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Solo Affitti: 20 anni di storia

Solo Affitti in numeri

La partnership con L’Immobiliare.com

• Partnership attiva dal 2015

• 6 agenzie che hanno scelto il co-branding

• Collaborazione su eventi, workshop e nuovi progetti

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I contratti di locazione a canone concordato a seguito delle modifiche introdotte dal D.I. del 16/01/2017

Programma

• I contratti di locazione a canone concordato: disciplina

• Regole generali in base al D.I. 16/01/2017

• Le agevolazioni fiscali per il locatore

• Contratto 3+2

• Contratto a studenti universitari fuori sede

• Contratto transitorio

• Il progetto Punto Partner Solo Affitti

I contratti di locazione previsti dalla L. 431/98

1° CANALE

CONTRATTO LIBERO

durata minima 4 anni+ 4

canone stabilito liberamente dalle parti

2° CANALE

CONTRATTI TIPO

(3+2, transitorio, studenti)

canoni e durata definiti da accordi sindacali

agevolazioni fiscali

Disciplinati dalla legge di riforma (Legge 431/1998)

7

Contratti a canone concordato: tipologie

Contratti a canone concordato(c.d. «contratti tipo»)

CONTRATTI 3+2

CONTRATTI A STUDENTI

UNIVERSITARI FUORI SEDE

CONTRATTI TRANSITORI

8

Dove sono stipulabili

Nei comuni ad alta tensione abitativa:

• Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania e i comuni con essi confinanti

• i comuni capoluogo di provincia

• i comuni compresi nell’elenco del CIPE del 14 febbraio 2004

9

Comuni ad alta tensione abitativa – Emilia-Romagna

PROVINCIA COMUNI

Bologna

Anzola dell'Emilia - Bologna - Calderara di Reno - Casalecchio di Reno -Castel Maggiore - Castenaso - Granarolo dell'Emilia -Imola - Pianoro - San Lazzaro di Savena - Sasso Marconi - Zola Predosa

Ferrara Cento - Ferrara

Modena Campogalliano - Carpi - Castelfranco Emilia - Formigine - Modena -Sassuolo

Parma Fidenza – Parma

Piacenza Fiorenzuola d'Arda – Piacenza

Reggio EmiliaCasalgrande - Correggio - Montecchio Emilia - Reggio Emilia -Rubiera - Scandiano

Comuni ad alta tensione abitativa – Emilia-Romagna

PROVINCIA COMUNI

Forlì-Cesena Cesena – Cesenatico – Forlì

Ravenna Faenza – Lugo – Ravenna

Rimini Cattolica – Riccione – Rimini

- Previsti dalla legge 431/98

- Disciplinati in linea generale dalla Convenzione Nazionale: • Prima convenzione nazionale datata 05/03/1999

• Aggiornamento convenzione nazionale con D.M. del 30/12/2002

• Nuova Convenzione Nazionale del 25/10/2016 recapita dal Decreto Interministeriale del 16/01/2017

- Disciplinati nello specifico dagli accordi territoriali sottoscritti dalle associazioni di categoria locali

Disciplina dei contratti a canone concordato

1

2

In ciascun comune ad alta densità abitativa le disposizioni del Decreto Interministeriale entreranno in vigore a seguito del rinnovo dell’Accordo Territoriale del singolo comune:

Accordo Territoriale Area Metropolitana di BOLOGNA (50 +10 COMUNI) entrato in vigore il 01/10/2017

Entrata in vigore del D.I. 16/01/2017

1

3

L’Accordo Territoriale deve prevedere le modalità per l’attestazione di corrispondenza del canone concordato da parte di almeno una Associazione di Categoria per l’accesso alle agevolazioni fiscali:

Art. 13 Accordo Territoriale Bologna

Le parti «convengono sull’opportunità di utilizzare l’apposita attestazione […] che verrà rilasciata congiuntamente da una Organizzazione della proprietà edilizia e una Organizzazione dei conduttori firmatarie del presente accordo, tramite consegna di una modulistica atta a documentare […] la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare il rispetto sostanziale del presente accordo»

D.I. 16/01/2017 – Attestazione

1

4

Con la nota n. 0001380 del 6 febbraio 2018 il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha chiarito che:

- L’attestazione è obbligatoria

- Le modalità di attestazione e il numero di associazioni che devono rilasciarla saranno specificate dai singoli Accordi Territoriali, che riporteranno in allegato il modello da sottoporre alle Associazioni firmatarie per la vidima

- L’attestazione andrà presentata al Comune in sede di dichiarazione IMU per ottenere la riduzione IMU

- Non è invece necessario produrre l’attestazione in sede di dichiarazione dei redditi o di registrazione del contratto di locazione. L’attestazione andrà eventualmente prodotta qualora l’AdE effettuasse un accertamento circa la correttezza del contratto agevolato stipulato

Chiarimento del Ministero su obbligo attestazione

1

5

Deposito

cauzionale

Aggiornamento

del canone

Sublocazione

Oneri accessori

Non può superare le tre mensilità del canone ed è produttivo degli interessi legali. Nei 3+ 2 non è produttivo per i contratti di durata pari ad almeno 4 +2.

