Relazione finale 2010 - Comune di Viareggio · Comune di Viareggio REGOLAMENTO URBANISTICO...

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RELAZIONE TECNICA

ADOZIONE 2011

Comune di Viareggio REGOLAMENTO URBANISTICO Relazione illustrativa _______________________________________________________________________________________

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PREMESSA 3 L’ITER DI ADOZIONE DEL REGOLAMENTO URBANISTICO 5 IL QUADRO CONOSCITIVO 7 Aggiornamento della base cartografica 7 Stato di attuazione degli strumenti urbanistici vigenti 7 Tipologie edilizie storiche 8 Uso e disegno del suolo 11 Sistema dei servizi e sistema insediativo 15 Il dimensionamento residenziale 17 IL PROGETTO 19 Sommario delle principali proposte 19 Il Dimensionamento 21 CRITERI E IDEE GUIDA 23 Tutela del patrimonio storico-ambientale e salvaguardia delle aree agricole 23 I servizi e gli spazi pubblici 25 La ricomposizione delle infrastrutture 25 Gli interventi di Edilizia Residenziale Pubblica 26 LE PRINCIPALI MODALITA’ INTERVENTO: L’intervento per tipologie di Tessuto urbanistico, le zone speciali e la perequazione

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L’intervento per tipologie di tessuto urbanistico 27 Le zone speciali 27 La Perequazione urbanistica 28 III - LE PROPOSTE PER UTOE E PER SISTEMI TERRITORIALI 31

Il territorio agricolo 36 Tabelle allegate alla Relazione 38 Tabelle di calcolo perequazione – Schede esemplificative 43


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PREMESSA Se il Piano strutturale rappresenta la parte programmatica del nuovo Piano regolatore, il Regolamento urbanistico ne rappresenta la parte progettuale, quasi un “progetto unitario di città”. Il “progetto unitario” va inteso non nel senso di una forma compiuta e univoca, quanto nel senso di un “disegno” organico esteso a tutta la città che istituisce un rapporto coerente fra organizzazione urbana e pratiche collettive, modi di vita, bisogni degli abitanti. Viareggio ha attraversato e si predispone a proseguire un ciclo di trasformazioni molteplici, intense e diffuse: grandi progetti sono in corso di realizzazione e un numero ancora maggiore sta per partire legati anche al PIUSS (Piani Integrati di Sviluppo Urbano Sostenibile) Con il Regolamento urbanistico si potrà aprire un nuovo ciclo nella storia urbanistica di Viareggio se si sapranno coordinare i diversi interventi, mettendoli per così dire in rete per farli collaborare fra loro: i grandi progetti viari e i recuperi di aree dismesse; i nuovi e i vecchi progetti; i programmi speciali e quelli ordinari; i programmi che riguardano la residenza, quelli per il lavoro, e quelli per i servizi; i programmi che trattano le aree più “appariscenti” (come la Passeggiata) e quelli che trattano le aree meno visibili (come certi interventi nelle periferie); i programmi che trattano l’ambiente e quelli che riguardano la città. Rispetto alle scelte delineate dal Piano strutturale, alle trasformazioni recenti delle strutture urbane e dei bisogni degli abitanti, ci è sembrato poter individuare alla base di quel progetto unitario in base a queste idee guida: - la riduzione del consumo di suolo, favorendo sia le operazioni di riconversione e

recupero degli spazi e dei volumi sottoutilizzati che il rispetto delle aree del sistema agricolo;

- la tutela del patrimonio storico: l’idea della città come bene collettivo e del patrimonio storico come carattere di identità;

- il sistema generale dei servizi e degli spazi pubblici: l’idea di Viareggio come centro di servizi per il territorio della costa settentrionale;

- l’integrazione della viabilità nei tessuti urbani e nel paesaggio: a fronte di una forte domanda di infrastrutture, l’idea di utilizzare le strade come elementi portanti della riorganizzazione dei settori urbani interessati all’interno di un disegno che integri spazi pubblici, infrastrutture, edilizia, paesaggio;

- Favorire il corretto rapporto tra le iniziative dei privati e la citta “pubblica” attraverso l’uso del meccanismo perequativo per l’acquisizione delle aree da destinare ad interventi pubblici;

- Utilizzare la leva dei finanziamenti Comunitari e regionali al fine di garantire operazione di riqualificazione della Città quali il PIUSS;

- Le proposte che scaturiscono da queste idee consentono da un lato di riqualificare tutte le parti del territorio comunale senza gerarchie di “valore” (rispondendo quindi alla domanda di qualità degli abitanti); dall’altro di innalzare il rango urbano di Viareggio affiancando a quelli esistenti (il porto, la Cittadella, il teatro, il Parco, la passeggiata) nuovi servizi nei campi:


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- della cultura e della formazione attraverso potenziamento del sistema museale (messa in rete dei principali musei cittadini, implementazione di pinacoteche private quali il centro Matteucci) e del sistema della conoscenza quali l’Osservatorio della Città);

- dell’entertainment e del turismo di qualità (riqualificando l’area attorno alla Cittadella, ampliando le attrezzature ricettive e le attrezzature sportive, );

- della valorizzazione delle risorse storico-ambientali (con una nuova disciplina di tutela del tessuto antico della città e degli spazi non urbani, la riqualificazione della Passeggiata e del Mercato Centrale, il recupero dei monumenti cittadini – Torre Matilde).


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L’ITER DI ADOZIONE DEL REGOLAMENTO URBANISTICO A seguito dell’approvazione del Piano Strutturale (delibera C.C. n. 27 del 29.01.2008 ) il Comune di Viareggio ha iniziato il percorso per l’approvazione del Regolamento Urbanistico Comunale. A questo scopo è stata indetta apposita gara che ha visto il Prof.Arch. Marco Massa come soggetto affidatario dell’incarico di redazione del Regolamento Urbanistico. A seguito della determina G.C. n. 2988 del 30/07/2004 è stato affidato l’incarico al Prof.Arch. Marco Massa. Con successiva delibera G.C. n. 233 del 26.04.2005 è stato dato avvio al procedimento di adozione del Regolamento Urbanistico al fine di garantire “ una maggiore trasparenza e pubblicità del procedimento e quindi anche per assicurare la partecipazione dei cittadini, delle associazioni e /o categorie e degli altri soggetti interessati all’elaborazione dell’atto di governo del territorio”. Il Gruppo del Prof. Massa è stato così costituito

Prof. Arch. Marco Massa; Arch. Francesco Alberti; Arch. Massimo Ceragioli, Arch. Benedetto Di Cristina; Arch. Maria Donatella Donatini; Arch. Anna Olivetti, Ing. Enrico Galigani, per le indagini idrauliche; Dott. Geologo Marco De Martin Mazzalon, per le indagine geologiche

Con determinazione Dirigenziale n. 1832 del 30/06/2005 è stato conferito l’incarico professionale, per la “Valutazione di Incidenza Ambientale” alla Dottoressa in Biologia Alessandra Fregosi ed al Professore Paolo Emilio Tomei;

La proposta di Regolamento Urbanistico è stata consegnata dall’incaricato Prof. Marco Massa in nel Dicembre 2006. Il Regolamento Urbanistico (RU) con l’obbligatoria proposta di Valutazione Effetti Ambientali è stata presentato alla Cittadinanza in data 26 marzo 2007 e pubblicato sul sito web del Comune di Viareggio. A seguito dell’entrata in vigore del Regolamento Attutivo della Valutazione Integrata (Regolamento 4R – del 09.02.2007) è stato dato incarico all’Ufficio Urbanistica del Comune di Viareggio di predisporre la Valutazione integrata del Regolamento Urbanistico. Il Gruppo era così costituito

Dirigente Arch. Franco G.M. Allegretti Responsabile Ufficio Urbanistica Arch. Davide Berrugi Ufficio Urbanistica Geom. Sabrina Valentini Geom. Domenico Vinci Arch. Sabrina Petri Ing. Antonello Faccioli Arch. Cristiana Bertuccelli Arch. Claudia Fruzza Collaboratori altri uffici Dott.ssa Susanna Caccia


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Dott.ssa Paola Pitanti Dott. Lamberto Lumbrici Dott. Sergio Baccelli

Con Delibera G.C. n. 53 del 29.01.2008 è stata approvata la relazione di sintesi della Valutazione Integrata della proposta di Regolamento Urbanistico;

- La Giunta Comunale con delibera G.C. n. n. 170 del 07/04/2009 ha dato incarico, all’ufficio urbanistica, di provvedere alla revisione della proposta di regolamento urbanistico: Il Gruppo era così costituito

Dirigente Arch. Franco G.M. Allegretti Responsabile Ufficio Urbanistica Arch. Davide Berrugi Ufficio Urbanistica Geom. Sabrina Valentini Geom. Domenico Vinci Geom. Gianluca Tomei Arch. Sabrina Petri Ing. Antonello Faccioli Arch. Cristiana Bertuccelli Arch. Claudia Fruzza

- A seguito della Delibera G.C. n. 382 del 21.07.2010 sono state individuate ulteriori integrazioni alla Proposta di Regolamento Urbanistico ed è stato dato incarico all’Ufficio Urbanistica di predisporre le necessarie modifiche

Il Gruppo era così costituito Dirigente Ing. Riccardo Raffaelli Responsabile Ufficio Urbanistica Arch. Davide Berrugi Ufficio Urbanistica Geom. Domenico Vinci Geom. Gianluca Tomei Arch. Sabrina Petri Arch. Cristiana Bertuccelli Arch. Claudia Fruzza Dott. Paola Gemmi Incaricati esterni Arch. Luca Leonardi Geol. Marco De Martin Mazzalon Dott. Alessandra Fregosi


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I - IL QUADRO CONOSCITIVO L’aggiornamento del quadro conoscitivo, nel rispetto delle prescrizioni del Piano strutturale e in considerazione dei problemi da affrontare, è composto dalle seguenti elaborazioni e indagini: Aggiornamento della base cartografica Nel corso del 2010 è stato effettuato un nuovo volo per l’aggiornamento della base cartografica su base georeferenziata. Il Regolamento Urbanistico sarà predisposto sulla nuova base aggiornata al fine di garantire il corretto rapporto con il SIT del Comune di Viareggio; Stato di attuazione degli strumenti urbanistici vigenti La tavola A1.Strumenti attuativi in corso e la tabella che l’accompagna consentono di iniziare un bilancio della recente fase di trasformazione della città (periodo 1997/2010). L’indagine riguarda i soli progetti in corso, in attuazione della Variante ’97 e conformi al nuovo Piano strutturale, che sono certamente strategici sia per la localizzazione sia per l’importanza dei temi affrontati. I progetti sono elencati per tipologia e per ciascuno è indicato lo stato dell’iter amministrativo, le principali caratteristiche dimensionali e le funzioni. A riguardo va notato che ai sensi dell’art. 101 del Piano strutturale, i piani approvati dopo l’8 febbraio 2002 (data di adozione del Piano strutturale stesso) devono essere conteggiati nel dimensionamento del primo Regolamento urbanistico. Le aree investite interessano tutto il territorio comunale: spiccano per importanza il Piano regolatore portuale; il piano per il polo della nautica DR1; il piano particolareggiato della passeggiata;); i programmi straordinari del Varignano e Montramito (piano costruttivo straordinario; i 2 programmi integrati di intervento); il piano di recupero della Vetraia, il piano per i nuovi cantieri ex DR12, il Piano di recupero di P.za Mazzini ex PR8, il Piano di Recupero ex ospedale Tabarracci, gli interventi PEEP al quartiere Bonifica, a Torre del Lago e il completamento del PEEP Migliarina Le quantità edilizie degli interventi realizzati o in corso di conclusione che vengono conteggiati nella proposta di R.U. e che derivano dal Piano regolatore vigente sono le seguenti: circa 533 alloggi, oltre 25.000 mq di strutture commerciali e 25.000 mq. destinati ad attività artigianali-industriali rappresentano: quindi il Regolamento Urbanistico è per oltre la metà figlio del vecchio strumento regolatore di cui rappresenta la logica conclusione. Si deve anche tener conto che è stato realizzato un imponente dispositivo di viabilità pubblica ed in particolare. a) Il sottopasso ferroviario alle Cateratte con il nuovo ponte sulla fossa dell’Abate; nuovo svincolo della variante Aurelia in località Cotone, il nuovi svincolo, sempre sulla Variante Aurelia di Torre del Lago collegato alla nuova viabilità della Guidicciona che insieme costituiscono la spina dorsale del sistema infrastrutturale di Viareggio in forte connessione con la riorganizzazione dello svincolo autostradale SALT ormai realizzata.


