RELAZIONE DI STIMA -...

Ing. Denise Esposito via A. Gramsci, 40 87037 San Fili (CS)

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Fallimento - Perizia Tecnica di Stima

FALLIMENTO

PERIZIA TECNICA DI STIMA

Descrizione: N.1 capannone industriale

N.3 terreni

Indirizzo: zona industriale Piano Lago- Comune di Mangone (CS)

Località Coscarella- Comune di Zumpano (CS)

Nominativo del richiedente: Dott. Giuseppe GIACOMANTONIO Curatore del Fallimento “ ”

in Liquidazione

San Fili, 12.06.2017


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Fallimento “ ”- Perizia Tecnica di Stima

INDICE

PREMESSA ................................................................................................................................................................................... 3

DESCRIZIONE DEI BENI, VINCOLI E VERIFICA DI CONFORMITÁ .......................................................................................... 4

a. Ubicazione ...................................................................................................................................................................... 4

b. Caratteri generali e tipologici ..................................................................................................................................... 4

c. Situazione urbanistica ................................................................................................................................................... 6

d. Vincoli sul territorio....................................................................................................................................................... 12

e. Identificazione catastale ........................................................................................................................................... 12

f. Rilievi fotografici e planimetrici ................................................................................................................................. 13

g. Estensione e consistenza ............................................................................................................................................ 13

h. Confini ........................................................................................................................................................................... 15

i. Natura del diritto in capo alla proprietà, vincoli e provenienza delle unità immobiliari ............................... 17

j. Vincoli relativi all’occupazione delle unità immobiliari ........................................................................................ 19

k. Accertamento della consistenza e verifica di conformità .................................................................................. 19

DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DELL’UNITÁ IMMOBILIARI E DEI TERRENI ................................................. 20

MODALITÁ DI VENDITA E PRESCRIZIONI TECNICHE ............................................................................................................ 27

CONCLUSIONI ......................................................................................................................................................................... 30

ALLEGATI

Allegato 1: Verbale di sopralluogo

Allegato 2: Inquadramenti planimetrici

Allegato 3: Richiesta di accesso agli atti e documentazione acquisita presso il Comune di Mangone

Allegato 4: Richiesta di accesso agli atti e documentazione acquisita presso il Comune di Lappano

Allegato 5: Richiesta di accesso agli atti a firma del dott. Agr. Francesco FASANELLA e Stralcio

documentazione fornita dal Comune di Lappano

Allegato 6: Documenti catastali

Allegato 7: Piante stato di fatto

Allegato 8: Atto di compravendita del 31.03.2004 Rep.n. 65414 e Racc.n.21638

Allegato 9: Planimetria d’insieme

Allegato 10: Atti di compravendita dei terreni in Lappano estrapolati dalla consulenza tecnica d’ufficio a

firma del dott. agr. Francesco FASANELLA

Allegato 11: Documenti ipocatastali

Allegato 12: Richiesta di accesso agli atti e documentazione acquisita presso l’Agenzia delle Entrate

Allegato 13: Sovrapposizione piante

REPERTORIO FOTOGRAFICO


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PREMESSA

Lo scopo della presente relazione è la valutazione dei beni immobili acquisiti all’attivo del

fallimento per come predisposto dal Dott. Giuseppe GIACOMANTONIO, in qualità di Curatore del

Fallimento .

In dettaglio, la sottoscritta è chiamata a svolgere le seguenti attività professionali:

descrizione sintetica, corredata con rilievi fotografici e planimetrici, dei beni acquisiti all’attivo

del fallimento ossia:

Immobile ubicato nel Comune di Mangone (CS), zona industriale Piano Lago, identificato al

NCEU al foglio 3, part. 1130, sub 1, cat. D/1;

Immobile in Lappano (CS) località Coscarella, identificato al foglio 11, part. 53, consistenza

50 are 80 centiare, seminativo, ricadente per circa 1.000 mq in zona residenziale;


40 are 60 centiare, seminativo, ricadente per circa 1.000 mq in zona residenziale;


39 are 90 centiare, seminativo, ricadente per circa 1.000 mq in zona residenziale.

La descrizione dovrà contenere, per ciascun bene pignorato:

ubicazione;

caratteri generali e tipologici;

estensione;

identificazione catastale;

confini;

natura del diritto in capo al debitore e provenienza dell’immobile;

vincoli locativi (precisando la data del contratto e della registrazione) e situazione di

possesso in capo al/ai debitori ovvero a terzi;

situazione urbanistica, precisando gli estremi degli strumenti urbanistici in vigore, le

destinazioni d’uso previste, le eventuali possibilità di edificazione, ampliamento,

cambiamento di destinazione d’uso, ristrutturazione, ecc.

La sottoscritta dovrà inoltre accertare:

se i fabbricati siano conformi o meno alla concessione edilizia (e, ove possibile, precisare il

costo dell’eventuale condono edilizio);

stabilire, sulla scorta dei documenti prodotti, se l’immobile sia soggetto a limitazioni legali,

enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitù o vincoli reali di ogni genere;

determinare il valore di mercato dei singoli beni di proprietà della società fallita, nell’ipotesi di

bene indiviso, precisare se l’immobile stesso sia divisibile e, in caso contrario, determinare il

valore della quota appartenente alla società fallita;

suggerire l’opportunità di provvedere alla vendita in lotti separati o in un lotto unico,

indicandone i motivi;


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redigere un prospetto riassuntivo riportante:

la descrizione dei beni di proprietà della società fallita, evidenziando quale sia l’attuale

identificazione catastale;

le limitazioni legali, enfiteusi, contratti agrari, ipoteche, privilegi, servitù o vincoli reali di ogni

genere e vincoli locativi sui beni di proprietà della società fallita.

La sottoscritta, dopo aver effettuato i sopralluoghi (Allegato 1: Verbale di sopralluogo) e gli

opportuni accertamenti e misurazioni, aver acquisito e preso visione dei documenti catastali ed

ipotecari, dopo aver avuto i necessari contatti con l’Agenzia delle Entrate e con l’Ufficio Tecnico-

Settore Urbanistica dei Comuni di Mangone (CS) e di Lappano (CS) dove si trovano i beni oggetto

di stima ed aver ritirato la documentazione necessaria all’espletamento dell’incarico, espone

quanto segue:

DESCRIZIONE DEI BENI, VINCOLI E VERIFICA DI CONFORMITÁ

a) Ubicazione

Capannone industriale

Comune: Mangone

Indirizzo: Piano Lago

Zona: Industriale suburbana nord-ovest

In allegato si riportano gli inquadramenti planimetrici dell’immobile, dall’ortofoto

all’aerofotogrammetria, al catastale (Allegato 2: Inquadramenti planimetrici) ed il repertorio

fotografico (Repertorio fotografico Mangone).

Terreni

Comune: Lappano

Indirizzo: Località Coscarella

Zona: Extraurbana sud-ovest

In allegato si riportano gli inquadramenti planimetrici dei terreni, dall’ortofoto

all’aerofotogrammetria, al catastale (Allegato 2: Inquadramenti planimetrici) ed il repertorio

fotografico (Repertorio fotografico Lappano).

b) Caratteri generali e tipologici


Localizzazione

L’edificio è ubicato nella zona A.S.I. (Area di Sviluppo Industriale) di Piano Lago nel Comune di

Mangone (CS).

Il lotto su cui è stato edificato il capannone è delimitato su 2 lati (nord- ovest e sud- ovest) dalla

strada A.S.I. L’accesso al lotto è carrabile sul lato sud- ovest e pedonale sul lato nord- ovest

(Repertorio fotografico Mangone).


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Dista dal centro di Mangone, seguendo via Palacco, circa 2 km, dallo svincolo autostradale

Rogliano circa 1,2 km e dal centro di Cosenza circa 20 km.

Tipologia immobiliare prevalente nella zona e qualità urbana

La zona in cui è collocato l’opificio ha le caratteristiche tipiche delle aree produttivo- industriali,

è una delle più importanti della Provincia di Cosenza ed è caratterizzata da edifici produttivi di

diversa tipologia. Diversi sono i capannoni non in attività.

