O.R.S.A. - Città metropolitana di Bologna · O.R.S.A. Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo...

PROVINCIADI

BOLOGNA

O.R.S.A.

OSSERVATORIO REGIONALE DEL

SISTEMA ABITATIVO

RAPPORTO PROVINCIALE DI

BOLOGNA

a cura di

PROGETTO O.R.S.A.

(OSSERVATORIO REGIONALE DEL SISTEMA ABITATIVO)

Promosso da:

Assessorato Programmazione Territoriale. Politiche Abitative. Riqualificazione Urbana.

e

Amministrazione Provinciale di Bologna Assessorato Pianificazione Territoriale

Settore Pianificazione Territoriale e Trasporti

Committenti:

Amministrazione Regionale dell’Emilia-Romagna Amministrazione Provinciale di Bologna Assessorato Regionale Programmazione Territoriale. Politiche Abitative. Riqualificazione Urbana. Assessorato Pianificazione Territoriale

Direzione Generale Programmazione e Pianificazione Urbanistica Settore Pianificazione Territoriale e Trasporti

Servizio Politiche Abitative

Unità di Ricerca O.R.S.A. della Provincia di Bologna:

Bruno Alampi Provincia di Bologna - Settore Pianificazione Territoriale e Trasporti

Piergiacomo Braga Nuova Quasco - Ricercatore

Piero Cavalcoli Responsabile Settore Pianificazione Territoriale e Trasporti

Alessandro Farnè Circondario di Imola

Carlo Foresti Nuova Quasco – Coordinatore delle attività di ricerca e di elaborazione O.R.S.A.

Daniele Ganapini Nuova Quasco – Responsabile del Progetto O.R.S.A.

Andrea Guerra Nuova Quasco – Rilevazione ed elaborazione dati

Alfredo Mazzacurati R.E.R. - Responsabile dell’Osservatorio Regionale sul Sistema Abitativo

Daniela Percoco Nomisma

Gruppo di lavoro della provincia di Bologna

Mario Bortolotti Confcooperative - Federabitazione

Mara Cassano F.I.A.I.P. – Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali

Laura Clò F.I.A.I.P. – Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali

Antonella Magrini Nuova Quasco

Alfredo Mazzacurati R.E.R. - Responsabile dell’Osservatorio Regionale sul Sistema Abitativo

Fabio Piancastelli Legacoop - Bologna

Gigliola Schwarz A.C.E.R. – Provincia di Bologna

Si ringraziano per il loro contributo:

I Sindaci e il personale delle Amministrazioni Comunali partecipanti alla ricerca, i responsabili e il personale degli

uffici studi e statistica di Province, Regione, Camere di Commercio e Unioncamere nonché di tutti gli altri operatori che

hanno contribuito alla positiva realizzazione del presente Rapporto: in particolare la Direzione Regionale dell’Agenzia

dell’Entrate dell’Emilia Romagna, AGCI, Arcab Federlavoro e le cooperative edilizie aderenti, la FIAIP FIMAA e le

agenzie immobiliari aderenti, ASPPI, APE-Confedilizia, A.P.P.C., Unione Inquilini, UNIAT, SICET e SUNIA operanti

sul territorio dell’Emilia-Romagna.

Un ringraziamento particolare ai partecipanti al focus group del 27 maggio 2004.

Il presente rapporto è stato redatto il 30 giugno 2004 da Nuova Quasco, con la collaborazione di Nomisma per quanto

riguarda il capitolo VI.

Indice del documento

I. Premessa.......................................................................................................................................7

II. Il contesto socio economico ............................................................................................................9

II.1. La popolazione residente ..........................................................................................................9

II.2. La struttura per età della popolazione...................................................................................111

II.3. La popolazione straniera.........................................................................................................14

II.4. Le famiglie..............................................................................................................................16

II.5. I redditi .................................................................................................................................244

II.6. I prestiti per la casa...............................................................................................................277

III. Il fenomeno abitativo .................................................................................................................299

III.1. Il patrimonio censito..............................................................................................................29

III.2. L’edilizia residenziale pubblica ..........................................................................................344

III.3. Il fondo sociale per l’affitto.................................................................................................388

IV. Il comparto delle locazioni e gli sfratti ........................................................................................41

IV.1. I contratti di locazione...........................................................................................................41

IV.2. Indagine con le rappresentanze di proprietari ed inquilini....................................................42

IV.3. Gli sfratti ...............................................................................................................................47

IV.4. I comuni ad alta tensione abitativa........................................................................................49

IV.5. gli accordi territoriali ..........................................................................................................500

IV.6. Indagine ASPPI.....................................................................................................................50

V. L’attività edilizia ed urbanistica ....................................................................................................62

V.1. L’attività edilizia ....................................................................................................................62

V.2. L’attività urbanistica...........................................................................................................7070

VI. Il mercato immobiliare.................................................................................................................83

V.1. Il mercato immobiliare nella provincia di Bologna................................................................83

VI.2. Il mercato immobiliare a Bologna ........................................................................................83

VI.3. Il mercato abitativo nei comuni di prima cintura di Bologna: San Lazzaro di Savena ........86

VI.4. Il mercato abitativo a Casalecchio di Reno...........................................................................88

VI.5. Il mercato abitativo a Imola ..................................................................................................90

VI.6. Appendice statistica ..............................................................................................................91

VI.7. Altre fonti ..............................................................................................................................93

VII. Riepilogo e prospettive ...............................................................................................................97

O.R.S.A. Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo

Rapporto Provinciale di Bologna – 2004

pag. 7

I. PREMESSA

Il presente documento rappresenta il primo Report Provinciale, nel caso specifico della provincia di

Bologna, dell’Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo istituito dalla Amministrazione

Regionale dell’Emilia-Romagna con L.R. 24 del 8 agosto 2001 al fine di raccogliere e coordinare in

modo organico le informazioni di rilievo per tale settore, una anagrafe dell’intervento pubblico (art.

17) e un osservatorio regionale del sistema abitativo (art. 16) specificato e articolato d’intesa con le

Province.

Si tratta di un documento che attesta l’articolazione dell’osservatorio regionale in osservatori

provinciali, intesi come strumento di raccolta di dati maggiormente rappresentativi delle realtà

territoriali ma soprattutto quale supporto agli enti locali nel loro ruolo primario di amministratori

pubblici e di relazione con le organizzazioni socio-economiche e coi cittadini/utenti.

Tale evoluzione ha necessariamente dovuto mediare le differenti situazioni territoriali, eterogenee

sia per modalità organizzative che per esperienza specifica, con l’obiettivo di mantenere inalterata

la dotazione standard di informazioni presenti nella struttura del report regionale. Ferme restando le

rilevazioni in essere, salvo interventi di miglioramento, sia in termini contenutistici che di

dispositivi per la raccolta dei dati, si è proceduto a dare maggior valenza al momento locale

offrendo specifici spazi di partecipazione agli operatori attivi sul territorio per mezzo di gruppi di

lavoro, interviste integrative e focus group.

L’ultimo di questi strumenti, il focus group, ha rappresentato il momento in cui i diversi operatori

interpellati si sono confrontati, su aspetti del sistema abitativo e fenomeni locali, fornendo

descrizioni ed interpretazioni difficilmente raggiungibili col solo ausilio delle rilevazioni

campionarie. Per garantire il successo di questa modalità di intervista collettiva, cioè per assicurare

che tutti i partecipanti avessero modo di esprimersi, è necessario limitare il numero dei partecipanti

ad un massimo di sette/nove persone. Ovviamente il numero dei soggetti coinvolgibili per

competenza ed autorevolezza risulta molto più ampio, si provvederà pertanto nelle prossime

rilevazioni ad una parziale e progressiva rotazione degli invitati.

L’attuale dotazione di informazioni consente di disporre di elementi fondamentali per definire un

insieme di parametri di riscontro sui quali attivare altri strumenti (ad es. ampliamento delle

rilevazioni, interviste integrative, focus group). E’ in questi contesti e con eventuali accordi su temi

specifici (ad es. coi Tavoli di concertazione e con osservatori locali) che sarà perciò possibile



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rendere massimamente dinamica e coerente con le risorse e gli interessi locali l’articolazione

territoriale.

L’attuale versione dell’osservatorio non è quindi da considerarsi assolutamente stabile né definitiva.

Il programma di ricerca prevede inoltre un ulteriore momento di riflessione, da attuarsi in

collaborazione con tutte le Province e gli operatori coinvolti tramite le attività seminariali, in cui

possono essere segnalate eventuali integrazioni o modifiche al sistema degli indicatori utilizzati

ferma restando la dotazione minima definita nell’osservatorio nazionale del sistema abitativo.



pag. 9

II. IL CONTESTO SOCIO ECONOMICO

I dati contenuti in questo capitolo non riportano informazioni dirette sul patrimonio abitativo ma

riguardano prevalentemente i fruitori dei servizi abitativi, la loro distribuzione territoriale, le loro

caratteristiche, le loro dinamiche. Si è ritenuto opportuno aprire il documento con questo capitolo in

quanto tali dati risultano assolutamente indispensabili per la comprensione e la valutazione dei

fenomeni rilevati per mezzo dei canali di ricerca successivamente riportati nel testo.

Vengono quindi affrontati temi diversi, che spaziano dalla popolazione residente alla sua

articolazione per famiglie, dal fenomeno dell’immigrazione ai redditi e all’occupazione, in una

lettura che cerca di cogliere le principali trasformazioni e le possibili evoluzioni d’interesse del

territorio.

II.1. LA POPOLAZIONE RESIDENTE

In ambito provinciale, nei venti anni intercorsi tra il 1981 e il 2001, la popolazione residente è

diminuita da 930mila unità alle 915mila con una flessione pari all’1,6%. Tale flessione, in

controtendenza rispetto all’andamento regionale che segna una crescita della popolazione residente

pari al 2,1%, non si è manifestata uniformemente nel tempo e soprattutto non è generalizzato per

tutti i territori. Alla fine degli anni ottanta, quando la popolazione residente in provincia scende a

907mila cittadini, la variazione corrispondente raggiunge il valore di -2,5%.

In questo primo periodo il dato più rilevante è costituito dalla riduzione della popolazione residente

nel capoluogo dove si registra una variazione di -11,9% cosicché i cittadini passano dai 459mila nel

1981 ai 404mila del 1991. Bologna non è l’unico territorio a segnalare un’emorragia della

popolazione nel corso degli anni ottanta, si segnalano anche, con variazioni molto più lievi, i

comuni di: Porretta Terme -7,9%, Castel d'Aiano -6,5%, Camugnano -5,7%, Castel del Rio -5,0%,

Lizzano in Belvedere -4,5%, Casalecchio di Reno -3,9%, Granaglione -3,5%, ed altri, situati

nell’area nord orientale della provincia, con variazioni di segno negativo ma minime.

A fronte di questi territori, in calo, altri registrano variazioni di segno positivo anche molto elevate,

tuttavia, a causa dell’esigua incidenza di questi comuni sull’intera popolazione della provincia, gli

effetti degli incrementi non compaiono. Per comprenderne l’entità ne citiamo alcuni esempi:

Monterenzio 54,5%, Monte San Pietro 50,9%, Monteveglio 43,3%, Loiano 33,4%, Marzabotto

26,1%, Anzola dell'Emilia 25,4%, Calderara di Reno 24,2%, ecc..



pag. 10

Nel decennio successivo in quasi tutti i territori della provincia l’andamento evidenzia

un’inversione che porta la popolazione complessiva a circa 915mila unità con un incremento del

0,9%. La nuova tendenza perdura anche negli ultimi anni, nel 2003, ultimo anno disponibile, la

popolazione residente in provincia di Bologna corrisponde a 935.107 cittadini. Questo nuovo trend

coinvolge tutti i territori della provincia, ne rimangono esclusi alcuni territori montani: Camugnano

– 1,45%, Castel del Rio -1,52% e Castiglione dei Pepoli -0,27%.

Esaminando la distribuzione della popolazione sull’intera provincia, la città di Bologna con 373.539

abitanti rappresenta il 40,0% della popolazione provinciale, Imola con 65.832 residenti equivale al

7,0%, Casalecchio di Reno con 33.804 residenti al 3,6%, San Lazzaro di Savena con 29.942

residenti al 3,2%, San Giovanni in Persiceto con 24.498 al 2,6% e Castel San Pietro Terme con

19.524 residenti al 2,1%. E’ evidente l’accentramento della popolazione nell’area metropolitana ed

in particolare lungo la direttrice della Via Emilia, tutti gli altri territori hanno incidenze inferiori al

2%.

Tabella 1 - Popolazione residente nei comuni della provincia di Bologna (anni 1981, 1991, 2001, 2002)

Comune di residenza 1981

Peso % sulla

provincia nel 1981

1991 2001 ∆ 2001-1991 2003 ∆

2003-2001

Peso % sulla

provincia nel 2003

Anzola dell'Emilia 8.007 0,86% 10.040 10.373 3,32% 10.670 2,86% 1,14% Argelato 6.842 0,74% 7.727 8.680 12,33% 9.228 6,31% 0,99% Baricella 5.016 0,54% 4.905 5.624 14,66% 5.890 4,73% 0,63% Bazzano 5.299 0,57% 5.309 6.103 14,96% 6.297 3,18% 0,67% Bentivoglio 3.950 0,42% 4.094 4.557 11,31% 4.622 1,43% 0,49% Bologna 459.080 49,35% 404.378 371.217 -8,20% 373.539 0,63% 39,95% Borgo Tossignano 2.574 0,28% 2.601 3.023 16,22% 3.214 6,32% 0,34% Budrio 13.648 1,47% 14.171 15.403 8,69% 16.056 4,24% 1,72% Calderara di Reno 8.696 0,93% 10.800 11.638 7,76% 11.915 2,38% 1,27% Camugnano 2.213 0,24% 2.086 2.132 2,21% 2.101 -1,45% 0,22% Casalecchio di Reno 35.915 3,86% 34.503 33.029 -4,27% 33.804 2,35% 3,61% Casalfiumanese 2.440 0,26% 2.587 2.926 13,10% 3.049 4,20% 0,33% Castel d'Aiano 1.860 0,20% 1.740 1.822 4,71% 1.939 6,42% 0,21% Castel del Rio 1.153 0,12% 1.095 1.252 14,34% 1.233 -1,52% 0,13% Castel di Casio 2.667 0,29% 2.833 3.174 12,04% 3.278 3,28% 0,35% Castel Guelfo di Bologna 2.611 0,28% 2.789 3.473 24,52% 3.623 4,32% 0,39% Castello d'Argile 3.092 0,33% 3.669 5.051 37,67% 5.314 5,21% 0,57% Castello di Serravalle 2.423 0,26% 2.773 3.977 43,42% 4.231 6,39% 0,45% Castel Maggiore 12.573 1,35% 14.832 16.068 8,33% 16.352 1,77% 1,75% Castel San Pietro Terme 15.648 1,68% 17.922 19.153 6,87% 19.524 1,94% 2,09% Castenaso 11.786 1,27% 13.436 13.607 1,27% 13.638 0,23% 1,46% Castiglione dei Pepoli 6.100 0,66% 6.091 6.008 -1,36% 5.992 -0,27% 0,64% Crespellano 7.028 0,76% 7.149 7.787 8,92% 8.452 8,54% 0,90% Crevalcore 11.783 1,27% 11.511 11.894 3,33% 12.302 3,43% 1,32% Dozza 4.043 0,43% 4.943 5.629 13,88% 5.795 2,95% 0,62% Fontanelice 1.560 0,17% 1.621 1.797 10,86% 1.880 4,62% 0,20% segue



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segue

Comune di residenza 1981

Peso % sulla

provincia nel 1981

1991 2001 ∆ 2001-1991 2003 ∆

2003-2001

Peso % sulla

provincia nel 2003

Gaggio Montano 4.024 0,43% 4.390 4.771 8,68% 4.887 2,43% 0,52% Galliera 4.267 0,46% 4.527 5.183 14,49% 5.357 3,36% 0,57% Granaglione 2.138 0,23% 2.063 2.116 2,57% 2.189 3,45% 0,23% Granarolo dell'Emilia 6.510 0,70% 6.934 8.696 25,41% 8.936 2,76% 0,96% Grizzana Morandi 2.619 0,28% 2.832 3.694 30,44% 3.867 4,68% 0,41% Imola 60.661 6,52% 62.567 64.348 2,85% 65.832 2,31% 7,04% Lizzano in Belvedere 2.421 0,26% 2.313 2.253 -2,59% 2.277 1,07% 0,24% Loiano 2.331 0,25% 3.110 4.158 33,70% 4.359 4,83% 0,47% Malalbergo 6.087 0,65% 6.456 7.248 12,27% 7.721 6,53% 0,83% Marzabotto 4.164 0,45% 5.252 6.262 19,23% 6.402 2,24% 0,68% Medicina 12.580 1,35% 12.470 13.570 8,82% 14.305 5,42% 1,53% Minerbio 6.270 0,67% 6.774 7.558 11,57% 8.090 7,04% 0,87% Molinella 12.193 1,31% 12.066 13.727 13,77% 14.301 4,18% 1,53% Monghidoro 2.479 0,27% 2.940 3.618 23,06% 3.829 5,83% 0,41% Monterenzio 2.410 0,26% 3.723 5.177 39,05% 5.341 3,17% 0,57% Monte San Pietro 5.016 0,54% 7.568 10.280 35,84% 10.607 3,18% 1,13% Monteveglio 2.700 0,29% 3.868 4.481 15,85% 4.689 4,64% 0,50% Monzuno 3.655 0,39% 4.267 5.254 23,13% 5.860 11,53% 0,63% Mordano 3.782 0,41% 3.834 4.246 10,75% 4.322 1,79% 0,46% Ozzano dell'Emilia 8.338 0,90% 9.665 10.459 8,22% 10.885 4,07% 1,16% Pianoro 12.814 1,38% 14.342 16.181 12,82% 16.581 2,47% 1,77% Pieve di Cento 6.315 0,68% 6.589 6.658 1,05% 6.682 0,36% 0,71% Porretta Terme 5.063 0,54% 4.665 4.646 -0,41% 4.746 2,15% 0,51% Sala Bolognese 4.549 0,49% 4.935 6.273 27,11% 6.886 9,77% 0,74% S.Benedetto Val di Sambro 4.074 0,44% 4.160 4.375 5,17% 4.436 1,39% 0,47% S.Giorgio di Piano 5.138 0,55% 5.305 6.260 18,00% 6.442 2,91% 0,69% S.Giovanni in Persiceto 22.327 2,40% 22.513 24.007 6,64% 24.498 2,05% 2,62% S.Lazzaro di Savena 28.596 3,07% 30.312 29.446 -2,86% 29.942 1,68% 3,20% S.Pietro in Casale 8.460 0,91% 8.814 9.866 11,94% 10.411 5,52% 1,11% S.Agata Bolognese 4.703 0,51% 4.927 5.973 21,23% 6.243 4,52% 0,67% Sasso Marconi 12.788 1,37% 13.295 13.793 3,75% 14.113 2,32% 1,51% Savigno 2.041 0,22% 2.238 2.556 14,21% 2.572 0,63% 0,28% Vergato 5.776 0,62% 5.872 6.730 14,61% 7.204 7,04% 0,77% Zola Predosa 14.988 1,61% 15.665 15.965 1,92% 16.357 2,46% 1,75% Provincia 930.284 100% 906.856 915.225 0,92% 935.107 2,17% 100% REGIONE 3.957.513 3.909.512 4.037.095 3,3% 4.059.416 0,6% Fonte Dati: anni 1981, 1991, 2001 censimenti ISTAT, anno 2003 Regione Emilia-Romagna – Anagrafi Comunali

II.2. LA STRUTTURA PER ETÀ DELLA POPOLAZIONE

I dati che seguono (Tabella 2), riferiti al 31.12.2002, suddividono la popolazione residente nella

Provincia di Bologna per classi di età lavorativa e non proponendo alcuni indici che permettono di

comprenderne le principali caratteristiche.

La popolazione complessiva corrisponde al 23,0% di quella regionale ed ha un’età media di 45,2

anni, superiore di quasi un anno all’età media calcolata sull’intera regione (44,4 anni). La

distribuzione della popolazione della provincia per classi d’età si differenzia dalla distribuzione

media regionale per una maggior concentrazione di cittadini nella fascia corrispondente alla

popolazione attiva (15 – 65 anni) unitamente ad una minor presenza di giovani. Ciò trova



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ovviamente riscontro negli indici esaminati: l’indice di vecchiaia (rapporto tra la popolazione 65

anni e oltre e quella con meno di 15 anni) ammonta a 204,9 contro quello di 188,1 calcolato per la

regione; l’indice di dipendenza totale (rapporto tra la popolazione non attiva, quella minore di 15 o

maggiore di 64 anni, con la popolazione attiva, quella compresa tra 15 e 64 anni) di 53,2 contro

52,2 della regione e l’indice di struttura della popolazione attiva (rapporto tra la popolazione di età

compresa tra 40 e 64 anni e quella di età compresa tra 15 e 39 anni) pari a 111,5 contro un valore

medio regionale di 105,1.

Nella maggior parte dei comuni della provincia, l’età media risulta inferiore a quella calcolata sia in

provincia che in regione, la media calcolata sulla provincia risente del peso del comune capoluogo

dove l’età media è più elevata. A Bologna (età media di 47,21) si rileva una modesta presenza di

giovani ed una significativa incidenza della popolazione anziana (circa un quarto della popolazione

del capoluogo). Per quanto concerne gli altri comuni inseriti nel campione dell’osservatorio

abbiamo: Casalecchio di Reno con caratteristiche analoghe a quelle del capoluogo; S. Giovanni in

Persiceto con età media di 44,1 ed indici della popolazione che segnalano un’elevata presenza di

giovani e di ultra sessantacinquenni (indice di vecchiaia 176,1, dipendenza totale 54,6) e che la

popolazione attiva, oltre ad avere una minor incidenza, è sbilanciata verso le fasce d’età più adulte

(indice di struttura della popolazione attiva 107,3); Imola con età media pari a 44,6 e struttura della

popolazione simile a quella di S. Giovanni in Persiceto (indice di vecchiaia 187,6, indice di

dipendenza 54,7, indice di struttura della popolazione attiva 108,4).

Da segnalare che i territori in cui si ritrova una maggior incidenza di anziani sono proprio quelli

della montagna dove l’età media sembra crescere in stretta relazione alla quota altimetrica, in

particolare si segnalano i casi di Camugnano e Lizzano in Belvedere con età medie rispettive di

48,9 e 49,0 anni.

Tabella 2 - Popolazione residente per classi di età ed indici della popolazione (anno 2002)

Comuni 0-14 anni

15 – 64 anni

65 anni e oltre Età media Indice di

vecchiaia

Indice di dipendenza

totale

Indice di struttura

popolazione attiva

Anzola dell'Emilia 1.239 7.172 2.123 43,71 171,35 46,88 112,88 Argelato 1.201 6.400 1.523 41,56 126,81 42,56 97,65 Baricella 732 3.698 1.297 44,08 177,19 54,87 104,65 Bazzano 758 4.065 1.348 44,04 177,84 51,81 105,93 Bentivoglio 572 3.073 988 44,05 172,73 50,76 109,33 Bologna 36.519 237.783 99.290 47,21 271,89 57,11 114,99 Borgo Tossignano 453 2.046 649 42,28 143,27 53,86 85,33 Budrio 1.956 10.175 3.587 44,51 183,38 54,48 109,36 Calderara di Reno 1.633 8.361 1.826 41,44 111,82 41,37 111,72 Camugnano 225 1.232 664 48,88 295,11 72,16 138,76 Casalecchio di Reno 3.814 21.761 8.284 45,95 217,20 55,59 116,18



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segue

Comuni 0-14 anni

15 – 64 anni

65 anni e oltre Età media Indice di

vecchiaia

Indice di dipendenza

totale

Indice di struttura

popolazione attiva

Casalfiumanese 399 1.962 628 42,98 157,39 52,34 100,20 Castel d'Aiano 209 1.198 485 46,34 232,06 57,93 121,85 Castel del Rio 120 719 382 48,54 318,33 69,82 98,62 Castel di Casio 414 2.055 743 44,48 179,47 56,30 107,79 Castel Guelfo di B. 501 2.379 693 41,67 138,32 50,19 86,73 Castello d'Argile 813 3.506 888 40,05 109,23 48,52 79,89 Castello di Serravalle 608 2.792 697 40,88 114,64 46,74 94,16 Castel Maggiore 2.026 11.138 3.067 43,26 151,38 45,73 115,73 Castel San Pietro Terme 2.404 13.000 4.148 44,23 172,55 50,40 119,67 Castenaso 1.711 9.111 2.745 43,92 160,43 48,91 121,46 Castiglione dei Pepoli 662 3.899 1.411 45,34 213,14 53,17 111,67 Crespellano 999 5.405 1.735 43,80 173,67 50,58 103,42 Crevalcore 1.498 7.636 2.926 44,82 195,33 57,94 103,90 Dozza 825 3.922 986 41,26 119,52 46,18 100,10 Fontanelice 245 1.206 422 43,65 172,24 55,31 93,89 Gaggio Montano 631 3.104 1.112 43,95 176,23 56,15 96,08 Galliera 711 3.490 1.066 42,49 149,93 50,92 96,51 Granaglione 225 1.360 553 46,82 245,78 57,21 119,00 Granarolo dell'Emilia 1.225 6.035 1.520 42,12 124,08 45,48 111,31 Grizzana Morandi 469 2.575 746 43,42 159,06 47,18 106,33 Imola 8.045 42.315 15.094 44,58 187,62 54,68 108,44 Lizzano in Belvedere 238 1.311 718 49,00 301,68 72,92 127,21 Loiano 586 2.878 786 41,83 134,13 47,67 99,31 Malalbergo 892 4.863 1.668 44,22 187,00 52,64 100,04 Marzabotto 826 4.416 1.102 42,50 133,41 43,66 114,16 Medicina 1.797 9.084 3.176 43,80 176,74 54,74 101,82 Minerbio 968 5.191 1.614 43,78 166,74 49,74 110,33 Molinella 1.657 9.194 3.197 44,26 192,94 52,80 98,88 Monghidoro 498 2.384 824 43,66 165,46 55,45 107,48 Monterenzio 758 3.670 825 41,16 108,84 43,13 111,53 Monte San Pietro 1.454 7.462 1.558 41,46 107,15 40,36 119,34 Monteveglio 614 3.146 853 42,81 138,93 46,63 117,87 Monzuno 765 3.850 1.048 42,17 136,99 47,09 101,47 Mordano 563 2.758 962 43,83 170,87 55,29 97,85 Ozzano dell'Emilia 1.317 7.396 1.860 42,57 141,23 42,96 110,77 Pianoro 2.001 11.336 3.163 43,60 158,07 45,55 116,46 Pieve di Cento 824 4.489 1.312 43,20 159,22 47,58 110,36 Porretta Terme 619 2.964 1.222 45,28 197,42 62,11 109,62 Sala Bolognese 877 4.608 1.086 41,64 123,83 42,60 105,81 San Benedetto Val di Sambro 516 2.893 989 44,28 191,67 52,02 107,83 San Giorgio di Piano 782 4.128 1.389 44,17 177,62 52,59 108,70 San Giovanni in Persiceto 3.102 15.685 5.461 44,14 176,05 54,59 107,25 San Lazzaro di Savena 3.308 19.936 6.338 44,96 191,60 48,38 120,12 San Pietro in Casale 1.241 6.826 2.141 43,79 172,52 49,55 107,41 Sant'Agata Bolognese 843 4.180 1.091 41,37 129,42 46,27 89,05 Sasso Marconi 1.648 9.438 2.899 44,49 175,91 48,18 120,77 Savigno 282 1.623 635 45,82 225,18 56,50 117,27 Vergato 868 4.559 1.581 44,14 182,14 53,72 100,66 Zola Predosa 1.936 10.900 3.333 44,33 172,16 48,34 118,48 Provincia 105.622 605.741 216.457 45,22 204,94 53,17 111,54 REGIONE 483.073 2.667.727 908.616 44,36 188,09 52,17 105,11

Fonte Regione Emilia-Romagna – ISTAT – Anagrafi Comunali Legenda della tabella 2 Indice di vecchiaia: rapporto tra la popolazione 65 anni e oltre e quella con meno di 15 anni. Indice di dipendenza totale: rapporto tra la popolazione non attiva (minore di 15 anni e oltre 64 anni) e la popolazione attiva (tra 15 e 64 anni). Indice di struttura della popolazione attiva: rapporto tra la popolazione di età compresa tra 40 e 64 anni e quella di età compresa tra 15 e 39 anni.



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II.3. LA POPOLAZIONE STRANIERA

La Tabella 3 descrive le dimensioni raggiunte da un fenomeno abbastanza recente: l’immigrazione

straniera. Questo ha infatti cominciato a manifestarsi significativamente nel corso degli ultimi 20

anni.

I dati reperiti per il passato risalgono al censimento del 1991, quando l’intera popolazione straniera

residente in provincia di Bologna ammontava a 6.521 persone, equivalente allo 0,7% della

popolazione complessiva dell’epoca. La presenza degli stranieri, già ampiamente diffusa su quasi

tutti i territori comunali, si accentrava prevalentemente nel comune capoluogo: a Bologna nel 1991

risiedevano 3.365 cittadini stranieri e questi, pur rappresentando il 51,6% degli stranieri residenti in

provincia, simboleggiavano appena lo 0,8% del totale dei cittadini residenti nel capoluogo.

Il secondo territorio per presenza straniera era Imola dove si contavano 297 cittadini con

un’incidenza sul totale della popolazione pari allo 0,5%. Da segnalare alcuni comuni in cui, seppur

con valori assoluti molto contenuti, l’incidenza della popolazione straniera sul totale dei residenti

era maggiore: Castel di Casio e Castello di Serravalle con incidenza del 2,0% e rispettivamente 55 e

56 cittadini stranieri, Calderaia di Reno con incidenza pari a 1,7% equivalente a 190 stranieri.

Più recentemente il fenomeno ha assunto dimensioni assai consistenti, tanto che per alcuni territori

esso si configura in termini di emergenza. La popolazione straniera in provincia è passata alle

31.296 unità nel 2001 ed alle 38.363 nel 2002, ultimo dato disponibile (da notare che ci si riferisce

alla sola popolazione straniera residente). L’incremento, che ha coinvolto la totalità della provincia,

si è manifestato con intensità differenziate per territorio in ordine ad un probabile cambiamento dei

motivi dell’immigrazione e della domanda di manodopera. In ambito provinciale l’incremento

calcolato rispetto al 1991 ha assunto dimensioni ragguardevoli (379,9%) che in alcuni casi non ha

nemmeno senso trattare in termini percentuali: S. Agata Bolognese aumento del 13.050,0% con 263

residenti stranieri, Vergato 11.775,0% con 475 cittadini stranieri.

Nell’ultimo anno disponibile, il 2002, quando complessivamente si rilevano 38.363 cittadini, il

fenomeno non accenna a diminuire, l’incremento medio provinciale ammonta al 22,6% ma, anche

in questo caso, localmente si registrano dei picchi molto accentuati. I picchi si registrano

principalmente nei comuni di minori dimensioni situati nella fascia pede-appenninica dove parte

del fabbisogno abitativo generato dall’affluenza straniera è attutito dalla presenza di case coloniche

non utilizzate, tanto che questo sembra rappresentare proprio uno dei prevalenti motivi di

immigrazione su tali territori.



