T R I B U N A L E D I S I E N A...8) Quesito 8: divisibilità in lotti pag.57 9) Quesito 9:...

Dott. Arch. RAFFAELE GAMBASSI Via Salceto n° 87 – 53036 Poggibonsi (SI) ITALIA

Tel. 0577983260 Fax 0577992670 Cell. 3356053542 Email: [email protected]

Pec: [email protected] C.F. GMBRFL56P04G752C - P.IVA 00646370528

TRIBUNALE DI SIENA– E.I. n° 09/2016–C.T.U. ARCH. RAFFAELE GAMBASSI

T R I B U N A L E D I S I E N A

PERIZIA TECNICA D’UFFICIO RELATIVA ALL'ESECUZIONE

NELL’ESPROPRIAZIONE FORZATA AD ISTANZA DI “BANCA

******************* S.p.A." CONTRO ******************* SOCIETA’ AGRICOLA

S.R.L. PRESSO IL TRIBUNALE DI SIENA

Rif. Tribunale di Siena N. 09/2016 R.G. Esec.Immob.

Giudice Esecutore: Dott.Flavio Mennella

Data del giuramento: 22.02.2017

Prossima udienza: 22.01.2018

Vista aerea paesaggistica di *******************

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Il sottoscritto Dott. Arch. Raffaele Gambassi, libero professionista con

studio a Poggibonsi (SI), via Salceto 87, iscritto all'Ordine degli Architetti

della Provincia di Siena al n. 141 ed all'Albo dei Consulenti Tecnici presso

il Tribunale di Siena, in data 16 febbraio 2017 è stato convocato dal

Giudice Esecutore Dott. Mennella Flavio per l'affidamento dell'incarico

nell’esecuzione immobiliare di cui all'oggetto e per il relativo giuramento

di rito. Successivamente il sottoscritto ritirava presso la Cancelleria la

seguente documentazione:

1) verbale di conferimento incarico, contenente il modello delle

procedure per le esecuzioni immobiliari con l’elenco dei “Compiti

dell’esperto stimatore ai sensi dell'art. 569 c.p.c.”;

2) atto di pignoramento immobiliare ex art. 555 c.p.c. da parte di “BANCA

******************* S.p.A.” contro ******************* SOCIETA’

AGRICOLA S.R.L. a firma dell’ Avv. Marco Bianchini, depositato presso

la cancelleria del Tribunale di Siena il 23 dicembre 2015;

3) Relazione notarile ai sensi dell’Art. 567 del C.P.C. del 07 marzo 2016, a

firma del Notaio Dr. Maria Cermela Ressa, Notaio in Padova (PD), sui beni

oggetto di esecuzione immobiliare.

4) atto di pignoramento immobiliare ex art. 555 c.p.c. da parte di “BANCA

******************* S.p.A.” contro ******************* SOCIETA’

AGRICOLA S.R.L. a firma dell’ Avv. Marco Bianchini, depositato presso

la cancelleria del Tribunale di Siena il 14 settembre 2017.

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OPERAZIONI PERITALI

Successivamente al giuramento, il C.T.U. acquisiva dal sistema Reginde i

documenti essenziali di interesse. Nelle date 3 aprile 2017, 10 aprile 2017

e 18 maggio 2017 si recava all’Agenzia del Territorio di Siena e richiedeva

le visure e le planimetrie catastali aggiornate. Il sottoscritto effettuava

l’ispezione ipotecaria presso la Conservatoria dei RR.II. di Siena in data 28

marzo 2017 e in data 18 maggio 2017, e presso la Conservatoria di

Montepulciano in data 24 maggio 2017. In data 11 maggio 2017 il

sottoscritto effettuava il primo sopralluogo alla presenza del Dott.

Alessandro Caselli, funzionario dell’IVG. In questo primo sopralluogo si

prendeva visione del bene, si effettuavano le riprese fotografiche e parte

dei rilievi, che furono completati nelle date 24 maggio 2017, 31 maggio

2017, 07 giugno 2017 e 13 giugno 2017. In seguito il sottoscritto

effettuava l’accesso agli atti presso il Comune di San Giovanni d’Asso (SI)

per verificare e acquisire copia della documentazione inerente le pratiche

edilizie presentate sugli immobili.

INDICE

1) Quesito 1: verifica conformità descrizioni pag.04

2) Quesito 2: verifica documentazione agli atti pag.05

3) Quesito 3: verifiche catastali pag.06

4) Quesito 4: elenco trascrizioni pregiudizievoli pag.10

5) Quesito 5: elenco difformità urbanistiche pag.13

6) Quesito 6: certificazione energetica pag.22

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1-Quesito:

1.1-Verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui

all’art. 567, 2° comma c.p.c., mediante l’esame degli atti (estratto del catasto, nonché

certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei

venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile

attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari).

1.2-Accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico,

piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento

evidenziando, in caso di rilevata difformità:

a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione;

b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene;

c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in

precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale

del compendio pignorato.


7) Quesito 7: descrizione immobili pag.22

8) Quesito 8: divisibilità in lotti pag.57

9) Quesito 9: contratti di affitto pag.58

10) Quesito 10: vincoli urbanistici e diritti demaniali pag.60

11) Quesito 11: stima valore di mercato pag.61

12) Riepilogo stima valore di mercato pag.73

RELAZIONE TECNICA: Risposta ai quesiti del Signor Giudice

1- Risposta:

1.1 - La documentazione depositata è stata verificata ed è risultata

completa.

1.2 - La descrizione attuale del bene è conforme a quella contenuta nel

Pignoramento. La particella 6 del Foglio 62 non era compresa nel primo

pignoramento del 23 dicembre 2016: rimaneva al centro di porzioni

pignorate; successivamente, con pignoramento del 14 settembre 2017

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2-Quesito:

Segnalare tempestivamente al Giudice dell’Esecuzione e ai creditori istanti eventuali

carenze nella documentazione presentata, sollecitare il loro intervento al riguardo e

acquisire l’atto di provenienza ultraventennale (ove tale provenienza non risulti dalla

documentazione in atti).


anche questa particella è stata inclusa, completando così la consistenza

della proprietà oggetto di Esecuzione Immobiliare.

2- Risposta:

Non ci sono carenze nella documentazione presentata.

Il sottoscritto, pur essendo i titoli di provenienza posteriori al ventennio,

(acquisto beni nel Comune di San Giovanni d'Asso, ora Montalcino, del

15 novembre 2005 e acquisto beni nel Comune di Pienza del 24 gennaio

2007), ha acquisito il seguente titolo, ritenendo utile allegare alla

presente perizia l'atto di acquisto principale (beni nel Comune di San

Giovanni d'Asso, ora Montalcino) e cioè:

atto di compravendita del 15 novembre 2015, notaio Dott. Giulio

Zannino, notaio in Firenze, repertorio n° 62527, raccolta n° 3684,

stipulato tra l'impresa individuale " "

(proprietà venditrice) e la società "******************* Soc. Agricola

S.r.l.", registrato a Firenze-3 registrato a Firenze-3 il 16 novembre

2005 al n° 8420, serie 1T, trascritto alla Concervatoria di

Montepulciano il 17 novembre 2005 Registro Particolare 3438,

Registro Generale 5886. Nell'atto si cita il contratto di mutuo agrario

del 25 giugno 2003, notaio Dott. Giulio Zannino, notaio in Firenze,

repertorio n° 46790, raccolta n°

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3-Quesito:

3.1- Effettuare visure aggiornate presso l’Agenzia del territorio, accertando gli attuali

dati identificativi dell’immobile oggetto di pignoramento; se l’immobile non risultasse

accatastato, procedere all’accatastamento, ovvero eseguire le variazioni necessarie per

l’aggiornamento del catasto; provvedere, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione.

3.2-Verificare se vi sia corrispondenza tra la descrizione del cespite contenuta nel titolo

di provenienza e quella desumibile sulla base dei dati di cui alla planimetria catastale,

nonché tra questa e lo stato attuale dei luoghi. Descrivere il tipo e l’ubicazione delle

eventuali difformità e le esatte porzioni ricadenti sull’esclusiva proprietà debitoria

sottoposta ad esecuzione, evidenziando le soluzioni tecniche che possano rendere

autonome e funzionali siffatte porzioni di esproprio; segnalare altresì i lavori ed i costi

di separazione e/o di ripristino dello status quo ante.

3.3- Segnalare se l’identificativo catastale eventualmente includa anche porzioni

aliene, comuni o comunque non pignorate (da specificarsi altresì graficamente),

procedere ai frazionamenti del caso oppure, ove ciò risulti catastalmente impossibile,

evidenziare le ragioni di tale impossibilità.

3.4- Segnalare, per converso, se gli immobili contigui (ad esempio locali adiacenti)

risultino eventualmente fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando

autonomi identificativi catastali.

3.5- Procedere, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per

l’aggiornamento del catasto. Provvedere, in caso di difformità o mancanza di idonea

planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità

immobiliari non regolarmente accatastate; tali attività dovranno essere effettuate

previa richiesta al Giudice dell’esecuzione e solo allorché non siano necessari titoli

abilitativi.


2162, registrato a Firenze-3 l'11 luglio 2003 al n° 2874, serie 1E, stipulato

dalla " " (proprietà precedente

dell'esecutato) con la "MPS BANCAVERDE S.p.A." (vedi allegato “P”)

3- Risposta:

3.1- Il C.T.U. si è recato all’agenzia del territorio di Siena e ha richiesto le

visure e le planimetrie catastali aggiornate, accertando i dati identificativi

degli immobili.

3.2- Non sono state trovate alcune differenze nella descrizione degli

immobili contenuta nel titolo di provenienza e lo stato rappresentato al

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catasto.

3.3- Gli identificativi catastali non includono porzioni aliene, comuni o

comunque non pignorate.

3.4- Non sono presenti immobili fusi sul piano fisico con quelli pignorati.

3.5- Esistono difformità tra lo stato accatastato e lo stato reale di seguito

elencate (si fa riferimento alla codifica degli immobili di cui allegato “B”):

1) Immobile A1 - Casale Capanne - Appartamento “Leccio - Ippocastano”

Esistono alcune lievi difformità tra stato accatastato e stato reale,

consistenti in:

- modesto restringimento tramezzo delle camere;

- leggera modifica della posizione della porta di accesso alla camera 1.

2) Immobile A2 - Casale Capanne - Appartamento “Mandorlo”

Piena conformità tra stato reale e stato accatastato.

3) Immobile B1 - Casale Vineta - Appartamento “Edera”

Esiste una lieve difformità tra stato accatastato e stato reale, consistente

nel

- modesto restringimento di muro esterno all’interno della cucina - pranzo.

4) Immobile B2 – Casale Vineta - Appartamento “Acacia”


consistenti in:

- leggera modifica della posizione della porta di accesso alla camera 2;

- modesto spostamento del tramezzo del bagno;

- realizzazione di ringrosso per vaso sospeso all’interno del bagno.

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5) Immobile B3 - Casale Vineta - Appartamento “Ginestra”


consistenti in:

- realizzazione di ringrossi ai muri esterni della cucina – pranzo e del

disimpegno;

- realizzazione di locale tecnico in legno nel prospetto sul retro.

6) Immobile B4 - Casale Vineta - Appartamento “Faggio”

Esiste una lieve difformità tra stato accatastato e stato reale, consistente

nel ringrosso di porzione di muro portante tra la cucina - pranzo e il

bagno.

7) Immobile B5 - Casale Vineta - Appartamento “Betulla”


8) Immobile B6 - Casale Vineta - Appartamento “Cipresso”


consistenti in:

- realizzazione di ringrosso per vaso sospeso e costruzione di scalino

all’interno del bagno;

- realizzazione di nicchia all’interno di muro portante nel soppalco.

9) Immobile B7 - Casale Vineta - Appartamento “Dattero”

Esiste una difformità tra stato accatastato e stato reale, consistente nella

realizzazione di nuova finestra nel soppalco.

10) Immobile C1 – Casale ******************* – Ristorante


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11) Immobile C2 - Casale ******************* - Camere


consistenti in:

- demolizione di tramezzo all’interno del disimpegno 2;

- costruzione di cavedio all’interno della camera 3;

- parziale ringrosso di parete esterna nella soffitta.

12) Immobile C3 – Casale ******************* –

Appartamento Piena conformità tra stato reale e

stato accatastato.

13) Immobile D - Casale Nocciolo - Appartamento “Nocciolo”


14) Immobile E – Casa del cavatore - Fabbricato collabente


15) Immobile F1 - Casale Mulino – Reception


consistenti in:

- costruzione di tramezzo all’interno della reception;

- aumento di un’ alzata della scala di accesso alla cantina;

- leggero spostamento del tramezzo di accesso al locale deposito.

16) Immobile F2 - Casale Mulino - Appartamento “Pioppo”


consistenti in:

- leggera modifica della posizione della finestra nella camera;

- costruzione di tramezzo all’interno del ripostiglio.

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4-Quesito:

Predisporre l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche,

pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento).


