Guida alla locazione, all’acquisto e alla vendita degli …Guida alla locazione, all’acquisto e...

Guida alla locazione, all’acquisto e alla vendita degli immobiliCome locare un immobile ad uso abitativo o ad uso commerciale. Come acquistare e vendere un immobile. Le locazioni di immobili ad Enti Pubblici

Nel CD allegato gli esempi completi delle varie tipologie contrattuali direttamente utilizzabili

Flavio Paglia, Mirko Minetti, Ilaria Giribaldo

Dalla vendita ai contratti di locazione, dalle agevolazioni sulla prima casa agli aggiornamenti dei contratti. Eccouna guida indispensabile per tutti coloro che operano nel settore immobiliare e per chi deve gestire, valorizza-re e mettere a reddito un immobile. Uno strumento indispensabile studiato ad hoc per gli operatori patrimonialidel settore pubblico, i costruttori, i tecnici, i professionisti, i consulenti e/o gli operatori dell’intero settore immo-biliare privato. Il testo, infatti, attraverso un attento e approfondito esame delle norme in vigore, suggerisce lasoluzione più idonea per ogni contratto di locazione. Dalla messa a punto del documento fino alla gestione, alladisdetta e alla risoluzione del rapporto di fitto: la procedura è illustrata nel dettaglio per evitare di commettereerrori o passi falsi che potrebbero avere conseguenze molto pesanti. Inoltre, un’ampia parte del volume è dedi-cata alla cessione del contratto di locazione e di azienda. Stesso discorso per quando riguarda la compraven-dita degli immobili, con l’esame delle diverse tipologie di contratto e i suggerimenti relativi ai contenuti e alleprocedure più appropriate. Molto importante anche il Cd Rom allegato al testo, che contiene moltissimi esempidi contratti, convenzioni, scritture private e regolamenti direttamente utilizzabili e una ricca selezione di norma-tiva attinente ad ogni argomento trattato.

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INDICE GENERALE

INDICE GENERALE

Premessa

................................................................................15

CAPITOLO 1 PRINCIPI DI DIRITTO PRIVATO 17

1.1 Nozioni preliminari sui beni e sui diritti patrimoniali connessi alla conduzione e alla disponibilità di immobili .................................17

1.2 Cose mobili e immobili ..............................................18

1.3 Cose fungibili e infungibili ........................................18

1.4 Cose consumabili e non consumabili .......................19

1.5 Pertinenze ...................................................................20

1.6 Universalità di mobili .................................................21

1.7 Frutti naturali e frutti civili ........................................22

1.8 Nozioni di diritto reale ...............................................22

1.9 Classificazione dei diritti reali ..................................23

1.10 Diritti personali di godimento di cose .....................25

1.11 L’acquisto dei diritti patrimoniali: acquisti a titolo originario e a titolo derivativo .......26

1.12 I singoli contratti: La vendita, definizione. Vendita con effetti reali e vendita obbligatoria ......28

1.12.1 Le obbligazioni del compratore e del venditore

........29

1.12.2 Vendita immobiliare

.................................................31

1.12.3 Vendita di cose mobili

..............................................31

1.13 Vendita con riserva della proprietà ..........................32

1.14 Diritto di prelazione ...................................................33

GUIDA ALLA LOCAZIONE, ALL’ACQUISTO E ALLA VENDITA DEGLI IMMOBILI

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1.15 Vendita con patto di riscatto ..................................... 34

1.16 La permuta .................................................................. 34

1.17 La somministrazione .................................................. 34

1.18 La donazione ............................................................... 36

1.18.1 La donazione modale

................................................ 38

1.18.2 Le donazioni indirette

.............................................. 39

1.19 L’usufrutto .................................................................. 39

1.19.1 Estinzione dell’usufrutto

......................................... 42

1.20 Uso e abitazione .......................................................... 42

1.21 Le servitù prediali ...................................................... 43

1.21.1 Costituzione delle servitù

........................................ 44

1.22 La superficie ................................................................ 45

CAPITOLO 2 LA LOCAZIONE E IL CODICE CIVILE 47

2.1 Condizioni generali .................................................... 47

2.2 Rapporti tra il locatore (A)

➝

il conduttore (B)

