Masterplan Cavallerizza Reale Torino

Matteo Robiglio Architetto, masterplanner. Coordinamento scienti�co e progettuale.

Marco Tabbia Esperto in project management in ambito sociale. Coordinamento indagine e progettazione sociale.

Daniele Campobenedetto Architetto, Ph.D. Progettazione masterplan.

Il team di lavoro

Enrico Bertoni Direttore generale di Equiter. Coordinamento scenari e analisi �nanziaria.

Luca Rappuoli Analista �nanziario senior. Scenari e analisi �nanziaria.

Elena Potecchi Analista �nanziario senior. Scenari e analisi �nanziaria.

C AVA L L E R I Z Z A D I S T R E T T O C U LT U R A L E

M A S T E R P L A N P E R L A R I Q U A L I F I C A Z I O N E , VA L O R I Z Z A Z I O N E E C O N S E R VA Z I O N E A D U S O P U B B L I C O D E L C O M P L E S S O D E L L A

C AVA L L E R I Z Z A R E A L E I N T O R I N O

Isabelle Toussaint Architetto esperto in restauro. Progettazione masterplan.

Edoardo Piccoli Storico dell’architettura e della città. Indagine storico- critica.

Andrea Andrich Architetto esperto in urbanistica e real estate. Collaboratore alla redazione del masterplan.

Elisa Montervino Dott.ssa in Architettura. Collaborazione alla redazione del masterplan.

Cecilia Guiglia Professionista esperta nell'ascolto attivo e processi partecipativi. Interviste agli attori.

Collaboratori - Homers

Paola Sacco Professionista esperta nell'ascolto attivo e processi partecipativi. Interviste agli attori.

Luna Ambrosino Avvocato civilista esperta in common law e beni comuni. Aspetti giuridico-legali.

Marco Stranisci Ricercatore ed esperto di social media. Sentiment Analysis.

Pierluigi Ubezio Professionista esperto in comunicazione e stampa. Analisi della rassegna stampa.

Giulia Monardo Stagista. Assistente agli aspetti gra�ci

In concertazione con:

Cavallerizza Distretto Culturale - Masterplan aprile 2016

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L A C AVA L L E R I Z Z A E L A C I T TÀ


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Questa carta riassume g li edifici e le istituzioni principali del sistema culturale all’interno del centro storico torinese. Il Masterplan individua nella Cavallerizza uno degli elementi cardine di questo sistema, che, grazie alla riqualificazione del complesso, viene completato. Nella Cavalerizza infatti troveranno posto attività ora mancanti nel panorama del “distretto culturale” (come ad esempio una galleria per le esposizioni temporanee delle istituzioni museali della città e una sala teatrale), ma anche un sistema di ricettività rivolto a differenti tipologie di utenti.Il Masterplan punta a sviluppare in questo quadro l’integrazione di diverse funzioni (culturali, ricettive, terziarie e commerciali), la loro complementarietà e diversificazione, l’uso pubblico attraverso la riapertura degli spazi e infine l’inter vento in questo processo di attori diversi : dalle istituzioni alla società civile, dalla natura pubblica o privata .

I L D I S T R E T T O C U L T U R A L E

Cattedrale di San Giovanni Battista

Palazzo ChiableseGalleria Sabauda Duomo di San Giovanni, Cappella

della Santissima Sindone

Palazzo Reale di Torino

Real Chiesa di San Lorenzo


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Università degli Studi di Torino Biblioteca Nazionale di Torino

Palazzo CarignanoTeatro Carignano Museo EgizioPalazzo Madama Galleria Subalpina

Armeria Reale Teatro Regio Auditorium Rai

Palazzo Campana


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L ’ A R E A D I I N T E R E S S E D E L M A S T E R P L A N


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I N D A G I N E S T O R I C O - C R I T I C A

Progetto o palinsesto?

Si è spesso fatto riferimento al complesso dell’ex Reale Accademia e della Cavalle-rizza come di un tassello di una veduta urbana ideale, in cui Torino si presenta come una città uniforme, compatta, lineare. Una città interamente progettata, il cui ordine si identi�ca con quello dello Stato stesso. Questo punto di vista ha le sue radici nelle rappresentazioni del �eatrum Sabaudiae : è il prodotto di una strategia politica, e di una cultura visiva del periodo barocco in cui le immagini urbane avevano innanzitutto una funzione persuasiva. L’architettura e la città, disegnate, venivano sottratte al tempo e agli accidenti, diventavano strumenti al servizio dell’a�ermazione di uno Stato e una corte in un panorama europeo.

Questa lettura della città di antico regime ha avuto una lunga e duratura fortuna, ed è stata anche sviluppata e adottata, per ragioni diverse, dalla storiogra�a del secondo Novecento: una storiogra�a che ha visto nella Torino dei grandi progetti ducali e reali, dove i singoli edi�ci erano idealmente sottomessi a una regola superiore, un modello comunque valido di città razionale e ben amministrata. Una città delle regole, in cui il piano e il progetto erano gli strumenti principali d’intervento sulla realtà �sica e sociale. Sotto molti aspetti, questa città di regole, progetti e piani ri�etteva anche le ambizioni della cultura della progettazione e piani�cazione pubblica dell’Italia con-temporanea: mostrava ad architetti, amministratori e cittadini una strada di�cile ma percorribile, pur con strumenti operativi e obiettivi rinnovati.

Questa stagione di �ducia nel progetto e nel piano pare oggi conclusa. Tuttavia, con un salto concettuale, la lettura monolitica della città “di Stato” ha conquistato oggi altri favori: ci accorgiamo che il mantra della Torino-barocca e della griglia, delle vie regolari punteggiate da monumenti (da restaurare e presentare in uno stato “al nuovo”) è un concetto semplice da comunicare e da consumare, e produce una cornice ideale per il marketing urbano e turistico. Non c’è niente di male: il ridisegno dell’identità e dell’immagine della città è un processo legittimo, e d’altra parte la competizione tra aree metropolitane è oggi parte di una lotta per la sopravvivenza non meno importante che quella tra le capitali nell’Europa del Seicento. Però questa lettura resta pur sempre una sempli�cazione, e anche un modo un po’ astratto di guardare a una realtà �sica e sociale che è il frutto di molti intrecci, e non di una sola intenzionalità. Anche perché il rischio è poi di voler adeguare la realtà, con le sue imperfezioni, alla “visione”, rime-diando ex post agli “errori” della storia: allontanandosi da ciò che la città è, ma avvici-nandosi a ciò che avrebbe dovuto essere.

La zona dell’Accademia reale e delle scuderie e maneggi regi (solo più tardi si può parlare di “cavallerizza”) si è a lungo prestata alla glori�cazione del “progetto unitario”, qui impersonato dal complesso disegnato dal Castellamonte, che avrebbe dovuto com-porre un tassello importante di una città di Stato estesa dal palazzo Reale �no quasi al Po. In e�etti, il primo impianto dell’area tendeva a formare un tutto armonico e inte-grato con gli altri edi�ci e spazi del potere e della corte; e non c’è dubbio che nonostan-te la sua realizzazione molto parziale, la grande croce progettata dal Castellamonte si sia a lungo tramandata sui fogli degli architetti come una presenza implicita, un grande disegno che �no a metà Settecento almeno nessuno ha voluto, o osato, smentire.

Si dirà che non c’è nulla di strano: quasi tutti i progetti pre�gurati dal theatrum sono

stati realizzati in un arco di tempo lunghissimo, spesso plurisecolare. Questo però non lo è stato e a un certo punto è anche scomparso dalle carte.

Supponiamo ora di ribaltare il punto di vista: accantoniamo i grandi disegni ordi-natori e interessiamoci, nella storia di quest’area, alle discontinuità, ai frammenti, alla diversità, ai diritti e usi reali. Il “nodo” della cavallerizza appare allora qualcosa di molto diverso: non un oggetto unitario, ma un esempio di quei processi incrementali con cui si è costruita la città europea di età moderna; processi a cui Torino, nonostante la sua storia relativamente breve e tutte le retoriche dell’autorità e del controllo, non sfugge a�atto. Se adottiamo questa lettura l’area appare innanzitutto come un palinsesto, dove contano e parlano tutte le tracce lasciate dal tempo e dagli attori di una storia collet-tiva: le grandi fratture, i corpi interrotti degli edi�ci, ma anche i piccoli interventi in autocostruzione, le di�erenze tra i materiali.

È un punto di vista rovesciato rispetto al primo: ma se ci interessa capire la “città così com’è” e non “come avrebbe dovuto essere”, dobbiamo partire dalle condizioni attuali e non dai progetti iniziali, sforzandoci di intravederli, come presenze spettrali, anche dove non ci sono più o non ci sono mai stati. Secondo questa prospettiva, anzi, i pro-getti sono dati storici importanti - servono a negoziare la città e a modi�carne gli spazi - ma sono strumenti, come tanti altri. I con�itti, le battute d’arresto, anche i traumi chesegnano gli edi�ci strati�cano tracce altrettanto importanti che devono essere identi�-cate, raccontate, e non dimenticate. La distinzione tra monumento e detrito, tra sostan-

Ritratto di Vittorio Amedeo II a cavallo con l’edi�cio dell’Accademia Reale, incisione di Antonio De Pien-ne, su disegno di Charles Dauphin, 1675; Archivio storico della città di Torino, Coll. SimeomIl corpo centrale della quadricorte dell’Accademia visto dalla via della Zecca, nel momento in cui si dava il via al cantiere; sullo sfondo, la manica della grande galleria. Attraverso la �gura del giovane sovrano si sottolinea il legame �sico e funzionale tra la Corte e l’Accademia come “macchina” per l’educazione nobiliare.

Trecento anni di cantieri. Una de�nizione operativa

Parlare della Cavallerizza oggi signi�ca parlare di un pezzo di città composto da una varietà di costruzioni di scale e forme diverse, edi�cate nell’arco di quasi trecento anni (1675-1955 circa). I corpi di fabbrica più grandiosi, alcuni dei quali sono esito di progetti di architettura cronicamente e ripetutamente irrisolti, sono mescolati ad altre costruzioni o parti di costruzioni di scala più modesta: rattoppi, adeguamenti normativi o distributivi, piccole strutture autoprodotte, sopraelevazioni, e anche alcuni più consistenti edi�ci provvisori o precari, diventati permanenti. La rete di spazi aperti che compone il “negativo” di questo insieme di costruzioni è altrettanto articolata, e comprende corti dal disegno regolare, accanto a vicoli e spiazzi senza forma e quasi residuali. In tanta varietà è possibile riconoscere, più che delle tipologie, un principio distributivo prevalente: al piano di terra troviamo infatti una serie di vaste sale voltate, destinate in origine a maneggi, scuderie, sale d’esercizi; ai piani superiori prevale, inve-ce, una organizzazione più minuta per corridoi, cellule e stanze, destinate in genere a funzioni abitative oppure, nel Novecento, a funzioni terziarie.

