CJAIGIN.ALE �

-·

TRIBUNALE CIVILE DI TERAMO

Sezione Dlataccata di Glullanov•

Sezione GI - Via Cerulll

Tipo di procedimento Contenzioso

Numero di ruolo Generale 1227 /2010

Numero di ruolo Sezione: 1709/2010

Giudice Relatore : Dott. Ria Federico

Oggetto: Divisione di beni non caduti In successione.

Tra

Contro

a, attrice, rappresentata e di fesa dall 'A vv.

(TE) ed elettivamente domiciliata nel di lui studio in ·

convenuto, rappresentato e difeso dall' Avv. ·

n°2;

Onofrio (TE) ed elettivamente domiciliato nel di lui studio in Via - 10 9;

PREMESSE:

Nereto

di S.

Con ordinanza del 14/07/2011, il Giudice Istruttore Dott. Ria Federico nominava il

sottoscritto Geom. Ciccocelli Luigi con domicilio in Nocella di Campli, consulente tecnico

di ufficio nella controversia indicata in epigrafe e ne fissava l'udienza per il giuramento e

la formulazione dei quesiti all'S/02/2012.

All'udienza indicata il C.T.U. nominato accettava l'incarico prestando il giuramento di rito

e veniva fissato il termine per il deposito in Cancelleria della relazione scritta e delle

osservazioni delle parti e di una sintetica valutazione delle stesse al 20/09/2012

DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI IN OGGETTO:

L'unità immobiliare di cui si chiede lo scioglimento della comunione legale, consiste in

una casa per civile abitazione sita In Sant'Egldio alla Vibrata (TE), zona Ovest ed

esattamente in Via Catullo n°24.- Zona a villette con ampi spazi verdi ed aperta

campagna.

L'area, su cui sorge IJ fabbricato, è riportata nel catasto di detto comune alla partita

speciale n° 1 (AEUP) al fogllo di mappa n° 11 particella n°879 della superficie di mq.

1080 ed altra particella della superficie di mq. 120, contraddistinta con li n° 668, del

medesimo foglio n° 11, ma éssendo ubicata all'esterno della recinzione ed occupata dalla

viabilità ordinarla, non può essere presa in considerazione al fini della successiva

valutazione. Il fabbricato è riportato nel Catasto Urbano del Citato Comune al Foglio di

mappa n° 11 particella n° 879, Ctg. A/7, cl. 1, vani 10,5, R.C. C 921,88 In testa a: - 1

nata a Clvltella del Tronto li 18/10/1957 C.F.

e ,, nato a Campll 11 13/04/1952, C.F. L

1

-·+'":-••• .... .. .. _ ... ~ . -~

1 . t è regolarmente censito al Cata~-

11 fabbricato in questione, come sopra riporta O "\V

Terreni del Comune di Sant'Egidlo alla Vibrata ed è stato dichiarato agibile con atto de,10

stesso Comune In data 16/02/2002 • L'edificio, progettato e realizzato come casa unifamiliare, si sviluppa su due piani di ~i

un piano seminterrato della superficie lorda di mq, 218 circa, oltre ad un'ampia e comoda rampa di accesso. Ed un plano rialzato della superficie complessiva di rnq, 183.00 cìrra oltre mq. 77.00 circa tra balconl e scale di accesso.-

Il detto piano seminterrato è ripartito In:

• una spaziosa rimessa che oltre a fungere da vera e propria autorimessa, è

utilizzata anche come deposito attrezzi e magazzino, ha una superficie netta di

mq. 110.43; Pavimentata con mattonelle di tipo Klinker

• Vano scala, che funge anche da disimpegno, della superficie complessiva di

mq.16. 78. Il predetto vano scala, pavimentato con mattonelle tipo Klinker, e stato attrezzato con sportelli di tipo persiana, sotto la rampa delle scale ed

armadio a muro , il tutto in alluminio preverniciato bianco, le porte che danno

accesso ai vani , sotto elencati, sono tutte in legno laccato;

• Vano per centrale termica della superficie di mq. 8,41, anch'esso pavimentato con

mattonelle tipo Klinker e complessivamente ben rifinito. In esso oltre alla caldaia

per il riscaldamento a termosifone, è stato alloggiato anche un addolcitore per

l'acqua potabile. L

• Mq. 5.44 occupano il vicino bagno di servizio con doccia, WC, Bidet, e lavandino,

pavimentato e rivestito con mattonelle di maiolica per un'altezza di cm. 200

circa-

• Un ripostiglio della superficie pavimentata di mq. 8, 72. Sulla parete di fronte alla

porta, tra il pilastro e le pareti sono stati ricavati due armadi a muro , chiusi

anche questi con sportelli di tipo persiana In alluminio verniciato. Altro riposti9li0,

ma di altezza variabile, è stato ricavato nel vano sottostante la scalinata

d'ingresso. Vano privo di apertura verso l'esterno e di adeguate rifiniture. .

