LUGLIO 2019 Bricks beat click: la rivincita del mattone sul mouse … · oltre il 30% entro il...

Bricks beat click: la rivincita del mattone sul mouse e le implicazioni per immobili last-mile

LUGLIO 2019

FRANKLIN TEMPLETON THINKSTM PROSPETTIVE ALTERNATIVE

“Bricks beat clicks”: la rivincita del mattone sul mouse e le implicazioni per immobili last-mile 32 “Bricks beat clicks”: la rivincita del mattone sul mouse e le implicazioni per immobili last-mile

In sintesi

La crescita esplosiva di innovatori dell’e-commerce quali Alibaba, MercadoLibre e Amazon ha provocato forti reazioni nei mercati retail di tutto il mondo e, ovvia-mente, nei titoli del settore. Gli effetti di queste reazioni sono dilagati anche negli investimenti alternativi. Per gli immobili ad uso commerciale, ad esempio, il paradigma dell’e-commerce ha creato una nuova domanda di infra-strutture logistiche.

Secondo numerose osservazioni, gli impatti della crescita dell’e-commerce hanno decimato gli immobili destinati al retail commerciale, lasciandosi alle spalle una scia di superstore e centri commerciali vuoti. Sotto alcuni aspetti, ciò può essere vero, tuttavia ignora la straordinaria oppor-tunità che questa nuova tendenza sta creando nel settore delle proprietà industriali. Sembra che per ogni centro commerciale che si chiude, si apra un magazzino per la distribuzione, o il cosiddetto last-mile (l’ultimo tratto fino alla consegna a domicilio degli ordini) della logistica.

Elementi chiave da ricordare• Con la penetrazione inarrestabile

dell’e-commerce nei mercati globali, siamo convinti che anche il passaggio da negozi fisici a spazi per la logistica industriale sia desti-nato a persistere. Lo consideriamo un’opportunità d’investimento interessante.

• Alcune analisi suggeriscono che chi vende al dettaglio tramite l’e-com-merce necessita di spazi per la logistica tripli rispetto al retail tradizionale.

• Gli investimenti in strutture per il last-mile, ad esempio gli spazi logi-stici urbani e gli hub per lo smistamento dei pacchi, possono servire da proxy per gli investitori che cercano di ampliare la loro espo-sizione alla crescita dell’e-commerce senza limitarsi ai titoli azionari.

Dai click al mattoneÈ innegabile che la digitalizzazione del settore retail negli ultimi 10 anni abbia modificato drasticamente il commercio tradizionale. Digitare sulla tastiera e cliccare con il mouse ha sempre più sostituito le visite fisiche ai negozi locali e i centri commerciali. In qualsiasi parte del mondo, gli shopper possono ora accedere istantaneamente a una scelta virtuale illimitata di merci e servizi, dagli spazzolini da denti e i rasoi ad articoli più specializzati e ingombranti quali materassi e televisori, spesso conse-gnati a domicilio in 24 ore o a volte anche più rapidamente.

Questa nuova e-economy ha dato il via a un effetto a catena sugli immobili commerciali, particolarmente per le proprietà adibite al retail commerciale e industriali, che si è allargato a tutti gli Stati Uniti, l’Europa, l’America Latina e

l’Asia. È il cosiddetto “effetto Amazon”, o “clicks versus bricks”, ovvero il mouse contro il mattone, riferito alle pressioni economiche sulle proprietà retail tradi-zionali dovute al calo del traffico in loco. Quest’impatto sugli immobili retail è significativo, ma la storia che gli è associata tende a dare risalto agli aspetti negativi: le chiusure dei centri commerciali e dei superstore. Secondo noi viene trascurata una grande oppor-tunità offerta dalla riqualificazione, soprattutto per quanto riguarda gli spazi necessari come supporto alla logistica dell’attività “e-tail”.

Con la conversoine alla comodità dello shopping online, i consumatori di tutte le età sono arrivati ad attendersi una gratifi-cazione quasi istantanea per quanto riguarda la consegna dei prodotti. Merci di tutte le dimensioni e di tutti i tipi vengono consegnate entro 24 ore, e, a volte, in tempi anche più brevi.