Descrizione del capannone e della circostante area scoperta

Il capannone è con struttura in c.a.p. È tamponato con pannelli prefabbricati in calcestruzzo. È

costituito da un piano terra in cui si sviluppa la zona di produzione ed a servizio di essa, ovvero

un magazzino, la mensa, gli spogliatoi ed i servizi igienici, ed un piano soppalcato di minore

estensione rispetto al piano terra adibito ad uffici. Le finiture sono di buona fattura, in

particolare nella zona produzione il pavimento è del tipo industriale quarzificato, gli infissi ed i

portoni sono coibentati in alluminio anodizzato. Le divisioni interne sono in mattoni forati da 10

cm, in cartongesso e, nella zona uffici in mobili componibili. Gli infissi esterni sono in alluminio

preverniciato. La copertura è a volte ed è caratterizzata dalla presenza di lucernari che si

sviluppano per tutto il lato corto dell’opificio garantendo una buona illuminazione naturale, in

particolare in relazione al fatto che, nella zona produzione non ci sono finestrature.

Le condizioni di manutenzione sono buone anche perchè, seppure non in uso, il capannone è

relativamente giovane.

L’area esterna è costituita da una pavimentazione carrabile in brecciolino. La zona a ridosso

della recinzione, per 3 lati in elementi verticali prefabbricati e per un lato in pali di diversa

natura infissi nel terreno e rete, è caratterizzata dalla presenza di vegetazione spontanea

(Repertorio fotografico Mangone).

Terreni

Localizzazione

I terreni si trovano nel Comune di Lappano in località Santo Stefano- Coscarella, una zona

periferica, a confine con un’area urbanizzata. Dal sopralluogo effettuato dalla sottoscritta non

si evince la presenza di accessi di qualsiasi genere ai terreni risultando pertanto interclusi

rispetto alle altre particelle che hanno accesso dalla e sulla strada comunale.

Distano dal centro abitato di Lappano circa 3 km, seguendo una strada di collegamento

comunale, via Padula, e la SP229, e circa 10 km dal centro di Cosenza. La zona è servita dalle

reti pubbliche dell’impianto idrico, elettrico, fognario e del metano.

Descrizione dei terreni

I terreni sono incolti caratterizzati dalla presenza di una fitta vegetazione spontanea (Repertorio

fotografico Lappano). Ciò, insieme alla morfologia rende difficoltoso il raggiungimento e la

visione di dettaglio degli stessi. Sono caratterizzati da un’acclività media da est verso ovest, una

buona esposizione ed una discreta panoramicità.


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c) Situazione urbanistica


In data 03.05.2017 la sottoscritta ha richiesto, tramite pec, all’Ufficio Tecnico del Comune di

Mangone la documentazione urbanistica inerente il fabbricato in oggetto (Allegato 3:

Richiesta di accesso agli atti e documentazione acquisita presso il Comune di Mangone).

La documentazione vagliata dalla sottoscritta e fornita, in copia semplice, dal responsabile

dell’Ufficio Tecnico del Comune di Mangone in data 08/05/2017 (Allegato 3: Richiesta di

accesso agli atti e documentazione acquisita presso il Comune di Mangone) è la seguente:

A. Concessione Edilizia n. 22 del 12.12.2002 prot. n. 5120 a seguito di domanda di

concessione edilizia per la costruzione di un capannone industriale presentata in data

12.08.2002 prot. n. 3222 dal sig. in qualità di legale rappresentante

della ditta

B. Permesso di Costruire in variante 03/ 2006 prot. n. 413 del 02.02.2006 a seguito di

domanda presentata in data 22 novembre 2005 con prot. n. 4415 per “Lavori di

costruzione di un edificio prefabbricato in c.a.p. per opificio industriale- Progetto di

Variante”. Del progetto di variante a corredo della domanda sono state estrapolati i

seguenti elaborati: RELAZIONE TECNICA, STRALCIO P.R.G., PLANIMETRIE, PIANTE, SEZIONI e

PROSPETTI.

C. Certificato di Agibilità prot. n.1686 del 10.05.2006.

L’immobile, ovvero l’opificio industriale e lo spazio intorno, identificato catastalmente al

foglio 3 del Comune di Mangone p.lla 1130 sub 1 ricade in zona A.I.A. attuata in base alla

zonizzazione del Piano Regolatore Territoriale- Consorzio per l’Area di Sviluppo Industriale

“Piana Sibari- Valle Crati” approvato con D.P.G.R.C. n. 653 del 18.11.1998 Variante

approvata con Deliberazione n. 5 del 30.10.2002 (Allegato 2: Inquadramenti planimetrici). In

particolare, in base agli artt. 11 e 12 delle Norme Tecniche di Attuazione, nelle zone A.I.A.

devono essere rispettati i seguenti parametri urbanistici (Allegato 3: Richiesta di accesso agli

atti e documentazione acquisita presso il Comune di Mangone):

D. Indice di Copertura: Ic= 35%;

E. Altezza massima: Hmax= 16,00 m;

F. Area di parcheggio: 5 mq/addetto (max 10 posti macchina);

G. Lotto minimo: Lm= 1000 mq;

H. Superficie a verde: Sv> 15% della superficie del lotto;

I. Distacco dalla recinzione: Dr= Hmax edificio.

Per l’opificio in oggetto sono verificati tutti i parametri sopra riportati per come si evince

dalla tabella seguente in cui sono messi a confronto i valori dei parametri urbanistici di


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riferimento delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Territoriale e quelli

utilizzati nel progetto di variante.

TAB. 1: Verifica parametri urbanistici

Parametro

urbanistico

Valori da Norme Tecniche

di Attuazione art. 12 P.R.T.

Valori progetto di

variante

Ic 950,95 m2 600,00 m2

Hmax 16,00 m 8,84 m

Area di parcheggio 10 (su lotto minimo) 20 autovetture + 2

autocarri

Lm 1000,00 m2 2717,00 m2

Sv >407,55 m2 556,00 m2

Dr 8,84 m 9,50 m (min)

In base a quanto sopra esposto è possibile l’ampliamento del capannone fino alla

saturazione dei valori dei parametrici urbanistici previsti dallo strumento urbanistico vigente.

Terreni

Dal Certificato di Destinazione Urbanistica, richiesto dalla sottoscritta e rilasciato dal

responsabile del Settore Tecnico del Comune di Lappano in data 01.06.2017 (Allegato 4:

Richiesta di accesso agli atti e Documentazione estrapolata ed acquisita presso il Comune

di Lappano), risulta che i terreni oggetto della presente hanno, in base al Programma di

Fabbricazione (P.d.F.), le seguenti destinazioni urbanistiche:

Foglio 11 p.lla 53 terreno ricadente per 591,00 m2 in Zona C1 (Zona Residenziale di

Espansione Estensiva) e per 4.489,00 m2 in Zona E (Zona ad Uso Agricolo). Tutta la

porzione di terreno ricadente in Zona C1 rientra in Zona Unica del Vincolo Idrogeologico

Forestale mentre 398,00 m2 rientrano nella Zona Incendio boschivo del 17.08.2009 ai

sensi della Legge 353/ 2000. Tutta la porzione di terreno ricadente in Zona E rientra in

Zona Unica del Vincolo Idrogeologico Forestale mentre 3985,00 m2 rientrano nella Zona

Incendio boschivo del 17.08.2009 ai sensi della Legge 353/ 2000.

Foglio 11 p.lla 76 terreno ricadente totalmente in Zona E (Zona ad Uso Agricolo) ed in

Zona Unica del Vincolo Idrogeologico Forestale. Una superficie pari a 4.038,00 m2

rientrano nella Zona Incendio boschivo del 17.08.2009 ai sensi della Legge 353/ 2000.


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Foglio 11 p.lla 94 terreno ricadente totalmente in Zona E (Zona ad Uso Agricolo), in Zona

Unica del Vincolo Idrogeologico Forestale e nella Zona Incendio boschivo del 17.08.2009

ai sensi della Legge 353/ 2000.

