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APPENDICE

222777

APPENDICE – L’AUTORECUPERO EDILIZIO

A.1 – Premessa: il disagio abitativo

Il disagio abitativo può essere definito come “la condizione di privazione o sofferenza di chi è

sprovvisto dei mezzi economici necessari per soddisfare i bisogni minimi di servizi abitativi”.

(Nomisma, “La condizione abitativa in Italia”, Bologna, settembre 2007)

Questo si manifesta come incapacità economica da parte di individui o gruppi di individui a

far fronte alle spese di mantenimento di un alloggio.

Il contesto sociale attuale, fatto di precarietà e vulnerabilità sociale e caratterizzato dalla

crescita dei costi abitativi, vede un incremento della domanda sociale di abitazioni dovuto ad

un allargamento della fascia di popolazione a rischio abitativo, e tale fenomeno riguarda tanto

i cittadini italiani quanto gli stranieri. Nuclei familiari, giovani coppie, singoli, immigrati, si

confrontano sempre di più con un mercato immobiliare inaccessibile, nel quale un alloggio a

costi abbordabili, sia in proprietà che in affitto, risulta essere una prospettiva lontana.

Alla rigidità ed ai costi dell’offerta privata si aggiunge inoltre anche l’insufficienza di quella

pubblica, che nella stragrande maggioranza dei casi risulta essere anche severamente

selettiva, e tutto questo fa emergere tutta la complessità della questione abitativa, le

debolezze delle politiche pubbliche della casa, e di contro le potenzialità dell’abitare come

pratica di costruzione di cittadinanza.

Questa situazione viene accentuata nel caso di soggetti immigrati (sia irregolari che regolari,

magari anche in possesso di un lavoro), per i quali a questa esclusione abitativa si aggiunge

anche un’esclusione sociale, in quanto il disagio abitativo tende spesso a tradursi in

problemi di carattere sociale, quali l’integrazione, l’abilitazione professionale, la ricerca di un

lavoro. Pertanto la casa si configura come la più critica delle condizioni urbane

dell’inserimento degli immigrati.

Oltre che con le difficoltà comuni ai cittadini italiani, che cercano una casa in affitto nel libero

mercato, gli immigrati devono inoltre fare i conti con alcune particolari discriminazioni, sia

nel mercato locativo privato, che nel settore sociale pubblico. Le disparità possono essere di

vario tipo: dai pregiudizi, per cui i proprietari rifiutano di affittare a stranieri, alla

speculazione, per cui si affitta a immigrati abitazioni sotto-standard con prezzi maggiorati

(30-40%) rispetto agli autoctoni. Se a queste si aggiungono i limiti imposti dal settore

222888 pubblico alle possibilità per i cittadini immigrati di accedere all’edilizia residenziale pubblica

ed ai mutui agevolati per l’acquisto o il recupero (limiti dettati dal possesso della carta di

soggiorno, ottenibile soltanto dopo sei anni, oppure di un permesso di soggiorno almeno

biennale, nonché lo svolgimento di regolare attività di lavoro) appare evidente come la

grandissima maggioranza dei cittadini immigrati sia di fatto esclusa dalla possibilità di

possedere una casa, ed abbia dato vita ad una nuova forma di mercato: quella degli alloggi

“inabitabili”, inadeguati dal punto di vista igienico ed in molti casi anche strutturale, in

condizioni di sovraffollamento, al di sotto dei criteri minimi che oggi definiscono

culturalmente l’abitabilità in Italia.

A.2 – Che cos’è l’Autorecupero Edilizio Assistito

L’autorecupero edilizio assistito è un processo che rende possibile l’accesso ad

un’abitazione attraverso la ristrutturazione ed il recupero di edifici sfitti, abbandonati o

dismessi tramite il coinvolgimento diretto dei beneficiari che, riuniti in Cooperative Edilizie di

Autorecupero, prestano la loro opera in cantiere mettendo a disposizione un monte ore

lavorativo, coordinati da una equipe organizzata, diretti e assistiti da professionisti ed esperti

accreditati.

Per questo nuovo approccio all’ ”abitare” esistono procedure edilizie con specifiche e

consolidate modalità costruttive, che privilegiano, ove possibile, l’applicazione anche

sperimentale di tecnologie compatibili con l’ambiente e favorendo, in tal modo, oltre che la

loro diffusione, anche la formazione di lavoratori specializzati nell’uso delle tecnologie stesse.

Allo stesso tempo, il processo dell’autorecupero presuppone la scelta di operare in maniera

associata e volontaria, di condividere con altre persone la sfida e l’impegno che

l’Autorecupero comporta, nonché le responsabilità, le problematiche e le difficoltà.

In ogni processo di autorecupero edilizio risulta fondamentale la formazione dei soggetti che

interverranno direttamente all’interno del progetto. Le competenze acquisite da ogni singolo

soggetto autocostruttore si fondono e divengono importanti per l’economia generale del

progetto, per far sì che ogni operazione eseguita sia adeguata ed efficiente in termini

costruttivi, ma anche e soprattutto perché il “costruire insieme” consente il raggiungimento

dell’obiettivo finale in maniera sinergica e virtuosa. A questo fine, è fondamentale che ogni

autocostruttore sia pienamente responsabile e consapevole rispetto al proprio

coinvolgimento in un processo nel quale il singolo apporto non solo è fondamentale, ma è

anche complementare nell’ottica del lavoro di squadra.

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Affinché vengano create queste condizioni e per accompagnare e facilitare gli autocostruttori

nei processi di progettazione partecipata prima e nelle fasi operative di cantiere dopo, si

configura come essenziale il lavoro di un team di esperti in mediazione, in progettazione

architettonica e direzione dei lavori di cantiere che, esulando da qualsiasi logica di ricerca di

profitto, contribuisce a sostenere le attività del gruppo e a risolvere eventuali problemi e

conflittualità che dovessero insorgere.

