Ing. LUCA SCARPELLINI C.F. SCRLCU63T13C573X

Cesena - Via Veneto 196 - tel/fax 0547300428 e-mail l.scarpellini@tin.it

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TRIBUNALE CIVILE DI FORLI'

Esecuzione Immobiliare n° 52/2015

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

(privacy)

GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DOTT. EMANUELE PICCI

ESPERTO DESIGNATO: Ing. Luca Scarpellini

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Il sottoscritto, Ingegnere Luca Scarpellini, iscritto all'Albo degli Ingegneri di Forlì Cesena al

nr. 1432 ed all'albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Forlì, domiciliato a Cesena, via

Veneto, 196, ad evasione dell'incarico ricevuto in data 26 ottobre 2017 dal G.E. Dott.

Emanuele Picci, contenente i quesiti a cui l'Esperto dovrà dare risposta, dopo aver eseguito

le relative visure presso i competenti Settori Urbanistica e Edilizia Privata ed anagrafe del

Comune di Cesena, l’Agenzia del Territorio e l’Agenzia delle Entrate, il primo sopralluogo in

loco in data 20 novembre 2017, descrivo quanto segue:

LOTTO UNICO

1) IDENTIFICAZIONE, CONFINI E CORRISPONDENZA DATI C ATASTALI

CON PIGNORAMENTO E NOTA.

1.1) IDENTIFICAZIONE PIENA PROPRIETA' in capo all’esecutata, di appartamento con garage e cantina, sito nel

centro storico di Cesena, in Corso Cavour, 40, all’interno di immobile denominato palazzo

Cavour.

Immagine 1: collocazione degli immobili a Cesena

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Immagine 2: dettaglio della collocazione degli immobili

L’edificio, parte della cortina continua di palazzi posti sul lato est del Corso Cavour è nel

centro della città, a poche decine di metri dal centrale viale Carducci, in zona di prestigio,

ottimamente servita, con infrastrutture pubbliche ed attività commerciali presenti nelle

immediate vicinanze.

Alla data del sopralluogo l'edificio ove si situano le unità pignorate si presentava ben

identificabile, all’interno della cortina continua di fabbricati, distinguendosi per

conformazione dei prospetti, tipologia e tinteggiatura dai palazzi adiacenti sui due lati.

1.2) DATI CATASTALI ATTUALI

Gli immobili risultano catastalmente distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Cesena,

con i seguenti dati censuari:

� Appartamento con cantina censito al Foglio 124, particella 362 subalterno 27,

Categoria A\3, Classe 5, vani 5, superficie catastale totale 104 m2, superficie

catastale escluse aree scoperte 95 m2, rendita catastale di € 593,93; sito in corso

Cavour, 40, piano terra.

� Garage censito al Foglio 124 particella 362 subalterno 15, Categoria C/6, Classe 4,

consistenza 13 m2, superficie catastale 13 m2 e rendita catastale di € 78,55; sito in

corso Cavour, 40, piano seminterrato 1.

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La proprietà di queste unità immobiliari comporta quota proporzionale di comproprietà sulle

parti comuni dell’intero edificio condominiale ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile.

Il sedime di terreno su cui sorge l'intero edificio, risulta distinto al Catasto Terreni del

Comune di Cesena, al Foglio 124 particella 362, Ente Urbano di m2 1.330.

1.2.1) COMMENTI

Non sono state rilevate incongruità tra il vigente accatastamento e lo stato reale dei luoghi.

1.3) CONFINI

L'immobile ove si situano le unità pignorate, confina a nord con vialetto di accesso a corte

retrostante comune a più fabbricati, ad est con detta corte interna, a ovest con il pubblico

corso Cavour e sul restante lato sud con rampa di accesso al garage comune e con edificio

di diversi.

Le unità pignorate, all’interno dell’immobile Palazzo Cavour, al piano terra confinano con

spazi comuni e con ragioni Caprari e Bernabini salvi altri mentre al piano interrato con parti

comuni e con ragioni Benvenuti Spinelli salvi altri.