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Tabella 3 – Popolazione residente straniera

1991 Incidenza Ripartizione territoriale 2001 ∆

2001-1991 2002 ∆ 2002-2001 Incidenza Ripartizione

territoriale Anzola dell'Emilia 57 0,6% 0,9% 376 559,6% 449 19,4% 4,3% 1,2%

Argelato 46 0,6% 0,7% 230 400,0% 312 35,7% 3,4% 0,8%

Baricella 12 0,2% 0,2% 203 1.591,7% 241 18,7% 4,2% 0,6%

Bazzano 39 0,7% 0,6% 361 825,6% 412 14,1% 6,7% 1,1%

Bentivoglio 37 0,9% 0,6% 137 270,3% 151 10,2% 3,3% 0,4%

Bologna 3.365 0,8% 51,6% 13.895 312,9% 17.237 24,1% 4,6% 44,9%

Borgo Tossignano 0 0,0% 0,0% 151 225 49,0% 7,1% 0,6%

Budrio 83 0,6% 1,3% 495 496,4% 558 12,7% 3,6% 1,5%

Calderara di Reno 190 1,7% 2,9% 433 127,9% 536 23,8% 4,5% 1,4%

Camugnano 4 0,2% 0,1% 69 1.625,0% 91 31,9% 4,3% 0,2%

Casalecchio di Reno 181 0,5% 2,8% 847 368,0% 1.090 28,7% 3,2% 2,8%

Casalfiumanese 4 0,2% 0,1% 51 1.175,0% 67 31,4% 2,2% 0,2%

Castel d'Aiano 3 0,2% 0,0% 56 1.766,7% 88 57,1% 4,7% 0,2%

Castel del Rio 1 0,1% 0,0% 91 9.000,0% 89 -2,2% 7,3% 0,2%

Castel di Casio 55 2,0% 0,8% 163 196,4% 181 11,0% 5,6% 0,5%

Castel Guelfo di Bologna 18 0,6% 0,3% 133 638,9% 160 20,3% 4,5% 0,4%

Castello d'Argile 5 0,1% 0,1% 128 2.460,0% 180 40,6% 3,5% 0,5%

Castello di Serravalle 56 2,0% 0,9% 241 330,4% 305 26,6% 7,4% 0,8%

Castel Maggiore 126 0,8% 1,9% 398 215,9% 460 15,6% 2,8% 1,2%

Castel San Pietro Terme 164 0,9% 2,5% 416 153,7% 520 25,0% 2,7% 1,4%

Castenaso 44 0,3% 0,7% 67 52,3% 247 268,7% 1,8% 0,6%

Castiglione dei Pepoli 22 0,4% 0,3% 211 859,1% 259 22,7% 4,3% 0,7%

Crespellano 81 1,1% 1,2% 340 319,8% 397 16,8% 4,9% 1,0%

Crevalcore 67 0,6% 1,0% 570 750,7% 738 29,5% 6,1% 1,9%

Dozza 38 0,8% 0,6% 160 321,1% 203 26,9% 3,5% 0,5%

Fontanelice 9 0,5% 0,1% 127 1.311,1% 157 23,6% 8,4% 0,4%

Gaggio Montano 37 0,8% 0,6% 286 673,0% 303 5,9% 6,3% 0,8%

Galliera 22 0,5% 0,3% 199 804,5% 306 53,8% 5,8% 0,8%

Granaglione 14 0,7% 0,2% 110 685,7% 120 9,1% 5,6% 0,3%

Granarolo dell'Emilia 63 0,9% 1,0% 208 230,2% 245 17,8% 2,8% 0,6%

Grizzana Morandi 23 0,8% 0,4% 281 1.121,7% 317 12,8% 8,4% 0,8%

Imola 297 0,5% 4,6% 1.656 457,6% 1.828 10,4% 2,8% 4,8%

Lizzano in Belvedere 9 0,4% 0,1% 40 344,4% 50 25,0% 2,2% 0,1%

Loiano 4 0,1% 0,1% 358 8.850,0% 401 12,0% 9,4% 1,0%

Malalbergo 4 0,1% 0,1% 168 4.100,0% 244 45,2% 3,3% 0,6%

Marzabotto 44 0,8% 0,7% 302 586,4% 363 20,2% 5,7% 0,9%

Medicina 44 0,4% 0,7% 361 720,5% 467 29,4% 3,3% 1,2%

Minerbio 44 0,6% 0,7% 170 286,4% 210 23,5% 2,7% 0,5%

Molinella 19 0,2% 0,3% 397 1.989,5% 549 38,3% 3,9% 1,4%

Monghidoro 39 1,3% 0,6% 335 759,0% 387 15,5% 10,4% 1,0%

Monterenzio 33 0,9% 0,5% 202 512,1% 195 -3,5% 3,7% 0,5%

Monte San Pietro 68 0,9% 1,0% 316 364,7% 371 17,4% 3,5% 1,0%

Monteveglio 64 1,6% 1,0% 186 190,6% 225 21,0% 4,9% 0,6%

Monzuno 52 1,2% 0,8% 192 269,2% 303 57,8% 5,4% 0,8%

Mordano 0 0,0% 0,0% 133 - 168 26,3% 3,9% 0,4%

Ozzano dell'Emilia 26 0,3% 0,4% 233 796,2% 311 33,5% 2,9% 0,8%

Pianoro 103 0,7% 1,6% 375 264,1% 499 33,1% 3,0% 1,3%

Pieve di Cento 12 0,2% 0,2% 274 2.183,3% 306 11,7% 4,6% 0,8%

Porretta Terme 56 1,2% 0,9% 227 305,4% 257 13,2% 5,3% 0,7%

segue



pag. 16

segue

1991 Incidenza Ripartizione territoriale 2001 ∆

2001-1991 2002 ∆ 2002-2001 Incidenza Ripartizione

territoriale Sala Bolognese 38 0,8% 0,6% 150 294,7% 177 18,0% 2,7% 0,5%

San Benedetto Val Sambro 22 0,5% 0,3% 176 700,0% 202 14,8% 4,6% 0,5%

San Giorgio di Piano 93 1,8% 1,4% 205 120,4% 238 16,1% 3,8% 0,6%

San Giovanni in Persiceto 147 0,7% 2,3% 632 329,9% 727 15,0% 3,0% 1,9%

San Lazzaro di Savena 199 0,7% 3,1% 676 239,7% 794 17,5% 2,7% 2,1%

San Pietro in Casale 19 0,2% 0,3% 356 1.773,7% 440 23,6% 4,3% 1,1%

Sant'Agata Bolognese 2 0,0% 0,0% 263 13.050,0% 294 11,8% 4,8% 0,8%

Sasso Marconi 23 0,2% 0,4% 452 1.865,2% 495 9,5% 3,5% 1,3%

Savigno 8 0,4% 0,1% 98 1.125,0% 119 21,4% 4,7% 0,3%

Vergato 4 0,1% 0,1% 475 11.775,0% 574 20,8% 8,2% 1,5%

Zola Predosa 182 1,2% 2,8% 455 150,0% 525 15,4% 3,2% 1,4%

Provincia 6.521 0,7% 100,0% 31.296 379,9% 38.363 22,6% 4,1% 100,0% Fonte dati: Provincia di Bologna, elaborazione su dati ISTAT; anno 1991 censimento, anni 2001 e 2002 dati provvisori da anagrafi comunali

II.4. LE FAMIGLIE I mutamenti strutturali della famiglia sono uno dei cambiamenti della popolazione, tra quelli

osservati negli ultimi anni, che hanno maggiormente inciso sul sistema abitativo. Il numero medio

dei componenti delle famiglie si è fortemente ridotto: è sceso da 2,70 del censimento del 1981 a

2,28 nel 2001. Le famiglie sono aumentate numericamente con un coefficiente di crescita molto

superiore a quello della popolazione: nel 1981, il numero delle famiglie residenti in provincia di

Bologna ammontava a 345.177 ed in soli venti anni, con una variazione del 15,6%, è salito a

399.135 unità.

Questo fenomeno trae origine da molteplici fattori quali l’invecchiamento della popolazione (quindi

un maggior numero di coppie di anziani o vedovi/e), le nuove abitudini o stili di vita prima poco

frequenti (i single) e specifiche condizioni di stato civile (quella di separato/divorziato derivante

dalla legge n. 898 del 1 dicembre 1970) ma anche l’immigrazione (la prima immigrazione di

giovani in età da lavoro mentre i ricongiungimenti familiari e il radicarsi nel territorio di

immigrazione hanno invece un effetto opposto) e la minor fecondità media della popolazione

italiana.

Individuare quale di questi fattori sia stato maggiormente determinante nella riduzione delle

dimensioni medie è un’operazione che richiederebbe un’indagine ad hoc, certo è che l’effetto

combinato dei diversi fattori fa sì che il processo di frammentazione non accenni a diminuire.

Il fenomeno si manifesta in tutto il periodo osservato, in cui il numero delle famiglie cresce con un

tasso pari al +16,4%, sebbene le variazioni più rilevanti si riscontrino nella seconda parte di questo.

Tra il 1991 ed il 2001 quando il numero delle famiglie residenti varia dell’11,7% ed arriva a contare

401.785 unità.



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Tabella 4 – Famiglie residenti e dimensione medie dei nuclei familiari – serie storica 1981 1991 2001

N. Dimensione N. Dimensione N. Dimensione

Anzola dell'Emilia 2.781 2,88 3.570 2,81 4.196 2,47Argelato 2.259 3,03 2.729 2,83 3.506 2,47Baricella 1.873 2,68 1.901 2,58 2.293 2,43Bazzano 1.927 2,75 2.047 2,59 2.549 2,38Bentivoglio 1.317 3,01 1.464 2,80 1.829 2,48Bologna 180.624 2,54 171.233 2,36 177.680 2,06Borgo Tossignano 898 2,87 1.002 2,60 1.206 2,47Budrio 4.642 2,95 5.251 2,70 6.112 2,48Calderara di Reno 2.935 2,98 3.877 2,79 4.563 2,55Camugnano 857 2,58 876 2,38 949 2,15Casalecchio di Reno 12.515 2,87 13.596 2,54 14.727 2,23Casalfiumanese 805 3,03 961 2,69 1.182 2,47Castel d'Aiano 736 2,53 762 2,28 884 2,06Castel del Rio 436 2,66 463 2,37 534 2,22Castel di Casio 1.017 2,63 1.176 2,41 1.401 2,26Castel Guelfo di Bologna 835 3,13 963 2,90 1.310 2,63Castello d'Argile 1.078 2,87 1.320 2,78 2.008 2,51Castello di Serravalle 872 2,78 1.079 2,57 1.619 2,46Castel Maggiore 4.503 2,79 5.440 2,73 6.674 2,40Castel San Pietro Terme 5.481 2,86 6.487 2,76 7.653 2,48Castenaso 3.823 3,10 4.813 2,79 5.378 2,51Castiglione dei Pepoli 2.266 2,71 2.425 2,51 2.653 2,24Crespellano 2.356 3,00 2.505 2,85 3.090 2,50Crevalcore 4.384 2,69 4.238 2,72 4.742 2,48Dozza 1.346 3,01 1.722 2,87 2.138 2,62Fontanelice 544 2,87 609 2,66 729 2,41Gaggio Montano 1.493 2,72 1.787 2,46 2.075 2,29Galliera 1.626 2,62 1.698 2,67 2.073 2,49Granaglione 945 2,26 966 2,14 1.014 2,09Granarolo dell'Emilia 2.233 2,92 2.483 2,79 3.496 2,48Grizzana Morandi 1.018 2,57 1.214 2,33 1.657 2,22Imola 20.581 2,95 23.496 2,66 26.366 2,42Lizzano in Belvedere 967 2,55 1.050 2,20 1.080 2,04Loiano 851 2,74 1.275 2,44 1.823 2,27Malalbergo 2.287 2,66 2.464 2,62 3.006 2,40Marzabotto 1.469 2,84 2.005 2,62 2.583 2,41Medicina 4.362 2,88 4.646 2,68 5.362 2,51Minerbio 2.309 2,72 2.511 2,70 3.058 2,45Molinella 4.469 2,73 4.823 2,50 5.661 2,40Monghidoro 928 2,67 1.204 2,44 1.617 2,20Monterenzio 875 2,75 1.421 2,62 2.120 2,39Monte San Pietro 1.722 2,91 2.823 2,68 4.180 2,45Monteveglio 954 2,83 1.431 2,70 1.760 2,52Monzuno 1.276 2,86 1.597 2,67 2.208 2,36Mordano 1.243 3,04 1.366 2,81 1.648 2,57Ozzano dell'Emilia 2.790 2,99 3.436 2,81 4.231 2,47Pianoro 4.372 2,93 5.362 2,67 6.590 2,44Pieve di Cento 2.045 3,09 2.360 2,79 2.644 2,50Porretta Terme 1.891 2,68 1.920 2,43 1.993 2,31 segue



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1981 1991 2001 segue N. Dimensione N. Dimensione N. Dimensione

Sala Bolognese 1.506 3,04 1.701 2,90 2.493 2,51San Benedetto Val di Sambro 1.392 2,93 1.627 2,56 1.860 2,32San Giorgio di Piano 1.781 2,89 1.956 2,71 2.566 2,42San Giovanni in Persiceto 7.913 2,83 8.313 2,71 9.653 2,47San Lazzaro di Savena 9.840 2,91 11.108 2,73 12.392 2,35San Pietro in Casale 3.203 2,64 3.396 2,60 4.227 2,33Sant'Agata Bolognese 1.514 3,11 1.779 2,77 2.385 2,48Sasso Marconi 4.202 3,04 4.889 2,72 5.653 2,41Savigno 798 2,56 976 2,29 1.185 2,14Vergato 2.221 2,60 2.424 2,42 2.930 2,28Zola Predosa 4.991 3,00 5.688 2,75 6.591 2,42

Provincia 345.177 2,70 359.704 2,52 401.785 2,26Fonte: ISTAT – Censimenti della popolazione e delle abitazioni

Localmente gli effetti sono molto più evidenti, infatti il valore della variazione media calcolato sul

territorio della provincia è attenuato dal dato di Bologna che risulta palesemente in controtendenza:

per l’intero periodo segna una modesta flessione (-1,6%) mentre tra il 1991 ed il 2001 segna un

debole incremento (+3,8%).

Tornando agli altri comuni gli incrementi sono spesso molto più consistenti, fanno eccezione i

comuni dell’hinterland (Casalecchio di Reno, S. Lazzaro di Savena, Castenaso e Pianoro), quelli

della fascia montana più elevata (Gaggio Montano, Camugnano, Castiglione dei Pepoli, Porretta

Terme, Lizzano in Belvedere, Granaglione) ed alcuni della parte più settentrionale della provincia

(Malabergo, Pieve di Cento, Molinella, Minerbio).

In generale la variazione del numero delle famiglie, pur se variabile per intensità da territorio a

territorio, risulta sempre più elevata rispetto alle variazioni registrate per la popolazione residente.

Ne consegue una decisa riduzione del numero medio dei componenti per famiglia che dalle 2,7

persone nel 1981, scende alle 2,52 nel 1991 per arrivare a 2,28 nel 2001 con i casi limite di Castel

d’Aiano e Bologna dove il numero medio dei componenti arriva rispettivamente a 2,06 e 2,09.

Nelle tabelle che seguono, in cui per gli ultimi tre censimenti della popolazione viene rappresentato

il numero delle famiglie ordinato per numero dei componenti, è possibile prendere in esame, in

maggior dettaglio, gli effetti di questo processo.

Nel 1981 (Tabella 5) la tipologia familiare prevalente è composta da due persone, 97.944 famiglie

corrispondenti al 28,4% del totale, ad essa seguono le famiglie di tre componenti, 93.081 famiglie

pari al 27,0% del totale, e poi quelle di una sola persona, 69.397 unità equivalenti al 20,1%.

Sintetizzando, le famiglie più numerose si rinvengono nei territori circostanti l’area metropolitana

con una maggior propensione per quelle poste più a settentrione.



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Nel 1991, al censimento successivo (Tabella 6), le tipologie familiari prevalenti rimangono

inalterate per tipo ma si osserva un forte aumento di quelle con il minor numero di componenti.

Infine i dati dell’ultimo censimento (Tabella 7), in cui si ravvisa un cambiamento: la tipologia

familiare più frequente rimane quella composta da due persone, ma ora se ne contano 128.128 pari

al 31,9% del totale, e la tipologia immediatamente seguente diventa, ora, quella composta da

persone sole, se ne contano 124.747 pari al 31,0%.

Dei 124.747 nuclei familiari composti da single, secondo i dati censuari, quelle che vivono in

coabitazione risultano essere solamente 7.628. Quelli che vivono per proprio conto sono pertanto

circa 117mila di cui circa il 41% è costituito da vedovi/e, il 40% da celibi/nubili, l’8% da

coniugati/e. Le persone legalmente separate o divorziate rappresentano quasi il 12% del totale, cioè

circa 14.00 individui che, a causa di una situazione sopraggiunta, hanno dovuto provvedere ad una

diversa sistemazione abitativa. Tali persone, in alcuni ambiti territoriali, generalmente

corrispondenti ai comuni di maggiori dimensioni, ed a causa di ridotte disponibilità economiche

derivanti dalla dipendenza dall’ex coniuge o dal mantenimento di più nuclei familiari, cominciano a

costituire una categoria sociale degna di specifiche misure nell’ambito delle politiche abitative.

Tabella 5 - Numero di famiglie, per numero di componenti, Censimento 1981

Comuni 1 2 3 4 5 6 o più TOTALE

Anzola dell'Emilia 410 701 864 561 167 78 2.781Argelato 225 573 738 482 169 72 2.259Baricella 334 589 518 295 103 34 1.873Bazzano 345 541 527 349 125 40 1.927Bentivoglio 171 340 393 262 101 50 1.317Bologna 42.703 53.828 46.399 27.550 7.701 2.443 180.624Borgo Tossignano 189 235 182 192 70 30 898Budrio 795 1.266 1.281 777 332 191 4.642Calderara di Reno 359 729 968 589 193 97 2.935Camugnano 227 251 186 115 44 34 857Casalecchio di Reno 1.658 3.368 3.965 2.470 800 254 12.515Casalfiumanese 104 223 218 141 67 52 805Castel d'Aiano 193 223 172 79 39 30 736Castel del Rio 114 113 98 65 32 14 436Castel di Casio 226 304 238 172 48 29 1.017Castel Guelfo di Bologna 106 195 225 184 70 55 835Castello d'Argile 183 305 269 190 87 44 1.078Castello di Serravalle 161 253 233 129 62 34 872Castel Maggiore 668 1.273 1.383 852 224 103 4.503Castel San Pietro Terme 941 1.415 1.529 1.073 343 180 5.481Castenaso 371 963 1.214 807 337 131 3.823Castiglione dei Pepoli 495 612 582 388 132 57 2.266Crespellano 307 596 726 468 158 101 2.356 Segue



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segue

Comuni 1 2 3 4 5 6 o più TOTALE Crevalcore 896 1.277 1.133 723 246 109 4.384Dozza 201 317 374 286 109 59 1.346Fontanelice 113 135 141 92 28 35 544Gaggio Montano 317 417 358 260 103 38 1.493Galliera 347 477 431 241 91 39 1.626Granaglione 318 271 199 114 33 10 945Granarolo dell'Emilia 309 554 723 442 139 66 2.233Grizzana Morandi 261 284 243 146 61 23 1.018Imola 3.339 5.527 5.541 3.940 1.396 838 20.581Lizzano in Belvedere 280 285 179 147 54 22 967Loiano 177 232 217 139 57 29 851Malalbergo 396 738 643 351 106 53 2.287Marzabotto 250 398 398 278 91 54 1.469Medicina 711 1.213 1.182 796 273 187 4.362Minerbio 426 691 639 375 105 73 2.309Molinella 812 1.320 1.216 764 250 107 4.469Monghidoro 205 271 215 154 51 32 928Monterenzio 175 253 221 141 50 35 875Monte San Pietro 261 442 493 339 124 63 1.722Monteveglio 171 258 274 157 62 32 954Monzuno 203 358 336 246 86 47 1.276Mordano 157 337 343 227 112 67 1.243Ozzano dell'Emilia 393 628 895 572 208 94 2.790Pianoro 574 1.113 1.325 951 303 106 4.372Pieve di Cento 262 459 594 457 188 85 2.045Porretta Terme 399 538 507 293 120 34 1.891Sala Bolognese 166 387 470 314 108 61 1.506San Benedetto Val di Sambro 260 327 362 258 113 72 1.392San Giorgio di Piano 274 480 512 346 119 50 1.781San Giovanni in Persiceto 1.427 2.107 2.188 1.494 466 231 7.913San Lazzaro di Savena 1.413 2.499 2.938 2.098 664 228 9.840San Pietro in Casale 685 869 923 504 142 80 3.203Sant'Agata Bolognese 165 386 442 324 127 70 1.514Sasso Marconi 510 1.053 1.254 856 376 153 4.202Savigno 210 217 177 130 47 17 798Vergato 484 645 592 331 130 39 2.221Zola Predosa 565 1.285 1.495 1.114 369 163 4.991

Provincia 69.397 97.944 93.081 58.590 18.511 7.654 345.177Fonte dati: Istat - XII Censimento generale della popolazione e delle abitazioni



Anzola dell'Emilia 498 1.020 1.080 709 196 67 3.570Argelato 366 735 904 532 134 58 2.729Baricella 388 594 515 297 80 27 1.901Bazzano 420 628 545 322 99 33 2.047Bentivoglio 236 417 438 246 90 37 1.464Bologna 49.570 52.634 40.482 21.879 5.213 1.455 171.233Borgo Tossignano 264 265 220 184 52 17 1.002Budrio 1.100 1.499 1.412 849 262 129 5.251 segue



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segue Comuni 1 2 3 4 5 6 o più TOTALE

Calderara di Reno 693 955 1.195 735 198 101 3.877Camugnano 268 270 183 105 32 18 876Casalecchio di Reno 2.836 4.211 3.890 2.076 448 135 13.596Casalfiumanese 182 285 257 167 40 30 961Castel d'Aiano 253 227 160 81 29 12 762Castel del Rio 153 118 111 55 18 8 463Castel di Casio 332 333 289 166 41 15 1.176Castel Guelfo di Bologna 148 255 262 197 65 36 963Castello d'Argile 243 371 339 244 80 43 1.320Castello di Serravalle 255 317 267 163 48 29 1.079Castel Maggiore 884 1.549 1.687 993 250 77 5.440Castel San Pietro Terme 1.177 1.773 1.851 1.193 325 168 6.487Castenaso 707 1.321 1.546 890 266 83 4.813Castiglione dei Pepoli 649 654 584 411 95 32 2.425Crespellano 432 646 753 449 150 75 2.505Crevalcore 831 1.234 1.089 731 233 120 4.238Dozza 273 450 476 363 112 48 1.722Fontanelice 150 153 149 101 37 19 609Gaggio Montano 472 517 436 271 73 18 1.787Galliera 344 495 459 261 95 44 1.698Granaglione 371 268 193 108 19 7 966Granarolo dell'Emilia 386 700 758 442 148 49 2.483Grizzana Morandi 387 342 262 172 33 18 1.214Imola 4.883 6.848 6.280 3.985 1.006 494 23.496Lizzano in Belvedere 387 330 165 134 26 8 1.050Loiano 368 346 299 195 50 17 1.275Malalbergo 474 755 691 397 106 41 2.464Marzabotto 403 576 578 336 90 22 2.005Medicina 886 1.404 1.247 763 227 119 4.646Minerbio 466 739 711 403 135 57 2.511Molinella 1.143 1.470 1.313 672 171 54 4.823Monghidoro 361 350 273 169 39 12 1.204Monterenzio 299 414 387 231 63 27 1.421Monte San Pietro 509 800 842 502 127 43 2.823Monteveglio 272 407 399 261 73 19 1.431Monzuno 328 429 460 276 65 39 1.597Mordano 224 398 348 269 87 40 1.366Ozzano dell'Emilia 554 885 1.064 665 196 72 3.436Pianoro 1.002 1.516 1.550 972 248 74 5.362Pieve di Cento 453 578 628 521 139 41 2.360Porretta Terme 537 566 469 254 73 21 1.920Sala Bolognese 228 456 507 342 124 44 1.701San Benedetto Val di Sambro 419 443 390 268 76 31 1.627San Giorgio di Piano 383 536 552 345 99 41 1.956San Giovanni in Persiceto 1.630 2.358 2.211 1.475 447 192 8.313San Lazzaro di Savena 2.047 3.046 3.233 2.097 524 161 11.108San Pietro in Casale 746 957 960 510 147 76 3.396Sant'Agata Bolognese 339 474 508 314 92 52 1.779Sasso Marconi 921 1.370 1.390 862 259 87 4.889Savigno 327 274 207 129 25 14 976Vergato 644 727 640 287 99 27 2.424Zola Predosa 850 1.649 1.759 1.048 290 92 5.688Provincia 87.351 106.337 92.853 54.074 14.064 5.025 359.704Fonte dati: Istat - XIII Censimento generale della popolazione e delle abitazioni



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Anzola dell'Emilia 900 1.369 1.201 566 121 39 4.196

Argelato 808 1.102 954 491 114 37 3.506

Baricella 565 727 592 307 78 24 2.293

Bazzano 680 774 679 308 80 28 2.549

Bentivoglio 409 580 507 247 61 25 1.829

Bologna 67.176 57.409 33.179 15.829 3.209 878 177.680

Borgo Tossignano 326 343 280 189 49 19 1.206

Budrio 1.517 1.845 1.502 922 234 92 6.112

Calderara di Reno 929 1.421 1.303 695 162 53 4.563

Camugnano 366 268 165 110 36 4 949

Casalecchio di Reno 4.286 5.038 3.529 1.553 247 74 14.727

Casalfiumanese 292 362 294 170 45 19 1.182

Castel d'Aiano 378 237 142 98 25 4 884

Castel del Rio 190 158 100 61 17 8 534

Castel di Casio 457 423 290 179 35 17 1.401

Castel Guelfo di Bologna 265 402 335 212 69 27 1.310

Castello d'Argile 461 642 478 330 67 30 2.008

Castello di Serravalle 428 478 394 231 59 29 1.619

Castel Maggiore 1.651 2.144 1.738 908 172 61 6.674

Castel San Pietro Terme 1.824 2.367 1.937 1.162 254 109 7.653

Castenaso 1.111 1.767 1.449 805 194 52 5.378

Castiglione dei Pepoli 902 753 559 343 83 13 2.653

Crespellano 718 986 765 448 121 52 3.090

Crevalcore 1.156 1.454 1.167 708 193 64 4.742

Dozza 447 615 561 387 96 32 2.138

Fontanelice 216 209 158 104 30 12 729

Gaggio Montano 656 615 457 258 70 19 2.075

Galliera 495 630 526 315 84 23 2.073

Granaglione 401 290 197 94 26 6 1.014

Granarolo dell'Emilia 769 1.127 932 529 103 36 3.496

Grizzana Morandi 554 494 367 188 37 17 1.657

Imola 6.817 8.418 6.124 3.828 837 342 26.366

Lizzano in Belvedere 465 290 180 116 21 8 1.080

Loiano 620 541 355 206 78 23 1.823

Malalbergo 711 1.019 787 376 76 37 3.006

Marzabotto 645 842 644 334 91 27 2.583

Medicina 1.284 1.646 1.302 785 255 90 5.362

Minerbio 722 973 809 416 102 36 3.058

Molinella 1.447 1.818 1.401 748 188 59 5.661

Monghidoro 598 476 275 193 51 24 1.617

Monterenzio 544 673 535 280 73 15 2.120

Monte San Pietro 978 1.311 1.132 602 117 40 4.180

Monteveglio 393 537 485 255 62 28 1.760

Monzuno 632 677 500 295 85 19 2.208

Mordano 355 505 405 280 80 23 1.648

Ozzano dell'Emilia 974 1.333 1.138 614 127 45 4.231

Pianoro 1.557 2.173 1.672 894 230 64 6.590

Pieve di Cento 677 732 664 427 103 41 2.644

Porretta Terme 611 612 417 267 67 19 1.993

segue



pag. 23

segue


Sala Bolognese 516 804 709 355 82 27 2.493

San Benedetto Val di Sambro 610 509 412 235 72 22 1.860

San Giorgio di Piano 606 851 670 344 68 27 2.566

San Giovanni in Persiceto 2.381 2.975 2.351 1.475 336 135 9.653

San Lazzaro di Savena 3.213 4.093 3.105 1.569 325 87 12.392

San Pietro in Casale 1.309 1.180 1.047 488 155 48 4.227

Sant'Agata Bolognese 574 712 619 370 81 29 2.385

Sasso Marconi 1.389 1.814 1.481 743 170 56 5.653

Savigno 436 353 242 117 28 9 1.185

Vergato 903 920 650 343 85 29 2.930

Zola Predosa 1.447 2.312 1.709 903 192 28 6.591

Provincia 124.747 128.128 88.557 46.605 10.408 3.340 401.785Fonte dati: Istat - XIV Censimento generale della popolazione e delle abitazioni



pag. 24

II.5. I REDDITI

I dati del valore aggiunto provinciale ai prezzi base calcolati nel periodo 1995-2001 (per

quest’ultimo anno le valutazioni sono da considerarsi ancora provvisorie) dall’Istituto Guglielmo

Tagliacarte per conto di Unioncamere, consentono di verificare i percorsi dello sviluppo economico

delle singole province.

Nella graduatoria del valore aggiunto pro capite dell’anno 2001 la provincia di Bologna occupa il

quarto posto, con un reddito pro capite di 25.690 euro, confermando la posizione del 1995 e

sopravanzata da Milano (v.a. pro capite 29.285 euro), Bolzano (v.a. pro capite 27.102 euro) e

Modena (v.a. pro capite 25.879).

Nella classifica seguono Reggio Emilia (v.a. pro capite 25.378 euro) e Parma (v.a. pro capite 24.739

euro), ultima delle province emiliano romagnole, al 49° posto Ferrara con un reddito pro capite di

19.592 euro.

Il risultato della Provincia di Bologna superiore di oltre il 35% alla media nazionale acquisisce

maggior valore in considerazione della tendenza nazionale ad una riduzione dei divari tra le

province.

Nel seguito del paragrafo viene invece esaminato il reddito della popolazione quale espressione del

livello di benessere raggiunto nel territorio bolognese ma anche in relazione ai fenomeni di

immigrazione ed alla possibilità di accesso all’abitazione. Solitamente le informazioni disponibili

sono limitate e poco recenti, nel caso delle tabelle proposte i dati si riferiscono all’imposta sui

redditi delle persone fisiche del 1999 ma beneficiano di un buon livello di dettaglio, quello

comunale. Il totale dei contribuenti, i contribuenti con imposta netta e l’imponibile medio, sono

posti a confronto con la popolazione residente nel 2000, anno in cui sono state effettuate le

dichiarazioni in oggetto.

I dati provinciali (Tabella 8) evidenziano, per Bologna, un imponibile medio pari a 17.350 euro,

valore superiore alla media regionale (15.505 euro), che colloca il capoluogo emiliano al primo

posto in regione. Il numero totale dei contribuenti, circa 750mila persone, rappresenta il 23,6% dei

contribuenti della regione, valore sostanzialmente coincidente con l’incidenza della popolazione

bolognese (23,0%). Dei 752.245 contribuenti, il numero di quelli con imposta netta, cioè al netto

dei crediti di imposta e delle detrazioni, risulta molto elevato e pari a circa il 95% (713.031

contribuenti con imposta netta).

L’imponibile medio della provincia di Bologna confrontato con i valori medi delle altre regioni e

con quello nazionale (14.639 euro per l’Italia, la regione Emilia Romagna si colloca al terzo posto



pag. 25

della classifica nazionale al seguito di Lombardia e Lazio che registrano rispettivamente 16.713 e

16.430 euro) tracciano uno scenario di elevati livelli di benessere economico che trova ulteriore

conforto anche negli andamenti del mercato del lavoro caratterizzato da tassi di attività e di

occupazione significativamente superiori alle medie regionali e nazionali.

Tabella 8 - Imponibile IRPEF 1999 (dati provinciali)

Totale contribuenti Popolazione al 31.12.2000

Numero di contribuenti con

imposta netta

Incidenza dei contribuenti con

imposta netta Imponibile medio

Piacenza 212.087 267.164 198.972 74,5% 14.795 Parma 317.378 399.990 299.293 74,8% 16.328 Reggio Emilia 352.612 455.998 331.505 72,7% 15.851 Modena 498.423 632.625 469.110 74,2% 15.854 Bologna 752.245 921.972 713.031 77,3% 17.350 Ferrara 282.979 347.558 265.358 76,3% 13.413 Ravenna 285.892 352.236 266.575 75,7% 14.258 Forlì-Cesena 281.917 356.629 260.868 73,1% 13.890 Rimini 204.603 274.669 184.143 67,0% 13.383 Emilia-Romagna 3.188.136 4.008.841 2.988.855 74,6% 15.505 Fonte dati: Ministero dell’Economia e delle Finanze – Valori in €

Il tasso di attività, definito dal rapporto tra le forze di lavoro (occupati e persone in cerca di

occupazione) e la popolazione con età superiore ai 15 anni, esprime il livello di partecipazione al

mercato del lavoro. Nel territorio della provincia bolognese (pari a 52,6%) risulta più alto di quello

nazionale (49,1%) ma inferiore a quello regionale (54,0%) e la scomposizione per genere indica una

decisa partecipazione femminile al mercato del lavoro con valore (45,4%) più elevato del

corrispondente nazionale (37,1%) ed allineato a quello della regione (46,0%).

