RELAZIONE DI STIMA - Castello SGR · Ciascun bene immobile detenuto dal fondo è oggetto di singola...

SCENARI IMMOBILIARI ISTITUTO INDIPENDENTE DI STUDI E RICERCHE

RELAZIONE DI STIMA “VALORE IMMOBILIARE GLOBALE”

ALLA DATA DEL 31 DICEMBRE 2005

Gennaio 2006


Indice

INTRODUZIONE 1. Premessa pag. 1 2. Definizione di valore corrente di mercato 2 3. Andamento del mercato immobiliare 5 4. Descrizione delle metodologie utilizzate 18 5. Documentazione 25 6. Limiti della presente relazione 26 7. Conclusioni 27

ALLEGATI: PERIZIE DI STIMA 1. MILANO, VIA MESSINA 38

1.1 Contesto localizzativo 1.2 Descrizione del bene 1.3 Riferimenti catastali 1.4 Consistenza e situazione locativa 1.5 Processo di valutazione 1.6 Valore del bene

2. MILANO, VIA PIATTI/VIA TORINO


3. CORSICO, VIA DELL’INDUSTRIA 15/17



4. SAN DONATO MILANESE, VIA MILANO 1 4.1 Contesto localizzativo 4.2 Descrizione del bene 4.3 Riferimenti catastali 4.4 Consistenza e situazione locativa 4.5 Processo di valutazione 4.6 Valore del bene

5. SAN DONATO MILANESE, VIA XXV APRILE 5.1 Contesto localizzativo 5.2 Descrizione del bene 5.3 Riferimenti catastali 5.4 Consistenza e situazione locativa 5.5 Processo di valutazione 5.6 Valore del bene

6. ROMA, VIA DELL’OCEANO INDIANO 6.1 Contesto localizzativo 6.2 Descrizione del bene 6.3 Riferimenti catastali 6.4 Consistenza e situazione locativa 6.5 Processo di valutazione 6.6 Valore del bene

7. AGNADELLO, SS BERGAMINA 7.1 Contesto localizzativo 7.2 Descrizione del bene 7.3 Riferimenti catastali 7.4 Consistenza e situazione locativa 7.5 Processo di valutazione 7.6 Valore del bene

8. BRESCIA, CORSO MAGENTA 2 8.1 Contesto localizzativo 8.2 Descrizione del bene 8.3 Riferimenti catastali 8.4 Consistenza e situazione locativa 8.5 Processo di valutazione 8.6 Valore del bene


INTRODUZIONE


1

Milano, 16 gennaio 2006

1. Premessa In conformità all’incarico ricevuto da Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR SpA in data 21.10.2005 Scenari Immobiliari ha provveduto a redigere la presente Relazione di stima comprendente le informazioni e le conseguenti elaborazioni atte a determinare il più probabile valore di mercato, alla data del 31 dicembre 2005, dei seguenti 8 immobili rientranti nel perimetro del fondo immobiliare “VALORE IMMOBILIARE GLOBALE”:

Città Indirizzo Milano Via Messina, 38 Milano Via Piatti/Via Torino Corsico Via dell’Industria, 15/17 San Donato Milanese Via Milano, 1 San Donato Milanese Via XXV Aprile lotto 3A Roma Viale dell’Oceano Indiano

Agnadello SS Bergamina Brescia Corso Magenta, 2


2

2. Definizione di valore corrente di mercato Nella stima del valore corrente di mercato degli 8 immobili si è fatto riferimento alla definizione contenuta nel Titolo V – Capitolo IV, sezione II, Paragrafo 2 (criteri di valutazione) del Regolamento Banca d’Italia del 14 aprile 2005, che recita: 2.5 Beni immobili Ciascun bene immobile detenuto dal fondo è oggetto di singola valutazione. Più beni immobili possono essere valutati in maniera congiunta ove gli stessi abbiano destinazione funzionale unitaria; tale circostanza è opportunamente illustrata dagli amministratori nella relazione semestrale e nel rendiconto di gestione del fondo. Il valore corrente degli immobili è determinato in base alle loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche e tenendo conto della loro redditività. Sono caratteristiche di tipo intrinseco quelle attinenti alla materialità del bene (qualità della costruzione, stato di conservazione, ubicazione, ecc.), di tipo estrinseco quelle rivenienti da fattori esterni rispetto al bene, quali ad esempio la possibilità di destinazioni alternative rispetto a quella attuale, vincoli di varia natura e altri fattori esterni di tipo giuridico ed economico, quali ad esempio l’andamento attuale e prospettico del mercato immobiliare nel luogo di ubicazione dell’immobile. Il valore corrente di un immobile indica il prezzo al quale il cespite potrebbe essere ragionevolmente venduto alla data in cui è effettuata la valutazione, supponendo che la vendita avvenga in condizioni normali, cioè tali che:

- il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione economico-finanziaria a dover necessariamente realizzare l’operazione;

- siano state espletate nel tempo ordinariamente richiesto le pratiche per commercializzare l’immobile, condurre le trattative e definire le condizioni del contratto;


3

- i termini dell’operazione riflettano le condizioni esistenti nel mercato immobiliare del luogo in cui il cespite è ubicato al momento della valutazione;

- l’acquirente non abbia per l’operazione uno specifico interesse legato a fattori non economicamente rilevanti per il mercato.