➝

il subconduttore (C) ................................................... 53

CAPITOLO 3 LEGGE 27/07/1978 N. 392. DISCIPLINA

DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI 55

3.1 Ambito di applicazione ............................................. 55

3.1.1 Le attività stagionali, transitorie, immobili complementari

.......................................................... 58

3.2 Durata ........................................................................... 59

3.3 Rinnovi, recesso del locatore, adeguamentoISTAT ............................................................................ 63

3.4 Recesso del conduttore .............................................. 70

3.5 Il canone di locazione, aggiornamento ISTAT .......... 71

3.6 La tutela del conduttore, l’applicabilità degli articoli dal 7 all’11 ............................................. 74

3.7 Indennità articolo 34 .................................................. 76

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INDICE GENERALE

3.8 Sublocazione ................................................................82

3.9 Subentro .......................................................................84

3.10 Diritto di Prelazione in caso di vendita, articolo 38 .....................................................................86

3.11 Diritto di prelazione in caso di nuova locazione,articolo 40 .....................................................................91

3.12 Contratti stipulati con Enti Pubblici .........................92

3.13 Pagamento canoni scaduti .........................................93

3.14 Il rilascio dell’immobile locato ..................................98

3.15 Uso diverso da quello pattuito ...............................101

CAPITOLO 4 LEGGE 9 DICEMBRE 1998 N. 431. “DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI E DEL RILASCIO DEGLI IMMOBILI ADIBITI

AD USO ABITATIVO” 105

4.1 Contenuti generali ....................................................105

4.2 D.M. 5/03/1999 “Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ai sensi dell’art. 2, comma 3, della L. 9 dicembre 1998, n. 431“(Decreto sostituito con il D.M. 30/12/2002) ............ 110

4.3 D.M. 30/12/2002 “Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sedelocale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell’art. 2, comma 3, della L. 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contrattidi locazione per studenti universitari ai sensi dell’art. 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge” .....................................................116

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 1

Locazione abitativa agevolata tipo di contratto

....................120

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 2

Locazione abitativa di natura transitoria tipo di contratto

....... 125


6

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 3

Locazione abitativa per studenti universitaritipo di contratto

..................................................................... 131

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 4

Tabella oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore

........................................................ 136

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 5

Grandi proprietà locazione abitativa agevolata

..................... 139

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 6

Grandi proprietà locazione abitativa di natura transitoria

.............................................................. 148

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 7

Locazione abitativa per studenti universitari

....................... 157

4.4 D.M. in data 14/7/2004 Condizioni per la stipula dei contratti di locazione agevolatiai sensi dell’articolo 2 comma 3 della legge 9dicembre 1998 n. 431, in assenza di convocazione,da parte dei comuni, delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori ovvero per la mancata definizione degli accordi di cui al medesimo articolo 2 comma 3 .................. 165

4.5 Elenco Comuni ad alta tensione abitativa, aggiornato a tutto maggio 2005 ............................... 167

4.6 Le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale...................................................... 174

4.7 Gli Accordi Territoriali di cui al Decreto Interministeriale 30 dicembre 2002 ......................... 175

4.8 Modifica o rinnovo degli accordi territoriali ........ 184

4.9 Le agevolazioni fiscali .............................................. 184

4.10 Le locazioni escluse ed esentate ............................. 187

4.11 Locazioni relative ad immobili vincolati ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004 o inclusi nelle categorie catastali A/1,A/8 e A/9................. 188

7

INDICE GENERALE

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 8

Modello di denuncia di locazione di immobile vincolato ex D.Lgs. 42/2004

..............................190

4.12 Le locazioni di alloggi per esclusive finalità turistiche .....................................................................191

4.13 Locazioni stipulate dagli enti locali in qualità di conduttore per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio...............................................192

4.14 La locazione dell’alloggio del portiere dello stabile .................................................................193

4.15 Locazione di camera ammobiliata, contratto di alloggio e di residence ..........................................193

4.16 Le locazioni stipulate da profughi in qualità di conduttori ..............................................................194

4.17 Codice Civile, normativa vincolistica inderogabilità delle norme ......................................194

4.18 Le locazioni libere, la liberalizzazione del mercato..................................................................196

4.19 L’obbligatorietà del primo rinnovo secondo la legge 431/98 ...........................................................198

4.20 La legge 431/98 e il recesso per finita locazione(seconda scadenza) ....................................................201