Gli annuari di statistiche delle forze di lavoro dell’ISTAT evidenziano il buon andamento

occupazionale della provincia che nel corso del 2003 cresce di un punto percentuale arrivando così

al 51,3%. Tale valore, superiore alla media nazionale (44,8%) ma inferiore a quello regionale di un

punto percentuale (52,4%), se scomposto per genere indica una buona congiuntura per la

componente femminile il cui tasso di occupazione, pari a 44,2%, è più elevato dei corrispondenti

nazionale e regionale (rispettivamente 32,8% e 43,9%).

Le media annue delle rilevazioni trimestrali delle forze di lavoro per settore di attività economica,

condotte dall’ISTAT, indicano che l’incremento dell’occupazione descritto in precedenza discende

dalle congiunture favorevoli registrate per tutti i settori di attività ad esclusione dell’agricoltura

dove invece si registra un forte calo (-14,3%). Per gli altri settori gli incrementi sono: Totale

industria +0,7%, Trasformazione industriale +0,9%, Costruzioni 0,0%, Altre attività +2,0%,

Commercio +6,0%.



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Tabella 9 - Imponibile IRPEF anno 1999 (dati comunali)

Totale contribuenti Popolazione al 31.12.2000


imposta netta

Contribuenti con imposta netta

Imponibile medio (EUR)

Anzola dell'Emilia 8.274 10.292 7.894 76,7% 16.343 Argelato 6.693 8.482 6.388 75,3% 16.144 Baricella 4.359 5.545 4.143 74,7% 13.767 Bazzano 4.784 6.085 4.532 74,5% 15.750 Bentivoglio 3.686 4.533 3.509 77,4% 14.822 Bologna 325.412 379.964 308.471 81,2% 18.947 Borgo Tossignano 2.269 2.954 2.122 71,8% 13.142 Budrio 12.179 15.484 11.571 74,7% 15.738 Calderara di Reno 8.976 11.738 8.501 72,4% 17.811 Camugnano 1.641 2.128 1.555 73,1% 12.200 Casalecchio di Reno 28.289 33.435 27.053 80,9% 17.157 Casalfiumanese 2.261 2.888 2.104 72,9% 13.710 Castel d'Aiano 1.406 1.829 1.298 71,0% 13.067 Castel del Rio 979 1.217 914 75,1% 13.188 Castel di Casio 2.413 3.153 2.283 72,4% 13.957 Castel Guelfo di Bologna 2.621 3.452 2.437 70,6% 14.532 Castel Maggiore 12.471 16.063 11.872 73,9% 17.229 Castel San Pietro Terme 15.278 19.382 14.435 74,5% 16.149 Castello d'Argile 3.624 4.891 3.464 70,8% 15.292 Castello di Serravalle 2.919 3.900 2.706 69,4% 15.818 Castenaso 10.637 13.483 10.098 74,9% 17.707 Castiglione dei Pepoli 4.553 6.034 4.246 70,4% 13.445 Crespellano 6.121 7.788 5.806 74,6% 15.786 Crevalcore 9.534 11.774 9.015 76,6% 14.109 Dozza 4.244 5.602 4.013 71,6% 16.044 Fontanelice 1.428 1.785 1.332 74,6% 12.923 Gaggio Montano 3.684 4.717 3.467 73,5% 14.728 Galliera 3.967 5.131 3.778 73,6% 13.391 Granaglione 1.663 2.133 1.596 74,8% 13.689 Granarolo dell'Emilia 6.913 8.624 6.545 75,9% 17.419 Grizzana Morandi 2.686 3.676 2.545 69,2% 14.412 Imola 52.177 64.901 49.395 76,1% 16.028 Lizzano in Belvedere 1.897 2.263 1.758 77,7% 12.633 Loiano 2.869 4.002 2.691 67,2% 14.674 Malalbergo 5.581 7.026 5.284 75,2% 14.060 Marzabotto 4.733 6.245 4.474 71,6% 17.162 Medicina 10.667 13.366 10.111 75,6% 13.677 Minerbio 5.941 7.536 5.619 74,6% 15.194 Molinella 10.910 13.487 10.381 77,0% 13.577 Monghidoro 2.604 3.647 2.463 67,5% 13.970 Monte San Pietro 7.547 10.194 7.077 69,4% 19.727 Monterenzio 3.669 5.118 3.437 67,2% 16.043 Monteveglio 3.396 4.373 3.219 73,6% 16.866 Monzuno 3.771 5.369 3.549 66,1% 15.169 Mordano 3.333 4.165 3.127 75,1% 13.260 Ozzano dell'Emilia 8.120 10.403 7.733 74,3% 16.742 Pianoro 12.292 16.195 11.683 72,1% 19.275 Pieve di Cento 5.235 6.644 4.990 75,1% 15.002 Porretta Terme 3.682 4.768 3.524 73,9% 14.739 Sala Bolognese 4.725 5.966 4.496 75,4% 15.771 San Benedetto Val di Sambro 3.188 4.420 3.009 68,1% 14.447 San Giorgio di Piano 4.836 6.102 4.617 75,7% 15.716 San Giovanni in Persiceto 19.171 23.900 18.138 75,9% 15.575 San Lazzaro di Savena 22.858 29.185 21.575 73,9% 19.630 San Pietro in Casale 7.731 9.723 7.393 76,0% 14.774 segue



pag. 27

segue Totale contribuenti Popolazione al 31.12.2000


imposta netta

Contribuenti con imposta netta

Imponibile medio (EUR)

Sant'Agata Bolognese 4.559 5.764 4.340 75,3% 14.438 Sasso Marconi 10.853 13.799 10.270 74,4% 18.789 Savigno 2.022 2.575 1.864 72,4% 14.208 Vergato 4.987 6.610 4.763 72,1% 14.203 Zola Predosa 12.927 16.064 12.358 76,9% 17.719 Provincia 752.245 921.972 713.031 77,3% 17.350 Fonte dati: Ministero dell’Economia e delle Finanze – Valori in €

La tavola (Tavola 9) ripropone gli imponibili IRPEF del 1999 articolati per territorio. In essa si

osserva che solamente nove comuni registrano un imponibile superiore alla media della provincia e

che questi ricadono tutti nell’area metropolitana di Bologna. Diciotto comuni registrano un

imponibile medio compreso tra il valore medio della provincia e quello della regione (15.505 Euro),

9 comuni si collocano tra l’imponibile medio della regione e quello calcolato per l’Italia (14.639

Euro), 24 comuni, quelli più periferici rispetto al capoluogo e quelli della montagna, registrano

imponibili medi inferiori al valore medio nazionale.

II.6. I PRESTITI PER LA CASA

In questo paragrafo, per mezzo dei dati della Banca d’Italia, possiamo prendere in esame il tema

dell’indebitamento delle famiglie per l’acquisto dell’abitazione. Prima però sono necessarie alcune

precisazioni in merito ai dati i quali rappresentano tutti prestiti erogati alle famiglie residenti nel

territorio di riferimento per l’acquisto dell’abitazione. Prestiti erogati dall’intero sistema bancario

quindi anche da banche con sede esterna al territorio di riferimento. I valori indicati rappresentano

quindi anche i mutui, quei prestiti cioè per cui è prevista un’ipoteca.

Tabella 10 - Consistenze dei prestiti alle famiglie residenti in provincia di Bologna per

l’acquisto dell’abitazione (Valori in milioni di euro)

Consistenze - BO Agevolati Var. annua Non agevolati Var. annua Totale Var. annua

Al 31/12/1997 22,364 989,798 1.012,162

Al 31/12/1998 19,516 -12,7% 1.136,987 14,9% 1.156,503 14,3%

Al 31/12/1999 16,291 -16,5% 1.494,316 31,4% 1.510,607 30,6%

Al 31/12/2000 12,645 -22,4% 1.879,825 25,8% 1.892,470 25,3%

Al 31/12/2001 9,481 -25,0% 2.066,471 9,9% 2.075,952 9,7%

Al 31/12/2002 9,149 -3,5% 2.734,651 32,3% 2.743,801 32,2%

Al 31/12/2003 9,312 1,8% 3.427,483 25,3% 3.436,795 25,3%

Incidenza sul totale 0,3% 99,7% 100,0% Fonte dati: elaborazione Nuova Quasco su dati Banca d’Italia



pag. 28

Infine, le due tabelle indicano le consistenze ed i flussi per prestiti a tasso agevolato, non agevolato

ed il totale, dove per consistenze si intende l’ammontare complessivo dei prestiti ad una certa data

mentre per flussi si intende l’ammontare dei prestiti erogati nell’anno di riferimento.

La serie storica delle consistenze evidenzia come a partire dal 1997, primo anno disponibile,

l’esposizione finanziaria delle famiglie per l’acquisto dell’abitazione aumenti di anno in anno.

Nell’ultimo anno, quando il totale dei prestiti in essere equivale a 3.436 milioni euro, la

variazione sull’anno precedente ammonta al 25,3%. Variazione inferiore a quella registrata

nell’anno precedente (+32,2%) ma comunque molto elevata.

Nella stessa tabella si desume la ripartizione tra i prestiti a tasso agevolato ed i prestiti a tasso

non agevolato: i primi, che nel 2003 assommano a circa 9,3 milioni di euro, rappresentano una

percentuale irrilevante del totale, equivalente al 0,3%.

Tabella 11 - Flussi dei prestiti alle famiglie residenti in provincia di Bologna per l’acquisto

dell’abitazione (Valori in milioni di euro)

Flussi – BO Agevolati Var. anno % Non agevolati Var. anno % Totale Var. anno %

nel 1997 1,727 91,316 93,043

nel 1998 0,875 -49,3% 137,119 50,2% 137,994 48,3%

nel 1999 0,045 -94,9% 174,437 27,2% 174,482 26,4%

nel 2000 -100,0% 216,878 24,3% 216,878 24,3%

nel 2001 0,103 329,206 51,8% 329,309 51,8%

nel 2002 0,222 115,5% 261,254 -20,6% 261,476 -20,6%

nel 2003 0,103 -53,6% 340,920 30,5% 341,023 30,4%

Incidenza sul totale 0,0% 100,0% 100,0% Fonte dati: elaborazione Nuova Quasco su dati Banca d’Italia

Nella seconda tabella, che invece evidenzia i flussi, troviamo la conferma della crescita

dell’indebitamento delle famiglie per l’acquisto dell’abitazione. A fronte di una erogazione annua di

93 milioni di euro avvenuta nel 1997, nel 2003 si rileva una erogazione annua di 341 milioni euro.

Ovviamente l’aumento delle erogazioni deve essere messo in relazione a diversi fattori: l’aumento

del numero di famiglie che hanno richiesto un prestito, la variazione della capacità di spesa delle

famiglie, che incide sull’entità del prestito, l’aumento del costo delle abitazioni che porta ad

indebitamenti crescenti di anno in anno.

Infine, per quanto concerne i prestiti a tasso agevolato, anche in questo caso l’incidenza sul totale

risulta nulla.



pag. 29

III. IL FENOMENO ABITATIVO

III.1. IL PATRIMONIO CENSITO

Le informazioni disponibili sul patrimonio immobiliare sono purtroppo poche e frammentarie

rispetto alla complessità del fenomeno in esame: a tutt’oggi i dati censuari definitivi non sono

ancora stati divulgati (se non quelli sulla popolazione legale) e quelli provvisori finora pubblicati

risultano per lo più aggregati in macroaree e contengono poche informazioni sulle abitazioni, sul

titolo di godimento e sullo stato d’uso delle stesse.

Secondo i dati provvisori del 14° censimento della popolazione e delle abitazioni il numero

complessivo di edifici in Italia è di circa 13 milioni di unità di cui circa l’86,5%, pari circa ad 11

milioni, sono quelli ad uso abitativo. Il patrimonio immobiliare della nostra regione consisterebbe in

836mila edifici di cui 735mila ad uso abitativo, mentre per la provincia di Bologna gli edifici

sarebbero circa 127mila e quelli ad uso abitativo 112mila.

La ripartizione degli edifici secondo quattro diverse destinazioni d’uso, per la provincia di Bologna,

ne attribuisce l’88,6% all’uso abitativo (che include solo gli edifici costruiti a fini residenziali), il

5,2% ad alberghi, uffici, commercio, industria, comunicazione e trasporti, il 3,0% ad altri tipi di

utilizzo (che include gli edifici destinati ad ospitare attività ricreative e sportive, scuole, ospedali,

chiese, convivenza come caserme, conventi, etc.) ed il 3,2% di non utilizzati (che comprende gli

edifici in costruzione, in ricostruzione, in fase di consolidamento e gli edifici cadenti, in rovina e in

demolizione).

Nelle tabelle riprodotte di seguito (Tabella 12 e 13), sono invece rappresentati i dati relativi alle

abitazioni per i censimenti del 1981, 1991 e 2001. In particolare in esse compaiono il numero delle

famiglie residenti, le abitazioni occupate, le abitazioni non occupate, il numero complessivo delle

abitazioni e gli altri tipi di alloggio. E’ necessario ricordare che i dati del 2001 sono provvisori e

pertanto suscettibili di variazioni ed inoltre è altrettanto necessario chiarire che le abitazioni non

occupate, secondo la definizione dell’ISTAT, sono quelle non abitate da alcuna persona o abitate

solamente da persone temporaneamente presenti che, cioè, non hanno dimora abituale in quella

abitazione (ad esempio, è il caso di studenti fuori sede che frequentano un corso di studi nel

comune di censimento), pertanto non necessariamente vuote.

Nei venti anni intercorsi tra i tre censimenti, il numero complessivo di abitazioni della provincia di

Bologna è cresciuto di circa il 17,5%, passando dai 382.263 alloggi del 1981 ai 449.288 del 2001.

L’incremento del numero complessivo delle abitazioni appare molto elevato se paragonato con la



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flessione della popolazione residente (-1,6%), mentre si ridimensiona rispetto all’aumento del

numero delle famiglie (15,6%) ma ne risulta comunque più elevato.

Altro tema da esplorare sarebbe, poi, quello dell’inadeguatezza delle abitazioni alle nuove

caratteristiche delle famiglie, costituite da un numero sempre minore di componenti i quali

risultano, peraltro, mediamente più anziani. Al censimento del 1991 (il dato 2001 non è ancora

disponibile) circa il 92% degli alloggi risulta costruito o ristrutturato prima del 1981. In tal senso

qualche beneficio può essere derivato dall’incentivo sulle ristrutturazioni (36% di detrazione fiscale

sulle spese di ristrutturazione), sebbene, considerando il ciclo di vita medio degli alloggi

(generalmente si ritiene necessaria una ristrutturazione leggera ogni 10÷15 anni ed un intervento più

incisivo ogni trent’anni. Tale ciclo, inoltre, non può essere reiterato all’infinito) e l’età media degli

stessi pare improbabile che le abitazioni esistenti possano rispondere integralmente alle nuove

esigenze abitative ed agli obblighi normativi (ad esempio la sicurezza degli impianti).

Chiuso questo breve inciso e tornando al numero delle abitazioni censite, troviamo che gli alloggi

non occupati, nel consueto periodo di osservazione, sono rimasti pressoché stabili (+0,4%), anzi

aumentano in numero nel 1991 per poi tornare sui valori del 1981. Di fatto, a seguito dell’aumento

del numero complessivo di abitazioni, mentre nel 1981 le abitazioni non occupate incidevano per il

14,7%, nel 2001 esse rappresentano il 12,6% del patrimonio immobiliare abitativo, valore inferiore

alla media regionale (15,9%) e nazionale (19,6%).

Per quanto concerne il numero delle abitazioni occupate, l’incremento corrisponde al 20,5% ed in

valore assoluto la variazione, 66.783 abitazioni, è più grande della variazione assoluta del numero

delle famiglie (53.958).

A livello comunale le variazioni del numero complessivo degli alloggi sono generalmente più

elevati e oscillanti tra il 93,4% di Monte S. Pietro ed il -9,1% di Monzuno, anche in questo caso il

valore medio provinciale è influenzato dal peso della città di Bologna in cui la variazione

complessiva ammonta al solo 2,8%. Per quanto riguarda le abitazioni occupate la situazione è

analoga, le variazioni oscillano tra il 149,4% di Monte S. Pietro ed l’1,6% del capoluogo.

Per gli altri comuni del campione O.R.S.A. troviamo: Casalecchio di Reno 18,7% per le abitazioni

occupate e 20,8% per il totale, Imola 24,2% per le occupate e 20,3% per il totale, S. Giovanni in

Persiceto 33,1% per le occupate e 25,7 per il totale.



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Tabella 12 – Famiglie, abitazioni occupate ed altri tipi di alloggio – Censimenti 1981, 1991, 2001

Famiglie Abitazioni occupate Altri tipi di alloggio 1981 1991 2001 1981 1991 2001 1981 1991 2001

Anzola dell'Emilia 2.781 3.570 4.201 2.539 3.558 4.153 0 1 3Argelato 2.259 2.729 3.503 2.169 2.728 3.460 0 1 0Baricella 1.873 1.901 2.303 1.718 1.877 2.286 2 - 3Bazzano 1.927 2.047 2.552 1.839 2.036 2.544 2 8 3Bentivoglio 1.317 1.464 1.832 1.251 1.450 1.812 3 3 0Bologna 180.624 171.233 176.931 169.989 168.588 172.660 145 127 152Borgo Tossignano 898 1.002 1.202 880 1.000 1.193 0 1 5Budrio 4.642 5.251 6.102 4.401 5.200 6.020 12 1 31Calderara di Reno 2.935 3.877 4.573 2.764 3.757 4.527 14 3 10Camugnano 857 876 950 842 876 943 0 - 3Casalecchio di Reno 12.515 13.596 14.673 12.126 13.464 14.392 9 - 13Casalfiumanese 805 961 1.180 801 961 1.178 0 - 0Castel d'Aiano 736 762 882 727 759 882 0 2 0Castel del Rio 436 463 530 433 463 528 3 - 0Castel di Casio 1.017 1.176 1.401 998 1.172 1.400 1 - 1Castel Guelfo di B. 835 963 1.311 780 952 1.309 0 - 1Castello d'Argile 1.078 1.320 2.010 982 1.320 2.008 0 - 0Castello di Serravalle 872 1.079 1.617 846 1.073 1.610 0 - 3Castel Maggiore 4.503 5.440 6.612 4.072 5.404 6.539 2 - 31Castel San Pietro T. 5.481 6.487 7.658 5.100 6.450 7.573 17 5 2Castenaso 3.823 4.813 5.377 3.641 4.795 5.373 20 - 0Castiglione dei Pepoli 2.266 2.425 2.554 2.212 2.423 2.544 10 1 0Crespellano 2.356 2.505 3.106 2.156 2.477 3.103 12 - 1Crevalcore 4.384 4.238 4.740 3.857 4.223 4.732 0 - 3Dozza 1.346 1.722 2.138 1.258 1.716 2.116 1 2 0Fontanelice 544 609 728 512 608 727 0 - 0Gaggio Montano 1.493 1.787 2.071 1.447 1.782 2.071 12 - 0Galliera 1.626 1.698 2.072 1.422 1.679 2.054 0 1 1Granaglione 945 966 1.001 933 966 1.001 0 - 0Granarolo dell'Emilia 2.233 2.483 3.478 2.012 2.444 3.440 0 - 13Grizzana Morandi 1.018 1.214 1.658 982 1.214 1.658 0 - 0Imola 20.581 23.496 25.500 20.528 23.437 25.488 3 10 5Lizzano in Belvedere 967 1.050 1.071 947 1.049 1.067 15 - 0Loiano 851 1.275 1.824 830 1.256 1.819 0 - 0Malalbergo 2.287 2.464 3.010 2.085 2.447 2.982 1 - 2Marzabotto 1.469 2.005 2.589 1.439 1.998 2.587 3 1 2Medicina 4.362 4.646 5.257 3.995 4.645 5.248 1 - 0Minerbio 2.309 2.511 3.056 2.054 2.511 3.046 0 - 2Molinella 4.469 4.823 5.658 4.225 4.543 5.529 1 - 0Monghidoro 928 1.204 1.616 894 1.190 1.604 0 - 3Monterenzio 875 1.421 2.119 850 1.409 2.095 0 - 11Monte San Pietro 1.722 2.823 4.189 1.678 2.814 4.185 0 5 0Monteveglio 954 1.431 1.761 905 1.427 1.741 0 4 5Monzuno 1.276 1.597 2.084 1.260 1.581 2.081 0 - 0Mordano 1.243 1.366 1.648 1.190 1.344 1.624 0 - 0Ozzano dell'Emilia 2.790 3.436 4.204 2.575 3.410 4.182 5 - 1Pianoro 4.372 5.362 6.588 4.216 5.212 6.513 2 6 6Pieve di Cento 2.045 2.360 2.643 2.000 2.314 2.560 0 - 1Porretta Terme 1.891 1.920 1.956 1.816 1.895 1.956 2 - 0Sala Bolognese 1.506 1.701 2.493 1.368 1.701 2.443 1 - 2



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Famiglie Abitazioni occupate Altri tipi di alloggio 1981 1991 2001 1981 1991 2001 1981 1991 2001

San Benedetto V. S. 1.392 1.627 1.860 1.366 1.626 1.858 0 - 0San Giorgio di Piano 1.781 1.956 2.428 1.688 1.911 2.389 2 - 0San Giovanni in P. 7.913 8.313 9.627 7.124 8.224 9.479 2 2 2San Lazzaro di Savena 9.840 11.108 12.323 9.194 11.009 12.127 0 6 25San Pietro in Casale 3.203 3.396 4.229 2.738 3.333 4.012 0 - 3Sant'Agata Bolognese 1.514 1.779 2.381 1.478 1.759 2.352 1 - 0Sasso Marconi 4.202 4.889 5.639 4.152 4.865 5.582 1 - 37Savigno 798 976 1.193 761 973 1.186 0 - 1Vergato 2.221 2.424 2.924 2.166 2.424 2.922 0 - 0Zola Predosa 4.991 5.688 6.319 4.803 5.653 6.304 2 18 0

Provincia 345.177 359.704 399.135 326.014 355.375 392.797 307 208 387EMILIA ROMAGNA 1.397.270 1.482.065 1.638.914 1.323.599 1.466.580 1.623.132 1.371 1.483 1.214ITALIA 18.516.703 19.909.003 21.503.088 17.541.752 19.735.913 21.327.599 99.300 20.765 22.500

Tabella 13 – Famiglie, abitazioni occupate ed altri tipi di alloggio – Censimenti 1981, 1991, 2001 Famiglie Abitazioni non occupate Totale abitazioni 1981 1991 2001 1981 1991 2001 1981 1991 2001

Anzola dell'Emilia 2.781 3.570 4.201 184 197 242 2.723 3.755 4.395Argelato 2.259 2.729 3.503 277 247 164 2.446 2.975 3.624Baricella 1.873 1.901 2.303 165 161 107 1.883 2.038 2.393Bazzano 1.927 2.047 2.552 191 205 161 2.030 2.241 2.705Bentivoglio 1.317 1.464 1.832 254 129 107 1.505 1.579 1.919Bologna 180.624 171.233 176.931 18.012 21.733 20.599 188.001 190.321 193.259Borgo Tossignano 898 1.002 1.202 288 252 306 1.168 1.252 1.499Budrio 4.642 5.251 6.102 569 682 505 4.970 5.882 6.525Calderara di Reno 2.935 3.877 4.573 260 300 319 3.024 4.057 4.846Camugnano 857 876 950 1.062 1.189 1.483 1.904 2.065 2.426Casalecchio di Reno 12.515 13.596 14.673 616 921 1.002 12.742 14.385 15.394Casalfiumanese 805 961 1.180 139 58 250 940 1.019 1.428Castel d'Aiano 736 762 882 1.418 1.840 1.842 2.145 2.599 2.724Castel del Rio 436 463 530 319 314 379 752 777 907Castel di Casio 1.017 1.176 1.401 1.107 1.170 1.205 2.105 2.342 2.605Castel Guelfo di B. 835 963 1.311 159 122 90 939 1.074 1.399Castello d'Argile 1.078 1.320 2.010 152 162 149 1.134 1.482 2.157Castello di Serravalle 872 1.079 1.617 400 433 356 1.246 1.506 1.966Castel Maggiore 4.503 5.440 6.612 333 378 343 4.405 5.782 6.882Castel San Pietro T. 5.481 6.487 7.658 914 849 604 6.014 7.299 8.177Castenaso 3.823 4.813 5.377 323 311 84 3.964 5.106 5.457Castiglione dei Pepoli 2.266 2.425 2.554 1.507 1.737 1.431 3.719 4.160 3.975Crespellano 2.356 2.505 3.106 284 190 162 2.440 2.667 3.265Crevalcore 4.384 4.238 4.740 325 408 262 4.182 4.631 4.994Dozza 1.346 1.722 2.138 297 222 156 1.555 1.938 2.272Fontanelice 544 609 728 234 231 256 746 839 983Gaggio Montano 1.493 1.787 2.071 1.421 1.821 1.867 2.868 3.603 3.938Galliera 1.626 1.698 2.072 217 203 174 1.639 1.882 2.228Granaglione 945 966 1.001 1.505 1.473 1.530 2.438 2.439 2.531Granarolo dell'Emilia 2.233 2.483 3.478 200 452 248 2.212 2.896 3.688Grizzana Morandi 1.018 1.214 1.658 1.249 1.049 880 2.231 2.263 2.538Imola 20.581 23.496 25.500 2.349 2.208 2.022 22.877 25.645 27.510Lizzano in Belvedere 967 1.050 1.071 2.390 3.139 3.071 3.337 4.188 4.138



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Famiglie Abitazioni non occupate Totale abitazioni 1981 1991 2001 1981 1991 2001 1981 1991 2001

Loiano 851 1.275 1.824 1.393 1.282 1.318 2.223 2.538 3.137Malalbergo 2.287 2.464 3.010 187 214 207 2.272 2.661 3.189Marzabotto 1.469 2.005 2.589 280 507 229 1.719 2.505 2.816Medicina 4.362 4.646 5.257 371 519 260 4.366 5.164 5.508Minerbio 2.309 2.511 3.056 191 163 197 2.245 2.674 3.243Molinella 4.469 4.823 5.658 532 581 658 4.757 5.124 6.187Monghidoro 928 1.204 1.616 1.567 1.883 1.701 2.461 3.073 3.305Monterenzio 875 1.421 2.119 686 624 205 1.536 2.033 2.300Monte San Pietro 1.722 2.823 4.189 647 614 311 2.325 3.428 4.496Monteveglio 954 1.431 1.761 299 363 219 1.204 1.790 1.960Monzuno 1.276 1.597 2.084 1.372 1.347 312 2.632 2.928 2.393Mordano 1.243 1.366 1.648 107 118 59 1.297 1.462 1.683Ozzano dell'Emilia 2.790 3.436 4.204 364 367 338 2.939 3.777 4.520Pianoro 4.372 5.362 6.588 832 631 396 5.048 5.843 6.909Pieve di Cento 2.045 2.360 2.643 230 125 83 2.230 2.439 2.643Porretta Terme 1.891 1.920 1.956 844 807 1.005 2.660 2.702 2.961Sala Bolognese 1.506 1.701 2.493 159 98 133 1.527 1.799 2.576San Benedetto V. S. 1.392 1.627 1.860 1.558 1.898 1.998 2.924 3.524 3.856San Giorgio di Piano 1.781 1.956 2.428 119 149 102 1.807 2.060 2.491San Giovanni in P. 7.913 8.313 9.627 738 541 403 7.862 8.765 9.882San Lazzaro di Savena 9.840 11.108 12.323 843 807 616 10.037 11.816 12.743San Pietro in Casale 3.203 3.396 4.229 338 352 374 3.076 3.685 4.386Sant'Agata Bolognese 1.514 1.779 2.381 157 69 144 1.635 1.828 2.496Sasso Marconi 4.202 4.889 5.639 845 973 921 4.997 5.838 6.503Savigno 798 976 1.193 714 635 261 1.475 1.608 1.447Vergato 2.221 2.424 2.924 1.394 1.510 1.538 3.560 3.934 4.460Zola Predosa 4.991 5.688 6.319 362 464 147 5.165 6.117 6.451

Provincia 345.177 359.704 399.135 56.249 62.427 56.491 382.263 417.802 449.288EMILIA ROMAGNA 1.397.270 1.482.065 1.638.914 298.026 316.027 306.909 1.621.625 1.782.607 1.930.041ITALIA 18.516.703 19.909.003 21.503.088 4.395.471 5.292.609 5.198.274 21.937.223 25.028.522 26.525.873

In riferimento al numero delle abitazioni occupate, grazie alla collaborazione di Hera SpA – sezione

di Imola, per mezzo della gestione informatica del servizio Tariffa RSU, nel Comune di Imola si

sono ottenute le seguenti tabelle in cui compare il numero degli alloggi per cui risulta tariffa attiva

(presumibilmente alloggi occupati) ordinato per dimensione e numero di cittadini che vi risiedono.

Tavola 14 – Alloggi per fasce dimensionali e numero di componenti – Imola (settembre ’03)

N. COMPONENTI Anno 2003

0 1 2 3 4 5 6 e oltre Totale

minore uguale 45 mq 0 647 241 74 30 8 4 1.004 da 46 a 59 mq 0 926 588 211 85 21 13 1.844 da 60 a 74 mq 0 1.011 987 462 215 47 13 2.735 da 75 a 94 mq 0 1.712 2.235 1.359 671 117 48 6.142 da 95 a 109 mq 0 1.111 1.909 1.349 781 141 52 5.343 110 mq e oltre 0 1.471 2.706 2.565 1.833 425 240 9.240 Totale 0 6.878 8.666 6.020 3.615 759 370 26.308 Fonte dati: banca Utenti Domestici Residenti al 01/09/2003, servizio Tariffa RSU - Hera



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Tavola 15 – Alloggi per fasce dimensionali e numero di componenti – Imola (giugno’04) N. COMPONENTI

Anno 2004 0 1 2 3 4 5 6 e oltre

Totale

minore uguale 45 mq 0 754 262 79 27 7 3 1.132 da 46 a 59 mq 0 1.026 619 224 96 21 12 1.998 da 60 a 74 mq 0 1.100 1.077 474 218 48 11 2.928 da 75 a 94 mq 0 1.882 2.536 1.414 697 125 52 6.706 da 95 a 109 mq 0 1.213 2.027 1.355 778 139 51 5.563 110 mq e oltre 0 1.585 2.820 2.631 1.862 429 226 9.553 Totale 0 7.560 9.341 6.177 3.678 769 355 27.880 Fonte dati: banca Utenti Domestici Residenti al 01/06/2004, servizio Tariffa RSU - Hera

Le due tavole, a distanza di nove mesi, indicano un aumento del numero delle abitazioni occupate

che in valore assoluto risulta pari a 1.572 abitazioni e percentualmente al 6%. Prevalgono le

abitazioni con dimensioni maggiori, gli alloggi di 110 mq ed oltre rappresentano il taglio

dimensionale più frequente (il 34,3% del totale) ed a seguire le due classi dimensionali

immediatamente inferiori. Per quanto concerne il numero degli occupanti si osserva una

preponderanza di alloggi occupati da due persone (9.341 alloggi equivalenti al 33,5% del totale) ed

a seguire gli alloggi occupati da persone sole. Combinando le due considerazioni si osserva che la

tipologia di abitazione più frequente, nel territorio comunale di Imola, è l’alloggio di 110 mq ed

oltre occupato da due persone (10,1% dei casi) e alloggi con lo stesso taglio dimensionale ma

occupati da tre persone (9,4% dei casi). Da rilevare la presenza di alloggi minori o uguali a 45 mq,

mono e bilocali, occupati da un elevato numero di utenti.

III.2. L’EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA

L’Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo non può naturalmente esimersi dall’analizzare

anche fenomeni legati all’Edilizia Residenziale Pubblica ed al Fondo Sociale per l’Affitto. Il

sistema di osservazione promosso dal Legislatore Regionale prevede, anzi, uno specifico ambito di

ricerca direttamente gestito dal Servizio Politiche Abitative dell’Assessorato Programmazione

Territoriale – Politiche Abitative – Riqualificazione Urbana.