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b) il sistema delle rotatorie che in particolare lungo la Via Aurelia Nord ha velocizzato il traffico verso il Nuovo Ospedale Unico della Versilia; in contemporanea è stato realizzata un nuova viabilità lungo la ferrovia che dalla Stazione porta alla zona delle Cateratte e quindi al nuovo svincolo autostradale senza interferire con il traffico cittadino Fanno parte di questo sistema le rotatorie realizzate su via Tobino (all’incrocio con lo svincolo della Variante Aurelia e all’incrocio con via dei Glicini). Sono altresì in corso di realizzazione la nuova viabilità di penetrazione al Porto, connessa allo svincolo del Cotone, e per la quale il RU prevede la realizzazione fino a via Indipendenza. I numerosi piani e progetti in corso si presentano a livelli diversi del percorso istituzionale e di coesione con il tessuto urbanistico e ambientale. Il Comune, con uffici appositamente organizzati, ha avviato un positivo sforzo per indirizzare gli interventi privati e ridurli dentro una logica di equilibrio con gli interessi pubblici. Il Regolamento urbanistico ha proseguito in questa impostazione, da un punto di vista naturalmente diverso, più generale e in conformità con le prescrizioni del Piano strutturale che indica di inquadrare certe iniziative nel Regolamento urbanistico. Tipologie edilizie storiche La tavola A3. Tipologie edilizie è il presupposto per la revisione della normativa del tessuto di impianto storico della città, ed attua precise disposizioni del Piano strutturale (art. 76 e successivi). È stata eseguita aggiornando le precedenti ricerche svolte per la Variante ’97 mediante sopralluoghi e utilizzando i materiali predisposti dal Piano strutturale (tavola sui periodi di costruzione dell’edificato). In particolare è stato completamente rifatto il censimento fotografico di tutte le zone storiche urbane ed extraurbane del territorio comunale. La schedatura fotografica è organizzata per schede di isolato; ogni scheda riporta la planimetria degli isolati con la localizzazione degli edifici e i punti di ripresa delle fotografie. Tali informazioni sono predisposte per essere inserite in un data base, ossia una banca dati accessibile direttamente dai cittadini, che il Comune potrà costruire e arricchire con ulteriori informazioni (ad esempio con l’indirizzo dei singoli edifici, i dati catastali, la classificazione normativa). In sintesi sono state individuate le seguenti tipologie: - la casa a schiera, tipologia che comprende le variazioni locali, come la casa a schiera

con passetto, e le variazioni prodotte dalla diversa posizione della scala, dalla presenza o meno del giardino formale di facciata, dalla misura del “passo” strutturale e si estende alla maggioranza delle tipologie censite;

- la palazzina, con altezza variabile da due a tre piani, che comprende sia la soluzione d’angolo delle schiere, sia quella a tre assi aggregata a schiera con scala centrale;

- i villini o ville isolate circondate da giardino, composti da un’unica unità immobiliare, a uno o più piani;

- le tettoie (edifici monofamiliari ad un piano, a schiera o isolate); - la casa in linea multipiano. Sono inoltre individuate le tipologie non residenziali storiche, mentre per differenza risultano le tipologie recenti, successive alla seconda guerra mondiale o comunque diverse da quelle tradizionali. A ogni unità inoltre è stato attribuito un giudizio di valore basato sulla qualità originaria d’impianto e sulle trasformazioni subite.


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Le classi di valore sono 6, di cui la 1 è articolata in due sottoclassi, la classe 1s e la classe 1. La classe 1s individua gli edifici di elevata qualità tipologica, formale e strutturale (simbolo 1s), già notificati dalla Soprintendenza, che rivestono rilevante valore di testimonianza storica e architettonica e di connotazione del contesto. La classe 1 individua gli edifici assimilati ai precedenti dal Piano strutturale (con campitura uguale alla precedente e simbolo 1). La classe 1 comprende edifici di valore tipologico, formale e strutturale (con campitura più chiara e simbolo 1); sono gli edifici assimilati ai precedenti, che rivestono rilevante valore di testimonianza storica e architettonica e di connotazione del contesto. Rientrano in questa classe gli edifici che conservano sostanzialmente i caratteri dell’impianto storico (schema distributivo, strutture, facciate, altre caratteristiche morfologiche). La classe 2 comprende edifici di valore tipologico e formale (simbolo 2); sono gli edifici che rivestono valore di testimonianza storica e architettonica e di connotazione del contesto. Rientrano in questa classe gli edifici che conservano in tutto o in parte i caratteri dell’impianto storico (schema distributivo, scale, strutture, facciate, altre caratteristiche morfologiche). La classe 3 comprende edifici di valore tipologico (simbolo 3); sono gli edifici che caratterizzano il tessuto storico di Viareggio e conservano la tipologia originaria e che, pur avendo subito trasformazioni, conservano tuttora alcuni elementi dell’impianto originario. La classe 4 comprende edifici di scarso valore tipologico, formale e strutturale (simbolo 4); sono edifici di impianto storico che hanno subito trasformazioni tali da alterarne la tipo-morfologia originaria o edifici di nuova costruzione realizzati lungo assi stradali o isolati di antica formazione mantenendo comunque allineamenti compatibili con il tessuto. La classe 5 comprende edifici di interesse storico nullo (simbolo 5); sono gli edifici costruiti in aree di recente urbanizzazione o in aree di antica urbanizzazione senza seguire le originarie regole di impianto, senza particolari qualità storico-architettoniche. La classe 6 infine comprende edifici appartenenti alla tipologia tradizionale della «tettoia», a un solo piano, affacciati sulla strada pubblica e privi di qualità tipo-morfologica o tettoie che sono rimaste isolate in un contesto sostanzialmente cambiato, per esempio trasformato in case a schiera a due piani (simbolo 6). Con un’impostazione analoga, ma con un maggior approfondimento, è stato eseguito il censimento dell’edilizia rurale allegato all’analisi dell’Uso e disegno del suolo, di cui si tratta nel punto successivo.


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Tavola A3. Tipologie edilizie (estratto)


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Uso e disegno del suolo È una conoscenza essenziale per la pianificazione degli usi e delle trasformazioni, di cui il Piano strutturale ha avviato la ricognizione e che il Quadro conoscitivo del Regolamento urbanistico ha sviluppato ad un livello adeguato di approfondimento per giustificare le scelte di progetto. Questa analisi è riportata nella tavola A2. Uso e disegno del suolo in scala 1/5.000 dove l’uso del suolo è inteso non in termini meramente funzionali (che comunque è stato restituito) ma anche nel senso di rappresentare il suolo nell’intreccio complesso di destinazioni e configurazioni morfologiche. La tavola è stata costruita attraverso la lettura delle riprese aeree del 2001 verificate da sopralluoghi e riporta i sistemi urbani nelle loro articolazioni, le caratteristiche del paesaggio rurale e degli ambienti del Parco. La tavola, quindi, oltre a restituire le qualità ambientali e morfologiche paesaggistiche in modo da individuare gli elementi che possono suggerire e giustificare i vincoli e le proposte di trasformazione, consente di valutare preventivamente l’effetto ambientale dei progetti messi a confronto con il contesto di riferimento. È stato necessario inoltre completare tale indagine con la schedatura del patrimonio edilizio delle aree rurali. La schedatura completa degli edifici e degli insediamenti è stata finalizzata a fornire il supporto per una disciplina puntuale che consentisse la corretta trasformazione degli edifici, l’individuazione degli insediamenti incompatibili con l’ambiente rurale e il loro recupero per attività idonee. Per l’indagine sul patrimonio edilizio esistente è stata predisposta una scheda di rilievo comune alle due aree in cui è suddiviso il sistema nel Piano strutturale: - aree di interesse agricolo primario - aree di controllo dei caratteri del paesaggio. Per ogni edificio è stata compilata una scheda individuata da uno specifico numero di riferimento nella tavola A3. Tipologie edilizie in scala 1/2.000. La scheda ha sempre come oggetto l’edificio principale e raccoglie informazioni sulla localizzazione (aerofoto e individuazione catastale, particella, foglio, estratto di mappa); sui caratteri dell’edificio (destinazione d’uso, stato di conservazione, tipo di degrado), sull’area di pertinenza. Alla scheda sono allegate fotografie che documentano lo stato dell’edificio alla data del rilevamento (estate 2005). La scheda è costruita come data base aggiornabile e consente di essere integrata con i dati relativi alle prescrizioni del Regolamento urbanistico e con le trasformazioni successive. Gli edifici censiti sono 797 cosi articolati:

Area di controllo dei caratteri del paesaggio

Area di interesse agricolo primario

Edifici classificati- 797 475 322 A prevalente destinazione residenziale

445 di cui: 43 - precedenti al 1873 129 - precedenti al 1954 273 - posteriori al 1954

307 di cui: 39 - precedenti al 1873 95 - precedenti al 1954 151 - posteriori al 1954

A prevalente 12 2


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destinazione commerciale A prevalente destinazione artigianale

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Attrezzature pubbliche 3 - Campeggi 1 - La classificazione tipologica segue quella messa a punto per le aree urbane con una integrazione. Le prime 5 classi seguono infatti le stesse definizioni delle zone A urbane; è stata aggiunta la sottoclasse degli “agglomerati rurali lineari” segnalata da un asterisco (*). Tali agglomerati sono costituiti da edifici anche con più abitazioni allineate con aia comune, che conservano la tipologia e lo schema della facciata originaria o che, pur avendo subito trasformazioni, conservano tuttora elementi di riferimento all’impianto originario. Tavola A2. Uso e disegno del suolo (estratto)

Stato di compromissione del territorio. La tavola A4. Aree di compromissione in scala 1/10.000 rappresenta una particolare elaborazione, eseguita in modi speditivi, della tavola precedente e riporta, per l’intero territorio comunale le categorie di degrado urbanistico a partire dalla definizione della legge 457/78: - degrado urbanistico delle aree extraurbane (per abbandono, o a causa della presenza di

attività incompatibili come le discariche nell’area della Lisca);


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- degrado urbanistico prodotto da infrastrutture non integrate nell’ambiente (come i grandi svincoli in costruzione che hanno introdotto ulteriori fratture territoriali);

- degrado urbanistico da carenze della funzionalità urbana (per insufficienza di standard o di opere di urbanizzazione: ad esempio la parte occidentale del quartiere di Varignano, o la Lisca);

- degrado urbanistico da traffico (categoria aggiunta rispetto a quelle indicate dalla legge) per riconoscere le aree circostanti le strade congestionate e le zone sottoposte ad un traffico sproporzionato rispetto alla capacità della rete stradale (ad esempio la parte centrale di Torre del Lago o tratti della vecchia Aurelia);

- degrado igienico (mancanza di condizioni igienico sanitarie adeguate per inquinamento ambientale: ex Salov, centrale elettrica);

- degrado socioeconomico (aree caratterizzate da abbandono, sottoutilizzazione o sovraffollamento, quali la ex-telecome, aree da dismettere come la Clap o l’ex mercato ortofrutta);

- degrado geofisico (interessa le aree libere urbane ed extraurbane impropriamente utilizzate, ad esempio occupate da insediamenti incompatibili con l’ambiente).

Non sono censite le aree soggette a degrado geofisico per rischio idraulico, per le quali è stata svolta un’approfondita indagine specializzata. L’indagine sulle aree compromesse dal degrado è estesa alle “aree esterne” al parco regionale di S. Rossore. Combinata con le schedature svolte sulle aree agricole, l’indagine ha consentito, in particolare, di individuare una serie di attività incompatibili con l’ambiente circostante e di cui il Regolamento urbanistico dovrà prevedere la rilocalizzazione. Tali attività sono circa 55, di diverse dimensioni, collocate nell’area della Lisca (circa 15 attività artigiane di piccole dimensioni, per una superficie coperta complessiva di circa 3.000 mq, e presumibilmente il doppio di superficie territoriale) e in aree agricole (circa 40, comprendenti 19 aree classificate come depositi per circa 7 ettari e circa 20 aree classificate attività incompatibili per ettari 8,5). La superficie complessiva di pertinenza di queste attività incompatibili è circa 16 ettari.


