STIMA COMPENDIO IMMOBILIARE BOX PERIZIA... · 2018-01-08 · dott.arch.franco silva fallimento eta...

DOTT. ARCH. FRANCO SILVA

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FALLIMENTO

ETA BOX di TEDESCHI BONFIGLIO &

PIETRANTONI ERMANNO s.n.c.

nonché dei soci

TEDESCHI BONFIGLIO

e PIETRANTONI ERMANNO in proprio

n. 16/2016 R.F.

STIMA COMPENDIO IMMOBILIARE

OGGETTO

APPARTAMENTO SITO IN COMUNE DI

FONTEVIVO (PR) IN VIA ALDO MORO n. 8

Il Tecnico Incaricato

Dott. Arch. Franco Silva

_______________

via IV Novembre n. 132 - 29122 PIACENZA -Tel. 0523.452092 - Fax. 0523.460105 - P. IVA 01023030339 – C.F. SLV FNC 62D19 G535L

email: [email protected] - pec: [email protected]


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PREMESSA

A seguito dell’istanza dell’Avv. Daniela Pagani, in qualità di curatore del Fallimento “ETA

BOX di Tedeschi Bonfiglio & Pietrantoni Ermanno s.n.c.” nonché dei soci TEDESCHI

BONFIGLIO e PIETRANTONI ERMANNO in proprio (n. 16/2016 R.F.), il Giudice

Delegato Dott. Antonino Fazio autorizzava la nomina del sottoscritto quale perito estimatore

dei beni di compendio del fallimento stesso.

Accettato l’incarico, lo scrivente perito:

- effettuava il sopralluogo all’immobile di cui trattasi, eseguendo gli opportuni accertamenti

circa le caratteristiche costruttive e distributive;

- in tale occasione effettuava il rilievo fotografico all’esterno ed all’interno dell’immobile in

oggetto;

- eseguiva le visure presso il Servizio Catastale dell’Agenzia del Territorio di Parma al fine

di verificare la posizione catastale dell’immobile oggetto di stima;

- eseguiva le visure presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare della Agenzia del Territorio

al fine di verificare la provenienza dell’immobile di cui trattasi e la sussistenza di

eventuali formalità pregiudizievoli gravanti sul bene;

- effettuava la verifica della classificazione urbanistica e della regolarità edilizia

dell’immobile oggetto di stima;

- effettuava infine indagini sulla commerciabilità del bene immobile oggetto di valutazione

al fine di determinarne il più probabile valore di mercato.

Pertanto il sottoscritto Dott. Arch. Franco Silva, con studio a Piacenza in via IV Novembre

132, iscritto all’Ordine degli Architetti, Pianificatori; Paesaggisti e Conservatori della

Provincia di Piacenza al n. 189, nonché iscritto al Ruolo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del

Tribunale di Piacenza al n. 145, nella qualità di tecnico incaricato può relazionare come segue.

1) ANALISI DELL’INCARICO

L’incarico conferito al sottoscritto perito consiste nel determinare, in base a quanto verificato

e determinato con la presente perizia, il più probabile valore di mercato del bene immobile in

oggetto alla data odierna.

2) CRITERIO DI STIMA

Lo scrivente ritiene, per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene

immobile oggetto di stima che il procedimento più consono sia quello sintetico comparativo.

Si ritiene infatti che detto metodo sia il più obiettivo ed immediato in quanto consente,

attraverso la conoscenza dei prezzi recentemente realizzati per beni analoghi, un puntuale

riscontro con il mercato che, di fatto, è il punto di riferimento del valore di qualsiasi bene

immobile.

3) LE UNITA’ IMMOBILIARI OGGETTO DELLA VALUTAZIONE

Trattasi di un appartamento sito al piano primo di un fabbricato condominiale con annessa

autorimessa al piano interrato sito in Comune di Fontevivo (PR), in via Aldo Moro n. 8.




