J A A R V E R S L A G 2 0 1 5

STICHTING WOONCONCEPT

ALGEMENE GEGEVENS Naam toegelaten instelling : Stichting Woonconcept Vestigingsgemeente : Meppel Postadres : Postbus 154 : 7940 AD Meppel E-mail : info@woonconcept.nl Internet : www.woonconcept.nl Telefoon : 088-61 62 000 Telefax : 088-61 62 333

Bezoekadres Centraal Kantoor : Blankenstein 560 in Meppel Datum van oprichting : 23 maart 1914 Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten : 5 augustus 1914, nummer 38 Laatste statutenwijziging : 30 april 2015 Inschrijving Kamer van Koophandel Noord Nederland : nummer 04024478 Inschrijving in Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen Huizen : nummer 13336 Instellingsnummer : L 0363

Inhoudsopgave Blz.

1 Voorwoord 2

Thema’s 2 Onze huurders 5 3 Onze woningen 16 4 Inspelen op politieke en economische ontwikkelingen 22 5 Onze inzet voor zorg, welzijn en onderwijs 26 6 Interne organisatie 28 7 Financiën 32 8 Verbindingen 35

Governance 9 Ondernemingsbestuur 42 10 Intern toezicht 49

Jaarrekening 11 Geconsolideerde jaarrekening 59 12 Enkelvoudige jaarrekening 115 13 WNT verantwoording 127 14 Accountantskosten 130 15 Ondertekening van de jaarrekening 131 16 Overige gegevens 132 17 Controleverklaring 132

Bijlages 1 Overzicht Gemeente Meppel 136 2 Overzicht Gemeente Hoogeveen 139 3 Overzicht Gemeente Steenwijk 142

2

Voorwoord

Eind januari 2016 ben ik aangetreden als Directeur-bestuurder van Woonconcept. Dit

voorwoord mag ik reeds schrijven na mijn eerste kennismaking met deze corporatie en haar

medewerkers. Ik ben met name onder de indruk van de gedrevenheid van medewerkers en

de betrokkenheid bij onze huurders. Mijn voorganger, Jacques Thielen, heeft bijgedragen

aan de huidige organisatiestructuur en enkele interne verbetertrajecten. Daar kijken we met

veel waardering op terug. Omdat hij een groot deel van 2015 Directeur-bestuurder was, heeft

hij input geleverd voor dit voorwoord.

Hier volgt zijn visie op Woonconcept in 2015.

“In 2013 heeft Woonconcept een doorlichting gemaakt van haar organisatie. Dit heeft geleid

tot een ingrijpende reorganisatie, waarbij we afscheid moesten nemen van zo’n dertig

medewerkers. In 2014 is de organisatieverandering verder doorgevoerd met als doel deze

aan het einde van dat jaar af te ronden. Door het aangekondigde vertrek van de bestuurder,

in oktober 2014, is dat niet gelukt. Daarom is ook 2015 voor Woonconcept een jaar geweest

dat in het teken heeft gestaan van ingrijpende organisatieveranderingen.

In de loop van het jaar heeft Woonconcept afscheid genomen van drie leden van het

managementteam en hebben drie achtereenvolgende bestuurders aan het roer gestaan. Het

laatste halfjaar heeft in het teken gestaan van het afronden en implementeren van de

topstructuur van de organisatie. Vanuit die nieuwe structuur zal worden gewerkt aan het

beleggen van verantwoordelijkheden laag in de organisatie.

Reorganisaties en perikelen aan de top, leiden doorgaans af van het werk waarvoor de

corporatie is opgericht. Woonconcept bleef echter op veel fronten actief. We hebben

bewezen dat we tegelijk met het bouwen aan onze organisatie ook onze werkzaamheden

voor huurders en woningzoekenden met succes kunnen blijven uitvoeren.

Nieuwe Woningwet

De langverwachte nieuwe Woningwet is in juli van kracht geworden. Al in een vroeg stadium

was bij Woonconcept duidelijk dat het implementeren daarvan een flinke inspanning zou

vragen. Daarom is er, nog voor het eindplaatje van de wet een feit was, een speciale

werkgroep aan de slag gegaan. Deze werkgroep heeft alle medewerkers betrokken bij de

gevolgen van deze wet.

We hebben samen met enkele andere corporaties, Aedes en het ministerie van

Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), een bijdrage kunnen leveren aan een

‘routekaart’. Die kaart maakt het voor corporaties makkelijker de wet in te voeren.

Woonconcept heeft het afgelopen jaar voor alle beleidsonderdelen van de nieuwe

woningwet (40) plannen van aanpak gemaakt. Op dit moment worden deze plannen van

aanpak uitgewerkt.

Samenwerking

De Woningwet gaat uit van een drie partijen overleg tussen gemeenten,

huurdersorganisaties en corporaties. Het is belangrijk dat er tussen deze drie partners een

goede verstandhouding is. Recent heeft Woonconcept met de huurdersvertegenwoordigers

oude meningsverschillen opgelost en zijn er nieuwe afspraken gemaakt over toekomstige

3

samenwerking. In december zijn wij met de huurdersorganisaties een tweejarige afspraak

over de huurontwikkeling overeengekomen. De huurdersorganisaties hebben ook ingestemd

met het voorstel om in 2015 nog geen uitgebreid bod naar de gemeenten uit te brengen en

aangegeven graag partij te willen zijn bij het formuleren van toekomstige prestatieafspraken.

Ook met de gemeenten waar Woonconcept een significant deel van haar portefeuille heeft,

Hoogeveen, Meppel en Steenwijkerland, zijn het afgelopen jaar de banden aangehaald. In

alle drie de gemeenten is gesproken over het uit te brengen bod van 2015 en hoe er in

volgende jaren gewerkt wordt aan prestatieafspraken.

Omdat de relaties met deze belangrijke partners goed zijn, verwacht ik dat we samen in

2016 succesvol aan het formuleren van prestatieafspraken kunnen werken.

Met de gemeenten is in 2015 overleg geweest over hoe Woonconcept een bijdrage kan

leveren aan de huisvestingsvraag van de onverwachts gegroeide groep vluchtelingen en

statushouders. Daarbij is vooruitgekeken naar de verwachte taakstelling die deze gemeenten

in 2016 hebben en hoe Woonconcept deze verantwoordelijkheid mede kan invullen.

Andere belangrijke partners voor Woonconcept zijn het Waarborgfonds Sociale Woningbouw

(WSW) en de Minister voor Wonen en Rijksdienst (BZK).

In de zomer van 2015 heeft het WSW aangegeven dat Woonconcept voldoet aan de eisen,

behoudens de Loan to Value in 2014 en 2015. Dit maakt het mogelijk dat Woonconcept weer

(op bescheiden schaal) geborgd geld kan lenen en dus kan investeren. Het WSW vraagt wel

nadere aandacht voor de ontwikkeling van de zich langzaam verbeterende Loan to Value en

de relatief krappe solvabiliteit.

In zijn Toezichtsbrief van september heeft de minister aangegeven geen redenen tot nader

onderzoek of interventies te zien: noch bij de Financiële beoordeling noch bij het Toezicht

derivaten. Woonconcept heeft haar zaken goed op orde. De minister geeft in zijn

Oordeelsbrief van november te kennen dat er ook met betrekking tot het rechtmatig

handelen van Woonconcept geen redenen zijn om tot actie over te gaan.

Interne verbeteringen

Intern heeft Woonconcept zoals gezegd ook flinke stappen gezet. De plannen voor

risicobeleid en -management, Internal Audit en asset management zijn verder uitgewerkt. Op

het gebied van het scheiden van wonen en zorg zijn nieuwe afspraken gemaakt, evenals met

betrekking tot het huurbeleid en het passend toewijzen. Voor asset management is nieuw

beleid geformuleerd rond duurzaamheid en kwaliteit, waaronder asbestbeleid en de

ontwikkeling van complexmonitoren. Om medewerkers beter vertrouwd te maken met

projectmatig werken, zijn diverse medewerkers en leidinggevenden daarvoor extra opgeleid.

Alle afdelingen van Woonconcept volgen daarnaast een communicatietraining.

Ook ten aanzien van haar portefeuille heeft Woonconcept in 2015 belangrijke stappen gezet.

In de tweede helft van het jaar is begonnen met een asbestinventarisatie. Deze inventarisatie

moet een beeld geven van de aanwezige asbest en wanneer welke ingreep gewenst of

noodzakelijk is. Bij het constateren van asbest wordt onmiddellijk een saneringsplan

uitgevoerd.

Nieuwbouw

In december heeft Woonconcept de eerste woningen in Koedijkslanden in Meppel

opgeleverd. Deze woningen, die geschikt zijn voor mensen met een zorgvraag, zijn voor het

4

grootste deel nog voor de jaarwisseling verhuurd. In 2016 wordt een vervolg gegeven aan de

herontwikkeling van dit gebied.

De bouw van het multifunctionele gebouw en woningen op De Kaap in Hoogeveen kende

tegenslag in 2015. De palen die voor de fundering waren aangebracht moesten worden

vervangen. Daardoor heeft de bouw enige tijd stilgestaan. Het project vordert weer en we

streven ernaar de woningen nog in 2016 op te leveren.

In Steenwijk-West werken we al jaren aan wijkverbeteringen. In 2015 zijn met name op het

gebied van participatie flinke stappen gezet.

Ook in 2015 heeft Woonconcept haar woningen en het overig vastgoed goed beheerd en

onderhouden. Daar waar mogelijk is met behulp van houtpellet-installaties, zonnepanelen en

warmte-koudeopslag een bijdrage geleverd aan het duurzaam maken van de

woningvoorraad.

Belangrijkste stakeholders: huurders en woningzoekenden

Bij Woonconcept staat de klant centraal. Er wordt door alle medewerkers veel waarde

gehecht aan een goede relatie met onze belangrijkste stakeholders: huurders en

woningzoekenden. Daarom is ook in 2015 veel energie besteed aan deze relatie. Deze

inspanningen hebben er toe geleid dat wij dit jaar weer het keurmerk voor woningcorporaties,

het ‘KWH-label’, hebben ontvangen.

Het KWH-label, een stijging op de Aedes benchmark en een zeer laag ziekteverzuim geven

aan dat de medewerkers van Woonconcept hart voor de zaak hebben en navenant

presteren.

Op 22 januari 2016 eindigt een periode van interim bestuur bij Woonconcept. Met vertrouwen

in de toekomst van Woonconcept draag ik deze mooie en stabiele organisatie over aan mijn

opvolgster Nicole Peeters.

De positieve toon in de woorden van Jacques over Woonconcept en haar medewerkers, kan

ik goed plaatsen na mijn eerste kennismakingsgesprekken. We kijken met vertrouwen

vooruit.

Nicole Peeters

Directeur-bestuurder

5

2. Onze huurders

Bij Woonconcept draait het om woningzoekenden en onze huurders. Onze missie is dan ook: Het verschaffen van veilige, betaalbare en duurzame huisvesting, voor diegenen met een inkomen tot € 45.000 die daar zelf niet in kunnen voorzien. We nemen vanuit onze sociale betrokkenheid, verantwoordelijkheid voor het bevorderen van de leefbaarheid in die gebieden waar wij ruim bezit hebben. Belangrijke samenwerkingspartners zijn de gemeenten waarin Woonconcept actief is. We laten onze doelstellingen dan ook steeds meer aansluiten bij hun Woonvisies. Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden. De impact van de nieuwe wet op onze organisatie is groot. Onze huurders krijgen vooral te maken met de implementatie van de passendheidstoets, de inkomenstoets en de uitwerking van de huursombenadering. 2.1 Aangescherpte afbakening van onze doelgroep

Primair zijn wij er voor de huisvesting van huishoudens met een inkomen tot € 35.739 (2015: € 34.911). Om te voorkomen dat er huishoudens tussen wal en schip raken, bieden wij ook woningen aan voor huishoudens met een inkomen tot € 45.000 (prijspeil 2016). Daarnaast hebben wij afspraken met de gemeenten over het huisvesten van vergunninghouders. Bij renovatie of nieuwbouw houden wij rekening met specifieke woonwensen van ouderen. Corporaties moeten strikte regels naleven bij de toewijzing van huurwoningen. De Europese Commissie heeft ‘staatssteungrenzen’ gesteld aan de maximale huurprijs van corporatiewoningen. Dat bepaalt wat het maximuminkomen bij toewijzing van zo’n woning mag zijn. Vanaf 2016 zijn corporaties verplicht om 95% van de huurtoeslaggerechtigden te huisvesten onder de aftoppingsgrens. Deze is voor één- en tweepersoonshuishoudens € 586,68 (2015: € 576,87) en voor drie- of meerpersoonshuishoudens € 628,76 (2015: € 618,24). Een

woningzoekende met een laag inkomen krijgt hierdoor een woning toegewezen die hij kan betalen. Deze maatregel moet ook voorkomen dat het Rijk steeds meer uitgeeft aan huurtoeslag. Woningzoekenden met een inkomen boven € 35.739 komen niet in aanmerking voor een huurwoning met een huurprijs onder € 628,76 (prijspeil 2016). Bij iedere toewijzing voert Woonconcept verplicht een inkomenstoets uit. De inkomenstoets van 90%-10% is per 1 juli 2015 veranderd in de 80%-10%-10%-regel:

80% van de woningen moeten we toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen tot € 35.739 (de primaire doelgroep);

10% van de woningen aan woningzoekenden met een inkomen van € 34.911 tot € 39.874 (de middeninkomens) en

10% vrij toe te wijzen, met voorrang voor urgentie. Voor woningzoekenden met bijvoorbeeld een aanzienlijke zorgvraag gelden bovenstaande inkomenseisen niet. Hier gaan we in hoofdstuk 5 nader op in.

6

Sociaal of commercieel

In de Woningwet en het BTIV wordt onderscheid gemaakt tussen diensten van algemeen economisch belang (sociaal of DAEB) en andere activiteiten (commercieel of niet-DAEB). Woonconcept moet haar werkzaamheden voor 1 januari 2018 in overeenstemming brengen met de nieuwe wet- en regelgeving. Het gaat er om dat woningcorporaties teruggaan naar de kerntaak waarbij uitsluitend werkzaamheden worden uitgevoerd op het gebied van de volkshuisvesting. Hierbij speelt samenwerking met gemeenten en huurders-vertegenwoordiging een belangrijke rol. Onderstaand een overzicht van de huidige woningvoorraad, verdeeld in sociaal (DAEB) en commercieel (niet-DAEB) op basis van de huurtoeslaggrens. Er heeft een kleine verschuiving binnen segmenten plaatsgevonden door de veranderde eisen/voorwaarden in het kader van de woningwet.

Tabel 2.1 Overzicht woningvoorraad Woonconcept (aantallen * 1)

Vergunninghouders

Gemeenten krijgen jaarlijks een taakstelling om vergunninghouders te huisvesten. Wij

hebben daarover met de gemeenten in ons werkgebied samenwerkingsafspraken. De

gemeente levert een overzicht van de vergunninghouders aan en wij zoeken op basis van

gezinssamenstelling een geschikte woning.

In Hoogeveen was de taakstelling in 2015 93 vergunninghouders, in Meppel 62 en in

Steenwijkerland 76. In Hoogeveen is aan de taakstelling van 93 vergunninghouders voldaan.

Er zijn in Meppel 53 vergunninghouders gehuisvest. Eind december hebben we in Meppel

nog veel woningen bij de gemeente aangeboden zodat er in 2016 niet met een achterstand

gestart hoeft te worden. In Steenwijkerland is aan de taakstelling voldaan en is er na de

zomer nog een extra taakstelling gekomen van 18 vergunninghouders. Inmiddels zijn er in

Steenwijkerland 20 extra vergunninghouders. Deze extra taakstelling wordt in 2016 in

mindering gebracht op de taakstelling.

In het najaar van 2015 werden we geconfronteerd met de vraag van gemeentes om extra

woningen aan te bieden voor vergunninghouders. Om deze reden is de verkoop van

huurwoningen twee maanden stilgelegd om extra woningen op de huurmarkt te brengen

waardoor we voldoen aan de taakstelling.

Woonconcept - Woningvoorraad Huurgrens in

euro’s2015

Goedkoop < 403,06 2.586 24%

Betaalbaar < 618,24 6.674 63%

Duur tot huurtoeslaggrens < 710,68 1.328 13%

Totaal DAEB 10.588 100%

Duur boven huurtoeslaggrens > 710,68 191

Onzelfstandige overige wooneenheden nvt 1.649

Totaal niet-DAEB 1.840

7

Ouderen

Bij nieuwbouw of renovatie houden wij rekening met specifieke woonwensen van ouderen.

Voor hen maken wij wooncomplexen toegankelijker, door bijvoorbeeld automatische deuren

en oplaadmogelijkheden voor scootmobiels te plaatsen. Daarnaast hanteren wij voor

sommige wooncomplexen in ons werkgebied een leeftijdsgrens van 55+. We zien dat in

sommige complexen het verhuren van woningen met een leeftijdsgrens moeilijker wordt.

In 2015 hebben we in overleg met bewonerscommissies in enkele complexen de

leeftijdsgrens naar beneden bijgesteld of afgeschaft. De zittende huurders gaan over het

algemeen akkoord met de verlaging van de leeftijdsgrens, om negatieve effecten van

leegstand te voorkomen.

Urgentie

Woonconcept heeft beleid voor urgent woningzoekenden. Er zijn twee situaties op basis

waarvan urgentie aangevraagd kan worden:

sociale omstandigheden: bijvoorbeeld ernstige overlast, bedreiging of voortdurende

pesterijen;

medische omstandigheden.

Aanvragen voor sociale urgentie worden beoordeeld door een onafhankelijk sociale urgentiecommissie. In 2015 zijn er 12 urgentieaanvragen behandeld. Hiervan zijn er zeven als urgent beoordeeld. Een urgentieaanvraag van medische aard wordt beoordeeld door een onafhankelijk medisch deskundige. Nieuwe huurders

Woonconcept hanteert het aanbodmodel om haar woningen toe te wijzen. Woningen worden toegewezen op basis van wachttijd na inschrijving. Na inschrijving krijgen woningzoekenden een punt per maand. Als er een woning beschikbaar komt, dan wordt deze een week op internet gepubliceerd. Woningzoekenden kunnen via onze website reageren. De woningzoekende die de meeste punten heeft en die voldoet aan gestelde (inkomens-)eisen, krijgt de woning aangeboden. Dagelijks worden nieuwe woningen gepubliceerd op onze website. Alle gepubliceerde woningen blijven een week op de website staan. Ook bieden wij woningen direct te huur aan. Dit zijn woningen waarvoor geen kandidaten meer zijn. Vaak zijn dit de woningen met hogere huurprijzen of seniorenwoningen met één slaapkamer. Voor een ‘direct te huur’-woning heeft een woningzoekende geen betaalde inschrijving nodig.

Wie zochten een woning?

Op 31 december 2015 stonden er in totaal 18.283 woningzoekenden ingeschreven bij Woonconcept. Zowel het aantal actieve als inactieve inschrijvingen is toegenomen. Op dit moment zijn er 2.403 actief woningzoekenden, dat is 14,2% van het totaal (2014: 12,5%). Actief woningzoekenden zijn woningzoekenden die de afgelopen twaalf maanden minimaal één keer op een woning hebben gereageerd. Overige woningzoekenden staan vaak ingeschreven om punten te sparen en zijn door de huidige markt of de nieuwe toewijzingsregels niet geneigd om nu te verhuizen.

8

De kosten voor inschrijving bedragen € 16,00 per jaar. De woningzoekenden ontvangen jaarlijks een e-mail met het verzoek hun inschrijving te verlengen. Woningzoekenden kunnen zich voor ‘direct te huur’-woningen en garages gratis inschrijven. In 2015 was er een voorkeur voor benedenwoningen. Gemiddeld reageerden er zeventien

woningzoekenden per aangeboden benedenwoning. Woningzoekenden reageerden ook veel

op bovenwoningen (gemiddeld twaalf reacties) en appartementen zonder lift (gemiddeld elf

reacties). Dit zijn vaak de goedkoopste woningen met korte wachttijden.

Vertrokken huurders

Vrijkomende woningen publiceren wij op internet. In de volgende tabellen worden de door

Woonconcept aangeboden woningen toegelicht.

Tabel: aanbod per gemeente per huurcategorie in 2015

Tabel 2.2 Woningtoewijzing 2015

In alle werkgebieden zijn in 2015 minder goedkope woningen (< € 403) aangeboden dan in

2014 en meer in de huurcategorieën € 403 - € 618 en € 618 - € 710. Het grootste aanbod

van woningen vinden we net als in 2014 in de huurcategorie € 403 - € 618.

Vrije sectorwoningen

In 2015 is vier keer een advertentie in de lokale kranten geplaatst en negen keer een woning via Corpowonen op Funda gepubliceerd. Dit om moeilijk verhuurbare of leegstaande vrije sectorwoningen aan te bieden. Een aantal vrije sectorwoningen is door een lokale makelaar verhuurd. Vaak werden deze woningen zowel te koop als te huur aangeboden.

Tevredenheid

In 2015 heeft wederom het klanttevredenheidsonderzoek van KWH plaatsgevonden. Alle

resultaten tot en met november scoren hoger dan de norm van 7. De verwachting is dat ook

voor 2015 het KWH-huurlabel (een keurmerk speciaal voor woningcorporaties) behaald is.

Huurders in Assen en Meppel waarderen de dienstverlening rondom het zoeken naar een geschikte woning het hoogst (cijfer 8 en hoger) en onze woningzoekenden in Meppel en Steenwijkerland zijn hierover ook tevreden en waarderen de dienstverlening met een 7,8. Het inschrijven via de website wordt door alle gebieden zeer positief en als gemakkelijk ervaren. Ruim 1.000 huurders van Woonconcept hebben de kwaliteit van de eigen huurwoning gewaardeerd met gemiddeld een 6,8 en ruim 600 huurders hebben de kwaliteit van de buurt waarin men woont gewaardeerd met gemiddeld een 7,2.

Woningtoewijzing naar

huurcategorie

Huur <

403

Huur 403 -

618

Huur 618 -

710

Totaal van sociale

huurwoningen

Woningen boven

huurtoeslaggrens

Meppel 91 171 48 310 2

Steenwijkerland 46 148 65 259 2

Hoogeveen 74 181 64 319 4

Assen 4 6 26 36 3

Totaal 215 506 203 924 11

9

Klachtencommissie

De onafhankelijke klachtencommissie adviseert ons over de afhandeling van klachten van huurders en woningzoekenden. Wij nemen dit advies over tenzij er gegronde redenen zijn om hiervan af te wijken. Dit wordt dan met de motivatie meegedeeld aan de klager en de commissie. In 2015 zijn in totaal elf klachten binnengekomen bij de klachtencommissie. Het aantal binnengekomen klachten is daarmee ten opzichte van 2014 afgenomen (veertien klachten). Zeven klachten hiervan zijn naar tevredenheid van de huurders opgelost door medewerkers van Woonconcept. De klachtencommissie heeft vier klachten behandeld, het gaat daarbij om:

klacht naar aanleiding van uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden (ONW);

het ontbreken van een huishoudelijk reglement in een complex en daarbij ontevredenheid over de klachtenafhandeling door Woonconcept;

geuroverlast door droger van de buren;

aansprakelijkheidstelling schoorsteenbrand en behandeling van de huurder en de klacht.

De klachten zijn alle vier ontvankelijk verklaard.

2.2 Overige doelstellingen en prestaties

Om onze missie optimaal te kunnen uitvoeren, moeten onze ondersteunende processen effectief en efficiënt zijn. Denk bijvoorbeeld aan het managen van huurachterstanden en leegstand. Onderstaande tabel geeft onze doelen voor 2015 aan en in hoeverre we die hebben gerealiseerd.

Tabel 2.3 Doelstellingen verhuur 2015

Huurachterstanden Wij vinden het belangrijk om huurachterstanden zo veel mogelijk te beperken. Dit is in het belang van de huurder en van Woonconcept, immers, hoe hoger de achterstand, hoe moeilijker het is om deze af te betalen. Daarom voeren wij een actief, strak én sociaal incassobeleid. We wijzen huurders met een achterstand al in een vroeg stadium op (dreigende) problemen. Dit doen wij in eerste instantie schriftelijk, dan telefonisch en vervolgens gaan wij op huisbezoek. Als het nodig is, zoeken wij samenwerking met partijen zoals Gemeentelijke Kredietbank (GKB), welzijnsorganisaties of verwijzen we huurders door naar bijvoorbeeld een budgetcoach.

Doelstellingen Eenheid Score 2015 Norm 2015 Score 2014 Score 2013

Huurachterstand zittende huurders % 5,42% 7,00% 6,60% 8,60%

Huurachterstand vertrokken huurders € 1.000 494 200 565  298

Aantal ontruimingen Aantal 37 40 54 21

Leegstand totaal % 1,35% 2,50% 2,2%  2,20%

Gederfde huurinkomsten leegstand € 1.000 1.056 1.969 1.709  1.864

Aansluitende verhuur % 27,9% 22,00%  25,5% 22,80%

Mutatiegraad % 8,76% 10,00% 8,60% 9,60%

Ingeschreven woningzoekenden Aantal 18.281 18.000 17.299 18.259

Actief woningzoekenden % 14,20% 15,00% 12,50% 9,80%

Toewijzingen aan inkomen < € 34.911,- % 94%  90%  95%  94%

10

Op 31 december 2015 bedroeg de totale huurachterstand € 1,0 miljoen. De huurachterstand is gedaald. Dit is gerealiseerd door meer in de preventieve sfeer huisbezoeken af te leggen en het incassotraject te optimaliseren. Deurwaarderszaken en ontruimingen Op 31 december 2015 hadden wij bij 258 actieve (€ 350.530) en 144 vertrokken huurders (€ 468.601) deurwaarderszaken uitstaan voor een totaalbedrag van € 819.131. In 2015 hebben er 37 ontruimingen plaatsgevonden, 17 minder dan in 2014. De 37 ontruimingen die in 2015 hebben plaatsgevonden, zijn op te splitsen in 32 ontruimingen op basis van een huurachterstand, 4 op basis van hennep en 1 op basis van overlast. Het doel van Woonconcept is het aantal ontruimingen zo laag mogelijk te houden. Deze doelstelling is in 2015 gerealiseerd door meer in de preventieve sfeer huisbezoeken af te leggen, het incassotraject te optimaliseren en door een intensievere samenwerking met de deurwaarder.

Leegstand en huurderving In totaal hebben we in ons woningbezit 59.375 dagen leegstand gehad in 2015. Dat is 1,35%

van het totaal aantal verhuurbare dagen. In 2014 waren er 101.575 leegstandsdagen. Het

grote verschil tussen beide jaren wordt veroorzaakt door de leegstandsdagen sloop en

verkoop. In 2015 is er minder gesloopt en zijn incourante verkoopwoningen terug de verhuur

in gegaan. Daardoor is de leegstand afgenomen.

Gemiddeld wordt 55% van de leegstand veroorzaakt door niet beïnvloedbare leegstand. Met

name leegstand door het saneren van asbest, sloop en verkoop heeft een groot aandeel in

het totale leegstandspercentage van 1,35%. Zowel de frictie- als de verhuurbaarheid-

leegstand is gedaald en Woonconcept voldoet in de meeste werkgebieden aan de norm:

Tabel 2.4 Niet beïnvloedbare leegstand 2015

Tot november 2015 was er een dalende trend te zien in leegstand. In november is Woonconcept gestart met passend toewijzen. Helaas heeft dit de dalende trend doorbroken. Woningen in het duurdere segment staan sinds 1 november langer leeg omdat het inkomen van woningzoekenden vaker niet passend is. Beinvloedbare leegstand per gemeente

In Assen hebben we extra aandacht besteed aan mutatiewoningen. Er zijn bijvoorbeeld “te

huur”-borden geplaatst op lege woningen en een aantal woningen is aangeboden via de

website ‘Corpowonen’. Naast de hierboven genoemde leegstandsredenen stagneerde de

verhuur in Steenwijk door ontruimingen en ook steeds vaker door financiële problemen van

woningzoekenden. Hierdoor duurt het langer voordat er een huurcontract getekend kan

worden omdat er bijvoorbeeld eerst contact met bewindsvoerders of de gemeente gelegd

moet worden. Er was ook minder interesse naar seniorenwoningen met 1 slaapkamer aan

De Veerkampen.

Gemeente Score frictie norm frictie 2015score

verhuurbaarheid

norm

verhuurbaarheid

Assen 0,52% 0,20% 0,64% 0,10%

Hoogeveen 0,11% 0,20% 0,17% 0,10%

Meppel 0,05% 0,20% 0,06% 0,10%

Steenwijkerland 0,10% 0,20% 0,14% 0,10%

Totaal 0,10% 0,20% 0,14% 0,10%

11

De leegstand in Meppel is laag. In Meppel is de leegstand met name ontstaan door

asbestsanering. Ook waren er extra huuropzeggingen aan het eind van 2015 na de

oplevering van de 35 (zorg-)appartementen in Koedijkslanden. Veel huurders hebben hun

huur opgezegd om naar deze appartementen te verhuizen.

In Hoogeveen blijft het opmerkelijk dat woningen, zonder reden, meerdere malen geweigerd

worden. Ook is een aantal woningen in de verhuur gekomen aan de Snikke, die eerder werd

verhuurd aan zorginstelling Visio. Deze woningen hebben tijdelijk leeggestaan omdat ze

moesten worden aangepast voor de reguliere verhuur. Ze worden op basis van de

Leegstandswet verhuurd.

Aansluitende verhuur Bij mutatie streven wij ernaar onze woningen zo snel mogelijk weer te verhuren. In 2015

bedroeg het percentage aansluitende verhuur 27,9%. Dit is 2,5% hoger dan in 2014.

28% van de woningen is binnen 0-2 dagen verhuurd, 18% binnen 3 tot 7 dagen, 30% binnen

8-31 dagen en 24% duurde langer dan 31 dagen. In vergelijking met 2014 zijn woningen

sneller verhuurd.

Mutaties In 2015 is van in totaal 955 woningen de huur opgezegd. Het aantal leeggekomen woningen

was in Hoogeveen het hoogst (317), gevolgd door Meppel (309), Steenwijkerland (288), en

Assen (41). In maatschappelijk vastgoed (zorginstellingen, bedrijven) zijn 6 ruimtes

leeggekomen.

De mutatiegraad van 2015 is 8,75%. In 2014 was dit 8,61%.

Tabel 2.5 Mutatiegraad 2015

Onze huurders kunnen bij het opzeggen van hun contract aangeven wat de reden van

opzegging is. De voornaamste redenen van huuropzegging waren in 2015: verhuizing buiten

ons werkgebied, aankoop van een woning, medische reden of overlijden. De fluctuatie in

Assen wordt veroorzaakt door het feit dat ons woningbezit hier relatief laag is.

2.3 Leefbaarheid in buurten en wijken Leefbaarheid is de mate waarin de leefomgeving aansluit bij de voorwaarden en behoeften die er door de bewoners aan worden gesteld. Niet iedereen heeft daarbij evenveel aandacht nodig, de meeste mensen redden zich prima zelf. Vanwege verschillende maatschappelijke ontwikkelingen krijgen we te maken met steeds meer huurders die zichzelf minder goed kunnen redden. Denk aan minder zorg en begeleiding voor mensen met een beperking, meer huurders met psychosociale problematiek, een toename van de instroom van vergunninghouders en meer betaalbaarheidsproblemen.

Gemeente 2015 2014 2013 2012

Assen 13,09% 13,74% 32,13% 11,23%

Hoogeveen 9,45% 7,67% 10,75% 10,93%

Meppel 7,58% 8,14% 8,59% 9,81%

Steenwijkerland 9,21% 10,64% 9,38% 11,33%

Gemiddeld 8,75% 8,61% 9,56% 10,15%

12

Hoewel corporaties worden beperkt in hun inzet voor leefbaarheid, houden wij ogen en oren open voor de kwaliteit van de leefomgeving. Dit pakken we samen op met diverse organisaties én met bewoners zelf. Het ondersteunen van zelfredzaamheid is daarbij een belangrijke oplossingsrichting. Het ingaan van de nieuwe Woningwet betekent voor Woonconcept dat zij zich opnieuw moet oriënteren op haar rol en positie op het gebied van leefbaarheid. In 2015 zijn hierover gesprekken gevoerd met diverse stakeholders en in 2016 moet dit tot resultaat leiden. Uitwerking risicoprofielen bij nieuwe verhuur In 2014 heeft Woonconcept gewerkt aan het in kaart brengen van risico’s bij nieuwe huurders. Op basis van de objectieve informatie die een kandidaat huurder moet aanleveren, proberen we vooraf zoveel en zo goed mogelijk een inschatting te maken van in hoeverre er een risico is op bijvoorbeeld huurachterstand of overlast. Dit biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid om proactief met de huurder in contact te treden bij een (dreigende) achterstand en, als dit gewenst is, andere partijen erbij betrekken. Laatste Kans beleid Vanuit maatschappelijk en financieel oogpunt wil Woonconcept met het ‘Laatste Kans beleid’ huisuitzetting zoveel mogelijk voorkomen en een problematische vicieuze cirkel doorbreken. Het beleid is erop gericht dat de huurder zelf verantwoordelijkheid neemt voor en meewerkt aan het verbeteren van zijn (betalings-)gedrag. In 2015 hebben wij met 12 huurders een laatste kansovereenkomst gesloten en daarmee is huisuitzetting voorkomen. Onze ervaringen zijn dan ook positief. Deze overeenkomsten lopen gedurende één jaar en worden na afloop geëvalueerd. In 2014 zijn er 9 overeenkomsten afgesloten. In alle gevallen bleek bij evaluatie in 2015 het (betalings)-gedrag van de huurder in positieve zin veranderd. Alle negen overeenkomsten zijn na evaluatie in 2015 succesvol afgesloten en omgezet in een reguliere huurovereenkomst.

