RELAZIONE DI STIMA - volksbank.it · Atto di pignoramento immobiliare notificato il 19/03/2015 a...

Geometra ENRICO FAIT 38068 Rovereto – Piazza Erbe, 26 tel. 0464 421496

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TRIBUNALE DI ROVERETO

Esecuzioni Civili – Espropriazioni Immobiliari

RELAZIONE DI STIMA

nell’esecuzione immobiliare R.G. n. 15/2015 promossa da:

contro

Giudice dell’Esecuzione:

Oggetto: Espropriazione immobiliare post L.80

PREMESSA

Il sottoscritto , professionista in Rovereto, iscritto all’Albo dei Geometri

della Provincia di Trento al n° , veniva nominato con provvedimento del

Giudice dell’Esecuzione d.d. 28 febbraio 2015, perito estimatore dei beni

immobili pignorati.

All’udienza del 16 marzo 2015 interveniva il sottoscritto in qualità di C.T.U.

al quale, previo giuramento di rito, veniva affidato l’incarico di redigere

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regolare perizia estimativa in merito al valore di mercato dei suddetti

immobili con il seguente quesito:

Indichi il CTU:

1) l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali

e tavolari;

2) una sommaria descrizione dei beni che comprenda, nell’ordine:

comune, località, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche

interne ed esterne, superficie commerciale in mq, altezza interna utile,

confini nel caso di terreni, eventuali pertinenze, accessori e millesimi

di parti comuni, con relativa documentazione fotografica dell’interno

e dell’esterno con immagini di tutti gli ambienti, determinandone il

valore commerciale. Nell’ipotesi di più immobili dedichi un paragrafo

a ciascun immobile;

3) lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi

del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla

esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento.

Qualora il bene sia occupato da terzi in base a contratto di affitto o

locazione, verifichi la data di registrazione, la scadenza del contratto,

il termine per la disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato

della causa eventualmente in corso per il rilascio. Indichi come

opponibili alla procedura i soli contratti di locazione/affitto aventi

data certa (ovvero registrati prima del pignoramento) anteriore al

pignoramento. Se rileva l’esistenza di un contratto opponibile alla

procedura effettui immediata segnalazione al giudice al fine del

recupero dei frutti, e dica se, ex art. 2923 comma III c.c., l’acquirente




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non è tenuto a rispettare la locazione poiché il prezzo convenuto è

inferiore di 1/3 al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti

locazioni oppure se il canone pattuito è congruo ;

4) l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,

gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi

compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine

edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere

storico-artistico. Accerti l’esistenza di eventuali spese condominiali

insolute relative all’ultimo biennio (visto il disposto dell’art. 63

comma II disp.att. c.c.);

5) l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,

che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili

all’acquirente;

6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché

l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa

acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione

urbanistica previsto dalla vigente normativa. In caso di costruzione

realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistica

edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati

e dica se l’illecito sia sanato, sanabile ed i relativi costi, assumendo

informazioni presso gli uffici comunali competenti. Se si tratta di

immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno;

7) la formazione di eventuali lotti;




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8) la verifica dell’assoggettamento o meno ad I.V.A. dei beni immobili ed

acquisire la dichiarazione da parte dell’ esecutato in merito

all’opzione esercitata per l’imponibilità I.V.A.;

9) la verifica della divisibilità o meno – quando trattasi di beni in

comune – determinandone il valore della quota pignorata. In ogni

caso verifichi ed analiticamente indichi le intavolazioni esistenti

anche sulle quote non pignorate;

10) la verifica sulla conformità degli impianti ai sensi del D.M.

22.01.2008 n°37 – G.U. 12.03.2008. Nel caso di non conformità

indichi i costi per l’eventuale adeguamento.

11) La data di fine lavori, qualora l’esecutato risulti essere una persona

giuridica o comunque munita di partita IVA che ha costruito o

realizzato (anche mediante appalti terzi) lavori di cui alle lettere c) d)

f) dell’Art.3 comma 1 del D.P.R. 06 giugno 2001 n°380.

In data 20 luglio 2015, alla suddetta esecuzione venivano riunite le procedure

R.G. n. 41/2015 e 46/2015 e conferito nuovo incarico estimativo al Perito.

Dopo aver effettuato i debiti accertamenti nei Pubblici Libri Immobiliari al

fine di individuare con certezza le realità oggetto di esecuzione, con lettera

raccomandata A.R. del 21 luglio 2015 comunicavo all’ esecutato la data del

sopralluogo ai beni siti nel Comune di Rovereto per il giorno 30 luglio 2015

ad ore 15,00 e per i beni siti in C.C. Castellano per il giorno 31 luglio 2015

ad ore 15,00.