1.4) DATI CATASTALI - PIGNORAMENTO - NOTA DI TRASCR IZIONE

PIGNORAMENTO IMMOBILIARE DEL 10 MARZO 2015

I dati catastali indicati nel pignoramento sono corrispondenti a quelli reperiti al catasto

fabbricati relativamente agli immobili. Nel pignoramento non sono indicati i dati relativi al

catasto terreni del sedime su cui sorge il palazzo.

NOTA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO n. 2439 DEL 1 1 MARZO 2015

I dati catastali, indicati nella Nota di Trascrizione del Pignoramento immobiliare presso

l'Agenzia delle Entrate di Forlì, sezione Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare sono

corretti e corrispondenti a quelli dell pignoramento sopra indicato. Non risultano riportati i

dati relativi al sedime su cui sorge il palazzo, come risultanti all'epoca.

1.4.1) COMMENTI

La mancata indicazione dei dati relativi al catasto terreni, come risultanti all'epoca, non comporta

una insufficiente o equivoca individuazione dell'immobile poiché la lettura completa dei dati del

Catasto Fabbricati, come all'epoca risultanti, si ritiene identifichi correttamente le parti oggetto di

pignoramento. Si rimanda comunque al Professionista Delegato alla vendita, ogni valutazione al

riguardo.

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2) PROPRIETÀ IN CAPO AGLI ESECUTATI E PROVENIENZA

2.1) PROPRIETA' I beni pignorati risultano in piena proprietà dell’esecutata e ad essa catastalmente

correttamente intestati, conformemente a quanto indicato al precedente punto 2.2.

2.2) TITOLO DI PROVENIENZA Il titolo di provenienza dell'immobile in capo all’esecutata è il seguente:

COMPRAVENDITA – Atto del 2003, rogato dal notaio Antonio Porfiri di Cesena rep.

182872/33853, trascritto alla Conservatoria di Forlì nel gennaio 2004. Venditori: Gori

Liduina (nata a Sogliano al Rubicone il 9/4/1942) usufruttuaria e Magnani Giuseppe (nato a

Cesena il 10/1/1966) nudo proprietario.

Tale atto era fatto oggetto di contestazioni e presentava le seguenti annotazioni a margine,

come descritte nella relazione notarile del dott. Notaio Mario De Simone in atti:

2.2.1) VINCOLI e\o PATTI INDICATI NELL'ATTO

Non risultano riportati vincoli e\o patti particolari che devono intendersi restare a carico

dell'acquirente, fatte salve le norme relative al condominio.

2.3) TITOLO ANTECEDENTE FINO A COPRIRE IL VENTENNIO La storia ipotecaria ventennale delle unità pignorate viene desunta dalla certificazione

notarile redatta dal dott. Notaio De Simone in data 13/07/2015.

Da tale documento, già in atti di procedura, si evince:

Immagine 4a: estratto dalla relazione notarile del dott. De Simone – titolo ventennale ante acquisto prima parte

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Immagine 4b: estratto dalla relazione notarile del dott. De Simone – titolo ventennale ante acquisto seconda parte

3) DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

Il fabbricato, denominato Palazzo Cavour in cui si situano le unità immobiliari oggetto di

pignoramento, sorge in comune di Cesena, zona Centro Storico, ed è parte della cortina

continua di palazzi posti sul lato est del centralissimo Corso Cavour. Di fatto si situa, a

poche decine di metri dalla Barriera Cavour e dal viale Carducci, riferimenti privilegiati del

centro di Cesena, in zona di prestigio, ottimamente servita, con infrastrutture pubbliche ed

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attività commerciali presenti nelle immediate vicinanze.

L’edificio in cui sono situate le unità immobiliari è un palazzo ristrutturato in modo

significativo su preesistenza di impianto storico, realizzato in muratura portante, ma con

orizzontamenti in laterocemento, sviluppato su due piani, più un ulteriore piano interrato. Il

palazzo è attualmente in buono stato di manutenzione.

L’appartamento pignorato si trova al piano terra e si sviluppa su un unico piano: ad esso si

accede direttamente dal corso Cavour attraverso il portone comune, posto leggermente più

in alto rispetto al piano del marciapiede, ed un breve corridoio condominiale.

