Relazione ikea - Analisi degli impatti economici e territoriali

ANALISI DEGLI IMPATTI ECONOMICI E TERRITORIALI

a cura di Francesco Mungo e Claudio Scillieri

ACCORDO DI PROGRAMMA PER LA REALIZZAZIONEDI INTERVENTI A CARATTERE INFRASTRUTTURALE

ED INSEDIATIVO DI TIPO COMMERCIALE NEI COMUNIDI CERRO MAGGIORE E RESCALDINA

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INDICE

La struttura dell’insediamento 3

I tempi dell’insediamento 4

Il sistema insediativo nel contesto paesaggistico e territoriale 5

Un’analisi della produttività 8

Il bacino di gravitazione commerciale 9

Le possibili ricadute occupazionali 11

Alcune considerazioni sull’impatto economico 12

Conseguenze sulla mobilità e sul traffico 14

Indice delle fonti 15

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LA STRUTTURA DELL’INSEDIAMENTO

In base alla domanda del proponente, la Grande Struttura si svilupperà su una

superficie di vendita complessiva di 74.000 mq, articolandosi in due edifici: il

primo di 22.000 mq, il secondo di 52.000 mq (di cui 2.500 per il settore alimentare

e 49.500 per il settore non alimentare).

L’edificio 1 è destinato ad ospitare l’unità di vendita di Ikea, che nel suo

assortimento riserva una piccola quota di spazio anche alla vendita di generi

alimentari, l’edificio 2 accoglie al suo interno un ipermercato e una galleria di

46.000 mq dedicata esclusivamente al settore non alimentare e, probabilmente,

composta da piccole, medie e grandi superfici specializzate.

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struttura del Centro Commerciale IKEA di Cerro Maggiore: Superficie di vendita e produttività a Mq





TIPOLOGIA DISTRIBUTIVE

SUPERFICIE DI VENDITASUPERFICIE DI VENDITA PRODUTTIVITA’ (euro Mq)PRODUTTIVITA’ (euro Mq)TIPOLOGIA DISTRIBUTIVE

alimentare non alimentare alimentare non alimentare

IKEA 250 21.750 4.500 3.500

IPER 2.500 3.500 7.000 3.500

GALLERIA 0 46.000 0 2.350

TOTALE 2.750 71.250 6.773 2.701

I TEMPI DELL’INSEDIAMENTO

15.11.10 La società immobiliare PR s.r.l. di Roè Volciano (BS) presenta ai

Comuni di Cerro Maggiore e Rescaldina proposta finalizzata

all’approvazione di un complesso di interventi edificatori e

infrastrutturali per la realizzazione di un insediamento commerciale

nei territori dei due Comuni.

23.11.10 I Comuni di Cerro e Rescaldina manifestano interesse all’attuazione

dell’intervento proposto, richiedendo l’adesione di Regione e

Provincia.

20.02.12 I Comuni di Cerro e Rescaldina chiedono nuovamente alla Regione di

aderire all’Accordo di Programma.

25.10.12 La Regione aderisce all’Accordo di Programma (DGR 4369). La

Provincia, invece, non si è mai espressa a riguardo.

22.01.13 Avvio del procedimento di Valutazione Ambientale Strategica (VAS).

28.02.13 Prima conferenza di VAS, raccolta di contributi e segnalazione criticità

da parte dei Soggetti interessati.

11.03.13 Confcommercio Associazione Territoriale di Legnano trasmette al

Comune di Cerro osservazioni e elementi di contrarietà relativi

all’Accordo di programma oggetto di VAS. (in allegato)

18.04.13 Il Comune di Legnano ha fatto istanza di adesione all’Accordo di

Programma.

La “moratoria” dei procedimenti di autorizzazione di nuove Grandi Strutture di

Vendita, approvata dalla Regione Lombardia (legge regionale n. 4 del 2013) ha

sospeso l’iter fino al 31 dicembre 2013.

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IL SISTEMA INSEDIATIVO NEL CONTESTO PAESAGGISTICO E TERRITORIALE

Il contesto insediativo in cui si situa l’intervento prospettato è caratterizzato da un

tessuto molto comune presente a Est dell’Autostrada A8: tessuti residenziali

sviluppatisi nel tempo attorno ai nuclei di antica formazione. Una caratteristica è

quindi l’alternarsi di spazi urbani e spazi liberi, occupati dalle attività agricole e da

boschi.

In particolare tra i comuni di Rescaldina, Uboldo, Origgio e Cerro Maggiore

s u s s i s t o n o sp az i ap e r t i a c a ra t t e re

prevalentemente, se non esclusivamente

agricolo. Inoltre nell’intera area, sia a Ovest

sia a Est dell’Autostrada si trovano un gran

numero di aree dismesse di svariate

dimensioni e di difficile recupero.

