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LOCAZIONI

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normativa

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NORMATIVA

FIDEIUSSIONE A TUTELA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONEArt t . 1936 - 1956 e 1957 Codice Civ i le

La giurisprudenza di legittimità ha più volte ritenuto legittimo inserire in un contratto di locazione un autonomo contratto di fi deiussione che abbia come fi nalità quella di garantire le obbligazioni pe-cuniarie a carico del conduttore. Al riguardo, posto che la fi deiussione può ricomprendere le perdite derivanti sia dal mancato pagamento dei canoni di locazione che i danni conseguenti l’omesso rila-scio dell’immobile nei tempi contrattualmente previsti, l’inserimento di una clausola fi deiussoria in un contratto di locazione ha come effetto quello di rendere più agevole, per il locatore, attivare le procedure giudiziali necessarie per trovare il giusto ristoro per i danni subiti in conseguenza di un’il-legittima condotta del conduttore.Infatti, la fi deiussione è il contratto unilaterale mediante il quale una persona, il fi deiussore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui, obbligandosi personalmente verso il creditore. È giuridica-mente irrilevante l’interesse del debitore (del quale non sono necessari né il consenso preventivo né l’accettazione), poiché é completamente estraneo all’atto costitutivo della garanzia, tanto se questo consista in un negozio unilaterale quanto in un contratto, il quale intercorre esclusivamente tra credi-tore e fi deiussore. Ha carattere accessorio rispetto all’obbligazione garantita, pertanto, è valida solo se lo è l’obbligazione del debitore principale. Posto che anche il fi deiussore diventa debitore del credito-re, quest’ultimo ha la facoltà di opporre al creditore tutte le eccezioni spettanti al debitore principale, compresa l’eccezione di compensazione ex art. 1274 Codice Civile. Per la sua confi gurazione, il Legislatore non richiede la forma scritta ad substantiam ma prevede che la volontà di prestare fi deius-sione debba essere espressa, occorre cioè che risulti chiaramente enunciato ogni elemento necessario a precisare il contenuto del volere, sia per quanto riguarda il debito garantito che i limiti oggettivi della garanzia. L’esistenza del contratto fi deiussorio deve quindi essere riconosciuta soltanto in presenza di dichiarazioni di volontà o di comportamento che, se pur non richiedono la forma scritta o l’uso di particolari formalità, non lascino alcun dubbio sull’effettiva intenzione del dichiarante di assumere la garanzia personale per l’obbligazione altrui.

SOMMARIO

• SCHEMA DI SINTESI

• ELEMENTI DEL CONTRATTO DI FIDEIUSSIONE NELLA LOCAZIONE

SCHEMA DI SINTESI

FIDEIUSSIONE

Defi nizione È fi deiussore chi garantisce l’obbligazione altrui obbligandosi personalmente.

Parti• Creditore.• Debitore principale.• Fideiussore.

Tipologie

• Omnibus.• Solidale.• Con benefi cio d’escussione.• Parziale.• Passiva.

Elementi del contratto

• La forma scritta non è richiesta ad substantiam.• Indicazione delle parti.• Indicazione dell’oggetto.• Nel caso di fi deiussione omnibus deve essere indicato il limite massimo della

garanzia.• La volontà di prestare fi deiussione deve essere espressa.

Caratteristiche

• È un contratto accessorio all’obbligazione garantita.• È valida solo se è valida l’obbligazione del debitore.• Consente al creditore di rifarsi sia contro il debitore principale che contro il

fi deiussore.• Il fi deiussore ha diritto di regresso nei confronti del debitore principale ed è sur-

rogato nei diritti del creditore.

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ELEMENTI DEL CONTRATTO DI FIDEIUSSIONE NELLA LOCAZIONE

VOLONTÀ DELLE PARTI • La volontà di prestare fi deiussione deve essere manifestata in modo chiaro e inequivocabile.Qualora la dichiarazione sia inserita in un atto posto in essere allo scopo della conclusione di un diverso negozio (es.: contratto di locazione), per stabilire se la dichiarazione integri anche l’assun-zione delle obbligazioni conseguenti alla fi deiussione, è necessario valutare se essa possa essere in-terpretata solo in questo modo, o se essa piuttosto non abbia un contenuto congruente con il negozio per cui l’atto è stato formato ed esaurisca in esso il suo signifi cato. (Cass. Civ., sent. 26064/2008).

OBBLIGHI DELLE PARTI • Il debitore obbligato a dare un fi deiussore deve presentare persona capace, che possieda beni suffi cienti a garantire l’obbligazione e che abbia o elegga do-micilio nella giurisdizione della corte di appello in cui la fi deiussione si deve prestare.

• Quando il fi deiussore è divenuto insolvente, deve esserne dato un altro, tranne che la fi deiussione sia stata prestata dalla persona voluta dal creditore.

• Del debitore Art. 1943 C.C.