Tuttavia, una particolare congiuntura, derivante dall’aggiornamento degli archivi informatici e del

sistema di rilevamento dei dati, ha ritardato l’edizione del Rapporto 2003 sull’Edilizia Residenziale

Pubblica in Locazione. Nell’intento di adempiere al dovere di analisi di tali informazioni, e con

l’obiettivo di valorizzare e diffondere le attività del Servizio Politiche Abitative, si è ritenuto

opportuno proporre alcune statistiche che alimentano questo canale di rilevazione accedendo alle

banche dati on-line (statistica self-service) presenti nel sito web della Regione Emilia Romagna alle



pag. 35

pagine dedicate all’Osservatorio del Sistema Abitativo (http://www.regione.emilia-

romagna.it/fr_edilizia.htm).

Tabella 16 - Numero di alloggi per numero occupanti (Anno 2002) Numero occupanti

Non indicato 1 2 3 4 5 Oltre 5

TOTALE

Anzola dell'Emilia 1 17 17 21 10 3 2 71 Argelato 4 26 35 5 8 7 - 85 Baricella 3 12 14 3 8 1 1 42 Bazzano 3 42 26 17 9 5 1 103 Bentivoglio 2 18 16 9 6 3 - 54 Bologna 754 4.025 3'827 1'946 993 375 220 12.140 Borgo Tossignano 14 36 20 11 7 1 5 94 Budrio 7 39 22 16 8 5 2 99 Calderara di Reno 8 44 44 16 9 3 - 124 Camugnano - 2 - - - - 1 3 Casalecchio di Reno 2 87 76 41 29 11 3 249 Casalfiumanese 11 15 22 8 5 1 4 66 Castel d'Aiano 6 10 6 1 3 2 - 28 Castel del Rio - 9 6 6 3 1 - 25 Castel Guelfo di Bologna 3 6 8 4 3 5 2 31 Castello d'Argile 1 4 4 3 2 2 - 16 Castello di Serravalle - 4 1 - 1 - - 6 Castel Maggiore 6 74 77 46 19 8 2 232 Castel San Pietro Terme 14 67 36 20 22 6 4 169 Castenaso 25 42 35 28 8 4 1 143 Castiglione dei Pepoli - 8 9 3 7 2 1 30 Crespellano 2 24 28 8 8 5 1 76 Crevalcore 13 37 21 14 5 12 5 107 Dozza 4 10 9 5 7 1 2 38 Fontanelice 6 26 19 11 10 3 - 75 Gaggio Montano 1 6 - - - - - 7 Galliera 4 13 16 9 2 4 - 48 Granaglione - - - 2 1 - - 3 Granarolo dell'Emilia 1 27 18 14 12 2 2 76 Grizzana Morandi 20 15 10 6 3 2 2 58 Imola 71 239 185 91 49 18 6 659 Lizzano in Belvedere - 2 3 1 - - - 6 Loiano 3 13 11 6 4 4 3 44 Malalbergo 11 31 29 7 8 2 1 89 Marzabotto 12 40 29 9 15 4 5 114 Medicina 5 22 33 10 13 5 3 91 Minerbio - 4 2 3 4 1 - 14 Molinella 49 95 92 33 23 8 - 300 Monghidoro - 5 12 3 1 - - 21 Monterenzio 14 26 19 7 1 - 1 68 Monte San Pietro 3 6 10 8 3 1 1 32 Mordano 2 14 14 6 5 2 1 44 Ozzano dell'Emilia 19 41 32 25 13 8 3 141 Pianoro 22 112 123 64 34 12 4 371 segue



pag. 36

Numero occupanti

Segue Non indicato 1 2 3 4 5 Oltre 5

TOTALE

Pieve di Cento 10 61 43 12 9 9 3 147 Porretta Terme - 22 18 13 11 3 1 68 Sala Bolognese 3 5 11 1 2 2 - 24 San Benedetto V. S. - 16 13 6 6 3 2 46 San Giorgio di Piano 4 11 8 3 3 1 - 30 San Giovanni in P. 7 67 53 27 26 11 4 195 San Lazzaro di Savena 7 59 62 33 24 9 4 198 San Pietro in Casale 2 2 4 1 - 2 - 11 Sant'Agata Bolognese 51 7 18 5 5 2 1 89 Sasso Marconi 2 20 18 11 8 5 1 65 Savigno 2 13 3 - 1 - - 19 Vergato 15 32 23 9 4 2 - 85 Zola Predosa 4 44 44 20 15 3 3 133

Provincia 1.236 5.795 5.373 2.701 1.508 596 310 17.519 EMILIA-ROMAGNA 3.692 18.954 15.270 7.811 4.778 1.900 915 53.320

Il patrimonio di alloggi E.R.P. in locazione in Emilia Romagna ammonta, al 31 gennaio 2002, a

53.732 unità che, sommato alle 4.546 abitazioni di proprietà e gestione comunale, genera un totale

di 58.278 alloggi. Nella prima tavola proposta (Tabella 16) troviamo il numero di alloggi suddiviso

per numero di occupanti degli stessi: il primo dato utile è che gli alloggi risultano essere 53.320 e di

questi 17.519 ricadono nella provincia di Bologna, circa il 33% di tutta la regione.

Dei circa 17.500 alloggi situati in provincia, il 69,3% ricade nel Comune di Bologna, il 3,8% a

Imola, l’1,4% a Casalecchio di Reno e l’1,1% a San Giovanni in Persiceto, tutti gli altri comuni si

posizionano su incidenze inferiori all’1,4% e prevalentemente inferiori all’1%.

Raffrontando il numero di alloggi alla popolazione residente si osserva che, in provincia di

Bologna, mediamente si dispone di 18,9 alloggi E.R.P. ogni mille abitanti, valore molto più elevato

della media regionale che corrisponde a 13,1 alloggi ogni mille abitanti. Se poi si osserva il dato di

Bologna il divario è ancora più ampio: nel capoluogo si dispone di 32,5 alloggi ogni mille abitanti.

Per i rimanenti comuni della provincia si rileva una dotazione di alloggi abbastanza ampia, 17

territori si collocano al di sopra della media regionale e solamente un comune, Castel di Casio con

circa 3.200 abitanti, non è dotato di alloggi E.R.P.

In relazione al numero degli occupanti la distribuzione degli alloggi indica oltre il 60% degli stessi

occupati da una o due persone (una persona 33,1% e due persone 30,7), in generale il numero di

alloggi decresce parallelamente al numero degli occupanti anche se si rilevano 2.815 abitazioni

occupate da 5 o più persone.



pag. 37

Tabella 17 - Numero totale nuclei per alloggio e per fasce di reddito imponibile nucleo

Non indicato

Fino a 8000 euro

Da 800010500

Da 1050013000

Da 1300015500

Da 1550018000

Da 1800020500

Da 20500 26000

Da 2600031000

Oltre 31000 Totale

Anzola dell'Emilia - 12 4 9 17 3 5 5 8 8 71Argelato - 19 4 10 14 9 6 5 10 8 85Baricella - 9 1 7 9 6 2 6 2 - 42Bazzano - 34 11 11 15 9 7 4 4 8 103Bentivoglio - 9 - 9 8 7 9 6 1 5 54Bologna 5 3.754 1.008 1.288 1.165 1.012 777 1.168 754 1.209 12.140Borgo Tossignano - 39 8 12 8 7 5 7 3 5 94Budrio - 25 5 16 11 11 10 6 7 8 99Calderara di Reno - 40 13 17 7 12 10 10 10 5 124Camugnano - 1 - 1 - - - - - 1 3Casalecchio di Reno - 65 25 39 16 24 13 16 15 36 249Casalfiumanese - 18 10 8 9 5 3 6 1 6 66Castel d'Aiano - 16 3 3 1 1 1 - 1 2 28Castel del Rio - 5 1 2 4 - 2 7 1 3 25Castel Guelfo di B. - 6 3 3 - 2 2 8 2 5 31Castello d'Argile - 8 1 1 1 - 1 2 1 1 16Castello di Serravalle - 1 1 2 - - - 1 - 1 6Castel Maggiore - 61 13 36 19 23 18 21 17 24 232Castel San Pietro Terme - 67 16 22 11 7 9 11 11 15 169Castenaso - 47 7 16 9 13 9 13 11 18 143Castiglione dei Pepoli - 8 4 3 2 4 3 2 2 2 30Crespellano - 26 8 10 9 6 2 6 4 5 76Crevalcore - 35 9 9 14 10 8 8 3 11 107Dozza - 11 1 2 8 6 3 1 1 5 38Fontanelice - 23 10 12 2 1 5 5 5 12 75Gaggio Montano - 3 - 2 1 1 - - - - 7Galliera - 17 1 6 6 8 2 2 3 3 48Granaglione - - - - - - 1 - - 2 3Granarolo dell'Emilia - 20 4 7 10 9 5 6 2 13 76Grizzana Morandi - 30 4 7 4 4 2 4 2 1 58Imola - 262 66 74 58 57 30 41 30 41 659Lizzano in Belvedere - 1 1 2 - - - 1 - 1 6Loiano - 16 5 5 7 3 2 - 1 5 44Malalbergo - 20 6 8 15 16 3 10 5 6 89Marzabotto - 41 8 15 4 8 7 12 4 15 114Medicina - 16 5 11 8 9 6 19 5 12 91Minerbio - 1 1 2 3 3 1 1 - 2 14Molinella - 81 17 31 32 33 24 34 21 27 300Monghidoro - 2 3 2 3 3 1 2 2 3 21Monterenzio - 30 6 5 6 7 5 3 3 3 68Monte San Pietro - 9 4 2 1 3 2 2 4 5 32Monteveglio - - - - - - - 1 - 2 3Monzuno - 32 14 16 7 7 7 13 7 11 114Mordano - 10 3 11 5 5 3 3 2 2 44Ozzano dell'Emilia - 35 21 17 12 12 5 9 12 18 141Pianoro - 95 38 46 29 29 25 31 23 55 371Pieve di Cento - 43 11 28 16 8 13 11 9 8 147Porretta Terme - 11 9 5 6 8 5 2 9 13 68Sala Bolognese - 6 - 2 1 2 1 5 2 5 24San Benedetto V. S. - 10 2 5 6 6 5 9 1 2 46San Giorgio di Piano - 10 4 3 1 3 2 3 1 3 30San Giovanni in P. - 67 13 16 22 12 13 21 14 17 195San Lazzaro di Savena - 67 14 22 15 18 12 19 9 22 198San Pietro in Casale - 3 - 1 1 2 1 - 1 2 11Sant'Agata Bolognese - 59 3 6 4 4 4 2 2 5 89Sasso Marconi - 16 5 3 6 4 5 7 6 13 65Savigno - 11 2 4 1 - - 1 - - 19Vergato - 39 9 8 6 7 5 6 1 4 85Zola Predosa - 33 15 10 16 11 3 13 11 21 133Provincia 5 5.435 1.460 1.930 1.671 1.480 1.110 1.617 1.066 1.745 17.519



pag. 38

La Tabella 17 indica il numero complessivo dei nuclei familiari che risultano in assegnazione di un

alloggio E.R.P. suddivisi per 9 fasce di reddito imponibile del nucleo. La tabella, pur non fornendo

indicazioni sulla reale condizione economica delle famiglie (dichiarazioni ISE ed ISEE), produce

una stima basata sul reddito imponibile. Così, vediamo che il 31,0% dei nuclei assegnatari, la quota

più elevata, dispone di un reddito imponibile inferiore agli 8.000 euro annui, ma vediamo anche

che, escludendo questa fascia di reddito, quella maggiormente frequente è compresa tra i 10.500 ed

i 13.000 euro annui, dove ricade l’11,0% dei nuclei familiari in assegnazione.La maggior parte delle

assegnazioni si inserisce nelle fasce di reddito meno elevate ma non mancano nuclei familiari con

redditi imponibili superiori ai 31.000 euro annui (1.745 nuclei familiari in tutta la provincia

corrispondenti al 10,0% delle assegnazioni).

A livello territoriale la situazione è analoga e non si riescono ad individuare singolarità degne di

nota.

III.3. IL FONDO SOCIALE PER L’AFFITTO

Le domande di Fondo Sociale per l’Affitto del 2003, in regione, sono state 39.105 e di queste

10.126 ricadono in provincia di Bologna. Per le stesse ragioni esposte in merito all’Edilizia

Residenziale Pubblica in Locazione si è deciso di accedere alle banche dati on-line (statistica self-

service) presenti nel sito web della Regione Emilia Romagna alle pagine dedicate all’Osservatorio

del Sistema Abitativo.

Nell’anno 2002 il numero complessivo delle domande presentate è stato di circa 33.800 in regione e

8.200 in provincia di Bologna.

Nella tavola seguente (Tabella 18) troviamo alcune indicazioni sulle domande valide, quindi

corrispondenti alle effettive contribuzioni. Complessivamente ammontano a circa il 90% di quelle

presentate in regione ed a circa l’93% di quelle presentate in provincia di Bologna; nella tabella

sono ripartite in ordine a sei fasce di canone di locazione mensile e territorialmente. Tabella 18 - Numero di domande valide per fasce di canone di locazione mensile (anno 2002)

Fasce di canone di locazione mensile Comune Dato non

fornito Fino a 200

euro Da 200 a 300 euro

Da 300 a 400 euro

Da 400 a 500 euro

Da 500 a 600 euro

Oltre 600 euro

Totale

Anzola dell'Emilia - - 2 20 27 9 9 67 Argelato - - 4 11 20 17 10 62 Baricella - 3 6 13 5 9 1 37 Bazzano - 2 5 19 24 20 3 73 Bentivoglio - - 2 5 12 2 2 23 Bologna 4.293 - - - - - - 4.293 Borgo Tossignano - - 4 17 9 3 - 33 Budrio - 1 6 19 30 17 10 83 Camugnano - - 10 4 - - - 14



pag. 39

segueFasce di canone di locazione mensile

segue

Comune

Dato non fornito

Fino a 200 euro

Da 200 a 300 euro

Da 300 a 400 euro

Da 400 a 500 euro

Da 500 a 600 euro

Oltre 600 euro

Totale

Casalecchio di Reno - 6 49 85 112 96 67 415 Casalfiumanese - 1 6 12 4 2 - 25 Castel del Rio - - 10 5 - - - 15 Castel Guelfo di B. - 1 1 6 4 3 - 15 Castel Maggiore - 3 10 18 36 33 17 117 Castello d'Argile - - 6 13 20 4 - 43 Castello di Serravalle - - 7 15 24 11 1 58 Castenaso - - 6 14 17 16 13 66 Castiglione dei Pepoli - 11 19 11 1 - - 42 Crevalcore - 2 13 33 46 15 3 112 Dozza - 1 3 7 22 11 3 47 Fontanelice - 1 8 11 5 1 - 26 Gaggio Montano - 12 24 15 - - 1 52 Granaglione - 1 13 3 - - - 17 Granarolo dell'Emilia - - 1 8 18 18 11 56 Grizzana Morandi - 5 16 13 1 - - 35 Imola - 28 102 170 197 84 15 596 Lizzano in Belvedere - 2 2 - 1 - - 5 Loiano - 1 17 30 11 2 1 62 Malalbergo - - 3 12 20 12 1 48 Medicina - 3 17 21 23 14 4 82 Minerbio - 5 5 11 20 18 5 64 Molinella - 3 9 25 37 12 - 86 Monghidoro - 3 33 20 1 1 - 58 Monte San Pietro - 1 6 9 11 9 3 39 Monterenzio - 1 10 14 11 4 - 40 Monteveglio - - 2 4 8 3 1 18 Monzuno - - 14 19 9 - - 42 Mordano - - - 5 3 1 - 9 Ozzano dell'Emilia - 4 5 9 22 12 5 57 Pianoro - 2 15 23 35 28 15 118 Pieve di Cento - 2 8 30 20 3 - 63 Sala Bolognese - 1 8 7 12 4 1 33 San Giorgio di Piano - - 2 7 8 7 4 28 San Giovanni Persiceto - 6 17 42 68 35 13 181 San Lazzaro di Savena - 9 28 72 79 51 62 301 San Pietro in Casale - 4 19 20 39 19 3 104 Sant'Agata Bolognese - 2 8 11 20 16 2 59 Sasso Marconi - 2 15 23 29 17 7 93 Savigno - 1 3 9 2 - - 15 Zola Predosa - 1 8 34 51 49 25 168 Provincia 4.293 131 587 1.004 1.174 688 318 8.195 EMILIA ROMAGNA 4.293 1.837 5.383 8.349 8.108 4.272 1.538 33.780

Partendo da quest’ultima distribuzione, troviamo al primo posto la città di Bologna con 4.293

domande che rappresentano il 52,4% del totale. Al secondo posto Imola con 596 domande valide

equivalenti al 7,3% del totale, seguita da Casalecchio di Reno con 415 domande pari al 5,1%, da

San Lazzaro di Savena con 301 domande pari al 3,7% e San Giovanni in Persiceto con 181

domande pari al 2,2%. Tutti gli altri comuni, ad esclusione di Zola Predosa che rappresenta il 2,1%,

si collocano al di sotto dell’1,0%.



pag. 40

La distribuzione delle domande valide in riferimento alle diverse fasce di canone, escludendo il

numero di domande per cui non è stato fornito il dato, mostra che mediamente, in regione, la

maggior parte di esse ricade nella due fasce centrali, quella compresa tra 300 e 400 euro con il

25,7%% dei casi e quella compresa tra 400 e 500 euro con il 30,1%, a seguire la fascia

immediatamente superiore, quella tra 500 e 600 euro/mese, in cui ricade il 17,6% del totale. Tenuto

conto che i dati non forniti sono quelli del comune capoluogo, che ha il maggior peso sulla

provincia, il dato medio della provincia può essere sottostimato.

Nella tavola successiva (Tabella 19), per il solo comune di Imola, le domande sono state ordinate

in relazione alle fasce di canone mensile e alle dimensioni degli alloggi in locazione. I dati, così

ordinati, possono fornirci, in modo improprio ma attendibile, alcune indicazioni sul mercato delle

locazioni.

Tabella 19 – Imola – anno 2002

Fasce di canone di locazione mensile Numero stanze Fino a 200

Euro Da 200 a 300 Euro

Da 300 a 400 Euro

Da 400 a 500 Euro

Da 500 a 600 Euro

Oltre 600 Euro

TOTALE

Dato non fornito 6 35 27 39 20 8 135

Una stanza 8 12 29 11 2 - 62

Due stanze 15 38 43 53 16 1 166

Tre stanze 7 34 64 79 35 6 225

Quattro stanze e oltre 5 15 44 51 31 8 154

TOTALE 41 134 207 233 104 23 742

La tipologia dimensionale prevalente è quella delle tre stanze seguita dalle due stanze. I canoni

ricadono più frequentemente nelle due fasce mediane, tra 300 e 400 euro/mese e tra 400 e 500

euro/mese. Combinando le due articolazioni troviamo che l’alloggio in locazione “tipo” è composto

da tre vani ed ha un canone mensile compreso tra 400 e 500 euro.

Per Bologna non si possono fare considerazioni di tipo economico, poiché il dato relativo alle fasce

di canone non è stato fornito; la maggior parte degli alloggi è composto da due e tre stanze.

Per San Giovanni in Persiceto la situazione è inversa, il dato mancante è quello dimensionale. Il

canone medio mensile prevalente ricade nella fascia compresa tra i 400 ed i 500 euro, segue poi la

fascia inferiore .

A Casalecchio di Reno vale quanto detto per San Giovanni in Persicelo: manca il dato

dimensionale, quindi possiamo solamente constatare che la fascia di canone prevalente è quella

compresa tra 400 e 500 euro/mese e che ad essa segue, con un divario modesto, quella compresa tra

500 e 600 euro/mese.



pag. 41

IV. IL COMPARTO DELLE LOCAZIONI E GLI SFRATTI

Il presente capitolo tratta due dei temi centrali dell’Osservatorio del Sistema Abitativo, temi che, da

un lato, suscitano un elevato interesse e richiesta di informazioni e che, dall’altro, risultano non

sufficientemente presidiati dal punto di vista del monitoraggio e della raccolta di dati.

Accade così che le informazioni disponibili siano spesso frammentarie o ordinate su

raggruppamenti territoriali di scarso dettaglio: è il caso per esempio dell’Agenzia del Territorio,

presso cui vengono registrati i contratti di locazione, il cui dettaglio massimo nella restituzione delle

informazioni coincide con la dislocazione degli uffici locali, 25 in tutta la regione.

Proprio per tale ragione, il programma di ricerca dell’Osservatorio parte dalle statistiche ufficiali del

Ministero dell’Interno per poi consultare operatori locali, associazioni di proprietari ed inquilini,

funzionari e tecnici delle Amministrazioni Locali, associazioni di categoria ed altri soggetti, per

integrare le informazioni mancanti e aumentarne il livello di dettaglio, quantomeno in termini

qualitativi. Oltre alle rilevazioni sul campo sono stati previsti ed utilizzati già in questa fase altri

strumenti, quali le interviste dedicate ed i focus group, i cui risultati sono integrati nel testo.

IV.1. I CONTRATTI DI LOCAZIONE

Tabella 20 – Andamento dei contratti di locazione in provincia di Bologna

Anno Capoluogo Altri Comuni Totale Variazione

1985 13.052 7.522 20.574 -

1986 16.970 9.915 26.885 30,7%

1987 13.565 10.466 24.031 -10,6%

1988 14.606 8.792 23.398 -2,6%

1989 15.828 8.751 24.579 5,0%

1990 16.564 9.840 26.404 7,4%

1991 16.433 11.550 27.983 6,0%

1992 17.847 10.580 28.427 1,6%

1993 18.501 12.133 30.634 7,8%

1994 18.376 11.150 29.526 -3,6%

1995 17.346 11.864 29.210 -1,1%

1996 21.812 13.403 35.215 20,6%

1997 22.084 13.755 35.839 1,8%

1998 20.826 15.998 36.824 2,7%

1999 19.754 14.777 34.531 -6,2%

2000 20.605 16.043 36.648 6,1%

2001 23.489 16.840 40.329 10,0%

2002 21.083 13.895 34.978 -13,3%

Fonte dati – Ministero dell’Interno



pag. 42

I primi elementi, proposti nella Tabella 20 proveniente dal Ministero dell’Interno, restituiscono la

serie storica del numero dei contratti di locazione registrati in provincia di Bologna a partire dal

1985. Nell’ultimo anno disponibile, il 2002, questi ammontano a 34.978 in complesso di cui 21.083

nel solo comune capoluogo (in regione ne sono stati complessivamente registrati 151.456 di cui

77.012 nei comuni capoluogo). Il comuni capoluogo incide per il 60% nel caso di Bologna mentre

in Italia l’incidenza si attesta attorno al 50%.

Esaminando la serie storica si desume un mercato dai lineamenti vivaci, le cui variazioni annuali

sono instabili e presentano numerose inversioni di segno. Limitandoci agli ultimi anni della serie si

osservano due picchi negativi ed isolati in coincidenza con il 1999 ed il 2002. Ovviamente le serie

rappresentate in tabella risentono di una quota indefinita di mercato irregolare che, in quanto tale,

non lascia spazio a valutazioni di sorta. Tuttavia secondo le opinioni degli operatori del settore e

delle rappresentanze di proprietari ed inquilini, anche questo segmento ha subito delle

modificazioni: la frazione di contratti totalmente irregolari si sarebbe notevolmente contratta al

contrario dei contratti registrati per importi inferiori, o meglio, sempre più spesso si hanno notizie di

spese condominiali “gonfiate” per recuperare quella quota del canone non registrata.

Ancora in riferimento alle fonti istituzionali, grazie alla collaborazione della Direzione Regionale

dell’Emilia Romagna dell’Agenzia delle Entrate, si sono ottenute le informazioni relative al numero

di contratti di locazione per uso abitativo registrati nel 2003 presso gli uffici competenti in regione.

Complessivamente ammontano a 21.816 in provincia di Bologna, e 96.125 in regione, con una

flessione rispetto al dato 2002 del Ministero dell’Interno che apparentemente si attesta attorno al

48% in provincia e al 40% in regione. La nota di accompagnamento ai dati sottolinea, tuttavia, che i

contratti di locazione, essendo formalizzati quasi esclusivamente mediante scrittura privata, possono

essere registrati presso qualunque ufficio del territorio italiano, pertanto il confronto con i valori del

Ministero dell’Interno non è propriamente corretto.

IV.2. INDAGINE CON LE RAPPRESENTANZE DI PROPRIETARI ED INQUILINI

In questa sezione del testo vengono proposti i risultati dell’indagine sul mercato delle locazioni

svolta con la collaborazione delle rappresentanze di proprietari ed inquilini (indagine svolta nel

2003 su andamenti del 2002) aggiornati con le informazioni raccolte, a distanza di un anno, presso

le stesse associazioni mediante una serie di interviste dedicate. Gli stessi risultati, poi, sono integrati

dalle considerazioni scaturite nell’ambito dei focus group provinciali che hanno visto il

coinvolgimento di numero più ampio di soggetti comunque legati al settore, quali le associazioni



pag. 43

dei costruttori, le cooperative di abitazione, le associazioni degli intermediatori immobiliari, le

A.C.E.R., gli ordini professionali, ed altri ancora tra cui funzionari di enti ed aziende pubbliche.

Il primo tema dell’indagine riguarda la percezione della struttura del mercato delle locazioni in

relazione alle forme contrattuali introdotte dalla legge 431 del 1998, i canoni concordati.

Negli ultimi mesi del 2003 e nei primi mesi di quest’anno, conformemente a quanto previsto dal

Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (entrato

in vigore il 30 aprile 2003) le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori hanno

riaperto le contrattazioni locali per la ridefinizione dei canoni concordati.

Secondo le dichiarazioni dei rappresentanti dei proprietari e degli inquilini contattati nel 2003 in

provincia di Bologna, la ripartizione del numero dei contratti di locazione per le diverse tipologie

corrisponderebbe, percentualmente, a quanto rappresentato nel grafico sottostante.

Percezione della struttura del mercato delle locazioni

da parte di testimoni privilegiati

Figura 1

A distanza di un anno le stime degli operatori delle associazioni di proprietari ed inquilini,

nuovamente intervistati, indicano un aumento del numero dei contratti concordati a discapito del

libero mercato, tanto che secondo alcuni di essi l’incidenza dei concordati supera il 25% del totale

dei contratti.

Durante l’attività di focus group, dove i soggetti coinvolti coprivano un più ampio spettro di vedute

del mercato, è emersa l’opinione, sostanzialmente condivisa da tutti gli operatori presenti, che

nell’ultimo anno il numero contratti concordati sia leggermente aumentato ma con incrementi più

contenuti. L’incidenza dei concordati sul totale dei contratti si posizionerebbe quindi su valori

vicini al 20%, lo scostamento tra le differenti stime trova origine nelle caratteristiche ed anche nelle

70%

16%

14%

Contratto libero Contratto concordato Altre forme



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dimensioni dell’universo di riferimento assunto dai diversi operatori. A seguito della legge 431/98

viene peraltro a mancare l’obbligo dell’assistenza delle associazioni di proprietari ed inquilini nella

stipula dei contratti, con la conseguenza che queste hanno visto ridursi drasticamente la dimensione

del campione di riferimento. Al contempo, non vi è nessun altro soggetto che detenga l’intero

panorama del mercato delle locazioni se non l’Agenzia delle Entrate presso cui è obbligatorio

registrare i contratti.

I dati prodotti dalla Direzione Regionale dell’Emilia Romagna dell’Agenzia delle Entrate mostrano

gli andamenti del numero di contratti di tipo concordato a livello regionale e provinciale. In regione,

dopo l’exploit del 2001 in cui se ne sono contati 5.541, il numero dei concordati si è ridotto del 2%

nel 2002 e del 25% nel 2003, scendendo così a 4.041 unità che poste in confronto al totale dei

contratti di locazione (96.125 contratti) ne simboleggiano il 4,2%. Occorre precisare che nei 96mila

contratti registrati in regione vi sono conteggiate tutte le forme contrattuali vigenti e non solo quelle

definite dalla legge 431 del 1998.

Nel caso della provincia di Bologna si osserva un andamento leggermente in calo dove il numero

dei contratti concordati si assesta intorno alle 700 unità, valore che confrontato con il numero

complessivo dei contratti registrati nel 2003 (21.816 contratti) rappresenta appena il 3.2%. Bisogna

tener conto del fatto, segnalato sia dalle associazioni che dall’Agenzia delle Entrate, che le parti

stipulanti al momento della registrazione non sempre segnalano la tipologia contrattuale, forse

perché inconsapevoli di poter usufruire di uno sgravio sulla tassa di registrazione.

Tabella 21 – Contratti concordati per provincia – serie storica 2000 2001 2002 2003 ∆% (2003-2002)

Bologna 178 883 791 706 -10,7%

Ferrara 793 3.111 3.006 1.505 -49,9%

Ravenna 114 252 120 194 61,7%

Forlì-Cesena 104 137 88 47 -46,6%

Modena 291 575 872 1.179 35,2%

Parma 203 217 58 50 -13,8%

Reggio Emilia 2 34 234 168 -28,2%

Piacenza 127 301 229 184 -19,7%

Rimini 5 31 16 8 -50,0%

Regione 1.817 5.541 5.414 4.041 -25,4%

Variazione % annua - 205,0% -2,3% -25,4% Fonte dati: Direzione Regionale dell’Agenzia delle Entrate dell’Emilia Romagna

Il secondo tema dell’indagine sul mercato delle locazioni indaga la disponibilità di alloggi per le

locazioni nei quattro comuni del campione O.R.S.A., nel grafico sottostante ne troviamo una



pag. 45

rappresentazione per istogrammi in ordine a quattro fasce dimensionali degli alloggi (Figura 2),

dove per altro risulta evidente l’assenza di informazioni per il Comune di san Giovanni in Persiceto.

L’offerta si concentra prevalentemente sulle due fasce mediane, da 60 a 80 mq, dove ricade circa il

50% dei casi e tra i 45 ed i 60 mq con percentuali mediamente più basse, nell’ordine del 35% ÷

45%. Secondo queste indicazioni, l’offerta di abitazioni inferiori ai 45 mq risulta trascurabile e

quella di alloggi oltre gli 80 mq molto contenuta.

Complessivamente l’offerta di alloggi in locazione è risultata elevata su tutto il territorio, in crescita

per tutto il 2003 e stabile nei primi mesi del 2004.

Offerta di alloggi per dimensione

Figura 2

Infine, nelle tabelle 22 e 23, troviamo i valori dei canoni liberi segnalati dalle associazioni nel corso

dell’indagine svolta nel 2002. Le tabelle, che si riferiscono rispettivamente al comune capoluogo ed

al resto della provincia, rappresentano stime fornite dagli operatori sulla base della loro esperienza e

conoscenza del mercato e non medie di contrattazioni realmente avvenute.



pag. 46

Tabella 22 - Valore medio dei canoni liberi - Comune di Bologna (anno 2002) fino a 45 mq da 45 a 60 mq da 60 a 80 mq oltre 80 mq

Minimo 567 610 707 860 Zona di pregio

Massimo 700 790 927 1.217

Minimo 517 573 673 817 Centro/Semicentro

Massimo 600 683 883 1.010

Minimo 443 483 573 683 Periferia/Frazioni

Massimo 500 557 717 800

Fonte dati: indagine Nuova Quasco con Associazioni di proprietari ed inquilini - Valori in €/mese

Tabella 23 - Valore medio dei canoni liberi - Provincia di Bologna (anno 2002)

fino a 45 mq da 45 a 60 mq da 60 a 80 mq oltre 80 mq

Minimo 509 556 651 787 Bologna

Massimo 600 677 842 1.009

Minimo 325 365 435 460 Imola

Massimo 380 465 565 675

Minimo 465 535 660 745 Casalecchio di Reno

Massimo 550 710 785 925

Minimo 400 450 500 600 San Giovanni in Persiceto

Massimo 450 500 600 750

Minimo 300 350 400 450 Vergato

Massimo 350 450 500 650

Fonte dati: indagine Nuova Quasco con Associazioni di proprietari ed inquilini - Valori in €/mese

Per il comune di Imola, l’unico per cui si ha il dettaglio completo dei dati sul Fondo Sociale per

l’Affitto, possiamo fare il confronto con la Tabella 19 e constatare una sostanziale coincidenza dei

valori indicati nelle due tabelle.

Nell’ambito del focus group tenuto in provincia di Bologna, quando si è discusso dei valori e degli

andamenti dei canoni, sono emerse alcune segnalazioni:

- il valore dei canoni indicati in tabella è stato giudicato attendibile da tutti gli operatori

presenti, in riferimento al momento della rilevazione, perché successivamente si sono

verificati aumenti inequivocabilmente superiori al tasso d’inflazione (stimati nell’ordine del

10%);

- nei primi mesi del 2004 la crescita dei canoni ha invece subito un arresto e secondo alcuni

operatori persino un’inversione. Questo principalmente per due ragioni: i livelli di prezzo

raggiunti, da tutti ritenuti eccessivi e la comparsa di molti casi di insolvenza associata

all’aumento delle richieste di sfratto per morosità.