Si aggiunga che la provincia di Milano, dopo

quella di Brescia, risulta essere quella più

interessata dal consumo di nuovo suolo, con

1,8 ettari al giorno di terreno agricolo che

viene antropizzato.

Nei territori fortemente urbanizzati come

quello preso in considerazione dall’Accordo di

Programma di Cerro Maggiore e Rescaldina,

ogni ulteriore aggravio di tale situazione

assume carattere deleterio.

L’Unione Europea si è espressa chiaramente su questo tema: “Il suolo svolge una

gamma molto ampia di funzioni vitali per l’ecosistema, ha infatti un ruolo cruciale nella

produzione alimentare oltre che di materiali rinnovabili (...), crea habitat adatti alla

biodiversità del sottosuolo e di superficie, filtra e modera il flusso d’acqua verso le falde,

rimuove le sostanze contaminanti, riduce la frequenza e rischio di alluvioni e siccità;

inoltre aiuta a regolare il microclima in ambienti ad alta densità urbana”.

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CONSUMO DI SUOLO

Tra il 1999 e il 2007, mentre la popolazione residente in Lombardia a umen t a v a d e l 7 , 5% , i l s uo l o urbanizzato è cresciuto dell’11% ed è arrivato a coprire il 14% del territorio regionale, rispe>o ad una media nazionale del 7% (il doppio!).

Le superfici agricole sono state quelle più penalizzate: in 8 anni oltre 43 mila eEari di campi sono andaF persi, pari a circa 72 volte la superficie del Parco Nord di Milano.

La crescita di suolo urbanizzato è sHmata in 117.000 metri quadri al giorno, pari a circa 16 campi di calcio.

Fonte: banca da, DUSAF (Des,nazione d’Uso dei Suoli Agricoli e forestali).

Nello specifico caso in esame abbiamo un consumo di suolo di mq 279.770 con

una superficie drenante (ovvero lasciata libera al percolamento delle acque) di

solo il 10%.

Il nuovo complesso commerciale si insedia, occupandolo completamente, in un

compendio agricolo di interesse in quanto costituisce un cuneo verde non

urbanizzato tra l’abitato di Rescaldina e l’abitato di Legnano.

La perdita di tale elemento porta alla saldatura urbana di questi agglomerati

urbani.

Si consideri inoltre che la presenza di insediamenti prossimi ai confini

amministrativi comunali determina sempre problemi circa la gestione delle

infrastrutture e dei servizi normalmente in quota alle singole amministrazioni.

Il paesaggio dell’ambito in cui è previsto il nuovo insediamento è caratterizzato da

un alternarsi di insediamenti urbani e produttivi, intermezzato da suoli utilizzati a

scopo agricolo e destinati ai seminativi. Ai margini dei coltivi sono presenti

formazioni vegetazionali di alberi o cespugli che seguono i percorsi interpoderali

della maglia centuriata.

Di un certo rilievo sono la presenza di ampie zone boscate poste più a sud del

previsto insediamento tanto da indurre alla costituzione del Parco dei Mughetti, un

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parco locale di interesse sovracomunale (PLIS) che comprende le zone agricolo-

boschive dei comuni di Origgio, Uboldo e dello stesso Cerro Maggiore1.

L’andare a chiudere progressivamente ogni spazio aperto compromette

definitivamente questo particolare tipo di paesaggio costituito da isole di verde

tra complessi residenziali o industriali.

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1 Si tra(a di un'area di circa 1.000 e(ari di aree agricole e boschive situate lungo il corso inferiore del torrente

Bozzente, a pochi chilometri di distanza della sua confluenza nel fiume Olona.

Confina inoltre con altri tre parchi sovracomunali: a nord con il Parco del bosco del Rugareto e con il Parco del

fontanile di San Giacomo e a sud con il Parco dei Mulini. Il territorio del parco fa parte delle aree prioritarie per la

conservazione della biodiversità nella pianura lombarda.

L'area è una delle ulKme zone verdi e non urbanizzate dell'Altomilanese: è infaM circondata dalle conurbazioni del

bustese, del legnanese e del saronnese, oltre alla presenza delle autostrade A8 Milano-‐Varese e A9 Lainate-‐Como-‐

Chiasso. Il territorio è cosKtuito per più della metà da aree agricole colKvate mentre la restante parte è cosKtuita da

boschi.

UN’ANALISI DELLA PRODUTTIVITÀ

E’ stato più volte ribadito nelle analisi di compatibilità commerciale, condotte di

recente (Paullo, Arese/Lainate, Locate Triulzi), che in provincia di Milano il format

del centro commerciale tradizionale presenta in media una produttività troppo

vicina al limite inferiore dei 2.000 euro a mq e, quindi, incapace di generare un

reddito sufficiente della gestione caratteristica.