E-commerce: una tendenza globaleLo shopping online è un vero fenomeno globale. Nella Corea del Sud, ad esempio, il tasso di penetrazione dell’e-commerce è attualmente il più alto del mondo, attestandosi al 18%, e secondo le previsioni dovrebbe salire oltre il 30% entro il 2021.1 Il mercato dell’e-commerce sudcoreano è superiore a 55,7 miliardi di dollari all’anno.2

Secondo un report del 2016, alla cui redazione ha partecipato anche Google, il mercato online dell’Asia sudorientale si sta espandendo a un ritmo di circa quattro milioni di utenti al mese, la crescita più rapida del mondo.


I consumatori europei hanno indicato “miglior prezzo,” velocità,” e “la possi-bilità di ordinare da qualsiasi luogo e in qualsiasi momento” come i tre fattori più importanti che determinano le loro abitudini riguardo allo shopping online, secondo la Lifestyles Survey sindacata di Euromonitor.3 Gli e-retailer mirano a soddisfare questa domanda assicurando spazio nei magazzini e nella distribu-zione per ospitare le scorte di merci da consegnare il più vicino possibile alla loro clientela di base. Se le scorte non sono più negli scaffali di negozi quali Edeka e Best Buy, o sulle rastrelliere di Macy’s, ad esempio, devono essere immagazzinate da qualche parte. Non lo saranno certa-mente nelle sedi centrali di Alibaba ad Hangzou, o di Amazon a Seattle, né di MercadoLibre a Buenos Aires.

Per far fronte a questa crescita, investi-tori e sviluppatori immobiliari di tutto il mondo stanno prendendo al volo terreni ed edifici ad uso industriale, e riqualifi-cando superstore chiusi e altri vecchi spazi retail come hub per la distribu-zione. Sono i cosiddetti spazi logistici “last-mile”, dai quali partono le merci per l’ultimo tratto delle consegne a domicilio, e offrono un’opportunità stra-ordinaria a investitori che dispongono delle risorse e della competenza neces-sarie per muoversi in questo mercato immobiliare nascente. Alibaba and MercadoLibre stanno facendo investi-menti massicci in infrastrutture logistiche, e prevediamo che questo trend sia destinato a persistere.

Quando si chiude un centro commerciale, si apre un magazzinoJack Ma, Chief Executive di Alibaba, prevede che in Cina entro il 2025 i corrieri consegneranno 1 miliardo di pacchi al giorno di ordini effettuati tramite Internet.4 Negli Stati Uniti, invece, si stima che la città di Chicago da sola genera attualmente 270.000 consegne giornaliere di pacchi acquistati tramite l’e-commerce, secondo un’analisi della rivista National Real Estate Investor.5 Alcune analisi indicano che nell’e-com-merce i retailer hanno bisogno di uno

spazio per la logistica triplo rispetto a un’attività retail tradizionale, come mostra la Figura 1 qui di seguito.

Presupponendo ad esempio che una società online abbia generato vendite per 1 miliardo di dollari, avrebbe bisogno di magazzini con una capacità superiore a 1 milione di piedi quadri circa per per il supporto logistico e le attività di distribuzione.6 Un’Industrial Labor report del 2018 pubblicato da CBRE prevede una domanda di circa 184 milioni di piedi quadri di logistica per l’e-commerce entro il 2020.7

Dov’è il last-mile? Non si tratta (ovviamente) di una misura di distanza letterale; l’obiettivo delle strutture destinate alla logistica “last-mile” consiste nell’essere disponi-bili il più vicino possibile al consumatore finale; quanto più sono vicine, tanto migliore è la consegna di merci ordinate online in termini di rapidità ed effi-cienza. A differenza dei centri logistici tentacolari costruiti abitualmente in hub di distribuzione regionali, ora i siti di logistica last-mile si trovano comune-mente in aree densamente popolate.