Non può superare il 75% della variazione ISTAT (non applicabile in caso di cedolare secca)

Esclusa

Ripartiti in base alla tabella allegata al D.I. 16/01/2017 (Allegato D)

Contratti a canone concordato

1

6

Documentazione

da allegare

•Verbale di consegna

•Classificazione catastale

•Tabelle millesimali

•Certificazioni di conformità degli impianti elettrico e di riscaldamento


1

7

Contrattualistica

da utilizzare

Obbligo di utilizzare i modelli contrattuali allegati al D.I. 16/01/2017.


1

8

Agevolazioni fiscali per il locatore

1

9

Si applicano a:

-IMU e TASI (sconto 25%)

-IRPEF e IMPOSTA DI REGISTRO oppure CEDOLARE SECCA

Agevolazioni fiscali per il locatore che ha scelto la cedolare secca

2

0

Aliquota ridotta dal 21% al:

-10% per canoni percepiti fino al 31/12/2019

-15% per canoni percepiti dal 01/01/2020

La riduzione della cedolare al 10%, introdotta dal Piano Casa 2014 e prevista fino al 31/12/2017, verrà prorogata dalla Legge di Stabilità 2018 fino al 31/12/2019.

Agevolazioni fiscali per il locatore che ha scelto il regime IRPEF

2

1

- IRPEF: riduzione dell’imponibile a cui è applicata l’imposta grazie a deduzione fiscale aumentata dal 5% (prevista per tutti i tipi di contratto di locazione) al 33,5%

- IMPOSTA DI REGISTRO: aliquota del 2% applicata al 70% del canone annuo di locazione

Durata

Facoltà di recesso del conduttore

Facoltà di disdetta del locatore

3 anni + 2 di rinnovo automatico

in qualunque momento con preavviso di 6 mesi, qualora ricorrano gravi motivi

con preavviso di 6 mesi

• alla 1° scadenza per i motivi previsti dall’art. 3 comma 1 L. 431/98

OPPURE

• alla 2° scadenza per qualsiasi motivo

Contratto 3+2

2

2

Contratto 3+2

2

3

Canone Agevolazioni fiscali locatore

Comuni ad alta tensione abitativa

Calcolato in base all’accordo territoriale del comune

Sì, tutte

Comuni NON ad alta tensione abitativa

Calcolato in base all’accordo territoriale del comune e, in assenza, a quello del comune demograficamente omogeneo e di minor distanza territoriale

Solo IMU e TASI

Il conduttore che abbia stipulato un contratto 3+2 per l’abitazione principale ha diritto:

Reddito complessivo Detrazione

Da 0 a 15.493,71 495,80

Da 15.493,71 a 30.987,41 247,90

Legge 388/2000 (Legge Finanziaria 2001) che ha modificato

l’art. 13-ter del TUIR a partire dal periodo d’imposta 2000

IRPEF: agevolazioni fiscali per il conduttore

2

4

Condizione essenziale per la stipula

Il conduttore deve essere iscritto ad un corso di laurea nel comune in cui è sito l’immobile ed

avere residenza in un comune diverso

Contratto a studenti universitari fuori sede

2

5

DA CHI PUÒ ESSERE SOTTOSCRITTO

• dal singolo studente universitario fuori sede;

• da un gruppo di studenti universitari fuori sede;

• dalle aziende per il diritto allo studio.