Nel processo edilizio dell’autorecupero si possono individuare due possibili modalità

operative:

autorecupero totale, in cui la totalità degli interventi viene eseguita dalla Cooperativa

Edilizia di Autorecupero (qualora questa possegga i requisiti necessari, o qualora gli

interventi rientrino nella manutenzione ordinaria dell’immobile);

autorecupero parziale, in cui vengono affidate a ditte o imprese specializzate gli

interventi relativi al consolidamento strutturale dell’edificio, e alle cooperative di

autorecupero le opere interne agli alloggi (pavimentazioni, tramezzature, rivestimenti,

impianti tecnologici, serramenti).

Per la proposta di progetto in esame, si ritiene opportuno adottare come modalità operativa

quella dell’ “autorecupero parziale”, dato il carattere sperimentale del progetto, ma

soprattutto data la probabile necessità di intervenire sulle parti strutturali dell’edificio con

tecniche specifiche e ditte specializzate.

Le proposte dell’autorecupero del patrimonio pubblico abbandonato ad uso abitativo

provengono dai movimenti di lotta per la casa del Nord Europa (Olanda, Inghilterra,

Germania) degli anni ’70.

In Italia la prima esperienza simile risale agli inizi degli anni ’80 nel centro storico di Bologna

su alcuni immobili vuoti di proprietà comunale che versavano in condizioni di degrado e

abbandono. È stato appunto il Comune di Bologna che nel 1982 ha deliberato il primo bando

pubblico di alloggi da autorecuperare. Sulla scia di questa esperienza, cooperative edilizie con

finalità di autorecupero hanno cominciato a diffondersi in altre parti d’Italia (Roma, Milano,

Torino, Firenze, Padova, Livorno), e ad oggi si contano numerosi progetti distribuiti lungo

tutta la penisola italiana.

Molti di questi vedono inoltre la partecipazione diretta di comunità di immigrati

(consultare l’allegato B, “Schede Tecniche di progetti di Autorecupero in Italia”) ed hanno

333000 permesso il conseguimento di risultati soddisfacenti, per cui di fatto l’Autorecupero

costituisce una “buona pratica” sia dal punto di vista tecnico, permettendo la realizzazione di

alloggi a basso costo e competitivi sotto ogni aspetto con quelli dell’edilizia tradizionale, che

dal punto di vista sociale, contribuendo alla riduzione del disagio abitativo e rappresentando

un’ottima formula a favore dell’inclusione sociale degli immigrati.

A.3 – Obiettivi dell’Autorecupero

L’autorecupero assistito si propone come una soluzione concreta ed efficace ai problemi del

“disagio” e dell’ “emergenza abitativa”:

permettendo a soggetti e nuclei familiari italiani o stranieri di realizzare il diritto ad

un’abitazione propria e dignitosa, pur se si è sprovvisti dei mezzi finanziari necessari

ad acquistarla o affittarla ai prezzi medi del mercato immobiliare;

consentendo, attraverso la partecipazione dei beneficiari ai lavori di cantiere, ad un

abbattimento dei costi economici degli interventi (abbattimento stimato tra il 40-

60% dei costi da sostenere, in stretta relazione con la percentuale di opere da

realizzare in autorecupero parziale o totale), in quanto vengono depennate in toto o in

parte le voci riguardanti gli utili d’impresa e la manodopera e le spese si riducono

solamente ai costi legati alle procedure amministrative, di progettazione e direzione

dei lavori e all’acquisto dei materiali;

costituendo una “buona pratica” a livello di integrazione sociale e coinvolgimento

dell’utenza, promuovendo la convivenza tra le componenti etniche presenti nel paese

(quella italiana compresa) al fine di garantirne la coesione sociale e rafforzare la

coabitazione interetnica;

migliorando la qualità ambientale dell’area e ristabilendo le relazioni tra il tessuto

emarginato della società ed il resto della città.

Inoltre trova soluzione un’ulteriore causa di degrado: avere un rapporto diretto con la propria

casa, che si costruisce con le proprie mani e impiegando tempo e risorse concrete, significa

abitare consapevolmente, e la consapevolezza genera custodia e cura manutentiva.

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Nel caso del progetto in esame, l’autorecupero può facilitare il processo di inserimento degli

immigrati all’interno della società, in quanto offre gli strumenti necessari per l’acquisizione

di professionalità tecniche che si traducono nell’incremento delle opportunità di lavoro

degli stessi “autocostruttori”. Infatti propedeutica ad ogni iniziativa di autorecupero è la fase

di formazione delle “cooperative edilizie di autorecupero”, con la quale i futuri autocostruttori

acquisiscono le competenze tecniche nel settore edile attraverso la partecipazione a corsi

didattici e laboratori promossi da Enti, Scuole Edili, associazioni e professionisti accreditati.

Dal punto di vista delle Amministrazioni Locali, queste potrebbero rintracciare

nell’autorecupero una soluzione alle spese di ristrutturazione degli edifici in degrado o di

manutenzione di edifici sfitti, nonché un’iniziativa volta alla valorizzazione del patrimonio

edilizio esistente, valida alternativa alla svendita del patrimonio pubblico immobiliare,

nonché alla cementificazione di ulteriori porzioni di territorio.

In alcune situazioni questi processi vanno a ripristinare ambiti di legalità in stabili occupati a

vario titolo, come nel caso in esame, nei quali la situazione alloggiativa, di fatto costituitasi,

può creare gravi tensioni di carattere sociale.