17) Immobile F3 - Casale Mulino – Appartamento “Oleandro”


consistenti in:

- parziale demolizione per realizzazione di nicchia nella cucina - pranzo;

- realizzazione di modestissimi ringrossi sui muri esterni della cucina -

pranzo.

18) Immobile F4 - Casale Mulino - Appartamento “Quercia”


19) Immobile L - Rimessa


20) Immobile M1 - Stalla


Le difformità rilevate (vedi allegato “O”) sono tali da variare in alcuni casi

la consistenza dei vari immobili ma devono essere comunque corrette

tutte le difformità ai sensi dell’art. 19 comma 4 del D. Legge 78 del 31

maggio 2010 per ottenere la conformità catastale degli immobili. Tale

correzione avviene tramite presentazione di pratica DOCFA per variazione

delle unità interessate, con un costo, per il tecnico professionista e spese

per diritti catastali, stimato in € 6.050,00= IVA compresa (a) (vedi all. "T"

pag. 26).

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4- Risposta:

Da ispezione effettuata presso la Conservatoria dei RR.II. di Siena, si

rappresenta le seguenti formalità (vedi allegato “G”).

1) Ipoteca volontaria per concessione di garanzia di mutuo:

Iscrizione reg. gen. n° 3900, reg. part. n° 781 del 15 luglio 2003, pubblico

ufficiale dott. Zannino Giulio, notaio in Firenze, numero di repertorio

46790 del 25 giugno 2003, a favore di “MPS BANCAVERDE S.p.a.” contro

, per € 8.200.000,00

a garanzia di € 4.100.000,00 in conto capitale. Il pagamento del mutuo è

stabilito in n° 25 anni.

L’ipoteca riguarda tutti gli immobili oggetto di pignoramento ubicati nel

Comune di San Giovanni d'Asso, ora Montalcino, (con esclusione dei beni

ubicati nel Comune di Pienza, foglio 1, particelle 16, 17, 18 e 19) per la

piena proprietà pari ad 1/1 a carico ******************* SOCIETA’ AGRICOLA

S.R.L.

2) Atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili:

Trascrizione presso la Conservatoria di Siena (SI), reg. gen. n° 523, reg.

part. n° 356 del 10 febbraio 2016, pubblico ufficale Tribunale di Siena,

rep. n° 4173/2015, a favore di “BANCA ******************* S.P.A.” contro

“******************* SOCIETA’ AGRICOLA S.R.L.”.

Il pignoramento riguarda i seguenti immobili:

- Bene comune non censibile, Catasto Fabbricati, F. 62, P.lla 124, Comune

di Montalcino, Loc. Lucignano d’Asso;

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- Appartamenti, Catasto Fabbricati, F. 62, P.lla 129, Sub. 1-2-3, Cat. A/3,

Comune di Montalcino, Loc. Bagnacci;

- Agriturismo, Catasto Fabbricati, F. 62, P.lla 129, Sub. 4, Cat D/10,


- Bene comune non censibile, Catasto Fabbricati, F. 62, P.lla 129, Sub. 5,


- Rimessa, Catasto Fabbricati, F. 62, P.lla 66, Cat. D/10, Comune di

Montalcino, Loc. Bagnacci;

- Appartamenti, Catasto Fabbricati, F. 62, P.lla 21, Sub. 1-2-3-4-5-6-7-8-9-

11, Cat. A/2, Comune di Montalcino, Loc. Bagnacci;

- Agriturismo, Catasto Fabbricati, F. 62, P.lla 21, Sub. 10, Cat. D/10,


- Beni comuni non censibili, Catasto Fabbricati, F. 62, P.lla 21, Sub. 12-13-

14-15, Comune di Montalcino, Loc. Bagnacci;

- Stalla, Catasto Fabbricati, F. 62, P.lla 68, Sub. 2 (il sub. 1 indicato nel

pignoramento è cambiato in sub. 2), Cat. C/6, Comune di Montalcino, Loc.

Bagnacci;

- Magazzini, Catasto Fabbricati, F. 62, P.lla 36, Sub. 1-3, Comune di

Montalcino, Loc. Lucignano d’Asso;

- Abitazione, Catasto Fabbricati, F. 62, P.lla 36, Sub. 2, Comune di


- Unità collabenti, Catasto Fabbricati, F. 62, P.lla 36, Sub. 4-5-6, Comune

di Montalcino, Loc. Lucignano d’Asso;

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5-Quesito:

5.1- Acquisire, ove non depositati, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la

corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i

terreni) di cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente,

della relativa richiesta.


- Ente a comune, Catasto Fabbricati, F. 62, P.lla 36, Sub. 7, Comune di


- Appezzamenti di terreno, F. 61, P.lle 13-14-15-16-17-18-20, Comune

di Montalcino;

- Appezzamenti di terreno, F. 62, P.lle 1-2-3-4-5-7-8-9-13-40-42-45-47-49-

52-56-57-58-59-60-61-62-63-64-65-69-107-109-111-113-116-117-120-

122-125-127-130-131-133-135-137-139-141, Comune di Montalcino;

- Appezzamenti di terreno, F. 72, P.lle 14-15-18-19-20-21-22-23-24-25,

Comune di Montalcino;

- Appezzamenti di terreno, F. 1, P.lla 16-17-18-19, Comune di Pienza.

3) Atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili:

Trascrizione presso la Conservatoria di Siena (SI), reg. gen. n° 8202, reg.

part. n° 5469 del 14 settembre 2017, pubblico ufficiale Tribunale di Siena,

rep. n° 2604/2017, a favore di “BANCA ******************* S.P.A.” contro

“******************* SOCIETA’ AGRICOLA S.R.L.”.

Il pignoramento riguarda i seguenti immobili:

- Appezzamento di terreno, F. 62, P.lla 6, Comune di Comune di

Montalcino.

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5 – Risposta:

5.1- Risposta

Per tutti gli immobili, sono state acquisite le mappe censuarie e sono stati

richiesti ed acquisiti i certificati di destinazione urbanistica (Vedi allegato

“R”).

5.2- Risposta

L’intera area agrituristica è normata secondo le Norme Tecniche di

Attuazione (N.T.A.) del Regolamento Urbanistico adottato che dedica

all'area di ******************* uno specifico articolo (art. 33.8 AT4 –

******************* (vedi allegato “M”)) che si pone come obiettivo,

comma 1, "la riqualificazione e restauro paesistico e valorizzazione

attraverso il suo sviluppo a fini termali e turistici" .

Tale obiettivo è realizzabile attraverso (comma 2):

"- il recupero e la valorizzazione dell’antica vasca termale in travertino;

- il recupero e la valorizzazione degli edifici esistenti (con particolare

attenzione al complesso dei mulini) con funzioni coerenti con l’obiettivo;

- la valorizzazione del sistema delle acque (gore, sistema idraulico ecc.)

14

5.2- Indicare l’utilizzazione (abitativa, commerciale,ecc.) prevista dallo strumento

urbanistico comunale.

5.3- Indicare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni

amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descrivere

dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o

sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 40 della l. 28 febbraio 1985, n.47 e

46, co. 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 nonché alla luce delle leggi regionali vigenti,

specificando i relativi costi ed oneri ovvero, in mancanza, i costi e gli oneri per

l’eliminazione degli abusi. Fornire in ogni caso tutte le indicazioni prescritte dall’art. 173-bis, co. 1, n. 7 delle predisposizioni di attuazione al c.p.c.

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- la sostituzione delle specie vegetali incoerenti con l’ambiente con specie

arboree autoctone e/o di valore paesaggistico-ambientale;

- l’eliminazione delle strutture incoerenti (annessi, tettoie, stalle, vasche)

che creano uno stato di degrado;

- la realizzazione di un nuovo centro attrezzato termale e per il benessere

che tenga conto della “memoria” e dell’assetto originario e “fondante”

dell’area."

L'area complessiva di Bagnacci è suddivisa in sottoaree. Al comma 3

si descrivono gli "specifici interventi previsti" : per la sottozona ASt1.1-

V3 è prevista la realizzazione di una nuova area termale attrezzata

con possibilità di costruire nuove superfici sino ad un massimo di mq.

7.335 con volume massimo di mc. 22.000. Considerando che nell'area

insiste il fabbricato adibito a rimessa identificato col codice L di

consistenza circa mq. 273,00, abbiamo una edificabilità pari a:

mq. 7.335 - mq. 273 = mq. 7.062 di cui:

- la superficie massima del termale e benessere è mq. 2.235 e

- la superficie massima di servizi e accessori è mq. 2.000.

L'area ASt.2-V3 è finalizzata alla realizzazione di parcheggio interrato di

supporto all'area ASt1.

Le altre sottoaree seguono quanto previsto dall'art. 18.3 delle NTA: "tutti

gli interventi dovranno essere realizzati limitando l'alterazione dei luoghi e

conservandone le peculiarità e non dovranno comunque costituire impatto

negativo sul paesaggio. È sempre vietato il frazionamento del resede con

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delimitazioni fisiche.". Per i dettagli si rimanda all'allegato "M".

5.3- Risposta

Gli immobili oggetto di perizia sono stati soggetti ad interventi edilizi che

fanno riferimento alle seguenti pratiche edilizie depositate presso il

Comune di san Giovanni d’Asso:

- Concessione Edilizia n° 17/89 del 03 maggio 1989, pratica edilizia n°

17/89 per “Rifacimento del tetto”, che riguarda gli immobili: B1, B2, B3,

B4, B5, B6, B7, F1, F2, F3 e F4;

- Concessione Edilizia n° 24/89 del 01 luglio 1989, pratica edilizia n° 24/89

per “Riadattamento fabbricati ad uso agriturismo”, che riguarda gli

immobili: B1, B2, B3, B4, B5, B6 e B7;

- Variante in Corso d’Opera n° 10/90, a C.E. n° 24/89, pratica edilizia n°

10/90 per “Riadattamento fabbricati ad uso agriturismo”, che riguarda gli

immobili: B1, B2, B3, B4, B5, B6 e B7;

- Concessione Edilizia n° 42/90 del 20 dicembre 1990, pratica edilizia n°

42/90 per “Rifacimento copertura e solai”, che riguarda gli immobili A1 e

A2;

- Concessione Edilizia n° 22/90 del 19 settembre 1990, pratica edilizia n°

22/90 per “Variazione tracciato strada vicinale e messa in opera

cancello”;

- Concessione Edilizia n° 11/91 del 09 febbraio 1991, pratica edilizia n°

11/91 per “Ristrutturazione per agriturismo”, che riguarda gli immobili:

A1, A2, C1, C2, C3 e L;

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- Permesso di Abitabilità n° 11/91 del 15 luglio 1991, rilasciata dal

Comune di San Giovanni d’Asso, per “Ristrutturazione per agriturismo”,

che riguarda gli immobili: A1, A2, C1, C2, C3 e L;

- Concessione Edilizia n° 56/92 del 06 febbraio 1993, pratica edilizia n°

56/92 per “Costruzione di una piscina a completamento dell’attività

agrituristica”, che riguarda l’immobile I1;

- Variante in Corso d’ Opera n° 31/93, a C.E. n° 56/93, pratica edilizia n°

31/93 per “Costruzione di una piscina a completamento dell’attività

agrituristica”, che riguarda l’immobile I1;

- Concessione Edilizia n° 27 del 15 novembre 1994, pratica edilizia n°

40/94 per “Rifacimento della copertura per la ristrutturazione dei solai”,

che riguarda gli immobili: F1, F2, F3 e F4;

- Concessione Edilizia n° 30/95 del 29 settembre 1995, pratica edilizia n°

16/95 per “Ristrutturazione edilizia a fini abitativi”, che riguarda gli

immobili: F1, F2, F3, F4 e E;

- Concessione edilizia in Sanatoria n° 29 del 27 settembre 1995, pratica

edilizia n° 25C/95 per “ Cambio di destinazione d’uso da magazzino e

forno a locali abitativi”, che riguarda l’immobile B3;

- Attestazione di conformità D.I.A. n° 1610/00 per “modifiche interne”,

che riguarda gli immobili: B5, B6, B7, C2, C3 e D;

- Attestazione di conformità D.I.A. n° 57 del 31 luglio 2007 per

“Ristrutturazione/modifiche interne“, che riguarda gli immobili: A1, A2,

C1, C2, C3, F1, F2, F3, e F4;

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- Attestazione di conformità D.I.A. n° 30 del 04 aprile 2008 per “Opere di

manutenzione straordinaria“, che riguarda l’immobile A1.

Dall’analisi tra lo stato depositato presso l’U.T.C. del Comune di San

Giovanni d’ Asso (SI) e lo stato reale, sostanzialmente, i beni si possono

considerare conformi urbanisticamente tranne alcune difformità a

carattere marginale che sono comunque sanabili o con pratica edilizia o

con la messa in pristino dei luoghi.

Difformità sanabili

01) Immobile A1 - Casale Capanne – Appartamento “Leccio-Ippocastano”:

E’ presente una lieve difformità consistente in una modesta modifica del

posizionamento della porta di accesso al bagno 1.

