, oratori, maestà, fontane, pozzi, cisterne, lavatoi, ponti,

passerelle, parapetti, vecchi muri di contenimento del terreno in pietra a

secco o meno, cippi e targhe segnaletiche, elementi di arredo urbano, alberi

monumentali e quanto altro rappresenti un carattere di testimonianza della

presenza dell'uomo sul territorio nei secoli. Della loro esistenza e delle

relative caratteristiche deve essere data adeguata documentazione all'interno

delle istanze di concessione su edifici o aree a cui tali manufatti si

riferiscono.

40

Il P.S. persegue inoltre l'obbiettivo di un arricchimento della dotazione di

strutture di equipaggiamento particolarmente nelle aree urbane che ne sono

particolarmente povere, contestualmente ai programmi di riqualificazione

delle stesse. La definizione delle modalità e delle caratteristiche per la tutela

di tali strutture ovvero per la loro nuova realizzazione è demandata al

Regolamento Urbanistico.

CAPO III

NORME GENERALI PER IL SISTEMA DELLE RELAZIONI

TERRITORIALI

ARTICOLO 22

RELAZIONI, MOBILITA', FRUIBILITA' TERRITORIALI

41

La complessa rete di relazioni esistenti sul territorio, per la presenza di

elementi naturalistici ed ambientali e di strutture legate all'attività dell'uomo

nei secoli, deve essere conservata e valorizzata come una risorsa

fondamentale per un ritrovato equilibrio territoriale. Traendo spunto dagli

assetti esistenti il P.S. propone interventi di carattere ambientale,

paesaggistico e di sistemazione urbana tesi ad arricchire la dotazione di

elementi di relazione sia sotto il profilo della fruibilità che della percezione

e contemplazione del paesaggio.

Analogamente il P.S. punta anche attraverso una ragionata ed organica

programmazione di nuove strutture per la mobilità a realizzare il massimo di

qualità della vita all'interno dei vari "luoghi" ed il massimo di relazioni fra

luogo e luogo.

ARTICOLO 23

SUBSISTEMA DELLE STRUTTURE RELAZIONALI DI

CARATTERE STORICO AMBIENTALE.

Corsi d'acqua e percorsi storici, così come individuati nella cartografia del

P.S., costituiscono fattori strutturali per la valorizzazione ambientale,

paesaggistica, culturale e turistica del territorio.

I corsi d'acqua saranno oggetto di interventi di riqualificazione e

rinaturalizzazione tramite opere volte a ripristinare le originarie condizioni

fisiologiche anche attraverso, ove necessario, il rinfoltimento della

vegetazione ripariale.

I percorsi antichi dovranno essere mantenuti nelle loro caratteristiche

originarie, geometriche e di tracciato, e non potranno essere interdetti alla

accessibilità e fruibilità pedonale; saranno conservati ed eventualmente

restaurati gli elementi di arredo presenti, i muri di contenimento a secco, le

scarpate ed i fossi, la vegetazione anche con l'inserimento di essenze tipiche

42

della campagna toscana. Le strade "bianche" in linea di massima non

potranno essere asfaltate e le eventuali nuove opere d'arte o di arredo

necessarie al mantenimento della loro funzionalità saranno realizzate con

tecniche e materiali di tipo tradizionale.

Gli interventi edilizi ovvero i Programmi Aziendali di miglioramento

agricolo e le relative Convenzioni dovranno documentare le caratteristiche

delle strutture idrauliche e viarie di matrice storica interessate dagli

interventi e le modalità di integrazione, sistemazione, manutenzione che tali

interventi inducono.

I sistemi di vegetazione lineare ( filari e cortine di alberi, viali alberati ecc.)

dovranno essere preservati e fatti oggetto di manutenzione. Nelle

sistemazioni agro ambientali ed in quelle urbano-paesaggistiche sarà fatto

ricorso all'uso di sistemi lineari di verde lungo percorsi o particolari visuali

per arricchire le dotazioni in termini di corridoi biologici e panoramici del

territorio.

ARTICOLO 24

SUBSISTEMA DELLE STRUTTURE RELAZIONALI LEGATE

ALLA MOBILITÀ.

Il P.S. ha come finalità l'elevamento della funzionalità e qualità complessiva

del sistema dei trasporti e delle relazioni interne ed esterne all'area dando

priorità al trasporto pubblico su gomma e ferrovia ed alle forme di mobilità

alternativa individuale.

Il P.S. persegue l'obbietivo della eliminazione e riduzione degli ambiti e dei

punti di conflitto fra traffico pesante e di attraversamento dei centri abitati.

In tal senso formula previsioni per il miglioramento del sistema viario

attraverso la creazione di Varianti alla viabilità statale e provinciale, la

riorganizzazione funzionale ed ambientale dei punti di intersezione nel

43

passaggio fra ambito urbano ed ambito extraurbano; l'offerta di aree di

parcheggio, la creazione di aree di pedonalizzazione nei punti centrali delle

frazioni.

Struttura portante del sistema viario e delle relazioni viene assunta la strada

provinciale Vecchia senese per le sue caratteristiche funzionali, ambientali e

storiche rispetto al territorio.

Analogamente il P.S. ha come obbiettivo il recupero e la valorizzazione

della viabilità storica minore anche in funzione delle proposte per la

promozione turistica, ambientale e culturale del territorio.

Per la ferrovia Arezzo-Sinalunga il P.S. punta ad un innalzamento del grado

di utilizzazione per il trasporto dei passeggeri verso il capoluogo di

provincia e ad un suo recupero e valorizzazione in chiave di turismo

ambientale e culturale. Si ipotizza anche una valorizzazione per il trasporto

merci con l'individuazione di un'area attrezzata di scambio gomma-rotaia.

Eventuali progetti futuri di modifica del tracciato, attualmente non previsti

dai programmi degli Enti istuzionalmente preposti, ma auspicabili per

connettere tale struttura di trasporto con la nuova realtà degli insediamenti

urbanistici nella pianura fra Badia al Pino, Tegoleto e Pieve al Toppo,

potranno essere verificati all'interno dell'ampia area adibita a Parco agro-

urbano che di fatto mantiene libero dalla edificazione un ampio corridoio di

possibile tracciato alternativo per Arezzo.

Il P.S. individua attraverso apposite Schemi grafici allegati alle presenti

Norme le logiche di sistema e le metodiche che devono essere seguite per la

definizione delle strutture della mobilità considerate nel loro rapporto con

ogni Centro urbano interessato e rimanda al Regolamento urbanistico il

compito di definirne un primo approccio progettuale a scala urbanistica per

quanto riguarda caratteristiche geometriche, tracciati, equipaggiamento e

per il rispetto ambientale e paesistico, nonchè le eventuali verifiche degli

effetti ambientali di cui all'art.32 della L.R. 5/95.

44

Per le strutture viarie esistenti il Regolamento urbanistico dovrà prevedere:

- la riqualificazione dei tracciati in ambito urbano e suburbano tramite

creazione di marciapiedi in tutte le situazioni dove ciò appare fattibile.

- l'eliminazione di spazi impropri di sosta per le auto che limitano

l'ampiezza delle carreggiate.

- l'eventuale inserimento di alberature e strutture di arredo urbano.

Per le viabilità di previsione il R.U. dovrà fornire specificazioni e criteri per

la loro progettazione e realizzazione nel rispetto dei seguenti indirizzi:

- l'ambito stradale potrà prevedere fasce laterali idonee all' inserimento di

percorsi pedonali e ciclabili, filari di alberi, piazzole di sosta d'emergenza

per veicoli, spazi di fermata per mezzi pubblici, sistemazioni a verde di

corredo con l'obbiettivo di qualificare la stessa come un "corridoio

ambientale" con valore paesaggistico e non soltanto come una infrastruttura

meramente tecnologica.

- nella definizione dei tracciati dovranno essere rispettate la configurazione

morfologica del territorio, le preesistenze di carattere storico nonchè le

emergenze di carattere vegetazionale e naturalistico.

- i rilevati stradali, da contenere in altezza entro valori compatibili con i

contesti ambientali di riferimento, dovranno essere realizzati tramite

scarpate in terra ricoperte da manto erboso.

Per la Strada Provinciale Vecchia senese si prevede, in relazione al ruolo

assegnatole dal P.S. come Strada-Parco ed asse strategico per la

ricomposizione del sistema territoriale nonchè per la valorizzazione dello

stesso in senso ambientale e culturale, una riqualificazione con filari di

alberi, l'inserimento di una pista ciclo-pedonale e di aree di sosta attrezzate

con alberature, panchine e fontanelle. Quest'ultime saranno prevalentemente

ubicate nei punti di intersezione con la viabilità trasversale anche minore,

ovvero in quelle con corsi d'acqua nonchè in determinati punti panoramici.

45

La definizione progettuale di scala urbanistica delle infrastrutture viarie e

per la mobilità di cui agli Schemi grafici specifici ed alla Cartografia del

P.S. compete al R.U. In sede di redazione di tale strumento si potrà rendere

necessaria una più esatta localizzazione delle stesse, anche con piccole

modifiche di tracciato, purchè venga rispettato lo spirito informatore ed il

ruolo delle stesse.

ARTICOLO 25

SUBSISTEMA DELLE STRUTTURE RELAZIONALI PER LA

FRUIBILITÀ E VALORIZZAZIONE TERRITORIALE.

Il P.S. individua all'interno dell territorio una serie di strutture, in parte

esistenti, in parte di nuova previsione da assumere con valore strategico

nell'ambito del progetto di ricomposizione, valorizzazione e promozione del

territorio sia in chiave interna che di richiamo ed attrazione verso l'esterno.

Esse riguardano:

- una serie di attrezzature e di servizi di tipo puntuale prevalentemente

ubicati al'interno delle strutture urbane che svolgono funzioni di servizio

ovvero offrono opportunità di aggregazione socio-culturale.

- alcuni Parchi ed aree verdi prevalentemente in territorio extraurbano con

funzione ricreativa, scientifica e culturale e di promozione delle attività per

il benessere fisico.

- alcune emergenze storico-architettonico-ambientali coincidenti con i più

significativi centri antichi ed alcune strutture archeologiche e paesistiche;

quest'ultime vengono assunte come "caposaldi" territoriali capaci di

marcarne la memoria e l'identità storico-culturale-ambientale e come risorse

fondamentali di cui poter tornare a fruire pienamente e consapevolmente da

parte della comunità locale, nonchè da promuovere anche in termini

economici verso l'esterno. I Caposaldi individuati con il P.S. sono:

46

- Il Centro storico di Civitella

- Il Castello di Montarfoni

- Il nucleo di Cornia

- La Fattoria di Dorna

- Il Castellare di Gaenne

- Il Castellare ed il Centro storico di Oliveto

- La Villa Cardinali di Maiano ed il suo intorno

- L'invaso della Penna

- L'insediamento di Spoiano

CAPO IV

NORME GENERALI PER IL SISTEMA INSEDIATIVO

ARTICOLO 26

SISTEMI INSEDIATIVI

47

Il Piano strutturale individua all'interno del territorio i seguenti subsistemi

insediativi.

1) Subsistema insediativo di matrice storica, identificabile nei Centri, nei

Nuclei ovvero in complessi edilizi e singoli edifici.

2) Subsistema insediativo di recente formazione in ambito urbano.

3) Subsistema insediativo dell'edilizia diffusa: quest'ultimo data la sua

particolarità e complessità può essere meglio definito attraverso una

ulteriore scomposizione in tre differenti caratterizzazioni dei relativi assetti

urbanistico-edilizi a cui si ritiene di far corrispondere altrettante modalità di

disciplina delle trasformazioni possibili. Le tre diverse tipologie individuate

sono quelle :

a) degli aggregati di edilizia diffusa in ambito periurbano e

suburbano

b) degli aggregati di edilizia diffusa in ambito extraurbano.

c) dell'edilizia di tipo puntuale diffusa in ambito non urbano

ARTICOLO 27

SUBSISTEMA INSEDIATIVO DI MATRICE STORICA

Il P.S.individua gli ambiti interessati da Centri, nuclei o singoli edifici che

rivestono interesse storico, architettonico ed ambientale che necessitano di

tutela, recupero e valorizzazione.

