TRIBUNALE SEZIONE

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Data Protocollo Numero

24/10/2013 $Empty_PR_INCARICOPROT$ $Empty_PR_INCARICONUM$

STIMA IMMOBILE

Relazione Tecnica

Oggetto: VALUTAZIONE IMMOBILE

NAPOLI, 15/01/2014

Il Tecnico

(ingegnere CHIACCHIO RAFFAELE)

________________________

ingegnere STUDIO INGEGNERIA CHIACCHIO - VICO ANTONIO SERRA - 80122 NAPOLI (NA)

Partita IVA: 07971480632 - Codice fiscale: CHC RFL 37R19 I293B

Telefono: 08119547861 - Fax: - Cellulare: 3488211295 - E-Mail: rafchiacchio@libero.it

Copyright ACCA software S.p.A.

DATI GENERALI

Committente

COMMITTENTE : Dr DESSY ALESSANDRO

TITOLO : Dr COGNOME : DESSY

NOME : ALESSANDRO

CITTA' : ROMA PROVINCIA : RM

CAP : 00162 INDIRIZZO : Via Lorenzo Il Magnifico

CIVICO : 85 E-Mail : a.dessy@tiscali.it

CELLULARE : 3931367903

FAX : $Empty_PR_FAX$ TELEFONO : 0644237076

Tecnico RAGIONE SOCIALE : STUDIO INGEGNERIA CHIACCHIO TITOLO : ingegnere

COGNOME : CHIACCHIO NOME : RAFFAELE

SESSO : M

nato a : SANT’ANTIMO PROVINCIA : NA

CAP : 80029 Nato il : 19/10/1937

CODICE FISCALE : CHC RFL 37R19 I293B Residente a : NAPOLI

Provincia : NA

CAP : 80122 In : VICO ANTONIO SERRA, 28

Con Domicilio/Studio : 80122 - NAPOLI (NA) In : VICO ANTONIO SERRA, 28

P.IVA : 07971480632

TELEFONO : 08119547861 FAX : CELLULARE : 3488211295 E-Mail : rafchiacchio@libero.it

RELAZIONE

Beni in : FORMIA - FORMIA (LT)

1. IDENTIFICAZIONE DELLA LOCALITA' IN CUI SONO I BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA STIMA

I beni immobili oggetto della stima sono ubicati nella seguente località : FORMIA FORMIA (LT) VIA PAONE ,34 .

1.1 DESCRIZIONE DELLA LOCALITA'

Si tratta di una fiorente e ridente località a vocazione turistica ed anche attrazione come centro commerciale di tutti i paesi del circondario. Vanta un passato storico sede di ville romane.

1.2 NOTE SULLA LOCALITA'

<note...>

1.3 DATI ZONA

Tipologia : PERIFERICA Caratteristiche : DI PREGIO Area Urbanistica : RESIDENZIALE Traffico : SCORREVOLE Parcheggi : BUONI

1.4 DATI ZONE LIMITROFE Zone limitrofe : RESIDENZIALE Importanti centri : GAETA, CASSINO Attrazioni paesaggistiche : PANORAMA DI GAETA E VISTA MARE Attrazioni storiche : TOMBA DI CICERONE Dati supplementari : Zone limitrofe : RESIDENZIALE Importanti centri : GAETA, CASSINO Attrazioni paesaggistiche : PANORAMA DI GAETA E VISTA MARE Attrazioni storiche : TOMBA DI CICERONE

1.5 FOTO

Sono disponobili le seguenti foto relative alla Località : Vedi :FOTO - 001 - VISTA ZONA VIA PAONE

2. IDENTIFICAZIONE DEL COMPLESSO IN CUI RISIEDONO I BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA STIMA

I beni oggetto della stima sono dislocati nel complesso seguente: FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE FORMIA (LT) VIA PAONE ,34 .

2.1 DESCRIZIONE DEL COMPLESSO

Si tratta di una palazzina bifamiliare circondata da giordino ed in posizion appena a qualche dicina di metri sul livello del mare da cui dista circa duecento metri. La località balneare prossima è la spiaggia di

Vendicio attrezzata con stabilimenti balneari e ben frequentata in estate.