Il valore corrente degli immobili può essere determinato: 1. ove siano disponibili informazioni attendibili sui prezzi di vendita praticati recentemente per immobili comparabili a quello da valutare (per tipologia, caratteristiche, destinazione, ubicazione, ecc.) sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, tenendo conto dei suddetti prezzi di vendita e applicando le rettifiche ritenute adeguate, in relazione alla data della vendita, alle caratteristiche morfologiche del cespite, allo stato di manutenzione, alla redditività, alla qualità dell’eventuale conduttore e ad ogni altro fattore ritenuto pertinente; 2. facendo ricorso a metodologie di tipo reddituale che tengano conto del reddito riveniente dai contratti di locazione e delle eventuali clausole di revisione del canone. Tali metodologie presuppongono, ad esempio, la determinazione dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della proprietà, la definizione di un valore di mercato del cespite e l'attualizzazione alla data di valutazione dei flussi di cassa. Il tasso di attualizzazione va definito tenendo conto del rendimento reale delle attività finanziarie a basso rischio a medio-lungo termine a cui si applica una componente rettificativa in relazione alla struttura finanziaria dell'investimento e alle caratteristiche del cespite; 3. sulla base del costo che si dovrebbe sostenere per rimpiazzare l'immobile con un nuovo bene avente le medesime caratteristiche e utilità dell'immobile stesso. Tale costo dovrà essere rettificato in relazione a vari fattori che incidono sul valore del bene (deterioramento fisico, obsolescenza funzionale, ecc.) ed aumentato del valore del terreno. Per gli immobili dati in locazione con facoltà di acquisto, il valore corrente è determinato, per la durata del contratto, attualizzando i canoni di locazione ed il valore di riscatto dei cespiti, secondo il tasso del contratto eventualmente rettificato per tener conto del rischio di insolvenza della controparte.


4

Alternativamente, il valore dei cespiti è determinato sulla base del valore corrente all’atto in cui gli stessi sono concessi in locazione, ridotto della differenza maturata tra il valore corrente di cui sopra e il valore di riscatto alla conclusione della locazione. Per gli immobili in corso di costruzione, il valore corrente può essere determinato tenendo anche conto del valore corrente dell’area e dei costi sostenuti fino alla data della valutazione ovvero del valore corrente dell’immobile finito al netto delle spese che si dovranno sostenere per il completamento della costruzione. Il valore corrente dell’immobile è determinato al netto delle imposte di trasferimento della proprietà del bene. Il valore corrente dei diritti reali immobiliari è determinato applicando, per quanto compatibili, i criteri di cui al presente paragrafo.


5

3. Andamento del mercato immobiliare Scenario internazionale Il mercato immobiliare internazionale ha vissuto un anno ancora positivo. In Europa e negli Stati Uniti i comparti hanno chiuso mediamente il 2005 con indicatori in trend favorevole, sebbene la diffusa incertezza economica pesi sull’atteggiamento e sulle aspettative delle famiglie e degli operatori, rendendoli prudenti. Nell’ambito del tessuto imprenditoriale, la porzione edilizio-immobiliare è sempre più strategica per il sistema economico e rappresenta circa il 9,5 per cento del Pil dei Paesi Ue, con una punta del 12 per cento in Spagna. In campo privato, la proprietà immobiliare è una componente importante della ricchezza netta del settore, poiché la spesa relativa alla casa (mutui e affitti) è la maggiore affrontata dai gruppi familiari. Nonostante lo scenario economico permanga incerto (inflazione, andamento del prezzo del petrolio, costo del denaro), la previsione al 2006 è di un incremento modesto del fatturato. I mercati realizzeranno un aumento del volume d’affari del 3 per cento, con risultati diversi nelle distinte nazioni. Infatti, a fronte di previsioni ottimistiche per la Spagna, si attendono per Francia e, soprattutto, Regno Unito, rallentamenti della crescita. Dalla Germania, il più grande mercato immobiliare europeo, invece, dopo anni di crisi, si aspetta un lieve aumento dei principali indicatori immobiliari. I quattro Paesi europei più importanti (Francia, Germania, Regno Unito e Spagna) hanno registrato un aumento del fatturato immobiliare del 3,7 per cento nel 2005 rispetto al 2004. È un dato positivo, anche se in calo rispetto al + 6,5 per cento riscontrato l’anno precedente. In termini assoluti, il loro fatturato nell’anno appena conclusosi è di circa 536 miliardi di euro, che raggiungono i 650 se si aggiunge l’Italia. L’incremento dei ricavi è superiore se si prende in considerazione l’Unione europea, grazie al rafforzamento dei mercati immobiliari nei Paesi entrati recentemente nell’Ue 25. Se i mercati residenziali continuano a trainare il settore, negli ultimi mesi si sono registrati segnali di ripresa anche nel mercato degli uffici. L’inizio del nuovo secolo, infatti, è stato caratterizzato da canoni stabili o in calo e aumento delle vacancy rate. In alcune città, come Parigi e Francoforte, la


6

situazione era acuita dalla realizzazione di nuovi progetti ad uso uffici, molti dei quali sono stati immessi sulla piazza proprio nel momento di calo della domanda. L’aumento dell’assorbimento di superfici terziarie, registrato pressoché ovunque, in realtà, è attribuibile ad una domanda di spostamento piuttosto che ad una di nuova formazione. Ciò significa che il mercato continua a favorire gli acquirenti più dei proprietari, i quali seguitano a concedere incentivi per attirare nuovi affittuari o rinnovare i contratti di locazione con quelli esistenti. Ad oggi l’aumento della domanda non ha ancora comportato un rialzo dei canoni di locazione. Per il 2006 si attende un consolidamento della ripresa, anche se i canoni non dovrebbero registrare incrementi significativi durante l’anno. Il settore commerciale è stato influenzato negativamente dalla debolezza dei consumi delle famiglie. La carenza di spazi commerciali di alto livello nella maggior parte dei centri cittadini, soprattutto in Germania e Francia, ha evitato cali delle quotazioni, mentre le localizzazioni secondarie hanno visto deprimere la domanda di consumo. Il mercato delle superfici commerciali, invece, è cresciuto rapidamente nei Paesi dell’Europa centrale ed orientale. Per il 2006 è previsto un ulteriore calo del mercato dei centri commerciali tradizionali, a fronte di un buon andamento di formule più innovative. Il mercato industriale ha realizzato performance deboli nell’ultimo quinquennio nella maggior parte dei Paesi europei, anche se a partire dal secondo semestre 2004 si sono rilevate le prime avvisaglie di ripresa. L’assorbimento in Francia, Regno Unito e Olanda è in crescita grazie principalmente al crescente peso della logistica, soprattutto con riferimento agli spazi di alto livello qualitativo. I canoni sono stabili pressoché ovunque, mentre sono cresciuti nel Regno Unito e in Spagna. La carenza di immobili logistici è forte nell’Europa centrale ed orientale, soprattutto in Russia e Romania. In questi paesi, i canoni dei migliori immobili industriali sono destinati a crescere nella maggior parte dei Paesi nel 2006.


