Seminario universitario di alta Seminario universitario di alta formazione in tema di formazione in tema di cooperazionecooperazione

La cooperazione La cooperazione di abitazione di abitazione

Prof. Maurizio CAVANNAProf. Maurizio CAVANNA

UNIVERSITÀ DI TORINOUNIVERSITÀ DI TORINO

Torino, 10 giugno 2010 Torino, 10 giugno 2010

22

La legislazione La legislazione “speciale” sulle “speciale” sulle cooperative ediliziecooperative edilizie

TESTO UNICO per l’edilizia TESTO UNICO per l’edilizia economica e popolare (r.d. 28 economica e popolare (r.d. 28 aprile 1938 n. 1165), legge aprile 1938 n. 1165), legge “speciale” rispetto al codice civile“speciale” rispetto al codice civile

33

Art. 2520 c.c.Art. 2520 c.c.

Le cooperative regolate dalle leggi Le cooperative regolate dalle leggi speciali sono soggette alle speciali sono soggette alle disposizioni del codice civile, in disposizioni del codice civile, in quanto compatibiliquanto compatibili

““Specialità”: per le cooperative si Specialità”: per le cooperative si distingue tra leggi speciali “generali” distingue tra leggi speciali “generali” e leggi speciali propriamente dettee leggi speciali propriamente dette

44

Leggi “speciali Leggi “speciali generali”generali” legge Basevi (D.L.C.P.S. 14 legge Basevi (D.L.C.P.S. 14

dicembre 1947, n. 15779)dicembre 1947, n. 15779) legge 17 febbraio 1971, n. 127 legge 17 febbraio 1971, n. 127 legge 19 marzo 1983, n. 72legge 19 marzo 1983, n. 72 legge 31 gennaio 1992, n. 59legge 31 gennaio 1992, n. 59 D.Lgs. 2 agosto 2002, n. 220 D.Lgs. 2 agosto 2002, n. 220

55

La specialità del T.U. La specialità del T.U. del 1938del 1938

T.U. 1938: vera legge specialeT.U. 1938: vera legge speciale

In realtà, questa (come altre leggi In realtà, questa (come altre leggi

speciali in tema di cooperazione) si limita a speciali in tema di cooperazione) si limita a

regolare regolare singoli aspetti operativisingoli aspetti operativi

pertanto la costituzione e il funzionamento pertanto la costituzione e il funzionamento

della società restano disciplinati dal codicedella società restano disciplinati dal codice

66

Natura delle Natura delle cooperative di cooperative di abitazioneabitazione

Le cooperative di abitazione, Le cooperative di abitazione, anche se in ipotesi soggette a anche se in ipotesi soggette a norme pubblicistiche, norme pubblicistiche, non sono non sono enti pubblicienti pubblici, bensì , bensì

società mutualistiche società mutualistiche che mirano a realizzare che mirano a realizzare

determinati vantaggi per i socideterminati vantaggi per i soci

77

Diverse sottocategorie Diverse sottocategorie di cooperative ediliziedi cooperative edilizie

a) cooperative edilizie a contributo erariale e a) cooperative edilizie a contributo erariale e cooperative edilizie che non godono di finanziamenti cooperative edilizie che non godono di finanziamenti pubblici (c.d. cooperative libere)pubblici (c.d. cooperative libere)

b) cooperative edilizie a contributo erariale in conto b) cooperative edilizie a contributo erariale in conto capitale e cooperative edilizie a contributo erariale in capitale e cooperative edilizie a contributo erariale in conto interessiconto interessi

c) cooperative edilizie a proprietà indivisa e cooperative c) cooperative edilizie a proprietà indivisa e cooperative edilizie a proprietà individualeedilizie a proprietà individuale

d) cooperative edilizie formate da determinate d) cooperative edilizie formate da determinate categorie di persone (in particolare: dipendenti categorie di persone (in particolare: dipendenti pubblici) e cooperative edilizie formate da soci pubblici) e cooperative edilizie formate da soci indifferenziatiindifferenziati

f) cooperative edilizie disciplinate dal testo unico del f) cooperative edilizie disciplinate dal testo unico del 1938 e cooperative edilizie disciplinate dal codice 1938 e cooperative edilizie disciplinate dal codice civile civile