02) Immobile A2 - Casale Capanne – Appartamento “Mandorlo”:

E’ presente una lieve difformità consistente nella demolizione di una

tramezzatura bassa nel locale soggiorno-pranzo.

03) Immobile B1 - Casale Vineta - Appartamento “Edera”:

E’ presente una lieve difformità consistente in un lieve spostamento del

tramezzo divisorio che si trova nell’angolo doccia.

04) Immobile B2 - Casale Vineta - Appartamento “Acacia”:

Sono presenti alcune difformità consistenti in:

- costruzione di tramezzature per creazione di n° 2 camere e disimpegno;

- costruzione di muro di sostegno per installazione di vaso sospeso;

- lieve spostamento del tramezzo divisorio che si trova nell’angolo doccia.

05) Immobile B3 - Casale Vineta - Appartamento “Ginestra”:

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- demolizione di tramezzo nel locale soggiorno-pranzo;

- realizzazione di ringrosso ad alcune pareti esterne e interne;

- costruzione di locale tecnico in legno sul retro dell’immobile.

06) Immobile B4 - Casale Vineta - Appartamento “Faggio”:

Sono presenti alcune lievi difformità consistenti nella realizzazione di

ringrosso a parete interna nella zona giorno, e realizzazione di cavedio nel

bagno.

07) Immobile B5 - Casale Vineta - Appartamento “Betulla”:


- realizzazione di nicchia nella parete divisoria della zona giorno;

- demolizione di tramezzi e della scala del bagno, con conseguente

ricostruzione e modifica progettuale;

- chiusura di nicchia in parete divisoria del bagno.

08) Immobile C1 - Casale Bagnacci - Ristorante:

E’ presente una lieve difformità consistente nella demolizione di un

tramezzo nella cucina.

09) Immobile C2 – Casale Bagnacci - Camere:

E’ presente una lieve difformità consistente nella demolizione di

tramezzatura nel disimpegno 2.

10) Immobile C3 – Casale Bagnacci - Appartamento:

E’ presente una lieve difformità consistente in una modesta modifica del

posizionamento della porta di accesso al bagno.

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11) Immobile F1 - Casale Mulino - Reception:


- realizzazione di tramezzo nell’ingresso della reception;

- aumento di n° 1 alzata della scaletta di accesso alla cantina;

- demolizione e conseguente costruzione, con lieve spostamento, del

tramezzo divisorio tra disimpegno e deposito.

12) Immobile F2 - Casale Mulino – Appartamento “Pioppo”:

E’ presente una difformità consistente nella demolizione di tramezzo

all’interno della camera.

13) Immobile F3 - Casale Mulino – Appartamento “Oleandro”:


- parziale demolizione per realizzazione di nicchia nella cucina - pranzo;

- realizzazione di modestissimi ringrossi sui muri esterni della cucina -

pranzo.

14) Immobile L - Rimessa


- chiusura di apertura nel prospetto ovest;

- lieve modifica della larghezza delle finestre dei prospetti nord e sud.

15) Immobile I1 - Piscina rettangolare

E’ presente una lieve difformità consistente nella modifica della

sagomatura della zona pavimentata della piscina.

Le sopracitate difformità non sono sostanziali, né in contrasto con le

vigenti normative urbanistiche e possono essere quindi regolarizzate

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tramite richiesta di Attestazione di Conformità in Sanatoria, ai sensi

dell’art. 209 della L.R. 65/2014, per la verifica dell’esistenza della doppia

conformità urbanistica (all’epoca dei lavori ed oggi), previo pagamento

delle seguenti spese:

- sanzioni amministrative (b)

€

1.000,00

- diritti di segreteria (c) € 600,00

- spese tecniche (d) € 4.500,00

Difformità non sanabili

1) Immobile B6 - Casale Vineta - Appartamento “Cipresso”:

Esiste una difformità consistente nella realizzazione di sottotetto e

conseguente scala di accesso.

2) Immobile B7 - Casale Vineta - Appartamento “Dattero”:

Esiste una difformità consistente nella realizzazione di sottotetto e

conseguente scala di accesso.

Le seguenti difformità non sono sanabili in quanto l’altezza dei locali

sottostanti sono inferiori a 2,40 mt.

3) Immobili M1-M2-M3-M4-M5-M6-M6-M7-M8 - Stalle e Tettoie

Si tratta di manufatti in legno, realizzati senza autorizzazione e non

conformi urbanisticamente in quanto volumi fuori terra, se pur di

modeste altezze, non abitabili e di uso servizio, non sono sanabili.

Pertanto si deve prevedere la messa in pristino dei luoghi, mediante

pratica edilizia per demolizione solai e rimozione di strutture in legno.

Il totale dei costi edili, urbanistici e tecnici di massima ammontano a

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quanto segue:

- demolizione solai soppalchi (Immobili B6-B7) (e) € 5.046,00

- rimozione manufatti in legno (mc. 845 x € 15,00/mc) (f) € 12.675,00

- diritti di segreteria (g) € 600,00

- spese tecniche (h) € 3.000,00

6- Risposta:

Gli immobili non sono dotati di Certificazione Energetica A.P.E. (Attestato

di Prestazione Energetica). Pertanto si allegano A.P.E. redatti dal

sottoscritto C.T.U. (vedi allegato “S”).

7- Risposta:

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6-Quesito:

Predisporre la certificazione energetica degli edifici di cui all’art. 6 del D.lgs. 19 agosto

2005, n. 192 (come modificato dall’art. 13 del D.Lgs 03 marzo 2011, n. 28) e depositarla

presso l’autorità tecnico amministrativa competente, salvo che l’immobile sia esente ai sensi di quanto previsto dall’art. 9, ovvero già dotato della predetta certificazione, da

acquisire se adeguata.

7-Quesito:

Descrivere previo accesso, unitariamente al custode giudiziario se nominato, l’immobile pignorato indicando dettagliatamente:

comune, frazione, località od altro toponimo (ad esempio: case sparse, ecc.), indirizzo

(verificandone la correttezza alla luce della toponomastica comunale), numero civico,

piano e, laddove esistenti scala e interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie

netta in metri quadrati, confini, dati catastali attuali, eventuali accessori o pertinenze.

Indicare la caratura millesimale contenuta nel regolamento di condominio ove

esistente, nonché lo stato attuale degli impianti elettrico e termico.


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Vista paesaggistica delle colline della Val d'Orcia dalla strada di accesso a *******************

I beni oggetto di perizia sono ubicati nel Comune di Montalcino, ex

Comune di San Giovanni d'Asso, che dal 1° gennaio 2017 si è fuso al

Comune di Montalcino ai sensi della L.R. della Toscana N. 78 del

11/11/2016, in un'area del territorio aperto posta a sud- est del territorio

comunale ex Comune di San Giovanni d'Asso.

Vista paesaggistica dell'area di Bagnacci (posta a fondo valle) dalla strada a monte

La località è comunemente denominata Bagnacci in Val d'Orcia ed ha

un'origine antica: presenta tracce etrusche e romane (vedi relazione

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storica allegato "L") e successivamente il medioevo, l'età umanistica dei

Piccolomini, il Granducato e l'unità d'Italia hanno attraversato la località

Bagnacci lasciando segni e testimonianze. Il nome Bagnacci deriva da

un fatto che accadde alla fine del '700, quando vi fu trovato morto un

contadino (il nome prima era Bagno). Sicuramente la dizione "Bagno-

bagni- Bagnacci " significa località di refrigerio nell'acqua e per tanti

anni, sino a 20 anni fa, questa località era il "mare" per la zona che

va da Buonconvento a Montepulciano e la gente vi andava per

refrigerarsi in estate.

I beni si trovano in un'area di protezione ambientale in base alla

cartografia del PTCP, Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale, del

Sistema Informativo Territoriale della Provincia di Siena ed in particolare

nella Zona di protezione ambientale della risorsa idrica minerale, di

sorgente termale. Posizionata a fondo valle, tra le colline tipiche della

Valdorcia, Bagnacci si raggiunge dalla Strada Regionale 2 Cassia,

prendendo il bivio per Torrenieri; di qui si percorre la Strada Provinciale

14 fino al bivio per Lucignano d'Asso. Raggiunto questo piccolo borgo si

percorre una strada sterrata di crinale sino a scendere a Bagnacci.

Ecco alcune distanze chilometriche da Bagnacci:

incrocio SP 14 ----> km 5,0 (10')

San Giovanni d'Asso ----> km 7,4 (15')

Torrenieri ----> km 10,4 (17')

-Buonconvento ----> km 20,8 (28')

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-*******************-Montalcino ----> km 19,2 (27')

-*******************-Siena ----> km 49,5 (1h 03')

-*******************-Pienza ----> km 12,0 (22')

-*******************-Montepulciano ----> km 26,7 (42')

-*******************-Bettolle (A1 nord) ----> km 28,9 (43')

-*******************-Chiusi (A1 sud) ----> km 42,9 (1h 01')

Bagnacci è un centro a carattere agrituristico costituito dal Podere

Bagnacci, dal Podere Bagni (spostato più in alto circa 150 mt verso sud-

est) e terreni circostanti ubicati nel Comune di San Giovanni d'Asso (ora

Montalcino) e in piccola parte nel Comune di Pienza.

Il Podere Bagnacci è il nucleo principale, costituito da 5 casali (A-

Capanne, B-Vineta, C- Bagnacci, D-Nocciolo, F-Mulino, per complessivi

14 appartamenti oltre a 3 camere con bagno, per un totale di 45 posti

letto),

1 rimessa-capannone, 1 rudere, 2 piscine naturali termali, 1 piscina

moderna termale, 1 piscina storica, 2 accessori in legno, 8 capanni in

legno a stalle e depositi (vedi allegato "B"). Gli edifici sono collegati da un

ampio resede, prevalentemente a prato, con alberature di varie essenze

(querce, abeti, pini, cipressi, ecc.).

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B - Casale Vineta

I2 - Le piscine naturali

Il Podere Bagni è costituito da una casale diruto e ruderi accessori, posto

in posizione più in alto rispetto al podere Bagnacci e gode un maggior

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panorama. L'edificio è una interessante costruzione a pianta rettangolare,

tipica architettura rurale toscana e valdorciana.

I Terreni, ove sono presenti anche due laghetti, sono distribuiti

all'intorno dei due poderi e costituiscono con essi un'unica e compatta

proprietà agricola.

Planimetria catastale generale della proprietà

I terreni sono in grande maggioranza seminativi, in parte a pascolo e in

minima parte a bosco ceduo. Nell'ambito aziendale i terreni agricoli

costituiscono un più un supporto all'attività prevalente agrituristica che

uno sfruttamento dei prodotti della terra vero e proprio. In parte

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pianeggianti ed in parti in leggero declivio collinare, i terreni hanno il

ruolo importante di collegamento dei centri poderali alla campagna.

Vista dei terreni ad est, sullo sfondo in alto Montisi

Per l'elenco catastale degli immobili (essendo 30 immobili oltre a 16

accessori e 65 particelle di terreno) si rimanda all'allegato B.

Descrizione degli edifici

A-Casale Capanne composto da:

A1-Appartamento Leccio Ippocastano-pt (Foglio 62, Particella 21, Sub. 1)

A2-Appartamento Mandorlo-p1° (Foglio 62, Particella 21, Sub. 2 )

L’immobile è di antica costruzione (secolo XVI) ed è stato ristrutturato ad

inizi anni '90 ai fini di realizzare appartamenti per agriturismo.

L’edificio presenta l’aspetto architettonico di una semplice casa della

tradizione rurale toscana: distribuzione su due livelli, tetto a capanna con

manto di copertura a tegole e coppi, facciate intonacate a raso pietra,

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ampie arcate centrali al piano terra.

A1-Appartamento Leccio Ippocastano-pt. L’ingresso al piano terra

avviene tramite due porte finestre. L'appartamento A1 è costituito da

ingresso, cucina pranzo, 2 camere, 2 bagni e 2 portici; è predisposto per

essere usato anche in due parti, ciascuna con una camera e un bagno.

L'altezza interna (vedi allegato “C”) è circa mt. 3,05 e le due camere

hanno superficie utile superiore ai mq. 15,00. La superficie utile abitabile

complessiva è circa mq. 52,88 oltre a mq. 2,74 di ripostiglio-sottoscala. La

superficie commerciale abitabile, calcolata considerando le murature

perimetrali esterne a intero spessore, è pari a circa mq. 70,66, oltre a mq.

