PERIZIA ESTIMATIVA - Studio Associato Lanfranconi · Trattasi di complesso immobiliare di epoca...

Architetto - Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Lecco al n. 873 Leidi Stefano ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Via Roncaglio, n. 1/P - 23862 Civate (LC) - Tel.: 328 7826499 - Fax: 0341 551780

1

TRIBUNALE DI LECCO – SEZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO N. 12/2012

GIUDICE DELEGATO: DOTT. DARIO COLASANTI

CURATORE: DOTT. ALFONSO LANFRANCONI

PERIZIA ESTIMATIVA DEI BENI MOBILI ED IMMOBILI DI PROPRIETA’ DELLA SOCIETA’ F.R. HOLDING S.R.L. 23801 VIA STOPPANI N. S.N.C. CALOLZIOCORTE - LC

OGGETTO: Fallimento della società F.R. Holding S.R.L. con sede legale presso il Comune di Calolziocorte, via Stoppani n. s.n.c.

INDIRIZZO: Sede Legale Via Stoppani, n. s.n.c. Comune di Calolziocorte (LC) Cantiere sito in Via Sant’ Egidio, n. 1 Comune di Lecco - Località Bonacina

DATA:

Novembre 2015

IL TECNICO

_____________________________________

(Architetto - Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Lecco al n. 873 Leidi Stefano)

Architetto - Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Lecco al n. 873 Leidi Stefano Via Roncaglio, n. 1/P 23862 Civate (LC) Tel.: 328 7826499 - Fax: 0341 551780 E-Mail: [email protected] - [email protected]



2

Committente:……………. Dr. Alfonso Lanfranconi con Studio in Lecco, Corso Martiri

della Libertà, n. 13 - Curatore, nominato dal Tribunale

Ordinario di Lecco, del fallimento della società F.R. Holding

s.r.l. con sede legale in Calolziocorte, via Stoppani s.n.c. –

C.F. 03042630131 - R.E.A. : LC 305422 - Fallimento n.

12/2012 dichiarato con sentenza del 20 febbraio 2012,

depositata in cancelleria il 21 febbraio 2012.

Data incarico: 22 Maggio 2012

Date sopralluogo: 02 Ottobre 2015

Data relazione: 27 Ottobre 2015

Io sottoscritto Stefano Leidi nato a Lecco (LC) il 26.05.1972, C.F. LDESFN72E26E507J,

iscritto all’ Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della

Provincia di Lecco al n. 873, in qualità di Perito estimatore del fallimento n. 12/2012

della società F.R. Holding s.r.l. - C.F. 03042630131 - R.E.A. : LC 305422, con sede

legale sita in Calolziocorte, via Stoppani n. s.n.c. dichiarato con sentenza del 20 febbraio

2012 depositata in cancelleria il 21 febbraio 2012 con l’incarico di eseguire la valutazione

estimativa dei beni immobili di proprietà della società F.R. Holding s.r.l.

DESCRIZIONE E VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI

L’incarico affidatomi ha come obbiettivo la redazione della Perizia Tecnica Estimativa

relativa al cespite immobiliare sito in Comune di Lecco, Via Sant’Egidio n. 1, località

Bonacina, di proprietà della società F.R. Holding S.r.l.

La prestazione professionale contempla:

- la presa visione della documentazione sia ipotecaria che catastale a partire dalla

data d’acquisto da parte della società F.R. Holding S.r.l., avvenuta il 05 Giugno

2007 ed ottenuta tramite visure telematiche fornitemi dal curatore fallimentare;



3

- la presa visione della documentazione tecnica ed urbanistica relativa anche al

Piano di Recupero denominato “La Bonacina”, non completato e formalizzato,

fornitami dal curatore fallimentare e depositata in Comune di Lecco;

- la verifica mediante sopraluogo e le rilevazioni necessarie all’espletamento del

mandato ricevuto.

UBICAZIONE DEL COMPARTO EDILIZIO OGGETTO DI PERIZIA Comune: Lecco (LC)

Via: Sant’Egidio, n. 1 - Località Bonacina

Cap/Prov.: 23900 Lecco

Zona: centro semicentro X semiperiferia periferia

DESCRIZIONE DEL CONTESTO URBANO

UBICAZIONE

Il comparto immobiliare è situato in un contesto semiperiferico di nuova espansione residenziale nel rione Bonacina.