7

Scenario italiano Dopo sette anni di crescita quasi uniforme su tutto il territorio nazionale rallenta il mercato immobiliare italiano, con andamenti asimmetrici tra il residenziale e i restanti comparti. Il 2005 si è concluso con un fatturato di oltre 114 miliardi di euro, il che significa un più 4 per cento rispetto al 2004. Dopo quello spagnolo è il miglior risultato percentuale europeo. La previsione al 2006, ipotizzando una ripresa graduale dell'economia nella seconda parte dell'anno e un'inflazione pressoché stabile, è di un fatturato di poco superiore a 115 miliardi di euro, con un incremento dell’1 per cento su base annuale. Il mercato degli immobili residenziali In Italia il mercato residenziale rappresenta l’82 per cento del totale in termini di fatturato. Il comparto chiude il 2005 con un giro d'affari di 93,5 miliardi di euro (più 3,9 per cento sul 2004), frutto delle 806mila compravendite realizzate, in diminuzione di circa il 7 per cento rispetto al 2004. L’aumento dei prezzi non ha conosciuto sosta nemmeno nell’anno appena conclusosi, le quotazioni medie sono cresciute del 4,1 per cento: una percentuale positiva rispetto all'inflazione ma dimezzata se paragonata a quanto accadeva nei primi anni del decennio (5,8 nel 2004, 7 per cento nel 2003). La novità del 2005 è però la discesa dei valori medi registrati in 20 capoluoghi. Anche nelle grandi città i livelli dei prezzi sono rimasti pressoché stabili, fatta eccezione per le zone periferiche e le nuove iniziative residenziali, dove si sono osservate crescite in alcuni casi anche consistenti. Si notano invece riduzioni fino al 10 per cento per i canoni richiesti nelle zone centrali e semicentrali dei capoluoghi di provincia. A livello nazionale i proprietari di case sono aumentati dal 1990 al 2005 più del 12 per cento. Oggi la pressione della domanda si sta indebolendo. Rallenta la spinta motivata da tassi d’interesse bassi e soprattutto cresce la quota di famiglie che hanno soddisfatto il proprio bisogno abitativo.


8

Nel 2005 è proseguita la tendenza iniziata nel 2002 di una diversa velocità per le compravendite di abitazioni: si sviluppano più rapidamente gli scambi nei comuni della provincia mentre rallentano nei capoluoghi. Si stanno modificando anche le motivazioni che spingono la famiglia a comprare casa. I nuclei familiari sono più cauti e prudenti nell'effettuare un acquisto: il tempo di ricerca di un'abitazione è raddoppiato in un anno, arrivando mediamente ai quattro mesi. Il fattore stimolante prevalente (per un acquirente su due) è la "necessità di una prima casa” (era il 44,2 per cento nel 2005 e il 48 per cento nel 2002), mentre si è fortemente ridimensionato l'investimento in immobili (8,7 per cento nel 2002, 26 per cento nel 2003). L'investimento medio si posiziona sotto i 200mila euro, con un calo del 30 per cento del tetto in due anni. Quasi due compravendite su tre si realizzano solo se c'è la possibilità di accedere ad un mutuo (mercato ancora in forte crescita). In questo scenario si rilevano due fenomeni nuovi:

• crescente peso degli acquisti degli immigrati (ormai oltre il 13 per cento delle compravendite)

• concentrazione delle compravendite nei piccoli alloggi, soprattutto bilocali.

Il mercato delle costruzioni non conosce sosta: gli investimenti nel settore residenziale sono cresciuti fra il 2002 e il 2004 del 4,8 per cento. Distintamente +4 per cento nuove costruzioni, +5 per cento manutenzione straordinaria. Ciò nonostante l’offerta di immobili di nuova costruzione continua ad essere notevolmente inferiore al fabbisogno del mercato. L’indice di dinamicità (numero di compravendite ogni mille abitazioni esistenti) ha superato la soglia del 27 per mille mettendo in evidenza quanto patrimonio entra a far parte del mercato. Più alto è questo rapporto più il sistema è in grado di creare valore. Il ciclo immobiliare sta concludendo la curva di crescita. Nel prossimo biennio si manterrà la situazione positiva sia per le quotazioni, sia per i fatturati ma i ritmi saranno più contenuti. E’ prevista una lieve contrazione delle compravendite. Questa lettura, ragionevolmente ottimista, richiede un'offerta consistente quantitativamente e adeguata dal punto di vista qualitativo, soprattutto nel nuovo prodotto. A dicembre 2006 il volume d’affari realizzato sarà poco maggiore di 94 miliardi di euro, con un


9

incremento non superiore all’1 per cento. Le compravendite sono attese in calo (circa il 5 per cento), mentre le quotazioni medie dovrebbero allinearsi con l'inflazione (+2,2). In realtà l'oscillazione sul mercato sarà tra più 4,0 per cento nei capoluoghi del centro sud e nei piccoli centri e possibili cali compresi fra il 3 e il 5 per cento nelle grandi città e nei capoluoghi del nord. Il mercato residenziale italiano è ormai avviato alla crescita zero, avvicinandosi all’andamento di Paesi come Gran Bretagna, Olanda e Australia, scongiurando il pericolo "bolla". Si contrae per mancanza di offerta il mercato della residenza turistica. Dopo la crescita del 13,2 per cento nel 2004, il 2005 si è concluso con un incremento del 5 per cento, dovuto soprattutto agli aumenti nelle quotazioni (più 6,3 per cento). La mancanza di offerta interessa principalmente le località di mare e di montagna, mentre la domanda si sposta verso aree di campagna ancora poco sfruttate dal punto di vista immobiliare, come le Marche. La previsione per il 2006 è di un calo del fatturato del 7,9 per cento su base annua, mentre i prezzi continueranno a crescere mediamente del 5 per cento, con punte del 9 per cento per gli immobili di migliore qualità.