2.2 NOTE SUL COMPLESSO

<note...>

2.3 STATO DI POSSESSO

Il complesso risulta essere libero

2.4 NOTE SULLA DISPONIBILITà

immediata

2.5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

2.5.1 ULTERIORI AVVERTENZE

Le spese previste son quelle condominali valutate a stima

2.6 SPESE DELIBERATE

SPESE DA SOSTENERE

Descrizione Valore

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile € 1´500.00

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della stima € 0.00

SPESE CONDOMINIALI € 1´500.00

Totale € 3´000.00

2.7 VALUTAZIONE DEL COMPLESSO

2.7.1 FONTI DI INFORMAZIONE

Sono state acquisiste le seguenti informazioni : dal catasto : LATINA dalla connservatoria dei registri immobilari : LATINA dagli uffici del registro : LATINA dagli uffici tecnici : FORMIA

2.7.2 AGENZIE IMMOBILIARI

Le agenzie immobiliari riportano le seguenti notizie: GIADA, IDEAL, IMMOBILE.IT, CASA.IT

2.8 FOTO

Sono disponobili le seguenti foto relative al Complesso : Vedi :FOTO - 002 - VISTA PALAZZINA

3. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA STIMA: I beni oggetto della stima sono ubicati in : FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE - APPARTAMENTO PRIMO PIANO FORMIA (LT) VIA PAONE ,34 .

3.1 NOTE SUL BENE IMMOBILE

Interamente ristrutturato

3.2 DATI CATASTALI

3.2.1 DESCRIZIONE IMMOBILE

Descrizione fabbricato: L'immobile si presenta con un'ampia cassa scala da cui si accede a piano terra all'ppartamento ubicato in adiacenza di circa 100 mq con ampia terrazzina e circondato da aiuole a verde. Si sale al primo livello da cui si accede all'appratamento, che è oggetto di perizia anch'essodi circa 100 mq. continuando sulle scale si accede alla terrazza di copertura ampiamente usufruibile per relax, feste etc.

3.2.2 COMPOSIZIONE IMMOBILE

Composizione immobile : L'immobile in questione è composto da un ingresso una cucina un ampio corridoio di disimpegno, due bagni ed altri tre vani. Uno di questo a soggiorno mentre gli altri due a camere da letto. edificato nel C.ca 1960 è stato ristrutturato nel 2013 è composto da num. 2 di piani di cui n. 2 piani fuori terra con n. 0 piani interrati, ha un coefficiente di centralità pari a : 100 Identificato al catasto :

DATI CATASTALI

Comune Cod Catasto Prov Catasto

FORMIA D708 LT FABBRICATI

Indirizzo Civ Edificio Scala Piano Interno

VIA PAONE 34 U 1 2

Partita Sezione Foglio Numero Sub. Zona Lotto Categoria Classe Superficie

13 569 2 A/2 2 93

Altezza Edificato Ristrutturato N° Piani Piani Fuori Piani Int. Centralità Rendita Valore

mt 3.2 C.ca 1960 2013 2 2 0 100 0.00 0.00

3.3 PARTICOLARITA'

PARTICOLARITA'

Descrizione Tipo € Valore

Terrazza di copertura ad uso esclusivo IN AUMENTO € 45´000.00

Totale € 45´000.00

3.4 NORME TECNICHE ED INDICI VIGENTI

Zona di espansione turistica

3.5 SUPERFICI

CONSISTENZA SUPERFICI

Destinazione Valore reale Coefficiente Valore

equivalente

appartamento 93.20 1.00 93.20

TOTALI 93.20 93.20

3.6 LOCALI ANNESSI

ACCESSORI

Descrizione € Valore

<nome...> € 0.00

Totale € 0.00

3.6.1 <NOME...>

3.7 VALUTAZIONE DEL BENE

3.7.1 FONTE DI INFORMAZIONE AGENZIE

GIADA, IDEAL, IMMOBILE.IT, CASA.IT

3.8 FOTO

Sono disponobili le seguenti foto relative al Bene Immobile : Vedi :FOTO - 003 - PIANTA E VISTA 3D Vedi :FOTO - 004 - <Descrizione Foto...> Vedi :FOTO - 005 - <Descrizione Foto...>

4. CRITERI DI STIMA

4.1 DESCRIZIONE DEL METODO DELLE STIME DI CONFRONTO

PREZZI MEDI FORMIA MQ EURO EURO/M

Q 65 170.000 2.615 77 230.000 2.987 90 230.000 2.556 125 295.000 2.360 85 250.000 2.941 90 260.000 2.889 70 220.000 3.143 80 180.000 2.250 70 220.000 3.143 50 165.000 3.300 55 145.000 2.636 70 250.000 3.571 70 130.000 1.857 TOTALE 36.249 TOTALE ./MQ 2.788

Prezzo Medio €/m² : 2´500.00

4.2 STIME DI CONFRONTO

STIME DI RIFERIMENTO

Descrizione € Valore

€ 0.00

I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio:

a. non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.

b. sono riferiti all'ordinarietà degli immobili con riferimento, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea.

