PERIZIA 233 rifatta -...

TRIBUNALE ORDINARIO DI FOGGIA

SEZIONE ESECUZIONI

Relazione di

CONSULENZA TECNICA d’ufficio

PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N.233/15 Reg. G. Es.

71016_SAN SEVERO_(FG)_Via Daunia_n.29

CONTATTI: Tel. 0882_602663 mobile 3928729308 e-mail: [email protected] e-mailpec: [email protected]

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PREMESSA

Il sottoscritto arch. BONCRISTIANO MATTEO, nato a San Severo (FG) e residente

a San Severo alla via Arco, n°1, iscritto all’Ordine degli Architetti,

Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Foggia con il

n° 1209, avente Studio Tecnico in San Severo alla via Daunia, 29, per incarico

ricevuto dal Giudice RIGNANESE Stefania, del Tribunale di Foggia, con giusto

decreto di nomina del 20/09/2016 ed udienza di giuramento del 14/02/2017, in

merito alla Procedura esecutiva immobiliare iscritta al N. 233/15 del Reg.

G. Es., promossa da contro il sig. e il sig.

, redige la presente relazione di stima al fine di definire il più probabile

valore di mercato degli immobili siti in abitato di San Severo (FG). Alla

suddetta udienza di giuramento,adempiute tutte le formalità di rito, il G.I. ha

formulato al sottoscritto C.T.U. i seguenti quesiti da espletare:

1) controllo preliminare circa la completezza dei documenti di cui

all'art. 567, comma 2, c.p.c. (estratto del catasto, certificati delle

iscrizioni e trascrizioni, a favore e contro, relative al compendio

pignorato, atto di trasferimento anteriore di almeno venti anni alla

trascrizione del pignoramento), segnalando immediatamente al Giudice

dell'esecuzione quelli mancanti o inidonei, senza proseguire nelle

operazioni di stima;

1- bis) alla ricostruzione delle vicende traslative degli immobili

pignorati nel ventennio anteriore al pignoramento, sulla base della

documentazione già in atti, esplicitando i vari passaggi (senza

effettuare rinvii per relationem alla documentazione in atti o alla

certificazione notarile della quale non è sufficiente riportarne

pedissequamente il contenuto) e dando atto nelle eventuali variazioni

catastali che hanno interessato l’immobile pignorato nel corso del

tempo;

1- ter) alla verifica della corrispondenza dei dati catastali degli

immobili con quelli riportati nell’atto di pignoramento e nella nota

di trascrizione, specificando – per il caso in cui riportino dati

catastali non più attuali – se le variazioni intervenute in epoca

anteriore alla trascrizione del pignoramento (per fusione,

soppressione, etc.) abbino determinato modifiche sul piano della

consistenza dell’immobile; sommaria descrizione dei beni, anche

mediante l'allegazione di planimetrie e di alcune fotografie degli

stessi;

1- quater) alla verifica della sussistenza di altre procedure esecutive

gravanti sul medesimo immobile, relazionando al G.E., in caso di esito

positivo e previa sospensione delle operazioni peritali;

1- quinquies) alla verifica del regime patrimoniale del debitore, se

coniugato, a tal uopo producendo l’estratto dell’atto di matrimonio

(ovvero certificato di stato libero), evidenziando la sussistenza di

eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e

la data della relativa annotazione;

71016_SAN SEVERO_(FG)_Via Daunia_n.29 CONTATTI: Tel. 0882_602663 mobile 3928729308

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2) all’identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati

catastali, indicando tipologia, ubicazione, accessi, confini,

eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni;

2- bis) alla esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto

di pignoramento, mediante sovrapposizione delle ortofoto o delle foto

satellitari o stralcio di foto satellitari od ortofoto, reperibili

sul web e sui siti ufficiali degli enti locali, con le mappe catastali

elaborate dalla SOGEI, dandone esplicitamente atto nella relazione in

risposta al presente quesito e corredando la perizia di un apposito

elaborato grafico in scala recante la sovrapposizione tra le vigenti

mappe catastali e foto satellitari od ortofoto per la localizzazione

del bene/i staggito/i;

3) alla analitica descrizione dei beni, mediante allegazione di

planimetrie catastali per gli immobili urbani, della planimetrie

risultanti dal sopralluogo e dai rilievi eseguiti in adeguato

rapporto di scala, e di riproduzioni fotografiche degli stessi;

in particolare indichi le caratteristiche strutturali e

distributive dell’immobile, l’altezza utile interna, le

finiture e le caratteristiche esterne ed interne, lo stato di

manutenzione e conservazione, la presenza di eventuali proprietà

condominiali, la dotazione di impianti tecnologici e la loro

corrispondenza al D.M. 37(08, precisandone in caso contrario i

presumibili costi di adeguamento;