Visto nel suo divenire storico, lo stato attuale dell’area è l’esito di un processo quasi di tipo respiratorio, di lenta crescita e poi di progressiva dismissione; ne riassumiamo alcune delle tappe principali.

za progettuale e superfetazione dannosa non ha ragion d’essere, perché l’architettura e il tessuto urbano sono il prodotto di pratiche e attività a volte minime, quotidiane.

Il problema, ora, non è validare una sola delle due letture - raccontate così, sono due versioni estreme, così come il “tutto Stato” o il “tutto mercato” - ma riconoscere che la Cavallerizza è un oggetto sfaccettato e ambiguo: da un lato, è il frutto di progetti anche importanti e ambiziosi, dall’altro li vede tutti interrompere, non �nire, o demolire. Altrettanto si può dire degli usi e delle funzioni. Nato per ospitare funzioni auliche (l’Accademia e le sue pertinenze) il complesso è stato oggetto di incessanti variazioni e adattamenti funzionali, e poi di un graduale decadimento di usi e valori, che lo hanno portato già nell’Ottocento ad ospitare attività più prosaiche e al limite anonime di quelle previste all’inizio; tanto da essere diventato, insieme ai suoi occupanti, un luogo densamente abitato e vissuto, ma del tutto opaco rispetto alla città. Sotto certi aspetti anche un oggetto imbarazzante, di cui non si poteva parlare in termini pienamente po-sitivi: come giusti�care un maneggio costruito a metà? E l’assenza della torre ottagona senza la quale la quadricorte del Castellamonte non sta insieme? Queste ambiguità, e il declino funzionale prima ancora che �sico, spiegano in parte anche la storia acciden-tata della “riscoperta” della Cavallerizza e la sua tardiva presa in carico pubblica e civile nel secondo Novecento.

[G. B. Ravelli?], Pianta generale delle scuderie, rimesse e maneggio appartenenti a Sua Altezza Reale il signor Duca di Chiablese in Torino, circa 1780; Soprintendenza ai Beni architettonici e paesaggistici per le provin-ce di Torino, Asti, Cuneo, Biella e Vercelli, fototecaL’inserimento dei nuovi edi�ci per il maneggio Chiablese evidenzia una situazione �ammentaria nel comparto verso il Po. Da notare l’abbandono, a questa data, del programma di completamento sia della manica lunga verso i giardini reali sia della cavallerizza di Alfieri. L’edificio delle carrozzere, che fa angolo con il maneggio, insiste sulle fondamenta del padiglione di testata della manica lunga.

L’avvio dell’urbanizzazione dell’area, compresa nel secondo ampliamento di To-rino, segue un progetto di Amedeo di Castellamonte degli anni 70 del Seicento ed è imperniato sul grandioso disegno di un’Accademia per nobili. L’edi�cio, a impianto rettangolare, suddiviso da maniche interne in una grande corte e una “croce” di 4 cortili più piccoli, avrebbe dovuto essere connesso al Palazzo reale mediante una lunghissima galleria. La costruzione della galleria sarà in�ne abbandonata, ma anche la realizzazio-ne del complesso accademico sarà molto parziale (seppure su�ciente per avviare con successo l’istituto); tanto che la torre ottagonale di snodo dei cortili interni, “pièce maîtresse” della composizione aulica, non verrà mai realizzata, anche se viene tracciata sul terreno.

La mancata realizzazione del grande progetto si accompagna all’avvio, tra la �ne del Seicento e i primi decenni del Settecento, di altri cantieri. Esigenze pratiche connesse alle attività della corte porteranno a�ancare alle maniche adibite a scuola dei corpi di fabbrica per scuderie e alloggi militari, lungo l’attuale via Verdi. Oltre i con�ni del complesso accademico verso il Po, inoltre, si costruiscono edi�ci per la Regia zecca, un maneggio e altre scuderie dal carattere più provvisorio.

Una cavallerizza, prevista inizialmente come edi�cio isolato, sarà integrata nel siste-ma a quattro corti dell’Accademia solo nel 1740, quando Benedetto Al�eri predispone un progetto di grande respiro, aggiornato secondo modelli francesi e mitteleuropei. In quest’occasione le grandi dimensioni richieste dall’aula portano Al�eri a riprogettare, ingigantendola, anche la torretta ottagonale già prevista dal Castellamonte.

E�cace sulla carta, il progetto al�eriano naufraga nella pratica: la cavallerizza non verrà completata e neppure organicamente collegata al resto del complesso; spettacola-

re ed elegante anche nel suo stato frammentario, resterà come sospesa tra il mai realiz-zato padiglione ottagonale e il cortile del maneggio verso il Po.

La ricostruzione a�rettata nelle forme attuali del maneggio del Duca di Chiablese (1775 circa) spegne ogni velleità di completamento del progetto al�eriano, e strati�ca nel sito una nuova giurisdizione, dopo l’Accademia e le scuderie reali. Oltre al maneg-gio, che sostituisce una struttura più precaria seicentesca, vengono in quest’occasione realizzati altri edi�ci privi di qualità formali (carrozzere, depositi): dietro alla grande incompiuta dell’Al�eri l’intero comparto delle scuderie assumeva così una con�gura-zione priva di qualsiasi ordine.

Su questa situazione davvero problematica - registrata dai disegni dell’architetto imperiale Piacenza, inviati a Parigi in età napoleonica - interviene dal 1830 un ultimo grande progetto ordinatore, portatore di un linguaggio e una cultura del costruire del tutto nuova rispetto alle premesse barocche. L’imponente manica a “F” inserita tra la Cavallerizza e i giardini Reali e progettata da Carlo Bernardo Mosca nel 1832 è un edi�cio solido, massiccio, pienamente razionale: opera di un ingegnere-architetto con-sapevole di dover rispondere con rigore a un programma (da cui l’eccezionale sistema distributivo), ma anche di dover dare una soluzione unitaria a un insieme disordinato di spazi e costruzioni. La grande scuderia voltata sostiene un quasi-falansterio: tre piani di abitazioni di servizio servite da corridoi centrali, che insieme ai portici, le scale, i sottotetti, le cantine, compongono un corpo unitario e tutto “in funzione”; allo stesso tempo, la grande manica si allinea con il complesso delle segreterie e dell’archivio, ri-proponendo come volumetria, ma non come linguaggio e destinazione d’uso, il proget-to della grande galleria seicentesca.

P. Foglietti e L. Tonta, Scuderie e Maneggi. Pianta del piano terreno, 28 settembre 1864; Archivio di Stato di Torino, Sez. Riunite, Real CasaIl complesso delle scuderie ha raggiunto la sua massima densità. “L’Architetto capo dell’U�cio tecnico della Real Casa” e “L’ingegnere di seconda classe nel Genio Civile pei Fabbricati demaniali in Torino” �rmano una plani-metria che rende conto del riordino portato dalla edi�cazione della manica “del Mosca” verso i giardini reali e dei corpi più bassi che seguono l’orientamento del maneggio Chiablese. Da notare come la Regia zecca non sia parte della medesima giurisdizione. In alto a sinistra, la manica verso i giardini Reali non è ancora completata.

Con il completamento della scuderia-residenza di Mosca nel 1836-37, cui si aggiun-geva la doppia manica bassa delle pagliere, costruita in due fasi separate di pochi de-cenni, la cui inclinazione segue il �lo delle mura, il complesso ora noto come dei “regi maneggi e scuderie” raggiunge un grado di quasi-saturazione; piccoli interventi edilizi, strutture di completamento, inspessimenti di maniche o sopralzi aggiunti nei decenni successivi non modi�cheranno più sostanzialmente la situazione. A partire da �ne Ot-tocento, anzi, l’area inizia a subire un processo inverso, di impoverimento ed espulsione di funzioni, connesso prima con il trasferimento della capitale e poi con l’a�ermarsi di nuovi mezzi di trasporto e locomozione.

A questo processo resiste in parte l’area dell’Accademia, dove si interviene nel tardo XIX secolo con il completamento dell’ala lungo i giardini Reali, e con altre opere mi-nori come la “sala di ginnastica” inserita in uno dei cortili interni. Ma i bombardamenti della seconda guerra mondiale colpiscono proprio gli edi�ci accademici, determinando il trasferimento dell’istituzione e la successiva trasformazione radicale del settore verso Piazza Castello. È un altro turning point: il dibattito che si innesca negli anni della ri-costruzione sulla sorte dell’area bombardata, in connessione con il progetto di un nuo-vo teatro d’opera e di una “area culturale” per la città estesa �no agli isolati della Mole Antonelliana, è noto, e non vi ritorneremo.

Ricordiamo come, nonostante la grande estensione delle demolizioni, l’installazione del Genio militare e di alloggi per personale dell’esercito abbia portato a operazioni piuttosto brutali di sopraelevazione e densi�cazione sugli edi�ci superstiti dell’Acca-demia �no al formarsi, dietro all’attuale teatro Regio, di un piccolo isolato verticale densamente vissuto e abitato, anche se del tutto chiuso alla città; inaccessibile ai civili, ma anche privo di quei caratteri di rappresentatività urbana assegnati alle caserme otto-centesche.

La storia edilizia successiva è fatta da attori a cui solo di recente è stata data una voce: famiglie, funzionari, tecnici, che un po’ acconsentono, un po’ resistono al progressivo degrado dell’area, interessata da interventi di manutenzione o di consolidamento e da parziali restauri, in modo variabile a seconda delle giurisdizioni e delle diverse modalità di gestione. Solo nel comparto occupato dal genio militare, dietro al teatro molliniano,

si è continuato a intervenire in modo più deciso �no agli anni ’90 del 900, inseguendo adeguamenti normativi e strutturali e persino ampliando gli spazi da mettere a disposi-zione di u�ci e residenze, al di sopra di una delle scuderie seicentesche. Un accrochage di passerelle e nuove scale segnala anche all’esterno questi cantieri. La riapertura di al-cune grandi sale per spettacoli e mostre, il riuso come sala teatrale del maneggio al�eria-no, e la cessione all’Università di quello ex-Chiablese è ancora più recente, e coincide con l’abbandono de�nitivo degli ultimi comparti residenziali in locazione; l’intreccio tra apertura e svuotamento si intreccia quasi naturalmente con l’occupazione e la riven-dicazione del valore del complesso come bene comune.

Da “non vi è nulla” al “bene di valore inestimabile”.

La costruzione di una dimensione patrimoniale e pubblica per la cavallerizza è re-cente. Al di fuori delle incisioni del progetto di Castellamonte, per quasi tre secoli le immagini pubbliche dell’area sono rarissime, e sono altrettanto scarsi i riferimenti ai suoi edi�ci nelle guide e nei testi sulla città. Questo è comprensibile se pensiamo al suo carattere di zona di servizio, e alla frammentarietà dei suoi edi�ci-chiave: una condi-zione che ha impedito persino ai minuziosi disegni di presentazione del grand projet al�eriano di trovare una traduzione in incisioni. La sostanziale chiusura, alla vista e alla circolazione, dell’intero comparto, ad eccezione dello scomparso cortile quadrato dell’Accademia, che si traguardava dai portici del Regio, ha fatto il resto. Tanto che, dopo che l’incendio del Regio e poi i bombardamenti avevano colpito l’unica parte in qualche modo nota al pubblico, nei primi anni 50 del Novecento a Torino non sembra esserci una chiara consapevolezza di cosa rimane dietro all’Accademia.