Tabel 2.6 Oorzaken overlast 2015

Samenwerken aan leefbaarheid

In Steenwijkerland, Hoogeveen en Meppel werkt Woonconcept binnen de dorpen en wijken met substantieel woningbezit nadrukkelijk samen met daar actieve organisaties. We hebben gezamenlijk aandacht voor huisvesting en leefbaarheid. Te denken valt aan wijk- en dorpsverenigingen maar ook aan het lokale welzijnswerk, zorginstellingen, de politie en uiteraard ook de gemeenten.

Oorzaken overlast 2015 Meppel Steenwijkerland Hoogeveen Assen totaal 2015

Tuinonderhoud 27 142 171 1 341

Overig 19 30 81 6 136

Rommel 14 58 12 1 85

Gedrag 14 5 17 2 38

Geluidsoverlast 8 6 22 1 37

Huisdieren 3 4 13 1 21

Drugs 4 2 6 0 12

Eindtotaal 89 247 322 12 670

13

Steenwijkerland In de Rembrandtstraat in Steenwijk-West hebben er gesprekken met bewoners plaatsgevonden over het aanpakken van voortuinen. Ook hebben wij daar nieuwe erfafscheidingen geplaatst. Hierin konden huurders een keuze maken tussen een haag of een afscheiding met stenen. Dit project is begin 2016 afgerond. Het project ‘Herinrichting binnentuin en entree’ van de Landerijen in Oldemarkt is eind 2015 gestart. Leerlingen van het Terra College voeren het project uit. Er is samenwerking met leerlingen van het Drenthe College die bewoners en de beheerstichting betrekken. Het project wordt door ons gecoördineerd en budgettair bewaakt en in het voorjaar van 2016 afgerond. Na het besluit om 38 woningen aan de P. Heinstraat en Van Speijkstraat te slopen, zijn alle huurders in dit deel van de wijk individueel bezocht. We hebben met hen de gevolgen van het sloopbesluit besproken. Een aantal bewoners ontvangt individuele begeleiding bij het vinden van andere woonruimte. Het gaat dan vooral om bewoners die een verhuizing niet zelf kunnen regelen. Hoogeveen In 2014 is in Hoogeveen in een aantal buurten ingezet op het vergroten van de sociale cohesie. In 2015 is hier vervolg aan gegeven. Onder andere met huisbezoeken in de meest kwetsbare gedeelten van de Verzetsbuurt, om in kaart te brengen hoe de bewoners het wonen en leven in de buurt ervaren. Met behulp van die informatie willen wij de leefbaarheid in de wijk verhogen en de zelfredzaamheid van de bewoners vergroten. Dit doen we samen met onder andere de SWW, Politie, Promens Care en onderwijsinstanties. We hebben met de brandweer en politie informatiebijeenkomsten georganiseerd voor bewoners in ouderencomplexen. Daarin hebben wij voorlichting gegeven over brandveiligheid en inbraakpreventie. Wij hebben het initiatief voor deze bijeenkomsten genomen in samenspraak met verschillende bewonerscommissies. Het project ‘Huisvesten van jongeren (18-25) met een lichte begeleiding’, dat gestart is in 2014, boekte in 2015 de eerste positieve resultaten. Drie bewoners zijn uitgestroomd naar zelfstandig wonen. Meppel In Meppel hebben we in de wijk Koedijkslanden twee ‘groenpleinen’ gerealiseerd. We hebben samen met het Instituut voor Natuureducatie (IVN) stukken openbaar groen een metamorfose gegeven. Uitgangspunt hierbij was dat het project moest worden uitgevoerd samen met bewoners, vanaf de ontwerpfase tot en met de uitvoering. Dit heeft geresulteerd in het oprichten van een zeer betrokken werkgroep. Die heeft samen met overige buurtbewoners en professionals een ‘kindereiland’ en een ‘bomeneiland’ gecreëerd. In december 2015 is gestart met de uitvoering van de twee ‘groenpleinen’ waarbij ook door vele bewoners en jongeren uit de buurt de handen uit mouwen zijn gestoken. Afronding van het project vindt in het voorjaar van 2016 plaats. Ook zijn we in 2015 in Meppel gestart met een taartenactie voor nieuwe huurders. Doel van de actie is om (nieuwe) buren met elkaar in contact te laten komen en hiermee een bijdrage te leveren aan een goede burenrelatie. De taarten worden gebakken door de Mackayschool, een school voor kinderen met een verstandelijke beperking.

14

Tijdens de landelijke actie ‘NLdoet’ hebben we samen met het wijkplatform Haveltermade een schoonmaakactie gehouden. Tijdens deze dag is veel zwerfvuil opgehaald in de wijk. 2.4 Dialoog met huurders en stakeholders

We hechten grote waarde aan de dialoog met huurders en stakeholders. Wij betrekken hen dan ook op diverse manieren bij ons beleid en beheer. Huurdersorganisaties We werken nauw samen met drie huurdersverenigingen in Meppel (HVM), Steenwijkerland (De Veste) en een huurdersvereniging in oprichting in Hoogeveen. De voormalige Huurdersfederatie Hoogeveen is in 2015 ontbonden. In het najaar van 2015 hebben zich drie potentiele bestuursleden gemeld. Er wordt nu gewerkt aan de oprichting van een nieuwe huurdersvereniging in Hoogeveen. In 2015 heeft er drie keer regulier overleg plaatsgevonden met alle partijen. Daarnaast zijn er in een klein verband meerdere malen inhoudelijke thema’s besproken. Denk daarbij aan de portefeuillestrategie, de nieuwe Woningwet, de Warmtewet en de gebruikelijke onderwerpen zoals jaarverslag en begroting. Daarnaast is er in 2015 een gezamenlijk huurakkoord tussen alle partijen opgesteld waarin het huurbeleid voor de komende twee jaar is vastgelegd. Naast de gezamenlijke vergaderingen vindt er ook op lokaal niveau overleg plaats tussen de huurdersverenigingen en Woonconcept. Bewonerscommissies Op complexniveau hebben we overleg met bewonerscommissies: wij stimuleren de oprichting daarvan. Vooral ouderencomplexen kennen dergelijke commissies. Soms ontstaan er rond renovaties bewonersgroepen waar we regelmatig mee overleggen. Wijkplatforms Wij overleggen zowel in Hoogeveen, Meppel als Steenwijkerland met wijkplatforms. Deze verschillen per wijk van karakter, samenstelling en frequentie van overleg. Algemeen kenmerk is dat de wijkplatforms zich in brede zin bezighouden met de leefbaarheid van een wijk (of dorp). Wij nemen op uitnodiging van de platforms deel aan de overleggen. Samenwerking OGGZ We sluiten aan bij het OGGZ-overleg (Openbare Geestelijke Gezondheidszorg). Dat overleg richt zich op mensen die zelf geen hulp vragen, maar dat volgens hun omgeving wel nodig hebben. Het betreft vaak sociaal kwetsbare mensen met meervoudige problemen. Samenwerking tussen de verschillende partners binnen het OGGZ-netwerk is belangrijk. De professionals leveren vanuit hun eigen expertise gezamenlijk een bijdrage aan het verminderen of voorkomen van bepaalde problematiek. De diverse samenwerkingspartners weten elkaar ook buiten het overleg goed te vinden. Voor ons is dit bijvoorbeeld belangrijk in het kader van het voorkomen van huisuitzetting. In 2015 is in Meppel de aanzet gemaakt voor het overgaan van het OGGZ-netwerk naar een Sociaal Team. Hiertoe wordt in het voorjaar van 2016 een convenant getekend. Samenwerking WMO Wij hebben in 2015 onze samenwerking op het gebied van de WMO geïntensiveerd. In 2015 is hierdoor in een aantal gevallen ambulante woonbegeleiding tot stand gekomen. Daar waar wij zorgwekkende/zorgmijdende huurders tegenkomen, spannen wij ons samen met andere organisaties in om hen te helpen.

15

Samenwerking GGD Vanaf het najaar van 2015 hebben wij onze aandacht voor ‘hoarders’ (verwoede verzamelaars) geïntensiveerd. Soms is sprake van gevaarlijke situaties omdat de woning bijvoorbeeld staat volgepakt en er geen vluchtwegen meer zijn. In de praktijk gaat het om (vooral in psychisch opzicht) kwetsbare bewoners. De samenwerking met de GGD en gemeentelijke handhaving en toezicht hierover is versterkt. Wijk- en dorpsgericht werken We participeren in de zogenaamde Smederijen van Hoogeveen (een samenwerking tussen bewoners, corporaties, gemeente, politie en welzijn). In het kader van de nieuwe Woningwet beraden de deelnemende corporaties zich op hun rol en positie. Dat geldt ook voor de betrokkenheid van Woonconcept bij het Wijk- en Dorpsgericht Werken in de gemeente Meppel. 2.5 Ontwikkelingen kerngemeenten In bijlages 1, 2 en 3 (opgenomen na de jaarrekening) geven we de belangrijkste ontwikkelingen en kengetallen weer per kerngemeente (Meppel, Hoogeveen en Steenwijkerland).

16

3. Onze woningen

Door de actuele wet- en regelgeving en door de beperkte financiële armslag kunnen wij in de komende jaren slechts beperkt investeren. We richten ons daarom vooral op het beheren van het huidige bezit. Dat volgt uit de portefeuillestrategie die begin 2015 is vastgesteld. Deze strategie leidt tot de gewenste hoeveelheid en kwaliteit van betaalbare woningen voor de primaire doelgroep (de zogenaamde wensportefeuille). Om deze portefeuille te bereiken zijn aanpassingen nodig. Dat betreft een breed scala aan maatregelen, van toepassingen van huurklassen, verbeteren van de energetische kwaliteit tot het vernieuwen van beleid op diverse onderwerpen (asbest, zelf aangebrachte voorzieningen, duurzaamheid). De besluitvorming over hoe, wat en waar we in de portefeuille deze maatregelen in samenhang toepassen, valt onder ‘Assetmanagement’, een term die een vaste plaats krijgt binnen Woonconcept. 3.1 Assetmanagement In januari 2015 heeft het MT op basis van analyses, de kenmerken van de wensportefeuille tot 2023 vastgesteld. In onderstaande tabel staan die kenmerken:

Onderwerp Doelstelling

2023

Ultimo

2014

Veranderopgave

2014-2023

Omvang portefeuille

Sloop

Nieuwbouw

Verkoop

10.871 woningen

- 150 woningen

+ 150 woningen

- 560 woningen

11.431

-560

-150

+150

-560

Spreiding

portefeuille

max 7,5% (863) ligging in landelijk gebied

10,4%

(1.198)

-2,9%

(-330)

Verkoop 560 woningen in 10 jaar

-56 p/j

2015 & 2016: 80 p/j

2017 -2023: 50 p/j

Energieklasse groen (label A/B/C) 70%,

oranje (D/E) 30%,

rood (F/G) 0%.

groen 53%

oranje 40%

rood 7%

groen +17%

oranje -10%

rood -7%

Tabel 3.1 Kenmerken wensportefeuille

De veranderopgave in de laatste kolom is een vraagstuk dat wij door assetmanagement oppakken. Uiteindelijk volgt een vertaling van de portefeuillestrategie naar concreet beleid per complex. En dit binnen de strategische kaders van Woonconcept. Assetmanagement verbindt het strategische en operationele niveau met elkaar. In 2015 is er, na vaststelling van de wensportefeuille, per werkgebied een begin gemaakt met complexbeheerplannen. We hebben daarvoor eerst een voorlopige vertaling gemaakt van de portefeuillestrategie naar een opgave per deelportefeuille Meppel, Steenwijkerland, Hoogeveen en Assen. Dit heeft inzichtelijk gemaakt welke als ‘te transformeren complexen’ aangemerkt moeten worden. Dit heeft geleid tot een lijst van 23 complexen: 8 regulier vastgoed en 15 complexen maatschappelijk/overig vastgoed. Grondposities Wij zijn eigenaar van grondposities en ontwikkellocaties. Met name de grondposities waren de afgelopen jaren volop in de aandacht, landelijk, bij gemeenten en ook voor Woonconcept zelf. Behalve als financieel vraagstuk vanwege de vaak forse verwervingskosten, is er bij ons ook sprake van eigendom van grond zonder bouwbestemming. Woonconcept heeft tot 2015 het beleid gebaseerd op het feit dat een woningcorporatie geen grond in bezit mocht hebben waar na 10 jaar nog geen woonbestemming op rust. Nu deze wet niet meer aan de orde is beraadt Woonconcept zich over de beste strategie voor de grondposities.

17

We moeten nog keuzes maken in het kader van scheiding/splitsing DAEB/niet-DAEB. De waarde van de grondposities wordt jaarlijks opnieuw bepaald. Agrarische grond is verpacht op basis van geliberaliseerde pachtovereenkomsten. Kwaliteitsbeleid In 2015 is een begin gemaakt met het herzien van het ‘Kwaliteitsbeleid bestaand woningbezit en nieuwbouw’ uit 2005. Het kwaliteitsbeleid bestaat onder andere uit de (zowel bouw- als woontechnische) kwaliteit van de woningen, het marktperspectief en het woongenot van onze huurders. Een belangrijk uitgangspunt is dat al onze woningen aan dezelfde vastgestelde minimale kwaliteit moeten voldoen. Door middel van het kwaliteitsbeleid geven wij invulling aan onze opgave om een woning te leveren met een betaalbare huur en van een goede kwaliteit die past bij de behoefte van de doelgroep. Essentieel is dat er een gezond evenwicht is tussen de prijs en de kwaliteit. In het eerste kwartaal van 2016 wordt het kwaliteitsbeleid verder uitgewerkt en met de huurdersvertegenwoordiging afgestemd. Prestatiemeting In 2015 is ook gewerkt aan verbeterde prestatiemeting van de woningvoorraad. Gezien het maatschappelijke doel van Woonconcept moet niet alleen naar financieel rendement gekeken worden, maar is ook het bepalen van een maatschappelijk rendement wenselijk. We werken aan een methode om de complexen te ‘scoren’ op bijvoorbeeld waardering van onze huurders voor hun woning en hun buurt, mutatiegraad, leegstand, aantal reacties, klachtenonderhoud, asbestrisico, energieprestatie enzovoort. De scores op deze punten geven een indicatie van het maatschappelijk rendement van een complex. 3.2 Ontwikkeling in de portefeuille In 2015 hebben de volgende mutaties plaatsgevonden:

Tabel 3.2 Mutaties Woningvoorraad 2015

Nieuwbouw De totale nieuwbouwproductie van Woonconcept bestond in 2015 uit 74 eenheden, voor het overgrote deel appartementen. Door nieuwbouw zorgen we voor een verversing van de woningvoorraad en het kwantitatief en kwalitatief op peil houden hiervan. Eén van de uitgangspunten van de portefeuillestrategie geeft aan dat we de omvang van de portefeuille gelijk willen houden. Daarbij speelt nieuwbouw een belangrijke rol door vanwege verkoop en sloop uit exploitatie genomen woningen weer aan te vullen. Ook op wijkniveau wordt door sloop en vervangende nieuwbouw een impuls gegeven aan de wijk door de instroom of behoud van specifieke doelgroepen. Nieuwbouw biedt ook de mogelijkheid meer aan te sluiten bij het gewenste kwaliteitsniveau van de voorraad. Aan aantal kwaliteitskenmerken krijgen extra aandacht, zoals toegankelijkheid en veiligheid van het complex. In de bovenstaande tabel is te zien dat de nieuwbouwproductie in 2015 onvoldoende is geweest om de omvang als gevolg van sloop en verkoop te compenseren.

Opleveringen en verkoop 2015 Nieuwbouw Sloop Aankoop Verkoop

Meppel 38 47 0 33

Steenwijkerland 5 36 0 24

Hoogeveen 28 0 0 36

Assen 0 0 0 1

BOG 3 0 0 10

Totaal 74 83 0 104

18

In 2016 wordt de portefeuillestrategie verder uitgewerkt in deelportefeuilles per gemeente, waarbij we de gewenste nieuwbouwproductie per gemeente nog scherper in beeld brengen. Verkoop In 2015 zijn er 94 huurwoningen verkocht. Het aantal verkopen was daarmee hoger dan de begrote 80. De totale verkoopopbrengst bedroeg in 2015 € 11.9 miljoen met een gemiddelde verkoopwaarde per woning van € 127.000,-. De verkoop van huurwoningen verliep goed. Ondanks de beperkende maatregelen in de hypothecaire financiering van woningen, trad er geen stagnatie op. In Steenwijkerland is iets minder verkocht, omdat daar minder mutaties in huurwoningen waren. We hebben ook 10 panden verkocht die vallen onder Bedrijf Onroerend Vastgoed, een woonwagen en een garage. De totale verkoopopbrengst van overig vastgoed bedraagt € 2,6 miljoen. De verkoopvoorraad is in 2015 gelijk gebleven. Wel heeft er een verschuiving plaatsgevonden. Een aantal wooneenheden in het kerngebied (Meppel, Hoogeveen en Steenwijkerland) is uit de verkoop genomen en toegevoegd aan de huurvoorraad. Een aantal wooneenheden dat al deels voor verkoop bestemd was, is toegevoegd aan de verkoopvoorraad. Het betreft hier met name complexen in de duurdere huursector en buiten het kerngebied van Woonconcept. Dienstverlening De kopers van onze woningen zijn tevreden over onze dienstverlening. De klantwaardering laat een stijgende lijn zien. Onze woningen worden het meest gevonden via Funda en de gunstige verkoopprijs was één van de belangrijkste redenen om een woning van Woonconcept te kopen. 3.3. Onderhoud en beheer Woonconcept heeft in 2015 geïnvesteerd in het verbeteren van de veiligheid, de onderhoudsstaat en duurzaamheid van woningen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen contractonderhoud, serviceonderhoud, Onderhoud naar Wens en planmatig onderhoud. Bij Onderhoud naar Wens (ONW) heeft de huurder de keuze wanneer een binnenrenovatie (vernieuwing douche, toilet en keuken) in de woning wordt uitgevoerd.

Tabel 3.3 Onderhoudslasten 2015

De werkzaamheden worden voor het overgrote deel door HomeTeam (dochterbedrijf Woonconcept) uitgevoerd. Samen met HomeTeam werken we continu aan verbetering van de klanttevredenheid, efficiëntie en beheersing van de kosten.

Onderhoudslasten (€ * 1.000)Realisatie

2015

Begroting

2015

Contractonderhoud contract 2.231 2.382

Serviceonderhoud totaal 5.453 4.260

reparatie 3.311 2.560

mutatie 1.443 1.700

ONW mutatie 699 -

Onderhoud Naar Wens totaal 973 1.113

Planmatig onderhoud totaal 6.843 7.400

Totaal Onderhoudslasten SWC (enkelvoudig) 15.500 15.155

19

Contractonderhoud Voor contractonderhoud is een bedrag van € 2,4 miljoen gereserveerd, € 2,2 miljoen is gerealiseerd. Hiermee is onderhoud in contractvorm gepleegd, zoals aan CV onderhoud en storingen, lift, automatische deuren, brandblussers, noodverlichting en rioolontstoppingen. Serviceonderhoud

Onder serviceonderhoud vallen reparatieonderhoud en mutatieonderhoud. Onder reparatieonderhoud verstaan wij alle reparatieverzoeken die gemeld worden door huurders van Woonconcept. Mutatieonderhoud betreft onderhoudswerkzaamheden die worden uitgevoerd na het inleveren van de sleutel door de vertrekkende huurder. Bij beoordeling van de cijfers blijkt dat er sprake is van een toename van het aantal reparatieverzoeken en stijging van de kosten. Uit analyse blijkt dat de stijging zich voordoet bij alle bouwdelen en ook in alle omvangsklasses van de reparaties. Het aantal reparatieverzoeken is in totaal 22.395 (2014 was dit 19.976). De gemiddelde kosten per reparatieverzoek bedragen € 148 (2014: €124). Aangezien het niet-planbaar onderhoud is, komt de stijging door verschillende oorzaken. Hier kunnen onder andere de bezuinigingen op planmatig onderhoud van afgelopen jaren genoemd worden. Ook het afnemen van zelfredzaamheid bij het uitvoeren van kleine reparaties is een aannemelijke oorzaak.

Mutatieonderhoud is binnen de begroting gebleven. Het totale aantal woningen waar mutatieonderhoud is uitgevoerd bedraagt 1.018. De gemiddelde kosten per mutatie (sec regulier mutatieonderhoud) in 2015 bedroegen € 1.261,- (in 2014 was dit € 1.714,-). Het gaat hierbij om kosten voor het mutatieonderhoud volgens het mutatiebeleid bij de opzegging van een woning. Op basis van de totale mutatiekosten bedragen de kosten per mutatie € 2.104. De stijging heeft te maken met asbestkosten (in 76 woningen, gemiddelde kosten € 3.100) en Onderhoud naar Wens bij mutatie (in 86 woningen, gemiddelde kosten € 8.100). Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud betreft voornamelijk casco onderhoud.

In het planmatig onderhoudsprogramma 2015 stond onderhoud gepland aan 1.649 woningen. De belangrijkste werkzaamheden zijn:

885 woningen Woning schilderen en houtreparaties (waar nodig vervanging van

ramen, deuren, et cetera

307 woningen Vernieuwen keukens (Onderhoud naar Wens)

563 woningen Vernieuwen douche (Onderhoud naar Wens)

480 woningen Vernieuwen toilet (Onderhoud naar Wens)

206 woningen Vervanging cv-ketel

De werkzaamheden die zijn opgenomen in het planmatig onderhoud verschillen per woning en cluster. Onderhoudswerkzaamheden en aantal woningen kunnen per gemeente anders zijn in verband met bouwjaar en type woningen. Het planmatig is grotendeels conform begroting uitgevoerd, de onderschrijding op de begroting is ontstaan met name door scherp inkopen en marktwerking.

Onderhoudslasten Planmatig Onderhoud (€* 1.000)Realisatie

2015

Norm

2015

Planmatig onderhoud 6.842 7.400

20

In het planmatig onderhoud is daarnaast € 1miljoen aan kosten voorzien voor de werkzaamheden met betrekking tot asbestsanering. Onderhoud naar Wens Met Onderhoud naar Wens (ONW) willen wij onze huurders meer keuzevrijheid geven. Zo heeft iedere huurder de keuze of en wanneer een binnenrenovatie (vernieuwing douche, toilet en keuken) in de woning wordt uitgevoerd.

In de begroting 2015 stond onderhoud gepland aan 764 woningen op basis van Onderhoud naar Wens. In 2015 heeft 61% van de huurders meegedaan aan de aangeboden binnenrenovaties. De ervaringen zijn positief. De laatste klanttevredenheidsonderzoeken zijn afgerond met het cijfer 8. Hierbij een getalsmatige samenvatting van de voortgang Onderhoud naar Wens in 2015.

Tabel 3.4 Overzicht Onderhoud Naar Wens 2015

Investeringen bij onderhoud Indien sprake is van levensduurverlenging is geen sprake van onderhoudslasten, maar van investeringen. Deze worden geactiveerd. Indien levensduurverlenging ook met verbetering gepaard gaat, leidt dit tot een huurverhoging. Onderstaand een overzicht van de investeringen naar aanleiding van onderhoud in 2015.

Tabel 3.5 Overzicht Investeringen bij onderhoud 2015

3.4 Overig Veiligheid en gezondheid Het asbestbeleid is opgesteld in oktober 2015. Onderdelen van het asbestbeleid zijn: saneringsbeleid, opleiding van medewerkers, meerjarenplanning asbestsanering, informatiemanagement, een (crisis) communicatieplan en protocollen. Het traject asbestinventarisatie is opgestart in juli 2015 en de inventarisatie vindt plaats op basis van een steekproefsgewijze controle (10%). Het doel van deze inventarisatie is een beeld krijgen van waar zich asbest bevindt en dit communiceren met de medewerkers, huurders en derden in verband met veiligheid en gezondheidsrisico’s.

Onderhoudslasten Onderhoud Naar Wens (€* 1.000)Realisatie

2015

Norm

2015

Onderhoud Naar Wens 973 1.113

Omschrijving ONW Begroot aantal 2015 Wil niet meedoen Wil meedoen

Keuken 307 126 (41%) 181 (59%)

Douche 563 220 (39%) 343 (61%)

Toilet 480 173 (36%) 307 (64%)

Investeringen bij onderhoud 2015 (€ * 1.000) Realisatie 2015 Norm 2015

Onderhoud Naar Wens investeringen 2015 3.337 4.230

Planmatig Onderhoud investeringen 3.164 3.032

Waarvan: Investeringen zonder huurverhoging 3.051

Waarvan: Investeringen met huurverhoging 113

Overige investeringen met huurverhoging 155

Totaal investeringen bij onderhoud 2015 6.655 7.262

21

De betrokken medewerkers hebben in 2015 een asbestopleiding kunnen volgen. In 2016 organiseren we een vervolgopleiding. Open gastoestellen

In ons woningbezit komen nog open gastoestellen voor: meestal geisers en ook gaskachels. We werken er al jaren aan deze toestellen te laten verdwijnen uit de woningvoorraad. Dit vanwege de veiligheid en de nadelige bijdrage aan de kwaliteit van het binnenklimaat van de woning. Het eigendom van geisers is zeer divers. Er kan sprake zijn van huur door de huurder zelf, verhuur via of door Woonconcept aan de huurder. Daarnaast hebben sommige huurders een geiser in eigendom. Bij sanering geven bewoners vaak aan, dat ze de geiser willen houden. Dat maakt grootschalige sanering lastig, omdat er ook voor een andere vorm van warmwatervoorziening gezorgd moet worden. We zijn in 2015 gestart met de uitwerking van een saneringsplan, die we ook aan de huurdersorganisaties voorleggen. Samenwerking GGD Woonconcept vindt een gezond woonklimaat belangrijk, waarbij voor advisering wordt samengewerkt met GGD Drenthe. In specifieke situaties kunnen we op hen terugvallen voor het adviseren van bewoners vanuit haar expertise. Hiermee borgen we onafhankelijke advisering bij gezondheidsvraagstukken, zoals bij asbest of koolmonoxide.

Duurzaamheid, verbetering energielabel Woonconcept is in 2015 begonnen met het opstellen van kwaliteitsbeleid en energiebeleid. In 2016 wordt dit afgerond en gepresenteerd. Het energielabel is per 1 januari 2015 compleet veranderd. De nieuwe Energie Index en het energielabel zijn absoluut niet te vergelijken met het oude energielabel en de oude Energie Index. Woonconcept heeft in de periode 2004 tot 2012 een actief beleid gevoerd bij het isoleren van woningen, waarbij voor rapportage het oude label werd toegepast. Op basis van de energie-index en 10 kwalitatieve kenmerken wordt het nieuwe energielabel van een woning bepaald. Hoe lager de energie-index, hoe zuiniger de woning. De verdeling Energie Index over de gehele woningvoorraad op basis van de nieuwe berekeningsmethodiek ziet er als volgt uit:

Tabel 3.6 Energie Index Woningvoorraad 2015

Energie Index (EI) Aantal woningen %

≤ - 0,60 A+ 1 0%

0,61 – 0,80 A 58 1%

0,81 – 1,20 A/B 869 8%

1,21 – 1,40 B/C 883 8%

1,41 – 1,80 C/D 2.651 25%

1,81 – 2,10 D/E 2.582 24%

2,11 – 2,40 E/F 1.554 14%

2,41 – 2,70 F/G 1.481 14%

2,71 - ≥ G 700 6%

Totaal 10.779 100%

22

4. Inspelen op politieke en economische ontwikkelingen

Vanaf 1 juli 2015 geldt de nieuwe Woningwet. Samengevat is het doel van deze wet om

maatschappelijk bestemd vermogen te behouden en in te zetten waarvoor het bedoeld is,

namelijk: het bouwen en beheren van woningen voor mensen die daar zelf niet toe in staat

zijn.

Deze wet brengt een groot aantal veranderingen met zich mee. In de eerste plaats treft dit

onze klanten; de huurders en woningzoekenden. Zij krijgen te maken met regels voor het

passend toewijzen en de inkomenstoets. Dit betekent dat woningzoekenden een woning

krijgen toegewezen die past bij het inkomen en dat de keuzemogelijkheden voor hen dus

kleiner worden. Daarnaast zijn mogelijkheden om te investeren in leefbaarheid sterk beperkt.

In de tweede plaats verandert de relatie met onze belanghouders. Belangrijk uitgangspunt in

de wet is dat we naar vermogen bijdragen aan de realisatie van de gemeentelijke woonvisie

en op basis daarvan prestatieafspraken maken. Dit is een nieuwe jaarlijkse cyclus die

corporaties, gemeenten en huurders samen doorlopen. Vanaf nu zitten huurders als

gelijkwaardige partij aan tafel bij het maken van prestatieafspraken met gemeenten. Hiermee

nemen de mogelijkheden voor hen toe om betrokken te zijn bij het beleid van Woonconcept

en daar invloed op uit te oefenen.

Tot slot is sprake van een groot aantal veranderingen op het gebied van bedrijfsvoering en

governance. Deze veranderingen zijn op 1-1-2018 geïmplementeerd. Om dat te bereiken is

een projectorganisatie ingericht die de veranderingen in de wet heeft vertaald heeft naar een

omvangrijk projectplan met veertig deelprojecten.

4.1 Visitatie

In 2015 hebben we de aanbevelingen van de visitatiecommissie uitgewerkt in een plan van

aanpak. De belangrijkste aanbevelingen benoemen we hieronder. We geven aan op welke

wijze we daar invulling aan hebben gegeven of nog gaan geven.

Maak helder welke rol en positie Woonconcept in de toekomst wil vervullen (stip op de

horizon) en zorg dat dit is verankerd in de hele organisatie.

De huidige beleidsvisie loopt tot 2017. In 2016 stellen we een nieuwe organisatievisie op en

hierbij betrekken we belanghebbende partijen.

Maak voor externen duidelijk wat Woonconcept wel kan en wat niet. Schep heldere

verwachtingen, zowel wat betreft de inhoud als het proces.

In 2015 is samen met de huurdersorganisaties gewerkt aan het verder versterken van de

relatie en hun betrokkenheid bij belangrijke (beleids-)thema’s binnen Woonconcept.

Ook zijn in overleg met zorg- en welzijnspartijen stappen gezet voor het ontwikkelen van een

heldere visie voor ‘Wonen, Welzijn en Zorg’ die we in 2016 verder ontwikkelen en vertalen in

een duidelijke strategie. Tenslotte leggen we door het maken van prestatieafspraken met

onze kerngemeenten vast welke activiteiten we gaan uitvoeren en hoe we dat gaan doen.

Zet vaart in de ontwikkeling van vastgoedsturing en leg daarin een voor belanghebbenden

toetsbare relatie met de opgaven in het werkgebied.

In 2015 hebben we de vastgoedsturing verder geprofessionaliseerd. In paragraaf 4.4

besteden we daar uitgebreid aandacht aan.

23

4.3 Betaalbaarheid en huurakkoord

Betaalbaarheid is een belangrijk thema in de sociale huursector. De inkomens van veel

huurders stagneren al een aantal jaren. Tegelijkertijd zijn de huren met meer dan de inflatie

toegenomen. Mede hierdoor heeft een aanzienlijk deel van de huurders moeite om rond te

komen en is sprake van een toenemend betaalbaarheidsrisico.

Om de huurstijging te matigen hebben Aedes en de Woonbond afgesproken dat de

huursomstijging inclusief huurharmonisatie beperkt moet blijven tot inflatie plus 1%. Deze

afspraak is door het rijk overgenomen in het wetsvoorstel ‘doorstroming huurmarkt’ dat naar

verwachting in 2016 ingaat.