10

Il mercato degli immobili terziari Il mercato degli immobili ad uso terziario/uffici in Italia nel 2005 è stato positivo anche in quadro europeo difficile. La presenza degli investitori (domestici e internazionali) ha movimentato il mercato, anche se la domanda degli utilizzatori è in calo. Il vacancy rate medio delle grandi città è salito al 7,9 per cento, contro il 7,5 dello scorso anno. La media europea è comunque superiore al 10 per cento. Il fatturato nel 2005 si posiziona su 6,6 miliardi di euro, con un peso crescente delle città intermedie (Firenze, Bologna, Torino e Bari) rispetto a Milano e Roma, stazionarie. I canoni medi sono scesi nelle top location e si sono mantenuti stabili nelle altre zone. I prezzi di vendita sono saliti del 3,9 per cento nel corso del corrente anno. I rendimenti locativi a livello nazionale variano, a seconda della localizzazione, fra il 5,2 e il 7,2 per cento. Nel 2005 si è sviluppato il fenomeno di un progressivo spostamento dell’attenzione degli investitori dalle piazze di Milano e Roma ad altre città (come Bologna, Torino, Napoli e Verona), dove si sconta una minore liquidità, ma si presentano buone opportunità di rivalutazione e rendimento. Le previsioni, per il 2006, con il miglioramento del clima economico nella seconda metà dell'anno e una domanda più attenta alla qualità, potrebbero far crescere il mercato di un ulteriore 3 per cento fino al raggiungimento di 6,8 miliardi di euro. La presenza degli investitori esteri, anche se in flessione, dovrebbe restare consistente. Anche i fondi italiani aumenteranno la quota di investimenti in uffici. Il vacancy crescerà per gli immobili di classe B, calerà nel segmento A.


11

Il mercato terziario a Milano

A Milano nel 2005 le transazioni sono aumentate in modo percettibile rispetto al 2004, + 5 per cento, con un’accelerazione negli ultimi mesi dell’anno soprattutto dal lato della domanda. Rispetto allo scorso biennio le quotazioni hanno subìto rialzi mediamente consistenti. L’aumento dei prezzi, modesto per uffici di qualità media e medio bassa, più consistente per gli spazi di discreta qualità, ha superato mediamente i 4 punti percentuali e ha coinvolto principalmente gli spazi di categoria A (con incrementi dal 6 al 9 per cento) sempre più richiesti dagli utilizzatori finali e dagli investitori. La domanda è interessata a spazi non solo rispondenti agli standard internazionali, ma con caratteristiche idonee e attinenti al tipo di attività da insediare. Continuano ad essere preferite le zone all’interno dell’anello della circonvalazione, e in quest’area le localizzazioni più centrali. In questi siti il tasso di vacancy è minimo. L’aumento dell’offerta di nuovo prodotto edilizio, già presente sul mercato, nelle aree periferiche e semicentrali, sta generando interesse, con il conseguente spostamento dei gruppi dal centro verso queste nuove location particolarmente attraenti per le società multinazionali. Questo fenomeno andrà via via acuendosi nei prossimi anni quando arriveranno sul mercato gli uffici realizzati nei grandi progetti immobiliari, oggi in fase di avvio, che interessano buona parte del territorio comunale. Nelle zone semicentrali e periferiche oggi l’offerta di nuovi spazi ha spinto il tasso di sfitto tra il 7 e l’8%. I rendimenti nel corso del 2005 si sono mantenuti stabili e oscillano tra il 5,4 e il 6,9 per cento con variazioni consistenti nelle diverse aree urbane.


12

Il mercato terziario a Roma La piazza romana possiede il più ingente patrimonio di edifici ad uso terziario della nazione, per un terzo utilizzato da Enti pubblici. Il suo mercato è rimasto sostanzialmente stabile nel 2005, con un lieve aumento degli scambi rispetto al secondo semestre 2004. Dal lato dell’offerta permangono evidenti due tendenze differenti: aumenta l’offerta di spazi di tipo A ubicati soprattutto nella zona EUR – Fiumicino e Magliana e continua ad essere scarsa l’offerta di qualità nelle aree centrali. La domanda è stabile, sorretta dal comparto della P.A., inoltre è prevedibile un consistente aumento dell’interesse da parte del mondo finanziario e degli investitori, già ampliatosi nell’ultimo triennio, nel momento della realizzazione dei grandi progetti in corso. La superficie sfitta è aumentata lievemente rispetto a quella del 2004, rimanendo comunque molto bassa nel centro storico, 5,5 per cento; in diminuzione nella zona Eur/Torrino, 6 per cento; e stabile al 15 per cento nelle altre aree. Oltre la metà delle superfici sfitte è composta da spazi di qualità C. I rendimenti sono in diminuzione quasi ovunque e oscillano tra il 5,2 e il 6,5 per cento.


