MODELLI RESIDENZIALI TEMPORANEI: QUALI SOLUZIONI CONTRATTUALI POSSIBILI ?3° seminario dedicato agli enti beneficiari di contributi

nell'ambito del Programma Housing

Educatorio della Provvidenza – C.so Trento 13Torino, 2 dicembre 2010

INDICAZIONI EMERSEa cura di prof. Avv. Sergio Foà e Avv. Antonio Verrando

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Guida alla lettura

a cura del Programma Housing della Compagnia di San Paolo

Il Programma Housing in continuità con il percorso avviato nel 2009 di conoscenza e scambio di esperienze tra progetti finanziati nell’ambito dell’azione contributi a progetti esterni, ha organizzato il 2 dicembre 2010 un incontro di approfondimento relativo alle tipologie di contratti che regolano la temporaneità della residenza nelle differenti strutture che ospitano progetti di housing sociale.La necessità di confronto con legali esperti di questo tema è emersa in modo consistente nei seminari precedenti, anche perché ad oggi manca una cornice normativa dedicata in specifico alle esperienze di housing sociale.

Il Programma Housing ha coinvolto due consulenti legali in un seminario di lavoro che ha previsto inizialmente un inquadramento legislativo generale, il commento ai contratti di locazione impiegati dagli enti partecipanti all’incontro (precedentemente inviati dagli enti) e la raccolta e la successiva risposta sulle criticità e necessità incontrate nelle diverse tipologie di interventi.

Il documento che segue è stato curato dagli esperti coinvolti: il prof. Avv. Sergio Foà e Avv. Antonio Verrando e riporta i contenuti trattati nel seminario di lavoro. Non deve essere considerato una guida alla contrattualistica di housing sociale perché soltanto un’attenta disamina dei casi specifici permetterebbe di fornire indicazioni puntuali per elaborare appropriate soluzioni legali e contrattuali. Prima di avviare una qualsiasi procedura è assolutamente necessario interpellare direttamente un’esperto legale.

Hanno partecipato all’iniziativa trenta organizzazioni.

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PREMESSA

Il contratto

1. L’ atipicità giuridica della locazione “sociale”

A titolo di premessa occorre segnalare la carenza di una definizione nel nostro ordinamento giuridico di “social housing”; di conseguenza non sono espressamente previste e dedicate dalla normativa italiana corrispondenti tipologie contrattuali di riferimento.

Nel linguaggio convenzionale, seguito da qualche provvedimento amministrativo1, sono considerati “sociali” gli alloggi concessi in locazione alle famiglie disagiate, anche se in alcune esperienze di altri ordinamenti rientrano nel concetto di social housing anche le abitazioni di proprietà delle cooperative e perfino una parte degli immobili in regime di proprietà privata.

La definizione comunemente accettata è quella data dal Cecodhas, Comitato Europeo per la promozione del diritto alla casa, che definisce l’housing sociale come “l’insieme delle attività atte a fornire alloggi adeguati, attraverso regole certe di assegnazione, a famiglie che hanno difficoltà nel trovare un alloggio alle condizioni di mercato perché incapaci di ottenere credito o perché colpite da problematiche particolari”. Pertanto, non ricadono nella definizione di housing sociale gli alloggi realizzati, venduti o affittati secondo i principi del libero mercato.

Ciò premesso, l’oggetto del contratto con il quale chi dispone giuridicamente del bene lo concede in godimento “sociale”, assume connotati propri, per un verso, del contratto di locazione (dovendo valutare caso per caso se l’uso abitativo esaurisca l’oggetto contrattuale) e, per altro verso, differenti e variabili contenuti che riguardano servizi di “ospitalità”. La diversa incidenza degli elementi contrattuali indicati suggerisce un’attenta analisi del modello contrattuale utilizzabile nel caso concreto.

2. L’oggetto del contratto

La premessa ha una inevitabile conseguenza giuridica: secondo l’art. 1346 cod. civ. l’oggetto del contratto deve essere determinato o quantomeno determinabile, a pena di nullità.