Ook voor ons is betaalbaarheid een belangrijk thema. Daarom hebben we met

huurdersorganisaties een twee jaar geldend akkoord ondertekend. Het akkoord draagt bij

aan een goed evenwicht tussen betaalbare huren, voldoende beschikbare woningen en

voldoende huurinkomsten. Daarnaast verbetert het akkoord de verhouding tussen de prijs en

de kwaliteit van sociale huurwoningen. Het akkoord past binnen de afspraken Aedes –

Woonbond (huursomstijging maximaal inflatie plus 1%).

Onderdeel van de afspraken met de huurdersorganisaties is dat relatief goedkope woningen

(ten opzichte van de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel) een groter deel

van de huursomstijging realiseren dan relatief dure woningen. Dit uitgangspunt is leidend bij

zowel de huurharmonisatie (verhogen van de huur bij mutatie) als bij de jaarlijkse

huurverhoging.

Voor een groot deel van de woningportefeuille gaat een streefhuur van 70% van de

maximale huur gelden. Bij de jaarlijkse huurverhoging op 1 juli krijgen relatief goedkope

woningen meer huurverhoging dan relatief dure woningen; de percentages zijn vastgelegd in

het huurakkoord.

4.4 Vastgoedsturing

Portefeuillestrategie en uitwerking in portefeuilleplannen per gemeente

De portefeuillestrategie 2014-2023 is voor ons belangrijk voor de professionalisering van

onze vastgoedsturing. De portefeuillestrategie draagt er aan bij dat de woningen van

Woonconcept zo goed mogelijk aansluiten op de huidige en toekomstige woonbehoefte van

de doelgroep. Ook past het bij onze financiële doelstellingen.

Om de bruikbaarheid van de portefeuillestrategie in de cyclus van bod en prestatieafspraken

te vergroten is in 2015 besloten om een uitwerking in portefeuilleplannen per gemeente te

maken. Deze portefeuilleplannen geven meer houvast bij het beoordelen van

investeringsvoorstellen. De strategische en tactische kijk op vastgoedsturing komt samen in

het in hoofdstuk 3 geïntroduceerde ‘assetmanagement’.

4.5 Relatie gemeenten/prestatieafspraken

In de nieuwe Woningwet is vastgelegd dat corporaties per 1 juli 2015 verplicht zijn om aan

gemeenten een bod uit te brengen op het volkshuisvestingsbeleid. Na het doen van het bod

volgt overleg tussen gemeente, huurdersorganisatie(-s) en corporatie(-s) om de bijdrage van

de corporatie vast te leggen in prestatieafspraken.

Wij hebben de gemeenten waar wij bezit hebben, voorgesteld om in 2015 geen bod uit te

brengen volgens de cyclus uit de nieuwe woningwet. Wel hebben wij hen ons jaarplan,

begroting en een activiteitenoverzicht gezonden. Vanaf 2016 maken wij samen met

gemeenten en huurdersorganisaties (nieuwe) prestatieafspraken.

24

In Steenwijkerland hebben we al prestatieafspraken gemaakt. Dit samen met de corporaties

Omnia Wonen en Wetland Wonen. Huurdersorganisaties, waaronder de

huurdersvertegenwoordiging van Woonconcept in Steenwijkerland ‘HV de Veste’, zijn

betrokken geweest bij de totstandkoming van de afspraken.

In de zomer van 2015 zijn we in Steenwijkerland gestart met een woningmarktonderzoek, in

opmaat naar een woonvisie. Begin 2016 worden de resultaten van het

woningmarktonderzoek gepresenteerd. In het najaar zijn we ook in Hoogeveen gestart met

een woningmarktonderzoek. Dit in samenwerking met de gemeente en de corporaties

Actium en Domesta. In 2016 worden de resultaten van het onderzoek verwacht en verwerkt

in de woonvisie. Voor Meppel zijn we nog in afwachting van de woonvisie die vastgesteld

moet worden.

In 2015 hebben we met alle drie de gemeenten verder op reguliere basis ambtelijk en

bestuurlijk overleg gevoerd.

4.6 Communicatie en media

In 2015 zijn nagenoeg alle afdelingen betrokken in het traject ‘(Klant-)communicatie’. Daarbij

krijgen medewerkers handvatten aangereikt om efficiënter en effectiever te communiceren.

Dit traject kent geen eindpunt: we blijven de komende jaren constant professionaliseren in

onze vaardigheden als het gaat om communiceren met huurders en woningzoekenden.

Bij diverse onderwerpen hebben we het afgelopen jaar nadrukkelijk aandacht gehad voor

interne en externe communicatie. Denk daarbij aan het invoeren van de nieuwe Woningwet,

risicomanagement, vastgoedsturing, asbest, directiewisselingen en efficiënt vergaderen.

Bovendien is begin 2015 het ‘communicatieloket’ gelanceerd. Op ons intranet zijn daardoor

voor alle medewerkers van Woonconcept de huidige kaders en tips over communicatie

makkelijk te vinden.

Eind 2015 zijn we gestart met een onderzoek naar de communicatie van Woonconcept. We

hebben centrale kaders, zoals voor onze huisstijl en regie bij crises. Daarbinnen werken

medewerkers met eigen verantwoordelijkheid voor communicatie, zoals de inzet van brieven,

websiteberichten, evenementen en folders en de ontwikkeling van communicatieve

vaardigheden. De resultaten van het onderzoek gebruiken we om te komen tot een nieuwe

visie op onze communicatie.

Sociale Media

Woonconcept is ook in 2015 weer vaak zichtbaar geweest in de media. We blijven makkelijk

benaderbaar voor journalisten en gebruiken kansen om ons werk op eigen initiatief op de

kaart te zetten. Dat draagt bij aan de imago-ontwikkeling van Woonconcept.

We waren in het nieuws met onder andere:

de oplevering van woningen aan de Aa-straat

commotie rond een speeltoestel aan de Heinsiusstraat

de voortgang van het project op de Kaap

incidenteel over asbest en vergunninghouders

het huurakkoord dat is gesloten met huurdersverenigingen

de start van de verhuur van appartementen in Koedijkslanden

met tevreden en minder tevreden huurders op Twitter en Facebook

25

Sociale media nemen ook bij Woonconcept een steeds belangrijkere plaats in bij

communicatie met huurders en woningzoekenden. Ook zij weten ons inmiddels goed te

vinden via Twitter en Facebook. We reageren op berichten en beantwoorden vragen. We

maken ook sneller gebruik van social media bij het bevorderen van verhuur of het

verspreiden van nieuws.

Alle vragen via sociale media komen binnen bij onze klantenservice. Medewerkers worden

opgeleid om hiermee om te gaan. Voor huurders en woningzoekenden betekent dit dat zij

een extra middel hebben om contact met ons te leggen. Daarnaast krijgen zij snel antwoord

op hun vraag.

Website

Ook in 2015 is verder gewerkt aan de verbetering van onze website en het woningzoekende-

en huurdersportaal. Het aantal functionaliteiten daarvan is uitgebreid.

We houden ook digitale informatie zo toegankelijk mogelijk. Daarvoor is onder andere

begonnen met het schrijven van klantgerichtere teksten. We zorgen ervoor dat

websiteteksten zo duidelijk en eenvoudig mogelijk geschreven zijn.

26

5. Onze inzet voor maatschappelijk- en zorgvastgoed

Woningcorporaties hebben een verantwoordelijkheid op het gebied van bouwen en beheren

van maatschappelijk- en zorgvastgoed. Door de investeringen die Woonconcept de

afgelopen jaren heeft gedaan, is een aanzienlijke portefeuille ontstaan. De panden hierin

worden voornamelijk collectief verhuurd aan zorgpartijen. Voor veel organisaties op het

gebied van zorg, welzijn en onderwijs zijn wij al jaren een samenwerkingspartner voor hun

vastgoed.

5.1. Ontwikkelingen in de zorgsector

In de zorgsector zijn er veel ontwikkelingen. Deze zijn van invloed op de financiering, de rol

en werkwijze van zorginstellingen, gemeenten en daarmee ook op ons beheer van zorg-

gerelateerd vastgoed. De extramuralisering van zorg is een feit. Daarmee samen hangt ook

het belang van reguliere (extramurale) woningen voor mensen met een zorg- of

ondersteuningsvraag, die via zorginstellingen worden verhuurd of rechtstreeks door ons. We

bedienen de woningzoekende daarbij enerzijds door het aanbieden van specifieke woningen

die enkel worden toegewezen aan senioren (seniorenlabel). Anderzijds door voldoende

toegankelijke woningen aan te bieden. Het gaat daarbij om woningen die toegankelijk zijn

met rolstoel of rollator.

5.2. Activiteiten Woonconcept

Visie Wonen, Welzijn en Zorg

In 2015 is Woonconcept gestart met het opstellen van een visie over Wonen, Welzijn en

Zorg. De behoefte aan deze visie is bepaald door demografische ontwikkelingen (vergrijzing)

en veranderingen in Rijksbeleid (scheiden wonen en zorg, extramuralisering,

decentralisaties). Deze ontwikkelingen hebben grote impact op de zorg- en woningmarkt. Dit

vraagt van Woonconcept een analyse op de veranderde setting en een visie om uiteindelijk

onze inzet op het domein wonen, welzijn en zorg te kunnen bepalen.

Begin 2015 is er een conceptvisie Wonen, Welzijn en Zorg opgesteld. In het document zijn

ontwikkelingen en de opgave op het gebied van Wonen Welzijn en Zorg uitgewerkt. Rond de

zomer van 2015 zijn er gesprekken gevoerd met diverse belanghouders. In oktober heeft er

een themasessie met de huurdersorganisaties plaatsgevonden. Zowel de input van

stakeholders, als de nieuwe Woningwet die per 1 juli 2015 in werking is getreden, hebben

aanleiding gegeven om die conceptvisie aan te passen. Begin 2016 wordt deze vastgesteld.

Passend toewijzen

Het scheiden van wonen en zorg komt met name voor in de ouderenhuisvesting: bij

aanleunwoningen die in de nabijheid van een verzorgingstehuis staan.

Daar waar individuele huurovereenkomsten worden afgesloten met bewoners, moet er sinds 2013 al een inkomenstoets worden uitgevoerd. Corporaties mogen een huurder met een huishoudinkomen boven € 34.911 (2015) een woning toewijzen als er intensieve zorgvraag is of als er sprake is van een indicatie op basis van de Wet op de Langdurige Zorg.

Vanaf 1 januari 2016 komen daar de regels van het passend toewijzen bij. We hebben het invoeren van Passend Toewijzen door intermediaire verhuurders voorbereid. Wij werken samen met 23 intermediaire verhuurders: dit zijn (zorg-)organisaties die collectief woningen en/of zorgcomplexen huren. Ze zetten deze huisvesting in voor bijzondere doelgroepen zoals cliënten met een verstandelijke, fysieke en/of geriatrische beperking. In tegenstelling tot

27

hetgeen geldt voor de inkomenstoets, moeten we vanwege het passend toewijzen ook bij ouderen met een (zware) zorgindicatie het inkomen opvragen.

Risico-inventarisatie zorgvastgoed

Woonconcept voert regelmatig een risico-inventarisatie uit van haar zorgvastgoed; ook in

2015. Alle lopende contracten met intermediaire verhuurders die een expiratiedatum kennen

vóór 1 januari 2020 zijn onderzocht. Uit deze inventarisatie bleek dat de risico’s de komende

jaren beperkt zijn en op langere termijn goed te overzien. Het risicodeel van de

zorgportefeuille betreft slechts 4% van de totale jaarhuur.

We hebben invulling gegeven aan de aanbevelingen vanuit de risico inventarisatie,

voorbeelden zijn:

het jaarlijks beoordelen van de lopende contracten;

het gesprek aangaan over de contracten die binnen enkele jaren expireren voor wat

betreft toekomstige invulling en transitiemogelijkheden en

de grootste huurders jaarlijks monitoren op hun financiële positie en resultaten.

5.3 Samenwerking

Jaarlijks worden met alle (grote) zakelijke huurders servicegesprekken gevoerd. Tijdens

deze gesprekken komen de tevredenheid en ervaringen van de huurder aan de orde. Verder

wordt gesproken over de huurcontractgegevens, het klachtenonderhoud en of er in de

toekomst planmatig onderhoud gepland staat.

28

6. Interne organisatie

6.1 Organogram

Na de reorganisatie van de top van de organisatie is onze organisatiestructuur als volgt:

Afbeelding 6.1 Organisatiestructuur 2015

6.2 De organisatie Eind 2014 heeft de Raad van Commissarissen besloten tot een versmalling van de top van de organisatie en een meer onafhankelijke positionering en invulling van Interne Audit. De top bestaat nu uit de directeur-bestuurder met een meer inhoudelijke portefeuille dan voorheen, en twee managers, namelijk van Klant en Vastgoed en van Financiën en Bedrijfsvoering. Na het vertrek van directeur-bestuurder Sandra Korthuis zijn onder leiding van twee opeenvolgende interim bestuurders (Margriet Drijver en Jacques Thielen) de organisatorische consequenties van dit besluit verder uitgewerkt en geïmplementeerd. Ondanks het feit dat deze reorganisatie zeer kort op de vorige ingrijpende reorganisatie volgde en ondanks de vele wisselingen in de top, is deze nieuwe reorganisatie vrij geruisloos verlopen. Onze klantdienstverlening heeft hier niet onder geleden. Dit maakt een compliment aan onze medewerkers zeker op zijn plaats. In 2015 is er een nieuwe directeur-bestuurder geworven, Nicole Peeters. Zij is 25 januari 2016 met haar werkzaamheden gestart.

29

Organisatie ontwikkelingen We werken continu aan verbetering van onze prestaties. De drie bedrijfscompetenties: servicegericht, resultaatgericht en samenwerking en de organisatieprincipes: verantwoordelijkheden laag in de organisatie, medewerkers breed inzetbaar, integraal management, professioneel opdrachtgeverschap en eenheid van beleid en werkwijze zijn daarin leidend. Op afdelingsniveau zijn er verbeterplannen tot stand gekomen waaraan uitvoering is gegeven.

In 2015 hebben we ons met name gefocust op een tweetal grote projecten namelijk: de nieuwe Woningwet en Assetmanagement. Binnen deze projecten wordt al werkende weg verder handen en voeten gegeven aan een aantal organisatieprincipes, zoals met projectmatig werken. Om dat laatste verder te professionaliseren, is er in 2015 voor veel medewerkers een training georganiseerd. Om organisatiebreed de communicatie met huurders en woningzoekenden verder te verbeteren, wordt er door alle medewerkers een training (klant-)communicatie gevolgd.

Na implementatie van de nieuwe topstructuur is er eind 2015 gestart met de volgende fase. We bespreken hoe we werken binnen de nieuwe structuur: dit krijgt in 2016 een vervolg.

6.3 Beleid Eind 2015 is de geplande Risico Inventarisatie en Evaluatie (RI & E) uitgevoerd. In 2016 volgt daarvan de rapportage. Het geplande medewerker tevredenheidsonderzoek (MTO) is voorbereid en wordt in het 1e kwartaal van 2016 uitgevoerd. Op basis van het in 2014 geëvalueerde en aangepaste beloningsbeleid en de gesprekscyclus is met ingang van 2015 de beloning van medewerkers formeel gekoppeld aan een beoordeling. De gesprekscyclus draagt bij aan het SMART formuleren van persoonlijke doelen in het planningsgesprek, het bewaken, bijsturen en coachen in de voortgangsgesprekken en het beoordelen in de beoordelingsgesprekken. Een eerste evaluatie van het beoordelingssysteem vindt plaats in het eerste kwartaal van 2016. De werkkostenregeling is per 1 januari 2015 geïmplementeerd. De uitkomst daarvan is weergegeven in onderstaande tabel:

Tabel 6.2 Overzicht WKR regeling 2015

Parkeerkosten 235

Vakbondscontributie 6.054

Personeelsfeesten/reizen/uitje 3.685

Kerstpakketten 10.130

Jubilea/feestdagen 29.574

Onkostenvergoeding Aansprakelijkheidsverzekering bestuur 960

Consumpties afscheid 4.131

Totaal 54.769

Vrije ruimte 2015 (1,2% loonsom) 57.400

Resterende ruimte 2.631

Omschrijving WKR uitgaven 2015

30

6.4 Doelstellingen

Tabel 6.3 P&O-doelen 2015

Personele bezetting Als gevolg van de reorganisatie is de vaste beschikbare formatie ten opzichte van 2014 gedaald met 1 fte en de loonkosten met ruim € 125.000,-- per jaar. Niet alle formatie is op 31 december ingevuld en een aantal functies wordt vooralsnog tijdelijk ingevuld. De omvang van inleen van externen is in de loop van 2015 aanzienlijk teruggebracht. Zie voor een nadere specificatie onderstaande tabel.

Tabel 6.4 Bezetting 2015

Ziekteverzuim (exclusief zwangerschapsverlof)

Het ziekteverzuim 2015 is 2,6% en daarmee ten opzichte van 2014 gedaald met 1,75%, het

laagste verzuimpercentage sinds invoering van de geautomatiseerde registratie van

ziekteverzuim in 2002. De verzuimfrequentie (gemiddeld aantal ziekmeldingen per

medewerker) is ook afgenomen van 1,5 naar 1,29. Op basis van de 2e kwartaalcijfers 2015

van het CBS ligt ons ziekteverzuimpercentage onder het gemiddelde voor onze sector dat

rond de 3,7% uitkomt. Wij begeleiden arbeidsongeschikte medewerkers in samenwerking

met de bedrijfsarts en bedrijfsmaatschappelijk werk.

Tabel 6.5 Ziekteverzuim 2015

Kritische succesfactor Prestatie-indicatoren Eenheid t/m Dec.2015 Norm 2015

Kostenbeheersing Salariskosten Woonconcept 1.000 € 6.378 6.796

Kostenbeheersing Inhuur uitzendkrachten Woonconcept 1.000 € 359 537

Thema Interne bedrijfsvoering

Kritische succesfactor Prestatie-indicatoren Eenheid t/m Dec.2015 Norm 2015

Ziekteverzuim Verzuimpercentage Woonconcept % 2,6 <4

Organisatie Personeelsbezetting Woonconcept Aantal fte 96,7 <97

Thema Ontwikkeling en Groei

Kritische succesfactor Prestatie-indicatoren Eenheid t/m Dec.2015 Norm 2015

Opleidingen Opleidingsplan Woonconcept 1.000 € 123 123

Personeelsbeleid Stageplaatsen Woonconcept Aantal 6 5

Thema Financieel

Aantal Fte Aantal Fte Aantal fte

Vast contract 90 83,30 98 89,66 126 101,43

Tijdelijk contract/uitbreiding uren 12 9,51 6 4,57 10 7,34

Totaal loondienst 102 92,81 104 94,23 136 108,77

Inleen 4 3,89 14 4,71 9 4,44

Totaal 106 96,70 118 98,94 145 113,21

Bezetting per 31 december20132015 2014

0

1

2

3

4

5

2015 2014 2013 2012 2011

Ziekteverzuimpercentage

ziekteverzuimpercentage

verzuimfrequentie

31

6.6 Ondernemingsraad

De medezeggenschap is verankerd in de Wet op de Ondernemingsraad. De

Ondernemingsraad (OR) draagt bij aan de besluitvorming in de organisatie vanuit de

belangen van de medewerkers, daarbij rekening houdend met de organisatiebelangen. Zij wil

haar missie vormgeven door:

• vroegtijdig betrokken te zijn bij de beleidsvorming;

• op formele en informele wijze overleg te hebben met de bestuurder;

• de achterban te betrekken;

• de medewerkers centraal te stellen;

• initiatief te nemen;

• gebruik te maken van de diversiteit van de OR-leden;

• zich, waar nodig, te laten ondersteunen door externe deskundigen.

De OR kende in 2015 de volgende samenstelling:

Tabel 6.6 Samenstelling OR 2015

De OR heeft in 2015 over de volgende onderwerpen geadviseerd:

• benoeming Margriet Drijver tot interim-bestuurder voor 3 maanden • benoeming Jacques Thielen tot interim-bestuurder voor 6 maanden • benoeming Nicole Peeters tot definitieve bestuurder • interne audit functie • inrichting nieuwe topstructuur

Naam Werkzaam bij afdeling/team Functie binnen de OR Lid van de OR sinds

Francisca van Kommer Communicatie Voorzitter jun-08

Erik Hans van der Molen Uitvoering Secretaris jun-00

Eric Jonk Verhuur Lid sep-09

Ilse Polak Wooninformatie Lid jun-14

Kees-Jan van SonsbeeckInformatisering, Automatisering

en Facilitaire ZakenLid dec-15

Önder Kurt Uitvoering Lid jun-14

Thomas Deen Control Lid jun-15

Linda StaphorstInformatisering, Automatisering

en Facilitaire Zakenambtelijk secretaris apr-14

32

7. Financiën 7.1. Jaarresultaat 2015

Het resultaat 2015 is €22,5 miljoen positief. Dat is vrijwel gelijk aan de begroting, op

detailniveau zien we echter wel verschillen. Het exploitatieresultaat is €36,5 miljoen, €1,9

miljoen beter dan begroot. Het resultaat op onroerend goed is lager dan begroot en het

financieringslasten zijn lager dan begroot.

Tabel 7.1 Verkorte Winst en verliesrekening SWC enkelvoudig 2015

1) Bovenstaande bedragen zijn ontleend aan de enkelvoudige winst- en verliesrekening, om het verschil te

laten zien tussen het exploitatieresultaat en het resultaat op de onroerendgoedportefeuille, zijn

onderstaande 3 posten opgenomen in de tabel van het resultaat onroerendgoedportefeuille:

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Hierdoor wijken de gepresenteerde bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten in deze tabel af van de

enkelvoudige winst- en verliesrekening. Het resultaat blijft gelijk.

Exploitatieresultaat

De positieve afwijking van € 1,9 miljoen ten opzichte van de begroting komt met name door

lagere bedrijfslasten. Vooral in de verhuurdersheffing valt op dat het CFV voor 2015 geen

bijdrage voor saneringssteun heeft geheven. Daarnaast zijn de salariskosten gedaald omdat

enkele functies tijdelijk anders zijn ingevuld. De onderhoudslasten zijn juist gestegen en

hoger dan begroot, dit komt onder andere door uitgevoerde en voorziene

asbestsaneringswerkzaamheden. In tabel 7.2 is het verloop van de verschillende

kostencategorieën weergegeven inclusief begroting.

Tabel 7.2 Verloop bedrijfslasten 2013 t/m 2015

Resultaat ( x € 1.000 )Jaarrekening

2015

Begroting

2015

Jaarrekening

2014

Bedrijfsopbrengsten (a)1 78.977 79.244 77.568

Bedrijfslasten (b) 1 -42.423 -44.618 -42.466

Exploitatieresultaat (a+b) 36.554 34.626 35.102

Resultaat onroerendgoedportefeuille1 2.838 9.499 -4.471

Financieringsresultaat -16.967 -19.356 -40.064

Resultaat deelnemingen 840 - 1.810

Belastingen -754 - 4.908

Jaarresultaat 22.510 24.769 -2.715

Bedrijfslasten (€*1.000) 2015 2014Begroting

2015

Afschrijvingen 893 950 741

Personeelslasten inc soc lasten en pensioen 6.378 6.727 6.796

Onderhoudslasten 15.500 12.262 14.594

Leefbaarheid 1.111 1.664 949

Lasten servicecontracten 2.121 2.668 2.850

Belastingen (incl verhuurdersheffing) 9.477 11.225 8.378

Overige bedrijfslasten 6.943 6.969 10.310

Totaal bedrijfslasten 42.423 42.465 44.618

33

Resultaat onroerendgoedportefeuille

Het resultaat op onroerend goed is €2,8 miljoen positief. Dit bestaat uit een verkoopresultaat

op de verkoop van 104 eenheden, de niet gerealiseerde waardeverandering op de

vastgoedbeleggingen in exploitatie en de overige waardeveranderingen (i)mva welke

betrekking hebben op waardeveranderingen niet-zijnde vastgoed in exploitatie en vastgoed

in ontwikkeling. In tabel 7.3 is dit cijfermatig uitgewerkt.

Tabel 7.3 resultaat onroerend goedportefeuille 2015

Financieringsresultaat

Het normale financieringsresultaat, de ontvangen en betaalde rente, is €19,2 miljoen

negatief. Dat is €0,4 miljoen beter dan 2014, wat komt door een kleine daling van de lening

portefeuille. Het financieringsresultaat wordt daarnaast beïnvloed door de vrijval van de in

2014 verantwoorde waardedaling derivaten, een bate van € 2,2 miljoen.

Resultaat deelnemingen

Het resultaat deelnemingen is positief en daarmee hoger dan begroot. In hoofdstuk 8 van het

jaarverslag wordt verder ingegaan op de resultaten van de deelnemingen.

7.2. Financiële continuïteit

Voor onze continuïteit is het van belang dat we altijd aan onze financiële verplichtingen

kunnen voldoen. Daarnaast is het belangrijk dat we financiering kunnen aantrekken voor

ons nieuwbouw- en renovatieprogramma.

Om onze financiële gezondheid te beoordelen, worden door het Waarborgfonds Sociale

Woningbouw (WSW) 5 financiële ratio’s beoordeeld. Woonconcept heeft dezelfde ratio’s

verankerd in haar financiële doelstellingen. Opgemerkt dient te worden dat het WSW de

loan-to-value en de solvabilteit berekent op basis van de bedrijfswaarde, waar Woonconcept

deze berekent op basis van de marktwaarde. De interne normen van Woonconcept wijken

daardoor vanzelfsprekend af.

Woonconcept voldoet aan de interne en externe normen. Hieronder gaan in op de resultaten

en geven we een toelichting op ratio’s.

Resultaat ( x € 1.000 )Jaarrekening

2015

Jaarrekening

2014

Omzet verkopen bestaande bouw (a) 14.612 11.503

Verkoopkosten bestaande bouw (b) -272 -310

Markt-boekwaarde verkopen bestaande bouw (c) -12.767 -10.279

Verkoopopbrengst bestaande bouw (a-b-c) 1.573 914

Niet gerealiseerde waardeverandering -4.780 -5.828

Overige waardeverandering (i)mva 6.043 443

Resultaat onroerendgoedportefeuille 2.838 -4.471

34

Interne normen

In tabel 7.4 zijn de ratio’s, de normen en de realisatie tegen marktwaarde opgenomen.

Tabel 7.4 Financiële ratio’s obv marktwaarde 2015

Woonconcept voldoet aan alle interne normen. Ten opzichte van de begroting blijft alleen de

ICR relatief gezien enigszins achter (5%), dit komt doordat de realisatie een gewogen

gemiddelde is van de laatste drie jaren. De komende jaren zal de externe financiering

worden afgebouwd. Hierdoor worden zowel een gestage daling van de loan-to-value

(positief) als een gestage toename van de solvabiliteit (positief) verwacht.

Externe normen WSW

In tabel 7.5 zijn de ratio’s, de normen en de realisatie tegen bedrijfswaarde opgenomen.

Tabel 7.5 Financiële ratio’s obv bedrijfswaarde 2015

Woonconcept voldoet aan alle WSW normen. De komende jaren zal de externe financiering

worden afgebouwd. Hierdoor worden zowel een gestage daling van de loan-to-value

(positief) als een gestage toename van de solvabiliteit (positief) verwacht.

Toelichting ratio’s

De Interest Coverage Ratio (ICR) drukt de verhouding uit tussen het bedrijfsresultaat en de

rentelasten. Oftewel, kan Woonconcept de rentelasten betalen uit het saldo van de

inkomsten en uitgaven. De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) geeft aan in hoeverre

Woonconcept in staat is om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig,

voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen. De loan-to-value meet

de verhouding van de langlopende externe financiering (inclusief het gedeelte onder

kortlopende schulden) ten opzichte van de waarde van onroerend goed (tegen

bedrijfswaarde (WSW) of tegen marktwaarde (intern)). De solvabiliteit meet de omvang van

het weerstandsvermogen van Woonconcept in relatie tot het totale vermogen. De

dekkingsratio meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet

onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen.

Financiele ratio's

obv marktwaarde

Begroting

marktwaarde

2015

Realisatie

marktwaarde

2015

Norm

marktwaarde

2015

ICR 2,0 1,9 min 1,5

DSCR 1,21 1,19 min 1,1

Loan-to-value 45% 46% max 65%

Solvabiliteit 54% 52% min 35%

Dekkingsratio - 34% max 50%

Financiele ratio's tbv WSW obv

bedrijfswaarde

Realisatie

bedrijfswaarde 2015

Norm bedrijfswaarde

2015

ICR 1,9 min 1,4

DSCR 1,19 min 1,0

Loan-to-value 68% max 75%

Solvabiliteit 31% min 20%

Dekkingsratio 34% max 50%

35

8. Verbindingen

Sinds 1998 heeft Stichting Woonconcept haar commerciële activiteiten ondergebracht in een aantal BV’s. Belangrijk is en blijft voor de Holding en haar dochtervennootschappen dat de verrichte activiteiten altijd een directe relatie hebben met Wonen, Zorg en Welzijn. De structuur van de Holding en haar dochters heeft in 2015 geen wijzigingen ondergaan. In Woonconcept ICT B.V. en Zorgenvrijwonen B.V. vinden geen activiteiten meer plaats. De vennootschappen zijn vooralsnog niet opgeheven omdat deze mogelijk kunnen worden ingezet bij de implementatie van de Woningwet. Dat is uiteraard afhankelijk van de te maken keuzes voor scheiden en/of splitsen van Daeb en niet-Daeb activiteiten. In dit hoofdstuk geven we de kenmerken weer van de verbindingen en gaan we in op hun resultaten en belangrijkste ontwikkelingen. Allereerst wordt aandacht besteed aan de nieuwe Woningwet en de mogelijke gevolgen voor de verbindingen.

8.1 Woningwet

In 2014 hebben we de nevenstructuur door adviesbureau PWC laten doorlichten. Dit vooruitlopend op de nieuwe Woningwet op basis van de toen bekende informatie over de ontwerpwetgeving. Nu de nieuwe Woningwet met ingang van 1 juli 2015 definitief in werking is getreden, brengen we de gevolgen voor onze verbindingen in kaart. Hiervoor is een projectgroep ingericht met vertegenwoordigers van de stichting en de verbindingen. Conform de nieuwe Woningwet worden alle activiteiten in verbindingen als niet-Daeb activiteiten aangemerkt. De Woningwet en aanverwante regelingen geven inzicht in toegestane activiteiten en welke activiteiten in de nieuwe wet niet meer zijn toegestaan. Op dit moment is geen volledige duidelijkheid over de toegestane activiteiten. Mogelijk wordt door de aangekondigde Veegwet meer duidelijk. Ook is de manier waarop we activiteiten scheiden of splitsen van invloed op de werkwijze in de verbindingen. Vanuit de werkgroep is veelvuldig contact met Aedes, adviesbureaus en de ILT over onduidelijkheden in de wet en regelingen en de interpretatie van de wet. De uiterste datum waarop de verbindingenstructuur en alle activiteiten ‘woningwetproof’ moeten zijn is 1 januari 2018. Begin 2017 wordt conform de regelgeving in het kader van de scheiding Daeb/niet-Daeb een scheidings- of splitsingsvoorstel ingediend bij de Minister. Voor die datum moet ook helderheid zijn over de toekomstige inrichting van de verbindingenstructuur. De nieuwe Woningwet leidt op basis van de eind 2015 gemaakte analyses naar verwachting op enkele plaatsen tot een herziene strategie voor de komende jaren en/of een andere opzet en inrichting van onze verbindingenstructuur.

8.2 Juridische structuur

De activiteiten van Woonconcept Holding BV zijn voor de maatschappelijke onderneming en toegelaten volkshuisvestingsinstelling Stichting Woonconcept van belang om marktrisico’s af te schermen.

36

De structuur van de Stichting Woonconcept ziet er als volgt uit:

Tabel 8.1 Juridische structuur 2015

Fiscaal geldt een deelnemingsvrijstelling voor alle deelnemingen, waardoor de Holding geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. In het boekjaar 2015 heeft de vennootschap Woonconcept Holding geen werknemers. Bij de gelieerde vennootschappen HomeTeam, Woonscan BV en Woonconcept Vastgoed hebben wij in 2015 circa 70 formatieplaatsen. De administratieve werkzaamheden in en het bestuur van Woonconcept ICT, Woonconcept Onroerend Goed, Woonconcept Energie en Zorgenvrij Wonen (vennootschappen met beperkte omvang) zijn in 2015 verricht vanuit Woonconcept Holding. Woonconcept Holding wordt bestuurd door Stichting Woonconcept. De Commissie Gelijkstelling Werkgevers in Huizen heeft Woonconcept Vastgoed, Woonscan en HomeTeam volledig gelijkgesteld als werkgever in de zin van de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. Omdat de aandelen, via Woonconcept Holding BV, voor 100 procent in handen zijn van Stichting Woonconcept, toegelaten instelling en Aedes-lid, is er sprake van een overwegende mate van zeggenschap en valt de vennootschap onder de definitie van artikel 1b van voornoemde CAO. De vennootschappen hebben voor wat betreft de CAO in voldoende mate binding met de bedrijfstak en haar werknemers kunnen deelnemen aan de pensioen-, VUT- en vroeg pensioenfondsen. De Stichting Administratiekantoor Sector Woningcorporaties verzorgt de deelname in pensioenen, VUT en opleidingen.