• Sul lato opposto c'è Il vano lavatoio , della superficie di mq. 8,86 e rifinito come 1

precedenti vani· ttonelle di

• In fine il locale cantina di mq. 12.85, anche questo pavimentato con ma

maiolica . 0· n etemen ·

Tutti i locali sopra descritti sono muniti di Impianto di riscaldamento co r,0-e• . • 51 presenta

radianti in ghisa, e sono stati rifiniti con accuratezza e tutti i lavon . cecte'~ uale s1 ac

ben eseguiti. Buone finiture presenta anche la scala mediante la Q .-

2

al piano rialzato. La ringhiera della stessa è stata realizzata con profilo di

alluminio ed i gradini sono In gres smaltato.

'. 11 piano rialzato, rifinito con ottimi materiai!, sia nelle pavimentazioni che negli altri I

\ elementi costruttivi fa considerare !'abitazione al di sopra della media. Le finestre sono in I

I legno laccato di tipo all'inglese con vetri doppi e persiane In legno Douglass le porte ' : sono in legno laccato bianco ed ottimamente rifinite. Elementi riscaldanti In ghisa

Il piano si compone di una zona giorno ed una zona notte.

Il reparto giorno è ripartito In:

• Un soggiorno della superflcle netta di mq. 34.50 , è posto sull'angolo sud-ovest

del fabbricato e vi si può accedere anche da un'ampia scalinata esterna, dotato di

ampie vetrate è molto luminoso e ben esposto. La pavimentazione è stata

realizzata con granito di pregiata qualità.

• Una cucina della superficie di mq. 24.16. anche questo ambiente è in buona

posizione (lato est) e ben illuminato, dotato anche di accesso dall'esterno,

anch'esso è pavimentato con granito simile al soggiorno, vi è stato realizzato un

camino funzionante e con buone finiture;

• Altro locale adibito a sala da pranzo della superficie di mq. 16.49 è ubicato

sull'angolo sud-est del fabbricato, quindi buona esposizione ed illuminazione,

pavimento e finiture simile ai locali sopra descritti.

La zona notte si compone di:

i i I

• Tre camere da letto della superficie netta rispettivamente di mq. 10. 76 la

cameretta, mq. 16.12 una prima camera matrimoniale e mq. 18.36 una seconda

camera matrimoniale. La pavimentazione è in parquet di ottima qualità, cosi come

i battiscopa. Buone finiture presentano le pareti ed i soffitti.

• I due bagni, della superficie di mq. 8.44 il principale e mq. 4. 75 quello di servizio,

sono completi di ogni accessorio, ed I pavimenti e rivestimenti sono stati realizzati

con materiale di ottima scelta; • Il vano ripostiglio della superficie netta di mq.10.25, che potrebbe quìndì essere

considerato come una seconda cameretta, presenta le stesse finiture delle altre

I : camere; - d' q i he ha una superficie netta , m . ~ • Completa la zona notte 11 corrldolo-dl5lmpegno, e . - d za ' slmlle al locall descnttl In prece en . i 8. 73, pavimentazione in parquet, e fln1ture k contornati da balaustra , tl mattonelle di Clln er, ~ balconi esterni sono pavimenta con _ d tubi di acciaio zincati e

Cemento armato, sovrastati a realizzata con muretti 1n

verniciati. ; ' •

' .. : . ·.3 '

. . .; •

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Td , to è pavimentata con battut La rampa carrabile, di accesso al plano sem,nterra ' o di

d I In cemento armato. cemento, e la terra limitrofa è sostenuta a mur

L'area scoperta è coltivata In parte a giardino con piante ed arbu5ti ornamentali.

La superficie esterna destinata a viabilità privata, è pavimentata con battuto di ceme,,to

con cordoletti prefabbricati di cemento per contorno.

La recinzione dell'area è stata realizzato con muretto di cemento armato, con sovrastanti

elementi prefabbricati anch'essi In cemento armato.-

ELENCAZIONE DEI BENI MOBILI ALL'INTERNO DEI VARI AMBIENTI:

1. Camera matrimoniale: letto m., due comodini, armadio, pettinatoia, tappeto, un

quadro, due poltrone, un lampadario di Murano;

2. La camera 1: letto, armadio, comodino, cristalliera, scrivania, quadro, tappeto,

lampadario di Murano· , 3. La camera 2: due lettini armadio scrivania, comodini, tappeto, quadro , , ,

lampadario di Murano· ,

4. Il quarto locale (studio o ripostiglio): tavolo, mobile con vetrina, poltrona, tappeto,

divano, letto, quadro, lampadario di Murano;

5. Il corridoio notte: quadro, figura in legno, tappeto, lampadario di Murano;

6. Bagno principale: Vasca e sanitari con relativi accessori, mobiletto con due lavabi,

tappetini, lampadario, mobiletto a muro;

7. Bagno di servizio:Vasca da bagno, sanitari e relativi accessori, tappetini, lavabo ed

accessori, lampadario;

8. Vano ingresso: specchio, due quadri;

9. Soggiorno: divano, due poltrone, tavolo di cristallo, mobile a muro, lampada di

cristallo;

IO.Sala da pranzo: Tavolo con sedie,

1 !.Cucina: MobiH da cucina costituiti da penslll e mobili base con elettrodomestici;

vetrina, tavolo con sedie, divano;

12.Una lavatrice nel locale lavanderia , mobili vari e suppellettill indispensabili in una

casa abitata.