PRINCIPALI COLLEGAMENTI

Il rione denominato Bonacina è servito in maniera soddisfacente dai mezzi di trasporto pubblico, grazie ai quali è possibile raggiungere rapidamente il centro cittadino (che dista circa 4 Km), la strada statale 36, le tangenziali cittadine ed i principali servizi pubblici.

ACCESSI AL COMPARTO

Il comparto immobiliare è direttamente collegato con via Sant'Egidio tramite accessi pedonali e carrabili esistenti.

URBANIZZAZIONE I E II

Il rione denominato Bonacina è dotato dei servizi primari.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

CATASTO DEI TERRENI

N. FOGLIO PART. SUP. ARE QUALITA' CLASSE REDDITO

DOMENICALE REDDITO AGRARIO

1 2 558 54,72 ENTE URBANO

Ditta intestataria: F.R. Holding s.r.l.

Comune: Lecco

Sezione: Castello sopra Lecco

N. FOGLIO PART. SUB. PORZ. QUALITA' CLASSE SUP. ARE REDDITO

DOMENICALE REDDITO AGRARIO

1 2 378 --- SEMIN.

ARBOREO 3 00.70 € 0,22 € 0,14



4

2 2 380 PRATO 3 02.90 € 1,05 € 0,75

3 2 673 --- FABB. RURALE 00.20

4 2 2032 --- PRATO 3 19.57 € 7,07 € 5,05

Osservazioni:

Dall’analisi delle visure catastali e del titolo di provenienza, emerge quanto segue:

- il mappale n. 2032 è stato ottenuto in forza del Tipo di Frazionamento n. protocollo

94759/01, in data 25 settembre 2001 ed in atti dal 25 settembre 2001;

- i mappali n. 378 e 673 sono stati ottenuti in forza del Tipo di Variazione d’ufficio n.

1224 in data 31 dicembre 1997 ed in atti dal 02 agosto 2001;

- il mappale n. 673 è classificato come fabbricato ad uso agricolo, tuttavia risulta

corrispondente ad una area nuda. Tale fabbricato è stato infatti da tempo demolito.

CATASTO DEI FABBRICATI

Ditta intestataria: F.R. Holding s.r.l.

Comune: Lecco

Sezione Urbana: OLA

Indirizzo: Via Sant'Egidio, n. 1

N. SEZ. URB. FOGLIO PARTICELLA SUB. PIANO CAT. CLASSE CONSISTENZA RENDITA

1 OLA 3 558 1 --- --- --- --- ---

2 OLA 3 558 2 --- --- --- --- ---

3 OLA 3 558 3 --- --- --- --- ---

4 OLA 3 558 4 --- --- --- --- ---

5 OLA 3 558 5 1 - 2 A/3 1 vani 5 € 271,14 6 OLA 3 558 6 T C/3 3 mq 131 € 595,37 7 OLA 3 558 7 1 C/2 5 mq 100 € 299,55 8 OLA 3 558 8 1 C/2 5 mq 29 € 86,87 9 OLA 3 558 9 T C/3 3 mq 107 € 486,30

10 OLA 3 558 10 --- --- --- --- ---

11 OLA 3 558 11 T C/6 4 mq 23 € 124,72

12 OLA 3 558 12 T - 1 A/3 1 vani 7 € 379,60

Indirizzo: Via Antonio Piloni

OLA 3 558 13 T A/3 1 vani 7 € 379,60



5

Osservazioni:

Trattasi di complesso immobiliare di epoca remota sito in Comune di Lecco, rione

Bonacina, via Sant’Egidio, n. 1, costituito da vari corpi di fabbrica con funzioni industriale,

ufficio, magazzino e portineria, oggi totalmente dismessi.

L’intero complesso immobiliare è situato nell’area indicata alla particella 558 dell’ente

urbano di ettari 0.54.72 del Catasto terreni.

Dall’analisi delle visure catastali e del titolo di provenienza in mio possesso risulta quanto

segue:

- i mappali nn. 558/1, 558/2, 558/3, 558/4 e 558/10, sono stati ottenuti in forza della

Denuncia di Variazione n. protocollo 150/1991, in data 30 Aprile 1991 ed in atti dal

16 aprile 1994;

- i mappali nn. 558/5, 558/6, 558/7, 558/8, 558/9, 558/11 e 558/12, sono stati ottenuti

in forza della Denuncia di Variazione n. protocollo C04339/97, in data 29 dicembre

1997 ed in atti dal 29 dicembre 1997;

- il mappale n. 558/13 è stato ottenuto in forza della Dichiarazione di nuova

costruzione n. protocollo 773, in data 16 Maggio 1987 ed in atti dal 27 Luglio 2006.