88

Cooperative a Cooperative a contributo erariale contributo erariale (sovvenzionate)(sovvenzionate)

Sono soggette al T.U. e fruiscono di Sono soggette al T.U. e fruiscono di un finanziamento pubblico; per un finanziamento pubblico; per questo sono sottoposte a controlli questo sono sottoposte a controlli rigidi: rigidi: – nella fase organizzativa della società nella fase organizzativa della società

cooperativacooperativa– nella fase realizzativa dell'alloggionella fase realizzativa dell'alloggio– nella fase acquisitiva dell'alloggio da nella fase acquisitiva dell'alloggio da

parte dei sociparte dei soci

99

Il finanziamento Il finanziamento dell’attivitàdell’attivitàRientrano nella categoria le cooperative Rientrano nella categoria le cooperative

che, per la costruzione, si avvalgono di un che, per la costruzione, si avvalgono di un contributo pubblicocontributo pubblico (statale/regionale) (statale/regionale) espressamente richiestoespressamente richiesto

Maggiori i dubbi, quando il contributo Maggiori i dubbi, quando il contributo pubblico consiste in pubblico consiste in un’agevolazione nel un’agevolazione nel pagamento degli interessi sui mutuipagamento degli interessi sui mutui necessari all’edificazionenecessari all’edificazione

1010

Tipi di finanziamento nel Tipi di finanziamento nel disegno originario del disegno originario del T.U.T.U.1. Cooperative a contributo erariale 1. Cooperative a contributo erariale

finanziate dalla finanziate dalla Cassa depositi e prestitiCassa depositi e prestiti

Qui lo Stato corrisponde interamente, Qui lo Stato corrisponde interamente, tramite la Cassa depositi e prestiti, il tramite la Cassa depositi e prestiti, il finanziamento (c/capitale), il che finanziamento (c/capitale), il che comporta: comporta:

maggior termine per la restituzione delmaggior termine per la restituzione del finanziamento, interessi di favore, sicurezzafinanziamento, interessi di favore, sicurezza nell'erogazionenell'erogazione

1111

SegueSegue

2. Cooperative a contributo erariale 2. Cooperative a contributo erariale finanziate da finanziate da altri istitutialtri istituti

Qui lo Stato contribuisce nel pagamento Qui lo Stato contribuisce nel pagamento degli interessi (c/interessi), il che degli interessi (c/interessi), il che comporta: comporta:

incertezza nel finanziamento, legato al incertezza nel finanziamento, legato al mercato; termini di restituzione di regola mercato; termini di restituzione di regola – non necessariamente – più brevi– non necessariamente – più brevi

1212

D.L. 1965, n. 1022/65, D.L. 1965, n. 1022/65, conv. in l. n. 1179/65conv. in l. n. 1179/65

Il sistema di finanziamento da Il sistema di finanziamento da parte dello Stato si trasforma:parte dello Stato si trasforma:

da contributo in conto capitale da contributo in conto capitale a contributo in conto interessi a contributo in conto interessi

1313

L. n. 136/99 (di L. n. 136/99 (di interpretazione interpretazione autentica)autentica)

A far tempo dal 1965, alle A far tempo dal 1965, alle cooperative, finanziate in modo cooperative, finanziate in modo agevolato dal d.l. 1022/65, non si agevolato dal d.l. 1022/65, non si applicano più le norme del testo applicano più le norme del testo unico per l’edilizia economica e unico per l’edilizia economica e popolare del 1938popolare del 1938

1414

E quindi, in concreto:E quindi, in concreto:

a) Il T.U. del 1938 trova a) Il T.U. del 1938 trova applicazione per tutti gli applicazione per tutti gli insediamenti abitativi posti in insediamenti abitativi posti in essere dalle cooperative edilizie essere dalle cooperative edilizie con contributo statale (in conto con contributo statale (in conto capitale o in conto interessi) capitale o in conto interessi) prima del 1965prima del 1965

1515

SegueSegue

b) tutte le b) tutte le cooperativecooperative a contributo a contributo pubblico pubblico sorte dopo il 1965sorte dopo il 1965, ma , ma anche le vecchieanche le vecchie, sempre a , sempre a contributo pubblico, che abbiano contributo pubblico, che abbiano realizzato realizzato interventi edilizi interventi edilizi successivisuccessivi, restano disciplinate , restano disciplinate dalla normativa successiva (ove dalla normativa successiva (ove non sia disposto diversamente, dal non sia disposto diversamente, dal c.c.)c.c.)