Stichting Woonconcept

Hometeam B.V. (100%)

Woonconcept Projectontwikkeling B.V.(100%)

Woonconcept Vastgoed Participaties B.V.

Woonconcept Onroerend Goed B.V. (100%)

Woonscan B.V. (100%)

Zorgenvrij Wonen B.V. (60%)

Woonconcept ICT B.V. (100%)

Woonconcept Energie B.V. (100%)

Bergstein Beheer B.V. (50%)

Bergstein C.V. (49,5%)

Woonconcept Holding B.V.

37

8.3 Risicomanagement verbindingen

Activiteiten in organisaties brengen altijd risico’s met zich mee. Stichting Woonconcept heeft als onderdeel van haar risicomanagement de commerciële activiteiten in een verbindingen-structuur ondergebracht. De risico’s zijn daarmee buiten de stichting geplaatst, maar de activiteiten brengen voor de verbindingen wel risico’s met zich mee. Door de stichting is een aantal maatregelen genomen om de risico’s in kaart te brengen, te monitoren en beheersingsmaatregelen te nemen. Voor de verbindingen is een statuut opgesteld met taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de directies. Voor alle besluiten die de bevoegdheden uit de normale bedrijfsvoering overtreffen, is goedkeuring van de aandeelhouder vereist. Jaarlijks voeren we namens de aandeelhouder Stichting Woonconcept een ‘risicoscan verbindingen’ uit. Daarin doen we naast een cijfermatige beoordeling een analyse op hun activiteiten en de daaruit voortvloeiende risico’s en consequenties voor het gevoerde beleid. De bestuurder bespreekt deze rapportage met de RvC gedeeld en besproken. Ook wordt een toets gedaan op de inrichting en werking van de administratieve organisatie en Interne Controle bij de verbindingen. Daarvoor hebben we Interne Audit ingericht. Ook de accountant doet in het kader van de jaarrekeningcontrole onderzoek naar de opzet en werking van de administratie organisatie. Bij Woonconcept Projectontwikkeling wordt bovendien per kwartaal een eigen risicoanalyse en rapportage opgesteld. Dit omdat projectontwikkeling haar eigen dynamiek kent en relatief grotere risico’s met zich meebrengt. De directeur-bestuurder bespreekt de rapportage met de Raad van Commissarissen.

8.4 Resultaat verbindingen De deelnemingen in Woonconcept Holding BV zijn nominaal gewaardeerd op het volgestorte en geplaatste aandelenkapitaal ultimo 2015, rekening houdend met de jaarresultaten en kapitaalsmutaties tot en met het boekjaar 2015. De RvC van Stichting Woonconcept houdt toezicht op de gang van zaken bij de vennootschappen.

In het boekjaar 2015 heeft Woonconcept Holding BV als geheel een positief jaarresultaat behaald van afgerond € 840.000. Dit resultaat bestaat grotendeels uit het resultaat deelnemingen. Kort weergegeven ziet de ontwikkeling van de financiële positie van Woonconcept Holding B.V. over 2015 er als volgt uit:

Tabel 8.2 Eigen vermogensposities en resultaten na belasting per verbinding 2015

EV: Woonconcept Vastgoed 915 479 - 1.394

EV: Woonscan BV 439 63 -63 439

EV: HomeTeam 1.020 272 - 1.292

EV: Bergstein Beheer 14 1 - 15

EV: Bergstein CV 464 -32 -170 262

EV: Woonconcept Energie BV 1.702 -41 4.000 5.661

EV: Zorgenvrij Wonen -3 - 3 -

EV: ICT -12 -0 - -12

Deelnemingen Holding enkelvoudig 4.540 741 3.771 9.052

EV: Holding enkelvoudig 851 840 7.000 8.691

EV: Woonconcept Onroerend Goed -6.761 -2 - -6.763

correctie vz WOG en geactiveerde rente 122 -125 5 2

EV: Holding geconsolideerd -5.788 713 7.005 1.930

Waardering deelnemingen Beginbalans

01–01-2015

Resultaten

2015

Kapitaal-

mutaties

Eindbalans

31-12-2015

38

Het eigen vermogen van Woonconcept Holding B.V. is toegenomen met € 7,0 miljoen door de kapitaalstorting van Stichting Woonconcept. Het verschil tussen het enkelvoudige vermogen van €8,7 miljoen en het geconsolideerde vermogen van €1,9 miljoen betreft de waardering van Woonconcept Onroerend Goed B.V..

In de enkelvoudige jaarrekening wordt voor het negatieve eigen vermogen van Woonconcept Onroerend Goed B.V. geen voorziening deelneming opgenomen. Dit aangezien Woonconcept Holding B.V. door externe garantstelling geen feitelijke aansprakelijkheid heeft voor de schulden en er op termijn sprake is van positieve exploitatieresultaten. In de geconsolideerde jaarrekening wordt het negatieve eigen vermogen van Woonconcept Onroerend Goed B.V. wel in de waardering meegenomen middels integrale consolidatie.

De deelneming die verantwoord is in de enkelvoudige jaarrekening van Stichting Woonconcept B.V. betreft de waarde van Woonconcept Holding enkelvoudig ad € 8,7 miljoen.

8.5 Overzicht verbindingen

Tot slot zijn in onderstaande tabel de doelstellingen en enkele kenmerken van de

verbindingen weergegeven.

Woonconcept Holding B.V. enkelvoudig

Aandeelhouder Stichting Woonconcept (100%)

Doelstelling

Geplaatst kapitaal 149.456

Schuld aan Stichting Woonconcept 3.261.014 Current ratio 0,9

Eigen vermogen ultimo 2015 8.690.855 Solvabiliteit 72%

Omzet 2015 4.000

Resultaat 2015 839.978

Het deelnemen in, het op een andere wijze een belang nemen in, het

voeren van beheer over, het samenwerken met, het verlenen van diensten

aan, en het financieren van andere ondernemingen waaronder begrepen

rechtspersonen alsmede contractuele en overige, al dan niet duurzame,

samenwerkingsvormen en samenwerkingsverbanden en tenslotte al

hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe

bevorderlijk kan zijn.

Woonconcept Projectontwikkeling B.V. (handelsnaam: WVG Ontwikkeling) inclusief WVG Participaties B.V.

Aandeelhouder Woonconcept Holding B.V. (100%)

Doelstelling

Geplaatst kapitaal 18.151

Vordering op Stichting Woonconcept 262.381 Current ratio 1,2

Eigen vermogen ultimo 2015 1.394.082 Solvabiliteit 19,5%

Omzet 2015 17.445.000

Resultaat na belasting 2015 478.855

De activiteiten van WVG Ontwikkeling zijn er op gericht om als ‘preferred

supplier’ de nieuwbouwprojecten voor Stichting Woonconcept te

ontwikkelen en realiseren. Daarnaast worden opbrengsten uit projecten

voor derden en koopwoningen gegenereerd, die Stichting Woonconcept kan

investeren in de sociale sector. Woonconcept Vastgoed levert hierdoor een

bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgave van Stichting Woonconcept.

39

Woonscan B.V.

Aandeelhouder Woonconcept Holding B.V. (100%)

Doelstelling

Geplaatst kapitaal 18.000

Vordering op Stichting Woonconcept 34.582 Current ratio 3,1

Eigen vermogen ultimo 2015 439.157 Solvabiliteit 66,6%

Omzet 2015 1.761.174

Resultaat na belasting 2015 62.513

Woonscan heeft ten doel :

• het verrichten van bouwkundige inspecties van nieuwbouw- en bestaande

registergoederen alsmede het verrichten van bouwkundig

(project)management;

• het voeren van administraties en het voeren van het beheer ten behoeve

van verenigingen van eigenaren van onroerend goed;

• het verlenen van energieprestatie adviezen;

• adviseren in het kader van veiligheid van waterleiding-, brandbeveiliging-,

inbraak-, elektrische- en werktuigbouwkundige installaties;

• adviseren over de staat van onderhoud van vastgoed en maatregelen

begeleiden in het kader van Technisch Vastgoedbeheer;

• het detacheren van medewerkers.

Home Team B.V.

Aandeelhouder Woonconcept Holding B.V. (100%)

Doelstelling

Geplaatst kapitaal 18.000

Vordering op Stichting Woonconcept 1.168.414 Current ratio 1,5

Eigen vermogen ultimo 2015 1.291.667 Solvabiliteit 48%

Omzet 2015 11.332.907

Resultaat 2015 271.788

HomeTeam is een service onderhoudsbedrijf dat alle bouwkundige en

installatietechnische disciplines in huis heeft. Succesfactoren zijn,

continuïteit in serviceonderhoud, een scherper prijsbeleid en een efficiënte,

kostenbewuste bedrijfsvoering. HomeTeam houdt vast aan de stabiele koers

in serviceonderhoud en bouwt haar projecten portefeuille verder uit door

middel van strategische samenwerking met bouwbedrijven in onze regio.

Focus op de core business, serviceonderhoud en strategisch inkopen of

samenwerken op projectonderhoud.

Woonconcept Onroerend Goed B.V.

Aandeelhouder Woonconcept Holding B.V. (100%)

Doelstelling

Geplaatst kapitaal 18.000

Schuld aan Stichting Woonconcept 8.353 Current ratio 1,9

Eigen vermogen ultimo 2015 -6.762.960 Solvabiliteit -15%

Omzet 2015 2.852.791

Resultaat 2015 -2.075

In het kader van de invoering van de belastingplicht vennootschapsbelasting

voor corporaties is in 2007 een nieuwe dochteronderneming opgericht

waarin producten, diensten en vastgoed worden ondergebracht die in het

kader van de partiële belastingplicht niet meer in de stichting mogen

worden uitgevoerd. Vanuit deze doelstelling heeft Woonconcept de

realisatie van Onderwijspark Ezinge te Meppel ondergebracht bij WOG.

Begin 2014 had WOG één project onderhanden zijnde het Onderwijspark

Ezinge te Meppel.

40

Woonconcept Energie B.V.

Aandeelhouder Woonconcept Holding B.V. (100%)

Doelstelling

Geplaatst kapitaal 18.000

Vordering op Stichting Woonconcept 54.074 Current ratio 20

Eigen vermogen ultimo 2015 5.661.462 Solvabiliteit 61%

Omzet 2015 784.599

Resultaat 2015 -40.704

Woonconcept Energie BV houdt zich bezig met het bouwen, beheren en

exploiteren van duurzame energiesystemen, zoals warmtepompen, WKO en

zonnedaken en -cellen voor vastgoed van Woonconcept. Hiermee kan

Woonconcept een deel van haar doelstellingen met betrekking tot CO2

reductie realiseren. Gezamenlijk kunnen we de woonlasten van huurders

beperken doordat de energielasten (op termijn) minder explosief zullen

stijgen.

Bergstein Beheer B.V.

Aandeelhouder Woonconcept Holding B.V. (50%)

Doelstelling

Geplaatst kapitaal (100%) 18.000

Schuldverhouding Stichting Woonconcept - Current ratio 14,1

Eigen vermogen ultimo 2015 (100%) 29.534 Solvabiliteit 91,9%

Omzet 2015 (100%) 5.000

Resultaat na belasting 2015 (100%) 2.228

In 2007 is deze vennootschap opgericht in het kader van de grondexploitatie

van het uitbreidingsplan Bergstein te Tuk.

Bergstein C.V.

Aandeelhouder Woonconcept Holding B.V. (49,5%)

Doelstelling

Geplaatst kapitaal (100%) -

Schuldverhouding Stichting Woonconcept - Current ratio 19,2

Eigen vermogen ultimo 2015 (100%) 524.628 Solvabiliteit 95%

Omzet 2015 (100%) 481.963

Resultaat na belasting 2015 (100%) -62.249

In 2007 is deze vennootschap opgericht in het kader van de grondexploitatie

van het uitbreidingsplan Bergstein te Tuk.

41

Zorgenvrij Wonen B.V. (in 2015 vervreemd)

Aandeelhouder Woonconcept Holding B.V. (49,5%)

Doelstelling

Geplaatst kapitaal 0

Schuldverhouding Stichting Woonconcept 0 Current ratio nvt

Eigen vermogen ultimo 2015 0 Solvabiliteit nvt

Omzet 2015 0

Resultaat na belasting 2015 -48

De vennootschap is in maart 2016 opgeheven.

Woonconcept ICT B.V.

Aandeelhouder Woonconcept Holding B.V. (100%)

Doelstelling

Geplaatst kapitaal 18.000

Schuldverhouding Stichting Woonconcept 13.000 Current ratio nvt

Eigen vermogen ultimo 2015 - Solvabiliteit nvt

Omzet 2015 -

Resultaat na belasting 2015 -

In deze B.V. vinden geen activiteiten plaats. Uitvoering van de nieuwe

Woningwet brengt onder andere met zich mee dat we het vastgoed moeten

scheiden in een DAEB en niet-DAEB tak. Hierbij kunnen we kiezen voor een

administratieve en/of juridische scheiding. Als we kiezen voor een juridische

scheiding kunnen we de ICT BV mogelijk inzetten als vennootschap. Om

extra kosten voor het oprichten van een nieuwe vennootschap te

voorkomen houden we de ICT vennootschap actueel zonder daarin

ontplooide activiteiten.

42

9. Governance: ondernemingsbestuur Goed ondernemingsbestuur of “Corporate governance” gaat over goed bestuur en het toezicht daarop. Het regelt de verhoudingen tussen bestuurders, commissarissen en andere stakeholders. De belangrijkste richtlijn is de gedragscode voor woningcorporaties: de Governance Code Woningcorporaties (hierna: de code). Deze code geeft richting aan de wijze waarop bestuur en Raad van Commissarissen (RvC) functioneren en de wijze waarop zij verantwoording afleggen over hun resultaten. Daarnaast bevat de code een aantal rapportageverplichtingen die in hoofdstuk 9 en 10 aan bod komen. In dit hoofdstuk gaan we in op het ondernemingsbestuur. Speciale aandacht krijgt risicomanagement als besturingsinstrument in paragraaf 9.2. 9.1. Governance structuur Woonconcept heeft conform de richtlijnen van de code een dualistisch bestuursmodel (two-tier-board). Het dualistische model bestaat uit twee organen:

- de Raad van Bestuur, dat zich bezighoudt met het besturen; - de Raad van Commissarissen, die toezicht houdt.

De Raad van Bestuur is eindverantwoordelijk voor en belast met het besturen van Woonconcept. Concreet is het bestuur verantwoordelijk voor onder andere de realisatie van de statutaire en andere doelstellingen, de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. De Raad van Bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De Raad van Bestuur wordt in de dagelijkse leiding bijgestaan door een managementteam. Het managementteam komt in principe wekelijks samen voor een overleg. Het doel en de belangrijkste regels van de stichting zijn vastgelegd in de statuten. Specifieke onderwerpen zijn apart vastgelegd in het investerings-, treasury- en verbindingenstatuut. Om op een verantwoorde wijze te werken aan de realisatie van de statutaire en andere doelstellingen van de organisatie maakt het bestuur gebruik van interne systemen voor risicobeheersing en controle. Met deze systemen wordt gestreefd naar een zodanige mate van zekerheid, dat risico’s afdoende worden onderkend en beheerst. De beheersmaatregelen zijn onder andere: procedures, werkbeschrijvingen, interne controles (de AO IC), risicomanagement, de Treasurycommissie en de Auditcommissie. De risicobeheersingsstructuur van Woonconcept sluit aan bij het three lines of defense-model zoals hierna weergegeven.

43

Tabel 9.1 three lines of defense-model

De eerste lijn betreft het lijnmanagement. Functionarissen daarin zijn verantwoordelijk voor het op waarde schatten van risico’s en daar adequate beheersingsmaatregelen voor te treffen. Daarbij is de AO/IC een belangrijk ondersteunend middel omdat vanuit de processen wordt geacteerd. De tweede lijn betreft afdelingen met specifieke kennis die het lijnmanagement vanuit hun expertise kunnen adviseren en ondersteunen. Ook het nu verder geformaliseerde risicomanagementbeleid is hier een onderdeel van. De derde lijn betreft de interne audit functie. De interne-auditfunctie verstrekt het lijnmanagement, het bestuur en de Raad van Commissarissen. Ze geeft informatie over de opzet, het bestaan en de werking van het systeem van interne beheersing en beoordeelt daarmee samenhangend of de risico’s op een effectieve en efficiënte wijze worden beheerst. Per 1 juli 2015 is het Team Interne Audit (IA) ingericht die rechtstreeks onder de bestuurder is gepositioneerd. Het Team IA heeft een rechtstreekse onafhankelijke lijn naar de Raad van Commissarissen. Met de nieuwe structuur zorgen we voor: -onafhankelijke toetsing van en controle op het functioneren van de organisatie, -controle op het functioneren van risicomanagement -en de compliance functie (toezicht op voldoen aan alle wet en regelgeving). Werkwijze en verantwoordelijkheid bestuur De directeur-bestuurder van Woonconcept is belast met het besturen van Woonconcept. Dit houdt onder meer in dat de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie en het beleid van Woonconcept en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling.

44

De realisatie van de afgesproken doelstellingen wordt iedere twee maanden gerapporteerd en staat dan op de agenda van management, bestuur en Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van Woonconcept en voor de financiering van alle activiteiten. In 2015 is de beheersing van dit aspect verder vormgegeven door risicomanagement verder te professionaliseren en de inrichting van Interne Audit. Tegenstrijdige belangen In de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies in strijd zijn met die van bestuurder. In 2015 hebben de bestuurders geen nevenfuncties bekleed die strijdig zijn met de statuten. Als het bestuur het voornemen heeft plaats te nemen in het bestuur of in de Raad van Toezicht van een andere organisatie, dan wordt vooraf goedkeuring van de Raad van Commissarissen gevraagd. Om ieder risico op belangenverstrengeling te voorkomen, is expliciet afgesproken dat het bestuur zijn voornemens tot besluitvorming als bestuurder van Woonconcept ter goedkeuring voorlegt aan de RvC als er een vermoeden van belangenverstrengeling kan zijn. Een deel van 2015 is de organisatie bestuurd door bestuurders ad interim die voorafgaand aan de benoeming tot bestuurder al nevenfuncties bekleedden die niet hebben geleid tot strijdigheid van belangen met de functie van bestuurder bij Woonconcept. Eén bestuurder a.i. was voordien lid van de Raad van Commissarissen van Woonconcept. Na beëindiging van het dienstverband als interim bestuurder is besloten dat zij niet terugkeert in de Raad van Commissarissen. Dit ondanks de mogelijkheid die de Governance code biedt om na een jaar terug te keren in de Raad. In 2015 is geen sprake geweest van een vermoeden van belangenverstrengeling bij het bestuur van Woonconcept. Integriteitscode Woonconcept heeft een Integriteitscode waar de medewerkers, bestuurders en toezichthouders zich aan moeten houden. Dit geldt ook voor bedrijven waarmee we contracten sluiten. Op deze manier borgen wij dat iedereen die voor en met Woonconcept werkt, maatschappelijk en sociaal verantwoordelijk handelt. De Integriteitscode staat op onze website. Klokkenluidersregeling Dankzij onze Klokkenluidersregeling kunnen medewerkers onregelmatigheden melden, zonder dat ze het risico lopen om hun baan te verliezen. Onregelmatigheden over het personeel worden aan de directeur-bestuurder gerapporteerd. Onregelmatigheden over de directeur-bestuurder worden aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen gerapporteerd. In 2015 kregen we geen meldingen over het personeel of over de directeur-bestuurder in het kader van de Klokkenluidersregeling. Op de website van Woonconcept staat de gehele regeling. Klachtenregeling Het bestuur brengt jaarlijks verslag aan de RVC uit over de door de klachtencommissie behandelde klachten.

45

9.2. Risicomanagement De inrichting van het risicomanagement bij Woonconcept is gebaseerd op het risicomodel van het Nederlands Adviesbureau Risicomanagement. In dit model wordt gewerkt vanuit de missie, visie, doelstellingen en kritische succesfactoren naar risico’s op concernniveau via een zogenaamde risicokaart en de vertaling daarvan naar risico’s op afdelingen en de te nemen beheersmaatregelen. Met dit model focussen we op de voor de organisatie relevante risico’s die samenhangen met het realiseren van de doelstellingen van de organisatie. Risicobeheersing en managementcontrolsysteem In 2014 is het risicomanagementbeleid aangepast en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Het risicomanagementbeleid ziet toe op het beheersen van die risico’s die de realisatie van de doelstellingen in gevaar brengen. Bij de inrichting van het risicomanagement is aansluiting gezocht bij de risicobeoordeling van het WSW. Voor een succesvol risicomanagement is betrokkenheid van de medewerkers nodig. We hebben daarom in 2015 risicomanagement geïmplementeerd tot op afdelingsniveau waarbij een hoge mate van betrokkenheid van de medewerkers is gerealiseerd. In 2015 is een risicoanalyse uitgevoerd tot op het niveau van afdelingsdoelstellingen. Daarvan afgeleid zijn beheersingsmaatregelen vastgesteld. Vervolgens is de koppeling met het interne controleplan nog nadrukkelijker gemaakt wat heeft geleid tot aanpassing van het interne controleplan van 2016. Alle afdelingsrisico’s zijn te herleiden naar concernrisico’s. Die zijn verbonden aan ‘kritische succesfactoren’ die we ook hebben gedefinieerd. Deze factoren zijn bepalend voor de realisatie van onze doelstellingen. De hiërarchie die hiermee is ingebouwd zorgt ervoor dat het risicomanagement eenvoudig blijft en snel inzicht geeft in de essentiële risico’s. Risicoacceptatie/bereidheid Vanuit de theorie van risicomanagement is bekend dat risico en rendement hand in hand gaan. Zonder risico, geen rendement, en hoe meer rendement, hoe meer risico. Stichting Woonconcept heeft vanuit haar strategische doelstellingen, haar missie geen hoge risicobereidheid. Rendement dient de continuïteit van de onderneming en behoeft slechts geoptimaliseerd te worden om de taak zo goed mogelijk te kunnen uitvoeren. Door de gebeurtenissen in de sector en de daaropvolgende opgelegde regelgeving kan gesproken worden van een zeer lage risicobereidheid. Afhankelijk van op welke doelstelling een risico betrekking heeft kan de risicobereidheid dan nog variëren. Risico’s worden altijd in relatie tot de activiteit beoordeeld. Risico’s op het gebied van continuïteit, het niet gaan voldoen aan intern en extern opgelegde ratio’s/voorwaarden/afspraken zullen zo goed als mogelijk worden afgedekt of uitgesloten. De risico’s zijn conform het WSW risicomodel in 4 categorieën verdeeld

Macro-economische risico’s

Marktrisico’s

Strategische- en bedrijfsrisico’s

Operationele risico’s

46

Inventarisatie van de risico’s gekoppeld aan de categorieën levert bij Woonconcept het volgende beeld op:

Tabel 9.2 Risico scores

Uit bovenstaande verdeling blijkt dat de risico’s bij Woonconcept nagenoeg evenredig over de risicogebieden zijn verdeeld. De risico’s zijn per categorie uitgewerkt in een risicokaart. In de kaart worden de risico’s gewogen op kans en impact. Hierna zijn de concernrisico’s, de risicoscore en de beheersingsmaatregelen per risicogebied genoemd:

Risicogebied WSW Risicoscore (Max 100 %) Aandeel risicoscore

Strategische en bedrijfsrisico's 36,8% 24%

Macro-economische risico's 38,7% 25%

Marktrisico's 43,1% 28%

Operationele risico's 33,4% 22%

100%

Macro-economische risico's Beheersingsmaatregelen

Afromen - Als gevolg van het "afromen" van de middelen van corporaties

bestaat de kans dat minder middelen beschikbaar zijn om de strategie van

de corporatie ten uitvoer te brengen

- Adequate liquiditeits- + kasstroomprognoses

- Zorgen voor voldoende financiële buffers om de gevolgen van

wetswijzigingen op te vangen zodat deze niet gelijk ten koste gaat

van de primaire doelgroep.

- P&C cyclus stelt organisatie in staat om bij te sturen

Overheidsingrijpen - Als gevolg van ingrijpen van de overheid bestaat de

kans dat de organisatie een deel van haar portefeuille verplicht van de

hand moet doen

- Volgen van ontwikkelingen op het gebied van Wet- en

regelgeving, zodat altijd aan de (nieuwe) vereisten wordt voldaan

- Zorgen voor voldoende financiële buffers om de gevolgen van

wetswijzigingen op te vangen zodat deze niet gelijk ten koste gaat

van de primaire doelgroep.

Krapte kapitaalmarkt - Als gevolg van ontwikkelingen op de kapitaalmarkt,

bestaat de kans dat er geen geld beschikbaar is op de markt, met als gevolg

daarvan dat de organisatie geen nieuwe leningen af kan sluiten.

- Adequate lange/korte termijn liquiditeitsplanning zodat de

kapitaalbehoefte zichtbaar wordt en tijdig geacteerd kan worden

om mogelijkheden tot financiering in kaart te brengen en deze te

benutten.

Wet- en regelgeving - Als gevolg van de snelheid van wijzigingen in wet-

en regelgeving, de strijdigheid van specifieke regelingen en eisen van

toezichthouders in combinatie met de beperkte omvang van de

organisatie bestaat de kans dat de organisatie niet voldoet aan externe

eisen met als gevolg dat toezichthouders handhavend optreden en de

organisatie imagoschade lijdt

- Juridische zaken geïncorporeerd in de organisatie zodat de

organisatie tijdig kan voldoen aan de (veranderende) wet- en

regelgeving.

- Projectmatige aanpak voor de implementatie van wetgeving

zorgt ervoor dat de krachten van de beperkte organisatie worden

gebundeld om hier aan te voldoen.

- Aansluiten bij kennisnetwerken om tijdig op de hoogte te zijn

van nieuwe ontwikkelingen.

47

Marktrisico's Beheersingsmaatregelen

Woonwensen - Als gevolg van het onvoldoende inzichtelijk hebben en

inspelen op veranderende woonwensen, bestaat de kans dat het bezit van

de organisatie niet meer voldoet aan de eisen van huurders met gevolg

dat minder vraag naar woningen van de organisatie ontstaat

- Jaarlijkse herijking van de portefeuillestrategie

- Adequaat volgen van ontwikkelingen in de markt via deelname

aan kennisgroepen / participeren in de totstandkoming van de

woonwensen en -visies.

- Inzet Assetmanagement (complexbeheersplannen).

Zorgkosten - Als gevolg van nieuwe regelgeving op het gebied van zorg

(bijvoorbeeld scheiden van wonen en zorg), moeten veel mensen langer

thuis blijven wonen, hierdoor bestaat de kans dat overlast (bijvoorbeeld

geluidsoverlast, vervuiling, eenzaamheid, onveiligheid etc.) toeneemt en

leefbaarheid afneemt met als gevolg dat druk op de organisatie ontstaat

om voorzieningen aan te bieden

- Alerte waarneming door bewonersconsulenten, opzichters, et

cetera.

- Reageren op signalen uit de wijk / buurt

Onderhoudsbudget - Als gevolg van bezuinigingen en daaruit

voortvloeiend beperkt budget voor onderhoud bestaat de kans dat de

kwaliteit van onze woningvoorraad achteruit gaat met als gevolg dat de

vraag naar onze woningen afneemt en leegstand toeneemt

- Hanteren en naleven van de portefeuillestrategie

- Hanteren en naleven van Assetmanagement (doorvoeren

verdere professionallisering)

- Ketensamenwerking onderhoud

- Resultaatsgericht samenwerken

- Meerjarenonderhoudsbegroting inrichten obv assetmanagement

en portefeuillestrategie (is nog in ontwikkeling)

Borgstelling - Als gevolg van een faillissement van een andere

woningcorporatie bestaat de kans dat een beroep gedaan wordt op de

borgstelling van SWC met een ongewenste en onverwachte uitstroom van

middelen als gevolg

- Zorgen voor voldoende financiële buffers zodat de primaire taak

niet in gevaar komt.

Operationele risico's Beheersingsmaatregelen

Managementinformatie - Als gevolg van het ontbreken van tijdige, juiste

en volledige managementinformatie bestaat de kans dat

stuurmogelijkheden afnemen

- Adequate P&C-cyclus met vaste afstemmingsmomenten in de

jaaragende van de RvC

- Duidelijke scheiding in de rollen tussen de verschillende functies

(bijv. afdelingshoofden en afdeling control)

- Jaarlijks herijken van doelen en ksf-en die vertaald worden in

afdelingsplannen, in combinatie met risicomanagement, zodat de

juiste sturingsinformatie wordt verantwoord.

ICT omgeving - Als gevolg van een inadequate ICT omgeving (hardware,

software, digitalisering, informatiebeveiliging en gebruikers) bestaat de

kans dat interne processen belemmerd worden en de organisatie tot

stilstand komt. Daarnaast bestaat de kans dat de geautomatiseerde

werkomgeving het dienstverleningsconcept onvoldoende ondersteund

met als gevolg dat de huurder niet een verhoging van de kwaliteit van

dienstverlening ervaart.

- Gebruik maken van (geapproved) standaard software

- Professioneel systeembeheer inclusief continuïteitsbeleid

- Professioneel en adequaat informatiebeveiligingsbeleid

Personeelsbestand - Als gevolg van bezuinigingen bestaat de kans dat het

personeelsbestand dient te worden afgebouwd met als gevolg dat onze

kwaliteit van dienstverlening onder druk komt te staan door het ontstaan

van kleinschaligheid.

- hanteren van en werken volgens de prioriteitsstelling

- Digitaliseringsmogelijkheden benutten (meer zelfredzaamheid

van de klant; huurderportaal)

- Flexibele inzet van medewerkers (bijv. thuiswerken)

Contracten - Als gevolg van een gebrek aan inzicht in contracten en

(af)lopende verplichtingen bestaat de kans dat Woonconcept

geconfronteerd wordt met onverwachte uitgaven

- Contractenregister optuigen (bijv. in Topdesk)

Strategische- / bedrijfsrisico's Beheersingsmaatregelen

Cultuuromslag - Als gevolg van het uitblijven van de gewenste

cultuuromslag bestaat de kans dat de basis onder de gewenste

organisatieontwikkeling ontbreekt met als gevolg dat de strategische

doelen niet gehaald worden

- Scholing en training

- Acteren conform vastgelegde TBV (Taken, Bevoegdheden en

Verantwoordelijkheden) en het monitoren hiervan door

(half)jaarlijkse beoordelingscyclus.

Huurverhogingen - Als gevolg van de keuze om maximale

huurverhogingen door te voeren bestaat de kans dat steeds minder

huurders hun maandelijkse huur kunnen betalen met als gevolg dat we

minder huurinkomsten of huurachterstanden krijgen.

- Adequate incassprocedures

- Uitvoeren van Laatste Kans Beleid

- Portefeuillestrategie waarin rekening gehouden wordt met

huurklassen

- Samenwerken met GKB

48

De top vijf van risico’s voor Woonconcept zijn:

1. Overheidsingrijpen (macro- economisch) Nieuwe wet- en regelgeving zorgt er voor dat het behalen van de doelstellingen van corporatie steeds lastiger wordt. De investeringscapaciteit wordt steeds meer beperkt door onder andere de verhuurdersheffing, fixatie liberalisatiegrens en meer administratieve lasten. Daarnaast kan het passend toewijzen leiden tot leegstand en beperking van de huurprijzen om de doelgroep te kunnen bedienen.

2. Zorgkosten (markt) Het scheiden van Wonen & Zorg leidt er toe dat een deel van de portefeuille moet worden aangepast aan huurders met een zorgvraag en er ontstaan leefbaarheidsvraagstukken doordat zorgbehoevenden langer extramuraal blijven wonen.

3. Woonwensen (markt) Als gevolg van onvoldoende inzicht in de woonwensen van de huurders wordt mogelijk niet tijdig of onjuist geïnvesteerd in de woningportefeuille. Anderzijds kan gebrek aan investeringscapaciteit er voor zorgen dat niet tijdig wordt aangepast aan de veranderende woonwensen. Te denken valt aan eisen vanuit een zorgvraag maar ook aan energiebesparings-maatregelen en andere kwaliteitsverbeteringen of categorieën woningen.