4,95 di ripostiglio-sottoscala. Il volume complessivo utile lordo è pari a

mc. 229,65 oltre a mc. 9,90 di ripostiglio-sottoscala. L'appartamento ha

un'ottima esposizione, con due affacci e buon soleggiamento e

ventilazione. Le condizioni dell’immobile sono buone, con finiture

interne, infissi ed impianti nella norma. L'accesso è costituito da due

porte finestre a 2 ante apribili verso l’interno, in legno massello e

ferramenta in ottone, con 2 regolini alla toscana a formare 3 specchiature

ad anta. L'oscuramento è creato con una tenda. Le porte interne sono in

legno con finitura a legno a due bozze con ferramenta in ottone. Le

finestre, sono in legno, con apertura a due ante, unica specchiatura e

oscuramento con tenda. I pavimenti sono in cotto tradizionale nuovo

risalente alla ristrutturazione inizi anni '90, con battiscopa in cotto. Le

pareti sono intonacate e tinteggiate di color bianco o ocra chiaro. I

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soffitti sono a travi, travicelli e mezzane di cotto a vista. Le pareti della

cucina sono tinteggiate come gli altri vani, con rivestimento fino ad h=cm

160 con piastrelle ceramiche di colore sabbia, solo in corrispondenza del

mobile cucina. I bagni sono tinteggiati di color bianco, pavimentati di

piastrelle di ceramica di color chiaro e rivestiti fino ad h=cm 160 con

piastrelle ceramiche di colore chiaro come il pavimento. Soglie e

davanzali sono in travertino. I bagni sono dotati di lavabo, vaso, bidet e

doccia (vedi foto allegato “F”).

L'appartamento è dotato di impianto di riscaldamento a gas gpl con

caldaia in vano principale e ventilconvettori nei vani. L’acqua è fornita da

acquedotto pubblico (ente gestore Acquedotto del Fiora), con contatore

ubicato a circa 100 mt dal cancello di ingresso: l'acqua confluisce in due

serbatoi e da qui viene pompata alla rete di distribuzione dei vari casali.

L’impianto elettrico è di tipo sottotraccia; il quadro elettrico è ubicato nei

pressi dell'ingresso. Le acque nere e saponose dell’appartamento

confluiscono in fosse biologiche ubicate all’intorno dell’edificio, le quali

fanno confluire i liquami depurati in un pozzo drenante unico per il

trattamento finale. Non si ravvede necessità di adeguamenti normativi

negli impianti esistenti. L’abitazione, alla data del sopralluogo, risulta

finita, in buono stato di conservazione, arredata e occupata in funzione

delle prenotazioni gestite dall'agriturismo.

A2-Appartamento Mandorlo-p1°. L’ingresso al piano 1° avviene tramite

scala esterna e porta finestra. L'appartamento A2 è costituito da grande

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vano soggiorno pranzo con angolo cottura, n° 2 camere, bagno e

disimpegno.

L'altezza interna (vedi allegato “C”), essendo a sottotetto, è variabile ed

ha media circa mt. 2,73. La superficie utile abitabile complessiva è circa

mq. 61,11 mentre la superficie commerciale abitabile, calcolata

considerando le murature perimetrali esterne a intero spessore, è pari a

circa mq. 80,21. Il volume complessivo utile lordo è pari a mc. 235,02. Le

finiture e la dotazione della cucina e del bagno sono analoghe a quelle di

A1. Unica diveristà è il sottotetto che presenta un perlinato in legno come

finitura.

B-Casale Vineta composto da:

B1-Appartamento Edera-pt (Foglio 62, Particella 21, Sub. 3)

B2-Appartamento Acacia-pt (Foglio 62, Particella 21, Sub. 4)

B3-Appartamento Ginestra-pt (Foglio 62, Particella 21, Sub. 5)

B4-Appartamento Faggio-pt (Foglio 62, Particella 21, Sub. 6)

B5-Appartamento Betulla-p1° (Foglio 62, Particella 21, Sub. 7)

B6-Appartamento Cipresso-p1° (Foglio 62, Particella 21, Sub. 8)

B7-Appartamento Dattero-p1° (Foglio 62, Particella 21, Sub. 9)

L’immobile è di antica costruzione (secolo XVI) ed è stato ristrutturato ad

inizi anni '90 ai fini di realizzare appartamenti per agriturismo. L’edificio

presenta l’aspetto architettonico di una semplice casa della tradizione

rurale toscana: distribuzione su due livelli, tetto a padiglione con manto

di copertura a tegole e coppi, facciate intonacate a raso pietra. Di

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particolare pregio la gronda a mattoni faccia vista con ricorsi di mattoni

sfalsati a sbalzo.

B1-Appartamento Edera-pt. L’ingresso al piano terra avviene tramite

portafinestra su zona giorno, con sportelloni in legno e tettino di

protezione. L'appartamento B1 è costituito da soggiorno-pranzo con

angolo cottura, camera con bagno esclusivo.

L'altezza interna (vedi allegato “C”) è circa mt. 3,00. La superficie utile

abitabile complessiva è circa mq. 55,34. La superficie commerciale

abitabile, calcolata considerando le murature perimetrali esterne a intero

spessore, è pari a circa mq. 71,62. Il volume complessivo utile lordo è pari

a mc. 245,32. L'appartamento ha buona esposizione, con due affacci e

buon soleggiamento e ventilazione. Le condizioni dell’immobile sono

buone, con finiture interne, infissi ed impianti nella norma. L'accesso è

costituito da una porta finestra a 2 ante apribili verso l’interno, in legno

massello e ferramenta in ottone, con 2 regolini alla toscana a formare 3

specchiature ad anta. L'oscuramento è creato con una tenda. Le porte

interne sono in legno con finitura a legno a due o unica bozza con

ferramenta in ottone. Le finestre, sono in legno, con apertura a due ante,

unica specchiatura e oscuramento con sportelloni esterni in legno. I

pavimenti sono in cotto tradizionale nuovo risalente alla ristrutturazione

inizi anni '90, con battiscopa in cotto. Le pareti sono intonacate e

tinteggiate di color bianco o ocra chiaro. I soffitti sono a travi, travicelli e

mezzane di cotto a vista. Le pareti della cucina sono tinteggiate come gli

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altri vani, con rivestimento fino ad h=cm 160 con piastrelle ceramiche di

colore sabbia, solo in corrispondenza del mobile cucina. Il bagno è

tinteggiato di color bianco, pavimentato di piastrelle di ceramica di color

chiaro e rivestiti fino ad h=cm 160 con piastrelle ceramiche di colore

chiaro come il pavimento. Soglie e davanzali sono in travertino. Il bagno è

dotato di lavabo, vaso, bidet e doccia (vedi foto allegato “F”).














B2-Appartamento Acacia-pt. L’ingresso al piano terra avviene tramite

portoncino da disimpegno a comune, oltre che da portafinestra di una

camera. L'appartamento B2 è costituito da soggiorno-pranzo con angolo

cottura, n° 2 camere, bagno e disimpegno.

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a mc. 270,11. Le finiture e la dotazione della cucina e del bagno sono

analoghe a quelle di B1.

B3-Appartamento Ginestra-pt. L’ingresso al piano terra avviene tramite

portafinestra su zona giorno con sportellone in legno di protezione.

L'appartamento B3 è costituito da soggiorno-pranzo con angolo cottura,

camera, bagno e disimpegno.

L'altezza interna (vedi allegato “C”) è circa mt. 2,76-2,95. La superficie

utile abitabile complessiva è circa mq. 34,86. La superficie commerciale




analoghe a quelle di B1.

B4-Appartamento Faggio-pt. L’ingresso al piano terra avviene tramite

portafinestra su zona giorno con sportelloni in legno di protezione.

L'appartamento B4 è costituito da soggiorno-pranzo con angolo cottura,

camera, bagno e disimpegno.




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analoghe a quelle di B1, con la sola differenza del soffitto in parte a

voltine e in parte a sottotetto rivestito con perlinato di legno.

B5-Appartamento Betulla-p1. L’ingresso avviene dal piano terra avviene

tramite portoncino da disimpegno a comune, scala a comune e

disimpegno al piano primo. L'appartamento B5 è costituito da soggiorno-

pranzo con angolo cottura, camera con bagno esclusivo su piano sfalsato.

L'altezza interna (vedi allegato “C”), essendo sottotetto, è variabile da

circa mt. 3,43 a 4,72. La superficie utile abitabile complessiva è circa mq.

43,96. La superficie commerciale abitabile, calcolata considerando le

murature perimetrali esterne a intero spessore, è pari a circa mq. 56,05. Il

volume complessivo utile lordo è pari a mc. 224,20. Le finiture e la

dotazione della cucina e del bagno sono analoghe a quelle di B1. Il

sottotetto è a travi, travicelli e mezzane di cotto.

B6-Appartamento Cipresso-p1. L’ingresso avviene dal piano terra avviene



pranzo con angolo cottura, camera con bagno esclusivo, scala interna e

soppalco.



41,38 oltre a soppalco di circa mq. 6,94. La superficie commerciale

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spessore, è pari a circa mq. 52,69, oltre a soppalco di circa mq. 8,53. Il

volume complessivo utile lordo è pari a mc. 211,54, oltre a soppalco di

mc. 19,36. Le finiture e la dotazione della cucina e del bagno sono

analoghe a quelle di B1. Il sottotetto è a travi, travicelli e mezzane di

cotto.

B7-Appartamento Dattero-p1. L’ingresso avviene dal piano terra avviene



pranzo con angolo cottura, camera, bagno, disimpegno, scala interna e

soppalco.



46,84 oltre a soppalco di circa mq. 7,20. La superficie commerciale


spessore, è pari a circa mq. 61,89, oltra a soppalco di circa mq. 9,93. Il


mc. 18,67. Le finiture e la dotazione della cucina e del bagno sono

analoghe a quelle di B1. Il sottotetto è a travi, travicelli e mezzane di

cotto. Il bagno è rivestito a tutt'altezza da piastrelle color chiaro (h=210).

C-Casale Bagnacci composto da:

C1-Ristorante-pt (Foglio 62, Particella 21, Sub. 10)

C2-Camere-p1 (Foglio 62, Particella 21, Sub. 10)

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C3-Appartamento-p1 (Foglio 62, Particella 21, Sub. 11)

L’immobile è di antica costruzione ed è stato ristrutturato ad inizi anni '90

ai fini di realizzare un ristorante al piano terra, a servizio degli

appartamenti da affittare, e un appartamento e camere al piano primo, a

servizio del personale e/o eventuali clienti dell'agriturismo.

L’edificio presenta l’aspetto architettonico di una semplice casa

ristrutturata non nella tradizione rurale toscana, come dimostra il tetto a

falde sfalsate, le facciate intonacate e la scala esterna: distribuzione su

due livelli, tetto a falde separate con manto di copertura a tegole

marsigliesi con aggetto di gronda a tavelloni a vista.

C1-Ristorante-pt. L'intero piano terra è distribuito in ristorante, bar, bagni

clienti, cucina, ripostiglio-deposito e bagno personale. I locali principali

hanno un proprio ingresso dall'esterno. L’ingresso al ristorante avviene

dal lato verso il parco (ad est) tramite ampia porta finestra a due ante ad

arco. Antistante all'ingresso vi è un cortile delimitato da muretti bassi e

coperto da un tendone bianco a realizzare una veranda per posti tavolo

all'aperto.

La sala ristorante è un unico grande vano con finestre alte, vecchia

mangiatoia restaurata, ora sostegno per scaffali espositivi, pavimento in

cotto, pareti in parte a mattoni tinteggiati color bianco e in parte

intonacati e tinteggiati color bianco, soffitto piano intonacato e

tinteggiato color bianco.

La sala bar ha caratteristiche analoghe al ristorante ma con il soffitto

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La inclinato a travi, travicelli e mezzane. E' presente una angolo bar vero e

proprio in muratura a mattoni faccia vista; la porta finestra a due ante

che dà sul lato nord ha una cornice interna a mattoni e pietre faccia vista.

I bagni clienti sono distribuiti in un unico antibagno con doppio lavello e 2

w.c..

La cucina è un unico vano dotato di tutte le attrezzature delle cucine

industriali e presenta un accesso diretto sull'esterno (lato ovest-ingresso

a Bagnacci). I pavimenti sono in piastrelle di gres color bianco e le pareti

sono rivestite di piastrelle di gres color grigio chiaro fino ad un'altezza di

mt. 2,10. Il soffitto è piano intonacato e tinteggiato color bianco.

Il ripostiglio-deposito è un unico vano dotato e presenta un accesso

diretto sull'esterno (lato ovest-ingresso a Bagnacci). I pavimenti sono in

piastrelle di gres color grigio chiaro e le pareti intonacate e tinteggiate

color bianco. Il soffitto è piano intonacato e tinteggiato color bianco.

Il bagno per il personale è costituito da antibagno e vano wc-doccia,

entrambi con pavimento e rivestimento in piastrelle di gres color grigio

chiaro.

L'altezza interna (vedi allegato “C”) è circa mt. 2,90 per tutto il piano terra

tranne per la sala bar che essendo sottotetto presenta altezze variabili (h

min mt. 2,44 e max 3,93). La superficie utile complessiva è circa mq.