• Il fi deiussore è obbligato in solido col debitore principale al pagamento del debito.• Le parti però possono convenire che il fi deiussore non sia tenuto a pagare

prima dell’escussione del debitore principale. In tal caso, il fi deiussore, che sia convenuto dal creditore e intenda valersi del benefi cio dell’escussione, deve indicare i beni del debitore principale da sottoporre ad esecuzione.

• Salvo patto contrario, il fi deiussore è tenuto ad anticipare le spese necessarie.

• Delfi deiussore

Art. 1944 C.C.

ESTINZIONE DELLA FIDEIUSSIONE

• La fi deiussione si estingue quando, per fatto del creditore, non può avere ef-fetto la surrogazione del fi deiussore nei diritti, nel pegno, nelle ipoteche e nei privilegi del creditore.

• Per fatto del creditore

Art. 1955 C.C.

• Il fi deiussore per un’obbligazione futura è liberato se il creditore, senza spe-ciale autorizzazione del fi deiussore, ha fatto credito al terzo, pur conoscendo che le condizioni patrimoniali di questo erano divenute tali da rendere note-volmente più diffi cile il soddisfacimento del credito.

• Per obbligazione futura

Art. 1956 C.C.

• Il fi deiussore rimane obbligato anche dopo la scadenza dell’obbligazione prin-cipale, purché il creditore entro 6 mesi abbia proposto le sue istanze contro il debitore e le abbia con diligenza continuate.

• La disposizione si applica anche al caso in cui il fi deiussore ha espressamente limitato la sua fi deiussione allo stesso termine dell’obbligazione principale. In questo caso però l’istanza contro il debitore deve essere proposta entro 2 mesi.

• L’istanza proposta contro il debitore interrompe la prescrizione anche nei con-fronti del fi deiussore.

• Scadenzadel contratto di locazioneArt. 1957 C.C.

BUONA FEDE CONTRATTUALE

• In tema di locazione, qualora il contratto preveda, a garanzia del pagamento dei canoni, la prestazio-ne di una fi deiussione da parte di un terzo, il recesso di quest’ultimo, intervenuto prima della sca-denza del contratto, esclude l’operatività della garanzia per le obbligazioni maturate a seguito della prosecuzione della locazione per effetto dell’applicazione di una clausola pattizia di tacito rinnovo.

RITARDATA CONSEGNA DELL’IMMOBILE

• Nell’ipotesi di fi deiussione prestata da un terzo per tutti gli obblighi assunti con il contratto di lo-cazione, il fi deiussore risponde anche dei danni per ritardata restituzione della cosa locata e quindi dell’indennità di occupazione pari al corrispettivo convenuto fi no alla riconsegna, dovuta ex art. 1591 C.C., in quanto la garanzia fi deiussoria si giustifi ca proprio in funzione del mancato adempi-mento delle obbligazioni contrattuali del conduttore (Tribunale di Roma, sent. 30.10.1995)

IMPORTO GARANTITO • Non sussiste nullità della fi deiussione prestata per un importo di cui non è indicato il massimo garantito, qualora all’interno della “lex contractus” esistano una serie di indici certi e non opinabili mediante i quali è possibile precisare esattamente la prestazione dedotta in obbligazione, sì che qualora il terzo promitten-te si impegna nei confronti del creditore può rendersi conto dell’importo complessivo dell’esposizione debitoria. (Cass. sent. 3525/2009).

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Esempio n. 1 Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo con garanzia fi deiussoria

Con la presente scrittura privata, redatta in due originali, da valere ad ogni effetto di legge, tra: - i l Sig./Sig.ra ..............................................................., residente a ................................................., in .............................................. (.........),

C.F. ............................................................, nella sua qualità di locatore, in seguito denominato “locatore”e- i l Sig./Sig.ra ..............................................................., residente a ................................................., in .............................................. (.........),

C.F. ............................................................, nella sua qualità di conduttore, in seguito denominato “conduttore”Premesso che:

- il locatore è unico proprietario dell’immobile sito in .................................................... (....), via ...................................., n. ....., censito al Ca-tasto dei Fabbricati Urbani del Comune di .................................................................., al Foglio .............................., Particella ......., Mappale .............., con rendita catastale di € ..................................., in seguito denominato “l’immobile”;

- il conduttore ha preso visione dell’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui lo stesso si trova e lo considera di suo gradimento;- il locatore garantisce la piena proprietà dell’immobile e che lo stesso è libero da ipoteche e qualsiasi altra trascrizione pregiudizievole. Il lo-

catore dichiara altresì che gli impianti e i servizi dell’intero condominio sono dimensionati e conformi alle disposizioni delle leggi in vigore e che l’immobile è stato costruito in base alla concessione edilizia n. ............................., del ..........................., del Comune di ........................, ed è stato dichiarato agibile dal Sindaco pro tempore in data................................, con Ordinanza n. .......................................

Tutto ciò premesso, si conviene e si stipula quanto segue

ARTICOLO 1 - PREMESSELe premesse formano parte integrante e sostanziale del presente contratto.