4. Huurverhogingen(strategisch) De mogelijkheden voor huurverhogingen worden beperkt terwijl de investeringen in het bezit voor kwaliteitsverbetering en vooral duurzaamheidsmaatregelen toe moeten nemen om aan de convenanten te voldoen. Anderzijds kunnen huurverhogingen leiden tot betaalbaarheidsproblemen bij de primaire doelgroep.

5. Kapitaalmarktontwikkelingen (macro- economisch) De financiële markten blijven onzeker wat er toe kan leiden dat beschikbaarheid van middelen op termijn in gevaar kan komen. Er zijn weinig financiers beschikbaar die voldoen aan de eisen. Rentestijgingen op termijn kunnen niet worden afgedekt met langlopende rente-instrumenten waardoor het renterisico zal toenemen. Vervolg 2016 In 2016 worden zowel het risicomanagement als de interne audit opgenomen in een softwaretool van het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement (NARIS) waar beide functionaliteiten aan elkaar kunnen worden gekoppeld. Hiermee kan de waarde van beide functionaliteiten verder toenemen omdat koppeling van de gegevens inzicht geeft in mogelijke blinde vlekken en aandachtgebieden.

49

10. Governance: Intern toezicht Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de corporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat het bestuur met raad terzijde. De raad hanteert de Governancecode Woningcorporaties, opgesteld door de landelijke koepelorganisatie Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. Tabel 10.1 Verkort overzicht toezicht en toetsingskader RvC

De werkwijze van de raad is beschreven in het reglement van de RvC. In een toezichts- en toetsingskader heeft de Raad uitgewerkt hoe het zijn taken als toezichthouder, werkgever en adviseur/klankbord vorm wil geven. Het toezichtskader beschrijft op hoofdlijnen het speelveld en de taken van de corporatie en omvat het geheel van spelregels die de RvC bij het uitoefenen van zijn taak volgt. 10.1 Verslag RvC In dit hoofdstuk legt de RvC verantwoording af over de wijze waarop invulling is gegeven aan de uitvoering van zijn taken in het afgelopen jaar. Verder let de RvC op de opzet en de werking van interne risicobeheersing- en controlesystemen, het financiële verslaggevingsproces en de naleving van bestaande wet- en regelgeving. De raad stelt de beoordeling, de bezoldiging en de arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder vast en geeft de accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken. De RvC handelt op basis van bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. De RvC hecht belang aan goed bestuur, waaronder wordt verstaan het integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het bestuur en het afleggen van verantwoording over het gevoerde toezicht. Om het vertrouwen in corporaties te bevorderen zijn de regels van goed bestuur ondergebracht in de Governancecode Woningcorporaties. Deze code bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. Op 1 mei 2015 is de vernieuwde Governancecode Woningcorporaties ingevoerd. Nog steeds geldt het pas-toe-leg-uit-beginsel, maar op een veel beperkter aantal punten. Wij onderschrijven de principes van de code. De reglementen en statuten worden in lijn gebracht met de Woningwet en de Governancecode, dit proces zal in 2016 afgerond worden. Voor het overige wordt op alle punten aan de code voldaan.

Onderwerpen - Realisatie doelstellingen

corporatie - Strategie en risico’s - Opzet en werking interne

risicobeheersings- en controlesystemen

- Kwaliteitsbeleid - Kwaliteit maatschappelijke

verantwoording - Financiële

verslaggevingsproces - Naleving toepasselijke

wet- en regelgeving

- Governance Code - Statuten - Bestuursreglement - Integriteitscode, klokkenluidersregeling

- Reglement RvC - Profielschets RvC - Reglement Renumeratiecommissie - Reglement Auditcommissie - Toezichtskader

50

2015 is voor zowel de organisatie als voor de Raad van Commissarissen een turbulent jaar geweest. Zo werden de gevolgen van de reorganisatie merkbaar, werd afscheid genomen van mevrouw Korthuis als directeur-bestuurder en van mevrouw Drijver als lid van de Raad van Commissarissen en bestuurder ad interim, hetgeen ook de aanstelling van opvolgende bestuurders en commissarissen tot gevolg had. Daarbij is hard gewerkt aan de implementatie van de nieuwe Woningwet. Ook de herijking van de topstructuur en de inrichting van afdeling interne audit zijn onderwerpen waar de RvC als opdrachtgever een bijdrage aan heeft geleverd. 10.2 Goedkeuring van de jaarrekening en begroting De operationele en financiële doelstellingen van de stichting zijn vastgelegd in de begroting die jaarlijks door de Raad van Commissarissen wordt goedgekeurd. De begroting voor 2015 is goedgekeurd in november 2015. De externe accountant rapporteert en adviseert de Raad van Commissarissen via de auditcommissie over de jaarstukken. Daarvoor zijn de vergaderingen van zowel de auditcommissie als de voltallige Raad van Commissarissen bijgewoond waarin de jaarrekening is behandeld. De Raad heeft de jaarrekening over 2014 na positieve advisering door de auditcommissie goedgekeurd in haar vergadering van 17 juni 2015. 10.3 Rechtspositie en bezoldiging directeur-bestuurder Mevrouw Mr. S.E. Korthuis is per 16 april 2015 teruggetreden als bestuurder van Woonconcept. Mevrouw Korthuis heeft vier jaar leiding gegeven aan de corporatie. Na een intensieve en turbulente periode bij Woonconcept, hebben de Raad van Commissarissen (RvC) en mevrouw Korthuis gezamenlijk geconcludeerd dat het een natuurlijk moment is, om het bestuur van Woonconcept op een andere manier in te richten. Mevrouw Korthuis gaat na vele jaren van intensieve werkweken, haar eigen adviesbureau weer oppakken en zich meer richten op haar privéleven. Zij heeft in een turbulente tijd leiding gegeven aan Woonconcept. De effecten van de crisis werden in 2011 duidelijk zichtbaar en in november 2012 trok het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de borging in. Daardoor kon Woonconcept niet meer investeren. Dankzij onmiddellijk ingrijpen – met een doorlichting, reorganisatie en forse bezuinigingen – werd een goede basis voor de toekomst gelegd. Het WSW heeft Woonconcept in juli 2013 weer borging toegekend. De RvC spreekt haar grote waardering voor de prestaties van mevrouw Korthuis uit. Per 16 april 2015 is mevrouw M. Drijver voor een periode tot eind juli 2015 aangetreden als interim directeur-bestuurder. Mevrouw Drijver was vicevoorzitter van de RvC en is per 9 april 2015 uit de RvC teruggetreden. Alvorens tot benoeming van mevrouw Drijver tot interim-bestuurder over te gaan heeft de RvC zich vergewist van mogelijke strijdigheden met de Statuten en de Governancecode. De RvC heeft geconstateerd dat deze er niet zijn. Mevrouw Drijver is na afloop van de interim bestuursperiode niet teruggekeerd in de RvC. De RvC is mevrouw Drijver zeer dankbaar voor haar inzet voor Woonconcept. De Raad van Commissarissen heeft in juli 2015 de heer J. Thielen aangesteld als interim directeur-bestuurder. Hij is beoordeeld als een uitstekende kandidaat om Woonconcept door de laatste fase van de reorganisatie te loodsen en daarmee de weg vrij te maken voor frisse start van een nieuw directeur-bestuurder in 2016. De RvC is de heer Thielen zeer dankbaar voor zijn inzet voor Woonconcept.

51

Na een uitgebreid traject, waarbij de Raad van Commissarissen zich heeft laten bijstaan door de OR, de gezamenlijke huurdersverenigingen en een extern bureau, is eind 2015 mevrouw N. Peeters aangesteld als directeur bestuurder van Woonconcept. Mevrouw Peeters is gestart per 25 januari 2016. De RvC heeft vertrouwen in een mooie toekomst en wenst mevrouw Peeters succes en plezier in de komende jaren. Bezoldiging directeur/bestuurders De RvC stelt de bezoldiging van de bestuurders vast, daarvoor is zij gebonden aan maxima zoals gesteld in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector, kortweg: Wet normering topinkomens (WNT). Voor Woningcorporaties gelden specifieke staffels. Woonconcept valt in staffel G met daarbij een bezoldigingsmaximum van € 167.000. Daarnaast geldt een maximale ontslagvergoeding van € 75.000. Interim bestuurders vallen pas onder de WNT indien zij in een periode van 18 maanden meer dan 6 maanden voor de corporatie gewerkt hebben1.

Mevrouw Korthuis heeft, naar rato van dienstverband, een bezoldiging binnen de maxima van het WNT regime ontvangen, inclusief een ontslagvergoeding.

Mevrouw Drijver heeft, naar rato van dienstverband, een bezoldiging binnen de maxima van het WNT regime ontvangen.

De heer Thielen is als interim-bestuurder korter dan 6 maanden werkzaam geweest voor Woonconcept en valt om die reden niet onder het WNT regime.

De uitsplitsing van de bezoldiging is opgenomen onder hoofdstuk 12.5. 10.4 Leden van de Raad van Commissarissen De RvC bestond in 2015 uit de volgende personen:

De heer W. van der Zwaag, voorzitter

Mevrouw M. Drijver, vicevoorzitter (huurderscommissaris) tot april 2015

De heer A. Schonewille (huurderscommissaris)

De heer A. Hofmeijer

Mevrouw S. Plass

Mevrouw M. Buitenkamp

Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van Woonconcept en er bestaat geen overlapping met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Woonconcept of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de stichting. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Woonconcept, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat.

De statuten van de stichting bevatten bepalingen over mogelijke tegenstrijdige belangen. De stichting heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar commissarissen. Gedurende het verslagjaar is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen, leningen of garanties. In tabel 10.1 een overzicht van de samenstelling van de RvC per 1 januari 2016, inclusief een overzicht van de functies en het rooster van benoeming en aftreding.

1 Vanaf 1 januari 2016 vallen interim bestuurders vanaf dag 1 onder het WNT regime.

52

Tabel 10.1 Samenstelling Raad van Commissarissen per 1 januari 2016

Leden van bestuur en RvC blijven hun kennis ontwikkelen door middel van training en cursussen. De afgesproken Permanente Educatiesystematiek is hierop van toepassing. In de jaren 2015 en 2016 moeten de leden van de RvC over twee jaren 10 PE-punten behalen. Per 01-01-2016 hebben de zittende leden het volgende aantal punten behaald.

- De heer W. van der Zwaag : 13 PE punten

- Mevrouw Buitenkamp : 5 PE punten

- De heer A. Schonewille : 7 PE punten

- De heer A. Hofmeijer : 5 PE punten

- Mevrouw S. Plass : 5 PE punten

Ontwikkelingen verslagjaar:

- In het verslagjaar is de heer Schonewille na een positief advies van de huurdersvertegenwoordiging herbenoemd. Tevens is de fit & proper test met goed gevolg doorlopen.

- Mevrouw Drijver nam afscheid van de Raad van Commissarissen omdat zij na het vertrek van de directeur-bestuurder mevr. Korthuis voor een periode van drie maanden de rol van interim-directeur van Woonconcept op zich nam. De RvC dankt mevr. Drijver voor haar werkzaamheden als lid van de Raad van Commissarissen.

- Voor het vervullen van de vacature die ontstond door het vertrek van mevr. Drijver als lid van de Raad van Commissarissen is er een selectie- en benoemingscommissie gevormd uit drie vertegenwoordigers van de huurders en twee leden van de RvC. Na bespreking van de profielschets, de gewenste deskundigheid en vacaturetekst is de

Naam Leeftijd Hoofdfunctie Nevenfuncties Benoemd Aftredend

De heer W. v.d. Zwaag

voorzitter68 Geen Geen 2010 2017

De heer A. Hofmeijer 50Districtsdirecteur

Grootbedrijf ING

- Bestuurslid Stichting Circuit

van Drenthe

- Voorz.Stichting Jet

2011 2018

De heer A.M. Schonewille 53

Directeur ISD,

gemeenten Aa en

Hunze, Assen en

Tynaarlo

- Lid RvC Timpaan Groep

- Lid RvA Assen voor Assen

- Lid De Drentse Zaak

- Lid Parkmanagement Assen

2012 2019

Mevrouw S. Plass 54Vz. RvB Tandem,

Nijmegen

-Lid RvT Carinova

-Lid WZW, werkgeversver. Zorg

en welzijn

2013 2016

Mevrouw M. Buitenkamp 52Anantis, project- en

procesmanagement

-Voorzitter

Rekenkamercommissie

Waterschap Zuiderzeeland

-Extern-lid

rekenkamercommissie

Hoogeland

-BestuurslidStichting LofarTafel

-Bestuurslid regiobestuur

Noord Oost Water Natuurlijk

2015 2019

53

vacature opengesteld. Uit de sollicitanten werden vijf kandidaten uitgeselecteerd. Zij werden uitgenodigd voor een gesprek met de commissie. Unaniem werd na de gesprekken besloten om per december 2015 mevr. M Buitenkamp uit Groningen te benoemen tot commissaris in de RvC. De RvC meent met haar benoeming een uitstekende opvolger te hebben gevonden, die niet alleen bijdraagt aan de ervaring en deskundigheid van de raad maar ook aan zijn diversiteit.

- Mevrouw Plass volgt Mevrouw Drijver op als lid van de remuneratiecommissie. Auditcommissie De auditcommissie behandelt alle financiële onderwerpen voorafgaand aan de reguliere RvC vergaderingen en adviseert de RvC specifiek over onderwerpen waarvoor de RvC haar goedkeuring moet verlenen. In de auditcommissie hebben twee leden van de RvC zitting. Dit zijn de heer Hofmeijer en de heer Schonewille. De bestuurder en de manager Financiën en Bedrijfsvoering zijn bij de vergaderingen van de auditcommissie aanwezig. Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie heeft als functie om de besluitvorming van de Raad van Commissarissen voor te bereiden inzake rechtspositionele aangelegenheden van de leden van de Raad van Bestuur. Tevens bereidt de Remuneratiecommissie de beoordeling van het functioneren van de Raad van Commissarissen voor. De Remuneratiecommissie bestaat uit twee leden van de Raad van Commissarissen, te weten de heer Van der Zwaag en Mevrouw Plass. 10.5 Bezoldiging Raad van Commissarissen Bij Woonconcept bedraagt de bezoldiging over 2015 voor een RvC-lid € 9.000 en voor de RvC-voorzitter € 13.500. Deze vergoeding is gebaseerd op de beleidsregels van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De bezoldiging vindt plaats volgens de beroepsregel Bezoldiging Commissarissen 2015 en 2016. Deze regeling van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties is op 20 april 2015 door de Algemene ledenvergadering vastgesteld als een voor alle leden algemeen geldende en bindende beroepsregel. De RvC onderschrijft de uitgangspunten die in de beroepsregel worden gehanteerd, waaronder de gepaste terughoudendheid die een RvC dient te betrachten bij het vaststellen van de hoogte van zijn eigen bezoldiging. Soberheid en doelmatigheid zijn gepast vanwege de publieke functie van de corporatie. De maximale bezoldiging die de beroepsregel hanteert ligt daarom duidelijk onder de maximale bezoldiging die op basis van de wettelijke bepalingen van de WNT 2 wordt voorgeschreven. De totale bezoldiging van de commissarissen die in 2015 ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen bedragen € 43.023 (2014 € 42.500) voor een nadere specificatie per individuele commissaris zie hoofdstuk 13.

Naast de bezoldiging stelt de corporatie middelen ter beschikking voor activiteiten op het gebied van professionalisering en deskundigheidsbevordering. De corporatie voldoet ook de kosten voor de aansprakelijkheids- en rechtsbijstandverzekering die zij heeft afgesloten voor de commissarissen in verband met het uitoefenen van de functie. 10.6 Evaluatie functioneren Raad van Commissarissen De RvC bespreekt ten minste één keer per jaar het eigen functioneren (in termen van effectiviteit) en dat van individuele leden van de RvC. Eens per twee jaar doet de RvC dat onder onafhankelijke, externe begeleiding. Ook de onderlinge samenwerking in de RvC en relatie tot het bestuur is onderwerp van de evaluatie. Op 21 januari 2015 heeft de RvC haar zelfevaluatie over het jaar 2014 gedaan. Hierin is geconcludeerd dat kennis inzake

54

vastgoedsturing en de nieuwe woningwet in 2015 aandacht verdiend. Hierop zijn master classes gevolgd. 10.7 Benoeming accountant Conform de statuten en de Governancecode is de benoeming van de accountant belegd bij de Raad van Commissarissen. Op advies van de auditcommissie heeft de RvC in 2014 besloten om het contract met EY te verlengen voor de controlejaren 2015 en 2016. 10.8 Activiteiten van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen hield in 2015 negen reguliere vergaderingen. Elke vergadering bestond uit drie delen: een deel zonder bestuurder, een deel met bestuurder en een deel met bestuurder en gasten. Onder gasten moeten mensen van binnen en buiten de organisatie worden verstaan. Naast de reguliere vergaderingen vonden er nog diverse vergaderingen plaats in verband met de herijking topstructuur en benoemingen bestuurder en commissarissen. Leden van de Raad hebben vergaderingen bijgewoond met de Ondernemingsraad en met de Huurdersvertegenwoordiging. De beide huurders-commissarissen hebben periodiek overleg met de Huurdersvertegenwoordiging. De RvC is van mening dat de betrokkenheid van de Ondernemingsraad en de Huurdersvertegenwoordiging erg groot is. De RvC heeft zich door de bestuurder van Woonconcept nadrukkelijk laten informeren over het gevoerde overleg met verschillende stakeholders zoals gemeenten en zorgpartijen. Hoewel de Raad zelf dit jaar geen overleg heeft gevoerd, wordt de dialoog met de stakeholders van belang geacht om de volkshuisvestelijke opgave goed te kunnen uitvoeren. De volledige RvC heeft dit jaar 2 workshops gevolgd: een over De nieuwe woningwet en een over vastgoedsturing. Deze workshops vonden ‘in company’ plaats. Twee keer vond er overleg plaats met de accountant, waarvan een maal zonder bestuurder. Diverse zaken omtrent de organisatie, omtrent de financiën en de financiële administratie en aangaande nieuwe ontwikkelingen kwamen daarbij aan de orde. Overzicht van zaken die in de vergaderingen van de RvC aan de orde zijn geweest in 2015:

- Jaarrekening

o Interim Management Letter in aanwezigheid van EY

o Verslag Auditcommissie

o goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekeningen van de stichting en

verbonden ondernemingen en het volkshuisvestelijk verslag over 2014;

- Bespreking 2- en 4-maandsrapportages en liquiditeitsprognose met de bestuurder

over de prestaties, de uitvoering van activiteiten, de beheersing van risico’s en

ontwikkelingen;

- Begroting 2015

- Begroting 2016 en meerjarenbegroting 2016 - 2020

- Waarderingsprotocol Woonconcept marktwaarde Verhuurde Staat 2014

- Planbrief

- Samenwerkingsafspraken HV3

- Governance Jaaragenda

o Doorleefsessie Governancecode

- Overzicht bestuursbesluiten 2014

- CBC Benchmark

- (Her)benoeming van de leden van de RvC en vaststellen vergaderschema 2016;

- Toezicht op de aan Woonconcept verbonden instellingen en ondernemingen;

- Bespreken correspondentie van WSW, CFV, BZK en huurdersorganisaties;

55

- Goedkeuring van het interne controleplan 2015; - Uitkomsten KWH-metingen;

- Resultaten Aedes Benchmark

- Reactie richting Ministerie inzake grondposities

- Bestuurdersaansprakelijkheid

- Risicomanagement

o Risico-inventarisatie zorg, maatschappelijk, commercieel vastgoed

o Liquiditeitsprognose: scenario's

o Memo risicoscan verbindingen

- Statuut Interne audit

- Investeringsstatuut 2015 - 2016 (uit Auditcommissie)

- Treasurystatuut 2015 - 2016 (uit Auditcommissie)

- Goedkeuring BZK statutenwijziging

- Memo asbest

- Integriteit adviseur Woonconcept

- Thema: vluchtelingen/ vergunninghouders

- Toezichtbrief Ministerie

- Jaarverslag klachtencommissie 2014

- Goedkeuring portefeuillestrategie 2014-2023

- Definitieve visitatierapport (aangepast)

- Huurverhoging 2015

- Koers Wonen, Welzijn & Zorg

- Werkwijze en implementatie asset management

- Herzieningswet

o Bestuursbesluit Plan van Aanpak scheiden/splitsen DAEB-niet DAEB

o Passend toewijzen

o Planning en Controlcyclus

o Memo statutenwijziging

o Regiovorming

o Herzieningswetproof

- Benoeming bestuurders

- Implementatie topstructuur en inrichting Interne Audit

Overige overleggen en themabijeenkomsten Met de accountant werd drie keer overleg gevoerd, waarvan 1 maal buiten aanwezigheid van

de directeur-bestuurder. Vertegenwoordigers van de raad voerden overleg met de

huurderbelangenorganisaties en met de ondernemingsraad van Woonconcept. Daarnaast

werden diverse bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in

Woningcorporaties, van het Aedes Kennisnetwerk Groningen/Drenthe en van

Accountantskantoor EY bezocht.

Onderstaand een opsomming van bijgewoonde bijeenkomsten:

bijeenkomsten in het kader van de procedure werving en selectie nieuwe directeur-

bestuurder

bijeenkomsten in het kader van de procedure werving en selectie nieuw lid RvC

(gezamenlijk met de huurdersorganisaties)

Masterclass in het kader van asset management en de nieuwe Woningwet.

Huurdersbijeenkomst in Hoogeveen

zelfevaluatie onder externe begeleiding

56

10.8 Dankwoord Ook in 2015 is er door de organisatie veel en goed werk verricht. Hierbij was de grote

betrokkenheid van de medewerkers bij de organisatie en haar volkshuisvestelijke opdracht

weer opvallend. En dat in een tijd met veel veranderingen, zowel intern als extern.

In de komende jaren staat er nog genoeg te gebeuren. Gezien hoe de organisatie in 2015

heeft gefunctioneerd, is de RvC ervan overtuigd dat de opdrachten die er voor de komende

jaren liggen op adequate wijze worden uitgevoerd.

De Raad van Commissarissen dankt alle medewerkers en andere betrokkenen van en bij

Woonconcept voor de getoonde inzet.

58

J A A R R E K E N I N G 2 0 1 5

STICHTING WOONCONCEPT

59

60

Inhoudsopgave jaarrekening Blz.

11 Geconsolideerde jaarrekening 60

11.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2015 60

11.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2015 62

11.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2015 63

11.4 Grondslagen van waardering in de geconsolideerde jaarrekening 66

11.5 Toelichting op de geconsolideerde balans 84

11.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 105

11.7 Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht 113

12 Enkelvoudige jaarrekening 115

12.1 Enkelvoudige balans per 31 december 2015 116

12.2 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2015 118

12.3 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening 119

12.4 Toelichting op de enkelvoudige balans 120

12.5 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 124

12.6 Kengetallen 125

13 WNT-verantwoording 2015 127

14 Accountantskosten 130

15 Ondertekening van de jaarrekening 131

16 Overige gegevens 132

17 Controleverklaring 132

11 Geconsolideerde jaarrekening

60

11.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2015 (na resultaatbestemming) A c t i v a

(in duizenden euro’s ) 2015 2014

1. Immateriële vaste activa Ontwikkelingskosten 6 14

6 14 2. Materiële vaste activa (MVA) Machines en installaties 5.143 4.469 MVA in uitvoering 808 438 Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie 13.754 14.556

19.705 19.463 3. Vastgoedbeleggingen Soc. vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 1.079.301 1.056.887 Commercieel vastgoed in exploitatie 57.780 82.466 Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. 16.170 12.659

1.153.250 1.152.012 4. Financiële vaste activa Latente belastingvordering(en) 9.292 10.051 Leningen u/g 787 736 Overige vorderingen 269 16

10.348 10.803 Som vaste activa 1.183.309 1.182.292

5. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop 778 1.093 Vastgoed in ontw. bestemd voor verkoop 4.281 3.952 Overige voorraden 104 111

5.163 5.156 Onderhanden projecten 1.016 365

6. Vorderingen Debiteuren 2.004 2.238 Belastingen en premies sociale verzekeringen - 589 Overige vorderingen 607 1.051 Overlopende activa 597 1.143

3.208 5.021

7. Effecten 586 579

8. Liquide middelen 16.813 16.484

Som vlottende activa 26.786 27.605

Totaal activa 1.210.095 1.209.897

61

P a s s i v a (in duizenden euro’s ) 2015 2014

9. Eigen vermogen Groepsvermogen 591.629 569.241

591.629 569.241 10. Voorzieningen Voorz. onrend. invest. en herstructureringen 3.397 11.352 Voorziening garantieverplichtingen 331 378 Overige voorzieningen 2.399 1.391

6.127 13.121 11. Langlopende schulden Schulden/leningen kredietinstellingen 542.256 546.725 Derivaten 34.522 36.705 Overige 2.379 2.354

579.157 585.784 12. Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 16.296 24.094 Schulden aan leveranciers 4.742 4.937 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.707 2.063 Overige schulden 132 267 Overlopende passiva 9.305 10.390

33.182 41.751

Totaal passiva 1.210.095 1.209.897

62

11.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2015

(in duizenden euro’s) 2015 2014

Bedrijfsopbrengsten 13. Huuropbrengsten 78.651 75.395 14. Opbrengsten servicecontracten 2.211 2.787 15. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.573 914 16. Opbrengst projecten in opdracht van derden 2.741 1.735 17. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf 1.072 1.570 18. Overige bedrijfsopbrengsten 856 1.029

Som der bedrijfsopbrengsten 87.105 83.430 Bedrijfslasten 19. Kostprijs uitbesteed werk en andere externe kosten 27 76 20. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 1.242 1.287 21. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 4.780 -443 22. Lonen en salarissen 7.729 7.888 23. Sociale lasten 1.220 1.287 24. Pensioenlasten 1.395 1.518 25. Onderhoudslasten 13.172 9.336 26 Leefbaarheid 1.111 1.664 27. Lasten servicecontracten 2.121 2.668 28. Overige bedrijfslasten 17.987 19.493

Som der bedrijfslasten 50.784 44.774

36.321 38.656 29. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen 6.268 -10.497

Bedrijfsresultaat 42.589 28.159 Financiële baten en lasten 30. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 198 333 31. Waardeverandering derivaten 2.183 -20.461 32. Rentelasten en soortgelijke kosten 21.661 22.211

Saldo financiële baten en lasten -19.280 -42.339

Resultaat voor belastingen 23.309 -14.180

33. Belastingen 927 -4.758

Resultaat na belastingen 22.382 -9.422

34. Aandeel derden in resultaat van deelnemingen - 2

Groepsresultaat na belastingen 22.382 -9.420

63

11.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2015

Kasstroomoverzicht geconsolideerd

1. Operationele activiteiten

Ontvangsten:

1.1.1 Zelfstandige huurwoningen Daeb 58.889 57.426

1.1.2 Zelfstandige huurwoningen en onzelfstandige wooneenheden niet-Daeb 2.916 3.000

1.1.3 Onzelfstandig overige wooneenheden Daeb 11.338 10.734

1.1.4 Overige niet-woongelegenheden Daeb 1.897 1.734

1.1.5 Overige niet-woongelegenheden niet-Daeb 4.603 5.564

1.2 Vergoedingen 2.787 2.666

1.4 Overige bedrijfsontvangsten 7.413 7.716

1.5 Renteontvangsten 67 429

Saldo ingaande kasstromen 89.910 89.269

Uitgaven:

1.7.1 Lonen en salarissen 7.950 8.842

1.7.2 Sociale lasten 1.225 1.392

1.7.3 Pensioenlasten 1.709 1.928

1.8 Onderhoudsuitgaven 14.364 14.260

1.9 Overige bedrijfsuitgaven 14.155 15.788

1.10 Renteuitgaven 21.795 21.968

1.11 a. Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat - 2.397

1.11 b. Verhuurdersheffing 5.811 5.214

1.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 690 1.651

1.13 Vennootschapsbelasting 33 -634

Saldo uitgaande kasstromen 67.732 72.806

Kasstroom uit operationele activiteiten 22.177 16.463

2015 2014

64

Kasstroomoverzicht geconsolideerd

2. (Des)investeringsactiviteiten

MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten

2.1 A Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 10.577 9.221

2.1 B Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 22.429 2.291

2.3 A Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden - 14.702

2.4 A Verkoopontvangsten grond - 2.110

Tussentelling ingaande kasstroom MVA 33.006 28.324

MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten

2.6 A Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 16.747 9.352

2.6 B Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden - 20.373

2.7 A Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 6.502 4.503

2.10 A Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden - 10.569

2.10 B Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden 16.966 -

2.12 A Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 412 150

2.14 A Investeringen overig 1.557 1.827

2.14 B Investeringen overig 289 -

2.15 A Externe kosten bij verkoop 247 195

2.15 B Externe kosten bij verkoop - 49

Tussentelling MVA uitgaande kasstroom 42.719 47.018

2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -9.713 -18.694

FVA

2.17.1 Ontvangsten verbindingen 568 612

2.17.2 Ontvangsten overig - 494

2.18.1 A Uitgaven verbindingen Daeb 375 280

2.18.1 B Uitgaven verbindingen niet-Daeb 37 13

2.18.2 B Uitgaven overig niet-Daeb 32 -

2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 123 813

Kasstroom uit (des)investeringen -9.590 -17.881

2015 2014

3. Financieringsactiviteiten

Ingaand

3.1.1 Nieuwe door WSW geborgde leningen 12.400 7.500

3.1.2 Nieuwe niet door WSW geborgde leningen Daeb-investeringen - 915

3.1.3 Nieuwe niet door WSW geborgde leningen niet-Daeb-investeringen 200 -

Uitgaand

3.2.1 Aflossing door WSW geborgde leningen 23.679 34.283

3.2.2 Aflossing niet door WSW geborgde leningen Daeb-investeringen - 344

3.2.3 Aflossing niet door WSW geborgde leningen niet-Daeb-investeringen 469 547

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -11.549 -26.759

4.1 Mutatie liquide middelen 1.038 -28.177

65

Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Geconsolideerd netto resultaat 22.382 -9.420

Saldo liquide middelen volgens kasstroomoverzicht 2015 2014

Liquide middelen per 1-1 15.775 43.952

Mutatie liquide middelen 1.038 -28.177

Liquide middelen per 31-12 16.813 15.775

Aansluiting liquide middelen met balans 2015 2014

Liquide middelen einde boekjaar 16.813 16.484

Rekening-courantkrediet (Bank) - -709

16.813 15.775

66

11.4 Grondslagen van waardering in de geconsolideerde jaarrekening

Regelgeving

De groep heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 3 mei 2016.

Oordelen en schattingen

Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

Consolidatiegrondslagen

In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Woonconcept en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen netto vermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. De waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen van de groep. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden niet in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. Groepsmaatschappijen waarbij sprake is van een gezamenlijke zeggenschap worden proportioneel geconsolideerd. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld.

Lijst van kapitaalbelangen

De genoemde percentages geven het kapitaalbelangen weer.

67

Geconsolideerde groepsmaatschappijen

– Woonconcept Holding B.V. te Meppel:100%-deelneming (2014:100%) – Woonconcept Projectontwikkeling B.V. te Meppel:100%-deelneming (2014:100%) – Woonconcept Vastgoed Participaties B.V. te Meppel -100%-deelneming Woonconcept Projectontwikkeling B.V. (2014:100%) – Woonconcept ICT B.V. te Meppel 100%-deelneming (2014:100%) – Woonscan B.V. te Meppel 100%-deelneming (2014:100%) – Woonconcept Onroerend Goed B.V. te Meppel 100%-deelneming (2014:100%) – Woonconcept Energie B.V. te Meppel 100%-deelneming (2014:100%) – Hometeam B.V. te Meppel 100%-deelneming (2014:100%) – Zorgenvrij Wonen B.V. te Meppel (60%); (derden 40%)

Overige deelnemingen, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde

– Bergstein Beheer B.V. te Meppel (50%); (derden 50%). – Bergstein C.V. te Meppel (49,5%); (derden 50,5%).

Salderen

Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: – een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd

vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en – het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

Financiële instrumenten

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen,

effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan.

Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden

opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende

overeenkomst aangaat.

Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de

behandeling per balanspost. Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten

wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting.

68

Grondslagen van balanswaardering in de geconsolideerde jaarrekening

Immateriële vaste activa

Algemeen

Een immaterieel vast actief wordt in de balans opgenomen als: – het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die een actief in zich

bergt, zullen toekomen aan de groep; en – de kosten van het actief betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven inzake een immaterieel vast actief die niet aan de voorwaarden voor activering voldoen worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord. De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen dan wel de lagere realiseerbare waarde (in casu de hoogste van de boekwaarde op basis van historische kosten en opbrengstwaarde). Het afschrijven van de immateriële vaste activa geschiedt stelselmatig op basis van de geschatte economische levensduur met een maximum van 20 jaar. De economische levensduur en afschrijvingsmethode worden aan het einde van ieder boekjaar opnieuw beoordeeld. Indien de geschatte economische levensduur langer is dan 20 jaar, zal vanaf het moment van verwerking aan het einde van elk boekjaar een impairment test worden uitgevoerd.

