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SICET Lombardia 7° Congresso Regionale

Osservatorio Casa

2

SOMMARIO:

Il mercato immobiliare � Prezzi e congiuntura immobiliare

� La crisi edilizia

� L'andamento dei prezzi e del mercato abitativo

� La domanda abitativa in Lombardia � Il fabbisogno abitativo

� Le domande di alloggi sociali

� Gli sfratti

� Fiscalità immobiliare

Abitare in Lombardia ai tempi della crisi � La politica abitativa nella programmazione regionale

� Stato di attuazione dei programmi

� Attuazione del Patto per la Casa

� L'assistenza abitativa in Lombardia � Accesso alle misure di sostegno: domande e contributi erogati

Il territorio e l'urbanistica

� Pianificazione e consumo di suolo � Andamento del consumo di suolo in Lombardia

� Stato della pianificazione locale

1

2

3


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3

Il mercato immobiliare

� Prezzi e congiuntura immobiliare

� La crisi edilizia GRAFICO 1.1. - VALORE DELLA PRODUZIONE DEL SETTORE DELLE COSTRUZIONI 2011-2012

ù

1

VALORE DELLA PRODUZIONE

204,6

IMPIANTI FER26,5

INVESTIMENTI143,2

MANUTENZIONE ORDINARIA

34,9

13,0% 69,9% 17,1%

100%

NUOVO62,5

MANUTENZIONESTRAORDINARIA

80,7

EdiliziaResidenziale

25,2

Edilizia non resid. Privata

15,8

Edilizia non resid. pubblica

4,8

Opere del Genio Civile16,6


45,7


18,5


5,0


Recupero

56,5

Nuovo

30,5

imp. FER

13,0

2011

30,5%

12,3%

7,7%

2,3%

8,1%

39,4%

22,3%

9,0%

2,4%

5,7%


204,6

IMPIANTI FER26,5

INVESTIMENTI143,2


34,9

13,0% 69,9% 17,1%

100%

NUOVO62,5


80,7


25,2


15,8


4,8



45,7


18,5


5,0


Recupero

56,5

Nuovo

30,5

imp. FER

13,0

Recupero

56,5

Nuovo

30,5

imp. FER

13,0

2011

30,5%

12,3%

7,7%

2,3%

8,1%

39,4%

22,3%

9,0%

2,4%

5,7%

VALORE DELLA

PRODUZIONE185,6

IMPIANTI FER12,5

INVESTIMENTI136,9


36,2

6,7% 73,8% 19,5%

100%

NUOVO57,3


79,6


22,5


14,3


4,5



44,6


18,4


4,9


Recupero62,4

Nuovo

30,9

imp. FER

6,7

2012

30,9%

12,1%

7,7%

2,4%

8,6%

42,9%

24,1%

9,9%

2,6%

6,2%


185,6

IMPIANTI FER12,5

INVESTIMENTI136,9


36,2

6,7% 73,8% 19,5%

100%

NUOVO57,3


79,6


22,5


14,3


4,5



44,6


18,4


4,9


Recupero62,4

Nuovo

30,9

imp. FER

6,7

2012

30,9%

12,1%

7,7%

2,4%

8,6%

42,9%

24,1%

9,9%

2,6%

6,2%

Fonte: CRESME/SI


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� L'andamento dei prezzi e del mercato abitativo

GRAFICO 2.1. - IL CILCO IMMOBILIARE DELLE ABITAZIONI IN RELAZIONE AL TASSO MEDIO SUI MUTUI CASA CONTRATTI DI

COMPRAVENDITA - PREZZI DI MERCATO IN MIGLIAIA DI € (VALORI COSTANTI '98)

FONTE: CRESME * compravendite e prezzi scenario classico (2012-2013: al calo delle transazioni e dei prezzi segue una ripresa) ** compravendite e prezzi scenario “double dip” (2012-2013: in cui si osserva il rallentamento delle dinamiche recessive nel 2010, il

peggioramento della condizione del 2011 ed il successivo nuovo calo nei due anni seguenti)