“Basta guardare da Piazza Castello attraverso i fori del muro dell’ex teatro Regio per accorgersi che già ora si vede precisamente la Mole, perchè non vi è sul rettilineo della vi-suale alcuna costruzione da demolire.

Dietro il muro dell’ex teatro Regio (…) non vi è più nulla per circa 300 metri; vi è in-

Carlo Mollino, Studi preliminari alla consegna del progetto per il nuovo Teatro Regio, 1965. Circolazione urbana nella zona tra piazza Castello, Archivio di Stato e Demanio Militare. Politecnico di Torino, Biblioteca Centrale di Architettura, Archivio Carlo Mollino, P.16B.362.151. L’estensione delle demolizioni pre�gurate negli anni 60, sulla scia dei progetti per la “zona culturale” discussa nel concorso del 1952, è impressionante. Al diradamento si sovrappone l’esaltazione della circolazione automoiblisti-ca, tipica di quegli anni. Mentre già circolavano gli studi di Passanti sulla Torino barocca, siamo al momento più basso di consapevolezza pubblica del valore degli edifici sull’area della cavallerizza.

fatti l’immenso cortile dell’Accademia Militare circondato dallo stabile semidemolito dai bombardamenti (…) Se vi è qualche piccola, bassa costruzione tra via Rossini e via Monte-bello, si tratta di cosa di poco conto” .

(Guido Guidi, rivista Torino, 1952, “La Mole in Piazza Castello”)

“Non vi è più nulla”: giudizio estremo, e orientato a una volontà di rinnovamento, che però fa capire come in quegli anni si sia potuto intervenire piuttosto pesantemente sulla parte danneggiata dell’Accademia reale e su alcuni corpi retrostanti (con demoli-zioni, ma anche con brutali sopraelevazioni), mentre altri edi�ci e spazi della città già venivano ricostruiti “com’erano e dov’erano”.

Eppure, già nel 1945 una pubblicazione (dalla limitata di�usione iniziale, ma sarà un long seller) di Mario Passanti ricominciava a parlare della città barocca nel suo insieme come di un tessuto che proprio nella continuità e nella forma urbana aveva un suo valo-re, non solo una sommatoria di monumenti.

Nasceva qui il riconoscimento dell’esistenza di un sistema di edi�ci interconnessi, che dal Palazzo Reale attraverso piazza Castello si incuneavano giù da via della Zecca. Con la sua “universal disciplina” e la sua grande scala, il complesso rispecchiava secondo Passanti una struttura di potere forte, coesa, ideale. Passanti è il primo a spiegare come zecca, Cavallerizze (reale e Chiablese) e accademia potessero essere lette come un tutto unitario, da lui battezzato piuttosto felicemente “zona di comando”:

“Complesso imponente di edi�zi, dal quale la Monarchia mostra stendere il suo dominio sino agli ultimi limiti della città, irregimentando in architetture unitarie le costruzioni sorgenti lungo le arterie e piazze” (Passanti, 1945).

Lo storico e architetto non scendeva poi più nel dettaglio, ma d’altra parte, secondo quanto lui stesso a�ermava, l’individualità dei singoli edi�ci della “zona di comando” quasi non contava: ciò che contava era la produzione di una forma urbana di “im-pressionante unità”. Questa chiave di lettura - che nasce dalla cultura urbanistica di un architetto tra i più ra�nati del Novecento torinese - non sarà mai più sconfessata: l’etichetta di “zona di comando” accompagna il complesso �no al suo inserimento nel patrimonio Unesco.

Solo più tardi, con il progredire sistematico degli studi sul barocco, lo sguardo è sceso alla scala degli edi�ci; e qui il discorso dell’unitarietà, della completezza, si è un po’ incrinato, perché l’insieme dei corpi di fabbrica dell’Accademia e dei diversi maneggi - quel “tessuto continuo” che continuo non è a�atto - si è palesato come è: un dedalodi cantieri e corpi di fabbrica di�erenti, quasi inaccessibile alla cittadinanza e quasi del tutto trascurato dagli studi �no a pochi anni fa. Solo la fabbrica della Cavallerizza (già brevemente presentata nella prima monogra�a dedicata ad Al�eri da Giovanni Cheval-ley nel 1915) viene riconosciuta come un’architettura di qualità: compare nel monu-mentale volume di Augusto Cavallari Murat sulla Torino Barocca e poi negli studi di Amedeo Bellini su Benedetto Al�eri. Questi studi portano - in�ne - alla pubblicazione delle prime fotogra�e della grande aula, allora usata come autorimessa dalla polizia. È quasi una rivelazione. A fronte dell’anonimato che continua a riguardare altre parti del complesso, l’edi�cio di Al�eri, anche se realizzato soltanto a metà, diventa allora la “parte per il tutto”, il monumento intorno a cui si aggrega l’identità dell’area, e che assegna il proprio nome all’intero sistema di corpi e costruzioni - ormai privato della funzione accademica - dietro al teatro Regio.

La storia più recente della conoscenza e patrimonializzazione del complesso è quella di un processo che sta accelerando. Gran parte dell’area (sono escluse le carrozzere e pa-gliere ottocentesche) è stata inserita, come parte della “zona di comando”, nella perime-trazione Unesco delle Residenze sabaude. Nuovi studi hanno chiarito le fasi costruttive di alcune sue parti. La successiva apertura della cavallerizza al�eriana al pubblico con la realizzazione di un teatro provvisorio, pur avendone un po’ morti�cato il grandioso ef-fetto di aula voltata, ha avuto una funzione quasi liberatoria, importantissima. Poi l’in-gresso dell’Università, che ha realizzato la sua Aula Magna nell’ex maneggio Chiablese, assegnando una funzione pubblica e urbana a un edi�cio che non l’aveva mai avuta. In-

�ne l’occupazione del 2014-15, che ha portato ad aprire al pubblico ancora altre aree, riscoprendo le qualità abitative dell’edi�cio del Mosca e riattivando il collegamento con i giardini Reali.

Il “valore inestimabile” invocato per l’area è ora conteso e attende una sua traduzione in termini di funzioni, accessi, usi futuri.

Bibliogra�a essenziale

1675-1975

Joan Blaeu, �eatrum Sabaudiae (�eatrum statuum regiae celsitudinis Sabaudiae ducis, Pedemontii principis, Cypri regis), Amsterdam 682, 2. v. (ed. a c. di Luigi Firpo, Città di Torino, Torino 1984)

Mario Passanti, Architettura in Piemonte, Libreria tecnica V. Giorgio, Torino 1945

Nello Renacco, Concorso per la zona culturale di Torino, «Urbanistica», n.10-11, 1952, pp.89-93

Augusto Cavallari Murat, Forma urbana e architettura nella Torino barocca, UTET, Torino 1968, 3 v.

1975-2015

Amedeo Bellini, Benedetto Al�eri, Electa, Milano 1978

Fabrizio Corrado, Paolo San Martino, Il Palazzo dell’Accademia Reale di Amedeo di Castellamonte «primum certe ornamentum» di Torino capitale barocca, «Studi pie-montesi», A. XII, n. 1, 1983, Torino, pp. 93-101

Luciano Tamburini, Storia del Teatro Regio di Torino, L’architettura dalle origini al 1936, Cassa di Risparmio di Torino, Torino 1983

Francesca Bagliani, Paolo Cornaglia, Marco Maderna, Paolo Mighetto, Architettura, governo e burocrazia in una capitale barocca. La zona di comando di Torino e il piano di Filippo Juvarra del 1730, Celid, Torino 2000

Michela Comba, Un teatro nell’Accademia Militare. Quarant’anni di ricostruzione del Teatro Regio di Torino, «Quaderni Storici», vol.125, n.2, 2007, pp.517-548

Silvia Gron, Elena Vigliocco, Intersezione. Più �ammenti un unico soggetto, Araba Fenice, Boves 2009

Pier Giovanni Bardelli (a cura di), Il Teatro Regio di Torino da Carlo Mollino ad oggi: consistenza materica ed esito architettonico, Flaccovio, Palermo 2010

Fabrizio Corrado, Il duca e lo scalpellino. Potere e mestiere in una fabbrica simbolo della capitale sabauda, l’Accademia Reale di Amedeo di Castellamonte, in Giorgio Mol-lisi (a cura di), Svizzeri a Roma nella storia, nell’arte, nella cultura, nell’economia dal Cinquecento ad oggi, [«Arte&Storia», anno 11, numero 52, ottobre 2011] Edizioni Ticino Management, Lugano 2011, p. 180-187

Amelio Fara, L’arte della scienza. Architettura e cultura militare a Torino e nello Stato Sabaudo (1673-1859), Olschki, Firenze, 2014

Andreina Milan (a cura di), �eatrum sapientiæ. La nuova Aula Magna dell’Universi-tà di Torino negli spazi dell’antico Maneggio Chiablese, Celid, Torino 2014

Nota: un regesto archivistico completo non è tra gli obiettivi di questo testo. Si ri-manda quindi ai regesti già segnalati nella bibliogra�a recente (in particolare: Gron-Vi-gliocco 2009 e Fara 2014) e ai seguenti archivi: Archivio di Stato di Torino (AST), sezione Corte e sezioni riunite (diverse serie, tra cui Real Casa, Duchi di Genova, etc); Archivio storico della Città di Torino (ASCT); Archivio edilizio, Torino; Archivio e fototeca della Soprintendenza Beni Architettonici e Ambientali, Torino; Archivio del Genio militare, Torino; Biblioteca Reale, Torino (Raccolta Saluzzo); Archivio Carlo Mollino, Politecnico di Torino; fuori Torino: Archivio Centrale dello Stato, Roma; Archivio dell’Accademia Militare, Modena; Archives Nationales, Parigi.

Una fruizione pubblica per la documentazione istituzionale e archivistica sulla storia antica e recente della Cavallerizza è oggi assicurata (aprile 2016), sia pure per parti ed esempi, da numerosi siti internet: Archivio di Stato di Torino; museotorino; La Stam-pa; Unesco; cavallerizzareale.org; cavallerizzareale.wordpress.com; youtube.