Materiële vaste activa

Machines en installaties De materiële vaste activa in eigen gebruik worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. In deze kostprijs worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Er zijn geen rentekosten in de tegen de vervaardigingsprijs gewaardeerde materiële vaste activa opgenomen.

De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden zij als een schattingswijziging verantwoord.

Buitengebruikgestelde materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde.

Een materieel vast actief wordt niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

69

Materiele vaste activa (MVA) in uitvoering Materiële vaste activa in uitvoering worden gewaardeerd tegen kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) inclusief direct toerekenbare kosten (waaronder bouwrente) verminderd met cumulatieve bijzondere waardeverminderingen.

De vervaardigingsprijs bestaat uit de aanschaffingskosten van grond- en hulpstoffen en kosten die rechtstreeks toerekenbaar zijn aan de vervaardiging inclusief installatiekosten. Voorbereidingskosten op investeringsprojecten worden geactiveerd vanaf het moment dat vaststaat dat deze projecten feitelijk uitgevoerd zullen worden. Interne personeelskosten worden geactiveerd als het direct aan de vervaardiging of verkrijging van een actief toerekenbare personeelskosten betreffen.

Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa”.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waarde verminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst- en verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

70

Vastgoedbeleggingen

Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) per contractdatum, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Stichting Woonconcept heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als vastgoedbelegging gekwalificeerd, aangezien het beleid van de corporatie is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk financieel rendement. Het commercieel vastgoed omvat volgens de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) per balansdatum, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Complexindeling Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product-markt combinaties) waarop een complex / product-markt combinatie gelijksoortig gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties wordt derhalve rekening gehouden met onderlinge verschillen in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Waardering bij eerste verwerking sociaal en commercieel vastgoed Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd .

Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van Richtlijn 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het

71

vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.

Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of – vermeerdering van de kostprijs als gevolg van de waardering tegen reële waarde (i.c. geschatte marktwaarde in verhuurde staat) bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering of - vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.

Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex c.q. product-markt combinatie aangaande het sociaal en commercieel vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex c.q. product-markt combinatie vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Herwaardering Jaarlijks wordt op balansdatum de reële waarde van de vastgoedbeleggingen opnieuw bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Het positieve verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt op grond van RJ 645 (2011) als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Jaarlijks wordt de waardering van 33 1/3% van de portefeuille sociaal vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. De externe taxaties vinden binnen het jaar partieel plaats.

Afschrijvingen Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven. Buitengebruikstelling Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed dat op termijn buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd” wordt op het moment van sloopbesluit afgewaardeerd tot nihil. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht.

Sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor) voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten.

72

De waardering na eerste verwerking van het sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling is tegen de reële waarde. De reële waarde wordt bepaald met behulp van taxatie door een onafhankelijke en ter zake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.

Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen (i)mva”.

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen (i)mva”.

Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities overeenkomstig de richtlijnen voor de jaarverslaggeving beschouwd als vastgoedbeleggingen.

De grondposities worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de reële waarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de reële waarde worden in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Indien de reële waarde niet realistisch kan worden bepaald, vindt waardering plaats tegen kostprijs of lagere verwachte directe opbrengstwaarde in de huidige bestemming. De waardevermindering wordt dan in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen (i)mva”. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord.

Financiële vaste activa

Latente belastingvordering(en) en acute belastingen

Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie.

73

De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is in de toelichting vermeld. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Fiscale eenheid Tussen Stichting Woonconcept en de groepsmaatschappijen Woonconcept Holding BV, Energie B.V. en Hometeam bestaat een fiscale eenheid voor de BTW. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappij zelfstandig belastingplichtig is. Leningen u/g en overige vorderingen De verstrekte leningen alsmede de overige verstrekte vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde van de tegenprestatie vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de vorderingen aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop

Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen uit hoofde van een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering is op vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn toeslagen begrepen voor, aan de productie gerelateerde, indirecte vaste en variabele kosten, alsmede toerekende rente.

74

De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde.

Overige voorraden

De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

Onderhanden projecten

Een onderhanden project in opdracht van derden (hierna: onderhanden project) is een project dat is overeengekomen met een derde, voor de constructie van een actief of combinatie van activa waarbij de uitvoering zich gewoonlijk uitstrekt over meer dan één verslagperiode. De onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst - indien deze betrouwbaar is te bepalen - en verminderd met voorziening voor verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode). Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt.

75

De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als vlottend actief of als kortlopende schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont.

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid.

Vlottende effecten

De vlottende effecten worden bij de eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten.

Overige effecten zonder beursnotering (aandelen en obligaties) die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen kostprijs. Baten en lasten van obligaties gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de beleggingen aan een derde worden overgedragen of als sprake is van een bijzondere waardevermindering, alsmede via het amortisatieproces.

Liquide middelen

Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen, de tegoeden op bankrekeningen en wissels en cheques. Deposito’s worden onder liquide middelen opgenomen indien zij in feite – zij het eventueel met opoffering van rentebaten- ter onmiddellijke beschikking staan. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van de groep, worden als financiële vaste activa gerubriceerd. Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen

Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

76

Voorzieningen

Een voorziening wordt gevormd indien de groep op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen nominale waarde. Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.

Voorziening garantieverplichtingen

De voorziening voor garantieverplichtingen heeft betrekking op verplichtingen voortvloeiend uit verstrekte garanties inzake opgeleverde bouwprojecten. De voorziening wordt gevormd voor de te verwachten garantiekosten inzake opgeleverde bouwprojecten mede op basis van ervaringscijfers en rekening houdend met de duur van de garantieperiode. De voorziening wordt tegen nominale waarde gewaardeerd.

Overige voorzieningen

De overige voorzieningen bestaan uit een voorziening voor loopbaanontwikkeling, een voorziening voor garantstelling lening aan Dutch International Guarantees for Housing (DIGH) en een voorziening voor asbest. De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget. De DIGH financiert buitenlandse woningbouwprojecten waarvoor Nederlandse woningbouwcorporaties garant staan.De voorziening voor DIGH betreft een garantstelling voor verstrekte leningen aan buitenlandse activiteiten. De voorziening asbest is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van asbestsanering.

77

Pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Woonconcept en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de “verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering”. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.

Langlopende schulden Schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.

Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.

Derivaten en hedge accounting In een contract besloten (‘embedded’) derivaten Indien in enig contract zodanige bepalingen en afspraken zijn opgenomen die voldoen aan de kenmerken van een derivaat (‘embedded derivaat’) stelt de Groep vast of deze bepalingen en afspraken van het contract afgescheiden dienen te worden; afscheiding vindt plaats als:

er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract; en

een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en

het samengestelde instrument niet tegen reële waarde wordt gewaardeerd met verwerking van de reële waardeveranderingen in het resultaat.

Voor zover het afgescheiden derivaat niet kan worden aangewezen als onderdeel van een hedge-relatie en hedge-accounting kan worden toegepast wordt het afgescheiden derivaat geclassificeerd als “Overige derivaten”. In bepaalde huurcontracten is een huurprijsindexatieformule met referentie aan prijsindexcijfers opgenomen; geconcludeerd is dat geen sprake is van een af te scheiden derivaat.

78

In enkele leningsovereenkomsten zijn bepalingen opgenomen waarbij de leningverstrekker het recht heeft om op een tijdstip in de toekomst de rentevoet vast te stellen op een vast rentepercentage of de op dat moment geldende marktrente. Geconcludeerd is dat dit recht kwalificeert als een embedded derivaat (‘geschreven optie’) met eigen kenmerken die niet voldoende aansluiten op de kenmerken van de leningovereenkomst en afgescheiden moet worden. Dit betekent tevens dat het derivaat niet kwalificeert voor een hedge relatie resp. hedge-accounting; het derivaat wordt verwerkt als “overige derivaten”. Overige derivaten Overige derivaten zijn derivaten welke niet kwalificeren voor een hedgerelatie resp. –accounting. Omdat de onderliggende waarde geen beursgenoteerd aandeel is wordt het derivaat gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde. Van opgenomen leningen afgescheiden embedded derivaten worden op moment van eerste verwerking van de lening de reële waarde van het embedded derivaat bepaald; de initieel bepaalde reële waarde is de kostprijs voor de door de groep toegepaste waardering van embedded derivaten tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De initiële waardering van de lening (zonder het embedded derivaat) wordt bepaald als het verschil tussen de reële waarde van het gehele contract en de initiële reële waarde van het embedded derivaat; het verschil tussen het nominaal af te lossen leningbedrag en de reële waarde van de lening wordt door middel van de effectieve rente geamortiseerd over de looptijd van de lening; Op elke balansdatum wordt de reële waarde van het embedded derivaat opnieuw bepaald. Is sprake van een waardedaling (in de zin van een toegenomen negatieve waarde) dan wordt het waardeverschil ten laste van het resultaat verwerkt; een afname van de waardedaling op een later tijdstip wordt in dat betreffende boekjaar teruggenomen tot het bedrag van de kostprijs van het embedded derivaat. De waarde van het derivaat wordt lineair geamortiseerd over de looptijd van het derivaat.

Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva

Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

79

Grondslagen van resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening

Algemeen

Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

Bedrijfsopbrengsten

Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders.

Huuropbrengsten

Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.

Opbrengsten servicecontracten

De diensten en vergoedingen betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van de reële waarde (geschatte marktwaarde). Daarnaast is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde.

80

Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Opbrengst projecten in opdracht van derden en kosten uitbesteed werk en andere externe kosten

Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten in opdracht van derden waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de omzetwaarde naar rato van de verrichte prestaties in het boek-jaar, voor het verkochte deel van het project in de winst- en verliesrekening verantwoord op de post “Opbrengst projecten in opdracht van derden”. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. In het boekjaar van oplevering wordt de gerealiseerde omzet op de post “Wijzigingen in onderhanden werk” van voorgaande jaren in mindering gebracht op de totale gerealiseerde omzet, zodat het saldo de omzetwaarde laat zien van de in het jaar van oplevering verrichtte prestaties. De bij deze omzet behorende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, vindt opbrengstverantwoording in de winst- en verliesrekening plaats tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op vreemd vermogen. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat verantwoord welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling en onderhanden werk, en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop) en onderhanden werk (onderhanden projecten dan wel voorraden).

Overige bedrijfsopbrengsten

Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden en dergelijke.

81

Bedrijfslasten

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa

De afschrijvingen op (im) materiële vaste activa worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden. Op vastgoed gewaardeerd tegen de reële waarde wordt niet afgeschreven.

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa

Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake immateriële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

Pensioenlasten

De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.

Onderhoudslasten

Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen.

Leefbaarheid

Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid etc. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Hieronder wordt de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde (marktwaarde) gewaardeerde sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht.

82

Rentebaten en rentelasten

Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis) agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

Aandeel in resultaat van deelnemingen

Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Stichting Woonconcept. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.

83

Grondslagen bij opstellen geconsolideerd kasstroomoverzicht

Toepassing directe methode

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij het gebruik van de directe methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit de inkomend/uitgaande kasstromen.

Begrip geldmiddelen

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen.

Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en dividend

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

Verwerking van geldmiddelen begrepen in de aan- of verkoopprijs van groepsmaatschappijen

De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht.

84

11.5 Toelichting op de geconsolideerde balans

1. Immateriële vaste activa De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Ontwikkelingskosten 6 14

Totaal Immateriele Vaste Activa 6 14

Het verloop van deze post is als volgt. Stand 1 januari : Aanschaffingswaarde 567 567 Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen 553 543

Boekwaarde 14 24

Mutaties : Investeringen - - Afschrijvingen 8 10 Overige waardeveranderingen - -

Totaal van de mutaties 8 10

Stand 31 december : Aanschaffingswaarde 567 567 Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen 561 553

Boekwaarde 6 14

De ontwikkelingskosten worden gewaardeerd op kostprijs en worden afgeschreven over de geschatte economische levensduur. Er zijn geen immateriële vaste activa met beperkte eigendomsrechten en er zijn geen immateriële vaste activa als zekerheid gesteld voor schulden. Tevens zijn er geen verplichtingen uit hoofde van de verwerving van immateriële vaste activa.

85

2. Materiële vaste activa De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Machines en installaties 5.143 4.469 Materiale vaste activa in uitvoering 808 438 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 13.754 14.556

Totaal Materiele Vaste Activa 19.705 19.463

Het verloop van deze posten is als volgt.

Afschrijvingen De afschrijvingen op de machines en installaties en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode rekening houdend met een eventuele restwaarde, op basis van de volgende verwachte gebruiksduur:

Machines en installaties: 15 jaar voor de onderdelen en 30 jaar voor de behuizing

Bedrijfsterreinen: geen afschrijving

Automatisering: 3 of 10 jaar

Bedrijfsauto’s: 3 of 5 jaar

Inventaris kantoor: 3,5 of 10 jaar

Kantoorgebouw: - grond: geen afschrijving - casco: 50 jaar - installaties: 20 tot 25 jaar.

Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de

invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen verwaarloosbaar is.

Actuele waarde

De actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde) van de onroerende en

roerende zaken ten dienste van de exploitatie, met uitzondering van de bedrijfsterreinen en

kantoorpanden, wijkt verwaarloosbaar af van de historische kostprijs.

2015 2014 2015 2014 2015 2014

Boekwaarde 1 januari: 4.469 3.466 438 492 14.556 15.444

Opleveringen - - -906 - - -

Investeringen 906 1.208 1.276 1.005 547 194

Desinvesteringen - - - -15 -347 -

Waardeveranderingen - - - -1.044 - -

Afschrijvingen -232 -205 - - -1.002 -1.082

Totaal van de mutaties 674 1.003 370 -54 -802 -888

Boekwaarde 31 december 5.143 4.469 808 438 13.754 14.556

Verloopoverzicht MVA

(€*1.000)

Machines en Onroerende en

installaties MVA in uitvoering roerende zaken tdv

exploitatie

86

3. Vastgoedbeleggingen

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Sociaal vastgoed in exploitatie 1.079.301 1.056.887 Commercieel vastgoed in exploitatie 57.780 82.466 Sociaal vastgoed in ontwikkeling 16.170 12.659

Totaal Vastgoedbeleggingen 1.153.251 1.152.012

De WOZ waarde van de vastgoedbeleggingen is € 1.490 miljoen (peildatum 1 jan. 2014).

De aanpassing als gevolg van contracthuur betreft een herclassificatie van het sociaal danwel commercieel vastgoed naar aanleiding van de nieuwe woningwet. Vanaf boekjaar 2015 wordt de contracthuur als grondslag gebruikt ter bepaling of vastgoed geclassificeerd moet worden als sociaal danwel commercieel. Voorheen was de huurprijs per jaareinde bepalend voor de classificatie. Gevolg is dat per 01-01-2015 een aantal van 227 eenheden geherrubriceerd zijn van commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed. De gemiddelde waarde van deze eenheden is € 133.000 met een totale waarde van € 30 miljoen. Tevens zijn 515 eenheden geherrubriceerd van sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed. De gemiddelde waarde van deze eenheden is € 20.000 met een totale waarde van €10 miljoen

2015 2014 2015 2014 2015 2014

Boekwaarde ultimo 2014: 1.056.887 82.466 12.659

Aanpassing agv contracthuur 19.965 -19.965

Boekwaarde 1 januari : 1.076.852 1.034.521 62.501 70.798 12.659 40.327

Opleveringen 2.708 48.779 - - -2.708 -48.779

Investeringen 6.660 6.305 52 - 16.772 27.567

Desinvesteringen -13.096 -7.960 -4.603 -2.346 -2.935 -2.049

Herclassificatie -1.380 -12.346 141 12.346 1.239 -

Waardeveranderingen - - - - -902 477

Mutatie voorz. ORT - - - - -7.955 -4.884

Aanpassingen reële waarde 7.557 -12.412 -311 1.668 - -

Overige mutaties - - - - - -

Totaal van de mutaties 2.449 22.366 -4.721 11.668 3.511 -27.668

Boekwaarde 31 december 1.079.301 1.056.887 57.780 82.466 16.170 12.659

Sociaal vastgoed

in ontwikkelingVerloopoverzicht

vastgoedbeleggingen

Sociaal vastgoed

in exploitatie

Commercieel vastgoed

in exploitatie

87

Uitgangspunten reële waarde

Aangezien de waardering van de vastgoedbeleggingen niet kan worden afgeleid van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, is de reële waarde benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (Discounted Cash Flow methode).

De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario’s. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten.

Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan.

De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, met gebruikmaking van een gemiddelde mutatiegraad, een indexeringsvoet en een disconteringsvoet (zie onderstaande tabel). Daarnaast wordt de eindwaarde ultimo 15e jaar bepaald door de huuropbrengst van het 15e jaar te delen door de exit yield (rendementseis). De door de groep gehanteerde exit yields liggen tussen 6,5% en 10,8% en zijn afhankelijk van de veroudering van het actief uit hoofde van locatie, economisch/markttechnisch en bouwtechnisch oogpunt.

De overige gehanteerde uitgangspunten zijn:

Schattingen

Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.

Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van woningen gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:

Uitgangspunten marktwaarde 2015 2014

Prijsinflatie 20-jaars gemiddelde CBS 20-jaars gemiddelde CBS

Bouwkostenstijging 20-jaars gemiddelde BDB-bouwkostenstijging 20-jaars gemiddelde BDB-bouwkostenstijging

Looninflatie 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS

Disconteringsvoet: IRS 24-maandsgemiddelde 10 jaars euro IRS: 1,76% 24-maandsgemiddelde 10 jaars euro IRS: 1,76%

Disconteringsvoet: risicoopslag Tussen 5,24% en 7,34% Tussen 5,44% en 7,74%

Mutatiegraad 5-jaars gemiddelde 3-jaars gemiddelde

Onderhoudsnorm per vhe Tussen € 483 en € 1.199 Tussen € 496 en € 1.196

Beheernorm per vhe (EGW) € 408 € 315

Beheernorm per vhe (MGW) € 397 € 315

88

1) het effect op de reële waarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk)

Zekerheden en beperkingen

Er zijn geen vastgoedbeleggingen hypothecair verbonden ten behoeve van kredietinstellingen.

Juridische en feitelijke verplichtingen inzake de waardering van het vastgoed

Woonconcept heeft zich jegens geen enkele gemeente verplicht om woningen niet te verkopen maar aan te houden voor de primaire doelgroep. De marktwaarde is dan ook altijd bepaald op het scenario met de hoogste uitkomstwaarde (doorexploiteren of uitponden).

Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering.

Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.

Uitgangspunten bedrijfswaarde De vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd tegen marktwaarde. De bedrijfswaarde blijft een verplichte toelichting en wordt onder andere gebruikt om de financiele ratio’s voor het WSW te berekenen. De bedrijfswaarde gaat uit van werkelijk gehanteerde uitgangspunten waar de marktwaarde uitgaat van in de markt gebruikelijk uitgangspunten. De bedrijfswaarde is lager dan de marktwaarde, het verschil zou aangemerkt kunnen worden als een bijdrage van Stichting Woonconcept aan de maatschappij, het maatschappelijk rendement.

Parameters Gehanteerd in reële waarde Stel mogelijke afwijking

x €mln % van reële waarde

Huurverhoging inflatie 0,25% 9 1%

Mutatiegraad 8,67 0,25% 4 0,50%

Exit yield 8% 0,25% 5 0,50%

Disconteringsvoet 7,75% 0,25% 14 1,50%

Effect op reële waarde 1)

89

Bedrijfswaarde-informatie De bedrijfswaarde, indien de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd worden op deze grondslag, bedraagt: 2015 2014 Sociaal vastgoed, indien gekwalificeerd als bedrijfsmiddel 737.480 732.353 Commercieel vastgoed, indien gekwalificeerd als bedrijfsmiddel 60.488 91.792 Totaal 797.968 824.146 In de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed 2015 is een bedrag van € 44,7 miljoen voor het complex Scholengemeenschap Ezinge inbegrepen. De bedrijfswaarde is gedaald met € 26 miljoen of 3,2%. De daling is hoofdzakelijk veroorzaakt

door het inrekenen van het nieuwe huurbeleid ingaande in 2016. Het voorgaande huurbeleid

ging uit van 85% van de maximaal redelijke huur. Het nieuwe huurbeleid gaat uit van 75% van

de maximaal redelijke huur. Hieronder worden de uitgangspunten toegelicht.

Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende exploitatieperiode van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van de onroerende zaken totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het vastgoed (i.c. lange termijnverhuur). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters:

jaarlijkse huurverhoging van 0,6% in het eerste jaar, 1,5% voor 2017 en volgende jaren

2% (voorgaand jaar: 2%)

jaarlijkse huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar: percentage van maximaal

redelijk is complexspecifiek op basis van vastgesteld huurbeleid en afgetopt op de

huurcategoriegrenzen (voorgaand jaar: 85% van maximaal redelijk)

90

jaarlijkse huurderving van 3.0% in 2016, 3,0% in 2017 en daarna 3,0% als gevolg van

leegstand (voorgaand jaar: 1,5%). De verhoging van de verwachte huurderving komt

door de aanpassing van regelgeving rondom het passend toewijzen. We verwachten dat

woningen langer leeg zullen staan.

jaarlijkse mutatiegraad variërend per complex, op basis van historische realisatiecijfers.

jaarlijkse stijging van de overige exploitatie uitgaven van 2,0% (voorgaand jaar: 3,0%)

jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor

bouwkostenontwikkeling van 2,5% (voorgaand jaar: 3,0%)

Volumeparameters:

klachten- en mutatieonderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): € 1.700 per

verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.564). Stijging door mn door kosten asbest.

planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform

meerjarenonderhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per

complex

directe overige exploitatie uitgaven (belastingen, verzekering): € 1.362 per

verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.794) Daling mn door wegvallen heffing

saneringssteun.

heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie

(verhuurdersheffing): voor 2016 en verder ingerekend op basis van het wettelijk kader

voor de periode 2016 tot en met 2019 en voor 2020 en verder gebaseerd op de beste

schatting die voor 2019 en verder op jaarbasis is verondersteld gelijk te zijn aan de

heffing in 2017

leefbaarheidsuitgaven: er zijn geen leefbaarheidsuitgaven ingerekend.

Discontering:

disconteringsvoet van 5,0% voor woningen (voorgaand jaar: 5,25%);

disconteringsmoment:

medionummerando

contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex

met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- ,

renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn

Overige aspecten:

inrekenen restwaarde grond: € 5.000 per verhuureenheid. Deze waarde is opgebouwd

uit de grondwaarde van €15.000 waar vervolgens de sloopkosten op in rekening moeten

worden gebracht van €10.000. Hier is rekening gehouden met de sociale grondprijzen

van de gemeenten waarin SWC actief is.

inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte

opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op

basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is.

91

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.

Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie In deze post zijn grondposities ad € 7,6 miljoen (2014: € 9,7 miljoen) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten.

4. Financiële vaste activa De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Latente belastingvordering(en) 9.292 10.051 Leningen u/g 787 736 Overige vorderingen FVA 269 16

Totaal Financiele vaste activa 10.348 10.803

Boekwaarde 1 januari: 10.051 5.168 736 657 16 -

Toevoegingen 53 5.115 81 250 253 16

Vermindering -59 -232 -30 -171 - -

Vrijval -753 - - - - -

Totaal van de mutaties -759 4.883 51 79 253 16

Boekwaarde 31 december 9.292 10.051 787 736 269 16

Verloopoverzicht FVA

2015 2015 2015

Latente Leningen u/g Overige financiele

belastingvorderingen vaste activa

92

Latente belastingvorderingen

Hieronder is opgenomen de verwachte te compenseren vennootschapsbelasting HomeTeam ad € 244, de vennootschapsbelasting over de tijdelijke verschillen tussen de fiscale en de commerciële waarde van de langlopende schulden ad € 417 en de vennootschapsbelasting over de tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waarde van de derivaten ad € 8.631. Het totaal bedraagt € 9.292. Het bedrag van € 244 valt vrij ten gunste van het verwachte fiscale resultaat van 2016 tot en met 2019. Het tijdelijke verschil derivaten vervalt uiterlijk in 2030 als het laatste derivaat expireert. Voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie is geen latente belastingvordering opgenomen omdat het onwaarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa zijn niet opgenomen in de balans. De latente belastingclaim bedraagt 25% van het verschil tussen de fiscale waarde en de marktwaarde per 1 januari 2016, zijnde 25% van (€ 1.377 miljoen -/- € 1.139 miljoen) = € 60 miljoen. Woonconcept is in staat door middel van nieuwbouw de afwikkeling van deze latentie over het vastgoed oneindig naar de toekomst te schuiven.

Leningen u/g

Dit betreft startersleningen. Startersleningen worden met ingang van 2012 via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN) afgesloten voor kopers van bestaand bezit. Het maximale lening bedrag per woning is vanaf 2013 € 12.500. De starterslening wordt alleen verstrekt onder de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De rekeningcourantverhouding met het SVN is opgenomen onder de liquide middelen.

Overige financiële vaste activa

Onder de “Overige vorderingen” is een overige lening opgenomen van de Holding enkelvoudig met een restant bedrag van € 18.830 (2014: € 15.833). Per ultimo 2015 is de restant looptijd nog 0,5 jaar. Daarnaast is een door WVG gestorte bankgarantie ad € 250.000 opgenomen.

5. Voorraden

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Vastgoed bestemd voor verkoop 778 1.093 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 4.281 3.952 Overige voorraden 104 111 Onderhanden projecten 1.016 365

Totaal Voorraden 6.179 5.521

93

Vastgoed bestemd voor verkoop bestaat uit opgeleverde nog niet verkochte nieuwbouwwoningen en uit bouwkavels van Woonconcept Projectontwikkeling B.V..

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Onverkochte woningen en bouwkavels 264 487 Bestede kosten projecten in ontwikkeling 514 606

Totaal Vastgoed bestemd voor verkoop 778 1.093

Onder ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop” zijn verder grond- en ontwikkelposities opgenomen.

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Gefactureerde termijnen 84.585 97.537 Cumulatieve opbrengst projecten 80.304 93.585

Totaal Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 4.281 3.952

Overige voorraden betreft de voorraad onderhoudsmaterialen van de technische dienst in de magazijnen en servicewagens.

De post “onderhanden projecten” betreft de bestede kosten inzake vastgoed in aanbouw voor derden, dat is verkocht. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Tevens worden de gedeclareerde termijnen in mindering gebracht op de post onderhanden project. Het netto-bedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. Er zijn geen bedragen door de opdrachtgevers ingehouden op de termijnfacturen. Er zijn geen geactiveerde uitgaven voor nog niet verrichte prestaties gepresenteerd onder de “Onderhanden projecten”. De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Gefactureerde termijnen 19.214 10.860 Cumulatieve opbrengst projecten 18.198 10.495

Totaal Onderhanden projecetn 1.016 365

6. Vorderingen

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Debiteuren 2.004 2.238 Belastingen en premies social verzekeringen - 589 Overige vorderingen 607 1.051 Overlopende activa 597 1.143

Totaal Vorderingen 3.208 5.021

94

Debiteuren

De vordering op huurders omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Zittende huurders 541 437 Vertrokken huurders 493 565

Totaal huurdebiteuren 1.034 1.002 Overige debiteuren 1.446 1.736

2.412 2.738 Af: voorziening dubieuze debiteuren -476 -500

Totaal huurdebiteuren 2.004 2.238

Belastingen en premies sociale verzekeringen

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Te vorderen btw - 589

- 589

7. Effecten

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Overige effecten zonder beursnotering 586 579

Totaal Effecten 586 579

In 2015 hebben geen aan of verkopen plaatsgevonden. De effecten staan ter vrije beschikking.

8. Liquide middelen

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Bank 16.813 16.484

Totaal Liquide middelen 16.813 16.484

Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de groep, behalve de Rekeningcourantverhouding met het SVN, ad € 99.000 staat niet ter vrije beschikking.

95

9. Groepsvermogen De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Overige reserves 591.629 569.241

Totaal Groepsvermogen 591.629 569.241

Het groepsvermogen is gemuteerd met het resultaat boekjaar. Voor een uiteenzetting van deze post verwijzen wij naar Hoofdstuk 12, de vennootschappelijke jaarrekening.

10. Voorzieningen De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 3.397 11.352 Voorziening garantieverplichtingen 331 378 Overige voorzieningen 2.399 1.393

Totaal Voorzieningen 6.127 13.123

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Stand 1 januari 11.352 16.236 Dotatie - - Vrijval -991 - Onttrekking -6.964 -4.884

Stand 31 december 3.397 11.352

De voorziening ORT heeft een looptijd korter dan 1 jaar.

Voorziening garantieverplichtingen

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Stand 1 januari 378 524 Dotatie 47 2 Onttrekking -94 -148

Stand 31 december 331 378

96

Waarvan:

looptijd < 1 jaar 72 97

looptijd 1< >5 jaar 199 254

looptijd > 5 jaar 60 27

Uit de voorziening garantieverplichtingen worden de kosten van nagekomen

garantiewerkzaamheden gedekt. De voorziening heeft een maximale looptijd van acht jaar.

De voorziening voor garantieverplichtingen wordt gevormd voor onvoorziene kosten na oplevering van vastgoed. De voorziening wordt gevormd voor de te verwachten garantiekosten inzake opgeleverde bouwprojecten mede op basis van ervaringscijfers en rekening houdend met de duur van de garantieperiode.

Overige voorzieningen

De voorziening loopbaanbudget heeft overwegend een langlopend karakter. De voorziening DIGH, betreft een garantstelling voor verstrekte leningen aan Dutch International Guarantees for Housing, deze organisatie financiert buitenlandse woningbouwprojecten. De voorziening DIGH heeft heeft een kortlopend karakter. De voorziening asbest bestaat uit verplichtingen die in 2015 zijn aangegaan naar aanleiding van de asbest-inventarisatie en hebben met name een kortlopend karakter.

11. Langlopende schulden De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Schulden/leningen kredietinstellingen 542.256 546.725 Derivaten 34.522 36.705 Overige langlopende schulden 2.379 2.354

Totaal langlopende schulden 579.157 585.784

Verloopoverzicht voorzieningen

Voorziening

Loopbaan-

ontwikkeling

Voorziening DIGHVoorziening

AsbestTotaal

Stand 1 januari 2015 293 1.100 - 1.393

Dotatie 63 - 1.010 1.073

Toevoeging rente - - - -

Onttrekking -44 - - -44

Vrijval -23 - - -23

Stand 31 december 2015 289 1.100 1.010 2.399

97

Schulden/leningen kredietinstellingen Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Onder de schulden aan kredietinstellingen zijn eveneens de schulden aan overheid opgenomen voor € 8,5 miljoen (2014: €10,1 miljoen). Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden. Voor onze rekening courantvoorzieningen zijn er geen extra zekerheden verschaft.

De reële waarde van de leningen ultimo 2015 is € 777,4 miljoen (ultimo 2014: € 781,0 miljoen). Deze marktwaarde is bepaald op basis van de contante waarde van de toekomstige kasstromen van deze leningen contant gemaakt tegen de marktrente op balansdatum. Zekerheden kredietinstellingen Van de leningen overheid en kredietinstellingen inclusief het gedeelte onder kortlopende schulden is € 501.732 (2014 € 511.501) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stichting Woonconcept zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een boekwaarde van € 1.096 miljoen (2014 € 1.093 miljoen) niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Derivaten Woonconcept heeft een zevental extendible leningen afgesloten. In deze leningen zit een recht voor de bank om de lening op een bepaald moment door te zetten tegen een vooraf vastgestelde rente of om de lening door te zetten tegen de dan geldende driemaands Euribor. Wanneer de bank kiest voor de driemaands Euribor, dan mag Woonconcept de lening zonder extra kosten aflossen. Geconcludeerd is dat dit recht kwalificeert als een embedded derivaat (‘geschreven optie’) met eigen kenmerken die niet voldoende aansluiten op de kenmerken van de leningovereenkomst en afgescheiden moet worden. De derivaten zijn met ingang van het boekjaar 2014 op marktwaarde gewaardeerd en in de balans verwerkt.

