PERIZIA TECNICA PER L’ACCERTAMENTO DELLO STATO DI FATTO DI UN LOCALE AD USO COMMERCIALE DELLA FALLITA SOCIETA’ Ve.Le Costruzioni s.r.l.

PERIZIA TECNICA Relazione

Redatto da: Ingegnere Anna Rita Perrone 24/09/2012

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Sommario

IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA PERIZIA ........................................................... 3 DESCRIZIONE SOMMARIA ............................................................................................................................. 3 STATO DI POSSESSO ..................................................................................................................................... 4 DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE ..................................................................................................................... 4 Il locale............................................................................................................................................................... 4 Le cantine .......................................................................................................................................................... 8 I posti auto ....................................................................................................................................................... 10 Caratteristiche esterne .................................................................................................................................... 12 GIUDIZIO DI CONFORMITA’ URBANISTICA................................................................................................. 14 Le difformità riscontrate rispetto alle visure catasto fabbricati ........................................................................ 14 Le difformità rispetto allo stato legittimo del Permesso a costruire n.30/2004 e variante n: 16/2006. ............ 15 VALUTAZIONI DEL LOTTO ............................................................................................................................ 17 Metodo di stima ............................................................................................................................................... 17 Stima economica degli immobili ...................................................................................................................... 18 Conclusioni ...................................................................................................................................................... 24 Elenco allegati ................................................................................................................................................. 25

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PERIZIA PER L’ACCERTAMENTO DELLO STATO DI FATTO DI UN LOCALE AD USO COMMERCIALE DELLA FALLITA SOCIETA’ Ve.Le Costruzioni s.r.l.

Ad esplicazione di incarico ricevuto dal Curatore fallimentare Avvocato Valentina Putortì avente lo scopo di accertare lo stato di fatto, di un locale ad uso commerciale di proprietà della ditta fallita Ve.Le Costruzioni s.r.l, sito nel Comune di Castelvetro Piacentino (Pc) in Via Martiri Duchi e Molinari e delle relative pertinenze, la sottoscritta Anna Rita Perrone - Ingegnere iscritto al n. 531 presso l’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Crotone - ha effettuato, in data 5 Settembre 2012, sopralluogo nell’immobile, per raccogliere ogni utile informazione al fine di rilevare lo stato di fatto al momento del sopralluogo. Il sopralluogo degli immobili è avvenuto alla presenza dell’Avvocato Valentina Putortì, del Signor Rosario Vetere per conto della società Ve.Le Costruzioni srl e dei Signori Falanga Daniele e Massari Daniele titolari della Società 2DGames snc in qualità di affittuari.

IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA PERIZIA

Gli immobili oggetto di stima, di proprietà della fallita ditta Ve.Le Costruzioni s.r.l, sono costituiti da:

• n. 1 unità immobiliare, censita al Foglio catastale n.7 particella 1517 subalterno 57, come da visura al Catasto Fabbricati del 06/06/2012

• n. 3 cantine censite al Foglio catastale n.7 particella 1517 subalterno 50, 37, 41, come da visura al Catasto Fabbricati del 06/06/2012

• n. 5 posti auto scoperti di cui due censiti al Foglio catastale n.7 particella 1517 subalterno 12, 13, e i restanti tre censiti al Foglio Catastale 7 di cui parte ricadente nella particella 1517, subalterno 51;52 e 53 e parte ricadente nella particella 1518, subalterni 9,8,7

• i porticati antistanti l’unità immobiliare censiti al Foglio Catastale 7 Particella 1517 Subalterni 2 e 49 e al Foglio Catastale 7 Particella 1518 Subalterno 4.

DESCRIZIONE SOMMARIA

Gli immobili oggetto di stima, di proprietà della fallita ditta Ve.Le Costruzioni s.r.l, sono situati in via Martiri Duchi e Molinari ed in via Francesco Soldati n.3, ingresso principale dello stabile, nel territorio del Comune di Castelvetro Piacentino (Piacenza). L’edificio in cui è situato l’immobile è posto in un quartiere a destinazione urbanistica prevalentemente residenziale come indicato nel Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune di Castelvetro Piacentino. Gli immobili sono situati lungo la strada provinciale SP 10r, strada di passaggio per il transito tra le città di Piacenza e Cremona.