1616

SegueSegue

c) per le cooperative c.d. libere (senza c) per le cooperative c.d. libere (senza alcun contributo pubblico), in ogni caso alcun contributo pubblico), in ogni caso non trovano applicazione né le norme non trovano applicazione né le norme del testo unico del 1938 né le norme del testo unico del 1938 né le norme successive successive

si applicheranno le norme del codice si applicheranno le norme del codice civile, oltre alle norme speciali “generali” civile, oltre alle norme speciali “generali” – salvo diversa indicazione statutaria – salvo diversa indicazione statutaria

1717

Limiti alla Limiti alla negoziabilità negoziabilità dell’abitazione dell’abitazione assegnata assegnata Per le cooperative edilizie a contributo erariale Per le cooperative edilizie a contributo erariale

trova applicazione sul punto la legge trova applicazione sul punto la legge Ferrarini-Botta (n. 179/1992)Ferrarini-Botta (n. 179/1992)

Il divieto di alienazione, da decennale, è ora Il divieto di alienazione, da decennale, è ora quinquennalequinquennale; la sanzione per ; la sanzione per l’inosservanza del divieto si è trasformata l’inosservanza del divieto si è trasformata nella nella decadenza dai contributi erarialidecadenza dai contributi erariali (non più nullità)(non più nullità)

1818

Cooperative a Cooperative a proprietà indivisaproprietà indivisa

L’espressione indica che L’espressione indica che i soci non i soci non acquisiscono mai la proprietàacquisiscono mai la proprietà degli degli alloggi (salva la trasformazione in alloggi (salva la trasformazione in cooperativa a proprietà individuale) cooperativa a proprietà individuale)

N.B.: non vuol dire che sussiste una N.B.: non vuol dire che sussiste una forma di comunione in capo ai sociforma di comunione in capo ai soci

1919

Proprietà indivisa e Proprietà indivisa e individuale nel T.U. individuale nel T.U. Nel disegno iniziale del T.U. del 1938, la Nel disegno iniziale del T.U. del 1938, la

regola era costituita dalla cooperativa regola era costituita dalla cooperativa a proprietà indivisaa proprietà indivisa

quelle a proprietà individuale erano riservate quelle a proprietà individuale erano riservate a determinate categorie di persone: solo i a determinate categorie di persone: solo i

pubblici dipendenti potevano fare parte di cooperative pubblici dipendenti potevano fare parte di cooperative edilizie a proprietà individualeedilizie a proprietà individuale

2020

““Proprietà indivisa”Proprietà indivisa”

““Proprietà indivisa” vuol dire che gli alloggi Proprietà indivisa” vuol dire che gli alloggi non possono assegnarsi in proprietà ai soci, non possono assegnarsi in proprietà ai soci, ma appartengono sempre alla cooperativa ma appartengono sempre alla cooperativa e, nel caso di scioglimento, passano in e, nel caso di scioglimento, passano in proprietà agli istituti per case popolari proprietà agli istituti per case popolari

L’OGGETTO SOCIALE di questa cooperativa L’OGGETTO SOCIALE di questa cooperativa consiste NON nell’attribuzione dell’alloggio consiste NON nell’attribuzione dell’alloggio in proprietà ai soci, BENSÌ nella in proprietà ai soci, BENSÌ nella realizzazione dell’alloggio (che rimane alla realizzazione dell’alloggio (che rimane alla cooperativa)cooperativa)

2121

PresuppostiPresupposti

1.1. doveva trattarsi di costruzione di doveva trattarsi di costruzione di case popolari ed economiche case popolari ed economiche

2.2. nella costruzione doveva nella costruzione doveva concorrere il contributo pubblicoconcorrere il contributo pubblico

3.3. i soci non erano solo impiegati i soci non erano solo impiegati statalistatali

2222

Cooperativa a Cooperativa a proprietà indivisa: la proprietà indivisa: la disciplina disciplina a)a) divieto di cessione degli alloggi ai socidivieto di cessione degli alloggi ai socib)b) obbligo di trasferire gli alloggi agli obbligo di trasferire gli alloggi agli