È intuitivo che le strutture logistiche last-mile dovrebbero essere vicine a centri fortemente urbanizzati e densamente popolati. Anche la domanda di questi

Retailer tradizionaleRetail2.500.000 SF

Logistica:325.000 SF

Retailer in e-commerce

DI QUANTO SPAZIO FISICO HA BISOGNO UN RETAILER CON VENDITE PER 1 MLD DI DOLLARI? Figura 1: Esigenze abituali di spazio per retailer con negozi �sici vs. e-commerce

A puro titolo illustrativo. Nota: SF = piedi quadri. 1 piede quadro è equivalente a 0,09 metri quadri.

Fonte: Prologis Research a luglio 2014. Le ipotesi si basano su vendite retail medie annuali per USD 400/piede quadro (PSF) che implicano la necessità di spazi retail intorno a 2,5 milioni di SF. I centri di distribuzione per retailer tradizionali sono ipotizzati per vendite annuali pari a USD 2.500-3.500/PSF, implicando una necessità di spazi logistici intorno a 325.000 SF. Le strutture logistiche retailer pure play di e-commerce sono ipotizzate per vendite annuali pari a USD 1.000/PSF, implicando una necessità di spazi logistici intorno a 1 milione di SF.

Retail0 SF

Logistica:1.000.000 SF

Sono i cosiddetti spazi logistici “last-mile”, dai quali partono le merci per l’ultimo tratto delle consegne a domicilio, e riteniamo che offrano un’opportunità straordinaria a investitori che dispongono delle risorse e della competenza necessarie per muoversi in questo mercato immobiliare nascente.”

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spazi, fortemente ricercati, è maggiore in tali aree. Ad esempio, secondo un’analisi dell’ubicazione di strutture last-mile in 15 delle più ampie aree metropolitane degli Stati Uniti, i siti si trovavano entro una fascia compresa tra sei miglia di distanza nell’area della Baia di San Francisco e nove miglia dal centro città nell’Inland Empire di Los Angeles.8 In Asia, la crescita di spazi logistici in affitto è parti-colarmente forte a Melbourne, Shanghai, Beijing e Hong Kong. Le tendenze demo-grafiche, ad esempio l’avvicinarsi all’età della pensione dei baby boomer nelle città e l’aumento dei millennials esperti di tecnologia, hanno portato a una concen-trazione del potere di acquisto in aree metropolitane.

In alcune parti del mondo, la logistica last-mile rappresenta una sfida ancora maggiore per le società. Guardiamo per esempio l’Indonesia, dove la distanza tra Aceh e Papua è quasi equivalente alla distanza via mare tra Rio de Janeiro e Città del Capo.

Per una società come Lazada, che serve la regione dell’Asia sud-orientale, l’espansione della sua presenza logistica è fondamentale per tagliare i costi e migliorare il servizio. Sono necessari hub locali di dimensioni minori, più vicini a clienti disseminati nelle varie isole dell’Indonesia, e magazzini più grandi utilizzabili in luoghi come Kuala Lumpur per articoli che richiedono una movimentazione meno frequente. Attualmente Lazada ospita 130.000 venditori sulla sua piattaforma e dispone di 14 magazzini, più di due milioni di piedi quadri di spazio e 130 centri di distribuzione. Per l’anno prossimo la società ha in programma l’apertura di altri cinque o sei magazzini.9

Trovare nuovi modi per utilizzare vecchi spaziCome abbiamo già osservato, la crescita della domanda di spazi logistici last-mile ha aperto una nuova frontiera in termini di opportunità d’investimento e riqualificazione per proprietà vacanti o sottoutilizzate, ad esempio lotti di superstore non più utilizzati, vecchie

strutture governative, siti industriali abbandonati in varie fasi di recupero e spazi per uffici sottoutilizzati. Gli affari relativi al last-mile riguardano prevalen-temente l’acquisto e la conversione di edifici già esistenti. Ciò offre un’oppor-tunità per acquistare asset di retailer che hanno urgenza di vendere e creare valore adeguando l’uso e il mix di affit-tuari alle domande della logistica.