L’unità immobiliare, censita al Foglio catastale n.7 particella 1517 subalterno 57, come da visura al Catasto Fabbricati del 06/06/2012, si compone di un locale sito al piano terra di una palazzina di nuova costruzione su tre livelli fuori terra, edificata a seguito di Permesso di Costruire n 30/2004 del 27/10/2004 Protocollo n.10098 e successiva variante n. 16/2006 del 29/05/2006 Protocollo n.5062, ad opera della ditta Ve.Le Costruzioni s.r.l., Picciotti Maria Chiara, Picciotti Michela di cui si riporta in Allegato 1 copia dei permessi citati. Il locale di interesse con accesso diretto su porticato esterno dell’unità immobiliare, è composto da due vani la cui superficie utile totale è di 122,38 mq, di cui il vano di ingresso occupa una superficie utile di 63,97 mq ed il vano adiacente occupa una superficie utile di 58,41 mq, come da visura del Catasto Fabbricati di cui si riporta copia in Allegato 2.

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Risultano inoltre di proprietà delle Ve.Le Costruzioni srl n.5 posti auto siti nel cortile condominiale interno, a cui si accede tramite ingresso principale dello stabile sito in via F. Soldati n.3, copia delle visure catastali sono riportate in Allegato 2. Nel piano interrato dell’immobile risultano di proprietà delle Ve.le Costruzioni srl n. 3 cantine (copia delle visure catastali sono riportate in Allegato 2). Inoltre, risultano, così come da dati catastali, di proprietà delle Ve.Le Costruzioni s.r.l, i porticati antistanti l’unità immobiliare censiti al Foglio Catastale 7 Particella 1517 Subalterni 2 e 49 e al Foglio Catastale 7 Particella 1518 Subalterno 4. Le visure catastali ricercate per la Ve.Le Costruzioni s.r.l alla data del 06/06/2012 sono riportate in Allegato 3

STATO DI POSSESSO

Attualmente l’unità immobiliare censita al Foglio catastale n.7 particella 1517 subalterno 57, categoria catastale negozio, è stata concessa in locazione dalla Ve.Le. Costruzioni s.r.l. alla società 2D Games s.n.c di Daniele Falanga e Daniele Massari con contratto di locazione ad uso commerciale del 26/03/2012 di cui si riporta copia in Allegato 4, con prezzo di locazione stabilito in rate da euro 1.200,00 mensili+IVA.

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE

Il locale

L’unità immobiliare in oggetto - di proprietà della fallita ditta Ve.Le Costruzioni s.r.l - è posta al piano terra di una palazzina costituita da 3 piani fuori terra, ed è distinta in mappa catastale al Foglio n° 7 particella 1517, subalterno 57 di categoria catastale C1, nella cui destinazione rientrano negozi e botteghe. Si riporta nell’immagine che segue stralcio del catasto fabbricati e in Allegato (Allegato 2) la copia della visura al catasto fabbricati.

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Sulla base del sopralluogo effettuato in data 05 settembre 2012 si è constatato che l’unità immobiliare risulta costituita da due vani con unico ingresso esterno da via Martiri Duchi e Molinari attraverso porta in vetro e metallo da cui si accede tramite porticato esterno. L’accesso al locale, inoltre, è possibile attraverso due porte blindate con accesso sul pianerottolo condominiale.

Foto 1-2 : porta d’ingresso con accesso da portico esterno e parete vetrata Il primo vano di superficie utile pari a 63,97 mq ed altezza pari a 2,70 m è costituito da unico ambiente. Sono presenti n.2 pareti di cartongesso di altezza pari a 2,50 m; di cui la prima è posta lateralmente alla porta d’ingresso e crea un disimpegno nella zona d’accesso; mentre la seconda suddivide la zona angolo bar dal restante spazio, in quest'ultima sono presenti una porta e due finestre passavivande. Delle pareti divisorie in cartongesso non risulta la presenza nella visura catastale dell’immobile. Il primo locale è inoltre dotato di vano bagno dove è presente un servizio igienico e un lavandino, è presente, inoltre, un antibagno isolato da porta. La pavimentazione è costituita da piastrelle in ceramica in colore chiaro e le porte dei servizi sono in legno scuro. La porta sulla parete in cartongesso è bianca in legno. La vetrata che corre su tutta la parete esterna è in metallo e vetro. Il locale è inoltre dotato di termosifoni per il riscaldamento dell’ambiente. Nelle immagini seguente si riporta l’ambiente descritto.

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Foto 3-4-5-6 : pareti divisorie in cartongesso e angolo bar

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Foto 7-8 : angolo bar e antibagno Dal primo vano si accede al secondo mediante un apertura di dimensioni 90 x 210 cm; la superficie utile del secondo vano è pari a 58,41 mq ed altezza pari a 2,70 m. Il vano è costituito, da un unico ambiente in cui è presente un vano bagno, composto da due servizi igienici e da un antibagno con lavello. La pavimentazione è costituita da piastrelle in ceramica di colore chiaro, le porte sono in legno scuro e gli infissi delle finestre sono in alluminio. Il locale è dotato di termosifoni per il riscaldamento dell’ambiente. E' presente inoltre sulla parete che separa i due vani principali una finestra passavivande.