Il fabbricato ad uso residenziale identificato al mappale 558/13 risulta, tuttavia,

completamente crollato.

CONFINI

CONFINI IN UNICO CORPO ED IN CONTORNO

CATASTO TERRENI

NORD EST

Particelle nn. 2072, 2033, 2069 in punta Particelle nn. 2035, 2038, 1439

SUD OVEST

Via Sant’Egidio e particella n. 442 Valletta demaniale

PROVENIENZA

PROVENIENZA

A FAVORE: CONTRO:

F.R. HOLDING S.R.L. LECCO CENTRO S.R.L.

ATTO:



6

Compravendita in data 05 Giugno 2007, repertorio n. 11458/6458 a rogito del notaio Massimo Sottocornola di Lecco.

REGISTRAZIONE: TRASCRIZIONE:

Lecco, il 08 Giugno 2007 al n. 5957 serie 1T. Lecco, in data 09 Giugno 2007 ai nn. 11013/6522.

Osservazioni:

Con l’atto sopra indicato, in data 05 giugno 2007, la società F.R. Holding S.r.l. ha

acquistato dalla società Lecco Centro S.r.l., la piena proprietà del complesso immobiliare

oggetto della presente perizia estimativa e meglio dettagliato al paragrafo denominato

Identificazione catastale.

Nel medesimo atto è segnalato che, la particella n. 558 è gravata da una servitù di

elettrodotto inamovibile a favore dell’Enel, in forza di atto sottoscritto in data 10 Maggio

1975, repertorio n. 90563 del notaio Cornelio Orlando, trascritto a Lecco in data 05 Giugno

1975 ai nn. 4339/3172.

PREGIUDIZIEVOLI

Come indicato nel certificato notarile redatto dal Notaio Pier Luigi Donegana, con studio in

Oggiono, via XXV aprile, n. 8, il complesso immobiliare oggetto della presente perizia

risulta gravato dalla sentenza di fallimento n. 12/2012 del 20 febbraio 2012, depositata in

cancelleria il 21 febbraio 2012.

Inoltre sullo stesso grava una iscrizione volontaria come di seguito descritto:

ISCRIZIONE IPOTECARIA

A FAVORE CONTRO

CREDITO BERGAMASCO S.P.A. F.R. HOLDING S.R.L.

ATTO:

Ipoteca volontaria in data 05 giugno 2007 - Repertorio n. 11459 a rogito del Notaio Massimo Sottocornola con studio in Lecco

DURATA SOMMA ISCRITTA

Anni tredici € 26.800.000,00

REGISTRAZIONE ISCRIZIONE

Lecco, il 08 giugno 2007 al n. 5957 serie 1T. Lecco, nota di iscrizione ai nn. 11014 - 2364 in data 09 giugno 2007



7

REGOLARITA’ EDILIZIA

REGOLARITA' EDILIZIA - ITER BUROCRATICO URBANISTICO

ANNO DI COSTRUZIONE

Il complesso immobiliare esistente è stato edificato in epoca remota, anteriore al 01 Settembre 1967.

ISTANZA DI PIANO DI RECUPERO

In data 30 Dicembre 2008 è stata formalizzata una istanza di approvazione del Piano di Recupero denominato “La Bonacina”, con n. di protocollo 749878 con successive modifiche da parte della F.R. Holding S.R.L.

DESCRIZIONE SINTETICA DEL PIANO DI RECUPERO

Il Piano di recupero denominato "La Bonacina” consisteva nella ristrutturazione e conversione a funzione residenziale degli immobili insistenti sull’area oggetto di perizia. Il Piano di recupero rispettava gli orientamenti del Piano attuativo e gli indici di zona previsti nelle NTA del PRG di Lecco.

CONCLUSIONE DELL'ITER DI ISTANZA DEL PIANO DI RECUPERO

Con comunicazione in data 18 Ottobre 2008, n. di protocollo 49036, l'Amministrazione Comunale di Lecco esprimeva parere favorevole a patto che si fosse predisposta la documentazione prevista dalla normativa vigente in materia.

CONVENZIONE

Non è stata formalizzata alcuna convenzione tra l’Amministrazione Comunale di Lecco e F.R. Holding S.R.L.