13

Il mercato degli immobili commerciali: piccola e grande distribuzione Un migliore clima economico e un aumento della spesa delle famiglie aiutano anche le prospettive del comparto immobiliare del commercio. Il mercato, anticiclico ed in controtendenza rispetto agli uffici e all’industriale, è stato insieme al residenziale il settore ad aver meno sofferto della situazione di downturn economico, dovuto principalmente alla tenuta dei consumi. Nel 2005 questo mercato è stato il best performer per effetto degli investimenti nella grande distribuzione e nell'apertura di strutture innovative come outlet e retail park. Nel 2006 il trend si dovrebbe raffreddare, mentre è atteso un miglioramento del mercato per la piccola distribuzione, soprattutto nelle zone centrali dei capoluoghi. Prezzi e canoni si attendono in lieve risalita. Il fatturato del settore commerciale ha raggiunto quota 7 miliardi di euro alla fine del 2005, evidenziando una crescita del 7,7 per cento rispetto al 2004. Nel 2004 l’incremento rispetto al 2003 era stato del 5,7. Per l’anno appena iniziato è attesa una crescita del fatturato del 3 per cento. Il volume dei ricavi generato dai passaggi arriverà a toccare quota 7,2 miliardi di euro.In Italia il settore si muove sempre più nettamente su due linee direttrici distinte: la grande distribuzione e la piccola distribuzione. La seconda esprime un elevato grado di maturità, la prima rappresenta un settore giovane con ampi margini di crescita. La grande distribuzione ha offerto prospettive positive per gli investitori stranieri ma anche italiani che hanno investito nel biennio che si sta concludendo sia in strutture già esistenti (ampliamenti e ristrutturazioni) sia in nuovi progetti di sviluppo, soprattutto nel sud della penisola. L’unico elemento d’incertezza riguarda il pericolo che deriva dall’indebitamento delle famiglie e dalle deboli prospettive occupazionali. Questi fattori rappresentano un rischio che potrebbe influire negativamente sulla performance del settore commerciale, attraverso una riduzione dei consumi. Per il prossimo biennio nonostante l’attesa ripresa dell’economia, la spesa per consumi è prevista stabile. Gli spazi a utilizzo commerciale sono localizzati prevalentemente nelle regioni centro settentrionali. In questi territori sono inseriti poco meno del 70 per cento delle superfici di vendita italiane. Inoltre la densità edilizia di questa tipologia è concentrata nei centri urbani dove viene realizzato più del 50 per cento del fatturato.


14

Il mercato degli immobili commerciali a Milano Il mercato del comparto degli edifici commerciali locale è caratterizzato da una evidente sviluppo del settore della grande distribuzione. La domanda si conferma numerosa, solida e in crescita, sia per gli spazi in shopping center ben localizzati, lungo le principali direttrici di comunicazione fra il capoluogo lombardo e la provincia, sia per gli spazi di piccole dimensioni nelle top location. Nel biennio appena conclusosi, 2004-2005, si è ampliato il divario di interesse fra le collocazioni primarie e secondarie espresso da diverso andamento di crescita di prezzi e canoni. Milano è con Venezia la realtà nazionale in cui questa differenza di quotazione è più evidente. I prezzi nelle strade centrali superano mediamente, escluse le punte di mercato, i 9mila euro al metro quadrato, nelle zone periferiche sfiorano i 3mila euro al metro quadrato. I canoni nel periodo 2001-2005 sono cresciuti su base annua dell’8 per cento. Nonostante la fase positiva del ciclo immobiliare duri da almeno un quinquennio, il mercato immobiliare commerciale non ha ancora recuperato in termini di valori reali le perdite accumulate dopo il picco del 1992. Le prospettive per l’anno in corso sono di mantenimento e miglioramento degli attuali trend, con prezzi e canoni ancora in crescita.


15

Il mercato degli immobili commerciali a Brescia Brescia è considerata fra i capoluoghi a medio-alta competitività immobiliare, posizionata subito dopo i centri a maggiore vocazione commerciale, Milano, Roma, Firenze. La struttura degli esercizi di vicinato appare ancora di sostegno per le realtà locali, in particolare per quelle coinvolte da flussi turistici, Lago di Garda e Valle Camonica, e nell’hinterland del capoluogo. I buoni ritorni della gestione delle grandi strutture di vendita hanno sostenuto l’interesse per l’investimento nel settore, descritto dai dati di densità commerciale. Le grandi strutture coprono circa il 23 per cento della superficie complessiva della rete (460 metri quadrati ogni 1000 abitanti contro 1980 totali). In generale la densità commerciale (metri quadrati/1000 abitanti) del sistema distributivo bresciano è superiore del 27 per cento rispetto al dato medio regionale (1.980 contro 1.562). Questo indice sale al 50 per cento nel segmento delle grandi strutture di vendita (460 contro 307). Il capoluogo provinciale esprime la più elevata densità. Il mercato della piccola e media distribuzione e in generale delle zone del centro storico, esprime dimensioni relativamente modeste, la scarsezza dei volumi offerti ha indotto un accentuato aumento delle quotazioni con valori al metro quadrato compresi fra i 5.000 e i 6.000 euro al metro quadrato. I prezzi variano in una forchetta fra i 1.800 e i 2.500 euro nelle zone semicentrali a discreta vocazione commerciale.


