Scheda operativa I controlli edilizi

Definizioni degli interventi edilizi

Manutenzione ordinaria

Gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Manutenzione straordinaria

Sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso.

Restauro e di risanamento conservativo

Sono gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.

Ristrutturazione edilizia c.d. leggera o semplice

Sono gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.

Ristrutturazione edilizia c.d. pesante

Sono gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio)

Interventi di nuova costruzione

Sono quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:

a) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera f);

b) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;

c) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

d) l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;

e) l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all'aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;

f) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale;

g) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

Ristrutturazione urbanistica

Sono gli interventi rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico - edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

I titoli abilitativi

L’attività edilizia libera

Questi interventi non richiedono alcun titolo abilitativo, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e nel rispetto delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.

Le regioni a statuto ordinario possono estendere la disciplina dell’attività edilizia libera, ad interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli sottoindicati, esclusi gli interventi soggetti a permesso di costruire e gli interventi soggetti a segnalazione certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire;

Gli interventi di edilizia libera sono:

a) la manutenzione ordinaria;b) gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza

termica utile nominale inferiore a 12 Kw; c) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non

comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;

d) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;

e) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;

f) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;

g) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all'amministrazione comunale;

h) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

i) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;

j) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

La Comunicazione di inizio lavori asseverata

Gli interventi sottoposti a CILA sono:

a) Manutenzione straordinaria ( c.d. leggera) – costituita da opere che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni di uso, non modifichino la sagoma e i prospetti dell’edificio, non riguardino le parti strutturali dell'edificio;

b) Restauro e risanamento conservativo (c.d. leggero) Interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio. (I lavori non devono riguardare le parti strutturali dell’edificio);

c) Interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche (pesanti). Costituiti da lavori che comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovverodi manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;

d) Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, (ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi), che siano eseguite in aree interne al centro edificato;

e) Movimenti di terra non inerenti all’attività agricola (non strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali);

f) Realizzazione di pertinenze minori, che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, non qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume inferiore al 20% del volume dell'edificio principale;

Segnalazione certificata di inizio di attività

Sono subordinati a segnalazione certificata di inizio di attività:

a) gli interventi di manutenzione straordinaria, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;

b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia c.d. leggera.

Sono, altresì, realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire;

Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d'inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

SCIA alternativa al permesso di costruire

In alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio di attività:

a) gli interventi di ristrutturazione c.d. pesante;b) gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora

siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati;c) gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di

strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche;Le regioni possono individuare con legge gli altri interventi soggetti a segnalazione certificata di inizio attività, assoggettati al contributo di costruzione definendo criteri e parametri per la relativa determinazione;

Il Permesso di Costruire

Sono subordinati a permesso di costruire:

a) gli interventi di nuova costruzione;b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in

tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (codice dei beni culturali e del paesaggio).

Gli interventi sopraindicati comportano una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio per questo motivo richiedono un provvedimento autorizzatorio emesso dall'Amministrazione.

Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all'incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire. (Ad esempio la Regione Lombardia ha previsto la necessità del P.d.C. per:

- i cambi di destinazione d’uso per creare luoghi di culto e centri sociali, anche quando non sono previste opere edilizie, nonché interventi edilizi per la realizzazione o l’ampliamento di sale giochi, sale scommesse e sale bingo;

- gli interventi in deroga agli strumenti urbanistici per edifici e impianti pubblici o di interesse pubblico deliberati dal Consiglio comunale;

- le ristrutturazioni edilizie anche in aree industriali dismesse e in deroga alla destinazione d’uso, quando il Consiglio comunale ne ha riconosciuto l’interesse pubblico;)

Semplificazioni in edilizia

La modulistica unificata e standardizzata

La modulistica unificata e standardizzata per l’intero territorio nazionale, è stata adottata in quasi tutte le Regioni italiane. Con delibere di regionale è stata recepita dalle seguenti regioni: Abruzzo – Basilicata – Calabria – Campania – Emilia-Romagna

– Lazio – Liguria - Lombardia – Marche – Molise – Piemonte – Puglia – Sicilia – Toscana - Umbria

Il Regolamento Edilizio Tipo

Il Regolamento Edilizio Tipo è un regolamento edilizio tipo valido per tutti i Comuni italiani. Ogni Comune ha la possibilità di conformare il testo base secondo le proprie specificità ed è lo strumento con cui ogni Comune regola l’attività di costruzione sul proprio territorio, indicando le prescrizioni progettuali e costruttive che meglio si conformano alla realtà locale.