QUESin parte attrice: Nell'udienza del 08/02/2012 Il procuratore di parte attrice Avv. depositava un

foglio di deduzioni da considerarsi parte Integrante del verbale dell'udienza stessa con la

quale si poneva al C.T.U I seguenti quesiti:

1. Identifichi e descriva, il C. T. U. il bene immobile, con i relativi beni mobili ivi

contenuti e/o pertinenti, oggetto della divisione, corredandone la descrizione

con, progetti, planimetrie ed ogni altro documento utile alla sua identificazione;

2. Valuti e determini il C. T.U. Il valore commerciale dell'Immobile oggetto di

divisione, con i beni mobili ivi contenuti e/o pertinenti;

3. Valuti il C. T.U. e determini Il valore commercia/e delle quote dei rispettivi

comproprietari del bene immobile (con I relativi beni mob/1/ lvi contenuti e/o

pertinentì) di cui sopra tenendo conto della circostanza che Il Slg. ,

usufruisce ed abita il predetto lmmoblle-v/1/lno costituente a suo tempo casa

coniugale, a partire dal mese di marzo1999ad oggi;

4. Verifichi il C. T.U. e riferisca al Giudice l'eventuale disponibilità o propensione

del Sig. a richiedere l'assegnazione (previa corresponsione del

relativo valore di stima) della quota del suddetto immobile ( compresa la quota

relativa ai beni mobili ivi contenuti e/o pertinenti)di pertinenza della

comproprietaria. 1;

5. Predisponga il C. T.U. tutta la documentazione e/o certificazione necessaria per

la vendita ai sensi degli artt. 784 e segg. c.p.c. dell'immobile oggetto di

divisione di cui sopra;

6. Predisponga il C. T.U. il progetto di distribuzione del ricavato della vendita

dell'immobile di cui sopra ai due rispettivi comproprietari, parti in causa,

secondo quando legittimamente e rispettivamente loro spettante,tenendo

sempre conto dell'importo dovuto dal Sig. , alla comproprietariaDi

Andrea Marcella per aver il medesimo usufruito e comunque, goduto

l'immobile-villino oggetto della divisione, In comproprietà,a partire dal mese di

marzo 1999ad oggi

QUESITI parte convenui:a: Nell'udienza del 08/02/2012 H procuratore di parte convenuta Avv. • • -

. poneva al C.T.U., nef verbale dell'udienza stessa I seguenti quesiti:

1. Accerti e determini. Il C. T.U. Il costo per la manutenzione straordinaria ed · lt ed apportate dal

ordinarla, le mlg/lorle ed addizioni sull'lmmoblle esegu e

convenuto .dal 1999 ad oggi; t giudizio Voglia Inoltre Il C. T.U. accertare se /'immoblle, oggetto del presene '

2. , _ U fa quota spettante al sia divisibile. Se e dlvlslblle, determini, il c. T. .,

conven_uto; . . ~ ·, : .

. .... . : '"

) ,.

t t t :t :1

OPERAZIONI PERITALI:

Con nota a mezzo fax del 05/03/2012 Inviate agli avvocati di parte, 11 CTU fissava I'

inizio delle operazioni peritali per Il giorno 10/03/2012 alle ore 10.00 presso l'Immobile

oggetto dell'accertamento. Al sopralluogo erano presenti, oltre al sottoscritto CTU ed II proprio collaboratore geom.

Bruno Piccioni: Per la parte attrice : Gom. Alberto DI Carlo C.T.P. ed Avv. 1,

Difensore; Per la parte convenuta: Slg. · ,,comproprietario dell'immobile;

Dopo aver dato lettura ai presenti dei quesiti formulati, furono iniziate le operazioni perìtali condotte dal sottoscritto C.T.U. con l'ausilio dei presenti stessi.

Sì procedette inizialmente alla constatazione dello stato di fatto dei locali costituenti l'oggetto di contenzioso, si eseguirono rilievi e misurazioni anche dei particolari

costruttivi. A completamento delle operazioni fu eseguito anche un dettagliato rilievo fotografico esteso anche alle parti esterne.