In quest’ottica i programmi di autorecupero a fini residenziali incrementano l’efficacia

dell’investimento pubblico attraverso l’integrazione delle politiche urbanistiche con quelle

sociali, residenziali ed economiche, per governare la complessità di tutti quei fattori che sono

all’origine del degrado urbano e ambientale.

Gli individui si costituisco “attori” di un territorio che valorizzano come bene comune e che

nel loro agire trasformano in spazio pubblico, anche sperimentando opportunità di

democrazia partecipativa, relazionandosi con le Istituzioni e facendosi carico di situazioni di

degrado urbano.

Il prodotto architettonico dell’autorecupero-autocostruzione presuppone un significativo

apporto di conoscenze, metodologie, modalità e certificazioni nel corso dell’intero processo

edificatorio, per cui il prodotto finale non solo è in grado di soddisfare tutti i requisiti

legislativi ed amministrativi richiesti, ma anche di fornire all’utente un alloggio salubre ed

eco-sostenibile, competitivo sotto ogni punto di vista con quelli della produzione corrente sul

piano della qualità architettonica, della durabilità, del risparmio energetico, della

biocompatibilità.

In definitiva l’Autorecupero a scopo sociale si presenta come una possibile buona pratica di

“politica urbana vicina agli abitanti”: in questo senso promuove la configurazione di

333222 politiche attente alla specificità dei diversi bisogni abitativi: di politiche non assistenziali, ma

che valorizzano le risorse e le capacità di cui gli abitanti sono portatori.

A.4 – Definizioni e tipologie di Autorecupero

Le numerose situazioni che possono rientrare all’interno del concetto generico di

autorecupero si differenziano tra loro non tanto in rapporto alle tecnologie impiegate o agli

aspetti progettuali in genere, quanto in funzione dei processi organizzativi che le attivano. La

distinzione può avvenire secondo otto criteri distinti:

1. MODALITÀ DI ATTUAZIONE

a) INTERVENTO DIRETTO

I titolari dell’iniziativa sono gli stessi autocostruttori.

b) INTERVENTO INDIRETTO

La promozione dell’iniziativa viene assunta da un operatore pubblico, che attraverso un

proprio bando avvia la ricerca e seleziona gli autocostruttori (in base alle loro

caratteristiche economiche e sociali) per la realizzazione di interventi di edilizia sociale.

2. FORMA AGGREGATIVA

a) AUTORECUPERO INDIVIDUALE

Il promotore è singolo od organizzato in formule strettamente familiari.

b) AUTORECUPERO ASSOCIATO

L’iniziativa è promossa da un gruppo di utenti che si riuniscono nella forma associativa

della “cooperativa”, la più idonea a fornire al gruppo di autocostruttori quei supporti

organizzativo-burocratici indispensabili per condurre a termine esperienze di questo

tipo.

333333

3. GRADO DI RIDUZIONE DELLA DELEGA

a) AUTOGESTIONE

L’utenza si assume il compito di gestire l’intervento senza impegnarsi in lavori manuali,

quindi la sua attività si manifesta per lo più in un controllo di tipo economico-

amministrativo.

b) AUTOFINITURA

A partire dalla realizzazione del “rustico” da parte di un’impresa, gli autocostruttori

realizzano personalmente le fasi costruttive successive: lavori di allestimento interno e di

finitura degli alloggi (infissi, finiture, impianti…) con squadre di lavoro in serie o in

parallelo e naturalmente con la possibilità di intervenire anche nella gestione economica.

c) AUTORECUPERO TOTALE

Tutte le fasi del processo di cantiere sono assunte dagli autocostruttori che realizzano

praticamente tutto il lavoro manuale, con o senza la gestione economico-amministrativa

dell’intervento. Questo tipo di processo è adatto unicamente a interventi di piccole

dimensioni ed in assenza di lavorazioni specializzate.

d) AUTORECUPERO PARZIALE

Gli autocostruttori realizzano gran parte del lavoro (chiusure esterne, coperture, opere

interne agli alloggi), delegando la parte più impegnativa, rischiosa o di maggiore

responsabilità (scavi, fondazioni, strutture) ad imprese edili esterne specializzate.

4. ORGANIZZAZIONE DELL’ATTIVITÀ PRODUTTIVA

a) AUTORECUPERO IN PARALLELO

L’attività produttiva è svolta in contemporanea da più utenti associati, ciascuno dei quali

opera esclusivamente sulla propria casa, riservando al momento associazionistico gli

affari amministrativi, gli acquisti e le eventuali deleghe.

b) AUTORECUPERO IN SERIE

L’attività produttiva è svolta in contemporanea da più utenti secondo il principio della

suddivisione del lavoro (ciascun utente svolge un’attività produttiva specializzata a favore

333444 di tutti); in questo caso l’assegnazione avviene successivamente all’ultimazione di tutti gli

interventi.

c) AUTORECUPERO MISTO

Questa soluzione si pone come via di mezzo tra i due casi esposti precedentemente: nella

fase iniziale tutti gli autocostruttori svolgono l’attività produttiva contemporaneamente,

secondo il principio della suddivisione del lavoro; giunti “al rustico” delle abitazioni,

queste vengono consegnate ai singoli autocostruttori che completano la fase di finitura a

seconda dei propri gusti personali.

5. GRADO DI AUTONOMIA GESTIONALE

a) AUTORECUPERO SPONTANEO

Gli autocostruttori si assumono in prima persona l’intera parte organizzativo-burocratica

che si rende necessaria per l’attivazione dell’intervento e durante l’intero processo

edilizio.

b) AUTORECUPERO ASSISTITO

Un ente di varia natura si impegna a fornire al gruppo di autocostruttori tutti, o in parte,

quei supporti organizzativo-burocratici relativamente alle varie forme di assistenza:

PROCEDURALE;

ECONOMICO-FINANZIARIA;

PROGETTUALE;

TECNICO-OPERATIVA;

AMMINISTRATIVA.