4) stima dei beni, in base al loro valore di mercato, da determinare

mediante calcolo della superficie dell’immobile, specificando

quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore

complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le

correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di

mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene

venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per

gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di

manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri

giuridici non eliminabili ai fini delle operazioni di bonifica

ove siano presenti rifiuti tossici o nocivi;

4- bis) alla specificazione, in forma tabellare, delle superfici

rilevate in accordo con le indicazioni di cui all’allegato 2 del

Manuale della Banca Dati dell’OMI, esplicitando i coefficienti

di omogeneizzazione impiegati per le pertinenze, sino al calcolo

della complessiva superficie condominiale vendibile;

5- alla verifica, in caso di pignoramento di un bene indiviso,

della comoda separabilità in natura della quota spettante

all’esecutato. L’esperto dovrà indicare il valore di stima

dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggior

difficoltà di vendita per le quote indivise, accertando altresì

la riduzione del valore dell’immobile conseguente al fatto che

detta quota sia venduta da sola;

6- alla individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita,

indicando per ciascuno di essi: ubicazione, consistenza,

confini, dati catastali e prezzo base;



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7- alla individuazione dello stato di possesso dei beni, (ad es.

Verificando l’intestazione dei contratti di luce, acqua e gas

ed il soggetto che nel corso degli anni ha pagato l’ICI/IMU)con

l’indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale

sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di

contratti registrati in data antecedente al pignoramento,

precisando data di registrazione, durata, data di scadenza

(anche ai fini della eventuale disdetta), data di rilascio

fissata o stato della causa eventualmente promossa per il

rilascio. Verifichi l’esperto se il canone pattuito sia o meno

adeguato ai sensi dell’art. 2923, III comma c.c., ovvero

corrispondente al giusto prezzo od a quello risultante da

precedenti locazioni;

8- all’accertamento dell’esistenza di eventuali formalità, vincoli

od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che

resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli

derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria

dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico-

artistico nonché l’esistenza di diritti reali di terzi (quali

usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che limitano la piena

fruibilità del cespite, indicando, anche in questi ultimi,

l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento e

l’incidenza sul valore di stima;

9- all’accertamento dell’esistenza delle formalità, vincoli od

oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o

che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;

10- alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni,

nonché all’accertamento dell’esistenza della dichiarazione di

agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del

certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente

normativa per fondi rustici e terreni aventi superficie

superiore a 5.000 mq, anche se pertinenza di fabbricati;

11- alla verifica, se abilitato, ovvero in mancanza avvalendosi

dell’ausilio di un tecnico certificator, della sussistenza

dell’attestato di prestazione energetica relativa al compedio

staggito, provvedendo, qualora essa non vi sia, alla

predisposizione della medesima certificazione, con asseverazione

relativa ai cespiti per i quali è necessaria;

In particolare per gli immobili urbani, l’esperto dovrà:

a) accertare se essi risultino regolarmente accatastati

limitandosi, per il caso negativo, a darne atto

nell’elaborato tecnico ed a quantificarne i costi

occorrenti;

b) verificare la conformità tra quanto rilevato in sede di

sopralluogo e quanto desumibile dalle planimetrie catastali

in atti, precisando in caso di difformità le eventuali

attività tecniche da porre in essere ed i prevedibili costi

per la corretta rappresentazione dello stato dei luoghi, 71016_SAN SEVERO_(FG)_Via Daunia_n.29


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qualora necessarie per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento dei beni;

c) accertare se siano stati costruiti prima del 1 settembre

1967, ovvero successivamente a tale data, indicando gli

estremi della licenza o concessione edilizia permesso di

costruire o altro titolo abilitativo (e delle eventuali

varianti), ovvero della concessione in sanatoria

eventualmente rilasciata dalla competente autorità

amministrativa;

d) verificare se siano stati realizzati nel rispetto delle norme

edilizie in vigore all’epoca della loro costruzione

riscontrando contestualmente la coincidenza tra quanto

assentito col titolo abilitativo e ciò che in concreto è

stato realizzato;

e) descrivere, ove presenti, le opere abusive, precisando se

siano o meno suscettibili di sanatoria alla stregua della

vigente legislazione: in caso di abusi sanabili, l’esperto

dovrà determinare il valore di mercato di edifici analoghi,

diminuito delle spese presumibilmente necessarie per la

regolarizzazione; in caso di abusi non suscettibili di

sanatoria, l’esperto dovrà invece determinare il valore di

mercato del terreno sul quale sorge la costruzione abusiva,

diminuito delle spese che l’aggiudicatario dovrà sostenere

per la demolizione e per il pagamento delle relative sanzioni

e aumentato dell’eventuale valore d’uso dell’edificio fino

alla sua demolizione;

f) per l’edilizia convenzionata, accertare se la proprietà del

suolo su cui sorge il bene pignorato appartenga all’Ente

concedente e se siano state completate dallo stesso le

eventuali procedure espropriative.