L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo.

Non sono in generale utilizzabili le quotazioni dei diversi semestri al fine della ricostruzione di serie storiche dei valori relative a singoli territori o singole tipologie immobiliare. Ciò in quanto la banca dati delle quotazioni è stata sottoposta, a partire dal 2000, sia ad un processo di profonda modificazione architetturale, sia ad una intensa rivisitazione dei confini delle zone omogenee Omi, che rende per molte situazioni incomparabili i valori nel tempo (salto di serie storica).

La consultazione è assolutamente gratuita, tuttavia, in caso di pubblicazione dei dati si chiede cortesemente di citare quale fonte "Agenzia del territorio OMI"

Superficie dell'immobile m²:90.00

Stato conservativo del bene :OTTIMO

Valore OMI minimo (m²) :2´500.00

Valore OMI massimo (m²) :3´000.00

Tipologia Edilizia OMI :A/1 - ABITAZIONI SIGNORILI

K1 (Taglio Superficie) :0.50

K2 (Livello di Piano) :0.40

K = (k1 + 3 * k2) / 4 :0.425

Valore Unitario €/m² :2´712.50

€ 3´526.00

Coefficiente Correttivo :1

Valore normale unitario €/m²:3´526.00

Valore normale dell'immobile €:317´340.00

Valore Medio € 1´763.00

4.3 COEFFICIENTI CORRETTIVI DI STIMA

COEFFICIENTI CORRETTIVI

Descrizione Qualità Importanza Coefficiente Valore

ANTENNA TV - NON CENTRALIZZATA OTTIMO 100 1.10 1.1

CARATTERISTICHE AMBIENTALI - PUREZZA ARIA

BUONO 100 1.00 1

CARATTERISTICHE INFRASTRUTTURALI - FERMATA AUTOBUS

BUONO 100 1.00 1

CARATTERISTICHE INFRASTRUTTURALI - GRANDI STRADE

BUONO 100 1.00 1

CARATTERISTICHE INFRASTRUTTURALI - TELEFONO E INTERNET

BUONO 100 1.00 1

CARATTERISTICHE FUNZIONALI BASSO IMPATTO - CINEMA E TEATRI

BUONO 100 1.00 1

CARATTERISTICHE FUNZIONALI BASSO IMPATTO - GIARDINI

OTTIMO 100 1.10 1.1

CARATTERISTICHE FUNZIONALI BASSO IMPATTO - STAZIONI FERROVIARIE

DISCRETO 100 0.90 0.9

GIARDINO - GIARDINO O CORTE CONDOMINIALE

OTTIMO 100 1.10 1.1

CARATTERISTICHE SOCIALI CONDOMINIALI - SILENZIO NELLE ORE NOTTURNE

BUONO 100 1.00 1

IMPIANTO CITOFONICO - CITOFONO CON APRIPORTE ELETTRICO

BUONO 100 1.00 1

ESPOSIZIONE PREVALENTE - SOLEGGIATA OTTIMO 100 1.10 1.1

ETA' EDIFICIO - EDIFICIO COSTRUITO DA OLTRE VENTI ANNI

DISCRETO 100 0.90 0.9

SERVIZI IGIENICI - DOPPI SERVIZI BUONO 100 1.00 1

LIVELLO TECNOLOGICO IMPIANTI - TECNOLOGIA STANDARD

BUONO 100 1.00 1

LUMINOSITÀ PREVALENTE - MOLTO LUMINOSA

OTTIMO 100 1.10 1.1

MANUTENZIONE E QUALITÀ DELL'EDIFICIO - CLASSICO SIGNORILE

OTTIMO 100 1.10 1.1

PANORAMICITÀ PREVALENTE - ZONA PANORAMICA

BUONO 100 1.00 1

STATO DI CONSERVAZIONE ESTERNI - INTONACI

OTTIMO 100 1.10 1.1

STATO DI CONSERVAZIONE ESTERNI - INFISSI

BUONO 100 1.00 1

RIFINITURA ESTERNO - FINEMENTE RIFINITA OTTIMO 100 1.10 1.1

TIPOLOGIA - EDIFICIO CONDOMINIALE FINO A TRE PIANI FUORI TERRA

BUONO 100 1.00 1

RIFINITURA INTERNO - SUFFICIENTEMENTE RIFINITA

DISCRETO 100 0.90 0.9

ZONA POSIZIONE - SEMICENTRALE BUONO 100 1.00 1

ZONE LIMITROFE - RESIDENZIALE BUONO 100 1.00 1

ZONA QUALITÀ - BUONO BUONO 100 1.00 1

ZONA COLLEGAMENTO - STRADA STATALE BUONO 100 1.00 1

ZONA PROSPICIENZA - PERIFERICA BUONO 100 1.00 1

Totale 1.563

4.4 STIMA IMMOBILE

Questo metodo si forma attraverso una indagine comparativa dei prezzi derivati da vendite di beni

