STUDIO TECNICO geom.CRISTIANO BERTOJA Villa Opicina … · valore commerciale della massa ... Si...

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STUDIO TECNICO geom.CRISTIANO BERTOJA Villa Opicina 1258 34016 TRIESTE TEL.040-212282 p.iva 00917240327 c.f. BRT CST 59T25L424Q

mail [email protected] PEC [email protected]

TRIBUNALE ORDINARIO DI TRIESTE

FALLIMENTI

Reg.Fall. n°2/2018 Giudice Delegato: dott.Riccardo Merluzzi

Curatore : dott.Maurizio Marini

A seguito dell’incarico ricevuto dal Curatore, il sottoscritto geom.

Cristiano Bertoja con studio a Trieste loc.Villa Opicina 1258, iscritto presso

il Collegio dei Geometri della provincia di Trieste al n° 889, effettuati gli

accertamenti di rito presso i pubblici archivi, nonché verificato, a seguito di

ripetuti sopralluoghi, lo stato di consistenza e di conservazione degli

immobili, redige la presente stima finalizzata a determinare il più probabile

valore commerciale della massa immobiliare appartenente al fallimento.

RELAZIONE PERITALE

Da una accurata analisi della tipologia degli immobili compresi nella massa

fallimentare, ho ritenuto opportuno suddividere gli immobili in più lotti,

trattando gli stessi in modo distinto e precisamente:

lotto A) edificio adibito a ristorante - locanda sito in località Col.n°19 –

Comune amministrativo di Monrupino (TS) e terreni ad esso collegati -

presso l’Ufficio Tavolare Regionale di Trieste gli immobili sono allibrati in

c.t.1° della P.T. 745 del C.C. di Rupingrande e in c.t.2° della P.T. 1383 del

C.C.di Rupingrande.

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

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lotto B) Villa con terreni alberati di pertinenza sita in località Col.n°69 –

Comune amministrativo di Monrupino (TS) - presso l’Ufficio Tavolare

Regionale di Trieste gli immobili sono allibrati in c.t.1° della P.T. 650 del

C.C. di Rupingrande .

lotto C) Terreno a destinazione agricola sito nel Comune amministrativo di

Monrupino (TS) – presso l’Ufficio Tavolare Regionale di Trieste

l’immobile è allibrato in c.t. 2 della P.T. 481 di Rupingrande.

LOTTO A)

Edificio adibito a ristorante - locanda sito in località Col 19 – Comune

Amministrativo di Monrupino – (TS)

STATO TAVOLARE

c.t. 1° della P.T. 745 C.C. di Rupingrande

Foglio A parte prima Consistenza

p.c. 786/2 cortile parificato orto di mq. 335

p.c. 786/5 ente urbano di mq.379

il tutto come descritto nel piano tavolare e catastale di frazionamento agli

atti sub.G.N. 9990/03

Foglio A parte seconda

Trasporto dalla P.T.243

Pres.11/02/1960 G.N. 696 – G.N.371/65

Si annota che sulla p.c.n. 123/1 ora p.c.n. 786/5 è eretta una trattoria locanda

civ.n°19 di Zolla di Monrupino e che sono di pertinenza di detta p.c.n. ai

sensi dell’art. 817 C.C. tutti gli impianti, il mobilio, le suppellettili, gli

arredi costituenti o che potranno essere immessi nell’edificio per

l’occorrenza dell’esercizio della trattoria locanda.

Pres.16/06/1966 G.N. 4065 – G.N.924/95

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Si rende evidente il diritto di servitù a favore della p.c.n. 123/1 ora p.c.n.

786/5, a peso della p.c.n. 860/1 in c.t.1° della P.T. 569 s.C.-C.

Foglio B Proprietà

Pres.21 settembre 1992 G.N. 8482

In base alla compravendita d.d. 15/09/1992 si intavola il diritto di proprietà

del c.t.1° a nome “Furlan – Società in nome collettivo di Gustin Carlo e C.”

con sede in Monrupino

Pres.15/10/2015 G.N. 10237

Si annota la variazione sociale in “Furlan Società in nome collettivo di

Peter Corbatti” con sede in Monrupino.

Foglio C aggravi

Pres.06/06/2013 G.N. 6485

In base al contratto di mutuo d.d. 03/06/2013 si intavola il diritto di ipoteca

a favore della Banca di Credito Cooperativo del Carso – Società

Cooperativa con sede in Trieste – Opicina, per la somma complessiva di

€.650.000,00 di cui €.325.000,00 di capitale, interessi spese ed accessori

come da titolo a peso del c.t.1°

Pres.12/04/2017 G.N. 4353 Principale

In base al decreto ingiuntivo provvisorio d.d. 01/04/2017 si prenota il diritto

di ipoteca simultanea a favore di Servis d.o.o. s.r.l. sede in Trieste per

complessivi €.34.000,00, di cui €.22.058,37 di capitale, interessi spese ed

accessori come da titolo a peso del c.t.1°. Accessoria P.T. 650 di q.C.C.



p.c. 786/6 corte di mq. 258


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p.c. 786/3 cortile prf. Orto di mq. 1184

Il tutto come descritto nel piano tavolare e catastale di frazionamento agli

atti sub.G.N. 10794/04.


N.N.

Foglio B Proprietà

Pres.01/09/2004 G.N. 10794

In base all’atto di scissione parziale d.d. 31/05/04 si intavola il diritto di

proprietà del c.t.2° a nome di:

a) Gustin Società a nome collettivo di Gustin Carlo e Gustin Alenka con

sede in Monrupino con 1/2 p.i.

b) “Furlan – Società in nome collettivo di Gustin Majda & C” con sede in

Monrupino con 1/2p.i.

Pres.15/10/2015 G.N. 10237

Per la proprietà b)

Si annota la variazione sociale in “Furlan Società in nome collettivo di Peter

Corbatti” con sede in Monrupino

Foglio C aggravi

N.N.

STATO CATASTALE

Catasto fabbricati

Beni intestati alla soggetto giuridico Furlan Società in nome collettivo di

Peter Corbatti con sede in Monrupino C.F. 00835120320

Sez. A fg.6 particella 786/5 categoria D/2 rendita €. 6.042,55 piani S1-T-1-2

Frazione Col n°19 proprietà 100/100.

Catasto terreni

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Immobili siti nel Comune di Monupino C.C. di Rupingrande

Fg.6 p.c. 786/2 qualità orti cl. 3 sup. mq. 335 RD. €. 4,15 RA €. 2,25

Fg.6 p.c. 786/5 qualità Ente Urbano cl. / sup. mq. 379 RD. €. // RA €. //

Intestazione: Furlan Società in nome collettivo di Peter Corbatti con sede

in Monrupino

Fg.6 p.c. 786/3 qualità orti cl. 3 sup. mq. 1.184 RD. €. 14,68 RA €. 7,95

Fg.6 p.c. 786/6 qualità cortile cl. / sup. mq. 238 RD. €. // RA €. //

Fg.6 p.c.786/7 qualità cortile cl. / sup. mq. 94 RD. €. // RA €. //

Intestazione :

Furlan Società in nome collettivo di Peter Corbatti con sede

in Monrupino C.F. 00835120320 proprietà per1/2

Gustin S.n.c. di Gustin Alenka &C. con sede a Trieste C.F. 01070650328

proprietà per 1/2

CORRISPONDENZA TAVOLARE E CATASTALE

Si riscontra la corrispondenza degli immobili tra l’Ufficio Tavolare e

l’Agenzia delle Entrate – Territorio – .

CENSO, LIVELLO, USO CIVICO

I beni immobiliari sopra descritti non sono gravati da vincoli di censo,

livello o uso civico e non risultano affrancature da tali pesi.

VALORE CATASTALE e IMU

Per la determinazione del valore catastale degli immobili

Edificio classe D/2 €.6.042,55 x 1.05 x 60 = €. 380.680,65

Terreno p.c. 786/2 €. 4,15 x 1.25 x 90 = €. 466,88

Terreno p.c. 786/3 €.14,68 x 1,25 x 90 x1/2 = €. €.825,75

Si precisa che l’eventuale vendita degli immobili sopradescritti é soggetta

ad IVA.

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Base imponibile ai fini IMU

Edificio classe D/2 €. 6.042,55 x 1.05 x 65 = €. 412.404,04

Terreno p.c. 786/2 €. 4,15 x 1.25 x 135 = €. 700,31

Terreno p.c. 786/3 €. 14,68 x 1,25 x 135 x 1/2 = €. 1.238,62

DESCRIZIONE ANALITICA

Il lotto in questione è costituito da un fabbricato adibito a ristorante e da 4

terreni posti nell’area limitrofa all’immobile principale. Il terreno

contraddistinto dalla p.c. 786/2 è di proprietà esclusiva della società fallita,

mentre i terreni contraddistinti dalle pp.cc. 786/3,786/6 e 786/7 sono in

comproprietà nella misura di 1/2 p.i.

Il fabbricato con pianta irregolare si articola su 4 livelli di piano, 1 piano

interrato, piano terra, primo piano e secondo piano; confina a Nord a Est con

la strada pubblica, a Sud e a Ovest con le pp.cc. 786/6 e 786/7 di proprietà

per la quota di 1/2 p.i.