RIFERIMENTI URBANISTICI Con l’approvazione del nuovo Piano di governo del territorio PGT, adottato con delibera

del Consiglio comunale n. 1 del 23/24 gennaio 2014, successivamente approvato con

delibera del Consiglio comunale n. 43 del 24/25/26/27/28/29/30 giugno 2014 ed infine

pubblicato sul BURL – Serie Avvisi e Concorsi n. 10 del 04 marzo 2015, la destinazione

urbanistica dell’area su cui insiste il comparto immobiliare oggetto di perizia è in buona

parte uguale a quella indicata nel precedente Piano regolatore generale.

Come indicato nella planimetria del Piano delle regole del PGT, nelle schede dispositive di

attuazione delle procedure di convenzione e nel CDU aggiornato che allego alla presente

(allegato B), la destinazione urbanistica del comparto può essere così riassunta:

CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA COME DA PGT APPROVATO

All'interno del tessuto urbanistico consolidato (TUC) - All'interno della perimetrazione del PA03 - Bonacina "Ex polverificio Piloni".

PARTICELLA N. 673 Servizi in progetto (S-PA)



8

PARTICELLE N. 2032 - 558

Parte Servizi in progetto (S-PA); parte Zona di trasformazione a prevalenza residenziale in PA (ZTRPA)

PARTICELLE N. 380 - 378

Zona di trasformazione a prevalenza residenziale in PA (ZTRPA)

NOTE Gli immobili insistenti sui mappali sopra indicati ricadono in Zona soggetta a piano attuativo (PA03) - Bonacina "Ex polverificio Piloni"

PRESCRIZIONI URBANISTICHE

L'area è soggetta alle prescrizioni urbanistiche dettate dalle NTACM, dalle SDPA e dagli articoli 2.2 e 2.4 delle norme geologiche di piano.

STUDIO GEOLOGICO - GEOMORFOLOGICO ED IDROGEOLOGICO

Nello studio geologico - geomorfologico ed idrogeologico a supporto del PGT approvato (conformemente alle direttive della L.R. 41/97), la particella 378 e in parte la particella 558 risultano parte nella classe di fattibilità geologica 2 - "Fattibilità con modeste limitazioni" e parte nella classe di fattibilità geologica 4 - "Fattibilità con gravi limitazioni", le particelle 380, 673, 2032 risultano nella classe di fattibilità geologica 2 - "Fattibilità con modeste limitazioni"; le particelle 558, 378 ricadono nella fascia di rispetto dei corsi d'acqua del reticolo minore.

Considerando l’approvazione del PGT ed i relativi contenuti, mi accingo di seguito a

determinare il valore del comparto immobiliare secondo l’attuale situazione in essere.

Occorre precisare che i parametri urbanistici ed edilizi (SLP, Volume, etc.) contenuti nelle

schede dispositive di attuazione delle procedure convenzionate relative al PA03 –

Bonacina “Ex polverificio Piloni”, che ho provveduto a verificare, discostano parzialmente

da quelli contenuti nella precedente proposta di Piano di Recupero depositata agli atti

negli Uffici Tecnici del Comune di Lecco e conformi alle NTA del superato PRG.

Tuttavia possono essere assunte quale base di riferimento per la valutazione economico -

estimativa del comparto immobiliare oggetto della presente perizia.

DATI DI PIANO

A conferma di quanto sopra si precisano i seguenti valori urbanistici:

DATI PRG SUPERATO:

- Sup. territoriale (st): mq 7459,02

- Sup. fondiaria (sf): mq 7459,02

- Vol. max: mc 18906,86

DATI PGT APPROVATO:

- Sup. territoriale (st): mq 7378,00

- SU preassegnata: mq 2950,00



9

- Servizi obbligatori: verde: 1660,00

parcheggio: 710,00 mq

- Vol. max: mc 18906,86

La tabella che segue fa riferimento alla proposta di Piano di recupero depositata e quindi

disponibile agli atti comunali:

TABELLE ESTRATTE DA PIANO DI RECUPERO DEPOSITATO IN COMUNE

SUPERFICIE COPERTA E VOLUME EFFETTIVO DELLO STATO DI FATTO

SUP. COPERTA SLP VOLUME EFFETTIVO AZZONAMENTO

mq mq mc

EDIFICIO 1 95,48 190,96 849,77 ZONA A CAT. II




EDIFICIO 5 548,67 1097,34 6630,00 ZONA RG CAT. IV


EDIFICIO 7 311,14 311,14 2125,06 ZONA RG CAT. III


1997,42 3459,74 20397,92

SUPERFICIE COPERTA E VOLUME EFFETTIVO DI PROGETTO

DESCRIZIONE SUP. COPERTA SLP VOLUME EFFETTIVO AZZONAMENTO

mq mq mc









10

EDIFICIO 7 75,97 146,57 634,00 ZONA RG CAT. III


1762,25 3295,17 18906,86

Ai fini dell’analisi preliminare del Piano di recupero depositato in Comune di Lecco faccio

riferimento alla documentazione peritale utilizzata dalla ditta F.R. Holding s.r.l. per

l’erogazione del mutuo e rilasciata in data 26 giugno 2009, la quale individua con

precisione le superfici commerciali dell’intervento che riassumo nella seguente tabella:

TABELLE DESUNTE DALLA PERIZIA PER EROGAZIONE MUTUO BANCARIO

UNITA' RESIDENZIALI - CORPO 1

DESCRIZIONE SUPERFICIE VALORE UNITARIO VALORE TOTALE

mq Euro Euro

U.A. 1 180 € 3.500,00 € 630.000,00 € 630.000,00



mq Euro Euro

U.A. 2 81 € 3.500,00 € 283.500,00 U.A. 3 81 € 3.500,00 € 283.500,00

€ 567.000,00



mq Euro Euro

U.A. 4 33 € 3.500,00 € 115.500,00

U.A. 5 33 € 3.500,00 € 115.500,00 U.A. 6 33 € 3.500,00 € 115.500,00 € 346.500,00



mq Euro Euro

U.A. 7 83 € 3.500,00 € 290.500,00 U.A. 21 83 € 3.500,00 € 290.500,00

U.A. 22 115 € 3.500,00 € 402.500,00 € 983.500,00



mq Euro Euro

U.A. 8 86 € 3.100,00 € 266.600,00 U.A. 9 117 € 3.100,00 € 362.700,00 U.A. 10 120 € 3.100,00 € 372.000,00

U.A. 11 120 € 3.100,00 € 372.000,00 U.A. 12 117 € 3.100,00 € 362.700,00



11

U.A. 13 86 € 3.100,00 € 266.600,00

U.A. 14 112 € 3.100,00 € 347.200,00 U.A. 23 111 € 3.100,00 € 344.100,00 U.A. 24 108 € 3.100,00 € 334.800,00

U.A. 25 111 € 3.100,00 € 344.100,00 U.A. 26 111 € 3.100,00 € 344.100,00 U.A. 27 108 € 3.100,00 € 334.800,00 U.A. 28 111 € 3.100,00 € 344.100,00 U.A. 29 187 € 3.100,00 € 579.700,00 € 4.975.500,00



mq Euro Euro

U.A. 15 205,00 € 3.600,00 € 738.000,00 U.A. 16 205,00 € 3.600,00 € 738.000,00 U.A. 17 205,00 € 3.600,00 € 738.000,00 U.A. 18 205,00 € 3.600,00 € 738.000,00 U.A. 19 205,00 € 3.600,00 € 738.000,00 U.A. 30 170,00 € 3.600,00 € 612.000,00 U.A. 31 170,00 € 3.600,00 € 612.000,00