Per gli ambiti già interessati dalla Variante al P.d.F n.8 redatta ai sensi della

L.R. 59/80 viene confermata la relativa disciplina.

Il Regolamento urbanistico avrà il compito di determinare una più esatta

definizione dei vari ambiti classificati di interesse storico comprendendovi

anche eventuali tessuti edilizi o edifici, che se pur di relativa recente

costituzione, rappresentano la prima espansione in estensione dei nuclei

antichi e quindi vengono ad assumere un ruolo integrativo degli stessi oltre

48

che rappresentare una testimonianza di un determinato periodo dello

sviluppo urbanistico.

Il R.U. avrà altresì il compito di procedere ad una verifica dello stato di

attuazione della Variante per i Centri storici e ad un aggiornamento della

stessa riprecisando ove necessario categorie d'intervento e destinazioni

ammissibili.

Il P.S. individua altresì edifici, complessi edilizi, nuclei ed aggregati rurali

esterni ai Centri storici che per le specifiche caratteristiche storiche,

architettoniche ed ambientali necessitano anch'essi di tutela, recupero e

valorizzazione. E' confermata la disciplina di cui alle Varianti al P.d.F n. 13

e 19 per gli ambiti già a suo tempo schedati e classificati di valore.

Il R.U. opererà una verifica su tale disciplina procedendo ad eventuali

aggiornamenti e precisazioni sia per le categorie d'intervento che per le

destinazioni ammissibili. Esso definirà inoltre le norme per la tutela ed il

recupero edilizio e funzionale di tutti gli ambiti e manufatti censiti in questa

fase ad integrazione della schedatura di cui alle Varianti n.13 e 19.

ARTICOLO 28

SUBSISTEMA INSEDIATIVO DI RECENTE FORMAZIONE IN

AMBITO URBANO

Sono le aree urbanizzate interessate dagli sviluppi edilizi registratisi a

partire dal secondo dopoguerra e protrattisi fino ai giorni nostri, dove la

connotazione in senso urbano risulta in genere carente (ad eccezione delle

aree oggetto di Piani attuativi) nella configurazione tipologico-architettonica

dei manufatti edilizi, nella promiscuità delle funzioni insediate, nonchè

nella qualità dello spazio pubblico. Obbiettivo del P.S. è quello di operare il

consolidamento e completamento edilizio ed urbanistico di tali zone e, ove

49

le condizioni lo richiedano e consentano, di realizzare processi di

ristrutturazione e riqualificazione.

L'ambito delle urbanizzazioni di recente formazione, individuato in base alla

lettura del''articolazione e consistenza dei tessuti edilizi esistenti,

ricomprende in alcuni casi anche aree contigue a quelle effettivamente

urbanizzate non edificate, ma ritenute organicamente correlate e funzionali

all'obbiettivo di consolidamento, completamento e riorganizzazione delle

Frazioni.

In tali aree a carattere prevalentemente residenziale sono ammesse anche

attività di servizio pubbliche e private, purchè compatibili con la residenza;

le attività produttive sono ammesse, se di tipo artigianale e con carattere di

servizio alla residenza.

All'interno di tale categoria di aree sono comprese anche quelle interessate

da impianti ed attrezzature per lo sport ed il tempo libero esistenti in base ad

iniziative private anche se attualmente dismessi o parzialmente utilizzati.

Esse riguardano:

- i campi da calcio realizzati dalla varie società sportive nelle frazioni.

- circoli ricreativi e centri di aggregazione sociale su basi volontaristiche

Sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia, urbanistica,

ampliamento e nuova costruzione ed i cambi di destinazione d'uso.

Il R.U. individua gli ambiti da sottoporre eventualmente a Piani attuativi o

di Recupero urbano e fornisce le indicazioni di dettaglio per:

- la classificazione delle aree in funzione delle diverse caratteristiche degli

assetti esistenti.

- le modalità per il recupero di ambiti particolarmente degradati

- i caratteri tipologici per gli interventi di nuova edificazione

- gli indici e parametri edilizi da applicare alle varie situazioni

- le dotazioni di verde e parcheggi richieste per interventi su edifici non

residenziali esistenti per i quali è ammessa la demolizione e ricostruzione

50

- la individuazione degli ambiti e delle modalità per l'attuazione di interventi

da parte dell'Amministrazione comunale sullo spazio pubblico tesi a

migliorare il sistema infrastrutturale e la qualità urbana in genere.

Il R.U. potrà altresì precisare in termini più puntuali il perimetro di tali aree

in base ad approfondimenti e specificazioni derivanti da una scala di lavoro

di maggior dettaglio e da una cartografia più aggiornata

ARTICOLO 29

SUBSISTEMA INSEDIATIVO DEGLI AGGREGATI DI EDILIZIA

DIFFUSA IN AMBITO PERIURBANO E SUBURBANO

Il P.S. individua, sulla base della apposita indagine sull'edilizia diffusa,

alcune realtà insediative particolari poste in ambito periurbano e suburbano,

sorte con carattere di "spontaneità" e serialità lungo le principali direttrici

viarie a partire dalla periferia di un Centro frazionale e caratterizzate da

atipicità in quanto in parte connotate in senso rurale ed in parte urbano. Gli

aggregati interessati sono:

1) Tribbio e Malpertuso nella frazione di Viciomaggio

2) Le villette lungo Via del Sembolino in prossimità dello stabilimento

Corsini

3) Gli insediamenti nastriformi di via delle Piscine fra Pieve al Toppo e

Badia al Pino

4) Gli edifici ai piedi della collina di Tuori

L'obbiettivo è quello di strutturare in forme dignitose ed in maniera

compiuta gli assetti edilizi ed i contesti ambientali di riferimento, anche

attraverso possibilità di ampliamento dei fabbricati esistenti, l'inserimento di

nuovi interventi edilizi e di recupero e sistemazione ambientale.

51

Il P.S. per tali realtà propone la ricerca di assetti più qualificati rispetto

all'attuale incerto profilo e la realizzazione di un corretto rapporto di

integrazione con i Centri di riferimento.

Il R.U. preciserà gli ambiti per i quali viene ritenuto opportuno procedere

alla realizzazione di nuove volumetrie finalizzate al consolidamento e ad un

equilibrato assetto di insediamenti "deboli", non completamente ed

organicamente strutturati. In tal caso l'attuazione degli interventi sarà

subordinata alla presentazione di un Piano attuativo convenzionato secondo

le procedure del Comparto edificatorio così come definite allo specifico

articolo; questo sarà esteso a tutto il contesto individuato e dovrà prevedere

la riqualificazione anche degli assetti esistenti, la eventuale introduzione di

minime infrastrutturazioni e dotazioni pubbliche nonchè il mantenimento

nel tempo in forme congrue delle condizioni ambientali complessive.

Il R.U. definirà i parametri ed i limiti per gli interventi sugli edifici esistenti,

per quelli di nuova realizzazione, nonchè gli assetti funzionali ritenuti

coerenti con il prevalente carattere e ruolo delle zone in oggetto. In ogni

caso gli ampliamenti degli edifici esistenti non potranno realizzare una

superficie utile complessiva superiore a mq.130 e purchè non si costituisca

una nuova unità immobiliare. Le nuove unità edilizie eventualmente

proposte con il Piano attuativo non potranno comportare un incremento

superiore al 10% del totale delle volumetrie esistenti nel Comparto al

momento dell'approvazione del P.S.

ARTICOLO 30

52

SUBSISTEMA INSEDIATIVO DEGLI AGGREGATI DI EDILIZIA

DIFFUSA IN TERRITORIO EXTRAURBANO

Il P.S., sulla base della specifica indagine effettuata sul fenomeno

dell'edilizia diffusa in zona agricola con carattere funzionale misto,

individua aggregati localizzati in territorio extraurbano che per le loro

caratteristiche storico-morfologiche, edilizie e funzionali necessitano di

interventi volti alla eliminazione di manufatti e strutture improprie, al

recupero ed alla riorganizzazione dell'edilizia, all'inserimento di minime

dotazioni per la qualificazione dello spazio di relazione ( viabilità,

marciapiedi, parcheggi, verde). Fanno parte di tale sistema insediativo i

seguenti aggregati:

1) Podere il Colle, Casali, Poggio Basso e il Vetraio nell' hinterland della

Frazione di Tegoleto

2) Le Capannacce nelle vicinanze della SS.327 al confine con il Comune di

Monte S.Savino

3) Poggio Cuculo e Matroia nelle vicinanze di Badia al Pino

4) L'insediamento di villette all'interno del bosco di Spoiano

L'obbiettivo da perseguire è quello del miglioramento complessivo in senso

urbanistico ed ambientale dei contesti interessati ed il loro riconoscimento

come piccole entità organizzate in funzione di minimo presidio del territorio

di riferimento. Trattandosi di realtà fortemente segnate dalla presenza di una

"cultura" mista a metà fra valori urbani e quelli legati al mondo rurale con

il R.U. si dovranno ricercare assetti edilizi, funzionali ed ambientali coerenti

con i tratti specifici dei luoghi e le modalità di vita degli abitanti.

L'attuazione dgli interventi sarà subordinata alla presentazione di un Piano

attuativo convenzionato secondo le procedure del Comparto edificatorio

così come definite allo specifico articolo; questo sarà esteso a tutto il

contesto individuato e dovrà prevedere la riqualificazione anche degli assetti

esistenti, la eventuale introduzione di minime infrastrutturazioni e dotazioni

53

pubbliche nonchè il mantenimento nel tempo in forme congrue delle

condizioni ambientali complessive.

Il R.U. definirà altresì in maniera dettagliata norme, parametri ed eventuali

schemi progettuali per la riqualificazione e riorganizzazione degli ambiti

interessati ivi compresa la possibilità di ampliamento degli edifici esistenti e

di contenuta realizzazione di nuove unità edilizie in chiave di

completamento e consolidamento degli attuali assetti e nel rispetto di regole

non scritte di crescita ed aggregazione dell'edilizia. In ogni caso gli

ampliamenti degli edifici esistenti non potranno realizzare una superficie

utile complessiva superiore a mq.130 e purchè non si costituisca una nuova

unità immobiliare. Le nuove unità edilizie proposte eventualmente con il

Piano attuativo non potranno comportare un incremento superiore al 10%

del totale delle volumetrie esistenti nel Comparto al momento

dell'approvazione del P.S.

In sede di redazione del R.U.. potrà essere precisato in termini più puntuali

il perimetro di tali aree in base ad approfondimenti e specificazioni

derivanti da una scala di lavoro di maggior dettaglio e da una cartografia più

aggiornata.

Per le realtà dei nuclei di La Bandita, Gricena, Le Casce si procederà ad

una ulteriore verifica della loro consistenza e funzionalità sulla base di una

ricognizione dettagliata che ne accerti l'opportunità o meno di

assoggettamento alla disciplina del presente articolo.

ARTICOLO 31

SUBSISTEMA INSEDIATIVO DI TIPO PUNTUALE DIFFUSO IN

AMBITO NON URBANO

Appartiene a tale subsistema il patrimonio edilizio di base non ricompreso

nei precedenti subsistemi e identificabile prevalentemente con i manufatti

54

edilizi di scarso valore storico architettonico nati negli ultimi 50 anni con

modalità diverse e in virtù di particolari normative urbanistiche per le zone

agricole.

In linea generale per tale patrimonio valgono le norme di cui all'art.3

relative alla esigenza di qualificazione architettonica ed ambientale dei

relativi assetti edilizi.