Foto 9-10 : ingresso vano bagno e vista interna secondo vano

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La parete a vetro prospiciente il porticato esterno del secondo vano, che presenta (vista dall'esterno) una porta di accesso è in realtà oscurata internamente da un muro di tamponamento come si vede dall'immagine 12. La parete impedisce l’illuminazione corretta del locale, la stessa non risulta presente nella visura catastale dell’immobile.

Foto 11-12 : vista esterna dell’immobile e muro di tamponamento

Le cantine

Al piano interrato dello stabile è situata una cantina censita al Foglio Catastale 7 Particella 1517 Subalterno 50, categoria catastale di appartenenza C2 (locali di deposito e magazzini).

Foto 13-14 : cantina La superficie utile della cantina risulta pari a circa 44 mq, difforme dalla superficie utile presente nella visura catastale del fabbricato del 06/06/2012 nella quale la metratura denunciata risulta pari a 37,46 mq. Tuttavia è possibile supporre che la stessa cantina censita al Foglio Catastale 7 Particella 1517 Subalterno 50 sia stata accorpata alla cantina censita al Foglio 7 Particella 1417 Subalterno 37 di metratura pari a 7 mq di superficie.

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E' presente al piano interrato una vano sottoscala censito al Foglio Catastale 7 Particella 1517 subalterno 41, categoria catastale di appartenenza C2, la metratura del vano sottoscala è pari circa a 3 mq.

Foto 15-16 : vano sottoscala porta d’ingresso ed interno Si riporta di seguito immagine stralcio relativa alla visura catastale Foglio 7 Particella 1517, in cui si evidenzia con cerchio di colore rosso l’ubicazione delle due cantine accorpate censite ai subalterni 50 e 37 de Foglio 7 particella 1517 e con cerchio di colore verde il vano sottoscala censito al Foglio 7 particella 1517 subalterno 41. I due vani sono accessibili dal cortile condominiale attraverso due accessi differenti.

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I posti auto

Dall’ingresso principale dello stabile, via F.Soldati n.3, è possibile accedere ai 5 posti auto scoperti, siti nel cortile condominiale al piano terra; il cui accesso nel cortile avviene tramite cancello automatico.

Foto 17 : ingresso esterno di accesso al cortile interno

Foto 18-19 : posti auto interni al cortile

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I posti auto classificati in categoria catastale C6 (stalle, scuderie, rimesse autorimesse senza fine di lucro) risultano censiti come segue:

• N.1 posto auto, metratura pari a 12 mq, censito al Foglio Catastale 7 particella 1517, subalterno 12;

• N.1 posto auto, metratura pari a 12 mq, censito al Foglio Catastale 7 particella 1517, subalterno 13;

• N.1 posto auto, metratura pari a 13 mq, censito al Foglio Catastale 7 di cui parte ricadente nella particella 1517, subalterno 51; e parte ricadente nella particella 1518, subalterno 9;

• N.1 posto auto, metratura pari a 13 mq, censito al Foglio Catastale 7 di cui parte ricadente nella particella 1517, subalterno 52; e parte ricadente nella particella 1518, subalterno 8;

• N.1 posto auto, metratura pari a 13 mq, censito al Foglio Catastale 7 di cui parte ricadente nella particella 1517, subalterno 53; e parte ricadente nella particella 1518, subalterno 7.

Si riporta di seguito stralcio del Foglio catastale in cui si evidenziano con colore rosso i posti auto distinti al Foglio Catastale 7. Particella 1517 e di seguito le porzioni di parcheggio presenti alla particella 1518.

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Caratteristiche esterne

L’immobile in cui hanno sede le proprietà della Ve.le Costruzione srl sono siti in uno stabile su tre piani di altezza fuori terra; alla data del sopralluogo, l’immobile si presenta a vista in buono stato di conservazione.

Foto 20 : vista esterna immobile prospiciente via Martiri Duchi e Molinari Il porticato esterno che circonda l’immobile sui lati di via Martiri Duchi e Molinari e di via F. Soldati risulta attualmente di proprietà alla fallita ditta Ve.le Costruzioni al Foglio Catastale 7 Particella 1517 Subalterni 2 e 49, rispettivamente di mq 30 e mq 112, e al Foglio Catastale 7 Particella 1518 Subalterno 4 di mq 4, distinti al codice categoria area urbana, di cui si riporta stralcio catastale in cui sono poste in evidenza i subalterni citati (in colore verde e marrone).