Come risulta dal relativo verbale il convenuto Sig. , in merito al quesito

n° 4 di parte attrice, dichiara " di non avere la possibilità economica per richiedere

l'assegnazione della quota dell'ex moglie, ma si riserva un'eventuale decisione di

formulare la richiesta di assegnazione della quota al momento in cui avrà conoscenza

della stima eseguita dal C. T.U." .-Alle ore 11.45, avendo completato le operazioni di verifiche ed accertamenti il sottoscritto C.T.U. chiuse le operazioni peritali con la sottoscrizione del verbale da parte

di tutti gli intervenuti.

RISPOSTA Al QUESm di parte attrice

Prima di passare alla determinazione del giusto valore di mercato deU'immobile oggetto

del contendere, è bene Indicare Il metodo di stima utillzzato dal sottoscritto c.r.u. per il

fine da raggiungere. • · ione Sebbene sia da tener presente che ogni cespite gode di un suo monopolio d1 posiz

rche lo rende unico nel suo genere, Il metodo più appropriato per la determinazione del t

valore commerciale del bene In oggetto è senza dubbio Il metodo sintetico comparati\10· L

d' ·duare

Tale metodo ·costituisce .Ja sintesi di una preventiva Indagine finalizzata ad in 1v1. ri

6

E

..

•

quale sia il valore del mercato, attualmente praticato in zona, per beni immobili simifl a

quello In esame

Il valore finale che si andrà ad applicare alle superfici degli Immobili, deriva dalla media

dei prezzi dei beni analoghi temperata In più o In meno sulla base delle caratteristiche

estrinseche, quali: Ambiente economico sociale, collegamenti stradali, condizioni

climatiche, servizi socia li e commercia li, ecc. e caratteristiche Intrinseche quali:

Disponibilità, funzionalità generale, funzlonalltà degli Impianti, grado di finitura, stato di

manutenzione, esposizione e salubrità, vista panoramica, ecc.

Sulla base di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato d'insieme degli immobili,

della loro destinazione, delle caratteristiche Intrinseche ed estrinseche e delle risultanze di indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento, stimati a corpoe non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, comeappresso specificato;

Quesito nr 1:

Identifichi e descriva, il C. T. U. li bene immobile, con I relativi beni mobili ivi

contenuti e/o pertinenti, oggetto della divisione, corredandone la descrizione

con, progetti, planimetrie ed ogni altro documento utile alla sua identificazione;

Da una ricerca condotta presso l'Agenzia del territorio competente si è rilevato che

l'immobile oggetto della stima risulta essere ubicato nel Comune di Sant'Egidio alla

Vibrata in Via Catullo 24, confinante con detta via ed in giro con altre proprietà private, e

risulta cosi intestato:

nata a Civitella del Tronto il 18/10/1957 proprietario. per ½

nato a Campli il 14/03/1952 proprietario. per ½

ed è così censito:

Tipologia catastale: vllHno (A/7)

Foglio 11, mappa1e 879 Categoria A/7, classe l", vani catastali 10,5 Rendita catastale C

921,88,

L'area sulla quale iJ fabbr.lcato Insiste è contraddistinta alla partita speciale 1 (A,E, U ,P,),

foglio 11 particella 879 di mq 1080, Oltre a detto terreno I signori '

risultano intestatari di una striscia di terreno di mq 120, ubicata all'e5terno della

I Il 668 Detta striscia dir.eclnzione sul lato strada, Individuata sempre al foglio 11 part ce a

terreno non sarà co�siderata al fini estimativi In quanto di fatto è occupata dalla strada._. .

d tt esso gli uffici del Comune,l'immobile oggetto di stima, In base alle ricerche con o e pr

risulta avere Ja seguente .posizione giuridica:

_1

. • :

;: ...

• •• : : I•

;• .i

-Concessione edilizia n. 1792, del 09/0l/l978

-Permesso di costruire In sanatoria n. 177, del 17/06/2002

-Certificato di agibilità del 16/07/2002

Detti titoli tutti rllasclatl dal Comune di SANT'EGIDIO ALLA VIBRATA

Per una migliore visione degli ambienti si rimanda alla dettagliata descrizione Che

precede alle planfmetrle allegate ed alla esauriente documentazione fotografica ( allegati

1,2,3,4,5,7)

Quesito nr 2:

Valuti e determini Il C. T. U. il valore commercia/e dell'Immobile oggetto di

divisione, con i beni mobili ivi contenuti e/o pertinenti;

DETERMINAZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE

La misurazione della superficie commerciale è stata eseguita, come previsto da tutti gli

standard italiani, con riferimento alle norme UNI 10750 al lordo della superficie coperta

dai muri perimetrali e per metà di quelli di confine, nonché al lordo dei tramezzi interni.

La superficie commerciale complessiva, così misurata, nell'abitazione oggetto di Stima è

di mq 397,45, analiticamente così strutturati:

-Superficie commerciale coperta abitazione: 183 mq

-Superficie commerciale coperta piano seminterrato mq 218,00 x O.SO = 109 mq

-Superficie commerciale scoperta balconi a livello mq 77,00 x 0.25 = 19,25 mq

-Superficie commerciale scoperta area di pertinenza mq 862 x 0.10 = 86,20 mq

Abbiamo, pertanto, una superficie commerciale lorda vendibile complessiva di mq

397,45.