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5

GRAFICO 2.2. - RICHIESTE DI MUTUI IPOTECARI DA PARTE DELLE FAMIGLIE AL SISTEMA CREDITIZIO: GENNAIO 2009-MARZO 2012 – ANDAMENTO DELLA DOMANDA DI MUTUO IPOTECARIO PONDERATA SUI GIORNI LAVORATIVI


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6

TABELLA 2.3. - QUOTAZIONI IMMOBILIARI IN LOMBARDIA - PREZZI EURO/MQ*


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7

TABELLA 2.4. - CAPACITÀ ECONOMICHE DI ACCESSO ALLA PROPRIETÀ DELL'ABITAZIONE NEI CAPOLUOGHI

TABELLA 2.5. - COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI IN LOMBARDIA – VARIAZIONI %


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8

� La domanda abitativa in Lombardia

� Il fabbisogno abitativo TABELLA 3.1. - IL FABBISOGNO AL 2018 IN LOMBARDIA (NUMERO VANI)

Fonte: Ricerca DiAP/CISL Lombardia


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9

� Le domande di alloggi sociali TABELLA 4.1. - DOMANDE ACCESSO ERP IN GRADUATORIA - BANCA DATI 2012, ELABORAZIONE EFFETTUATA PER

1546 COMUNI SU 1546

Province Comuni

con graduatorie

Domande per canone

sociale

Domande per canone

moderato

Assegnazioni regolari a

canone sociale (dal

2005)

Assegnazioni regolari a

canone moderato (dal

2005)

Assegnazioni in deroga a

canone sociale (dal

2005)

Assegnazioni in deroga a

canone moderato (dal

2005)

Bergamo 121 4.252 280 1.593 21 205 3 Brescia 103 7.942 340 2.574 128 378 3 Como 46 1.924 33 719 3 36 1 Cremona 40 2.372 114 965 17 63 1 Lecco 39 1.090 79 573 43 45 4 Lodi 27 1.182 14 614 3 35 1 Mantova 49 2.153 162 950 43 207 18 Milano 116 22.309 1.076 3.678 150 657 3 Monza e Brianza 44 4.245 90 1.148 38 140 3

Pavia 39 2.381 41 813 4 176 -- Sondrio 25 600 3 427 1 32 -- Varese 62 3.279 105 1.738 33 203 2

Regione 711 53.729 2.337 15.792 484 2.177 39

FONTE: OSSERVATORIO CONDIZIONE ABITATIVA DI REGIONE LOMBARDIA

LEGENDA

COMUNI CON GRADUATORIE: E' il numero dei comuni che, a seguito di opportuno bando pubblico, hanno pubblicato una graduatoria definitiva degli aventi diritto all'assegnazione di alloggi ERP a canone sociale o a canone moderato. I comuni che hanno emesso graduatorie sia per il canone sociale, sia per il canone moderato, vengono conteggiati una volta sola.

DOMANDE PER CANONE SOCIALE: E' il numero delle domande presenti nelle graduatorie definitive comunali a canone sociale.

DOMANDE PER CANONE MODERATO: E' il numero delle domande presenti nelle graduatorie definitive comunali a canone moderato.

ASSEGNAZIONI ORDINARIE A CANONE SOCIALE (DAL 2005): E' il numero delle assegnazioni di alloggi ERP a canone sociale, effettuate dai comuni a partire dal 2005 seguendo l'ordine di graduatoria.

ASSEGNAZIONI ORDINARIE A CANONE MODERATO (DAL 2005): E' il numero delle assegnazioni di alloggi ERP a canone moderato, effettuate dai comuni a partire dal 2005 seguendo l'ordine di graduatoria.

ASSEGNAZIONI IN DEROGA A CANONE SOCIALE (DAL 2005): E' il numero delle assegnazioni di alloggi ERP a canone sociale, effettuate dai comuni a partire dal 2005 in deroga all'ordine di graduatoria o ai requisiti di accesso all'ERP.

ASSEGNAZIONI IN DEROGA A CANONE MODERATO (DAL 2005): E' il numero delle assegnazioni di alloggi ERP a canone moderato, effettuate dai comuni a partire dal 2005 in deroga all'ordine di graduatoria o ai requisiti di accesso all'ERP.