La relazione dovrà essere corredata di uno specchio riepilogativo in cui

siano indicati, sinteticamente, per ciascun lotto singolarmente numerato: la

tipologia del bene; la sommaria descrizione; il comune di ubicazione,

frazione, via o località; confini, estensione e dati catastali(per i

fabbricati: foglio, particella eventuale subalterno, numero dei vani ed

accessori, numero civico, piano e numero di interno); l’attuale proprietario

e, comunque, il titolo di provenienza del bene; l’eventuale stato di

comproprietà; le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti; lo stato

di occupazione; la regolarità edilizio-urbanistica; la conformità catastale;

l’abitabilità e l’agibilità; il valore del bene da porre a base d’sta,

precisandone diritto e quota.



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Tutto ciò premesso, lo scrivente C.T.U., dopo aver eseguito le opportune

ispezioni preliminari presso gli uffici pubblici competenti (Agenzia del

Territorio, Agenzia delle Entrate, Conservatoria dei Registri Immobiliari,

Uffici Tecnici e Demografici Comunali), e dopo aver estratto i certificati

di residenza dei debitori (Allegato A), ha provveduto a predisporre il

sopralluogo per le operazioni peritali presso le unità immobiliari oggetto

di stima.

Il C.T.U., dopo i consueti tentativi di accesso alle unità da stimare, ha

comunicato al Giudice l’impossibilità di effettuare l’accesso per le

operazioni peritali.

In seguito alla nomina, da parte del G.E. RIGNANESE Stefania, del custode ed

amministratore del bene, nella persona del dr. TURSILLI Fabio Mario,

l’accesso alle unità immobiliari è avvenuto in due distinti giorni.

Nello specifico, l’ingresso all’unità immobiliare di via Matera nn.30-32, è

avvenuto in data 17 giugno, come si evince nel verbale allegato (Allegato

B); nello stesso giorno non è stato possibile effettuare il sopralluogo

all’unità immobiliare di via Molfetta nn. 63-65-67 poiché la porta d’ingresso

risultava murata con mattoni forati, tale per cui, dopo accordi con le parti

e con il custode del bene, l’accesso è stato disposto ed effettuato in data

21 giugno 2017, il tutto come da verbale allegato (Allegato B). 71016_SAN SEVERO_(FG)_Via Daunia_n.29


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RISPOSTA AI QUESITI QUESITO 1–1BIS-TER-QUATER-QUINQUIES

La documentazione presente nel fascicolo risponde a quanto dettato dalla

norma e nello specifico dall’art. 567 c.p.c.. Risulta corrispondenza dei

dati catastali degli immobili con quelli riportati nell’atto di pignoramento

e nella nota di trascrizione.

Non risulta, alla data attuale, altra procedura esecutiva gravante sui

medesimi immobili.

In riferimento al regime patrimoniale dei debitori, da Certificato di Stato

di Famiglia rilasciato dal Comune di San Severo in data 31.03.2017 risulta:

• , stato civile CONIUGATO in regime di comunione legale

dei beni (Allegato C);

• stato civile CONIUGATO in regime di comunione legale

dei beni (Allegato C).

Il C.T.U. ha da parte sua condotto presso gli Uffici dell’Agenzia del

Territorio di Foggia, un’ispezione ipotecaria (Allegato D), dalla quale

risultano le formalità sotto riportate.

Nell’ispezione ipotecaria il sottoscritto ha considerato il cambiamento

dell’identificativo catastale dell’immobile sito alla via Matera nn.30-32,

attualmente Foglio 31 Particella 11409 Sub 1-2.

Le unità immobiliari oggetto di stima sono:

UNITA’ A: via Molfetta nn.63-65-67, riportata nel Catasto Fabbricati al

Foglio 31 particella 6164 sub.1-2 di proprietà del sig. , nato a ;

UNITA’ B via Matera nn. 30-32(catastalmente n.102), riportata nel Catasto

Fabbricati al Foglio 31 particella 11409 sub.1-2, all’epoca

dell’atto di compravendita e della trascrizione dell’Ipoteca

volontaria Foglio 31 Particella 7642 Sub 1-2, di proprietà del

sig. , nato a

L’unità A, costituita dalle due unità immobiliari sopra citate, sono

pervenuti al sig. dai signori , con atto di vendita a rogito del Notaio

di San Severo del 02 febbraio 2005, trascritto a Foggia il 04

febbraio 2005 con numero di Registro Generale 2881 e numero di Registro 71016_SAN SEVERO_(FG)_Via Daunia_n.29


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Particolare 2134. Ai signori l’intera proprietà è pervenuta in parte in virtù della successione

legittima della signora , nata a San Severo il , apertasi il 26 maggio

1994, giusta dichiarazione di successione n.803

vol.183 presentata all’Ufficio del Registro di San Severo il 07 febbraio

1996, con la precisazione, ai sensi dell’art.29, comma 1-bis della legge 27

febbraio 1985 n.52, che la relativa accettazione tacita d’eredità a tutt’oggi

non risulta essere stata ancora trascritta, ed in parte in virtù della

successione legittima del signor , nato a San Severo il , apertasi il

27 agosto 2004, giusta dichiarazione di successione

n.90 vol.194 presentata all’Agenzia delle Entrate di San Severo il 31 gennaio

2005, con la precisazione, ai sensi dell’art.29, comma 1-bis della legge 27

febbraio 1985 n.52, che la relativa accettazione tacita d’eredità non risulta

ancora essere stata trascritta. Ai sopra citati de cuius gli stessi immobili

sono pervenuti in virtù di titoli ultraventennali.