139,02 oltre a ripostiglio esterno sottoscala di circa mq. 1,94. La

superficie commerciale, calcolata considerando le murature perimetrali

esterne a intero spessore, è pari a circa mq. 71,62 oltre a ripostiglio

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esterno sottoscala di circa mq. 3,19. Il volume complessivo utile lordo è

pari a mc. 542,11 oltre a ripostiglio esterno sottoscala di circa mc. 6,38. I

locali del piano terra hanno una buona esposizione, con vari affacci e

buon soleggiamento e ventilazione su tutti e 4 i lati. Le condizioni

dell’immobile sono buone, con finiture interne, infissi ed impianti nella

norma.

I vani sono dotati di impianto di riscaldamento a gas gpl con caldaia in

vano principale e ventilconvettori nei vani. L’acqua è fornita da









negli impianti esistenti. Il ristorante, il bar e la cucina, alla data del

sopralluogo, risultano finite, in buono stato di conservazione, arredati e

utilizzati dal personale della società affittuaria "Terra e Sole 2 S.a.s."

come servizi colazioni, pranzi, cene per i clienti dell'agriturismo.

C2-Camere-p1. L’ingresso alle camere avviene dal piano terra tramite

scala esterna, portoncino e disimpegno a comune al piano primo. Il C2

sono 3 camere con ingresso singolo dal disimpegno comune: le camere 1

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e 2 sono dotate di bagno esclusivo, scala e sottotetto; la camera 3 ha

invece il bagno con accesso da disimpegno comune.



59,69 oltre a soppalchi di circa mq. 29,73. La superficie commerciale


spessore, è pari a circa mq. 76,16, oltre a soppalchi di circa mq. 35,10. Il


mc. 66,69. Le finiture sono analoghe a quelle dell'appartamento B1. Il

sottotetto è a travi e perlinato di legno. I bagni sono tutti dotati di lavabo,

vaso, bidet e doccia e sono rivestiti con piastrelle color chiaro (h=160).

C3-Appartamento-p1. L’ingresso all'appartamento avviene dal piano

terra tramite scala esterna, portoncino e disimpegno a comune al piano

primo. L'appartamento C3 è costituito da disimpegno, soggiorno-pranzo

con angolo cottura, camera e bagno.





volume complessivo utile lordo è pari a mc. 168,13. Le finiture sono

analoghe a quelle dell'appartamento B1. Il sottotetto è a travi e perlinato

di legno. Il bagno è dotato di lavabo, vaso, bidet e doccia ed è rivestito

con piastrelle color chiaro (h=160).

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D-Casale Nocciolo composto da

D-Appartamento Nocciolo-pt (Foglio 62, Particella 21, Sub. 10)

L’immobile è di antica costruzione ed è stato ristrutturato ad inizi anni '90

ai fini di realizzare un appartamento per agriturismo.

L’edificio presenta l’aspetto architettonico di una semplice casa della

tradizione rurale toscana: distribuzione su unico livello, tetto a capanna

con manto di copertura a tegole e coppi, facciate intonacate.

D-Appartamento Nocciolo-pt. L’ingresso al piano terra avviene tramite

porta finestra ad arco. L'appartamento D è costituito da soggiorno-pranzo

con angolo cottura, camera e bagno.





volume complessivo utile lordo è pari a mc. 197,13. L'appartamento ha

un'ottima esposizione, con due affacci e buon soleggiamento e

ventilazione. Le condizioni dell’immobile sono buone, con finiture

interne, infissi ed impianti nella norma. L'accesso è costituito da una

porta finestra ad arco a 2 ante apribili verso l’interno, in legno massello e

ferramenta in ottone, con 2 regolini alla toscana a formare 3 specchiature

ad anta. L'oscuramento è creato con scuri interni. Le porte interne sono

in legno con finitura a legno a due bozze con ferramenta in ottone. Le

finestre, sono in legno, con apertura a due ante, unica specchiatura e

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oscuramento con scuri interni; sono dotati di sportelloni esterni in legno.

I pavimenti sono in cotto tradizionale nuovo risalente alla ristrutturazione

inizi anni '90, con battiscopa in cotto. Le pareti sono intonacate e

tinteggiate di color bianco o ocra chiaro. I soffitti sono a travi, travicelli e

mezzane di cotto a vista. Le pareti della cucina sono tinteggiate come gli

altri vani, con rivestimento fino ad h=cm 160 con piastrelle ceramiche di

colore sabbia, solo in corrispondenza del mobile cucina. Il bagno è

tinteggiato di color bianco, pavimentato con cotto e rivestito fino ad

h=cm 200 con piastrelle ceramiche di colore beige chiaro. Soglie e

davanzali sono in mezzane di cotto. Il bagno è dotato di lavabo, vaso,

bidet e doccia (vedi foto allegato “F”).













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E-Casa del Cavatore composto da:

E-Unità collabente-pt/p1 (Foglio 62, Particella 21, Sub. 10)

Si tratta di un piccolo fabbricato, di antica costruzione, dal nome curioso

"Casa del cavatore" che presupponeva esserci una piccola abitazione o

una costruzione a servizio del "cavatore". Dall'analisi delle pratiche

edilizia, nel 1995 fu prevista una ristrutturazione per adibire l’immobile a

spogliatoio-bagno di pertinenza delle piscine termali. Tuttavia le opere di

ristrutturazione non sono mai state realizzate, e ad oggi l’immobile si

presenta come un rudere privo di tetto con al suo interno una cospicua

vegetazione che non permette di fatto l’accesso all’interno.

Da un esame esterno l’edificio si presenta come una semplice costruzione

inquadrabile tra gli edifici accessori della tradizione rurale toscana.

L’immobile è distribuito su un unico livello, ma vista l’altezza e la

presenza di una finestra alta è ipotizzabile che ci fosse stato un solaio in

legno e che l’immobile fosse distribuito su due livelli. Le facciate sono

intonacate raso pietra, e data la forma delle pareti esterne, il fabbricato

presentava un tetto a capanna, attualmente crollato. L’edificio ha

un'unica porta d’ingresso al piano terra, priva di infisso, e il fabbricato è

distribuito in un unico vano. La superficie accessoria calpestabile (vedi

allegato “C”) è circa mq. 21,75. La superficie lorda accessoria, calcolata


circa mq. 31,02.

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F-Casale Mulino composto da:

F1-Reception e magazzini-pt (Foglio 62, Particella 129, Sub. 4)

F2-Appartamento Pioppo-pt-p1 (Foglio 62, Particella 129, Sub. 1)

F3-Appartamento Oleandro-p1 (Foglio 62, Particella 129, Sub. 2)

F4-Appartamento Quercia-p2 (Foglio 62, Particella 129, Sub. 3)

L’immobile è di antica costruzione (secolo XVI) ed è stato ristrutturato a

metà degli anni '90 ai fini di realizzare appartamenti e una reception a

servizio dell'attività agrituristica. L’edificio presenta l’aspetto

architettonico di una semplice casa della tradizione rurale toscana:

distribuzione su tre livelli, tetto a capanna con manto di copertura a

tegole e coppi, facciate in parte intonacate a raso pietra, in parte a

intonaco, la scala esterna è a mattoni.

F1-Reception e magazzini-pt. L'intero piano terra è distribuito in

reception, cantina, magazzino, deposito, lavanderia e n° 2 disimpegni. La

reception ed il magazzino hanno un proprio ingresso dall'esterno, ubicati

a livello sottostrada. L’ingresso alla reception avviene dal prospetto nord-

ovest tramite ampia porta finestra a due ante. Antistante all'ingresso vi è

un cortile delimitato da muretti in pietra.

La reception è un unico vano caratterizzato da due ampie arcate; il

pavimento è in pietra ad opera incerta, a simulare un antico selciato per i

carri. Le pareti sono ad intonaco rustico tinteggiato di color crema chiaro.

Il soffitto è in travi e travicelli con mezzane in cotto.

La cantina presenta caratteristiche analoghe alla reception ed è presente

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una finestra nel prospetto sud-est.

L’ingresso al magazzino avviene tramite porta finestra ad anta unica,

protetta dal terrazzino d'ingresso dell'appartamento al piano superiore

ed è collegato alla reception tramite porta interna. Dal magazzino,

tramite i disimpegni è possibile accedere al deposito, dotato di finestra, e

al locale lavanderia con doccia. Tutti i vani presentano caratteristiche

analoghe, tranne il locale lavanderia che presenta pavimenti e

rivestimenti in piastrelle ceramiche.

L'altezza interna (vedi allegato “C”) è variabile, nel reception è circa mt.

3,03, nella cantina è circa mt 2,47, mentre in tutti gli altri locali è circa mt

2,73. La superficie utile complessiva è circa mq. 69,90. La superficie

commerciale, calcolata considerando le murature perimetrali esterne a

intero spessore, è pari a circa mq. 106,88. Il volume complessivo utile

lordo è pari a mc. 322,25. I locali del piano terra hanno una modesta

esposizione, con sufficiente soleggiamento e ventilazione. Le condizioni


norma.

I vani non sono dotati di impianto di riscaldamento. L’acqua proviene

dall'impianto idrico generale descritto in precedenza. L’impianto elettrico

è di tipo sottotraccia; il quadro elettrico è ubicato nei pressi dell'ingresso.

Le acque nere e saponose dell’appartamento confluiscono in fosse

biologiche ubicate all’intorno dell’edificio, le quali fanno confluire i

liquami depurati in un pozzo drenante unico per il trattamento finale.

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Non si ravvede necessità di adeguamenti normativi negli impianti

esistenti. La reception e i magazzini, alla data del sopralluogo, risultano

finiti, in discreto stato di conservazione, arredati e utilizzati dal personale

della società affittuaria "Terra e sole 2 S.a.s." come servizi dell’attività

agrituristica.

F2-Appartamento Pioppo-pt-p1. L’ingresso all’immobile avviene tramite

portafinestra al piano primo, con sportelloni in legno e tettino di

protezione, o dal piano terra tramite portafinestra su zona giorno, con

analoghe caratteristiche. L'appartamento F2 è distribuito su due livelli. Al

piano terra troviamo un unico vano con destinazione soggiorno-pranzo

con angolo cottura, da cui è possibile accedere, tramite scala interna, al

piano primo che è distribuito in ingresso, camera e bagno. E’ presente

inoltre un ripostiglio esterno all’appartamento, ubicato nel sottoscala

dell'appartamento Quercia.

L'altezza interna (vedi allegato “C”) del piano terra è circa mt. 2,50,

mentre al piano primo le altezze sono variabili da mt. 2,17 a mt. 2,60. La

superficie utile abitabile complessiva è circa mq. 46,10 oltre a mq 10,83 di

superficie accessoria calpestabile (parte non abitabile della camera e

ripostiglio sottoscala). La superficie commerciale abitabile, calcolata


circa mq. 68,59 oltre a mq 17,57 di superficie accessoria lorda. Il volume

complessivo utile lordo è pari a mc. 171,09 oltre a un volume lordo

accessorio pari a mc 35,65. L'appartamento ha buona esposizione, con

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affacci su 3 lati e buon soleggiamento e ventilazione. Le condizioni


norma. I due accessi sono costituiti da una porta finestra a 2 ante apribili

verso l’interno, in legno massello e ferramenta in ottone, con 2 regolini

alla toscana a formare 3 specchiature ad anta. L'oscuramento è creato

con una tenda. Le porte interne sono in legno con finitura a legno a due o

unica bozza con ferramenta in ottone. Le finestre, sono in legno, con

apertura a due ante, unica specchiatura e oscuramento con tenda interna

e sportelloni esterni in legno. I pavimenti sono in cotto tradizionale nuovo

risalente alla ristrutturazione inizi anni '90, con battiscopa in cotto. Le

pareti sono intonacate e tinteggiate di color bianco o ocra chiaro. I

soffitti sono a travi, travicelli e mezzane di cotto a vista. Le pareti della

cucina sono tinteggiate come gli altri vani, con rivestimento fino ad h=cm

160 con piastrelle ceramiche di colore sabbia, in corrispondenza del

mobile cucina. Il bagno è tinteggiato di color bianco, pavimentato di

piastrelle di ceramica di color chiaro e rivestiti fino ad h=cm 200 con

piastrelle ceramiche di colore ocra chiaro come il pavimento. Soglie e

davanzali sono in cotto e travertino. Il bagno è dotato di lavabo, vaso,

bidet e doccia (vedi foto allegato “F”).





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F3-Appartamento Oleandro-pt L’ingresso avviene tramite porta finestra

situata nel prospetto nord-ovest. L'appartamento F3 è costituito da

soggiorno-pranzo con angolo cottura, n° 2 camere, bagno e disimpegno.

L'altezza interna (vedi allegato “C”) è circa mt. 2,50-2,60. La superficie

utile abitabile complessiva è circa mq. 60,33. La superficie commerciale




analoghe a quelle di F2. E' presente un caminetto nell'angolo cottura.

F4-Appartamento Quercia-pt. L’ingresso avviene tramite scala esterna

esclusiva e porta finestra protetta da una piccola loggia, situata nel

prospetto sud-est. L'appartamento F4 è il più grande presente a

Bagnacci ed è costituito da soggiorno-pranzo con angolo cottura, n° 3

camere, n° 2 bagni e n° 3 disimpegni.