Nell’anno 1958, l’edificio originario è stato sottoposto a un intervento

massiccio di ristrutturazione ed ampliamento, trasformando radicalmente

l’edificio originario. Con tale intervento, si è provveduto alla

riorganizzazione del piano terra e all’ampliamento dello stesso, la modifica

e l’ampliamento del primo piano e la sopraelevazione del secondo piano. La

tipologia costruttiva dell’edificio può essere così riassunta:

- Struttura verticale in muratura portante con alcuni pilastri in c.a.

- Struttura orizzontale in laterocemento e travi in c.a.

- Tetto a falde con struttura portante in legno e manto di copertura in

coppi.

Le facciate dell’immobile risultano parzialmente intonacate e tinteggiate,

parte di esse risultano rivestite con zoccolatura in pietra, i pilastri nella zona

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veranda sono pure rivesti in pietra mentre il parapetto della veranda al

primo piano e il basamento parapetto terrazza sono rivestiti con materiale

litoceramico. I serramenti esterni sono parte in alluminio anodizzato, parte

in alluminio elettrocolorato color testa di moro accoppiato internamente con

legno e parte in legno.

Internamente l’edificio si compone dai seguenti vani.

Piano Terra

Ingresso posto nella zona veranda, quest’ultima di fatto inglobata con la sala

del ristorante, zona bar, zona cucina e dispensa con 1 cella frigo in

muratura, disimpegno in prossimità della zona cucina e disobbligo con

accesso ad un’altra cella frigo in muratura. Nel locale cucina è ubicato un

piccolo montavivande che collega detto locale con il primo e il secondo

piano. Dal locale dispensa inizia la scala che collega il piano interrato,

mentre dalla zona bar si accede al vano scala che collega i piani superiori,

nonché attraverso il disimpegno collegato al vano scala si raggiungono i

servizi igienici a servizio del pubblico. Sotto la rampa della scala con la

quale si accede ai piani superiori, è stato ricavato un locale ripostiglio. Le

finiture interne di questo piano sono in materiale litoceramica per quanto

concerne le pavimentazioni e i rivestimenti della cucina e dei locali igienici,

si notano alcuni rivestimenti di pilastri e architravi in legno nonché risulta

rivestita in legno parte del soffitto della zona veranda.

Primo Piano

Attraverso la scala interna si raggiunge il primo piano con due sale adibite

alla ristorazione collegate alla cucina attraverso il montavivande, con

apertura di comunicazione posta nella stanza di servizio in prossimità del

vano scala; dette salette risultano di fatto collegate con il locale veranda e

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formano un’unica superficie, inoltre su tale livello di piano trovano

ubicazione una saletta attrezzata a guardaroba, una stanza di servizio

(comunicante con il montavivande), due locali igienici disimpegnati

riservati al pubblico, un disimpegno, 2 stanze e un servizio igienico

completo dedicati al personale, il tutto collegato attraverso un corridoio che

sfocia nel suddetto disimpegno. Le finiture interne dei locali rimarcano lo

stile già riscontrato al piano terra, con una netta preponderanza dei

rivestimenti in legno. Le 2 stanze e il corridoio per il personale sono

pavimentati con listoni di legno.

Secondo piano

Proseguendo le rampe del vano scala, si arriva al secondo livello di piano

nel quale sono ubicate nove stanze da letto, un corridoio e due servizi

igienici disimpegnati a servizio del pubblico. Le stanze sono dotate di

lavello interno, le finiture interne risalgono all’epoca di costruzione della

sopraelevazione con pareti tinteggiate e pavimentazioni in legno per quanto

concerne le stanze da letto, mentre sono litoceramiche per quanto riguarda il

vano scala e i servizi igienici.

Le cinque stanze prospettanti ad Ovest accedono alla terrazza ricavata sopra

la veranda.

Primo interrato

Attraverso la scala di collegamento con il locale dispensa sito al pianoterra,

si accede a tre locali cantina e alla centrale termica ricavati nel piano

interrato. Il locale cantina di maggior superficie inoltre è dotato di un

accesso autonomo che, attraverso una scala, collega all’esterno detto locale

al terreno p.c. 786/7.

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Dal vano cantina centrale, attraverso una scala di collegamento interno, si

accede ad un vano che ha la quota del pavimento a circa -1,40 ml rispetto ai

vani principali che costituiscono lo scantinato dell’edificio. Tale vano, delle

dimensioni di ml. 4,70 X ml. 2,45 e altezza massima pari a ml. 2,70,

originariamente assolveva alle funzioni di cisterna per le acque piovane; tale

destinazione emerge in modo inequivocabile dall’apertura sul soffitto

attualmente chiusa dalla pavimentazione sovrastante del vano al piano terra

denominato veranda.

Le finiture interne dei locali cantina sono buone, con pavimentazioni

litoceramiche, alcune pareti presentano finiture in pietra a vista, mentre il

locale caldaia risulta allo stato grezzo e inadeguato all’utilizzo.

COLLEGAMENTI ALLE RETI DI URBANIZZAZIONE E IMPIANTI

TECNOLOGICI PRESENTI NELL’EDIFICIO.

L’edificio risulta collegato alla rete di acquedotto pubblico, alla rete di

energia elettrica e alla rete telefonica. Anche se presente e di facile

collegamento, non è allacciato alla rete pubblica di distribuzione del gas

metano. La zona e tutto il comune non è servito da fognatura pubblica, e

pertanto l’immobile è provvisto di impianto di depurazione costituito da una

fossa biologica e relativa dispersione nel terreno il tutto presente nella p.c.

860/1 gravata da servitù a favore della p.c. 786/5.

Tutti gli impianti tecnologici presenti nell’edificio, costituiti da impianto

idrico, termico a termosifoni, trattamento aria locali ristorazione, impianto

elettrico, impianto telefonico e impianto montavivande, non risultano

provvisti di certificato di conformità e soprattutto da un esame visivo sono

obsoleti e inefficienti. Si evidenzia che l’alimentazione della centrale

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termica, ora dismessa e inefficiente, nonché i bruciatori della cucina, erano

alimentati a gasolio.

STATO DI CONSERVAZIONE DELL’EDIFICIO

L’edificio dopo la ristrutturazione risalente all’anno 1958, non ha subito

particolari opere di manutenzione straordinaria; dall’accesso effettuato

presso l’Archivio comunale, dopo l’anno 1958, risultano essere autorizzate

nell’anno 1992 delle opere riguardanti il rifacimento di intonaci esterni di

facciata ed una modifica al tracciato della condotta fognaria ricadente nella

superficie di proprietà esclusiva della società fallita. Allo stato attuale, come

evidenziato dalla corposa documentazione fotografica, l’edificio è in uno

stato di conservazione pessimo. Per assolvere correttamente al suo utilizzo

dovrebbe essere sottoposto ad una ristrutturazione totale, sia dal punto di

vista edilizio e soprattutto dal punto di vista impiantistico. Nel primo e

secondo piano, si notano macroscopiche infiltrazioni provenienti dalla

copertura e dalla terrazza posta sopra la zona denominata veranda, mentre

tutti i locali igienici denotano delle perdite provenienti dell’impianto idrico

di adduzione o di scarico.

DESCRIZIONE DEI TERRENI p.c. 786/2 e pp.cc. 786/3-786/6 e 786/7 del

C.C. di Rupingrande

I suddetti terreni risultano limitrofi alla costruzione adibita a ristorante-

locanda e sono funzionali all’attività. Il terreno contraddistinto dalla p.c.

786/2, di proprietà esclusiva della fallita, risulta pavimentato con masselli in

cls autobloccante, delimitato su tutto il perimetro, piantumato con alberi

dalla fluente chioma, il tutto utilizzato per il posizionamento di tavoli

utilizzati dal pubblico del ristorante nel periodo estivo. Nel corso del

sopralluogo ho potuto constatare l’apertura di un accesso lungo il confine

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con la p.c. 786/4 non regolamentato da alcuna iscrizione di servitù di

passaggio.

La p.c. 786/6 di proprietà della società fallita per la quota di 1/2 p.i.,

pavimentata con lastricato, garantisce l’accesso al ristorante-locanda e mette

in comunicazione la struttura ricettiva con il terreno p.c. 786/2. I terreni

pp.cc. 786/7 e 786/3 di proprietà della società fallita per la quota di 1/2 p.i.

costituiscono il passaggio pedonale e carraio dalla pubblica via verso

l’ingresso pedonale del’edificio e verso l’area parcheggio autoveicoli (p.c.

786/3). La superficie della p.c.. 786/7 risulta totalmente pavimentata con

manto di asfalto mentre la p.c. 786/3 risulta pavimentata in asfalto per circa

il 60% della superficie.

GDIMENTO DEI BENI

L’immobile risulta nella piena disponibilità della società fallita

SITUAZIONE URBANISTICA

Dall’analisi del P.R.G.C. vigente nel Comune di Monrupino, variante

generale n° 7 approvata con deliberazione del consiglio Comunale n°18 d.d.

31/07/2012, conferma di esecutività con decreto Presidente della Regione

FVG DPReg. N. 0179/Pres. d.d. 20/09/2013, pubblicato sul BUR

03/10/2013, entrata in vigore dalla data del 04/10/2013, gli immobili sopra

descritti ricadono in zona B1 – residenziale satura.