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Si riporta, in allegato (Allegato 5), l’Atto d’Obbligo datato 3 Novembre 2004, redatto dal notaio Rizzi Virgilio, con sede in piazza Roma 27, Cremona, in cui la Ve.le Costruzioni srl e per le proprie quote le Signore Michela Picciotti e Maria Chiara Picciotti, si impegnano a provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria del porticato, ed a cedere a titolo gratuito al Comune di Castelvetro Piacentino il porticato esterno in qualsiasi momento e a semplice richiesta dell’amministrazione Comunale. Ad oggi il Comune di Castelvetro Piacentino non ha formulato alcuna richiesta di cessione.

Foto 22 : vista porticato esterno su via F. Soldati

Foto 21 : vista porticato esterno su via Martiri Duchi e Molinari

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GIUDIZIO DI CONFORMITA’ URBANISTICA

Le difformità riscontrate rispetto alle visure catasto fabbricati In seguito al sopralluogo si è potuto constatare che lo stato attuale del locale negozio risulta difforme dallo stato presente nella visura catastale di cui al Catasto Fabbricati della Provincia di Piacenza al Foglio 7 particella 1517 subalterno 57. Le difformità riguardano principalmente il primo vano d’ingresso nel quale sono stati effettuati lavori di sistemazione interna; agli atti del catasto fabbricati non risulta infatti la presenza della parete divisoria in cartongesso dell’angolo-bar e della parete in cartongesso nell’ingresso evidenziate in colore rosso nell’immagine 1 e non risulta, inoltre, presente la parete evidenziata con cerchio di colore rosso nella mappa catastale immagine 2, dove è attualmente posizionato un bancone d’arredo bar (foto 23).

Immagine 1 stato attuale Immagine 2 visura catasto fabbricati

Foto 23: mobile bar

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Per quanto riguarda il secondo vano la difformità riscontrata rispetto alla visura del catasto fabbricati riguarda la parete a vetro prospiciente il porticato esterno che risulta oscurata da un muro di tamponamento interno; la parete creata impedisce l’illuminazione corretta del locale (foto 11-12). Per quanto concerne le cantine si è riscontrata una difformità nella cantina di cui al Foglio Catastale 7 Particella 1517 Subalterno 50, la cui metratura di mq 44,19 risulta superiore alla metratura denunciata di 37 mq presente nella visura catastale del 06/06/2012. Tuttavia è possibile supporre che la stessa cantina al Foglio Catastale 7 Particella 1517 Subalterno 50 sia stata accorpata alla cantina censita al Foglio 7 Particella 1417 Subalterno 37 di metratura pari a 7 mq di superficie.

Le difformità rispetto allo stato legittimo del Permesso a costruire n.30/2004 e variante n: 16/2006. Per verificare lo stato legittimo dell’unità immobiliare in oggetto, si è provveduto a visionare in data 14/09/2012 gli atti depositati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Castelvetro Piacentino corrispondenti al progetto depositato a seguito di Permesso a Costruire n 30/2004 del 27/10/2004 Protocollo n.10098 e successiva variante n. 16/2006 del 29/05/2006, Protocollo n.5062, ad opera della ditta Ve.Le Costruzioni s.r.l., Picciotti Maria Chiara e Picciotti Michela. Nella variante al permesso a costruire n.16/2006 il locale censito al Foglio catasto fabbricati 7 Particella 1517 e Subalterno 57, classificato come categoria catastale C1 – negozi è botteghe - è suddiviso in due unità immobiliari distinte censite al Foglio 7 Particella 1517 Subalterni 46 e 47 e in categoria catastale A10 - uffici e studi privati - risultando pertanto difforme sia allo stato attuale dell’immobile sia al catasto fabbricati. Per risolvere tale difformità era stata presentata da Ve.Le Costruzioni srl. al Comune di Castelvetro Piacentino pratica di SCIA del 21/6/2012 per trasformazione interna e richiesta di trasformazioni di uffici in esercizio pubblico, conversione alla categoria catastale da A10 a C1. Tuttavia la pratica di SCIA depositata in Comune di Castelvetro Piacentino è stata dallo stesso archiviata in quanto il deposito è avvenuto solo in data successiva alla dichiarazione di fallimento da parte della ditta Ve.Le Costruzioni srl. E’ possibile concludere che allo stato attuale non esiste corrispondenza progettuale tra la divisione dell’ immobile e lo stato legittimo, corrispondente al progetto depositato e di cui alla concessione di costruzione del 27/10/2004 Protocollo n. 10098 e successiva variante n. 16/2006 Protocollo n.5062. Nell’immagine che segue si riporta stralcio dell’ultima Tavola di interventi depositata presso Comune di Castelvetro Piacentino nella variante del permesso di Costruire n.16/2006 che rappresenta lo stato legittimo. Si riporta nell’immagine successiva stralcio della Tavola di interventi di cui alla variante n. 16/2006 depositata in Comune di Castelvetro Piacentino.