Entrando nell’appartamento, si accede attraverso un piccolo corridoio al soggiorno pranzo,

da esso è possibile accedere alla zona notte composta da due camere da letto di cui una

matrimoniale e da due bagni di cui uno cieco; tutti questi locali afferiscono ad un minuscolo

disimegno collegato con la zona giorno.

Sempre dal pranzo soggiorno si può raggiungere, attraverso porte finestre, l’ampio terrazzo

posto sul lato est – retro del’edificio.

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I pavimenti sono in piastrelle di ceramica; anche nei terrazzi e nello spazio esterno ad uso

esclusivo al piano terra è presente una pavimentazione in elementi di forma quadrata,

idonea per esterni; la cucina ed i due bagni sono dotati di rivestimento in ceramica

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funzionale e completo, di tonalità chiara. I battiscopa sono in legno. Pavimenti e rivestimenti

sono in buono stato di manutenzione e non sono state rilevate lesioni o difetti macroscopici

nella posa.

All’ingresso è presente un portoncino blindato, gli infissi interni sono in legno ordinario; gli

infissi esterni sono anch’essi in legno, con doppi vetri, zanzariere ed inferriate; il sistema di

oscuramento, ove presente, è a scuroni in legno, alcuni con chiusura dall’interno.

Il bagno con finestratura verso l’esterno è dotato di vasi standard (lavabo, bidet e wc) e

vasca semplice più postazione per la lavatrice; l’altro bagno, cieco ha dotazioni simili:

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lavabo, bidet e wc più box doccia in vetro: questo vano è dotato di aspirazione forzata per il

ricambio dell’aria. Sempre in quest’ultimo bagno cieco trova anche collocazione la caldaia

murale a gas metano.

Le dotazioni impiantistiche sono sufficientemente complete: abbiamo impianto elettrico con

salvavita, citofono, impianto telefonico e ricezione televisiva terrestre.

L’abitazione è dotata anche di impianti idrico sanitario e del gas per cucina con allaccio alle

reti urbane. L’impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia a metano, situata nel

bagno cieco; i corpi scaldanti sono radiatori metallici a parete, anche nei bagni.

Pur non essendo l’impianto di scarico stato fatto oggetto di verifiche puntuali, è presumibile,

anche dalle risultanze documentali del Comune, che l’appartamento ed il garage siano

efficacemente collegati al sistema fognario pubblico.

Non sono state rilevate, altre problematiche particolari relativamente all’immobile tipo

dissesti strutturali, crepe, lesioni, tracce di umidità o altri sintomi di degrado.

Al piano interrato dell’edificio abbiamo il garage e la cantina, raggiungibili dall’appartamento

con scala condominiale. I due locali sono collegati attraverso porta interna.

Il garage è ampio con portone metallico con apertura a basculante; pavimentazione in

cemento e pareti tinteggiate; è in grado di ospitare un autoveicolo anche di tagli rilevante.

Anche la cantina è pavimentata in piastelle, ha pareti intonacate e tinteggiate di bianco; a

vista sul tetto dispodsitivi di scarico ed approvigionamento idrico dell’unità immobiliare

soprastante. Stante anche la quota seminterrata a questo piano si manifestano alcune

tracce di umidità rilevabili da piccole porzioni di tinteggiatura ed intonaco distaccate.

L’accesso carrabile al piano garage avviene direttamente da corso Cavour attraverso

cancello elettrificato e rampa di discesa non particolramente ampia. Anche lo spazio

comune di manovra rende necessaria una certa attenzione in quanto non eccessivamente

spazioso.

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La consistenza commerciale dell’immobile - superfici desunte e calcolate dalle planimetrie

catastali e dall’elaborato architettonico, riscontrate con quantificazioni a campione sul posto

e valutate al lordo dei muri – è così articolata:

Abitazione 90,05 mq

Terrazzo 44,71 mq

Cantina 4,91 mq

Garage 13,36 mq

4) OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI

Visto l'atto di provenienza dell'immobile, la attuale situazione risultante in Catasto, per

l'immobile in oggetto non risultano omissioni fiscalmente rilevanti alle quali si debba

sopperire.

5) STATO DI POSSESSO

L'immobile risulta attualmente occupato in ragione di contratto di locazione sottoscritto in

data 1/12/2014 e registrato all’Agenzia delle Entrate di Cesena il giorno 8/1/2015. Il

contratto di affitto ha durata del 5/12/2014 al 4/11/2018.