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Tavola A4. Aree di compromissione (estratto)


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Sistema dei servizi e sistema insediativo La tavola omonima in scala 1/5.000 riporta e aggiorna precedenti indagini svolte dal ’94 in poi. Sono individuate le attrezzature e i servizi concepiti in senso ampio e inquadrati nella lettura degli usi urbani diffusi. Sono cioè analizzate in questa ricerca non solo le aree e le attrezzature pubbliche ma anche quelle di interesse pubblico o generale appartenenti al settore privato dell’economia (come quelle commerciali). Tale ampliamento di campo deriva dalla convinzione che queste aree, ancorché private, concorrano allo svolgimento di una piena vita urbana e all’innalzamento della stessa qualità urbana. Pertanto la tavola, oltre agli spazi per attrezzature che saranno verificati al fine del rispetto degli standard e che sono precisamente individuati, riporta anche le attrezzature commerciali e per il tempo libero. Il sistema dei servizi è riconosciuto come un tema centrale delle politiche urbanistiche e sociali, tanto che molte regioni hanno emanato leggi per incentivarne lo sviluppo e la disciplina mediante appositi “piani dei servizi” (ad esempio Lombardia). Collocandosi nel solco di questa impostazione, la ricerca punta a costituire un materiale informativo utilizzabile in seguito anche per politiche diverse da quelle urbanistiche: ad esempio per le politiche culturali. Al riguardo si deve tuttavia osservare che negli ultimi tempi a fronte di una crescita molto elevata di spazi per il commercio, altre attività determinanti per la qualità dell’habitat e della vita urbana segnano il passo: in particolare le attrezzature culturali in senso lato e quelle scolastiche. Il Comune, con il progetto del nuovo teatro di Torre del Lago ha iniziato a compensare lo squilibrio del settore culturale, che attraverso il PIUSS ha trovato anche uan dimensione economico e finanziaria; Occorre probabilmente predisporre altri spazi e attrezzature adeguate ad un turismo che sia al contempo di massa e di qualità. Dal punto di vista della distribuzione territoriale dei servizi si possono fare altre due osservazioni: - la prima riguarda la frammentazione e l’isolamento di molte importanti attrezzature (ad

esempio la Cittadella del Carnevale) ossia la mancanza di una logica di “rete” che le unifichi e ne esalti le potenzialità;

- la seconda riguarda lo squilibrio che permane fra le aree centrali dotate del formidabile dispositivo della Passeggiata e di un’ampia gamma di aree, attrezzature e servizi pubblici e privati, da un lato, e le aree periferiche dall’altro. Squilibrio che più che quantitativo è di tipo qualitativo, malgrado le recenti realizzazioni di spazi verdi attrezzati e i progetti per un grandi polo sportivi e turistico-ricettivi a Torre del Lago e nella zona el Comparini.

Il Regolamento urbanistico ha tenuto conto di questa situazione cercando di: - ampliare ed estendere il sistema dei servizi, favorendo quelli ritenuti più idonei per una

prospettiva di crescita culturale e civile; - realizzare nuove sinergie fra le diverse attrezzature; - decentrare i nuclei di servizi creando nuove località centrali nelle aree attualmente

periferiche.


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Tavola A5. Sistema dei servizi e sistema insediativo (estratto)


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Il dimensionamento residenziale Il Piano strutturale prevede che per il primo Regolamento urbanistico sia attuata una quota pari a circa il 40% dell’intero dimensionamento residenziale, ossia 900 alloggi, di cui 585 di recupero e 315 di nuova costruzione. Tali conclusioni poggiano su un’analisi del fabbisogno abitativo svolta nel 1999 (“Elementi per una valutazione del fabbisogno abitativo nel comune di Viareggio, a cura del Centro statistica aziendale, Firenze, 1999). All’art. 135 il Piano strutturale consente inoltre che per “motivi riconducibili alle mutate condizioni demografiche, sociali ed economiche riscontrabili dalle variazioni del Quadro conoscitivo” la quota del 40% possa “subire oscillazioni non superiori al 25% del fabbisogno quinquennale”. Il comune di Viareggio è ad alta tensione abitativa, tanto che l’amministrazione, successivamente all’adozione del Piano strutturale, ha elaborato alcuni programmi speciali di intervento con l’obiettivo, fra gli altri, di reperire alloggi sociali (di proprietà pubblica o ad affitto convenzionato). Le dinamiche demografiche e socio-economiche recenti suggeriscono una verifica del dimensionamento del Ps. A tal fine, nel 2004 il Comune ha eseguito uno studio sul disagio abitativo, sulla propensione a spostarsi verso alloggi ad affitto concordato e sull’evoluzione demografica della popolazione e delle famiglie fra il 2001 e il 2015. Per quanto riguarda le proiezioni demografiche, lo studio distingue tre ipotesi: - ipotesi A: con saldo migratorio e altri parametri costanti; - ipotesi B: con proiezione dei tassi medi degli ultimi dieci anni; - ipotesi C: con applicazione dei trend medi di crescita delle Regione Toscana degli

ultimi tre anni -. Le stime sulla crescita delle famiglie sono rispettivamente circa 900 unità nell’ipotesi A; 2.200 nell’ipotesi B; 4.000 nell’ipotesi C. L’ipotesi più attendibile pare la B, che darebbe per cinque anni un aumento di 730 famiglie. Ciò è convalidato anche dall’evoluzione demografica recente. Dal 2001 al 2005 infatti gli abitanti del comune sono passati da 61.103 a 63.389. L’incremento è stato del 4,87% e prosegue un trend di crescita già avviato nel decennio 1991-2001. L’ aliquota di 730 famiglie/alloggi può essere assimilata al “fabbisogno abitativo primario” stimato dal Piano strutturale (ossia di abitanti residenti) come derivato dalla relazione del 1999. Tuttavia, occorre considerare che una quota insopprimibile della domanda riguarda alloggi turistici (case di vacanza, seconde case, ecc. il cosiddetto “fabbisogno abitativo secondario”), come ricordato nella stessa relazione. Adottando empiricamente un incremento presso a poco analogo a quello usato nel Piano strutturale, si può incrementare il fabbisogno primario di una aliquota pari a poco più del 40%. In conclusione considerando queste due fondamentali componenti della domanda, in prima approssimazione si può ritenere che il fabbisogno di alloggi ammonti a circa 1.100 unità. La verifica in definitiva ha confermato la sostanziale validità dell’ipotesi di dimensionamento, salvo una lieve correzione (da 900 a 1.100 alloggi). Per quanto riguarda l’emergenza abitativa e la propensione a spostarsi in alloggi in affitto, lo studio del 2004 svolge alcune riflessioni che possono essere utilizzate dal Comune nella


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costruzione di una specifica politica della casa; in particolare, ai fini del Regolamento urbanistico può essere utile segnalare che il disagio abitativo (escludendo quindi le famiglie già alloggiate e considerando invece la vera e propria emergenza abitativa e le liste di attesa per alloggi pubblici) ammonta a circa 1200 alloggi. Un problema che si pone quindi è quello di delineare una politica per l’edilizia sociale e pubblica in grado di dare risposta al fabbisogno d’emergenza, o a parte di esso, considerati gli interventi già approvati e le risorse del Comune nell’arco dei cinque anni.


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II. IL PROGETTO Sommario delle principali proposte Rinviando una più approfondita illustrazione del Regolamento urbanistico ai capitoli successivi, relativi ai criteri assunti, alle Utoe e al sistema urbano di Torre del Lago, le più importanti proposte possono essere così sinteticamente elencate.

1. Revisione completa della classificazione e della disciplina del patrimonio edilizio di impianto storico.

2. Proposta di un sistema di attrezzature e servizi di interesse generale che, conformemente alle disposizioni del Piano strutturale, rafforza, amplia e specializza quello della Variante ’97; Punti qualificanti della proposta : • il Parco Comparini ovvero l’insieme delle nuove previsioni per la realizzazione di una zona per attrezzature sportive con servizi e attrezzature integrata alla nuova viabilità proveniente dalla variante Aurelia; • integrazione della Cittadella con la previsione del parco, di nuove attrezzature e insediamenti commerciali connesse alla realizzazione di un grande parcheggio utilizzabile anche come Area per spettacoli viaggianti; • il nuovo polo di attrezzature a Torre del Lago che prevede strutture sportive (in particolare una piscina di 50 ml e una piscina coperta), attrezzature commerciali e turistiche, un cinema-teatro oltre ad attrezzature sociali; • una nuova piazza centrale,sempre a Torre del Lago, con insediamenti commerciali in luogo del distributore lungo la via Aurelia; • il nuovo Largo Risorgimento connesso alla valorizzazione delle aree comunali; • la Riva del Burlamacca come lungocanale attrezzato connesso alle previsioni del PIUSS e alla riqualificazione complessiva dell’area della Vetraia e dell’area Salov.

3. Completamento e riqualificazione o disegno d’insieme del sistema viario con particolare riferimento ai raccordi fra grande viabilità territoriale e viabilità urbana Punti qualificanti della proposta : • Ridisegno dell’uscita Variante Aurelia “Viareggio Nord” e suo collegamento con via Repaci – quartiere Marco Polo ; • Riprogettazione complessiva di largo Risorgimento attraverso la proposta di una nuova rotatoria collegata a tutta la viabilità ivi confluente (Cavalcaferrovia, via Tobino, via di Montramito, via Aurelia e nuova viabilità di collegamento alla zona della via Pisana) • L’asse di penetrazione al Porto di Viareggio, ovvero il collegamento dallo svincolo del Cotone fino a via Indipendenza ; • La previsione di una viabilità lungo ferrovia alternativa alla via Pisano, tra la via Agreste ed il Parcheggio della Stazione vecchia • Razionalizzazione della viabilità di Torre del Lago al confine con il Comune di Vecchiano;


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4. Proposta di una rete di percorsi pedonali e ciclabili che connette tra loro e con le maggiori strutture ambientali le zone residenziali, superando le barriere infrastrutturali (ferrovia, autostrada).

5. Individuazione dei principali interventi di trasformazione urbanistica comprendenti aree di recupero e di nuovo impianto

Gli interventi principali di recupero riguardano: • Recupero dell’area del deposito e officina Clap in zona Marco Polo; • Recupero dei magazzini ex Telecom e del’area ex macelli nell’Utoe Migliarina /Terminetto; • Riprogettazione complessiva dell’area ex Salov; • Recupero dell’area del mercato ortofrutticolo nella zona della stazione vecchia; • Riqualificazione complessiva delle strutture artigianali dismesse nella zona di via Pisano, di via Savi e di via Guerrazzi nel quartiere Darsena; • Potenziamento delle zone cantieristiche alla ex Fervet e nella zona del Mercato Ittico;

• Recupero e rifunzionalizzazione delle aree intorno alla zona dell’ex stazione merci (lato est ferrovia - via dei Peecchi); • Riqualificazione delle aree artigianali nella zona del Cotone; • Rifunzionalizzazione dell’area del distributore carburanti nel centro di Torre del Lago.

Gli interventi di nuovo impianto riguardano: In primo luogo le aree dove si prevede una notevole quota di edilizia residenziale pubblica (almeno il 40% della Sul ammessa) ed in particolare:

• Area di nuovo impianto della via della Migliarina; • Aree di nuovo impianto in località Bicchio; • Area di via Minghetti a Torre del Lago;

In secondo luogo le aree residenziali di completamento e riqualificazione del tessuto edilizio:

• Aree nell’Utoe Migliarina (via de Simone, via Monte Matanna, via Monte Cavallo); • Previsioni di aree di completamento in località Bicchio e a Torre del Lago;

- Le proposte relative a nuovi insediamenti commerciali e turistici: • Interventi commerciali e turistico/ricettivi lungo la fossa dell’Abate; • Intervento di nuovo insediamento nell’area di Largo Risorgimento; • Interventi per strutture sportive, strutture commerciali e turistico/ricettivi al Comparini e a Torre del Lago;


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Il Dimensionamento

- Dimensionamento residenziale Dalla Tabella 1. Compendio degli interventi nelle aree di trasformazione urbanistica risultano le seguenti capacità del Regolamento urbanistico : Residenza: circa 1.000 alloggi di cui circa una decina sono quelli stimati in conseguenza di interventi puntuali al di fuori delle aree di trasformazione urbanistica specificamente normate dal RU. A riguardo si specifica che del totale degli alloggi previsti nella proposta di RU, 533 alloggi (276 alloggi di recupero e 257 di nuovo impianto) derivano da piani e programmi adottati dopo l’8.2.2002 e assunti necessariamente dal Regolamento urbanistico; in altri termini, il 53% delle previsioni del Ru è condizionato da piani vigenti). Del totale degli alloggi previsti circa 516 sono alloggi di recupero (52%), mentre circa 484 sono alloggi di nuovo impianto (pari al 48%) . I limiti del Piano strutturale per il primo RU sono stabiliti in circa 900 alloggi; tale quantità è stata incrementata (fino al 25% in più sulla base della verifica svolta ai sensi dell’art. 135) fino ad una massimo previsto nel primo RU di circa 1100; Dei 1000 alloggi previsti circa 450 risultano essere di edilizia residenziale pubblica corrispondente alle prescrizioni del Ps (45% del totale, nuovi e di recupero).

- Dimensionamento commerciale La Superficie utile Lorda destinata alle attività commerciali è pari a circa m2 70.747 di cui m2 26.501 sono in corso di realizzazione. Le superficie commerciali di nuova previsioni indicate nel Regolamento Urbanistico sono pari ad m2 44.246 di cui m2 30.791 derivanti da interventi di recupero. Il totale degli interventi di recupero previsti nelle aree commerciali è di m2 49.817. Il Dimensionamento è in linea con quanto stabilito nel P.S. che prevede un totale di m2

195.000 rispetto ai circa m2 70.747 indicati nel Dimensionamento del RU.