ARTICOLO 2 - OGGETTO DEL CONTRATTONella sua qualità di proprietario dell’immobile il locatore dichiara di concederlo in locazione al conduttore per la durata di anni .................... a partire dal .......................... sino al .............................. Il canone di locazione è convenuto in € .......................,......, annue da corrispondere in dodici rate mensili pari a €....................,....... I canoni saranno pagati a mezzo di bonifi co bancario sul conto corrente indicato dal locatore entro il giorno … di ogni mese.Il conduttore s’impegna a stipulare i contratti relativi alle utenze necessarie per l’utilizzo dell’immobile, quali energia elettrica, acqua potabile, gas, ecc., in conformità alle proprie specifi che esigenze. Il conduttore si obbliga inoltre a pagare le spese per i servizi comuni facenti carico all’immobile, limitatamente agli oneri accessori di cui all’art. 9 L. 392/1978. Il Locatore delega il conduttore ad intervenire in sua vece alle assemblee del condominio di cui è parte l’immobile, per discutere e deliberare in merito ai soli servizi facenti carico al conduttore stesso. Tutte le attività di manutenzione ordinaria saranno a carico del conduttore. Tutte le attività di manutenzione straordinaria e di adeguamento norma-tivo degli impianti e delle strutture dell’immobile necessarie al fi ne di conservare l’idoneità e la sicurezza dell’immobile all’uso convenuto tra le Parti saranno a carico del Locatore. Sono altresì a carico del Locatore gli oneri di imposta di qualsiasi genere di cui l’immobile sia gravato in ragione della sua destinazione.

ARTICOLO 3 - FIDEIUSSIONE3.1 Fideiussione BancariaA garanzia dell’adempimento delle obbligazioni tutte assunte con il presente contratto, ivi comprese quelle relative al pagamento dei canoni e degli oneri accessori, con la sottoscrizione del presente atto il Conduttore consegna al Locatore una fi dejussione bancaria “a prima richie-sta”, rilasciata da un primario Istituto di Credito e con validità sino a tutto il periodo di durata del contratto di locazione, con rinnovo annuale tacito alle medesime condizioni per tutta la durata del contratto, per un importo pari a 12 (dodici) mensilità del canone di locazione.

... OMISSIS....

FORO COMPETENTEPer qualsiasi controversia inerente la validità, l'esecuzione e/o l'interpretazione del presente contratto, sarà competente in via esclusiva, il Foro di ................................

Data ..................................

Luogo ............................... Firma ....................................

Firma ....................................

Mario Rossi

Luigi Verdi

Mario Rossi

Verdi Luigi

Milano

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Oggetto: Locazione appartamento posto in ............................... Via ............................., piano ............ int. .........

Con riferimento al contratto di locazione in oggetto, di cui il sottoscritto dichiara di aver preso piena ed integrale conoscenza in tutti i suoi punti, stipulato in data ......./....... /........, con il quale Lei, Sig. ....................................., ha concesso in locazione al Sig. ....................................... l’immobile sito in ....................................... (....), via ...................................................., n. ...., censito al Catasto dei Fabbricati Urbani del Comune di .........................................................., al Foglio ......................, Particella ..................., Mappale ....................., con rendita catastale di € .................................., io sottoscritto Sig. ....................................... nato a ................................... il ....... /....... /....... e residente a ................................. in Via........................................................, C.F. ............................................

Mi costituisco fi deiussore

a benefi cio del conduttore, il Sig./Sig.ra ......................................................, residente a ............................................................... in ...................................................... (....), C.F. ........................................., nonché dei suoi aventi causa, per garantirle personal-mente e per un importo massimo di € .....................,00 (€ ........................../00), il corretto adempimento di tutte le obbligazioni derivanti dal citato contratto poste in capo al predetto conduttore. In particolare mi costituisco fi deiussore per il puntuale pagamento dei canoni mensili di locazione e per il rimborso delle som-me eventualmente sostenute dal locatore per la riparazione di eventuali danni che fossero riscontrati nell’immobile locato, al momento del rilascio; nonché di tutte le spese (legali, di giudizio e quant’altro) che si rendessero necessarie per riottenere la disponibilità del bene in caso di mancato rilascio alla scadenza contrattuale. Il sottoscritto si impegna ad effettuare il pagamento a prima e semplice richiesta scritta a mezzo lettera raccomandata che dovrà pervenire al mio indirizzo di residenza e comunque non oltre trenta giorni dalla ricezione della richiesta stessa, cui pe-raltro, in deroga a quanto stabilito dall’art. 1945 c.c., non potrà essere opposta alcuna eccezione da parte del sottoscritto, anche nell’eventualità di opposizione proposta dal debitore o da altri soggetti interessati.La presente fi dejussione avrà valore fi no a sessanta giorni oltre la data di rilascio dei locali da parte del conduttore e/o dei suoi aventi causa.

In fede.

Data ...............................................

Luogo ............................................

Firma ........................................

Esempio n. 2 Lettera di fi deiussione

Milano

Mario RossiVerdi Luigi

Bianchi Antonio

Mario Rossi

Antonio Bianchi