ASSUNZIONE DEL VALORE UNITARIO DI STIMA

Tenuto in debito conto che ci troviamo davanti a una unità immobiliare indipendente

situata nel Comune di SANT'EGIDIO ALLA VIBRATA, avente come categoria catastale A/7

e, altresì, tenuto conto dell'epoca di costruzione dell'unità immobiliare, possiamo

desumere che, per abitazioni slmlli a quella In esame, li VALORE UNITARIO di mercat~ r tti d1

rilevato sul posto da: Indagini dirette presso le agenzie Immobiliari, lettura deg I a

compravendita e comparazione con tabelle predisposte dagli Istituti dì ricerca; può · deguato In

essere FISSATO IN ( 1100 AL METRO QUADRATO, Tale valore andrà da noi a . a e che

base alle caratteristiche specifiche dell'unità Immobiliare oggetto della st'm Il' nftà vera e

andremo a descrivere nel dettaglio partendo dalla zona per poi passare a u

propria. CARATTERISTICHE ESTRINSECHE: Z0NA O QUARTIERE

8

L'unità immobiliare in esame, rispetto al quartiere dove è situata, dal crocevia di

maggiore importanza per passaggio pedonale e veicolare (il coefficiente relativo,

ottenuto In base alle tabelle rllevate dal prlnclpali testi di estimo, è pari a 1,05), mentre

rispetto all'elemento urbano di maggiore Importanza e richiamo (il coefficiente

corrispondente, rilevato sempre da tabelle autorevoli, è di 0,97).

La zona oggetto della stima è adeguatamente provvista della necessaria urbanizzazione

primaria quale fogna , acqua, luce e telefono (Il coefficiente relativo: 1,23).

Nella zona in esame non vi sono elementi estetici predominanti (il coefficiente non

determina variazioni è viene stabilito pertanto In maniera neutra cioé 1).

Nella zona in esame il panorama non ha un valore estetico apprezzabile in maniera tale

che possa incidere sul valore dell'immobile ( coefficiente corrispondente: 1).

Non sono stati rilevati elementi artificiali che abbiano un particolare impatto visivo sulla

zona ove è situata l'unità immobiliare (il coefficiente corrispondente, pertanto, è: 1,02).

Non sono presenti parchi o aree verdi di una certa grandezza nei dintorni dell'abitazione,

il che non modifica il coefficiente estetico della zona (il coefficiente è pertanto neutro: 1).

Non sono presenti attraversamenti artificiali della zona, pertanto il coeffici.ente non

subisce modificazioni (coefficiente: 1,02).

Nella zona non vi sono scorci caratteristici particolari, pertanto il valore unitario non

viene modificato (coefficiente: 1).

Considerando, in ultima analisi, la situazione sociale della zona in esame attraverso

l'andamento della popolazione e il numero dei reati avvenuti, mettendo in re·lazione i dati

ottenuti si desume che il coefficiente sociale relativo è: 1.

Valutando tutti gli elementi considerati e I coefficienti corrispondenti e moltiplicandoli fra

loro, possiamo assumere come parametro di rivalutazione del valore unitario riferito al

quartiere oggetto di stima, un coefficiente di maggiorazione del valore medesimo pari a

1,3.

CARATTERISTICHE MISTE: ESTERNI E IMPIANTI

Nell'unità immobiliare indipendente presa In esame esistono i seguenti impianti di cui si

sottolinea, in questa sede di anallsl, la semplice presenza senza soffermarci sul singolo

coefficiente di valutazione o svalutazione del valore unitario, ma riportandone solo il

coefficiente complessivo di tutta la dotazione funzionale.

L'abitazione indipendente è dotata di normale Impianto elettrico,

E' presente l'Impianto Idraulico di adduzione generale dell'acqua e di scarico. t a che penetra direttamente

L'alloggio è servito da impianto del gas con tubazione es ern

·nell'unità Immobiliare,

9· _.·. .• ~: · .

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Risulta la presenza di una linea telefonica di arrivo.

Non è presente alcun tipo di Impianto di condizionamento nell'abitazione presa ;0

considerazione.

All'esterno dell'abitazione non è presente alcuna dotazione funzionale quale, palestra

campi da gioco e similari.

Gli esterni dell'abitazione presa In esame, nel suo complesso presentano le seguenti

caratteristiche estetiche. Per ogni caratteristica Identificata non riportiamo il coefficiente

del singolo parametro estetico unitario ma, per praticità, indichiamo solo il coeffciente

estetico globale.

la facciata principale non presenta un particolare valore architettonico non avencio

elementi significativi di spicco;

negli estemì non sono presenti decori;

il portone di accesso è di pregevole valore estetico;

fa composizione architettonica generale della costruzione non è particolarmente

significativa;

Valutata l'estetica delle parti esterne all'abitazione, in base ai principali parametri ora

descritti, considerata una sostanziale predominanza di cose pregevoli, abbiamo un

aumento del valore delr'unità immobiliare (coefficiente: 1,04).