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4) DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI

Il fabbricato dove si collocano le unità immobiliari oggetto di stima si trova in località Ponte

Taro, nel Comune di Fontevivo, in via Aldo Moro n. 8. Si tratta di un fabbricato con tipologia

“quadrifamiliare”, costituito da due blocchi costruiti in aderenza, ognuno dei quali si sviluppa

su due piani fuori terra ed uno interrato, ed è costituito da quattro appartamenti (due per piano)

con annesse autorimesse e cantine al piano interrato. Detto fabbricato è provvisto di accesso

pedonale e carraio dalla pubblica via attraverso una parte comune identificata al Catasto

Fabbricati come foglio 29, particella 368, subalterno 17 (bene comune non censibile).

APPARTAMENTO

L’appartamento oggetto della presente perizia estimativa si colloca al piano primo del predetto

fabbricato e l’autorimessa pertinenziale si colloca al piano interrato. All’appartamento si

accede attraverso un vano scala comune, attraverso il quale si accede anche al piano interrato

e quindi all’autorimessa.

L’appartamento risulta così distribuito: soggiorno, cucina abitabile, corridoio di disimpegno

della zona notte, tre camere da letto e due bagni. Sono presenti anche tre balconi: uno sul

fronte con accesso dai locali soggiorno e cucina, uno sul retro con accesso da una camera da

letto, uno sul lato con accesso da altra camera da letto. Il balcone sul fronte ha struttura in

cemento armato, il parapetto in muratura intonacata con copertina in pietra e la

pavimentazione in piastrelle di ceramica. Gli altri due balconi hanno struttura in cemento

armato, il parapetto in ferro verniciato grigio e la pavimentazione in piastrelle di ceramica. La

distribuzione degli spazi si può considerare decisamente buona e rispondente alle odierne

esigenze abitative.

La struttura portante verticale è in muratura mentre quella orizzontale è in laterocemento. Le

finiture dell’appartamento sono abbastanza buone e risalenti all’epoca della costruzione del

fabbricato. In particolare si sono rilevati: pavimenti in piastrelle di ceramica nella zona giorno,

nel disimpegno e nei bagni, pavimenti in parquet nelle camere da letto, rivestimenti bagno e

cucina in piastrelle di ceramica, finestre in legno con vetri termophane e antoni esterni in

legno, porte interne in legno con inserti in vetro, portoncino di ingresso blindato.

Nel bagno principale sono presenti: vasca, lavabo, bidet e w.c.. Nel secondo bagno sono

presenti: doccia, lavabo, bidet, w.c. e allaccio lavatrice.

L’altezza interna dell’appartamento è di ml. 2,70. E’ presente un impianto di riscaldamento

autonomo, con caldaia pensile con produzione di acqua calda sanitaria collocata nel vano

cucina e termosifoni in alluminio in ogni locale. Tutti gli impianti (elettrici, di riscaldamento

ed idro-sanitari) sono probabilmente a norma, in quanto il fabbricato è stato costruito dopo la

legge n. 46/90 (legge che istituiva l’obbligo della presentazione al Comune, al termine di

lavori, della certificazione di conformità degli impianti alle norme di legge).

Lo stato di manutenzione generale è abbastanza buono, a parte la presenza di umidità di

condensa sulla parete esterna di una camera da letto.

All’appartamento è annesso un vano di cantina posto al piano interrato, al quale si accede

direttamente dal vano scala comune. L’altezza interna è di ml. 2,50. Il pavimento è in

piastrelle di ceramica, le pareti ed il soffitto sono intonacati al civile e tinteggiati.




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AUTORIMESSA

L’autorimessa si colloca al piano interrato, con accesso direttamente dall’esterno da area

cortilizia comune. Dalla autorimessa, attraverso una porta in ferro, si accede direttamente al

vano scala comune e quindi all’appartamento in oggetto.

Si tratta di una autorimessa con capacità di parcamento di due autoveicoli, provvista di un

doppio accesso, ognuno con il suo portone basculante in ferro zincato.