In un caso particolare, un garage sottouti-lizzato a Chicago è stato convertito in un hub last-mile. Millennium Parking Garage, uno dei più grandi sistemi di parcheggio sotterraneo del mondo con una superficie di circa 3,8 milioni di piedi quadri su due piani,10 è stato recentemente parzialmente trasformato in un sito adibito a magaz-zino/spedizioni. E a Bayonne, New Jersey, i proprietari hanno convertito in magaz-zino un’ex base navale di 90 acri che era rimasta abbandonata dopo la sua chiusura nel 1999. La riqualificazione del sito ha generato entrate fiscali per milioni di dollari per Bayonne, creato posti di lavoro nella città e dato nuova vita a un lungo-fiume in decadenza.

Consentire la movimentazione delle merciÈ interessante notare che i fattori che all’inizio del ventesimo secolo dettavano la possibilità di utilizzare un sito a scopi industriali, hanno riacquistato impor-tanza nella considerazione di magazzini per la logistica last-mile.

Parliamo ad esempio di facilità di accesso per i trasporti, vicinanza ad aree urbane densamente popolate da possibili clienti e dipendenti, accesso al trasporto fluviale, zonizzazione appropriata, servizi ferroviari e così via. Prendiamo ad esempio il sito

convertito a Bayonne. Si trova sulla riva opposta del fiume di fronte a New York City, ha una linea ferroviaria privata, nel piano regolatore è previsto per uso commerciale/industriale ed è adiacente alla Route 440, una strada molto impor-tante per le spedizioni destinate a New York City.

Per soddisfare la domanda crescente dell’e-commerce, soprattutto nei periodi di festività regionali quali il Capodanno cinese e Diwali in India, le società hanno implementato soluzioni non convenzionali. Secondo un articolo del Wall Street Journal, durante il periodo di maggiore corsa agli acquisti negli Stati Uniti nel 2018, il gigante dell’e-commerce Amazon ha piantato delle tende in lotti vacanti in tre aree metropolitane per supportare le necessità della logistica last-mile.11

Inoltre, per conquistare una quota del mercato dell’e-commerce, certi super-store ancora in funzione stanno adeguando i propri business model per destinare gli spazi attuali delle proprietà al servizio di siti last-mile. Negli Stati Uniti, ad esempio, il 70% della popola-zione vive entro cinque miglia da un Walmart. La società sta utilizzando i suoi negozi fisici tradizionali come hub dell’e-commerce incentivando i clienti ad acquistare online e ritirare la merce nel negozio più vicino, senza dover pagare spese di spedizione. La bottom line è che la creatività nelle operazioni è stata fondamentale per consentire alle società di restare efficienti nell’imma-gazzinaggio last-mile.

L’opportunità immobiliareNegli ultimi anni vi è stata un’impen-nata della domanda di immobili da destinare alla logistica last-mile,

È interessante notare che i fattori che all’ini-zio del ventesimo secolo dettavano la possi-bilità di utilizzare un sito a scopi industriali, sono nuovamente tornati importanti nel con-siderare magazzini per la logistica last-mile.”

‘‘


soprattutto in zone suburbane densa-mente popolate e centri metropolitani. Investitori e affittuari sono ora in concorrenza per piccoli edifici indu-striali già obsoleti di classe B, C e D all’interno delle città. In tutto il mondo, i fondi industriali, che includono gli spazi logistici, hanno raccolto un totale di 54,7 miliardi di dollari di capitale tra il 2012 e il 2017, rappresentati per la

maggior parte dell’Asia (20,8 miliardi di dollari), seguita dal Nord America e dall’Europa.12

Il tasso di crescita annuale composto (CAGR) dei ricavi da infrastrutture logi-stiche tra il 2018 e il 2025 nella regione Asia Pacifico è del 7,6%13, più del doppio del tasso di crescita prevista nel Nord America e in Europa nello stesso periodo.14 Inoltre nei prossimi

anni ci attendiamo un costante aumento degli investimenti in magazzini, parchi industriali e porti in paesi associati all’i-niziativa Belt & Road della Cina. Nel 2018 è anche proseguita la compres-sione del cap rate (“tasso di capitalizzazione”)15 per asset logistici nella regione, soprattutto in Giappone e a Hong Kong dove i tassi di capitalizza-zione a fine anno erano rispettivamente intorno al 4,5% e 3,0%.16, 17