L’impianto del regolamento rimane unico per tutto il territorio nazionale.

Il Regolamento Edilizio Tipo raccoglie le regole e le tecniche per definire gli interventi in ambito edilizio e urbanistico riguardo:

– alle caratteristiche e requisiti igienico-sanitari e di sicurezza,

– ai criteri di accessibilità per l’abbattimento delle barriere architettoniche,

–alla definizione degli elementi costitutivi o di corredo delle costruzioni,

– alle misure per gli incentivi relativi agli interventi di riqualificazione del costruito,

– alle misure per il risparmio energetico e per l’installazione di impianti alimentati da fonti energetiche rinnovabili,

– alle misure per la bioedilizia e la qualità architettonica nelle periferie e nei centri storici.

Il glossario unico per le opere di edilizia libera

E’ stato approvato il glossario unico per gli interventi di edilizia libera. Seguiranno successivi decreti per l'approvazione rispettivamente dei glossari per le opere realizzabili mediante CILA, SCIA, permesso di costruire e SCIA alternativa al permesso di costruire. Il glossario non deve essere recepito da provvedimenti regionali o comunali, ma entra in vigore subito dopo la pubblicazione del decreto, nella gazzetta ufficiale. Si tratta di un elenco "non esaustivo" composto dalle 12 categorie di intervento, previste come attività di edilizia libera, contenute nell'art. 6 del D.P.R. 380/2001 e dall'elenco di 58 tipi d'intervento inquadrati nelle specifiche categorie (ad esempio, nella categoria manutenzione ordinaria rientrano ben 25 tipi d'intervento fra i quali la pavimentazione esterna ed interna, l'opera di lattoneria, grondaie, tubi, pluviali e impianto di scarico ecc.).

Argomenti di EdiliziaDifferenze tra manutenzione straordinaria, risanamento e restauro

conservativo e ristrutturazione edilizia

In materia edilizia occorre distinguere tra interventi di ristrutturazione edilizia, interventi di risanamento e restauro conservativo, ed interventi di manutenzione straordinaria:

a) la ristrutturazione edilizia, anzitutto, non è vincolata al rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio esistente, comprendendo il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;

b) con il restauro ed il risanamento conservativo, non si possono modificare in modo sostanziale l’assetto edilizio preesistente e sono consentite soltanto variazioni d’uso ‘‘compatibili’’ con l’edificio conservato;

c) gli interventi di manutenzione straordinaria sono vincolati al rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio esistente e non possono comportare aumento della volumetria complessiva degli edifici, né il mutamento della destinazione d’uso.

Ampliamento di edificio - demolizione integrale di edificio

La nozione di ampliamento di un edificio presuppone quanto meno la conservazione del fabbricato preesistente, che si accresca di nuovo volume. E’ escluso che si possa parlare di ampliamento con la demolizione integrale dell’edificio preesistente.La ristrutturazione edilizia c.d."pesante" può comportare, ai sensi dell'art. 10 del Testo unico dell'edilizia, la trasformazione dell'organismo preesistente, ma non prevede la sua demolizione integrale; laddove invece vi sia demolizione integrale seguita da ricostruzione, l'intervento è assimilabile ad una ristrutturazione, in quanto la ricostruzione sia fedele, si mantenga cioè nei limiti dell'organismo originario.

Ruderi

E' possibile attuare un intervento di ristrutturazione edilizia (demolizione e ricostruzione) solo in quanto esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione, non è invece ravvisabile questo intervento nei confronti di ruderi o edifici da tempo demoliti, data la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare.Il concetto di ristrutturazione postula necessariamente l'esistenza di un manufatto da riedificare e consolidare, dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, per cui i ruderi che non possiedono tali elementi, sono da considerarsi un'area non edificata.