analoghi o similari a quello oggetto di esame; i fattori determinanti a tale valutazione sono gli elementi cosiddetti intrinseci e estrinseci che nel nostro caso risultano essere i seguenti:

La grandezza dell'immobile; Divisione interna;

Stato d'uso delle opere di finitura;

Impianti tecnologici; Ubicazione commerciale.

Ovviamente oltre a una ricerca di mercato il prezzo medio è basato anche su stime di riferimento fornite

dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare

4.4.1 RIEPILOGO CALCOLI

RIEPILOGO CALCOLI

Superficie ragguagliata : m² 93.20

Prezzo Medio di riferimento : (€ / m²) 2´500.00

Coefficiente Correttivo Finale : 1.563

[2´500.00 * 1.563] = Prezzo Stima : (€ / m²) 3´907.50

[93.20 * 3´907.50] = Valore Stima : € 364´179.00

Totale particolarità : € 45´000.00

[0.00 + 45´000.00] = Totale Incrementi : € 45´000.00

[45´000.00 / 93.20] = Incidenza Incrementi : (€ / m²) 482.83

Totale Spese Deliberate : € 1´500.00

[1´500.00 + 0.00] = Totale Decrementi : € 1´500.00

[1´500.00 / 93.20] = Incidenza Decrementi : (€ / m²) 16.09

[364´179.00 + 45´000.00 - 1´500.00] = VALORE IMMOBILE : € 407´679.00

[407´679.00 / 93.20] = PREZZO IMMOBILE : (€ / m²) 4´374.24

4.5 STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO

4.5.1 RIEPILOGO CALCOLI

RIEPILOGO CALCOLI

Superficie ragguagliata : m² 93.20

Reddito Annuale : € 9´600.00

Saggio di capitalizzazione : % 3.00

Fattore di apprezzamento : % 0.25

Fattore di deprezzamento : % 1.25

Totale Saggio di capitalizzazione : % 2.00

[9´600.00 / (2.00/100)] = Valore Stima : € 480´000.00

Totale particolarità : € 93´000.00

[0.00 + 45´000.00] = Totale Incrementi : € 93´000.00

[93´000.00 / 93.20] = Incidenza Incrementi : (€ / m²) 1000.00

Totale Spese Deliberate : € 1´500.00

[1´500.00 + 0.00] = Totale Decrementi : € 1´500.00

[1´500.00 / 93.20] = Incidenza Decrementi : (€ / m²) 16.09

[480´000.00 + 93´000.00 - 1´500.00] = VALORE IMMOBILE : € 403´500.00

[403´500.00 / 93.20] = PREZZO IMMOBILE : (€ / m²) 4´329.40

5. TOTALI GENERALI

5.1 RIEPILOGO STIME PER COMPARAZIONE DIRETTA

FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE - APPARTAMENTO PRIMO PIANO

VIA PAONE ,34 - 04023 - FORMIA (LT)

Valore beni mobili Superficie Prezzo Immobile Valore Immobile

€ m² 93.2 €/m² 4´374.24 € 407´679.00

5.2 RIEPILOGO STIME PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI

FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE - APPARTAMENTO PRIMO PIANO

VIA PAONE ,34 - 04023 - FORMIA (LT)

Valore beni mobili Superficie Prezzo Immobile Valore Immobile

€ m² 93.2 €/m² 4´329.40 € 403´500.00

FOTO - 001 - VISTA ZONA VIA PAONE

<FORMIA - sito in FORMIA (LT) - VIA PAONE ,34>

FOTO - 002 - VISTA PALAZZINA

<FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE FORMIA VIA PAONE 34>

FOTO - 003 - PIANTA E VISTA 3D

<FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE - APPARTAMENTO PRIMO PIANO FORMIA VIA PAONE 34>

FOTO - 004 - <Descrizione Foto...>

<FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE - APPARTAMENTO PRIMO PIANO FORMIA VIA PAONE 34>

FOTO - 005 - <Descrizione Foto...>

<FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE - APPARTAMENTO PRIMO PIANO FORMIA VIA PAONE 34>