Negli Stati Uniti, lo squilibrio tra offerta e domanda è particolarmente acuto a ovest, dove nel 2016 e 2017 gli affitti per industrie leggere (un buon proxy per il last-mile) sono saliti più del 10% all’anno.18

Nel 2018, il tasso di crescita degli affitti negli Stati Uniti per immobili destinati alla logistica coerente con gli anni precedenti è salito all’8% con i tre mercati dove la crescita maggiore in assoluto degli affitti tutti a ovest: l’area della Baia di San Francisco, Seattle e la California meridionale.19

Inoltre, con l’aumento della domanda il tasso di capitalizzazione generale per asset last-mile negli Stati Uniti è sceso al 6% a seguito dell’aumento di domanda.20

120%

100%

80%

60%

40%

20%

0%

140%

-20%

Premio indicizzato da 0 a 50 miglia dal centro città

Distanza dal centro città in miglia

Fonte: Prologis Research, settembre 2018. A puro titolo illustrativo. Da non considerare come un’analisi completa di tutti i mercati più importanti.

Nota: Include gli af�tti di mercato a livello subordinato di sette importanti mercati di consumo.

0 20 40 60 80 100

POSIZIONE, POSIZIONE, POSIZIONE... É IN CITTÀ Figura 2: Premio del tasso di af�tto in base a differenze all’interno delle città

Nord America

Brasile

Europa Asia

Fonte: The Prologis Logistics Rent Index, gennaio 2019. A puro titolo illustrativo.

LA CRESCITA DEGLI AFFITTI DI STRUTTURE LOGISTICHE É GLOBALE Figura 3: Crescita degli af�tti per mercato nel 2018, per 60 gruppi logistici globali

>7,5% 5,0–7,5% 2,5–5,0% 0–2,5% <0%


Nel mercato europeo, la domanda di logi-stica per l’e-commerce continua a essere un propulsore chiave anche della perfor-mance del settore immobiliare. Secondo le stime di BNP Paribas, il 13% di tutti gli investimenti in immobili commerciali della regione è associato alla logistica.21 Tre delle 10 città con la performance più elevata nella crescita globale degli affitti per il mercato della logistica si trovano in Europa: Rotterdam, Budapest e Praga.22 I tassi di capitalizzazione hanno subito una compressione in tutto il continente europeo, con i rendimenti migliori nei mercati più maturi del Regno Unito e della Germania che attualmente sono arrivati rispettivamente al 4% e 4,05%.23

La compressione del tasso di capitalizza-zione indica che gli attuali prezzi del mercato stanno salendo. La bottom line è che i magazzini per siti last-mile conti-nueranno presumibilmente ad aumentare di valore, considerando che la scarsità di proprietà idonee, specialmente nelle aree urbane, è analoga alla domanda elevata di proprietà di fronte al mare.

Considerazioni sugli investimentiIl reperimento e la selezione di siti indu-striali idonei per l’uso come centri di distribuzione per la logistica last-mile presenta una serie di sfide specifiche. Riteniamo che una buona esecuzione della due diligence può arrivare lontano nella selezione degli investimenti.

A nostro parere, per essere utilizzati nell’ambito della logistica last-mile i siti devono avere le seguenti caratteristiche: essere vicini alla base di utenti finali e dipendenti, avere dimensioni adeguate, buone disponibilità di parcheggio e di accesso, soffitti di altezza appropriata, aree di carico, riscaldamento sufficiente, aereazione e sistemi di aria condizionata ed elettrici, oltre alla capacità di soste-nere forti carichi a pavimento.

È importante ricordare che le proprietà industriali, soprattutto quando si tratta di siti che erano stati utilizzati prece-dentemente a scopo manifatturiero, possono presentare un’ampia serie di

problemi ambientali. Anche la genera-zione di rifiuti tossici, serbatoi sotterranei e in superficie, separatori olio/acqua, attività di rifornimento carburante, manutenzione vetture e smaltimento dei rifiuti sono fattori da considerare.