Per tali edifici valgono inoltre le particolari prescrizioni inerenti gli assetti

urbanistico-edilizi contenute all'interno degli specifici articoli relativi ai vari

Ambiti di tutela

Per quelli di civile abitazione ricompresi all'interno degli ambiti D) e E),

dove gli assetti urbanistico edilizi sono disciplinati in base alla L.R. 64 /95,

oltre ai normali interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione sono

anche ammessi ampliamenti fino al raggiungimento della superficie utile

complessiva di mq.130 e purchè non si costituisca una nuova una nuova

unità immobiliare. Tale opportunità è comunque condizionata al rispetto

delle prescrizioni e delle procedure di cui all'art.3 segnatamente in relazione

all'obbligo di bonifica preventiva o contestuale agli interventi

sull'organismo edilizio dei livelli di degrado eventualmente riscontrabili nel

contesto di pertinenza.

55

CAPO V

NORME GENERALI PER IL SISTEMA INSEDIATIVO URBANO

ARTICOLO 32

AMBITO DI PERTINENZA DELLE STRUTTURE URBANE E

RELATIVO "LIMITE " (U.T.O.E)

Il P.S. individua per ogni frazione del territorio con apposita grafia il Limite

dell'ambito organico pertinente ad ogni struttura urbana ed alla sua

compatibile evoluzione e riqualificazione (unità territoriale organica

elementare); esso viene definito in base alla lettura del processo storico di

formazione di ogni Centro e tiene conto sia delle previsioni per i nuovi

insediamenti, sia delle sistemazioni di carattere paesistico su aree

interstiziali o di frangia ritenute necessarie a definire una chiara identità

spaziale e formale. Tale limite ha pertanto lo scopo di ridefinire i margini

incerti dei vari Centri frazionali e delineare un"ambito" dotato di "forma e

spazio urbano" che le comunità umane possano riconoscere e con il quale

stabilire un rapporto di identificazione assumendone anche funzione di

tutela.

Il limite urbano definisce inoltre il campo principale di applicazione del

Regolamento Urbanistico e delle urbanizzazioni e sistemazioni di nuova

previsione.

Il P.S. è corredato per ogni Centro frazionale da una Scheda urbanistica

contenuta all'interno dello Statuto del luogo, con valore di previsione

strutturale, che ne definisce il ruolo nel contesto territoriale, le dimensioni

di crescita stimate nei vari settori, gli interventi di carattere strutturale

56

previsti in materia di residenza, attività produttive, attrezzature e servizi,

infrastrutture e sistemazioni di carattere ambientale.

Il limite di ambito urbano potrà essere modificato in sede di redazione del

R.U. per adeguarlo a reali situazioni di fatto o in base ad oggettivi criteri di

opportunità urbanistica scaturiti dalla più precisa base cartografica e dalla

scala di lavoro di maggiore dettaglio del R.U. stesso.

ARTICOLO 33

ARTICOLAZIONE DELLE NUOVE URBANIZZAZIONI IN UNITA'

INSEDIATIVE O D'INTERVENTO MINIME (U.I.)

Le previsioni di nuova urbanizzazione, in base alla loro diversa natura e

funzione vengono classificate e come tali identificate nelle Schede

strutturali relative ad ogni Frazione e nella cartografia di riferimento in

Unità insediative o d'intervento minime.

(R) : UNITA' INSEDIATIVA RESIDENZIALE

(P) : UNITA' INSEDIATIVA PER ATTIVITA' PRODUTTIVE

(S) : UNITA' INSEDIATIVA PER ATTREZZATURE E SERVIZI

(AP) : UNITA' INSEDIATIVA PER ATTREZZATURE PUBBLICHE

(I) : UNITA' D'INTERVENTO SUL SISTEMA DELL'IGIENE

PUBBLICA DEL TERRITORIO

(M) : UNITA' D'INTERVENTO SUL SISTEMA DELLE

INFRASTRUTTTURE PER LA MOBILITA'

(U) : UNITA' DI INTERVENTO PER LA QUALIFICAZIONE

DELLO SPAZIO URBANO ( PARCHI, GIARDINI, AREE

RICREATIVE)

**** SISTEMAZIONI PAESAGGISTICO-AMBIENTALI PER LA

RIQUALIFICAZIONE E PROTEZIONE DEI CENTRI URBANI.

57

L'attuazione delle previsioni relative alle varie Unità insediative è

demandata a Piani esecutivi di iniziativa pubblica e privata ed all'istituto del

Comparto edificatorio così come disciplinato dallo specifico articolo.

Il P.S. nella cartografia relativa alle strutture urbane contenuta

all'interno degli Statuti dei Luoghi individua con apposito codice ed

all'interno del Limite urbano un generico ambito suscettibile di

utilizzazione per le Unità di nuovo insediamento e relative sistemazioni

infrastrutturali ed ambientali; la specificazione di dettaglio della

effettiva estensione e del perimetro del contesto deputato a ricevere

nuovi insediamenti secondo la logica del Comparto Edificatorio di cui

allo specifico articolo è demandata al R.U. ; quest'ultimo determina

altresì:

- le esatte quantità edificatorie ammissibili

- i parametri edilizi

- le modalità attuative

- indirizzi sulle tipologie edilizie

- le destinazioni d'uso per le quali si prevede in linea generale un carattere di

forte integrazione fra attività diverse purchè compatibili fra loro e con

funzione di vivacizzazione del contesto ambientale

- le dotazioni di standards urbanistici ritenute adeguate alle caratteristiche

dell' intervento comunque non inferiori ai minimi di legge.

Le quantità edificatorie previste per le singole Unità insediative

potranno essere aumentate o diminuite entro una fascia di oscillazione

del 20% in più od in meno in sede di redazione del R.U. trasferendo

potenzialità edificatoria da un ambito all'altro di pertinenza delle Unità

sulla base di criteri di opportunità urbanistica ed ambientale derivanti

da una scala di lavoro più dettagliata e da una più aggiornata

conoscenza delle dinamiche edilizie. Resta comunque immodificabile il

tetto massimo di crescita che per ogni Struttura urbana viene attribuito

58

nell'apposita Scheda urbanistica a prescindere dagli spostamenti

interni ammissibili.

Il R.U., oltre a quanto previsto all'art 28 comma 2 della L.R. 5/95, dovrà

contenere, ai fini della valutazione degli effetti ambientali, le seguenti

prescrizioni esecutive:

1) descrizione dell'ambiente interessato nello stato precedente l'attuazione

del progetto

2) definizione dei nuovi assetti previsti con progetto urbanistico in scala non

inferiore a 1:2000 e delle relative modalità attuative

3) definizione del rapporto di copertura delle aree e norme per il

contenimento delle superfici impermeabili nel rispetto della Del.C.R.

230/94

4) descrizione delle modifiche qualitative e quantitative indotte

sull'ambiente relativamente a suolo, acqua, patrimonio culturale, fattori

socio-economici e delle misure previste per eliminare o compensare

eventuali effetti negativi

5) la verifica del rispetto del D.P.C.M. 1/1/93 sull'inquinamento acustico

6) eventuale schema di massima della rete idrica e fognante.

L'attuazione delle previsioni relative alle Unità d' intervento di cui ai punti

5), 6), 7), e 8) è demandata a singoli Progetti redatti dalla pubblica

amministrazione ovvero a Programmi comunali o di altri Enti finalizzati al

recupero urbano ed ambientale sulla base di una implicita dichiarazione di

pubblica utilità degli stessi Per gli interventi di cui al punto 8), data la loro

natura e l'estensione delle aree interessate, è previsto il concorso e la

disponibilità dei privati proprietari delle stesse alla realizzazione degli

obbiettivi di riqualificazione paesaggistica e di protezione ambientale.

Il R.U. fornirà più specifiche indicazioni sulle caratteristiche e modalità di

attuazione delle Unità d'intervento sulla base dei criteri contenuti nelle

Schede strutturali, negli Schemi e negli altri elaborati del P.S.

59

ARTICOLO 34

UNITA' INSEDIATIVE PER LA RESIDENZA E RELATIVI

SERVIZI

Il P.S. assume il criterio di considerare le nuove U.I.R. come occasione per

operazioni di ricucitura, completamento, riqualificazione dei tessuti edilizi

dei sistemi insediativi urbani. In tal senso le nuove previsioni, ancorchè in

questa fase non esattamente definite nella localizzazione, tendono a proporsi

in ambiti interstiziali o di frangia dell'edificato concorrendo insieme alle

nuove viabilità ed alle sistemazioni paesaggistiche a ridefinire il "limite

urbano" dei vari Centri.

Per i Centri storici di Civitella e Ciggiano, nonchè per i piccoli nuclei di

Spoiano e Pieve a Maiano la previsione di nuove modeste U.I. nasce dalla

volontà dell'Amministrazione comunale di favorire il mantenimento della

popolazione nel contesto attraverso una minima offerta di edificabilità

legata a quote fisiologiche di domanda abitativa non solvibile con il

recupero edilizio per mancanza di disponibilità di quest'ultimo.

ARTICOLO 35

UNITA' INSEDIATIVE PER RESIDENZA E RELATIVI SERVIZI

DERIVANTI DA PIANI ATTUATIVI APPROVATI

Si tratta delle aree gia investite da Piani attuativi derivanti dal precedente

S.U. generale che devono essere ancora realizzate in tutto od in parte o che

sono praticamente in fase di completamento. Il P.S. riconferma tali aree nel

loro perimetro e nella loro consistenza; in sede di R.U. potranno essere

apportate correzioni del perimetro del Comparto per recepire situazioni di

fatto, modifiche all'organizzazione interna di tali aree ed eventuali riduzioni

60

delle potenzialità edificatorie sulla base di verifiche sulla effettive necessità

e del bilancio consuntivo della gestione di dette aree.

ARTICOLO 36

UNITA' INSEDIATIVE PER ATTIVITA' PRODUTTIVE

DERIVANTI DA PIANI ATTUATIVI APPROVATI E DI NUOVO

IMPIANTO

Il P.S. conferma le aree per insediamenti produttivi previste dal precedente

strumento urbanistico per le Frazioni di Pieve al Toppo, Badia al Pino,

Tegoleto (escluso l'ampliamento dello stabilimento Del Tongo di cui alla

Variante al P.d.F n.14 mai attuato) perseguendo l'obbiettivo del loro

consolidamento, riorganizzazione e riqualificazione sopratutto in materia di

infrastrutture e servizi.

Per la Frazione di Albergo, anche in relazione al ruolo che nel contesto

territoriale il P.S. attribuisce ad essa, viene riproposta la precedente

previsione di un'area per attività produttive essendo in corso le procedure

per la sua attuazione.

Per la frazione di Viciomaggio si prevede, oltre che il conseguimento

dell'obbiettivo del consolidamento, riorganizzazione e riqualificazione

dell'area produttiva esistente anche un relativo modesto ampliamento

destinato ad attività produttive e servizi la cui realizzazione possa favorire

un elevamento complessivo della funzionalità e qualità dell'area e consentire

una ricucitura coerente con il contesto ambientale e gli insediamenti

storicizzati.

61

Sempre nella frazione di Viciomaggio, l'area per speciali attività con

impatto paesaggistico prevista dal precedente S.U. lungo la Via per

Mugliano, viene ampliata per recepire attività analoghe attualmente

impropriamente collocate ovvero non compatitibili con le zone industriali

tradizionali.

Infine viene classificata come zona produttiva una modestissima porzione di

terreno a confine con il comune di Laterina nella frazione di Ponticino a

completamento ed integrazione di area produttiva prevista dallo S.U. del

comune limitrofo a seguito di accordi fra le Amministrazioni interessate.

L'area in oggetto, in parte interessata da manufatti condonati, potrà recepire

una volumetria massima di 3.000 mc.