- Dimensionamento Industriale – Artigianale La Superficie Utile Lorda degli insediamenti Industriali – Artigianali è pari a m2 63.850 di cui m2 25.510 sono in corso di realizzazione o già realizzati e m2 38.340 sono previsti nel nuovo RU. In questo caso le previsioni del Piano Strutturale sono inferiori in quanto prevedono una superficie utile lorda pari a m2 40.500. A riguardo occorre precisare che nel conteggio delle nuove previsioni industriali artigianali è stata inserita la zona ex-Fervet che allo stato attuale è gia utilizzata come zona industriale per cantieri. L’area ex Fervet rappresenta circa la metà della SUL massima prevista e la sua esclusione dai calcoli del Dimensionamento porta a circa m2

30.000 di superficie destinate ad attività industriale-artigianale in linea con le previsioni del PS.

- Dimensionamento Turistico –Ricettivo Il Nuovo strumento urbanistico prevede un complesso di circa 737 nuovi posti letto in strutture turistico ricettive. Tale indicazioni è in linea con le indicazioni del Piano Strutturale che prevede circa 1.100 nuovi posti letto.


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- Gli Standard urbanistici Gli standard ammontano a 46 mq per abitante. Il Piano strutturale, all’art. 116, indica 40 mq per abitante lo standard riferito alla popolazione comunale. L’incremento rispetto ai minimi di legge interessa soprattutto gli spazi a verde (da 9 a 25 mq per abitante), i parcheggi (da 2,5 a 6 mq/abitante) e delle attrezzature di interesse comune (da 2 a 12 mq/abitante). Gli standard scolastici restano sottodimensionati (3 anziché 4,5 mq/ab.) ma potranno essere aumentati, in funzione di effettive e dimostrate necessità, nelle aree acquisite dal Comune attraverso lo strumento perequativo. Il 79 % degli spazi pubblici sono compresi in comparti di trasformazione e saranno realizzati a spese di privati.


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CRITERI E IDEE GUIDA I principali criteri e idee guida del Regolamento urbanistico possono essere sintetizzati in quattro punti:

1. Tutela del patrimonio storico-ambientale e salvaguardia delle aree agricole; 2. I servizi e gli spazi pubblici 3. La ricomposizione delle infrastrutture 4. Gli interventi di Edilizia Residenziale Pubblica

- Tutela del patrimonio storico-ambientale e salvaguardia delle aree agricole Gli scenari del Regolamento Urbanistico hanno disegnato un sistema urbano e territoriale caratterizzato dalla ricerca di rispondere ad una serie di obiettivi individuati nel Piano Strutturale e che hanno costituito l’asse portante della Pianificazione. In primo luogo è emersa la necessità di favorire la sostenibilità dello sviluppo attraverso la conservazione, la tutela e l’arricchimento delle risorse territoriali insieme alla salvaguardia delle aree agricole esistenti ed in secondo luogo promovendo azioni urbanistiche comunali finalizzate alla qualificazione morfologica e funzionale della città, alla tutela del patrimonio culturale, alla trasformazione ed al recupero del patrimonio edilizio esistente. La normativa regionale prevede di regolare in modo sostenibile lo sviluppo del territorio privilegiando la tutela del patrimonio edilizio –storico e la scelta di ridurre il consumo di suolo privilegiando gli interventi di recupero delle aree di degrado. Per garantire la tutela del patrimonio storico-ambientale si è proceduto ad un aggiornamento delle categorie di intervento, accogliendo la definizione ormai consolidata della ristrutturazione edilizia, mentre il restauro, a partire dalla sua definizione istituzionale, è definito in modo da consentire una tutela “mirata” ai caratteri da salvaguardare. Il restauro è definito, infatti, come restauro dei valori tipologici, formali e strutturali. In quanto tale, a seconda della classe degli edifici, esso deve essere mirato a ripristinare o l’insieme di questi valori o alcuni di essi, se presenti o recuperabili. Il progetto di Regolamento Urbanistico nasce dall'esigenza oltre che di salvaguardare il patrimonio edilizio storico di impedire un generalizzato aumento del consumo di suolo al fine di salvaguardare le aree inedificate della città ed in particolar modo il tessuto agricolo. Appare pertanto fondamentale rispettare i confini delle UTOE come indicato nel PS che presenta tra i principali obiettivi proprio la salvaguardie delle aree agricole. Il rispetto dei confini delle UTOE (fatto salvo limitate riperimetrazioni al fine di garantire la realizzazione di aree a standard in zone destinate ad interventi di edilizia pubblica) si lega insieme alla necessità di recuperare le aree dismesse che rappresenta uno dei principali obiettivi del Regolamento Urbanistico. Obiettivo del Regolamento è quindi il contrasto agli effetti della dispersione insediativa e territoriale: quindi la politica urbanistica del Comune di Viareggio va verso obiettivi di riqualificazione e riorganizzazione formale e funzionale dei tessuti edilizi al fine di scongiurare effetti di promiscuità e di ridurre i fattori di incompatibilità ambientale in relazione anche all’obiettivo del recupero delle aree dismesse. Il R.U. inoltre presta una particolare attenzione al disegno urbano, ossia alla costruzione di spazi urbani complessi, che superino i singoli interventi edilizi e li integrino in insiemi coerenti di spazi pubblici e privati; di circolazione ed edifici; di funzioni e ambienti diversi. In ottemperanza a quanto stabilito dal P.S., il R.U. riconosce come obiettivo la riduzione


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del dimensionamento aggiuntivo, tramite il contenimento delle nuove costruzioni e l’aumento degli alloggi, da recupero e da ristrutturazione urbanistica. Il recupero e la rigenerazione delle aree urbane dismesse rappresenta uno dei principali obiettivi del Regolamento Urbanistico e risponde a un duplice scopo: il primo è legato alla salvaguardia di aree urbane, spesso centrali e semicentrali, che nel corso del tempo ha conosciuto processi di abbandono e/o di sottoutilizzo oppure utilizzati con funzioni non più congrue rispetto all’abitato intorno (inquinamento, rumore, degrado architettonico e paesaggistico); il secondo è legato alla salvaguardia delle aree inedificate esterne (il cosiddetto sprawl urbano) in quanto il Regolamento Urbanistico favorisce la realizzazione della città all’interno della città stessa attraverso lo strumento della rigenerazione urbana. Aggiornamento delle Categorie d’intervento (Piano strutturale -art. 76 e seguenti) Per impostare la nuova disciplina si è proceduto a un aggiornamento delle categorie di intervento, accogliendo la definizione ormai consolidata della ristrutturazione edilizia, mentre il restauro, a partire dalla sua definizione istituzionale, è definito in modo da consentire una tutela “mirata” ai caratteri da salvaguardare. Il restauro è definito, infatti, come restauro dei valori tipologici, formali e strutturali. In quanto tale, a seconda della classe degli edifici, esso deve essere mirato a ripristinare o l’insieme di questi valori o alcuni di essi presenti o recuperabili. In base a questa ridefinizione degli interventi, si è proceduto a una riclassificazione del patrimonio edilizio, tenendo conto di quanto indicato dal Piano strutturale (art. 76 e seguenti) e utilizzando la nuova ricerca sulle tipologie edilizie descritta in precedenza, oltre ai materiali prodotti nel quadro conoscitivo del Piano strutturale stesso e a verifiche dirette. La riclassificazione è stata estesa anche alle aree agricole (con la nuova schedatura cui si è accennato). Si sono così associate alle classi di valore degli edifici i relativi interventi ammessi. Le classi 1s, 1, 2, 3, caratterizzate da un grado di valore variabile dagli edifici notificati a quelli di valore tipologico ma comunque significativo, sono assoggettate a restauro; la definizione delle diverse classi orienterà gli interventi differenziandoli a seconda dei caratteri da ripristinare. La classe 1s indica gli edifici notificati (il cui progetto di restauro è sottoposto al parere obbligatorio della Soprintendenza), mentre all’interno della classe 1 sono distinti: - gli edifici assimilati dal Piano strutturale ai precedenti; - gli edifici giudicati di rilevante valore dal Regolamento urbanistico. Per le classi suddette le norme prescrivono il restauro dell’insieme dei valori tipologici, formali e strutturali. Per gli edifici di classe 2 il restauro punterà al ripristino dei valori morfologici e strutturali. Per gli edifici di classe 3 il restauro punterà al ripristino dei valori tipologici, ossia il ripristino di elementi della tipologia con la possibilità di inserimento di nuove strutture e nuove forme comunque compatibili con il ripristino tipologico. Al riguardo di queste prime quattro classi una norma importante è stata messa a punto per definire il cosiddetto “rilievo critico” (ossia un rilievo scientifico dello stato attuale che documenti le eventuali trasformazioni dell’edificio) che consente un’impostazione adeguatamente “mirata” del progetto di restauro. Gli edifici soggetti alla categoria d’intervento del “restauro”- 1s, 1, 2, 3 - sono complessivamente 4271pari al 57% degli edifici analizzati nelle zona A. La classe 4 comprende gli edifici di scarso o nullo valore tipologico per i quali è ammessa la ristrutturazione edilizia.


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La classe 5 comprende gli edifici recenti per i quali è possibile anche la ristrutturazione urbanistica. La classe 6 comprende le cosidette “tettoie” e altri edifici a un solo piano, che, avendo perduto l’originario rapporto con il contesto possono essere soprelevabili di un piano; Rispetto alla Variante, con questa impostazione la maggioranza degli edifici delle zone A è assoggettata a restauro con la garanzia di una maggiore cura degli interventi, mentre viene fortemente limitata la possibilità di aumento indiscriminato del numero degli alloggi. - I servizi e gli spazi pubblici Negli ultimi anni in Viareggio si sono realizzati importanti interventi che hanno rafforzato la qualificazione della città come rilevante sistema di servizi per il territorio della costa settentrionale; in tal senso bisogna ricordare il rilancio del porto turistico e della cantieristica, la costruzione della Cittadella del Carnevale e la previsione del relativo parco, la predisposizione del Piano della passeggiata; il progetto del teatro a Torre del Lago etc. In questa prospettiva il Regolamento estende la gamma dei servizi, intesi nel senso “ampio”, articolandola a due scale. Alla scala territoriale sono proposti interventi che rafforzino il ruolo di Viareggio nei campi della cultura, dell'intrattenimento, dello sport e della valorizzazione ambientale quali: - l’area del Cotone, dove si prevede la Cittadella dello Sport; è un’area che, con la costruzione dell’asse di penetrazione , da marginale diventerà accessibile da tutte le direzioni, pur restando distante dalle aree abitate. - il polo di attrezzature che si formerà attorno alla Cittadella del Carnevale: un parco, le attrezzature commerciali/, un'area per spettacoli viaggianti e un parcheggio scambiatore; A scala urbana sono proposti numerosi interventi illustrati in dettaglio nell’ambito delle singole Utoe. I principi che guidano la strutturazione del sistema dei servizi locali sono : - il collegamento delle diverse attrezzature esistenti e previste per formare piccole reti e superare l’isolamento e la separazione prodotte spesso dalle barriere (ferrovia, strade, aree private, canali, ecc.); tale collegamento avviene mediante percorsi (pedonali, ciclabili) o mediante nuove aree per attrezzature che svolgono così un ruolo di cerniera o di ricucitura; - la formazione di una struttura policentrica con potenziamento e riequilibrio delle dotazioni di standard prescritte nei diversi quartieri, istituzione di nuove località centrali, di nuovi poli di attrazione in grado di ridurre la dipendenza dei quartieri oltre la ferrovia. Occorre comunque rilevare che la ristrutturazione di diverse aree urbane consente di reperire spazi pubblici in località centrali che in passato erano impensabili; ciò ha consentito di correggere lievemente le carenze di alcune aree urbane centrali (soprattutto per quanto riguarda verde e parcheggi). - La ricomposizione delle infrastrutture Il Regolamento urbanistico attua il modello di circolazione delineato dal Piano strutturale e lo definisce: − spostamento del traffico di scorrimento nord-sud sulle grandi infrastrutture esterne; − formazione di strade con direzione per l’accesso al centro ed in particolare: la riprogettazione dell’uscita Viareggio Nord sulla Variante Aurelia; la fluidificazione del traffico su viale Tobino, in parte già realizzata attraverso le rotatorie poste all’uscita con la variante Aurelia e all’incrocio con via dei Glicini, da completare con la previsione della nuova rotatoria su Largo Risorgimento;