La pavimentazione è in piastrelle di ceramica, le pareti ed il soffitto sono intonacati al civile e

tinteggiati. Al centro della autorimessa è presente una piletta di scarico delle acque, utile per

lo smaltimento delle acque meteoriche, in caso di nubifragi, o per il lavaggio delle auto

(sempre che sia permesso dal regolamento di condominio).

L’altezza interna è di ml. 2,50.

5) UBICAZIONE

Il fabbricato ove si collocano le unità immobiliari oggetto di perizia, è ubicato, come detto, in

in località Ponte Taro, comune di Fontevivo, a circa cinque chilometri dal centro del paese

(Sede del Municipio di Fontevivo).

Nel raggio di un chilometro sono presenti alcuni servizi quali ad esempio: farmacia, ufficio

postale, negozi di alimentari, banca. La posizione è quindi da ritenersi discreta.

6) DATI CATASTALI

Le unità immobiliari oggetto della presente perizia risultano così censite:

APPARTAMENTO

Catasto Fabbricati del Comune di Fontevivo (PR)

Intestati:

TEDESCHI BONFIGLIO nato a Parma (PR) il 10/12/1963 – C.F.: TDSBFG63T10G337M

Piena Proprietà per ½ in regime di separazione dei beni

PIETRANTONI MORENA nata a Parma (PR) il 04/07/1963 – C.F.: PTRMRN63L44G337B


Dati identificativi e di classamento:

Foglio 29 – Particella 368 – Sub. 8 – Cat. A/3 – Cl. 3 – Consistenza vani 6,5 – Superficie

Catastale Totale mq. 127 – Superficie catastale totale escluse aree esterne mq. 121 – Rendita €

486,76 –Via Aldo Moro n. 8 – Piano: S1 - 1




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AUTORIMESSA

Catasto Fabbricati del Comune di Fontevivo (PR)

Intestati:



PIETRANTONI MORENA nata a Parma (PR) il 04/07/1963 – C.F.: PTRMRN63L44G337B


Dati identificativi e di classamento:

Foglio 29 – Particella 368 – Sub. 15 – Cat. C/& – Cl. 6 – Consistenza mq. 40 – Superficie

Catastale Totale mq. 43 – Rendita € 152,87 –Via Aldo Moro n. 8 – Piano: S1.

7) SITUAZIONE EDILIZIA

Dalle verifiche effettuate dallo scrivente perito presso l’Ufficio Tecnico del Comune di

Fontevivo, ho potuto verificare quanto segue:

- il fabbricato nel quale si colloca l’appartamento in oggetto è stato costruito in base alla

CONCESSIONE EDILIZIA n. 57 rilasciata dal Comune di Fontevivo in data 15/11/1993;

- successivamente il fabbricato è stato oggetto di rilascio di nuova Concessione Edilizia n.

110 del 23/12/1996. Oggetto di detto nuovo titolo abilitativo era esclusivamente la

concessione di proroga del termine ultimo per la realizzazione delle opere al giorno

18/11/1997.

- per le unità immobiliari costituenti l’edificio di cui sopra è stata rilasciata la

Autorizzazione di Abitabilità o Agibilità in data 21/02/1998.

Rispetto al progetto autorizzato dal Comune di Fontevivo sono state riscontate le seguenti

difformità, che avrebbero dovuto essere oggetto di una variante in corso d’opera, che però non

è mai stata presentata dal costruttore:

- nell’appartamento è stato demolito un tramezzo che delineava un ripostiglio con accesso

dal vano cucina; pertanto il vano cucina risulta più ampio in quanto comprende anche la

superficie di detto ripostiglio non realizzato o realizzato e poi demolito;

- nel vano di cantina di pertinenza dell’appartamento è stato demolito o mai realizzato un

tramezzo che delineava in fondo alla cantina un vano non accessibile;

- al piano interrato il progetto autorizzato prevedeva la realizzazione di due box doppi e due

box singoli; sono stati realizzati sempre due box doppi e due box singoli, ma con le

posizioni modificate. Pertanto non c’è rispondenza tra il progetto approvato e la realtà dei

luoghi e le planimetrie catastali (che invece rispecchiano la situazione esistente), Di fatto il

box doppio oggetto della presente perizia è stato realizzato accorpando metà del box

previsto a sinistra e metà del box previsto a destra dello stesso.