Tale situazione è risultata riscontrata dall’indagine effettuata presso l’Agenzia delle Entrate

di Cesena il cui esito è riassunto nella certificazione acquisita il 22 novembre 2017.

6) REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA

6.1) PRECEDENTI AUTORIZZATIVI Dalle ricerche effettuate presso gli Uffici del Settore Edilizia Privata del Comune di Cesena

sono stati reperiti i precedenti autorizzativi relativamente all’immobile:

L’edificio, di impianto storico, è stato fatto oggetto di opere di ristrutturazione previo rilascio

di concessione edilizia 81/97 del 18/2/1997, a favore di DE.BY srl; in data 9/4/1998 fu

autorizzata una prima variante alla concessione edilizia.

Successivamente furono presentate alcune Comunicazioni di Inizio Lavori nella forma di

Dichiarazione di Inizio Attività (DIA) relative ad opere di avariante alla ristrutturazione: esse

sono DIA prot. 30928 del 9/9/1998; DIA prot. 42159 del 9/12/1998; DIA prot. 1073 del

13/1/1999.

In data 29/4/1999 fu altresì rilasciata Sanatoria per opere non autorizzate di esecuzione di

pareti interne a locale commerciale, previo versamento dell’oblazione dovuta.

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Fu poi presentata DIA prot. 23989 del 23/7/1999.

Con atto 315 del 31/7/2000 la soc. DE.BY. sròl ritirò concessione edilizia per lavori di

completamento lavori relativi alla concessione 81/97 relativi ad unità immobiliare posta al

piano primo. Una ulteriore DIA prot. 5949 del 20/2/2002 fu infine presentata relativamente a

tali lavori di completamento.

Non risultano presso gli uffici comunali competenti ulteriori pratiche edilizie, relative al

fabbricato, intestate all’esecutata.

6.2) ABITABILITA' Una prima certificazione di abitabilità/usabilità al termine dell’intervento di ristrutturazione

edilizia complessiva dell’immobile conclusasi con DIA 23989 del 23/7/1999 fu rilasciata il

7/3/2000 a DE.BY srl.

Una seconda istanza fu poi depositata unitamente alla comunicazione di fine lavori in data

26/3/2002 relativamente ai lavori di completamento, efficace per decorrenza dei termini,

come da comunicazione dell’amministrazione comunale alla società proprietaria.

6.3) REGOLARITA' EDILIZIA Con riferimento agli immobili pignorati non sono state rilevate sostanziali difformità edilizie

rispetto al progetto agli atti dell’amministrazione comunale.

6.4) DESTINAZIONE URBANISTICA e NORME TECNICHE Nello strumento urbanistico vigente l’area su cui sorge l'immobile appartiene al Centro

Storico cittadino, appartiene alla Zona A Città Storica (art. 31 NdA) – orti cortili, giardini,

Nuove costruzioni secondo parametri plani volumetrici: nella tavola di Classificazione

Tipologica l’edificio è definito come unità edilizia di recente costruzione; nella tavola Piano

Operativo della Conservazione per l’immobile è prevista ristrutturazione edilizia

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Immagine 7a: cartografia del Centro Storico - tavola della classificazione tipologica

Immagine 7b: cartografia del Centro Storico - tavola Piano Operativo della Conservazione

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Immagine 8: Estratto dalle Norme Tecniche Attuative dello strumento urbanistico

6.5) COMMENTI Le potenzialità urbanistiche offerte all’edificio sono quelle definite nel piano operativo della

conservazione pertanto, l’edificio si presta ad operazioni di ristrutturazione senza incremento di

potenzialità edificatoria.

7) VINCOLI E/O ONERI AMBIENTALI O STORICO ARTISTICI ;

7.1) VINCOLI DERIVANTI DALL’ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE

Non sono stati rilevati vincoli gravanti sull'immobile, provenienti da atti precedenti, che

hanno conferito la proprietà agli esecutati, e che si possano intendere rimanere in carico

all'acquirente fatto salvo per quanto ulteriormente previsto dal Codice Civile in materia di

condominio.