L’insediamento commerciale di Cerro Maggiore e Rescaldina permette di superare

questo grave limite con una produttività di 3.500 euro, che sostiene la produttività

complessiva e la colloca al livello di 2.701 euro a mq; analogo benefico effetto si

registra dal lato della produttività per addetto, il cui numero è stato calcolato in

base ai parametri regionali.

struttura del Centro Commerciale IKEA di Cerro Maggiore: addetti e produttività per addetto






ADDETTIADDETTI PRODUTTIVITA’ PER ADDETTO (in migliaia)

PRODUTTIVITA’ PER ADDETTO (in migliaia)


alimentare non alimentare alimentare non alimentare

IKEA 12 257 95,3 296,4

IPER 118 41 148,3 199,0

GALLERIA 0 543 - 199,0

TOTALE 130 841 143,5 228,7

le

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IL BACINO DI GRAVITAZIONE COMMERCIALE

L’ambito territoriale interessato

dal nuovo insediamento impegna

il quadrante nord occidentale

della provincia di Milano, tutta la

provincia di Varese, gran parte

delle province di Como e Novara,

alcune limitate porzioni delle

province di Biella e Vercelli.

Gli altri tre quadranti della

provincia di Milano, pur essendo

nettamente al di sotto della soglia dei 70 minuti di distanza (in automobile), sono

esclusi in quanto ospitano già al loro interno un punto di vendita Ikea.

In particolare sono 60 i Comuni più direttamente interessati dall’insediamento,

situati nel raggio di 20 minuti d’auto dal nuovo sito commerciale.

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In quest’area sono già operative o autorizzate altre 13 Grandi Strutture di Vendita,

per una superficie totale di oltre 255.000 mq:

§ Centro Commerciale Auchan, 23.200 mq, a Rescaldina, 7 minuti

§ Gran Casa, 16.000 mq, a Legnano, 9 minuti

§ Centro Commerciale Auchan e altre Grandi superfici, 21.175 mq, a Nerviano,

10 minuti

§ Medie e Gradi superfici, 17.390 mq, a Castellanza, 12 minuti

§ Grandi Magazzini Bossi,16.800 mq, a Gerenzano, a 13 minuti

§ Grande superficie, 9.300 mq, a Pogliano Milanese, 13 minuti

§ Medie e Grandi superfici, 24.654 mq, a Gallarate, 16 minuti

§ Gran Casa, 6.000 mq, a Pero, 17 minuti

§ Finiper, 11.682 mq, a Solbiate Olona, 17 minuti

§ Grandi superfici, 14.550 mq, 18 minuti

§ Centro Commerciale Arese/Lainate di 49.200 mq, 18 minuti

§ Parco Commerciale di Baranzate, 15.695 mq, 19 minuti

§ Centro Commerciale PE4 S.r.l. di 29.400 mq a Garbagnate Milanese, 20

minuti

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LE POSSIBILI RICADUTE OCCUPAZIONALI

La stima degli addetti che operano negli esercizi di vicinato e nelle grandi e medie

strutture del bacino è stata effettuata utilizzando i parametri regionali di addetti per

1.000 metri quadri di vendita.

La ricaduta occupazionale è stata valutata a partire dalla stima delle perdite di

ricavi imputate alla rete di vendita esistente.

Il fatturato sottratto è stato diviso per la produttività media degli addetti ottenendo

il numero di addetti Full Time Equivalent venuti meno a seguito dell’attivazione del

nuovo insediamento di Cerro Maggiore. In sintesi:

§ L’occupazione generata dal nuovo punto vendita è quantificata in 841 unità

§ L’occupazione distrutta dal nuovo punto vendita è quantificata in 1.085 unità

Il saldo occupazionale è negativo nella misura di – 244 unità, un valore assoluto

nettamente superiore al 10% dell’occupazione generata.

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ALCUNE CONSIDERAZIONI SULL’IMPATTO ECONOMICO

L’incidenza percentuale delle perdite occupazionali diminuisce al crescere della

distanza in tempo auto dalla sede del nuovo insediamento commerciale:

Ø Nella fascia isocrona fino a 15 minuti 15,5%, 760 su 4.888

Ø Nella fascia isocrona da 16 a 20 minuti, 3,4%, 320 su 9.298

Ø Nella fascia isocrona da 21 a 70 minuti, 0,0%, 5 su 33.471

L’impatto economico dell’insediamento commerciale di Cerro Maggiore, oltre ad

essere rilevante per il numero di esercizi di vicinato non alimentari destinati a

cessare l’attività e per il numero di posti di lavoro sottratti, è negativo per la sua

ricaduta nei confronti della stessa Grande Distribuzione già presente nell’area, in

particolare per i Centri Commerciali tradizionali della prima fascia isocrona,

compreso quello in fieri di Arese e Lainate.