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8) DESTINAZIONE URBANISTICA

Dalle verifiche effettuate della strumentazione urbanistica vigente del Comune di Fontevivo

(PR), risulta che il terreno sul quale sorge l’edificio nel quale risulta collocate le unità

immobiliari in oggetto è così classificato:

SUB AMBITI DEL TESSUTO URBANO CONSOLIDATO A BASSA DENSITA’

(Art. 172 delle Norme Tecniche di Attuazione del Regolamento Urbanistico Edilizio)

Si allegano gli estratti della strumentazione urbanistica vigente del Comune di Fontevivo per

completezza.

9) PROVENIENZA, FORMALITA’, SERVITU’ E VINCOLI

L’immobile in oggetto risulta di piena proprietà per 1/2 del socio illimitatamente responsabile

in proprio


Piena Proprietà per 1/2

L’immobile pervenne per al soggetto fallito in proprio di cui sopra in forza del seguente titolo

di provenienza:

ATTO DI COMPRAVENDITA del Notaio Antonio Caputo per acquisto dalla società

costruttrice Lepido 4 di Lambrusche Gian Franco e C. snc, in data 31 dicembre 1996, rep.

24580, trascritto il 20 gennaio 1997 ai nn. 995/831. Il Sig. Tedeschi acquistava in comunione

dei beni con Pietrantoni Morena; con successivo atto del Notaio Grazia Annunziata in data 19

novembre 2014, rep. 23402/11981, trascritto il 21 novembre 2014 ai nn. 19220/14598, i

coniugi optavano per il regime di separazione dei beni.

Formalità pregiudizievoli

IPOTECA GIUDIZIALE di € 30.000,00 in forza di DECRETO INGIUNTIVO di € 19.053,62

emesso dal Tribunale di Reggio Emilia in data 17 novembre 2014 rep. 7351; iscritta il 7

gennaio 2015 ai nn. 226/15 a favore di Carboni Spa con sede in Correggio (RE).

IPOTECA GIUDIZIALE di € 130.000,00 in forza di DECRETO INGIUNTIVO di €

115.697,63 emesso dal Tribunale di Piacenza in data 17 aprile 2014 rep. 4969/2014; iscritta il

2 dicembre 2015 ai nn. 23434/2849 a favore di Fincave srl con sede in Milano (MI).

NOTA DI TRASCRIZIONE – Registro generale n. 12604 – Registro particolare n. 9317 –

Presentazione n. 08 del 30/06/2016

Descrizione: ATTO GIUDIZIARIO – Data: 06/04/2016 – Autorità emittente: TRIBUNALE

DI PIACENZA – Sede: Piacenza (PC)

Specie: ATTO GIUDIZIARIO

Derivante da: 617 SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO




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10) VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA

A seguito delle citate ispezioni presso l’Archivio delle pratiche edilizie dell’Ufficio Tecnico

del Comune di Fontevivo, nonché del sopralluogo effettuato, ho potuto verificare che

l’immobile in oggetto risulta NON CONFORME ai titoli abilitativi rilasciati.

Le difformità riscontrate sono state individuate all’art. 7 della presente relazione.

Le difformità riscontrate nell’appartamento possono essere regolarizzate mediante la

presentazione di SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO DELLA ATTIVITA’

EDILIZIA (S.C.I.A.) in SANATORIA, ai sensi dell’art. 17 – Accertamento di conformità,

della Legge Regionale Emilia Romagna 21 ottobre 2004, n. 23. Nella fattispecie le difformità

sono quelle riconducibili al punto b) del comma 3, del citato art. 17.

La sanzione prevista in questi casi è di € 1.000,00.