16

Il mercato degli immobili logistici Il settore della logistica è in continua evoluzione, nonostante la situazione economica generale poco favorevole. Le motivazioni alla base sono l’aumento della domanda di servizi logistici causato dal ricorso ad un maggior outsorucing con l’intento di ridurre i costi. Le aspettative di incremento dei consumi, e a seguire dei servizi logistici, provenienti dai mercati dei nuovi Stati dell’Europa allargata. Infine, le possibilità di crescita del settore se solo cercasse di raggiungere i livelli medi europei, tassi di esternalizzazione dei servizi logistici del 23 per cento, circa, contro il 13 per cento di quello nazionale. Seppure il mercato degli immobili ad uso logistico continui il precedente trend positivo, il suo ritmo comincia ad allentare. Si tratta solo di un assestamento tra domanda e offerta dove, la prima diventa più esigente, perché in parte soddisfatta, e la seconda esaurisce sempre più il prodotto di qualità. D'altronde, gran parte delle operazioni di ricollocamento, ammodernamento o fusioni si sono ormai concluse o sono in fase di completamento. Ora il mercato snecessita di riorganizzazione, gli operatori puntano ad una crescita più mirata, strategica, diventa più selettivo. Il mercato degli immobili logistici in Lombardia Nel territorio lombardo si trovano le maggiori concentrazioni, sia di stock di immobili ad uso logistico, 30 per cento del patrimonio nazionale, che di offerta disponibile, poco più del 45 per cento del totale (oltre 1,3 milioni di metri quadrati di immobili adatti e adattabili). Benché la Lombardia venga considerata dagli operatori un’area strategica ad elevato grado di distribuzione e consumo, in particolare Milano e Lodi, non è invece ai primi posti nelle politiche di espansione delle aziende. Soprattutto l’area milanese, che soffre di livelli di criticità infrastrutturale elevati, di una scarsa qualità del prodotto a fronte di quotazioni mediamente alte. Anche se per le imprese del settore i problemi sono molteplici; per gli investitori istituzionali invece l’area rimane appetibile, in particolare la provincia del capoluogo lombardo. A dimostrazione di questa fiducia c’è l’elevata concentrazione degli investimenti effettuati da parte dei fondi immobiliari: ben oltre il 45 per cento del patrimonio gestito a destinazione logistica si localizza in quest’area. Quello lombardo è un mercato con forti caratterizzazioni. Nelle scelte tra proprietà e locazione, principalmente dal versante dell’offerta, la regione si


17

differenzia dalle altre per mantenere un marcato equilibrio fra le due scelte: 54 per cento degli immobili disponibili sul mercato sono in vendita, contro il 70 – 80 delle altre regioni, 38 per cento sono in affitto, mentre altrove la percentuale non raggiunge il 20. In particolare, nella provincia di Milano, le percentuali sono addirittura invertite rispetto alle altre province, 37 per cento in vendita e 58 per cento in affitto. E’ un mercato che cerca di adattarsi alla richieste della domanda, in questo momento orientata sulla proprietà, ma che segue le tendenze dei principali mercati europei, fatti in prevalenza da investitori anziché da proprietari utilizzatori. Nel quadro previsivo del settore della logistica il mercato immobiliare continuerà a svolgere un ruolo importante di supporto allo sviluppo. Da una parte, si assiste alla espansione dei servizi logistici e delle rispettive strutture, in aree relativamente nuove come il Lazio ed il Mezzogiorno. Dall’altra, si cerca di individuare la vocazione logistica che caratterizza ogni territorio, crocevia dei flussi, catalizzatori dei traffici, multimodalità, per metterli in collegamento con le aree contigue ed in sinergia con il sistema regionale e sovraregionale. La Lombardia in questo scenario di sviluppo potrà giocare un ruolo importante, non solo come centro di consumo e di passaggio delle merci ma anche, come dinamiche di mercato immobiliare. Infatti, al suo interno rispecchia una linea di struttura che tende ad avvicinarsi ai mercati più maturi, ricchi di strumenti che valorizzano sia il contenitore che la funzione ad esso collegata.


18

4. Descrizione delle metodologie utilizzate nelle valutazioni Metodo del Discounted Cash Flow (Flussi di Cassa Attualizzati) Il Discounted Cash Flow, o DCF, è il criterio di calcolo del valore immobiliare basato sull’analisi dei flussi di cassa, positivi e negativi, generabili dall’immobile in un periodo medio o medio-lungo: 10, 15-20 anni. Alla base di questo criterio è il concetto che l’investitore è disposto a pagare per un bene il valore corrispondente all’attualizzazione di tutti gli incassi ed i costi generati dallo stesso, in un periodo prefissato, al tasso di rendimento atteso, in funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene. Il grado di rischio dell’investimento immobiliare deriva direttamente da tutti gli elementi (tipologia, ubicazione, stato locativo, dimensioni, ecc.) che caratterizzano il bene. Per l’applicazione del DCF è necessaria la costruzione di un modello (rappresentato da una tabella) che descrive su un arco di tempo prefissato quella che, in effetti, è un’operazione immobiliare: acquisizione al tempo 0, valorizzazione per N anni, e alienazione all’ultimo anno. Il valore di acquisizione (che rappresenta il nostro obiettivo come valutatori) è costituito dalla somma dei flussi di cassa attesi attualizzati e del valore attualizzato del bene al termine dell’arco temporale. I passaggi affrontati nell’applicazione del criterio sono stati: 1. costruzione della distribuzione dei flussi di cassa attesi 2. determinazione del più idoneo tasso di attualizzazione 3. determinazione del più probabile valore finale del bene Per l’elaborazione di questa analisi è stato necessario conoscere i fattori che compongono la tabella del DCF, quali ad esempio: - situazione locativa con canoni attuali, adeguamenti previsti da

contratto, scadenze, morosità, clausole contrattuali particolari ecc.; - costi per lavori di manutenzione straordinaria; - ammontare annuo dell’Imposta Comunale sugli Immobili.