4.21 La vendita dell’immobile locato .............................202

4.22 La disdetta anticipata da parte del conduttore ............................................................... 205

4.23 La rinnovazione contrattuale ..................................206

4.24 Risoluzione per inadempimento ............................209

4.25 La successione contrattuale .....................................211

4.26 Gli oneri accessori .....................................................213

4.27 Il deposito cauzionale ...............................................214

4.28 Alcune sentenze riguardanti la nuova legge sulle locazioni abitative ............................................215


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CAPITOLO 5 CENNI SUL RITO LOCATIZIO 217

5.1 La soppressione dell’Ufficio del Pretore. Il Giudice Unico (D.Lgs. 19/02/1998 n. 51) .......... 217

5.2 Il rito locatizio ........................................................... 220

CAPITOLO 6 CENNI SULLA VALUTAZIONE E STIMADEL CANONE LIBERO DI MERCATO

E SUL VALORE DI VENDITA 227

6.1 L’estimo in generale ................................................. 227

6.2 Riflessioni generali sulla redditività degli immobili e sull’andamento del tasso ........... 228

6.3 Gli Standard di Valutazione: definizioni .............. 231

6.4 La “Metodologia Estimativa” ................................. 235

6.5 “Coefficienti di Differenziazione” .......................... 237

6.6 La stima del valore “catastale” degli immobili ....... 239

6.7 La stima per capitalizzazione dei redditi netti ...... 244

CAPITOLO 7 LA COMPRAVENDITA DEGLI IMMOBILI 247

7.1 La proposta irrevocabile d’acquisto ....................... 247

7.2 L’opzione ................................................................... 258

7.3 La promessa di vendita ............................................ 259

7.4 La prelazione ............................................................. 261

7.5 Il contratto preliminare ............................................ 262

7.6 Il contratto di compravendita ................................. 268

7.7 Il contratto di compravendita definitivo ............... 282

7.8 La forma del contratto di compravendita ............. 290

7.8.1 Tipologie di vendita: “a misura “ - “a corpo” - “cumulativa”

....................................................... 291

7.9 La vendita di immobili di interesse storico-artistico .......................................................... 294

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INDICE GENERALE

7.10 La trascrizione ...........................................................297

7.11 Vicende del contratto ...............................................300

7.11.1 La nullità del contratto

..........................................300

7.11.2 Annullabilità del contratto

....................................301

7.11.3 Rescissione del contratto

........................................302

7.11.4 Risoluzione del contratto

.......................................303

CAPITOLO 8 CONTRATTI PARTICOLARI: ACQUISTO SULLA CARTA, PERMUTA, MUTUO, FIDEIUSSIONI, MULTIPROPRIETÀ,

NUDA PROPRIETÀ, DONAZIONE - CENNI 307

8.1 Acquisto sulla carta, cenni .......................................307

8.2 Garanzia (fidejussione), cenni .................................308

8.3 Acquisto tramite vendita giudiziaria, cenni ..........319

8.4 Il contratto di mutuo ................................................323

8.5 Il rapporto di mediazione ........................................330

8.6 La permuta, cenni .....................................................334

8.7 La multiproprietà ......................................................336

8.8 Acquisto di nuda proprietà .....................................343

8.8.1 Quanto si può risparmiare acquistando la nuda proprietà?

...................................................344

8.9 La donazione ............................................................346

CAPITOLO 9 COSTI E TRIBUTI CONNESSI

ALLA COMPRAVENDITA DI IMMOBILI 349

9.1 I costi del rogito .........................................................349

9.1.1 Aggiornamento degli importi fissi dell’imposta ipotecaria, dell’imposta di bollo, delle tasse ipotecariee dei tributi speciali catastali - Articolo 1, comma 300, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (legge finanziaria 2005) - Primi chiarimenti. Circolare 4 febbraio 2005, n. 1/T -Agenzia del Territorio.

............................................354


10

9.1.2 Calcolo delle imposte

.............................................. 370

9.2 Agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”, credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa” ........................ 374

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 9

Contratto di locazione ventennale, ad uso diverso, con onere per la proprietà di messa a norma dei locali

......... 409

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 10

Convenzione tra un ente e una fondazione(in merito alla conduzione di locali) ad uso diverso,con onere per la proprietà di messa a norma dei locali

......... 413

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 11

Locazione ex lege 392/78, ad uso diverso, con onere per la proprietà di messa a norma dei locali