- Un’altra segnalazione, forse anche più rilevante benché già nota, è quello dell’esistenza di

uno o più mercati dell’affitto. Il mercato delle famiglie per cui valgono le segnalazioni



pag. 47

precedenti, il mercato per gli studenti che, oltre ad essere maggiormente soggetto

all’irregolarità, registra canoni al di fuori di ogni logica di mercato.

Di fatto avviene che alcuni locatori per ragioni diverse (perché conoscono da tempo i propri

inquilini ed hanno buoni rapporti con loro, perché attratti dagli sgravi fiscali del regime concordato,

perché consci delle oggettive difficoltà delle famiglie a sostenere canoni così elevati, ecc.) si

accontentano di canoni più modesti mentre altri, che forse hanno mire di profitto più elevate,

applicano canoni eccessivi accollandosi, però, il rischio dell’insolvenza. Non a caso i partecipanti al

focus group, oltre ai casi di insolvenza ed all’aumento delle richieste di sfratto, hanno segnalato

anche altri fenomeni legati a questi problemi come la sempre maggior richiesta di garanzie da parte

dei conduttori. Garanzie che variano dalla richiesta di un numero imprecisato di mensilità come

cauzione alle fideiussioni bancarie.

IV.3. GLI SFRATTI

Il presente paragrafo propone alcune considerazioni in merito all’andamento delle procedure di

rilascio degli immobili ad uso abitativo. Gli sfratti, infatti, rappresentano da un lato una misura della

tensione abitativa espressa dai cittadini (le richieste di sfratto presentate all’Autorità giudiziaria) e

dall’altro una quota del reale fabbisogno di abitazioni (gli sfratti eseguiti).

I dati presentati nella Tabella 24 provengono dalle rilevazioni statistiche ufficiali del Ministero

dell’Interno e contengono la serie storica a partire dal 1983 fino al 2002, ultimo anno disponibile,

per i provvedimenti esecutivi di rilascio di immobili ad uso abitativo emessi dall’Autorità

Giudiziaria, per le richieste di esecuzione presentate all’Ufficiale Giudiziario e per gli sfratti

eseguiti con l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario.

E’ doveroso precisare che le tre serie rappresentate non sono confrontabili tra loro, infatti i

provvedimenti emessi, le richieste di esecuzione e gli sfratti eseguiti coincidono con tre fasi del

provvedimento di rilascio degli immobili che non risultano necessariamente conseguenti nel tempo

e né, tanto meno, procedono con la medesima velocità. All’emissione del provvedimento può non

succedere una richiesta di rilascio così come a quest’ultima può non succedere un’esecuzione. Le

esecuzioni poi vengono eseguite dall’Ufficiale Giudiziario in autonomia, pertanto può verificarsi

che in un dato anno il numero delle esecuzioni sia superiore al numero delle richieste (per esempio

nel 2002). Questo perché nel 2002 sono state eseguite parte delle richieste dell’anno e richieste

pendenti dagli anni precedenti.



pag. 48

Tabella 24 – Andamento dei provvedimenti di rilascio di immobili ad uso abitativo in

provincia di Bologna

Provvedimenti emessi Richieste di esecuzione Sfratti eseguiti Anni

Necessità locatore

Finita locazione

Morosità / Altra causa Totale Variaz.% Totale Variaz.% Totale Variaz.%

1983 366 3.114 136 3.616 - 3.047 - 330 -

1984 47 2.926 209 3.182 -12 3.487 14,44 307 -6,97

1985 16 1.837 210 2.063 -35,17 3.194 -8,4 346 12,7

1986 5 2.630 214 2.849 38,1 7.300 128,55 459 32,66

1987 0 2.816 364 3.180 11,62 4.447 -39,08 308 -32,9

1988 2 2.437 596 3.035 -4,56 3.039 -31,66 271 -12,01

1989 1 1.952 378 2.331 -23,2 4.689 54,29 334 23,25

1990 6 2.193 154 2.353 0,94 6.950 48,22 351 5,09

1991 0 2.514 188 2.702 14,83 8.948 28,75 395 12,54

1992 0 1.827 230 2.057 -23,87 10.107 12,95 510 29,11

1993 1 1.044 266 1.311 -36,27 12.341 22,1 506 -0,78

1994 82 1.425 297 1.804 37,6 7.457 -39,58 477 -5,73

1995 107 1.243 341 1.691 -6,26 5.357 -28,16 540 13,21

1996 58 1.089 397 1.544 -8,69 3.968 -25,93 437 -19,07

1997 11 608 425 1.044 -32,38 3.712 -6,45 392 -10,3

1998 4 477 406 887 -15,04 4.159 12,04 441 12,5

1999 7 336 452 795 -10,37 2.336 -43,83 413 -6,35

2000 1 347 411 759 -4,53 2.449 4,84 432 4,6

2001 1 288 490 779 2,64 2.341 -4,41 463 7,18

2002 0 508 628 1.136 45,83 2.277 -2,73 515 11,23Fonte dati: Dipartimento per gli affari interni e territoriali – direzione centrale per la documentazione e la statistica Ministero dell’Interno

Detto ciò non rimane che esaminare le singole serie separatamente. Cominciando con i

provvedimenti emessi complessivamente si osserva un andamento decrescente, con flessioni più o

meno ampie ed con alcune inversioni di tendenza, che prosegue per tutto il periodo di osservazione

fino al 2001. Nell’anno successivo, l’ultimo disponibile, si rileva una decisa inversione di tendenza

che conduce a 1.136 richieste di sfratto. Se inoltre esaminiamo gli andamenti in relazione alle cause

della richiesta ci accorgiamo che necessità del locatore e finita locazione, che rappresentavano le

cause più frequenti, vanno a diminuire di anno in anno mentre le richieste di sfratto per morosità

crescono incessantemente.

Per quanto concerne le richieste di esecuzione, l’ampia oscillazione delle variazioni e

l’impossibilità ad eseguire correlazioni con il numero dei provvedimenti non concede spazio a

interpretazione sugli andamenti se non in termini di attività degli uffici giudiziari.

Infine gli sfratti eseguiti: la serie storica parte dagli 330 sfratti eseguiti nel 1983 per arrivare ai 515

del 2002, anche in questo caso si osservano variazioni annuali molto elevate per entrambi i segni

algebrici, ma la tendenza positiva è evidente.



pag. 49

IV.4. I COMUNI AD ALTA TENSIONE ABITATIVA

Secondo quanto previsto dall’art. 8 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, il Comitato

Interministeriale Programmazione Economica (C.I.P.E.) ha redatto, con Delibera n° 87 del 13

novembre 2003, il nuovo elenco dei comuni ad alta tensione abitativa. Per quanto concerne la

provincia di Bologna, troviamo: il capoluogo, tutti i comuni confinanti (Anzola dell’Emilia,

Calderara di Reno, Casalecchio di Reno, Castel Maggiore, Castenaso, Granarolo dell’Emilia,

Pianoro, San Lazzaro di Savena, Sasso Marconi e Zola Predosa) ed il comune di Imola.

L’elenco, redatto secondo le direttive ministeriali, comprende tutti i comuni dell’hinterland

bolognese, quelli maggiormente influenzati dalle dinamiche di mercato del capoluogo e che sono

quindi maggiormente soggetti alla tensione abitativa.

La Tabella 25 mostra un’analisi comparativa sulle aliquote dell’Imposta Comunale sugli Immobili

adottate dalle Amministrazioni Comunali dei comuni della provincia di Bologna che compongono il

campione dell’indagine sul comparto delle locazioni.

Tabella 25 – Aliquote dell’Imposta Comunale sugli Immobili (anno 2004)

Comune ad

alta tensione

abitativa Territorio

SI NO

Aliquota

ordinaria

Aliquota

abitazione

principale

Detrazione

per abitazione

principale

(Euro) (4)

Aliquota ridotta

per locazioni con

contratto

concordato (1)

Aliquota ridotta

per locazioni con

contratto di

comodato

gratuito

Aliquota

maggiorata per

immobili sfitti (2)

Bologna X 6,4 ‰ 5,7 ‰ 118,79 0 ‰ 5,7 ‰ 7,0 ‰

9,0 ‰(3)

Imola X 6,9 ‰ 5,2 ‰ 103,30 7,0 ‰

Casalecchio di Reno X 7,0 ‰ 6,5 ‰ 154,80 0 ‰ 9,0 ‰(3)

San Giovanni in Persiceto X 6,5 ‰ 5,3 ‰ 113,62 0 ‰ 5,3 ‰ 7,0 ‰

Vergato X 7,0 ‰ 6,0 ‰ 124,00 6,0 ‰

Note alla Tabella precedente:

(1) aliquota ICI da applicare ad unità immobiliari in locazione a titolo di abitazione principale con contratto stipulato ai sensi dei

c.3-4 art.2 Legge 431/98;

(2) aliquota ICI da applicare a tutte le unità immobiliari non locate;

(3) aliquota ICI da applicare alle unità immobiliari non locate, per le quali non risultano essere stati registrati contratti di locazione

da almeno 2 anni;

(4) la detrazione d’imposta dovuta per l’abitazione principale, come previsto dall’art.3, comma 55/2, della L. 662/96, è elevata per

categorie particolari (definite singolarmente nelle delibere comunali, a titolo indicativo tali categorie sono: pensionati di età

superiore a 65 anni con solo reddito da pensione; famiglie di 6 o più persone; portatori di handicap;ecc.)



pag. 50

IV.5. GLI ACCORDI TERRITORIALI

In questa sezione del documento vengono presentare le principali caratteristiche degli accordi

territoriali siglati dalle organizzazioni sindacali degli inquilini e dei proprietari nei comuni della

Provincia di Bologna. Gli Accordi territoriali che sono stati siglati fanno riferimento a:

− il Comune di Bologna;

− i Comuni ad alta tensione abitativa limitrofi al Comune di Bologna;

− il Comune di Imola e gli altri Comuni del Circondario;

− gli altri Comuni della Provincia.

In tutti gli accordi siglati il canone viene determinato sulla base della moltiplicazione dei valori

espressi in Euro per mq/anno, ricavati tra fasce di oscillazione predeterminate, per la superficie

dell’unità immobiliare stessa. I valori sono determinati in funzione dell’ubicazione, della

composizione in n° di vani dell’appartamento e dei seguenti parametri dedotti dalle caratteristiche

dell’unità immobiliare:

− tipologia A/1-A/2-A/3-A/7-A/8-A/9;

− autorimessa singola;

− posto auto esclusivo;

− 1° e 2° piano o superiori con ascensore;

− riscaldamento autonomo;

− porta blindata, o cancello e doppi vetri;

− condizionamento;

− area verde condominiale;

− doppio servizio;

− area verde esclusiva;

− cantina;

− cortile con possibilità di parcheggio;

− balcone o terrazza;

− costruzione post 1985.

Il canone effettivo viene quindi individuato, tra un minimo ed un massimo, e nell’ambito delle

seguenti fasce:

Fascia Minima: quando sono presenti fino a 3 parametri;

Fascia Media: quando sono presenti da 4 a 6 parametri;

Fascia Massima: quando sono presenti oltre 6 parametri.



pag. 51

Di seguito vengono delineate le caratteristiche salienti e le tabelle delle tariffe relative a ciascun

accordo.

Comune di Bologna

L’8 ottobre 2003 le organizzazioni sindacali degli inquilini e quelle dei proprietari hanno siglato il

nuovo accordo territoriale per il comune di Bologna. Il nuovo accordo pur seguendo l’impostazione

del precedente introduce alcune novità:

1) una modifica dei criteri di definizione delle zone territoriali: le quattro zone previste dal

precedente accordo ( PREGIO, A, B ,C) diventano tre per la scomparsa della fascia C, quella di

minor pregio localizzata oltre la tangenziale, che è stata inglobata nella fascia B. Alcune zone

della B sono state inglobate in zona A. Questo slittamento delle fasce ha prodotto un aumento

del 10% delle tariffe a metro quadro. In maniera analoga a come era strutturato il precedente

Accordo, all’interno di ogni singola zona sono individuate eventuali sottozone di maggiore o

minore pregio, indicate in apposito elenco aggiornato, per le quali quando sono definite zone

degradate, si applicano le fasce relative all’area omogenea immediatamente inferiore, quando

sono definite zone di pregio, si applicano le fasce relative all’area omogenea immediatamente

superiore.

2) una generale revisione di tutti i valori (che prevedono un minimo e un massimo) in base ai quali

vengono calcolate le tariffe a metro quadro: il minimo è stato ridotto del 10% e il massimo

aumentato in maniera generalizzata del 10/15%.

3) una serie di maggiorazioni delle tariffe al metro quadro in base alle caratteristiche

dell'immobile, alla consistenza del deposito cauzionale, alla comunicazione del recesso, alla

durata del rapporto contrattuale:

a) in caso di appartamento ammobiliato le tariffe possono aumentare fino al 15%;

b) se il deposito cauzionale corrisponde ad una sola mensilità la tariffe possono aumentare fino

al 5%;

c) Se il preavviso di recesso è di tre mesi invece che sei mesi le tariffe possono aumentare fino

al 5%;

d) Se il contratto passa dalla durata minima prescritta dalla normativa ( 3+2 ) ad una durata

superiore le tariffe possono aumentare del 3% per ogni annualità aggiuntiva fino ad un

massimo del 10%.

Di seguito vengono dettagliati i costi per mq/anno relativi alle diverse zone.



pag. 52

Tabella delle tariffe

> 6 elementi 4 / 6 elementi < 4 elementi max min max min max min

ZONA n. vani valori al mq./anno valori al mq./anno valori al mq./anno

pregio mono 158,00 103,00 146,00 95,00 132,00 86,00 pregio 2 138,00 90,00 127,00 83,00 115,00 75,00 pregio 3 120,00 78,00 110,00 72,00 100,00 65,00 pregio 4 109,00 74,00 100,00 68,00 91,00 62,00 pregio 5 98,00 67,00 90,00 62,00 82,00 56,00 pregio Oltre 5 88,00 60,00 81,00 55,00 73,00 50,00

A mono 132,00 86,00 118,00 77,00 108,00 71,00 A 2 115,00 75,00 102,00 67,00 94,00 61,00 A 3 100,00 65,00 89,00 58,00 82,00 53,00 A 4 91,00 62,00 81,00 55,00 74,00 51,00 A 5 82,00 56,00 73,00 50,00 67,00 46,00 A oltre 5 73,00 50,00 66,00 45,00 60,00 41,00

B mono 113,00 74,00 104,00 68,00 94,00 61,00 B 2 98,00 64,00 90,00 59,00 82,00 53,00 B 3 86,00 56,00 78,00 51,00 71,00 46,00 B 4 78,00 53,00 71,00 49,00 65,00 44,00 B 5 70,00 48,00 64,00 44,00 58,00 40,00 B oltre 5 63,00 43,00 58,00 39,00 52,00 36,00

Comuni ad alta tensione abitativa limitrofi al Comune di Bologna.

Il 2 dicembre 2003 le organizzazioni sindacali degli inquilini e quelle dei proprietari hanno siglato il

nuovo accordo territoriale per i Comuni ad alta tensione abitativa limitrofi al Comune di Bologna,

che riguarda i Comuni di: Anzola dell’Emila, Calderara di Reno, Casalecchio di Reno, Castel

Maggiore, Castenaso, Granarolo dell’Emilia, Pianoro, San Lazzaro di Savena, Sasso Marconi e

Zola Predosa. In maniera analoga all’Accordo siglato per il Comune di Bologna vengono previste

una serie di maggiorazioni delle tariffe al metro quadro in base alle caratteristiche dell'immobile,

alla consistenza del deposito cauzionale, alla comunicazione del recesso, alla durata del rapporto

contrattuale.

Nell’Accordo vengono definite sei zone tariffarie generali nelle quali ciascun Comune suddivide il

proprio territorio in ulteriori ambiti territoriali omogenei (per ogni Comune fino a un massimo di

tre: A, B e C). Di seguito vengono dettagliati i costi per mq/anno relativi alle diverse zone.



pag. 53


> 6 elementi 4 / 6 elementi < 4 elementi

COMUNE ZONA n. vani max min max min max min

valori al mq./anno valori al mq./anno valori al mq./anno

ZONA 1 mono 110,00 75,00 98,00 67,00 91,00 62,00

2 105,00 72,00 94,00 64,00 86,00 59,00

Casalecchio di Reno A 3 95,00 65,00 85,00 58,00 78,00 53,00

4 91,00 62,00 81,00 55,00 74,00 51,00

5 82,00 56,00 73,00 50,00 67,00 46,00

0ltre 5 73,00 50,00 66,00 45,00 60,00 41,00

ZONA 2 mono 104,00 71,00 94,00 64,00 87,00 59,00

2 99,00 67,00 90,00 61,00 82,00 56,00

San Lazzaro di Savena A 3 90,00 61,00 82,00 56,00 75,00 51,00

4 85,00 58,00 78,00 53,00 71,00 49,00

Zola Predosa A 5 77,00 52,00 70,00 48,00 64,00 44,00

0ltre 5 69,00 47,00 63,00 43,00 58,00 39,00

ZONA 3 mono 94,00 64,00 87,00 59,00 79,00 54,00

Anzola - Castenaso - Zola Predosa A 2 90,00 61,00 82,00 56,00 75,00 51,00

Castelmaggiore - Granarolo A 3 82,00 56,00 75,00 51,00 68,00 46,00

Pianoro- Sasso Marconi A 4 78,00 53,00 71,00 49,00 65,00 44,00

Casalecchio di Reno B 5 70,00 48,00 64,00 44,00 58,00 40,00

S. Lazzaro - Calderara di Reno B 0ltre 5 63,00 43,00 58,00 39,00 52,00 36,00

ZONA 4 mono 87,00 59,00 79,00 54,00 71,00 48,00

Calderara di Reno A 2 82,00 56,00 75,00 51,00 67,00 46,00

Castel Maggiore B 3 75,00 51,00 68,00 46,00 61,00 42,00

Granarolo Pianoro B 4 71,00 49,00 65,00 44,00 58,00 40,00

Sasso Marconi B 5 64,00 44,00 58,00 40,00 52,00 36,00

S. Lazzaro Zola Predosa C 0ltre 5 58,00 39,00 52,00 36,00 47,00 32,00

ZONA 5 mono 79,00 54,00 71,00 48,00 63,00 43,00

Anzola dell'Emilia B 2 75,00 51,00 67,00 46,00 60,00 41,00

Castenaso B 3 68,00 46,00 61,00 42,00 55,00 37,00

Pianoro C 4 65,00 44,00 58,00 40,00 52,00 35,00

5 58,00 40,00 52,00 36,00 47,00 32,00

0ltre 5 52,00 36,00 47,00 32,00 42,00 29,00

ZONA 6 mono 72,00 54,00 63,00 43,00 55,00 38,00

2 69,00 51,00 60,00 41,00 52,00 36,00

Castel Maggiore C 3 62,00 46,00 55,00 37,00 48,00 33,00

Granarolo dell'Emilia C 4 59,00 44,00 52,00 35,00 45,00 31,00

5 53,00 40,00 47,00 32,00 41,00 28,00

0ltre 5 48,00 36,00 42,00 29,00 37,00 25,00



pag. 54

Comuni del Circondario di Imola

Le organizzazioni sindacali degli inquilini e quelle dei proprietari del Circondario di Imola hanno

siglato il nuovo accordo territoriale che fa riferimento per i Comuni di Imola e di Castel San Pietro

Terme, Dozza, Castel Guelfo, Medicina, Mordano, Borgo Tossignano, Casalfiumanese,

Fontanelice, Castel del Rio.

Nell’Accordo, oltre a prevedere il parametro relativo al “piano terra e rialzato”, vengono previste

una serie di maggiorazioni delle tariffe al metro quadro in base alle caratteristiche dell'immobile,

alla consistenza del deposito cauzionale, alla comunicazione del recesso, alla durata del rapporto

contrattuale. Di seguito vengono dettagliati i costi per mq/anno relativi ai diversi Comuni ed alle

diverse zone (per ogni Comune fino a un massimo di tre: A, B e C).


> 6 elementi 4 / 6 elementi < 4 elementi

COMUNE ZONA n. vani max min max min max min


mono 94,49 73,37 86,61 67,26 78,74 61,14 2 89,99 69,88 82,49 64,05 74,99 58,23 Imola A 3 81,81 63,52 74,99 58,23 68,17 52,94 4 77,72 60,35 71,24 55,32 64,76 50,29 5 69,94 54,31 64,12 49,79 58,29 45,26 0ltre 5 62,95 48,88 57,70 44,81 52,46 40,73

mono 78,74 61,14 70,87 55,03 62,99 48,91 2 74,99 58,23 67,49 52,41 59,99 46,58 Imola B 3 68,17 52,94 61,36 47,64 54,54 42,35 4 64,76 50,29 58,29 45,26 51,81 40.23 5 58,29 45,26 52,46 40,73 46,63 36,21 0ltre 5 52,46 40,73 47,21 36,66 41,97 32,59

mono 62,99 48,91 55,12 42,80 47,24 36,69 2 59,99 46,58 52,49 40,76 44,99 34,94 3 54,54 42,35 47,72 37,06 40,90 31,76 Imola C 4 51,81 40.23 45,33 35,20 38,86 30,17 5 46,63 36,21 40.80 31,68 29,29 27,16 0ltre 5 41,97 32,59 36,72 28,51 31,48 24,44

mono 90,55 68,90 82,32 62,63 74,09 56,37 Castel San Pietro Terme, A 2 86,24 65,62 78,40 59,65 70,56 53,69 Dozza, Castel Guelfo, A 3 78,40 59,65 71,27 54,23 64,14 48,81 Medicina, Mordano, A 4 74,48 56,67 67,71 51,52 60,94 46,36 5 67,03 51,00 60,94 46,36 54,84 41,73 0ltre 5 60,33 45,90 54,84 41,73 49,36 37,56



pag. 55

> 6 elementi 4 / 6 elementi < 4 elementi COMUNE ZONA n. vani max min max min max min

valori al mq./anno valori al mq./anno valori al mq./anno mono 82,32 62,63 74,09 56,37 65,85 50,11

2 78,40 59,65 70,56 53,69 62,72 47,72 Castel San Pietro Terme B 3 71,27 54,23 64,14 48,81 57,02 43,38 4 67,71 51,52 60,94 46,36 54,17 41,21 5 60,94 46,36 54,84 41,73 48,75 37,09 0ltre 5 54,84 41,73 49,36 37,56 43,87 33,38 mono 82,32 62,63 72,18 55,03 62,99 48,91 2 78,40 59,65 68,74 52,41 59,99 46,58 Casalfiumanese, Castel del Rio, A 3 71,27 54,23 62,49 47,64 54,54 42,35 Borgo Tossignano, Fontanelice A 4 67,71 51,52 59,37 45,26 51,81 40,23 5 60,94 46,36 53,43 40,73 46,63 36,21 0ltre 5 54,84 41,73 48,09 36,66 41,97 32,59

mono 75,46 62,63 62,99 48,91 55,12 42,80 Casalfiumanese, B 2 71,86 59,65 59,99 46,58 52,49 40,76 Borgo Tossignano B 3 65,33 54,23 54,54 42,35 47,72 37,06 4 62,07 51,52 51,81 40,23 45,33 35,20

5 55,86 46,36 46,63 36,21 40.80 31,68 0ltre 5 50,27 41,73 41,97 32,59 36,72 28,51

mono 65,85 50,11 57,62 43,84 49,39 37,58 Castel San Pietro Terme, C 2 62,72 47,72 54,88 41,76 47,04 35,79 Dozza, Castel Guelfo, C 3 57,02 43,38 49,89 37,96 42,76 32,54 Medicina, Mordano, C 4 54,17 41,21 47,40 36,06 40,62 30,91 5 48,75 37,09 42,66 32,46 30,62 27,82 0ltre 5 43,87 33,38 38,39 29,21 32,91 25,04 mono 65,85 50,11 55,12 42,80 47,24 36,69 Casalfiumanese, Castel del Rio, C 2 62,72 47,72 52,49 40,76 44,99 34,94 Borgo Tossignano, Fontanelice C 3 57,02 43,38 47,72 37,06 40,90 31,76 4 54,17 41,21 45,33 35,20 38,86 30,17 5 48,75 37,09 40.80 31,68 29,29 27,16 0ltre 5 43,87 33,38 36,72 28,51 31,48 24,44

Altri Comuni della Provincia

Il quarto Accordo siglato dalle organizzazioni sindacali degli inquilini e quelle dei proprietari

riguarda i Comuni di Argelato, Baricella, Bazzano, Bentivoglio, Budrio, Camugnano, Castel

d’Aiano, Castello d’Argile, Castel di Casio, Castello di Serravalle, Castiglione dei Pepoli,

Crespellano, Crevalcore, Galliera, Gaggio Montano, Granaglione, Lizzano in Belvedere, Loiano,

Malalbergo, Marzabotto, Minerbio, Monghidoro, Monte San Pietro, Monterenzio, Monteveglio,

Monzuno, Molinella, Ozzano dell’Emilia, Pieve di Cento, Porretta Terme, Sala Bolognese, San

Giovanni in Persiceto, Sant’Agata Bolognese, San Benedetto Val di Sambro, San Giorgio di Piano,



pag. 56

San Pietro in Casale, Savigno, Vergato. Anche in questo Accordo vengono previste una serie di

maggiorazioni delle tariffe al metro quadro in base alle caratteristiche dell'immobile, alla

consistenza del deposito cauzionale, alla comunicazione del recesso, alla durata del rapporto

contrattuale. Di seguito vengono dettagliati i costi per mq/anno relativi ai diversi Comuni (suddivisi

in 5 zone tariffarie) ed alle diverse zone (per ogni Comune fino a un massimo di tre: 1, 2 e 3).


presenza + di 6 elem. presenza di 4/6 elem. presenza di 4 elem.

COMUNE ZONA n. vani max min max min max min valori al mq./anno valori al mq./anno valori al mq./anno

Z 1 1 mono/2 103,00 71,00 94,00 65,00 86,00 59,00Argelato (Funo) 1 3 94,00 65,00 86,00 59,00 78,00 54,00

Budrio 1 4 85,00 58,00 78,00 53,00 71,00 49,00

Ozzano 1 5 77,00 52,00 70,00 48,00 64,00 44,00

0ltre 5 69,00 47,00 63,00 43,00 58,00 39,00

Bazzano - Crespellano Z 2 1 mono/2 94,00 65,00 86,00 59,00 78,00 54,00Marzabotto - Monteveglio 1 3 86,00 59,00 78,00 54,00 71,00 49,00

Monte San Pietro 1 4 78,00 53,00 71,00 49,00 65,00 44,00

Monzuno 1 5 70,00 48,00 64,00 44,00 58,00 40,00

S.Giovanni in Persiceto - Vergato 1 0ltre 5 63,00 43,00 58,00 39,00 52,00 36,00

Baricella - Bentivoglio - Castel di Casio Z 3 1 Castello d'Argile - Castello di Serravalle 1

Castiglione dei Pepoli - Crevalcore - Galliera 1 mono/2 86,00 59,00 78,00 54,00 71,00 49,00

Grizzana Morandi - Malalbergo - Minerbio 1 3 78,00 54,00 71,00 49,00 64,00 44,00

Molinella - Monterenzio - Pieve di Cento 1 4 71,00 49,00 65,00 44,00 58,00 40,00

Porretta - Sala B. - S. Agata B. - Savigno 1 5 64,00 44,00 58,00 40,00 52,00 36,00

S. Giorgio di Piano - S. Pietro in Casale 1 0ltre 5 58,00 39,00 52,00 36,00 47,00 32,00

Argelato - Budrio - Crespellano 2

Monte San Pietro - Monteveglio 2

Ozzano - S. Giovanni in Persiceto - Vergato 2

Castel d'Aiano - Gaggio Montano Z 4 1 Granaglione-Lizzano in Belvedere-Monghidoro 1

Loiano - Monzuno - S. Benedetto Val di Sambro 2 mono/2 78,00 54,00 71,00 49,00 63,00 43,00

Bazzano - Castel di Casio - Crevalcore 2 3 71,00 49,00 64,00 44,00 57,00 39,00

Castiglione dei Pepoli - Grizzana - Malalbergo 2 4 65,00 44,00 58,00 40,00 52,00 35,00

Marzabotto - Minerbio - Molinella - Monzuno 2 5 58,00 40,00 52,00 36,00 47,00 32,00

Monterenzio -Sala Bologn. - S. Agata Bologn. 2 0ltre 5 52,00 36,00 47,00 32,00 42,00 29,00

Argelato - Monte San Pietro - Ozzano - Vergato 3



pag. 57

presenza + di 6 elem. presenza di 4/6 elem. presenza di 4 elem.

COMUNE ZONA n. vani max min max max min max


Camugnano Z. 5 1 Baricella - Castello d'Argile - C. di Serravalle 2

Gaggio - Galliera - Granaglione - Lizzano in B. 2 mono/2 72,00 54,00 63,00 43,00 55,00 38,00

Porretta - S. Benedetto Val di Sambro 2 3 65,00 49,00 57,00 39,00 50,00 34,00

S. Giorgio di P. - S. Pietro in Casale - Savigno 2 4 59,00 44,00 52,00 35,00 45,00 31,00

Budrio - Castel di Casio - Castiglione dei Pepoli 3 5 53,00 40,00 47,00 32,00 41,00 28,00

Crespellano - Malalbergo - Minerbio 3 0ltre 5 48,00 36,00 42,00 29,00 37,00 25,00

Monzuno - Monteveglio - Monterenzio 3

IV.6. INDAGINE ASPPI

La ricerca si propone di aprire una finestra sulla situazione del mercato dell’affitto in Emilia

Romagna a partire dai dati forniti dalle sedi Asppi localizzate sul territorio delle province di

Bologna, Modena, Parma, Reggio Emilia, Ferrara, Forlì-Cesena, Ravenna, Rimini e Piacenza.

I dati, raccolti elaborati e analizzati, fanno riferimento a contratti, liberi e concordati, realmente

stipulati presso le sedi dell’associazione sindacale piccoli proprietari immobiliari, indistintamente

per abitazioni arredate e non arredate, nel corso del 2003.

L’indagine che, quasi inutile precisarlo, non ha alcuna pretesa di esaurire la complessità delle

dinamiche del mercato delle locazioni in Emilia Romagna, si apre con una semplice ripartizione dei

contratti liberi e concordati stipulati presso le sedi statisticamente più rappresentative. La Tabella

26, che traduce in percentuali la situazione del “doppio binario” previsto dalla legge 431/98,

tralascia di conteggiare le altre forme contrattuali (comodato, commerciale, uso turistico)

numericamente residuali rispetto alla totalità dei contratti stipulati presso le sedi Asppi.

L’andamento di quelle che, semplificando, denominiamo “altre forme contrattuali” tende alla

stabilità con differenze comunque significative in relazione alla vocazione turistica del territorio o

alle consuetudini acquisite nel corso degli anni dalla singola sede territoriale.

La seconda parte della rilevazione si focalizza sull’andamento dei canoni di locazione liberi

suddivisi in ordine a quattro classi dimensionali e in rapporto al territorio sul quale è ubicato

l’immobile (Tabelle 27 e 28). La raccolta dei canoni reali, così come dichiarati al momento della

stipula contrattuale dalle parti e successivamente registrati presso gli uffici competenti, permette di



pag. 58

costruire due tabelle dei canoni medi applicati nei comuni capoluogo e in altri comuni di ogni

singola provincia nel corso del 2003.