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Risulta, inoltre, difforme la situazione delle cantine censite al Foglio 7 Particella 1517 Subalterno 50, nella variante al permesso a costruire n.16/2006 Protocollo n.5062 e al foglio 7 Particella 1517 Subalterno 37, in quanto nello stato attuale sono accorpate in un unico locale. Si riporta di seguito stralcio della Tavola di interventi di cui alla variante n. 16/2006 depositata in Comune di Castelvetro Piacentino in cui sono presenti le due cantine.

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VALUTAZIONI DEL LOTTO

Metodo di stima Allo stato attuale date le difformità riscontrate rispetto allo stato legittimo di progetto sugli immobili la stima del valore economico verrà effettuata decurtando i costi derivanti sia dal ripristino dello stato legittimo sia dai costi da sostenere per il deposito della pratica di SCIA in Sanatoria al Comune di Castelvetro Piacentino per rendere legittimo lo stato attuale. Il valore di ciascun immobile sarà di seguito valutato sulla base della destinazione d’uso, dello stato di conservazione e dei singoli costi derivanti dagli interventi da effettuarsi, sui parametri “fisici” come la metratura, le rifiniture, i servizi, la grandezza dei vani, ed infine valutando i parametri estrinsechi, quali: l'ubicazione, l'esposizione e le caratteristiche di zona.

Il valore da attribuire all'immobile sarà pertanto definito dal valore di mercato sulla base di una stima comparativa, metodo di stima basato sulla comparazione e confronto con altre unità o fabbricati della zona.

Altri aspetti considerati nell'esecuzione della stima riguardano: • Caratteristiche di posizione estrinseche • Caratteristiche di posizione intrinseche • Caratteristiche Tecniche • Caratteristiche produttive

1) CARATTERISTICHE DI POSIZIONE ESTRINSECHE

Le caratteristiche di posizione estrinseche rappresentano quelle condizioni esterne all'immobile che possono modificare il valore o lo condizionano in modo particolare.

I parametri presi in considerazioni riguardano le seguenti caratteristiche:

• l’immobile è situato in prossimità di una strada principale per il flusso di traffico veicolare tra Cremona e Piacenza;

• l’immobile è situato in zona prevalentemente residenziale con sporadiche attività commerciali di vicinato tra le quali bar, giornalaio;

• l’immobile è situato in zona ad elevata possibilità di parcheggio gratuito.

2) CARATTERISTICHE DI POSIZIONE INTRINSECHE

Le caratteristiche di posizione intrinseche rappresentano le condizioni o caratteristiche specifiche dell'immobile.

I parametri presi in considerazioni riguardano le seguenti caratteristiche:

• la sua destinazione d'uso; • la sua composizione, e disposizione degli ambienti interni; • lo stato e le caratteristiche dei prospetti esterni; • l’età dell'immobile ed il relativo grado di manutenzione; • l'orientamento e la luminosità con particolare riferimento alla superficie finestrata

complessiva.

3) CARATTERISTICHE TECNICHE

Le caratteristiche tecniche rappresentano il grado di finitura del fabbricato.

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Nel caso specifico trattandosi di un immobile sito al pian terreno non verrà valutato tale parametro, in quanto ai fini della presente perizia non risulta rilevante la presenza degli impianti interni del fabbricato quali ascensori, scale di sicurezza, la presenza di posto auto o garage di pertinenza, in quanto quest’ultimo in particolare potrà essere eventualmente quotato in maniera separata.

4) CARATTERISTICHE PRODUTTIVE Le caratteristiche produttive sono caratteristiche correlate con la redditività del fabbricato stesso ed in particolare reddito da affitto o eventuale inesegibilità degli inquilini.

Nel caso specifico per quanto riguarda le caratteristiche produttive non si è applicato il coefficiente di svalutazione (0,78) che tiene conto che attualmente l’immobile risulta locato, in quanto in data 21 Settembre 2012 è pervenuta da parte dei soci della 2D Games s.n.c. la comunicazione di risoluzione del contratto di locazione.

Stima economica degli immobili

Per la stima economica dell’immobile in questione si è utilizzato il valore medio di zona per i locali a destinazione d’uso uffici categoria catastale A10 e successivamente lo stesso locale è stato valutato per la destinazione d’uso negozi, categoria catastale C1 (i valori sono tratti dal rapporto OMI Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio per l’anno 2011 confrontati per verificarne la validità con i valori di vendita di immobili aventi le stesse caratteristiche siti nel territorio provinciale).