La pertinenza urbanistica

La nozione di pertinenza urbanistica è differente dal concetto di “pertinenza civilistica”. Secondo una giurisprudenza consolidata, risulta che la nozione civilistica di pertinenza è più ampia di quella applicata nella materia urbanistica.Con l’applicazione delle regole che governano le procedure dell’attività edilizia, i beni e le opere che assumono autonomia rispetto ad altre costruzioni, sono assoggettate al previo rilascio del permesso di costruire e non rientrano nel campo delle pertinenze.Pertanto, in materia edilizia sono qualificabili come pertinenze solo le opere prive di autonoma destinazione e che esauriscano la loro finalità nel rapporto funzionale con l’edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico.Un contributo per la definizione di una pertinenza dal punto di vista urbanistico-edilizio, viene dato dall’art. 3 del Testo unico dell’edilizia, relativo alla definizione degli interventi edilizi, il comma 1, lettera e.6) stabilisce infatti che sono da considerare interventi di nuova costruzione gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% di quello dell’edificio principale.Ne consegue che siano escluse dal regime di nuova costruzione e rientrano quindi nella disciplina delle pertinenze edilizie, la realizzazione di manufatti di un volume inferiore al 20% rispetto alla consistenza dell’edificio principale. La norma stabilisce

anche che tali interventi siano qualificati tali dalle norme tecniche degli strumenti urbanistici comunali, in relazione:-alla zonizzazione della pianificazione urbanistica;- al pregio ambientale delle aree interessate;- al pregio paesaggistico delle aree di intervento.Sul piano urbanistico, quindi, le pertinenze rappresentano una categoria di interventi individuata su elementi differenti dalla nozione civilistica, ma in ragione della modesta rilevanza economica e del limitato peso urbanistico per il territorio. Le opere costituenti pertinenze si distinguono dalle altre poiché possiedono tutte le caratteristiche che le collega al concetto di pertinenza edilizia, ovvero:- un nesso oggettivo strumentale e funzionale con la cosa principale;- il mancato possesso, per natura e struttura, di una pluralità di destinazioni;- un carattere durevole;- la non utilizzabilità economica in modo diverso;- una ridotta dimensione;- una individualità fisica e strutturale propria;- l’accessione ad un edificio preesistente edificato;- l’assenza di un autonomo valore di mercato.

L'accesso agli atti della polizia locale adottati a seguito dei controlli edilizi

I documenti inerenti l'attività della Polizia Locale/Municipale di accertamento di un abuso edilizio di rilevanza penale sono sottratti all'accesso fino alla definizione del procedimento penale - la recente giurisprudenza. Un Comando della Polizia Municipale, ha eseguito un accertamento su un immobile in relazione a un pergolato in legno posizionato sulla terrazza esterna di pertinenza.L'istanza di accesso era volta all'acquisizione di documenti inerenti l'attività della Polizia Municipale, a seguito dell'accertamento effettuato e all'attività del Comune riguardante la regolarità edilizia.Il T.A.R. di Puglia - Lecce - Sezione seconda, con la sentenza Sent. n. 840/2018, afferma che gli atti inerenti l'attività della Polizia Municipale siano sottratti all'accesso, sino alla definizione del procedimento penale.La giurisprudenza alla quale il T.A.R. di Puglia aderisce, ha precisato che "l'art. 24 della L. n. 241/1990, ha sancito, elevando a rango superiore un principio già introdotto a livello regolamentare: l'esclusione dell'esibizione di atti utilizzati nel corso dell'attività giudiziaria o di polizia. Essendo stata sancita con legge ordinaria la

sottrazione di tali categorie di documenti alla conoscibilità degli stessi interessati, in tale prospettiva non sono ostensibili, ex artt. 114 e 329 c.p.p., gli atti afferenti ad informative penali inoltrate nei confronti degli istanti, ad eventuali indagini in corso, in quanto relative ad un (eventuale) procedimento penale e rientranti perciò nella esclusiva disponibilità dell'organo requirente procedente. La previsione in esame è infatti chiaramente finalizzata ad escludere la piena ostensibilità delle relazioni di servizio che non costituiscono atti presupposti volti all'adozione di un provvedimento amministrativo, ma piuttosto atti volti a sollecitare l'iniziativa penale da parte dell'autorità giudiziaria, e quindi atti inerenti non allo svolgimento dell'attività amministrativa, quanto alla (diversa) attività di promozione e collaborazione dell'attività di prevenzione e repressione della criminalità".