Il contesto

I dati forniti dall’ultimo rapporto dell’ANCE parlano chiaro: “nel 1981 il 35,2% delle famiglie

vivevano in affitto, nel 1991 la percentuale è scesa al 25,4% e nel 2002 è pari al 18,7%”

(Osservatorio congiunturale Ance – Maggio 2004, pag. 50). Nonostante l’incremento dei prezzi

delle abitazioni, che puntualmente Nomisma registra nei suoi rapporti sul mercato immobiliare,

sempre più famiglie decidono di acquistare casa: nell’ultimo decennio sono aumentate di 1,5

milioni di unità (+13%). I proprietari della propria abitazione sono, al 2003, il 79,4% (Osservatorio

sul Mercato Immobiliare di Nomisma 1-04, pag.13). Una percentuale destinata ad aumentare grazie

anche al contributo del mercato immobiliare dell’Emilia Romagna, tra i più vivaci dell’intero

territorio nazionale per prezzi e numero di transazioni in rapporto allo stock disponibile. Non è un

caso se nel corso del 2003 il mercato dei mutui in Emilia Romagna ha fatto registrare una crescita

del 26% (Dati forniti in conferenza stampa da Unicredit Banca per la Casa ). Una crescita dovuta al

livello piuttosto basso dei tassi di interesse, al clima di incertezza legato ad altre forme di

investimento e naturalmente all’andamento generale del mercato delle locazioni di cui ci occupiamo

in questa rilevazione. Secondo l’opinione dei referenti delle sedi Asppi di Parma, Modena, Reggio

Emilia, Bologna la rata del mutuo diventa sempre più concorrenziale con i canoni liberi di affitto

innalzando la propensione “naturale” all’acquisto della casa. E questo spiegherebbe perché a

Bologna nel 2003 c’è stato un incremento dei mutui del 28,8% rispetto al 2002, a Parma addirittura

del 38,58% a Reggio Emilia del 22,78% e a Modena del 17,74%. Questa corsa verso l’acquisto

della casa può essere un sintomo dell’acuirsi della tensione abitativa al pari della crescita degli

sfratti per morosità che superano largamente gli sfratti per finita locazione.

Uno strumento per alleggerire le tensioni del mercato dell’affitto è contenuto nella legge 431 del

1998 che garantisce alle parti la possibilità di stipulare contratti di locazione a canone agevolato

sulla base di specifici accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le

organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Il cosiddetto “concordato” prevede

agevolazioni fiscali per il proprietario e l’inquilino e un canone calmierato rispetto ai valori del

libero mercato. I Comuni, inoltre, possono ridurre o addirittura azzerare l’Ici per gli immobili

affittati con questa innovativa tipologia contrattuale che rappresenta un termometro importante per

sondare l’andamento del mercato delle locazioni nel suo complesso.



pag. 59

Tra libero e concordato

Possiamo affrontare l’andamento del mercato delle locazioni in Emilia Romagna tracciando una

distinzione tra contratti liberi e contratti concordati e misurando l’incidenza di questi ultimi sul

totale dei contratti stipulati presso alcune sedi Asppi nel corso del 2003. Si tratta di un primo

sondaggio per verificare la diffusione del concordato a sei anni dall’entrata in vigore della nuova

legge sulle locazioni. Nella maggior parte degli ambiti territoriali presi in esame sono stati definiti

nel corso del 2003 i nuovi accordi territoriali che fanno riferimento al D.M del 30 dicembre 2002.

Come previsto dalla legge 431/98 infatti, art. 4 comma 1, il Ministero delle Infrastrutture e dei

Trasporti ogni tre anni convoca le organizzazioni della proprietà e degli inquilini più

rappresentative a livello nazionale per definire i criteri generali per la realizzazione degli accordi

provinciali e locali necessari alla stipula dei contratti di locazione agevolati, transitori e per studenti

universitari.

Tabella 26 - Contratti concordati stipulati nel 2003 presso alcune sedi Asppi dell’Emilia

Romagna e loro incidenza sul totale dei contratti

Dalla lettura dei dati globali riportati nella Tabella 26 emerge un quadro d’insieme incoraggiante:

1/3 dei contratti stipulati presso le sedi Asppi più rappresentative dell’Emilia Romagna riportano la

dicitura “concordato”.

Se si prescinde dal risultato straordinario di Ferrara, dove il concordato supera addirittura il libero,

sono i contesti tradizionalmente ad alta tensione abitativa come Bologna e Modena a registrare

risultati degni di nota; nel capoluogo regionale l’azzeramento dell’imposta comunale sugli immobili

per chi affitta a canone concertato ha prodotto i risultati sperati: il concordato raggiunge il 26,1%

del totale dei contratti stipulati. Ma è Modena, altro mercato delle locazioni che possiamo definire

“caldo”, a far lievitare la percentuale totale dei concordati raggiungendo quota 32%. Un risultato

tanto più degno di nota se si evidenzia la pochezza dello sconto sull’Ici. Nel corso del 2003

Province Contratti concordati Contratti libero Numero totale dei contratti Variazione dei contratti concordati su totale

Bologna 280 792 1.072 26,1 %

Modena 161 341 502 32,0 %

Parma 43 254 297 14,4 %

Reggio Emilia 229 931 1.193 19,1 %

Ravenna 82 261 343 23,9 %

Ferrara 234 130 364 64,2 %

Totale 1.029 2.709 3.108 33,1 %



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l’aliquota Ici a Modena è al 3 per mille mentre nella maggior parte degli altri comuni si oscilla tra il

3 e il 5 per mille. Permane quindi da parte delle amministrazioni comunali una certa “indifferenza”

per le sorti del concordato nonostante gli sforzi propositivi delle associazioni di categoria che sono

riuscite negli anni a costruire positivi rapporti di collaborazione (l’accordo territoriale per il comune

di Modena è stato rinnovato nel gennaio di quest’anno e l’aliquota Ici sui concordati per il 2004 è

stata fissata al 2 per mille ndr.).

Perché in certe zone non decollerebbero i concordati? Le ragioni sono diverse: scarsa convenienza

rispetto al canone libero percepibile, incertezza riguardo alla riduzione sull’ICI la cui aliquota può

variare di anno in anno, complessità dello strumento, scarsa informazione, difficoltà a rinnovare gli

accordi territoriali previsti dalla legge.

Il valore dei canoni liberi

L’operazione di rilevazione sui canoni liberi risulta più agevole e permette di tracciare un quadro

abbastanza attendibile dei valori di riferimento del mercato dell’affitto emiliano romagnolo

suddivisi per classe dimensionale e ubicazione territoriale. Come già abbiamo anticipato

nell’introduzione, la distinzione tra comuni capoluogo e altri comuni, senza l’aggiunta di altre

distinzioni in grado di affinare l’indagine, sollecita una certa prudenza nella lettura dei risultati che

devono essere recepiti come semplici indicatori in un mercato condizionato da una molteplicità di

variabili.



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Tabella 27 - Valore medio dei canoni mensili liberi rilevato nel 2003 per dimensione

dell’alloggio (Comuni capoluogo)

Comuni capoluogo appartamento fino a 45 mq

appartamento da 45 a 60 mq


appartamento oltre 80 mq

Bologna 424 euro 511 euro 570 euro 740 euro

Modena 398 euro 482 euro 540 euro 665 euro

Parma 338 euro 434 euro 545 euro 612 euro

Reggio Emilia 346 euro 415 euro 460 euro 548 euro

Ravenna 312 euro 435 euro 478 euro 537 euro

Ferrara 333 euro 408 euro 498 euro 581 euro

Forlì-Cesena 352 euro 402 euro 496 euro 617 euro

Piacenza 241 euro 281 euro 318 euro 370 euro

Rimini 357 euro 420 euro 527 euro 582 euro

Valore medio 344 euro 420 euro 492 euro 583 euro

Tabella 28 - Valore medio dei canoni mensili liberi rilevato nel 2003 per dimensione

dell’alloggio (Altri comuni della provincia)

Altri comuni della Provincia

appartamento fino a 45 mq



appartamento oltre 80 mq

Bologna 349 euro 488 euro 515 euro 547 euro

Modena 345 euro 451 euro 502 euro 599 euro

Parma 320 euro 387 euro 492 euro 567 euro

Reggio Emilia 312 euro 367 euro 392 euro 462 euro

Ravenna 300 euro 400 euro 495 euro 455 euro

Ferrara 305 euro 370 euro 410 euro 482 euro

Forlì-Cesena 294 euro 349 euro 429 euro 583 euro

Piacenza 180 euro 220 euro 260 euro 297 euro

Rimini n. r. n.r. n.r. n.r.

Valore medio 300 euro 379 euro 436 euro 499 euro

Da un’analisi comparativa dei valori medi riportati nella Tabella 28 Bologna, Modena, Parma, e

Rimini si caratterizzano per canoni di locazione elevati. A Bologna e in misura minore anche a

Modena e Parma il mercato risulta fortemente condizionato dalla presenza dell’Università. La

domanda si indirizza prevalentemente verso appartamenti di taglio medio piccolo (70-80mq) con

una significativa preferenza per l’arredato che fa lievitare i prezzi del 10/15%. Reggio Emilia,

Ravenna, Ferrara, Forlì, Cesena possono essere raggruppati in una seconda classe di mercato subito

a ridosso del gruppo di comuni a mercato più “caldo”.



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V. L’ATTIVITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA

Il grado di risposta al fabbisogno di abitazioni espresso sul territorio può essere stimato con buona

approssimazione valutando l’attività edilizia ed urbanistica realizzata sul territorio di riferimento.

Mentre l’attività edilizia esprime in concreto il numero di alloggi immessi sul mercato, l’attività

urbanistica rappresenta l’attività edilizia potenzialmente esprimibile sul territorio.

Le variazione di tali indicatori con finalità residenziale sono rilevate partendo dalle fonti statistiche

ufficiali integrate ed integrandole con la raccolta ed elaborazione di dati su dimensione e

caratteristiche dell’attività edilizia e sugli strumenti urbanistici generali ed attuativi vigenti nei

comuni inseriti nel campione dell’Osservatorio.

Avvalendosi della collaborazione delle Amministrazioni Municipali sono state quindi reperite

informazioni sui Permessi di Costruire e sulle Dichiarazioni Inizio Attività per interventi di nuova

costruzione e di recupero del patrimonio esistente, a partire dalle informazioni disponibili negli

appositi registri comunali. Sono stati reperiti, inoltre, dati sulla pianificazione urbanistica generale

(PRG, PSC, POS, RUE) e sugli strumenti urbanistici attuativi (Piani particolareggiati pubblici e

privati, Piani di Recupero, Progetti Integrati, ecc.) con indicazioni di dettaglio raccolte presso gli

uffici comunali preposti al governo del territorio.

Per tali rilevazioni, nella logica congiunturale sottostante al progetto di Osservatorio, l’elemento

fondamentale è stato l’analisi di un aggregato campionario costante nelle modalità di rilevazione

piuttosto che l’esaustività del dato di ogni singolo Comune, e il reperimento di dati volumetrici, sul

numero delle abitazioni e sulla localizzazione degli interventi in una quota statisticamente

rappresentativa degli interventi progettati. Una opzione che si è resa particolarmente lungimirante a

seguito degli effetti derivanti dal superamento del regime edilizio concessorio, anche per quanto

concerne le modalità di rilevazione statistica ISTAT, prima limitate alle sole nuove costruzioni e

ampliamenti.

Il campione di comuni coinvolto nella rilevazione per la Provincia di Bologna consiste nel comune

capoluogo ed in tre comuni di dimensioni minori ma non per questo meno rappresentativi:

Casalecchio di Reno, Imola e San Giovanni in Persiceto.

V.1. L’ATTIVITÀ EDILIZIA

Nel presente paragrafo verranno dapprima prese in esame le informazioni provenienti dalle fonti

statistiche ufficiali, le elaborazioni delle rilevazioni dell’Istat sull’attività edilizia, per poi analizzare

i dati raccolti presso le Amministrazioni locali, sintetizzate in schede comunali.



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Tabella 29 – Concessioni edilizie ritirate. Totale fabbricati e abitazioni. Provincia di Bologna TOTALE FABBRICATI ABITAZIONI

Nei fabbricati

Nuova costruzione Ampliamenti Totale

N. volume volume volume Residenz. Non resid. Totale

Cubatura totale

per abitaz.

Stanze per

abitazione

Accessoriper

abitazione

Vani per

abitazione

1980 1.434 5.898.662 953.767 6.852.429 6.893 289 7.182 243 3,9 2,6 6,5

1981 1.144 4.107.542 940.082 5.047.624 4.059 190 4.249 294 4,0 2,8 6,8

1982 1.180 4.047.145 1.036.760 5.083.905 4.575 169 4.744 279 3,8 2,4 6,2

1983 1.021 3.246.451 770.474 4.016.925 3.905 131 4.036 255 3,9 2,5 6,4

1984 951 2.948.309 694.315 3.642.624 4.150 121 4.271 230 3,7 2,3 6,0

1985 826 2.437.191 767.951 3.205.142 2.657 99 2.756 294 4,0 2,5 6,5

1986 724 2.024.918 939.341 2.964.259 2.323 74 2.397 310 4,0 2,8 6,8

1987 841 2.783.651 855.765 3.639.416 2.534 90 2.624 351 4,0 2,6 6,6

1988 1.088 3.125.081 1.090.810 4.215.891 3.365 108 3.473 289 4,2 3,0 7,3

1989 1.081 3.779.390 1.263.033 5.042.423 3.370 95 3.465 349 4,2 2,8 7,0

1990 1.205 4.967.626 1.452.174 6.419.800 4.001 117 4.118 375 4,2 2,9 7,0

1991 1.196 4.848.192 1.251.407 6.099.599 3.562 114 3.676 397 4,2 2,7 6,8

1992 1.151 4.263.635 1.270.364 5.533.999 4.794 135 4.929 277 4,0 2,7 6,8

1993 954 3.027.780 700.937 3.728.717 3.210 77 3.287 280 4,0 2,7 6,7

1994 892 2.905.633 793.998 3.699.631 3.432 74 3.506 266 4,0 3,3 7,2

1995 880 3.957.038 1.153.619 5.110.657 3.589 116 3.705 370 3,7 3,3 7,0

1996 771 2.821.529 816.205 3.637.734 2.608 70 2.678 356 3,8 3,2 7,0

1997 733 2.685.770 1.005.848 3.691.618 2.868 77 2.945 345 3,6 3,1 6,7

1998 670 2.474.235 838.310 3.312.545 2.915 102 3.017 307 3,6 3,0 6,6

1999 793 4.276.639 935.140 5.211.779 4.575 82 4.657 313 3,6 3,0 6,6

2000 709 3.905.605 1.055.294 4960.899 3.729 34 3.763 383 3,4 2,9 6,3

2001 653 3.260.406 1'029.870 4.290.276 3.341 44 3.385 368 3,4 2,9 6,3

Fonte: Banca dati di Unioncamere Emilia Romagna – Dati Istat

La Tabella 29 propone la serie storica delle concessioni edilizie rilasciate per interventi di nuova

costruzione ed ampliamento dell’esistente, rilevate dall’ISTAT nei comuni della Provincia di

Bologna a partire dal 1980 e fino al 2001, ultimo anno disponibile.

Negli ultimi anni disponibili in tabella, considerando il numero dei fabbricati ed il loro volume

complessivo, gli andamenti della serie si stabilizzano intorno al valore di circa 700 unità, con un

corrispondente volume, nell’ultimo anno, pari a circa 4,3 milioni di metri cubi di cui 3,2 milioni per

interventi di nuova costruzione. In riferimento al numero delle abitazioni la serie segue un

andamento decrescente interrotto da picchi isolati, l’ultimo dei quali si registra nel 1999, anno in cui

sono state progettate 4.657 abitazioni. Nell’ultimo anno disponibile il numero delle abitazioni

progettate ammonta a 3.385, di cui 44 in fabbricati non residenziali.



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Tabella 30 – Concessioni edilizie ritirate. Totale fabbricati e abitazioni (anno 2000) TOTALE FABBRICATI ABITAZIONI Nei fabbricati

Nuova costruzione Ampliamen. Totale

N. Volume (volume) volumeResidenz. Non resid. Totale

Stanze

per

abitazione

Accessori

per

abitazione

Vani

per

abitazioneAnzola dell'Emilia 11 233.017 73.066 306.083 48 - 48 3,06 1,88 4,94 Argelato 37 138.582 929 139.511 194 - 194 3,33 2,62 5,95 Baricella 6 10.091 1.110 11.201 23 - 23 4,65 3,65 8,30 Bazzano 5 36.010 7.969 43.979 7 1 8 4,13 3,00 7,13 Bentivoglio 7 203.783 1.208 204.991 15 - 15 3,53 2,27 5,80 Bologna 59 1.114.336 74.677 1'189.013 843 3 846 3,19 2,72 5,91 Borgo Tossignano 10 14.023 0 14.023 41 - 41 2,93 1,24 4,17 Budrio 12 33.373 18.627 52.000 50 - 50 3,00 2,30 5,30 Calderara di Reno 7 58.712 154.358 213.070 26 2 28 2,93 2,96 5,89 Camugnano 1 1.223 1.693 2.916 5 - 5 3,80 3,60 7,40 Casalecchio di Reno 13 140.084 32.062 172.146 229 3 232 3,48 2,94 6,41 Casalfiumanese 4 27.754 31.635 59.389 - - - - - - Castel d'Aiano 1 4.240 5.790 10.030 2 1 3 3,67 3,33 7,00 Castel di Casio 8 6.407 2.721 9.128 20 - 20 3,55 3,20 6,75 Castel Guelfo di Bologna 5 38.330 0 38.330 12 - 12 3,00 3,33 6,33 Castello d'Argile 13 33.045 32.206 65.251 39 - 39 3,05 2,85 5,90 Castel Maggiore 15 62.823 27.287 90.110 77 1 78 3,29 2,36 5,65 Castel San Pietro Terme 9 29.925 42.600 72.525 25 4 29 3,48 2,90 6,38 Castenaso 7 27.182 13.574 40.756 55 - 55 4,49 2,80 7,29 Castiglione dei Pepoli 14 20.998 7.740 28.738 21 - 21 4,19 3,14 7,33 Crespellano 20 141.410 25.153 166.563 209 - 209 2,98 2,69 5,67 Crevalcore 13 53.304 4.356 57.660 82 1 83 3,57 3,17 6,73 Dozza 6 16.992 32.650 49.642 57 - 57 3,26 3,26 6,53 Fontanelice 2 3.074 0 3.074 4 - 4 5,50 5,50 11,00 Gaggio Montano 5 12.037 21.352 33.389 6 - 6 7,00 7,00 14,00 Galliera 6 8.931 26.787 35.718 11 - 11 5,09 4,27 9,36 Granaglione 3 2.077 367 2.444 5 - 5 3,60 4,00 7,60 Granarolo dell'Emilia 15 261.111 76.803 337914 66 4 70 3,47 2,44 5,91 Grizzana Morandi 10 11.708 14.225 25.933 15 1 16 4,44 4,81 9,25 Imola 9 45.266 41.721 86.987 74 1 75 4,25 2,89 7,15 Lizzano in Belvedere 3 2.829 3.273 6.102 6 - 6 3,83 4,17 8,00 Loiano 2 2.557 1.531 4.088 7 - 7 7,86 1,57 9,43 Malalbergo 12 26.382 12.703 39.085 64 - 64 3,89 3,14 7,03 Medicina 55 139.189 10.111 149.300 224 4 228 3,88 3,39 7,26 Minerbio 16 36.674 5.968 42.642 77 - 77 3,05 3,16 6,21 Molinella 22 50.528 3.407 53.935 95 - 95 3,26 2,54 5,80 Monghidoro 13 13.523 5.042 18.565 17 - 17 4,06 3,59 7,65 Monterenzio 4 2.473 666 3.139 6 - 6 4,50 3,00 7,50 Monte San Pietro 2 3.902 3.272 7.174 16 - 16 2,88 1,81 4,69 Monteveglio 8 31.320 0 31.320 45 - 45 3,22 2,51 5,73 Mordano 8 8.750 649 9.399 9 - 9 5,67 6,00 11,67 Ozzano dell'Emilia 14 47.558 76.060 123.618 58 - 58 3,48 2,22 5,71 Pianoro 11 36.545 43.290 79.835 72 1 73 4,38 4,56 8,95 Pieve di Cento 4 6.962 1.784 8.746 5 - 5 5,80 8,80 14,60 Porretta Terme 6 12.116 20 12.136 24 - 24 3,63 3,63 7,25 Sala Bolognese 35 108.120 18.216 126.336 77 1 78 3,97 3,18 7,15 San Benedetto Val di Sambro 8 14.499 2.179 16.678 8 - 8 4,38 3,88 8,25 San Giorgio di Piano 7 24.942 15.587 40.529 16 1 17 4,47 3,41 7,88 San Giovanni in Persiceto 42 90.335 21.620 111.955 97 4 101 3,56 3,16 6,72 San Lazzaro di Savena 27 188.589 17.525 206.114 180 - 180 3,26 2,71 5,97 San Pietro in Casale 9 27.328 0 27.328 68 - 68 3,22 2,54 5,76 Sant'Agata Bolognese 10 26.872 2.167 29.039 66 - 66 2,85 3,05 5,89 Sasso Marconi 5 11.665 0 11.665 33 - 33 3,61 2,52 6,12 Savigno 8 3.204 1.654 4.858 4 - 4 5,50 4,50 10,00 Vergato 11 48.540 13.147 61.687 94 - 94 3,13 2,81 5,94 Zola Predosa 34 150.355 22.757 173.112 100 1 101 3,50 3,27 6,77 Provincia 709 3.905.605 1.055.294 4.960.899 3.729 34 3.76 3,45 2,89 6,34 Fonte: Banca dati di Unioncamere Emilia Romagna – Dati Istat



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La cubatura media delle abitazioni, per contro, segue un andamento crescente nel tempo per arrivare

al 2001 con un volume medio per abitazione pari a 368 mc. All’aumento volumetrico medio delle

abitazioni corrisponde un calo consistente del numero delle stanze e dei vani per abitazione.

Per quanto concerne l’attività edilizia dei comuni inseriti nel campione, per ognuno di essi

riportiamo di seguito le schede sintetiche contenenti i dati raccolti presso le amministrazioni

comunali.



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BOLOGNA

Tabella 31 - Abitazioni progettate in complesso e in fabbricati non residenziali dal 1991 al

2003

Abitazioni (1) in complesso Abitazioni (1) in fabbricati non residenziali Vani di abitazione Vani di abitazione

Anni Numero

Stanze Vani accessori

Superficie utile

abitabile (mq)

Numero Stanze Vani accessori

Superficie utile

abitabile (mq)

1991 294 1.289 969 28.038 20 92 46 1.862 1992 789 3.404 3.009 69.252 10 39 35 984 1993 548 2.291 2.336 51.872 18 61 62 1.203 1994 769 2.854 2.494 62.033 2 10 9 231 1995 771 2.483 2.380 53.221 4 24 13 529 1996 345 1.278 1.237 26.837 2 5 2 177 1997 112 365 299 9.224 1998 479 1.503 1.295 32.544 40 95 48 1.963 1999 1.110 3.768 3.171 76.339 1 5 1 87 2000 869 2.831 2.741 60.324 3 9 5 224 2001 779 2.337 2.321 49.320 7 30 41 889 2002 736 2.183 2.068 47.191 6 26 22 708 2003 822 2.204 2.416 53.738 2 6 3 130

Fonte dati: Bollettino Statistico del Settore Programmazione, Controlli e Statistica del Comune di Bologna (1) La rilevazione dell'attività edilizia riguarda esclusivamente le costruzioni di nuovi fabbricati o ampliamenti di fabbricati preesistenti. Il Mod. ISTAT/AE viene compilato dal richiedente la concessione di edificare e consegnato agli Uffici Tecnici comunali ai quali compete la revisione e la trasmissione mensile all'Ufficio comunale di statistica. Le abitazioni si intendono progettate quando si è ottenuta la concessione di edificare. Tabella 32 - Abitazioni progettate in fabbricati residenziali secondo il numero di stanze dal

1991 al 2003 Anni Abitazioni (1) per numero di stanze Totali

1 2 3 4 5 6 e olt. Abitazioni (1) Stanze (2)1991 16 13 32 101 67 45 274 1.171 1992 20 15 98 327 259 60 779 3.330 1993 4 19 105 217 156 29 530 2.189 1994 74 16 209 305 124 39 767 2.818 1995 140 65 179 307 60 16 767 2.445 1996 58 2 36 184 51 12 343 1.247 1997 20 1 50 33 6 2 112 348 1998 88 9 132 175 32 3 439 1.380 1999 176 63 226 516 117 11 1.109 3.723 2000 169 70 168 331 117 11 866 2.793 2001 217 80 120 219 123 13 772 2.293 2002 161 92 188 221 60 8 730 2.148 2003 255 109 246 128 61 21 820 2.184

Fonte dati: Bollettino Statistico del Settore Programmazione, Controlli e Statistica del Comune di Bologna (1) La rilevazione dell'attività edilizia riguarda esclusivamente le costruzioni di nuovi fabbricati o ampliamenti di fabbricati preesistenti. Il Mod. ISTAT/AE viene compilato dal richiedente la concessione di edificare e consegnato agli Uffici Tecnici comunali ai quali compete la revisione e la trasmissione mensile all'Ufficio comunale di statistica. Le abitazioni si intendono progettate quando si è ottenuta la concessione di edificare. (2) Non sono comprese le stanze risultanti da ampliamenti di abitazioni preesistenti.



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Tabella 33 - Abitazioni progettate per quartiere e zona (1) dal 1991 al 2003 Quartieri e zone 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003Borgo Panigale 18 49 11 15 65 16 61 86 90 135 85 86 10Navile 142 563 50 294 217 88 20 98 199 293 233 77 291 Bolognina 36 1 10 2 133 12 12 21 224 142 185 Corticella 27 480 29 260 65 76 20 84 27 69 9 Lame 79 82 11 32 19 2 151 91 68 106Porto 13 10 3 34 0 20 0 2 128 27 25 5 15 Marconi 10 4 7 14 Saffi 13 3 34 16 2 121 27 25 5 1Reno 16 2 6 264 325 144 2 46 136 150 248 71 112 Barca 11 1 258 31 131 44 91 92 76 42 16 Santa Viola 5 2 5 6 294 13 2 2 45 58 172 29 96San Donato 4 1 54 65 3 1 13 107 151 88 1 61 90Santo Stefano 14 17 9 10 26 5 0 10 3 30 0 5 27 Colli 7 11 7 7 1 3 2 21 Galvani 2 Murri 7 6 2 10 17 4 7 1 30 5 6San Vitale 28 108 330 26 85 24 5 23 280 84 41 142 160 Irnerio 1 1 234 23 San Vitale 27 108 330 26 84 24 5 23 46 84 41 119 160Saragozza 43 29 67 3 19 24 5 23 7 12 6 27 23 Costa Saragozza 32 2 67 3 19 18 5 19 7 12 6 27 4 Malpighi 11 27 6 4 19Savena 16 10 18 58 31 23 6 84 116 50 140 262 94 Mazzini 13 4 44 29 23 6 81 116 50 140 256 93 San Ruffillo 3 10 14 14 2 3 6 1Centro storico (2) 12 37 0 0 3 10 0 4 241 0 0 23 33Zone periferiche 282 752 548 769 768 335 112 475 869 869 779 713 789Bologna 294 789 548 769 771 345 112 479 1.110 869 779 736 822 Fonte dati: Bollettino Statistico del Settore Programmazione, Controlli e Statistica del Comune di Bologna (1) La rilevazione dell'attività edilizia riguarda esclusivamente le costruzioni di nuovi fabbricati o ampliamenti di fabbricati preesistenti Il Mod. ISTAT/AE viene compilato dal richiedente la concessione di edificare e consegnato agli Uffici Tecnici comunali ai quali compete la revisione e la trasmissione mensile all'Ufficio comunale di statistica. Le abitazioni si intendono progettate quando si è ottenuta la concessione di edificare. (2) Costituiscono il Centro storico le zone Galvani, Irnerio, Malpighi e Marconi



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Tabella 34 - Abitazioni progettate in fabbricati residenziali secondo la superficie abitabile per

quartiere e zona nel 2003 Abitazioni (1) per classi di superficie (mq) Totali Quartieri e Zone fino a 45 46-75 76-95 96-110 111-130 131-160 oltre 160 Abitazioni (1) Super. (mq) (2)

Borgo Panigale 2 3 3 1 1 10 834 Navile 78 161 41 5 6 0 0 291 18.057 Bolognina 57 119 9 185 10.193 Corticella 0 Lame 21 42 32 5 6 106 7.864 Porto 10 4 0 0 0 0 1 15 1.060 Marconi 10 4 14 556 Saffi 1 1 504 Reno 52 53 6 1 0 0 0 112 5.394 Barca 3 9 3 1 16 1.051 Santa Viola 49 44 3 96 4.343 San Donato 9 67 14 90 5.857 Santo Stefano 5 1 0 0 8 7 6 27 3.354 Colli 1 1 8 7 4 21 2.832 Galvani 0 Murri 4 2 6 522 San Vitale 21 90 38 7 4 0 0 160 11.072 Irnerio 0 San Vitale 21 90 38 7 4 160 11.072 Saragozza 1 7 2 6 2 0 3 21 1.717 Costa Saragozza 1 3 4 525 Malpighi 7 2 6 2 17 1.192 Savena 28 53 10 1 2 0 0 94 5.846 Mazzini 28 53 10 1 1 93 5.726 San Ruffillo 1 1 120 Centro storico (3) 10 11 2 6 2 0 0 31 1.748 Zone periferiche 196 428 112 14 21 7 11 789 51.443 Bologna 206 439 114 20 23 7 11 820 53.191 Fonte dati: Bollettino Statistico del Settore Programmazione, Controlli e Statistica del Comune di Bologna (1) La rilevazione dell'attività edilizia riguarda esclusivamente le costruzioni di nuovi fabbricati o ampliamenti di fabbricati preesistenti. Il Mod. ISTAT/AE viene compilato dal richiedente la concessione di edificare e consegnato agli Uffici Tecnici comunali ai quali compete la revisione e la trasmissione mensile all'Ufficio comunale di statistica. Le abitazioni si intendono progettate quando si è ottenuta la concessione di edificare. (2) Non è compresa la superficie delle stanze risultanti da ampliamenti di abitazioni preesistenti. (3) Costituiscono il Centro storico le zone Galvani, Irnerio, Malpighi e Marconi.



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IMOLA

Tabella 35 - Numero degli atti rilasciati nel 2003 per tipo di opera e

destinazione d’uso

Nuova costruzione Ampliamento Sopraelevazione TOTALE

Rurale 7 7 Residenziale 35 5 40 Secondario 9 3 12 Terziario 5 1 6 Misto

TOTALE 56 9 65* *) al totale vanno aggiunte 3 concessioni delle quali non è riportato il tipo di opera o la destinazione d'uso Fonte: Comune di Imola

Tabella 36 - Numero degli atti a destinazione residenziale rilasciati

nel 2003 per dimensioni dell’intervento

Nuova costruzione Ampliamento

Sopraelevazione TOTALE

< 100 mq 1 1 101-200 mq 1 1 2 201-500 mq 4 2 6 501-1000mq 14 1 15 > 1000 mq 16 16 di cui >200mq 34 3 37

TOTALE 35 5 40* *) al totale va aggiunto un intervento di 319 mq, per il quale non è dichiarato se trattasi di nuova costruzione o di ampliamento Fonte: Comune di Imola



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V.2. L’ATTIVITÀ URBANISTICA

Il presente canale di ricerca è finalizzato alla realizzazione di un quadro conoscitivo sulla

pianificazione urbanistica di carattere generale (Piani Regolatori Generali e nuovi strumenti previsti

dalla legge regionale 24 marzo 2000, n. 20) dei comuni inseriti nel campione O.R.S.A. e sullo stato

della attuazione degli stessi monitorando gli strumenti urbanistici attuativi. Per questo secondo

scopo vengono raccolte informazioni sui piani particolareggiati, sulla superficie edificabile prevista

e sul loro grado di attuazione..

Le informazioni raccolte vengono restituite sotto forma di schede territoriali coincidenti con i

comuni campione.



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BOLOGNA

P.R.G.

Adottato: la Variante in data 8-aprile-1999 con delibera del C.C. n° 49

Approvato: in data 11-luglio-2000 con delibera di G.P. n° 694/30912

Esecutivo: dalla data di pubblicazione sul BUR il 26-luglio-2000

Note: in data marzo 1996 fu fatta la prima revisione generale al P.R.G. del 1989, questa è la seconda Variante generale.

REGOLAMENTO EDILIZIO

Adottato:

Approvato: la prima delibera in data 29-aprile-1999 e modificato in data 9-dicembre-1999

Note:

La Variante specifica di riqualificazione urbana ha lo scopo di definire una strategia urbanistica

complessiva, trasformare aree circoscritte, a rischio di degrado perché abbandonate o dimesse o

male utilizzate o con impiego considerato non ottimale, perseguendo un tipico obiettivo dell’azione

amministrativa.