19

Qualunque tipo di modello si fonda su ipotesi che permettono di effettuare una simulazione: - alla prima scadenza del contratto, viene effettuata una verifica

ponendo a confronto il canone di locazione in essere con i canoni correnti di mercato: se l’importo del canone in essere è minore o uguale, la locazione viene considerata costante (salvo adeguamento indice Istat) fino alla seconda scadenza, momento in cui il canone, in ogni caso, viene adeguato al mercato; le unità immobiliari rimaste libere vengono quindi riaffittate a valori locativi correnti; se invece alla prima scadenza il canone di locazione in essere è maggiore di quello di mercato, si ipotizza direttamente l’adeguamento al mercato, considerando probabile una rinegoziazione favorevole al conduttore;

- a fine modello, si simula la vendita dell’immobile stimandolo per capitalizzazione del reddito netto di allora (valore di uscita); il valore finale verrà cioè determinato nel seguente modo:

Vfinale = (reddito netto ultimo anno) / (tasso di uscita) - il tasso di uscita sarà determinato in funzione del tasso di

attualizzazione utilizzato nell’intero modello e delle condizioni di mercato prevedibili all’ennesimo anno.

Nell’elaborazione del modello è inoltre necessario fare delle ipotesi di carattere quantitativo relativamente a: - evoluzione del mercato immobiliare nei prossimi anni (andamento dei

prezzi di vendita e dei canoni di locazione); - tempi medi necessari per la locazione delle unità sfitte o liberate; - costi di adeguamento sulla base delle possibili richieste di nuovi

conduttori per le unità da locare; - costi di gestione. Una volta definito il modello sulla base delle informazioni raccolte e delle ipotesi fatte, il valore immobiliare verrà determinato mediante attualizzazione dei flussi di cassa sulla base di un tasso che viene determinato ponendo a confronto le aspettative di rendimento degli operatori nel settore immobiliare e quelle riscontrabili nei mercati mobiliari. Questo tasso viene individuato tenendo conto del fatto che la remunerazione attesa per un qualsiasi tipo di investimento è direttamente proporzionale al livello di rischio associato al medesimo.


20

Tale tasso è il frutto di un calcolo di ponderazione tra mezzi di terzi (Debito) e mezzi propri (Equity). Per determinare il fattore di attualizzazione si sono considerati i seguenti parametri:

MEZZI DI TERZI 60% Euribor sei mesi: 2,60% Spread rischio investimento: 1,50%

MEZZI PROPRI 40% Risk free, rendimento titoli di stato 5/7 anni: 3,30% rischio immobiliare generico: 3,50% gamma, rischio associato allo specifico immobile secondo un modello che tenga conto delle correlazioni tra i fattori (UBICAZIONE/TIPOLOGIA, DIMENSIONE, LOCAZIONE, FUNGIBILITA’) La formula è pertanto la seguente: Rf + Pi + γ Per quanto riguarda le specifiche per il calcolo si rimanda alle singole valutazioni. Per determinare il tasso di capitalizzazione per il calcolo del valore finale degli immobili i parametri utilizzati sono:

• tasso di attualizzazione associato al singolo immobile

• inflazione attesa

• risk out associato al singolo immobile


21

Stima della remunerazione per il rischio specifico, coefficiente gamma a) Determinazione della fascia di oscillazione Le diverse tipologie di immobili presentano un livello di rischio specifico per il quale gli investitori tipicamente richiedono una remunerazione aggiuntiva rispetto a quella stimata per un investimento finanziario nel settore immobiliare. Raffrontandola a quanto si verifica nel settore mobiliare, la remunerazione aggiuntiva per l’investimento in uno specifico immobile, definita nel suo complesso “coefficiente gamma”, può essere scomposta in due elementi: - un premio per il rating dell’investimento, relativo al rischio che le

previsioni sui canoni locativi non siano rispettate per l’intera durata dello stesso, determinando la perdita di parte degli incassi attesi, nonché all’eventuale rischio di una perdita sul valor capitale (o di un minor utile, qualora la simulazione avesse predeterminato una certa rivalutazione immobiliare);

- un premio per la minore liquidità rispetto ad un investimento di tipo finanziario, che può essere monetizzato in tempi relativamente brevi su mercati regolamentati.

Quale riferimento per la stima del livello massimo che può assumere il coefficiente gamma, si sono considerati: - per la componente rating, il premio rispetto al tasso privo di rischio al

quale sono state collocate recentemente sul mercato emissioni obbligazionarie con rating B; tale rating riflette il rischio di una controparte attualmente in grado di far fronte agli impegni contrattuali, ma la cui capacità è soggetta alla condizione che non si verifichino variazioni sfavorevoli del mercato per essa rilevante o delle condizioni economiche generali;

- per la componente liquidità, un premio in linea con la prassi valutativa degli investimenti in strumenti finanziari non quotati.

Sulla base di tale parametri, si può quindi affermare che un immobile che presenti il massimo rischio specifico, in quanto ad esempio:


22

- collocato in un’area geografica caratterizzata una maggiore volatilità delle prospettive di sviluppo economico

- avente destinazione d’uso per la domanda di mercato sia limitata ad un numero ristretto di utilizzatori, con un impatto rilevante sia sul rischio relativo al valore di realizzo che sulla tempistica con cui tale valore può essere monetizzato

richieda una maggiorazione del rendimento atteso gamma fino al 10%. All’opposto, nessuna maggiorazione si dovrebbe applicare nel caso di un immobile i cui flussi reddituali siano estremamente prevedibili e la domanda di mercato tale da poter liquidare l’investimento in tempi brevi senza significative ripercussioni sul prezzo. b) Parametrazione dei singoli immobili Si è dunque osservato come, in virtù delle comparazioni espletate sul mercato dei titoli immobiliari ad elevata volatilità, il fattore aggiuntivo di rischio gamma possa oscillare fra 0% e 10%. Dal momento che tale fattore è variabile in ragione dello specifico immobile in esame, è necessario definire un criterio oggettivo per la sua determinazione, da definirsi in ragione delle caratteristiche salienti di detto immobile. Per la costruzione di un modello che consenta di stimare il rischio specifico di un singolo immobile, si sono presi in esame i seguenti cinque parametri: - ubicazione - tipologia edilizia (destinazione d’uso) - dimensioni dell’immobile - stato locativo - fungibilità dell’immobile I primi due parametri sono stati fusi tramite la costituzione di un unico binomio, in quanto strettamente interdipendenti nella formulazione di un giudizio sintetico sul bene in esame. Conseguentemente si sono individuate quattro distinte categorie parametriche ognuna delle quali caratterizzata da quattro possibili livelli di rischiosità (da rischio “0” a rischio “3”). I quattro parametri summenzionati sono parzialmente interrelati fra loro: più specificamente, la categoria “ubicazione/tipologia” è strettamente interconnessa alle dimensioni dell’immobile e alla sua fungibilità, meno allo “stato locativo”, analogamente le “dimensioni”, oltre a interagire con