2

6

Dove può

essere stipulato

Durata e rinnovo

Disdetta alla prima scadenza

Recesso

Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, o di corsi di specializzazione e nei comuni limitrofi

Minimo 6 mesi - Massimo 3 anni (36 mesi) con rinnovo automatico per lo stesso periodo

esempio: 6 mesi + 6 mesi

Prevista solo a favore del conduttore con preavviso di almeno 1 mese e non oltre 3 mesi

Previsto solo a favore del conduttore, per gravi motivi, con preavviso di almeno 3 mesi


2

7


2

8


Comuni ad alta tensione abitativa

Calcolato in base all’accordo territoriale del comune

Sì, tutte

Comuni NON ad alta tensione abitativa

Calcolato in base all’accordo territoriale del comune e, in assenza, a quello del comune demograficamente omogeneo e di minor distanza territoriale

Solo IMU e TASI

IRPEF: agevolazioni per il conduttoreLe famiglie di studenti fuori sede, iscritti a un corso di laurea e che abbiano stipulatoun contratto ai sensi della Legge 431/98 nel Comune in cui ha sede l’Università hannodiritto:

Calcolo detrazione Detrazione Max

19% dell’IRPEF 500,27 €

Detrazione non cumulabile con le altre

Art. 15, comma 1 lettera i-sexies TUIR (a partire da periodo d’imposta 2006), con le recenti modifiche apportate dall’art. 20 comma 8-bis del D.L. 148/2017

Detrazione del 19% dall’imposta lorda per contratti stipulati o rinnovati

da studenti universitari fuori sede (l’importo di spesa su cui calcolare la

detrazione non può essere superiore a 2.633 euro annui)

Distanza tra l’università e la residenza anagrafica non < 100 Km (50

chilometri per gli studenti residenti in zone montane o disagiate) o

comunque in altra Provincia.

1

1

g

i

u

g

n

o

2

0

1

5

2

9

Condizione essenziale per la stipula

Una delle due parti deve addurre una particolare esigenza di natura transitoria

(Segue…)

Contratto transitorio

3

0

ESIGENZA DI TRANSITORIETA’ DEL LOCATORE

- deve essere compresa fra quelle elencate nell’Accordo Territoriale

- deve essere documentata per i contratti di durata superiore a 30 giorni (per gli altri va solo dichiarata)

Art. 10B Accordo territoriale di Bologna:

Il locatore è tenuto a confermare al conduttore la transitorietà dell’esigenza inviando lettera raccomandata almeno 3 mesi prima della scadenza (ridotti a 15 gg. per contratti di durata fino a 3 mesi).


3

1

Art. 10B Accordo territoriale di Bologna – Esigenze di transitorietà del locatore:

1) Destinare l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta che intendano contrarre matrimonio o iniziare una convivenza di fatto, raggiunta la maggiore età ed autonomia economica

2) Destinare l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta che, in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, debbano lasciare l’alloggio di servizio

3) Destinare l’immobile all’esercizio dell’attività propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado a seguito del conseguimento di titoli abilitativi al lavoro e/o professione

4) Destinare l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado, per ragioni di studio o di lavoro, esclusivamente per gli immobili in luogo diverso da quello di residenza del locatore

5) Eseguire interventi nell’unità immobiliare, per i quali ha fatto richiesta di concessione o autorizzazione edilizia, incompatibili con l’occupazione dell’appartamento

6) Qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certa o a data espressamente indicata nel contratto e documentata


3

2

ESIGENZA DI TRANSITORIETA’ DEL CONDUTTORE

- deve essere compresa fra quelle elencate nell’Accordo Territoriale

- deve essere documentata per i contratti di durata superiore a 30 giorni (per gli altri va solo dichiarata)


3

3

Art. 10B Accordo territoriale di Bologna – Esigenze di transitorietà del conduttore:

1) Contratto di lavoro a tempo determinato in comune diverso da quello di residenza

2) Previsione di trasferimento per motivi di lavoro

3) Trasferimento temporaneo della sede di lavoro

4) Necessità di cure o di assistenza per sé o a famigliari in luogo diverso dalla propria residenza

5) Acquisto, assegnazione o locazione di una abitazione che si renda disponibile entro il periodo di durata del contratto

6) Esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile la sua abitazione

7) Qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certa o a data espressamente indicata nel contratto e documentata


3

4

Per i contratti di durata superiore a 30 giorni, è possibile motivare il contratto anche un’esigenza di transitorietà:

- differente da quelle elencate nell’Accordo Territoriale

oppure

- non certificabile

previo avvallo di 2 associazioni di categoria (un’associazione degli inquilini e una dei proprietari).