La specificazione delle caratteristiche delle U.I. e le relative modalità

attuative compete al R.U. nel rispetto delle prescrizione ed indicazioni

contenute nel precedente art.33

Il R.U. dovrà comunque in ogni caso contenere:

- una revisione degli indici e parametri edilizi per consentire la

ottimizzazione delle strutture produttive esistenti, la loro eventuale

riconversione, il migliore utilizzo delle aree scoperte e di quelle inedificate

- una più esatta formulazione della disciplina sulle destinazioni d'uso

ammissibili e dei relativi cambi in specie in rapporto alle caratteristiche

delle strutture commerciali e direzionali insediabili in tali zone

- una verifica del sistema dei servizi a rete e della qualità delle condizioni

igienico ambientali

- la verifica degli standards urbanistici in particolare dei parcheggi da

organizzare in unità più piccole e maggiormente articolate in rapporto

all'effettivo utilizzo

- la adozione di accorgimenti per la riduzione dell'impatto paesaggistico

delle strutture produttive maggiormente incoerenti rispetto ai contesti

territoriali con particolare riguardo alla Ditta CHIMET.

62

Per quest'ultima il P.S. individua una ampia fascia di protezione ambientale

e riqualificazione paesaggistica; la sistemazione di tale fascia è demandata

alla stessa Ditta sulla base di uno specifico protocollo d'intesa e atto di

convenzionamento con l'Amministrazione comunale in base al quale ogni

futura trasformazione degli impianti, dei manufatti e delle aree interessate

che comporti l'obbligo del rilascio di concesione o autorizzazione edilizia è

subordinata alla realizzazione di detti interventi di sistemazione ambientale:

Le relative modalità sarano definite in sede di R.U.

In sede di R.U. potranno essere apportate variazioni di perimetro delle aree

già regolate da piani attuativi per recepire situazioni di fatto, eventuali

modifiche all'organizzazione interna, alle potenzialità edificatorie e agli

standards urbanistici sulla base di verifiche sulla effettive necessità e del

bilancio consuntivo della gestione di dette aree.

ARTICOLO 37

UNITA' INSEDIATIVE PER ATTREZZATURE PRIVATE

Il P.S. individua in ogni realtà urbana una o più unità insediative per servizi

ed attrezzature in relazione a fabbisogni stimati in base alle diverse

condizioni, potenzialità e compatibilità di ogni Centro.

Anche tali U.I. come quelle per la residenza concorrono all'obbiettivo di

riorganizzazione e riqualificazione dei tessuti urbani ed alla ricomposizione

in un disegno unitario dello stesso.

Le attività insediabili, da concepire sempre dove possibile, in complessi

polifunzionali sono tutte le attività di tipo commerciale, direzionale di

artigianato di servizio, di ristoro, ricettive e tutto cio che è configurabile

come attività di servizio e di pubblico interesse. All'interno di tali

complesssi potranno trovare collocazione in base a criteri di opportunità

urbanistica e di funzionalità anche tutte le attività riconducili alla sfera

63

pubblica per le quali si prevedono in linea generale specifiche ed autonome

individuazioni e collocazioni secondo quanto disciplinato nell'articolo che

segue. Una quota minima di residenza è auspicabile che venga prevista

al'interno di tali complessi di attività in funzione di servizio, integrazione e

vivacizzazione dei contesti.

Nelle Schede strutturali dei Centri urbani viene definito il volume massimo

di edificabilità che per ogni U.I. proposta si ritiene compatibile; vengono

definiti in via preliminare gli indirizzi per le specificazioni di carattere

edilizio e le finalità urbanistiche, architettoniche, sociali ed ambientali che

gli interventi si propongono e che saranno sviluppate successivamente con

norme più dettagliate dal R.U.

Il R.U. dovrà anche fornire indirizzi, parametri e disciplina normativa per

due aree ricreativo-sportive private attualmente dismesse o parzialmente

utilizzate quali l'impianto per il motocross in località il Basso e l'impianto

per attività equestri in località il Riccio di cui il P.S. intende favorire il

recupero e la eventuale riconversione in quanto considerate strutture

potenzialmente importanti per la valorizzazione del territorio.

ARTICOLO 38

UNITA' INSEDIATIVE PER ATTREZZATURE PUBBLICHE

Il P.S. individua gli ambiti destinati a recepire interventi di tipo puntuale in

materia di attrezzature di esclusiva competenza pubblica. La definizione

della natura e caratteristiche di tali interventi è riportata nelle Schede

Strutturali di ogni Centro urbano. La esatta localizzazione di tali Unità

insediative e di intervento è demandata al R.U. Poichè quest'ultime per loro

natura non richiedono particolari specificazioni a livello di indici edilizi,

salvo che nei casi in cui siano ricompresi all'interno dei complessi di

attività per attrezzature e servizi di tipo privato di cui al precedente articolo,

64

la loro regolamentazione in termini di caratteristiche edificatorie e quantità

volumetriche è demandata alle previsioni dei Programmi comunali in

materia di Opere pubbliche, ai conseguenti progetti esecutivi e sono

immediatamente direttamente eseguibili una volta approvato il R.U., salvo

diversa prescrizioni di ques'ultimo

ART. 39

UNITA' D'INTERVENTO SUL SISTEMA IGIENE PUBBLICA DEL

TERRITORIO

Il P.S. individua nelle Schede urbanistiche relative alle strutture urbane gli

interventi relativi alle opere necessarie per il miglioramento del sistema

dell'igiene pubblica del territorio. Le tavole di Piano danno ragione della

natura ed ubicazione di tali Unità d'intervento.

ART.40

UNITA' D'INTERVENTO SUL SISTEMA DELLE ATTREZZATURE

PER LA MOBILITA'

Il P.S. oltre alle nuove viabilità ed alla riqualificazione di quelle esistenti di

cui sono stati forniti indirizzi e prescrizioni negli specifici articoli individua

una serie di interventi di carattere puntuale nelle varie frazioni in materia di

parcheggi, attrezzature per il traffico, riorganizzazione di intersezioni

esistenti e contestuali interventi di arredo urbano e di sistemazione a verde

elementare. Le tavole di Piano e gli Schemi strutturali contenuti negli Statuti

dei Luoghi danno ragione della loro natura e ubicazione.

65

ART.41

UNITA' D'INTERVENTO PER LA QUALIFICAZIONE DELLO

SPAZIO URBANO

Il P.S. individua all'interno delle aree urbane interventi in materia di verde,

aree per lo sport, piazze, giardini pubblici, arredo urbano e, per alcune

situazioni, di Parchi volti ad arricchire la dotazione di aree ricreative e di

vita di relazione e a qualificare l'ambiente e lo spazio urbano; l'azione

combinata di tali interventi insieme a quelli relativi alla mobilità dovrà

restituire in ogni centro urbano condizioni di vità salubri sotto il profilo

della qualità dell'aria, dell'abbattimento del rumore, della sicurezza per la

mobilità pedonale ed in generale elevare la qualità della vita e dei rapporti

interni ad ogni comunità.

Le tavole di Piano e gli Schemi strutturali di ogni frazione danno ragione

della natura ed ubicazione di tali interventi.

ARTICOLO 42

SISTEMAZIONI PAESAGGISTICO AMBIENTALI

PER LA RIQUALIFICAZIONE E LA PROTEZIONE DEI CENTRI

URBANI

La qualificazione del paesaggio urbano delle varie frazioni oltre agli

interventi di cui sopra è anche affidata dal P.S. a specifiche sistemazioni di

carattere paesistico su aree interstiziali o di frangia ricomprese all'interno

del Limite urbano ancorchè inedificate ma considerate pertinenti e

funzionali nella loro consistenza e suscettività di qualificazione ambientale

ad una ritrovata forma e disegno urbani.

Il R.U. definirà le linee progettuali ed i criteri normativo-procedurali per la

sistemazione concertata con i privati proprietari delle aree interessate,

basata sul principio della fornitura da parte del Comune delle essenze da

66

porre a dimora sulla scorta di specifici progetti di forestazione urbana e

della attribuzione ai privati della responsabilità per la gestione e

manutenzione nel tempo di dette aree.

ARTICOLO 43

PARCO AGRO-URBANO E ATTREZZATURE DI SCALA

COMUNALE COME STRUMENTI PER LA RIORGANIZZAZIONE

DEL SISTEMA INSEDIATIVO TRIPOLARE DI PIEVE AL TOPPO,

TEGOLETO E BADIA AL PINO

L'obbiettivo della riorganizzazione del sistema insediativo tripolare dei

maggiori centri di pianura capace di invertire la tendenza ad una saldatura

dei tessuti edilizi ed al tempo stesso di far fare un salto di qualità al sistema

ed alle sue relazioni interne è affidato rispettivamente alla previsione di un

Parco agro-urbano ed alla individuazione al suo interno di un complesso di

servizi ed attrezzature di scala comunale.

La definizione degli aspetti programmatico-normativi-gestionali è affidata

al R.U. ed al Progetto Ambientale speciale di cui al successivo articolo.

In questa fase vengono forniti alcuni indirizzi di carattere generale per

definirne ruolo e caratteri essenziali.

Il Parco agro-urbano dovrà caratterizzarsi come ampio tessuto connettivo

delle strutture insediative, strutturarsi e formarsi in gran parte recuperando e

sottolinendo la trama del paesaggio agrario; esso dovrà valorizzare al

massimo le sistemazioni private a giardino ed orto ed affidare ad alcuni

elementi strutturali di competenza pubblica (quali impianti sportivi,

67

percorsi, aree di sosta) ovvero ad alcune aree verdi all'interno dei Centri il

compito di definire la struttura portante del sistema. Finalità del Parco sarà

anche quella di contribuire alla risistemazione ambientale e paesaggistica

delle aree di bordo dei Centri urbani il cui "limite" verrà così ad esere

marcato e reso percepibile come forma urbana.

Il Piano strutturale, sulla base del riscontrato deficit all'interno del territorio

di attrezzature e servizi di scala comunale ed in relazione alla necessità di

ricollocarne alcuni esistenti in ambito maggiormente fruibile dalle principali

concentrazioni insediative evitando così inutili duplicazioni degli stessi,

individua all'interno del Parco agro-urbano l' ambito deputato a recepire

l'inserimento di tali attrezzature e servizi.

Le strutture relative a detti servizi saranno collocate pertanto nelle

immediate adiacenze dell'impianto comunale per il calcio e l'atletica e

dovranno essere articolate con idonee modalità organizzative e compositive

da definirsi in sede di R.U.

Le funzioni insediabili sono:

- attività direzionali pubbliche e private

- attività culturali, sociali e ricreative

- attività commerciali e di artigianato di servizio

- attrezzature connesse con la mobilità

- attrezzature scolastiche e sportive

- quote di residenza in funzione integrativa e di arricchimento del contesto

La configurazione che il P.S. ipotizza prevede la composizione delle

architetture ai margini di una Piazza concepita scenograficamente come

punto di arrivo di un "viale" realizzato con la sottolineatura paesistica del

tratto di strada Vecchia senese opportunamente arricchita di percorsi

ciclopedonali in forma di viale alberato; questa avrà origine in una

corrispondente Piazza-giardino nel punto di biforcazione di detta strada con

la Provinciale di Pescaiola all'altezza dell'impianto ricreativo Tartana.

68

Il R.U. definirà le caratteristiche urbanistiche di dettaglio ed i parametri

edificatori dell'intero intervento.