.......... 418

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 12

Contratto di locazione a uso commerciale

............................. 422

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 13

Cauzione per prenotazione di locazione

................................ 424

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 14

Contratto di locazione ad uso diverso con interventidi manutenzione e trasformazione dei locali

......................... 425

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 15

Capitolato speciale d’oneri inerente la trasformazione e locazione ad uso alberghiero di un immobile

...................... 427

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 16

Convenzione inerente il comodato di una struttura

............. 431

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 17

Scrittura privata inerente la locazione libera di locali

.......... 433

S

CHEDA

ESEMPIO

N

. 18

Scrittura privata preliminare di vendita

............................... 434

S

CHEDA

ESEMPIO

N. 19 Scrittura privata preliminare di vendita tipo II ................................................................... 436

11

INDICE GENERALE

SCHEDA ESEMPIO N. 20 Scrittura privata preliminare di vendita appartamento........437

SCHEDA ESEMPIO N. 21 Scrittura privata preliminare di vendita appartamento........439

SCHEDA ESEMPIO N. 22 Scrittura privata preliminare di venditainerente edificio in costruzione..............................................441

SCHEDA ESEMPIO N. 23 Scrittura privata promessa di vendita...................................444

SCHEDA ESEMPIO N. 24Scrittura privata consegna del bene promesso in vendita .....446

SCHEDA ESEMPIO N. 25Scrittura privata inerente la proposta irrevocabile di acquisto ..447

SCHEDA ESEMPIO N. 26 Scrittura privata inerente il patto di prelazione....................449

SCHEDA ESEMPIO N. 27 Contratto di compravendita immobiliare es. 1 .....................450

SCHEDA ESEMPIO N. 28 Contratto di compravendita immobiliare es. 2 ......................458

SCHEDA ESEMPIO N. 29 Scrittura privata inerente la permuta ...................................470

SCHEDA ESEMPIO N. 30 Scrittura privata inerente la cessione di un bene con contestuale realizzazione di lavori e successiva rivendita ...........................................................472

SCHEDA ESEMPIO N. 31 Scrittura privata inerente la permuta con un fabbricato ancora da costruire ..................................475

SCHEDA ESEMPIO N. 32 La vendita di multiproprietà .................................................477

SCHEDA ESEMPIO N. 33Regolamento di multiproprietà..............................................479

SCHEDA ESEMPIO N. 34 Contratto di leasing immobiliare...........................................485


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APPENDICE NORMATIVA

Legge 27 luglio 1978, n. 392 Equo Canone. Disciplina delle locazioni di immobili urbani .......................................................................... 491

D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro ......................................................................... 519

Legge 17 febbraio 1992, n. 179 Norme per l’edilizia residenziale pubblica ..................................... 540

D.L. 11 luglio 1992, n. 333 Misure urgenti per il risanamento della finanza pubblicaConversione in legge, con modificazioni, del D.L. 11 luglio 1992, n. 333, recante misure urgenti per il risanamento della finanza pubblica ...................................... 555

Legge 8 agosto 1992, n. 359 Conversione in legge, con modificazioni, del D.L. 11 luglio 1992, n. 333, recante misure urgenti per il risanamento della finanza pubblica ...................................... 560

Legge 4 novembre 1996, n. 566 Disposizioni in materia di rilascio di immobili urbani ad uso abitativo e disposizioni di sanatoria.................................... 561

Legge 23 dicembre 1996, n. 662.................................................... 562Misure di razionalizzazione della finanza pubblica

D.Lgs. 31 marzo 1998, n. 114Riforma della disciplina relativa al settore del commercio, a norma dell’art. 4, comma 4, della L. 15 marzo 1997, n. 59.......... 564

Legge 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo ........................................... 567

D.M. 5 marzo 1999Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ai sensi dell’art. 2, comma 3, della L. 9 dicembre 1998, n. 431 .................................................... 580

Legge 13 maggio 1999, n. 133 Disposizioni in materia di perequazione, razionalizzazione e federalismo fiscale ........................................... 601

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INDICE GENERALE

D.Lgs. 17 agosto 1999, n. 327 Disposizioni in materia di detrazione dell’IRPEF in favore di conduttori di immobili utilizzati come abitazione principale, a norma dell'articolo 18, comma 9, della L. 13 maggio 1999, n. 133..................................... 602

D.L. 25 febbraio 2000, n. 32Disposizioni urgenti in materia di locazioni per fronteggiare il disagio abitativo ................................................ 604