L E P R O P R I E TÀ

La tavola riassume la suddivisione delle proprietà che insistono sul complesso della Cavallerizza alla data della redazione di questo Masterplan. Il Compendio comprende 20 corpi di fabbrica caratterizzati da periodo di costruzione, utilizzo e stato di conservazione piuttosto diversi�cati. La super�cie utile del complesso della Cavallerizza è ripartita tra la società di Cartolarizzazione el Comune di Torino (di seguito C.C.T. Srl) e FIV - Fondo Investimenti per la Valorizzazione - Comparto Extra, gestito da C.D.P. Investimenti Sgr (di seguito C.D.P.I. Sgr), con circa 20.000 mq (super�cie lorda) per la prima proprietà e 16.000 (super�cie lorda) per la seconda. C.C.T. Srl dispone, inoltre, dell’immobile “ex Zecca”, per ulteriori 5.700 mq. Un terzo soggetto proprietario è costituito dalla Città di Torino che possiede l’ex Maneggio Chiablese e la porzione a completamento della corte dell’accademia militare, oggi coincidente con parte della piazzetta Accademia Militare. L’area corrispondente all’ex Maneggio Chiablese, pari a circa 1.700 mq, è stata concessa in comodato dal Comune di Torino all’Università degli Studi di Torino che ha provveduto, con una spesa di € 6 milioni, a realizzare la nuova Aula Magna dell’Ateneo inaugurata nel 2014.La porzione ovest del compendio è stata ceduta nel 2014 dal Demanio dello Stato a FIV/C.D.P.I. Sgr, mentre la restante porzione è di proprietà della società di cartolarizzazione C.C.T. Srl.

V i a G i u s e p p e V e r d i

L E P R O P R I E TÀ

Proprietà FIV-CDPI Sgr.

Proprietà CCT Srl - lotto 2.

Proprietà Città di Torino, concesso a Università di Torino.

Sovrapposizione proprietarie ai piani elevati (CDPI Sgr su CCT Srl)

Sovrapposizione proprietarie ai piani elevati (CCT Srl su CDPI Sgr)

Interferenze proprietarie tra CDPI Sgr e CCT Srl ( in questo caso entrambe sotto la stessa proiezione della copertura)

Proprietà CCT Srl - lotto 1.

Legenda

Vi

a

Gi

oa

ch

in

o

Ro

ss

in

i

Proprietà Città di Torino.

Organizzazione delle schedeLo scopo di queste schede è quello di indicare vincoli e possibilità

di trasformazione sugli edifici del complesso della cavallerizza. Queste indicazioni derivano dall’analisi storico-documentale riportata all’interno del Masterplan stesso e sono state individuate attraverso un percorso condiviso con la Soprintendenza per i Beni Storici, Artistici ed Etnoantropologici del Piemonte. Le schede sono complementari ad altre indicazioni emanate dalla Soprintendenza, e vogliono costituire la base per una progettazione che possa garantire la rifunzionalizzazione dei vari edifici della Cavallerizza garantendo la conservazione e la valorizzazione del patrimonio esistente.

A tal fine, e per agevolare il dialogo tra futuri progettisti e le istituzioni preposte alla tutela del patrimonio, la Soprintendenza approva il contenuto delle schede.

Le schede sono state realizzate seguendo allo stesso tempo le unità edilizie e i comparti proprietari presenti all’atto di redazione di questo Masterplan. Contengono tre paragrafi - Struttura, Potenziale, Usi Suggeriti- che riportano indicazioni di massima riguardo all’edificio in esame con livelli di prescrizione decrescenti. A questi si aggiunge un’assonometria che riporta sinteticamente l’insieme dei vincoli e delle possibilità di trasformazione a cui sono riferite paragrafi specifici per ogni vincolo o possibilità. Le schede sono completate dall’individuazione puntuale di vincoli e possibilità su piante prospetti e sezioni (riferiti ai rilievi in possesso delle attuali proprietà, comparati con il rilievo effettuato nel 1999 da Agostino Magnaghi).

StrutturaE’ l’insieme delle indicazioni di massima sull’edificio che hanno valore

prescrittivo. Presentano dati di analisi distributiva e storica di carattere oggettivo.

Potenziale E’ l’insieme delle indicazioni che indicano le caratteristiche degli usi

compatibili con la struttura, la distribuzione e le necessità di conservazione dell’edificio.

Usi suggeritiE’ l’insieme delle indicazioni sulle funzioni che meglio esprimono la vocazione

dei vari corpi di fabbrica. Sono indicativi e non costituiscono prescrizione, ma hanno la funzione di esemplificare direzioni di intervento possibili.

I V I N C O L I E L E P O S S I B I L I TÀ

Possibilità

Indica gli orientamenti di trasformazione già discussi con la Soprintendenza. Non è un compendio delle sole operazioni che si possono compiere ma di operazioni già valutate dalla Soprintendenza. Di conseguenza, in mancanza di indicazioni sulle possibilità di trasformazione all’interno delle schede, le eventuali modifiche alla struttura e alla distribuzione degli edifici saranno da concordare con la Soprintendenza.

VincoliIndica gli ambienti, i sistemi strutturali e distributivi degli edifici di cui si

prevede la conservazione o il ripristino. Le eventuali trasformazioni di questi ambienti saranno oggetto di attenta valutazione da parte della Soprintendenza.

Osser vazioni sui soggetti coinvolti nella trasformazioneI soggetti attori delle trasformazioni hanno il compito di effettuare un rilievo

e un’analisi accurata della consistenza fisica dell’edificio, incrociandola con i dati storici e archivistici, non limitandosi al mero rilievo dei dati dimensionali, ma rifacendosi alle metodologie della ricerca storica sull’edificato più aggiornate (bauforschung). Oltre ad anticipare informazioni sulla fabbrica che risulteranno essenziali in fase di cantiere, l’operazione ha lo scopo di registrare un’immagine e una descrizione accurata dell’edificio nella sua reale consistenza fisica, precedente alla sua trasformazione.

L’analisi dovrà fornire dati scientificamente fondati sui materiali attualmente costituenti l’edificio (da cielo a terra), sulle tecniche costruttive relative alla loro messa in opera, e nei limiti del possibile approdare a una lettura esaustiva della successione dei cantieri e delle azioni (anche distruttive) che hanno portato alla configurazione attuale della fabbrica. Sarà compito soggetti attori delle trasformazioni allocare a questa operazione le risorse e i tempi sufficienti al suo buon esito. Gli esiti dell’indagine, infine, dovranno essere quanto prima resi disponibili, oltre che alla Soprintendenza e ad eventuali altri enti competenti, nonchè al pubblico.

S h e d e p e r l a t u t e l a d e g l i e d i f i c i .

Linea rossa: Indicazione di massima del perimetro o volume sottoposto al vincolo specificato nel relativo paragrafo.

Linea verde:Indicazione di massima del perimetro o volume che può contenere la trasformazione specificata nel paragrafo corrispondente.

Linea verde puntinata: Indicazione del volume virtuale

che può contenere addizioni di volumi minori agli edifici

esistenti.

Linea nera tratteggiata: Indicazione del volume

dell’edificio esistente.

C O R T E A C C A D E M I A

Struttura

1.1 - L’edificio presenta nel complesso un sistema distributivo a manica doppia con corridoio centrale e vani scala posizionati negli angoli. Nonostante siano state fortemente danneggiate durante il secondo conflitto mondiale, le strutture conservano ancora elementi di interesse, in particolare il sistema strutturale a fulcri tardo ottocentesco della manica verso i giardini, le sale auliche e lo scalone nell’angolo nord e la volta al pian terreno della manica sud-est. L’ultimo piano e il sottotetto sono frutto di sopraelevazioni post belliche.

Potenziale

1.2 - Gli ambienti al piano terreno, caratterizzati da ambienti voltati, presentano un potenziale per funzioni aperte a pubblico. In particolare la rotonda centrale è ambiente di distribuzione di tutte le corti del complesso della Cavallerizza e a tal scopo sarà conservata. Gli ambienti dei piani superiori risultano adatti alla funzione di residenza collettiva in ragione del loro impianto distributivo e della possibilità di trasformazione dell’ultimo piano e del piano sottotetto.

Usi suggeriti

1.3 - L’insieme edilizio, a motivo della sovrapposizione di un sistema cellulare e di un insieme di grandi aule, o�re una vocazione particolare verso funzioni residenziali temporanee o funzioni di carattere terziario (quali ad esempiou�ci pbblici e privati, sedi di attività amministrative, attività culturali, attività per il tempo libero e l‘istruzione). Gli ambienti del piano terreno, in particolare le due maniche che si innestano sulla rotonda centrale e il padiglione della scherma, sono vocati a funzioni di carattere collettivo.

Vincoli e possibili tà1.4.9

Vincolo di conservazione della rotonda nel suo insieme.

Possibilità di realizzazione di volumi minori all’interno del

volume virtuale individuato dall’estrusione della rotonda.

1.4.7Possibilità di realizzazione di un vano scala nella porzione adiacente alla rotonda della

manica sud-ovest.

1.4.5Vincolo di ripristino dell’aula al piano terreno della manica

perpendicolare ai giardini e conseguente demolizione delle

strutture all’interno del suo volume con recupero delle super�ci in altre porzioni

dell’immobile

1.4.3Vincolo di conservazione del sistema strutturale su fulcri della manica verso i giardini. Possibilità

di realizzare partizioni interne ai vari piani e di allargare le aperture del piano terreno verso la

corte interna e verso i giardini, nel rispetto della conformazione della struttura.

Possibilità di realizzare un vano scala nella porzione della manica a fulcri, in adiacenza ad

uno degli angoli della corte.

1

1.4.1Vincolo di conservazione del sistema di aule voltate sovrapposte, nonchè della scala aulica e della scala di servizio adiacenti.Possibilità di aprire un collegamento dalla corte interna verso la piazzetta Mollino.

1.4.4Possibilità di realizzare

abbaini in asse con la scansione di facciata su tutte le coperture eccetto le falde

lato giardini.

1.4.6Vincolo di ripristino dell’aula voltata al piano terreno della manica sud-ovest.

1.4.8Possibilità di realizzazione di un volume di collegamento tra il padiglione della scherma e il piano terreno della manica sud-ovest.Possibilità di modi�care le falde della copertura del padiglione della scherma. 1.4.2

Possibilità di riorganizzazione della distribuzione degli ultimi due piani nel rispetto della volumetria esistente.

Struttura

2.1 - Due sono i corpi edilizi riconoscibili. Il primo, perpendicolare alla via Verdi è costituito da un’aula voltata al piano terreno, alla quale si sovrappongono tre piani la cui distribuzione è scandita tramite muri portanti perpendicolari alla volta stessa. I solai e il tetto sono frutto di una ricostruzione contemporanea. La manica parallela alla via presenta invece una distribuzione a manica doppia con vano scala centrale. Lo stato attuale è frutto di diversi interventi che ne hanno modificato la volumetria e la distribuzione originaria.

Potenziale

2.2 - Gli ambienti con scansione regolare della manica perpendicolare a via Verdi presentano potenziale per attività terziarie, ciò anche in ragione di un possibile collegamento con la manica minore della corte delle Guardie (vedi scheda 2). La manica perpendicolare alla via, in ragione della diversa distribuzione, può accogliere sia attività terziarie che residenza.