6. GRADO DI INTERVENTO PUBBLICO

a) AUTORECUPERO PRIVATO

Le uniche risorse economiche utilizzate sono private e vengono perciò sostenute

interamente dal gruppo di autocostruttori.

b) AUTORECUPERO AGEVOLATO

Le risorse economiche impiegate sono private, ma vengono fornite da parte delle

amministrazioni pubbliche (Regione, Provincia o Comune) agevolazioni di varia natura

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(sull’accesso ai terreni, sugli oneri previsti dalla normativa), a cui gli autocostruttori

possono accedere.

c) AUTORECUPERO PUBBLICO

Le uniche risorse economiche utilizzate sono pubbliche e vengono perciò sostenute

interamente dalle Amministrazioni o da altri enti.

7. GRADO DI OMOGENEITÀ DEL GRUPPO

a) AUTORECUPERO MULTIETNICO

Il gruppo di autocostruttori è eterogeneo per provenienza e formazione culturale; in

questo caso non c’è omogeneità socio-culturale e solo parzialmente linguistica tra i

componenti del gruppo cooperativo.

b) AUTORECUPERO OMOGENEO

I componenti del gruppo non si conoscono e può essere prevista anche una eterogeneità

di provenienza; tuttavia in questo caso sussiste una omogeneità socio-culturale e

linguistica.

c) AUTORECUPERO COMPATTO

Questo è il caso in cui il gruppo è maggiormente compatto, poiché i componenti

condividono oltre i valori comuni anche fattori maggiormente unificanti, quali rapporti di

parentela o semplicemente una conoscenza precedente.

8. FORMA DI POSSESSO

a) AUTORECUPERO IN PROPRIETÀ

Gli autocostruttori sono proprietari diretti dell’abitazione. La proprietà può esservi sin

dalle prime fasi del processo edilizio, oppure concretizzarsi solo in un secondo momento,

con la conclusione dei lavori in forma associazionistica e quindi con l’assegnazione degli

alloggi.

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b) AUTORECUPERO IN AFFITTO

La proprietà delle abitazioni appartiene ad un soggetto terzo (che solitamente è il

soggetto promotore dell’iniziativa) al quale gli autocostruttori, alla fine del processo

edilizio, pagano un canone di locazione.

Tipologie di autorecupero

A.5 – Attori del processo edilizio in Autorecupero/Autocostruzione

La “costruzione” è un processo, una catena di azioni e di relazioni che portano dall’idea

progettuale all’opera compiuta e alla sua gestione (definizione UNI).

Il processo edilizio è articolato in fasi, con operatori, attori ed un insieme di procedure che

devono essere coordinate, affinché l’opera finale sia realizzata in maniera rispondente alle

MODALITÀ DI ATTUAZIONE

Diretto Indiretto

FORMA AGGREGATIVA

Individuale Associato

GRADO DI RIDUZIONE DELLA DELEGA

Autogestito Autofinitura Totale Parziale

ORGANIZZAZIONE DELL’ATTIVITÀ PRODUTTIVA

In parallelo In serie Misto

GRADO DI AUTONOMIA GESTIONALE

Spontaneo Assistito

GRADO DI INTERVENTO PUBBLICO

Privato Agevolato Pubblico

GRADO DI OMOGENEITÀ DEL GRUPPO

Multietnico Omogeneo Compatto

FORMA DI POSSESSO

Proprietà Affitto

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esigenze individuate in sede di domanda, rispettando le previsioni dei tempi di realizzazione e

dei costi di esecuzione. L’approccio all’autorecupero/autocostruzione obbliga gli operatori

del processo edilizio ad assumere un punto di vista non convenzionale nelle prassi e nei

comportamenti, ed a pensare e lavorare in maniera integrata per perseguire gi obiettivi

comuni.

Nel processo edilizio tradizionale, le varie aree all’interno delle quali agiscono gli operatori

sono molto spesso separate tra loro. Ogni operatore del processo opera in quasi completa

autonomia e indipendenza dagli altri senza che esista alcun coordinamento, se non quello

molto labile svolto dal committente.

Nell’autocostruzione si ha invece la presenza di soggetti non professionisti in ambito edilizio,

e questo elemento introduce notevoli fattori di delega e la forte necessità di coordinazione.

La distanza dal processo edilizio tradizionale emerge immediatamente dall’analisi del ruolo

degli attori. Infatti in autocostruzione alcune figure subiscono una ricombinazione, fatta di

parziali scorpori e fusione di ruoli e funzioni, mentre altre assumono caratteri inediti.

Mentre nel processo edilizio tradizionale i principali protagonisti sono dati da:

(Attori nel “processo edilizio tradizionale”)

Nell’autorecupero associato e assistito la figura della cooperativa di autocostruzione

racchiude in sé oltre al ruolo di utente, anche quello di committente (nel caso di Autorecupero

IMPRESA EDILE

RESP. PROCEDIMENTO DIRETTORE LAVORI

CSP, CSE COLLAUDATORI

PRODUTTORI DI COMPONENTI E MATERIALI

UTENTE

ENTI PUBBLICI

ENTI FINANZIARI E ASSICURATIVI

PROGETTISTI

CCOOMMMMIITTTTEENNTTEE

333888 “in proprietà”), e si ha una sovrapposizione, più o meno parziale, con il ruolo di impresa edile,

data la partecipazione della cooperativa a parte del lavoro richiesto dall’edificazione:

(Attori nel “processo edilizio in Autorecupero Associato e Assistito in proprietà”)

La COOPERATIVA DI AUTOCOSTRUTTORI rappresenta il soggetto attivo all’interno di tutte

le fasi dell’intervento e rappresenta il vero protagonista dell’intero processo edilizio. E’

costituita principalmente da lavoratori dipendenti o autonomi che svolgono già un loro lavoro

professionale in altri ambiti, oppure da gruppi di immigrati, che prestano la propria

manodopera utilizzando il proprio “tempo libero” e le proprie capacità manuali come

“moneta” per la costruzione della propria abitazione.