Stima Immobile distinto al Foglio 7 Particella 1517 Subalterno 57

Per entrambe le valutazioni si è considerato l’immobile come nuovo ed in buono stato di conservazione, sia per quanto riguarda la manutenzione, sia per quel che riguarda impianti idraulici, elettrici e di riscaldamento. In dettaglio si riporta di seguito il valore attribuito sulla base dei coefficienti di differenziazione per ciascuna caratteristica riportata nella descrizione del metodo. Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione estrinseche si è applicato un coefficiente di differenziazione pari a 1,25 derivanti dalle seguenti considerazioni che attribuiscono maggior valore all’immobile:

• L’immobile è situato in prossimità di una strada principale per il flusso di traffico veicolare tra Cremona e Piacenza pertanto in posizione strategica per la sua visibilità, inoltre è situato in zona ad elevata possibilità di parcheggio gratuito.

Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione intrinseche si è applicato un coefficiente di differenziazione pari a 0,9, derivanti dalle seguenti considerazioni:

• buona disposizione dei vani interni, buono stato di manutenzione del prospetto esterno in edificio non signorile, buona luminosità del locale, finiture interne da completare.

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Stima 1 del Locale uso Ufficio: ripristino stato legittimo come da pratica permesso a costruire variante n.16/2006

Per il calcolo del valore dell’immobile si è tenuto in considerazione il valore medio di zona per i locali ad uso uffici nuovi ed in buono stato di conservazione. Il valore di riferimento di zona è stimato in euro 1.050,00 al mq; tale valore verrà inoltre moltiplicato per i coefficienti differenziazione considerati. La stima verrà valutata sulla base della divisione delle due unità immobiliari come da permesso a costruire variante n.16/2006.

Euro/mq Coefficiente

caratteristiche di posizione estrinseche

Coefficiente caratteristiche di

posizione intrinseche

Valore immobile

Locale 1 mq 63,97 1.050,00 0,90 1,25 +75.565,00 Locale 2 mq 58,41 1.050,00 0,90 1,25 +68.997,00

A tale valore di partenza si dovranno decurtare i costi legati alle spese da affrontare per interventi atti a ripristinare lo stato legittimo. Costi di demolizione:

Locale 1 demolizioni: Euro al mq mq Euro totali Parete cartongesso angolo bar 33,00 14,5 478,50 Parete cartongesso ingresso 33,00 6,6 218,00

Locale 2 demolizioni: Euro al mq mq Euro totali Parete di tamponamento adiacente vetrina

33,00 17,45 576

Dovrà, inoltre, essere ripartito tra le due unità immobiliari il costo per la ricostruzione della porta creata tra i due vani nella parete divisoria ed il costo di ricostruzione della finestra passavivande creata tra le due unità:

Locale 1 e 2 ricostruzione Euro al mq mq Euro totali Costo ricostruzione 41,00 2,40 98,5 Rasatura ed intonaco 168,00 4,80 806,50 Verniciatura 26,00 4,80 125,00

Infine si dovrà valutare il costo per la presentazione di nuova pratica catastale per l'accatastamento dei due immobili; tale costo risulta da ripartire per le due unità immobiliari.

Locale 1 e 2 accatastamento Euro totali Pratica catastale 1200,00*

* il costo è valutato sulla base della parcella del professionista eventualmente incaricato.

Pertanto il valore di vendita delle due unità immobiliari sarà di seguito elencato:

Valore iniziale immobile

euro

costi di ricostruzione euro

costi di demolizione

euro

Costo Accatastamento

euro

Valore immobile finale Euro

Vano locale 1 mq 63,97 +75.565,00 -515,00 -696,50 -600,00 +73.753,00 Vano locale 2 mq 58,41 +68.997,00 -515,00 -576,00 -600,00 +67.306,00

TOTALE 141.059,00

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Stima 2 del Locale uso Negozio: presentazione pratica SCIA in sanatoria per legittimare lo stato di fatto

Per il calcolo del valore dell’immobile si è tenuto in considerazione il valore medio di zona per i locali ad uso commerciale nuovi ed in buono stato di conservazione. Il valore di riferimento di zona è stimato in euro 1200 al mq tale valore verrà inoltre moltiplicato per i coefficienti differenziazione. La stima verrà valutata sulla base dello stato di fatto dell’unità immobiliare.