I temi centrali dei programmi di riqualificazione urbana sono rappresentati dagli Ambiti Strategici

di Nord-Est e di Nord-Ovest, assumono particolare rilevanza anche il compendio delle Aree Militari

e l’Ambito Strategico Ovest; ulteriori ambiti della città da assoggettare a riqualificazione urbana

sono: Ambito Storico Centrale, Ambito Intermedio Nord, Ambito Periferico Ovest, Ambito

Periferico Sud-Ovest, Ambito Periferico Nord, Ambito Periferico Nord-Est, Ambito Periferico Est,

Ambito Periferico Sud-Est, Ambito Speciale.

Con delibera del C.R. n° 1356 del 15-febbraio-2000 la Regione ha approvato i criteri generali per la

programmazione delle risorse di Edilizia Residenziale Pubblica 1999-2000, tale pianificazione

risulta così definita:



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Numero di alloggi AMBITI

Opere di urbanizzazio

ne (ha)

Recupero del

patrimonio ERP

Realizzazione di alloggi ERP

Alloggi in locazione

permanente

Alloggi in locazione a

termine

Alloggi in locazione

per anziani

Alloggi per le giovani

coppie

Comparti fiera 70 158 30 80 Ambito strategico nord-est S.Donato-

Garavaglia 83

Ambito strategico nord-ovest

Ex Mercato ortofrutticolo 40 20 20

Veneta-Cirenaica 163 22 Marconi-Manifattura 5 8 60

Bolognina 441

Ambito storico centrale

D’Azeglio-Staveco 10 30 20 Ambito strategico ovest Riva Calzoni 10 10

Ambito periferico sud-ovest Barca 5

Libia-Sante Vicenzi 481 90 Ambito periferico est Fossolo 7 10 15 5 20 Ambito periferico nord-est Pilastro 1,8

Tutti gli ambiti Interventi di riqualificazione su aree private

100 100 50

La ricerca sul fabbisogno abitativo di Bologna considerò:

• Non utilizzabile il patrimonio edilizio sfitto;

• Congelato al suo attuale uso quello occupato da popolazione presente, ma non residente;

• Destinato a popolazione presente, ma non residente quello reso disponibile dalla risoluzione

del disagio abitativo;

• Nulla la mobilità del patrimonio edilizio residenziale pubblico;

• Le disponibilità quantitative fornite dagli strumenti urbanistici vigenti;

da ciò risultò, al 1993, un deficit di 6.469 alloggi di dimensioni medio/piccole.

Poiché le operazioni di riuso del patrimonio edilizio sparso consentivano di disporre di circa 400

alloggi, in un decennio si proponeva di prevedere la costruzione di 5.669 alloggi.

Gli interventi di riuso del patrimonio edilizio sparso erano affidati all’iniziativa privata, quelli di

recupero di zone degradate dell’urbanizzato all’intervento privato o pubblico, in funzione della

proprietà, le aree di nuovo intervento erano affidate ai P.E.E.P., per quanto riguardava la

localizzazione di queste aree si tendeva ad integrare il più possibile la residenza con le attività

produttive ed i servizi non solo nelle aree di nuovo impianto, ma anche attraverso l’individuazione

di aree di più modeste dimensioni da inserire nel tessuto urbano.



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PROGRAMMI INTEGRATI D'INTERVENTO L 179/92 (OdG 70/97)

EDIFICAZIONE ALLOGGI

Usi di progetto (m2)

Denominazione del programma

stat

o di

att

uazi

one

Su

resi

denz

a

usi d

iffus

ivi

terz

iari

o

altr

i usi

Tot

ale

allo

ggi

di c

ui a

can

one

conc

erta

to

di c

ui p

ropr

. C

omun

ale

/ co

nven

zion

ata

R3 18 A* FINELISEO srl 3.840 3.500 340 38

R3 19 * ORION srl 7.564 7.564 104

R3 23 * DUE MADONNE srl, SEACO srl 23.234 17.780 4.293 1.161 282 32 7

R3 27 * GALOTTI spa 44.218 17.076 22.192 4.950 244 12 42

R3 31 * MILENA srl, EDILPARCO srl 33.000 19.800 4.000 9.200 248

R3 32 * BOSCAFIN spa 2.190 1.867 323 23 4

R3 33 * CI BI SAS e CARRARA IMMOBILIARE srl

3.000 2.700 300 40 4

R3 34 * COSTRUZIONI EDILI ZUCCHINI spa 11.500 10.195 905 400 127 13

R3 35 * TAGLI IMMOBILIARE srl 1.540 1.360 180 17

R3 36 * COSTRUZIONI EDILI ZUCCHINI spa 9.700 9.367 333 117

R3 37 * SECOMA srl, SANT'ANNA srl 2.180 1.962 218 30 3

R3 38 * FRASCARI 482 482 6

R3 39 * PAVIRANI 19.000 19.000

R3 41 * E. DALLA CASA COSTRUZIONI, EUCALIPTUS 4.000 3.600 400 47

R3 47 * BASILEUS 1.950 1.950 24

R3 42 * MULTIPLA srl

APP

RO

VA

TO

IN A

TT

UA

ZIO

NE

2.874 2.874 48 5

R3 40 * COOP EDIFICATRICE ANSALONI 3.600 3.137 462 39

R3 49 * MANUTENCOOP srl 4.700 4.700 59

R3 46 * COOP EDIFICATRICE ANSALONI APP

RO

VA

TO

2.000 2.000

totale 180.572 109.914 11.414 31.392 27.851 1.493 73 49

R3 43 * COOP EDIFICATRICE MURRI 3.500 3.241 259 41

R3 44 * GAUDENZI 3.410 3.130 280 39

R3 45 * GAZZONI 3.555 3.555 44

R3 48 * PAVIRANI IN C

OR

SO D

I A

PPR

OV

AZ

ION

E

2.750 2.750

totale 13.215 9.926 539 2.750 124

R3 PLURIMA spa, COOP COSTRUZIONI 14.000 13.000 1.000 163

R3 50 * IMMOBILIARE MELONCELLO Sas 6.000 6.000

R3 * BRIK srl, Co.P.A.L.C. BOLOGNA scrl, QUADRIFOGLIO srl, BONFIGLIOLI 17.430 7.000 10.130 1.000 88

R3 * PAVIRANI

IN IT

ER

6.800 6.800 85

totale 44.230 26.800 10.130 8.000 336



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PROGRAMMA DI RIQUALIFICAZIONE URBANA LR 19/98 IN VARIANTE OdG 136/2001 - INTERVENTI PRIVATI

di cui a canone concertato

di cui in convenzionata

Prop

osta

Localizzazione

TO

TA

LE

SU

di p

roge

tto

SU to

tale

res

iden

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o

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iffus

ivi

alti

usi

atte

rezz

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e ri

cett

ive

Usi

pub

blic

i

5 VIA DELLA DIRETTISSIMA 4.361 4.000 543 10 361

6 VIA DEL PILASTRO 5.981 5.981

7 VIALE TOGLIATTI 4.028 1.112 2.916

15 VIA PALLAVICINI 4.500 4.500 500 11

21 VIA MAZZINI 4.000 385 3.615

22 VIA DELLA BARCA 1.691 1.691 254 6

23 VIA EMILIA LEVANTE 2.400 2.400

30 VIA BELLINZONA 700 700

VIA ARDIGO'

34 VIA PARISIO 1.282 1.282

36 VIA LONGHENA 2.400 2.400

44 VIA DEL FAGGIOLO 3.820 3820

48 VIA MELOZZO DA FORLI' 3.000 3.000

53 VIA DELLE SCUOLE 1.050 1.050

54 VIA PAPINI 3.200 3.200

62 VIA SANTE VINCENZI/RIMESSE 5.500 5.500 550 11

65 VIA TUSCOLANO 8.000 8.000 3.000 55

66 VIA MATTEI 4.000 4.000 830 14 830 14

69 VIA BARCA 4.254 3.000 450 8 1.254

75-78 VIA MORELLI 4.100 3.690 410

79 VIA PIER LUIGI DA PALESTRINA 922 922

90 VIA FERRARESE 3.500 3.500

94 VIA FILANDA/LORENZETTI 10.350 6.843 3.507

97 VIA CANOVA 4.000 1.830 2170

99 VIALE SALVEMINI/DELLA PIETRA 11.000 10.100 900

100 VIA FERRARESE (ZUCCA) 6.480 4.572 408 1.500

TOTALE 104.519 71.235 6.127 115 830 14 16.079 408 6.400 8.897 1.500



pag. 75

PIANI PARTICOLAREGGIATI E LORO GRADO DI ATTUAZIONE

Denomin. Iniziat. Data approv.

Edificaz. prevista Articolazione usi (mq di Su) % real.

R5.1 Mista 08/02/99 95.811 Residenza privata 26.632 (380 alloggi) 95 a-b-h-i-g-o Residenza privata convenzionata 6.758 (96 alloggi) 95 (var.) Altri usi privati 34.566 50 Residenza Comune di Bologna 18.694 (267 alloggi) 85 Altri usi Comune di Bologna 1.127 90 Usi pubblici (Comune di Bologna) 8.034 50 R5.1c Mista 18/07/98 13.223 Residenza privata 4.344 (65 alloggi) 100 Residenza privata convenzionata 1.085 (16 alloggi) 100 Altri usi privati 2.453 100 Residenza in locazione (ACER) 4.691 (70 alloggi) 100 Attrezzature religiose 650 0 R5.1d (var.) Privata 22/07/03 27.799 Residenza privata 4.179 (60 alloggi) 0 Residenza privata convenzionata 160 (2 alloggi) 0 Altri usi privati 16.290 33 Usi pubblici 7.170 0 R5.1e mista 04/05/98 29.832 Residenza privata 20.505 (300 alloggi) 100 Altri usi privati 6.344 100 Usi pubblici (Comune di Bologna) 2.983 0 R5.1f mista 28/05/98 3.852 Altri usi privati 545 100 Residenza Comune di Bologna 2.970 (45 alloggi) 0 Altri usi Comune di Bologna 144 0 Usi pubblici Comune di Bologna 193 0 R5.1l Mista 24/05/04 6.674 Residenza privata 4.542 (65 alloggi) 0 Usi pubblici (Comune di Bologna) 2.132 0 R5.4a (var.) Mista 23/10/00 20.558 Residenza privata 11.562 (165 alloggi) 100 Residenza privata convenzionata 3.018 (42 alloggi) 100 Altri usi privati 398 100 Residenza Comune di Bologna 4.552 (65 alloggi) 100 Usi pubblici (Comune di Bologna) 1.028 100 R5.4b Mista 02/12/91 41.337 Residenza privata 20.415 (245 alloggi) 100 Residenza privata convenzionata 1.553 (26 alloggi) 100 Altri usi privati 3.316 100 Residenza Comune di Bologna 14.134 (190 alloggi) 100 Altri usi Comune di Bologna 225 100 Usi pubblici (Comune di Bologna) 1.694 100 R5.4d Mista 19/12/91 44.086 Residenza privata 12.402 (84 alloggi) 100 Altri usi privati 8.515 100 Residenza Comune di Bologna 19.240 (252 alloggi) 100 Altri usi Comune di Bologna 2.584 0 Usi pubblici (Comune di Bologna) 1.238 0 R5.4e Pubbl. 18/11/02 5.000 Residenza convenzionata 4.000 55 Altri usi Comune di Bologna 1.000 35 R5.4f Mista 18/10/93 1.662 Residenza privata 1.401 (20 alloggi) 100 Residenza privata convenzionata 261 (4 alloggi) 100 R5.5 a,d,h Mista 25/02/02 27.506 Residenza 25.199 (360 alloggi) 100 Altri usi 70 100 Usi pubblici (Comune di Bologna) 2.237 0 R5.5 f Mista 24/07/96 17.281 Residenza 14.565 (210 alloggi) 100 Altri usi 515 100 Usi pubblici (Comune di Bologna) 2.201 100 R5.5i Privata 21/06/01 6.500 Residenza privata 6.500 (93 alloggi) 100 R5.6a Mista 11/03/96 20.004 Residenza 18.109 (250 alloggi) 100 Altri usi 665 100 Usi pubblici (Comune di Bologna) 1.230 100 R5.6b Pubbl. 20/12/02 5.370 Residenza convenzionata 5.370 (72 alloggi) 100 R5.6c Privata 11/04/94 13.929 Residenza privata 10451 (112 alloggi) 100 Residenza privata convenzionata 2.781 (34 alloggi) 100 Usi pubblici 697 0 R5.6d Mista 03/06/96 13.092 Residenza privata 5.428 (74 alloggi) 100 Residenza privata convenzionata 1.357 (23 alloggi) 100 Residenza Comune di Bologna 6.307 (92 alloggi) 100



pag. 76

Denomin. Iniziat. Data approv.

Edificaz. prevista Articolazione usi (mq di Su) % real.

R5.6e Mista 05/10/98 17.053 Residenza 8.728 (125 alloggi) 100 Usi pubblici (Comune di Bologna) 8.325 100 R5.6gh Mista 16/09/96 24.210 Residenza privata 11.386 (158 alloggi) 100 Residenza privata convenzionata 4.261 (59 alloggi) 100 Altri usi privati 1.363 100 Residenza Comune di Bologna 6.369 (88 alloggi) 100 Altri usi Comune di Bologna 831 100 R5.6l Priv. 10/01/94 6.699 Residenza privata 4.783 (54 alloggi) 100 Residenza privata convenzionata 1.578 (25 alloggi) 100 Altri usi privati 338 100 R5.7 bce Mista 28/09/92 96.009 Residenza 68.880 (980 alloggi) 100 Altri usi 25.625 100 Usi pubblici 650 0 R5.7 gi Mista 24/11/03 16.393 Residenza privata 1.909 (32 alloggi) 100 Altri usi Comune di Bologna 13.634 0 Usi pubblici 850 0 R5.7 fg Pubbl. 05/07/93 8.522 Residenza convenzionata 8.522 (150 alloggi) 100 R5.8a Priv. 17/07/95 10.538 Residenza privata convenzionata 10.010 (140 alloggi) 100 Usi pubblici 528 100 R5.8b Mista 07/04/99 15.757 Residenza privata 9.161 (130 alloggi) 0 Altri usi privati 3.309 0 Residenza Comune di Bologna 1.230 (18 alloggi) 0 Altri usi Comune di Bologna 300 0 Usi pubblici 1.757 0 R3.2 Priv. 15/06/98 7.000 Altri usi privati (commerciale) 7.000 100 R3.3* Priv. 16/04/98 9.800 Residenza privata 9.000 (130 alloggi) 100 Altri usi privati 800 100 R3.4 Priv. 01/12/97 5.800 Residenza privata 3.482 (50 alloggi) 100 Residenza privata convenzionata 2.318 (33 alloggi) 100 R3.5* Priv. 16/04/98 8.680 Residenza privata 8.000 (115 alloggi) 100 Residenza Comune di Bologna 480 (8 alloggi) 0 Altri usi Comune di Bologna 200 100 R3.6 Priv. 24/07/95 8.000 Residenza privata 4.160 (60 alloggi) 100 Residenza privata convenzionata 1.040 (15 alloggi) 100 Altri usi privati 2.800 100 R3.7 Pubbl. 16/04/98 34.659 Residenza Comune di Bologna 11.464 (150 alloggi) 100 Altri usi Comune (pubblici) 15.591 100 Usi Universitari 7.604 74 R3.8 Priv. 2003 2.000 Residenza privata 1.704 100 Altri usi privati 206 100 R3.9 Priv. - 6.500 - 6.500 100 R3.10 Priv. 1991 6.100 Residenza privata 6.100 (80 alloggi) 100 R3.11 Priv. 1991 16.000 Altri usi privati 16.000 100 R3.12 Priv. 20/10/97 12.943 Altri usi privati 12.943 100 R3.14 Priv. 17/05/93 6.500 Residenza privata convenzionata 5.900 (82 alloggi) 100 Altri usi privati 600 100 R3.15 Priv. 02/03/98 6.741 Residenza privata 6.681 (95 alloggi) 100 Altri usi privati 60 100 R3.16 Priv. 2000 23.120 Altri usi privati (commerciali) 23.120 100 R3.17 Priv. 11/07/94 24.585 Residenza privata 16.563 (233 alloggi) 100 Residenza privata convenzionata 4.353 (67 alloggi) 100 Altri usi privati 1.223 100 Usi pubblici 2.446 100 R3.20 Priv. 23/07/93 3.831 Residenza privata 3.831 (55 alloggi) 100 R3.21 Priv. 2001 3.000 Residenza privata 3.000 100 R3.22 Priv. 2003 13.516 Altri usi privati 13.516 0 R3.24 Priv. 25/07/94 4.691 Residenza privata 3.723 (55 alloggi) 100 Residenza privata convenzionata 968 (15 alloggi) 100 R3.25 Priv. 17/05/93 22.000 Altri usi privati 22.000 100 R3.28 Priv. 2003 31.268 Altri usi privati 31.268 0



pag. 77

IMOLA P.R.G. Adottato: CC n° 137 del 29 aprile 1999

Approvato:

Note: La Variante A al PRG è stata approvata con Delibera C.C. n° 13 del 26 gennaio 2004 dove sono state

modificate le N.T.A., l’Appendice 1 e molte tavole grafiche

REGOLAMENTO EDILIZIO Adottato:

Approvato:

Note:

NUOVI STRUMENTI IN STUDIO

Il Comune di Imola è anno per anno costantemente cresciuto d'importanza rafforzando in tale modo

la sua posizione nell'ambito provinciale e nel sistema regionale.

Di pari passo con la crescita della popolazione insediata si è avuto un aumento delle imprese nel

comune e nel circondario, fattore quantificabile anche attraverso i minimi tassi di disoccupazione

dei cittadini imolesi.

Tale tendenza proviene dalla capacità che il territorio ha avuto in campo economico sociale; la

specializzazione della produzione, la diversificazione dei settori di mercato e il giusto rapporto tra

piccole e medie imprese ha favorito la situazione attuale.

Il nuovo piano regolatore intende rafforzare il distretto industriale integrandolo con lo sviluppo

delle infrastrutture, con la tutela e la valorizzazione delle risorse ambientali, con il recupero delle

aree dismesse al fine di migliorare la vivibilità della città e delle frazioni.

Con il nuovo strumento urbanistico viene superato il ruolo di piano come mero regolatore di diritti

immobiliari, ma si fissa la pianificazione locale come lo strumento di attuazione delle scelte

strategiche di sviluppo del territorio.

Il PRG di Imola anticipa la riforma regionale e si articola in due componenti: la componente

strutturale che contiene le scelte riguardanti la tutela dell'integrità fisica del territorio, le opere e gli

interventi strategici di lungo periodo; la componente programmatica che contiene invece le scelte

relative alle priorità sociali, agli investimenti pubblici riconducibili al breve periodo.

La scelta del piano è quella di avviare un processo di riqualificazione della città esistente attraverso

il recupero del centro storico, la ristrutturazione delle addizioni urbane e la trasformazione di

strutture obsolete.



pag. 78

La ristrutturazione è prevista nel nucleo storico di Sasso Morelli per uso residenziale, commerciale

e artigianale, nell'ambito Carducci - S. Caterina a fine pubblico e sociale, nella zona dell'Osservanza

per reperire pubblici servizi e nell'area della Cantina Poletti per integrare la dotazione di parcheggi.

Le aree di prima industrializzazione collocate lungo la ferrovia costituiscono uno dei più importanti

ambiti di trasformazione disponibili in quanto in stretta vicinanza col tessuto abitato e zona di

collegamento tra la zona nord e il centro storico. In tale area possono trovare collocazione le

funzioni direzionali, segnalate in forte espansione, per i servizi alle imprese. È in previsione lo

spostamento del deposito mezzi pubblici, la dismissione di alcune aree produttive (Curti, Vetreria

Imolese, ecc.) per i quali è prevista la riconversione verso il residenziale con servizi per il quartiere.

Le trasformazioni più importanti riguardano la zona dell’Osservanza a nord della ferrovia, le aree

ex-Cognetex, Fonderia ex-Cir, Molino Poiano.

Il nuovo piano regolatore prevede di suddividere l'offerta di spazi per la residenza tra aree di

espansione e aree di ristrutturazione. Si prevede un'unica espansione a Zolino con la formazione di

un nuovo quartiere oltre a quello già presente e completamenti lungo il margine sud della città.

Nuove aree residenziali sono previste per le frazioni di Sasso Morelli e San Prospero unitamente

alla riqualificazione delle aree urbane esistenti. La ristrutturazione si concentra nella zona a nord

della ferrovia fino alla zona dell'Osservanza (ex-Cognetex). Si sottolinea la necessità di limitare

l'incremento di spazi residenziali nelle zone agricole mantenendo così le loro caratteristiche

funzionali.



pag. 79

PIANI PARTICOLAREGGIATI APPROVATI E NON ESAURITI (giugno 2004)

Denominazione del piano Destinazione Iniziativa Data di

approvazione

Edificazione

prevista

%

Realiz.

SOTTOZONA RESIDENZIALE DI ESPANSIONE C1 N.6 -

COMPARTO 2

Residenziale Privata 17-06-94 2.448 mq 90

D2 - SOTTOZONA INDUSTRIALE DI ESPANSIONE Industriale Privata 2-06-95 12.231 mq 50

VARIANTE N.1 PPIP AREA C1 N. 13 Industriale Privata 27-05-96 2.921 mq 40

VARIANTE PPIP LOTT. BACCA D2 - ESPANSIONE IND.

E ARTIG.

Industriale /

Artigianale

Privata 17-07-96 41.944 mq 80

D2 - VIA CORRECCHIO - COOP.CERAMICA Industriale Privata 18-11-96 19.000 mq 50

LOTT. COLLINARE VIA COMEZZANO Privata 7-07-97 4.119 mq 30

EX COGNE - VIA SELICE Privata 16-03-98 27.500 mq 50

D2 - SOTTOZONA DI ESPANS. INDUSTRIALE E

ARTIGIANALE

Industriale /

Artigianale

Privata 3-05-99 14.724 mq 90

D2 - SOTTOZONE DI ESPANS. IND. E ART. AREA

PROGRAMMA D

Industriale /

Artigianale

Privata 5-03-01 17.976 mq 50

VIA DI VITTORIO - SCHEDA D'AMBITO SA6 Privata 7-02-00

6-03-00

21.732 mq 80

D3 - AREA PROGRAMMA D VIA LASIE/SELICE Privata 7-01-02 42.000 mq 0

VIA PEDAGNA - VIA BACHELET EX AREA C1 N.3 Residenziale Privata 7-06-01 5.995 mq 85

AREA PROGRAMMA A SUB AREA 2 CAPUCCINI-

PEDAGNA

Pubblica 28-07-95 62.500 mq 85

AREA PROGRAMMA D PER SERVIZI DI QUALIF. PER

L'INDUSTRIA

Industriale Pubblica 25-01-01 52.000 mq 80

PIANI PARTICOLAREGGIATI APPROVATI E NON ESAURITI (giugno 2004)

Denominazione del piano Destinazione Iniziativa Data di

approvazione

Edificazione

prevista % realiz.

AREA C1 N. 14 VIA EMILIA ANGOLO VIA BELVEDERE Privata 28-07-97 1.731 mq 100

VIA TURATI -SCHEDA D'AMBITO SA5 Privata 3-07-00 14.625 mq 100



pag. 80

CASALECCHIO DI RENO

P.R.G. - VAG 1999 Adottato: con delibera CC n° 44 del 15/04/1999

Approvato: con delibera GP n° 48 del 26/02/2001

Note: prima dell'approvazione si è succeduta la modifica tramite CC n°88 del 24/07/2000; successivamente

l'approvazione si è avuto l'aggiornamento con delibera CC n°124 del 17/10/2002 REGOLAMENTO EDILIZIO Approvato:

Note: il Regolamento Edilizio è compreso assieme alle norme tecniche attuative del Piano Regolatore Generale

NUOVI STRUMENTI IN STUDIO

Il nuovo Piano Regolatore del comune di Casalecchio è suddiviso in tre parti: strutturale, strategica

e operativa così come definito dalla nuova legge urbanistica regionale n°20/2000. Nonostante tale

impostazione il Piano è conforme alla Legge regionale 47/78 e solo successivamente verrà adeguato

alla L.R. 20/2000.

La parte strutturale riguarda i caratteri fisici e le prerogative intrinseche del territorio, attraverso la

descrizione della situazione e la definizione dei principi: classificazione del territorio,

individuazione dei vincoli, regole perequative.

La parte strategica concerne gli obbiettivi politici, sociali e culturali: l'unità di misura della

edificabilità urbanistica SCA (superficie catastale), la determinazione del fabbisogno degli standard

urbani, gli standard ambientali.

La parte operativa stabilisce i criteri di intervento nelle diverse parti del territorio: zone di

trasformazione urbanistica, zone a trasformazione non prevista, zone a trasformazione non

ammissibile.

La perequazione urbanistica viene utilizzata per riconoscere uguali diritti edificatori a tutti i suoli

che si trovano nello stesso stato di fatto o di diritto e quindi tratta in modo uguale i proprietari.

L'utilizzo della superficie catastale come grandezza e del metro quadrato come misura è stato voluto

in quanto permette una rappresentazione numerica delle grandezze urbane molto più precisa di

quanto non sia possibile utilizzando la superficie utile netta che invece esclude dal computo

elementi fondamentali come piani interrati, balconi, logge, porticati, tettoie, muri e per tale motivo

porta a carichi urbanistici inaspettati al momento della pianificazione.



pag. 81

Il comprensorio SAPABA verrà in futuro recuperato per realizzare nuovi insediamenti residenziali

nella parte oggi occupata dall'omonimo stabilimento per la lavorazione degli inerti e per ampliare il

Parco Fluviale del Reno nella parte oggi occupata dal deposito di inerti e dalle vasche di lavaggio.

L'attuale Tiro a Volo che occupa un'area di 11,45 ettari è circondato su tre lati dagli insediamenti

produttivi; è un'attrezzatura di carattere sportivo estranea al contesto territoriale in cui si trova e che,

in prospettiva, dovrà essere trasferita per realizzare un nuovo svincolo che congiunga via del

Lavoro con via Bazzanese; la parte residua verrà destinata ad insediamenti produttivi.

I Vivai Betti occupano un fondo di 11,20 ettari compreso tra la ferrovia Porrettana e l'autostrada Al.

L'area è interessata dalla prevista strada di interesse sovracomunale "Nuova Porrettana e dai relativi

svincoli. La realizzazione di tale complesso di infrastrutture di importanza strategica occuperà

necessariamente ampie porzioni di suolo. La parte residua verrà destinata esclusivamente ad

attrezzature di carattere produttivo fino al raggiungimento di mq 4.600 di SCA mentre verrà escluso

l'insediamento di centri residenziali.

L'Area Enea, di circa 8 ettari, verrà recuperata con finalità di pubblico interesse attinenti i settori

della ricerca scientifica, universitaria o i settori di attività ricreative per complessivi mq 6.870 di

SCA.

Aree di recupero a prevalente destinazione residenziale sono ubicate nelle zone Demolitore, Bastia

Centro, Michelangelo, Gaspari, Vignoni.

Scopo principale del Piano è quello di fare sì che nessun nuovo insediamento intacchi il territorio

aperto e che le uniche azioni di trasformazione urbanistica prevedibili riguardino le residue porzioni

di territorio periurbano e di territorio urbano marginale.

Le zone "A" e "B", interessate dalla variante del 1989, offrivano un contributo pari a 1170

abitazioni che attualmente risulta sfruttato per il 70% di tale quota.

L'immissione sul libero mercato di questo ulteriore stock di abitazioni di alto livello e di ampie

dimensioni, appetibili solo da un'utenza facoltosa, accresce il rischio che Casalecchio divenga, nel

quadro dell'area bolognese, un luogo privilegiato della residenza di prestigio e perda il proprio

carattere di piccola città policentrica dove da sempre si integrano le più varie realtà economiche e

sociali. Per questo motivo il compito della parte operativa del piano regolatore è pertanto quello di

tendere a quella percentuale minima di edilizia sociale e convenzionata che la legge indica nel 40%

della nuova edilizia abitativa realizzata.

Il tetto di crescita ipotizzabile per Casalecchio può ritenersi compreso tra 1100 - 1130 nuovi alloggi

di cui 280 - 320 ERP (destinata ad edilizia di tipo pubblico per la vendita convenzionata o per

l'affitto).



pag. 82

Il Piano Operativo 1999 - 2004 prevede particolari concentrazioni di edilizia residenziale nelle zone

Filanda e Volpe per complessivi 242 alloggi sul libero mercato e 25 di edilizia convenzionata.



pag. 83

VI. IL MERCATO IMMOBILIARE

L’ Osservatorio provinciale non ha il fine di “fissare” prezzi di riferimento per il mercato

immobiliare ma intende seguirne l’andamento congiunturale, per poter riflettere sulle relazioni in

essere col sistema abitativo.

La scelta di affidare la gestione di informazioni di questo tipo ad un autorevole partner di Nuova

Quasco quale Nomisma è peraltro riprova di questa scelta strategica.

V.1. IL MERCATO IMMOBILIARE NELLA PROVINCIA DI BOLOGNA

Il mercato immobiliare di Bologna e provincia è apparso complessivamente soddisfacente,

denotando buoni livelli di domanda e di scambi, nonostante un’offerta non propriamente vivace. È

da sottolineare come il mercato delle compravendite sia risultato diffusamente più dinamico di

quello delle locazioni, anche se sul versante dei valori è possibile affermare che prezzi e canoni

sono andati di pari passo. La conferma di questa tendenza è evidente analizzando i rendimenti medi

da locazione, pressoché stabili rispetto alla precedente rilevazione. Un’ultima considerazione

riguarda la maggiore dinamicità dei comuni di cintura rispetto alla città, probabilmente alimentata

da molteplici fattori: ampia disponibilità di offerta, crescente numero di servizi e buoni

collegamenti col centro città.

Le previsioni circa il futuro sono generalmente orientate alla stabilità.

VI.2. IL MERCATO IMMOBILIARE A BOLOGNA

Le abitazioni

Bologna - Le tendenze nel mercato delle compravendite e locazioni di abitazioni

Mercato delle compravendite

Mercato delle locazioni

Offerta ⇔ ⇔

Domanda ⇔/⇑ ⇔

Numero di contratti ⇔ ⇔

Prezzi/Canoni ⇑/⇔ ⇔/⇑

Tempi di vendita/locazione (mesi) 4,4 2,0

Divario prezzo richiesto ed effettivo (%) 7,5 -

Divario prezzo abitazione libera/occupata 19,5 -

Numero: Prezzi: Numero: Canoni:

Previsioni ⇔ ⇔ ⇔ ⇔

Fonte: Nomisma



pag. 84

Secondo quanto rilevato dagli operatori del settore, il mercato immobiliare del capoluogo emiliano

ha evidenziato tendenze recenti sostanzialmente positive. A fronte di un’offerta stazionaria in tutte

le localizzazioni cittadine, la domanda è apparsa comunque piuttosto vivace mostrando particolare

interesse per le zone semicentrali e periferiche della città. I prezzi delle abitazioni usate sono

aumentati in modo pressoché indifferenziato nelle diverse zone della città fino a raggiungere

incrementi medi del 19,3%, mentre risulta in calo lo sconto medio praticato sul prezzo inizialmente

richiesto. In aumento anche i valori delle altre tipologie abitative, rispettivamente +21,7% per le

abitazioni nuove e +20,2% per quelle da ristrutturare.

Tali incrementi sono evidenziati dalla figura, che mostra il trend crescente inaugurato dai valori nel

1998 oltre che il rapporto centro/periferia, in tendenziale erosione dato dall’apprezzamento relativo

delle zone periferiche rispetto a quelle centrali. In termini assoluti, i valori registrati a Bologna sono

i più alti della regione, avendo raggiunto i 2.200 € al mq (il dato medio relativo alle abitazioni usate

è 1.519 € al metro quadrato).

Prezzi e loro variazioni rispetto ad OSAR VII, canoni e rendimenti di abitazioni usate Mercato delle compravendite Mercato delle locazioni

Prezzi (€/mq) Variazioni (%) Canoni (€/mq/anno)

Rendimenti(%)

Zona di pregio 3.066 20,6 145 4,7

Centro 2.783 19,7 129 4,6

Semicentro 2.245 17,5 104 4,6

Periferia 1.921 19,9 88 4,6

Media 2.199 19,3 101 4,6 Fonte: Nomisma

Meno brillante, ma comunque soddisfacente, la performance del mercato locativo, caratterizzato da

stabilità tanto

nelle quantità offerte che in quelle domandate. I canoni hanno fatto registrare variazioni percentuali

dello stesso ordine di grandezza di quelle messe a punto dai prezzi, tanto da lasciare inalterati i

rendimenti (in media pari al 4,6%, di mezzo punto più bassi rispetto al dato regionale).