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� Gli sfratti

GRAFICO 4.1. - DINAMICA PROVVEDIMENTI DI SFRATTO EMESSI E SFRATTI ESEGUITI IN LOMBARDIA

GRAFICO 4.2. - SFRATTI ESEGUITI NEL 2010 NELLE PROVINCE LOMBARDE E INCIDENZA SU ABITAZIONI IN AFFITTO

� Fiscalità immobiliare

Si possono riconoscere quattro categorie di imposte gravanti sugli immobili:

imposte di natura “reddituale” in cui il presupposto del prelievo è fondato sul reddito prodotto dalla proprietà o dal possesso del bene (IRPEF, IRES);

imposte di natura “patrimoniale” in cui il presupposto del prelievo è fondato sulla proprietà o il possesso del bene (IMU);

imposte sul trasferimento degli immobili in cui il prelievo trova fondamento nel passaggio di


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proprietà (IVA, registro, ipotecaria, catastale, successioni e donazioni); imposte sulle locazioni (IRPEF o cedolare secca, registro e bollo sui contratti di locazione).

TABELLA 5.1. - LE IMPOSTE SUGLI IMMOBILI (ANNI 2010-2012)

TABELLA 5.2. - CONFRONTO TRA IL REGIME DI TASSAZIONE IRPEF DEI CANONI E LA CEDOLARE SECCA


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Abitare in Lombardia ai tempi della crisi

� La politica abitativa nella programmazione regionale

� Stato di attuazione dei programmi

TABELLA 6.1. - Stato di avanzamento interventi di ERP

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ATTIVITÀ FONDO IMMOBILIARE LOMBARDIA – FIL

Il F.I.L.,Fondo Immobiliare di Lombardia (già Fondo Abitare Sociale 1), è un fondo comune di investimento immobiliare multicomparto di tipo chiuso. Riferimenti normativi e amministrativi:

D.G.R n° VIII/ 1981 del 22 Febbraio 2006 – adesione di Regione Lombardia al Fondo Abitare Sociale 1; D.P.C.M. 16 luglio 2009, art. 11, identifica sei linee di intervento per il piano nazionale di edilizia abitativa, tra cui la costituzione di un Sistema

Integrato Nazionale e locale di fondi immobiliari il cui scopo è contribuire all’incremento e dotazione di alloggi sociali ai sensi del D.M. 22 aprile 2008;

26 luglio 2011 è stato sottoscritto un protocollo d’intesa tra Regione Lombardia, CDP Investimenti SGR, Fondazione Cariplo, Fondazione Housing Sociale (“FHS”), Aler Milano, protocollo che ha individuato il Fondo come una delle principali risorse per l’attuazione delle politiche abitative della Regione Lombardia al fine di realizzare interventi di housing sociale;


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BILANCIO DG CASA RISORSE 2013–2015

SPESE CORRENTI: Le risorse per le spese correnti per l’esercizio 2013 ammontano complessivamente a 17.510.717 euro.

SPESE INVESTIMENTI: Le risorse per le spese investimenti per l’esercizio 2013 ammontano complessivamente a 79.476.222 euro.


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� Attuazione del Patto per la Casa 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Welfare

abitativo

Offerta abitativa

in affitto

Grandi

progetti

Risparmio

energetico

Ruolo ALER e

accreditamento

operatori HS

Fondi

immobiliari

Informazione

ai cittadini

Leve

urbanistiche

Migliori

esperienze

Sicurezza e

socialità

OB

IET

TIV

I C

ON

DIV

ISI

1) "Rete di sicu-

rezza" e continuità di

servizio della misura

di sostegno ordinaria

e straordinaria.