IACP in caso di liquidazione o IACP in caso di liquidazione o scioglimento della societàscioglimento della società

c)c) elenco rigido delle qualità soggettive elenco rigido delle qualità soggettive che dovevano caratterizzare i soci che dovevano caratterizzare i soci

cittadinanza italiana e residenza nel Comune di cittadinanza italiana e residenza nel Comune di ubicazione dell’alloggioubicazione dell’alloggio

impossidenza di altri alloggiimpossidenza di altri alloggi divieto di cessione a soci che avessero avuto divieto di cessione a soci che avessero avuto

attribuzione di altro alloggio finanziato dallo attribuzione di altro alloggio finanziato dallo Stato Stato

requisiti di redditorequisiti di reddito

2323

Passaggio da proprietà Passaggio da proprietà indivisa a individualeindivisa a individuale

L’opzione per il modello a proprietà L’opzione per il modello a proprietà indivisa non è irretrattabile:indivisa non è irretrattabile:

la l. n. 179/92 regolamenta (tra la l. n. 179/92 regolamenta (tra l’altro) la trasformazione della l’altro) la trasformazione della cooperativa a proprietà indivisa in cooperativa a proprietà indivisa in cooperativa a proprietà individuale cooperativa a proprietà individuale (art. 18)(art. 18)

2424

Proprietà individuale – Proprietà individuale – l’acquisto dell’abitazione l’acquisto dell’abitazione nel disegno originario del nel disegno originario del T.U.T.U. acquisto della qualità di aspirante acquisto della qualità di aspirante

socio (fase solo eventuale)socio (fase solo eventuale) acquisto della qualità di socio acquisto della qualità di socio prenotazione dell’alloggioprenotazione dell’alloggio assegnazione dell’alloggio assegnazione dell’alloggio stipulazione del contratto di stipulazione del contratto di

mutuo edilizio individualemutuo edilizio individuale

2525

PrenotazionePrenotazione

Si realizza quando, attraverso la Si realizza quando, attraverso la gestione di servizio, l’aspettativa gestione di servizio, l’aspettativa del socio del socio si concretizza sopra un si concretizza sopra un determinato alloggiodeterminato alloggio

2626

Assegnazione Assegnazione

È la formale attribuzione È la formale attribuzione dell’alloggio cui di solito segue la dell’alloggio cui di solito segue la consegna, del che si redige apposito consegna, del che si redige apposito verbaleverbale

Tale consegna conferisce al socio Tale consegna conferisce al socio “tutti gli obblighi e i diritti di legge”“tutti gli obblighi e i diritti di legge”

L’alloggio DEVE poi essere occupatoL’alloggio DEVE poi essere occupato

2727

Stipulazione del mutuo Stipulazione del mutuo individualeindividualeArt. 229 T.U.: Art. 229 T.U.:

con la stipula del mutuo con la stipula del mutuo individuale, il socio acquista individuale, il socio acquista “irrevocabilmente” la proprietà “irrevocabilmente” la proprietà dell’alloggiodell’alloggio

In realtà, nella prassi, più che un In realtà, nella prassi, più che un mutuo si pattuisce l’accollo di mutuo si pattuisce l’accollo di quota frazionata di mutuoquota frazionata di mutuo

2828

Quando si verifica Quando si verifica l’acquisto in capo al l’acquisto in capo al socio?socio?

Tesi prevalente: al momento della Tesi prevalente: al momento della formalizzazione del contratto di formalizzazione del contratto di mutuo individuale mutuo individuale opportunamente autorizzato opportunamente autorizzato

(interpretazione testuale)(interpretazione testuale)

2929

Altra tesi: vendita Altra tesi: vendita condizionata condizionata

Prenotazione iniziale come vendita con Prenotazione iniziale come vendita con riserva della proprietà, ove l’attribuzione riserva della proprietà, ove l’attribuzione della proprietà resta risolutivamente della proprietà resta risolutivamente condizionata a una serie di eventi: condizionata a una serie di eventi:

- l’accertamento della mancanza dei requisiti - l’accertamento della mancanza dei requisiti soggettivi di legge o statutosoggettivi di legge o statuto