Recinzione in muraturaIl titolo abilitativo necessario per la sua realizzazione. La più recente giurisprudenza sulla materia.Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia Lecce - Sezione Prima con la sentenza 851/2018, si conforma all'orientamento maggioritario, secondo cui la realizzazione di una recinzione costituisce manifestazione dello ius excludendi alios e non necessita di permesso di costruire, a patto che le opere di recinzione non consistano in vere e proprie opere di muratura, in quest'ultimo caso essendosi determinata un'irreversibile trasformazione del suolo la recinzione, con muratura "in conci di tufo" dell'altezza di mt.2,00, necessita del permesso di costruire, ragione per cui la sua realizzazione, in assenza del titolo abilitativo, comporta l'adozione da parte del responsabile dell'ufficio tecnico comunale, dell'ordinanza di demolizione delle opere abusive.

La vigilanza ediliziaIl dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale esercita, anche secondo le modalità stabilite dallo statuto o dai regolamenti dell'ente, la vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale per assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi.Gli ufficiali ed agenti di polizia giudiziaria, ove nei luoghi in cui vengono realizzate le opere, non sia esibito il permesso di costruire, ovvero non sia apposto il prescritto

cartello, ovvero in tutti gli altri casi di presunta violazione urbanistico-edilizia, ne danno immediata comunicazione all'autorità giudiziaria, al competente organo regionale e al dirigente del competente ufficio comunale, il quale verifica entro trenta giorni la regolarità delle opere e dispone gli atti conseguenti. La norma dell’articolo 27 del Testo unico dell’edilizia prevede in capo al dirigente o responsabile dell’ufficio urbanistica ed edilizia privata il compito di vigilare sull’attività urbanistico edilizia eseguendo sopralluoghi d’iniziativa o su denuncia di cittadini.La polizia locale/municipale nella funzione di polizia giudiziaria opera d’iniziativa o congiuntamente con il dirigente o responsabile dell’ufficio di urbanistica ed edilizia privata o dei tecnici da esso delegati intervenendo nelle ipotesi di abuso edilizio che presenta solo sanzioni amministrative, con la sola comunicazione al dirigente o responsabile dell’ufficio comunale preposto, qualora non sia presente al sopralluogo; compiendo gli atti previsti dalla procedura penale di cui in primis la comunicazione della notizia di reato al pubblico ministero, per le ipotesi configurabili riguardo agli abusi edilizi indicati nell’art. 44 del Testo unico dell’edilizia.

Attività d’iniziativaNei cantieri dove non è esposto il cartello di cantiere o non viene esibito il permesso di costruire, molto probabilmente si stanno realizzando opere in assenza di permesso di costruire (negli orari di apertura dell’ufficio tecnico sarà opportuno accertare se il titolo è stato rilasciato), comunque la mancata esposizione del cartello o la mancata esibizione del permesso di costruire alle condizioni indicate nella tabella delle sanzioni, concretizzano il reato di cui all’art. 44 lett. a) del Testo unico dell’edilizia. La verifica presso gli uffici preposti è necessaria (salvo appaia evidente all’organo di polizia giudiziaria, la sua mancanza per tempi, luoghi e modalità di realizzazione delle opere) per accertare l’effettiva assenza di titolo e procedere poi eventualmente in merito ad un possibile sequestro preventivo per evitare che il reato venga portato ad ulteriori conseguenze. E’ opportuno comunque operare il sequestro preventivo, da parte degli ufficiali di P.G., ai sensi del comma 3 bis dell’art. 321 c.p.p., per impedire che l’illecito venga protratto ad ulteriore conseguenza, nei casi d’inosservanza dell’ordinanza di sospensione dei lavori emessa dal Responsabile, oppure quando la rilevanza dell’illecito è legata alla inosservanza di vincoli di particolare tutela.