L’unità B, costituita dalle due unità immobiliari sopra citate, sono

pervenuti al sig. dai signori in virtù di atto

di vendita a rogito del Notaio di San Severo del 02 febbraio

2005, trascritto a Foggia con numero di Registro Generale 2882 e numero di

Registro Particolare 2135. Ai citati signori gli stessi immobili sono

pervenuti in virtù della successione legittima del signor ,

nato a , apertasi il 07 aprile 2003, giusta

dichiarazione di successione n.978 vol.192 presentata all’Ufficio del

Registro di San Severo il 17 settembre 2003 con la precisazione, ai sensi

dell’art.29, comma 1-bis della legge 27 febbraio 1985 n.52, che la relativa

accettazione tacita d’eredità non risulta ancora essere stata trascritta. Al

sopra citato de cuius gli stessi immobili sono pervenuti

in virtù di titoli ultraventennali.

Di seguito si riassumono le iscrizioni e le trascrizioni relative al

compendio pignorato: 71016_SAN SEVERO_(FG)_Via Daunia_n.29


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UNITA’ A

• Nota di trascrizione

Dichiarazione di successione n.803 vol.183 del 07.02.1996

A favore:

Contro:

SUCCESSIONE LEGITTIMA

Foglio 31 – Part. 6164 – Sub. 1-2



A favore:

Contro:


Foglio 31 – Part. 6164 – Sub. 1-2


Registro Generale n.2881, Registro Particolare n.2134 del 04.02.2005

Atto notarile pubblico in data 02 febbraio 2005

A favore:

Contro:

COMPRAVENDITA

Foglio 31 – Part. 6164 – Sub. 1-2




A favore:

Contro:

IPOTECA VOLONTARIA

CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO 71016_SAN SEVERO_(FG)_Via Daunia_n.29


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Foglio 31 – Part. 6164 – Sub. 1-2



Atto giudiziario in data 21 maggio 2015

A favore:

Contro:

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE

VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI

Foglio 31 – Part. 6164 – Sub. 1-2

UNITA B



A favore:

Contro:


Foglio 31 – Part. 11409 – Sub. 1-2 (soppressa Part. 7642 Sub. 1-2)




A favore:

Contro:

COMPRAVENDITA





A favore:

Contro:

IPOTECA VOLONTARIA

CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO




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A favore:

Contro:




QUESITO 2–2BIS Le unità immobiliari oggetto di stima, identificate al Catasto Fabbricati

dalla Particella 6164, Sub. 1-2 del Foglio 31, nonché dalla Particella 11409,

Sub 1-2 (soppressa Part. 7642 Sub. 1-2) sono rispettivamente:

• UNITA A: due unità immobiliari costituenti facenti parte di un

fabbricato costituito da piano terra e piano primo, sito in via Molfetta

nn.63-65-67, composte da complessivi quattro vani e mezzo catastali ivi

compresi gli accessori, con terrazza coperta al piano primo e terrazza

scoperta posta al piano secondo del medesimo fabbricato alla quale si

accede dalla scala posta all’interno dell’unità di piano terra, confinante

nell’insieme con Via Molfetta, con proprietà , proprietà

e altri migliori confini; Foglio 31, Part. 6164 Sub. 1 di tipo

A/4 (Abitazione di tipo Popolare), Classe 3, Consistenza 3 vani, Via

Molfetta nn.65-67 p.T-1, Rendita di euro 185,92; Foglio 31, Part. 6164

Sub. 2 di tipo A/4(Abitazione di tipo Popolare), Classe 4, Consistenza

1,5 vani, Via Molfetta n.63 p.T, Rendita di euro 112,33;

• UNITA’ B: due unità immobiliari facenti parte di un fabbricato

costituito da piano terra, primo e secondo, sito in via Matera nn.30-

32(catastalmente n.102), composte da complessivi sei vani catastali ivi

compresi gli accessori, con annesso retrostante atrio posto al piano terra

e sovrastante terrazza e soffitta posta al piano secondo del medesimo

fabbricato, confinante nell’insieme con Via Matera, con proprietà

, proprietà e altri migliori confini; Foglio 31, Part.