- l’avverarsi di cause di decadenza- l’avverarsi di cause di decadenza- il mancato versamento dell’assegnatario - il mancato versamento dell’assegnatario delle delle quote mensili di ammortamento dei quote mensili di ammortamento dei mutuimutui

3030

Ulteriore variante: Ulteriore variante: mutuo e mandatomutuo e mandato

Tra cooperativa e Tra cooperativa e socio si socio si creerebbe un creerebbe un duplice rapporto duplice rapporto di mutuo e di di mutuo e di mandatomandato

il mutuo nasce dal il mutuo nasce dal finanziamento della finanziamento della cooperativa da cooperativa da parte dei sociparte dei soci

il mandato impegna il mandato impegna la cooperativa a la cooperativa a organizzare, per i organizzare, per i soci, la realizzazione soci, la realizzazione degli alloggi degli alloggi

3131

Art. 139 T.U. del 1938Art. 139 T.U. del 1938

Il contratto di mutuo edilizio Il contratto di mutuo edilizio individuale, mediante il quale il individuale, mediante il quale il socio assegnatario acquista, ai socio assegnatario acquista, ai sensi dell'art. 229, la proprietà sensi dell'art. 229, la proprietà dell'alloggio, viene stipulato, previo dell'alloggio, viene stipulato, previo nulla osta del Ministero dei lavori nulla osta del Ministero dei lavori pubblici ... mediante atto pubblico, pubblici ... mediante atto pubblico, in cui intervengono la in cui intervengono la cooperativa ... il socio e la Cassa cooperativa ... il socio e la Cassa depositi e prestitidepositi e prestiti

3232

Limiti d’applicazione Limiti d’applicazione degli artt. 139 e 229 degli artt. 139 e 229 T.U.T.U.Ai sensi dell’art. 16 della l. n. 136/99 le Ai sensi dell’art. 16 della l. n. 136/99 le

norme del T.U. non valgono per gli norme del T.U. non valgono per gli interventi edilizi realizzati in base al d.l. n. interventi edilizi realizzati in base al d.l. n. 1022/65, quindi: 1022/65, quindi:

gli artt. 139 e 229 del T.U. non si gli artt. 139 e 229 del T.U. non si applicano a tutte le cooperative, ancorché applicano a tutte le cooperative, ancorché a contributo erariale, che abbiano a contributo erariale, che abbiano ottenuto il contributo ottenuto il contributo ex legeex lege n. 1022/65 n. 1022/65

3333

Cooperative libereCooperative libere

Non ricevono contributo pubblico Non ricevono contributo pubblico (né statale regionale, né in conto (né statale regionale, né in conto capitale, né in conto interessi)capitale, né in conto interessi)

Realizzano la costruzione Realizzano la costruzione ricorrendo al credito bancario o ricorrendo al credito bancario o finanziario usuale, secondo le finanziario usuale, secondo le regole del mercato finanziarioregole del mercato finanziario

3434

Disciplina … statutariaDisciplina … statutaria

Resterebbero disciplinate dalle norme Resterebbero disciplinate dalle norme del c.c. sulle cooperative, oltre alle del c.c. sulle cooperative, oltre alle norme speciali di carattere generale. norme speciali di carattere generale.

Peraltro molte di esse nel proprio Peraltro molte di esse nel proprio statuto inseriscono rinvii al T.U. del statuto inseriscono rinvii al T.U. del 1938 – è una “garanzia di mutualità”1938 – è una “garanzia di mutualità”

3535

Norme del T.U. Norme del T.U. applicabili alle applicabili alle cooperative libere cooperative libere Sono applicabili le norme Sono applicabili le norme

concernenti il procedimento di concernenti il procedimento di acquisizione dell’alloggio da parte acquisizione dell’alloggio da parte del singolo socio del singolo socio

Non risultano applicabili le norme di Non risultano applicabili le norme di carattere pubblicistico (es. quelle carattere pubblicistico (es. quelle concernenti la vigilanza e il concernenti la vigilanza e il controllo ministeriale)controllo ministeriale)

3636

Questioni particolariQuestioni particolari

Applicazione del d. lgs. n. 122/05Applicazione del d. lgs. n. 122/05

Sorte dell’alloggio se il socio Sorte dell’alloggio se il socio viene a mancareviene a mancare