Se i contratti “tipici”, cioè previsti da apposite norme di legge, non riescono nel caso concreto a soddisfare le esigenze che le parti intendono perseguire, si possono utilizzare modelli contrattuali “atipici” e di tipo misto, cioè tali da assumere elementi caratterizzanti differenti tipologie

Pag. 31  Dalla  Provincia  di  Torino  ad  esempio

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contrattuali. Il limite all’autonomia delle parti è la determinatezza dell’oggetto: la chiara definizione delle obbligazioni assunte dalle parti e, ovviamente, il rispetto dei principi generali dell’ordinamento giuridico.

Ecco perché il riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo, laddove necessario (pressoché nella totalità dei casi), richiede per le obbligazioni che riguardano l’utilizzo del bene, la piena conoscenza ed il richiamo alla normativa riferita ai tipi di contratto che riguardano quell’utilizzazione dell’immobile.

Più nel dettaglio, vista la varietà dei casi prospettati in sede seminariale, occorrerà:

A) richiamare nella redazione dell’accordo contrattuale gli estremi catastali nel caso in cui sia affittata più di una stanza;

B)ottenere la certificazione degli impianti (termici, elettrici, cavo Tv nelle camere con scarico a terra) ai sensi di legge, per garantire l’inoffensività del luogo e fornire copia al conduttore;

C)ottenere la certificazione energetica nel rispetto della vigente legislazione statale e regionale;

D) se poi l'appartamento è ammobiliato è opportuno allegare una descrizione dettagliata del mobilio.

E) altro adempimento preliminare riguarda la previa definizione delle parti comuni e delle parti private, ai fini della corretta delimitazione delle obbligazioni delle parti e dei diritti di godimento dell’immobile.

Particolari disposizioni riguardano gli immobili di proprietà degli enti ecclesiastici.

3. Quale contratto e perché?

Come si è detto, la prima valutazione riguarda l’oggetto del contratto e le prestazioni che ivi debbono essere contemplate: alla luce di tale valutazione si svilupperà il modello contrattuale da sottoscrivere. Anche la forma del contratto dipende dalla stessa valutazione.

Il modello dei contratti di locazione “tipici” che si avvicina alle esigenze dell’housing sociale, almeno sotto il profilo della durata, è quello “ad uso transitorio”2, la cui durata non può essere inferiore ad 1 mese e al massimo può raggiungere i 18 mesi.

Pag. 42  disciplinato  dalla  legge  n.  431  del  1998

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Le esigenze transitorie considerate dalla citata legge sono sia quelle dell'inquilino, che ha bisogno di un alloggio solo per pochi mesi, sia quelle del proprietario che può avere necessità dell'appartamento a breve. Il verificarsi dell'esigenza transitoria invocata nel contratto deve essere confermato tramite Raccomandata AR da inviarsi prima della scadenza, comunque prima del termine stabilito nello stesso contratto. L'esigenza transitoria dell'inquilino deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

Ciò implica che per il contratto transitorio deve esserci una convenzione/accordo che qualifichi l’essenza della transitorietà del contratto (cause della transitorietà devono essere puntualmente espresse), che qualifichi gli obblighi reciproci. Il tutto accompagnato dalla documentazione relativa: per esempio contratti di lavoro, iscrizione a corsi di aggiornamento o stages eccetera.

Sotto il profilo delle finalità, i contratti riferiti all’ospitalità propria delle esperienze di Housing consentirebbe di utilizzare un altro modello contrattuale: quello previsto dall’art. 42 della legge n. 392 del 1978, che prevede la “destinazione degli immobili a particolari attività”. Tale disposizione prevede che “I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dell'articolo 27 (cioè sei anni)”.

Esistono pronunce giurisprudenziali che affermano la strumentalità di tale modello contrattuale rispetto ad esigenze tipiche dell’Housing: ad esempio affermando che l'attività assistenziale prevista dall'art. 42 della L. 392/78 “è quella diretta a soddisfare le esigenze essenziali della vita ed a difendere i cittadini contro i principali rischi dai quali possono essere colpiti, sottraendoli al loro stato di bisogno economico, sanitario o sociale”3.

La differenza più marcata di tale modello contrattuale rispetto a quello dei contratti ad uso abitativo o di quelli per uso diverso, è che questo gode di una tutela attenuata rispetto agli altri4, sicché la disdetta risulta essere di per sé sufficiente a produrne la cessazione alla normale scadenza del contratto.