Legge 21 novembre 2000, n. 342 Misure in materia fiscale................................................................. 606

Legge 8 febbraio 2001, n. 21Misure per ridurre il disagio abitativo ed interventi per aumentare l’offerta di alloggi in locazione............................... 607

D.L. 20 giugno 2002, n. 122 Disposizioni concernenti proroghe in materia di sfratti, di edilizia e di espropriazione

D.M. 30 dicembre 2002 ................................................................. 613Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell’art. 2, comma 3, della L. 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contrattidi locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell’art. 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge .................................................... 611

D.L. 24 giugno 2003, n. 147 Proroga di termini e disposizioni urgenti ordinamentali ............. 661

D.M. 14 luglio 2004Condizioni per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della L. 9 dicembre 1998, n. 431, in assenza di convocazione, da parte dei comuni, delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, ovvero per la mancata definizione degli accordi di cui al medesimo articolo 2, comma 3 ................... 662

D.L. 13 settembre 2004, n. 240Misure per favorire l'accesso alla locazione da parte di conduttori in condizioni di disagio abitativo conseguente a provvedimenti esecutivi di rilascio, nonché integrazioni alla L. 9 dicembre 1998, n. 431 ....................................................... 665

PREMESSA

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Premessa

Il mercato immobiliare, a partire dal 1990, ha continuamente registratocrescite impressionanti difficilmente raggiungibili in altri e diversi segmen-ti di investimento.

In dodici anni gli immobili, almeno nelle grandi città, hanno quasi tri-plicato il loro valore. Immobili residenziali trattati nel 1990 a circa 90/100milioni di vecchie lire vengono in oggi trattati a 130.000,00 – 150.000 euro(circa 260 – 300 milioni di lire).

Secondo Nomisma, una delle maggiori e più serie analiste del mercato,il valore delle abitazioni dal 1999 ad oggi ha registrato incrementi del 17,2%quello degli uffici del 14%, i negozi del 15,4% ed infine i capannoni indu-striali dell’11%.

A fronte del raffreddamento del mercato delle locazioni periferiche iprezzi abitativi dei quartieri centrali hanno consentito rendimenti totali an-che del 14% lordo.

I redimenti del mercato degli uffici negli ultimi tre anni hanno registratopercentuali medie del 6% con punte molto superiori all’interno dei contestimetropolitani maggiormente qualificati.

Per quanto sopra premesso si può affermare che, in un contesto di in-certezza internazionale e nazionale, il mercato immobiliare dimostra lapropria tradizionale capacità di mantenere il valore, proponendosi quindicome valida alternativa ad altri investimenti.

La tradizionale propensione degli italiani ad investire in abitazioni èben nota. Oltre il 75% delle famiglie è proprietaria della casa ove abita; ilCensis evidenzia come negli ultimi tre anni (il nuovo millennio) il 18% del-le famiglie abbia acquistato la prima casa e come il circa 7% si orienti allaricerca della seconda casa.

In questo contesto si inserisce anche la nuova legge sulle locazioni abi-tative che dopo un ventennio è definitivamente intervenuta nel superarel’ormai anacronistica legge sull’equo canone.

La liberalizzazione del mercato, molto più incisiva di quella proposta


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con i cosiddetti patti in deroga, ha comportato il completo rilancio del set-tore immobiliare abitativo. La nuova legge pur preservando principi dicondivisione con i precedenti patti in deroga, con i contratti del cosiddettoprimo canale è intervenuta abrogando e prevedendo la derogabilità di mol-te delle norme contenute nella legge 392/78.

Peraltro lo studio della legge 392/78, ancora completamente valida perquanto concerne il contratto “ad uso diverso”, sempre più spesso, deveconfrontarsi con orientamenti dottrinali e giurisprudenziali diversi e spes-so contrastanti fra loro.

Le continue leggi di modifica e di integrazione alla normativa vigenteimpongono continua attenzione alla materia e costante aggiornamento.

Ciò detto il presente lavoro si pone quindi come valido strumento PRA-TICO E IMMEDIATO capace di fornire immediate risoluzioni ad ogniquesito.

Le leggi in materia, discusse ed integrate sul versante dottrinale vengo-no opportunamente confrontate con il prevalente orientamento giurispru-denziale in modo da fornire un quadro davvero completo ed esauriente.