3

5

Durata

Rinnovo

Deposito Cauzionale

Da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi (il D.I. 16/01/2017 ha eliminato limite minimo di 1 mese. Accordo territoriale Bologna non recepisce questa modifica)

Non consentito

Per contratti fino a 6 mesi: non superiore a 1 mensilità

Per contratti oltre i 6 mesi: non superiore a 2 mensilità

(art. 10 Accordo territoriale Bologna)


3

6

Contratto transitorio (oggi)

3

7


Aree metropolitane, comuni con esse confinanti e comuni capoluoghi di provincia

Calcolato in base all’accordo territoriale del comune con possibilità di maggiorazione fino al 20%

- Cedolare secca al 10% (15% dal 01/01/2020) Circolare dell’Agenzia

delle Entrate n. 8/E del 07/04/2017,

- IMU e TASI scontate del 25%

Comuni ad alta tensione abitativa che non rientrano nell’elenco di cui sopra

È possibile scegliere se stipulare il contratto a canone concordato (con possibilità di maggiorazione fino al 20%) o a canone libero

Se il contratto è stipulato a canone concordato: - Cedolare secca al 10% (15% dal

01/01/2020) Circolare dell’Agenzia

delle Entrate n. 8/E del 07/04/2017,

- IMU e TASI scontate del 25%

Negli altri comuni È possibile scegliere se stipulare il contratto a canone concordato (con possibilità di maggiorazione fino al 20%) o libero

Non sono previste agevolazioni fiscali

Contratto transitorio (disposizioni D.I. 16/01/17)

3

8


Con più di 10.000 abitanti

- Se il contratto ha durata superiore a 30 giorni: canone calcolato in base all’accordo territoriale del comune con possibilità di maggiorazione fino al 20%

- Se il contratto ha durata inferiore a 30 giorni: canone libero

Se il canone è concordato e il comune è ad alta tensione abitativa: - cedolare secca al 10% (15%

dal 01/01/2020) - Circolare

dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 07/04/2017

Se il canone è concordato (indipendentemente dal comune):- IMU e TASI scontate del 25%

Se il canone è libero: nessuna agevolazione

Con meno di 10.000 abitanti

E’ possibile scegliere se stipulare il contratto a canone concordato o a canone libero

La formula del Punto Partner Solo Affitti

I Punti Partner Solo Affitti in Italia

In poco più di 2 anni dal lancio

sono già 60 le agenzie immobiliari

che hanno scelto di affiancare al

proprio marchio il brand Solo Affitti

Il profilo che stiamo cercando

Obiettivi e motivazioni

Visione

Azioni

I punti cardine della nostra formula

Diversificare

+ 26%

in

5 anni

Fonte: Agenzia delle Entrate

Andamento del mercato della locazione

2011-2016

1.496.893

1.650.452 1.668.791 1.690.520

1.893.382

-

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

2.000.000

2013 2014 2015 2016 2017

Numero contratti di locazione registrati

Fonte: Ufficio Studi Solo Affitti su dati Osservatorio Fiaip e Agenzia delle Entrate

Andamento del mercato della locazione

1995-2016

I punti cardine della nostra formula

Dare valore aggiunto

SPECIALIZZAZIONE

SICUREZZA

Ogni contratto di locazione è garantito

Affittosicuro: un programma crescente

di tutele assicurative

Il profilo che stiamo cercando

Il mercato immobiliare nel 2017

LOCAZIONI:1.893.382 transazioni

COMPRAVENDITA:542.000 transazioni

LOCAZIONI:Meno di 2.000 agenti

dedicati

COMPRAVENDITA:Circa 40.000 agenti

Il mercato immobiliare nel 2017

Il Sistema Solo Affitti

Un modello da seguire

Un percorso formativo completo

Corso per agenti immobiliari

Corso Boarding Pass

Sessioni formative one-to-one su marketing,

software gestionale e strumenti di lavoro

Stage presso agenzia pilota

Affiancamento di apertura

Percorso pre-apertura

Decollo 1° anno 2° anno 3° anno

Solo Affitti Boarding Pass

Aspetti fiscali

Negoziazione con il locatore

Acquisizione attiva

Rent to buy

Affitti brevi

Sfratti

Locazioni ad uso diverso

5

9

Corso mediatori Web e social

marketing

Home staging

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vostro coach

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3.500 consulenze l’anno

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• Supporto e consulenza strategica ufficio marketing

Supporto e assistenza

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Un marchio potente

Prodotti e servizi distintivi

Dalla teoria alla pratica: un esempio

6

6

Esempio: tutti i passaggi per il calcolo

1) Calcolo superficie

2) Individuazione zona omogenea

3) Individuazione tipologia unità immobiliare in base alla dotazione di elementi

4) Individuazione dei valori di fascia

5) Eventuali maggiorazioni o riduzioni dei valori di fascia

6) Calcolo del canone effettivo minimo e massimo entro cui le parti potranno fissare il canone concordato

6

7

1) Calcolo della superficie convenzionale

• 100% superficie interna

• 50% superficie utile autorimesse singole

• 25% superficie posto macchina esclusivo

La superficie viene calcolata:

- escludendo i muri esterni

- escludendo le porzioni con altezza inferiore a cm. 160

- includendo i tramezzi interni

Tolleranza consentita: 5% in più o in meno

6

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2) Individuazione zona omogenea6

9

ZONA OMOGENEA

DESCRIZIONE

Di Pregio Compresa fra il confine meridionale del comune e le seguenti vie: Via Don Sturzo, Via Porrettana, Via Saragozza, Via Turati, Via Andrea Costa, Viale Pepoli, Via Saragozza, Via Collegio di Spagna, Via Barberia, Piazza Malpighi, Via Marconi (fino all’incrocio con Via Riva Reno), Via De’ Falegnami, Via Righi, Via delle Moline, Via De’ Castagnoli, Largo Respighi, Via Petroni, Piazza Aldrovandi, Strada Maggiore, Viale Carducci, Via Murri, Via Varthema, Via Molinelli, Via Siepelunga

Zona A Compresa fra il confine della zona di pregio, il confine del territorio comunale e i seguenti riferimenti: Canale Reno, Via Andrea Costa, Via Montefiorito, Via Tolmino, Viale Ghandi, Asse Sud Ovest, Via Emilia Ponente, Via Saffi, Viale Silvani, Via Berti, Via Casarini, Via Parmeggiani, Viale Pietramellara, Viale Masini, Viale Berti Pichat, Via Ranzani, Ferrovia FER, Ferrovia FS

Zona B Compresa fra la zona A e il confine comunale

3) Classificazione in base ai parametri

1) Tipologia A/1, A/2, A/3, A/7, A/8, A/9

2) Autorimessa singola

3) Posto auto esclusivo anche scoperto

4) Accesso all’immobile fino al 2° piano o, se superiori, con ascensore

5) Riscaldamento autonomo o sistema di contabilizzazione calorie se centralizzato

6) Porta blindata o sistema di allarme o cancello e doppi vetri

7) Condizionamento

8) Area verde condominiale

9) Area verde esclusiva

10) Doppio servizio

7

0


11) Interventi di risparmio energetico (classe energetica fino alla D)

12) Cantina o soffitta

13) Cortile con possibilità di parcheggio in area condominiale

14) Balcone o terrazza o lastrico solare di pertinenza esclusiva

15) Anno di costruzione o di recupero edilizio importante successivo al 01/01/2000

7

1


7

2

FASCIA MINIMA: quando sono presenti fino a 3 parametri

FASCIA MEDIA: quando sono presenti da 4 a 7 parametri

FASCIA MASSIMA: quando sono oltre 7 parametri

4) Individuazione dei valori di fascia

7

3

5) Eventuali maggiorazioni o riduzioni

7

4

• Per gli immobili appartenenti alle categorie catastali A1, A7, A8, A9, i valori minimo e

massimo della fascia di oscillazione del canone vanno aumentati dell’8%;

• Per gli immobili arredati i valori minimo e massimo della fascia di oscillazione del canone

vanno aumentati fino al 13%;

• Per i contratti 3+2 aventi durata superiore a 3 anni sono previste maggiorazioni alle fasce

di oscillazione pari a:

• 3% per contratti di durata pari a 4 anni + 2



• Per i contratti con deposito cauzionale non superiore a 1 mensilità i valori minimo e

massimo della fascia di oscillazione del canone vanno aumentati del 5%;

• Per i contratti nei quali al conduttore è concesso di recedere anticipatamente con recesso

non superiore a 3 mesi, i valori minimo e massimo della fascia di oscillazione del canone

vanno aumentati del 5%;

• Per gli immobili con classe energetica A, B, C, D, i valori posso essere aumentati del 5%.

Zona A

Anno di ristrutturazione

2016

Contratto 3+2

Composizione Cucina abitabile , sala, 2 camere da letto, 2 bagni

Superficie convenzionale

88 mq.

Arredamento Completo ed efficiente

Elementi di cui dispone

Tipologia A/2, riscaldamento autonomo, porta blindata, doppi vetri, condizionamento, cantina

7

5

Esempio

1) Superficie utile: 88 mq

2) Zona omogenea: A

3) Fascia di oscillazione: MASSIMA (7 elementi)

4) N° vani: 4

5) Valore di fascia del canone: Min 62,00 € Max 91,00 €

6) Maggiorazioni o riduzioni: +13% (arredato)

7) Canone concordato:

Min. 88 mq. x 62 € = 5.456 € + 13% = 6.165 €/anno (513 €/mese)

Max 88 mq. x 91 € = 8.008 € + 13% = 9.049 €/anno (754 €/mese)

Mettiamoci alla prova!

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Conviene?

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