Nel caso del contratto ad uso transitorio è di regola vietata la sublocazione: “l’immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi............; salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sub-locazione, sia

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3  Corte  app.  Potenza,  27  gennaio  1982,  Ente  Sviluppo  Agricolo  Basilicata  c.  Palese

4  infatti  a  tali  contratti  è  applicabile  il  solo  comma  primo  dell'art.  28  della  legge  citata  e  non  anche  il  secondo

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totale sia parziale”5. Il carattere transitorio della locazione dovrebbe rafforzare il divieto di sublocazione e quindi l’eventuale patto contrario dovrebbe avere una motivazione “rafforzata”.

Nel caso poi di destinazione ad attività assistenziali il divieto di sublocazione discenderebbe dall’intuitu personae6 che caratterizza il rapporto contrattuale tra le parti.

INDICAZIONI

1. Formalizzazione del contratto

È sempre obbligatorio formalizzare il servizio di ospitalità attraverso la stipula di un contratto?

Il “servizio di ospitalità” può assumere le forme più disparate, anche mediante l’assunzione da parte del concedente di veri e propri obblighi di servizi. Non è il servizio di ospitalità in quanto tale a richiedere la formalizzazione contrattuale, ancorché questa sia suggerita, ma le facoltà di godimento del bene per un periodo concordato con obbligazioni in carico all’inquilino: in breve il contratto di locazione o il contratto misto di locazione e servizi.

2. Contratto e comodato

Che tipo di contratto formulare quando l’ente che gestisce l’ospitalità non è proprietario dell’immobile in cui ospita, ma ha l’immobile in comodato da altro ente? Quale contratto quando il comodato è su un immobile di proprietà di un ente religioso?

Il soggetto comodatario ha la disponibilità giuridica del bene; le facoltà di godimento e di disposizione giuridica del comodatario debbono essere espressamente contemplate nel contratto di comodato con il comodante: in effetti non esiste un vero e proprio obbligo del comodante di far godere il bene al comodatario (proprio, invece, della locazione già per definizione ex art. 1571 c.c.). Se questo è previsto ed il comodatario può disporre giuridicamente del bene, occorre dedurre contrattualmente, nella locazione o nel contratto atipico stipulato dal comodatario con l’inquilino, le obbligazioni discendenti in capo alle parti dal contratto di comodato intercorso tra il proprietario del bene (comodante) ed il locatore (comodatario).

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5  cfr.  art.  9  del  contratto  tipo  per  la  proprietà  individuale,  allegato  C

6  La  scelta  del  contraente  dipende  dal  rapporto  fiduciario  tra  una  persona  e  l’altra  

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Il comodato gratuito prevede la restituzione dell’immobile su richiesta? Il comodato a termine impedisce al soggetto che lo ha concesso di esigerlo indietro in qualsiasi momento?

Ai sensi dell’art. 1809 cod. civ. il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata.

Se invece il comodato è senza determinazione di durata né risulta un termine dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede (art. 1810 cod. civ.).

3. Contratto e servizi

Quando la locazione coesiste con l’erogazione di servizi, quando devo fare un contratto di servizio e quanto di locazione? E’ possibile fare contratti misti?

Come si è evidenziato in premessa, è possibile stipulare un contratto atipico a causa mista purché siano rispettati i principi dell’ordinamento giuridico e sia altresì rispettato il principio della correttezza tra le parti nella delineazione delle obbligazioni reciproche. Ciò implica, caso per caso, di valutare quale sia la causa prevalente del contratto ed il “peso” delle singole attività affidate alle parti (servizi, natura giuridica, controprestazioni a fronte del godimento del bene, ecc.).

Se l’ospite/conduttore non rispetta il patto di adesione al progetto, può essere sfrattato? Qual è il rapporto tra contratto di locazione e patto di adesione al progetto?

Non esiste una definizione giuridica di “patto di adesione al progetto”: esso è evidentemente un'altra forma di accordo tra le parti che probabilmente non assume natura contrattuale se non ha contenuto (o non produce) effetti patrimoniali. Ove previsto e sottoscritto, esso deve essere richiamato dal contratto per farne parte integrante, e potrebbe essere invocato e richiamato a titolo di clausola risolutiva espressa, così facendo presumere la gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto.