Accanto alla trattazione di tutte le normative di riferimento, il volumeoffre importanti riflessioni in merito ai più fondamentali principi di dirittoprivato connessi con il rituale locatizio e la disponibilità degli immobili. Se-guono importanti riflessioni in materia estimativa ed in ultimo importanticenni in merito al ricorso in giudizio.

La seconda parte del libro è invece dedicata alla vendita degli immobili.Consci di quanto espresso in premessa il libro propone un importante ri-flessione in merito al contenuto dell’atto di vendita e di tutte le proceduread esso connesse. L’atto di compravendita e l’intero corollario dottrinale egiurisprudenziale vengono esaminati in ogni dettaglio.

Accanto a quanto sopra descritto volendo proporre un lavoro estrema-mente pratico il libro propone un’ampissima casistica di atti, denunce, con-tratti, moduli, note, lettere direttamente connesse al rito locatizio e allacompravendita di immobili. La documentazione prodotta risulta diretta-mente esportabile mediante supporto informatico.

gli Autori

PRINCIPI DI DIRITTO PRIVATO

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1 Principi di diritto privato

1.1 Nozioni preliminari sui beni e sui diritti patrimoniali connessi alla conduzione e alla disponibilità di immobili

Prima di approfondire il contenuto della locazione, della conduzionee della vendita degli immobili, pare opportuno richiamare alcuni concettifondamentali del diritto privato illustranti, nel loro complesso, le diversemodalità di acquisizione dei beni, la loro gestione ed infine i frutti che, inmisura diversa, possono essere tratti dai beni immobiliari.

Il diritto soggettivo attribuisce e garantisce al suo titolare un determina-to numero di utilità.

Queste possono derivare dall’utilizzazione di un oggetto o di una fontedi energia naturale che abbia valore economico (es: l’elettricità. Art. 814 delcodice civile) oppure da un comportamento di un altro soggetto (ad esem-pio la prestazione di un lavoro subordinato).

A questa diversità di oggetto la dottrina ricollega la distinzione fra di-ritti reali e diritti di credito.

Nel diritto di credito l’oggetto immediato del diritto è il comporta-mento del debitore, anche quando esso serva a procurare al creditore unacosa.

Accanto ai diritti reali e ai diritti di credito, di regola, viene individuataun’altra “famiglia” di diritti definiti “patrimoniali”.

Sono beni materiali le cose e le energie suscettibili di appropriazione eche possono perciò formare oggetto di diritti (art. 810 e 814 del codice civi-le). Secondo tale definizione non sono beni, per esempio: l’atmosfera, la lu-ce, il calore atmosferico, le acque oceaniche.


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1.2 Cose mobili e immobili

Sono beni immobili i terreni (comprese le sorgenti e i corsi d’acqua) etutto ciò che sia materialmente incorporato al suolo. Sono quindi beni im-mobili gli edifici, gli alberi, gli acquedotti e ogni altra costruzione material-mente collegata al suolo.

Di regola vengono considerati immobili i bagni, le piattaforme e gli altriedifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveoe sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.

Ai sensi dell’articolo 812 del codice civile sono mobili tutti gli altri beni.

Tra le caratteristiche principali dei beni immobili va ricordata l’annota-zione su pubblici registri di ogni trasferimento della proprietà. Quanto so-pra in ragione dell’evidente staticità degli immobili e della maggiorefacilità di individuazione.

Un’analoga pubblicità si è potuta istituire per alcuni beni mobili, qualiad esempio gli aeromobili e gli autoveicoli.

Tali categorie rientrano nella specie dei Beni mobili registrati.

1.3 Cose fungibili e infungibili

Cose fungibili sono quelle che possono sostituirsi indifferentemente leune alle altre, perché uguali quantità di cose dello stesso genere sono deltutto equivalenti ai fini dell’utilizzazione.

Sono beni immobili i terreni (comprese lesorgenti e i corsi d'acqua) e tutto ciò che siamaterialmente incorporato al suolo

le piattaforme e gli altri edifici galleggiantiquando sono saldamente assicurati alla riva

articolo 812 delcodice civile sonomobili tutti gli altribeni

Soggetti ad annotazione su pubblici registri ad ogni trasferimento della proprietà

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Appartengono a questa categoria, per esempio, i prodotti dell’agricol-tura, più in generale i prodotti alimentari e fatto salvo per i prodotti finiti(gioielli) i materiali di miniera.