U.A. 32 170,00 € 3.600,00 € 612.000,00 U.A. 33 170,00 € 3.600,00 € 612.000,00 U.A. 34 170,00 € 3.600,00 € 612.000,00

€ 6.750.000,00



mq Euro Euro

U.A. 35 92,00 € 3.000,00 € 276.000,00

€ 276.000,00



mq Euro Euro

U.A. 20 235,00 € 3.500,00 € 822.500,00 € 822.500,00

TOTALE UNITA' RESIDENZIALI - CORPI 1-2-3-4-5-6-7-8


mq Euro Euro

TOTALE U.A. 4529,00 € 15.351.000,00

BOX AUTO - CORPO 1

DESCRIZIONE UNITA' VALORE UNITARIO VALORE TOTALE

n. Euro Euro

BOX AUTO 3 € 25.000,00 € 75.000,00

BOX AUTO - CORPO 8


n. Euro Euro

BOX AUTO 1 € 25.000,00 € 25.000,00



12

BOX AUTO - CORPO INTERRATO


n. Euro Euro

BOX AUTO 63 € 25.000,00 € 1.575.000,00

TOTALE


n. Euro Euro

BOX AUTO 67 € 1.675.000,00

TOTALE COMPLESSIVO € 17.026.000,00

PREVISIONE COSTI

COSTO DI COSTRUZIONE

DESCRIZIONE SUPERFICIE MQ COSTO UNITARIO COSTO TOTALE

SUP. LORDA CORPO 1 238,86 € 1.100,00 € 262.746,00 SUP. LORDA CORPO 2 214,97 € 1.100,00 € 236.467,00 SUP. LORDA CORPO 3 131,37 € 1.100,00 € 144.507,00 SUP. LORDA CORPO 4 372,89 € 1.100,00 € 410.179,00 SUP. LORDA CORPO 5 2129,84 € 1.100,00 € 2.342.824,00 SUP. LORDA CORPO 6 2488,13 € 1.100,00 € 2.736.943,00 SUP. LORDA CORPO 7 122,08 € 1.100,00 € 134.288,00

SUP. LORDA CORPO 8 311,85 € 1.100,00 € 343.035,00 INTERRATO BOX AUTO 2780,00 € 360,00 € 1.000.800,00 TOT. € 7.611.789,00

PREVISIONE COSTI

ULTERIORI COSTI DA STIMARE

DESCRIZIONE COSTO DI COSTRUZIONE % INCIDENZA COSTO

ONERI DI URBANIZZAZIONE € 7.611.789 3,88% € 295.000,00

CONTRIBUTO SUL COSTO DI COSTRUZIONE € 7.611.789 3,94% € 300.000,00 MONETIZZAZIONE STANDARDS € 7.611.789 2,63% € 200.000,00

SPESE TECNICHE € 7.611.789 6,57% € 500.000,00

TOT. € 1.295.000,00

AQUISTO PROPRIETA' ESISTENTE € 5.018.400,00



13

TOTALE PREVISIONE COSTI

DESCRIZIONE COSTO

TOT. € 13.925.189,00

MARGINE OPERAZIONE € 3.100.811,00 18,21%

Ai fini della presente perizia si ipotizzano esclusivamente i valori che esprimono le

superfici delle U.I. e le quantità delle autorimesse, mentre per quanto attiene alle

valorizzazioni economiche ho provveduto ad introdurre elementi correttivi che esprimono

le reali condizioni del mercato immobiliare attuale, dopo aver espletato opportuna analisi di

mercato, consultato portali immobiliari specializzati ed operatori attivi nel settore.

Infatti ai fini della quantificazione del “più probabile valore di mercato” del cespite occorre

considerare tutti gli elementi e le criticità che continuano a condizionare e contrarre

sempre più il settore immobiliare.

In particolare, rispetto alla perizia da me presentata nell’aprile dell’anno 2013, faccio

riferimento all’ulteriore svalutazione del 20% del costo al mq delle abitazioni,

all’incremento della vendita di unità immobiliari mediante procedure d’asta, all’accentuarsi

dell’ammaloramento degli immobili in perizia ed infine all’introduzione di nuovi elementi

vincolanti nel PGT che determinano maggiori gravami in ordine alla sostenibilità di una

operazione immobiliare sul cespite di cui trattasi.

In una tale situazione di mercato nella tabella che segue ho provveduto a redigere un

business plan dell’operazione immobiliare tenendo conto dei dati quantitativi sopra

menzionati:

QUADRO ECONOMICO PIANO DI RECUPERO SITO IN RIONE BONACINA LECCO VIA SANT' EGIDIO N. 1

1 Superficie Fondiaria mq = 7.459,02

2 Volumetria Prevista mc = 18.906,86

3 Totale SLP mq = 6.302,29

4 Totale SLP comm mq = 6.932,52

COSTO TERRENO

5 Costo netto per acquisto terreno mc = 18.906,86 x € 65,00 = € 1.228.945,90 6 Tassa di Registo Fissa euro = 320.000,00 x 11% = € 35.200,00 7 Oneri notarili euro = = € 10.000,00 8 Fidejussione 15% Val. imm. euro = 2.380.000,00 x 0% = - 6% € -

TOTALE € 1.274.145,90



14

SOFT COST

ONERI DI URBANIZZAZIONE

9 Oneri di Urbanizzazione Kr

10 OO.UU.PP. mc = 18.906,86 x € 5,58 = 105.500,28 100% € 105.500,28 11 OO.UU.SS. mc = 18.906,86 x € 23,67 = 447.525,38 100% € 447.525,38 12 COSTO DI COSTRUZIONE € 369.065,60 TOTALE € 922.091,26