11409 Sub. 1 di tipo A/4 (Abitazione di tipo Popolare), Classe 4,

Consistenza 2,5 vani, Via Matera n.30 p.T, Rendita di euro 187,22; Foglio

31, Part. 11409 Sub. 2 di tipo A/3 (Abitazione di tipo Economico), Classe



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2, Consistenza 3,5 vani, Via Matera n.32 (catastalmente n.102) p.1-2,

Rendita di euro 298,25.

Il tutto come meglio si evince dalle visure catastali, estratti di mappa e

planimetrie catastali allegate (Allegato E).

I fabbricati di cui fanno parte le unità immobiliari sopra descritte,

risultano in adiacenza e formano angolo tra la via Molfetta e la via Matera;

ricadono in Zona B di completamento del P.U.G. della Città di San Severo

(Figura n.1).

Figura n.1



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Le unità A e B, presentano un corpo di fabbrica principale risalente agli

anni ’50-60, presentano un corpo con muratura portante, solai in latero

cemento e tamponamenti esterni in muratura.

Sono adibiti a civile abitazione: l’unità A presenta un piano terra con

sovrastanti primo e secondo piano, si accede dalla pubblica via Matera al

civico 32; l’unità B è costituita da un piano terra ed piano primo con

sovrastante terrazza scoperta accessibile da vano scala.

I fabbricati sono ubicati in una posizione semicentrale, non molto distante

dal centro città, zona caratterizzata dalla ortogonalità dei suoi isolati

(Figura 2).

Figura n.2



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Il quartiere ubicato verso la periferia ovest della Città di San Severo è

caratterizzato dalla presenza di costruzioni quasi esclusivamente destinate

a civile abitazione, con uno sviluppo di tre o quattro piani fuori terra,

caratteristica dello sviluppo delle aree di completamento del vecchio P.R.G.

della città (Figura 3).

Figura n.3



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L’UNITA’ A, recante accesso dal civico 65 di via Molfetta, forma angolo con

la pubblica via Matera.

L’UNITA’ B, adiacente l’UNITA’ A, trova accesso e prospetta esclusivamente

la pubblica via Matera (Figura 4).

Figura n.4

La zona possiede una buona urbanizzazione primaria e secondaria, presenta

un’alta densità abitativa e costruttiva, con edifici residenziali a 3-4 piani

fuori terra, risulta servita da: istituti scolastici, istituti religiosi,

spazi pubblici aperti ed attività commerciali.

Nelle vicinanze è presente la Biblioteca Comunale G. Pascoli, un Palasport

comunale “Falcone e Borsellino”, un centro commerciale e la Caserma dei

Vigili del Fuoco (Figura 5).



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Figura n.5

Nella Figura n.6 e nella Figura n.7 viene sovrapposto l’estratto di mappa

catastale del Foglio 31 Particella 6164 e del Foglio 31 Particella 11409,

con la cartografia presente nelle mappe consultabili dallo sportello

telematico, al fine di verificare la corrispondenza dell’area e dei

fabbricati.



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Figura n.6 Figura n.7



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Nella Figura n.8 e Figura n.9, vengono individuate le unità immobiliari nella

mappa catastale del Foglio 31 Particella 6164 e del Foglio 31 Particella

11409 del Comune di San Severo.

Figura n.8

Figura n.9



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QUESITO 3 Le unità immobiliari oggetto di stima, fanno parte di due fabbricati nel

Comune di San Severo ubicati tra la via Molfetta e via Matera.

UNITA’A (Rif.Cat.: F.31-Part.6164-Sub1-2) Le due unità immobiliari fanno parte di un fabbricato per civile abitazione

sito in San Severo alla via Molfetta nn.63-65-67. L’edificio presenta una

struttura in muratura portante con solai in latero cemento e tamponature in

muratura con finitura esterna in mattoncino. Il fabbricato è costituito da

un piano terra ed un piano primo con sovrastante terrazza scoperta alla quale

si accede mediante vano scala interno. Al piano primo è ubicato un terrazzo

che risulta coperto con struttura metallica rivestita nella parte

intradossale con lastre di polistirolo. Al piano terra sono ubicati tre

ingressi: uno contraddistinto dal civico 63 e riferito alla Particella 6164

Sub 2 e quelli contraddistinti dai civici 65 e 67, riferiti al Sub 1, di cui

uno carrabile con saracinesca metallica. Dal civico, che attualmente risulta

murato con mattoni del tipo “forato”, si accede in un grande disimpegno dove

si trova il vano scala che conduce al piano primo, un sottoscala e due porte

che conducono ai vani adiacenti (Allegato F). Il piano terra presenta

un’altezza di circa 3,50 m, con pavimenti in marmette di graniglia, porte

interne in legno tamburate e infissi esterni in anticorodal. Attraverso il

vano scala si arriva al piano primo, con altezza interna di 3,20 m, presenta

uno spazio coperto con solaio in latero-cemento ed una terrazza attualmente

coperta con una precaria struttura metallica, gli infissi esterni sono in

legno e i pavimenti in graniglia di marmo. Dal primo piano si accede,

proseguendo il vano scala, al terrazzo posto in secondo piano. Non risultano

allacciate tutte le utenze di acqua-luce-gas. Tutto il fabbricato presenta

un alto grado di vetustà, oltre ad una pessima manutenzione. Il rivestimento

intradossale della copertura del terrazzo al piano primo, opera non

legittimata urbanisticamente, è in totale fase di distacco. Sono presenti

importanti fenomeni di infiltrazioni di acque piovane, il tutto come meglio

evidenziato nell’allegato fotografico (Allegato G).