Nel caso di accertamento di realizzazione di opere in assenza di titolo abilitativo, sarà bene chiedere l’ausilio dei tecnici comunali, che verranno nominati ausiliari di P.G. affinché possano nella relazione descrivere in maniera compiuta lo stato dei luoghi con le opere realizzate abusivamente compiendo i rilievi tecnici del caso.Verranno compiuti in ogni caso i seguenti atti:a) verbale di sopralluogo;b) verbale di nomina di ausiliari di P.G. quali “persone idonee” dei tecnici comunali;c) verbale di rilievi descrittivi e fotografici.d) identificazione responsabili. Verbale di identificazione ed elezione di domicilio;e) sommarie informazioni delle persone in grado di riferire i fatti;f) spontanee dichiarazioni delle persone sottoposte ad indagini.• Dovrà essere inviata informativa all’autorità giudiziaria (comunicazione di notizia di reato con gli altri verbali della procedura penale, in allegato).• Dovrà essere informato il dirigente o responsabile del settore urbanistica ed edilizia privata (al quale verrà inviata copia del rapporto di servizio. Il responsabile dovrà adottare i provvedimenti di competenza riguardanti la sospensione dei lavori e il successivo provvedimento di demolizione delle opere abusive con il ripristino dei luoghi).• Dovrà essere effettuata la comunicazione all’organo provinciale (nelle provincie in cui e stato adottato il P.T.C.P.), o negli altri casi all’organo regionale.

Attività d’iniziativa congiunta con l’ufficio tecnicoConcordata con il dirigente o responsabile dell’ufficio di urbanistica ed edilizia privata (avviene normalmente quando gli uffici ricevono segnalazioni di cittadini su possibili abusi edilizi o quando i tecnici comunali accertano d’ufficio abusi edilizi costituenti fattispecie di reato). In questi casi l’ufficio tecnico ha già effettuato l’istruttoria sui titoli rilasciati e depositati e sugli allegati, per cui si potranno verificare le ipotesi di opere realizzate in assenza di titolo abilitativo, ma altresì le ipotesi di totale o parziale difformità dal titolo ed anche di variazioni essenziali rispetto al medesimo.Nei sopralluoghi congiunti, gli atti da compiere nel caso di accertamento di un abuso edilizio di rilevanza penale sono analoghi a quelli che si devono compiere nell’ipotesi di attività d’iniziativa della sola polizia locale/municipale, escludendo la comunicazione al dirigente o responsabile del settore urbanistica ed edilizia privata

(se come avviene nei comuni di piccole medie dimensioni) se egli partecipa in prima persona al sopralluogo, con firma congiunta del relativo verbale.

Le Sanzioni penali

Violazioni Sanzioni penali Autorità competenti

Parziale difformitàEsecuzione di interventi

e opere in parzialedifformità.

Artt. 34 e 44 lett. a) delD.P.R. 380/01.

Ammenda fino a20.658,00 €.

Arresto in flagranza:non consentito.

Fermo di indiziato: nonconsentito.

Procedibilità: d’ufficio.

Autorità giudiziaria;‐ Provincia (se approvato‐

P.T.C.P.) oppureRegione;

Dirigente o responsabile‐ufficio comunale

preposto.

Variazioni essenzialiLe regioni stabiliscono quali

siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto

conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si

verifica una o più delle seguenti condizioni:a) mutamento della

destinazione d'uso che implichi variazione degli

standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta

Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;

b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione

al progetto approvato;c) modifiche sostanziali di

parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero

della localizzazione dell'edificio sull'area di

pertinenza;

Artt. 32 e 44 lett. a) delD.P.R. 380/01.

Ammenda fino a20.658,00 €.

Arresto in flagranza:non consentito.

Fermo di indiziato: nonconsentito.

Procedibilità: d’ufficio.