Allo scopo di fornire un ordine di grandezza dell'intervento il P.S. fissa i

seguenti parametri generali di riferimento e cioè:

- Superficie territoriale destinata ad impianti ed attrezzature sportive =

mq. 50.000

- Superficie fondiaria destinata ad interventi per attrezzature pubbliche

di interesse generale = mq. 15.000

- Sup. fondiaria destinata ad attrezzature terziarie private = mq.15.000

- Sup. fondiaria per attrezzature ricreative e per lo spettacolo sia pubbliche

che private = mq. 3.000

- Sup.fondiaria per attrezzature scolastiche: = mq. 7.000

- Volumetria massima ammissibile : = mc. 50.000

- Superficie fondiaria totale = mq. 40.000

69

TITOLO III

NORME DI CARATTERE PARTICOLARE

ARTICOLO 44

CRITERI ADOTTATI PER LA FORMAZIONE DELLO STATUTO

DEI LUOGHI

Il P.S. sulla base dei contenuti previsti dalla L.R.5/95 ed in relazione alla

particolare complessità, diversità e ricchezza del territorio in termini di

caratteri storici, geografici, sociali e culturali, per la definizione

dell'apparato normativo e previsionale adotta un criterio di articolazione

basato sul concetto di "Luogo" e cioè sulla individuazione di unità

paesistico-ecologico-insediative organiche complesse (U.T.O.C.) su cui

ipotizzare un progetto di riappropriazione dell'identità storica e culturale di

ogni comunità e di corretta valorizzazione delle risose e delle specificità

"locali".

In tal senso, oltre al tradizionale apparato cartografico e normativo, viene

prodotto per ogni "Luogo" il relativo Statuto sotto forma di Album con

valore di allegato alle Norme attuative del P.S.; esso è concepito anche con

possibilità di utilizzazione separata per poterlo diffondere in ogni comunità

locale come una sorta di " Carta dei diritti e doveri del territorio"

70

contenente la specificazione dei valori e delle risorse di ogni luogo, delle

regole d'uso da rispettare, delle previsioni degli interventi di tutela,

ripristino e valorizzazione del territorio di appartenenza.

L'elaborato relativo allo Statuto del luogo risulta strutturato in:

1) Una relazione descrittiva ed interpretativa tesa a evidenziare i tratti

caratteristici storico-naturali (ambientali), l'assetto paesistico del luogo, le

modalità insediative, la fruizione economico-funzionale delle risorse.

La relazione è accompagnata da richiami cartografici estrapolati dai

materiali dell' indagine conoscitiva del territorio di carattere generale, utili

per evidenziare le componenti fondamentali del luogo. Tale relazione deve

essere considerata "invariante interpretativa del luogo" ed in quanto tale

essa costituisce strumento per gli indirizzi relativi ai Regolamenti

urbanistici e dovrà essere utilizzata come riferimento per la valutazione e

gestione degli interventi di trasformazione da parte degli Organi e

Commissioni preposte alla espressione di pareri preliminari agli atti

autorizzativi ( Giunta comunale, Commissioni edilizia, lavori pubblici ecc.).

2) Una sintesi finale contenente gli elementi più prescrittivi e programmatici

articolata in:

- individuazione delle invarianti

- definizione del "ruolo" assegnato al luogo

- le regole fondamentali d'uso del territorio con valore di norma strutturale

- le finalità che il P.S. persegue

- l'elenco degli interventi di carattere programmatico e previsionale con

valore di direttiva

3) Un apparato cartografico allegato formato da:

- inquadramento del luogo sull' intero territorio comunale

- individuazione degli ambiti e livelli di tutela del territorio extraurbano

(disciplina ambientale) con valore prescrittivo

71

- scheda analitica degli interventi programmati sulla struttura urbana con

valore prescrittivo

- schema strutturale delle previsioni relative all'assetto della struttura urbana

con valore prescrittivo

- schema strutturale relativo alle previsioni per gli interventi sul sistema della

mobilità ( solo per i centri principali) con valore di indirizzo

- individuazione dei Centri storici, dei nuclei e dei manufatti di edilizia rurale

di valore storico-architettonico con valore di vincolo di tutela

ARTICOLO 45

PROGETTI SPECIALI DI RIQUALIFICAZIONE AMBIENTALE ED

URBANA

Il P.S. in relazione agli obbiettivi generali di riqualificazione complessiva

del territorio perseguiti considera necessario che il P.R.G., in sede di

formazione del R.U. ovvero in attuazione di quest'ultimo, si precisi e

completi anche attraverso alcuni "Progetti Speciali".

Essi riguardano situazioni, ovvero tematiche, che per rilevanza e

complessità dei fattori in giuoco hanno bisogno di una definizione di scala

progettuale particolare oltre la tradizionale strumentazione previsionale e

normativa. Tali Progetti hanno la finalità di realizzare il massimo possibile

di sintesi fra assetti architettonici, ambientali, paesistici nell'ottica di

sperimentazione di un modello insediativo di città integrata con il territorio,

ovvero di città diffusa di elevata qualità e bellezza secondo gli schemi e le

logiche delle antiche civiltà insediative e le esigenze attuali di sviluppo

sostenibile.

I Progetti che il P.S. individua riguardano:

72

1) Il sistema policentrico delle tre frazioni di pianura e il relativo territorio

di pertinenza.

2) L'ambito territoriale contiguo alla Riserva naturale della Penna.

3) Il sistema agro-paesistico-insediativo che fa capo alla Villa Cardinali di

Maiano

4) Il sistema storico-archeologico-paesistico del Castellare di Oliveto

5) L'Unità territoriale organica paesistico-ecologico-insediativa del Luogo

n.2

6) La qualificazione dello spazio pubblico nell' ambito urbano delle

principali frazioni

7) Il sistema delle relazioni fra i Caposaldi territoriali per la fruibilità

alternativa del territorio con particolare riferimento alla Strada Vecchia

senese e l'itinerario del crinale collinare ed i suoi raccordi.

ARTICOLO 46

MODALITA' PER L'ATTUAZIONE DEI REGOLAMENTI

URBANISTICI ED INDIRIZZI PER LA LORO REDAZIONE

L'ambito territoriale di riferimento per i Regolamenti urbanistici in

attuazione del Piano Strutturale sarà l'Unità organica complessa paesistico-

ecologico-insediativa denominata "Luogo". (U.T.O.C.)

L'attuazione del P.S. quindi avverrà per "Luoghi" secondo l'articolazione

data. Per ogni luogo il R.U dovrà procedere alla definizione delle

previsioni, salvaguardie, prescrizioni e relativa disciplina normativa,

ricercando l'armonico assetto e sviluppo all'interno di ogni Unità territoriale

organica e complessivamente fra queste. Criteri, indirizzi e direttive per gli

interventi di trasformazione e tutela per i vari settori d'intervento sono

contenuti nei corrispondenti precedenti articoli delle presenti N.T.A

Si dovrà inoltre fare particolare riferimento alle strutture relazionali

individuate con il P.S. le cui potenzialità e prerogative saranno sviluppate

73

anche con i specifici Progetti Speciali di cui al precedente art.45 o altri che

potranno essere individuati contestualmente con i R.U. stessi.

Allo scopo di fornire criteri ed indirizzi metologico-procedurali per la

redazione dei Regolamenti urbanistici di attuazione del Piano Strutturale si

ipotizza la seguente procedura di formazione:

1) approfondimento "locale" delle conoscenze e delle informazioni che

hanno portato alla definizione del Luogo, delle sue invarianti, degli indirizzi

programmatici in funzione dell'attuazione del R.U.

2) bilancio sullo stato di conservazione del Luogo e sullo stato delle risorse

dello stesso con riferimento anche a quelle umane; quest'ultime saranno

considerate sotto il profilo della distribuzione della popolazione sul

territorio, delle classi di età, degli impieghi lavorativi e dell'uso del tempo

libero.

4) apertura del processo propositivo-costruttivo tramite:

- definizione di una ipotesi di assetto degli spazi urbani e territoriali

funzionale al Programma di fruizione-conservazione delle risorse

- definizione di una ipotesi sulle modalità attuative del progetto di assetto

del Luogo

- definizione di una ipotesi sulle modalità di monitoraggio e di verifica

socio-ambientale

5) comparazione tra le ipotesi di cui al punto 4) e le aspettattive della

comunità locale tramite adeguate forme di consultazione e verifica

6) redazione-stesura del progetto di R.U. con definizione delle modalità

attuative e di quelle di monitaraggio di Processo.

7) coordinamento del progetto di cui al punto 6) con gli altri progetti di

Luogo e con le strutture di relazione territoriale ed ambientale ed eventuale

redazione dei Progetti speciali relativi alle strutture di Relazione.

Allo scopo di favorire un processo di sviluppo sostenibile del territorio

insito nei nuovi principi legislativi regionali e di garantire la sua

74

condivisione da parte della comunità locale, l'Amministrazione comunale

promuoverà attività di Ecologia sociale con riferimento primario alle

strutture pubbliche ed associate operanti nel settore dell'Istruzione, della

cultura, della salute e simili. Tali attività faranno particolare riferimento alla

gestione delle risorse primarie locali ( del ciclo delle acque, del suolo del

patrimonio culturale ed ambientale), al controllo delle fonti di inquinamento

compreso il rumore, alla domanda sociale e produttiva, ai tempi collettivi ed

individuali della comunità, alla costruzione di un programma di fruizione

delle risorse e di risposta alle necessità emerse.

Le acquisizioni conoscitive e partecipative scaturite dalle attività di

Ecologia sociale integrano, arricchiscono e verificano i contenuti

dell'apparato previsionale e normativo del R.U.

Il programma di attuazione del R.U in prima applicazione,. dovendosi dar

corso ad operazioni a carattere processuale e sperimentale, potrà anche

essere sufficiente che sia avviato e/o sviluppato per ambiti e problematiche

parziali.

Norme particolari di indirizzo per la redazione del Regolamento

Urbanistico:

1) Le Norme del Regolamento Urbanistico che disciplineranno il recupero

degli annessi rurali dovranno prevedere l'esclusione della possibilità del

cambio di destinazione per i manufatti di dimensione inferiore a mc. 300 e

per quelli non ricompresi in un complesso edilizio.

2) L'attuazione delle previsioni relative alla Unità Insediativa 1R in località

Maestà Tonda nella frazione di Civitella è subordinata all'obbligo di uno

Studio degli effetti ambientali. Il R.U. stabilirà le analisi da effettuare sulla

base dell'art. 32 della L.R. 5/95.

3) Nella frazione di Tuori l'edificazione dovrà avvenire esclusivamente

all'interno dell'ambito per aree urbanizzate a prevalente destinazione

75

residenziale, già previste nell'accordo di pianificazione sottoscritto il

20/11/96.

ARTICOLO 47

NORME DI INDIRIZZO PER LA PREVENZIONE DEL RISCHIO

IDRAULICO DI CUI ALLA DELIB. C.R. 230/94

I conformità a quanto disposto nella Delib.C.R. 230/94 il P.S. evidenzia in

cartografia con apposita simbologia i corsi d'acqua di cui all'Allegato 1 alla

citata delibera.

In sede di redazione del R.U. si dovrà procedere alla individuazione

cartografica degli ambiti A1 e si dovranno formulare prescrizioni circa la

riduzione delle superfici impermeabili coerentemente a quanto indicato al

comma 10 dell'art.4 della citata delib.C.R.

Il P.S. fa carico al R.U. della individuazione delle aree e delle modalità per

la regimazione idraulica dei corsi d'acqua degli ambiti interessati da nuove

previsioni di insediamenti residenziali, produttivi e di servizio nonchè da

infrastrutture a rete e puntuali.

Gli ambiti definiti "B" che dovranno essere verificati in sede di R.U. circa

gli interventi di regimazione eventualmente necessari a preservare dal

rischio di inondazione sono:

-le unità insediative 1R e 3M adiacenti il Fosso Chiassobuio nella frazione

di Badia al Pino

- l'ampliamento dell'area produttiva lungo il fosso della Regola nella

frazione di Badia al Pino

- l'ampliamento della struttura di ristoro del Ristorante dei Laghi lungo il

Torrente Trove identificata come unità insediativa 10S ai piedi del versante

ovest della collina di Civitella

76

- le unità insediative 1R e 2P poste ai margini del borro dell'Acquaforte

nella frazione di Pieve a Maiano

- l'unità insediativa 1R e la viabilità relativa posta in prossimità del rio

Regola nella frazione di Pieve al Toppo

- le unità insediative R, 8AP e 6S poste ai margini del rio di Viciomaggio e

le unità 5S,1R e 4P interessate dal fosso Riolo nella frazione di

Viciomaggio

- la unità insediativa 2R lungo il fosso Chiassobuio e le 12M e 4S lungo il

fosso del Ristagno nella frazione di Tegoleto.