Sempre nel Certificato di Destinazione Urbanistica (Allegato 4: Richiesta di accesso agli atti e

Documentazione estrapolata ed acquisita presso il Comune di Lappano), in base allo

Strumento Urbanistico adottato (Piano Strutturale Associato- Comuni di Castiglione

Cosentino, Lappano, Rovito e San Pietro in Guarano- adottato con Deliberazione del

Consiglio Comunale n. 19 del 30.09.2013) i terreni hanno le seguenti destinazioni

urbanistiche:

Foglio 11 p.lla 53 terreno ricadente per circa 515,00 m2 in Zona Edificatoria TDU (Periferia

consolidata e nuovi borghi), di cui circa il 50% rientra nelle aree per le quail sono

necessari studi ed indagini ambientali e geognostiche ai fini della riduzione della

pericolosità geologica classe 3, e per 4.565,00 m2 in Zona E2 (Zona ad Uso Agricolo)di cui

circa 4.565,00 interessata da vincolo idrografico e da nuova viabilità di piano;

Foglio 11 p.lla 76 terreno ricadente in Zona E2 (Zona ad Uso Agricolo) interessata da

vincolo idrografico;

Foglio 11 p.lla 94 terreno ricadente in Zona E2 (Zona ad Uso Agricolo) interessata da

vincolo idrografico e da nuova viabilità di piano;

TAB. 2: Destinazione Urbanistica dei Terreni

Programma di Fabbricazione approvato con D.P.G.R. n. 1472/1985

Foglio P.lla

Superficie

ricadente in

Zona C1 (m2)

Lotto Minimo in

Zona C1 (m2)

Superficie

ricadente in

Zona Agricola

(m2)

Lotto Minimo in

Zona Agricola

(m2)

11

53 591,00 - 4.489,00 6.000,00

76 0,00 - 4.060,00 6.000,00

94 0,00 - 3.990,00 6.000,00


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Piano Strutturale associato- Comuni di Castiglione Cosentino, Lappano, Rovito e San Pietro in Guarano-

adottato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 19 del 30.09.2013

Foglio P.lla

Superficie

ricadente in

Zona Periferica

consolidata e

nuovi borghi

(m2)

Lotto Minimo in

Zona Periferica

consolidata e

nuovi borghi

(m2)

Superficie

ricadente in

Zona Agricola

E2 (m2)

Lotto Minimo in

Zona Agricola E2

(m2)

11

53 515,00 - 4.565,00 10.000,00

76 0,00 - 4.060,00 10.000,00

94 0,00 - 3.990,00 10.000,00

In base alle N.T.A. del P.D.F. del Comune di Lappano (Allegato 4: Richiesta di accesso agli

atti e Documentazione estrapolata ed acquisita presso il Comune di Lappano), nelle zone di

espansione e di ristrutturazione edilizia estensiva (C1), in base all’art. 12, si prescrive:

a. Superficie territoriale per strade, parcheggi e verde: 70%;

Superficie territoriale residenziale: 30%;

b. If, indice di fabbricabilità fondiaria: 0,70 mc./mq.;

c. H, altezza massima: m. 11,00;

d. Rapporti per i distacchi esterni ed interni: R = H/Di = H/Di = 1;

e. K, lunghezza massima dei prospetti m. 35,00.

Nelle zone agricole, per come riportato all’art. 15, Integrato e modificato giusta L.R.

n°19/2002 e smi1, sono consentite case di civile abitazione ed essenzialmente costruzioni a

1 (L.R. n°19/2002 e smi - art.51)

Comma 3 - Nella zona a destinazione agricola è comunque vietata:

a. ogni attività comportante trasformazioni dell'uso del suolo tanto da renderlo incompatibile con la produzionevegetale o con l'allevamento e valorizzazione dei prodotti;

b. ogni intervento comportante frazionamento del terreno a scopo edificatorio (già lottizzazione di fatto);c. la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria del suolo in difformità alla sua destinazione.Comma 5 - É consentito l'asservimento di lotti non contigui ma funzionalmente legati per il raggiungimento dell'unità colturale minima, fermo restando la definizione in sede di P.S.C. dell'ingombro massimo di corpi di fabbrica edificabili e le caratteristiche tipologiche dell'insieme degli interventi a tutela e conservazione del paesaggio agricolo.

(L.R. n°19/2002 - art.52)

Comma 1. Il permesso di costruire per nuove costruzioni rurali, nei limiti ed alle condizioni di cui al precedente articolo, potrà essere rilasciato nel rispetto delle seguenti prescrizioni:

a. che si proceda in via prioritaria al recupero delle strutture edilizie esistenti;


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servizio dell'agricoltura, cioè edifici per aziende rurali, ivi comprese le costruzioni per industrie

di trasformazione dei prodotti agricoli.

In tali zone si applicano i seguenti indici:

1. Per le case di abitazione:

If, indice di fabbricabilità fondiaria: 0,013 mq./mq. (L.R. n°19/2002 - art.52 - comma

2);

H, altezza massima: m. 7,00;

Sm = Lotto minimo mq. 6000;

Rapporti per distacchi esterni ed interni: Rs = H/Ds = 1/2; Ri = H/Di = 1;

2. Per le altre costruzioni consentite:

If = 0,1 mq./mq. (L.R. n°19/2002 - art.52 - comma 2);

H = m. 7,00 salvo costruzioni particolari: (silos, serbatoi idrici, ecc.);

Sm = mq. 6000;

Rapporti: Rs = 1/2; R1 = 1.

In base all’art. 20, per i nuovi edifici ricadenti nelle zone sopra elencate è prescritta in tutti i

casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

Inoltre, se sul confine con altre proprietà non esistono fabbricati, chi costruisce per primo

nelle zone suddette deve arretrare dal confine stesso di una distanza pari alla metà

dell'altezza del suo erigendo fabbricato. Tale distanza non può essere in ogni caso mai

inferiore a m. 5,00.

Nel caso di edifici preesistenti costruiti a muro cieco sul confine, le nuove costruzioni possono

essere edificate in aderenza ad essi.

In base a quanto prescritto dal R.E.U. del P.S.A. (Allegato 4: Richiesta di accesso agli atti e

Documentazione estrapolata ed acquisita presso il Comune di Lappano) le zone rientranti in

periferia consolidata e nuovi borghi (art. 31) comprendono quelle parti di città sorte a

ridosso e in continuità a nuclei principali, borghi e centri storici, ancora in fase di

completamento, sia per quanto riguarda la qualità dello spazio pubblico di relazione che

per il patrimonio edilizio. L’attuazione del P.S.A. avviene mediante PAU o intervento diretto.

Sono consentite le seguenti categorie di intervento: manutenzione ordinaria e straordinaria,

ristrutturazione edilizia semplice, ristrutturazione edilizia (con incremento volumetrico del

b. che l'azienda mantenga in produzione superfici fondiarie che assicurino la dimensione dell'unità aziendaleminima.

Comma 2. Le strutture a scopo residenziale, al di fuori dei piani di utilizzazione aziendale o interaziendale, salvo quanto diversamente e più restrittivamente indicato dai P.S.C., dai piani territoriali o dalla pianificazione di settore, sono consentite entro e non oltre gli standards di edificabilità di 0,013 mq su mq. Per le sole attività di produttività e di trasformazione e/o commercializzazione di prodotti agricoli, l'indice non può superare 0,1 mq su mq. Il lotto minimo è rappresentato dall'unità aziendale minima.


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20%), ristrutturazione edilizia con miglioramento efficienza energetica (con incremento

volumetrico del 35%), demolizione e ricostruzione (con incremento volumetrico del 35%),

demolizione e ricostruzione con completamento (con incremento volumetrico), nuova

edificazione. In tale ambito sono consentiti i seguenti usi: residenziale, alberghieri, non

residenziali e commerciali, artigianali e produttivi, servizi ed attrezzature pubbliche e private

di uso pubblico. I parametri urbanistici ed edilizi sono:

Ut (indice territoriale di utilizzazione edilizia) = 0,35 mq/mq (TdU);

Uf (indice fondiario di utilizzazione edilizia) = 0,375 mq/mq (TU);

Hmax (altezza massima degli edifici)= mt. 10,50 (h/edifici circostanti);

Nl (numero di livello di pavimenti sovrapposti)= 3;

DS (distanza degli edifici da strade pubbliche)= allineamento al filo degli edifici

circostanti (minimo mt 5,00). Lo Sportello Unico per l’Edilizia può autorizzare deroghe

specifiche per la costruzione sul confine pubblico;

De (distanza fuori terra di edifici)= mt 10,00 (fra pareti finestrate, la metà della somma

delle altezze dei due edifici minimo mt 10,00);

DC (distanza dai confini degli edifici)= allineamento al filo degli edifici circostanti /

costruzione in aderenza / costruzione sul confine / mt. 5,00;

RC (rapporto di copertura)= 1/3.