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Alla data e ora prefissata, il sottoscritto si recava presso i luoghi di causa e

provvedeva all’accertamento dei beni pignorati con l’assistenza del

proprietario o suo delegato.

RELAZIONE DI STIMA

OGGETTO della presente perizia sono le realità formanti le seguenti Partite

Tavolari in C.C. ROVERETO e C.C. CASTELLANO:

1.- BENI IN C.C. ROVERETO

1.1 – SITUAZIONE TAVOLARE e CATASTALE (v. ALL. 2)

P.T. 3704 C.C. ROVERETO

Foglio A/1

p.ed. 2760 C.T. - edificio cl. 0 mq. 1001

Foglio A/2

P.M.1 a piano interrato terzo: stanza al grezzo, bocca di lupo;

a piano seminterrato: terrapieno, stanza al grezzo, bocca di

lupo, scala da piano interrato terzo a piano seminterrato;

a piano terra: quattro tratti di giardino, due scale esterne,

intercapedine con propri gradini d’accesso, due stanze al

grezzo, scala da piano seminterrato a piano terra;

a primo piano: tre stanze al grezzo, due tetti, tre poggioli, scala

da piano terra a primo piano;

a copertura: terrazzo con scala di accesso da primo piano, due

lucernari, due tratti di tetto.

30/08/1905 – G.N. 264/6 – EVIDENZA CONSORTATLITA’

di p.ed. 2760 P.M.1, p.ed. 2760 P.M.3




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con p.f. 1401/3, p.f. 1401/6

24/10/1995 – G.N. 3942/1 – EVIDENZA DIRITTO DI PROPRIETA’CONGIUNTO

di p.ed. 2760 P.M.1 per ¼ - p.ed. 2760 P.M.3 per 1/4

con p.f. 1401/17, p.f. 2273

07/07/1999 – G.N. 2805/1 – EVIDENZA DIRITTO DI PROPRIETA’CONGIUNTO

di p.ed. 2760 P.M.1 per 1/3 - p.ed. 2760 P.M.3 per 1/3

con p.f. 1401/16

07/07/1999–G.N. 2805/10 – EVIDENZA DIRITTO DI PROPRIETA’CONGIUNTO


con p.ed. 2759 P.M.2

07/07/1999–G.N. 2805/17 – EVIDENZA DIRITTO DI PROPRIETA’CONGIUNTO


con p.ed. 2760 P.M.2

21/02/2008 – G.N. 1107/2 – EVIDENZA DIVISIONE MATERIALE

G.N. 2805/1999 P.M.1, P.M.2, P.M.3

Riguarda p.ed. 2760

Foglio C COMUNE

*** Nessuna iscrizione ***

Foglio B – P.M. 1

La proprietà è intavolata a nome di:

07/07/1999 – G.N. 2805/3 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI PROPRIETA’ per 1/1

Contratto d.d. 20/05/1999

Foglio C - P.M. 1

22/10/2009 - G.N. 5612/1 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI IPOTECA




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EUR 1.020.000,00

Somma complessiva di EUR 1.020.000,00 di cui EUR 600.000,00 a

garanzia della somma mutuata, EUR 420.000,00 a garanzia di tre

annualità di interessi al tasso attuale pari al 3,05%, imposte, spese ed

altri accessori.

A carico p.ed. 2760 P.M. 1

Cassa Rurale di Folgaria- Banca di Credito Cooperativo- Soc.

cooperativa sede di Folgaria

Atto d.d. 20/10/2009

16/09/2011 - G.N. 4626/2 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI IPOTECA – P.T.

ACCESSORIA

EUR 771.957,35

Somma complessiva di EUR 771.957,35 di cui EUR 500.000,00 per

somma mutuata, EUR 271.957,35 per interessi al tasso attuale pari al

6,30%, imposte, spese ed altri accessori, con applicazione della

clausola di indicizzazione ai sensi degli artt. 2 e 6 dell’atto.

A carico p.ed. 2760 P.M. 1

Cassa Rurale di Rovereto- Banca di Credito Cooperativo- Soc.

cooperativa sede di Folgaria

Atto d.d. 15/09/2011

Annotazione simultaneità con principale P.T. 3703 P.M.1 G.N.

4626/1 - 2011

11/07/2014 - G.N. 3312/2 PRENOTAZIONE DIRITTO DI IPOTECA – P.T.