ONORARI PROFESSIONALI E CONSULENZE

13 Progetto Urbanistico = 7.444.989,00 x 0,13% = € 9.678,49 14 Progetto Architettonico = 7.444.989,00 x 2,500% = € 186.124,73 15 Rendering = 7.444.989,00 x 0,030% = € 2.233,50 16 Progetto CA = 7.444.989,00 x 0,300% = € 22.334,97 17 Collaudo CA = 7.444.989,00 x 0,080% = € 5.955,99 18 Indagine geologica = 7.444.989,00 x 0,100% = € 7.444,99 19 Progetto Impianto elettrico = 7.444.989,00 x 0,050% = € 3.722,49 20 Progetto Impianto termico = 7.444.989,00 x 0,120% = € 8.933,99 21 Progetto Vigili del Fuoco = 7.444.989,00 x 0,050% = € 3.722,49 22 Rilievi catastali = 7.444.989,00 x 0,030% = € 2.233,50 23 Frazionamenti e inserimenti = 7.444.989,00 x 0,030% = € 2.233,50 24 Schede catastali e docfa = 7.444.989,00 x 0,100% = € 7.444,99 25 Sicurezza cantieri = 7.444.989,00 x 0,200% = € 14.889,98 26 Varianti = 7.444.989,00 x 0,040% = € 2.978,00 27 Indagine acustica = 7.444.989,00 x 0,090% = € 6.700,49 28 Gestione amministrativa = 7.444.989,00 x 0,100% = € 7.444,99 29 Consulenza legale = 7.444.989,00 x 0,000% = € - 30 Consulenza vendite = 10.696.100,00 x 1,000% = € 106.961,00 31 Pubblicità = 10.696.100,00 x 0,050% = € 5.348,05

TOTALE € 406.386,12

COSTO DI COSTRUZIONE

EDIFICI - DIMENSIONAMENTO EDIFICI DA PROGETTO

32 Costo U.I. mq = 6.009,99 € 1.100,00 € 6.610.989,00 33 Costo autorimesse mq = 2.780,00 € 300,00 € 834.000,00

TOTALE € 7.444.989,00

ALTRI COSTI

34 Piantumazione e sistemazioni = 7.444.989,00 x 0,15% = € 11.167,48

35 Urbanizzazioni interne = 7.444.989,00 x 0,20% = € 14.889,98 36 Altre Opere = 7.444.989,00 x 0,18% = € 13.400,98 37 Imprevisti = 7.444.989,00 x 2% = € 111.674,84 38 Oneri finanziari 12 mesi = 3.500.000,00 x 5,00% = € 175.000,00 39 Convenzione e atti = 5.000,00 x 1 = € 5.000,00 40 Costi fidejussioni oneri = 553.025,66 x 1,20% = € 6.636,31

41 Costi fidejussioni acconti = 2.139.220,00 0,90% = € 19.252,98 42 Polizza Decennale Postuma = = € 12.000,00 43 Polizza CAR = = € 8.000,00

TOTALE € 377.022,56

TOTALE COSTI PRESUNTI € 10.424.634,84



15

CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI

44 RICAVI PRESUNTI

45 Abitazioni mq = 4529,00 x € 2.100,00 =

Totale abitazioni € 9.510.900,00

46 Autorimesse cad = 67 x € 15.600,00 =

Totale autorimesse € 1.045.200,00

47 Allacciamenti cad = 35 x € 4.000,00 = € 140.000,00 TOTALE RICAVI PRESUNTI € 10.696.100,00

48 TOTALE RICAVI PRESUNTI € 10.696.100,00

49 TOTALE COSTI PRESUNTI € 10.424.634,84

50 UTILE LORDO* € 271.465,16

51 PARI AL: 2,60%

* UTILE LORDO = TOT. RICAVI PRESUNTI - TOT. COSTI PRESUNTI

Dalla presente sono esclusi: Costi per bonifica sottosuolo; Diritti a enti o amministrazioni pubbliche.

In particolare i dati come sopra espressi consentono di determinare con maggiore efficacia

ed attendibilità la consistenza dell’intero intervento edilizio e conseguentemente i valori

economici.

La tabella relativa al quadro economico individua nella prima parte i costi generali

quali:

i valori di acquisizione del terreno, gli oneri di urbanizzazione, i costi di costruzione, i costi

professionali, i costi di realizzazione degli immobili nonché le spese ed altri costi

accessori.

Essi sono stati quantificati complessivamente in circa 10.424.634,84 mln. di euro.

Nella stessa tabella si evidenzia che, ai punti 10 ed 11, le tariffe vigenti per gli oneri di

urbanizzazione I e II risalgono al 2007.