MISURE:

a) FSDA: sostegno al-

le famiglie con disagio

acuto e in stato di

difficoltà nel paga-

mento dell’affitto

b) Contributo Stra-

ordinario: sostegno

ai cittadini che hanno

perso il lavoro o con

sfratto per morosità

c) Prima Casa:

sostegno alle giovani

coppie, con l’abbatti-

mento del 2% del tas-

so di interesse del

mutuo

1) Completamento dei

programmi ERP (PRERP

2002-04 e PRERP 2007-

09; circa € 525 mln. di

investimenti):

* incremento disponi-

bilità al 2015 di 6.000

nuovi alloggi (circa

4.800 a canone sociale);

* interventi manutentivi

su 3.000 alloggi nell'am-

bito dei CdQ

2) ALTRI INTERVENTI:

* 1.800 posti letto in

locazione tempora-nea

per universitari

* ALER: recupero entro il

2013 di circa 4.000

alloggi e 300 posti

letto per locazione

temporanea a studenti

universitari

1) Riqualificazione

urbana di interi

quartieri

2) Ulteriori aree di

intervento da

individuare con il

nuovo PRERP

1) Programma di

riqualificazione

energetica

2) Fondo di

rotazione di 80

mln

ALTRE MISURE:

3) Rimozione

dell'amianto

1) Riforma delle

ALER: rilancio ruolo

delle Aler come

attori delle politiche

abitative pubbliche

2) Garantire una

fiscalità di

vantaggio per l'ERP

coerente con le

finalità pubbliche e

sociali degli alloggi,

con riferimento

all’IMU, all’IVA e altri

oneri fiscali.

3) Sviluppo di un

modello di

accreditamento di

soggetti privati

operanti nel campo

dell'abitazione

sociale

1) Fondo Federale

Immobiliare di

Lombardia (Fondo FIL),

per realizzare, entro il

2013, circa 800 alloggi e

800 posti letto per

necessità temporanee,

di studio, di assistenza o

altro. Obiettivo: € 400

mln. di fondi da

investire.

1) Attivazione

degli Sportelli

informativi

per la Casa

presso le STeR

al fine di ascol-

tare, orientare

e accompagna-

re i cittadini

verso l’inseri-

mento abita-

tivo.

1) Premialità edilizia e

urbanistica per

incentivare e facilitare

interventi finalizzati

al'incremento della

disponibilità di alloggi

sociali

2) Impegno dei

Comuni nella

preparazione dei PGT

finalizzato allo

sviluppo delle azioni

per l'abitare sociale e

soddisfare il relativo

fabbisogno abitativo,

anche favorendo il mix

abitativo con quote

ERP.

1) Impegno a

promuovere la

conoscenza delle

esperienze più

rappresentative,

individuando e

utilizzando gli

strumenti più

efficaci per la

diffusione delle

esperienze.

1) Impegno a

realizzare

progetti in

materia di tutor di

fabbricato, task-

force per

emergenze

manutentive,

mediazione

linguistica e

integrazione

culturale, mix

sociale, custodi

sociali/portierato,

aiuti su morosità

incolpevole,

servizi alla

persona e ai

disabili.

AT

TU

AZ

ION

E

1) Dgr 3699 del

2.07.12 su nuovo

FSDA

2) Fino a esaurimento

fondi (contributo

straordinario): Dgr

1498 del 30.05.11 e

decreto 4798 del

26.05.11

3) Dgr 3301 del

18.04.12 acquisto

casa giovani coppie

4) Protocolli

Regione/Unicredit e

BancaIntesa per

iniziativa c.d. "salva

mutui"

Programmi in corso da

precedenti PRERP: da

verificare

1) Dgr 3511 del

23.05.12 (attuazione

Piano Nazionale -

Accordo di programma

Regione/MIT per 54

milioni di euro)

2) Dgr 3942 del 6.08.12

(attuazione Piano

Nazionale: interventi

prioritari, per ultriori

21,5 milioni di euro, e

altre proposte di

intervento)

1) Progetti in

corso:

* Area Ex Neca –

Pavia

* Pieve Emanuele –

Milano

* Zingonia –

Bergamo

* Accordo di

Programma Ponte

Lambro e Via

Adriano – Milano

* Opera – Sporting

Club Mirasole –

Milano

2) PRERP (nuova

programmazione):

da definire

Programmi: da

definire e/o

verificare

1) Riforma ALER:

PDL in allestimento

2) SIREAL – Sistema

integrato Regione

ALER per garantire il

dato patrimoniale, lo

stato manutentivo e

sociale.

3) Modello di

accreditamento

operatori privati:

da definire

1) Fondo FIL. Capitale

attualmente

sottoscritto: € 220 mln..