Precisato che essendo l'unità immobiliare autonoma, si è tenuto conto, in luogo dei

parametri sociali ordinari dell'estimo riferiti all'edificio, degli stessi parametri, ma in

questo caso riferiti all'immediato intorno abitativo dell'immobile, coinvolgendo nella

valutazione, pe·rtanto, le case indipendenti che sono state individuate oppure ì condomini

immediatamente vicini e che possono in qualche modo influenzare il valore immobiliare.

Abbiamo pertanto rilevato i seguenti parametri sociali:

nei dintorni dell'immobile non è presente alcuna telecamera a circuito chiuso per la

rilevazione deUe presenze;

nei dintorni dell'unità immobfllare non è presente il video citofono;

l'unità immobiliare è provvista di recinzione della proprietà;

nelle ore notturne abbiamo, fn generale, una situazione di silenziosità accettabile;

non trattandosi di condominio, non sono rilevabili cause di tali soggetto giuridico con

terze persone; . te

La conservazione dell'abftazlone nel suo esterno può essere sintetizzata In un coefficien

globale (coefficiente: 0,95).

Tutti i parametri presi in considerazione e appartenenti all'Immediato intorno esistente

nei pressi dell'abitazione considerata danno globalmente una riduzione del valore

dell'unità immobiliare (coefficlente:0,99).

CARATTERISTICHE INTRINSECHE: ALLOGGIO

Le caratteristiche funziona li possono essere cosl riassunte:

l'illuminazione naturale dell'alloggio, analizzandola In più parti del medesimo, può essere

giudicata nel suo complesso come conforme all'eslgenze abitative; l'unità immobiliare

risulta essere ventilata in maniera normale, garantendo quindi, un ricambio d'aria in

maniera regolamentare; gli ambienti o zone destinate alle attività giornaliere sono

normalmente soleggiati; la dimensione del vani è considerabile come ordinaria, in

quanto essi risultano entro i canoni delle normali esigenze abitative; gli ambienti

dell'abitazione sono disposti in maniera canonica e ordinaria; durante l'esame della

funzionalità dell'abitazione sono state rilevate solo alcune zone morte e inutilizzabili;

nell'alloggio esistono ambienti di deposito; i bagni risultano dotati dei necessari sanitari;

lo sviluppo perimetrale delle pareti della cucina è normale e tale da permettere

l'installazione di tutti gli elettrodomestici essenziali.

Valutando tutti gli elementi che incidono sulla funzionalità dell'unità immobiliare abbiamo

una invarianza del valore unitario (coefficiente: 1).

L'alloggio esteticamente presenta le seguenti valutazioni: il portoncino d'ingresso

all'abitazione presenta caratteri estetici di rilievo; le porte interne all'abitazione sono di

qualità e forma estetica pregevole; le tinteggiature alle pareti sono di ordinaria fattura;

le pavimentazionj sono giudicabili esteticamente ottime; sia nel bagno che nella cucina i

rivestimenti delle pareti sono di un valore buono; la rubinetteria dei sanitari presenti

nell'abitazione è di forma e materiale estetico di valore ordinario; le finestre nelle varie

stanze dell'abitaz.ione hanno caratteri estetici ordinari; gli scuri osservati all'esterno

dell'unità immobiliare sono di un discreto valore estetico; le placche elettriche sono di

qualità e forma accettabile; non sono presenti altresì nell'abitazione, alcuni elementi

architettonici secondari dt un certo valore. · . . b · remento del valore

Valutando tutti gli elementi estetici ora descritti ab lamo un inc

unitario (coefficiente: 1,2). . , . 0 89 t Il coefficiente che ne deriva e. , .

L'abitazione si affaccia su di un giardino, pertan ° . . ra tale da . to dello stesso m manie

Il taglio dell'alloggio incide sull'appetlbllltà di merca

diminuirne Il valore (coefficiente: O,S).

11

La conservazione dell'alloggio nel suo complesso, considerato che i lavori da eseguirs;

per renderlo idoneo alla civile abitazione sono quelli ordinariamente eseguibili, è normale, pertanto Il valore rimarrà Inalterato (coefficiente: 1).

Considerati tutti gli aspetti dell'unità Immobiliare visti sino a questo punto e messi in

relazione uno con l'altro, mediante semplice moltlpllcazlone, otteniamo un coefficiente

globale per l'unità immobiliare pari a: 0,86.

