Locazione commerciale aspetti generali e normativi

LOCAZIONECOMMERCIALE

aspetti generali

geom. Antonio Mart ini

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aprile 2014

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LOCAZIONE COMMERCIALE

Profilo Finanziario

In Italia, le locazioni commerciali sembrano essere, attualmente, lesole ad avere una convenienza finanziaria, sia per il proprietario(locatore) che per l'inquilino (conduttore).Il locatore percepisce un canone più che doppio, rispetto allelocazioni abitative. Questo si riflette sul prezzo degli immobili, e sulcomportamento dei gestori di fondi immobiliari di investimento, cheda molti anni hanno quasi totalmente abbandonato gli investimenti inedilizia abitativa.Il conduttore evita l'esborso di un capitale che può investire ainteressi maggiori rispetto al canone. Se il capitale fosse preso aprestito, avrebbe spese e interessi superiori all'affitto. Il leasing saràsempre nettamente più oneroso. Con l'affitto, il conduttore spendemeno, detrae costi, lascia l'IMU a carico del proprietario, ed evita leavventure fiscali, che in Italia sono sempre dietro l'angolo, con ipolitici che all'improvviso possono decidere nuove imposizioni sugliimmobili, in termini di tasse o riduzioni sugli ammortamenti.

La legge tutela il conduttore sotto il profilo della durata del contratto(lunghissima) e del canone, aggiornabile con ISTAT solo seespressamente previsto, e in ogni caso in misura non superiore al75% rispetto ai valori ISTAT. Vi sono infine le particolari garanzie afavore del conduttore, quali: prelazioni su vendita e/o rinnovo delcontratto, indennità di avviamento, ecc..

Le garanzie speciali a favore del conduttore (l'inquilino) di un'attivitàcommerciale, costituiscono un rischio di perdita per il locatore(proprietario), il quale si tutela nei modi possibili. Uno di questi, è unamaggiorazione del canone, rispetto a quanto potrebbe essere inassenza di tali vincoli. Tale maggiorazione è attestata tra un +15% eun +40%.

Le Leggi in materia di Locazione

Antonio Mart in i | Studio Tecnico Geometra | Padova

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Per le locazioni diverse dall'abitazione (definite globalmente 'locazionicommerciali), si fa riferimento alla Legge 392/1978, dall'articolo 27 inpoi.Ci sono poi le disposizioni del Codice Civile e del Codice diProcedura Civile.

La Legge 392/1978 (equo canone)

Il canone è liberamente concordato tra locatore e conduttore,all'inizio della locazione. Può essere variato con nuovo accordo, solose è data disdetta del precedente contratto, e il nuovo canone vienedefinito per un'eventuale proroga del rapporto.Il canone è aggiornabile annualmente solo se questo èespressamente previsto nel contratto. Di norma, l'aumento non puòessere superiore al 75% della variazione ISTAT. Dal 1 marzo 2009 èconsentito l'aumento del 100% di tale variazione, solo quando ilperiodo di locazione concordato è superiore alla durata minimaprevista dalla Legge.La durata della locazione commerciale (diversa dall'abitazione) èfissata in 6 anni. 9 per le locazioni alberghiere. L'articolo 79 ('Patticontrari alla Legge') della L. 392/1978 rende nullo ogni accordo perdurate inferiori.Il proprietario locatore può dare disdetta e chiedere il rilasciodell'immobile, solo se sussistono i presupposti previsti dalla Legge.La disdetta da parte del proprietario locatore deve avere il necessariopre-avviso ed essere corredata da valide motivazioni. Il preavvisodev'essere di 12 mesi. 18 per le locazioni alberghiere.In mancanza di disdetta, il contratto si intende rinnovato alle stessecondizioni, economiche, di durata, e di tutto il resto.Diritti speciali riconosciuti al conduttore (l'inquilino). Nei casi di attivitàche comporti contatto diretto con il pubblico di utenti e consumatori(negozi nella maggior parte dei casi), sono previsti alcuni diritti, quali:

– prelazione e riscatto sulla vendita, a parità di condizioni;– prelazione su nuovo contratto di locazione, dopo la scadenza

di quello in essere, a parità di condizioni;




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– indennità di avviamento commerciale in caso di cessazioneper volontà del proprietario. In questa ipotesi rientra anche ilmancato rinnovo per non aver trovato accordo sul nuovocanone, dopo la scadenza naturale.

– poter cedere il contratto di locazione, o sub-locare, quando (esolo, quando) si cede o si subloca l'azienda stessa.

Tutti questi vincoli, non trovano applicazione in pochi casi, quali:– locazioni transitorie;– box locati separatamente e non come pertinenze di altre unità

immobiliari:– altre rare ipotesi.