I costi previsti sono quindi di massima i seguenti:

- presentazione della pratica di cui sopra a firma di tecnico abilitato: € 1.500,00 (oltre a C.P.

ed IVA nei termini di legge)

- presentazione di richiesta per il rilascio del Certificato di Conformità edilizia ed Agibilità a

firma di tecnico abilitato € 500,00 (oltre a C.P. ed IVA nei termini di legge);

- pagamento della sanzione al Comune: € 1.000,00

- pagamento dei diritti di segreteria comunale: da verificare all’atto della presentazione.

Per un totale prudenziale di circa. € 4.000,00.

Discorso diverso per quanto riguarda la sanatoria delle difformità riguardanti l’autorimessa,

che coinvolgono anche le due autorimesse in confine.

Dovrà infatti essere presentata una sanatoria complessiva, mediante SEGNALAZIONE

CERTIFICATA DI INIZIO DELLA ATTIVITA’ EDILIZIA (S.C.I.A.) in SANATORIA, ai

sensi dell’art. 17 – Accertamento di conformità, della Legge Regionale Emilia Romagna 21

ottobre 2004, n. 23, che riguardi tutte e tre le unità immobiliari coinvolte. Detta pratica dovrà

pertanto essere presentata a firme congiunte da tutti e tre i proprietari.

Ritengo che la sanzione minima di € 1.000,00 dovrà comunque essere pagata a titolo di

oblazione dalla proprietà di ogni unità immobiliare coinvolta.

Pertanto avremo di massima i seguenti costi:

I costi previsti sono quindi di massima i seguenti:

- presentazione della pratica di cui sopra a firma di tecnico abilitato: € 1.000,00 (oltre a C.P.

ed IVA nei termini di legge)

- presentazione di richiesta per il rilascio del Certificato di Conformità edilizia ed Agibilità a

firma di tecnico abilitato € 500,00 (oltre a C.P. ed IVA nei termini di legge);

- pagamento della sanzione al Comune: € 1.000,00

- pagamento dei diritti di segreteria comunale: da verificare all’atto della presentazione.

Per un totale prudenziale di circa. € 3.200,00.

Per quanto riguarda infine la difformità riscontrata nel vano cantina non si ritiene la stessa

sanabile e pertanto dovrà essere ripristinata la situazione legittimata dal titolo abilitativi (che

fra l’altro corrisponde a quella della planimetria catastale).

Occorrerà pertanto realizzare una muratura in laterizio (intonacata nella parte verso la cantina)

per ripristinare la divisione tra i due vani.




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I costi di massima previsti sono i seguenti:

- esecuzione di lavori edilizi: € 1.000,00 (somma indicativa).

11) VERIFICA DELLA REGOLARITA’ CATASTALE

A seguito delle citate ispezioni presso il Servizio Catastale dell’Agenzia del Territorio di

Pairma, nonché del sopralluogo effettuato, ho potuto verificare che l’immobile in oggetto

risulta CONFORME alle planimetrie catastali depositate, ad eccezione della citata difformità

nel vano cantina che però, come detto all’art. 10, verrebbe sanata dal ripristino della muratura

mancante. Una volta eseguito infatti detto ripristino la planimetria depositata in catasto

risulterebbe conforme allo stato dei luoghi.

12) RAPPORTI DI LOCAZIONE

L’immobile oggetto di stima risulta attualmente adibito ad abitazione principale dei coniugi

proprietari.

13) RESIDUA POTENZIALITA’ EDIFICATORIA

L’unità immobiliare in oggetto fa parte di un fabbricato condominiale che non risulta dotato di

residua potenzialità edificatoria.

14) CONSISTENZA

La consistenza commerciale delle unità immobiliari in oggetto è stata verificata dal

sottoscritto perito tramite rilievo geometrico sommario.