A tal riguardo si riporta un breve estratto delle Norme Tecniche di

Attuazione

Art. 17.1 - Zona B1 residenziale satura

MODALITÀ DI ATTUAZIONE Intervento diretto.

INTERVENTI AMMESSI Nelle zone B1 costituite dalle aree quali la

possibilità edificatoria è da considerarsi satura dalla volumetria esistente,

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sono consentiti: − interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria;

restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia (demolizione,

con ricostruzione recupero volumi); nuova edificazione tramite

ampliamento. − interventi non aventi rilevanza urbanistica (con aumento di

volume); − interventi di ristrutturazione edilizia ed interventi di

ampliamento fino ad un massimo di 200 mc da eseguirsi una tantum ed in

un unico intervento e per un singolo edificio. L’ampliamento sarà soggetto

agli stessi vincoli e prescrizioni delle zone B2 per quanto riguarda le

altezze, i distacchi, le distanze. − Parimenti vincoli e prescrizioni delle

zone B2 saranno applicati alle costruzioni accessorie.

Vincoli

Gli immobili sopra descritti ricadono in zona vincolata ai sensi del D.Lgs

42/2004 parte III art.136 ( EX L.1497/1939).

DOCUMENTAZIONE AUTORIZZATIVA

Presso il Comune di Monrupino, risultano depositati in copia i seguenti atti

riguardanti gli immobili costituenti il lotto A) della presente stima.

- Permesso di costruzione per il progetto di ampliamento e ristrutturazione

dell’edificio civ. 19 di Zolla di Monrupino d.d. 20/02/1958 n°395.

- Inizio lavori d.d. 10/05/1958.

- Fine lavori d.d. 30/10/1959.

- Richiesta utilizzo d.d. 14 luglio 1959.

- Rilascio autorizzazione all’utilizzo in data 06/11/1959 al prot.1120/59.

- Richiesta per il rifacimento di intonaci pericolanti di facciata in data

13/06/1992 al prot. 2202.

- Autorizzazione per il rifacimento degli intonaci pericolanti rilasciata in

data 01/07/1992 al prot.2202.

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CONDONO EDILIZIO

Presso gli Uffici comunali non risulta alcuna pratica di condono edilizio in

merito agli immobili sopra descritti.

PROVVEDIMENTI SANZIONATORI

Dalle informazioni assunte presso gli Uffici comunali, non emerge alcun

provvedimento sanzionatorio in essere ai sensi della L.28 febbraio 1985

n°47.

CONFORMITA’ EDILIZIA RISPETTO ALLO STATO IN NATURA DEI

LUOGHI

Dal confronto tra lo stato in natura degli immobili e la documentazione

depositata agli atti, emergono le seguenti difformità.

- Edificio civ. 19 di Col p.c. 786/5

Difformità esterne per le quali sarà necessario tentare una procedura di

compatibilità paesaggistica per sanare gli abusi in quanto l’immobile

ricade in zona soggetta vincolo ai sensi del D.Lgs 42/2004 parte III

art.136.

Rispetto ai prospetti allegati al progetto approvato in data 20/01/1958

prot. 395, si riscontra la diversa tipologia dei serramenti di facciata e

relative dimensioni, il rivestimento della facciata principale nella zona

verande (piano 1° e 2°), le dimensioni dei pilastri della veranda del

primo piano e la loro finitura nonché le dimensioni dei serramenti, la

tettoia zona ingresso e relativo serramento. E’ evidente soprattutto

dall’esame dei materiali impiegati per la realizzazione dei serramenti

che sono state apportate numerose modifiche dopo l’anno 1958, epoca

del rilascio del permesso di costruzione, modifiche apportate senza le

necessarie autorizzazioni in materia paesaggistica ed edilizia. L’esito

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positivo della pratica di accertamento di conformità paesaggistica non è

scontato a priori, pertanto si può ipotizzare anche la necessità di

intervenire con lavori di modifica esterna al fine di ottenere l’assenso

alle opere realizzate senza autorizzazione. Successivamente si dovrà

provvedere alla sanatoria di carattere edilizio.

Difformità interne all’edificio

Unica difformità di rilievo riscontrata all’interno dell’edificio, consiste

nell’esistenza del locale cantina ricavato nella cisterna per l’acqua

piovana nella zona sottostante la superficie denominata veranda e

l’apertura del vano montavivande rivolta verso la stanza di servizio

anziché sul pianerottolo del vano scala come rappresentato del disegno

allegato al permesso di costruzione d.d. 20/02/1958 n°395. Per sanare

detta difformità sarà necessario effettuare una sanatoria edilizia e

successiva regolarizzazione catastale.

- Terreni pp.cc. 786/2-786/6-786/7 e 78673

Dalla verifica effettuata presso l’Ufficio Tecnico comunale non emerge

alcuna autorizzazione in merito alle sistemazioni esterne eseguite sui

terreni di cui sopra. Come anticipato i suddetti immobili ricadono sotto

zona di vincolo ai sensi D.Lgs 42/2004 parte III art.136 e pertanto anche

per queste opere realizzate senza la dovuta autorizzazione si dovrà

provvedere con l’inoltro di una pratica di compatibilità paesaggistica per

la quale l’esito positivo non è scontato a priori. Successivamente si

dovrà provvedere alla sanatoria di carattere edilizio.

GESTIONE CONDOMINIALE

L’immobile non fa parte di un condominio.

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA

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Non è stato possibile risalire all’esistenza di una certificazione

energetica, pertanto sarà necessario provvedere alla redazione di una

attestazione energetica prima di un’eventuale transazione.

CORRISPONDENZA CATASTALE CON LO STATO IN

NATURA

Come evidenziato nei capitoli precedenti, l’unica difformità di carattere

edilizio e non paesaggistico riscontrata tra lo stato in natura e la

documentazione agli atti risulta l’esistenza di un vano cantina ricavato in

una cisterna per l’acqua piovana interrata. Per tale incremento di

superficie e modifica del perimetro del piano interrato, necessita operare

un aggiornamento mediante variazione DOCFA presso l’Agenzia delle

Entrate – Territorio – catasto urbano. Dopo tale operazione, si potrà

attestare la conformità catastale con lo stato in natura dell’immobile.

CRITERIO DI STIMA E DETERMINAZIONE DEL VALORE

COMMERCIALE DEL BENE

L’immobile oggetto di stima, possiede delle caratteristiche peculiari che

non permettono molte possibilità per il cambio di destinazione d’uso. A

cominciare dalla sua ubicazione nel contesto della frazione di Col, a

confine con la strada principale pubblica che collega Monrupino con il

confine di stato, dallo sviluppo in altezza di una pianta e irregolare, alle

superfici interne concepite per un’attività di ristorazione e alberghiera.

Non potendo ricavare dei valori medi di compravendite di immobili

simili in zone limitrofe, in quanto non sono state fatte delle

compravendite in tal senso, la stima sarà fatta partendo da un valore di

una costruzione ristrutturata e pienamente efficiente adibita ad attività

principale di ristorazione unitamente all’attività ricettiva che riveste

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carattere secondario. Un fabbricato rifinito con tali caratteristiche in

zona periferica può valere al massimo €. 2.150,00 rapportati al mq. di

superficie utile, detto valore si riferisce alla struttura edilizia completa di

impianti esclusi arredi. Da tale valore saranno quantificate le opere

necessarie per riportare il fabbricato in condizioni normali unitamente a

tutte le spese accessorie.

Computo superfici commerciali

P.T. mq. 347 x 1.00 = mq. 347

I°P. mq. 325 x 1.00 = mq. 325

II°P. mq. 269 x 1.00 = mq. 269

II°P. terrazza mq. 80 x 0,20 = mq. 16

S1 cantine mq.133 x 0,30 = mq. 40

Superficie commerciale totale = mq. 997

Valore edificio ristrutturato €./ mq 2.150,00 x mq. 997 = €. 2.143.550,00

Valore terreni funzionali all’attività

p.c. 786/2 area sistemata per attività di ristoro all’aperto mq. 335

proprietà. 100/100

pp.cc. 786/3 mq. 1.184

786/6 mq. 238

786/7 mq. 94

I suddetti terreni corrispondono ad aree di passaggio sistemate con

idonee pavimentazioni e all’area adibita a parcheggio indispensabile per

svolgere l’attività di ristorazione e ricettiva.