Usi suggeriti

2.3 - Questi edi�ci o�rono una vocazione per l‘inserimento di u�ci e funzioni terziarie in genere a motivo della loro esposizione sulla via Verdi. In particolare la manica parallela alla via, al piano terreno, può accogliere funzioni di front o�ce in quanto ben collegata alla piazza Castello. Nella stessa manica l’introduzione di residenza, anche collettiva, è compatibile con le strutture esistenti. La grande sala del piano terreno della manica che si innesta nella rotonda è vocata ad usi di carattere pubblico ed espositivo.

2.4.3Possibilità di collegare attraverso aperture puntuali la manica perpendicolare alla via Verdi e la manica minore della corte delle Guardie ad essa addossata.

M A N I C A V I A V E R D I2

Vincoli e possibili tà2.4.2

Possibilità di realizzare abbaini nel rispetto delle scansione di

facciata su tutte le falde che ne sono prive.

via Ve

rdi

2.4.1Vincolo di conservazione dell’aula al piano terreno.

In particolare dovrà essere garantita a lettura unitaria

dell’ambiente.

Struttura

3.1 - L’edificio presenta un’articolazione di ambienti che ai primi due piani alterna grandi aule ad una distribuzione centrale a doppia manica. Al terzo piano viene confermata la distribuzione a corridoio centrale. L’edificio ha subìto trasformazioni e sopraelevazioni che ne hanno modificato sostanzialmente la distribuzione e la volumetria originale, in particolare ai piani primo e secondo.

Potenziale

3.2 - Gli ambienti ai vari piani sono caratterizzati dalla serialità del loro impianto distributivo. Le aule al piano terreno possono accogliere pubblici servizi o funzioni aperte al pubblico.

Usi suggeriti

3.3 - / Attualmente in uso alle Forze dell’Ordine.

Z E C C A3

3.4.2Vincolo di conservazione del

sistema delle aule voltate e dei sistemi strutturali a fulcri del

piano terreno.

Vincoli e possibili tà

3.4.1Possibilità di collegamento

della corte interna con gli spazi comuni del complesso della

Cavallerizza.

C AVA L L E R I Z Z AA L F I E R I A N A

Struttura

4.1 - L’aula alfieriana è parte di un progetto ampio che, seppur non realizzato, prevedeva il prolungamento della struttura per una lunghezza doppia rispetto all’attuale. Si conserverà la lettura unitaria dell’aula, così come il collegamento con la rotonda centrale del complesso.

Potenziale

4.2 - Il grande ambiente esprime le sue potenzialità accogliendo funzioni che non ne prevedano in nessun modo un frazionamento sistematico o ne impediscano la lettura d’insieme.

Usi suggeriti

4.3 - L’eccezionalità dello spazio e il collegamento distributivo con la rotonda centrale esprimono la vocazione dell’edi�cio ad ospitare funzioni collettive di tipo pubblico.


4.4.3Vincolo di conservazione

dell’aula al�eriana.Possibilità di realizzazione

di volumi minori all’interno dell’aula, purché questi non ne impediscano la lettura unitaria

e non si addossino alle pareti.

4.4.2Vincolo di conservazione del sistema delle capriate all’estradosso della volta

al�eriana e delle strutture murarie sovrastanti a volta

stessa.

4.4.1Possibilità di realizzare

aperture all’interno delle cornici sottostanti alle �nestre dell’aula nella quantità di una per lato e nella posizione che

più si accorda con le necessità funzionali delle attività interne.

4

C O R T E D E L L E G U A R D I E

Struttura

5.1 - L’edi�cio presenta un impianto a “C”. Nella manica perpendicolare alla via Verdi, al grande ambiente voltato del piano terreno si sovrappongono tre piani divisi in grandi appartamenti. L’appartamento d’angolo presenta volte centinate e particolari storici che andranno conservati. Nella manica parallela alla via Verdi i piani sono organizzati attraverso una distribuzione centrale a ridosso del muro di spina. Una terza manica minore è stata addossata successivamente alla cavallerizza castellamontiana. I vani scala sono posizionati negli angoli della C.

Potenziale

5.2 - Riguardo alla manica perpendicolare alla via Verdi, l’aula voltata del piano terreno si presta ad usi che non ne in�cino la lettura unitaria. Nei piani superiori delle due maniche potranno essere accolte funzioni di residenza di tipo non cellulare.

Usi suggeriti

5.3 - Il complesso edilizio si presta all’impianto di unità residenziali tradizionali o di residenza collettiva organizzata per piccoli appartamenti. La grande aula al piano terreno è vocata a funzioni collettive e di servizio alla residenza. Il sistema di ambienti si presta particolarmente all’inserimento di residenza collettiva di tipo non cellulare.

5.4.2Vincolo di conservazione

dei solai lignei e delle volte dell’appartamento al piano

nobile. Possibilità di trasformazioni

puntuali di carattere funzionale e conservativo e di

consolidamento delle strutture dei solai.

5.4.1Vincolo di conservazione dell’unitarietà dell’aula al

piano terreno. Possibilità di realizzazione di volumi minori

all’interno dell’aula.

5


via Ve

rdi

Nota: i vincoli e le possibilità relativi alla manichetta di completamento della corte delle Guardie sono indicati per semplicità di rappresentazione nella scheda 2 (Manica via Verdi)

M A N I C A M O S C A

Struttura

6.1 - L’edificio è articolato in una grande aula al piano terreno (originariamente dedicata agli stalli) e un sistema cellulare ai piani soprastanti. L’aula voltata è accessibile dalla corte antistante all’edificio, mentre il primo piano è raggiunto da una scala a forbice realizzata nell’avancorpo. I piani soprastanti all’aula voltata sono distribuiti tramite corridoi longitudinali e collegati tra di loro da vani scala posizionati nel corpo principale dell’edificio.

Potenziale

6.2 - Gli ambienti cellulari del primo, secondo, terzo e quarto piano, risultano adatti alla funzione di residenza collettiva in ragione della serialità degli ambienti e del loro impianto distributivo. L’aula voltata al piano terreno può accogliere servizi comuni per la residenza e la città, nel rispetto della sua leggibilità unitaria.


sistema distributivo costituito dallo scalone a forbice

posizionato nell’avancorpo, dei vani scala e dei corridoi ai piani

superiori all’aula del piano terreno.

6.4.2Possibilità di realizzazione

di volumi minori all’interno dell’aula al piano terreno. Se questi volumi sono realizzati

in adiacenza alle pareti non devono superare in altezza

la quota del davanzale delle �nestre.


6.4.1Possibilità di realizzare ulteriori vani scala (massimo due) per la distribuzione ai piani superiori all’aula voltata, nel rispetto del sistema distributivo originario. Possibilità di collegare i vani scala con la quota del piano terreno e di realizzare un vano ascensore in prossimità del corpo di distribuzione centrale.

6.4.4Vincolo di conservazione della

scansione di facciata e delle aperture.

Possibilità di realizzare nuove aperture a �lo sulla falda

dell’avancorpo e abbaini sulla falda di Sud-Ovest della

copertura del corpo principale.

Usi suggeriti

6.3 - L’insieme edilizio, a motivo della sovrapposizione di un sistema cellulare e di un insieme di grandi aule, o�re una vocazione particolare verso funzioni residenziali temporanee collettive e/o di tipo comunitario.

6

Struttura

7.1 - L’edificio si sviluppa su due maniche parallele, la cui distribuzione è scandita al piano terreno da una serie di ambienti di rimessaggio privi di collegamenti distributivi interni, a cui si sovrappone un piano privo di partizioni interne nella manica a nord e suddiviso tramite divisori di più recente realizzazione nella manica a sud. La manica a sud presenta per metà della sua lunghezza un piano in più e una distribuzione a manica doppia con corridoio centrale.

Potenziale

7.2 - Gli ambienti del piano terreno, in ragione del facile collegamento e con la via Rossini e dell’accesso diretto, presentano un potenziale per funzioni aperte al pubblico. La porzione della manica sud, distribuita diversamente, presenta un potenziale per attività terziarie.

Usi suggeriti

7.3 - La scansione degli ambienti del piano terreno, la distribuzione esterna e la posizione delle Pagliere all’interno del complesso della Cavallerizza esprimono una vocazione verso funzioni di promozione e incubazione culturale anche nella prospettiva di attivare animazione per la produzione culturale e per l’imprenditorialità creativa ed innovativa, con la possibilità di integrare spazi di lavoro e residenza direttamente connessi con le attività insediate.


7.4.4Vincolo di conservazione delle

facciate e in particolare delle aperture carraie.

7.4.3Possibilità di realizzare una

copertura della strada interna tra le due maniche. La quota

di colmo della copertura non potrà superare la minor

quota di colmo delle maniche adiacenti.

7.4.2Possibilità di realizzazione di abbaini su tutte le falde

ad eccezione di quelle verso i giardini, nel rispetto delle

scansioni di facciata.

7.4.1Possibilità di riorganizzazione

della distribuzione interna delle maniche, nel rispetto delle

scansioni di facciata.

PA G L I E R E7

via Rossini

strada interna della Cavallerizza

S PA Z IC O M U N I8

Struttura

8.1 - Lo spazio libero tra gli edifici del complesso della cavallerizza è separato dalle strade che circondano il complesso stesso da un portale sulla via Rossini e un cancello sulla via Verdi.

Potenziale

8.2 - La parziale separazione rispetto alla pubblica via e il collegamento con il tessuto della città rendono questo spazio adatto ad un uso pubblico.

Usi suggeriti

8.3 - Non sono indicati usi particolari.

8.4.1Vincolo di sistemazione

unitaria degli spazi comuni a tutte le unità minime

d’intervento.


G I A R D I N IR E A L I9

Struttura

9.1 - I giardini sono accessibili sia dalla cavallerizza che dal viale 1° Maggio. Il dislivello del bastione e la passerella sul viale permettono una gestione separata di questa parte del complesso dei giardini reali. Il padiglione posizionato sulla propaggine estrema del bastione è elemento di spicco nel paesaggio urbano circostante.

Potenziale

9.2 - La distribuzione degli accessi di questa parte di giardini permette una loro apertura pubblica indipendente dalla gestione dei giardini sui bastioni adiacenti al palazzo Reale.

Usi suggeriti

9.3 - Non sono suggeriti particolari usi per i giardini se non quelli già previsti. Il padiglione si presta particolarmente ad accogliere pubblici esercizi e attività di manutenzione connessi alla fruizione dei giardini.



padiglione e dei giardini.

L E D E S T I N A Z I O N I U R B A N I S T I C H E A M M E S S EQueste indicazioni riportano il contenuto della variante urbanistica parziale n. 217 del P.R .G unitamente a quanto specificato nella delibera della Giunta Comunale del 20 Novembre 2012 06298/009. La delibera sopracitata non indica la distribuzione nei vari corpi edilizi delle destinazioni ammesse, che di conseg uenza possono essere individuate nelle loro quantità relative, all’interno di qualsiasi comparto del complesso.