UNITA’B (Rif.Cat.:F.31-Part.11409-Sub1-2): Le due unità immobiliari fanno parte di un fabbricato per civile abitazione

sito in San Severo alla via Matera; esso presenta una struttura in muratura

portante con solai in latero cemento e tamponature in muratura con finitura



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esterna in mattoncino e lastre di pietra di Apricena. Il fabbricato è

costituito da un piano terra, un piano primo e volumi tecnici al piano

secondo con annessa terrazza.

Al piano terra, che presenta un’altezza di m 3,40, si accede sia da portoncino

contraddistinto dal civico 32 di via Matera sia attraverso saracinesca

metallica dal civico 30.

Il fabbricato trova affaccio anche su un atrio interno che diventa calpestio

del piano terra. Da scala interna si accede al piano primo, con altezza di

m 3,00, presenta un soggiorno-pranzo, cucina e servizio igienico completo di

tutti i sanitari con vasca. Le porte interne sono in legno tamburato mentre

gli infissi esterni sono in legno, tutti i pavimenti sono in graniglia di

marmo. Al piano secondo, con altezza di m 2,33, sono ubicati i volumi tecnici

con annesso terrazzo a livello (Allegato F). Non risultano allacciate tutte

le utenze di acqua-luce-gas.

Tutto il fabbricato presenta un pessimo grado di finitura interna, oltre ad

una pessima manutenzione. Sono evidenti i fenomeni di infiltrazioni di acque

piovane, il tutto come meglio evidenziato nell’allegato fotografico (Allegato

G).

QUESITO 4-4BIS Per quanto concerne i metodi di valutazione, è sembrato opportuno ricorrere

ad una stima basata sul metodo comparativo, facendo riferimento a database

quali, ad esempio, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare della Provincia di

Foggia, nonché presso gli operatori locali specializzati nella compravendita

di immobili.

Alla naturale mancanza di identità dei beni messi a confronto, si è ovviato

mediante l’assunzione di un parametro tecnico, il prezzo a metro quadrato di

superficie, che rendesse possibile il confronto tra beni. Tanto è stato

possibile perché il precisato parametro ha i seguenti requisiti:

• Costituisce l’unico fattore di diversificazione tra i beni comparabili;

• È in un rapporto di proporzionalità tra i prezzi e quindi con i valori

di stima;

• È ovviamente misurabile.

L’individuazione delle superfici commerciali è stata effettuata seguendo le

linee guida dell’Allegato 2 del Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio



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del Mercato Immobiliare realizzato dall’Agenzia del Territorio e consultabile

online e di seguito riportata.

SUPERFICI RILEVATE UNITA’ A (Abitazione piano terra e piano 1° con terrazzo posto al piano 2°

rif. Cat. Foglio 31 Part.6164 Sub 1-2)

A

B

C

D

E

VANI PRINCIPALI E ACCESSORI

DIRETTI DELL’UNITA’ IMMOBILIARE PERTINENZA COMUNICANTE

DELL’UNITA’ IMMOBILIARE FINO A

25 MQ

OMOGENEIZZATA AL 30%

PERTINENZA COMUNICANTE

DELL’UNITA’ IMMOBILIARE

SUPERIORE A 25 MQ


PERTINENZA NON COMUNICANTE

DELL’UNITA’ IMMOBILIARE FINO A

25 MQ


PERTINENZA NON COMUNICANTE


SUPERIORE A 25 MQ

OMOGENEIZZATA AL 5%

148,10 MQ

7,50 MQ

1,66 MQ

3,75 MQ

0,79 MQ

SUPERFICIE COMMERCIALE A+B+C+D+E

UNITA NEGOZIALE A = 161,80 MQ = 162,00 MQ

161,80 MQ



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UNITA’ B (Abitazione piano terra e piano 1°-2° rif. Cat. Foglio 31 Part.11409

Sub 1-2)

A

B

VANI PRINCIPALI E ACCESSORI

DIRETTI DELL’UNITA’ IMMOBILIARE PERTINENZA COMUNICANTE



SUPERFICIE COMMERCIALE A+B

170,60 MQ

9,00 MQ

179,60 MQ

UNITA NEGOZIALE B = 180,00 MQ

I parametri da assumere a riferimento per identificare il più probabile valore

di mercato dell’immobile si possono così riassumere:

• Zona territoriale in cui il bene è ubicato;

• Destinazione d’uso;

• Caratteristiche dell’immobile;

• Stato manutentivo.