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la previsione dell’asse di penetrazione, in parte già realizzata con la nuova uscita della zona industriale Cotone fino all’Aurelia, attraverso l’arrivo dell’asse fino a via Indipendenza; − la razionalizzazione del traffico a Torre del Lago già avviata attraverso la realizzazione del prolungamento di via della Guidicciona ovvero la nuova uscita di Torre del Lago fino alla rotatoria con l’Aurelia e da completare attraverso varie ricuciture interne finalizzate a creare alternative all’attuale sistema imperniato sull’Asse Lago- mare; ulteriore proposta, rivolta all’obbiettivo di un miglioramento del traffico, è la realizzazione di una viabilità di collegamento tra l’Aurelia e il Campo sportivo, al confine con il Comune di Vecchiano. Gli interventi di Edilizia Residenziale Pubblica Nella proposta di RU, vengono individuati i seguenti criteri per la formazione di un patrimonio di aree per la realizzazione di Edilizia Residenziale Pubblica: 1. Mantenimento della continuità ed organicità dell’aggregato urbano esistente con obbligo di rimanere all’interno dei limiti delle UTOE individuate dal PS con l’eventuale possibilità di localizzare all’esterno solo le aree a standard necessarie per l’intervento edilizio. 2. Ulteriore criterio deve essere quello della riqualificazione urbanistica ed ambientale, dando priorità al recupero di aree dismesse e/o abbandonate; 3. Nel caso di prossimità del limite urbano, valorizzazione di tale limite con la realizzazione di fasce alberate di separazione dalla zona agricola; 4. Integrazione in comparti edificatori misti con edilizia residenziale privata( libera e/o convenzionata) al fine di garantire un adeguato melting-pot ed evitare fenomeni di ghettizzazione tipiche dei grandi insediamenti di edilizia economica e popolare; 5. Reperimento delle aree di ERP attraverso il meccanismo della perequazione interna che garantisce la cessione gratuita delle aree fondiarie necessarie alla realizzazione di edilizia residenziale pubblica all’interno di più vasti comparti edificatori; L’art. 78 del Piano Strutturale prevede altresì che nelle aree di trasformazione urbanistica debbano essere cedute all’A.C. aree fondiarie nella misura minima del 10%, al fine di realizzare interventi di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e alloggi per emergenza abitativa. A tal fine il R.U. ha disciplinato le modalità di attuazione anche attraverso forme alternative (locazione, monetizzazione) per il raggiungimento dell’obbiettivo stabilito. Per quanto riguarda il dimensionamento degli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica, nel 1° RU devono essere conteggiati tutti gli interventi derivanti da Piani Attuativi adottati dopo l’8 Febbraio 2002:


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LE PRINCIPALI MODALITA’ INTERVENTO: L’INTERVENTO PE R TIPOLOGIE DI TESSUTO URBANISTICO, LE ZONE SPECIALI E LA PEREQUAZIONE - L’intervento per tipologie di tessuto urbanistico Il Regolamento Urbanistico individua tre tipologie d’intervento in base al tessuto urbanistico sia esistente che di nuovo impianto: a. Le aree consolidate b. Le aree di trasformazione urbanistica di recupero del patrimonio edilizio esistente c. Le aree di trasformazione urbanistica di nuovo impianto

a. Le aree consolidate costituiscono il tessuto edilizio formatosi nel corso della stratificazione storica e dalla attuazione dei piani regolatori precedenti: sono quindi costituite dalle cosiddette Zone A (Tessuti di insediamento residenziale di impianto storico), dalle zone B (Tessuti di insediamento residenziale di impianto recente) e dalle zone suddivise funzionalmente ovvero le aree esistenti e destinate a attività industriale, commerciale, turistica.

b. Le aree di trasformazione urbanistica di recupero del patrimonio edilizio esistente costituiscono le zone urbanistiche nelle quali un tessuto esistente viene modificato attraverso trasformazione sia della struttura morfologica che delle destinazioni d’uso previste e legate all’evoluzione dello sviluppo economico-sociale della citt.à

c. Le aree di trasformazione urbanistica di nuovo impianto interessano le aree libere e costituiscono il vero e proprio nuovo “impegno di suolo”. La loro realizzazione è legata alla necessità di prevedere nuove aree per l’edilizia residenziale pubblica, nuove aree turistico-ricettive e commerciali. Attraverso l’attuazione degli interventi sopradescritti si prevede di realizzare diverse opere pubbliche quali viabilità di raccordo, parcheggi,verde pubblico, verde attrezzato legati soprattutto alle esigenze dei quartieri cittadini.

- Le Zone Speciali Il regolamento Urbanistico individua delle aree denominate “zone speciali” disciplinate da una particolare normativa in ragione delle funzioni e destinazioni attribuite. Sono state individuate diverse tipologie di “zone speciali”: - La zona speciale denominata “Passeggiata” già oggetto di un Piano attuativo e per la

quale vengono dettate delle prescrizioni per le successive modifiche; - La zona speciale di via Ponchielli, in relazione al nuovo assetto dell’area interessata

dall’incidente ferroviario del 29 giugno 2009; - Le zone speciali di valorizzazione del Patrimonio pubblico: si tratta di aree dismesse o

sottoutilizzate che per caratteristiche fisiche e ubicazione si prestano a processi di riqualificazione urbanistica e territoriale tali da produrre al tempo stesso un adeguato vantaggio economico all’Amministrazione Comunale. Le principali aree e immobili su cui sviluppare un ipotesi di valorizzazione sono: 1. L’area di Largo Risorgimento (lato Cavalcaferrovia) al fine di ricostruire il disegno urbano di un luogo fondamentale della città e di permettere un corretto utilizzo della grande piazza attraverso la realizzazione di un edificio destinato a parcheggio pubblico ma che contiene anche funzioni a carattere commerciale,


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direzionali e turistico-ricettive sia per rendere economicamente fattibile l’intervento sia per riqualificare le piazza e l’accesso al cavalcavaferrovia; 2. Il mercato ortofrutticolo che per la sua centralità potrà essere destinato ad attività urbane che ne permettano un uso diverso ma integrato perfettamente nella sua funzione di cerniera tra i quartieri della Darsena, del campo di Aviazione e del centro storico. Una funzione che sarà massimamente valorizzata dal ruolo di porta della città al momento del completamento della realizzazione del costruendo lotto dell’asse di collegamento Variante Aurelia – Darsena. 3. L’area del PP2 Comparini dove in luogo della previsione della zona dei Mercati sarà prevista una grande area a destinazione sportiva, con annesse strutture ricettive e ricreative (Spa- fitness and wellness) suddivisa in 3 comparti (2 di questi comparti sono di proprietà privata) 4. l’area degli Ex - macelli all’uscita della variante di Viareggio Centro, dove si prevede un grande intervento a carattere turistico-ricettivo e commerciale.

- La Perequazione urbanistica Le difficoltà evidenziatesi nella pratica della gestione delle trasformazioni urbanistiche, basata sugli strumenti ordinariamente messi in campo, hanno portato in luce il fatto che le concezioni legate ai vecchi strumenti urbanistici sono ormai entrate definitivamente in crisi. Negli ultimi anni è stato identificato uno strumento alternativo alla tradizionale pianificazione urbanistica che, pur non stravolgendo completamente la disciplina legislativa esistente, ha modificato le modalità attuative del piano: si tratta della cosiddetta Perequazione Urbanistica che, oltre a perseguire l’equità sociale e l’efficienza delle trasformazioni, garantisce la tutela ecologica e sociale delle trasformazioni urbanistiche. Gli Enti Locali non sono più “autosufficienti”, da soli, a garantire l’impegno economico richiesto per un’operazione urbanistica finalizzata alla acquisizione di nuove aree dal mercato libero: il costo elevato, infatti, rende impossibile l’acquisizione di aree da poter utilizzare per la realizzazione delle opere previste dai Piani vigenti e le nuove normative hanno individuato nel prezzo di mercato il corretto indennizzo espropriativo. Di fatto si rende impossibile, se non in limitati casi, lo strumento dell’esproprio che dovrebbe essere previsto solo nelle aree agricole dove i valori in gioco sono oggettivamente molto inferiori. Ma dal punto di vista ecologico, paesaggistico e sociale continuare una fase espansiva nelle aree agricole appare una scelta assolutamente non praticabile ed il Piano Strutturale del Comune di Viareggio conferma questo obiettivo di riduzione del consumo del suolo agricolo. Al fine di risolvere questa difficile situazione, si è deciso di sviluppare nuove idee: la Perequazione può favorire il superamento dell’impasse, e può garantire una salutare “boccata d’ossigeno” alle Amministrazione Comunale. La legge regionale n. 1/2005 introduce all’art. 60 la possibilità di utilizzare la perequazione urbanistica così disciplinandola: 1. La perequazione urbanistica è finalizzata al perseguimento degli obiettivi individuati dagli strumenti della pianificazione territoriale ed alla equa distribuzione dei diritti edificatori per tutte le proprietà immobiliari ricomprese in ambiti oggetto di trasformazione urbanistica.


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2. La distribuzione dei diritti edificatori è effettuata in base alle limitazioni all'edificabilità derivanti dagli strumenti della pianificazione territoriale e dagli atti di governo del territorio. 3. La distribuzione dei diritti edificatori di cui al comma 2 tiene conto anche delle condizioni fisiche del territorio nonché dei vincoli derivanti dalle leggi in vigore. Con successivo decreto regionale n.3/2007 ed in specifico all’art. 16 la Regione ha disciplinato la materia della perequazione. - Parametri e Regole generali per le trasformazioni urbanistiche- L'art 77 del PS indica dei parametri e delle regole generali che il R.U. deve recepire e relative alle trasformazioni urbanistiche. Il primo parametro prescrive che l'Indice territoriale per gli interventi di nuova edificazione per la ristrutturazione urbanistica viene definito per ogni singola UTOE. Il 4° comma dell'art 77del PS prevede che “in sede di RU dovranno essere applicati i seguenti parametri urbanistici”. Tra gli altri: a) Indice Territoriale b) Indice Fondiario Per rendere coerente gli indici edificatori in base alle indicazioni del PS si rende necessario adeguarlo ai parametri al PIT (utilizzo del concetto di Sul in luogo del volume – m2 al posto di m3); Il R.U. stabilisce per ogni UTOE ed in base agli indici di Piano Strutturali le quantità massime di edificazione spettanti ai terreni sottoposti al regime di Perequazione urbanistica Gli indici edificatori sono stabiliti in SUL/ST (Superficie utile lorda/Superficie territoriale) in base ai seguenti indici prescritti nelle UTOE dal Piano strutturale UTOE indice Territoriale (IT) > 1,8 m2/ m3 = IUT 0,45 m2/ m2SUL UTOE indice Territoriale (IT) = 1,5 m2/ m3 = IUT 0,40 m2/ m2 SUL UTOE indice Territoriale (IT) < 1,5 m2/ m3 = UT 0,35 m2/ m2 SUL L’Indice di utilizzazione territoriale (Iut) indica la Sul (Superficie utile Lorda). massima realizzabile per ogni m2 di Superficie territoriale (St). L’indice territoriale privato (Ip) è misurato nella quota pari al 60% dell’indice di utilizzazione territoriale (Iut). - La perequazione urbanistica – i meccanismi e le procedure Le aree soggette a perequazione urbanistica sono suddivise in aree a perequazione intracomparto e aree a perequazione a distanza. Il Credito edilizio viene riconosciuto in entrambe le tipologie di perequazione ed è calcolato come quota pari al 20% della sul assentita esistente sull’area oggetto dell’intervento di trasformazione. Il credito edilizio viene misurato in m2 di Sul. Il Credito edilizio è aggiuntivo rispetto alla quota spettante in base all’Indice territoriale privato (Ip) ovvero aumenta la quota di Sul spettante al privato Il Credito Edilizio non concorre all’aumento dell’Iut, ovvero della quantità di edificazione massima di pertinenza dell’area. Il Credito Edilizio nelle aree dove non è prevista la perequazione aumenta esclusivamente l’indice territoriale privato (Ip)


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Perequazione intracomparto La Perequazione intracomparto prevede la concentrazione della volumetria prevista in base all’Indice di Utilizzazione Territoriale stabilito all’interno del comparto stesso senza cessione di aree esterne al Comparto. La perequazione intracomparto/locale è prevista solo nelle aree in cui si intende realizzare quote di edilizia residenziale pubblica superiori al 10% della Sul complessiva prevista. Perequazione a distanza La Perequazione a distanza prevede la concentrazione all’interno dell’area in funzione dell’edificazione stabilita dall’Indice di Utilizzazione Territoriale con cessione di aree esterne al Comparto. La perequazione a distanza prevede solo interventi privati ad eccezione della cessione delle aree fondiarie come prevista dall’art. 77 del Piano Strutturale Le aree esterne al comparto sono necessarie alla realizzazione di zone destinate a standard urbanistici di carattere territoriale o per la realizzazione di strade e altre opere pubbliche. Le aree esterne, come individuate nella tavola del Quadro previsionale strategico) e, sono dotate di un indice edificatorio – pari a 0,15 mq/mq - che potrà essere trasferito nelle aree di concentrazione al fine di raggiungere la quantità di edificazione stabilita nell’area in base all’indice di utilizzazione territoriale (IUT).


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III - LE PROPOSTE PER UTOE E PER SISTEMI TERRITORIA LI UTOE n. 1 La Cittadella del Carnevale • Le previsioni riguardano essenzialmente la dotazione, intorno alla Cittadella del Carnevale, di un parco pubblico per aumentare l'accessibilità e la funzionalità della struttura. Sono previste volumetrie aggiuntive, sempre a servizio della Cittadella del Carnevale. • Per la zona commerciale è previsto l’ampliamento dell’attuale area al fine di realizzare degli esercizi di vicinato. L’intervento ha come obiettivo il recupero di un’area oggi degradata e la cessione di aree a parcheggio pubblico utili allo sviluppo della Cittadella. • E’stata individuata un’ area per spettacolo viaggiante che può essere utilizzata anche come parcheggio scambiatore e per la Cittadella. UTOE n. 2 Marco Polo

• Il recupero dell’area Clap: si tratta del recupero di un’area attualmente utilizzata come Deposito degli autobus del servizio urbano ed extraurbano a fini residenziali e commerciali prevedendo, altresì, la realizzazione di un vasto parcheggio di interscambio e a servizio del cimitero.