7.2) VINCOLI PAESISTICI, IDROGEOLOGICI, STORICO ART ISTICI

L’immobile non risulta assoggettato a vincoli di natura storico artistica né risultano diritti di

prelazione legale trascritti.

Per quanto riguarda invece la sussistenza di vincoli di natura paesaggistica o ambientale,

dagli elaborati dello strumento urbanistico vigente, si desume quanto segue:

Secondo la cartografia di cui all’elaborato PS 5.1 – Carta Storica - l’area su cui sorge

l’immobile ricade all’interno del Centro Storico in zona di interesse storico archeologico.

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Immagine 9: Estratto dalla tavola PS 5.1 – Carta Storica e legenda

Secondo l’elaborato PS 5.2 – Azzonamento paesistico - l’area su cui sorge l’immobile

ricade nelle zone di tutela di corpi idrici sperficiali: area caratterizzata dalla ricchezza di

falde idriche (art. 28.2 PTCP)

Immagine 10: Estratto dalla tavola PS 5.2 – Azzonamento paesistico e legenda

Secondo l’elaborato PS 5.3 – Carta del dissesto – l’area su cui sorge l’immobile ricade

nell’Area di alimentazione degli acquiferi sotterranei (art. 28 PTCP) in zona leggermente

subsidente.

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Immagine 11: Estratto dalla tavola PS 5.3 – Carta del Dissesto e legenda

Secondo la cartografia di cui all’elaborato PS 5.5 – Carta della Compatibilità Ambientale -

l’area su cui sorge l’immobile ricade nella zona urbanizzata all’interno dell’Unità di

Paesaggio denominata “pianura bonificata” al limite dell’acquifero

Immagine 12: Estratto dalla tavola PS 5.5 – Carta della Compatibilità Ambientale e legenda

Secondo la cartografia di cui all’elaborato PS 6.1.2 – Tutela dall’Inquinamento

Elettromagnetico - l’area su cui sorge l’immobile non ricade nella vicinanza di linee

elettriche di rilievo.

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Stante la natura del fabbricato oggetto della presente relazione l’incidenza pratica dei

vincoli sopra elencati in rapporto ad una possibile operatività edilizia è trascurabile.

8) VINCOLI ED ONERI ANCHE CONDOMINIALI

Le formalità che risultano gravare attualmente l'immobile oggetto di stima, sono quelle

desumibili dai documenti in atti, già indicate al punto 5 e non opponibili all'acquirente.

Gli immobili risultano appartenere al condominio “Palazzo Cavour”, amministrato dalla Rag.

Roberta Giorgini

L’amministratrice, contattata in merito ha comunicato che il condominio è dotato di

regolamente da cui non si evincono comunque situazioni peculiari relative all’unita’

immobiliare pignorata.

Dalle tabelle per il calcolo delle quote millesimali trasmesse dall’amministratrice

condominiale si evince che gli immobili pignorati contribuiscono al condominio per 193, 170

millesimi l’appartamento e per 63,298 millesimi l garage cantina.

L’amministratrice condominiale ha infine comunicato che non ci sono al momento posizioni

debitorie nei confronti del condominio riconducibili all’unità immobiliare pignorata; ha altresì

allegato prospetto con le spese per il prossimo esercizio che assommano a 354 € circa a

carico dell’affittuario e a 363 € circa a carico della parte proprietaria.

9) CERTIFICAZIONE ENERGETICA

L'immobile risulta privo dell'Attestato di Prestazione Energetica, per quanto a conoscenza

dell’occupante. L’esperto scrivente ha quindi provveduto a far predisporre il certificato, da

cui si evince: classe energetica F – consumo annuo 195,59 Kwh/m2

10) NECESSITA’ DI AGGIORNAMENTI CATASTALI

Il fabbricato risulta regolarmente accatastato e non si ritiene risultino necessari

aggiornamenti catastali.

11) CAMBI D'USO

Gli usi riscontrtati sono conformi

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12) DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE

12.1) CRITERI ADOTTATI

Il criterio seguito nella stima del bene sarà quello della determinazione del cosiddetto " più

probabile valore di mercato " eseguito per comparazione diretta.