Gli specialisti possono aiutare a indivi-duare carenze e valutare l’idoneità di sottosistemi della costruzione, oltre a quantificare i possibili rischi derivanti dall’utilizzo precedente di una proprietà.

La conversione in spazi per magazzini di siti adibiti a superstore e retail può presentare anche problemi dovuti a regolamenti e restrizioni urbanistiche. Grandi magazzini e negozi di grocery vuoti, o spazi retail abbastanza ampi da adibire alla logistica last-mile, sono probabilmente situati in centro città o lungo vie di grande traffico. Queste aree generalmente non sono zonizzate per l’uso industriale. Si possono ottenere delle varianti al piano regolatore, ma va previsto che prima di accordarle le città terranno conto dell’impatto sulla comu-nità. I centri per la distribuzione possono essere fonte di rumori e traf-fico di veicoli pesanti, vari motivi per cui le varianti sono spesso rifiutate.

Un’altra considerazione spesso trascu-rata negli Stati Uniti è il fatto che i centri di distribuzione sono considerati “strutture commerciali” ai sensi dell’A-mericans with Disabilities Act, e pertanto devono rispettare determinati standard di accessibilità. Ciò può riser-vare difficoltà, riguardando la percentuale di parcheggi riservati, la costruzione di ingressi particolari, porte e corridoi, la modifica delle altezze ecc. Gli specialisti possono aiutare a indivi-duare queste barriere prima che diventino una passività, risparmiando tempo e denaro.

In ultima analisi, comunque, siamo convinti che queste proprietà “last-mile” possano offrire un’opportunità allettante a chi sia in grado di gestire e superare tali sfide.

ConclusioneMentre l’e-commerce continua a pene-trare nei mercati globali, riteniamo che continuerà anche il passaggio dai negozi fisici per le vendite al dettaglio agli spazi da adibire a logistica industriale. La consideriamo una buona opportunità d’investimento per chi si trova in una buona posizione globale che consenta di muoversi in un panorama vario e complesso.

Gli immobili utilizzabili per la logistica offfrono agli investitori svariate opportu-nità a lungo termine, dal momento che la domanda di nuovi spazi è prevedibil-mente destinata a continuare, soprattutto nelle regioni urbane. La digi-talizzazione e l’aumento del passaggio delle vendite al dettaglio dai negozi fisici al commercio online e multi-channel avrà presumibilmente un impatto di lungo termine sulle catene di fornitura. Le aziende si stanno quindi dimostrando più propense a investire in immobili per la logistica last-mile, contando sulla rapidità del servizio per differenziarsi dalla concorrenza.

La nostra view è che investire in questa tipologia di asset può offrire un contri-buto significativo alla diversificazione del rischio in un portafoglio immobiliare ben equilibrato. Inoltre, investimenti in strutture per le consegne last-mile quali spazi logistici urbani e hub per lo smistamento di pacchi possono servire come proxy per investitori che mirano ad aumentare l’esposizione all’e-com-merce senza più limitarsi unicamente alle azioni.


Franklin Templeton Thinks: Prospettive alternative riporta le analisi dei nostri team respon-sabili di investimenti alternativi in merito alle opportunità e ai rischi nell’attuale contesto di mercato, che si concentrano sull’offerta di strategie alternative per i nostri clienti. Ogni numero ha per oggetto le riflessioni dei nostri esperti sulle varie forze macroeconomiche e particolari visioni settoriali che guidano il nostro processo d’investimento.

Note finali 1. Il tasso di penetrazione dell’e-commerce è la percentuale di un mercato target raggiunto da un prodotto, un servizio o un marchio in un certo periodo di tempo. Si calcola dividendo il