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L'altezza media interna (vedi allegato “C”) è variabile ed è circa mt. 2,90-

2,95 nei locali: cucina-pranzo, camera-1, disimpegni-1-2-3 e bagni-1-2;

circa 2,70-3,48 nelle camere-2-3. La superficie utile abitabile complessiva

è circa mq. 72,64. La superficie commerciale abitabile, calcolata


circa mq. 93,34. Il volume complessivo utile lordo è pari a mc. 298,19. Le

finiture e la dotazione della cucina e del bagno sono analoghe a quelle di

F2 e F3.

G-Locale tecnico composto da:

G-Locale tecnico-pt (Foglio 62, Particella 129, Sub. 5)

Il fabbricato è un piccolo edificio con facciate a pietra e mattoni, con

tetto a capanna con manto di copertura in tegole e coppi. L’immobile

presenta due porte d’ingresso ed è distribuito in un unico vano con

destinazione di locale tecnico per contatori.

La superficie accessoria calpestabile (vedi allegato “C”) è circa mq. 4,51.

La superficie lorda accessoria, calcolata considerando le murature

perimetrali esterne a intero spessore, è pari a circa mq. 7,48.

I-Piscine e Casottini attrezzi in legno composti da:

I1-Piscina rettangolare-pt (F. 62, P.lla 21, Sub. 13)

I2-Piscina naturale-pt (F. 62, P.lla 21, Sub. 13)

I3-Casottino attrezzi in legno

I4-Casottino attrezzi in legno

I5-Vasca storica (F. 62, P.lla 129, Sub. 5)

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I1-Piscina rettangolare

Realizzata nel 1993, la piscina ha una forma rettangolare con 2 angoli

smussati e 2 angoli stondati. Di dimensioni di vasca utili pari a circa mt.

19,00 x 11,35 per una superficie complessiva di circa mq. 215, ha

profondità variabile da “mt. 0,45 a mt. 2,20 (dati non rilevati ma riportati

nella relazione tecnica della pratica edilizia depositata in Comune)”. Il

rivestimento interno è composto da sostanze idrorepellenti di colore

sabbia, ed intorno alla piscina è presente una pavimentazione in

travertino a grandi lastre ad opera incerta. La piscina inoltre presenta un

locale decantazione dove arriva l’acqua proveniente dalla condotta di

derivazione, che poi viene introdotta nella vasca attraverso un

abbeveratoio. Adiacente a tale locale è presente una doccia racchiusa da

due muretti in pietra. La piscina usufruisce delle acque termali naturali

che sono qui spinte con apposita pompa.

I2-Piscina naturale

La piscina naturale si trova nel mezzo al parco ed è costituita da n° 3

vasche di forme irregolari di diverse dimensioni collegate tra loro da

canali di scolo dell’acqua. Nella prima vasca, non usufruibile dai clienti,

arriva l'acqua naturale a temperatura di circa 28°C pompata dalla

profondità di circa mt. 2. L'acqua a cascata raggiunge la prima vasca e di

qui la seconda, entrambe ricavate da travertini naturali; la profondità

massima è mt. 1,00. L'acqua, uscita dalla terza vasca, tramite un ruscello,

raggiunge un grande invaso di decantazione e di qui confluisce nel vicino

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torrente Trove, affluente del torrente Asso.

I2 - Le piscine naturali

I3-Casottino attrezzi

E’ una piccola struttura interamente in legno, con tetto a capanna, che si

trova all’interno del parco. La struttura ha una pianta quadrata di

dimensioni circa mt 3,00 x 3,00. Attualmente viene utilizzata come

rimessa attrezzi e materiali.

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I4-Casottino attrezzi

E’ una piccola struttura interamente in legno, con tetto a una falda, che si

trova all’interno del parco. La struttura ha una pianta rettangolare di

dimensioni circa mt 4,00 x 2,50. Attualmente viene utilizzata come

rimessa attrezzi e materiali.

I5-Vasca storica in travertino

Si tratta di una grande invaso naturale di travertino, risalente all'epoca

romana. La bellezza di questa importante vasca naturale è stata sfregiata

con la realizzazione di pareti in cemento armato e la stesura di un telo in

pvc, oggi completamente abbandonato e in un indecoroso stato di

degrado. Lo stesso Comune di Montalcino, nelle NTA, cita (art. 33.8 - AT4

Bagnacci, comma 2) si pone tra gli obiettivi "il recupero e la

valorizzazione dell'antica vasca termale in travertino". L'invaso è

protetto da una recinzione metallica di sicurezza.

L-Rimessa macchine composto da:

L-Rimessa-pt (F. 62, P.lla 66)

L’immobile è stato costruito agli inizi degli anni 90’ con la funzione di

riparo dagli agenti atmosferici per le macchine in dotazione dell'azienda

agricola. Si presenta come un fabbricato di notevoli dimensioni per la

zona (circa mt. 20 x mt. 12), con sistema costruttivo a muratura continua

a conci di tufo con stuccatura esterna, e copertura a capanna con

struttura a capriate reticolari metalliche e manto di copertura a pannelli

ondulati di eternit. L’immobile è distribuito in un unico vano con

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destinazione rimessa. L’ingresso avviene tramite portone situato nel

prospetto est. Nei prospetti nord e sud sono presenti finestre alte in ferro

a 4 specchiature. L'edificio è parzialmente degradato con ampi fori nel

tetto e uso a deposito di vari oggetti e rimessa macchinari agricoli.

L'altezza media interna (vedi allegato “C”) è pari a circa mt. 6,15. La

superficie utile complessiva è circa mq. 251,46. La superficie



lordo è pari a mc. 1.736,15.

M-Stalle e rimesse composti da:

M1-Stalle (F. 62, P.lla 68, Sub.2)

M2-M3- Stalle

M4- Tettoia

M5-M6-M7-Stalletti

M8-Tettoia

Si tratta di piccole costruzioni in legno per ricovero cavalli, oche e papere

nonché per deposito fieno e legname. Fanno parte dell'area aperta nei

dintorni della rimessa mezzi. Non avendo alcun valore e non essendo

autorizzati andranno rimossi: il Comune prevede comunque la possibilità

di realizzare strutture analoghe ma con caratteristiche e qualità definite

dal Regolamento Edilizio. Una recinzione in legno definisce l'area di

pertinenza dei cavalli.

N-Podere Bagni composto da casa colonica e accessori:

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N1-Magazzino casa colonica-pt (Foglio 62, Particella 36, Sub. 1)

N2-Abitazione casa colonica-pt/p1 (Foglio 62, Particella 36, Sub. 2)

N3-Magazzino casa colonica-pt (Foglio 62, Particella 36, Sub. 3)

N4-Unità collabente-pt (Foglio 62, Particella 36, Sub. 4)



N7-Resede (bene a comune) (Foglio 62, Particella 36, Sub. 7)

N - Casale del Podere Bagni e vista paesaggistica dal piano primo

L’immobile è di antica costruzione ed è un tipico esempio di abbandono

legato alla fine della mezzadria. In completo abbandono, l’edificio

presenta l’aspetto architettonico di una tipica casa della tradizione rurale

toscana: forma compatta, distribuzione su due livelli, tetto a padiglione

con manto di copertura a tegole e coppi, facciate intonacate con piccole

finestre regolari. La distribuzione è quella classica della casa colonica:

stalle e magazzini al piano terra e abitazione al piano primo.

N1-Magazzino casa colonica-pt. Al piano terra, il vano principale era

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adibito a stalla, con una mangiatoia posta sul lato lungo; qui il soffitto è a

volticine (longarine di ferro e volticine a mattoni). Ai lati della stalla

troviamo vani più piccoli anch'essi adibiti a stalla o magazzino: l'unico

soffitto in buone condizioni è proprio quello della stalla per la presenza

del formidabile sistema costruttivo delle volticine, che resiste a notevoli

carichi e alle intemperie. Gli altri solai sono a travi, travicelli e mezzane,

queste ultime quasi totalmente sparite: causa l'abbandono, il casale Bagni

è stato utilizzato per approvvigionarsi di materiale per le ristrutturazioni

degli anni '90 e/o oggetto di furti. Le pareti sono intonacate con presenza

di cretti diffusi. L'altezza media interna (vedi allegato “C”) è pari a circa

mt. 3,43-3,75. La superficie utile complessiva è circa mq. 160,77. La

superficie commerciale, calcolata considerando le murature perimetrali

esterne a intero spessore, è pari a circa mq. 198,83. Il volume

complessivo utile lordo è pari a mc. 495,86.

N2-Abitazione casa colonica-pt/p1. Ha accesso dal piano terra con scala

ad "L" che conduce alla cucina-pranzo, luogo centrale della casa colonica,

con il suo grande camino; oltre la cucina-pranzo è distribuito in una

seconda zona giorno e 6 camere poste ai lati. Il tetto a padiglione è

crollato al 50%, maggiormente nelle due zone giorno.

L'altezza media interna (vedi allegato “C”), essendo ambienti a sottotetto,

varia da circa mt. 2,95-5,50. La superficie utile complessiva è circa mq.

229,13. La superficie commerciale, calcolata considerando le murature

perimetrali esterne a intero spessore, è pari a circa mq. 293,96. Il volume

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complessivo utile lordo è pari a mc. 996,57.

N3-Magazzino casa colonica-pt. Si tratta di un magazzino principale e due

piccoli magazzini secondari.

L'altezza media interna (vedi allegato “C”) è pari a circa mt. 3,37. La

superficie utile complessiva è circa mq. 32,58. La superficie commerciale,

calcolata considerando le murature perimetrali esterne a intero spessore,

è pari a circa mq. 43,71. Il volume complessivo utile lordo è pari a mc.

109,79.

N4-Unità collabente. Si tratta di alcuni ruderi posti nei pressi della casa

colonica ed avevano funzione di fienile, deposito e stalletti animali. Sono

rimasti in piedi solo alcuni muri in pietra.

L'altezza media interna (vedi allegato “C”) varia da mt. 3,20 a mt. 5,00. La

superficie utile complessiva è circa mq. 162,52. La superficie



lordo è pari a mc. 941,30.

N5-Unità collabente. Si tratta di alcuni ruderi posti nei pressi della casa

colonica ed avevano funzione di deposito e stalletti animali. Sono rimasti

in piedi solo alcuni muri in pietra.

L'altezza media interna (vedi allegato “C”) e' circa mt. 3,45. La superficie

utile complessiva è circa mq. 14,18. La superficie commerciale, calcolata


circa mq. 23,02. Il volume complessivo utile lordo è pari a mc. 79,42.

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N6-Pozzo. E' un pozzo con parte costruita fuori terra in pietra squadrata,

piccolo manufatto di pregio, e una parte interrata, costituita da un

vascone interrato. Probabilmente più che un vero e proprio pozzo si

trattava di una cisterna raccolta acque piovane da riutilizzare poi ai fini

irrigui.

N7- Resede. E' il bene comune agli altri subalterni; attualmente è in parte

coperto da vegetazione fitta e quasi impenetrabile.

Terreni

L'elenco dei terreni è descritto nell'allegato "B". La maggior parte dei

terreni sono seminativi, posti all'intorno dei centri poderali con dislivelli

moderati.

Laghetti

Nell'ambito dei terreni, ci sono due laghetti, uno nei pressi del podere

Bagni ed un laghetto posto all'impluvio di valle (il confine di proprietà è

sulla metà del laghetto). Dotati di pompe ad immersione, i laghetti

approvvigionano l'azienda agricola dell'acqua necessaria per il

mantenimento e la cura dei resedi e dei terreni.

Pozzo

Esiste anche un pozzo, ubicato sul torrente Trove; anch'esso fornisce

acqua per l'azienda agricola.

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8-Quesito:

8.1- Dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti.

Provvedere, nel caso da ultimo menzionato, alla formazione dei lotti e provvedere (solo

previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed


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8- Risposta:

8.1- 8.2-Risposta:

A seguito dei vari sopraluoghi effettuati e preso visione dei beni,

fabbricati e terreni, il sottoscritto ritiene non applicabile la suddivisione in

più lotti. Anche se tecnicamente siamo in presenza di beni isolati tra di

loro e terreni che si presterebbero ad una divisione, la storia e l'unitarietà

della proprietà impongono la vendita in un unico lotto.

Esiste inoltre un vincolo di indivisibilità (compravendita con atto di

riservato dominio) sancito con atto rogito Dott. Riccardo Coppini, notaio

in Siena, in data 07 luglio 1990, trascritto all'Agenzia delle Entrate di

Montepulciano in data 26 luglio 1990 al R.P. n° 3334 e R.G. 2265 a favore

del signor Sardone Rocco, precedente proprietario, contro Cassa per la

Formazione della Proprietà Contadina con la quale, ai sensi dell'art. 11

della Legge 14 agosto 1971 n° 817 è costituito un vincolo di indivisibilità

per la durata di anni 30 (scadenza 07 luglio 2020).

Gli immobili non sono pignorati pro-quota.