Per determinare il valore commerciale degli immobili è stata svolta quindi una indagine allo

scopo di individuare un valore di mercato unitario, praticato in tempi recenti, per beni

immobili simili a quelli in esame.

Per i vani la stima viene riferita all’usuale parametro della superficie commerciale

determinato, come da prassi, conteggiando la superficie lorda utile dell’unità immobiliare

per intero e valutando per quota le superfici accessorie (terrazzi, cantine, garage, ecc).

L’estensione commerciale dell’immobile viene poi rapportata a valori generali di riferimento,

questi valori generali sono opportunamente adattati ai singoli immobili oggetto della

presente, tenendo conto della vetustà, della tipologia, delle finiture, dello stato di

conservazione, della localizzazione, della consistenza del bene e della situazione

occupazionale.

12.2) FONTI DELLE INFORMAZIONI UTILIZZATE Sono stati consultati i valori estimativi forniti dalle statistiche della banca dati delle

quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate con i valori più attuali disponibili relativi al

primo semestre 2017 e quelle degli operatori immobiliari.

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Tabella 1: Valori immobiliari di riferimento per Cesena – Centro Storico – fonte Agenzia del Territorio

Tabella 2: Valori immobiliari di riferimento per Cesena – fonte Agenzie Immobiliari

Altri riferimenti sono stati desunti dall’analisi di proposte immobiliari di fabbricati similari per

collocazione (Cesena Centro Storico) tipologia (appartamenti in palazzi) e consistenza

(metrature commerciali simili a quello in esame).

Si è infine provveduto alla consultazione di esperti del mercato immobiliare locale.

valore unitario 2.400 €/mq circa

Immagine 16a: alcune proposte immobiliari di appartamenti a Cesena – Centro Storico

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valore unitario 2.850 €/mq circa

valore unitario 2.200 €/mq circa

riferimento molto interessante per collocazione in quanto inserito in palazzina e non in palazzo storico. Le dotazioni sono però estrememente complete.

Immagine 16b: ulteriore proposta immobiliari di appartamento a Cesena – Centro Storico

12.3) DETERMINAZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE

Trattandosi di immobile ad uso civile, il parametro che si userà per la determinazione del

Valore di Mercato, sarà la superficie dello stesso, computata al lordo delle murature,

definito "superficie commerciale".

Le superfici lorde delle singole porzioni del fabbricato o accessori, saranno ragguagliate in

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riferimento alla loro destinazione o altezza da apposito coefficiente; in particolare per la

cantina si assume 0.3 mentre per il terrazzo si assume 0.5

Cio premesso si ha:

Abitazione 90,05 mq

Terrazzo 44,71 mq

Cantina 4,91 mq

Garage 13,36 mq

Le superfici commerciali di riferimento del complesso risultano quindi:

Abitazione: SC: 90,05 + (44,71 x 0,5) + (4,91 x 0,3) = 113,87 mq

Garage: SC = 13,36 mq

12.4) VALORE DI STIMA DELL'IMMOBILE

Dall’analisi dei dati acquisiti e principalmente di quelli esposti nelle tabelle allegate più

sopra, per abitazioni di tipo economico in stato di manutenzione normale, è suggerito dalla

tabella dei valori immobiliari medi rilasciata dall’Agenzia delle Entrate un range di valori per

abitazioni civili compreso tra 1.700,00 €/mq e 2.100,00 €/mq, in linea rispetto alle statistiche

autonome degli operatori immobiliari (peraltro mediate su tutto il territorio comunale) ed

invece leggermente più basso rispetto alle proposte commerciali evidenziate in immagine

13, per situazioni riferite al solo centro storico.

Per gli immobili in esame occorre poi considerare alcuni aspetti che contribuiscono a

definire il prezzo di riferimento all’interno dei range suggeriti:

� Il fabbricato in cui si situano le unità pignorate, palazzo Cavour, si situa in posizione

centrale, di prestigio, nel centro storico, in via elegante, priva di limitazioni di accesso

carrabile;.

� L’edificio è di ristrutturazione relativamente recente, risulta in buone condizioni,

completo per l’impiantistica indispensabile e presumibilmente non necessita di alcun

lavoro edile a breve.