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Quale tipo di contratto è adatto a regolare ospitalità temporanea di persone, per le quali l’ente che gestisce l’ospitalità e eroga servizi di accompagnamento sociale (es: formazione, tirocini, inserimento lavorativo, sostegno educativo, supporto alla ricerca altra abitazione più idonea), per le quali si prevede entro 6-12 mesi al massimo di raggiungere gli obiettivi educativi prefissati e quindi di prevedere lo scioglimento del contratto e la dimissione?

Allo stato attuale delle cose, in attesa di predisporre un modello di contratto di locazione “sociale”, si può suggerire un contratto di locazione ad uso transitorio con l’apposizione di specifiche clausole che ne accompagnino la durata ai percorsi di accompagnamento sociale. La causa contrattuale dovrà essere corretta e integrata con la previsione delle tipologie dei servizi erogati e delle relative modalità. Si può ricordare, in termini di analogia, il contratto di inserimento lavorativo, che è una tipologia contrattuale diretta a realizzare, attraverso un progetto individuale di adattamento delle competenze professionali del lavoratore ad un determinato contesto lavorativo, l’inserimento o il reinserimento nel mercato del lavoro: tale tipologia contrattuale deve contenere il progetto individuale, che ne forma parte integrante.

Se dopo 12 o 18 mesi l’inquilino non ha raggiunto gli obiettivi prefissati nel progetto e il suo contratto è scaduto è possibile farne uno ex-novo per altri 18 mesi, ma farlo durare solo altri 6 mesi?

Nuovamente la risposta è condizionata dal tipo di contratto utilizzato. La locazione transitoria, per legge, non è prorogabile, potendosi semmai chiedere al locatore di trasformarla in un contratto tradizionale della durata di quattro anni più quattro. Tale soluzione però non si attaglia alle esigenze di Housing sociale, ove semmai è proponibile prevedere durate più brevi e rinnovabili. Anche in tal caso si suggerisce la cautela di non superare il periodo complessivo di 18 mesi previsto per le locazioni, pena il rischio di contestazioni circa una simulazione contrattuale.

4. Contratto e rimborsi spese

Quale tipo di contratto è adatto a regolare per 12 mesi al massimo di ospitalità di persone per cui non è richiesto un affitto mensile, ma bensì la corresponsione di una quota mensile progressivamente più alta per la copertura delle spese delle utenze, delle spese di gestione (e

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accantonamento per manutenzione) e/o di partecipare con il proprio lavoro mettendo in atto una forma di restituzione sociale? Occorre specificare nel contratto a che cosa corrisponda la quota richiesta e a quanto ammonti dal I al VI mese e dal VI al XII mese?

Si tratta di contratto atipico, che non segue la corrispettività delle prestazioni tipica per i contratti di locazione. Il modello contrattuale deve essere appositamente costruito, specificando fin d’ora che occorrerà determinare la quota richiesta e l’ammontare dal I al VI mese e dal VI al XII mese di efficacia.

5. Contratto e residenza

Come tutelarsi quando il contratto scade, l’inquilino va via, rispetto al cambio di residenza (sia esso cittadino immigrato o abbia altro status)?

Si tratta di una esigenza prevalente del conduttore, che difficilmente ha interesse a mantenere la propria residenza in un luogo ove non vive più. Può essere inserita un'apposita clausola contrattuale, alla quale far seguito, nell'ipotesi in cui non venga osservata alle conseguenti segnalazioni di abuso presso l'Autorità di P.S. ed anagrafica.

6. Coabitazione

Come formulare un contratto di ospitalità (massimo 12 mesi con un gruppo di coabitanti) prevedendo quote di rimborsi spese differenti (chi ha camera singola- chi condivide camera)? Il contratto deve essere rifatto quando cambia un coabitante?

Anche in questo caso si tratta di contratto atipico che non segue la corrispettività delle prestazioni tipica per i contratti di locazione. Il modello contrattuale deve essere appositamente costruito, specificando fin d’ora che occorrerà determinare la quota richiesta e l’ammontare nei confronti di ciascun occupante. Difficile comprendere l'esigenza di stipulare con un gruppo non stabile di persone riunite fra loro. Essendo l'adempimento obbligazione personale, lo stesso dovrà essere incorporato con clausole sottoscritte da ciascun conduttore interessato.