Tot. mq. 1.516 proprietà 50/100 corrispondenti a mq. 758

Sup. tot. terreni mq.1.093

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Valore unitario terreno esterno sistemato e fruibile per l’attività

€/mq.25,00

Valore complessivo terreni funzionali all’attività

Mq.1.093 x €/mq.28 = €.30.604,00

Valore totale dell’immobile a ristrutturazione ultimata

€. 2.143.550,00 + €. 30.604,00 = €. 2.174.154,00

Valore intervento di ristrutturazione

riferito a mq. di superficie commerciale comprensivo

di utili

€./mq 1.300,00 x mq. 997 = €. 1.296.100,00

Spese tecniche, sanatorie

e oneri vari= €. 65.000,00

Oneri finanziari €. 57.050,00

Allacciamenti reti €. 10.000,00

Imprevisti €. 21.000,00

Tot. €. 1.449.150,00 - €. 1.449.150,00

Valore dell’immobile allo stato attuale €. 725.004,00

Valore lotto A) arrotondato €. 725.000,00

LOTTO B)

Villa con terreni alberati di pertinenza sita in località Col.n°69 –

Comune amministrativo di Monrupino (TS)

STATO TAVOLARE



18

p.c. 819 prato 4̂di mq. 94

p.c. 820/1 bosco 4̂ di mq.2345

p.c. 757/5 giardino par. orto 4̂ di mq. 1580

757/21 prato 4̂ di mq.1588

Ed.297 edifico di mq. 310 – civ. 69 di Zolla


Pres.11/11/1985 G.N. 7377

In base al contratto di regolazione dei confini d.d.7/5/1985 ed al piano

524/84:

a) si distaccano dalla frazione 820/1 la frazione “L” incorporandola nella

la p.c.n. 818 in P.T. 660 e la frazione “I” di mq. 62 incorporandola nella

p.c.n. 792/3 in P.T. 615;

b) si incorporano nella frazione 820/1 la frazione “B” della p.c.n. 792/1 e

la frazione “F” e “G” della p.c.n. 818 escorporate dalla P.T. 660 e la

frazione “D” della p.c.n. 792/3 escorporata dalla P.T. 615;

c) Si rende evidente che le pp.cc.nn. 819,820/1 e 757/5 corrispondono ora

alle

p.c. 819 prato 4̂di mq. 94

p.c. 820/1 bosco 4̂ di mq.2345

p.c. 757/5 giardino par.orto 4̂ di mq. 1580

757/21 prato 4̂ di mq.1588

Ed.297 edifico di mq. 310 – civ. 69 di Zolla

Foglio B Proprietà

Pres.8 luglio 1974 G.N. 4134

19

Sulla base dell’atto di donazione d.d. 24 giugno 1974 si intavola il diritto di

proprietà del ct. 1 a nome di

Gustin Majda in Corbatti (nata a Monrupino 29/08/1948) con 1/2 p.i.

Pres.25 giugno 1999 G.N. 6756

In base al certificato di eredità d.d. 24/5/1999 R.n.c 1001/99 cron.2583/99

si annota il diritto di proprietà di 1/2 p.i. del c.t. 1 a nome di:

a) Gustin Majda ved. Corbatti nata a Monrupino il 29/08/1948 con 1/6 p.i.

b) Corbatti Elisabetta, nata a Trieste il 26/07/1971 con 1/6 p.i.

c) Corbatti Peter, nato a Trieste il 13/04/1980 con 1/6 p.i.

Foglio C aggravi

Pres.25 giugno 1999 G.N. 6756

In base al certificato di eredità d.d. 24/5/1999 R.n.c 1001/99 cron.2583/99

si intavola il diritto di abitazione a favore di Gustin Majda in Corbatti nata

a Monrupino 29/08/1948 ed a peso del c.t. 1 e sue p.i.

Pres.12/04/2017 G.N. 4353 Accessoria

prenota di ipoteca simultanea a favore di Servis D.o.o. s.r.l. sede in Trieste

per complessivi €.34.000,00, di cui €.22.058,37 di capitale, interessi spese

ed accessori come da titolo a peso di 2/6 del c.t.1°.di Peter Corbatti con 1/6

e Elisabetta Corbatti con 1/6 Principale P.T. 745di Q.C.C.

Pres 12/07/2017 G.N. 7896

In base al decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo d.d. 14/06/2017

provvisoriamente esecutivo, si prenota il diritto di ipoteca giudiziale a

favore della Banca di Credito Cooperativo del Carso – Società Cooperativa

con sede in Trieste – Opicina, per complessivi di €.500.000,00 di cui

€.409.709,86 per capitale, interessi spese successive occorende, a peso della

20

quota di 2/6 del c.t.1° di Peter Corbatti con 1/6 e Elisabetta Corbatti con 1/6

Pres.15/11/2017 G.N. 12445

Si annota la giustificazione del diritto di ipoteca giudiziale prenotato sub.

G.N. 7896/17

Catasto fabbricati

Beni intestati a Corbatti Peter n. Trieste il 13/04/1980 CF.

CRBPTR80D13L424D con ½ e a Corbatti Elisabetta n. Trieste il

26/07/1971 C.F. CRBLBT71L66424W con ½

Sez. A fg.6 particella .297 sub1 categoria A/7 cl. 3 consistenza vani 14,5

rendita €.2.845,68 piani T-S1 Frazione Col n°69

Sez. A fg.6 particella .297 sub2 categoria C/6 cl. 5 consistenza mq. 31

rendita €.102,46 piani S1 Frazione Col n°69

Catasto terreni

Immobili siti nel Comune di Monupino C.C. di Rupingrande

Fg.6 p.c. 819 qualità prati cl.4 sup. mq. 94 RD. €. 0,19 RA €. 0,07

Fg.6 p.c. 820/1 qualità boschi cl.4 sup. mq. 2.345 RD. €. 2,42 RA €. 0,36

Fg.6 p.c. 757/7 qualità pascoli cl.2 sup. mq. 556 RD. €. 0,72 RA €. 0,23

Fg.6 p.c. 757/21 qualità prati cl.4 sup. mq. 1.554 RD. €. 3,21 RA €. 1,20

Intestazione: Corbatti Peter n. Trieste il 13/04/1980 CF.

CRBPTR80D13L424D con ½ e a Corbatti Elisabetta n. Trieste il

26/07/1971 C.F. CRBLBT71L66424W con ½

Fg.6 p.c. 757/5 qualità orti cl.4 sup. mq. 1.580 RD. €. 16,32 RA €. 8,16

Intestazione: Corbatti Peter n. Trieste il 13/04/1980 CF.

CRBPTR80D13L424D con 1/6 - Corbatti Elisabetta n. Trieste il26/07/1971

21

C.F. CRBLBT71L66424W con 1/6 e a Gustin Majda n. a Monrupino il

29/08/1948 C.F. GSTMJD48M69F378B con 4/6

Fg.6 p.c. 757/16 qualità prati cl.4 sup. mq. 34 RD. €. 0,07 RA €. 0,03



l’Agenzia delle Entrate – Territorio – per le pp.cc. 820/1,757/5,.297 e

757/5, non si riscontra la corrispondenza catastale e tavolare per la p.c.

757/21 in quanto la sua consistenza presso l’ufficio Tavolare è comprensiva

della p.c. 757/16 quest’ultima rilevabile esclusivamente dalla banca dati

catastale. Considerando che la p.c.n. 757/16 presso l’Ufficio Tavolare

Regionale di Trieste non esiste in alcuna partita Tavolare del C.C. di

Rupingrande, si ritiene possibile il suo annullamento tramite istanza presso

l’Agenzia delle Entrate – Territorio - e il conseguente ripristino della

corrispondenza Tavolare e catastale della p.c. 757/21.






Edificio classe A/7 €.2.845,68 x 1.05 x 110 = €. 328.676,04

Edificio classe C/6 €.102,46 x 1.05 x 110 = €. 14.088,25

Terreno p.c. 819 €. 0,19x 1.25 x 90 = €. 21,38

Terreno p.c. 820/1 €.2,42 x 1,25 x 90 = €. 272,25

Terreno p.c. 757/7 €. 0,72 x 1,25 x 90 = €. 81,00

Terreno p.c. 757/21 €. 3,21 x 1,25 x 90 = €. 361,13

Terreno p.c. 757/5 €. 16,32 x 1,25 x 90 = €. 1.836,00

22

Terreno p.c. 757/16 €. 0,07 x 1,25 x 90 = €. 7,88

Base imponibile ai fini IMU

Edificio classe A/7 €.2.845,68 x 1.05 x 160 = €. 478.074,24

Edificio classe C/6 €.102,46 x 1.05 x 160 = €. 17.236,80

Terreno p.c. 819 €. 0,19x 1.25 x 135 = €. 32,06

Terreno p.c. 820/1 €.2,42 x 1,25 x 135 = €. 408,38

Terreno p.c. 757/7 €. 0,72 x 1,25 x 135 = €. 121,50

Terreno p.c. 757/21 €. 3,21 x 1,25 x 135 = €. 541,69

Terreno p.c. 757/5 €. 16,32 x 1,25 x 135 = €. 2.754,00

Terreno p.c. 757/16 €. 0,07 x 1,25 x 135 = €. 11,81

Il tutto rapportato per la quota di 1/2 ad avvenuto perfezionamento dell’atto

successorio


Il lotto di seguito descritto, è costituito da una villa unifamiliare con box

macchina e un terreno parzialmente sistemato parte a parco/giardino e parte

a bosco incolto. La superficie coperta del fabbricato (p.c.ed. 297)

comprensivo del box macchina é pari a mq. 310 desunti dalla visura

catastale. I terreni pertinenziali all’edificio individuati al’Ufficio Tavolare

Regionale di Trieste dalle pp.cc p.c. 819, 820/1, 757/5 e 757/21 per

complessivi mq.5607 (desunti dalle consistenze tavolari).

In prossimità dell’ingresso al primo piano dell’edificio, a confine con la p.c.