2) Progetti in corso:

* CasaCremaPiù

(Crema)

* Cremona

* Cenni di

Cambiamento (Milano)

* Maison Du Monde 36

(Milano)

* Borgo Figino (Milano)

* AbitAgiovani

ALTRI PROGRAMMI:

da definire e/o

verificare

1) Sportelli

Casa istituiti:

- Bergamo

- Brescia

- Cremona

- Como

- Lecco

- Lodi

- Mantova

- Monza

- Pavia

- Sondrio

- Varese

1) L.r. 4/2012 “Norme

per la valorizzazione

del patrimonio esi-

stente e altre

disposizioni in materia

urbani-stica”: premi

volumetrici per

ampliamenti,

sostituzione edilizia e

cambio di destinazione

d’uso a fini di housing

sociale e di edilizia

universitaria.

2) L.r. 7/2012 “Misure

per la crescita e lo

sviluppo”

Interventi e progetti:

da verificare

Procedure,

strumenti e

iniziative: da

definire

1) Laboratori

sociali in atto:

progetti Maison

du Monde e

Figino Borgo

assistito.

2) Task Force

Emergenza e

Socialità (c/o DG

Casa) per le

questioni

socioabitative e

manutentive più

critiche

ALTRI

PROGETTI: da

definire e/o

verificare


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� L'assistenza abitativa in Lombardia

� Accesso alle misure di sostegno: domande e contributi erogati

TABELLA 7.1. - FSA: Stanziamenti (milioni di euro) STATO/REGIONE e integrazione comuni - ultimi 5 anni

stanziamenti integrazione annualità domande valide

stato regione comuni

2007 65.077 51,4 17,5 12,5

2008 70.039 36,7 23,1 11,7

2009 59.339 36,8 26,6 11,7

2010 69.257 29,9 26,1 10,9

2011 64.856 23,0 17,8 6,4

2012 10.704 1,6 10,4 4,8

BANDO FONDO SOSTEGNO DISAGIO ACUTO – 2012 ( procedura chiusa)

Comuni o Unioni di Comuni aderenti: n. 1.186 (nel 2011 i Comuni aderenti erano 1.318).

Fondi regionali a disposizione 12mln e 40% compartecipazione comuni.

Domande idonee caricate nel programma da parte di Comuni o Caaf = 10.704 (57 in istruttoria).

Domande in liquidazione al proprietario: n. 2.369 (22%).

Domande in liquidazione all’inquilino: n. 8.278 (77%) di cui:

• n. 5.146 domande nelle quali il proprietario ha dichiarato di non accettare le condizioni previste per ottenere l’erogazione del contributo(48%)

• n. 3.132 (autocertificazioni) domande nelle quali manca la dichiarazione del proprietario (29%).

CONTRIBUTO STRAORDINARIO SFRATTI/LICENZIATI (procedura aperta a sportello) Fondi complessivi 13mln.

Famiglie assistite ad esaurimento fondi, circa 7.500 Domande licenziati: 4.978 fondi erogati 7,4mln Domande sfrattati: 904 fondi erogati 1,8 mln

BANDO “INTERVENTI STRAORDINARI PER I COMUNI TERREMOTATI DEL MANTOVANO” (procedura chiusa)

Comuni coinvolti n. 41 Fondi complessivi € 1,883mln Domande pervenute n. 1.105

Fondi erogati € 1,013mln


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Il territorio e l'urbanistica

� Pianificazione e consumo di suolo

� Andamento del consumo di suolo in Lombardia

TABELLA 8.1. - TASSO VARIAZIONE SUOLO URBANIZZATO E AGRICOLO IN LOMBARDIA

Provincia Tasso di variazione

% urbanizzato (1999-2007)

Tasso di variazione

% agricolo (1999-2007)

Varese +5,5 -4,8 Como +6,3 -4,3 Lecco +8,6 -9,9 Sondrio +12,2 -2,9 Milano +10,5 -6,3 Monza e Brianza +6,4 -8,2 Bergamo +12,9 -5,4 Brescia +14,2 -7,1 Pavia +9,7 -2,4 Lodi +15,6 -2,6 Cremona +13,3 -1,5 Mantova +21 -2,8 TOTALE LOMBARDIA