Le zone agricole E2, in base all’art. 41 del R.E.U. del P.S.A., sono aree di primaria importanza

per la funzione agricola e produttiva in relazione all’estensione, composizione e

localizzazione dei terreni in cui l’edificazione è subordinata al rispetto delle prescrizioni di cui

al punto 1 dell’art. 52 della LR 19 del 2002, oltre che al rispetto dei parametri urbanistici

specifici fissati dallo strumento urbanistico. In queste aree il PSA si attua per intervento diretto

nel rispetto dei seguenti parametri urbanistici:

Lm (lotto minimo)= 10.000 mq;

If (indice di edificabilità fondiaria)= 0,013 mq/mq;

Dc (distanza dai confini)= m 10,00;

Df (distanza dai fabbricati di altra proprietà)= m. 20,00;

Ds distanza dalle strade Codice della Strada, di cui al DPR 16 dicembre 1992 n. 495, e al

relativo “Regolamento di esecuzione e di attuazione”;

H (altezza massima dei fabbricati)= m. 7,50;

Sc (superficie coperta)= 4,00 %.

Per quanto riguarda le opere di urbanizzazione, in base a quanto riportato negli allegati

della C.T.U. relativa all’esecuzione immobiliare proc. n. 177/ 2010 a firma del dott. Agr.

Francesco FASANELLA e confermato, all’attualità, dal responsabile dell’Ufficio Tecnico di

Lappano, la conduttura della rete fognante attraversa il terreno in questione per come


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riportato in planimetria mentre la rete di distribuzione dell’acqua potabile è posizionata sulla

strada provinciale nonché sulla strada interpoderale Santo Stefano- Padula (Allegato 5:

Richiesta di accesso agli atti a firma del dott. Agr. Francesco FASANELLA e Stralcio

documentazione fornita dal Comune di Lappano).

In entrambe le zone è possibile l’edificazione ex novo nel rispetto dei parametri urbanistici e

dei vincoli presenti sui terreni. I parametri urbanistici da utilizzare sono quelli più restrittivi tra il

P.d.F. ed il P.S.A., ovvero quelli del P.S.A. riportati sopra.

d) Vincoli sul territorio


Per come risulta dalle indagini fatte presso il Comune di Mangone sull’area di sedime del

capannone e sull’area scoperta a suo servizio non sussistono vincoli.

Terreni

In base a quanto emerge dal Certificato di Destinazione Urbanistica (Allegato 4: Richiesta di

accesso agli atti e Documentazione estrapolata ed acquisita presso il Comune di Lappano)

i terreni oggetto della presente sono interessati dai seguenti vincoli:

J. tutte le particelle sono interessate dal vincolo idrografico,

K. tutte le particelle, in diversa misura risultano inserite nel Catasto Comunale Incendi,

L. le particelle 53 e 94 sono interessate da nuova viabilità di Piano (P.S.A.);

M. la particella 53, relativamente al 50% della porzione ricadente in Zona Edificatoria T.D.U.,

nel caso di edificazione, dovrà essere interessata da studi per la riduzione della

pericolosità geologica classe 3.

Sul Certificato di Destinazione Urbanistica di cui sopra (Allegato 4: Richiesta di accesso agli

atti e Documentazione estrapolata ed acquisita presso il Comune di Lappano) è riportato

che relativamente ai beni in oggetto a tutt’oggi non sono stati emessi né trascritti

provvedimenti comunali di divieti di disposizione o di acquisizione al patrimonio comunale e

non sono stati adottati né sono pendenti provvedimenti sanzionatori.

e) Identificazione catastale

Dalle visure catastali (Allegato 6: Documenti catastali- Visure storiche), i beni oggetto della

presente stima, risultano in capo alla società in piena proprietà

per la quota di 1/1 come segue:


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13



TAB. 4: Riferimenti Catastali Capannone Comune Mangone

Foglio Particella Sub Categoria Rendita

3 1130 1 D/1 € 7.134,00

TAB. 5: Riferimenti Catastali Terreni Comune di Lappano

Foglio Particella Qualità Classe Superficie (m2) Reddito

ha are ca Dominicale Agrario

11 53 seminativo 2 50 80 € 20,99 € 9,18

11 76 seminativo 2 40 60 € 16,77 € 7,34

11 94 seminativo 2 39 90 € 16,49 € 7,21

Il capannone ed i terreni sono individuati sulle porzioni di mappa riportati in allegato

(Allegato 6: Documenti catastali- Estratti di mappa catastale). In allegato sono riportati

anche la rappresentazione grafica dei subalterni (Allegato 6: Documenti catastali-

Rappresentazione grafica dei subalterni) e la planimetria catastale del capannone

(Allegato 6: Documenti catastali- Planimetria catastale).

In base a quanto emerge dal Geoportale del Comune di Lappano, le particelle identificanti

i terreni oggetto della presente perizia non sono caratterizzate da incoerenze catastali.

f) Rilievi fotografici e planimetrici

Il rilievo metrico del capannone ed il rilievo fotografico sono stati effettuati durante il

sopralluogo in data 27 aprile 2017 (Repertorio fotografico Mangone).

Il sopralluogo, e di conseguenza il rilievo anche fotografico dei terreni di Lappano

(Repertorio fotografico Lappano), non è stato compiutamente effettuato in quanto i terreni

sono difficilmente percorribili internamente a causa di una fitta vegetazione bassa. Si è

proceduto pertanto ad effettuare una ricognizione di confine e dall’esterno.

g) Estensione e consistenza


Dalle visure catastali non si evince la consistenza del capannone in quanto, per la categoria

catastale D1, non è riportata in visura (Allegato 6: Documenti catastali- Visure storiche).


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Dalle misurazioni effettuate durante il sopralluogo e riportate in pianta (Allegato 7: Piante

stato di fatto), le misure superficiali lorde (Snr) e nette (Slr), sono quelle riportate nella tabella

seguente:

TAB. 6: Consistenza del Capannone Industriale

Piano Ambiente

Consistenza da rilievo

Snr (m2) Slr (m2)

Terra

Ingresso 28,42 34,39

Zona produzione

Area grande 277,97 289,18

Area piccola 123,07 130,43

Disimpegno grande 15,61 17,57

Magazzino 37,15 40,77

Mensa 30,77 33,77

Corridoio 12,20 14,28

Disimpegno piccolo 2,93 3,49

Spogliatoio 8,74 9,98

W.C. 13,64 17,17

Soppalcato

Sala riunioni 35,18 39,86

Ripostiglio piccolo 2,80 4,34

Corridoio 25,77 33,07

Archivio 7,73 9,87

Bagni 7,88 10,75

Ufficio 1 19,07 21,88

Ufficio 2 12,10 14,64

Ufficio 3 13,07 16,00

Ripostiglio grande 4,99 6,45

TOT 679,09 747,89

Nel presente caso, la superficie lorda è data dalla superficie dei 2 piani (terra e soppalcato),

compresi muri perimetrali, pilastri, partizioni interne. La scala interna e' computata con

esclusivo riferimento al piano più basso. La superficie netta è la superficie di pavimento


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misurata al netto delle murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre e scala

interna.

L’altezza interna massima sottotrave è di 7,70 m.

Il volume è pari a circa 4.905,00 m2.

Terreni

L’estensione dei terreni è quella catastale riportata, per ogni singola particella, nella Tabella

5. L’estensione totale è pari a 13.130,00 m2.

h) Confini


In base alla porzione di mappa catastale (Allegato 6: Documenti catastali- Estratti di mappa

catastale) i confini del capannone, o meglio dell’area su cui insiste il capannone, sono i

seguenti:

TAB. 7: Confini del capannone nel Comune di Mangone- Foglio 3 p.lla 1130 sub 1

Sud Nord Est Ovest

Fg 3 P.lla 1281 Viabilità A.S.I. Fg 3 P.lla 1035 Viabilità A.S.I.