• La proposta di un collegamento tra il quartiere e la zona della Cittadella del Carnevale UTOE n. 3 Città Giardino • La connessione fra le attrezzature e i servizi tra la cittadella del carnevale e la passeggiata è ottenuta mediante percorsi pedonali e ciclabili lungo viale Einaudi e la fossa dell’Abate prevedendo anche un sistema di parcheggi scambiatori in parte già realizzato. • La realizzazione di un nuovo albergo lungo via Einaudi con realizzazione di un parcheggio pubblico UTOE n. 4 Passeggiata � E' l'area dove la città balneare trova la sua maggiore identità e configurazione. La proposta del RU è quella di recepire la suddivisione individuata nel Piano Attuativo L’area è articolato nelle seguenti zone:

F1a passeggiata comprende l’area della passeggiata e le piazze aperte verso il mare e verso il tessuto urbano. Per tale area è confermato il “Piano particolareggiato dei viali a mare di Viareggio”. A4* passeggiata comprende la fascia edificata di impianto storico sul lato mare della passeggiata. Per le aree A4* valgono le prescrizioni di cui all'art. 37 della Parte I delle N.t.a. F1b servizi di spiaggia Comprende la fascia destinata ai servizi di spiaggia:

La proposta del RU è quello di “trasferire” gran parte delle modalità definite in sede di Piano Attuativo, nella normativa del RU : in particolare i principali ambiti d'intervento e di riqualificazione ambientale, i criteri progettuali per le opere pubbliche destinati agli spazi pubblici, L’area dell’attuale PP5 – Passeggiata viene, nel RU, individuata come Zona Speciale da sottoporre ad uno specifico Piano Attuativo in variante al Piano Particolareggiato vigente. La proposta di R.U. individua specifici parametri e indirizzi al Piano Particolareggiato.


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UTOE n. 5 Città storica

� In questa UTOE viene confermata l'attivazione del processo di verifica della consistenza del patrimonio architettonico della città. Appare opportuno sottolineare l'introduzione della prescrizione relativa al “rilievo critico” come strumento per aumentare la conoscenza sull'effettiva consistenza e valenza del patrimonio storico;

• Il recupero della zona all’incrocio tra la via Aurelia ed il cavalcavia Barsacchi per destinazioni commerciali e residenziali con conseguente cessione di aree per ampliamento della rotatoria all’incrocio tra le suddette vie;

• La conferma della destinazione a sala cinematografica del Cinema Centrale attraverso un piano di recupero che permetta anche destinazioni commerciali e/o direzionali.

UTOE n. 6 Darsena

• La principale conferma è quella relativa al PR Portuale.

• Per l’area Fervet viene confermata la destinazione artigianale-industriale (cantieri navali) con gli indici previsti dal Piano Strutturale. Viene prevista la cessione del lato sud del comparto al fine della realizzazione dell’asse di collegamento Variante Aurelia – Porto darsena fino all’incrocio con via Indipendenza.

• Per l’area dell’attuale Mercato Ittico sono previste delle destinazioni collegate all’attività tipiche della Darsena ovvero cantieri ed aree per refitting.

• Il recupero dell’area dell’attuale mercato ortofrutticolo costituisce una delle principali previsioni dell’intero Regolamento Urbanistico. Il RU prevede la realizzazione di un nuova centralità urbana caratterizzata da una molteplicità di funzioni (commerciali, residenziali, direzionali) con la costruzione anche di importanti attrezzature ed infrastrutture urbane quali parcheggi interrati e una nuova viabilità. L’intervento consentirà la valorizzazione della stazione di Viareggio Scalo, attualmente dismessa, che potrà essere ri-utilizzata nell’ambito del Servizio ferroviario Metropolitano.

• La fascia posta lungo via Pisano e la ferrovia viene ridisegnata attraverso la realizzazione di una viabilità parallela alla via Pisano tra via Agreste e la Piazza della Stazione Vecchia con previsioni di recupero delle attività poste all’interno dell’area. La nuova viabilità permette di “svincolare” la via Pisano dall’asse di penetrazione con conseguente miglioramento della viabilità nel Quartiere Campo d’aviazione.

UTOE n. 7 Campo di Aviazione

• Si conferma la previsione di una RSA lungo via dei Comparini come previsto dal Piano strutturale a formare un polo di attrezzature socio-sanitarie nel quartiere Campo di Aviazione.

UTOE n. 8 Varignano

• Vengono confermate tutte le previsioni già approvate dall’Amministrazione ed in particolar modo i programmi di Pianificazione Complessa (Programma Costruttivo Straordinario – Programma Integrato d’Intervento “ il Varignano” – Programma Integrato Intervento “Tra Montramito e Varignano”).


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• Si conferma la previsione di un’area per alloggi pubblici all’interno del quartiere Bonifica come previsto dalla proposta di Contratto di quartiere e successivo Piano di recupero approvato con Delibera G.C. n. 25 del 27/01/2009.

• Il recupero dell’area lungo la ferrovia. L’area da tempo è in condizioni di degrado, è carente di una adeguata viabilità ed è stata parzialmente interessata da due piani già adottati dal Comune (il Programma integrato di intervento di cui alla legge 179/1992 e il Programma costruttivo straordinario di cui alla legge 203/1991), che puntano a convertirla in residenza e servizi. I due piani sono sostanzialmente confermati. Per completare il disegno di recupero è necessario creare spazi verdi, piazze, strade secondo un disegno adeguato in modo da creare le qualità necessarie alle nuove destinazioni riverberandole anche nell’adiacente zona di via dei Pecchi. A questo scopo si propone una semplice razionalizzazione della viabilità, in modo da creare un sistema stradale lungo la ferrovia. Il disegno del nuovo fronte urbano è completato da alcune previsioni in parte già considerate dal Programma integrato di intervento e dal PCS Acli ed in parte di nuova previsione quali il recupero dell’area ex-marmifera ed un completamento residenziale-commerciale in prossimità della prevista rotatoria adiacente l’incrocio tra le ferrovie per Pisa e per Lucca dove attualmente insiste un deposito. L’intervento suddetto permette anche la realizzazione del sottopasso ferroviario della linea Viareggio-Lucca.

UTOE n. 9 Migliarina

• L’area di Largo Risorgimento. Si prevede la realizzazione di un intervento a carattere commerciale- direzionale e turistico-ricettivo lungo l’area a Nord del Cavalcaferrovia con la realizzazione di un parcheggio d’interscambio addossato al Cavalcaferrovia stesso. Nella proposta di RU è anche riportato il tracciato del sottopasso pedonale di collegamento fra il centro commerciale di Largo Risorgimento e via Burlamacchi. Si prevede la realizzazione di una grande rotatoria di connessione tra le principali viabilità afferrenti alla zona ed in particolare: il Viale Tobino, la via Aurelia, la via di Montramito ed il cavalcavia.

• Per quanto riguarda l’area ex Salov viene confermata la previsione del Pdr presentato ovvero la realizzazione di una zona commerciale con cessione di aree a parcheggio e di aree per la valorizzazione della zona lungo canale in diretta connessione con il progetto di recupero del Piuss relativo alle darsene e al progetto di recupero dell’area della Vetraia posta sulla riva sud della Burlamacca.

• Il RU individua una zona per la realizzazione delle nuove sottostazioni di trasformazione delle Ferrovie e dell’Enel in ragione dello spostamento delle esistenti localizzate nel centro cittadino;

• Conclusione della viabilità di collegamento tra via Monte Matanna e via Circonvallazione attraverso la realizzazione di un nuovo comparto edificatorio di limitate dimensioni

• I recuperi dell’ area ex-Telecom e dell’area posta all’angolo tra via Monte Matanna e via Ciabattini sono finalizzati alla riqualificazione di importanti brani di città con destinazioni miste commerciali e residenziali e la realizzazione di attrezzature urbane (parcheggi a servizio della stazione e aree sportive)

• Il recupero dell’area degli ex Macelli permette la valorizzazione di un’area marginale e fortemente degradata: attraverso delle funzioni commerciali e turistico-ricettive si prevede il suo inserimento nell’ambito urbano come polo di attrazione all’ingresso della città.


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• L’area di via della Migliarina prevede la realizzazione di un nuovo insediamento residenziale misto con possibilità di una notevole quantità di area per realizzazione di interventi di Edilizia residenziale pubblica.

• La conferma dell’intervento residenziale di via De Simone necessario alla realizzazione dell’ampliamento delle attrezzature scolastiche già presenti e di parcheggi a servizio della stessa.

• La previsioni di distributori di benzina lungo al via Tobino fondamentale per la rilocazzazione di distributori attualmente insediati in aree non idonee. La realizzazione dei distributori dovrà permettere il recupero delle aree sottoutilizzate tra la via Tobino e la Gora di Stiava da destinare a Verde Attrezzato e Parcheggi.

• UTOE n. 10 Comparini

• Nella zona ex DR8 viene prevista la possibilità di trasformazione delle attività artigianali industriali presenti verso la residenza o attività commerciali; attraverso gli interventi di recupero aumenterà la dotazione nell’area di aree a verde attrezzato e parcheggi;

• Zona ex PP2 Comparini: nell’area viene previsto il cosiddetto Parco Comparini ovvero l’insieme delle nuove previsioni per la realizzazione di impianti sportivi con servizi e attrezzature integrata alla nuova viabilità proveniente dalla variante Aurelia.

UTOE n. 11 Bicchio

• Gli interventi principali prevedono la realizzazione di due zone a destinazione esclusivamente residenziale. Gli interventi prevedono la cessione di area per realizzazione di almeno il 40% di edilizia residenziale pubblica.

• Si prevedono limitati interventi residenziali privati legati alla realizzazione di infrastrutture e parcheggi.

•

Il Sistema Urbano di Torre del Lago.

• I principali obiettivi del Piano Strutturale per Torre del Lago vengono confermati e riguardano:

• il rafforzamento delle funzioni urbane in aree nodali

• il potenziamento delle attrezzature connesse al teatro

• la riqualificazione del tessuto degradato

• la tutela dell’edilizia storica.

•

• Si conferma la realizzazione di aree a parcheggio in alcuni lotti residui nelle zone centrali del nucleo urbano ed in particolar modo il parcheggio previsto dietro la scuole di via Illica e la realizzazione di viabilità lato Pisa tra la via Aurelia e la Superstrada al fine di alleggerire il viale Puccini in parte già liberato dalla realizzazione del nuovo accesso alla superstrada e della via delle Torbiere per la quale dovrà essere verificato, insieme al Parco MSRM , il collegamento diretto al Parco della musica.


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• La previsione di un parcheggio e di un’area a verde attrezzato lungo via della Guidicciona nelle vicinanze della nuova rotatoria sulla via Aurelia..

• Per quanto riguarda il comparto di via Minghetti si prevede la realizzazione di edilizia residenziale con cessioni di area pari almeno al 40% da destinare ad edilizia residenziale pubblica.

• Il tratto di Aurelia nel centro di Torre del Lago che, dopo la realizzazione del nuovo svincolo ha perso la sua funzione di collegamento Nord Sud, dovrà essere valorizzato come nuovo viale urbano, con valenza commerciale - residenziale (si potrà ridisegnare la sezione stradale attraverso la costruzione di uno spartitraffico centrale alberato con corsie ridotte e parcheggi laterali nel tratto tra la Misericordia e via delle Torbiere).In quest’ottica rientra la possibile dismissione del distributore localizzato davanti alla Misericordia le cui dimensioni si prestano alla realizzazione di una grande piazza commerciale collegata alla esistente Piazza del Popolo tale da costituire un nuovo luogo urbano caratterizzato da servizi, strutture commerciali e luoghi di aggregazione (Parrocchia).

• Nella zona mare di Torre del Lago viene confermata la presenza di un grande polo a carattere Sportivo con annesse strutture alberghiere e commerciali, al fine di realizzare la nuova Piscina coperta (e verificare la possibile realizzazione di una piscina Olimpionica scoperta)

• Realizzazione di un parcheggio pubblico scambiatore a servizio del Parco della Musica lungo la via delle Torbiere adiacente all’area del quartiere Butterfly.


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IL TERRITORIO AGRICOLO Obiettivi del Regolamento Urbanistico per il territorio agricolo Il Regolamento Urbanistico per le zone agricole, in ottemperanza con le disposizioni della Legge Regionale 1/2005 e del Piano Strutturale prescrive una serie di obiettivi ed in particolare: - La valorizzazione dell’economia agricola attraverso l’integrazione dell’ attività

agricola con altre funzioni e settori produttivi compatibili con la tutela e coerenti con la valorizzazione delle risorse del territorio.