PRINCIPALE

EUR 90.000,00




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EUR 90.000,00 di cui EUR 66.641,62 di capitale ed EUR 23.358,38

per interessi, spese ed accessori ai sensi del titolo.

a carico p.ed. 2760 P.M. 1

Sud tiroler Volksbank Banca Popolare dell’Alto Adige Società

Cooperativa per Azioni sede di Bolzano

Decreto ingiuntivo d.d. 02/07/2014

Annotazione simultaneità con accessorie P.T. 1547 Castellano G.N.

3312/3 - 2014

27/03/2015 sub. G.N. 1286/1 ANNOTAZIONE

Atto di pignoramento immobiliare notificato il 19/03/2015 a realizzo

del credito della Cassa Rurale di Rovereto – Banca di Credito

Cooperativo Società Cooperativa sede di Rovereto per l’importo di

EUR 538.875,85 oltre agli interessi post revoca, maturandi dalla data

del 22/06/2013 al saldo, sull’importo capitale EUR 500.000,00 al

tasso corrispettivo dell’Euribor 6 mesi + 4,50 min. 5,50% + 3% di

mora, oltre alle spese di notifica dell’atto di pignoramento

immobiliare e oltre a tutte le competenze legali e spese, matuarande

successivamente alla notifica del suddetto atto di pignoramento

immobiliare.

a carico p.ed. 2760 P.M. 1

1.2 – SITUAZIONE CATASTALE NCEU (v. ALL.3 e 4)

Al Catasto Fabbricati la p.ed. 2760 P.M. 1 risulta così censita:

P.ed. 2760 sub.1 - Cat. C/6 cl. 4 consist. 27 mq , Superf. 32 mq Rendita €. 94,82

P.ed. 2760 sub.4 - Cat. A/7 cl. 4 consist. 6 vani , Superf. 180 mq Rendita €. 1.177,52




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1.3 - DESCRIZIONE DEI BENI

L’edificio p.ed. 2760 P.M. 1 (v. ALL. 1 e 9 )

Risulta un edificio situato all’esterno del perimetro del Centro storico di

Rovereto, ad una distanza di circa 300 metri da questo, in posizione collinare

e precisamente in Via Madonna del Monte civ. 2/Q.

Confina a nord con la p.ed. 2759, a est con la p.f. 2114/1 strada comunale, a

sud con la p.f. 1402 e la p.ed. 852, a ovest con la p.ed.1032.

L’accessibilità al fabbricato risulta non agevole a causa della ristrettezza del

tratto di strada privata che congiunge la via comunale all’edificio.

Si deve sottolineare la difficoltà di parcheggio per i visitatori a causa della

scarsità dei posti macchina esterni al fabbricato.

La p.ed. 2760 è raggiungibile pedonalmente anche da un sentiero comunale,

p.f. 2114/1, esistente a est della stessa.

Il pignoramento riguarda una porzione di un complesso immobiliare di

quattro unità, composte da villini del tipo a schiera, di forma planimetrica

irregolare e volumi articolati, con finiture esterne formate da pochi materiali

ma di buona resa estetica.

L’edificio interessato dalla stima si sviluppa su due piani fuori terra ad uso

residenziale e due piani interrati destinati a cantina e autorimessa; l’immobile

è stato ultimato nel 1999.

Dal punto di vista costruttivo l’edificio si presenta con struttura portante

a travi e pilastri in c.a., solai in latero-cemento o a lastra prefabbricata, muri

di calcestruzzo per l’interrato, muri di tamponamento in laterizio o in

cemento faccia vista per il fuori terra, tetto in legno a due falde e manto di




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copertura in lamiera goffrata, collegamento verticale con vano scale interno,

scale in cls rivestite in marmo, poggioli in legno con parapetti in ferro a

elementi verticali o in cemento armato, cornici fori finestre in marmo,

lucernario scale metallico, cancelli d’ingresso metallici, pavimentazioni

esterne in cubetti di porfido.

Interessata dalla presente esecuzione é la P.M. 1 della p.ed. 2760 consistente

in una unità abitativa ubicata al piano terra e al primo piano dell’edificio con

cantina al primo piano interrato e autorimessa al secondo piano interrato.

L’accesso all’abitazione può avvenire tramite le scale esterne poste sul lato

ovest o direttamente dall’autorimessa tramite il vanoscala interno ubicato sul

lato est.

L’unità immobiliare posta su tre piani con altezza di m. 2.70 per il Piano

Terra e altezza variabile da m. 2.55 a m. 3.60 per il Primo Piano, altezza di m.

2.55 per il Primo Piano Interrato è così formata:

piano terra: stanza da letto con bagno, altra stanza da letto, disbrigo, bagno,

giardino a monte su due livelli e due distinti giardini a valle .

primo piano: locale pranzo – soggiorno, cucina con poggiolo, altro poggiolo su

vano scale.

primo piano interrato: centrale termica e cantina;

secondo piano interrato: autorimessa.