7. Contratto e anziani

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Quale tipo di contratto è adatto a regolare ospitalità di persone (over 65 anni) fin tanto che permangono le loro autonomie personali (fisiche e mentali) e prevedere loro passaggio a struttura più idonea per provvedere a nuovi bisogni assistenziali?

Si suggerisce un contratto a causa mista, locatizia e di servizi, con apposite previsioni sulla durata.

Quali criteri non si possono utilizzare (es luogo di nascita e nazionalità) per costruire graduatorie e regolare gli accessi a strutture per anziani autosufficienti, quando si vuole tutelare la popolazione locale che ha contribuito alla realizzazione della struttura e percepisce la struttura come una parte della propria comunità?

La cittadinanza europea impedisce di subordinare l’erogazione di servizi e la possibilità di partecipare a procedure selettive pubbliche al possesso di requisiti di territorialità, salvo esigenze imperative di interesse generale. Tali voci di valutazione possono semmai essere considerate in termini di garanzia alla collettività territoriale di un servizio diversamente non presente, per esempio mediante criteri che favoriscano la prossimità territoriale dell’utenza, non rendendola tuttavia necessaria né tantomeno esclusiva.

8. Altra documentazione

Quale documentazione correlare al contratto: patto d’adesione, progetto educativo individualizzato, regolamento di ospitalità? Quali caratteristiche /informazioni devono necessariamente contenere per supportare il carattere transitorio del contratto?

Tutti i documenti dai quali si assume discendano effetti sulla durata del contratto, che comportano obbligazioni in capo alle parti debbono essere espressamente richiamati dal contratto, come si è chiarito sopra, al fine di correlare effetti giuridici anche in relazione ad eventuali ipotesi di inadempimento o verificarsi di eventuali condizioni sospensive o risolutive ad esso apposte.

Quali elementi deve contenere il contratto oltre ai riferimenti catastali e dei locali?

Il contratto per essere valido deve contenere l'indicazione dei soggetti, dell'oggetto, della causa. Ovviamente nella materia di che trattasi occorre enucleare schede contrattuali confacenti

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all'esigenza che caso per caso debbono essere prudentemente valutate in ragione della specifica esigenza di housing sottesa alla formalizzazione di obblighi tra le parti.

9. Autorità di Pubblica Sicurezza

Occorre sempre trasmettere entro 48 ore l’identità del conduttore alle autorità di P. S.?

Le ipotesi in cui ricorre tale obbligo sono :

Quando si cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo si consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato;

Quando a qualsiasi titolo, si dà alloggio ovvero si ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, ovvero si cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è obbligatorio darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all'autorità locale di pubblica sicurezza. In questo caso, la comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l'esatta ubicazione dell'immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo per il quale la comunicazione è dovuta. Si segnala che in questa ipotesi non ricorre l'esimente7 per il lasso temporale inferiore ai 30 gg.

Nel contratto e nel regolamento va esplicitata la necessità di comunicare l’identità dell’inquilino all’autorità di P. S.? Che cosa si intende per P. S.?

Non è indispensabile, ma occorre adempiere all'obbligo normativo appena ricordato.

La comunicazione va presentata all’Autorità locale di Pubblica Sicurezza (Polizia di Stato) del luogo ove si trova l’immobile: Questura o Commissariato di P.S. del Comune capoluogo di

Pag. 117  È  possibile  derogare  dall’obbligo  di  segnalazione

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provincia. Commissariato di P.S. nei comuni ove presente; o, ove questo manchi, al Sindaco presso il Comando Polizia Municipale od altro Ufficio comunale preposto.

Quali rischi per non avere comunicato alla P.S. l’identità dell’inquilino?