Euro/mq Coefficiente

caratteristiche di posizione estrinseche

Coefficiente caratteristiche di

posizione intrinseche

Valore immobile

Locale mq 122,38 1.200,00 0,90 1,25 +165.213,00 A tale valore si dovranno decurtare i costi legati alle spese da affrontare per interventi atti a ripristinare lo stato legittimo. Costi di demolizione:

Locale 2 demolizioni: Euro al mq mq Euro totali Parete di tamponamento adiacente vetrina

33,00 17,45 576,00

Si dovrà valutare il costo per la presentazione di nuova pratica di SCIA in sanatoria da presentare al Comune di Castelvetro Piacentino per rendere lo stato di fatto legittimo

Locale 1 e 2 Euro totali Pratica SCIA in sanatoria 4084,18

Valore iniziale immobile

euro

costi di ricostruzione euro

costi di demolizion

e euro

Deposito pratica SCIA in sanatoria

euro

Valore immobile finale Euro

+165.213,00 0 -576,00 -4084,18 +160.553,00

Confronto stima 1 e stima 2

Categoria immobile

Valore immobile finale libero Euro

Valore immobile finale occupato da affittuari

Euro

A10 uso uffici 141.059,00

Locale 1: 73.753,00euro

109.275,00

Locale 2: 52.133,00 euro

Locale 2: 67.306,00euro

Locale 1: 57.141,00 euro

C1 uso negozio 160.553,00 124.206,00 In tabella si è riportata il valore finale dell’immobile nei due casi di stato libero e di stato occupato; quest’ultimo calcolato sulla base di un ulteriore coefficiente pari a 0,78 che tiene conto della mancanza di disponibilità immediata dei locali in quanto dato in affitto alla 2D Games.

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Stima Immobile cantina distinto al Foglio 7 Particella 1517 Subalterno 37 e 50 e cantina censita al Foglio 7 Particella 1517 Subalterno 41

Per la stima economica delle cantine si è utilizzato il valore al metro quadro del locale commerciale corretto con un coefficiente per le pertinenze relative alle cantine e solai inabitabili pari a 0,20. Per quanto riguarda la cantina censita al Foglio 7 Particella 1517 e subalterno 50 è stata effettuata una duplice valutazione la prima per riportare l’immobile allo stato legittimo e la successiva per affrontare una pratica di SCIA in sanatoria per poter legittimare lo stato di fatto.

Stima 3 del Locale cantina : ripristino stato legittimo come da pratica permesso a costruire variante n.16/2006

Per la valutazione della cantina si è considerato un valore al mq di 1.050,00 euro corretto attraverso il coefficiente delle pertinenze di 0,20. Il valore del locale di cui al Foglio 7 particella 1517 subalterni 46 e 47 risulta suddiviso come segue: Cantina mq 37,47 risulta: 37,47 mq x 1.050,00 Euro x 0,20 ( coefficiente di pertinenza) = 7.868,00 euro Cantina mq 6,73 risulta: 6,73 mq x 1.050,00 Euro x 0,20 ( coefficiente di pertinenza) = 1.413,30 euro A tale valore si dovranno decurtare i costi legati alle spese da affrontare per interventi atti a ripristinare lo stato legittimo. Costi di demolizione:

Intervento Euro al mq mq Euro totali Parziale demolizione muro divisorio per creare porta per cantina mq 6,73 subalterno 37

33,00 1,90 63,00

Porta in lamiera zincata per cantina mq 6,73 subalterno 37

250,00

Ricostruzione nuova parete divisoria Per entrambi i subalterni 37 e 50

41,00 8 328,00 (164,00 euro

per unità) Intonaco e verniciatura Per entrambi i subalterni 37 e 50

26,00 31 806,00 (403,0 per

unità) Il valore economico delle singole unità sarà relativo alla metratura ed ai costi da sostenere: Valore

iniziale immobile

euro

costi di ricostruzione euro

costi di demolizione euro

Valore immobile finale euro

Vano sub 50 mq 37,47 7.868,00 -567,00

+7.300,00 Vano sub 37 mq 6,73 1.413,30 -817,00 -63,00 +533,00

TOTALE 7.833,00

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Stima 4 del Locale cantina : presentazione pratica SCIA in sanatoria per legittimare lo stato di fatto

Per la valutazione della cantina si è considerato un valore di mercato al mq di 1.050,00 euro corretto attraverso il coefficiente delle pertinenze di 0,20. Pertanto il valore del locale cantina la Foglio 7 particella 1517 e Subalterno risulta: 44,19 mq x 1.050,00 Euro x 0,20( coefficiente di pertinenza) = 9.280,00 euro Da tale valore si dovranno decurtare i costi legati alle spese da affrontare per gli interventi atti a ripristinare lo stato legittimo:

Valore iniziale immobile

euro Costo Accatastamento

euro

Deposito pratica SCIA in sanatoria

euro

Valore immobile finale euro

+9280,00 -1200,00 -516,00 7. 564,00 Il valore indicato per il deposito della SCIA in sanatoria per quel che riguarda il locale cantina è il costo massimo che potrebbe esser richiesto eventualmente dal Comune di Castelvetro Piacentino nel caso fosse necessario presentare la pratica come manutenzione straordinaria e verifica di conformità sismica delle modifiche apportate nello stato di fatto.