Le rifiniture interne risalgono all’epoca della realizzazione del fabbricato nel

1999 e risultano le seguenti: portoncino d’ingresso blindato, pavimenti zona

giorno in lastre di marmo, pavimenti stanze da letto in legno prefinito,

rivestimento pareti bagni e cucina con pittura lavabile, poggiolo con

pavimento in tavole di legno e ringhiera ad elementi verticali in ferro o in




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cemento armato, intonaci al civile, porte interne in legno tamburato

verniciato, finestre parte in legno verniciato con doppio vetro e parte in

alluminio con vetrocamera comprendente avvolgibile oscurante, impianto

elettrico a norma sottomalta con impianto di terra e salvavita, impianto di

riscaldamento a norma con caldaia centralizzata a metano e radiatori in

acciaio tubolare per la parte giorno e riscaldamento a pavimento per la zona

notte. Vari termostati regolano le variezone riscaldate.

Nel locale cucina vi sono apparecchi alimentati a gas con tubo flessibile a

norma, cappa aspirante e foro di aerazione in basso. All’esterno delle stanze

da letto a piano terra, si trova un giardino al piano di mq. 65.40 e uno più a

valle di mq. 43,00 oltre ai giardini a monte di mq. 312.80.

Accessori dell’abitazione, al piano primo sottostrada, vi è un locale diviso tra

centrale termica e ripostiglio di mq. 19.90 con pavimento in marmo e porta

d’ingresso in legno; al secondo piano sottostrada è ubicato un’autorimessa di

mq. 31.00 con pavimento in cubetti di porfido, pareti con intonaco a civile,

punto luce e presa di corrente, portone d’ingresso basculante di legno.

La superficie totale, convenzionale lorda, dell’unità immobiliare, completa di

accessori e pertinenze risulta di mq. 237.93.

Lo stato di conservazione dell’unità immobiliare può essere ritenuto buono e

non sono necessari lavori integrativi agli impianti tecnologici, ai serramenti e

ai pavimenti, per portarla all’ordinanietà ma un intervento di sistemazione

limitato ad alcune zone delle pareti interne interessate da infiltrazioni d’acqua

(v.ALL. 9 foto 7-8); per quanto riguarda lo stato di possesso questo risulta

occupato dai genitori della proprietaria.

Per quanto attiene la situazione al Catasto Edilizio Urbano si è rilevata la




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discordanza tra la situazione planimetrica del sub.4 depositata all’ufficio

Catasto e la situazione reale della stessa:il locale a piano seminterrato è stato

diviso in due vani con destinazione a centrale termica e ripostiglio . E’

necessaria la presentazione di un progetto per l’autorizzzazione comunale, di

nuova scheda di variazione catastale, della variante al P.C.M.D. e della

domanda tavolare per regolarizzare la situazione esistente.

A seguito dell’esame, presso il Comune di Rovereto, della documentazione

relativa alla situazione urbanistico-edilizia dell’immobile, è stata accertata la

mancanza dell’agibilità della p.ed. 2760 P.M. 1.

Gli impianti tecnologici elettrici e di riscaldamento risultano a norma.

Si deve segnalare che la centrale termica, ubicata a piano seminterrato della

p.ed. 2760 P.M.1, è unica al servizio sia della p.ed. 2760 che della p.ed. 2759

di proprietari diversi e che le parti comuni vengono gestite dagli stessi

proprietari.

1.4 - SITUAZIONE URBANISTICA (v. ALL. 6-7)

Per quanto attiene l’aspetto urbanistico l’edificio p.ed. 2760 rientra nella parte

che il P.R.G. vigente del Comune di Rovereto prevede come zona a Tessuto

saturo da tutelare B1 regolata dall’art. 56 delle Norme di Attuazione che

prevedono la realizzazione di 3 piani fuori terra.

I vincoli della P.A.T. prevedono un rischio PGUAP: area R2 con rischio

idrogeologico medio e la Carta di Sintesi Geologica: Aree con penalità gravi o

medie.

Per il dettaglio delle Norme di Attuazione del P.R.G. vedasi (v. ALL. 7)




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1.5 - DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO

Lo scopo della stima è la determinazione del “valore venale dei beni

considerati posti in comune commercio”, ossia del valore di mercato, e a tale

criterio ben si adatta il metodo sintetico in base alla superficie e al prezzo

unitario competente.

Per la quantificazioni delle superfici convenzionali degli edifici e l’adozione

dei coefficienti correttivi si fa riferimento alla norma UNI ISO 9836

(definizione e calcolo degli indicatori di superficie e di volume), al DPR 23

marzo 1998, n. 138 (Regolamento recante norme per la revisione generale

delle zone censuarie, tariffe d’estimo …) e alla norma UNI 10750 (Servizi –

Agenzie immobiliari – requisiti del Servizio).