Si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da euro 103,00 a euro 1549,00. La violazione è accertata dagli organi di polizia giudiziaria, nonché dai vigili urbani del comune ove si trova l'immobile. La sanzione è applicata dal sindaco ed i proventi sono devoluti al comune. Si applicano, per quanto non previsto, le disposizioni della legge 24 dicembre 1975 n. 706. Comunque, i sensi dell’art. 16 L. 681/81 è previsto il pagamento in misura ridotta entro 60 giorni dalla notifica del verbale di accertamento dell’illecito amministrativo della somma di euro 206,00

10. Tipologie di contratti

Caratteristiche dei contratti alberghieri e casi in cui occorre impiegarli

La distinzione tra locazione e contratti di ospitalità di tipo ricettivo è ben spiegata dal giudice amministrativo: mentre il secondo rapporto è accompagnato dalla prestazione di servizi personali (che del rapporto stesso sono accessorio e complemento imprescindibile), nella locazione, invece, la persona del locatore rimane del tutto estranea alla vita dell’ospitato ed ogni relazione tra i contraenti si esaurisce nella conclusione del negozio giuridico, senza che vi sia posto per rapporti di fatto, riconducibili alla nozione di ospitalità; conseguentemente, deve ritenersi illegittima l’intimazione a cessare immediatamente l’attività ricettiva abusiva, qualora risulti accertato in via di fatto il mancato svolgimento di quelle obbligazioni o servizi che caratterizzano l’attività di affittacamere e che possono dar vita a un tale tipo di contratto8.

I contratti di tipo alberghiero possono essere utilizzati nelle residenze temporanee anche se non si tratta di strutture ricettive in senso stretto?

La risposta è negativa; semmai si possono utilizzare i contratti ad uso assistenziale, di cui si è parlato sopra, ai sensi dell’art. 42 della legge 392 del 1978.

Pag. 128  ad  esempio  T.a.r.  Toscana,  sez.  III,  04-­‐08-­‐2000,  n.  1826

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Quale tipologia di contratti adottare per regolare l’ospitalità di malati che non si sa quanto rimarranno? Se inferiore ai 10 gg? Se inferiore al mese? Se superiore al mese? Al momento l’associazione ospitante non fa contratti e i malati fanno delle offerte per contribuire in parte alle spese. L’associazione comunica la presenza dei malati alle autorità di P.S. E’ corretto?

Pare corretto. Non sono infatti ravvisabili gli estremi del contratto di locazione; in tal caso trattandosi di attività di ospitalità con erogazione di servizi socio-assistenziali.

Quali tipologie di contratti sono adatti a regolare l’ospitalità di operatori residenti per 12-24 mesi? Per emergenza abitativa? Per studenti? Per city users (ossia persone che vengono in città per utilizzare i servizi o per partecipare ad eventi)?

Sicuramente contratti a causa mista, locatizia e di servizio, differenziati nell’oggetto, nella durata e nelle clausole che regolano ed estinguono il rapporto tra le parti in ragione delle esigenze sociali di volta in volta ricorrenti.

E’ corretto che un ente pubblico faccia riferimento alla normativa vigente per l’ERP coniugandola con i patti educativi per gestire l’ospitalità di Housing sociale?

Anzitutto occorre ricordare che la legge n. 431 del 1998 (quindi, in particolare, le disposizioni sulla locazione ad uso transitorio) non si applica ai contratti stipulati dagli enti locali per soddisfare le esigenze abitative di carattere transitorio (cioè, ad esempio, le case prese in affitto per dare un alloggio temporaneo agli sfrattati).

Con riferimento all’ancoraggio all’ERP, la situazione in Piemonte è molto diversificata: da una parte sono presenti i Comuni che non sono stati oggetto di investimenti in edilizia residenziale pubblica, i quali affrontano il disagio abitativo dei cittadini attingendo ad un ventaglio di soluzioni composto sostanzialmente da beni di proprietà comunale, beni di proprietà di enti religiosi e strutture ricettive temporanee. Dall’altra parte sono presenti Comuni che sul proprio territorio ospitano quote di edilizia residenziale pubblica e attraverso questa sono stati in grado di sviluppare politiche abitative più sistematiche di risposta al disagio abitativo proveniente anche da specifiche categorie di popolazione. Il riferimento all’ERP per i primi Comuni è operazione di estensione

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analogica di istituti non direttamente invocabili e dunque richiede un’attenta analisi di compatibilità.

Nel caso in cui si ospiti gratuitamente occorre normare/regolare il rapporto tra chi offre l’accoglienza e chi l’accetta?