Si procede ad una verifica dei confini di cui sopra estrapolandoli dall’atto di provenienza

del terreno su cui è stato costruito il capannone, ovvero delle p.lle 987- 989- 991 che

costituiscono il lotto di estensione pari a 2.717,00 m2. Il quoziente di terreno confina per 2 lati

con la strada e per 2 lati con proprietà del Consorzio per lo Sviluppo della Provincia di

Cosenza (Allegato 8: Atto di Compravendita del 31.03.2004 Rep.n.65414 e Racc.n.21638).

In merito sempre ai confini, operando una sovrapposizione tra lo stato di fatto, estrapolato

dall’ortofoto, e la planimetria catastale è evidente la differenza tra il confine catastale e

quello identificato dalla recinzione, in particolare sul lato nord- est la recinzione, in pali e

rete, è spostata all’interno della particella 1035, rispetto al confine catastale (Allegato 9:

Planimetria d’insieme).


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Terreni

Anche per l’identificazione dei confini dei terreni si parte dalla porzione di mappa catastale

(Allegato 6: Documenti catastali- Estratti di mappa catastale). Tali confini catastali sono

riportati nella seguente tabella:

TAB. 8: Confini dei terreni nel Comune di Lappano

Identificazione

catastale Sud Nord Est Ovest

Fg 11 p.lla 53 Fg 11 p.lla 94 Fg 11 p.lla 146 Fg 11 p.lla 310 Fg 11 p.lla 459

Fg 11 p.lla 152 Fg 11 p.lla 119 Fg 11 p.lla 120 Fg 11 p.lla 272

Fg 11 p.lla 76

Fg 11 p.lla 82 Fg 11 p.lla 83 Fg 11 p.lla 84

Fg 11 p.lla 192 e Strada vicinale Coscarella (Fg

11 p.lla 345)


Strada vicinale Coscarella (Fg

11 p.lla 345)

Fg 11 p.lla 94 Strada vicinale Coscarella Fg 11 p.lla 53 Fg 11 p.lla 153


Da quanto si evince dall’atto di compravendita del 16.04.1996 rogato dal notaio dott.

Leucio Gisonna Rep. n. 166755 e Racc. n. 34730 e dal precedente del 03.04.1979 rogato

sempre dal notaio dott. Leucio Gisonna Rep. n. 15314 e Racc. n. 4570, estrapolati dalla

consulenza tecnica d’ufficio a firma del dott. Agr. Francesco Fasanella in merito

all’Esecuzione Immobiliare proc. n. 177/2010, il quoziente di terreno identificato dalle

particelle 53 e 76 confina con beni di , beni di e

beni eredi mentre il quoziente di terreno identificato dalle particelle 94 e 97 a confina

con le particelle 53 e 76 e con beni residui della parte alienante, ovvero del sig.

(Allegato 10: Atti di Compravendita dei terreni in Lappano estrapolati dalla

consulenza tecnica d’ufficio a firma del dott. agr. Fasanella).

In termini di confini e di accessi, una specifica va fatta in merito alla strada vicinale

Coscarella, esistente sulla cartografia catastale (p.lla 345) e nel frazionamento allegato

all’atto di compravendita del 03.04.1979 rogato dal notaio dott. Leucio Gisonna Rep. n.

15314 e Racc. n. 4570, e che si sviluppa, in parte, tra le p.lle 76 e 94 (Allegato 6: Documenti

catastali- Visure storica foglio 11 p.lla 345 Comune di Lappano). La strada vicinale è una

strada fuori dal centro abitato e costruita su un suolo privato. Con l'attuazione del Nuovo

Codice della Strada (Decreto Legislativo N. 285 del 30/04/1992 Ministero delle Infrastrutture e

dei Trasporti pubblicato sulla G.U. n. 114 del 18/05/1992 e successive modifiche) la strada


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vicinale è stata inclusa nelle strade locali. È una via di comunicazione, di fatto, costruita per

accedere ad una serie di fondi o generalmente per collegarsi ad una pubblica via. Quindi

nel caso in esame rappresenterebbe l’accesso ai terreni in oggetto che altrimenti sarebbero

interclusi.

Considerando lo stato di fatto dei terreni però tale strada non esiste.

Sul Geoportale nella sezione della cartografia analitica “Incoerenze catastali”, risulta come

particella da allineare. In realtà dalla visura catastale la particella 345 risulta di qualità TERR

N FORM di 59 m2 che sono pochissimi rispetto all’estensione visiva definibile alla porzione di

mappa catastale (Allegato 6: Documenti catastali- Estratti di mappa catastale).

i) Natura del diritto in capo alla proprietà, vincoli e provenienza dei beni


Del capannone industriale catastalmente è presente una COSTITUZIONE del 2006 (Allegato

6: Documenti catastali- Visure storiche) a seguito della sua realizzazione ex novo per

Concessione Edilizia n. 22 del 12.12.2002 prot. n. 5120 (vista la domanda presentata in data

12.08.2002 prot. n. 3222 dal sig. in qualità di legale rappresentante della

per la costruzione di un capannone ad uso industriale per la produzione di

containers, case prefabbricate e moduli abitativi in metallo, ubicato nella zona industriale

del Comune di Mangone, distinto in Catasto Terreni al Foglio 3 p.lle 738- 735- 689) e

Permesso di Costruire in Variante n. 03/2006 prot. n. 413 del 02.02. 2006 (vista la domanda

presentata in data 22.11.2005 prot. n. 4415 dal sig. in qualità di legale

rappresentante della per la costruzione di un edificio prefabbricato in c.a.p. per

opificio industriale in variante nella zona A.S.I., ubicato sul lotto di terreno identificato in

Catasto Terreni al Foglio 3 p.lle 987- 989- 991) (Allegato 3: Richiesta di accesso agli atti e

documentazione acquisita presso il Comune di Mangone).

La provenienza dei terreni su cui è stato edificato l’opificio industriale e la piena proprietà di

essi da parte della risultano dall’Atto di compravendita rogato dal notaio Dott.

Riccardo Scornajenghi in data 31.03.2004 Repertorio n. 65414 e Raccolta n. 21638 (Allegato

9: Atto di Compravendita del 31.03.2004 Rep.n.65414 e Racc.n.21638).

Dall’ispezione ipotecaria per immobile fg 3 p.lla 1130 sub 1 non risulta alcuna formalità

(Allegato 11: Documenti ipocatastali- Ispezioni ipotecarie per immobili), il che è in

contraddizione con la richiesta della redazione della presente perizia. Infatti dovrebbe

essere presente la trascrizione della sentenza n.39 di fallimento del 20.07.2016.

Si è proceduto, inoltre, ad effettuare le ispezioni ipotecarie sui terreni su cui è stato edificato

il capannone, ovvero le p.lle 987- 989- 991, per verificare se sono presenti delle precedenti

formalità (Allegato 11: Documenti ipocatastali- Ispezioni ipotecarie per immobili).

Nell’elenco delle formalità di tali terreni è presente la trascrizione dell’atto di compravendita


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del 2004 e l’iscrizione di ipoteca volontaria per concessione a garanzia di mutuo

condizionato a cui è correlata un’annotazione di erogazione a saldo del 2006 (Allegato 11:

Documenti ipocatastali- Note delle formalità).

TAB. 9: Elenco delle Formalità sul capannone sito in Mangone (CS)

Formalità Atto Documenti successivi

correlati

Capannone Fg 3 p.lla 1130 sub 1

Nessuna

Terreni su cui è stato edificato il capannone Fg 3 p.lle 987- 989- 991

Trascrizione del 03/04/2004-

R.P. 7439 R.G. 9812

Atto tra vivi- COMPRAVENDITA

pubblico ufficiale notaio Dott.

Riccardo Scornajenghi Rep. n.

65414/21638 del 31/03/2004

Iscrizione del 10/09/2004-

R.P. 4692 R.G. 25368

Ipoteca volontaria derivante

da CONCESSIONE A GARANZIA

DI MUTUO CONDIZIONATO

pubblico ufficiale notaio Dott.

Riccardo Scornajenghi Rep. n.

69555/22582 del 09/09/2004

Annotazione n.1439 del

24/03/2006 (Erogazione a

saldo)*


24/03/2006 (Erogazione a

saldo)*

Terreni

La piena proprietà dei terreni siti nel Comune di Lappano risulta dal Decreto di

Trasferimento trascritto in data 09.10.2015 R.P. 18628 e R.G. 22785 (Allegato 11: Documenti

ipocatastali- Ispezioni ipotecarie).