La superficie lorda convenzionale dei beni pignorati, desunta dalle

planimetrie depositate al Catasto Urbano di Rovereto, Ufficio Tavolare o da

rilievo reale, calcolata con il metodo CAD, viene precisata per ogni singola

Unità Immobiliare nella relativa tabella di calcolo ( vedi ALL. 8)

Per la valutazione dei beni viene adottato il parametro del metro quadrato

commerciale ridotto con opportuni coefficienti correttivi, tenuto conto del

mercato immobiliare della zona dove sorge l’edificio, della fase di scarsa

espansione cui è attualmente oggetto la zona, dell’epoca di edificazione del

fabbricato residenziale, dell’accessibilità con gli automezzi, della sua

consistenza e vetustà, dello stato di finitura, conservazione e manutenzione

dell’edificio, della destinazione urbanistica.

I valori di mercato degli immobili sono stati reperiti tramite la consultazione

delle banche dati dell’Agenzia del Territorio, la pubblicazione di Guida Casa

(affiliato F.I.M.A.A.) che danno i seguenti parametri:




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VILLE E VILLINI USATE

Agenzia del Territorio:

valore minimo €./mq. 1.900

valore massimo €./mq. 2.300

Guida Casa:



Viste le peculiarità dell’edifcio si valuta equa e pertinente la media dei valori

massimi.

La media dei due valori risulta (2.300+2.150)/2= €./mq. 2.225

Per tutto quanto sopra il sottoscritto perito ritiene di poter valutare gli

immobili nel seguente modo (per i dettagli di calcolo dei singoli beni si

rimanda alla Tabella di calcolo di stima (v. ALL. 8):

P.ED. 2760 P.M. 1

Piano Terzo Interrato:

autorimessa : mq. 31.00 *0.60 = mq. 18.60

vano scale: mq. 9.00 *0.15 = mq. 1.35

somma mq. 19.95

Valore Piano Terzo Interrato mq. 19.95 * €. 2.225,00 = €. 44.388,75

Piano Seminterrato:

Centrale termica e ripost: mq. 19.90 *0.25 = mq. 4.98

vano scale: mq. 9.00 *0.15 = mq. 1.35

somma mq. 6.33

Valore Piano Seminterrato mq. 6.33 * €. 2.225,00 = €. 14.084,25

Piano Terra




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Parte di abitazione: mq. 86.40 *1.00 = mq. 86.40

Giardino al piano: mq. 65.40 *0.10 = mq. 6.54

Giardino a valle: mq. 43.00 *0.05 = mq. 2.15

Giardino a monte: mq. 312.80 *0.05 = mq. 15.64

Vano scale: mq. 14.75 *0.15 = mq. 2.21

Somma mq. 112.94

Valore Piano Terra mq.112.94 * €. 2.225,00 = €. 251.291,50

Piano Primo


Poggiolo nord: mq. 4.40 *0.30 = mq. 1.32

Poggiolo est: mq. 2.25 *0.30 = mq. 0.68

Poggiolo sud: mq. 7.05 *0.30 = mq. 2.12

Somma mq. 84.10

Valore PianoPrimo mq.84.10 * €. 2.225,00 = €. 187.122,50

Piano Copertura

Terrazzo-lastrico soalre: mq. 18.90 *0.25 = mq. 4.73

Valore Piano Copertura mq. 4.73 * €. 2.225,00 = €. 10.524,25

Valore totale lordo della p.ed. 2760 PM 1 C.C. ROVERETO €. 496.887,00

A detrarre spese per:

- progetto per autorizzazione comunale 400,00

- variazione scheda catastale NCEU 800,00

- variazione P.C.M.D. 600,00

- domanda tavolare 300,00

- svalutazione per centrale termica comune e parcheggi esterni ass. 40.000,00

Valore totale netto della p.ed. 2760 PM 1 C.C. ROVERETO €. 454.787,00




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2.- BENI IN C.C. CASTELLANO

2.1 – SITUAZIONE TAVOLARE e CATASTALE (v. ALL. 11)

P.T. 1547 C.C. CASTELLANO

Foglio A/1

p.ed. 366 C.T. - edificio cl. 0 mq. 260

P.f. 2156/7 bosco cl.3 mq. 6557 R.D. 8.47 R.A. 0.68

Foglio A/2

*** nessuna iscrizione ***

Foglio B

La proprietà è intavolata a nome di:

24/12/2008 – G.N. 7321/4 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI PROPRIETA’ per 1/1

Contratto d.d. 22/12/2008

Riguarda la p.ed. 366, p.f. 2156/7

Foglio C

24/12/2008 - G.N. 7322/1 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI IPOTECA

Grava Corpo tavolare EUR 500.000,00

complessivi EUR 800.000,00 di cui EUR 500.000,00 per capitale,

EUR 300.000,00 che comprende e garantisce interessi ai sensi degli

artt. 2-6-7 del contratto, spese ed altri accessori.