L’ENTE PER L’AUTOCOSTRUZIONE è un’organizzazione che assume il ruolo di “mediatore

attivo”, in grado di guidare il processo di autocostruzione con un approccio integrato, che

offre agli autocostruttori assistenza per la stesura del progetto e la gestione tecnico-

economica, fino alla supervisione del cantiere.

L’Ente prima consiglia gli autocostruttori nella fase di programmazione e di progettazione, e

in seguito, li istruisce nella fase di completamento dal punto di vista gestionale in modo da

garantire il massimo risultato.

La natura costitutiva di questo ente può essere varia, dati i vari livelli di assistenza da fornire:

COOPERATIVA DI AUTOCOSTRUTTORI ENTI PUBBLICI

ENTI FINANZIARI E ASSICURATIVI

UNITA’ TECNICO-PROFESSIONALE

PRODUTTORI DI COMPONENTI E MATERIALI IMPRESE EDILI

ESTERNE

UNITA’ DI MEDIAZIONE

CENTRO DI RICERCA E FORMAZIONE

Ente per l’Autocostruzione Assistita

CCOOMMMMIITTTTEENNTTEE

Nel caso di Autorecupero “in affitto”:

333999

Assistenza Procedurale, per la definizione del programma d’intervento e la

responsabilità di individuare le competenze necessarie allo sviluppo dello stesso,

verificando la compatibilità del progetto in rapporto alle normative urbanistiche ed

edilizie vigenti;

Assistenza Progettuale, per le scelte tipologiche e tecnologiche appropriate, per la

stesura e per l’approvazione del progetto;

Assistenza Economico-Finanziaria, per la gestione delle risorse da impiegare per

l’intervento, sia quelle “interne” (risorse produttive), che “esterne” (partecipazioni

pubbliche e private, crediti e contributi, etc.);

Assistenza Esecutiva, per la predisposizione dei contratti di approvvigionamento dei

materiali e componenti da impiegare per la realizzazione dell’opera, per l’attività di

controllo durante l’esecuzione dei lavori con riferimento alla normativa tecnica e alla

sicurezza del cantiere, nonché per la definizione di eventuali contributi specialistici

da parte di fornitori d’opera esterni (imprese, manovalanza specializzata, consulenze

specifiche, etc.);

Assistenza Tecnico-Amministrativa, per la gestione economica e finanziaria della

contabilità generale;

L’ente può esprimere una migliore dinamicità gestionale articolandosi principalmente in due

unità operative:

UNITÀ TECNICO-PROFESSIONALE: unità operativa che si fa carico della regia

tecnica dell’intero programma, occupandosi della progettazione degli interventi e

della gestione del cantiere, attraverso un’attenta direzione e coordinamento dei

lavori e con un continuo sostegno alle attività del gruppo di autocostruttori;

UNITÀ DI MEDIAZIONE: unità operativa per l’assistenza alla gestione, il tutoraggio

e la conduzione del gruppo dei soci autocostruttori per quanto riguarda le

dinamiche di mediazione sociale, assumendo il ruolo di interfaccia della cooperativa

con gli attori esterni ed esercitando un’azione di coordinamento.

444000 Gli ENTI PUBBLICI sono rappresentati dalle Pubbliche amministrazioni locali, provinciali e

regionali, Aziende per l’edilizia residenziale pubblica, Università ed Istituti Nazionali di

Ricerca che contribuiscono direttamente o indirettamente nell’attuazione dei processi di

autocostruzione attraverso:

- la concessione dei terreni;

- l’elaborazione di strumenti normativi specifici;

- contributi per la realizzazione di interventi in contenimento oneri di

urbanizzazione;

- il finanziamento di progetti di ricerca per la promozione e l’informazione

sull’autocostruzione;

- l’elaborazione di strumenti progettuali “ad hoc” per la qualità architettonica.

Le IMPRESE EDILI ESTERNE, gli installatori e gli artigiani rientrano necessariamente nei

processi in autorecupero parziale, e vengono coinvolte dagli autocostruttori per la

realizzazione delle lavorazioni più pericolose o altamente tecniche e specializzate, quali la

conduzione delle macchine di sollevamento o di movimento terra (scavi di fondazione,

fognature e collettori, etc), gli interventi di consolidamento strutturale e gli impianti con

certificazione obbligatoria.

I PRODUTTORI DI COMPONENTI E MATERIALI assumono un importante ruolo circa lo

sviluppo di un mercato specializzato a sostegno dell’autocostruzione, attraverso la messa a

punto di programmi produttivi che possano portare all’offerta di un catalogo di componenti

caratterizzati:

- dal massimo livello di pre-assemblaggio fuori cantiere;

- dalla leggerezza e dalla facile trasportabilità;

- dalla maneggevolezza in cantiere e dalla massima semplicità di messa in opera;

- dalla facile manutenzione;

- dalla migliore affidabilità complessiva.

Il CENTRO DI RICERCA E FORMAZIONE può contribuire alla multidisciplinarità specifica

della ricerca ed al governo della complessità degli interventi, trasferendo le competenze che

confluiscono dalla ricerca verso iniziative formative per la qualificazione, l’aggiornamento e la

specializzazione degli operatoti del settore edile e degli autocostruttori.