La loro produttività media, già insufficiente a remunerare il reddito della gestione

caratteristica, potrebbe scendere fino al punto di intaccare anche il reddito

immobiliare.

L’affollamento di medie e grandi superfici non alimentari nella fascia più vicina

consente di ripartire l’impatto negativo del nuovo insediamento su un consistente

numero di attori, ma la produttività di queste unità di vendita è prossima al limite

minimo sostenibile.

L’ipotesi del nuovo insediamento di Cerro Maggiore è, quindi, destinata a produrre

questi effetti macro:

§ Concentrazione delle perdite nel bacino fino a 20 minuti, il quadrante nord

ovest della provincia di Milano e la zona meridionale delle province di Varese

e Como.

§ Rilevante impatto negativo sui negozi di vicinato, in particolare nei comuni di

San Vittore Olona, Cerro Maggiore, Uboldo, Rescaldina, Legnano, Nerviano,

Parabiago e Castellanza.

12

§ Sensibile contrazione della produttività negli esercizi della Grande

Distribuzione attivi nel bacino fino a 20 minuti per effetto della maggiore

capacità di attrazione dei flussi di consumi da parte della nuova grande

struttura di Cerro Maggiore; le perdite di ricavi subite potrebbero rendere

insostenibile la gestione commerciale, determinando operazioni di

disinvestimento con rilevanti perdite occupazionali.

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CONSEGUENZE SULLA MOBILITÀ E SUL TRAFFICO

La realizzazione di grandi strutture di vendita

comporta un incremento di traffico che non

riguarda solo l'area circostante l'edificio, ma si

riflette sia sulla viabilità primaria che su quella

minore. L'opportunità di realizzare grandi strutture

deve essere valutata attentamente al fine di non

creare situazioni di endemica criticità con tutti i

disagi conseguenti per l'utenza, per il settore

produttivo, per i trasporti.

In particolare il tratto autostradale Legnano -

Cas te l l anza e l a presenza de l l e usc i te

dell’autostrada A8 Castellanza e Legnano, poste

rispettivamente a nord e a sud dell’area di

intervento, è interessato da una viabi l i tà

“scarsamente gerarchizzata” nella quale convivono

flussi di traffico di lungo e corto raggio e veicoli

pesanti e leggeri creando spesso situazioni di

congestione soprattutto nelle ore di punta dei

giorni feriali.

E’ possibile ipotizzare i seguenti volumi di traffico

indotto calcolato in veicoli bidirezionali ovvero in

entrata ed uscita dal complesso commerciale:

§ per l’area food: fino a 750 veicoli (sabato)

§ per l’area no food: fino a 4.290 veicoli

(sabato)

In totale, è dunque stimabile in 3.485 veicoli il venerdì e addirittura 5.040 nel fine

settimana l’ulteriore traffico generato dall’insediamento di Cerro Maggiore e

Rescaldina.14

TRAFFICO E CIRCOLAZIONE

La Lombardia ha un PIL tra i maggiori d'Europa e per contro dispone solo del 9% della rete autostradale nazionale e del 9,5% di quella ferroviaria.

L'area lombarda, e in parHcolare quella metropolitana milanese, risultano sempre fortemente congesFonate.Si sHma inoltre un aumento del traffico in misura del 3,5/5% ogni anno.Altro dato significaHvo è il rapporto tra il numero veicoli e i kmq di territorio: la nostra Regione conta 365 veicoli/kmq, 5 volte tanto rispe>o alla Francia, 8 rispe>o alla Spagna, e 5 rispe>o alla media dell'U.E.

Guardando la densità demografica riscontriamo che la stessa è il doppio di quella nazionale, il quintuplo di quella spagnola, il quadruplo di quella francese e di quella dell'U.E.

Rapportando i km di autostrade ai milioni di abitanH emerge che la Lombardia dispone di 64 km / milione di abitanF, contro i 112 del resto dell'Italia; Francia e Spagna dispongono r ispe\vamente del tr ip lo e del quadrup lo de i km r i spe>o a l l a Lombardia.Il rapporto veicoli/km vede il primato lombardo con 11.000 veicoli per ogni km di autostrada; 6.000 è la media nazionale, 3.000 è quella francese.

INDICE DELLE FONTI

Domanda presentata dalla Società CR Sviluppo S.r.l. al Comune di Cerro Maggiore in data 20/05/2013, prot. 9081

Documento di Scoping della procedura di V.A.S.

Commissione Europea, Orientamenti in materia di buone pratiche per limitare, mitigare e compensare l’impermeabilizzazione del suolo, 2012

La viabilità in provincia di Varese a cura del Settore Viabilità e Trasporti - Ufficio Catasto Stradale della Provincia di Varese

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