Destinazioni ammesse :-residenze (max 50% slp, non realizzabili al piano terra) -ser vizi pubblici e universitari-attività culturali, espositive e museali.-attività terziarie-attività commerciali e artig ianali.-parcheggi.

Per definizioni e quantità si faccia riferimento alla delibera della Giunta Comunale del 20 Novembre 2012 06298/009.

Legenda

Vi

a

Gi

oa

ch

in

o

Ro

ss

in

i

G L I U S I S U G G E R I T IAl fine di precisare g li aspetti individuati nella tavola precedente, il Masterplan individua g li usi suggeriti emersi dal dialogo con g li attori e con il Tavolo del Protocollo d’Intesa , coerenti con le caratteristiche strutturali e distributive delle diverse parti del complesso (come indicato nella sezione del Masterplan “I vincoli e le possibilità”) e config uranti nel loro insieme un distretto culturale organico a completamento del sistema cittadino.

B

A

CD

C’ D’


G L I U S I S U G G E R I T I Funzioni residenziali temporanee e residenze per particolari utenze. Funzioni terziarie.

Legenda

B’

A’

Funzioni residenziali temporanee e residenze per particolari utenze o residenze collettive.

Funzioni di promozione culturale e materiale ed incubatore di imprese ed attività innovative con la possibilità di integrare spazi di lavoro e residenza direttamente connessi con le attività insediate.

Funzioni di terziario pubblio o privato. Residenze collettive o per particolari utenze.

Funzioni di terziario pubblico o privato. Residenze collettive o per particolari utenze.

/ Attualmente in uso alle Forze dell’Ordine

Istruzione universitaria e relativi servizi.

Attrezzature per lo spettacolo, teatri, cinema.

Attività di interesse pubblico generale.

Attività di interesse pubblico generale.

Pubblici esercizi.

Vi

a

Gi

oa

ch

in

o

Ro

ss

in

i

C O N S I S T E N Z A D E G L I U S I S U G G E R I T I

Nota: tutte le quantità che seguono rappresentano una stima delle super�ci di progetto calcolate a partire dai rilievi disponibili e delle trasformazioni ipotizzate. Tutte le super�ci sono lorde e calcolate al �lo esterno dei muri perimetrali. Le super�ci dei piani sottotetto state ridotte del 30% al �ne di ridurle a consistenze utilizzabili nel quadro di trasforma-zioni future.

(escluso il maneggio Chiablese)

(esclusi i giardini Reali)

275 mqServizi

per le Gallerie

Espositive

500 mqPubblici

esercizi

Attività turistico

ricettive e terziarie

U�ci e Front

O�ce

Esposizioni/Attività Turi-stico Ricetti-ve e terziarie

Attività turistico

ricettive e terziarie

8.852 mqAttività Turi-

stico Ricettive (Ostello)

1.265 mqTeatro/

Funzioni collettive

I - L - V6.300 mq

Residenza collettiva/ U�ci (V)

Galleriaespositiva /

U�ci

Galleriaespositiva

12.391 mq 3854 mq

Galleria espositiva /

Attività Turistico

Ricettive e terziarie

Istruzione universitaria

e relativi servizi

Istruzione universitaria

e relativi servizi

5.773 mqAttualmente

in uso alle Forze dell’Or-

dine

S-T3.594 mq

Laboratori, arti-gianato

di qualità, incubatore.

I P O T E S I D I M I X F U N Z I O N A L I I N S E D I A B I L IGli schemi e le tabelle che seguono ipotizzano a titolo esemplificativo, una possibile configurazione delle destinazioni d’uso emerse (si veda la tavola “Usi Suggeriti”) in modo da consentire una valutazione quantitativa delle variabili economiche in gioco.Le superfici lorde sono tratte dallo studio di fattibilità del Prof. Magnaghi del 1999. Le consistenze dei piani sottotetto sono ridotte del 30%.

F

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1.736 mq

Compendio Cavallerizza CCT SrlZeccaTotale CCT SrlCompendio Cavallerizza CDPI Sgr

Totale complessivo

39185741

99

20.5285.773

26.30116.625

42.925

1.9083.1442.1802.487

2.299

CORPI IMMOBILIARI COSTO TOTALE

€ mln

SUPERFICIE LORDA

mq

VALORI UNITARI

€/mq

I costi di ristrutturazione sono stati valutati in misura parametrica in relazione alla superficie lorda*, come di seguito specificato:

• 500 €/mq per i piani interrati;

• 500-1000 €/mq per i piani sottotetto dedicati a spazi comuni/servizi;

• 1.000 €/mq per gli spazi da sviluppare al grezzo;

• 1.750 €/mq per tutto il resto (€1.600 per i piani superiori della Manicadel Mosca).

* L’analisi fa riferimento alle sole porzioni di proprietà di CCT Srl e CDPI Sgr.Le superfici sono tratte dallo studio di fattibilità del Prof. Magnaghi del 1999. Ai fini delle stime di costo la superficie dei piani sottotetto è stata considerata solo in misura pari al 70% delle consistenze indicate nello studio.

I P O T E S I S U I C O S T I D I T R A S F O R M A Z I O N E P E R L ’ I N T E R O C O M P E N D I O

Sulla base dei costi ipotizzati il rifacimento dell’intero complesso (compresa la Zecca) comporterebbe oneri di sviluppo di circa 70 milioni di euro (ristruttura-zione, spese tecniche ed oneri*). Tale investimento, unitamente al valore di acqui-sto degli immobili**, porta a stimare un impegno finanziario complessivo per i potenziali investitori dell’ordine di circa 100 milioni di euro, equivalente ad un costo unitario pari a circa €2.300 per mq di superficie lorda.

Nota: le parti in corso di de-cartolarizzazione (Cavallerizza alfieriana e Salone delle Guardie) sono incluse nel costo di acquisto ma non nei costi di sviluppo.

* Le spese tecniche e gli oneri sono stati ipotizzati rispettivamente pari al 10% eal 6% dei costi di ristrutturazione.

** Pari al valore della perizia di conferimento per CCT Srl e al valore di acquisto per CDPI Sgr.

G L I U S I C O M U N I

La scheda normativa del PRG (NUEA, Titolo II, Art. 10, scheda Cavallerizza Reale) e il decreto di vincolo della Soprintendenza (entrambi in appendice) impongono per il complesso della Cavallerizza limitazioni all’uso privato degli immobili.

La ricerca g iuridica , che ha proceduto di pari passo con l’elaborazione delle proposte di uso e del Masterplan finale, è pertanto stata volta allo studio dei dispositivi legali che consentiranno di garantire la perenne e permanente fruizione pubblica , di tutti g li spazi aperti e degli spazi coperti o chiusi ai piani terreni, indipendentemente dal loro regime proprietario.

Questo principio regolativo privilegia la regolazione del diritto di uso rispetto alla regolazione del diritto di proprietà . Esso si radica nella storia urbana e nella tradizione civica delle città europee, e si ispira tecnicamente alla g iurisdizione anglosassone dei bundle of rights (fasci di prerogative esclusive) – come per i beni comuni utilizzati ad esempio in forma di community land trusts – che qui potrà essere interpretata in modo orig inale ed appropriato al caso, a tutela della fruizione del compendio nel tempo da parte della cittadinanza .

I vincoli g iuridici che dovranno essere previsti ed imposti sui lotti d’inter vento sono in parte di natura pubblicistica ed in parte di natura privatistica .

Con riferimento alla prima categoria , quella dei vincoli pubblicistici, ciascun lotto sarà soggetto a specifiche limitazioni ritenute necessarie al fine di garantire il godimento pubblico dei relativi spazi aperti, in ossequio a quanto prescritto dall’autorizzazione all’alienazione resa dalla Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici del Piemonte in data 1° agosto 2005, nonché dalla Deliberazione della Giunta comunale del 20 novembre 2012.

I vincoli così imposti, quindi, dovranno prevedere la misura minima della possibilità di godimento da parte del pubblico, che dovrà essere garantita dai futuri proprietari anche in caso di successive alienazioni; va da sé che ciascun proprietario sarà libero di ampliare tale godimento minimo in qualunque momento.

Nel dettaglio, i vincoli che si suggerisce di imporre, riportati nella carta degli “usi comuni” sono i seg uenti :

- Rosso intenso : il proprietario dovrà consentire l’accesso alpubblico compatibilmente con l’attività commerciale ivi esercitata , in ogni caso garantendo il pubblico accesso al cortile interno e alle vie interne almeno 4 ore al g iorno, con possibilità di deroga a tale imposizione in presenza di g iustificato motivo ;

- Rosso “medio”: il proprietario dovrà consentire l’accessopubblico alle corti interne durante le ore diurne, con possibilità di deroga a tale imposizione solo in casi eccezionali supportati da g iustificato motivo ; al proprietario sarà riconosciuta la possibilità di impedire l’accesso al pubblico durante le ore notturne ;

- Rosso chiaro : il proprietario dovrà garantire l’accesso pubblicodurante le ore diurne, senza alcuna possibilità di deroga ; al proprietario sarà riconosciuta la possibilità di impedire l’accesso al pubblico durante le ore notturne.

Per quanto concerne le forme giuridiche con le quali sarà possibile imporre i predetti vincoli, essi dovranno essere specificamente indicati nel Piano Unitario di Riqualificazione, che sarà assunto con Deliberazione della Giunta Comunale.

Inoltre, si rammenta che, ai sensi della Deliberazione della Giunta comunale del 20 novembre 2012, le scelte progettuali rig uardanti g li spazi da riser vare ad usi pubblici, di interesse pubblico o comunque tali da garantire l’accessibilità e la fruizione pubblica saranno definite mediante apposita Convenzione o Atto unilaterale d’obbligo.

Con riferimento ai vincoli privatistici, dovranno essere previste specifiche ser vitù di passaggio atte a garantire un più ampio e libero godimento di ciascun fondo.

In particolare, osser vando la carta delle “I diritti di passaggio”, si suggerisce di costituire una ser vitù di passaggio pedonale sulla corte interna circolare (rotonda) di proprietà CDPI Sgr, in favore di tutti i lotti che insistono sulla stessa (nella specie, le unità minime d’inter vento Manica via Verdi, Corte delle Guardie, Cavallerizza alfieriana, Padiglione della Scherma e Manica Mosca) ed eventualmente anche degli altri lotti, laddove si ritenesse utile per g li stessi utilizzare il suddetto spazio per far transitare veicoli atti al carico e allo scarico di merci o, più genericamente, per il passaggio di persone.

Al fine di garantire l’effettiva costituzione dei pesi sopra evidenziati, ciascun bando dovrà prevedere la costituzione del vincolo quale condizione per l’aggiudicazione del lotto ; nella diversa ipotesi di compravendita privata , si potrà procedere alla costituzione del diritto di ser vitù contestualmente alla vendita del lotto interessato.