444111

Gli ENTI FINANZIARI ED ASSICURATIVI possono fornire assistenza relativamente agli

aspetti di pianificazione, programmazione e di ingegneria finanziaria:

- proponendo soluzioni per accelerare i tempi di erogazione dei finanziamenti;

- sviluppando accordi nazionali per l’adozione di strumenti finanziari “ad hoc” per i

progetti di autocostruzione;

- istituendo polizze assicurative specifiche per garantire una copertura civilistica

contro un’ampia gamma di rischi legati alla presenza sul cantiere di operatori non

specializzati (polizza C.A.R. “Contractor’s All Risks”, polizze infortuni…).

A.6 – Le fasi del processo edilizio in Autorecupero/Autocostruzione

Seguendo il criterio dell’organizzazione in sequenza temporale, si possono individuare nel

processo edilizio dell’autorecupero le seguenti fasi:

1. Set-up

2. Selezione

3. Start-up

4. Cantiere

5. Consegna e finitura

È evidente che il processo edilizio segue un iter solo apparentemente di tipo lineare: occorre

considerare infatti la continua necessità di operare dei feed-back da una singola fase a fasi

precedenti.

È inoltre opportuno sottolineare che l’organizzazione del processo edilizio rappresenta un

quadro di riferimento di carattere metodologico e procedurale: a questo quadro vanno riferite

le diverse modalità applicative del processo, ognuna delle quali, pur rispettando regole di

carattere generale, esprime una situazione contestuale ben precisa.

(fonte: www.sudaautocostruzione.it)

SET-UP SELEZIONE START-UP CANTIERE CONSEGNA

1 2 3 4 5

444222

1. SET-UP

È la fase di iniziativa decisionale, in cui si ha l’acquisizione e la valutazione delle

condizioni generali e l’elaborazione degli interventi per ottimizzare le risorse

disponibili. In questa fase si ha l’individuazione dell’immobile da recuperare,

l’individuazione dei soggetti idonei a cui assegnare i vari incarichi di coordinamento,

l’elaborazione preliminare del programma di intervento, anche sotto l’aspetto

economico e finanziario con la determinazione del preventivo di spesa e

l’individuazione dei canali di finanziamento.

2. SELEZIONE

In questa fase avviene la selezione dei beneficiari, tramite un bando qualora il processo

di autorecupero sia in modalità “indiretta” (ossia la promozione dell’iniziativa viene

assunta da un operatore pubblico), oppure attraverso l’analisi dei requisiti sociali e

professionali dei potenziali autocostruttori, nel caso di autorecupero in modalità

“diretta”.

3. START-UP

È la fase dell’organizzazione esecutiva e della definizione di tutte le scelte operative

che riguardano l’attuazione del progetto. Da un punto di vista tecnico si definisce il

“programma esecutivo” con l’attivazione del processo di progettazione partecipata e la

formazione teorica degli autocostruttori, la stesura del progetto definitivo e

l’accompagnamento dell’iter di approvazione dei progetti architettonici presso gli uffici

tecnico-urbanistici delle amministrazioni pubbliche.

4. CANTIERE

È la fase “esecutiva”, in cui vengono avviati i lavori e gli autocostruttori mettono a

disposizione il proprio tempo libero e le proprie capacità a favore del gruppo di lavoro

e del progetto. L’Ente di assistenza interviene per lo svolgimento dei lavori in cantiere

nel rispetto di tutte le norme anti-infortunistiche, nel coordinamento e nella gestione

delle risorse umane, nell’assistenza logistica per l’approvvigionamento dei materiali,

degli strumenti e dei macchinari, per ottenere la massima efficienza nel funzionamento

dell’organizzazione. In questa fase viene delegata a imprese edili esterne la

realizzazione dei lavori più specialistici e la loro certificazione, ove necessaria.

444333

5. CONSEGNA E FINITURA

In quest’ultima fase, giunti “al grezzo” di tutte le abitazioni, avviene il sorteggio per le

assegnazioni delle singole unità abitative, entro le quali ciascun autocostruttore

completa gli interventi di finitura. Hanno luogo inoltre le operazioni di controllo e di

verifica, con l’emissione del “certificato di conformità”.

A seguito di questa fase è opportuno prevedere un periodo più o meno lungo in cui

monitorare l’esperienza, al fine di recuperare informazioni sui risultati conseguiti in

termini di qualità architettonica e aspetti sociali.

A.7 – Tempi e costi

L’ottimizzazione di tempi e costi rappresenta un obiettivo strategico per ciascuno dei soggetti

coinvolti nei processi di autorecupero/autocostruzione: l’individuazione di strumenti

operativi e di utili punti di riferimento secondo cui dimensionare e programmare l’entità degli

impegni economici, è un passaggio necessario per gli operatori al fine di improntare l’attività

secondo i criteri di efficienza ed efficacia.

Va comunque evidenziato che le ipotesi possibili sono direttamente legate ad una serie di

condizioni relative alla capacità di intervento manuale dell’utente, alle sue specifiche

conoscenze tecniche ed al grado di complessità dell’intervento, condizioni estremamente

variabili da caso a caso.

Essendo la natura del’autorecupero assolutamente propria ed esclusiva di ogni singola

esperienza, risulta difficile fare delle analisi complessive. Tuttavia l’unico fattore di continuità

evidenziato in tutte le esperienze finora intraprese a livello nazionale ed internazionale è che

per le comunità di autocostruttori il tempo è un fattore altamente determinante.