Autorità giudiziaria; Provincia (se approvato‐

P.T.C.P.) oppureRegione;

-Dirigente o responsabileufficio comunale

preposto.

d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento

edilizio assentito;e) violazione delle norme

vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non

attenga a fatti procedurali

Mancata esposizione delcartello di cantiere

Tale omissione costituisce reato

soltanto se l'obbligo diesposizione sia prescritto dalregolamento edilizio oppure

dalpermesso di costruire

Art. 44 lett. a) delD.P.R. 380/01.

Ammenda fino a20.658,00 €.

Arresto in flagranza:non consentito.

Fermo di indiziato: nonconsentito.

Procedibilità: d’ufficio.

- Autorità giudiziaria; Provincia (se approvato‐

P.T.C.P.) oppureRegione;

Dirigente o responsabile‐ufficio comunale

preposto.

Mancata esibizione in cantiere

del permesso di costruire e dei suoiallegati

Tale comportamentocostituisce reato solamente se

l'obbligo sia prescritto dalregolamento edilizio oppure

dalpermesso di costruire

Art. 44 lett. a) delD.P.R. 380/01.

Ammenda fino a20.658,00 €.

Arresto in flagranza:non consentito.

Fermo di indiziato: nonconsentito.

Procedibilità: d’ufficio.

Autorità giudiziaria;‐ Provincia (se approvato‐

P.T.C.P.) oppureRegione;

Dirigente o responsabile‐ufficio comunale

preposto;

Totale difformitàEsecuzione di interventie opere che comportano

la realizzazione di unorganismo edilizio

integralmente diverso percaratteristiche

planovolumetrichetipologiche o percaratteristiche di

utilizzazione da quellooggetto del permesso di

costruire, ovvero l'esecuzione di

volumi edilizi oltre i limiti indicati

Artt. 31, comma 1 e 44 c.1 lett. b) del D.P.R.

380/01.Arresto fino a due anni el'ammenda da 10328 a

103290euro;

Arresto in flagranza:non consentito.

Fermo di indiziato: nonconsentito.

Procedibilità: d’ufficio.

Autorità giudiziaria;‐ Provincia (se approvato‐

P.T.C.P.) oppureRegione;

Dirigente o responsabile‐ufficio comunale

preposto;

nel progetto e tali da costituire

un organismo edilizio o parte di

esso con specifica rilevanza edautonomamente utilizzabile.

Esecuzione di lavori in assenza

del permesso di costruire

Prosecuzione dei lavorinonostante l'ordine di

sospensione

Artt. 31, comma 1 e 44 c.1 lett. b) del D.P.R.

380/01.Arresto fino a due anni el'ammenda da 10328 a

103290euro;

Arresto in flagranza:non consentito.

Fermo di indiziato: nonconsentito.

Procedibilità: d’ufficio.

Autorità giudiziaria;‐ Provincia (se approvato‐

P.T.C.P.) oppureRegione;

Dirigente o responsabile‐ufficio comunale

preposto;

Lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio

Artt. 30, comma 1 e 44 c.1 lett. c) del D.P.R.

380/01.Arresto fino a due anni el'ammenda da 30986 a

103290euro

Arresto in flagranza:non consentito.

Fermo di indiziato: nonconsentito.

Procedibilità: d’ufficio.

Autorità giudiziaria;‐ Provincia (se approvato‐

P.T.C.P.) oppureRegione;

Dirigente o responsabile‐ufficio comunale

preposto.

Interventi edilizi nelle zonesottoposte a vincolo storico,

artistico, archeologico,paesistico, ambientale, in

variazione essenziale, in totaledifformità o in assenza del

permesso di costruire.

Artt. 30, comma 1 e 44 c.1 lett. c) del D.P.R.

380/01.Arresto fino a due anni el'ammenda da 30986 a

103290euro

Arresto in flagranza:non consentito.

Fermo di indiziato: nonconsentito.

Procedibilità: d’ufficio.

Autorità giudiziaria;‐ Provincia (se approvato‐

P.T.C.P.) oppureRegione;

Dirigente o responsabile‐ufficio comunale

preposto.