G L I A S P E T T I G I U R I D I C I

G L I U S I C O M U N I

Indicazioni per il Progetto Unitario di Riqualificazione ai sensi della Giunta Comunale del 20 Novembre 2012 06298/009.

L A C A R T A


Legenda

Suolo di proprietà privata .

Suolo di proprietà condivisa .

Suolo di proprietà pubblica .

Accesso consentito al pubblico compatibilmente con l’attività ivi esercitata .

Uso pubblico. Chiusura notturna e eccezionalmente diurna a seconda di necessità del gestore.

Uso pubblico, chiusura notturna .

Uso pubblico, nessuna limitazione oraria .

Vi

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I D I R I T T I D I PA S S A G G I O


Ingressi ad uso pubblico

Ingressi ad uso privato

Passaggi e ser vitù

Legenda

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I P O T E S I D I S E Q U E N Z A D I AT T U A Z I O N E

C A V A L L E R I Z Z A A L F I E R I A N A

M A N E G G I O C H I A B L E S E

A U L A S T U D I O

B A S T I O N E D E I G I A R D I N I

G A L L E R I A E S P O S I T I V A

Nota: la realizzazione della galleria espositiva deve tenere conto delle soggezioni e vincoli provenienti dalla trasformazione dei piani superiori.

L e f a s i p r e f i g u r a t e r a p p r e s e n t a n o u n ’ i p o t e s i p l a u s i b i l e d e l l a s u c c e s s i o n e d e g l i i n t e r v e n t i d i r i q u a l i f i c a z i o n e d e l c o m p l e s s o d e l l a C a v l l e r i z z a .

A C C A D E M I A M I L I T A R E

M A N I C A M O S C A

Z E C C A

C O R T E D E L L E G U A R D I E E M A N I C A V I A V E R D I

P A G L I E R E

I L P R O C E S S O AT T U AT I V O E L’ A G E N Z I A C AVA L L E R I Z Z A

Le tappe verso l’attuazione

1. L’approvazione del Masterplan

Il Masterplan conclude il suo percorso con un atto formale di approvazione da parte del Tavolo degli Enti del Protocollo di Intesa costituito con DGR 13.04.2015.

Si concretizza in questo modo la natura strategica e non amministrativa del Master-plan. Esso infatti non ricade tra gli strumenti urbanistici esecutivi e di conseguenza non ha natura giuridicamente vincolante1 né per i soggetti pubblici o privati parte del Protocollo di Intesa, né tantomeno per terzi privati che, a seguito di gare o altre forme di cessione dovessero a titolo provvisorio o permanente entrare ad operare nel perime-tro del Masterplan stesso.

La sottoscrizione del Masterplan da parte degli Enti ha quindi valore di accordo strategico tra le parti per il comune perseguimento di una ipotesi di trasformazione coerente ed il conseguimento di obiettivi condivisi.

Assume invece valore giuridicamente rilevante per i sottoscrittori e per terzi la contestuale approvazione da parte della Soprintendenza per i Beni Culturali e Pae-saggistici, con speci�ca lettera esprimente “parere di massima” nel merito delle scelte progettuali pre�gurate nelle schede I Vincoli e le Possibilità – Schede per la Tutela degli Edi�ci contenute nel Masterplan. Essa infatti è trasferibile ai progetti sui singoli lotti di intervento, costituendo una base di prescrizioni esplicitate in forma gra�ca che con-sente agli operatori di muovere i propri passi su basi certe e pre-validate – fatta salva la loro libertà di proporre anche scelte di�ormi, ritornando a questo punto ad più ordi-nario esame progetto in contraddittorio con l’autorità soprintendenziale competente.

2. Il Progetto unitario di Riquali�cazione (PUR)

A valle dell’approvazione del Masterplan è possibile procedere alla compartimen-tazione dei compendi immobiliari secondo le UMI de�nite nel Masterplan stesso, ed alla successiva destinazione per parti. Non è però possibile l’intervento diretto degli operatori privati, in quanto esso richiede, come la Delibera Giunta Comunale 20.11.2012 (in appendice) ha precisato, le modalità attuative delle NTA del PRGC (in appendice) in questo speci�co comparto. Le NTA richiedono che sia preliminar-mente de�nito per l’ambito della Cavallerizza e il relativo “Perimetro di Studio” de�-nito uno strumento speci�co denominato Progetto unitario di Riquali�cazione (PUR) in cui siano individuate le Unità Minime di Intervento (UMI) necessarie ad una attuazione “per parti”. La Delibera 20.11.2015 ne ha de�nito i contenuti, precisando quanto già delineato nelle NTA.

I contenuti del Masterplan sviluppano in gran parte quanto richiesto per il PUR. È quindi possibile, in tempi brevi, e con completamenti e integrazioni opportune, tra-sformare il Masterplan in PUR facendone uno strumento con valore amministrativo pieno, attraverso una procedura pubblica ma sempli�cata, che ha nella Giunta Comu-nale l’organo di approvazione.

a. Ambito

Il perimetro delineato nel PRGC alla tavola ZUCS – Tipi di intervento (in appen-dice) ha estensione maggiore di quella del Masterplan; il PUR dovrà di conseguenza allargare le sue prescrizioni alle parti non comprese nel Masterplan. Trattandosi di spa-

1 Sotto questo pro�lo, il Masterplan non ricade in alcuna delle procedure approvativede�nite dalla legislazione urbanistica in termini di passaggi formali in Giunte e/o Consigli, periodi e forme di pubblicazione, modalità di osservazione e controdeduzione etc.Queste potrebbero invece applicarsi al Progetto Unitario di Riquali�cazione (PUR), sotto citato, che per alcuni contenuti appare assimilabile ad un Piano Particolareggiato o Piano di Recupero, o comunque ad uno strumento urbanistico esecutivo; se così fosse, l’approvazione del PUR dovràosservare le speci�che procedure e modalità approvative, con fasi di evidenza e modalità di pubbli-cizzazione, osservazioni e controdeduzioni.

zi aperti a giardini facenti parte del compendio dei Giardini Reali, e non riguardando fabbricati o parti di essi (al di fuori dell’auditorium della RAI), ed essendo il tema dei Giardini e degli spazi aperti già parzialmente a�rontato nel Masterplan, questa esten-sione non appare porre problemi di rilievo.

Andrà opportunamente valutata la possibile estensione del perimetro del PUR ai Giardini Reali Inferiori o parte di essi, soprattutto in caso si ritenga di localizzarvi una porzione di parcheggi pertinenziali e/o pubblici a servizio del compendio della Caval-lerizza, in fregio alla via Rossini.

b. Procedura

Il PUR potrà essere redatto su iniziativa pubblica o privata, non essendo diversa-mente speci�cato nelle NTA e nella DGC. Per le sue caratteristiche si regolazione di attività provate e pubbliche su proprietà diverse, esso assumerà verosimilmente valore analogo a quello di uno strumento urbanistico esecutivo (ad esempio Piano di Recupe-ro) e di conseguenza dovrà essere oggetto di adozione ed approvazione da parte della Giunta Comunale (come da Legge Regionale n. 56/1977 artt. 40 e segg., integrata con le modi�che introdotte dalla LR n. 3/2013, dalla legge regionale n. 17/2013 e dalla LR n. 3/2015; anche Decreto Legge 13 maggio 2011, n. 70) con interposta fase di pubblicazione, osservazioni e controdeduzioni contestuali all’approvazione, ed in�ne successiva pubblicazione.

c. Contenuti

Nel passaggio da Masterplan a PUR occorrerà approfondire i seguenti contenuti:

- indicazioni su materiali e colori per le fronti caratterizzanti il com-plesso

- trattamento del suolo e degli spazi aperti (progetto unitario dellospazio pubblico e indicazioni per gli spazi pertinenziali: vista l’importanza assunta dal sistema degli spazi aperti e chiusi al piano terreno, si tratterà vero-similmente di un unico documento che darà coerenza di trattamento al suolo dell’intero complesso)

- indicazioni per gli spazi verdi e l’arredo urbano.

Si dovrà inoltre passare da indicazioni di usi “suggeriti” a de�nizioni speci�che e pre-scrittive delle destinazioni d’uso ammesse per ogni singola UMI, de�nendo quindi in modo conclusivo il calcolo degli standard urbanistici e la loro localizzazione e/o mone-tizzazione, insieme alla valutazione preventiva degli oneri di urbanizzazione.

3. La realizzazione degli interventi

A valle della pubblicazione del PUR, ogni singola UMI sarà operabile, in coerenza con le prescrizioni del PUR, attraverso procedure di autorizzazione edilizia che saran-no de�nite in base alle speci�che caratteristiche degli interventi proposti.

I nodi dell’attuazione e le ipotesi di soluzione

Nel passaggio da un documento con valore strategico ad un documento che assu-merà valore amministrativo e di indirizzo conformativo emergeranno due nodi che discendono da impostazioni normative nazionali, e che vanno attentamente valutati ed accuratamente impostati per evitare e�etti indesiderati, possibili con una applicazione meccanica di procedure generali ad un caso particolare come quello della Cavallerizza reale.

Gli oneri

La normativa attuale non distingue per calcolo degli Oneri di Urbanizzazione (OOUU) tra caso di intervento di recupero ed intervento ex novo, nonostante sia ormai a�ermata nella letteratura scienti�ca e tecnica - e per�no nel sentire comune - la coscienza che all’obiettivo di contenere il consumo di suolo deve conseguire una più

favorevole e vantaggiosa operatività nel recupero dell’esistente. È attualmente in discus-sione il disegno di Legge Regionale 177/2015 che all’art. 4.2.a propone la riduzione - in misura che verrà determinata dai Comuni - degli OOUU in caso di interventi direcupero.

Per quanto riguarda il Contributo al Costo di Costruzione (CCC), con la legge n° 164 del 11.11.2014, con la quale è stato convertito in legge il DL 12 settembre 2014 n. 133, è stato aggiunto all’art. 17 del DPR n° 380 del 06.06.2001 un parametro minimo di riduzione del 20% in caso di interventi di recupero e densi�cazione, delegando agli Enti Locali la determinazione di parametri favorevoli. Si può perciò considerare una riduzione minima del 20% per gli interventi sulla Cavallerizza.

Una prima stima degli OOUU e del CCC (a disciplina attuale), ammonta ad un to-tale di ca. 5,5 M€. Alle condizioni attuali di mercato si tratta di un valore signi�cativo che potrebbe costituire un elemento critico per la sostenibilità economica degli inter-venti.

Sono possibili alcune misure correttive, in linea con le sperimentazioni più avanzate a livello nazionale e internazionale:

- riduzione degli OOUU in misura signi�cativa, considerata la natura degli interven-ti; una misura presente in alcune normative regionali (es. Regione Puglia) è il 50%.