In quanto al futuro, gli operatori si mostrano piuttosto cauti, orientandosi verso posizioni di stabilità

sia per quel che riguarda l’attività transattiva che i valori.



pag. 85

Figura 3 - Serie storica numeri indici di prezzi medi di abitazioni e rapporto centro/periferia

90

100

110

120

130

140

Mar '97 Nov '98 Apr '00 Mag '01 Mag '03

N.I.

199

7 =

100

Prezzi

Centro/periferia

Fonte: Nomisma

Gli immobili d’impresa e gli spazi destinati a parcheggio

Bologna - Le tendenze del mercato non residenziale Uffici Negozi Capannoni Posti auto

e box

Numero di compravendite ⇔ ⇔ ⇔ ⇔

Prezzi di compravendita ⇔/⇑ ⇔/⇑ ⇑/⇔ ⇔/⇑

Numero di locazioni ⇔ ⇔ ⇔ ⇔ Fonte: Nomisma

Le più recenti tendenze emerse dal mercato dei comparti non residenziali mostrano un quadro

dominato da una sostanziale stabilità sul fronte dell’attività transattiva, sia per quel che concerne le

compravendite che le locazioni. Più ottimistiche, invece, le percezioni riguardo ai valori, segnalati

in crescita da una quota considerevole di intervistati.



pag. 86

VI.3. IL MERCATO ABITATIVO NEI COMUNI DI PRIMA CINTURA DI BOLOGNA: SAN LAZZARO DI

SAVENA

San Lazzaro di Savena (BO) - Quadro di sintesi del mercato abitativo

San Lazzaro di Savena

Offerta ⇑

Domanda ⇑

Numero di compravendite ⇑

Prezzi di compravendita ⇑

Numero di locazioni ⇔

Canoni di locazione ⇔

Tempi di vendita (mesi) 3,9

Tempi di locazione (mesi) 2,2

Divario prezzo abitazione libera/occupata 22,8

Prezzo medio abitazione usata (€/mq) 2.148

Variazione rispetto ad OSAR VII (%) 15,4

Canone medio di locazione (€/mq/anno) 120

Rendimento medio lordo annuo (%) 5,6 Fonte: Nomisma

Il mercato immobiliare delle abitazioni osservato a San Lazzaro si è caratterizzato per una forte

vivacità di domanda e offerta a cui ha fatto seguito un incremento diffuso degli scambi. I prezzi

delle abitazioni usate sono aumentati meno rispetto al comune capoluogo, in media il 15%, ma è

anche da ricordare che ormai i valori dei comuni della cintura si sono attestati su livelli molto simili

a quelli medi cittadini (il prezzo medio di un’abitazione usata è di 2.199 € in città contro i 2.148 €

di San Lazzaro).



pag. 87

Figura 4 - San Lazzaro di Savena (BO) - Prezzi e canoni medi di abitazioni usate

(N.I. 1997 = 100)

95

105

115

125

135

145

155


N.I.

199

7 =

100

Prezzi

Canoni

Fonte: Nomisma

Anche a San Lazzaro il mercato locativo è apparso meno dinamico e generalmente improntato alla

stabilità. Tuttavia emergono ugualmente segnali positivi: i canoni sono segnalati in aumento e la

redditività è superiore a quella degli immobili bolognesi.

Gli operatori non prevedono nel prossimo futuro sostanziali variazioni né per quel che riguarda il

numero di contratti portati a termine, né i valori di scambio.

San Lazzaro (BO) - Le previsioni sul mercato abitativo

San Lazzaro

Numero di compravendite ⇔

Prezzi di compravendita ⇔


Canoni di locazione ⇔ Fonte: Nomisma



pag. 88

VI.4. IL MERCATO ABITATIVO A CASALECCHIO DI RENO

Casalecchio di Reno (BO) - Quadro di sintesi del mercato abitativo

Casalecchio di Reno

Offerta ⇑

Domanda ⇑

Numero di compravendite ⇑



Canoni di locazione ⇑/⇔





Variazione rispetto ad OSAR VII (%) 18,5



Il mercato abitativo di Casalecchio di Reno ha fatto registrare un andamento decisamente positivo,

confermando il forte appeal dei comuni della cintura. Quantità domandate, offerte e scambiate sono

risultate in diffuso aumento, così come sono apparsi in crescita anche i valori di compravendita. I

prezzi, in aumento del 18,5%, hanno quasi raggiunto i livelli di Bologna, mentre i canoni sono

risultati addirittura superiori alla media cittadina, posizionandosi ad un passo dai valori registrati nel

centro città. In linea con San Lazzaro, la redditività degli immobili residenziali di Casalecchio.

Anche in questo caso, le previsioni circa il futuro del mercato sono orientate alla stabilità.



pag. 89

Figura 5 - Casalecchio di Reno (BO) - Prezzi e canoni medi di abitazioni usate

(N.I. 1997 = 100)

95

105

115

125

135

145

155


N.I.

199

7 =

100

Prezzi

Canoni

Fonte: Nomisma

Casalecchio di Reno (BO) - Le previsioni sul mercato abitativo

Casalecchio di Reno

Numero di compravendite ⇔

Prezzi di compravendita ⇔





pag. 90

VI.5. IL MERCATO ABITATIVO A IMOLA

Imola (BO) - Quadro di sintesi del mercato abitativo

Imola

Offerta ⇔

Domanda ⇔/⇑

Numero di compravendite ⇔/⇑


Numero di locazioni ⇑

Canoni di locazione ⇑







Congiuntura favorevole per il mercato residenziale di Imola. La sostanziale stabilità dell’offerta non

sembra infatti aver influito sulla possibilità di concludere trattative di compravendita o locazione,

grazie anche ad una domanda dinamica e determinata. Prezzi e canoni sono stati percepiti in

aumento attestandosi rispettivamente sui 1.637 € e 78 € per unità di superficie. I rendimenti medi

lordi annui sono superiori a quelli di Bologna, ma si posizionano al di sotto della media dei comuni

minori presi in esame.

Le opinioni degli operatori lasciano trasparire qualche incertezza riguardo l’evoluzione futura del

mercato. Potrebbe infatti manifestarsi qualche segnale di crisi sul versante delle compravendite,

mentre dovrebbero rimanere stabili le attuali tendenze per il segmento locativo.

Imola (BO) - Le previsioni sul mercato abitativo

Imola

Numero di compravendite ⇔/⇓

Prezzi di compravendita ⇔/⇓





pag. 91

VI.6. APPENDICE STATISTICA

Divario percentuale medio tra il prezzo di un’abitazione libera e quello di una occupata e tra

il prezzo richiesto e quello effettivo

Divario % Divario % prezzo richiesto/effettivo Comune

libero/occupato Pregio Centro Semicentro Periferia Media

Bologna 19.5 7.8 7.5 7.2 7.6 7.5

Media regionale comuni capoluogo 19,9 7,4 7,1 7,8 8,1 7,6

Fonte: Nomisma

Divario percentuale medio tra il prezzo di un’abitazione libera e quello di una occupata –

Comuni campione e di cintura

Comune Divario % libero/occupato

Casalecchio di Reno 20,2

Imola 16.0

San Lazzaro di Savena 22,8

Fonte: Nomisma

Tempi medi di vendita di abitazioni (mesi)

Comune Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Media

Bologna 4.5 4.5 4,3 4,2 4,4

Media regionale comuni capoluogo 4,5 4,3 4,1 4,0 4,2

Fonte: Nomisma

Tempi medi per la locazione di abitazioni (mesi)


Bologna 2.2 1.9 1.9 2.1 2.0

Media regionale comuni capoluogo 1,6 1,6 1,6 1,7 1,6

Fonte: Nomisma

Tempi medi di vendita e per la locazione di abitazioni – Comuni campione e di cintura (mesi)

Comune Tempi di vendita Tempi per la locazione

Casalecchio di Reno 3.7 2.1

Imola 2.6 1.0

San Giovanni in Persiceto 3.2 1.4

San Lazzaro di Savena 3.9 2.2

Fonte: Nomisma



pag. 92

Prezzi minimi e massimi medi di compravendita di abitazioni libere (€ al metro quadrato)

Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Comune

Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi

Indice

sintetico

Abitazioni nuove o ristrutturate

Bologna 3.223 4.600 2.846 4.000 2.432 3.138 2.019 2.564 2.682

Media regionale comuni capoluogo 2.417 3.184 2.186 2.830 1.851 2.257 1.558 1.883 1.987

Abitazioni usate abitabili

Bologna 2.644 3.488 2.350 3.217 1.957 2.533 1.627 2.214 2.199

Media regionale comuni capoluogo 1.863 2.331 1.668 2.099 1.411 1.749 1.171 1.480 1.519

Abitazioni da ristrutturare completamente

Bologna 2.080 2.737 1.860 2.446 1.531 1.973 1.277 1.717 1.713

Media regionale comuni capoluogo 1.307 1.653 1.177 1.497 943 1.214 774 1.023 1.044

Fonte: Nomisma

Prezzi minimi e massimi medi di compravendita di abitazioni libere – Comuni campione e di

cintura (€ al metro quadrato) Abitazioni

nuove

Abitazioni

usate

Abitazioni

da ristrutturare Comune

Min Max Min Max Min Max

Media

Casalecchio di Reno 2.430 3.020 1.897 2.330 1.455 1.820 2.159

Imola 1.631 2.520 1.328 1.945 675 1.079 1.530

San Giovanni in Persiceto 1.906 2.469 1.418 1.802 883 1.102 1.597

San Lazzaro di Savena 2.510 3.180 1.927 2.370 1.468 1.790 2.207

Fonte: Nomisma

Prezzi medi sintetici di compravendita di abitazioni nelle diverse localizzazioni urbane (€ al metro quadrato)


Bologna 3.129 2.786 2.261 1.903 2.198

Media regionale comuni capoluogo 2.126 1.910 1.571 1.315 1.517

Fonte: Nomisma

Canoni minimi e massimi medi di locazione di abitazioni usate (€ al metro quadrato per anno) Zone di pregio Centro Semicentro Periferia

Comune Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi

Indice

sintetico

Bologna 129 161 114 144 92 115 78 98 101

Media regionale comuni capoluogo 95 118 85 105 71 86 61 75 77

Fonte: Nomisma



pag. 93

Canoni minimi e massimi medi di locazione di abitazioni usate – Comuni campione e di

cintura (€ al metro quadrato per anno)

Comune Minimi Massimi Media

Casalecchio di Reno 106 131 118

Imola 70 86 78

San Giovanni in Persiceto 69 96 82

San Lazzaro di Savena 109 132 120

Fonte: Nomisma

VI.7. ALTRE FONTI

Durante le attività di elaborazione dei dati sono stati conferiti all’Osservatorio O.R.S.A. i dati

dell’Osservatorio Immobiliari F.I.A.I.P. (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali)

con i prezzi di compravendita delle abitazioni per gli anni 2002 e 2003, suddivisi per tipologia di

abitazione (Case nuove o ristrutturate, Case in buono stato e Case da ristrutturare) e quartiere o zona

di città.

I valori indicati sono utili per la valutazione degli andamenti congiunturali dei mercati locali. Senza

per questo prevedere la modifica dei dati raccolti direttamente per l’Osservatorio O.R.S.A. da parte

di Nomisma, per completezza d’informazione si riportano alcune tabelle ove le variazioni

maggiormente significative sono state evidenziate in neretto in modo tale che si possano

immediatamente individuare le zone di città in cui il mercato delle abitazioni è risultato più attivo.

Prezzi di compravendita di case nuove e ristrutturate I semestre 2002 II semestre 2002 I semestre 2003 II semestre 2003 Quartiere

minimo massimo minimo massimo minimo massimo minimo massimo

Centro storico 3.100,00 3.870,00 3.100,00 3.870,00 3.600,00 4.100,00 3.600,00 4.300,00 Galvani 3.100,00 4.130,00 3.100,00 4.130,00 3.700,00 4.300,00 3.700,00 4.500,00 Malpighi 2.840,00 3.360,00 2.840,00 3.360,00 3.500,00 3.900,00 3.500,00 4.000,00 Marconi 2.840,00 3.360,00 2.840,00 3.360,00 3.200,00 3.800,00 3.200,00 3.800,00 Irnerio 2.740,00 3.100,00 2.740,00 3.100,00 3.000,00 3.650,00 3.100,00 3.650,00 Colli 3.360,00 4.130,00 3.360,00 4.130,00 3.600,00 4.500,00 3.700,00 4.650,00 Saragozza/Costa 3.100,00 3.870,00 3.100,00 3.870,00 3.300,00 4.000,00 3.300,00 4.100,00 Mazzini 2.580,00 3.100,00 2.580,00 3.100,00 2.800,00 3.400,00 2.800,00 3.500,00 Murri/Giardini Margherita 3.100,00 3.620,00 3.100,00 3.620,00 3.400,00 3.900,00 3.600,00 3.200,00 Toscana/San Ruffillo 2.400,00 2.900,00 2.600,00 3.200,00 S. Vitale 2.320,00 2.840,00 2.320,00 2.840,00 2.700,00 3.200,00 2.700,00 3.200,00 S. Donato 2.070,00 2.480,00 2.070,00 2.480,00 2.300,00 2.600,00 2.400,00 2.800,00 Bolognina 2.170,00 2.480,00 2.170,00 2.550,00 2.300,00 2.800,00 2.400,00 3.000,00 Saffi/S.Viola 2.400,00 2.900,00 2.500,00 3.000,00 Lame 2.070,00 2.320,00 2.070,00 2.550,00 2.400,00 2.600,00 2.500,00 2.800,00 Borgo Panigale 2.200,00 2.500,00 2.200,00 2.500,00 Corticella 2.200,00 2.500,00 2.300,00 2.700,00

Valore medio 2.722,31 3.281,54 2.722,31 3.304,62 2.882,35 3.385,29 2.947,06 3.464,71



pag. 94

Variazione percentuale dei prezzi di compravendita di case nuove e ristrutturate I semestre 2002 II semestre 2002 I semestre 2003 II semestre 2003 Quartiere


Centro storico 0,00% 0,00% 16,13% 5,94% 0,00% 4,88% Galvani 0,00% 0,00% 19,35% 4,12% 0,00% 4,65% Malpighi 0,00% 0,00% 23,24% 16,07% 0,00% 2,56% Marconi 0,00% 0,00% 12,68% 13,10% 0,00% 0,00% Irnerio 0,00% 0,00% 9,49% 17,74% 3,33% 0,00% Colli 0,00% 0,00% 7,14% 8,96% 2,78% 3,33% Saragozza 0,00% 0,00% 6,45% 3,36% 0,00% 2,50% Mazzini 0,00% 0,00% 8,53% 9,68% 0,00% 2,94% Murri 0,00% 0,00% 9,68% 7,73% 5,88% -17,95% Toscana/San Ruffillo 8,33% 10,34% S. Vitale 0,00% 0,00% 16,38% 12,68% 0,00% 0,00% S. Donato 0,00% 0,00% 11,11% 4,84% 4,35% 7,69% Bolognina 0,00% 2,82% 5,99% 9,80% 4,35% 7,14% Saffi/S.Viola 4,17% 3,45% Lame 0,00% 9,91% 15,94% 1,96% 4,17% 7,69% Borgo Panigale 0,00% 0,00% Corticella 4,55% 8,00% Valore medio 0,00% 0,70% 5,88% 2,44% 2,24% 2,35%

Prezzi di compravendita di case in buono stato abitabili I semestre 2002 II semestre 2002 I semestre 2003 II semestre 2003 Quartiere


Centro storico 2.320,00 2.840,00 2.320,00 2.840,00 2.400,00 2.850,00 2.600,00 2.900,00 Galvani 2.320,00 2.840,00 2.320,00 2.840,00 2.500,00 3.000,00 2.700,00 3.200,00 Malpighi 2.070,00 2.430,00 2.070,00 2.430,00 2.300,00 2.700,00 2.300,00 2.800,00 Marconi 2.070,00 2.430,00 2.070,00 2.430,00 2.200,00 2.600,00 2.200,00 2.600,00 Irnerio 2.070,00 2.320,00 2.070,00 2.320,00 2.100,00 2.500,00 2.100,00 2.500,00 Colli 2.320,00 2.840,00 2.320,00 2.840,00 2.600,00 3.000,00 2.600,00 3.200,00 Saragozza 2.070,00 2.580,00 2.070,00 2.580,00 2.300,00 2.800,00 2.300,00 2.800,00 Mazzini 2.070,00 2.320,00 2.070,00 2.320,00 2.200,00 2.500,00 2.200,00 2.500,00 Murri 2.070,00 2.480,00 2.070,00 2.480,00 2.400,00 2.800,00 2.600,00 3.000,00 Toscana/S.Ruffillo 2.000,00 2.300,00 2.200,00 2.500,00 S. Vitale 1.910,00 2.170,00 1.910,00 2.170,00 2.100,00 2.400,00 2.100,00 2.400,00 S. Donato 1.810,00 1.960,00 1.810,00 1.960,00 1.800,00 2.100,00 1.900,00 2.200,00 Bolognina 1.810,00 1.960,00 1.800,00 2.060,00 1.900,00 2.100,00 2.000,00 2.200,00 Saffi/S.Viola 1.900,00 2.200,00 2.000,00 2.300,00 Lame 1.650,00 1.910,00 1.700,00 1.960,00 1.900,00 2.100,00 2.000,00 2.300,00 Borgo Panigale 1.700,00 1.900,00 1.800,00 2.000,00 Corticella 1.700,00 1.900,00 1.800,00 2.000,00

Valore medio 2.043,08 2.390,77 2.046,15 2.402,31 2.117,65 2.455,88 2.200,00 2.552,94



pag. 95

Variazione percentuale prezzi di compravendita di case in buono stato abitabili I semestre 2002 II semestre 2002 I semestre 2003 II semestre 2003 Quartiere


Centro storico 0,00% 0,00% 3,45% 0,35% 8,33% 1,75% Galvani 0,00% 0,00% 7,76% 5,63% 8,00% 6,67% Malpighi 0,00% 0,00% 11,11% 11,11% 0,00% 3,70% Marconi 0,00% 0,00% 6,28% 7,00% 0,00% 0,00% Irnerio 0,00% 0,00% 1,45% 7,76% 0,00% 0,00% Colli 0,00% 0,00% 12,07% 5,63% 0,00% 6,67% Saragozza 0,00% 0,00% 11,11% 8,53% 0,00% 0,00% Mazzini 0,00% 0,00% 6,28% 7,76% 0,00% 0,00% Murri 0,00% 0,00% 15,94% 12,90% 8,33% 7,14% Toscana/S.Ruffillo 10,00% 8,70% S. Vitale 0,00% 0,00% 9,95% 10,60% 0,00% 0,00% S. Donato 0,00% 0,00% -0,55% 7,14% 5,56% 4,76% Bolognina -0,55% 5,10% 5,56% 1,94% 5,26% 4,76% Saffi/S.Viola 5,26% 4,55% Lame 3,03% 2,62% 11,76% 7,14% 5,26% 9,52% Borgo Panigale 5,88% 5,26% Corticella 5,88% 5,26% Valore medio 0,15% 0,48% 3,49% 2,23% 3,89% 3,95% Prezzi di compravendita di case da ristrutturare

I semestre 2002 II semestre 2002 I semestre 2003 II semestre 2003 Quartiere minimo massimo minimo massimo minimo massimo minimo massimo

Centro storico 1.810,00 2.220,00 1.810,00 2.220,00 1.900,00 2.200,00 2.000,00 2.300,00 Galvani 1.810,00 2.220,00 1.810,00 2.220,00 2.000,00 2.300,00 2.100,00 2.400,00 Malpighi 1.810,00 2.000,00 1.810,00 2.000,00 1.800,00 2.000,00 1.900,00 2.100,00 Marconi 2.550,00 1.900,00 1.500,00 1.900,00 1.800,00 2.000,00 1.800,00 2.000,00 Irnerio 1.550,00 1.900,00 1.550,00 1.900,00 1.700,00 1.850,00 1.800,00 1.950,00 Colli 2.000,00 2.300,00 2.000,00 2.300,00 2.000,00 2.300,00 2.100,00 2.400,00 Saragozza 1.810,00 2.070,00 1.810,00 2.070,00 1.900,00 2.100,00 1.900,00 2.100,00 Mazzini 1.700,00 1.960,00 1.700,00 1.900,00 1.800,00 2.000,00 2.000,00 2.200,00 Murri 1.810,00 2.070,00 1.800,00 2.000,00 2.000,00 2.200,00 2.200,00 2.400,00 Toscana/S.Ruffillo 1.500,00 1.700,00 1.700,00 2.000,00 S. Vitale 1.650,00 1.810,00 1.650,00 1.810,00 1.700,00 1.900,00 1.700,00 2.000,00 S. Donato 1.550,00 1.810,00 1.550,00 1.810,00 1.400,00 1.600,00 1.600,00 1.800,00 Bolognina 1.550,00 1.810,00 1.550,00 1.810,00 1.400,00 1.700,00 1.600,00 1.800,00 Saffi/S.Viola 1.500,00 1.700,00 1.600,00 1.900,00 Lame 1.450,00 1.600,00 1.450,00 1.600,00 1.500,00 1.700,00 1.600,00 1.900,00 Borgo Panigale 1.300,00 1.500,00 1.500,00 1.700,00 Corticella 1.300,00 1.500,00 1.500,00 1.700,00

Valore medio 1.773,08 1.974,62 1.691,54 1.964,62 1.676,47 1.897,06 1.800,00 2.038,24



pag. 96

Variazione percentuale prezzi di compravendita di case da ristrutturare

I semestre 2002 II semestre 2002 I semestre 2003 II semestre 2003 Quartiere minimo massimo minimo massimo minimo massimo minimo massimo

Centro storico 0,00% 0,00% 4,97% -0,90% 5,26% 4,55% Galvani 0,00% 0,00% 10,50% 3,60% 5,00% 4,35% Malpighi 0,00% 0,00% -0,55% 0,00% 5,56% 5,00% Marconi -41,18% 0,00% 20,00% 5,26% 0,00% 0,00% Irnerio 0,00% 0,00% 9,68% -2,63% 5,88% 5,41% Colli 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5,00% 4,35% Saragozza 0,00% 0,00% 4,97% 1,45% 0,00% 0,00% Mazzini 0,00% -3,06% 5,88% 5,26% 11,11% 10,00% Murri -0,55% -3,38% 11,11% 10,00% 10,00% 9,09% Toscana/S.Ruffillo 13,33% 17,65% S. Vitale 0,00% 0,00% 3,03% 4,97% 0,00% 5,26% S. Donato 0,00% 0,00% -9,68% -11,60% 14,29% 12,50% Bolognina 0,00% 0,00% -9,68% -6,08% 14,29% 5,88% Saffi/S.Viola 6,67% 11,76% Lame 0,00% 0,00% 3,45% 6,25% 6,67% 11,76% Borgo Panigale 15,38% 13,33% Corticella 15,38% 13,33% Valore medio -4,60% -0,51% -0,89% -3,44% 7,37% 7,44%



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VII. RIEPILOGO E PROSPETTIVE

Nel presente paragrafo, sintetizzando i dati e le informazioni raccolte attraverso le rilevazioni, le

interviste dedicate ed il focus group, si cerca di tracciare i contorni di un quadro rappresentativo del

sistema abitativo della provincia delineandone i principali fenomeni, le caratteristiche e le

peculiarità. Tale operazione non può esimersi dall’esaminare le condizioni al contorno che

interagiscono compiutamente col sistema abitativo, il sistema degli indicatori del contesto socio

economico.

Nel capitolo sul contesto socio economico della provincia abbiamo osservato il verificarsi di

trasformazioni piuttosto rilevanti: la popolazione residente, pur registrando un lieve recupero negli

ultimi anni, risulta sostanzialmente calata nel corso degli ultimi 20 anni (-1,6% in provincia), con

caratteristiche di struttura che presentano età media, indice di vecchiaia, indice di dipendenza ed

indice di struttura della popolazione attiva superiori alla media regionale. Nonostante questo le

modificazioni avvenute nella struttura familiare media hanno prodotto un incremento del numero

delle famiglie residenti del 15,6% (circa 54mila unità tra il i censimenti del 1981 e 2001): ciò a

causa della sensibile riduzione della dimensione media (nel 2001 il numero medio di componenti

per famiglia è di 2,28 contro il valore del 1981 di 2,70). In questo contesto diventano assai

significative alcune tipologie familiari particolari come single, separati/divorziati, ecc.: se nel 1981

le famiglie più numerose erano quelle composte da due e tre componenti (28,4% e 27,0% del totale)

nel 2001 le tipologie familiari più rappresentative diventano quelle di 1 e 2 componenti (31,9% e

31,0% del totale). Queste modificazioni demografiche hanno rilevanti riflessi sui fabbisogni

residenziali, sia a livello quantitativo che qualitativo.

Occorre inoltre prendere in considerazione anche l’immigrazione, fenomeno complesso, che pone

in atto diverse modificazioni delle dinamiche abitative in termini di mercato delle locazioni,

politiche abitative, dinamiche immobiliari. Gli immigrati costituiscono una quota rilevante dei

conduttori ed una fascia particolarmente esposta alle problematiche di accesso al bene casa. Negli

ultimi anni il fenomeno sta assumendo proporzioni sempre maggiori: nel 1991 in provincia di

Bologna vi erano 6.521 cittadini stranieri residenti, mentre nel 2001 se ne contano 31.296 fino ad

arrivare ai 38.363 del 2002, con tassi di incremento molto elevati e crescenti che contribuiscono

significativamente ad attenuare il calo demografico della provincia.

Per quanto concerne il patrimonio immobiliare se da un lato si è rileva un sensibile aumento del

numero delle abitazioni (+17,5% in venti anni) superiore al contestuale aumento del numero delle



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famiglie (+15,6%), dall’altro risulta inadeguato agli obblighi normativi, alle nuove esigenze delle

famiglie, ai criteri di efficienza energetica, sostenibilità, ecc..

A livello locale, almeno per quanto concerne l’intera area metropolitana, i processi di

trasformazione sono pesantemente condizionati dalle dinamiche del capoluogo che negli ultimi anni

vedono un allontanamento della popolazione dalla città verso le aree dell’hinterland in cui si sono

ampliati i sistemi di viabilità (Sistema Ferroviario Metropolitano, Assi Attrezzati, ecc.).

Nel mercato immobiliare bolognese, a seguito della cattiva congiuntura economica e finanziaria ma

anche per le particolari condizioni di cui gode la città di Bologna (Capoluogo regionale con sedi ed

uffici di enti pubblici e privati, università, ecc.), sono aumentati gli investimenti nel settore delle

costruzioni (come registrato anche dall’andamento dei mutui a livello provinciale) sia da parte di

privati con lo scopo di acquisire l’abitazione principale che da parte di investitori della provincia. Il

numero di investitori provenienti da altre province, a detta degli operatori sentiti, è limitato e quasi

esclusivamente riconducibile alle abitazione acquistate dalle famiglie degli studenti universitari che

però si rivolgono ad alloggi di piccolo taglio. Tutto ciò ha provocato un incremento dei prezzi degli

immobili, pesantemente influenzato, nonostante la buona disponibilità, anche dal costo delle aree.

Il rialzo del valore degli immobili ha avuto forti ripercussioni anche sui canoni delle locazioni, il

mercato locativo dell’area bolognese risulta essere quello più elevato in tutta la regione. Fino ad

oggi è apparso molto dinamico ma nei primi mesi del 2004 ha cominciato ad evidenziare qualche

segnale di stagnazione con canoni che, nel caso delle abitazioni di maggiori dimensioni, risultano in

lieve ribasso. L’aumento delle insolvenze, testimoniato da un forte incremento delle richieste di

sfratto per morosità, ha stimolato la revisione dei canoni.

Il mercato delle locazioni negli ultimi anni ha visto manifestarsi un processo di sostituzione dei

conduttori tradizionali, che in virtù degli andamenti dei tassi di interesse hanno progressivamente

acquistato l’abitazione, a carico di cittadini immigrati la cui precarietà economica e lavorativa pone

nuove sfide alle politiche abitative provinciali. Il livello dei canoni, la flessibilizzazione e la

precarietà del mercato del lavoro contribuiscono a comprimere questa fascia di popolazione in una

situazione che spesso sfocia nell’emergenza abitativa. Pur godendo Bologna di redditi e di indici

occupazionali generalmente molto elevati (con medie superiori al dato nazionale, ma inferiore alla

media regionale) questa situazione delinea una crescente problematicità per tutti coloro che non

riescono né ad entrare all’E.R.P., né ad accedere al libero mercato. Nei capitoli precedenti abbiamo

osservato lo stato di attuazione di alcune politiche volte ad intervenire positivamente sul fabbisogno

abitativo: il canale dei canoni concordati, l’edilizia residenziale pubblica e il fondo sociale per

l’affitto. L’incidenza dei canoni concordati del capoluogo viene stimata come una delle più elevate



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della regione e per quanto concerne la dotazione di alloggi E.R.P. la provincia di Bologna ha una

disponibilità di 18,9 alloggi ogni mille abitanti, valore superiore alla media regionale (13,1 alloggi

ogni mille abitanti). Nonostante ciò il numero delle domande crescente di anno in anno denuncia

una sproporzione tra le misure poste in atto ed il fabbisogno abitativo.

Diversi fattori infatti potrebbero incidere sul mercato immobiliare, provocandone una battuta

d’arresto se non, come prefigurato da alcuni, un abbattimento dei prezzi: l’aumento dell’offerta

immobiliare conseguente all’attuazione di numerosi interventi di recupero-riqualificazione urbana

in grado di immettere sul mercato una grossa quantità di alloggi. In particolare gli interventi relativi

al recupero di aree dimesse, si pensi ai programmi integrati di intervento ed ai programmi di

riqualificazione urbana approvati ed in corso di attuazione nel comune di Bologna che

complessivamente immettono sul mercato oltre 180.000 mq di superficie utile ad uso residenziale.



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Provincia di BOLOGNA

Popolazione Stranieri Occupazione Mutui Movimenti popolazione

anno 2003 Consistenze 2003 31.12.2003

31.12.2003 01.01.2004 Mln € 3.436.795 Saldo migratorio

∆ =’03-‘02 +2,2% ∆ =’04-‘03 Tasso 51,3% ∆ = +25,3% 11.791

31.12.2001 31.12.2001 ∆ = 1,0% Flussi 2003 Saldo naturale

Contesto Socio

Economico

31.12.1981 31.12.1991 Mln € 341.023 -3.445

∆ =’01-‘81 ∆ = ’01-‘91 ∆ = +30,4%

Abitazioni occupate Famiglie E.R.P. Fondo Sociale Focus Group

Censimento 2001 Censimento 2001 anno 2002 anno 2002 n° = 392.797 utenti n° = 35.727

su totale 83,4% n° = 399.135 ∆ = -2,7% n° = 9.135

Censimento 1991 ∆ =’01-‘81 15,6% alloggi n° = 17.519

n° = 355.375 ∆ = -2,2% ∆ = +10,2%

Fenomeno Abitativo

su totale 85,1%

Fabbisogno di Abitazioni

Canoni Contratti Concordati Sfratti Focus Group

anno 2002 anno 2002 anno 2002 Canoni Capoluogo n° = 791 Provvedimenti emessi

fino a 45 mq 433 euro n° = 21.083 n° = 1.136 ∆ = -45,8% Contratti

da 45 a 60 mq 506 euro ∆ = -10,2% anno 2003 di cui morosità

da 60 a 80 mq 594 euro Altri Comuni n° = 706 n° = 628 ∆ = 28,2% Concordati

oltre 80 mq 705 euro n° = 13.895 Sfratti eseguiti

Affitti e sfratti

∆ = -17,5% ∆ = 10,7% n° = 515 ∆ = 11,23% Sfratti

Pdc DIA Piani residenziali Piani altre destinazioni Focus Group

Anno 2003 Anno 2003 Anno 2003 Anno 2003

Superficie residua Superficie utile

n° atti n° atti 130.024mq mc

alloggi Superficie residua

n° casi mq

Attività Edilizia

ed Urbanistica

Andamento attività edilizia

/

Compravendite Prezzi Canoni Mercato Focus Group Anno 2002

Capoluogo 6.751

∆ = -7,7%

Provincia 11.114

Mercato Immobiliare

∆ = -0,9%

/ /

Domanda

Offerta

Prezzi

Offerta



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