Di regola sono cose fungibili, finché nuove o inutilizzate anche tutti glielettrodomestici, i libri e le automobili.

È del tutto evidente come il trascorrere del tempo, in alcuni casi, sottrag-ga il bene dalla categoria delle cose fungibili (un’auto non più prodotta, unelettrodomestico superato)

Tutto ciò che di regola non è più riproducibile e che quindi è da consi-derarsi come pezzo unico rientra nella famiglia delle cose infungibili

Di regola tutti gli immobili rientrano nella famiglia delle cose infungi-bili.

Due terreni di uguale natura differiscono quanto meno per la loro collo-cazione nello spazio, la quale non è quasi mai del tutto indifferente. Due ap-partamenti sullo stesso piano differiscono quanto meno per l’esposizione.

Cose fungibili sono i biglietti di banca e le monete. In questo caso la fun-gibilità si perpetua anche in caso di lieve deperimento della carta moneta(banconote tenute assieme dal nastro adesivo)

Essendo simbolo di un estratta somma di denaro (o oro) la fungibilitàesiste anche tra “tagli” diversi di banconote.

Il venditore di cose fungibili non è tenuto a consegnare esemplari deter-minati, ma si libera trasferendo un esemplare qualsiasi appartenente al ge-nere richiesto, purché sia di qualità non inferiore alla media (art. 1178 cod.civ.). In pratica acquistando un chilo di chiodi o bulloni non scegliamo ognisingolo pezzo ma ci affidiamo al commerciante.

1.4 Cose consumabili e non consumabili

Sono consumabili le cose insuscettibili di un uso continuativo o ripetu-to, perché vengono consumate dal primo atto di utilizzazione (tutto ciò chesvanisce dopo l’utilizzo: il bicchiere d’acqua, il cibo ingerito, i combustibiliconsumati).

Di regola tutti gli immobili rientrano nella famiglia delle cose infungibili (sono uguali solo a se stessi)


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Parte della dottrina riconduce a questa famiglia anche il denaro. Questopoiché, spendendo, il soggetto si priva e rimane senza il bene (denaro).

Inconsumabili sono le cose suscettibili di utilizzazione ripetuta. Inten-dendo per utilizzazione ripetuta un periodo di tempo comunque stabilitoe suscettibile di limite (le auto, i vestiti, gli oggetti comuni, gli elettrodome-stici ecc…).

Le cose inconsumabili possono venire attribuite in uso temporaneo apersona diversa dal proprietario con l’obbligo di restituirle dopo un certoperiodo di tempo (concessione di un bene, locazione di un appartamento,comodato ecc…).

Le cose consumabili, una volta consumate e/o utilizzate, non possonoessere restituite. In pratica posso restituire l’auto avuta in prestito (bene in-consumabile) ma non posso restituire la benzina consumata.

Posso invece acquistare nuova benzina in quanto, quest’ultima, è daconsiderarsi bene fungibile.

1.5 Pertinenze

Si considerano pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizioo a completamento di un’altra cosa, senza esserne parte costitutiva. La de-stinazione può essere operata dal proprietario della cosa principale o da chiha un diritto reale sulla medesima (art. 817 del codice civile).

Inconsumabili sono le cose suscettibili diutilizzazione ripetuta. Intendendo perutilizzazione ripetuta un periodo di tempocomunque stabilito e suscettibile di limite (leauto, i vestiti, gli oggetti comuni, glielettrodomestici ecc…).

GLI IMMOBILI RIENTRANO NELLA FAMIGLIA DEI BENI INCONSUMABILI

Le cose inconsumabili possono venireattribuite in uso temporaneo a personadiversa dal proprietario con l'obbligo direstituirle dopo un certo periodo ditempo (concessione di un bene,locazione di un appartamento, comodatoecc…).

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Sono pertinenze la cantina di un appartamento, il posto macchina di unimmobile, la ruota di scorta dell’automobile, l’arredamento di un edificiodestinato ad albergo.

Di regola se non è diversamente disposto, tutti gli atti e i rapporti giuri-dici che hanno per oggetto la cosa principale ricadono e comprendono an-che la pertinenza. (la cantina se non diversamente indicato viene vendutacon l’appartamento).

L’art. 818 del c.c. stabilisce che in caso di vendita separata l’oggetto per-de la qualità di pertinenza.