� Il livello di finitura dei locali pignorati (studio e depositi) è buono.

� Il garage è ampio

Tutto ciò premesso si ritiene di assumere:

� per l’appartamento oggetto di pignoramento il valore unitario di 2.050,00 €/mq

� per il garage oggetto di pignoramento il valore unitario di 1.300,00 €/mq

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Si ha quindi:

Appartamento 113,87 mq x 2.050,00 € = 233.433,50 €

Garage 13,36 mq x 1.300,00 € = 17.368,00 €

Totale 250.801,50 € arrotondato a 250.000,00 €

13) DIVISIBILITA' DEGLI IMMOBILI

Nel caso di specie risulta pignorata la intera e piena proprietà di appartamento e garage di

unico proprietario pertanto non si ravvisa necessità di provvedere a suddivisioni.

14) DESCRIZIONE COMMERCIALE – VALORE LOCATIVO

PIENA PROPRIETA' in capo all’esecutata di appartamento al piano con cantina e garage

al piano interrato facenti parte di un fabbricato, denominato Palazzo Cavour che sorge in

comune di Cesena, zona Centro Storico, ed è parte della cortina continua di palazzi posti

sul lato est del Corso Cavour: di fatto si situa nel centro della città, a poche decine di metri

dalla Barriera Cavour e dal viale Carducci, in zona di prestigio, ottimamente servita, con

infrastrutture pubbliche ed attività commerciali presenti nelle immediate vicinanze.

La superficie commerciale complessiva del complesso pignorato è quantificata in 113,87

mq riferibili all’appartamento più 13,36 mq di garage.

All'immobile si accede in modo comodo dall’antistante corso Cavour, sia pedonalmente che

con gli automezzi per accedere al garage.

Il palazzo, presumibilmente con preesistenza di impianto storico, è stato radicalmente

ristrutturato in modo significativo nel periodo 1998-2002 e, per quanto riguarda le parti

ispezionate, risulta conforme sotto il profilo edilizio.

L’immobile è al momento locato per 7.200,00 €/anno da versarsi in rate mensili di 600,00 €;

tale valore è al di sotto di quelli suggeriti (vedi tabella 1) dell’Agenzia delle Entrate che

prevede un valore locativo mensile per abitazioni compreso tra 6,30 ed 8,50 €/mq e per

box da rimessaggio valori da 4,20 a 5,60 €/mq, da cui scaturirebbe un canone mensile di

circa 800 €

15) DEFINIZIONE DEI LOTTI

Stante la natura dei beni pignorati (appartamento e garage afferente) si porpone un unico

lotto

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16) STATO CIVILE DELL’ESECUTATA

Lo scrivente perito ha provveduto ad inoltrare a mezzo PEC richiesta di certificazioni

anagrafiche sullo stato civile e sulla residenza dell’esecutata agli uffici competenti del

comune di Roma senza avere alcun riscontro in merito.

Dall’atto notarile di compravendita dell’immobile l’esecutata risulta nubile

17) CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA DEGLI OCCUPANT I

L'immobile risulta occupato dagli attuali locatari che risultano ivi residenti del 9/6/2016 come

da certificazione dell’ufficio anagrafe del comune di Cesena.

18) CAUSE PENDENTI

Come desumibile dalle annotazioni di cui all’immagine 6a è sorta causa tra l’esecutata e la

sig. Ramberti Claudia.

19) REGIME FISCALE DI VENDITA

Essendo la proprietà dell'immobile in capo a persone fisiche, la vendita sarà da assogettare

ad imposta di registro.

20) NOTE CONCLUSIVE

� La versione dei fatti presentata in questo documento è corretta al meglio delle

conoscenze dell'Esperto;

� L'Esperto non ha alcun interesse verso il bene in questione;

� L'Esperto ha ispezionato personalmente l'immobile oggetto di stima;

� Salvo diversa indicazione, la data della valutazione coincide con la data della relazione

di stima, riportata in calce alla stessa;

� Gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto

integralmente visionati per una sua piena comprensione;

� E' vietata la pubblicazione parziale del presente documento o un uso diverso da quello

per il quale lo stesso è stato redatto.

L'Esperto Stimatore

Ing. Luca Scarpellini