Nella seconda parte della tabella relativa al quadro economico sono stati stimati i

ricavi.



16

I prezzi al mq della zona, quantificabili in: 2100,00 euro/mq, rispecchiano gli attuali valori di

mercato che, come detto in precedenza, scontano il perdurare della crisi del settore

immobiliare.

In particolare si rileva che alle condizioni attuali nelle compravendite riveste particolare

importanza l’entità complessiva del valore del singolo appartamento.

Pertanto nelle compravendite attuali può anche venir meno l’esatta relazione tra la

superficie dell’appartamento ed il suo valore unitario espresso in mq volendosi

maggiormente considerare l’importo complessivo dell’U.I. con i relativi accessori quale

unico vero parametro per l’accesso al credito.

Tenendo conto che quelli sopra descritti in tabella sono, a mio avviso, i valori che il

mercato immobiliare può supportare e considerando che i costi di realizzazione non

possono essere ulteriormente contratti, ne deriva che il valore attuale dell’area è

conseguenza diretta di tali fattori.

CONCLUSIONI

Alla luce di quanto sopra espresso ritengo che il più probabile valore stimato dell’area in

oggetto sia di euro 1.228.945,90.

Arrotondamento: euro 1.228.946,00

(unmiloneduecentoventottomilanovecentoquarantasei/00).

GIUDIZIO CONCLUSIVO DI STIMA Il valore totale di stima dei beni immobili di proprietà della società F.R. Holding S.R.L.

risulta pari a:

Beni immobili € 1.228.946,00

_____________________

Totale € 1.228.946,00

Civate, martedì 27 ottobre 2015 In fede

(Architetto Stefano Leidi)



17

ALLEGATO A

- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

ALLEGATO B

- CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA

- ATTO DI COMPRAVENDITA F.R. HOLDING S.R.L.

- VISURE CATASTALI

- ESTRATTI MAPPA



TRIBUNALE DI LECCO – SEZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO N. 12/2012

GIUDICE DELEGATO: DOTT. DARIO COLASANTI

CURATORE: DOTT. ALFONSO LANFRANCONI

ALLEGATO A DOCUMETAZIONE FOTOGRAFICA DEI BENI MOBILI ED IMMOBILI IN

PERIZIA

OGGETTO: Fallimento della società F.R. Holding S.R.L. con sede legale presso il Comune di Calolziocorte, via Stoppani n. s.n.c.

INDIRIZZO: Sede Legale Via Stoppani, n. s.n.c. Comune di Calolziocorte (LC) Cantiere sito in Via Sant’ Egidio, n. 1 Comune di Lecco - Località Bonacina

DATA:

Ottobre 2015

IL TECNICO

_____________________________________

(Architetto - Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Lecco al n. 873 Leidi Stefano)

Architetto - Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e

Conservatori della Provincia di Lecco al n. 873 Leidi Stefano Via Roncaglio, n. 1/P 23862 Civate (LC) Tel.: 328 7826499 - Fax: 0341 551780 E-Mail: [email protected] - [email protected]



RILIEVO FOTOGRAFICO - COMPARTO EDILIZIO SITO IN COMUNE DI LECCO LOCALITA’ BONACINA, VIA SANT’EGIDIO, N. 1

Foto n. 1 - Edificio 1





Foto n. 10 PT - Edificio 6

Foto n. 11 PT - Edificio 6




Foto n. 13 PT - Edificio 8 - interno



Foto n. 17 PT - Edificio 6 – interno






Foto n. 21 - Edifici 3 e 4

Foto n. 22 - Edifici 3 e 4



RIFERIMENTI FOTOGRAFICI

\

Civate, martedì 27 ottobre 2015 In fede

(Architetto Stefano Leidi)

F 1 PT

F 7 PT

F 3 PT

F 2 PT

F 4 PT

F 9 PT F 8 PT

F 5 PT

F 6 PT

F 11 PT F 10 PT

F 17 - 18

F 19

F 20

F 14 PT

F 12 PT

F 13 PT

F 15 PT

F 17 PT

F 16 PT

F 18 PT F 19 - 20 PT F 21 - 22 PT

PERIZIA ESTIMATIVA - Studio Associato Lanfranconi · Trattasi di complesso immobiliare di epoca...

Documents

Transcript of PERIZIA ESTIMATIVA - Studio Associato Lanfranconi · Trattasi di complesso immobiliare di epoca...