(in pratica posso privarmi, vendendola separatamente, della cantina ri-manendo comunque proprietario dell’appartamento)

1.6 Universalità di mobili

Per universalità di mobili si intende una pluralità di cose che apparten-gono alla stessa persona e hanno una destinazione unitaria. Per esempio: ilmagazzino delle merci di un’impresa, i quadri di una pinacoteca, le seggio-le di un aula.

Come nel caso delle pertinenze il quadro sottratto alla pinacoteca puòessere venduto o ceduto singolarmente. In questo caso non si può parlaredi universalità di beni ma bensì di bene singolo.

Le universalità di mobili sono talora assoggettate a regole giuridiche di-verse da quelle applicabili alle cose mobili in generale (vd. artt. 1156, 1160e 1170 cod. civ.).

PERTINENZA: la cosa durevole destinata aservizio e a completamento di un’altra cosa

tutti gli atti e i rapporti giuridici che hanno peroggetto la cosa principale ricadono e comprendonoanche la pertinenza

in caso di vendita separata l’oggetto perde la qualità di pertinenza


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1.7 Frutti naturali e frutti civili

Si definiscono frutti naturali quelli che provengono direttamente dallacosa, vi concorra o no l’opera dell’uomo. Sono quindi da considerarsi fruttinaturali tutti i prodotti agricoli ma anche i prodotti delle miniere e i cucciolipartoriti dagli animali.

Derivando dalla cosa che li produce appartengono al proprietario dellamedesima (il capretto appartiene al pastore proprietario del gregge).

In casi particolari come nell’affitto di fondo rustico i frutti appartengonoo spettano all’affittuario (art. 821 cod. civ.).

Sono frutti civili quelli che si ritraggono da una cosa come corrispettivodel godimento da parte di terze persone. Rientrano in questo gruppo il ca-none di locazione, gli interessi sul conto corrente.

1.8 Nozioni di diritto reale

I concetti di diritto reale e di diritto di credito sono fondamentali pertutto lo studio e la gestione di qualsiasi patrimonio immobiliare.

La dottrina definisce il diritto reale come il diritto di trarre da una cosale sue utilità economiche legalmente garantite o alcune di esse.

Il principale e il più assoluto diritto reale è senza dubbio la proprietà.Quest’ultima consiste nel diritto di usare e disporre della cosa in modo pie-no ed esclusivo.

L’usufrutto, altro fondamentale diritto reale, consiste nel diritto di usareuna cosa altrui e di farne propri i frutti, senza però modificarne la destina-zione economica o alienarla.

Nell’affitto di fondo rustico i frutti appartengono o spettanoall’affittuario (art. 821 cod. civ.).

Sono frutti civili quelli che siritraggono da una cosa comecorrispettivo del godimento da partedi terze persone. Rientrano in questogruppo il canone di locazione

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La superficie, importante diritto reale in campo patrimoniale, consistenel diritto di utilizzare un suolo altrui per farvi e mantenervi una costru-zione.

La servitù di passaggio è il diritto del proprietario di un fondo (domi-nante) di passare sul fondo vicino (servente) e così via. (in realtà le servitùpossono riguardare anche la veduta, l’immissione di scoli o fumi ecc…)

Al diritto reale corrisponde naturalmente il dovere di chiunque di aste-nersi dall’impedirne o turbarne l’esercizio.

1.9 Classificazione dei diritti reali

Come già accennato il principale diritto reale è senza dubbio la proprie-tà. Quest’ultima consiste nel diritto di usare e disporre della cosa in modopieno ed esclusivo.

Il godimento deve avvenire entro i limiti e con l’osservanza degli obbli-ghi stabiliti dall’ordinamento giuridico (art. 832 cod. civ.).

Gli altri diritti reali (minori) si suddividono in due gruppi denominati:

➪ Diritti reali di godimento

➪ Diritti reali di garanzia

IL DIRITTO REALE è il diritto di trarre da una cosa le sue utilità economiche legalmente garantite o alcune di esse

PROPRIETA’ = IL DIRITTO REALEovvero il diritto di usare e disporre dellacosa in modo pieno ed esclusivo

USUFRUTTO = IL DIRITTO REALE,consiste nel diritto di usare una cosa altruie di farne propri i frutti, senza peròmodificarne la destinazione economica oalienarla

SUPERFICIE = IL DIRITTO REALEimportante diritto reale in campo patrimoniale, consiste nel diritto di utilizzare un suolo altrui per farvi e mantenervi una costruzione

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