23

l’“ubicazione/tipologia”, incidono sullo “stato locativo”, mentre poco o nulla sulla “fungibilità” (quasi sempre, un edificio è fungibile o meno indipendentemente dalla sua superficie). E’ dunque possibile costruire un diagramma dove si riportano i parametri summenzionati lungo quattro semiassi perpendicolari, distribuiti in modo che due semiassi opposti riproducano due parametri aventi minori interazioni. Più precisamente:

CALCOLO del TASSO di ATTUALIZZAZIONE

U / T

D

L

F

In questo diagramma si segna, per ognuno dei quattro parametri, il livello di rischio registrato in precedenza (indici da 0 a 3). L’importanza di ogni parametro è ponderata, in modo da rendere omogeneo il confronto, tenuto conto che due variabili (ubicazione e tipologia) sono state associate. I pesi attribuiti ai singoli parametri sono i seguenti:

U/T peso 1 L peso 0,67 D peso 0,67 F peso 0,67

L’area del quadrilatero evidenziata nel disegno [(UT+L) X (D+F)] / 2 rappresenta il livello di rischio complessivo dell’immobile, che può in generale essere compreso fra 0 e 10, identificabile con la fascia di oscillazione individuata all’inizio.


24

Ulteriori criteri generali utilizzati per lo sviluppo dei DCF - inflazione media annua attesa 2,1% - canoni di mercato con incremento annuo pari all’inflazione attesa - il periodo di sviluppo dei dcf varia per ciascun cespite considerato e

termina dopo l’ultima seconda scadenza dei contratti di locazione relativi alla singola unità immobiliare

- i redditi lordi annuali sono incrementati, in base alle leggi vigenti, con indicizzazione al 75% dell’indice ISTAT relativo al consumo per le famiglie di operai e impiegati

- spese property al 1,5 % dei ricavi fatturati per ciascun anno - riserva manutenzione straordinaria, in % sul VRN con rivalutazione

Istat - costi assicurativi e ICI come indicato dalla proprietà.


25

5. Documentazione Per la valutazione degli immobili non si è realizzata (come da incarico) una due diligence tecnica, ma è stata utilizzata la documentazione fornita direttamente dai soggetti proprietari, e precisamente: - regolamento del fondo - documentazione relativa agli atti catastali e di provenienza - planimetrie - database con estremi dei contratti di locazione in essere al 31

dicembre 2005 - copia dei contratti di locazione in essere - elenco analitico della superficie attualmente non locata - elenco delle garanzie di terzi a fronte dei contratti di locazione - elenco degli eventuali contenziosi con i conduttori - elenco delle eventuali morosità attuali e di quelle passate, ancorché

risolte - elenco delle spese e/o progetti (manutenzione od altro) già deliberate a

carico della proprietà - tabella ICI - estremi del nuovo contratto di assicurazione in capo al Fondo

immobiliare


26

6. Limiti della presente relazione La presente relazione di stima include i seguenti limiti: a) non sono stati effettuati collaudi statici o di funzionamento degli

impianti sugli immobili esistenti, né analisi per la presenza di eventuali sostanze nocive nei terreni o nei manufatti, né verifiche sulla presenza di sorgenti di campi elettromagnetici dannosi per la salute;

b) i valori di riferimento (prezzi e canoni di mercato) sono stati attinti dal

mercato immobiliare, sulla base di rilevazioni dirette, utilizzando i principali prezziari a disposizione oltre che la Bancadati-ScenariImmobiliari;

c) il computo delle superfici e la determinazione dei canoni di locazione in

essere sono stati effettuati sulla base della documentazione fornitaci dalla SGR;

d) nel corso dei sopralluoghi è stata effettuata solo una verifica sommaria

sia della corrispondenza tra destinazioni ed uso effettivo delle superfici che dello stato di conservazione e di manutenzione degli immobili;

e) le certificazioni urbanistiche, catastali, di provenienza e le altre

documentazioni fornite dalla proprietà sono state assunte come veritiere.


27

7. Conclusioni Alla data del 31 dicembre 2005, sulla base delle metodologie utilizzate e sopradescritte, si ritiene come più probabile valore corrente di mercato dei beni immobili oggetto della perizia, considerati asset by asset:

Città Indirizzo Valore corrente al 31 dicembre 2005

Euro

Milano via Messina 38 41.900.000

Milano via Torino 15.000.000

Corsico via dell'Industria 15/17 11.800.000

San Donato M. via Milano 1 9.600.000

San Donato M. via XXV Aprile lotto 3A 33.700.000

Roma viale Oceano Indiano 25.800.000

Agnadello ss Bergamina 30.100.000

Brescia corso Magenta 2 18.500.000

Totale 186.400.000

Milano, 16 gennaio 2006

Dott. Ing. Raffaello Pochettino

RELAZIONE DI STIMA - Castello SGR · Ciascun bene immobile detenuto dal fondo è oggetto di singola...

Documents

Transcript of RELAZIONE DI STIMA - Castello SGR · Ciascun bene immobile detenuto dal fondo è oggetto di singola...