A tal fine si è tenuto conto anche dei fattori esterni quali: il grado di

urbanizzazione del territorio, l’ubicazione fisico-geografica, il sistema

viario di comunicazione, la dinamica del mercato immobiliare, l’andamento

generale dell’economia, il livello di appetibilità del bene estimando, nonché

il suo stato di manutenzione.

Il valore di mercato per un immobile ad uso residenziale, con medesima

ubicazione nella Città di San Severo, con stato conservativo normale è

variabile da €/m2 700,00 a €/m2

950,00.

In considerazione delle caratteristiche costruttive del fabbricato,

realizzato con criteri normali per l’epoca della sua edificazione, delle

opere di finitura interna delle unità immobiliari, il grado di vetustà e

condizioni di conservazione e manutenzione, si applica un valore pari a:

• €/m2 600,00 per l’UNITA’ A;



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• €/m2 550,00 per l’UNITA’ B;

Tutto quanto sopra premesso e riportato, considerando i valori di

riferimento, le superfici commerciali del bene è possibile assumere come più

probabili valori complessivi di mercato alla data attuale:

• € 97.200,00 = € 97.000,00 per l’unità negoziale A;

• € 99.000,00 per l’unità negoziale B;

ovvero il risultato del valore di mercato del metro quadrato, moltiplicato

per la superficie commerciale delle unità immobiliari.

Il valore di mercato è inteso come il risultato del valore complessivo sopra

individuato, al netto di tutte le riduzioni apportate.

Considerato che da indagine effettuata dallo scrivente presso l’Ufficio

Tecnico del Comune di San Severo si evince che:

• UNITA’ A: risulta legittimato esclusivamente il piano terra, secondo

il progetto e l’abitabilità del 1961 (Allegato H). L’ampliamento al

piano primo e la copertura del terrazzo risultano opere suscettibili

di sanatoria urbanistica. I costi da considerare per la

regolarizzazione degli immobili si determinano, inserendo anche le

relative spese tecniche, in euro 5.000,00.

• UNITA’ B: risultano delle difformità tra le piantine catastali, il

progetto di ampliamento volumetrico risalente al 1974 (Allegato H) e

lo stato dei luoghi (Figura n.10-11-12). Nella fattispecie si tratta

di una difformità presente all’interno dell’atrio posto a piano terra,

che presentava, in sede progettuale, una scala di collegamento ai piani

superiori, nonché una diversa distribuzione degli spazi interni al

piano terra e al secondo piano. Tali difformità sono suscettibili di

sanatoria e andrebbero regolate urbanisticamente anche attraverso una

variazione catastale. I costi da considerare per tale intervento si

determinano, inserendo anche le relative spese tecniche, in euro

2.000,00;

il nuovo valore di mercato, al netto delle riduzioni sopra elencate risulterà

essere:

VALORE DI MERCATO UNITA’ A =

VALORE DI MERCATO UNITA’ B =

VALORE DI MERCATO LOTTO =

97.000,00 – 5.000,00 = 92.000,00 euro

99.000,00 – 2.000,00 = 97.000,00 euro

92.000,00 + 97.000,00 = 189.000,00 euro 71016_SAN SEVERO_(FG)_Via Daunia_n.29


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Figura n.10



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Figura n.11



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Figura n.12



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QUESITO 5 Le unità immobiliari oggetto di stima, nella fattispecie UNITA’ A e UNITA’

B, immobili ad uso residenziale, non risultano beni indivisi.

QUESITO 6

UNITA’ A

• via Molfetta nn.63-65-67, appartamento piano terra e piano 1°, con

sovrastante terrazza posta al piano 2° alla quale si accede dalla scala

interna, avente superficie commerciale totale di 162,00 mq;

• Riferimenti Catastali: Particella 6164, Sub 1 del Foglio 31, abitazione

di tipo A/4 (Abitazione di tipo Popolare), Classe 3, Consistenza 3 vani,

Rendita di euro 185,92; Particella 6164, Sub 2 del Foglio 31, abitazione

di tipo A/4 (Abitazione di tipo Popolare), Classe 4, Consistenza 1,5 vani,

Rendita di euro 112,33,

• confina con la pubblica via Molfetta, proprietà Del Vicario e proprietà

PISTILLO e altri migliori confini;

• Il valore commerciale è di euro 92.000,00

UNITA’ B

• via Matera nn.30-32, appartamento piano terra e piano 1°-2°, con annesso

retrostante atrio posto al piano terra e con sovrastante terrazza e

soffitta posta al piano 2°, superficie commerciale totale di 180,00 mq;




di tipo A/3 (Abitazione di tipo Economico), Classe 2, Consistenza 3,5

vani, Rendita di euro 298,25

• confina con la pubblica via Matera, proprietà Del Vicario, proprietà

PISTILLO e altri migliori confini;

• Il valore commerciale è di euro 97.000,00

QUESITO 7

L’unità immobiliare non risulta essere occupata. Non risulta alcuna utenza

per la fornitura di energia elettrica e di gas metano intestata al signor

e al signor .