CALCOLO COEFFICIENTE CORRETTIVO GLOBALE

Abbiamo analizzato, in questa fase della stima, le tre realtà che influiscono sul valore

dell'immobile e cioè: la zona, l'immediato intorno e l'unità immobiliare determinandone

per ognuna il coefficiente di svalutazione o di rivalutazione relativo. Moltiplicando, a

questo punto, fra loro i valori derivati, otteniamo il coefficiente correttivo complessivo:

1,1068.

CALCOLO DEL VALORE DELL'UNITA' IMMOBILIARE

Avendo preso come valore di riferimento medio la cifra di ( 1100 al metro quadrato e

moltiplicandola per il coefficiente correttivo di cui al paragrafo precedente, possiamo dire

che il valore unitario corretto per l'abitazione oggetto di stima può essere fissato in (

1.217,48

L'appartamento risultando libero non è gravato da vincoli determinanti un impedimento

del possesso immediato da parte del potenziale acquirente per cui non va svalutato e

conserva, quindi, il pieno valore di mercato. Il valore unitario pertanto rimane inalterato.

Tenuto conto della superficie commerciale dell'alloggio che è quantificabile, come visto al

paragrafo corrispondente, in mq 397.45 e del fatto che l'appartamento è libero,

possiamo dire che il valore di mercato più probabile per l'abitazione oggetto di stima è di

Euro 483.887,43. libero

GIUDIZIO CONCLUSIVO DI STIMA

Premesso quanto fin qui esposto si dichiara, a conclusione della presente stima, che

l'unità immobiliare situata a SANT'EGIDIO ALLA VIBRATA in via CATULLO al n. 24

distinta a catasto al fg. 11 mappale 879 di proprietà della sig.ra .. l

. me Proprietaria per ½ e del sig. __ _ o proprietario per 1/2 ha, salvo elementi a

r . da sottaciuti come più probabile prezzo di mercato la cifra di C.483.887,9" ai qua

I e .

' ~ ~ fedt aggiungere il valore degU arredi sopra descritti e quanto nell'abitazione conten~

1 • ~

dd . di mobili van roprietà comune agli ex coniugi. Pertanto attribuendo al sopra etti arre d

p ·tra ton a

t. to di ( 12 000 00 si ha Il valore complessivo di € 495.887,43. In ci valore s ,ma · '

( 496.000,00

Quesito nr 3:

1. Valuti il C. T. U. e determini Il valore commercia/e delle quote dei rispettivi

comproprietari del bene Immobile ( con i relativi beni mobili ivi contenuti e/o pertinenti) di cui sopra tenendo conto della circostanza che Il Slg.

usufruisce ed abita Il predetto lmmoblle-vllllno costituente a suo tempo casa

coniugale, a partire dal mese di marzo .L 999 ad oggi;

Come indicato in risposta al precedente quesito n° 1, il valore complessivo

dell'immobile, ivi compreso arredi, mobllla e quanto altro nell'immobile stesso

contenuto, oltre all'area pertinente esterna, ammonta ad ( 496.000,00 da cui ,

spettando ad ogni singolo ex coniuge il 50% dell'Intero, la quota da attribuirsi alla parte

attrice ammonta ad C 496.000,00/2 = C 248.000,00

A chiarimento della seconda parte del quesito ed in merito all'uso che il :

ha fatto dell'immobile da marzo 1999 ad oggi, il sottoscritto C.T.U. espone quanto

appresso: Il Sig. nel corso delle operazioni peritali del 10/03/2012, fece

rilevare al sottoscritto C.T.U. che aveva spostato la sua dimora al piano seminterrato e

che utilizzava ed utilizza soltanto un solo vano come camera ed il bagno al piano

seminterrato. Di rimando ha sempre provveduto alla pulizia di tutti gli ambienti

compresi quelli al piano rialzato, alla manutenzione delle aree esterne ed in particolar

modo alla manutenzione del giardino, mediante la periodica potatura delle piante,

l'innaffiamento, la raccolta delle foglie, taglio dell'erba e quanto altro necessario per

mantenere iJ tutto ;n perfetto ordine. Ha provveduto al pagamento delle utenze e degli

oneri a carico del fabbricato.

In risposta alla richiesta del G.I. in sede di ammissione dei quesiti il sottoscritto C.T.U.

ha determinato il canone locativo dell'immobile de quo da marzo 1999 ad oggi in e 130.312,60 Così come appare dall'allegato n° 6

Quesito nr 4:

1. Verifichi il C. T,U, e riferisca al Giudice l'eventuale disponibilità o propensione

del Slg. a richiedere l'assegnazione (previa corresponsione del

relativo valore di stima) della quota del suddetto immoblle ( compresa la quota

relativa ai beni mob/11 lvi contenuti e/o pertinenti)di pertinenza della

comproprietaria

T U I rta di seguito quanto dichiarato In risposta al presente quesito il sottoscritto c. , • r po

dal convenuto Sig. nel verbale di sopralluogo n° 1 del l0/03/ 2012 " di n~n

avere la pogs/bllltà economica per richiedere /'assegnazione della quota dell'ex mogi/e,