- la promozione di attività integrative del reddito, quali ad esempio l’agriturismo, e di attività di fruizione del territorio rurale per il tempo libero;

- Il sostegno delle famiglie residenti in funzione del mantenimento della presenza umana a presidio dell’ambiente anche adeguando i servizi e le infrastrutture nelle aree marginali.

- la manutenzione della struttura agraria tradizionale, con il rispetto della trama della viabilità poderale e delle sistemazioni idrauliche individuate negli elaborati del Regolamento urbanistico;

- gli interventi tesi alla valorizzazione delle risorse del territorio, la formazione di orti e la produzione per autoconsumo;

- l’accurata disciplinata dell’edilizia esistente ai fini della sua salvaguardia e gestione; - il recupero delle aree degradate o occupate da attività incompatibili, risultanti dagli

elaborati del Regolamento urbanistico. Proposte del Regolamento urbanistico Nelle aree agricole lo strumento principale d’intervento è rappresentato dal Programma aziendale pluriennale di miglioramento agricolo ambientale (PMAA) che, equiparato, con i contenuti e le procedure del piano attuativo dovrà essere corredato da indicazioni e documentazione in modo da controllare le trasformazioni del paesaggio agricolo. Attraverso il PMAA potranno essere realizzati gli interventi relativi alle nuove residenze rurali, agli annessi rurali e alle serre fisse. Il Regolamento urbanistico non riconosce la necessità né l’opportunità di nuovi consumi di suolo ma privilegia gli interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica rispetto alla nuova edificazione. Va altresì considerato che le condizioni del territorio rurale richiedono maggiormente questo tipo di interventi visto l’elevato numero di insediamenti incompatibili o con destinazioni incongrue (produttive, residenziali, ecc.). Pertanto il Regolamento urbanistico dedica particolare attenzione al recupero, alla ristrutturazione edilizia e urbanistica del patrimonio edilizio e delle aree incongrue e incompatibili Disciplina dell’edilizia esistente e delle nuove edificazioni Gli edifici esistenti sono stati schedati e classificati utilizzando gli stessi criteri applicati nelle zone A, opportunamente integrati con l’aggiunta della sottoclasse relativa agli agglomerati lineari o a corte (contrassegnati da *) per la quale gli interventi devono essere unitari. Sono inoltre considerati gli insediamenti produttivi compatibili con il contesto (D*), quelli non agricoli da recuperare (ED) e quelli incompatibili da rinaturalizzare (ER).


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In base alle diverse categorie di intervento, gli edifici sono così ripartiti: circa 100 sono assoggettati a restauro (pari a circa il 15% del totale), circa 300 (30%) a ristrutturazione edilizia, il resto ammette la ristrutturazione urbanistica. Una decina sono gli insediamenti produttivi compatibili con il contesto (D*), altrettanti quelli non agricoli da rinaturalizzare (ER), poco più di una ventina gli insediamenti non agricoli da recuperare (ED). Per gli insediamenti produttivi e per le aree a destinazione mista l’obiettivo è quello di incentivare il recupero per realizzare obiettivi di tutela e riqualificazione ambientale. Il Regolamento urbanistico privilegia quindi attività di ristoro, agrituristiche, sportive, per lo svago e il tempo libero, e modalità di recupero ambientale e paesaggistico (quali ripristini ambientali, rinaturalizzazioni, bonifica del suolo, ripristino di percorsi pedonali, piantumazione di alberature e arredo vegetale consoni al contesto paesaggistico, ecc.). Le possibilità di recupero variano a seconda del tipo di insediamento dalla ristrutturazione dei volumi esistenti (con eventuali addizioni) al recupero naturalistico/ambientale per gli insediamenti da rinaturalizzare. In quest’ultimo caso l’obiettivo è il superamento di condizioni obiettive di degrado, di inquinamento, di incompatibilità manifesta: la conversione delle aree presuppone la demolizione degli eventuali edifici esistenti, la bonifica e il recupero ambientale; è ammessa, per incentivare la conversione, la realizzazione di piccole strutture di servizio in materiali naturali consoni all’ambiente rurale (legno, falasco combinato con muratura, ecc). Serre, orti sociali, aree di frangia La costruzione di nuovi annessi agricoli non è soggetta al rispetto delle superfici fondiarie minime e alla presentazione del P.M.A.A. nel caso di aziende agricole che esercitano in via prevalente l’attività di coltivazione in serra fissa, di agricoltura biologica ai sensi delle disposizioni comunitarie, di allevamento di equini, fauna selvatica, ovicaprini, api, chiocciole e lombrichi, ovvero che esercitano in via esclusiva o prevalente la cinotecnica o l’acquacoltura. La prevalenza dell’attività si intende verificata quando tale attività determina almeno i due terzi del prodotto lordo vendibile. La costruzione degli annessi è consentita previo rilascio del relativo permesso di costruire. Il Comune redigerà piani particolareggiati per la formazione di orti sociali. Tali piani indicheranno la suddivisione in lotti delle superfici; lo schema di irrigazione; lo schema di accessibilità e i parcheggi; la sistemazione ambientale delle aree, provvedendo ad adeguate sistemazione di alberature d’alto fusto; la localizzazione di eventuali piccoli depositi, le relative caratteristiche costruttive. Infine le aree di frangia sono le aree agricole e ortive in prossimità dei tessuti edificati e interne ai sistemi territoriali di Viareggio e Torre del Lago. Nelle zone agricole di frangia l’obiettivo primario è il mantenimento della produzione agricola e per l’autoconsumo. Standard Il Regolamento urbanistico stima la popolazione prevista nelle aree agricole e a parco in 2.377 abitanti (che salgono a 3.280 considerando i turisti). La Tabella 3 individua per tale popolazione la dotazione di standard previsti ammontanti a 75 mq per abitante e a 54 mq per abitanti+turisti. Nelle aree agricole gli spazi pubblici sono costituiti per lo più da attrezzature di interesse comune e da attrezzature di interesse territoriale.


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TABELLE ALLEGATE ALLA RELAZIONE La tabella 1 - COMPENDIO INTERVENTI PREVISTI REGOLAMENTO URBANISTICO SUDDIVISO PER UTOE E MODALITA' D'INTERVENTO - riporta, per ogni area superficie territoriale, Sul massima residenziale, alloggi privati e pubblici, Sul per le funzioni non residenziali, spazi pubblici totali . I comparti sono raggruppati per Utoe. Ogni area di trasformazione è identificata da una sigla che corrisponde nella tavola Destinazioni d’uso del suolo e modalità di intervento e nelle norme specifiche d’area. Sono presenti sia le aree individuate dal regolamento urbanistico che gli interventi previsti dal vigenti prg e adottati a partire dalla data di adozione del PS. La tabella 2 – INTERVENTI PRG E REGOLAMENTO URBANISTICO COMPLESSIVI E SUDDIVISI PER UTOE- raggruppa tutti gli interventi (sia di prg adottati dopo l’adozione del PS che previsti nel Regolamento Urbanistico) al fine della verifica del dimensionamento complessivo del R.U. La tabella 3 - SPAZI PUBBLICI PER STANDARD - è costruita distinguendo per Utoe i diversi tipi di aree per standard in relazione alla popolazione servita come stabilito dalla legislazione vigente, e separando gli spazi esistenti da quelli previsti. Lo standard complessivo riferito ai soli abitanti residenti è pari a 46 mq. in linea con le indicazione del PS strutturale che prevede circa 49 mq. abitante (da attuarsi prendendo in considerazione anche il secondo regolamento urbanistico)

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TABELLA 1 - COMPENDIO INTERVENTI PREVISTI REGOLAMENTO URBANISTICO SUDDIVISO PER UTOE E MODALITA' D'INTERVENTO

INTERVENTI PREVISTI DAL REGOLAMENTO URBANISTICO

UTOE DENOMINAZIONE RESIDENZIALE COMM.

DIREZ. INDUSTR. TURISTICO SUL ATTREZ.

SUL TOTALE

Totale spazi pubblici

SUP. TERR, SUL alloggi

privati ERP TOT. ALLOGGI SUL SUL SUL

POSTI LETTO

1 Cittadella 1.1 N DN 2 FOSSA ABATE 12.750 0 0 0 0 2.950 0 0 0 2.950 2.360 2 Marco Polo 2.1 R TR CLAP 8.550 2.394 16 8 24 1.386 0 0 0 3.762 4.418 3 Città Giardino 3.1 N DT 2 VIALE EINAUDI 6.000 0 0 0 0 0 0 2.100 115 2.100 2.712 5 Città Storica 5.1 R PR AURELIA NORD 2.100 550 6 0 6 315 0 0 0 865 732 6 Porto Darsena 6.1 R PR VIA SAVI 2050 914 9 0 9 0 0 0 0 914 821 6 Porto Darsena 6.2 R PR VIA GUERRAZZI 1500 655 7 0 7 0 0 0 0 655 595 6 Porto Darsena 6.3 R D 1 EX - FERVET 70.000 0 0 0 0 0 31.500 0 0 31.500 10.000 6 Porto Darsena 6.4 R DN 1 PISANO 2.350 0 0 0 0 705 0 0 0 705 564 6 Porto Darsena 6.6 R D 1 EX - MERCATO ITTICO 15.200 0 0 0 0 0 6.840 0 0 6.840 1.520 6 Porto Darsena ZS R ZS1 MERCATO ORTOFRUT. 16.200 1.600 0 16 16 10.400 0 0 0 12.000 12.540 8 Varignano 8.1 R PR VIA PISANA 3.750 1.642 15 1 16 0 0 0 0 1.642 2.228 8 Varignano 8.2 R TR FERROVIA EST 10.150 3.197 29 3 32 1.827 0 0 0 5.024 5.647 8 Varignano 8.3 R TR VIA DEI PEECCHI 11.700 3.686 34 3 37 2.106 0 0 0 5.792 6.510 9 Migliarina 9.1 N BC VIA CIABATTINI 1.100 297 3 0 3 0 0 0 0 297 354 9 Migliarina 9.2 N TN VIA MONTE MATANNA 6.000 1.890 18 1 19 1.080 0 0 0 2.970 3.338 9 Migliarina 9.3 N TN VIA MIGLIARINA 8.300 3.735 22 15 37 0 0 0 0 3.735 5.021 9 Migliarina 9.4 N BC DELLA GRONDA 1.300 351 4 0 4 0 0 0 0 351 418 9 Migliarina 9.5 R PR VIA MONTE NONA 4.900 920 9 0 9 1.286 0 0 0 2.206 2.568 9 Migliarina 9.6 N BC VIA MONTE CAVALLO 3.400 918 9 0 9 0 0 0 0 918 1.570 9 Migliarina 9.7 N TN VIA DE SIMONE 6.500 2.925 27 2 29 0 0 0 0 2.925 3.933 9 Migliarina 9.8 R DN VIA MONTRAMITO 22.000 0 0 0 0 6.600 0 0 0 6.600 5.280 9 Migliarina 9.9 R PR VIA DI MONTRAMITO 2.650 815 8 0 8 466 0 0 0 1.281 1.453 9 Migliarina ZS N ZS2 LARGO RISORGIMENTO 8.500 0 0 0 0 3.750 2.000 110 5.750 4.600 9 Migliarina ZS R ZS1 EX MACELLI 9.500 0 0 0 0 3.000 0 3.350 183 6.350 5.080 10 Comparini 10.1 R PR COTONE 8.880 2.611 24 2 26 0 0 0 0 2.611 4.126 10 Comparini 10.2 R TR COTONE 1 8.700 2.436 22 2 24 1.392 0 0 0 3.828 4.496 10 Comparini 10.3 R TR COTONE 2 5.500 2.200 20 2 22 0 0 0 0 2.200 3.080 10 Comparini ZS N ZS2 COMPARINI 1 75.200 0 0 0 0 500 0 2.000 110 8.000 10.500 64.700 10 Comparini ZS N ZS2 COMPARINI 2 64.900 0 0 0 0 812 0 0 0 2.433 3.245 59.850 10 Comparini ZS N ZS2 COMPARINI 3 23.400 0 0 0 0 313 0 0 0 937 1.250 22.150 11 Bicchio 11.1 N TN VIA DEI COMPARINI 8.450 2.957 18 12 30 0 0 0 0 2.957 4.350 11 Bicchio 11.2 N BC Aurelia sud ovest 1.200 252 3 0 3 0 0 0 0 252 353 11 Bicchio 11.3 N BC Aurelia sud est 2.500 525 5 0 5 0 0 0 0 525 736 11 Bicchio 11.4 N TN BICCHIO 8.500 2.975 18 12 30 0 0 0 0 2.975 4.377 12 Torre del Lago 12.1 R PR VIA AURELIA SUD 3.550 456 5 0 5 638 0 0 0 1.094 1.500 12 Torre del Lago 12.2 N BC Via di Vittorio 1.760 422 4 0 4 0 0 0 0 422 542 12 Torre del Lago 12.3 N BC Via Roma 1.050 252 3 0 3 0 0 0 0 252 323 12 Torre del Lago 12.4 N BC Via Torbiere 1.900 456 5 0 5 0 0 0 0 456 585 12 Torre del Lago 12.5 N BC Via Giacosa 500 120 1 0 1 0 0 0 0 120 154 12 Torre del Lago 12.6 N TN Minghetti 5.950 2.380 14 10 24 0 0 0 0 2.380 3.332 12 Torre del Lago 12.7 N BC Butterfly 1.340 322 3 0 3 0 0 0 0 322 412 12 Torre del Lago 12.8 N BC Schicchi 1.730 415 4 0 4 0 0 0 0 415 533 12 Torre del Lago ZS N ZS2 NUOVO CENTRO 56.000 0 0 0 0 4.050 0 2.025 110 7.425 13.500 18.000

TOTALE REGOLAMENTO URBANISTICO 517.460 45.267 365 89 454 43.576 38.340 11.475 628 18.795 157.435 277.863


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INTERVENTI DERIVANTI DAL PRG 1997

UTOE DENOMINAZIONE RESIDENZIALE COMM.