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Rettangolo

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Rettangolo

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Rettangolo

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Rettangolo



QUESITO 8-9

Non risultano formalità che resteranno a carico dell’acquirente e quindi

gravanti sul bene, in sede di decreto di trasferimento risultano.

Le formalità da cancellare in sede di decreto di trasferimento risultano:

UNITA’ A




A favore:

Contro:

IPOTECA VOLONTARIA


Foglio 31 – Part. 6164 – Sub. 1-2




A favore:

Contro:



Foglio 31 – Part. 6164 – Sub. 1-2

UNITA’ B




A favore:

Contro:

IPOTECA VOLONTARIA








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A favore:

Contro:




QUESITO 10 L’unità A è attualmente costituita da un piano terra, un primo piano con

terrazza a livello ed una terrazza al piano secondo alla quale si accede

mediante vano scala interno. Il terrazzo al piano primo risulta coperto con

una struttura metallica. Presso gli Uffici tecnici del Comune di San Severo

si è potuti risalire all’Autorizzazione di abitabilità, l’attuale Certificato

di Agibilità, del solo piano terra, riferito al progetto presentato il 2

luglio 1960, con ultimazione lavori in data 20 maggio 1961 (Allegato H).

L’edificio risulta pertanto sprovvisto del Certificato di Agibilità relativo

all’intero corpo di fabbrica.

L’unità B è attualmente costituita da un piano terra con atrio retrostante,

un primo piano e locali tecnici al piano secondo.

I lavori sono stati autorizzati con la Licenza n.11, rilasciata in data 12

novembre 1974; i lavori sono terminati nel mese di aprile del 1976.

Presso gli Uffici del Comune di San Severo si è riscontrato solo

l’Autorizzazione di Abitabilità del solo piano terra, riferito al progetto

del 1960, ultimato in 15 maggio 1961 (Allegato H).

QUESITO 11 L’UNITA’ A e l’UNITA’ B sono sprovviste di Attestato di Prestazione

Energetica (A.P.E.), che pertanto, viste le disposizioni stabilite dal

G.I., è stato redatto dal sottoscritto in qualità di tecnico abilitato ed

allegata alla presente perizia (Allegato I). 71016_SAN SEVERO_(FG)_Via Daunia_n.29


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UNITA’ A

SPECCHIO RIEPILOGATIVO

• Due unità immobiliari facenti parte di un fabbricato per civile abitazione

composto da piano terra e piano primo, sito in via Molfetta nn.63-65-67,


di tipo A/4 (Abitazione di tipo Popolare), Classe 3, Consistenza 3 vani,



Rendita di euro 112,33,

• Proprietà:

• TRASCRIZIONI:

o COMPRAVENDITA del 06.11.1981;

o SUCCESSIONE LEGITTIMA del 07.02.1996; o SUCCESSIONE LEGITTIMA del 31.01.2005;

o COMPRAVENDITA del 02.02.2005; o IPOTECA VOLONTARIA A GARANZIA DI MUTUO del 02.02.2005;

o VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI del 21.05.2015;

• L’unità immobiliare non risulta occupata;

• Non risulta regolarità edilizia ed urbanistica, oltre alla mancanza del

Certificato di Agibilità.

UNITA’ B

• Due unità immobiliari facenti parte di un fabbricato per civile abitazione

composto da piano terra e piano primo e locali tecnici in secondo piano

di via Matera nn.30-32 (catastalmente 102),




di tipo A/3 (Abitazione di tipo Economico), Classe 2, Consistenza 3,5

vani, Rendita di euro 298,25,

• Proprietà:

• TRASCRIZIONI:

o COMPRAVENDITA del 10.05.1979; 71016_SAN SEVERO_(FG)_Via Daunia_n.29


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o SUCCESSIONE LEGITTIMA del 17.09.2003;

o COMPRAVENDITA del 02.02.2005; o IPOTECA VOLONTARIA A GARANZIA DI MUTUO del 02.02.2005;

o VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI del 21.05.2015;

• L’unità immobiliare non risulta occupata;

• Si conferma la regolarità edilizia ed urbanistica, salvo piccola

difformità, oltre alla mancanza del Certificato di Agibilità.

Il valore da porre a base d’asta per il LOTTO (UNITA’ A + UNITA’ B) è

di euro 189.000,00

Tanto il sottoscritto presenta ad evasione dell’incarico gentilmente

affidatogli.

San Severo, 18 luglio 2017 IL C.T.U.

Arch.BONCRISTIANO Matteo 71016_SAN SEVERO_(FG)_Via Daunia_n.29


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PERIZIA 233 rifatta -...

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