Banca Popolare dell’Alto Adige – Società Cooperativa Per Azioni

sede di Bolzano.

Atto d.d. 22/120/2008

11/07/2014 - G.N. 3312/3 PRENOTAZIONE DIRITTO DI IPOTECA –

P.T. ACCESSORIA




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Grava Corpo tavolare EUR 90.000,00

EUR 90.000,00 di cui EUR 66.641,62 di capitale ed EUR 23.358,38

per interessi, spese ed accessori ai sensi del titolo.

Sudtiroler Volksbank Banca Popolare dell’Alto Adige Società

Cooperativa per Azioni sede di Bolzano

Decreto ingiuntivo d.d. 02/07/2014

Annotazione simultaneità con principale P.T. 3704 Rovereto G.N.

3312/2 - 2014

25/05/2015 sub. G.N. 2229/1 ANNOTAZIONE

Atto di pignoramento immobiliare notificato il 14/05/2015 a realizzo

del credito della Sudtiroler Volksbank Banca Popolare dell’Alto Adige

Società Cooperativa per Azioni sede di Bolzano

per l’importo di EUR 427.506,34 oltre ad interessi successivi, spese

occorse ed occorrende

a carico p.ed. 366, p.f. 2156/7

2.2 – SITUAZIONE CATASTALE NCEU (v. ALL.12 e 13)

Al Catasto Fabbricati la p.ed. 366 risulta così censita:

P.ed. 366 - Cat. A/7 cl. 3 consist. 14 vani , Superf. 328 mq Rendita €. 1.048,41

Valore IMIS 176.132,88

2.3 - DESCRIZIONE DEI BENI

L’edificio p.ed. 366 (v. ALL. 10 e 17 )

Consiste in un villino situato nel Comune di Villalagarina all’inizio del lago




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di Cei, ad una distanza di circa 300 metri da questo, in posizione collinare

(900 m.s.l.m.) e precisamente in località Capitello di Doera.

Confina a nord con la p.ed. 2759, a est con la p.f. 2114/1 strada comunale, a

sud con la p.f. 1402 e la p.ed. 852, a ovest con la p.ed.1032.

L’accessibilità al fabbricato risulta agevole perché l’ingresso della proprietà è

limitrofo alla via pubblica e una stradina privata congiunge la via comunale

all’edificio.

L’esteso terreno circostante il fabbricato, coltivato a prato e a bosco, è

completamente recintato e consente il parcheggio di diversi autoveicoli.

L’edificio interessato dalla stima si sviluppa su due piani fuori terra ad uso

residenziale e un piano seminterrato destinato a locali accessori

dell’abitazione; l’immobile è stato ultimato nel 1969.

Dal punto di vista costruttivo l’edificio si presenta con struttura portante

a travi e pilastri in c.a., solai in latero-cemento, muri di calcestruzzo per

l’interrato, muri di tamponamento in laterizio intonacato per il fuori terra,

tetto in legno a due falde e manto di copertura in tegole di laterizio,

collegamento verticale con vano scale interno, scale in cls rivestite in legno,

poggioli con parapetti in legno a elementi orizzontali.

Interessata dalla presente esecuzione é la p.ed. 366 con annessa p.f.2156/7. Il

fabbricato si compone di una unità abitativa ubicata al piano rialzato e al

primo piano dell’edificio con cantina al piano seminterrato. L’accesso

all’abitazione può avvenire tramite le scale esterne poste sul lato nord o

direttamente dal poggiolo sul lato sud.




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L’unità immobiliare posta su tre piani con altezza di m. 3.00 per il Piano

Rialzato, m. 2.30 medio per il Piano Mansarda, m. 2.40 per il Piano

Seminterrato, è così formata:

piano seminterrato: locale centrale termica, disbrigo, lavanderia, stanza.

Piano rialzato: ingresso e disbrigo, zona pranzo – soggiorno con poggiolo,

cucina, ripostiglio e w.c., due stanze con bagno, scala.

piano mansarda: disbrigo, ripostiglio, tre stanze e bagno.

Vicino all’ingresso nord vi è una tettoia che consente il parcheggio coperto

delle automobili.