Su di esso incidono fortemente:

la discontinuità nelle fasi di cantiere, considerando che l’autorecupero prevede che le

attività vengano svolte dagli autocostruttori compatibilmente con le realtà quotidiane

dei singoli soggetti, sfruttando la disponibilità del tempo di non lavoro retribuito (i fine

settimana, le festività, le ferie). A questo si sommano le condizioni meteo, o altri fattori

esterni, che possono impedire il continuo svolgimento delle operazioni di cantiere.

le tecniche edilizie impiegate, che influenzano direttamente i tempi di realizzazione

della costruzione: è compito dei progettisti scegliere, dunque, tecniche e soluzioni di

444444 bassa complessità, concepite, progettate e realizzate con l’obiettivo di semplificare le

fasi di messa in opera;

la complessità degli interventi ed il fattore di delega che subentra qualora vi sia la

presenza di operazioni altamente rischiose o specialistiche per le quali è necessario

l’affidamento a ditte edili esterne;

La programmazione dei tempi, infine, è certamente uno dei fattori più importanti, non solo

perché questi incidono direttamente sui costi, ma anche perché influenzano notevolmente

l’entusiasmo ed il morale di ogni singolo componente del gruppo.

Al fine di individuare quelle parti del processo edilizio in cui l’autorecupero/autocostruzione

incide nella riduzione dei costi, è utile analizzare il VALORE DI MERCATO, ossia “il più

probabile prezzo di trasferimento della proprietà”. In linea generale esso può essere espresso

secondo la funzione:

Vm = Ct + Cc + Pm + Sg

dove:

Ct = costo del terreno (acquisto, oneri accessori quali imposte di registro, ipotecarie e

catastali, spese notarili); possono incidere sul valore di mercato per circa il 20%.

Cc = costo di costruzione, ossia i costi diretti di realizzazione di un immobile (manodopera,

materiali, noli e trasporti, spese generali di cantiere, utili del costruttore), con un valore di

incidenza percentuale sul valore di mercato pari a circa il 45%.

444555

Pm = profitto di mercato, rappresentato dalla remunerazione del committente, della sua

capacità imprenditoriale e del rischio assunto nell’investimento; può essere stimato come

un’aliquota intorno al 25% del valore di mercato.

Sg = spese generali, che ammontano a circa il 10% e comprendono: spese tecniche (indagini

preliminari, progettazione preliminare, definitive ed esecutiva, direzione lavori, collaudo) e

spese relative alla gestione, oneri concessori e di urbanizzazione, spese varie ed imprevisti.

Composizione % del Valore di Mercato

(fonte: A. Cantini, M. Bertone, “Autocostruzione Associata e Assistita in Italia)

Nel caso specifico dell’autorecupero è possibile conseguire una riduzione dei costi pari a

circa il 40-60% del valore di mercato, in quanto vengono depennate in toto o in parte le voci

riguardanti gli utili d’impresa e la manodopera e le spese si riducono solamente ai costi legati

alle procedure amministrative, di progettazione e direzione dei lavori e all’acquisto dei

materiali.

Nel caso dell’autorecupero, infatti, le due figure di “imprenditore promotore” e “imprenditore

costruttore” (generalmente presenti come soggetti separati nei processi di edilizia

convenzionale) coincidono, e questo elemento implica l’internalizzazione del profitto di

mercato e di gran parte degli utili del costruttore, con un risparmio relativo di circa il 30% sul

valore di libero mercato.

Relativamente ai costi della manodopera, essa è in parte fornita dagli stessi autocostruttori,

permettendo così un risparmio di circa il 40% sul costo di costruzione e incidendo di circa il

18% sul costo di mercato. È opportuno comunque sottolineare come questi valori di incidenza

siano strettamente connessi alle tipologie di recupero, al livello di complessità degli interventi

e al grado di professionalità del gruppo di autocostruttori, fattori che determinano l’ingresso

nel processo di ditte specializzate esterne.

444666 Con l’autorecupero si interviene inoltre su immobili pubblici esistenti che vengono affidati in

concessione alle cooperative di autocostruzione, e questo determina un abbattimento totale

del costo del terreno.

Una buona gestione dell’operazione può infine produrre ulteriori risparmi relativamente

all’acquisto dei materiali, alle spese gestionali (che subiscono una riduzione pari a circa il 60%

rispetto al corrispondente valore in edilizia tradizionale, nel caso in cui l’Ente di Assistenza sia

in grado di supportare le questioni gestionali e legali) e ai costi finanziari, poiché la

“cooperativa” è la forma societaria che offre i maggiori vantaggi in ordine ai finanziamenti e

alle agevolazioni fiscali e tributarie.

A.8 – La situazione normativa

L’autorecupero in Italia, così come gran parte dei modelli innovativi di housing sociale, è

soggetta ad un quasi totale vuoto normativo.

Risale al 29 dicembre 1995 la prima proposta di legge nazionale “Norme per il recupero ad

uso abitativo del patrimonio immobiliare in degrado di proprietà pubblica e privata anche

mediante la formazione di cooperative di autorecupero formate da soggetti senza casa e

sfrattati” (Camera dei Deputati, Atto n. 3640).

Appartiene invece alla Regione Lazio il primo esempio ufficiale di Legge Regionale per l’

“Autorecupero del patrimonio immobiliare” (Legge Regione Lazio n. 55, dell’11 dicembre

1998), a cui hanno fatto seguito analoghe proposte in altre regioni (Lombardia, Piemonte,

Emilia Romagna, Umbria, Marche, Toscana).

Il 12 giugno 2006 è stato presentato alla presidenza del Senato della Repubblica il Disegno di

Legge n. 621, “Norme per il recupero ad uso abitativo di immobili di proprietà pubblica e

privata attraverso cooperative di autorecupero”, ma la più recente proposta a livello nazionale

è rappresentata dalle “Disposizioni per il censimento e il recupero di immobili pubblici

inutilizzati e per la loro destinazione a fini di edilizia sociale” (Camera dei Deputati, Atto n.