La questione pare essere prevalentemente di tipo probatorio. La mancata regolazione del rapporto può sollevare maggiori criticità applicative, fermo restando che in caso ci contestazione spetta al giudice di merito desumere in concreto quale tipo di rapporto giuridico sussista, anche di natura diversa rispetto quello dichiarato dalle parti (cfr. ad es. Cass., 28-02-1986, n. 1297 proprio su un caso di prestazione di ospitalità o di servizio).

Come modificare un contratto in essere?

Mediante la stessa forma giuridica del negozio originario.

Se si è stipulato un contratto di una durata non prevista dalla normativa, quali possono essere gli effetti sul contratto stesso?

Si tratta di una ipotesi di nullità parziale del contratto. Il giudice, valutata la fattispecie, dichiara nullo il contratto per violazione di norma imperativa nella parte in cui prevede una durata insufficiente rispetto alla corrispondente previsione normativa. Ad es. un contratto ad uso transitorio del quale venga accertato che non esistano i presupposti legali della transitorietà, viene dichiarato della durata normativamente prevista per il contratto generale per uso abitativo, di anni 4+4.

11. Registrazione

Quali contratti devono essere registrati?

La L. 449/97, art. 21 co.18, ha introdotto l'obbligo della registrazione per tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno. Per i contratti di locazione di beni immobili, ed esclusivamente per questi, è

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prevista l'autoliquidazione da parte del contribuente. La registrazione del contratto ed il pagamento dell'imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti (o dall’inizio della loro esecuzione, in caso di contratto verbale).

I contratti di comodato di beni immobili scritti (redatti come atto pubblico, con scrittura privata o non autenticata) sono soggetti all'imposta di registro nella misura fissa di 129,12 euro.

I contratti di comodato in forma verbale (sia di beni immobili che mobili) non sono soggetti all'imposta di registro.

Quali rischi per non avere registrato un contratto?

La legge n. 311/2004, meglio nota come la Finanziaria 2005, ha introdotto importanti modifiche alla disciplina delle locazioni degli immobili urbani. L’articolo I, comma 346, dispone che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Quindi: se il contratto doveva essere registrato e non lo è stato, per il diritto è improduttivo di effetti.

12. Domicilio e residenza

In quali casi è più opportuno fare richiesta per la residenza, in quali invece è preferibile la richiesta del domicilio (immigrati, ex detenuti, donne con figli, single, etc)?

L'”opportunità” per definizione, non può che essere valutata caso per caso. Si possono comunque fornire delle indicazioni di massima:

Lo straniero può stabilmente insediarsi sul territorio dello Stato, in funzione al tenore dell'atto che ne ammette l'accesso al territorio medesimo: in forza di un cd. Visto turistico, appare improbabile che allo straniero venga consentito di acquisire la residenza in Italia. Se il visto è occasionato da motivi di lavoro, occorre verificare se il datore abbia, o meno dotato il lavoratore di una dimora, e per quanto tempo. Si tratta di valutazioni, foriere di risvolti anche giuridicamente delicati, da svolgere di volta in volta, nella prospettiva di effettive esigenze di housing.

Quanto all'ex detenuto, occorre verificare se alla pena scontata non sia stata applicata una misura accessoria che ne limita il libero insediamento sul territorio dello Stato.

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Come si può fare decadere la residenza quando l’inquilino ha lasciato l’appartamento in locazione?

Se si teme l'abuso da parte dell'ex conduttore, si segnala all'Autorità di P.S. Ed al servizio anagrafico del Comune che quella persona ha risolto il proprio contratto di locazione, con ogni effetto conseguente, al fine di consentire lo svolgimento di ogni necessario accertamento.

13. Gestione del contratto

Come tutelarsi quando il contratto scade, ma l’inquilino non intende lasciare l’appartamento?

Anche in questo caso la risposta è condizionata dal tipo di contratto utilizzato. Non pare infatti in linea con lo spirito che anima le azioni di Housing sociale applicare le disposizioni sullo sfratto per morosità. Nella predisposizione del modello contrattuale a causa mista occorrerà prevedere differenti ipotesi di recesso e di risoluzione del contratto, nella parte dedicata alla regolazione delle attività di ospitalità.

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