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alla redazione del frazionamento: allegare , in questo caso, alla relazione estimativa i

tipi debitamente approvati all’ufficio tecnico erariale. 8.2- Dire se l’immobile è pignorato solo “pro quota”, se esso sia comodamente divisibile

in natura e procedere, in questo caso, alla formazione dei lotti (procedere ove

necessario all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’ufficio tecnico

erariale), indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli

comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro: procedere, in caso

contrario alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità,

eventualmente anche alla luce di quanto disposto dagli artt. 577 c.p.c., 846 c.c., nonché

dalla legge 3 giugno 1940, n. 1078.

9-Quesito:


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9- Risposta

9.1- Da ispezione presso l’Agenzia delle Entrate di Siena, risulta in essere

un contratto di affitto sui beni oggetto di perizia, siglato in data 19

febbraio 2015, con cui la società ******************* Società Agricola S.r.l.

concede in locazione i beni alla società "Terra e Sole 2 S.a.s. di Castaldo

Raffaele e C. Società Agricola". La durata del contratto è di anni 6, con

inizio dal 01 marzo 2015 e scadenza il 28 febbraio 2021. Il canone di

affitto (art. 7) è pari ad € 22.000,00 (ventiduemila/00) oltre a IVA con

pagamento semestrale (€ 11.000,00 al 15 marzo e € 11.000,00 al 15

settembre di ogni anno. Il contratto prevede il divieto di subaffitto (art.

9).

Il contratto è stato registrato all'Agenzia delle Entrate di Rimini (DPRN UT

RIMINI TG3) in data 5 marzo 2015 al numero 001017, serie 3.

Essendo stato il contratto di affitto stipulato (19 febbraio 2015 stipula, 05

marzo 2015 registrazione) antecedentemente alla data del pignoramento

(18 dicembre 2015, trascrizione 10 febbraio 2016) è opponibile alla

procedura esecutiva.

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9.1- Accertare se l’immobile è libero o occupato, acquisendo dal proprietario e

dall’eventuale occupante i contratti, di locazione od altro, in ogni caso previa

interrogazione all’agenzia delle entrate dell’esistenza di eventuali titoli registrati, da

effettuare sempre prima dell’accesso congiunto con il custode giudiziario (se nominato). Qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva

(registrati in data antecedente alla trascrizione del pignoramento) indicarne la data di

scadenza, la data fissata per il rilascio o, se sia ancora pendente il relativo giudizio ove

l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex-coniuge del debitore esecutato,

acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale.

9.2- Segnalare immediatamente (anche al custode), in caso di contratto di affitto o di

locazione, l’eventuale inadeguatezza del corrispettivo alla luce di quando previsto

dall’art 2923, co. 3 c.c.


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9.2- Il canone di affitto di € 22.000,00 annui è ritenuto adeguato ai beni

concessi in locazione.

10- Risposta

Sugli immobili oggetto di perizia non gravano vincoli artistici, storici,

alberghieri di alienabilità o di indivisibilità. Sull’intera area interessata ai

beni oggetto di pignoramento:

- esiste il vincolo paesaggistico ai sensi del D.Lgs. n° 42/2004, art. 146;

- non esistono vincoli come beni di interesse culturale ai sensi del D.Lgs.

n° 42/2004, art. 21;

- non esistono vincoli archeologici, ai sensi del P.I.T. (Piano di Indirizzo

Territoriale);

- esiste il vincolo idrogeologico ai sensi del D. 3267/1923.

Non è presente nessun condominio, quindi su gli immobili non gravano

vincoli o oneri di natura condominiale.

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10-Quesito:

10.1-Indicare l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli (artistici, storici,

alberghieri , di inalienabilità o di indivisibilità). Accertare l’esistenza di vincoli o oneri di

natura condominiale (segnalando se i medesimi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo).

10.2- Rilevare l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche ), ovvero

di usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto. Effettuare

comunque le verifiche e fornire le informazioni prescritte dall’art. 173-bis, co. 1, n. 8 e 9

della disposizioni di attuazione al c.p.c.

11-Quesito:

Determinare il valore di mercato dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione delle fonti cui si è fatto riferimento, secondo il

procedimento prescritto dall’art. 568, co. 2 c.p.c. e, inoltre, considerando: i dati relativi alle vendite forzate effettuate nello stesso territorio e per la stessa tipologia di bene, se


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11- Risposta

1. Premessa

Per la stima dei beni oggetto di perizia occorre individuare innanzitutto la

tipologia di immobili e l'attività che viene svolta alla luce della situazione

attuale e del potenziale delle risorse disponibili.

Vista della località *******************:l'ingresso è sulla sx del verde di fondovalle, a dx più

in alto il podere Bagni

2. I giudizi del mercato

Sul web, il sito www.*******************.com si presenta come

"******************* Agriturismo", così descritto:

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disponibili; specifici atti pubblici di compravendita di beni analoghi, per collocazione

e/o tipologia; indagini di mercato con specifica indicazione delle agenzie immobiliari

consultate; banche dati nazionali operando le opportune decurtazioni sul prezzo di

stima, considerando lo stato di conservazione dell’immobile e, come opponibili alla

procedura esecutiva, i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al

coniuge aventi data certa anteriore a quella della trascrizione del pignoramento.

L’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta:

- opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non

trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento;

- non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di

trascrizione del pignoramento;

-sempre opponibile se trascritta in data anteriore a quella di trascrizione del

pignoramento (in questo caso l’immobile andrà valutato come se oggetto della stima

fosse la nuda proprietà del medesimo).


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http://www.bagnacci.com/




Un’oasi di pace e tranquillità. Semplici parole che riassumono l’essenza

dell’agriturismo *******************, un’azienda agricola biologica che

produce foraggi, collocata al centro di un’ampia vallata attorniata da

pascoli. Un

“agriturismo vero” dove esiste davvero un’azienda agricola funzionante. L’

Agriturismo è composto da quattro casali indipendenti, circondati da un

grande giardino, tutto vivibile. Nei casali si trovano i nostri 12

appartamenti di varia tipologia e dimensione che possono ospitare un

massimo di 40 persone. Il posto non è quindi mai affollato e potrete

godervi la vostra privacy sia nel vostro appartamento che negli spazi

comuni. La struttura si trova a più di 300 metri di altitudine per questo

l’estate da noi non è mai troppo calda .

A ******************* la giornata scorre veloce, con tante cose da fare o da

vedere. O anche solo riposando. Dimenticate l’attività frenetica del

villaggio turistico. La parola d’ordine a ******************* è relax,

campagna e vita sana. Volendo dedicarsi un pò al movimento potete

approfittare della nostra piscina termale (la temperatura alla sorgente è

di circa 28° centigradi), a disposizione dei nostri ospiti, oppure fare

una passeggiata a piedi, a cavallo o in bici lungo i sentieri che

circondano la proprietà. Le mete più importanti della Val d’Orcia come

Pienza, Montalcino, San Quirico e Bagno Vignoni, Le zona delle Crete

Senesi con i suoi panorami affascinanti e la splendida città di Siena si

trovano tutte a poca distanza. Anche la notte a ******************* ha il

suo fascino… tutto intorno il nulla e solo il bagliore delle stelle sopra di

voi .

Il Ristorante interno è aperto per colazione e cena tutti i giorni e su

prenotazione. La prima colazione può essere prenotata direttamente alla

conferma del soggiorno oppure in loco. La cena si prenota invece

direttamente la mattina per la sera, scegliendo tra un ricco menu di

specialità toscane e non che varia tutti i giorni! E se vi serve qualche

consiglio per il pranzo saremo felici di indirizzarvi ad altri ottimi ristoranti

della zona dove potrete gustare altre specialità. Su richiesta organizziamo

anche Lezioni di Cucina!

Su booking.com si presenta come "Agriturismo *******************", così descritto:

"Situato a San Giovanni d'Asso, a 50 km da Siena, l'Agriturismo

******************* offre sorgenti termali, una piscina termale all'aperto,

un'area giochi per bambini, un bar-ristorante e un parcheggio privato

gratuito.

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Arredati in stile rustico, gli appartamenti includono un'area salotto, una

TV e un bagno privato dotato di doccia. L'Agriturismo *******************

vanta il WiFi gratis in tutto l'edificio.

Presso la struttura potrete usufruire di un servizio di noleggio biciclette,

mentre la zona è rinomata per l'equitazione, l'escursionismo e il ciclismo.

L'Agriturismo ******************* dista 30 minuti d'auto da Bagno Vignoni

e 26 km da Montepulciano."

Su agriturismo.it si presenta come "Agriturismo *******************", così descritto:

"L’agriturismo si trova in una delle più belle zone della Toscana,

esattamente al confine tra la Val d’Orcia e le Crete senesi. È un antico

podere del XVI secolo ristrutturato in stile rustico toscano in cui trovano

posto 12 graziosi appartamenti distribuiti in un grande parco nel quale si

trovano, a disposizione degli ospiti: piscina termale a 28°, biciclette e

ristorante.

I 12 accoglienti appartamenti ubicati all’interno di caratteristici casali

toscani sono tutti dotati di spaziosi soggiorni con angolo cucina, TV e

lettore DVD. Alcuni appartamenti dispongono inoltre di camino a legna nel

soggiorno.

Gli appartamenti si dividono in tre tipologie:

Bilocale da 2 posti letto: al piano terra o al primo piano e composti da

soggiorno con angolo cottura, 1 camera matrimoniale e servizi con doccia.

Bilocale da 2/4 posti letto: al piano terra o al primo piano e composti da

soggiorno con angolo cottura e divano letto doppio, 1 camera

matrimoniale e servizi con doccia.

Trilocale da 4/6 posti letto: al piano terra o al primo piano e composti da

soggiorno con angolo cottura e divano letto doppio, 2 camere da letto e 1-

2 servizi con doccia.

Gli ospiti hanno la possibilità di gustare abbondanti colazioni e cene a base di piatti tipici della tradizione locale presso la caratteristica sala ristorante.

L’agriturismo è situato lungo una strada bianca che lasciandosi alle spalle

il piccolo borgo di Lucignano d’Asso attraversa una campagna sterminata

costellata di olivi secolari, boschi e pascoli verdi sullo spettacolare sfondo

grigio-blu delle “Crete Senesi”.

La struttura è l’ideale per chi desidera trascorrere una vacanza o un fine

settimana all’insegna della natura e del relax, godendo di un’accoglienza

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calda e familiare, non tralasciando la buona cucina e le visite a

famosissimi centri artistici e storici tra cui Pienza, Montalcino, Bagno

Vignoni e Siena.

Per chi sceglie il nostro agriturismo per le sue vacanze di una settimana o

più ci sono tante le possibilità di attività e divertimento per grandi e

piccini.

Da aprile a novembre è possibile partecipare alle nostre lezioni di cucina

per adulti e bambini dove imparerete a realizzare i piatti del nostro menu.

Nel periodo estivo da giugno a settembre è in funzione il miniclub con un

ricco programma giornaliero di attività per bambini dai 3 ai 12 anni."

Oggi potremmo quindi definire ******************* come "un

agriturismo con vocazione termale" nel senso che è principalmente

un agriturismo che affitta appartamenti e camere in un contesto

naturalistico di pregio con possibilità di fare bagni termali.

Nei feed backs su trip Advisor i clienti sottolineano gli aspetti positivi e

quelli negativi: tali giudizi sono ovviamente frutto di singole e personali

impressioni e valutazioni, ma dai giudizi che si ripetono più volte si

possono trarre utili indicazioni su come il "mercato" giudica oggi

l'agriturismo.

Tra gli aspetti positivi citerò:

bellezza paesaggio lungo la strada di arrivo, location fantastica, vero

paradiso, ambiente incantevole, natura straordinaria, relax totale, pace

del distacco dalla vita frenetica, silenziosità, appartamenti in case isolate

circondate da ampi spazi a verde, ideale per famiglie con bambini o per

chiunque voglia un po' di tranquillità, possibilità di escursioni in bici e di

andare a cavallo, presenza di animali (oche e cavalli) con possibilità di

vedere altri animali in libertà come fagiani, lepri o volpi, le piccole piscine

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di acque termali come peculiarità dell'agriturismo con acqua naturale a

28°C, spaziosità degli ambienti degli appartamenti, pulizia, servizio

ristorante per qualità/prezzo, cordialità e gentilezza del personale,

vicinanza ai centri storici di Pienza, Montalcino e Montepulciano.

Tra gli aspetti negativi citerò invece: accesso su strada bianca impervia,

assenza di servizio wifi negli appartamenti, collegamenti telefonici,

assenza di condizionatori, arredamento degli appartamenti (scarsa qualità

della dotazione degli alloggi come tv, frigo, fornelli, posate, stoviglie,

coperte), presenza di caldaia nelle camere, manutenzione piscine,

maneggio convenzionato distante, costo colazione per qualità/prezzo,

gestione generale delle aree esterne con sensazione di trascuratezza,

piscina storica da sistemare.