- riduzione del CCC superiore al 20% minimo nazionale

- �nalizzazione delle risorse ad opere di interesse pubblico all’interno del perimetrodel PUR, in modo che queste contribuiscano alla qualità generale dell’intervento ed alla sua sostenibilità economica generale (ad esempio: spazi esterni, verde pubblico, edi�ci pubblici)

- possibilità di esecuzione di opere a scomputo - particolarmente rilevante in questoperimetro, vista la forte interazione tra parti diverse del complesso della Cavallerizza.

I parcheggi pertinenziali

La normativa attuale lega linearmente super�cie edi�cata o trasformata e dotazione di parcheggio pertinenziale attraverso un parametro lineare de�nito dalla L.122/1989

(Tognoli) nella misura di 1 m2 ogni 10 mc, senza distinzioni. Questa semplicità ri�ette l’importanza che l’obiettivo di legare edi�cazione e dotazione di posti auto di perti-nenza aveva assunto nel dibattito urbanistico italiano a partire dagli anni ‘60.

Una prima stima di massima della dotazione conseguente all’applicazione della nor-mativa vigente porta a valutare in complessivi 9.000 m2 il totale dei parcheggi perti-nenziali richiesti (non essendoci ampliamenti volumetrici signi�cativi, possiamo invece ipotizzare in prima analisi che in base a NTA e DGC citate, non si formino standard urbanistici di parcheggio pubblico).

Signi�ca una dotazione di circa 360 posti auto.

Le NTA e DGC hanno indicato che tale realizzazione debba avvenire in sottosuolo.

Di conseguenza, considerando un valore parametrico di realizzazione di 800 €/m2, si tratta di un costo complessivo di intervento di ca. 7,2 M€. Questo senza considerare le peculiarità del complesso, molto denso e con spazi aperti ristretti, e dei singoli edi�ci - dimensione del relativo cortile e altezza delle fronti prospicienti.

La sensibilità attuale è su questo punto profondamente cambiata, e vede la dotazio-ne di parcheggio come legata alla localizzazione, funzione e relazione con il trasporto pubblico dell’intervento. L’esperienza ha dimostrato che la dotazione di posti auto in ambiti storici, monumentali densi, centrali, fortemente serviti dal trasporto pubblico è negativa non solo per la tutela del patrimonio, ma anche per la stessa mobilità urbana. Molte città europee hanno adottato norme che spostano l’obiettivo della regolazione normativa verso la de�nizione di massimi (anziché minimi) di dotazione, spesso for-temente restrittivi - a Zurigo, nella zona del centro storico gli standard generali sono ridotti al 10%, corrispondenti di fatto alla dotazione di posti per veicoli operativi, di servizio e utenti con mobilità ridotta.

In linea con le politiche urbane della mobilità promosse dalla Città di Torino, il pe-rimetro del PUR - anche considerate le funzioni ipotizzate nel Masterplan - potrebbe essere opportunamente individuato come “ambito di sperimentazione” di una politica innovativa di riduzione delle dotazioni di parcheggio pertinenziale ai minimi funzio-nalmente necessari per ogni speci�ca attività, in linea come le migliori best practices internazionali.

Il soggetto gestore: L’Agenzia Cavallerizza

Questo Masterplan nasce dall’ascolto di diversi attori e dalla costruzione di un quadro coerente e sinergico dei diversi interessi ed obiettivi emersi in forma di ipotesi progettuale.

Nella fase attuativa - a valle della condivisione del Masterplan da parte del Tavolo del Protocollo di Intesa - sarebbe opportuno che si conservasse l’unità di azione costruita nell’elaborazione del Masterplan.

Per le trasformazioni �siche, questa unità di azione si manterrà naturalmente attra-verso il lavoro di traduzione del Masterplan in PUR e il successivo compito di regia amministrativa e sorveglianza sugli interventi pubblici e privati a�dato dalla legge alla Città e alla Soprintendenza.

Considerato il valore culturale del complesso, il suo ruolo nel quadro del “distretto culturale” della “zona di comando” e l’identità riconosciuta di luogo di produzione e fruizione culturale, sarebbe opportuno che il complesso della Cavallerizza avesse una programmazione unitaria e coerente delle attività e proposte dai diversi attori pubblici e privati che vi si insedieranno fosse consegnata ad un soggetto incaricato della regia delle azioni.

Proponiamo che, in linea con le best practices internazionali e con la stessa esperien-za torinese (accompagnamento sociale alla rigenerazione urbana, case del quartiere,

Rappresentazione di un parcheggio interrato secondo le superfici prescritte dalla L. 122/1989 agenzie di sviluppo locale) nasca una Agenzia della Cavallerizza, soggetto collettivo

attraverso il quale possano essere coordinate tra i vari protagonisti le relazioni, la pro-grammazione culturale e le attività in genere di tutte le parti del complesso.

L’Agenzia Cavallerizza sarà un gestore sociale e culturale innovativo, che assolverà le funzioni di:

• amministrazione del sistema degli spazi aperti comuni, col �ne di garantirne neltempo la qualità e la piena fruizione;

• place marketing attraverso l’uso e la promozione del “brand” Cavallerizza al �nedi ra�orzare l’acquisita vocazione culturale del distretto nella città;

• place making attraverso un lavoro di organizzazione e attrazione di eventi e attivi-tà sia temporanee che stagionali e permanenti, durante e dopo i lavori di trasformazio-ne dell’area.

Il soggetto gestore (che in ogni caso si sarebbe verosimilmente dovuto costituire, anche solo in forma di amministratore di “supercondominio”, data la complessa inte-razione tra le diverse parti del complesso) si dovrà caratterizzare per essere un centro di attrazione di risorse e non soltanto un centro di spesa, improntando il suo esercizio all’autosostenibilità: a partire dal nocciolo iniziale, il distretto culturale della Cavalle-rizza prenderà forma attraendo investimenti e integrando funzioni pubbliche e funzio-ni private, residenziali e non residenziali, di servizio, temporanee e permanenti.

Potrebbe ad esempio essere strutturata nella forma di Fondazione di Partecipazione, essendo partecipato dagli enti del protocollo, dai soggetti acquirenti e conduttori delle varie porzioni immobiliari e da una rappresentanza della comunità locale attiva.

L A F R U I Z I O N E P U B B L I C A D E I P I A N I T E R R AU n i n s i e m e a p e r t o , c o e r e n t e e c o n t i n u o d i s p a z i d i i n t e r e s s e e d u s o p u b b l i c o i n c u i c o n v i v o n o

g e s t i o n e p u b b l i c a e g e s t i o n e p r i v a t a

Tutti gli spazi aperti del complesso della Cavalerizza saranno tutti accessibili al pub-blico con tempi e modi di�erenti a seconda delle attività insediate (vedi tavola gli Usi Comuni). Gli spazi interni al piano terra degli edi�ci che compongono il complesso saranno fruibili al pubblico per 87% della loro estensione. In particolare, facendo riferi-mento agli usi ipotizzati:

• il 10,7 % sarà dedicato a galleria espositiva.• il 2,2 % a servizi per i visitatori.• il 10,2 % a sala teatrale.• il 10,6 % ad aule universitarie.• il 3,4 % ad aula studio.• il 29,0 % a laboratori, artigianati di qualità o incubatore.• il 21,1 % a servizi per la ricettività e i visitatori (ristrante - ca�etteria)

I l p r o g r e s s i v o r e c u p e r o d e l l a C a v a l l e r i z z a p e r u n u s o c o m u n e

Delle funzioni precedenti rimane ancora in uso la corte dell’accademia, occupata da uffici militari e l’edifico della Zecca, occupato dalle Forze dell’Ordine (per un totale di 18.164 mq - 40,6% dell’insieme dei fabbricati).

Entro tre mesi la corte dell’accademia sarà liberata dai militari, mentre le Forze dell’Ordine occuperanno la Zecca per almeno ancora due anni.

Le funzioni culturali del Teatro Stabile Torino, insediatesi nel 2005 nella cavallerizza Alfieriana, sono cessate nel 2013, lasciando inutilizzata l’aula.Il maneggio Chiablese è stato recuperato a fini universitari e inaugurato nel 2014. (1.736 mq - 3,9% della superficie lorda dell’insieme dei fabbricati).

Nel corso dello stesso anno nasce l’assemblea cavallerizza 14:45 che utilizza per le sue attività parte del piano terra della manica del Mosca e saltuariamente la cavallerizza Alfieriana.

Tra spazi aperti e spazi coperti la superficie ad uso pubblico prima della redazione del masterplan corrispondeva a 4.374 mq - 10,7% della superficie territoriale complessiva (compresi i giardini reali).

Nel corso della redazione del Masterplan si sono quindi create le condizioni alla fruizione ad uso pubblico di una superficie pari a 25.590,4 mq - 62,3% della superficie territoriale complessiva (compresi i giardini reali).

Tra il 2015 e il 2016 la città ha decartolarizzato l’aula alfieriana, e l’ha data in concessione al Teatro Stabile Torino per la riapertura della sala teatrale. La cifra già investita dalla Città per tale operazione è pari a 1 milione di Euro. Tra 2015 e 2016 la Città ha già investito sulla Cavallerizza complessivamente 1.500.000 €.

La Città ha anche riacquisito il “Salone delle Guardie” per la realizzazione di un’aula studio a servizio del sistema universitario. La cifra già investita dalla Città per tale operazione è pari a 400.000 Euro.

Nel marzo 2016 è stato aperto gratuitamente al pubblico il bastione dei giardini reali dopo un restauro condotto dalle giardinerie municipali. La cifra già investi-ta dalla Città per tale operazione è pari a 100.000 Euro.

Il Masterplan prefigura un uso pubblico del complesso della Cavallerizza allargato a 35.191,5 mq - 87% rispetto alla superficie territoriale complessiva (compresi i giardini reali). La totalità degli spazi aperti sarà ad uso pubblico. Questi usi comprendono attività culturali, espositive, teatrali, di servizio allo studio e ai fruitori del distretto culturale torinese.

Il Masterplan studia l’inserimento nel complesso della Cavallerizza di una galleria espositiva che possa raccogliere mostre ed esposizioni degli enti museali della città. La realizzazione di questo spazio è nata dall’interesse congiunto del Polo Reale torinese e dal Ministero dei Beni e le Attività Culturali a seguito della visita del Ministro Dario Franceschini. Sono attualmente in corso presso il Ministero le procedure necessarie all’ottenimento di fondi per finanziare la trasformazione.

Il Masterplan crea anche le condizioni per l’inserimento nella corte delle Guardie da parte dell’Ente per il Diritto allo Studio del Piemonte (EDISU) di una residenza universitaria innovativa mista, nella quale coesista una quota di residenza convenzionata e una quota i residenza in libero mercato.

Il finanziamento di questa operazione può avvalersi dei fondi di finanziamento del Ministero dell’Istruzione, dell’Università e della Ricerca.

Il Masterplan crea inoltre le condizioni per l’inserimento nella manica delle Pagliere di una centro di incubazione per imprese innovative. L’interesse verso que-sta possibilità è stata avanzata dall’Università di Torino.

Masterplan Cavallerizza Reale Torino

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