Le rifiniture interne risalgono all’epoca della realizzazione del fabbricato nel

1969 e risultano le seguenti: portoncino d’ingresso in legno massiccio e scuri

esterni, pavimenti zona giorno e seminterrato in piastrelle di ceramica,

pavimenti stanze da letto in moquettes a piano rialzato e in linoleum al piano

mansarda, rivestimento pareti bagni e cucina con piastrelle di ceramica,

poggiolo con pavimento in gres e ringhiera ad elementi orizzontali in legno,

intonaci al civile, porte interne in legno massiccio a specchi, finestre in legno

verniciato con vetro semplice e ante d’oscuro in legno, impianto elettrico non

a norma sottomalta con cavi rigidi, impianto di terra e salvavita, impianto di

riscaldamento non a norma con caldaia a gasolio, distribuzione con tubi in

rame e radiatori in alluminio con valvole Giacomini R304. Termostato unico

per le varie zone riscaldate.

Nel locale cucina vi sono apparecchi alimentati a gas con tubo flessibile a

norma, cappa aspirante e privo foro di aerazione in basso.

La superficie totale, convenzionale lorda, dell’unità immobiliare, completa di

accessori e pertinenze risulta di mq. 285.22.




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Lo stato di conservazione dell’unità immobiliare può essere ritenuto discreto

ma sono necessari lavori integrativi agli impianti tecnologici, per portarla

all’ordinanietà con una spesa di €. 10.000,00 per l’impianto elettrico e

€. 3.000,00 per il riscaldamento; per quanto riguarda lo stato di possesso

questo risulta occupato dalla proprietaria.

Per quanto attiene la situazione al Catasto Edilizio Urbano si è rilevata la

concordanza tra la situazione planimetrica depositata all’ufficio Catasto e la

situazione reale della stessa.

A seguito dell’esame, presso il Comune di Villa Lagarina, della

documentazione relativa alla situazione urbanistico-edilizia dell’immobile, è

stata accertata l’esistenza del certificato dell’agibilità della p.ed. 366 d.d.

18.12.1969 prat. n.12/69.

L’edificio è circondato da un vasto terreno a prato e bosco che è individuato

catastalmente nella p.f. 2156/7 di mq. 6.557 completamente recintato con rete

metallica e paletti di sostegno in ferro.

2.4 - SITUAZIONE URBANISTICA (v. ALL. 14)

Per quanto attiene l’aspetto urbanistico l’edificio p.ed. 366 rientra nella parte

che il P.R.G. vigente del Comune di Villa Lagarina prevede come zona

regolata dagli art. 89 e 90 delle Norme di Attuazione; l’art 89 riguarda le aree

in Tutela Ambientale e l’art. 90 le Riserve Naturali provinciali in cui è vietato

qualsiasi intervento edilizio.

Per il dettaglio delle Norme di Attuazione del P.R.G. vedasi (v. ALL. 15)

2.5 - DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO




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Lo scopo della stima è la determinazione del “valore venale dei beni

considerati posti in comune commercio”, ossia del valore di mercato, e a tale

criterio ben si adatta il metodo sintetico in base alla superficie e al prezzo

unitario competente.

Per la quantificazioni delle superfici convenzionali degli edifici e l’adozione

dei coefficienti correttivi si fa riferimento alla norma UNI ISO 9836

(definizione e calcolo degli indicatori di superficie e di volume), al DPR 23

marzo 1998, n. 138 (Regolamento recante norme per la revisione generale

delle zone censuarie, tariffe d’estimo …) e alla norma UNI 10750 (Servizi –

Agenzie immobiliari – requisiti del Servizio).

La superficie lorda convenzionale dei beni pignorati, desunta dalle

planimetrie depositate al Catasto Urbano di Rovereto, Ufficio Tavolare o da

rilievo reale, calcolata con il metodo CAD, viene precisata per ogni singola

Unità Immobiliare nella relativa tabella di calcolo ( vedi ALL. 16)

Per la valutazione dei beni viene adottato il parametro del metro quadrato

commerciale ridotto con opportuni coefficienti correttivi, tenuto conto del

mercato immobiliare della zona dove sorge l’edificio, della fase di scarsa

espansione cui è attualmente oggetto la zona, dell’epoca di edificazione del

fabbricato residenziale, dell’accessibilità con gli automezzi, della sua

consistenza e vetustà, dello stato di finitura, conservazione e manutenzione

dell’edificio, della destinazione urbanistica.

I valori di mercato degli immobili sono stati reperiti tramite la consultazione

delle banche dati dell’Agenzia del Territorio, la pubblicazione di Guida Casa

(affiliato F.I.M.A.A.) che danno i seguenti parametri:

1. VILLINI USATI




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Agenzia del Territorio:



Guida Casa:



Viste le peculiarità dell’edifcio e la stagnazione del mercato immobiliare

locale, si valuta equo e pertinente il valore di €./mq. 1.600,00.