3. Descizione e condizione dei beni

In generale si può affermare che l'agriturismo ******************* si

inserisce bene nel contesto ricettivo della Val d'Orcia, con sue

specifiche peculiarità.

I 5 km di strada sterrata per arrivare dalla strada provinciale al

******************* sono affascinanti e straordinari per le viste

paesaggistiche che offre su tutti i lati; al qualità della strada,

soprattutto l'ultimo km, è però carente. All'arrivo si trova un cancello

d'ingresso e la reception (Casale Mulino) e una sensazione di essere in

un posto isolato immerso nella natura. Dopo un'ottima accoglienza da

parte del gestore si scopre piacevolmente che l'agriturismo è

distribuito su edifici tradizionali sparsi, con ampi spazi verdi. Occorre

quindi fare una camminata dal parcheggio esterno agli

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appartamenti e nel farla si scoprono le piscine naturali, vera sorpresa e

attrazione di *******************, il maneggio coi cavalli, le colline

circostanti. Gli immobili sono di origine antica (XVI secolo) e sono stati

ristrutturati negli anni '90 trasformandoli da case coloniche, stalle,

fienili e magazzini agricoli in casali ad appartamenti. Le finiture, gli

impianti e i servizi erano all'avanguardia per l'epoca ma oggi, dopo

oltre 25 anni, i servizi che offrono sono sufficienti, non del tutto

all'altezza della richiesta di qualità del mercato. Le ampie aree a verde

necessitano un grande impegno e cura e si ha la sensazione che la

manutenzione attuale, così come impostata, non sia sufficiente. La

presenza della grande vasca storica naturale in travertino così

degradata e ferita da inaccettabili setti in cemento armato con telo in

pvc alimenta la sensazione di abbandono nella cura dell'agriturismo.

In sostanza si può affermare che l'agriturismo ******************* ha in

dotazione risorse interessanti ma da valorizzare adeguatamente in

vista di un auspicato rilancio qualitativo che lo faccia emergere dalle

attuali condizioni. Lo stesso Comune di Montalcino, nelle NTA, cita

(art. 33.8 - AT4 *******************, comma 2) si pone tra gli obiettivi

"l'eliminazione delle strutture incoerenti (annessi, tettoie, stalle, vasche)

che creano uno stato di degrado"; e inoltre al comma 5, prevede la

redazione di un Piano di Recupero che, al primo punto, dovrà

contenere: "analisi del degrado edilizio e ambientale".

Per fare ciò occorrono investimenti finanziari per migliorare l'offerta

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qualitativa sulla base di un piano finanziario di sviluppo che tracci il futuro

della proprietà. L'attuale gestione dei beni non porta ad accumulare

risorse tali da poter programmare interventi di riqualificazione: il

fatturato lordo di circa € 200.000,00 annui, tolte le spese per il personale

e la manutenzione dei beni, è appena sufficiente per il pareggio di

bilancio. Ciò è dimostrato dallo stato generale della proprietà, che vive

sugli investimenti del passato e lavora con una struttura non proprio

all'altezza della richiesta qualitativa del mercato turistico. Tra le risorse di

******************* figura senz'altro la possibilità di realizzare un centro

termale con nuove volumetrie.

4. Centro termale e concessione diritto minerario.

Tra gli obiettivi del Comune di Montalcino, le Norme Tecniche di

Attuazione, all'art. 33.8 AT4 – Bagnacci (vedi allegato “N”) prevedono,

oltre alle tutele generali sull'esistente (edifici e contesto naturale) "la

realizzazione di un nuovo centro attrezzato termale e per il benessere che

tenga conto della “memoria” e dell’assetto originario e “fondante”

dell’area." Al comma 3 si descrivono gli "specifici interventi previsti" : per

la sottozona ASt1.1-V3, dove è prevista la realizzazione di una nuova area

termale attrezzata con possibilità di costruire nuove superfici sino ad un

massimo di mq. 7.335 con volume massimo di mc. 22.000. Considerando

che nell'area insiste il fabbricato adibito a rimessa identificato col codice

L di consistenza circa mq. 273,00, abbiamo un'edificabilità pari a:

mq. 7.335 - mq. 273 = mq. 7.062 di cui:

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- la superficie massima del termale e benessere è mq. 2.235 e

- la superficie massima di servizi e accessori è mq. 2.000.

Tale diritto edificatorio è legato all'ottenimento di una Concessione di

coltivazione del giacimento di acqua termale, previo:

1. Redazione da parte del Comune di Montalcino di procedimento di gara

per l'affidamento della Concessione, ai sensi del Decreto Regione Toscana

n° 2240 del 09 maggio 2007, pubblicato sul BURT n° 25 del 20 giugno

2007.

2. Aggiudicazione della Concessione.

3. Sottoscrizione di apposita Convenzione tra Comune di Montalcino e

soggetto aggiudicatario.

4. Presentazione di un Piano Attuativo entro 180 gg dalla stipula della

Convenzione.

5. Rilascio della Concessione mineraria.

6. Presentazione dei progetti per l'ottenimento dei Permessi di Costruire

per la realizzazione del centro termale.

Tale percorso è stato iniziato e la "******************* Società Agricola

S.r.l." è stata aggiudicataria della Concessione con determina del

Comune di San Giovanni d'Asso Rep. Gen. N.102 del 06/11/2012

(vedi allegato "I"). In data 30 luglio 2013 è stato effettuato da parte

della proprietà aggiudicataria "******************* Società Agricola

S.r.l." il pagamento di € 75.000,00 a garanzia della Concessione.

In data 06 febbraio 2014 (Rep. N° 608/2014) è stata sottoscritta la

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"Convenzione per la Concessione mineraria per acque termali in località

Bagnacci " tra Amministrazione Comunale di San Giovanni d'Asso (ora

Montalcino) e "******************* Società Agricola S.r.l.". All'art. 10,

comma 1, il concessionario "è tenuto entro il termine di giorni 180

dalla firma del presente atto alla presentazione del piano attuativo

previsto nel regolamento Urbanistico" e al comma 5 "il mancato

rispetto del termine per la presentazione del piano attuativo provoca

la decadenza della Concessione, risoluzione della presente

convenzione e l'incameramento della cauzione" . Nonostante la

proroga di tale scadenza richiesta e concessa dal Comune di

Montalcino, il piano attuativo non è stato presentato e pertanto la

convezione è ad oggi decaduta. Non risulta nemmeno rilasciata la

Concessione mineraria, come da comunicazione del SUAP del

Comune di Asciano, competente per area (prot. N° 10971 del 06

settembre 2017).

Pertanto, pur esistendo il diritto edificatorio sulla porzione di terreno, ad

oggi non è possibile utilizzarlo, mancando la base essenziale della

Concessione mineraria.

5. I centri termali oggi

I centri termali fanno parte della cosiddetta "architettura del benessere"

che oggi trova grande sviluppo e gradimento da parte dei cittadini. Tanto

è vero che molti hotel hanno ricavato tra i loro servizi un'area benessere

con piscine e trattamenti per la persona. I centri termali oggi hanno

superato la vecchia e obsoleta immagine di "case di cura" e si stanno

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reinventando e rilanciando grazie al positivo gradimento dei cittadini dei

benefici di acque termali naturali a temperatura adeguata; quindi si

studiano e realizzano nuovi spazi attrezzati legati allo sfruttamento sia a

trattamenti specialistici di tipo curativo sulla persona sia allo svago e

divertimento. La realizzazione e gestione di queste nuove strutture

comporta un'accurata progettazione iniziale di massima per verificarne la

fattibilità, attraverso lo studio del bacino di utenza, l'analisi dei

competitors nell'area, il progetto di gestione ed infine la progettazione e

realizzazione delle strutture edili, impiantistiche e degli spazi esterni. Le

norme che regolano la realizzazione dei nuovi centri termali sono molto

puntuali e di standard elevati, sia sotto il profilo dei requisiti qualitativi di

materiali e attrezzature sia sotto il profilo igienico e della sicurezza. Ciò

comporta costi significativi, sia sotto il profilo della costruzione

architettonica, degli impianti, delle attrezzature e degli arredamenti, sia

della manutenzione, controllo e gestione. Diventa pertanto indispensabile

per capire la potenzialità economicamente positiva del diritto edificatorio

avere un business plan affidabile e realistico. Il documento "Progetto

*******************" con il business plan "Hotel Terme

*******************" allegato alla Convenzione è datato 2012 e, a

giudizio del sottoscritto, a distanza di 5 anni è da rivedere alla luce

dell'attuale mercato, in forte evoluzione sotto il profilo di prestazioni

richieste e di marketing.

Va attentamente valutata infatti anche la presenza di competitors

consolidati nell'area che offrono servizi strutturati ed acque termali a

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temperatura superiore ai 28°C che offre Bagnacci: Bagni Vignoni è a

51- 52°C e le Terme di Rapolano a 38°C; pensiamo che la temperatura

ideale nelle piscine termali dovrebbe essere tra i 30°C e i 35°C, per i

trattamenti di balneoterapia tra i 36°C e i 38°C. Importante è anche

la portata dell'acqua naturale che a Bagnacci è pari a 250 lt/min,

variabile in funzione della stagione (nel 2017 con la siccità registrata

la portata è stata inferiore) anche se aumentabile approfondendo il

livello di captazione.

Pertanto per poter stimare il valore del diritto edificatorio del centro

termale di Bagnacci occorrono, a giudizio del sottoscritto, due requisiti

indispensabili:

1. convenzione valida sottoscritta con concessione mineraria rilasciata

2. business plan del nuovo centro termale che tenga conto di un accurato

studio del mercato e dei servizi possibili dell'area in funzione dell'

A oggi, in assenza dei due requisiti indispensabili, non si può dare un

valore commerciale al diritto edificatorio che rimane comunque un

fattore potenziale positivo a favore della proprietà.

6. Criteri di stima per stabilire il valore di mercato dei beni

Podere Bagnacci: si è adottato il metodo del costo, per ricostruzione a

nuovo deprezzato per vetustà sulla base del valore commerciale estratto

da immobili comparabili nella stessa categoria del subject (beni oggetto di

perizia) per la determinazione del prezzo marginale (market oriented) da

applicare per il costo di ricostruzione.

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Podere Bagni: si è adottato il metodo del costo, per trasformazione senza

demolizione sempre sulla base del valore commerciale estratto da

immobili comparabili nella stessa categoria del subject (beni oggetto di

perizia) per la determinazione del prezzo marginale (market oriented) da

applicare per il costo di trasformazione.

Terreni: per i seminativi (in stragrande maggioranza) si è adottato il

metodo MCA (Market Comparison Approach), mentre per gli altri terreni

(pascolo e bosco ceduo) in assenza di comparabili si è tenuto conto dei

valori V.A.M. (Valori Agricoli Medi) dell'Agenzia delle Entrate.

Per i valori di stima completi di procedure di calcolo si rimanda

all'allegato "T".

Fatte tutte le valutazioni, come da allegato “Procedura per la

determinazione del valore di mercato dell’immobile” (vedi allegato “T”) ,

il valore di stima complessivo dei beni oggetto di perizia è:

Allegati alla relazione

A) Ubicazione planimetrica dei beni n° 3 pagine A4

B) Elenco identificazione e codifica degli immobili n° 3 pagine A4

72

VALORE DI MERCATO IMMOBILI

PER LA PIENA PROPRIETA’ DELL’INTERO 1/1

COMPLESSO IMMOBILIARE BAGNACCI

= € 2.637.000,00=

(duemilioniseicentotrentasettemilaeuro-virgolazerozero)


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C) Planimetrie stato reale e superfici n° 56 pagine A4

D) Visure storiche e planimetrie catastali n° 320 pagine A4

E) Elaborati planimetrici ed estratti di mappa n° 11 pagine A4

F) Documentazione fotografica n° 57 pagine A4

G) Ispezione ipotecaria n° 61 pagine A4

H) Atti autorizzativi-pratiche edilizie n° 55 pagine A4

I) Atti inerenti la Concessione Mineraria n° 16 pagine A4

L) Relazione archeologica e storica n° 16 pagine A4

M) Norme di Piano Regolatore Generale n° 16 pagine A4

N) Planimetrie difformità urbanistiche n° 30 pagine A4

O) Planimetrie difformità catastali n° 30 pagine A4

P) Titolo di provenienza n° 12 pagine A4

Q) Contratto d’affitto n° 8 pagine A4

R) Certificato di destinazione urbanistica n° 22 pagine A4

S) Attestati di prestazione energetica n° 136 pagine A4

T) Determinazione valore di mercato n° 28 pagine A4

U) Attestato di trasmissione alle parti n° 3 pagine A4

Con quanto sopra il sottoscritto ritiene di aver assolto l'incarico

ricevuto dal G.E. Dott. Flavio Mennella, rimanendo a sua disposizione

per qualsiasi chiarimento o approfondimento.

Poggibonsi, 11 dicembre 2017 Il C.T.U.

Dott. Arch. Raffaele Gambassi

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T R I B U N A L E D I S I E N A...8) Quesito 8: divisibilità in lotti pag.57 9) Quesito 9:...

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