732/3 è stata realizzata una tettoia di circa 25 mq, con un’altezza media

prossima a ml.2,50. Tale struttura ospita un barbecue fisso con struttura in

muratura. La villa è stata realizzata tra l’anno 1973 e l’anno 1979, anno di

rilascio del certificato di abitabilità. La tipologia costruttiva dell’edificio

ricalca gli usi dell’epoca, la muratura perimetrale è portante, quella

23

realizzata fuori terra in laterizio pesante, la parte fondazionale e entroterra è

in c.a., la struttura di spina centrale del piano seminterrato è costituita da

muratura e pilastri e travi in c.a., quella del primo piano è formata da pilastri

e travi in c.a. I solai, compreso quello di copertura, sono in laterocemento.

La struttura della tettoia adiacente al confine con la p.c.792/3 e in prossimità

all’ingresso del primo piano abitativo, è realizzata con pilastri in pietra, tetto

con struttura in legno e manto di copertura in coppi. L’edificio di forma

planimetrica irregolare è articolato su due livelli di piano, al piano terra e

piano seminterrato. Per seguire l’orografia del terreno, il progettista ha

realizzato il piano terra adibito ad abitazione su due livelli sfalsati di circa

1 ml.. Al livello più alto (zona notte) sono ubicate cinque stanze da letto e

due bagni, un guardaroba e un corridoio di collegamento; nel livello più

basso (zona giorno) sono situati il locale soggiorno, la cucina, un bagno, un

locale ripostiglio e un corridoio di collegamento; dal poggiolo, accessibile

dal soggiorno e dalla cucina, in prossimità di quest’ultima attraverso un foro

di finestra, si accede a un locale soffitta ricavato sopra il box macchina. Tra

la zona notte e la zona giorno è ubicato il vano ingresso collegato all’area

esterna tramite il poggiolo e una scala esterna rivestita in porfido.

L’intercapedine tra il soffitto del primo piano e le falde del tetto è

raggiungibile da un’apertura esterna ricavata in un angolo della facciata

Nord – Ovest.

Il piano seminterrato è raggiungibile sia dal piano abitativo come pure

direttamente dall’esterno tramite l’apertura del box macchina e dall’accesso

ricavato sotto l’ingresso nel portico che comunica direttamente con il locale

adibito a taverna. Ad un livello sfasato rispetto il vano taverna, trovano

ubicazione un locale bagno, una lavanderia, un locale sauna e un corridoio

24

di collegamento. Nella zona portico del piano seminterrato, con accesso

esclusivamente dal portico, è ubicato il locale centrale termica. La fattura

dell’edificio e la sistemazione esterna delle superfici prossime al fabbricato

sono state eseguite con ottima fattura ed impiego di materiali pregiati.

L’edificio esternamente si presenta con facciate parzialmente intonacate e

tinteggiate e parte con rivestimento in pietra, i serramenti e parte dei

parapetti sono in legno. I serramenti di porta e finestra sono in legno

verniciato, alcuni con contorni in massello di pietra, altri con soltanto la

piana in massello di pietra. Su tutti i serramenti del piano seminterrato sono

applicate delle grate in ferro battuto, come pure su alcuni serramenti del

primo piano. Le finestre del primo piano, zona notte, sono dotate di scuri in

legno, come pure parte delle finestre o porte finestra della zona giorno. Il

manto di copertura del tetto è in coppi color bruno scuro, le pavimentazioni

esterne sono rivestite con massello di porfido. La strada di accesso al box

macchina è in cemento. Internamente troviamo pure delle finiture con

materiali di pregio risalenti all’epoca di costruzione dell’edificio, porte

interne in legno massello, pavimenti della zona notte in legno, pavimenti

della zona giorno in cotto, bagni e cucina sono pavimentati e rivestiti con

materiale litoceramica. Le pareti e i soffitti di tutti i locali abitativi sono

tinteggiate. Il poggiolo esterno è rivestito con piastrelle antigelive degli anni

’70 del secolo scorso. Il piano seminterrato, tranne il locale taverna e il

locale sauna, sono pavimentati con materiale litoceramica; il locale sauna è

pavimentato con legno, mentre il locale taverna è pavimentato con un

prefinito melamminico. Le pareti del bagno e del locale lavanderia sono

parzialmente rivestite con materiale ceramico.

25

Si evidenzia le grandi superfici dei locali, sia della zona notte come pure

della zona giorno e del seminterrato, nonché tutti gli spazi all’aperto

sistemati con particolare cura, che di fatto danno connotazione di villa

signorile all’immobile.

COLLEGAMENTI ALLE RETI DI URBANIZZAZIONE E IMPIANTI

TECNOLOGICI PRESENTI NELL’EDIFICIO.

L’edificio risulta collegato alla rete di acquedotto pubblico, alla rete di

energia elettrica e alla rete telefonica. Anche se presente e di facile

collegamento, non è allacciato alla rete pubblica di distribuzione del gas

metano. La zona e tutto il comune non è servito da fognatura pubblica, e

pertanto l’immobile è provvisto di impianto di depurazione costituito da una

fossa biologica e relativa dispersione nel terreno. Tutti gli impianti

tecnologici presenti nell’edificio, costituiti da impianto idrico, termico a

termosifoni, impianto elettrico e impianto telefonico, non risultano

provvisti di certificato di conformità ma sono in piena efficienza. Si

evidenzia inoltre che la centrale termica con generatore alimentato pellet è

stata recentemente rinnovata.

STATO DI CONSERVAZIONE DELL’EDIFICIO

Come descritto nei capitoli precedenti, l’immobile tranne piccoli particolari,

conserva le finiture realizzate all’epoca di costruzione del fabbricato,

pertanto risalgono alla fine degli anni ‘70 del secolo scorso. Il fabbricato,

alla data della presente, necessita di opere di manutenzione ordinaria, con

particolare riguardo alla copertura che evidenzia alcune carenze come

evidenziate dalle macchie di infiltrazione di acque meteoriche presenti sul

soffitto di alcune stanze. Le tinteggiature interne ed esterne sono da

rinnovare come pure da sostituire la pavimentazione del poggiolo che risulta

26

staccata e rovinata. Per quanto riguarda i bagni e tutti i locali di servizio, pur

essendo funzionanti, dovrebbero essere rinnovati perché vetusti. Per quanto

concerne i serramenti, gli stessi potrebbero essere oggetto di manutenzione

con una revisione del loro funzionamento e ritinteggiatura delle superfici. In

merito all’area esterna, l’unico appunto si può fare per quanto concerne il

recinto della proprietà, che per una buona parte è rimasto incompiuto e

lungo alcuni tratti di confine non è evidenziato da alcun manufatto fisso.

DESCRIZIONE DELL’AREA ESTERNA

L’area esterna è costituita dai terreni contraddistinti dalle pp.cc.

820/1,819,757/5 e 757/21 (come risulta all’Ufficio Tavolare), le particelle

757/5 e 757/21 risultano sistemate e piantumate con relative opere quali

muretti in pietra carsica e pavimentazioni in porfido, mentre le pp.cc. 820/1

e 819 sono incolte e risultano ricoperte da alberi e piante tipiche delle aree

boschive del carso triestino. Per quanto concerne i confini con i terreni di

proprietà altrui, bisogna tener presente del piano tavolare e catastale di

frazionamento agli atti sub.G.N. 7377/1985 che mette in evidenza che alcuni

tratti di confine realizzati con manufatti fissi (muri) non corrispondono ai

confini di diritto.

GODIMENTO DEI BENI

L’immobile risulta nella piena disponibilità dei legittimi proprietari. Allo

stato attuale non risulta perfezionata al tavolare l’aggiornamento delle quote

di proprietà perché non è stata portata a compimento l’iscrizione della

successione legittima a seguito della morte della madre degli attuali

proprietari, riconosciuti nelle persone di Corbatti Peter e Corbatti Elisabetta,

che a conclusione della pratica di successione saranno proprietari di ½ di p.i.

ciascuno. Presso la partita tavolare 650 del c.c. di Rupingrande, risulta

27

iscritto in capo al c.t.1° il diritto di abitazione a favore della sig.ra Gustin

Majda ved. Corbatti non più esercitato in quanto defunta il giorno

01/08/2016.






03/10/2013, entrata in vigore dalla data del 04/10/2013, gli immobili sopra

descritti ricadono in zona B1 – residenziale satura.

A tal riguardo si riporta un breve estratto delle Norme Tecniche di

Attuazione

Art. 17.1 - Zona B1 residenziale satura

MODALITÀ DI ATTUAZIONE Intervento diretto.

INTERVENTI AMMESSI Nelle zone B1 costituite dalle aree quali la

possibilità edificatoria è da considerarsi satura dalla volumetria esistente,

sono consentiti: − interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria;

restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia (demolizione,

con ricostruzione recupero volumi); nuova edificazione tramite

ampliamento. − interventi non aventi rilevanza urbanistica (con aumento di

volume); − interventi di ristrutturazione edilizia ed interventi di

ampliamento fino ad un massimo di 200 mc da eseguirsi una tantum ed in

un unico intervento e per un singolo edificio. L’ampliamento sarà soggetto

agli stessi vincoli e prescrizioni delle zone B2 per quanto riguarda le

altezze, i distacchi, le distanze. − Parimenti vincoli e prescrizioni delle

zone B2 saranno applicati alle costruzioni accessorie.