Dall’ispezione ipotecaria per immobile del 27.04.2017 sui terreni risultano delle formalità. Non

risulta la trascrizione della sentenza di fallimento n.39 del 20.07.2016.


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TAB. 10: Elenco delle Formalità sui terreni siti in Lappano (CS)

Formalità Atto Documenti successivi

correlati


R.P. 8540 R.G. 10155

Atto tra vivi- COMPRAVENDITA

pubblico ufficiale Notaio Dott.

Gisonna Leucio Rep.n. 166755

del 16/04/1996


R.P. 15839 R.G. 22607

Atto esecutivo o cautelare-

VERBALE DI PIGNORAMENTO

IMMOBILI pubblico ufficiale

Ufficiale Giudiziario Tribunale di

Cosenza Rep.n. 0 del

18/06/2010


03/11/2015

(Cancellazione)*


R.P. 18628 R.G. 22785

Atto giudiziario- DECRETO DI

TRASFERIMENTO IMMOBILI

pubblico ufficiale Ufficiale

Giudiziario Tribunale di Cosenza

Rep.n. 916/2015 del 04/06/2015


03/11/2015 (Cancellazione)*

j) Vincoli relativi all’occupazione delle unità immobiliari

Da quanto emerge dallo stato di fatto in cui si trovano i beni oggetto della presente perizia,

gli stessi risultano liberi.

Si è proceduto, comunque, ad effettuare una ricerca presso l’Agenzia delle Entrate su

eventuali contratti di locazione e/o di altra natura riguardanti i beni in oggetto (Allegato 12:

Richiesta di accesso agli atti e documentazione acquisita presso l’Agenzia delle Entrate). In

merito, l’Agenzia delle Entrate ha prodotto un documento dal quale si evince che non

risultano in essere contratti di locazione in riferimento alla (Allegato 12: Richiesta di

accesso agli atti e documentazione acquisita presso l’Agenzia delle Entrate).

k) Accertamento della consistenza e verifica di conformità


Durante il sopralluogo si è proceduto alla visualizzazione ed alla misurazione dell’unità

immobiliare in oggetto restituendone le piante (Allegato 6: Piante stato di fatto).

Si è poi confrontata la pianta rilevata con quella catastale e quella di progetto di variante

(Allegato 3: Richiesta di accesso agli atti e documentazione acquisita presso il Comune di

Mangone- Allegato 5: Documenti catastali- Planimetria catastale).


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L’ingombro esterno risulta uguale. Si sono riscontrate alcune lievi incongruenze rispetto alle

piante da progetto e catastali, in particolare in termini di posizionamento delle divisioni

interne. Inoltre sulle piante catastale e di progetto la zona produzione è unica, nello stato di

fatto è suddivisa, mediante divisori asportabili in 2 zone ed un disimpegno (Allegato 13:

Sovrapposizioni piante capannone). Ciò non si configura come un abuso edilizio in quanto

la maggior parte delle divisioni sono del tipo amovibile.

Per quanto riguarda l’esterno, non si è condotto un rilievo topografico ma si è preso in

considerazione il limite catastale, che coincide con quello di progetto. Si è poi operata una

semplice sovrapposizione del confine catastale sull’ortofoto ed è visibile lo sconfinamento,

lato nord- est, della recinzione sulla p.lla 1035; si evidenzia, comunque, una generale non

perfetta corrispondenza a causa di traslazioni e rotazioni che, comunque, in parte si

potrebbero addebitare ad un qualche problema di acquisizione e di scalatura delle

planimetrie stesse, pertanto anche gli altri limiti catastali non coincidono perfettamente con

il limite visibile sull’ortofoto (Allegato 9: Planimetria d’insieme). Nel caso di vendita è

opportuno procedere alla verifica strumentale dei confini del lotto, in particolare lato nord-

est.

Terreni

La consistenza dei terreni, poiché non si è ritenuto necessario, in questa fase, procedere con

un rilievo topografico, è quella catastale per come riportato nel frazionamento allegato

all’atto di compravendita del 03.04.1979 rogato dal notaio dott. Leucio Gisonna Rep. n.

15314 e Racc. n. 4570 (Allegato 10: Atti di Compravendita dei terreni in Lappano estrapolati

dalla consulenza tecnica d’ufficio a firma del dott. agr. Fasanella). Sulle particelle, oggetto

della presente perizia, non sono presenti corpi di fabbrica ed all’Ufficio Tecnico del Comune

di Lappano non risultano titoli abilitativi e/ o richieste di essi per la costruzione di un qualche

tipo di manufatto (Allegato 4: Richiesta di accesso agli atti e Documentazione estrapolata

ed acquisita presso il Comune di Lappano).

DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DELL’UNITÁ IMMOBILIARE E DEI TERRENI


Per la determinazione del più probabile valore di mercato del capannone industriale si utilizza il

Metodo dei Costi o Cost Approach.

Il Cost Approach è un procedimento di stima mirato a determinare il valore di un immobile

attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione dell’edificio, eventualmente

deprezzato. E’ detto anche metodo del Costo di Ricostruzione Deprezzato ed è utilizzato nella

stima di immobili speciali di aziende agricole e industriali, immobili secondari e parti accessorie di

immobili complessi che hanno un mercato limitato e spesso mostrano forma e dimensioni specifici

per l’uso cui sono destinati,


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Il Cost Approach si fonda sul principio che nella maggior parte dei casi un investitore non sarà

disposto a pagare per un immobile una somma superiore al valore del terreno sul quale l’immobile

è costruito e al costo di costruzione dell’edificio, al netto di un eventuale deprezzamento.

In effetti l’acquirente potenziale opta tra l’acquisto di un immobile esistente e la costruzione di un

edificio con le stesse caratteristiche su un terreno simile, tenendo conto del grado di

deprezzamento del bene esistente.

Le condizioni di applicazione del procedimento di stima riguardano:

la stima del valore di mercato del terreno edificato;

la stima del costo di ricostruzione a nuovo del’edificio;

la stima del deprezzamento.

La Stima del Terreno Edificato

Il valore del terreno edificato è il valore di trasformazione calcolato come differenza fra il valore del

terreno edificabile e il costo di trasformazione (che è, poi, il costo della demolizione). Può essere

stimato con il metodo del confronto (Market Comparison Approach) se abbiamo a disposizione

dei dati di confronto certi ed attendibili, oppure con il metodo finanziario (Income approach).

Utilizzando il metodo del confronto il prezzo del terreno edificabile si stima dal prezzo medio delle

aree edificabili ricadenti nella zona del terreno oggetto di stima, considerate come stretto

sostituto.

Indicando con pe e Ee rispettivamente il prezzo medio e l’indice di fabbricabilità dei terreni

edificabili di confronto (comparables), Eo l’indice di fabbricabilità del Subject, si imposta la

seguente proporzione lineare:

da cui:

Il valore del terreno edificato può essere altresì stimato con il procedimento di ripartizione del

valore dell’immobile secondo il rapporto di complementarietà economica (incidenza dell’area) in

base alla formula seguente:

dove

Vi è il valore di costo dell’intervento;

Va è il valore di costo dell’area;

ia(%) è l’incidenza del valore di costo dell’area sul valore di costo dell’intervento.


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Il Costo di Ricostruzione

Il costo di ricostruzione di un’opera esistente già prodotta in passato rappresenta la somma delle

spese che, alla data della stima, un’impresa edile dovrebbe sostenere per realizzare un’uguale o

equivalente opera attraverso un ipotetico processo edilizio, riferito ad un dato mercato dei mezzi

produttivi e ad un dato ciclo realizzativo. Il costo di ricostruzione a nuovo (reproduction cost) di un

esatto duplicato (perfetto sostituto) dell’opera, stimato a prezzi correnti, ottenuto impiegando stessi

materiali, tecnologie e standard costruttivi dell’epoca di realizzazione, comprende i costi tecnici di

costruzione, ovvero i costi diretti (costo di costruzione opere edilizie edificio e costo opere edilizie

sistemazione aree scoperte), i costi indiretti (oneri di urbanizzazione, oneri professionali, costi

allacciamenti servizi, spese generali, spese commercializzazione), gli oneri finanziari sul capitale a

debito per costi diretti ed indiretti e l’utile del promotore sul proprio capitale di rischio. Il costo di

ricostruzione può essere stimato sia con procedimento empirico che analitico.