DIREZ. INDUSTR. TURISTICO SUL ATTREZ.

SUL TOTALE

Totale spazi pubblici

SUP. TERR, SUL alloggi

privati ERP TOT. ALLOGGI SUL SUL SUL

POSTI LETTO

1 Cittadella N Parco Cittadella 20.500 0 20.500 3 Città Giardino N Zona alberghiera 17.187 0 2.000 110 2.000 11.380 5 Città Storica R PR8 2.333 23 23 773 3.106 1.660 5 Città Storica R 5.3 - Ex ospedale Tabarracci 13.013 5.000 50 50 5.000 10.100 6 Porto Darsena R DR12 13.990 5.280 5.280 8.020 6 Porto Darsena R PP1 8.800 1.200 1.200 5.900 6 Porto Darsena R DR11 18.910 11.040 11.040 4.565 6 Porto Darsena R FM 2 5.136 3.240 3.240 1.750 8 Varignano R Vetraia 2.800 28 28 4.870 4.750 12.420 10.495 8 Varignano R ACLI Comparto A R1 29.500 2.333 10 13 23 6.750 9.083 13.300 8 Varignano R ACLI Comparto B R2 34.700 6.833 50 0 50 6.833 23.600 8 Varignano N ACLI Comparto C R3 48.000 13.700 38 117 155 13.700 26.800 8 Varignano R

8.1 PR22

R5

11.270

1.133 6 6 12 333 1.466

5.180 8 Varignano R R6 750 750 8 Varignano R R7 2.400 2.400 8 Varignano R R8 2.866 18 12 30 3.150 6.016 8 Varignano N 8.4 -via del Forcone/via Paladini 5.600 5.000 50 50 675 5.675 5.675

8 Varignano

N 8.5 Fontanini

4.300 2621

28

28

2.621 2.621

Varignano 0 8 Varignano R Peep Bonifica 1.200 1500 15 15 1.500 0 9 Migliarina N PP3 Giardino Mediterraneo B 13.950 300 300 11.200 9 Migliarina N 9.7b - Peep via della Gronda 6.400 2.450 24 24 2.450 3.650 9 Migliarina R 9.20 -(ex Centrale del Latte) 3.850 2.533 27 27 2.533 1.660 10 Comparini N

PP2 Comparini A

80.600 6.500 6.500 52.540

10 Comparini N D 0 9.500 10 Comparini N E 0 12.000 12 Torre del Lago R Peep Tdl 2.700 1.300 18 18 1.300 1.289 TOTALE INTERVENTI PREVISTI PRG 339.606 52.402 173 360 533 26.501 25.510 2.000 110 0 106.413 243.385


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TABELLA 2 – INTERVENTI PRG E REGOLAMENTO URBANISTICO COMPLESSIVI E SUDDIVISI PER UTOE


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TABELLA 3 – SPAZI PUBBLICI PER STANDARD

Abitanti Abitanti + turisti Attrezzature scolastiche Attrezzature interesse comune Verde Pubblico Attrezzato Parcheggi P

TOTALE SPAZI

PUBBLICI

STAND. mq/ab

(*) riferito ai

soli abitanti

STAND. mq/ab

(*) riferito

agli abitanti +

turisti

Totale spazi

pubblici di

progetto

Spazi pubblici di progetto inseriti in comparti

Resid. 2005 RU Totale

% incr. Tur.

Tot. Abit.+ turisti

Esistente Progetto Totale Esistente Progetto Totale Esistente Progetto Totale Esist. Progetto Totale Totale

1 Cittadella 94 0 94 55 146 0 0 0 86.966 0 86.966 0 23.522 23.522 35.358 35.358 145.846 1.552 1.001 58.880 22.860

2 Marco Polo 4.971 90 5.061 55 7.845 51.807 0 51.807 63.048 0 63.048 58.086 4.334 62.420 16.012 3.534 19.546 196.821 39 25 7.868 4.418

3 Città

Giardino 814 0 814 55 1.262 0 0 0 0 0 0 7.971 6.232 14.203 7.860 7.860 22.063 27 17 14.092 14.092

4 Passeg-

giata 1.612 87 1.699 55 2.633 0 0 0 146.501 500 147.001 168.748 0 168.748 1.160 1.160 316.909 187 120 1.660 1.660

Pineta di Ponente 0 0 0 0 0 0 0 582.810 0 582.810 0 0 582.810 0

5 Città

Storica 13.346 208 13.554 55 21.009 24.259 0 24.259 108.366 10.100 118.466 20.429 0 20.429 10.097 7.366 17.463 180.617 13 9 17.832 10.832

6 Porto

Darsena 2.435 119 2.554 55 3.959 31.819 0 31.819 48.105 1.200 49.305 218.695 4.020 222.715 8.032 44.075 52.107 355.946 139 90 52.295 43.275

7 Campo

Aviazione 7.667 0 7.667 55 11.884 5.465 0 5.465 26.506 0 26.506 59.323 0 59.323 1.412 0 1.412 92.706 12 8 0 0

8 Varignano 6.670 1.778 8.448 35 11.405 37.733 0 37.733 22.704 8.505 31.209 59.714 55.082 114.796 24.645 20.783 45.428 229.166 27 20 101.920 98.710

9 Migliarina 10.325 632 10.957 38 15.121 6.214 8.690 11.308 36.430 0 36.430 85.865 29.062 114.927 26.263 29.236 55.499 218.164 20 14 68.800 50.270

10 Comparini 340 272 612 38 845 0 0 0 45.677 6.000 51.677 19.239 189.655 208.894 11.704 24.764 36.468 297.039 485 352 250.169 246.569

11 Bicchio 907 252 1.159 38 1.599 6.725 4.743 11.468 4.814 0 4.814 11.421 4.500 15.921 572 5.316 5.888 38.091 33 24 9.816 9.816

12

Sistema urbano

Torre del Lago

11.831 233 12.064 55 18.699 21.444 4.100 26.799 34.489 7.000 41.489 35.732 16.231 51.963 13.994 53.283 67.277 187.528 16 10 81.720 27.320

Sistemi agricoli e

Parco 2.377 2.377 38 3.280 0 5.000 5.000 172.564 0 172.564 0 0 0 0 0 177.564 75 54 5.000

** 0 0 0 0 0 0 0 0 0 44.000 0 44.000 44.000

TOTALE 63.389 3.671 67.060 33 99.686 185.466 22.533 207.999 796.170 33.305 829.475 1.328.033 332.638 1.660.671 156.731 232.735 389.466 3.085.270 46 31 670.052 529.822

Standard per abitante a livello comunale 3 12 25 6 46 % spazi

pubblici di progetto inseriti in comparti

79,00%

Standard per abitanti + turisti a livello comunale 31

(°) Nell'ntero territorio comunale

(**) Parcheggi esistenti lungo strada

43

TABELLE DI CALCOLO PEREQUAZIONE – SCHEDE ESEMPLIFICATIVE Perequazione intracomparto

1. Perequazione intracomparto senza Credito 2. Perequazione intracomparto con Credito 3. Perequazione intracomparto con Credito e presenza di Commerciale (incremento 10% della Sul

Complessiva destinato a Sul commerciale ) Perequazione extracomparto

4. Perequazione extracomparto senza Credito 5. Perequazione extracomparto con Credito 6. Perequazione extracomparto con Credito e presenza di Commerciale

1. Perequazione intracomparto senza Credito

St. = 10.000 mq. IUT=0,40 Ip= 0,24 Sul Complessiva = (St * IUT) = 4.000 mq. Sul Privata = (St * Ip) = 2.400 mq. Sul Pubblica (Sul complessiva – Sul Privata) = 1.600 mq.

2. Perequazione intracomparto con Credito

St. = 10.000 mq. Sul esistente =2.000 mq. IUT=0,40 Ip= 0,24 Credito edilizio = 20% Sul esistente = 400 mq. Sul Complessiva = (St * IUT) = 4.000 mq. Sul Privata = (St * Ip) + Credito = 2.400 mq + 400 mq. = 2.800 mq. Sul Pubblica (Sul complessiva – Sul Privata) = 1.200 mq.

3. Perequazione intracomparto con Credito e presenza di Commerciale

St. = 10.000 mq. Sul esistente =2.000 mq. IUT=0,40 Ip= 0,24 Sul Commerciale 30% Credito edilizio = 20% Sul esistente = 400 mq. Credito residenziale = 70% credito = 280 mq. Credito commerciale = 30% credito= 120 mq. Sul Complessiva = (St * IUT) = 4.000 mq. Incremento 10% Sul Complessiva destinato a Sul commerciale= 400 mq Sul Residenziale = 70% * Sul Complessiva = 2.800 mq. Sul Commerciale = 30% * Sul Complessiva + 10% Sul Complessiva = 1.200 + 400= 1.600 mq Sul Complessiva finale (con incremento) = 4.400 mq. Sul Privata Residenziale= (Sul Residenziale * 60%) + (Credito Residenziale) = 1.960 mq. Sul Privata Commerciale= (Sul Commerciale * 60%) + (Credito Commerciale) = 1.080 mq. Sul Pubblica Residenziale = (Sul residenziale – Sul Privata) = (2.800 mq.-1.960 mq.) = 840 mq. Sul Pubblica Commerciale = (Sul Commerciale – Sul Privata) = (1.600 mq. -1.080 mq.) = 520 mq.


44

4. Perequazione extracomparto senza Credito

St. = 10.000 mq. IUT= 0,40 Ip= 0,24 Indice area esterna = 0,15 mq/mq Sul Complessiva = (St * IUT) = 4.000 mq. Sul Privata = (St * Ip) = 2.400 mq. Sul da compensare = Sul Complessiva – Sul Privata = 1.600 mq. Area esterna da cedere = rapporto tra Sul da compensare ed indice area esterna = 1600 mq / 0,15 mq/mq = 10.666 mq. • Da applicare la normativa di cui all’art. 77 e 78 Piano (cessione 10% area fondiaria al Comune)

5. Perequazione extracomparto con Credito

St. = 10.000 mq. Sul esistente =2.000 mq. IUT=0,40 Indice area esterna = 0,15 mq/mq Credito edilizio = 20% Sul esistente = 400 mq Sul Complessiva = (St * IUT) = 4.000 mq. Sul Privata = (St * Ip) + Credito = 2.400 mq + 400 mq. = 2.800 mq. Sul da compensare = Sul Complessiva – Sul Privata = 1.200 mq. Area esterna da cedere = rapporto tra Sul da compensare ed indice area esterna = 1200 mq / 0,15 mq/mq= 8.000 mq • Da applicare la normativa di cui all’art. 77 e 78 Piano (cessione 10% area fondiaria al Comune)

6. Perequazione extracomparto con Credito e presenza di Commerciale

St. = 10.000 mq. Sul esistente =2.000 mq. IUT=0,40 Ip= 0,24 Sul Commerciale 30% Credito edilizio = 20% Sul esistente = 400 mq. Credito residenziale =70% credito = 280 mq. Credito commerciale = 30% credito= 120 mq. Sul Complessiva = (St * IUT) = 4.000 mq. Sul Privata = (St * Ip) + Credito = 2.400 mq + 400 mq. = 2.800 mq. Sul da compensare = Sul Complessiva – Sul Privata = 1.200 mq. Area esterna da cedere = rapporto tra Sul da compensare ed indice area esterna = 1200 mq / 0,15 mq/mq= 8.000 mq Sul Complessiva = (St * IUT) = 4.000 mq. Incremento 10% Sul Complessiva destinato a Sul commerciale= 400 mq Sul Residenziale = 70% * Sul Complessiva = 2.800 mq. Sul Commerciale = 30% * Sul Complessiva + 10% Sul Complessiva = 1.200 + 400= 1.600 mq Sul Complessiva finale (con incremento) = 4.400 mq. • Da applicare la normativa di cui all’art. 77 e 78 Piano (cessione 10% area fondiaria al Comune)

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