28

Vincoli

Gli immobili sopra descritti ricadono in zona vincolata ai sensi del D.Lgs

42/2004 parte III art.136 ( EX L.1497/1939).

DOCUMENTAZIONE AUTORIZZATIVA

Presso il Comune di Monrupino, risultano depositati in copia i seguenti atti

riguardanti gli immobili costituenti il lotto B) della presente stima.

- Licenza Edilizia n° 1855 d.d. 28/12/1973 rilasciata dal comune di

Monrupino.

- Inizio lavori d.d. 4/02/1974.

- Richiesta abitabilità d.d. 10/11/1979 prot.2800.

- Rilascio abitabilità in data 20/11/1979 al prot.2800.

- Autorizzazione paesaggistica per la costruzione del muro di recinto,

portone di ingresso e ringhiera metallica N.4373/cei/99 d.d. 23/01/1999.

- D.I.A. per la realizzazione della recinzione di cui alla paesaggistica del

p.to precedente d.d. 23/12/1999.

- Richiesta di proroga dei termini della D.I.A. di cui sopra accordata con

atto prot.5181 d.d. 15/01/2003.

CONDONO EDILIZIO


merito agli immobili sopra descritti.




n°47.

CONFORMITA’ EDILIZIA RISPETTO ALLO STATO IN NATURA DEI

LUOGHI

29

Dal confronto tra lo stato in natura degli immobili e la documentazione

depositata agli atti, emergono le seguenti difformità.

- Edificio civ. 69 di Col p.c.ed. 297

- Difformità esterne per le quali sarà necessario provvedere alla

realizzazione di una serie di opere per far corrispondere l’edificio alle

volumetrie e dimensioni previste nel progetto approvato in data

28/12/1973

Rispetto al progetto approvato, si riscontrano delle consistenti differenze

tra le quote delle sistemazioni esterne prossime all’edificio e lo stato in

natura dei luoghi. Lungo le facciate Sud-Ovest ed Est, particolarmente

in corrispondenza del locale taverna, attuale zona portico piano

seminterrato e del box macchina (indicato cantina nel progetto); tale

discordanza crea un incremento volumetrico e una discordanza delle

misure di altezza riportate nel progetto tale da essere largamente

superiore alle tolleranze ammesse. Inoltre si rileva una maggior altezza

del volume adibito a box macchina (cantina in progetto), dovuta ad una

diversa impostazione altimetrica della pavimentazione di tale locale.

Lungo le altre facciate le quote altimetriche di progetto e quelle

riscontrate si discostano in misura minore, pur essendo superiori alle

tolleranze di misura. Per por rimedio a tali situazioni bisogna riportare

del terreno lungo il perimetro dell’edificio per ripristinare la volumetria

originaria e le relative altezze. Si precisa che l’immobile, come

precedentemente segnalato, ricade in zona di vincolo ai sensi D.Lgs

42/2004 parte III art.136 ( EX L.1497/1939) e pertanto pur potendo

usufruire di una autorizzazione in sanatoria dal punto di vista edilizio

utilizzando il volume di ampliamento per ristrutturazione pari a 200 mc.,

30

rimane l’impossibilità di sanare l’abuso dal punto di vista paesaggistico

in quanto il D.Lgs 42/2004 esclude la possibilità di richiedere la

compatibilità paesaggistica per opere che incrementano la volumetria

autorizzata dell’immobile.

Difformità esterne per le quali sarà necessario tentare una procedura di

compatibilità paesaggistica per sanare gli abusi in quanto l’immobile

ricade in zona soggetta vincolo ai sensi del D.Lgs 42/2004 parte III

art.136.

Una volta effettuati i ripristini di cui sopra, finalizzati a riportare una

situazione volumetrica e di altezze dei corpi di fabbrica come indicato

nel progetto approvato, bisognerà sanare tutta una serie di difformità

minori che emergono dallo stato in natura dei luoghi.

- Manto di copertura in coppi di colore marrone anziché colore rosso

come prescritto nella licenza di fabbrica, da estendere anche alla

copertura in coppi dei camini.

- Tipologia intonaco di facciata.

- Ringhiere e parapetti presenti sul terrazzo.

- Tipologia e disegno inferriate presenti su alcune finestre.

- Dimensioni, numero e posizione fori di finestra e di porta nonché

tipologia del serramento.

- Altezze, posizioni e disegno del rivestimento in pietra delle facciate .

- Tettoia con barbecue esterno in prossimità dell’accesso al primo piano.

- Scala esterna di accesso al primo piano.

- Sono inoltre da evidenziare tutti gli aspetti di finitura realizzati

esternamente al fabbricato per i quali l’attuale normativa richiede

precise specifiche.

31

- Opere di sistemazione esterna mai ultimate e realizzate, consistenti nel

recinto delle pp.cc. 820/1, 757/5 e 757/21.

- L’esito positivo della pratica di accertamento di conformità

paesaggistica non è scontato a priori, pertanto si può ipotizzare anche la

necessità di intervenire con ulteriori lavori di modifica esterna al fine di

ottenere l’assenso alle opere realizzate senza autorizzazione.

Successivamente si dovrà provvedere alla sanatoria di carattere edilizio.

Difformità interne all’edificio

Internamente, l’edificio non ha subito particolari modifiche rispetto al

progetto approvato, tuttavia si rilevano le seguenti incongruenze.

Piano terra

Nella zona ingresso e stata realizzata una parete con foro di porta per

separare edilmente la scala che conduce al piano seminterrato e la zona

abitazione, inoltre è stata installato un serramento tra l’ingresso e il

soggiorno. Sulla parete tra la cucina e il soggiorno è stato aperto un foro

di porta.

Piano seminterrato

Il dislivello tra l’attuale box auto (cantina nel progetto ) è aumentato di

circa 50 cm., tale modifica emerge in modo lapalissiano per la presenza

di 3 gradini nel corridoio che collega il box macchina al pianerottolo

intermedio della scala interna di comunicazione tra il P.T. e il piano

seminterrato. Nell’attuale box macchina (cantina in progetto) non esiste

traccia della scala di collegamento al vano sottotetto. Nel locale cantina

ora taverna, non esiste il locale ripostiglio comunicante con l’esterno,

ma risultano eseguite delle partizioni interne, inoltre risulta inglobato nel

locale cantina un vano intercapedine. Nell’attuale portico del piano

32

seminterrato, zona non chiaramente specificata nel progetto depositato, è

stata ricavata la centrale termica. L’altezza del locale box macchina è

pari a ml.2,13 anziché 2,00 come da progetto, l’altezza del locale

taverna misura ml. 2,40 anziché 2,30. I locali lavanderia e attigua

cantina nel progetto ora lavanderia e locale sauna, hanno una larghezza

maggiore di circa 60 cm a discapito del vano intercapedine posto sotto la

zona notte del primo piano. Dal p.to di vista edilizio per sanare dette

incongruenze è possibile presentare una sanatoria.

GESTIONE CONDOMINIALE

L’immobile non fa parte di un condominio.

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Non è stato possibile risalire all’esistenza di una certificazione

energetica, pertanto sarà necessario provvedere alla redazione di una

attestazione energetica prima di un’eventuale transazione.

CORRISPONDENZA CATASTALE CON LO STATO IN

NATURA

La documentazione catastale presentata per il censimento dell’immobile,

rappresenta abbastanza fedelmente lo stato in natura dei luoghi, per

quanto concerne la villa, sono necessarie apportare le seguenti

modifiche.

-piano terra muro e porta zona scala di collegamento vano ingresso scala

di collegamento vani seminterrati.

Segnare il serramento di porta tra soggiorno e ingresso.

Segnare la porta esistente tra cucina e soggiorno.

Aggiornare il foro di accesso dal poggiolo al sottotetto zona box

macchina.

33

Eliminare la scala di collegamento tra il box e il locale soffitta

Modificare la posizione della porta della stanza da letto centrale di

fronte ai locali bagno.

Segnare nella muratura esterna zona poggiolo, il rivestimento in pietra

del camino.

Piano seminterrato

Aggiornare le planimetrie con la partizioni esistenti nel locale cantina.

Chiudere il foro di finestra nel locale caldaia e aggiornare con la presa

d’aria facciata Ovest.

Inserire nel locale doccia wc la parete della doccia.

Eliminare dalla planimetria del garage la scala di collegamento al piano

soffitta.

Per la conformità catastale dell’immobile necessita inoltre inserire in

mappa la tettoia esterna zona ingresso primo piano e presentare la

variazione catastale unitamente alla variazione della villa.



Per determinare il più probabile valore di mercato, si utilizzerà la stima

comparativa per valori tipici. Tali valori sono stati estrapolati dai valori

medi presenti nelle tabelle OMI e dai borsini immobiliari FIAIP per

immobili simili e in condizioni di manutenzione analoghi a quelle

dell’edificio in esame.. Naturalmente il valore così ricavato rappresenta

il valore del bene in condizioni di piena commerciabilità, situazione non

riscontrabile nel nostro caso. Pertanto dal valore ricavato per valori

tipici si dovranno dedurre tutte le spese necessarie a riporatre l’immobile

in condizioni di piena commerciabilità.

