Sales comparison approach.

Trattasi di procedura pluriparametrica per determinare il valore di mercato. A differenza delle restanti procedure pluriparametriche, quest'ultima non permette di determinare il peso dei singoli parametri, i quali, quindi, devono risultare gi noti (esempio: nel determinare il valore del mercato dell'appartamento di una palazzina, si supponga di considerare il piano di collocazione quale parametro da far rientrare nella valutazione: a seconda del piano, infatti, cambia il valore, tuttavia deve essere noto a priori il peso con cui il tipo di piano incide sul valore di mercato dell'appartamento). Per definizione, questo metodo si basa su aggiustamenti sistematici sui prezzi di mercato rilevati in relazione alle caratteristiche dei beni di confronto rispetto alle corrispondenti caratteristiche del bene oggetto di stima.

Metodologia:

- ricerca di mercato: per ottenere le informazioni di compravendita di beni simili al venga stimare necessaria una ricerca dei beni di confronto;

- verifica delle informazioni: verificare che i prezzi di compravendita siano congrui, ovvero che riflettono le condizioni effettive del mercato;

- caratteristiche di confronto: evidente che possono esserci delle caratteristiche estremamente significative nel determinare il valore, ma che nel caso specifico non servono (esempio: si supponga di avere un bene di riferimento il quale possiede un ascensore e che anche ciascun bene di confronto appartenente al set scelto possegga un ascensore. E' evidente che per questa caratteristica i beni sono identici e quindi essa risulta inutile in questo caso): servono solo le caratteristiche rispetto a cui i beni oggetto di confronto sono differenti. Allo stesso modo, conveniente escludere beni caratterizzati da un parametro eccessivamente differente (esempio: si supponga di considerare quale parametro il livello di piano e di avere un set di comparativi caratterizzati dall'essere appartamenti collocati ai piani intermedi. E' evidente che in questo caso se si avesse un attico quale bene di confronto appartenente al set considerato, sarebbe meglio escluderlo in favore di una maggiore omogeneizzazione dei comparativi). Va inoltre aggiunto il fatto che nel tempo il mercato cambia e con esso cambiano anche il modo con cui determinate caratteristiche incidono sul valore finale dell'immobile (pi il mercato apprezza una caratteristica, in ultima diventa determinante). In definitiva, non si pu parlare di un set di caratteristiche standard poich queste devono essere vagliate e selezionate di volta in volta in base alle esigenze contingenti;

- confronto a coppie;

- adjustment: aggiustamenti del valore.

Parametri di stima delle caratteristiche immobiliari:

- intrinseche: incorporate naturalmente ho artificialmente nell'immobile (esempio: tipologia, struttura, destinazione d'uso, eccetera);

- estrinseche: legate alla collocazione dell'immobile in una certa zona (location) e alla presenza di determinati servizi (esempio: la presenza della fermata di una metropolitana incide positivamente sul valore di tutti gli immobili collocati nell' intorno di 200-300 metri);

- quantitative: valutabili con scale numeriche;

- qualitative: valutabili con scale nominali o a intervalli (un esempio di scala pu essere quello che parte dall'economico per arrivare al signorile, dove ciascun intervallo di qualit viene indicato con una lettera o un numero). Anche in questo caso il modo con cui un determinato livello di qualit incide sul valore deve essere un dato noto a priori.

Si osservi la tabella relativa ad un esempio di applicazione del sales comparison approach ( riportata sulla slide):

risulta in primo luogo evidente l'impiego di scale di tipo qualitativo nel caso considerato. Il sales comparison approach si basa sulla realizzazione di una tabella riportante parametri, bene oggetto di stima e comparativi e, con il suo supporto, portare a termine il meccanismo di riaggiustamento dei prezzi, ovvero: si tratta di considerare di volta in volta ciascun parametro riportato in tabella, sulla base del quale va portato avanti un confronto a coppie (bene di riferimento - comparativo i-esimo) avente il fine di livellare ogni differenza emersa e di portare quindi sullo stesso piano il bene oggetto di stima e relativo comparativo. Tutto questo sfocia nella ridefinizione del prezzo (complessivo oppure al metro quadrato) di ciascun comparativo: si tratta, per, di un prezzo virtuale ottenuto tramite una serie di ritocchi (in positivo o negativo) apportati al prezzo reale di compravendita (noto fin dall'inizio) derivanti dall'operazione di riallineamento tramite cui si portano i comparativi sullo stesso livello nel bene di riferimento. Se le scale su cui si basano le comparazioni fossero perfette, se il mercato rispondesse in modo diretto e lineare (qualit delle caratteristiche - prezzo del bene), allora a conclusione del riaggiustamento si otterrebbe uno stesso prezzo virtuale al metro quadrato per tutti i comparativi. ovvio che ci non avviene nella realt, quindi, alla fine di ogni riaggiustamento, ciascun comparativo presenter un prezzo diverso dai restanti e, per questo, il passo finale consiste nel fare una media di quanto ottenuto. Tuttavia la media va fatta escludendo ovviamente i prezzi virtuali che risultano fuori mercato: si supponga di avere cinque comparativi in cui prezzi virtuali ottenuti in seguito alla riaggiustamento sono 1,400, 1,500, 1,600, 1,700, 1,800 al mq. Se osservassimo soltanto i prezzi virtuali senza considerare gli aggiustamenti apportati (e quindi la percentuale da aggiungere o sottrarre a seconda dei casi al prezzo reale di compravendita) saremmo portati ad escludere il prezzo massimo e il minimo, per ridurre lo scarto quadratico medio e rendere la media pi rappresentativa. procedimento tuttavia risulta erroneo in quanto potrebbe capitare che il comparativo dal prezzo virtuale pari a 1,700 al mq, sebbene nella media come valore, sia effettivamente fuori mercato in quanto il risultato ottenuto dagli aggiustamenti sia conseguenza dell'aggiunta, per esempio, del 30% del prezzo reale (il che significa che per riadeguare il prezzo reale devo aumentarlo del 30%): infatti, tale aggiunta significa che il comparativo risulta qualitativamente inferiore al bene oggetto della comparazione (il che implica che il rapporto qualit-prezzo rende tale comparativo fuori mercato). Definita la media, la si moltiplica, infine, per i metri quadrati del bene oggetto di stima, ottenendone il prezzo complessivo. Da tutto questo ragionamento si pu astrarre un principio valido per tutti i metodi pluriparametrici: la qualit delle caratteristiche si riflette sul prezzo.

Inizialmente stato detto che il sales comparison approach non permette di determinare il peso dei singoli parametri, il quale per pu essere ricavato sfruttando il metodo della retta di regressione.