Per tutto quanto sopra il sottoscritto perito ritiene di poter valutare gli

immobili nel seguente modo (per i dettagli di calcolo dei singoli beni si

rimanda alla Tabella di calcolo di stima (v. ALL. 16):

P.ED. 366

Piano Seminterrato:

Stanza, lavanderia, c.t.: mq. 80.50 *0.50 = mq. 40.25

Valore Piano Seminterrato mq. 40.25* €. 1.600,00 = €. 64.400,00

Piano Rialzato

Parte di abitazione: mq. 164.00*1.00 = mq. 164.00

Poggiolo sud e est: mq. 56.30 *0.30 = mq. 16.89

Tettoia nord: mq. 34.90 *0.50 = mq. 17.45

Somma mq. 180.89

Valore Piano Terra mq.180.89 * €. 1.600,00 = €. 289.424,00

Piano Mansarda


Valore PianoPrimo mq.64.08 * €. 1.600,00 = €. 102.528,00

Valore totale lordo della p.ed. 366 C.C. CASTELLANO €. 456.352,00




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A detrarre spese per adeguamento impianti:

- impianto elettrico 10.000,00

- impianto di riscaldamento 3.000,00

Valore totale netto della p.ed. 266 C.C. CASTELLANO €. 443.352,00

TERRENI:

Per i terreni si fa riferimento alla tabella dei Valori agricoli medi per le

espropriazioni della Provincia di Trento che per la zona di Castellano- Cei

prevede i seguenti dati:

- prato accessile e lavorabile meccanicamente €./mq. 4.40

- bosco di fustaia €./mq. 2.50

Considerata la recinzione di tutto il perimetro del terreno e la pertinenzialità

dello stesso al villino, la rarità sul mercato di situazioni similari, si ritiene

equo valutare il terreno a €./mq. 8.00.

p.f. 2156/7 terreno di pertinenza dell’abitazione a prato e bosco

mq. 6.557 * €./mq. 8.00 = €. 52.456,00

Valore complessivo dei beni pignorati C.C. CASTELLANO €. 495.808,00

RIEPILOGO

Beni situati in Comune di ROVERETO (TN)

1- P.ed. 2760 P.M.1 C.C. ROVERETO Via Madonna del Monte 2/Q

Piano Terzo interrato – Autorimessa di mq. 31.00 €. 45.885,00

Piano Seminterrato – Centrale termica e ripost. di mq. 19.90 €. 14.559,00

Piano Terra – Abitazione mq.86.40 e giardini mq. 420.00 €. 259.762,00

Piano Primo – Abitazione e poggioli mq. 95.00 €. 193.430,00

Piano Copertura – Terrazzo-lastrico solare mq. 18.90 €. 10.879,00




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A detrarre spese per regolarizzazion edilizia e catastale €. 2.100,00

A detrarre svalutazione per centrale termica in comune €. 40.000,00

Valore complessivo dei beni pignorati in ROVERETO €. 454.787,00

2- P.ed. 366 C.C. CASTELLANO Villa in località Lago di CEI

Piano Seminterrato – Centrale termica e 3 locali mq. 80.50 €. 64.400,00

Piano Rialzato – Abitazione, portico e poggiolo mq. 255.00 €. 289.424,00

Piano Mansarda – Parte di abitazione mq. 71.00 €. 102.528,00

A detrarre spese per adeguamento impianti: €. 13.000,00

P.f. 2156/7 terreno di pertinenza abitazione mq. 6.557 €. 52.456,00

Valore complessivo dei beni pignorati in CASTELLANO €. 495.808,00

Questo è quanto il Perito può scientemente e coscienziosamente riferire in

esito al mandato conferitogli.

In fede.

Rovereto, 14 agosto 2015 Il Tecnico:

ALLEGATI:

Beni in C.C. ROVERETO:

1. Mappa Catastale;

2. Estratto Tavolare;

3. Visure Catastali NCEU;

4. Planimetrie NCEU;

5. Estratto P.R.G.;

6. Norme Attuazione P.R.G.;




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7. Tabella calcolo valori stima;

9. Documentazione fotografica.

Beni in C.C. CASTELLANO

10. Mappa Catastale;

11. Estratto Tavolare;

12. Visure Catastali NCEU;

13. Planimetrie NCEU;

14. Estratto P.R.G.;

15. Norme Attuazione P.R.G.;

16. Tabella calcolo valori stima;

17. Documentazione fotografica.

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