34

Computo superfici commerciali

Piano seminterrato taverna mq. 157 x 0,45 = mq.70,65

Garage mq. 35 x 0,30 = mq. 10,50

Porticato mq. 9 x 0,20 = mq. 1,80

Piano primo abitazione mq. 225 x 1 = mq. 225

Poggiolo mq. 57 x 0,30 = mq.17,10

Sofitta mq. 35 x 0,25 = mq. 8,75

Tettoia esterna mq. 25 x 0,40 = mq. 10

Sup.totale parametrata mq. 343,80

arrotondata mq. 344

valore medio in €. riferito al mq. di superficie commerciale €/mq.

1.650,00

Valore immobile in condizioni di piena commerciabilità

mq. 344 x €/mq.1.650,00 = €. 567.600,00

Valore medio terreni di pertinenza €/mq. 25,00

mq. 5.607 x €/mq.25,00 = €. 140.175,00

Valore totale beni €. 707.775,00

Da detrarre

Lavori per ripristini €. 58.000,00

Spese tecniche per pratiche

Paesaggistiche €. 15.000,00

Spese tecniche pratiche edilizie €. 8.275,00

Spese tecniche e oneri per

Pratiche catastali €. 6.500,00

Sanzioni e oneri vari €. 4.000,00

Tot. €. 91.775,00 - €. 91.775,00

35

Valore totale del lotto B) nelle condizioni attuali €. 616.000,00

LOTTO C)

Terreno p.c. 925/14 – C.C. di Rupingrande – Comune Amministrativo

di Monrupino – (TS)

STATO TAVOLARE



p.c. 925/14 bosco c


N.N.

Foglio B Proprietà

Pres.3 dicembre 1999 G.N. 12768

In base alla compravendita d.d. 24/11/1999 ed al certificato di eredità d.d.

18/06/1999, si intavola il diritto di proprietà di 1/6 p.i. del c.t.2° a nome di

a) Gustin Majda nata a monrupino il 28/08/1948 con 1812 p.i.

c) Gustin Alenka nata a Trieste il 25/11/1961 con 1/12 p.i.

Foglio C aggravi

Pres.3 dicembre 1999 G.N. 12768

In base al certificato di eredità d.d. 18/06/1999 si intavola il diritto di

usufrutto di 1/3 p.i. a favore di Gustin Carlo, nato a monrupino il 6/01/1923

ed a peso di 1/6 p.i. dei cc.tt. 1° 2° di iscritta ragione di Gustin Maida

Corbatti e Gustin Alenka Paggiossi

STATO CATASTALE

Catasto terreni

Fg.8 particella 925/14 qualità boschi cl. 4 sup.mq.. 6.197 RD. 6,40 RA 0,96

36



l’Agenzia delle Entrate – Territorio – .






Terreno p.c. 925/14 €. 6,40 x 1.25 x 90 = €. 720,00

Da rapportare alla quota di proprietà pari a 1/24 ad avvenuto

perfezionamento dell’atto di successione.


Terreno p.c. 925/14 €. 6,40 x 1.25 x 135 = €. 1.080,00

Da rapportare alla quota di proprietà pari a 1/24 ad avvenuto

perfezionamento dell’atto di successione.


Il lotto oggetto di stima consiste in un terreno boschivo di mq. 6.197 di

forma rettangolare allungata posto ad est della trincea della linea ferroviaria

che da Opicina connette il traffico ferroviario con la Slovenia. Il terreno e

raggiungibile esclusivamente a piedi dalla strada ex provinciale n°9 ed è

coperto da vegetazione boschiva. Lo stato in natura denota un abbandono

secolare del bene. Non sono stati rilevati recinti.

GDIMENTO DEI BENI

L’immobile risulta intestato alla mamma del sig.Peter Corbatti la cui quota

legittima spettante sarà pari a 1/24 ad avvenuto perfezionamento della

successione.

37






03/10/2013, entrata in vigore dalla data del 04/10/2013, l’ immobile di cui

sopra descritto ricade in zona F2 con i seguenti vincoli:

- ZPS IT 3341002 aree carsiche della Venezia Giulia

- SIC IT 3340006 Carso Triestino e goriziano

- area protetta del Carso L.R. 42/1996 e L.442/1971

Si riporta a tal riguardo un estratto delle N.T.A.

Art. 23 - Zona F2 di tutela ambientale boschiva e silvo - zootecnica

La zona F2, di tutela ambientale, è costituita da parti del territorio

comunale di interesse boschivo e silvo - zootecnico, oltre che da una

particolare consistenza di situazioni e valori ambientali. Sia gli aspetti

naturali che gli aspetti antropici vanno salvaguardati ai fini del più

generale equilibrio ecologico, rendendoli nel contempo fruibili per fini

sociali e naturali. In particolare si tende a escludere da tali zone gli

interventi in grado di modificare le caratteristiche sociali, ambientali e

naturalistiche delle stesse. In queste zone il piano si attua tramite Piano di

Conservazione e Sviluppo (PCS), fermo restando gli effetti che potrà

comportare l’attuazione del Piano di Gestione in itinere per i siti Natura

2000. Sino alla formazione di detti piani, sono ammessi solo interventi di

manutenzione ordinaria e straordinaria del patrimonio edilizio esistente e

con l’uso rigoroso dei materiali tradizionali. Sono comunque consentiti gli

interventi, di entità limitata, funzionali al sostegno dell’attività agricola

38

quali piccole opere di contenimento e regimentazione idrica, abbeveratoi e

similari. Sino alla formazione dei piani di sviluppo l’Amministrazione potrà

inoltre operare anche limitati interventi di sistemazione del terreno, con

l’esclusione di qualsiasi edificazione con caratteristiche permanenti, per

rendere più facilmente fruibile al pubblico la zona.

Art. 24.1 - SIC Carso Triestino e Goriziano e ZPS Aree Carsiche della

Venezia Giulia

Comprende le parti del territorio interessate dal patrimonio ambientale

carsico, soggette a particolare protezione in quanto riconosciuti quali siti di

importanza comunitaria (SIC e ZPS) all’interno della rete ecologica

europea “Natura 2000” con la denominazione SIC del Carso Triestino e

Goriziano IT3340006 e ZPS Aree Carsiche della Venezia Giulia IT3341002,

così come riconosciuti dal Terzo elenco aggiornato dei Siti di Importanza

Comunitaria per la regione biogeografia continentale in Italia, ai sensi

della Dir. 92/43/CEE approvato con decreto del 02/08/2010 e pubblicato in

G.U. n. 197 del 24/08/2010. Gli obiettivi del PRGC attengono la

conservazione delle caratteristiche geomorfologiche e della copertura

arborea, ai fini della valorizzazione ambientale e paesaggistica, nonché

della difesa idrogeologica dell’area; la salvaguardia della biodiversità

mediante la conservazione ed il ripristino degli habitat naturali e

seminaturali, nonché della flora e della fauna selvatiche di interesse

comunitario, ai fini dell’integrazione nella rete ecologica europea, nonché

per scopi scientifici, didattici e di fruizione controllata.

39

MODALITÀ DI ATTUAZIONE Ogni intervento sia diretto che attuativo

andrà corredato da apposita relazione per la valutazione di incidenza dello

stesso sul sito di importanza comunitaria, con contenuti ed elaborati di

COMUNE DI MONRUPINO VAR 7 P R G C

supporto riferiti all’Allegato G del Regolamento di attuazione delle

Direttive CEE di cui al DPR 8.9.1997, n° 357, per la quale relazione si

seguiranno le procedure indicate dalla Deliberazione della Giunta

Regionale n. 2203 del 21/9/2007. Con Decreto Ministeriale del 02/08/2010

è stato decretato il terzo elenco aggiornato dei siti di importanza

comunitaria per la regione biogeografia continentale in Italia, nel quale è

incluso il SIC Carso Triestino e Goriziano IT3340006. In attesa della

redazione dei piani di gestione sono ammessi i soli interventi e destinazioni

d’uso consentiti dalla normativa della zona omogenea propria qualunque

intervento deve essere comunque sottoposto a valutazione di incidenza e

dovranno essere comunque adottate tutte le misure opportune per evitare il

degrado degli habitat naturali e le perturbazioni delle specie non solo

limitatamente al perimetro considerato ma anche in un congruo e

dimostrato intorno. Inoltre nelle more dell’adozione del Piano di Gestione

del SIC e della ZPS, valgono le seguenti tutele: − è esclusa la riduzione di

superfici di habitat di interesse comunitario all’interno del SIC e della ZPS

in seguito a interventi di nuova edificazione o ampliamenti di esistente e a

realizzazione di infrastrutture; − la riduzione di habitat non aventi interesse

comunitario all’interno del SIC o della ZPS potrà essere assentita a fronte

di valutazione di incidenza positiva (esclusi gli interventi di cui alla DGR

2461 del 12/10/2007); nel caso di consumo significativo di habitat dovrà

essere previsto un intervento di ricostruzione e/o di recupero/miglioramento

40

di habitat di interesse comunitario. Tale intervento dovrà essere concordato

con il Servizio caccia, risorse ittiche e biodiversità

INTERVENTI AMMESSI - DESTINAZIONI D’USO Ogni attività volta al

mantenimento ed al ripristino ad uno stato soddisfacente dell’habitat

naturale e delle specie di flora e fauna selvatiche tipiche dell’area.