Confronto stima 3 e stima 4

Cantina Valore immobile finale

euro Valutazione per ripristino stato legittimo 7.833,00 Valutazione per legittimare stato di fatto 7.564,00

Si riporta, di seguito, la stima del valore della cantina censita al Foglio 7 Particella 1517 Subalterno 41; per tale immobile si considera una superficie di stima decurtata del 25% rispetto alla superficie di mq 3, tale decurtazione deriva dall’altezza del vano che risulta in parte inferiore al 2,00 metri. Cantina mq 2,25 X 1.050,00 Euro/mq per 0,20 (coefficiente delle pertinenze cantine) = Euro 472,50

Valore immobile finale euro

Cantina Foglio 7 Particella 1517 Subalterno 41 472,50

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Stima 5 posti auto scoperti : Per il calcolo del valore dei posti auto scoperti si è utilizzato il valore di mercato di 1.200,00 euro a metro quadro moltiplicato dal coefficiente di differenziazione 0,40 da attribuirsi ai posti macchina scoperti di proprietà esclusiva in zone a bassa difficoltà di parcheggio su suolo pubblico.

• Parcheggi mq 12 X 1.200,00 Euro/mq per 0,40 = Euro 5.760,00 cadauno • Parcheggi mq 13 X 1.200,00 Euro/mq per 0,40 = Euro 6.240,00 cadauno

Il valore dei parcheggi scoperti risulta:

Posti auto scoperti Superficie in mq

Valore immobile finale euro

Foglio 7 Particella 1517 Subalterno 12 12 mq 5.760,00 Foglio 7 Particella 1517 Subalterno 13 12 mq 5.760,00

Foglio 7 Particella 1517 Subalterno 51 e Foglio 7 Particella 1518 Subalterno 9 13 mq 6.240,00

Foglio 7 Particella 1517 Subalterno 52 e Foglio 7 Particella 1518 Subalterno 8 13 mq 6.240,00

Foglio 7 Particella 1517 Subalterno 53 e Foglio 7 Particella 1518 Subalterno 7 13 mq 6.240,00

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Conclusioni

Per quanto esposto nella presente perizia si riportano alcune considerazioni finali:

• Per quanto concerne l’immobile censito al Foglio 7 Particella 1517 Subalterno 57; il maggiore valore economico è ottenibile attraverso il mantenimento dello stato di fatto e la presentazione della SCIA in sanatoria per legittimare lo stato attuale. E’ necessario tuttavia provvedere alla demolizione del muro di tamponamento oscurante le vetrine per il vano 2.

Categoria immobile

Valore immobile finale libero Euro

Valore immobile finale occupato da affittuari

Euro C1 uso negozio 160.553,00 124.206,00

• Per quanto concerne la cantina censita al Foglio 7 Particella 1517 Subalterno 50; si consiglia di rendere legittimo lo stato di fatto attraverso la presentazione della SCIA in sanatoria.

Cantina Valore immobile finale

euro Valutazione per legittimare stato di fatto 7.564,00

• In relazione all’atto notarile stipulato in data 3 Novembre 2004 relativo al porticato esterno censito al Foglio 7 Particella 1517 Subalterni 49 e 2 e al Foglio 7 Particella 1518 Subalterno 4, resta a carico dell’intero immobile costruito di cui al permesso n.30/2004 a costruire l’onere della manutenzione e del mantenimento (Allegato 5 punto 6). • Per quanto concerne il canone di locazione pattuito tra la Ve.le costruzioni srl e la società 2D Games snc, attraverso confronto con immobili simili locati nella stessa provincia, si è appurato che il canone pattuito risulta adeguato.

• Per quanto concerne il porticato esterno che circonda l’immobile sui lati di via Martiri Duchi e Molinari e di via F. Soldati - Foglio Catastale 7 Particella 1517 Subalterni 2 e 49, e al Foglio Catastale 7 Particella 1518 Subalterno 4 - allo stato non può essere effettuata alcuna vendita.

In Fede Bologna, 24 Settembre 2012

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Elenco allegati

Allegato 1 Copia permesso a costruire e variante Allegato 2 Visura Catasto Fabbricato degli immobili Allegato 3 Visure per soggetto Agenzia del Territorio Allegato 4 Copia contratto di locazione Allegato 5 Copia Atto d’obbligo notarile Allegato 6 Relazione Fotografica di dettaglio Allegato 7 Ispezione ipotecaria