3101), presentata l’11 gennaio 2010 e attualmente assegnata presso la VIII Commissione

Ambiente.

In questa proposta l’autorecupero si configura come una possibile soluzione ai “gravi problemi

sociali quali quelli derivanti dalla domanda dei giovani, delle giovani coppie, degli immigrati e

delle categorie sociali che, ormai, non trovano risposta dall’edilizia residenziale pubblica

444777

tradizionale per la carenza di alloggi e per la mancanza di finanziamenti pubblici adeguati alla

loro realizzazione”.

In tale norma viene evidenziato lo spirito di autopromozione dei gruppi sociali e la

responsabilizzazione degli stessi rispetto all’uso di un patrimonio pubblico destinato a

soddisfare bisogni e diritti fondamentali, alimentando lo spirito di solidarietà del mondo

cooperativo e avviando un processo solidale di integrazione tra cittadini italiani e stranieri

residenti nel nostro paese.

Riguardo alla situazione in Puglia, “l’utilizzo ed il recupero del patrimonio edilizio esistente”

quale strumento per favorire l’inclusione sociale degli immigrati vengono contemplate

all’interno della Legge Regione Puglia n. 32 del 4 dicembre 2009, “Norme per l’accoglienza, la

convivenza civile e l’integrazione degli immigrati in Puglia” come un sostegno alle politiche

abitative regionali nei confronti degli immigrati.

Nel caso specifico dell’autorecupero, sono state approvate con Delibera della Giunta Regionale

n° 1507 del 24 Luglio 2012 e pubblicate sul Bollettino Ufficiale della Regione Puglia n° 121 del

22 Agosto 2012, le “Linee Guida per l’Autocostruzione e l’Autorecupero in Puglia” che

rappresenteranno la base per una necessaria proposta di legge regionale che legittimi

l’autorecupero come processo edilizio.

Il documento “individua i principali soggetti responsabili del processo di autocostruzione,

definendo i requisiti, i ruoli, le responsabilità di ciascuno e indicando le fasi attuative

utili ad attivare e gestire un progetto in autocostruzione/autorecupero, con particolare

attenzione alla sostenibilità ambientale dell’idea progettuale e alla stretta collaborazione tra i

soggetti coinvolti”.

Nello specifico vengono individuati i seguenti soggetti ed i rispettivi ruoli:

la Cooperativa di Autocostruttori, che deve costituirsi per atto pubblico ed essere

iscritta nel Registro Provinciale delle cooperative e segnalata presso l’Agenzia delle

Entrate. Questa svolge attività di cantiere per una parte dell’intero ciclo edilizio e sono

di sua competenza “tutte le opere interne agli alloggi ed in particolare quelle

concernenti la realizzazione delle tramezzature e degli intonaci, la posa in opera delle

pavimentazioni e dei rivestimenti, le tinteggiature, la posa in opera dei serramenti interni

ed esterni, gli impianti tecnologici (opportunamente coadiuvati da tecnici e artigiani in

444888 possesso dei requisiti di certificazione) nonché le altre opere relative alle parti non

strutturali dell’edificio”;

l’Ente di coordinamento, cui è affidato il compito di coordinare l’attività della

cooperativa di autocostruttori e fornire una serie di servizi e strumenti relativi agli

aspetti processuali, tecnico-amministrativi, progettuali ed esecutivi dell’intero

processo edilizio, nonché il controllo del rispetto della normativa sulla sostenibilità e

sulla sicurezza del cantiere. La Regione individua l’Istituto Autonomo per le Case

Popolari (IACP) come ente preferenziale cui affidare tale ruolo data la complessità

dell’ambito di intervento e considerata la loro esperienza in materia di

programmazione e gestione di interventi di housing sociale;

i Comuni, cui spetta il compito di individuare la fattibilità dell’intervento in

Autocostruzione nell’ambito della normativa urbanistica comunale e di attivarne

l’attuazione, nonché affiancare l’Ente di Coordinamento durante i vari livelli di

progettazione dell’intervento;

la Regione Puglia, anche avvalendosi dell’Osservatorio Regionale della Condizione

Abitativa (ORCA), si occupa di promuovere e divulgare il progetto sociale partecipato

sul territorio, svolgendo un’azione di monitoraggio sulla realizzazione dell’intervento.

Le Linee Guida individuano infine le quattro fasi principali di attuazione del processo di

Autorecupero:

1. Costituzione della Cooperativa

E’ necessario che gli autocostruttori posseggano tutti i requisiti necessari e siano

costituiti in Cooperativa dotata di Statuto. Data l’assenza di specifica Normativa, lo

Statuto deve contenere informazioni dettagliate relative al lavoro in cantiere e

precisare le forme di partecipazione dei soci al lavoro e i rapporti con eventuali

operatori esterni.

2. Individuazione dell’Ente di Coordinamento

I Comuni possono decidere di affidare il ruolo di Ente di Coordinamento allo IACP di

competenza o ad un Ente di Assistenza Tecnica esterno individuato attraverso un

bando di evidenza pubblica.

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3. Redazione del progetto di Autocostruzione/Autorecupero

I Comuni possono decidere di affidare la progettazione dell’intervento allo IACP di

competenza o a un tecnico esterno individuato mediante bando di evidenza pubblica. Il

progetto deve essere conforme alla normativa vigente ed essere ispirato ai principi di

sostenibilità ambientale, innovazione tecnologica e compatibilità economica.

4. Stipula del Protocollo d’Intesa

Il Comune, l’Ente di Coordinamento, la Cooperativa di Autocostruttori-

Autorecuperatori e la Regione Puglia, stipulano un Protocollo d’intesa in cui sanciscono

ruoli e attività di propria competenza, nel rispetto della tempistica definita dal

cronoprogramma attuativo.