11,3 -3,4

Fonte: CRCS, rapporto 2010

Fonte: dati DUSAF

3


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� Stato della pianificazione locale

TABELLA 9.1. - STATO DI AVANZAMENTO DEI PGT IN LOMBARDIA

Provincia avviati adottati approvati

BERGAMO 30 48 166

BRESCIA 26 18 162

COMO 40 38 84

CREMONA 9 4 102

LECCO 17 15 58

LODI 12 9 40

MANTOVA 6 10 54

MILANO 11 26 97

MONZA E BRIANZA 5 8 42

PAVIA 30 22 138

SONDRIO 17 23 38

VARESE 31 30 80

TOTALI 234 251 1061

La legge regionale della Lombardia 11 marzo 2005, n. 12, Legge per il governo del territorio, non contiene un termine entro il quale concludere il passaggio dai Piani Regolatori Urbanistici Generali (PRUG) ai Piani di Governo del Territorio (PGT). Diversamente, il legislatore regionale ha ritenuto opportuno fissare un termine - originariamente indicato in quattro anni, poi prorogato sino al 31 dicembre 2012 - decorso il quale i PRUG avrebbero perso efficacia. La legge 12 regola nell'articolo 25 la fase di transizione dai PRUG ai PGT. È in questa sede che, nel primo periodo del primo comma, si rinviene la disposizione secondo cui gli strumenti urbanistici comunali vigenti conservano efficacia fino all’approvazione del PGT e comunque non oltre la data del 31 dicembre 2012. Se l'efficacia è tradizionalmente definita come l'idoneità di un atto a produrre effetti giuridici (Virga, 1997), la perdita di efficacia non significa di per sé decadenza, istituto che produce l'estinzione di un rapporto, non di un atto (Santaniello, 1962), ma unicamente incapacità dell'atto di produrre effetti. La stessa legge 12 conosce bene fattispecie relative ad atti validi ma non efficaci e quindi in qualche modo "silenti": é il caso dei PGT approvati, i quali acquistano efficacia solo a seguito della pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione dell'avviso di approvazione definitiva (art. 25, comma 8-quater). L'atto é valido ma inefficace. Nel caso che ci interessa siamo invece in presenza di una perdita di efficacia in capo a un atto che efficacia, nei limiti di legge, aveva. La fattispecie é quella della conseguenza giuridica che l'ordinamento collega al fatto della inottemperanza al termine indicato e, quindi, alla violazione di un precetto. In altre parole, ad una sanzione. L'articolo 25 impone la formalità della approvazione del PGT quale condizione per evitare di sottostare alla perdita di efficacia dello strumento urbanistico vigente: non quindi la semplice adozione, ma neppure la pubblicazione del PGT approvato. Ciò detto, due sono gli scenari che si affacciano a seconda del significato da attribuire all'espressione "conservano efficacia". Se la perdita di efficacia degli strumenti urbanistici vigenti deve essere intesa come mera incapacità di produrre effetti, la conseguenza é la paralisi. Se invece l'espressione "conservano efficacia" dovesse essere intesa come decadenza dello strumento urbanistico vigente, delle due l'una:

riprende vigore lo strumento urbanistico previgente; oppure deve ritenersi applicabile in via analogica l'articolo 9 del TU degli Espropri, il cui articolo 9 rinvia al

corrispondente articolo 9 del TU dell'Edilizia per l'ipotesi di previsioni espropriative decadute per decorso del quinquennio.

L'articolo 9 del TU Espropri ha consentito di superare il dilemma che si affacciava anteriormente ad esso in ordine alla sorte urbanistica dei comparti soggetti a vincoli espropriativi, sposando la tesi che parificava l'evento della decadenza del vincolo alla assenza di previsione urbanistica. Esclusa la reviviscenza dello strumento urbanistico anteriore, restano le altre indicate: mera impossibilità per lo strumento vigente di esplicare efficacia o, alternativamente, gestione del territorio comunale attraverso il ricorso all'art. 9 del TU Edilizia. [Fonte: Studio Legale Spallino].

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