2015 2014 2015 2014 2015 2014

Boekwaarde 1 januari: 546.725 561.695 36.705 16.244 2.354 20

Nieuwe leningen 12.600 8.415 - - - 2.354

Aflossingen -17.069 -23.385 - - - -20

Waardeveranderingen - - -2.183 20.461 25 -

Totaal van de mutaties -4.469 -14.970 -2.183 20.461 25 2.334

Boekwaarde 31 december 542.256 546.725 34.522 36.705 2.379 2.354

Verloopoverzicht

Langlopende schulden (€*

1.000)

Kredietinstellingen Derivaten Overige schulden

Looptijd en gemiddelde intrest

(€*1.000 inclusief kortlopende deel)Rente % < 1 jaar > 1 jaar > 5 jaar Totaal

Schulden/leningen kredietinstellingen 2015 3,76% 16.303 40.558 501.698 558.559

Schulden/leningen kredietinstellingen 2014 3,68% 24.094 71.191 475.534 570.819

98

In RJ290 is vastgelegd dat derivaten tegen de marktwaarde gewaardeerd moeten worden. Dit geldt ook voor embedded derivaten. De waardering tegen marktwaarde is de waarde die wij zouden moeten betalen om de lening per direct af te lossen (de waarde zoals deze nu op de markt is). Dit is de waarde van de lening en de contante waarde van het renteverschil van de lening en de rente voor een vergelijkbare lening op 31 december van ieder jaar. Woonconcept is niet voornemens om de leningen vervroegd af te lossen, maar toch moeten wij de waarde-aanpassingen opnemen in de Winst en Verlies en op de Balans. Doordat de rente laag is, moet Woonconcept een reservering opnemen. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat het aannemelijker zal zijn dat de Bank in de vervolgperiode zal kiezen voor de vooraf afgesproken vaste rente. Dit is aannemelijk omdat de vooraf afgesproken vaste rente hoger zal zijn dan de huidige marktrente. De extra reservering wordt dus veroorzaakt door het feit dat de bank de mogelijkheid heeft om een ongunstige (vooraf afgesproken vaste) rente toe te passen terwijl in de markt een lagere rente verkregen kan worden. Echter door de contractuele bepalingen zijn wij gebonden aan deze vooraf afgesproken vaste rente. Doordat de looptijd van de lening jaarlijks daalt, valt een stukje van de reservering vrij. Woonconcept heeft geen derivaten met een zogenaamd bijstortingsverplichting en loopt derhalve geen aanvullende liquiditeitsrisico’s op de afgesloten derivaten. Overige langlopende schulden

Betreft vooruit ontvangen huur als zekerheid voor de verhuur van Onderwijspark Ezinge.

12. Kortlopende schulden De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Schulden aan kredietinstellingen 16.296 24.094 Schulden aan leveranciers 4.742 4.937 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.707 2.063 Overige schulden 132 267 Overlopende passiva 9.305 10.390

Totaal Kortlopende schulden 33.182 41.751

Nr. Tegenpartij Product Expiratiedatum Hoofdsom Strike MtM per 31/12/2015

o.b.v.

Euribor-discounting

MtM per 31/12/2014

o.b.v.

Euribor-discounting

123 ABN AMRO Embedded receiver swaption 27-Sep-30 12.000.000 3,85% -3.005.013 -3.159.749

124 ABN AMRO Embedded receiver swaption 28-Nov-30 12.000.000 3,75% -2.903.938 -3.039.646

126 BNG Embedded receiver swaption 16-Apr-26 20.000.000 4,00% -6.803.034 -7.341.530

128 ABN AMRO Embedded receiver swaption 27-Feb-17 17.500.000 3,975% -10.168.312 -10.691.820

132 ABN AMRO Embedded payer swaption 9-Aug-23 20.000.000 4,75% -279.460 -353.689

142 NWB Embedded receiver swaption 27-Jan-20 14.000.000 3,50% -5.898.553 -6.294.445

143 NWB Embedded receiver swaption 1-Jun-20 12.000.000 3,75% -5.463.426 -5.823.735

107.500.000 -34.521.736 -36.704.614

99

Schulden aan kredietinstellingen

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Aflossingsverpl/ komend boekjaar op langl. leningen kredietinstellingen 16.296 23.385 Rekening-courantkrediet (Bank) - 709

16.296 24.094

Zekerheden Door de huisbankier zijn aan de groep kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 18,3 miljoen. De rente over de kredietfaciliteiten wordt berekend op basis van de maandelijkse euribor plus een opslag variërend van 150 tot 245 basispunten.

Belastingen en premies sociale verzekeringen

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Loonbelasting en premies 305 320 Omzetbelasting 2.047 1.602 Vennootschapsbelasting 211 85 Pensioen 144 56

2.707 2.063

Overige schulden

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Reorganisatiekosten 132 267

132 267

Overlopende passiva

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Transitorische rente 6.859 7.023 Onderhanden projecten 422 3.324 Overige 2.024 43

9.305 10.390

100

Financiële instrumenten

Algemeen

De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s

De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt de groep gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals rentecaps en rentefloors ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Hierbij past zij kostprijshedge-accounting toe (zie hierna onder paragraaf Hedges). Het beleid van de groep is om niet te handelen in financiële instrumenten. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico -prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van de groep om deze risico’s te beperken is als volgt.

Kredietrisico

Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren De groep maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt de corporatie enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken.

Liquiditeitsrisico

Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 18,3 miljoen (2014: € 19,3 miljoen). Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden vastrentend zijn.

Valutarisico

De groep loopt geen valuatarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.

101

Renterisico (kasstroomrisico) De groep loopt rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken (extendible leningen en basisrenteleningen) loopt de groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Het beleid van de groep is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt de groep tevens gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten), zoals rentefloors en –caps.We verwijzen verder naar paragraaf “Hedges” van dit hoofdstuk.

Marktrisico

Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.

Hedges

Algemene hedgestrategie De groep voert een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige rentekasstromen uit hoofde van bestaande en zeer waarschijnlijk in de toekomst af te sluiten leningen af te dekken. Daartoe worden als hedge-instrumenten rentefloor- en rentecapcontracten afgesloten. Met een rentecap ontvangt de groep boven een vooraf overeengekomen maximaal rentepercentage (cap) het verschil tussen deze cap en het hogere marktrentepercentage. Met een rentefloor betaalt de groep niet minder dan een vooraf overeengekomen rentepercentage.

Hedge accounting Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie past de groep in de jaarverslaggeving kostprijshedge-accounting toe waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het afdekkingsinstrument(rentefloors, rentecaps) gelijktijdig in de winst- en verliesrekening worden verwerkt teneinde aldus de toegepaste risicoafdekking in de verslaggeving tot uitdrukking te brengen. Hedge documentatie De groep heeft gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie met behulp waarvan de effectiviteit van de hedge-relatie wordt beoordeeld. Hierin zijn de doelstellingen van risicobeheer en van de hedgestrategie beschreven alsmede de afgedekte posities en in te zetten hedge-instrumenten inclusief de verwachte effectiviteit. De hedge-instrumenten worden bijgehouden in een hedge-tabel. In deze tabel wordt het verband gelegd tussen de hedge-instrumenten en de bestaande en verwachte leningen met een hoogst waarschijnlijk karakter. Effectiviteit hedge-relatie Voor elke verslaggevingsperiode wordt ten aanzien van de rentestromen de effectiviteit van de hedge relaties getest middels het vergelijken van de kritische kenmerken (o.a. omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten met die van de afgedekte en nog af te dekken posities. Indien ineffectiviteit wordt vastgesteld, wordt deze direct in de winst- en verliesrekening verwerkt.

102

Derivaten Woonconcept heeft geen derivaten met een zogenaamd bijstortingsverplichting en loopt derhalve geen aanvullende liquiditeitsrisico’s op de afgesloten derivaten.

Niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen

Voorwaardelijke verplichtingen

WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2015 heeft Stichting Woonconcept een aangegane obligoverplichting van € 19 miljoen (2014: € 20 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Niet verwerkte activa en verplichtingen

Heffing voor saneringssteun

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor

saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2016-2019

aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de

jaren 2016 tot en met 2019 van respectievelijk 0%, 1%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. De

bepaling van de hoogte van het heffingsbedrag vindt jaarlijks plaats. Het CFV heeft in 2015 geen

bijdrage voor saneringssteun geheven.

Op basis van de percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de

heffing in de komende jaren als volgt zal zijn:

- 2016: € 0,--

- 2017 € 828.000,--

- 2018 € 828.000,--

- 2019 € 828.000,--

Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als

verplichting in de balans opgenomen.

Juridische claims

Bij WVG is sprake van een juridisch geschil. Zie toelichting op volgende pagina.

Investeringsverplichtingen Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een totaalbedrag van € 28 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Uit de contracten voort-vloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening.

103

Onderhoudsverplichtingen De groep is per einde boekjaar voor een bedrag van € 1,8 miljoen onderhouds- en renovatieverplichtingen aangegaan, waarvan de werkzaamheden in 2016 zullen worden uitgevoerd. Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid Stichting Woonconcept vormt met Hometeam, Energie B.V. en Woonconcept Holding BV een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting/vereniging en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Herwaarderingsreserve Ultimo 2015 is in totaal € 414 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2014: € 428 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid. De mogelijkheden, om vrijelijk door complexgewijze verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het sociaal bezit in exploitatie aangemerkt als vastgoedbeleging te realiseren, worden meer en meer beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en de behoefte aan sociale huurwoningen. Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van dat gedeelte van de ongerealiseerde herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het sociaal bezit aangemerkt als vastgoedbelegging (behoudend ingeschat) en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en beweegt zich in een bandbreedte van € 735 miljoen en € 1.079 miljoen. Meerjarige financiële verplichtingen

Stichting Woonconcept

Kredietfaciliteiten De Stichting Woonconcept heeft een kredietfaciliteit van € 10 miljoen. De maximale bedragen rekening courantkrediet van de BV’s zijn als volgt:

HomeTeam € 300.000

Vastgoed € 6.000.000

Energie BV € 2.000.000 Stichting Woonconcept staat voor deze bedragen garant, uitgezonderd HomeTeam. Hometeam

Huurverplichtingen Voor de huisvesting zijn er een tweetal huurovereenkomsten t/m december 2020 ten bedrage van ca. € 36.000 voor 2016 en de daaropvolgende jaren.

104

Leaseverplichtingen Met betrekking tot het wagenpark zijn lease-overeenkomsten (operational) aangegaan. Het betreffen leaseovereenkomsten voor het wagenpark van personeel in loondienst van HomeTeam. Totale leaseverplichtingen < 12 maanden 12 – 48 maanden Totaal Bedrag 158.951 103.239 262.190 WVG Ontwikkeling

Bankgaranties Woonconcept Vastgoed heeft ultimo 2015 de volgende bankgaranties verstrekt:

1. € 27.812 t.b.v. een huurovereenkomst inzake pand Blankenstein 120 te Meppel. 2. € 94.250 t.b.v. kopers inzake opgeleverde woningen.

Huurverplichtingen Ingaande 1 mei 2011 heeft Woonconcept Vastgoed het bedrijfspand gehuurd voor een periode van vijf jaren, tegen een huurprijs op jaarbasis van € 84.000, met een huurkorting voor de eerste twee jaren van € 30.130,- per jaar. Investeringsverplichtingen Per ultimo 2015 heeft WVG een investeringsverplichting op de projecten in uitvoering van € 30,6 miljoen. Stichting Woonconcept heeft een garantie afgegeven voor WVG bij de Bank Nederlandse Gemeenten voor een bedrag van € 6.000.000.

Juridische claims Begin 2016 is er door een aannemer een claim jegens WVG ingediend. WVG wordt aansprakelijk gehouden voor technische schade en vertraging schade. Deze claim is voor één van de bouwprojecten die WVG per ultimo 2015 onderhanden heeft. De kwestie diende zich halverwege 2015 aan en heeft sindsdien de nodige aandacht gevraagd, vandaar ook dat WVG de claim had verwacht. WVG heeft in deze zaak een sterke juridische positie en verwacht geen uitstroom van middelen. Als gevolg van de opgelopen vertraging heeft WVG recht op een vergoeding.

Woonconcept Energie

Stichting Woonconcept heeft een garantie afgegeven voor Woonconcept Energie BV bij de Bank Nederlandse Gemeenten voor een bedrag van € 2.000.000. Investeringsverplichtingen De vennootschap is ten aanzien van de in ontwikkeling zijnde projecten een investeringsverplichting aangegaan voor een bedrag van circa € 845.000. Dit betreft € 443.000 voor het project Helios. € 207.000 voor Krakeel Zorggebouw. Voor zonnepanelen betreft dit € 30.000. Voor onderhoudscontracten € 165.000.

105

11.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

Bedrijfsopbrengsten

13. Huuropbrengsten

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Woningen en woongebouwen DAEB 70.978 68.607 Woningen en woongebouwen niet-DAEB 2.947 3.123 Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB 1.918 2.410 Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB 4.652 3.292

80.495 77.432 Huurderving wegens leegstand -1.167 -1.788 Huurderving wegens oninbaarheid -676 -249

78.651 75.395

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2015 bedroeg 1,9% (1 juli 2014: 3,7% ). Inkomensafhankelijke huurverhoging: Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren (MG 2013-01). De corporatie heeft de volgende huurverhogingen doorgevoerd:

Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2015 gelijk aan het inflatiepercentage over 2014 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 2,5%. Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 34.229 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomens-categorieën.

- Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 34.229 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2015 gelijk aan het inflatiepercentage over 2014 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 2,5%.

Inkomensafhankelijke huurverhoging Aantal huishoudens Huurverhoging

Huishoudens met een inkomen onder € 34.229 7.789 2,0%

Huishoudens met een inkomen tussen € 34.229 en € 43.786 1.015 3,0%

Huishoudens met een inkomen boven € 43.786 801 5,0%

Huishoudens waarbij geen inkomensgegevens bekend zijn                                          669 2,0%

106

- Voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.229 en € 43.786 wordt per 1 juli 2015 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 3%.

Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.786 Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.786 wordt per 1 juli 2015 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 5%.

14. Opbrengsten servicecontracten

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten 2.217 2.798 Derving wegens oninbaarheid -6 -11

2.211 2.787

De vergoedingen voor leveringen en diensten is licht gedaald omdat de werkelijke kosten eveneens licht zijn gedaald.

15. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) 1.503 735 Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed in exploitatie) 70 179

1.573 914

Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie): 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Verkoopopbrengst 9.868 8.914 Af: Verkoopkosten -201 -219 Marktwaarde -8.164 -7.960

1.503 735

Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed in exploitatie): 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Verkoopopbrengst 4.744 2.589 Af: Verkoopkosten -71 -64 Marktwaarde -4.603 -2.346

70 179

De verkoopopbrengst betreft 104 verkochte woningen (2014: 90 woningen)

107

16. Opbrengst projecten in opdracht van derden

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Totaal 2.741 1.735

Dit betreft opbrengsten van de verschillende deelnemingen.

17. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Totaal 1.072 1.570

Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat verantwoord welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling en onderhanden werk.

18. Overige bedrijfsopbrengsten

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Doorberekende personeelskosten 127 137 Inschijvingen 268 - Dekking verricht onderhoud -materiaal- en mankosten 86 70 Overige bedrijfsopbrengsten 375 822

856 1.029

Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winst- en verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de eigen onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskosten- en de onderhoudskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de post Lonen en salarissen en sociale lasten en de post Onderhoudslasten. De opbrengst uit hoofde van door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden (materiaal- en manuren) wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”.

108

Bedrijfslasten

19. Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Kosten projecten in opdracht van derden 27 76

20. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Ontwikkelingskosten 8 - Machines en installaties 232 205 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.002 1.082

1.242 1.287

21. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Waardeverandering vastgoedbeleggingen in ontwikkeling 4.780 -443

Afwaarderingen vinden plaats op basis van de marktwaardeberekeningen of taxaties van het vastgoed. Waardeveranderingen zijn terugnames van in het verleden genomen afwaarderingen. Het saldo waardeveranderingen 2015 bestaat uit opwaardering gronden € 559, afboeking slooppanden € 5.153 en afboeking na-investeringen bij nieuwbouw ad € 185.

Personeelskosten De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

22. Lonen en salarissen 7.729 7.888 23. Sociale lasten 1.220 1.287 24. Pensioenlasten 1.395 1.518

10.344 10.693

In de lonen en salarissen is een bedrag van € 127 opgenomen inzake werkzaamheden ten dienste van bedrijfsopbrengsten. De opbrengst hiervan is in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”. Bij Stichting Woonconcept zijn in 2015 gemiddeld 103 werknemers in dienst (2014: 120), het aantal fte bedraagt ultimo 2015 93 (2014: 94). Bij de verbindingen bedraagt het aantal fte ultimo 2015 70 (2014: 71 fte).

109

Pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Woonconcept en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn:

• Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. • Er is sprake van een middenloonregeling. • De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd. • De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen,

waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. • Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur

van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag respectievelijk 1,51% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor.

• Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn:

• Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Stichting Woonconcept en haar groepsmaatschappijen.

• Stichting Woonconcept en haar groepsmaatschappijen zijn uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting.

• Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2015 109% (31-12-2014: 114%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB). Er is geen sprake van gedeeltelijke toeslagverlening aangezien de dekkingsgraad niet boven de daarvoor vereiste minimale 110% komt.

25. Onderhoudslasten

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Reparatieonderhoud 3.088 1.173 Mutatieonderhoud 894 422 Contractonderhoud 2.260 1.981 Planmatig onderhoud 6.930 5.760

13.172 9.336

110

26. Leefbaarheid

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten 369 298 Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten 742 1.366

1.111 1.664

27. Lasten servicecontracten

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Energie/schoonmaak/huismeester/glasverzekering/rioolfonds etc. 2.121 2.668

28. Overige bedrijfslasten

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Beheerkosten – Algemene beheer- en administratiekosten 4.417 4.061 – Automatiseringskosten 1.519 1.241 – Bestuurskosten 132 94

6.068 5.396

Zakelijke lasten – Belastingen 3.776 3.729 – Verzekeringen 383 393 – Saneringssteun 0 2.382 – Verhuurderheffing 5.846 5.215

10.005 11.719

Andere bedrijfslasten – Overige personeelskosten 1.410 1.871 – Huisvestingskosten 504 507

1.914 2.378

Totaal Overige bedrijfslasten 17.987 19.493

29. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Waardeverandering vastgoed in exploitatie 6.268 -10.497

De niet gerealiseerde waardeverandering bestaat uit Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie 7.630 Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie -/-312 Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling 1.536

111

30. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Rente liquide middelen 198 265 Toegerekende rente - 68

198 333

31. Waardeverandering derivaten

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Waardeverandering derivaten 2.183 -20.461

2.183 -20.461

De derivaten zijn gewaardeerd op marktwaarde. 32. Rentelasten en soortgelijke kosten

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Rente schulden/leningen kredietinstellingen 21.661 22.211

21.661 22.211

33. Belastingen

Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellings-overeenkomst I en II). De verliezen zijn voornamelijk ontstaan door het verschil in commercieel en fiscaal verwerken van de onderhoudskosten. Bij de vaststelling van de aangiftes zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Het cumulatief belastbaar resultaat is € 65,6 miljoen negatief, dit is opgebouwd in de volgende jaren:

Op basis van de toekomstige fiscale meerjarenbegroting is er voorzichtigheidshalve geen latentie voor compensabele verliezen gevormd in de jaarrekening. De fiscus is voornemens om de aangiften 2008 tot en met 2014 in 2016 af te wikkelen.

Jaar 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Totaal

Resultaat (* 1 mln) -/- 7,3 -/- 4,5 -/- 11,9 -/- 12,4 -/- 12,8 -/- 13,6 -/- 0,3 -/- 2,8 -/- 65,6

112

Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: Acute belastingen boekjaar 167 125 Mutatie latente belastingen 760 -4.883

Totaal belastinglast 927 -4.758

Er is geen sprake van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting tussen de entiteiten, zodat iedere entiteit afzonderlijk aangifte vennootschapsbelasting doet. De acute belasting over het boekjaar bestaat uit de volgende posten: Vennootschapsbelasting verslagjaar 2015 Woonscan : 15 Vennootschapsbelasting verslagjaar 2015 HomeTeam : - Vennootschapsbelasting verslagjaar 2015 Bergstein BV: - Vennootschapsbelasting verslagjaar 2015 WVG : 152 Totaal : 167 De andere entiteiten behaalden fiscale verliezen. Het effectieve tarief is -/-7,9%. Dit wijkt door de fiscale verliezen en doordat er geen fiscale eenheid vpb is sterk af van de toepasselijke tarieven van 20-25%. De specificatie van het fiscale resultaat is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Commercieel resultaat 22.382 -9.420 Mutaties: Resultaat verkopen -3.075 -360 Fiscale afschrijvingen -6.490 -6.595 Fiscale afwaardering, daling WOZ meer dan 30% -2.060 -4.006 Overige waardeveranderingen -559 -443 Fiscaal resultaat verkoop gronden -3.859 -1.704 Geactiveerd onderhoud = fiscaal kosten -6.383 -5.566 Afboeking BTW = fiscaal activeren 915 0 Heffing Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting 0 2.383 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen -929 10.497 Waardeveranderingen derivaten -2.183 20.461 Resultaat deelnemingen 0 -2 Vrijval waarderingsverschil langlopende schulden -830 -830 Belastingen 927 -4.758

Fiscaal resultaat -2.144 -343

34. Aandeel derden in resultaat van deelnemingen

De specificatie van het fiscale resultaat is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Betreft Zorgenvrij Wonen, aandeel derden 40% - 2

De activiteiten van Zorgenvrij Wonen zijn in 2015 gestaakt, de vennootschap is in 2016 opgeheven.

113

11.7 Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht

Samenstelling geldmiddelen (in duizenden euro’s)

Liquide middelen per 31 december 2014 16.484 Rekeningcourant -709 Geldmiddelen per 31 december 2014 volgens het kasstroomoverzicht 15.775 Balansmutatie liquide middelen in 2015 1.038 Liquide middelen per 31 december 2015 16.813 Rekeningcourant -

Geldmiddelen per 31 december 2015 volgens het kasstroomoverzicht 16.813 Toelichting op kasstromen

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, (des)investerings-, financieringsactiviteiten. De kasstromen op grond van de financiering zijn gesplitst in kasstromen betreffende mutaties in de hoofdsom, opgenomen onder financieringsactiviteiten, en betaalde interest, opgenomen onder operationele activiteiten.

114

115

12 Enkelvoudige jaarrekening

116

12.1 Enkelvoudige balans per 31 december 2015 (na resultaatbestemming) A c t i v a (in duizenden euro’s) 2015 2014

Materiële vaste activa Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie 13.263 14.264

13.263 14.264 Vastgoedbeleggingen (1) Soc. vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 1.036.274 1.013.788 Commercieel vastgoed in exploitatie 57.780 82.466 Soc.vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. 18.664 14.160

1.112.718 1.110.414 Financiële vaste activa (2) Deelneming in groepsmaatschappijen 8.691 851 Vordering op groepsmaatschappijen 2.294 2.294 Latente belastingvordering(en) 9.047 9.801 Leningen u/g 727 706

20.759 13.652

Som der vaste activa 1.146.740 1.138.330 Vorderingen (3) Debiteuren 1.223 1.380 Vorderingen op groepsmaatschappijen 3.269 3.403 Belastingen en premies sociale verzekeringen - 286 Overige vorderingen 81 397 Overlopende activa 446 1.034

5.019 6.500

Effecten 586 579

Liquide middelen 7.781 12.024

Som der vlottende activa 13.386 19.103

Totaal activa 1.160.126 1.157.433

117

P a s s i v a (in duizenden euro’s) 2015 2014

Eigen vermogen (4) Overige reserves 598.390 575.880

598.390 575.880 Voorzieningen Voorz. onrend. invest. en herstructureringen 3.397 11.352 Overige 2.376 1.362

5.773 12.714 Langlopende schulden (5) Schulden/leningen kredietinstellingen 492.648 496.831

Derivaten 34.522 36.705

527.170 533.536 Kortlopende schulden (6) Schulden aan kredietinstellingen 15.809 22.915 Schulden aan leveranciers 2.258 2.910 Schulden aan groepsmaatschappijen 1.504 1.876 Belastingen en premies sociale verzekering 1.241 - Overige schulden 110 181 Overlopende passiva 7.871 7.421

28.793 35.303

Totaal passiva 1.160.126 1.157.433

118

12.2 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2015

(in duizenden euro’s) 2015 2014

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten 75.856 74.070 Opbrengsten servicecontracten 2.211 2.788 Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.574 914 Overige bedrijfsopbrengsten 910 710

Som der bedrijfsopbrengsten 80.551 78.482 Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 893 950 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 4.780 -443 Lonen en salarissen 4.770 4.966 Sociale lasten 744 788 Pensioenlasten 864 974 Onderhoudslasten 15.500 12.262 Leefbaarheid 1.111 1.664 Lasten servicecontracten 2.121 2.668 Overige bedrijfslasten 16.420 18.194

Som der bedrijfslasten 47.203 42.023

33.348 36.459 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen 6.043 -5.828

Bedrijfsresultaat 39.391 30.631

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 79 115 Waardeverandering derivaten 2.183 -20.461 Rentelasten en soortgelijke kosten 19.229 19.718

Saldo financiële baten en lasten -16.967 -40.064

Resultaat voor belastingen 22.424 -9.433

Belastingen 754 -4.908

Resultaat na belastingen 21.670 -4.525

Resultaat deelnemingen (7) 840 1.810

Resultaat na belastingen 22.510 -2.715

119

12.3 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening

Algemeen De corporatie heeft de enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek. De jaarrekening is opgemaakt op 3 mei 2016. Voor de grondslagen voor de waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat, wordt verwezen naar de grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. Financiële vaste activa De deelnemingen van Woonconcept in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden op basis van de vermogensmutatiemethode verwerkt. Voor de bepaling of sprake is van invloed van betekenis worden mede in aanmerking genomen de financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Woonconcept in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Woonconcept in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover Woonconcept niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt zonodig een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. De andere deelnemingen waarop Woonconcept geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.

120

12.4 Toelichting op de enkelvoudige balans

De toelichting op de enkelvoudige balans is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.

1. Vastgoedbeleggingen

2. Financiële vaste activa

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Het verloop van deze post is als volgt: Boekwaarde Resultaat Kapitaal- Boekwaarde (in duizenden euro’s) 1-1-2015 storting 31-12-2015

Woonconcept Holding BV 851 840 7.000 8.691

Totaal Deelnemingen in groepsmaatschappijen 851 840 7.000 8.691

Vorderingen op groepsmaatschappijen (FVA - langlopend)

Het verloop van deze post is als volgt: Boekwaarde Nieuwe Aflossingen Boekwaarde (in duizenden euro’s) 1-1-2015 leningen 31-12-2015

Woonconcept Energie BV 2.294 - - 2.294

Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen 2.294 - - 2.294

2015 2014 2015 2014 2015 2014

Boekwaarde 1 januari: 1.013.788 1.034.358 82.466 70.798 14.160 12.539

Aanpassing agv contracthuur 19.965 -19.965

Boekwaarde 1 januari: 1.033.753 1.034.358 62.501 70.798 14.160 12.539

Opleveringen 2.708 1.010 - - -2.708 -1.010

Investeringen 6.660 6.469 52 - 17.765 9.086

Desinvesteringen -13.096 -7.960 -4.603 -2.346 -2.935 -2.048

Herclassificatie -1.380 -12.346 141 12.346 1.239 -

Waardeveranderingen - - - - -902 477

Mutatie voorz. ORT - - - - -7.955 -4.884

Aanpassingen reële waarde 7.629 -7.743 -311 1.668 - -

Boekwaarde 31 december 1.036.274 1.013.788 57.780 82.466 18.664 14.160

Sociaal vastgoed Commercieel Sociaal vastgoed

in exploitatie in exploitatie in ontwikkelingVerloopoverzicht

vastgoedbeleggingen enkelvoudig (€

* 1.000)

121

Dit zijn een viertal leningen van Stichting Woonconcept aan Woonconcept Energie B.V. met een vaste rente van gemiddeld 2,28.%. De leningen hebben een looptijd variërend van 9 tot 10 jaar. De leningen worden na afloop van de looptijd in zijn geheel afgelost.

Voor toelichting van de latente belastingvordering(en) en de leningen U/G zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

3. Vorderingen

Vorderingen op groepsmaatschappijen (kortlopend)

De vordering per groepsmaatschappij is: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Woonconcept Holding 3.261 3.328 Woonconcept Vastgoed - 7 Energie - 61 Woonconcept Onroerend Goed 8 7 Hometeam - -

Totaal 3.269 3.403

Voor toelichting van de debiteuren en de overige vorderingen zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

4. Eigen vermogen

Het verloop van de overige reserves is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Stand per 31 december voorgaand boekjaar 575.880 578.595 Resultaat 22.510 -2.715

Stand per 31 december 598.390 575.880

In de overige reserves is ultimo 2015 een bedrag ad € 414.358 (2014: € 427.917) aan ongerealiseerde waardestijging vastgoedbeleggingen begrepen. Het eigen vermogen en het resultaat volgens de enkelvoudige jaarrekening zijn niet gelijk aan het eigen vermogen en resultaat volgens de geconsolideerde jaarrekening. De aansluiting tussen beide is als volgt:

* € 1.000 Eigen vermogen Resultaat

Enkelvoudige jaarrekening 598.390 22.510

Groepsmaatschappij met negatief eigen vermogen1 -6.761 -2

Correctie vz groot onderhoud WOG BV2 -56

Correctie geactiveerde rente 2013 en 2014 Bergstein CV3 -69

Geconsolideerde jaarrekening 591.628 22.383

122

1) In de enkelvoudige jaarrekening wordt voor het negatieve eigen vermogen van Woonconcept Onroerend Goed B.V. geen voorziening deelneming opgenomen. Dit aangezien Woonconcept Holding B.V. door externe garantstelling geen feitelijke aansprakelijkheid heeft voor de schulden en er op termijn sprake is van positieve exploitatieresultaten. In de geconsolideerde jaarrekening wordt het negatieve eigen vermogen van Woonconcept Onroerend Goed B.V. wel in de waardering meegenomen middels integrale consolidatie.

2) In het resultaat van Woonconcept Onroerend Goed B.V. is een vrijval van de voorziening grootonderhoud opgenomen. Geconsolideerd is deze voorziening, ook bij het vormen ervan in 2014, geelimineerd. Dit omdat het vormen van een voorziening groot onderhoud niet past in de waarderingsgrondslagen van Stichting Woonconcept.

3) Bergstein C.V. rekent een rentevergoeding toe aan het eigen vermogen. Deze ‘geactiveerde rente’ werd in voorgaande jaren direct gecorrigeerd in het vermogen. Vanaf 2015 voeren we deze middels rentebaten op via de winst en verliesrekening. Hierdoor zal dit aansluitingsverschil in komende jaren niet meer van toepassing zijn.

5. Langlopende schulden

De specificatie is als volgt: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Schulden/leningen kredietinstellingen 492.648 496.831 Derivaten 34.522 36.705

Totaal langlopende schulden 527.170 533.536

Schulden/leningen kredietinstellingen Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden. Voor onze rekening courantvoorzieningen zijn er geen extra zekerheden verschaft.

Boekwaarde 1 januari: 496.831 512.246 36.705 16.244

Nieuwe leningen 12.400 7.500 - -

Aflossingen -16.582 -22.915 - -

Waardeveranderingen - - -2.183 20.461

Totaal van de mutaties -4.182 -15.415 -2.183 20.461

Boekwaarde 31 december 492.649 496.831 34.522 36.705

Verloopoverzicht Langlopende

schulden (€* 1.000)

2015 2015

Kredietinstellingen Derivaten

123

Zekerheden kredietinstellingen Van de leningen overheid en kredietinstellingen inclusief het gedeelte onder kortlopende schulden is € 501.732 (2014 € 511.501) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stichting Woonconcept zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een boekwaarde van € 1.096 miljoen (2014 € 1.093 miljoen) niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.

6. Kortlopende schulden

Schulden aan groepsmaatschappijen

De schuld per groepsmaatschappij is: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Woonscan 35 - Hometeam 1.153 1.105 Woonconcept Vastgoed 262 766 Energie 54 5

Totaal 1.504 1.876

Het kortlopende deel van de schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen is als kortlopende schuld verantwoord. Alle schulden aan groepsmaatschappijen zijn tegen normale marktvoorwaarden aangegaan.

Voor toelichting van de crediteuren en de overige schulden zie de toelichting op de geconsolideerde balans.

Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Voor een overzicht van de niet uit de balans blijkende verplichtingen verwijzen wij naar de toelichting op de geconsolideerde balans.

Looptijd en gemiddelde intrest

(€*1.000 inclusief kortlopende deel)Rente % < 1 jaar > 1 jaar > 5 jaar Totaal

Schulden/leningen kredietinstellingen 2015 3,76% 15.809 40.558 452.091 508.458

Schulden/leningen kredietinstellingen 2014 3,68% 22.915 73.148 423.683 519.746

124

12.5 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening

De toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.