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. 1 la richiesta di assegnaz/on ma si riserva un 'eventuale decisione di formu are e de/fa

Il t 'ma eseguita dal C. T. U." • quota al momento in cui avrà conoscenza de a 5 1

Quesito nr 5: Predisponga il c. T.U. tutta /a documentazione e/o certificazione necessaria per la

vendita ai sensi degll artt. 784 e segg. c.p. c. dell'Immobile oggetto di divisione di cu;

sopra;

In allegato si rimette:

1) Copia della concessione edlllzla nr 1792 del 09/01/1978 rilasciata dal Comune di

Sant' Egidio alla V. ,alleg. 8

2) Copia del Permesso di Costruire in Sanatoria nr 177 del 17/06/2002 rilasciato dat

Comune dì Sant' Egidio alla V., alleg. 8

3) Copia del Certificato di agibilità Prot. gen. nr 11443 del 16/07/2002 rilasciato dal

Comune dì Sant' Egidio alla V., alleg. 8

4) Visura catastale aggiornata rilasciata dall' A. d. T. di Teramo, alleg. 8

S) Planimetrie catastali aggiornate rilasciate dall' A. d. T. di Teramo, alleg. 8

Quesito nr 6:

Predisponga il c. T. u. il progetto di distribuzione del ricavato della vendita

dell'immobile di cui sopra ai due rispettivi comproprietari, parti in causa, secondo quando legittimamente e rispettivamente loro spettante,tenendo

sempre conto dell'importo dovuto dal Sig. . _ 1 alla comproprietaria 1

per aver il medesimo usufruito e comunque, godutD

l'immobile-villino oggetto della divisione, in comproprietà,a partire dal mese di

marzo 1999 ad oggi

Il G.I. come sopra richiamato non ha ammesso la seconda parte dei quesiti 3 e 6

pertanto il ricavato dell'eventuale vendita dell'immobile va ripartito in parti uguali tra i

due ex coniugi. Quindi, come già sopra esposto considerato il valore dell1ntero pari ad C

496.000, la quota spettante ad ogni comproprietario è pari ad e 248.000,00.

RISPOSTA AI QUESITI di parte convenuta :

Quesito nr 1:

Accerti e determini il C. T. U. il costo per la manutenzione straordinaria~

ordinarla, le mlgllorle ed addizioni sull'immobile eseguite ed apportate da

convenuto dal 1999 ad oggi; ·to i

Nel corso del sopralluogo del 10/03/2012 la parte convenuta non ha forn• ·ooE

sottoscritto C.T.U. alcuna prova documentale delle spese sostenute per manutenzi

I' t ,, ~ I r

.t' ma ha dichiarato al così come formulato dal G.I. in sede di amm1ss1one dei quesi

1, . .

sottoscritto, senza peraltro chiederne la verba lizzazione, che le manutenzioni sono

d t e quindi eventuali documentazione può essere sempre state fatte in economia lret a

rilasciata solo dal medesimo convenuto.

Quesito nr 2: voglia, inoltre il c. T.U. accertare se /'Immobile, oggetto del presente giudizio, sia

divisibile. Se è divisibile, determini, Il C. T.U., la quota spettante al convenuto;

In merito al frazionamento dell'immobile in due unità abitativi li sottoscritto C.T .U., fatte

le dovute considerazioni e valutazioni economiche del pro e dei contro, ritiene che i

necessari lavori interni ed esterni, le pratiche e quanto altro necessario per rendere

indipendentì i ricavandi due appartamenti, risulterebbero talmente onerosi da non

giustificare la spesa sostenuta. Ciò è determinato dal fatto che la somma dei valori delle

due nuove unità abitative sarebbe inferiore al va lore dell'immobile allo stato attuale

nonostante le ulteriori spese sostenute. Quindi il sottoscritto C.T.U. sconsiglia qualsiasi

tipo di frazionamento dell'unità immobiliare.

*** Ritenendo di aver compiutamente espletato l'incarico ricevuto rassegno la presente

relazione di Consulenza Tecnica di Ufficio restando a disposizione per ogni e qualsiasi

ulteriore chiarimento.

In fede.

IM.rlz1oi'I• t\lb"

N. 976

~ Luigi Ciooocellì

Allegati:

Alleg. "1 H Verbale di inizio operazioni peritali

Alleg. "2" Planimetria catastale 1: 2000

Alleg. "3" Piantine dell'immobile 1: 100

Alleg. "4" Visure catastali

Il consulente tecnico d'ufficio

{ Alleg. "SH Vista aerea con Indicazione della posizione dell'Immobile

Alleg. "6# Calcolo del canone locativo dell'Immobile dal 31/03/1999 al 31/05/2012

Alleg. •7'' Ampia documentazione fotografica

--- ..., ... . \ ,

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