ARTICOLO 48

AMBITI SUSCETTIBILI DI INTERESSE ARCHEOLOGICO

Il P.S. individua alcuni ambiti segnalati dalla Soprintendenza archeologica

della Toscana e recepiti dalla Amministrazione provinciale con delibera

C.P.n.30 del 30/03/94 in applicazione della Delibera C.R. 296/88.

Entro tali ambiti agiscono le previsioni del P.S. e del R.U. con l'obbligo di

segnalazione preventiva alla Soprintendenza archeologica della Toscana

dell'inizio dei lavori da parte dei soggetti beneficiari delle concessioni o

autorizzazioni edilizie o attuatori di opere pubbliche. Le modalità per tale

segnalazioni saranno precisate con il R.U.

ARTICOLO 49

MODIFICHE AL PIANO STRUTTURALE

Al Piano Strutturale potranno essere apportate modifiche con le procedure

di cui all'art. 26 della L.R. 5/95 tramita appositi atti di Variante.

Il R.U. potrà definire lievi modifiche ai perimetri degli Ambiti di tutela, alle

Unità territoriali organiche (U.T.O.C. ed U.T.O.E.), al Limite urbano, alle

77

Unità insediative e d'intervento (.U.I.), nonchè specificazioni normative

derivanti da, o dovute al, passaggio ad una scala di maggior dettaglio ed alla

conseguente migliore definizione degli stati di fatto. Tali modifiche, data la

loro natura, non determinano Variante al Piano strutturale.

A-FRAZIONE DI : Albergo-Oliveto

1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro agricolo, residenziale e turistico da

valorizzare in base alle risorse del territorio agricolo circostante e da consolidare come punto

di riequilibrio dei pesi insediativi fra aree urbanizzate di pianura e Centri antichi di collina.

2) IPOTESI DI CRESCITA:

- residenza: proporzionalmente più ampia delle altre frazioni per circa 200

vani e 40 nuove abitazioni.

78

- produttivo: nessun incremento.( riconferma dell'area artigianale già prevista

nello S.U. vigente.)

- terziario: area polivalente di non meno di 2000 mq. di sup.territoriale

3) INTERVENTI STRUTTURALI PROPOSTI DAL PIANO:

- residenza: Realizzazione di:

1) U.I.R. di tipo prevalentemente residenziale in loc. Poggetto per

una volumetria massima di 5.000 mc. Finalità dell'intervento è

quella di irrobustire la debole struttura insediativa di tipo lineare

posta nel settore nord-ovest arrestandone la tendenza allo

sviluppo spontaneo e controbilanciando i nuovi pesi insediativi

della frazione previsti a sud favorendo altresì la ricucitura con il

centro storico di Oliveto

2) U.I.R. nell'ambito compreso fra la S.P. Vecchia senese e la

nuova viabilità in variante integrata da attività commerciali,

direzionali e per artigianato di servizio per una volumetria

massima di 15.000 mc.

Finalità dell'intervento è quella di rafforzare l'ambito centrale

della frazione superando lo schema a sviluppo lineare della stessa,

ecessivamente dispersivo e fornire alcuni servizi di base in

chiave di vivacizzazione di un contesto quasi esclusivamente

caratterizzato dalla funzione residenziale.

- produttivo :3) U.I.P.di riconferma dell'area artigianale già prevista nel P.d.F.

- terziario: 4) U.I.S. polifunzionale nell'ambito compreso fra la ferrovia e la

S.P. a Nord-est della frazione comprendente:

- una piccola struttura ricettiva

- un piccolo centro commerciale e di servizio con strutture per la

ristorazione e la promozione di prodotti tipici locali

- attrezzature per il traffico

79

L'U.I.S avrà una volumetria massima pari a mc. 10.000

Finalità dell'intervento è quella di fornire alcune strutture e

servizi per il turismo ed il tempo libero capaci di valorizzare

l'ambito territoriale compreso fra Ciggiano ed Albergo-Oliveto

avvalendosi della opportunità fornita dalla presenza della

ferrovia.

5) U.I.S con intervento di ristrutturazione urbanistica a parità di

volume del complesso edilizio posto a ridosso dell'incrocio fra la

Vecchia senese e la comunale per Oliveto. Finalità dell'intervento

è quella di liberare uno spazio di relazione nel punto centrale della

Frazione su cui attestare uno o più servizi di carattere

commerciale, ricreativo e di ristoro integrati da una minima

quota di residenza.

- servizi a rete: 6) U.I.T per la realizzazione di due piccoli impianti di depurazione

delle acque di scarico rispettivamente ad Oliveto ed Albergo e

relativa sistemazione degli allacciamenti.

- attrez. puntuali 7) U.I.A a consolidamento, riqualificazione ed ampliamento

dell'area sportiva con inserimento di una Struttura di

aggregazione sociale

8) U.I.A.P. per l'ampliamento del cimitero di Oliveto

- viabilità e traffico: 9) U.I.M per la creazione di una Variante alla Provinciale a sud-

est per la quale si prevede la riconversione in viale urbano;

10) U.I.M per la creazione di un percorso alternativo di carattere

locale a nord-est della comunale per Oliveto.

11) U.I.M. per la creazione di percorso alternativo di carattere

locale a sud-ovest della comunale per Oliveto utilizzando in parte

tracciati esistenti.

12) U.I.M. per la qualificazione delle intersezioni viarie agli

ingressi alla Frazione

80

13) Creazione di parcheggi e di tratte pedonali nella zona centrale

dell'abitato

14) Creazione di marciapiedi nelle strade urbane

15) Rifacimento pavimentazione e sottostanti servizi a rete nel

Centro Storico di Oliveto

- trasporto pubblico: 16) U.I.M. per la rettifica di tracciato della ferrovia con

avvicinamento alla frazione come da progetto a suo tempo

proposto dalla società FSAS.

17) U.I.M per la creazione di una piccola stazione sulla ferrovia in

sostituzione di quella esistente ed attrezzata anche in funzione di

scambio treno-bicicletta e servizio per turisti e visitatori

interessati alla scoperta del territorio collinare. Tale servizio

dovrà integrarsi con la struttura di carattere ricettivo e di ristoro

di cui alla Unità insediativa di servizio 4) U.I.S.

- arredo urbano: 18) U.I.U. formazione di alberature lungo il percorso della

Variante a sud-est

19) U.I.U. per la formazione di un Parco-Giardino all'ingresso

nord della frazione.

- sist. paesaggis. -

4) NOTA: Per la frazione di Oliveto valgono criteri ed indirizzi di carattere generale per il

recupero e la valorizzazione del patrimonio edilizio esistente anche in chiave di servizi di

ricettività e ristoro senza creazione di nuove volumetrie. La scuola materna nella ex villa

Mazzi e il Teatrino parrochiale costituiscono attrezzature fondamentali per la valorizzazione

del Centro storico e per le relazioni territoriali.

81

FRAZIONE DI: Badia al Pino

1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro residenziale, artigianale e direzionale

da consolidare e riqualificare in funzione di presidio di valle dell'hinterland collinare di

Civitella rispetto alla quale svolge alcune funzioni complementari.


82

- residenza: contenuta proporzionalmente entro limiti fisiologici e legata ad

esigenze di riorganizzazione urbanistica per circa 300 vani e 60

abitazioni.

- produttivo: modesto incremento previsto per un massimo del 15% rispetto

all'attuale area produttiva

- terziario: aree per 3000 mq. di sup.territoriale



1) U.I.R. posta oltre la ferrovia a sud in funzione di ricucitura del

Centro urbano con i recenti insediamenti di Poggiorosso

comprendente un Centro commerciale e di servizio attestato su

una Piazza concepita come naturale conclusione, anche in senso

scenografico, di viale Roma.

L'U.I. avrà una volumetria massima pari a mc.15.000

2) U.I.R posta sul versante sud-ovest per una volumetria massima

di 15.000 mc.

Finalità dell'intervento è quella di rafforzare, qualificandolo il

debole tessuto edilizio attestato sul versante Ovest della

Frazione e di bilanciare l'eccesso di peso insediativo del settore est

realizzando la rigenerazione fisiologica del rio di Dorna

assunto in chiave paesaggistica all'interno della dotazioni e

sistemazioni di verde pubblico e privato necessarie

all'intervento.

- produttivo: 3) U.I.P. per adeguamento area produttiva attuale e scalo

merci sulla Ferrovia Ar-Sinalunga per una volumetria massima di

15.000 mc

- terziario: oltre alla creazione del Centro commerciale, direzionale e di

artigianato di servizio a sud della Ferrovia coordinato con la pre-

83

visione di espansione residenziale di cui alla Unità insediativa

residenziale 1) U.I.R si prevede:

4) U.I.M. per attrezzature per il traffico ubicata nelle vicinanze

della porta di accesso alla frazione da sud-est (via della Molinara).

Obbiettivo dell'intervento è quello di liberare via Roma dalla

presenza impropria dell'attuale distributore di carburanti .

5) U.I.S. per il completamento dell'impianto sportivo-ricreativo

previsto nel precedente S.U. con la Variante n.20 integrato da

struttura per piccola ricettività.

- servizi a rete: -

- attrezzat. puntuali: 6) U.I.A.P. per l'ampliamento della Scuola Media per la

realizazzione di nuove aule

7) U.I.A.P. per l'ampliamento del Cimitero

- viabilità: 8) U.I.M. per la creazione di un nuovo collegamento viario sul

versante Ovest e creazione di un sottopassaggio della

ferrovia

9) U.I.M. per la sistemazione di nuove intersezioni stradali nei

punti di limite fra area suburbana ed area urbana

10) U.I.M. per la eliminazione dell'attuale attraversamento a

livello della Ferrovia e creazione di un passaggio pedonale sul

proseguimento di via Roma .

- traffico: 11) U.I.M. per la pedonalizzazione di via Roma

12) U.I.M. per la creazione di marciapiedi lungo le principali vie

urbane

13) U.I.M. per la creazione di nuove aree di parcheggio

- trasporto pubblico: 14) U.I.M. per la riqualificazione della Stazione ferroviaria

15) Creazione di un servizio di Bus urbano circolare per i quattro

maggiori Centri di pianura

84

- arredo urbano: 16) U.I.U. per la qualificazione del suolo pubblico e del decoro

urbano;

17) U.I.U. per il recupero e la riqualificazione dell' area della

Stazione.

- verde urbano: 18) U.I.U. per la piantumazione di essenze per la creazione di viali

alberati.

19) U.I.U. per la creazione di un ampio polmone di verde arboreo

nell'area compresa fra Centro storico e Autostrada attrezzato

per lo svolgimento di feste, grandi eventi, esigenze di protezione civile

e fruibile pedonalmente anche dalla stazione di servizio

sull'Autostrada come Parco ricreativo. Tale area dovrà essere

connessa con la Fattoria di Dorna per poterne garantire la

visita tramite percorso pedonale anche ai turisti che sostano nella

Stazione di servizio dell'Autosole

- sistem. paesag. 20) U.R.P.A dell'industria Chimet e dell'ambito immediatamente

adiacente .

Nota: Per il complesso della Fattoria di Dorna si prevede:

21) U.I.A.P. di recupero funzionale per la creazione di una struttura di ospitalità

attrezzata per lo svolgimento di convegni, seminari ecc. attività culturali, scientifiche,

didattiche a livello universitario sulla base di specifici accordi fra Comune, Università e

Regione.

FRAZIONE DI : Ciggiano

1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro agricolo, residenziale e turistico da

valorizzare come "porta" estrema del territorio collinare a sud soprattutto in rapporto alla

qualità del territorio ed alla sua forte connotazione in senso agricolo.