numero di clienti per le dimensioni di un mercato target.2. Fonte: JLL, The Investor, Why South Korea is set for a logistics boom, 28 maggio 2018.3. Fonte: Euromonitor International, Lifestyles Survey Report, settembre 2017.4. Fonte: Shijia, O. “Alibaba’s Cainiao to Create Smart Logistics Network,” Chinadaily.com.cn, 31 maggio 2018.5. Fonte: Panepinto, J. “E-Commerce Industry’s Last Mile Needs Create New Demand for Old Warehouse Space,” National Real Estate Investor, 4 ottobre 2018.6. Fonte: Prologis Research, E-Commerce and Logistics Real Estate, Inside the Global Supply Chain: E-Commerce and a New Demand Model for Logistics Real Estate, luglio 2014.7. Fonte: CBRE Research, Industrial & Logistics Labor Report, The U.S. Supply Chain Quandary: Finding Enough Workers for An Expanding I&L Sector, 2018. 8. Fonte: CBRE Research, “Last-Mile: Concept or Misura,” U.S. Mercato Flash, 11 luglio 2017.9. Fonte: C. Marques, A. Aravindan, and C. Setboonsarng. “RPT-Planes, trains and automobiles: Lazada‘s logistics battle to win SE Asia,” Reuters, 28 settembre 2017.10. Fonte: Phillips, E. “E-Commerce Companies Get Creative in Quest for ‘Last Mile’ Space,” The Wall Street Journal, 9 dicembre 2018.11. Ibid.12. Fonte: JLL, Logistics: Beyond Warehousing, Why industrial and logistics are the next big think in Asia, 2018. 13. Ibid.14. Ibid.15. Il tasso di capitalizzazione stima il rendimento potenziale su un investimento immobiliare e si calcola dividendo il reddito operativo netto per una proprietà al suo prezzo di mercato

attuale.16. Fonte: CBRE, Marketview: Japan Investment, 2018 transaction down 27% despite investor appetite, 31 dicembre 2018.17. Fonte: Colliers Outlook, Hong Kong Market Outlook 2019, No gloom and doom as property market rebalances, 21 gennaio 2019.18. Fonte: CBRE Research, “What is the Last Mile: The Definitive Guild to Omnichannel Real Estate,” www.cbre.us, 2018. 19. Fonte: Prologis Research, The Prologis Logistics Rent Index, 2018: Broadening Global Growth, gennaio 2019. 20. Fonte: Kirk, P. “Industrial Cap Rates Will Continue to Compress, Brokerage Firms Predict,” National Real Estate Investor, 7 settembre 2018. 21. Fonte: BNP Paribas Real Estate, Property Report, European Logistics Market, febbraio 2019.22. Fonte: Prologis Research, The Prologis Logistics Rent Index, 2018: Broadening Global Growth, gennaio 2019.23. Fonte: BNP Paribas Real Estate, Property Report, European Logistics Market, febbraio 2019.

Principali contributori a questo numero

Raymond JacobsManaging Director

Franklin Real Asset Advisors

Woon Pin ChongManaging Director


Marc WeidnerManaging Director


QUALI SONO I RISCHI?

Tutti gli investimenti comportano rischi, inclusa la possibile perdita del capitale. I rischi associati a una strategia immobiliare includono, ma non limitatamente, vari rischi inerenti nel possesso di proprietà immobiliari, ad esempio oscillazioni dei tassi di occupazione e spese operative, variazioni delle scadenze degli affitti, che a loro volta possono risentire negativamente di condizioni economiche locali e generali, l’offerta e la domanda di proprietà immobiliari, leggi di piani regolatori, leggi sui canoni di affitto controllati, imposte sugli immobili, disponibilità e costi di finanziamento, leggi per la protezione ambientale e perdite non coperte da assicurazione (generalmente derivanti da eventi catastrofici quali terremoti, inondazioni e atti bellici). I prezzi delle azioni subiscono rialzi e ribassi, talvolta estremamente rapidi e marcati, a causa di fattori che riguardano singole società, particolari industrie o settori o condizioni di mercato gene-rali. Gli investimenti esteri comportano rischi particolari quali fluttuazioni dei cambi, instabilità economica e sviluppi politici; gli investimenti nei mercati emergenti implicano rischi accentuati legati agli stessi fattori. Nella misura in cui una strategia si concentra di volta in volta su particolari paesi, regioni, industrie, settori o tipi d’investimento, può essere soggetta a un rischio più elevato di sviluppi negativi in tali aree di focalizzazione rispetto a una strategia che investe in una gamma più ampia di paesi, regioni, industrie, settori o investimenti.

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