7. Resultaat deelnemingen

Deze post is als volgt samengesteld: 2015 2014 (in duizenden euro’s)

Resultaat Woonconcept Holding 840 1.810

Fiscale positie

Het fiscale resultaat van Stichting Woonconcept is als volgt tot stand gekomen: (in duizenden euro’s) 2015 2014

Commercieel resultaat 22.510 -2.715 Mutaties: Resultaat verkopen -3.075 -360 Fiscale afschrijvingen -6.490 -6.595 Fiscale afwaardering, daling WOZ meer dan 30% -2.060 -4.006 Overige waardeveranderingen -559 -443 Fiscaal resultaat verkoop grondposities -3.859 -1.704 Geactiveerd onderhoud = fiscaal kosten -6.383 -5.566 Afboeking BTW = fiscaal activeren 915 - Heffing Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting - 2.383 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen -704 5.828 Waardeveranderingen derivaten -2.183 20.461 Resultaat deelnemingen -840 -1.810 Vrijval waarderingsverschil langlopende schulden -830 -830 Belastingen 754 -4.908

Fiscaal resultaat -2.804 -265 Voor verdere toelichting inzake de fiscale positie zie de toelichting op de geconsolideerde winst en verliesrekening.

125

12.6 Kengetallen

Kengetallen per 31 december

2015 2014* 2013 2012 2011

Aantal verhuureenheden in exploitatie

Woningen en woongebouwen 10.749 10.861 10.965 11.058 11.101 - overige woongelegenheden 1.700 1.549 1.663 1.466 1.312

Totaal woongelegenheden

12.449 12.410 12.628 12.524 12.413

- bedrijfsruimte/panden 98 103 141 141 140 - garages/parkeerplaatsen 644 646 674 674 674 - overig bezit 39 41 41 41 22

Totaal 13.230 13.200 13.484 13.380 13.249

Per woning (x € 1.000,-) Gemiddelde WOZ-waarde 120 120 122 128 133 Gemiddelde bedrijfswaarde 54 60 74 62 61

Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd 74 6 291 283 84 Aantal aangekocht - - - - - Aantal verkocht 104 90 187 151 119 Aantal gesloopt 83 62 0 20 0

Aantal woningen naar huurklasse Goedkoop 2.586 2.620 2.756 3.141 3.458 Betaalbaar 6.674 6.589 6.668 6.640 6.667 Duur < huurtoeslaggrens 1.328 1.161 1.178 920 619 Duur > huurtoeslaggrens Totaal

191

10.779

491

10.861

357

10.965

357

11.058

345

11.101

Kwaliteit per woning Aantal reparatieverzoeken 2,08 1,84 1,35 1,61 1,79 Aantal gevallen mutatieonderhoud 0,09 0,09 0,13 0,10 0,08 Kosten niet-planmatig onderhoud (€) 506 386 404 472 378 Kosten planmatig onderhoud (€) 1.342 1.378 975 1.477 1.298 Totaal kosten onderhoud (€) 1.848 1.764 1.379 1.949 1.676

126

* Ten behoeve van de vergelijkbaarheid is een aanpassing gemaakt in de onderverdeling van woningen naar huurklasse in 2014.

Kengetallen per 31 december

2015 2014* 2013 2012 2011

Prijs-kwaliteitsverhouding Gemiddeld aantal punten WWS

436 421 415 396 149

436 421 415 396 143

459 436 421 415 396 142

142

140

Gemiddelde nettohuur per maand (€) 496 488 459 436 421

Het verhuren van woningen Mutatiegraad in % van aantal woningen 8,8 8,6 9,6 10,15 9,30 Huurachterstand in % jaarhuur 0,70 0,79 0,79 0,56 0,53 Huurderving in % jaarhuur 2,37 2,54 2,54 2,82 2,71

Financiële continuïteit Solvabiliteitspercentage (BW) 31 25 40 34 35 Interest Coverage Ratio (ICR) 1,83 1,61 1,51 1,23 1,60 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) 1,17 1,04 1,16 1,17 0,92 Loan to Value (LTV) (BW) 68 73 59 65 64 Balans en winst-en-verliesrekening, in € per woning

Eigen vermogen 55.514 53.018 53.879 26.810 25.518 Voorzieningen 536 1.171 1.604 793 1.153 Weerstandsvermogen 56.043 54.189 55.483 27.603 26.674 Totale opbrengsten 7.473 7.225 7.070 7.302 7.543 Kapitaallasten 1.784 1.903 1.951 1.929 1.938 Overige bedrijfslasten 3.884 3.781 4.348 4.737 5.032 Renteresultaat 7 11 31 91 110 Jaarresultaat 2.088 -250 1.433 2.904 -2.995

127

13 WNT-verantwoording 2015

WNT-verantwoording 2015 Woonconcept Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van het WNT-maximum voor de woningcorporaties. Het bezoldigingsmaximum wordt bepaald op basis van aantal woningen en de omvang van de grootste gemeente waarin de corporatie werkzaam is. Het bezoldigingsmaximum in 2015 voor Woonconcept is € 167.000. Het weergegeven individuele WNT-maximum is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte.

Het individuele WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigings-maximum, berekend naar rato van de duur van het dienstverband. Dit is een verdubbeling ten opzichte van 2014. Daartegenover staat een daling van het maximale bezoldiging van de bestuurder van 130% naar 100% welke uiteindelijk niet geformaliseerd is. De vereniging voor toezichthouders van woningcorporaties heeft daarom gesteld dat de maximale bezoldiging voor toezichthouders maximaal tot ‘de geest van WNT 2’ mag zijn. Dat is 7,7% voor RvC leden en 11,55% voor de RvC voorzitter. Woonconcept heeft de bovenstaande maxima op die basis bepaald.

Bezoldiging topfunctionarissen

Leidinggevende topfunctionaris (* € 1) J. Thielen M. Drijver S.E. Korthuis

Functie(s) Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder

Duur dienstverband 27/7 - 31/12 13/4 – 24/7 1/1 – 15/4 (31/7)

Omvang dienstverband (in fte) 0,89 1,0 1,0

Gewezen topfunctionaris? nee nee nee

Echte of fictieve dienstbetrekking? fictief echt echt

Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam?

nee nee

Individueel WNT Maximum Nvt 46.668 96.540

Bezoldiging Beloning 126.334 38.109 79.167

Belastbare onkostenvergoedingen - 784 623

Beloningen betaalbaar op termijn - 6.794 13.190

Totaal 126.334 45.686 92.980

Gegevens 2014

Duur dienstverband in 2014 1/1 - 31/12

Omvang dienstverband 2014 (in fte) 1,0

Bezoldiging 2014

Beloning - - 137.176

Belastbare onkostenvergoedingen - - 1.848

Beloningen betaalbaar op termijn - - 31.083

Totaal bezoldiging 2014 - - 170.107

Individueel WNT-maximum 2014 167.000

128

Toelichting op de bezoldiging van de leidinggevende topfunctionarissen:

1) De heer Thielen is minder dan 6 maanden werkzaam voor Woonconcept, in dat geval is voor het boekjaar 2015 geen WNT maximum van toepassing.

2) De bezoldiging van Mevrouw Korthuis in 2014 overschrijdt de WNT norm, maar hier is sprake van overgangsrecht.

Toezichthoudende topfunctionarissen (* € 1) W.v.d. Zwaag A.Hofmeier A.Schonewille

Functie(s) Voorzitter RvC Lid RvC Lid RvC

Duur dienstverband 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

Individueel WNT-maximum* 19.289 12.859 12.859

Bezoldiging

Beloning 13.500 9.000 9.000

Belastbare onkostenvergoedingen - - -

Beloningen betaalbaar op termijn - - -

Totaal bezoldiging 13.500 9.000 9.000

Gegevens 2014 Duur dienstverband in 2014 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 Bezoldiging 2014 Beloning 12.000 8.000 9.500 Belastbare onkostenvergoedingen - - -

Beloningen betaalbaar op termijn - - -

Totaal bezoldiging 2014 12.000 8.000 9.500

Individueel WNT-maximum 2014 12.525 8.350 8.350

Toezichthoudende topfunctionarissen (* € 1) M. Drijver S. Plass

Functie(s) Lid RvC Lid RvC

Duur dienstverband 1/1 – 13/4 1/1 - 31/12

Individueel WNT-maximum* 3.593 12.859

Bezoldiging

Beloning 2.523 9.000

Belastbare onkostenvergoedingen - -

Beloningen betaalbaar op termijn - -

Totaal bezoldiging 2.523 9.000

Gegevens 2014 Duur dienstverband in 2014 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

Bezoldiging 2014

Beloning 6.500 6.500

Belastbare onkostenvergoedingen - -

Beloningen betaalbaar op termijn - -

Totaal bezoldiging 2014 6.500 6.500

Individueel WNT-maximum 2014 8.350 8.350

129

Toelichting op de bezoldiging van de toezichthoudende topfunctionarissen:

1) De BTW valt buiten de bezoldigingsdefinitie van de WNT. De in de WNT opgenomen maximum-bezoldigingen zijn exclusief BTW.

2) Op basis van de WNT heeft de heer Schonewille begin 2014 nog € 1.500 over 2013 ontvangen zodat de totale vergoeding voor verrichte diensten over het boekjaar 2014 €8.000 bedraagt.

Uitkeringen wegens beëindiging dienstverband aan topfunctionarissen

bedragen x € 1 S.E.Korthuis

Functie(s) gedurende dienstverband Directeur-

bestuurder

Omvang dienstverband (in fte) 1,0

Echte of fictieve dienstbetrekking? echt

Individueel WNT-maximum ontslaguitkering 75.000

Jaar waarin dienstverband is beëindigd 2015

Totaal overeengekomen uitkeringen wegens beëindiging

dienstverband

75.000

-/- Onverschuldigd betaald bedrag

Uitkeringen wegens beëindiging dienstverband

Waarvan betaald in 2015 75.000

Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2015 een bezoldiging boven het individuele WNT-maximum hebben ontvangen. Er zijn in 2015 geen ontslaguitkeringen betaald aan overige functionarissen die op grond van de WNT dienen te worden vermeld, of die in eerdere jaren op grond van de WOPT of de WNT vermeld zijn of hadden moeten worden.

130

14 Accountantskosten

De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt voor de groep: (in euro’s) 2015 2014

Onderzoek van de jaarrekening 84.725 85.880 Andere controleopdrachten 11.855 8.869 Adviesdiensten op fiscaal terrein - - Andere niet-controlediensten - 20.368

Totaal 96.580 115.117

131

15 Ondertekening van de jaarrekening

Bestuur

De jaarrekening van Stichting Woonconcept is vastgesteld door het bestuur op 3 mei 2016. Directeur- bestuurder, Mevrouw N. Peeters w.g.

Raad van Commissarissen

De jaarrekening is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 3 mei 2016. De heer W. v.d. Zwaag, De heer A. Hofmeijer, voorzitter, lid, w.g. w.g. De heer A. Schonewille, Mevrouw S. Plass, lid, lid, w.g. w.g. Mevrouw M. Buitenkamp, lid, w.g.

132

16 Overige gegevens

13.1. Statutaire resultaatbestemming In de statuten van Stichting Woonconcept zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming.

13.2. Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de RvC reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is in mindering gebracht op de overige reserves.

13.3. Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum geweest die nadere informatie geven over de feitelijke situatie per balansdatum dan wel van belang zijn voor de oordeelsvorming van de gebruikers van de jaarrekening.

13.4 Goedkeuring jaarrekening voorgaand boekjaar De Raad heeft de jaarrekening over 2014 na positieve advisering door de auditcommissie goedgekeurd in haar vergadering van 17 juni 2015.

17 Controleverklaring

De controleverklaring is opgenomen op de volgende pagina.

133

134

\

135

B I J L A G E N

STICHTING WOONCONCEPT

136

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEMEENTE MEPPEL

Strategie en prestatieafspraken met gemeente De gemeente Meppel heeft in 2015 gewerkt aan een nieuwe woonvisie. Woonconcept heeft

gereageerd op de concept versie. Naar verwachting wordt de definitieve woonvisie begin 2016

vastgesteld. Op basis van de woonvisie worden in 2016 nieuwe prestatieafspraken gemaakt.

Meppel - woningen In Meppel hebben we 4.083 woningen en 357 onzelfstandige overige wooneenheden. Daarvan

behoort 89% tot het betaalbare segment. De verdere verdeling is als volgt.

Tabel B1.1 Woningvoorraad gebied Meppel 2015 (aantallen * 1)

In 2015 hebben de volgende mutaties in de woningvoorraad plaatsgevonden.

Tabel B1.2 Mutaties woningvoorraad gebied Meppel 2015

Woningtoewijzing In de gemeente Meppel betrof 85% van de woningtoewijzingen onder de huurtoeslaggrens een

woning in het betaalbare segment.

Tabel B1.3 Woningtoewijzing gebied Meppel 2015

Nieuwbouw en herstructurering In 2015 is in de wijk Koedijkslanden hard gewerkt aan de realisatie van de eerste fase van het project KoeBerg-Zuid. KoeBerg-Zuid is een groot project bestaande uit een complete metamorfose én uitbreiding van het winkelcentrum Koedijkslanden en een toevoeging van in totaal 104 woningen. Het project wordt uitgevoerd door de gemeente Meppel (woonomgeving), FAME/De Hoge Dennen (winkels) en Woonconcept (woningen). Medio november 2015 is de eerste fase opgeleverd en heeft Woonconcept 35 woningen (zorgappartementen) in de verhuur gebracht. Eind 2015 waren 30 van de 35 woningen verhuurd.

Meppel - Woningvoorraad Huurgrens in

euro’s2015

Goedkoop < 403,06 1.143 29%

Betaalbaar < 618,24 2.497 63%

Duur tot huurtoeslaggrens < 710,68 339 9%

Totaal DAEB 3.979 100%

Duur boven huurtoeslaggrens > 710,68 104

Onzelfstandige overige wooneenheden nvt 357

Totaal niet-DAEB 461

Meppel - Opleveringen en verkoop 2015 Nieuwbouw Sloop Aankoop Verkoop

Meppel 38 47 0 33

Meppel - Woningtoewijzing naar

huurcategorie

Huur <

403

Huur 403 -

618

Huur 618 -

710

Totaal van sociale

huurwoningen

Woningen boven

huurtoeslaggrens

Meppel 91 171 48 310 2

137

Fase 2 van KoeBerg, de bouw van 42 zorgappartementen én een wijkservicepunt aan de B. van der Helststraat, is door Woonconcept na de bouwvak in uitvoering genomen. Om de bouw mogelijk te maken is begin 2015 het bestaande appartementencomplex (47 flatwoningen) gesloopt. In 2015 is door Woonconcept besloten om de voorgenomen sloop van 14 woningen aan de Woldkade en Evertsenstraat (in de wijk Haveltermade) terug te draaien. In 2016 worden de woningen gerenoveerd en opnieuw in de verhuur gebracht. Reden om de sloop te annuleren is gelegen in het feit dat de woningen een (provinciale) monumentale status wordt toegekend. Het Wijkontwikkelingsplan Haveltermade is al enige jaren geleden afgerond maar ten aanzien van de toekomst van de Thorbeckelaan (72 beneden- en bovenwoningen) was nog geen definitief standpunt ingenomen. In 2015 heeft Woonconcept besloten de woningen uitgebreid te renoveren. In 2016 wordt hiermee gestart. In 2015 is in het uitbreidingsplan Nieuwveense Landen (behoudens 1 perceel) alle buitenplanse grond die Woonconcept samen met Rotij bezat overgedragen aan de voormalige eigenaren. De binnenplanse gronden kunnen middels een wijzigingsbevoegdheid de bestemming wonen krijgen. Onderhoud Woonconcept heeft in 2015 geïnvesteerd in het verbeteren van de veiligheid, de

onderhoudsstaat en duurzaamheid van woningen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen

serviceonderhoud en planmatig onderhoud.

In tabel B1.4 staat de realisatie en de begroting per onderhoudscategorie.

Tabel B1.4 Planmatig onderhoud Meppel 2015

Het planmatig onderhoudsprogramma 2015 voor Meppel, waarin 831 woningen zijn opgenomen, is grotendeels gerealiseerd. Onderhoud naar Wens (ONW) kan zowel serviceonderhoud als planmatig onderhoud zijn. Bij ONW heeft de huurder meer keuze over hoe, wat en wanneer een binnenrenovatie (vernieuwing douche, toilet en keuken) in de woning wordt uitgevoerd. Woonconcept wil hiermee de

Meppel: Onderhoudslasten (€ *1.000)Norm

2015

Score

2015

Reparatieverzoeken 876 1.003

Mutatieonderhoud 640 465

Totaal serviceonderhoud 1.516 1.468

Planmatig onderhoud (incl ONW) 3.582 2.875

Totaal Planmatig Onderhoud 3.582 2.875

Investeringen zonder huurverhoging 3.067 2.280

Investeringen met huurverhoging - 43

Totaal Investeringen nav onderhoud 3.067 2.323

138

klantbeleving naar een hoger niveau tillen. Hierbij een getalsmatige samenvatting van de voortgang Onderhoud naar Wens in 2015.

Tabel B1.5 Onderhoud Naar Wens gebied Meppel 2015

De verdeling Energie Index in woningvoorraad Meppel (31-12-2015) op basis van de nieuwe berekeningsmethodiek per 1 januari 2015, ziet er als volgt uit.

Tabel B1.6 Energie Index gebied Meppel 2015

Meppel: Omschrijving ONWBegroot aantal

2015

Wil niet

meedoenWil meedoen

Keuken 222 74 (33%) 148 (67%)

Douche 474 189 (40%) 285 (60%)

Toilet 396 0 (0%) 396 (100%)

Meppel: Energie Index (EI) Aantal woningen %

2,71=> 340 8%

2,41-2,70 383 9%

2,11-2,40 568 14%

1,81-2,10 1.092 27%

1,41-1,80 1.148 28%

1,21-1,40 292 7%

0,81-1,20 220 5%

0,61-0,80 8 0%

<=0,60 0 0%

Totaal 4.051 100%

139

BIJLAGE 2: OVERZICHT GEMEENTE HOOGEVEEN

Strategie en prestatieafspraken met gemeente Eind 2015 hebben de gemeente Hoogeveen en de in de gemeente werkzame corporaties en

huurdersorganisaties opdracht gegeven om een woningmarktonderzoek uit te voeren. Dit

onderzoek vormt de basis voor de nieuwe woonvisie die in 2016 vastgesteld zal worden. Op

basis van de woonvisie worden in 2016 nieuwe prestatieafspraken gemaakt.

Hoogeveen - woningen In Hoogeveen hebben we 3.338 woningen en 596 onzelfstandige overige wooneenheden.

Daarvan behoort 87% tot het betaalbare segment. De verdere verdeling is als volgt.

Tabel B2.1 Woningvoorraad gebied Hoogeveen 2015 (aantallen * 1)

In 2015 hebben de volgende mutaties in de woningvoorraad plaatsgevonden.

Tabel B2.2 Mutaties woningvoorraad gebied Hoogeveen 2015

Woningtoewijzing In de gemeente Hoogeveen betrof 80% van de woningtoewijzingen onder de huurtoeslaggrens

een woning in het betaalbare segment.

Tabel B2.3 Woningtoewijzing gebied Hoogeveen 2015

Nieuwbouw en herstructurering In 2015 is de vernieuwing van het winkelcentrum Krakeel afgerond. Daarmee is het één na laatste grote project binnen het Wijkontwikkelingsplan (WOP) Krakeel gereedgekomen. Het allerlaatste project betreft de bouw van het Woonservicegebouw, naast het winkelcentrum, en

Hoogeveen - Woningvoorraad Bedrag in

euro’s2015

Goedkoop < 403,06 783 24%

Betaalbaar < 618,24 2.124 65%

Duur tot huurtoeslaggrens < 710,68 361 11%

Totaal DAEB 3.268 100%

Duur boven huurtoeslaggrens > 710,68 71

Onzelfstandige overige wooneenheden nvt 596

Totaal niet-DAEB 667

Hoogeveen -Oplevering en verkoop 2015 Nieuwbouw Sloop Aankoop Verkoop

Hoogeveen 28 0 0 36

Hoogeveen - Woningtoewijzing

naar huurcategorie

Huur <

403

Huur 403 -

618

Huur 618 -

710

Totaal van sociale

huurwoningen

Woningen boven

huurtoeslaggrens

Hoogeveen 74 181 64 319 4

140

hiervan is de bouw in april gestart. Het Woonservicegebouw bestaat uit 54 appartementen ten behoeve van zorgorganisatie NNCZ (‘Jannes van der Sleeden’) en een commerciële plint. Het ‘Jannes’ speelt ook een belangrijke rol in de discussie over de toekomst van het in 2009 opgeleverde MFC De Magneet. Het MFC functioneert in de huidige opzet niet als de beoogde ‘huiskamer van de wijk’. In 2016 zal de huidige organisatieopzet worden beëindigd en een nieuwe structuur worden neergezet. Eind 2014 is een aanvang gemaakt met de bouw van het project De Kaap in het centrum van Hoogeveen. Een groot project met een parkeergarage (circa 480 parkeerplaatsen) voor de gemeente Hoogeveen, 45 wooneenheden voor NNCZ, 30 sociale huuraanleunwoningen, 16 sociale huurappartementen en 8 grondgebonden parkwoningen (verkoop). Na een ogenschijnlijk voorspoedig begin bleken er bij inspectie problemen te zijn met een groot deel van de geslagen heipalen. Uiteindelijk is de bouw gedurende 5 maanden stilgelegd. Eind 2015 waren de problemen volledig in kaart gebracht en kon een begin worden gemaakt met het herstel. De oplevering wordt hierdoor niet eerder verwacht dan in 2017. De oudste sociale woonbuurt van Hoogeveen, de Oranjebuurt, vierde in 2015 haar 100-jarig bestaan. Dit ging o.a. gepaard met een succesvolle expositie over 100 jaar wonen in de Oranjebuurt die in de lokale bibliotheek heeft gestaan. Ook is de langverwachte renovatie van de openbare ruimte door de gemeente Hoogeveen uitgevoerd. Woonconcept is bij alle evenementen en werkzaamheden in meer of mindere mate betrokken (geweest). In Hollandscheveld is medio 2015 de bouw van 22 sociale huurappartementen voor NNCZ afgerond waarmee de uitbreiding van ‘Huize Beatrix’ een feit is. Onderhoud Woonconcept heeft in 2015 geïnvesteerd in het verbeteren van de veiligheid, de

onderhoudsstaat en duurzaamheid van woningen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen

serviceonderhoud en planmatig onderhoud.

In tabel B2.4 staat de realisatie en de begroting per onderhoudscategorie.

Tabel B2.4 Planmatig onderhoud Hoogeveen 2015

Het planmatig onderhoudsprogramma 2015 in Hoogeveen, waarin 431 woningen zijn opgenomen, is grotendeels gerealiseerd.

Hoogeveen: Onderhoudslasten (€ *1.000)Norm

2015

Score

2015

Reparatieverzoeken 1.063 1.219

Mutatieonderhoud 541 344

Totaal serviceonderhoud 1.604 1.563

Planmatig onderhoud (incl ONW) 2.932 2.353

Totaal Planmatig Onderhoud 2.932 2.353

Investeringen zonder huurverhoging 2.510 1.866

Investeringen met huurverhoging - 35

Totaal Investeringen nav onderhoud 2.510 1.901

141

Een groot project is de kozijnvervanging van woningen aan de Atlaslaan, Nadirlaan, Zuiderkruis, Neptunus en Saturnus in Hoogeveen. In totaal worden 189 woningen voorzien van nieuwe kozijnen, inclusief dubbelglas. Op dit moment zijn 85 woningen gereed en de rest wordt in 2016 voor de zomervakantie uitgevoerd. Onderhoud naar Wens (ONW) kan zowel serviceonderhoud als planmatig onderhoud zijn. Bij ONW heeft de huurder meer keuze over hoe, wat en wanneer een binnenrenovatie (vernieuwing douche, toilet en keuken) in de woning wordt uitgevoerd. Woonconcept wil hiermee de klantbeleving naar een hoger niveau tillen. Hierbij een getalsmatige samenvatting van de voortgang Onderhoud naar Wens in 2015.

Tabel B2.5 Onderhoud Naar Wens gebied Hoogeveen 2015

De verdeling Energie Index in woningvoorraad Hoogeveen (31-12-2015) op basis van de nieuwe berekeningsmethodiek per 1 januari 2015, is als volgt.

Tabel B2.6 Energie Index gebied Hoogeveen 2015

Hoogeveen: Omschrijving ONWBegroot aantal

2015

Wil niet

meedoenWil meedoen

Keuken 29 15 (52%) 14 (48%)

Douche 71 34 (48%) 37 (52%)

Toilet 71 34 (48%) 37 (52%)

Hoogeveen: Energie Index (EI) Aantal woningen %

2,71=> 221 7%

2,41-2,70 735 22%

2,11-2,40 513 15%

1,81-2,10 756 23%

1,41-1,80 556 17%

1,21-1,40 229 7%

0,81-1,20 266 8%

0,61-0,80 39 1%

<=0,60 1 0%

Totaal 3.316 100%

142

BIJLAGE 3: OVERZICHT GEMEENTE STEENWIJKERLAND

Strategie en prestatieafspraken met gemeente Op 16 maart 2015 zijn tussen de gemeente Steenwijkerland en de corporaties Woonconcept, Wetland Wonen en Omnia Wonen prestatieafspraken getekend. In de Prestatieovereenkomst Wonen en Leefbaarheid Steenwijkerland 2015-2017 zijn afspraken gemaakt over het op peil houden van de sociale woningvoorraad, het verbeteren van de kwaliteit van de voorraad en het bevorderen van leefbaarheid. Als basis dienen de gemeentelijke Visie op Wonen en Leefbaarheid, vastgesteld in 2012 en de strategische plannen van de woningcorporaties.

In de prestatieovereenkomst ligt de nadruk op de kwaliteitsverbetering van de bestaande sociale woningvoorraad. Met de overeenkomst wordt ingespeeld op de veranderingen in de woningmarkt, de demografische veranderingen (ontgroening en vergrijzing) en vraagstukken rondom sociale samenhang en leefbaarheid. Onderwerpen waarover afspraken worden gemaakt zijn: 1) Sociale kernvoorraad, 2) (Lage) middeninkomens, 3) Wonen, zorg en welzijn, 4) Nieuwbouw, 5) Duurzaamheid en betaalbaarheid, 6) Leefbaarheid, 7) Bijzondere doelgroepen, 8) Overige afspraken, 9) Afspraken over proces, monitoring en overleg.

Steenwijkerland - woningen In Steenwijkerland hebben we 3.108 woningen en 307 onzelfstandige overige wooneenheden.

Daarvan behoort 80% tot het betaalbare segment. De verdere verdeling is als volgt.

Tabel B3.1 Woningvoorraad gebied Steenwijkerland 2015 (aantallen * 1)

In 2015 hebben de volgende mutaties in de woningvoorraad plaatsgevonden.

Tabel B3.2 Mutaties woningvoorraad gebied Steenwijkerland 2015

Woningtoewijzing In de gemeente Steenwijkerland betrof 75% van de woningtoewijzingen onder de

huurtoeslaggrens een woning in het betaalbare segment.

Steenwijkerland - Woningvoorraad Bedrag in

euro’s2015

Goedkoop < 403,06 611 21%

Betaalbaar < 618,24 1.890 64%

Duur tot huurtoeslaggrens < 710,68 458 15%

Totaal DAEB 2.959 100%

Duur boven huurtoeslaggrens > 710,68 149

Onzelfstandige overige wooneenheden nvt 307

Totaal niet-DAEB 456

Steenwijk - Oplevering en verkoop 2015 Nieuwbouw Sloop Aankoop Verkoop

Steenwijk 5 36 0 24

143

Tabel B3.3 Woningtoewijzing gebied Steenwijkerland 2015

Nieuwbouw en herstructurering In de wijk Steenwijk-West is in 2015 een start gemaakt met de tweede uitvoeringstermijn van de

Wijkvisie Steenwijk-West 2025. De Wijkvisie wordt uitgevoerd door Woonconcept en de

gemeente Steenwijkerland in nauwe samenwerking met de wijk(bewoners). Belangrijkste

wapenfeiten in 2015:

Aan de Rembrandtstraat zijn 15 sociale koopwoningen gereedgekomen. Meer dan

50% hiervan is verkocht aan wijkbewoners (allen huurders van Woonconcept).

Aansluitend is de gehele straat heringericht door de gemeente en zijn aan de

overzijde bij de huurwoningen nieuwe erfafscheidingen geplaatst door Woonconcept

(in samenwerking met het Plusteam: arbeidsactiveringsproject in de wijk).

Aan de Aastraat zijn 36 verouderde eengezinswoningen gesloopt. Middels co-creatie

is met oud-bewoners en andere belangstellenden is er een nieuwbouwplan

ontwikkeld. In 2016 start de nieuwbouw van 28 sociale huurwoningen.

Aan de Jan van Riebeeckstraat is na de bouwvak gestart met de bouw van 12

sociale huurappartementen. Hiervan worden er 4 verhuurd aan RIBW. Vier woningen

zijn speciaal bestemd voor jongeren tot 23 jaar.

Met ingang van 1 oktober is het sociaal plan van kracht geworden voor 38

verouderde beneden- en bovenwoningen aan de Piet Heinstraat en Van Speijkstraat.

Conform de conclusies van de in 2014 uitgevoerde tussenevaluatie van de wijkvisie

is in 2015 de sociale wijkaanpak geïntensiveerd. Woonconcept en de gemeente

Steenwijkerland zetten hiervoor een wijkkracht in, die bij Timpaan Welzijn is

ondergebracht.

Verder is in Oldemarkt verder gewerkt aan de transformatie van woonservicecomplex “De

Landerijen” (voorheen een complex met aanleunwoningen, algemene ruimtes en een

verzorgingshuis). Begin 2015 nam de gemeenteraad van Steenwijkerland het besluit fors te

investeren in de verbouwing waarna Woonconcept de voorbereidingen verder kon oppakken. Na

de bouwvak is de verbouwing/renovatie daadwerkelijk gestart en vlak voor de kerstperiode is

ook dit deel opgeleverd. Ook is de verbouw van het voormalige verzorgingshuis (van 22

wooneenheden naar 14 huurappartementen) gestart. De oplevering hiervan wordt begin 2016

verwacht.

Onderhoud Woonconcept heeft in 2015 geïnvesteerd in het verbeteren van de veiligheid, de

onderhoudsstaat en duurzaamheid van woningen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen

serviceonderhoud en planmatig onderhoud. In tabel B3.4 staat de realisatie en de begroting per

onderhoudscategorie.

Steenwijk - Woningtoewijzing

naar huurcategorie

Huur <

403

Huur 403 -

618

Huur 618 -

710

Totaal van sociale

huurwoningen

Woningen boven

huurtoeslaggrens

Steenwijk 46 148 65 259 2

144

Tabel B3.4 Planmatig onderhoud Steenwijkerland 2015

Het planmatig onderhoudsprogramma 2015 in Steenwijkerland, waarin 387 woningen zijn opgenomen, is grotendeels gerealiseerd. Onderhoud naar Wens (ONW) kan zowel serviceonderhoud als planmatig onderhoud zijn. Bij ONW heeft de huurder meer keuze over hoe, wat en wanneer een binnenrenovatie (vernieuwing douche, toilet en keuken) in de woning wordt uitgevoerd. Woonconcept wil hiermee de klantbeleving naar een hoger niveau tillen. Hierbij een getalsmatige samenvatting van de voortgang Onderhoud naar Wens in 2015.

Tabel B3.5 Onderhoud Naar Wens gebied Steenwijkerland 2015 De verdeling energie-index in woningvoorraad Steenwijkerland (31-12-2015) op basis van de nieuwe berekeningsmethodiek per 1 januari 2015, is weergegeven in onderstaande tabel.

Tabel B3.6 Energie Index gebied Steenwijkerland 2015

Steenwijk: Onderhoudslasten (€ *1.000)Norm

2015

Score

2015

Reparatieverzoeken 621 711

Mutatieonderhoud 519 378

Totaal serviceonderhoud 1.140 1.089

Planmatig onderhoud (incl ONW) 2.807 2.253

Totaal Planmatig Onderhoud 2.807 2.253

Investeringen zonder huurverhoging 2.404 1.787

Investeringen met huurverhoging - 34

Totaal Investeringen nav onderhoud 2.404 1.821

Steenwijk: Omschrijving ONWBegroot aantal

2015

Wil niet

meedoenWil meedoen

Keuken 50 31 (62%) 19 (38%)

Douche 11 8 (73%) 3 (27%)

Toilet 6 6 (100%) 0 (0%)

Steenwijk: Energie Index (EI) Aantal woningen %

2,71=> 137 4%

2,41-2,70 363 11%

2,11-2,40 473 15%

1,81-2,10 734 23%

1,41-1,80 851 27%

1,21-1,40 265 8%

0,81-1,20 341 11%

0,61-0,80 11 0%

<=0,60 0 0%

Totaal 3.175 100%