L'indennità di avviamento commerciale può arrivare al 12-15%della somma corrispondente a tutti i canoni pagati nel corso dellalocazione.Questo, ripetiamo, è il motivo per cui il proprietario aumentainizialmente il canone. Anche perchè egli, dopo l'avvio dellalocazione, è l'unico esposto a rischio fiscale, di morosità, e di disdettaanticipata che il conduttore può sempre dare, oltre ai possibili dannisull'immobile.

Articolato della Legge 392/1978A solo scopo di orientare il lettore, segue l'elenco degli articoliessenziali, senza il contenuto normativo, per il quale si rimanda a unaricerca on-line.

Titolo I – Del contratto di locazione

Capo I – Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione

art. 7 – Clausola di scioglimento in caso di alienazioneart. 8 – Spese di registrazioneart. 9 – Oneri accessoriart. 10 – Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condominiart. 11 – Deposito cauzionale

Capo II – Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso daquello di abitazione




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art. 27 – Durata della locazioneart. 28 – Rinnovazione del contrattoart. 29 – Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenzaart. 30 – Procedura per il rilascioart. 31 – Sanzioniart. 32 – Aggiornamento del canoneart. 33 – Canone delle locazioni stagionaliart. 34 – Compenso per la perdita dell'avviamentoart. 35 – Limitiart. 36 – Sublocazione e cessione del contratto di locazioneart. 37 – Successione nel contrattoart. 38 – Diritto di prelazioneart. 39 – Diritto di riscattoart. 40 – Diritto di prelazione in caso di nuova locazioneart. 41 – Norme applicabiliart. 42 – Destinazione degli immobili a particolari attività

Codice Civileart. 374 – Autorizzazione del giudice tutelareart. 378 – Atti vietati al tutore e al protutoreart. 424 – Tutela dell'interdetto e curatela dell'inabilitatoart. 954 – Estinzione del diritto di superficieart. 999 – Locazioni concluse dall'usufruttuarioart. 1199 – Diritto del debitore alla quietanzaart. 1350 – Atti che devono farsi per iscrittoart. 1406 – Nozione di cessione del contrattoart. 1571 – Nozioneart. 1572 – Locazioni e anticipazioni eccedenti l'ordinariaamministrazioneart. 1573 – Durata della locazioneart. 1574 – Locazione senza determinazione di tempoart. 1575 – Obblighi principali del locatoreart. 1576 – Mantenimento della cosa in buono stato locativoart. 1577 – Necessità di riparazioniart. 1578 – Vizi della cosa locataart. 1579 – Limitazioni convenzionali della responsabilità




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art. 1580 – Cose pericolose per la saluteart. 1581 – Vizi sopravvenutiart. 1582 – Divieto d'innovazioneart. 1583 – Mancato godimento per riparazioni urgentiart. 1584 – Diritti del conduttore in caso di riparazioniart. 1585 – Garanzie per molestieart. 1586 – Pretese da parte di terziart. 1587 – Obbligazioni principali del conduttoreart. 1588 – Perdita e deterioramento della cosa locataart. 1589 – Incendio della cosa assicurataart. 1590 – Restituzione della cosa locataart. 1591 – Danni per ritardata restituzioneart. 1592 – Miglioramentiart. 1593 – Addizioniart. 1594 – Sublocazione o cessione della locazioneart. 1595 – Rapporti tra il locatore e il subconduttoreart. 1596 – Fine della locazione per lo spirare del termineart. 1597 – Rinnovazione tacita del contrattoart. 1598 – Garanzie della locazioneart. 1599 – Trasferimento a titolo particolare della cosa locataart. 1600 – Detenzione anteriore al trasferimentoart. 1601 – Risarcimento del danno al conduttore licenziatoart. 1602 – Effetti dell'apponibilità della locazione al terzo acquirenteart. 1603 – Clausola di scioglimento del contratto in caso dialienazioneart. 1604 – Vendita della cosa locata con patto di riscattoart. 1605 – Liberazione o cessione del corrispettivo della locazioneart. 1606 – Estinzione del diritto del locatoreart. 1607 – Durata massima della locazione di caseart. 1608 – Garanzie per il pagamento della pigioneart. 1609 – Piccole riparazioni a carico dell'inquilinoart. 1610 – Spurgo di pozzi e latrineart. 1611 – Incendio di casa abitata da più inquiliniart. 1612 – Recesso convenzionale del locatoreart. 1613 – Facoltà di recesso degli impiegati pubbliciart. 1614 – Morte dell'inquilinoart. 2053 – Rovina dell'edificioart. 2643 – Atti soggetti a trascrizione




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art. 2764 – Crediti del locatore di immobili art. 2918 – Cessioni e liberazioni di pigioni e di fittiart. 2923 – Locazioniart. 2924 – Cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti

Codice di Procedura Civileart. 7 – Competenza del Giudice di Paceart. 8 – Competenza del Pretoreart. 9 – Competenza del Tribunaleart. 21 – Foro per le cause relative a diritti reali e ad azioni possessorie




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