85


- residenza: contenuta in circa 100 nuovi vani per c.a. 20 abitazioni in

rapporto alla qualità e delicatezza del contesto ambientale

- produttivo: incentivi di carattere normativo per le attività artigianali

tradizionali e di trasformazione dei prodotti agricoli favorendo il

recupero del patrimonio edilizio esistente e l'integrazione con la

residenza.

- terziario: incentivi per le attività di commercializzazione dei prodotti tipici

locali

- residenza: Realizzazione di :

1) U.I.R. posta nel settore est compreso fra il Centro storico e la

località Il Giardino per una volumetria massima di mc.7.000

Finalità dell'intervento è quella di ricucire l'eccesso di dispersione

dei tessuti edilizi rafforzando l'ambito adiacente al Centro storico

valorizzandone il ruolo anche con la creazione di un nuovo accesso

pedonale da Est. I nuovi insediamenti dovranno attestarsi a monte

del percorso di collegamento fra la via della Colombaia e la

località il Giardino ed essere disposti ad anfiteatro con spazio di

relazione centrale; dovranno essere salvaguardati al massimo i

terreni olivati e contenute le altezze dei manufatti edilizi

assumendo l'olivo come tema delle sistemazioni a verde e

pesaggistiche necessarie.

2) U.I.R. posta all'ingresso nord della frazione per la realizzazione

di residenze e servizi ed in funzione di cucitura con gli

insediamenti puntiformi con il Centro storico e di qualificazione

dell'accesso allo stesso per una volumetria massima pari a 3000

mc.

86

- produttivo:- incentivi di carattere normativo per le attività artigianali

tradizionali e di trasformazione dei prodotti agricoli favorendo il

recupero del patrimonio edilizio esistente e l'integrazione con la

residenza.

3) U.I.P. come riproposizione di area artigianale speciale in via di

Lecci di cui alla specifica Variante al precedente S.U.

- terziario: -incentivi per le attività di commercializzazione dei prodotti tipici

locali

- servizi a rete: 4) U.I.T. per la realizzazione di impianto di depurazione

frazionale delle acque fognarie e relative opere di sistemazione

degli allacciamenti.

- attrez. puntuali 5) U.I.S. per la realizzazione di una piccola struttura di ristoro per

una volumetria massima di 500 mc. connessa ad un area

attrezzata di sosta per residenti e visitatori in località "il

Giardino" e a un piccolo Parco pubblico.

6) U.I.A.P. per l'ampliamento del Cimitero

- viabilità e traffico: 7) U.I.M per la sistemazione di marciapiedi nelle strade mancanti

8) U.I.M per la riorganizzazione e qualificazione delle intersezioni

nei punti di passaggio fra area suburbana e centro urbano,

9) U.I.M. per la creazione di parcheggi ai margini del Centro

storico ed a servizio del Campo sportivo.

- arredo urbano: 10) U.I.U. per la qualificazione del suolo pubblico e del decoro

urbano

11) U.I.U. per la sitemazione di vie e piazze con i sottostanti servizi

del Centro Storico

- verde urbano: 12) U.I.U per la creazione di un Giardino pubblico in località "il

Giardino" con nuovo collegamento pedonale con il Centro storico

connesso con struttura di ristoro ed area attrezzata di sosta.

87

13) U.I.U. per la sistemazione a verde, parcheggio e collegamento

pedonale del versante est del pendio sottostante al Centro storico

4) NOTA: Per le Vecchie Fornaci dismesse di Ciggiano si prevede un intervento di recupero

per la realizzazione di un Parco di campeggio ( 14-U.I.S) per tende, caravan e dotato di

bungalows. Il Parco potrà essere arricchito con attrezzature di tipo sportivo e ricreativo

legate al territorio ed all'ambiente. Potranno essere realizzate anche attività di trasformazione

e commercializzazione di produzioni tipiche di qualità come integrazione e valorizzazione del

Parco. Dovranno essere valorizzate le strutture e gli elementi dell'archeologia industriale

ancora esistenti compatibilmente con il loro stato di manutenzione e recuperabilità.

FRAZIONE DI : Civitella

1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro residenziale, culturale e turistico fulcro

del sistema di interventi e relazioni legate alla valorizzazione del territorio collinare ed in

generale della memoria storica locale.

88


- residenza: modesto incremento per le minime necessità di crescita

fisiologica della frazione; si ipotizza la realizzazione di

circa 40 vani per 10/12 unità abitative.

- produttivo -

- terziario -


- residenza -Realizzazione di:

1) U.I.R. posta in località Maestà tonda per un volumetria


La finalità dell'intervento è quella di garantire le condizioni di

permanenza degli abitanti nella frazione, considerata

l'indisponibilità del patrimonio edilizio nel Centro storico.

L'U.I. dovrà collocarsi in aderenza al presistente intervento di

edilizia resìdenziale attestandosi ai lati della vecchia

vicinale della Bronconaia riproponendo la logica di un piccolo "borgo"

extra- moenia. La viabilità di spina dell'U.I. si ipotizza di uso

pedonale (salvo verifiche in sede di R.U.) e si concluderà verso

valle con una terrazza "belvedere"

- produttivo -incentivi di tipo normativo per l'inserimento delle attività

artigianali e della tradizione locale all'interno del Centro storico.

89

- terziario 2) U.I.S. nella zona di valico alla Madonna di Mercatale per la

realizzazione di un punto di ristoro organizzato con area di

parcheggio e piccolo parco ricreativo

-qualificazione ed estensione delle attività all'interno del Centro

storico per commercio ed artigianato di qualità.

- servizi a rete: 3) U.I.T. per la realizzazione di piccolo impianto di frazione di

depurazione delle acque fognarie e relativa sistemazione degli

allacciamenti

- attrez. puntuali: 4) Unità d'intervento per il recupero parziale del Castello come

luogo deputato allsvolgimento di attività culturali e di spettacolo

-Ipotesi di realizzazione di un Museo di storia, cultura e civiltà

della collina verificandone le possibilità della sua collocazione nel

patrimonio edilizio esistente non escluso un settore del castello

opportunamente recuperato

5) U.I.A.P. per la creazione di un punto di sosta ed accoglienza

per turisti e visitatori nella zona di accesso a nord riutilizzando le

strutture della stazione del vecchio servizio privato di autobus per

Badia al Pino.

- viabilità: 6) U.I.M. per la sistemazione dell'anello stradale che fiancheggia

le mura

- traffico: 7) U.I.M. per la sistemazione di aree di parcheggio esterne alle

mura

- arredo urbano 8) interventi connessi con le sistemazioni dell'anello viario intorno

alle mura e creazione di una scala per l'accesso diretto al Centro

Storico

4) NOTA:In aggiunta agli interventi di cui sopra il P.S. prevede

90

9) Consolidamento e maggiore qualificazione come attrezzatura per il traffico dell'attività di

officina macchine agricole esistente a mezza costa con possibilità di inserimento di strutture

per il ristoro per una volumetria massima di 400 mc.

10) Consolidamento e qualificazione del Ristorante dei Laghi sulla valle della Trove anche

con inserimento di strutture per la piccola ricettività ( max. 20 camere ) e per una volumetria


FRAZIONE DI : Pieve a Maiano

91

1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro agricolo, residenziale, artigianale e

turistico da valorizzare come una delle "porte" di accesso al territorio collinare e per la sua

collocazione nella valle dell'Arno ai margini dell'invaso della Penna.


- residenza: contenuta entro un limite di 60 vani per circa 10-12 nuove

abitazioni

- produttivo: individuazione di piccola area artigianale su contesto interessato

da piccole strutture produttive esistenti nate spontaneamente

- terziario: -


- residenza :-Realizzazione di :

1) U.I.R. integrata con botteghe e laboratori artigianali

compatibili con la residenza e posti al piano terra per una

volumetria massima di 6.000 mc.

La finalità dell'intervento è quella di ricomporre in un disegno

unitario i tessuti edilizi disaggregati della frazione e costituire un

nuovo baricentro della stessa rendendola più autonoma dalla S.S.

n. 69

- produttivo: 2) U.I.P. per la individuazione di piccola area artigianale su

contesto interessato da piccole strutture produttive esistenti nate

spontaneamente per una volumetria non superiore a quella

esistente.

-attività artigianali connesse con l'intervento proposto con l'

U.I.R. 1)

92

- terziario: - piccole attività commerciali e di servizio connesse con

l'intervento residenziale proposto.

- servizi a rete: 3) U.I.T. per la realizzazione di piccolo impianto di frazione per la

depurazione delle acque fognarie e relativa sistemazione degli

allacciamenti.

- attrez. puntuali 4) U.I.A.P per la creazione di una struttura di aggregazione

sociale nell'ambito dell'area sportiva esistente.

5) U.I.S. per la creazione di struttura di ristoro per una

volumetria massima di 500 mc. collegata ad area attrezzata di

sosta per turisti e residenti connessa con Parco pubblico.

- viabilità: 6) U.I.M. creazione di un percorso in parte nuovo all'interno

dell'abitato per servire meglio gli insediamenti più recenti

7) U.I.M. per la sistemazione di un percorso su tracciato esistente

verso l'invaso della Penna.

- traffico 8) U.I.M. per la creazione di un area di parcheggio per la frazione

e di una a servizio della U.I.P 8

- trasporto pub. 9) U.I.M per la creazione di fermata con minime strutture sulla

vecchia Ferrovia Fi-Ar per itinerari di visita alla Riserva naturale

della Penna

- arredo urbano: 10) interventi di qualificazione del suolo pubblico e del decoro

urbano.

- verde urbano: 11) U.I.A.P. per la creazione di un Parco connesso alla struttura

di ristoro ed all'area attrezzata di cui all'U.I.S. 5)

4) NOTA: L'Istituzione della riserva naturale della Penna da parte della Provincia di Ar

determina necessità di offerta "soft" di servizi ed attrezzature per turismo ecologico e tempo

libero da ritrovare all'interno del patrimonio edilizio esistente.

93

FRAZIONE DI: Spoiano

1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro agricolo residenziale da valorizzare

all'interno del circuito di itinerari turistici programmati e come insediamento presidio del

territorio corrispondente al "luogo 6".


- residenza: contenuta entro limiti fisiologici in ragione di massimo 50 vani per

10 abitazioni

- produttivo: -

- terziario: si valuta necessaria un'area non superiore a 2.500 mq.


- residenza: 1) U.I.R. posta nel settore nord ai margini dell'insediamento di

villette esistente diffuse nel bosco attestata sulla viabilità di

servizio di accesso allo stesso per un volumetria massima di 5.000

mc.

- produttivo: -

- terziario: 2) U.I.S. per la creazione di area di sosta attrezzata con punto di

ristoro, vendita di prodotti tipici locali; è compresa anche una

piccola quota di residenza e di piccola ricettività per una

volumetria massima di 2.000 mc.

- servizi a rete: -

- attrez. puntuali: -

- viabilità: 3) U.I.M. per la creazione di un parcheggio ed area di sosta

attrezzata connesso con la U.I.S. 2)

- traffico: -

- trasporto pubblico: -

- arredo urbano: -

94

- verde urbano: 4) U.I.A.P per la sistemazione di piccolo Parco connesso con la

U.I.S. 2)

95

FRAZIONE DI: Tegoleto

1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro residenziale, artigianale e di servizio da

consolidare e riqualificare valorizzandone il rapporto con l'intorno agricolo.


- residenza: molto contenuta in considerazione della capacità insediativa

residua dell'area Peep; oltre alle volumetrie ancora disponibili in

quest'ultimo si prevedono circa 140 nuovi vani in aree private

corrispondenti a 28 unità abitative essenzialmente in chiave

di riorganizzazione del tessuto urbano.