Art. 24.2 - Area protetta del Carso

L’Area protetta del Carso di valenza nazionale e internazionale è promossa

dalla Regione FVG. La perimetrazione di tale aree comprende le aree

definite dalla L. n. 442/1971 (L. Belci). La gestione delle aree protette, la

disciplina delle attività, la salvaguardia e quant’altro di interesse per le

aree stesse sono definite ai sensi del combinato degli articoli 55 e 69 della

LR 42/96 recante Norme in materia di parchi e riserve naturali regionali.

CONDONO EDILIZIO


merito all’ immobile sopra descritto.




n°47.



Per la determinazione del valore del bene si applicherà un valore

unitario riferito al mq. di superficie pari a 7 € ricavato da transazioni

effettuate su terreni analoghi. Si precisa che l’appetibilità commerciale

di questa tipologia di bene e pressoché nulla. Da quanto sopra si ricava

che il valore globale del terreno è pari a mq. 6.197 x €. 7 = €. 43.379. Il

41

valore della quota spettante al sig. Peter Corbatti pari ad 1/24

corrispondenti a 4,2% corrisponde ad €. 1.821,92

Il perito estimatore

TRIESTE 4 maggio 2018

ALLEGATI:

1) mappa catastale lotto A)

2) planimetrie catastali lotto A)

3) documentazione forografica lotto A)

4) mappa catastale lottoB)

5) planimetrie catastali lotto B)

6) documentazione fotografica lotto B)

7) mappa catastale lotto C) trasferita su ripresa aerea

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PROSPETTO RIEPILOGATIVO

Lotto A)

Edificio adibito a ristorante - locanda sito in località Col.n°19 –Comune

amministrativo di Monrupino (TS) e terreni ad esso collegati

c.t.1° della P.T. 745 C.C. di Rupingrande

quota di proprietà 1/1

p.c. 786/2 cortile parificato orto di mq. 335

p.c. 786/5 ente urbano di mq.379

censiti presso l’Agenzia delle Entrate –Territorio

Sez.A fg.6 particella 786/5 categoria D/2 rendita €. 6.042,55 piani S1-T-1-2

Frazione Col n°19 proprietà 100/100

Fg.6 p.c. 786/2 qualità orti cl. 3 sup. mq. 335 RD. €. 4,15 RA €. 2,25

c.t.2° della P.T. 1383 del C.C.di Rupingrande.

Quota di proprietà 1/2



p.c. 786/3 cortile prf. Orto di mq. 1184


Fg.6 p.c. 786/3 qualità orti cl. 3 sup. mq. 1.184 RD. €. 14,68 RA €. 7,95

Fg.6 p.c. 786/6 qualità cortile cl. / sup. mq. 238 RD. €. // RA €. //

Fg.6 p.c.786/7 qualità cortile cl. / sup. mq. 94 RD. €. // RA €. //

Valore lotto €. 725.000,00

43


Lotto B)

Villa con terreni alberati di pertinenza sita in località Col.n°69 –Comune

amministrativo di Monrupino (TS)

c.t.1° della P.T. 650 del C.C. di Rupingrande .

quota di proprietà 1/2 (ad avvenuta successione)

p.c.t.757/5 giardino par.orto 4̂ di mq. 1580

p.c.t. 757/21 prato 4̂ di mq.1588

p.c.t.819 prato 4̂ di mq.94

p.c.t.820/1 bosco 4̂ di mq. 2345

p.c.e.297 edificio di mq. 310 civ.n°69 di Zolla


sez.A fg.6 particella .297 sub.1 cat.A7 cl.3 consistenza 14,5 vani rendita

€.2.845,68 – Frazione Col 69 piano T-S1

sez.A fg.6 particella .297 sub.2 cat.C6 cl.5 consistenza 31 mq rendita

€.102,46 – Frazione Col 69 piano S1

Fg.6 p.c. 819 qualità prati cl. 4 sup.mq. 94 RD.€.0,19 RA.€. 0,07

Fg.6 p.c. 820/1 qualità boschi cl. 4 sup.mq. 2.345 RD.€.2,42 RA.€. 0,36

Fg.6 p.c. 757/21 qualità prati cl. 4 sup.mq. 1.554 RD.€.3,21 RA.€. 1,20

Fg.6 p.c. 757/5 qualità orti cl. 4 sup.mq. 1.580 RD.€.16,32 RA.€. 8,16

Fg.6 p.c. 757/16 qualità prati cl. 4 sup.mq. 34 RD.€.0,07 RA.€.0,03

Valore lotto per la quota di proprietà €. 308.000,00

44


Lotto C)

Terreno agricolo –Comune amministrativo di Monrupino (TS)c.t. 2 della

P.T. 481 di Rupingrande

quota di proprietà 1/24 ad avvenuta successione

p.c.t. 925/14 bosco

censito presso l’Agenzia delle Entrate –Territorio

Fg.8 p.c. 925/14 qualità boschi cl. 4 sup.mq. 6197 RD.€.6,40 RA.€. 0,96

Valore lotto per la quota di proprietà €. 1.821,92

ALLEGATO1

PC2012

Evidenziato

PC2012

Evidenziato

PC2012

Evidenziato

PC2012

Evidenziato

PC2012

Evidenziato

PC2012

Evidenziato

PC2012

Evidenziato

PC2012

Evidenziato

ALLEGATO2

1

Allegato 3

Foto 1

Edificio ristorante-locanda

2

Foto 2

Edificio ristorante facciata Nord-Ovest

3

Foto 3

Facciata Est

4

Foto 4

p.c. 756/3 adibita a parcheggio

5

Foto 5

p.c. 786/2 area attrezzata per ristoro all’aperto

6

Foto 6

Ripresa cancello della p.c.785/4 con accesso diretto su p.c. 786/2

7

Foto 7

Ingresso ristorante

8

Foto 8

Zona bar-ingresso

9

Foto 9

Zona sala ristorante P.T.

10

Foto 10

Zona veranda –sala ristorante P.T.

11

Foto 11

Zona veranda – saletta P.T.

12

Foto 12

Cucina ristorante zona lavaggio stoviglie

13

Foto 13

Cucina zona cottura

14

Foto 14

Scala di accesso dal P.T. al piano 1

15

Foto 15

Sala ristorante primo piano

16

Foto 16

Veranda primo piano

17

Foto 17

Stanza guardaroba primo piano

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Foto 18

Servizio igienico per il pubblico primo piano

19

Foto 19

Pozza d’acqua nella sala del primo piano, infiltrazione di acqua meteorica

proveniente dalla terrazza del secondo piano

20

Foto 20

Infiltrazioni sul soffitto del bagno I°P. provenienti dagli impianti del secondo piano

21

Foto 21

Stanza ad uso del personale sita al primo piano

22

Foto 22

Bagno sito al primo piano ad uso del personale.

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Foto 24

Scala di collegamento al secondo piano

24

Foto 25

Corridoio stanze secondo piano

25

Foto 25

Stanza secondo piano

26

Foto 26

Stanza secondo piano con copiose infiltrazioni provenienti dal tetto

27

Foto 27

Stanza secndo piano usata come archivio con infiltrazioni provenienti dal tetto

28

Foto 28

Servizio igienico del secondo piano

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Foto 29

Secondo servizio igienico piano 2°

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Foto 30

Piano interrato locale centrale termica

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Foto 31

Alimentazione del bruciatore della con fusto di gasolio ubicato nello stesso

ambiente

32

Foto 32

Locale cantina

33

Foto 33

34

Vano interrato ricavato nella cisterna dell’acqua piovana

Foto 34

Zona del piano seminterrato nella quale è stato recuperato il muro in pietra

ALLEGATO4

PC2012

Evidenziato

PC2012

Evidenziato

PC2012

Evidenziato

PC2012

Evidenziato

PC2012

Evidenziato

PC2012

Evidenziato

ALLEGATO5

1

ALLEGATO 6

Foto 1

Prospetto Sud della villa

2

Foto 2

Prospetto Est della villa

3

Foto 3

Prospetto Nord Est della villa

4

Foto 4

Prospetto Nord Ovest della villa

5

Foto 5

Prospetto Sud Ovest della villa

6

Foto 6

Ingresso al primo piano – zona abitazione –

7

Foto 7

Sona ingresso tettoia barbecue

8

Foto 8

Accesso pedonale

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Foto 9

Accesso carraio alla proprietà

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Foto 10

Vano ingresso abitazione

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Foto 11

Vano ingresso scala per accesso zona notte

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Foto 12

Vano cucina

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Foto 13

Vano soggiorno

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Foto 14

Bagno zona giorno

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Foto 15

Bagno zona notte

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Foto 16

Stanza da letto

17

Foto 17

Stanza da letto

18

Foto 18

Vano taverna seminterrato

19

Foto 19

Scala interna accesso box macchina

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Foto 20

Locale lavanderia piano seminterrato

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Foto 21

Bagno seminterrato

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Foto 22

Vano sauna

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Foto 23

Box macchina

Allegato 7

PC2012

Casella di testo

Allegato 7

STUDIO TECNICO geom.CRISTIANO BERTOJA Villa Opicina … · valore commerciale della massa ... Si...

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