Il Deprezzamento

Una volta stimato il costo di ricostruzione a nuovo, la perdita di valore per deprezzamento può

dipendere da tre fattori principali:

1. Obsolescenza fisica (Il grado di usura materiale dell’immobile dipende dalla età dell’’edificio,

dalla qualità della costruzione, dalla politica di manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre che

dall’uso. Quest’ultimo elemento, per esempio, è legato al titolo di utilizzo del bene: alcuni studi

hanno dimostrato che un bene immobiliare occupato dal proprietario, invariati tutti gli altri fattori, è

spesso in migliore stato rispetto ad un bene in locazione. Anche la localizzazione dell’immobile può

influire sul suo grado di usura materiale, per esempio a causa della esposizione alle intemperie ed

all’inquinamento);

2. Obsolescenza funzionale (Perdita di valore che dipende dalla mancanza di funzionalità di un

bene rispetto a un immobile costruito alla attualità tenendo conto degli standard edilizi e delle

esigenze di mercato più evoluti. Vi sono numerosi esempi in materia; il numero dei bagni per

abitazione, la presenza o meno di ascensore nello stabile, la tipologia di riscaldamento, la qualità

dell’isolamento termico e acustico dell’edificio, la connessione delle aree uffici alle nuove

tecnologie informatiche e, infine, l’efficienza energetica);

3. Obsolescenza economica (L’obsolescenza economica è forse la più complessa da quantificare;

si tratta di valutare se esiste una vera domanda per il tipo di immobile o se alcune caratteristiche, o

addirittura la sua attuale destinazione d’uso, non trovano domanda di utilizzo; l’eventuale impatto

negativo sul valore del terreno apparirà già nel calcolo del valore di quest’ultimo).

L’ammortamento è il concetto alla base della misura del deprezzamento.

Il deprezzamento è un fenomeno continuo cui è sottoposto un bene; l’ammortamento è un

procedimento di ripartizione del deprezzamento complessivo subìto dallo stesso bene nel tempo di

vita utile e/o economica.


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L’ammortamento ha, in genere, tre finalità:

-la distribuzione del costo iniziale nel periodo di utilizzo del bene;

-la ricostituzione del valore iniziale di un bene al momento della sua sostituzione;

-la stima del deprezzamento annuale e totale del bene a un certo anno della sua vita economica.

Nel processo di deprezzamento si suppone che il valore di un immobile decresca ogni anno

secondo una funzione matematica valore- tempo.

Per i fabbricati, come nel caso in esame, strumentali, industriali e commerciali, l’Union Europèenne

des Expert Comptables Economiques et Financiers (U.E.C.) propone una formula che calcola il

deprezzamento percentuale D% in modo che all’inizio, per t=0, il deprezzamento percentuale è

nullo ed alla fine, per t=n, il deprezzamento percentuale è al 100%.

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

0 20 40 60 80 100 120

FUNZIONE VALORE- TEMPO U.E.C.

Anni

Costo

Dt%

1- Dt


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STIMA CAPANNONE PRODUTTIVO – Prospetto di valutazione a costo Deprezzamento formula UEC

DATI Utile promotore (%) 12,44% Incidenza Area (%) 15%

SPESE

cost

o

cost

ruzio

ne STRUTTURA superf. costo mq totale costi

capannone 591,04 € 320,00 € 189 132,80 uffici p 1 156,86 € 630,00 € 98 821,80 piazzale e recinzione 2126,00 € 38,00 € 80 788,00

TOTALE Cc € 368 742,60

spes

e te

cnic

he

percentuale su costo di costruzione 7%

progetto 22% € 5 678,64 impianti 15% € 3 871,80 strutture 15% € 3 871,80 sicurezza 7% € 1 806,84 d.l. 30% € 7 743,59 collaudo 5% 1 290,60 accatastamento 3% € 774,36 conform. + abitabil. 3% € 774,36

TOTALE St € 25 811,98

oner

i

com

una

li Urbanizz. Primaria Gratuito € Urbanizz. Secondaria Gratuito € Diritti di segreteria e costo di tutela ecologica € 1 000,00 € 1 000,00

TOTALE Oc € 1 000,00 SOMMA COSTO DI COSTRUZIONE (Ct) € 395 554,58

cost

o a

cqui

sto

are

a VALORE AREA

rapporto complementarietà 15,00% costi totali costruzione € 395 554,58 valore area. € 59 333,19 € 59 333,19

% su

i cos

ti

sost

enut

i

UTILE PROMOTORE Costo Costruzione 12,44% € 45 871,58 spese tecniche 12,44% € 3 211,01 oneri concessori 12,44% € 124,40 valore area 12,44% € 7 381,05

TOTALE Up € 56 588,04

VALORE A NUOVO € 511 475,81

DEPREZZAMENTO FORMULA UEC

dep

rezz

am

ento

tipo tipologia inc. vita utile vetustà

deterioramento fisico costruzione 65% 75 11 € 19 030,39

finiture 20% 50 11 € 9 963,55 impianti 15% 35 11 € 12 300,07


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obsolescenza funzionale

interventi di contenimento e miglioramento energetico € 50 000,00

obsolescenza economica

Carenza di domanda per il tipo di immobile e per la sua destinazione d'uso € 51 147,58

SOMMA DEPREZZAMENTO € 142 441,59

VALORE ATTUALE valore a nuovo € 511 475,81 deprezzamento € 142 441,59

VALORE DI COSTO DEPREZZATO € 369 034,22

A questo punto si procede ad una veloce verifica del precedente giudizio di stima dell’immobile

produttivo- industriale, tenendo conto, con un necessario approccio critico, come fonti indirette,

delle informazioni e dati ricavati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) dell’Agenzia

delle Entrate.

I dati minimi e massimi, ricavati per i fabbricati produttivi nella zona industriale di Piano Lago nel

Comune di Mangone, sono riportati nella seguente tabella:

TAB. 11: Banca Dati Quotazioni Immobiliari (O.M.I.)- Anno 2016 Semestre II

Comune: MANGONE

Fascia/Zona: Suburbana/PIANO LAGO (IN CONTINUITÁ CON FIGLINE VEGLIATURO)

Codice Zona: E1

Microzona catastale n.: 1

Tipologia prevalente: CAPANNONI INDUSTRIALI

Destinazione: PRODUTTIVA

Tipologia Stato

conservativo

Valore di mercato (€/mq) Superficie

(L/N)

Valori di locazione (€/mq x

mese) Superficie

(L/N) Min Max Min Max

CAPANNONI

INDUSTRIALI Normale 270,00 400,00 L 1,4 2,2 L

In base ai valori di mercato unitari riportati nella tabella di sopra si può calcolare un costo minimo e

massimo del capannone.

Prima di procedere a tale verifica si deve computare la superficie commerciale che è data dalla

somma della superficie lorda del capannone, in termini di zona di produzione e di servizio alla

produzione e di zona uffici, e della superficie ponderata dell’area scoperta.


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dove

Sc è la superficie commerciale del capannone industriale;

Sp è la superficie lorda della zona adibita alla produzione ed ai locali a servizio di essa ad essa, nel

caso in esame il piano terra;

Su è la superficie lorda della zona uffici, nel caso in esame il piano primo;

Se è la superficie del piazzale;

c è il coefficiente di ponderazione per ragguagliare la superficie reale a quella commerciale.

A questo punto si può procedere al calcolo del costo minimo (Cmin) e massimo (Cmax) come

prodotti dei valori di mercato unitari minimi (Vmin)e massimi (Vmax) per la superficie commerciale.

Il valore di mercato del capannone industriale a cui si è giunti utilizzando il procedimento

estimativo del Cost Approach si trova all’interno del range di verifica dei valori minimo e massimo

dell’O.M.I. In particolare, è di poco superiore (3,16%) al valore medio che è pari a 357.358,00 €.

Essendo tale gap largamente tollerabile, dal punto di vista estimativo, nella prassi operativa risulta

confermato il valore di mercato dell’edificio a tipologia industriale determinato con il criterio del

costo di ricostruzione arrotondato pari a di 369.000,00 €.