Dal citato rilievo geometrico risultano le seguenti superfici commerciali:

ABITAZIONE

- abitazione (coefficiene 1,00) mq. 108,00

- balconi (coefficiente 0,50) mq. 7,00

- cantina pertinenziale (coefficiente 0,10) mq. 2,00

______

Totale superficie abitazione mq. 117,00

AUTORIMESSA

- autorimessa (coefficiente 1,00) mq. 40,00




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15) VALORE DI STIMA

Per la determinazione del valore di stima del bene immobile oggetto di perizia si è tenuto

conto di tutto quanto esposto in precedenza, dell’andamento commerciale attuale con

riferimento a transazioni avvenute di recente per beni aventi caratteristiche analoghe ed in

particolare dei seguenti elementi di calcolo:

- destinazione d’uso dell’unità immobiliare e suo stato di manutenzione e vetustà;

- consistenza commerciale del bene;

- ubicazione dell’immobile, da considerarsi discreta;

- andamento attuale del mercato immobiliare che ormai da anni sta attraversando una fase di

crisi e stagnazione, con conseguenti ripercussioni negative sulla commerciabilità dei beni

immobili, anche nel settore residenziale.

In seguito alle considerazioni sopra esposte lo scrivente perito attribuisce ai beni immobili in

oggetto il seguente valore di stima:

APPARTAMENTO

Mq.117,00 x € 1.000,00 al mq. = € 117.000,00

AUTORIMESSA

Mq. 40,00 x € 500,00 al mq. = € 20.000,00

Pertanto il valore di stima totale ammonterà a: € 137.000,00

Occorre però dedurre i costi derivanti dalle opere di ripristino e di sanatoria elencate all’art. 10

per un totale indicativo di € 9.000,00.

Pertanto avremo un valore totale di € 128.800,00

Tenendo però conto:

- della natura non contrattuale della vendita;

- della assenza di garanzia per vizi occulti;

- della particolare situazione economica che sta vivendo il settore dell’edilizia che sta

attraversando un periodo di forte stagnazione;

lo scrivente perito ritiene opportuno di fornire alla procedura, in linea con le procedure

normalmente applicate nelle esecuzioni immobiliari, una valutazione cautelativa di realizzo,

ottenuta con l’abbattimento del 20% del valore di stima di cui sopra.

Si avrà pertanto:

€ 128.800,00 x 80% = € 103.040,00




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Pertanto il valore cautelativo di stima della quota di 1/2 dell’immobile in oggetto di piena

proprietà per 1/2 di TEDESCHI BONFIGLIO, fallito in proprio, sito in Comune di Fontevivo,

è quindi pari a:

€ 103.040,00 x 1/2 = € 51.520,00

arrotondati a € 50.000,00.

16) CONCLUSIONI

Il valore complessivo cautelativo di stima della quota di 1/2 dell’ appartamento con

annessa autorimessa oggetto di perizia di piena proprietà per 1/2 di TEDESCHI

BONFIGLIO, fallito in proprio, sito in Comune di Fontevivo (PR), è pari a: € 50.000,00

(diconsi euro cinquantamila/00).

Chiusa la presente perizia estimativa in Piacenza in data 16 ottobre 2017.

Il Tecnico Incaricato

Dott. Arch. Franco Silva

_______________

ALLEGATI:

1) Documentazione fotografica

2) Planimetria stato attuale cantina

2) Documentazione catastale

4) Documentazione urbanistica

5) Titoli edilzi

6) Iscrizioni e trascrizioni



DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

Vista del fabbricato ove si colloca l’appartamento e dell’accesso comune

Particolare vista del prospetto principale del fabbricato

Vista dell’ingresso al vano scala comune

Particolare dell’accesso allìappartamento

Vista del soggiorno con ingresso alla cucina

Vista del soggiorno con ingresso alla zona notte

Vista del corridoio di disimpegno della zona notte

Vista di una camera da letto

Vista del vano di cucina

Vista del vano di cucina

Vista del bagno principale

Vista del secondo bagno

Vista del balcone sul fronte principale

Vista del balcone sul retro

Vista del retro del fabbricato

Vista del doppio accesso all’autorimessa (la basculante a destra è chiusa)

Vista dell’autorimessa

Vista dell’autorimessa e dei due portoni basculanti di accesso

Vista dell’ingresso alla cantina dal vano scala comune

Vista della cantina (in fondo la porzione da chiudere)

Vista della cantina – particolare del sottoscala

Vista della cantina

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