- produttivo: nessun incremento previsto

- terziario: si valuta necessario reperire aree per attrezzature

commerciali e di servizio pari ad almeno 3000 mq.


- residenza: -Realizzazione di:

1) U.I.R integrata da attività commerciali, direzionali e di

artigianato di servizio posta al margine ovest del centro urbano

attestata sulla nuova viabilità di previsione per una volumetria

massima di 7.000 mc. Finalità dell'intervento è quella di

qualificare il margine ovest della frazione e di consentire una

adeguata sistemazione a verde e parcheggio delle aree contermini.

2) U.I.R. posta nel settore sud in aderenza ai tessuti

edilizi esistenti già prevista nel precedente S.U. e non attuata. Il

P.S. prevede una volumetria massima di 7.000 mc.

- produttivo: -

- terziario: Realizzazione di:

96

3) U.I.S per attrezzature commerciali e di servizio posta

all'ingresso nord della frazione lungo la Statale per una

volumetria massima di 4.000 mc. connessa alla U.I.M.

4) U.I.S. per attrezzature commerciali e di servizio posta

all'ingresso sud lungo la Statale per una volumetria massima di

mc. 4.000

- servizi a rete: -

- attrez.puntuali: -

- viabilità e traffico: 5) U.I.M. per la creazione di variante alla Satale n. 73 nel settore

est

6) U.I.M. per la creazione di un nuovo collegamento locale sul

settore ovest

7) U.I.M. per la sistemazione di nuove intersezioni stradali nei

punti di passaggio fra area urbana ed area suburbana

8) U.I.M. per la pedonalizzazione del tratto più urbano della

Statale

9) U.I.M per la creazione di marciapiedi sulle strade urbane

10) U.I.M. per la creazione di nuove aree di parcheggio al margine

dell'area centrale della Frazione ed a servizio del Campo sportivo.

11) U.I.M. per la realizzazione di una Stazione di servizio

carburanti con relativi servizi nel settore Nord

- trasporto pubblico: 12) Istituzione di un servizio di bus urbano circolare per le

quattro maggiori frazioni di pianura.

- arredo urbano: 13)Interventi di qualificazione del suolo pubblico e del decoro

urbano con particolare riguardo alle aree sovrastanti il tratto

intubato del torrente Chiassobuio.

- verde urbano: 14) U.I.U. interventi di piantumazione per creazione di viale

alberato sulla via Molinara

97

15) U.I.U. per il recupero e la valorizzazione del tratto urbano del

torrente Chiassobuio

- sist.paesag. 16) U.R.P.A per la formazione di diaframma di verde fra Centro

urbano e Superstrada

17) U.R.P.A. per la formazione di diaframma di verde nell'ambito

compreso fra la zona produttiva fra via Molinara ed il torrente

Chiassobuio

98

FRAZIONE DI: Pieve al Toppo

1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro commerciale, artigianale, residenziale

e di servizio da consolidare, valorizzare e riqualificare per la sua collocazione rispetto alle

infrastrutture viarie di primaria importanza che lo interessano superando gli attuali aspetti

negativi della dipendenza dalla città di Arezzo.


- residenza: -contenuta entro limiti fisiologici e di riorganizzazione

urbanistica pari a circa 300 nuovi vani per 60 unità abitative

- produttivo: -nessuna ipotesi di incremento ; riconferma area del II° P.I.P.

vigente S.U. e modesto ampliamento dell'impianto Del Tongo.

- terziario: -si valuta sufficiente una'area di circa 1.000 mq. per attrezzature

di servizio da ricomprendere all'interno dell'Unità insediativa

residenziale di previsione



1) U.I.R integrata da attività commerciali e direzionali e di

artigianato di servizo posta nel settore ovest della frazione in

aderenza ai tessuti edificati ed alla nuova viabilità in variante

dell'abitato per una volumetria massima di 25.000 mc.

Finalità dell'intervento è quella di compattare il disegno incerto

della frazione nel settore ovest, ricalibrando il tessuto

insediativo eccessivamente squilibrato verso il settore sud-est

2) U.I.R. posta al margine sud dell'abitato per la

realizzazione di case con giardino per una volumetria massima di

mc. 5.000

99

Finalità dell'intervento è quella di configurare qualificandolo il

limite urbano realizando una integrazione di carattere ambientale

e paesaggistica con il previsto Parco urbano

2 bis) U.I.R. per la realizzazione di abitazioni a basso indice (case

basse con giardino) da collocare lungo il tratto urbano della S.S.

73 ricomprendendo nel Comparto d'intervento anche le

sistemazioni a Parco dell'ambito immediatamente adiacente ad

Est. Volumetria massima ammissibile mc. 3.000

- produttivo: 3) U.I.P. Si prevedono i seguenti interventi:

- realizzazione del secondo intervento P.I.P già programmato.

- ampliamento dello stabilimento Del Tongo limitatamente

all'adeguamento degli impianti esistenti

- terziario: -

- serv. a rete: -

- attrez. puntuali: 4) U.I.A.P. Realizzazione di un Centro di aggregazione sociale

sulla comunale per Badia al Pino coordinato con l'Unità

insediativa di previsione 1) U.I.R.

- viabilità e traffico: -creazione di tracciati alternativi alla viabilità di attraversamento

della frazione:

5) U.I.M. per i traffici diretti a Badia al Pino e Ciggiano sul

settore ovest con nuova viabilità in Variante all'attuale asse di

attraversamento

6) U.I.M. per i traffici diretti sulla S.S. 327 di Foiano tramite

nuova viabilità al margine dell'area produttiva ed un piccolo

nuovo allacciamento fra la S.S. 73 e la S.S.327

Il sistema delle viabilità esistenti e quello di previsione definisce

una sorta di anello di Circonvallazione del Centro frazionale

consentendo di liberare a Piazza lo spazio attualmente destinato a

svincolo particolarmente congestionato.

100

7) U.I.M. per pedonalizzazione dell'ambito centrale della frazione.

8) U.I.U per la creazione di una Piazza- giardino al posto dello

svincolo di cui sopra

9) U.I.M. per la creazione di piccole aree di parcheggio articolate

nel tessuto urbano

10) U.I.U/U.I.M. per la realizzazione di piazza- parcheggio

alberata lungo via della Regola

11) U.I.M. per la riorganizzazione dei punti di intersezione della

viabilià al limite dell'area urbana.

- trasporto pub. 12) Istituzione di servizio di Bus urbano circolare

per le quattro maggiori frazioni.

- arredo urbano: 13) U.I.U. interventi di qualificazione del suolo pubblico e del

decoro urbano

- verde. urbano: 14) U.I.U. per creazione di viali alberati

-sist. paesag. 15) U.R.P.A per la creazione di aree verdi filtro tra viabilità di

scorrimento e zona produttiva.

101

FRAZIONE DI : Viciomaggio - Tuori

1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro industriale, residenziale da

riorganizzare e valorizzare con funzioni di servizio per il traffico ed il turismo considerato il

rapporto con l'Autostrada e la vicina città di Arezzo; da valorizzare anche come punto di

snodo per gli itinerari turistici e di tempo libero per la riscoperta del territorio collinare.


- residenza: contenuta entro limiti fisiologici e di riorganizzazione

del tessuto urbano; si prevedono 200 nuovi vani per circa 50 unità

abitative.

- produttivo: modesto aumento della capacità insediativa (massimo +15%

dell'attuale volumetria) e potenziamento dell'offerta di aree per

attrezzature e servizi.

- terziario: occorre dotare la frazione di attività commerciali, direzionali e di

artigianato di servizio per la residenza con un offerta di aree di

almeno 2000 mq.


- residenza: Realizzazione di :

1) U.I.R. posta nel settore sud ovest della frazione per

una volumetria massima di mc. 10.000

La finalità dell'intervento è quella di realizzare una ricucitura fra

i tessuti edilizi della frazione, l'area industriale ed il nucleo antico

di Tuori ricomponendo in un disegno unitario l'intero sistema

insediativo di Viciomaggio attraverso il recupero di antichi

tracciati stradali quali quello di via dell'Aia e di via delle Vaglie

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2) U.I.R. integrata da attività commerciali, direzionali ed

artigianato di servizio articolata intorno alla rotatoria posta in

zona centrale della frazione per una volumetria massima di

10.000 mc.

Finalità dell' Unità insediativa è il rafforzamento del punto di

centralità della frazione in funzione di cucitura tra tessuti antichi

e recenti della Frazione; tale obbiettivo viene perseguito con la

creazione all'interno della U.I. di una Piazza e di un Parco

pubblico e di alcune strutture di servizio pubbliche e private.

- produttivo: 3) U.I.P. per l'ampliamento e la riorganizzazione della zona

industriale nel margine est ed ovest collegata ad attività di servizio

alla produzione; lo scopo è quello di consentire il definitivo

consolidamento della zona produttiva attraverso ulteriori

contenute quote di edificabilità che concorrano alla realizzazione

delle infrastrutture mancanti. Volumetria massima mc. 50.000

4) U.I.P lungo la via per Mugliano per per attività speciali a

forte impatto visivo ( depositi cantieri edili, roulotte, rottamazione

ecc.) in estensione della zona D13 esistente dove già sono collocate

attività similari. Volumetria massima mc. 10.000

- terziario: oltre alla realizzazione dei servizi di cui alla U.I.R. 2)

è prevista la realizzazione di:

5) U.I.S. per la realizzazione di una struttura di tipo ricettivo

connessa ad una U.I.M. per attrezzature per il traffico fra l'A1 e

la S.P. di Pescaiola

Si ipotizza la realizzazione di un albergo-motel orientativamente

per 60-90 camere dotato di Parco ed attrezzature sportive e

ricreative.

- servizi a rete: 6) U.I.T. per la realizzazione del collettore fognante da collegare al

depuratore di Chiani

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- attrez. puntuali: 7) U.I.A.P per la realizzazione di una struttura di aggregazione

sociale da collocare nell'ambito interessato dalla U.I.R. 2)

8) U.I.A.P per l'ampliamento del cimitero frazionale

- viabilità e traffico: 9) U.I.M. per la creazione di una Variante alla Provinciale in

parallelo alla Autostrada per il tratto che interessa i tessuti

residenziali

10) U.I.M per la riconversione come viale urbano del tratto della

S.P. liberato dalla Variante

11) UI.M. per la sistemazione di nuove intersezioni nei punti di

passaggio fra area suburbana e centro urbano

12) U.I.M. per il ripristino dell'antico percorso di collegamento

fra Tuori e Viciomaggio

13) U.I.M. per la creazione di parcheggi articolati nel tessuto

urbano

14) U.I.M per l'inserimento di marciapiedi nelle strade urbane

- trasporto pubblico: 15) U.I.M. per la istituzione di un servizio di bus urbano circolare

per le quattro maggiori frazioni di pianura

- arredo urbano: oltre alla creazione di una Piazza e di un Parco nel "cuore" della

frazione in relazione alla Unità insediativa 2) è previsto:

16) U.I.U. per la qualificazione del suolo pubblico e del

decoro urbano.

- verde urbano: vedi n. 22

17) U.I.U per creazione di viali alberati.

- sist. paesag. 18) U.R.P.A. per la formazione di quinte e diaframmi verso

viabilità esterne ed aree urbanizzate.

4) NOTA: Per il nucleo di Tuori si ipotizza:

- 19) un intervento di recupero del Castello in funzione di servizi di ricettività e ristorazione

di qualità

104

- 20) U.I.U nell'ambito interessato dal previsto invaso per scopi irrigui dell'Ente Irrigazione

Valdichiana dove si ipotizza una sistemazione di tipo paesaggistico per una fruibilità come

area attrezzata a Parco a carattere ricreativo inserita nella rete di percorsi alternativi.

- 21) U.I.M. per la realizzazione di un parcheggio a servizio del Centro storico.

TITOLO II INQUADRAMENTO TERRITORIALE E DISCIPLINA...

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