Terreni

Per quanto riguarda i terreni ricadenti nel territorio comunale di Lappano in località Santo Stefano

sono, per la maggiore estensione di tipo agricolo, solo una limitata porzione di 515,00 m2, in base

alla zonizzazione del P.S.A. ricade in zona “periferia consolidata e nuovi borghi”. Inoltre, circa la

metà di tale porzione ricade in un’area di pericolosità geologica per la quale è necessario

approntare una serie di indagini e studi ai fini di addivenire alla pianificazione di interventi per la

riduzione di essa.

Il metodo che si utilizza per la stima dei terreni è quello usuale della comparazione diretta, ovvero

del confronto con altre aree simili, nello stesso segmento di mercato o ad esso prossimo, oggetto di

recente compravendita, da cui si può ricavare il prezzo medio (espresso in €/m2) in rapporto alla

superficie. Quindi, moltiplicando tale valore medio a metro quadrato per la superficie dell’area


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oggetto di stima se ne ricava il più probabile valore di mercato. Tale valore verrà opportunamente

corretto in relazione alle particolari caratteristiche positive e negative proprie dell’area oggetto di

stima, quali l’ubicazione e le caratteristiche fisiche, nonché vincoli e limiti imposti dagli strumenti

urbanistici o altro. Oltre alle caratteristiche naturali dei terreni, in particolare in merito alla

morfologia, nel caso di edificazione sono da prevedere opportune opere di sostegno, è da

considerare che sono presenti dei vincoli idrogeologici e limitazioni temporali all’edificazione a

causa dell’iscrizione al Catasto incendi, che non sono ben identificati gli accessi, seppure

catastalmente vi è la presenza di una strada vicinale, che è prevista su di essi il passaggio di una

strada di piano, e che è presente una conduttura fognaria comunale.

Alla luce si calibrano i valori unitari di mercato dei terreni e la loro stima è riportata nella tabella

seguente.

TAB. 12: Valore di mercato dei terreni

Foglio P.lla Zona P.S.A. Superficie (m2) Valore unitario di

mercato (€/m2)

Valore di

mercato in

base alla zona

(€)

Valore di

mercato (€)

11

53

Zona Edificatoria

TDU (Periferia

consolidata e

nuovi borghi)

515,00 8,60 4.429,00

11.460,00

E2 4.565,00 1,54 7.030,10

76 E2 4.060,00 1,54 6.252,40 6.255,00

94 E2 3.990,00 1,54 6.144,60 6.145,00

MODALITÁ DI VENDITA E PRESCRIZIONI TECNICHE

La sottoscritta propone 2 modalità di vendita in funzione esclusiva dell’uso e dell’accesso ai terreni

siti in Lappano.

In particolare, alla luce di tutto quanto esposto, i terreni di Lappano possono essere venduti

secondo 2 modalità:

A. tutti e 3 in un unico lotto in modo da garantire il lotto minimo agricolo e l’edificazione da parte

di un conduttore agricolo su di esso;

B. la particella 53 costituente un primo lotto in modo da dare la possibilità di poter usufruire di un

eventuale aumento di volumetria dei fabbricati limitrofi e le altre 2 costituenti un secondo lotto.


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MODALITÁ A

LOTTO 1

Descrizione sintetica

Capannone industriale per la produzione di

containers costituito da un piano terra, adibito

a zona produzione, ed un piano terra, adibito

ad uffici, e spazio esterno recintato sito nella

zona industriale Piano Lago del Comune di

Mangone.

Dati catastali

N.C.E.U. Foglio: 3 Comune di Mangone (CS)-

Particella: 1130- Subalterno: 1- Categoria: D1-

Rendita: 7.134,00 €

Prezzo base € 369.000,00

Natura e titolarità giuridica del diritto del

pignoramento Proprietà per 1/1 (C.F. )

LOTTO 2


Terreno dell’estensione di 13.130,00 m2 sito nel

Comune di Lappano (CS) alla località Santo

Stefano- Coscarella ricadente per circa il 515,00

m2 in Zona Edificatoria TDU (periferia

consolidata e nuovi borghi) e per circa

12.615,00 m2 in Zona E2 (zona ad uso agricolo).

Dati catastali

N.C.T. Foglio: 11 Comune di Lappano (CS)-

Particella: 53- Qualità: seminativo- Classe: 2-

Superficie: 5.080,00 m2- Reddito dominicale:

20,99 €- Reddito agrario: 9,18 €










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MODALITÁ B

LOTTO 1


Capannone industriale per la produzione di

containers costituito da un piano terra, adibito

a zona produzione, ed un piano terra, adibito

ad uffici, e spazio esterno recintato sito nella

zona industriale Piano Lago del Comune di

Mangone.

Dati catastali

N.C.E.U. Foglio: 3 Comune di Mangone (CS)-

Particella: 1130- Subalterno: 1- Categoria: D1-

Rendita: 7.134,00 €




LOTTO 2




Stefano- Coscarella ricadente per circa il 515,00

m2 in Zona Edificatoria TDU (periferia

consolidata e nuovi borghi) e per circa 4.565,00

m2 in Zona E2 (zona ad uso agricolo).

Dati catastali






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LOTTO 3




Stefano- Coscarella ricadente in Zona E2 (zona

ad uso agricolo).

Dati catastali












Prima di procedere alla vendita sarebbe opportuno effettuare una verifica topografica dei confini

dei beni in oggetto.

CONCLUSIONI

In virtù degli accertamenti e delle verifiche effettuate relativamente ai beni oggetto di stima,

tenendo conto:

- della documentazione richiesta ed acquisita presso gli Uffici Tecnici dei Comuni di Mangone

(CS) e di Lappano (CS), presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate- Settore fiscale e Settore

catastale ed ipotecario, presso lo studio del notaio dott. Riccardo Scornajenghi;

- dei sopralluoghi, e quindi dell’analisi del contesto urbanistico e paesaggistico in cui sono

ubicati i beni oggetto della presente stima e dell’analisi dello stato di fatto e del rilievo

effettuati;

- della verifica di conformità urbanistica;


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- della presenza di vincoli sui terreni siti in Lappano;

TAB. 13: Prospetto riassuntivo

Comune Foglio P.lla Sub Descrizione Vincoli e limitazioni

Mangone 3 1130 1

Capannone industriale per la produzione di containers costituito da un piano terra, adibito a zona produzione, ed un piano terra, adibito ad uffici, e spazio esterno recintato sito nella zona industriale Piano Lago del Comune di Mangone.

Nessuno

Lappano 1

53

Terreno dell’estensione di 5.080,00 m2 sito nel Comune di Lappano (CS) alla località Santo Stefano- Coscarella ricadente per circa il 515,00 m2 in Zona Edificatoria TDU (periferia consolidata e nuovi borghi) e per circa 4.565,00 m2 in Zona E2 (zona ad uso agricolo).

- Idrogeologico forestale - Incendio boschivo - Pericolosità geologica classe 3 (P.S.A.) - Nuova viabilità di piano (P.S.A.) - Passaggio conduttura rete fognante

76

Terreno dell’estensione di 4.060,00 m2 sito nel Comune di Lappano (CS) alla località Santo Stefano- Coscarella ricadente in Zona E2 (zona ad uso agricolo).

- Idrogeologico forestale - Incendio boschivo - Passaggio conduttura rete fognante

94

Terreno dell’estensione di 3.990,00 m2 sito nel Comune di Lappano (CS) alla località Santo Stefano- Coscarella ricadente in Zona E2 (zona ad uso agricolo).

- Idrogeologico forestale - Incendio boschivo - Nuova viabilità di piano (P.S.A.) - Passaggio conduttura rete fognante

utilizzando per la stima del capannone il metodo Cost Approach e per i terreni il metodo Market

Comparison Approach si ottengono i valori di mercato riportati nella sottostante tabella.

TAB. 14: Valore di mercato dei beni

Comune Foglio P.lla Sub Tipologia Valore (€)

Mangone 3 1130 1 Capannone

industriale 369.000,00

Lappano 11

53 Terreno 11.460,00

76 Terreno 6.255,00

94 Terreno 6.145,00


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La presente relazione si compone di n. 32 pagine, di n. 13 allegati e del Repertorio Fotografico.

Il tecnico estimatore

Ing. Denise Esposito

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