All.1 progetto agenzia sociale per la locazione

Direzione Centrale Casa e Demanio

1

Progetto di iniziativa sperimentale per il mantenimento dell’abitazione in locazione: costituzione dell’Agenzia Sociale per la locazione

Febbraio 2014 AVVISO DI INDIZIONE DI ISTRUTTORIA PUBBLICA PER L’INDIVIDUAZIONE DI UN SOGGETTO DEL TERZO SETTORE DISPONIBILE ALLA CO‐PROGETTAZIONE DEL PROGETTO DI INIZIATIVA SPERIMENTALE PER IL MANTENIMENTO DELL’ABITAZIONE IN LOCAZIONE “AGENZIA SOCIALE PER LA LOCAZIONE”

ALLEGATO 1


2

1. IL QUADRO DI RIFERIMENTO

L’attuale momento di crisi economica ha avuto e continua a manifestare ricadute estremamente

negative sui redditi delle famiglie che faticano tra l’altro a sostenere i costi del canone di locazione

incorrendo in situazioni di morosità e nel rischio di sfratto.

In particolare l’ attuale situazione ha fatto emergere con forza un bisogno abitativo che fino ad ora

non si era ancora imposto all’attenzione come priorità, ovvero quello delle famiglie che non sono

in grado di sostenere i costi di locazione richiesti dal libero mercato, in molti casi con un

indebolimento economico iniziato solo da uno o due anni, ma dispongono ancora di una capacità

di reddito incompatibile con l’accesso all’Edilizia Residenziale Pubblica.

Milano ha visto rapidamente aumentare il numero degli sfratti per morosità: secondo il Ministero

dell’Interno, in generale, cinque anni fa su 10 ingiunzioni 7 erano per finita locazione; ora la

percentuale si è ribaltata: l’80 % circa degli sfratti è per morosità, il più delle volte incolpevole.

Nelle tabelle seguenti sono riportati i dati forniti dalla Prefettura di Milano, indicativi

dell’incremento del progressivo incremento del numero degli sfratti, soprattutto di quelli per

morosità (tabella n. 1), del numero degli sfratti eseguiti con l’intervento della forza pubblica

(tabella n. 2) e delle richieste di esecuzione di rilascio presentate all’ufficiale giudiziario (tabella n.

3).

PROVVEDIMENTI ESECUTIVI DI RILASCIO A MILANO

Anno 2011 Anno 2012 Anno 2013

al 31/08

Per necessità del locatore _ _ _

Per finita locazione 132 253 82

Per morosità ed altra causa 888 2.357 1.538

TOTALE 1.020 2.610 1.620

Tabella n. 1

SFRATTI ESEGUITI CON INTERVENTO DELLA FORZA PUBBLICA


al 31/08

2.512 2.676 1.818

Tabella n. 2


3

RICHIESTE DI ESECUZIONE PRESENTATE ALL'UFFICIALE GIUDIZIARIO


al 31/08

18.216 17.945 11.525

Tabella n. 3

1.1 La domanda che si rivolge all’Amministrazione pubblica

Una parte delle famiglie interessate dai procedimenti di sfratto si rivolge all’Amministrazione

comunale per la domanda di alloggio pubblico attraverso la partecipazione ai bandi per

l’assegnazione in locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica.

Ad oggi nella vigente graduatoria generale dell’edilizia residenziale pubblica sono presenti 23.388

domande idonee1 in attesa di un’assegnazione. Delle domande idonee circa il 14% (3.284) – il 3%

in più rispetto all’anno scorso - è rappresentato da nuclei familiari sfrattati, per il 36 % (1.184) dei

quali la procedura si è conclusa con il rilascio dell’alloggio, mentre per il 64% (2.100) la procedura

di sfratto è ancora in corso. Per il 78% (1.648) di questi ultimi, tuttavia, è già stato fissato il termine

di rilascio dell’alloggio.

Dalle informazioni acquisite risulta che il 92% dei nuclei sfrattati vive attualmente in alloggi

impropri2, mentre l’8% in alloggi non adeguati

3.

I dati della graduatoria e.r.p. sono in linea con i dati sugli sfratti forniti dalla Prefettura di Milano.

In particolare il 63% degli sfratti che coinvolgono i nuclei familiari in graduatoria sono dovuti a

morosità; per il 53% dei nuclei familiari si tratta di morosità “giustificata”4, solo il rimanente 10%

non è riconducibile a tale fattispecie.

Alcuni dati consentono di avere una minima conoscenza sulla composizione dei nuclei familiari

sfrattati, come rappresentato dal grafico n. 1; in particolare, dei 3.284 nuclei interessati da

procedura di sfratto:

• il 5% (157) comprende persone con età superiore a 65 anni;

• il 9% (284) comprende un componente con disabilità grave (> 66%);

• il 50% (1.636) comprende figli minorenni; più precisamente, il 16% ha almeno 2 figli minori

e il 34% ha figli di età comunque inferiore a di 3 anni.

1 Tutti i dati riportati sono relativi ad estrazioni effettuate dal sistema comunale Sepaweb nel mese di gennaio 2014.

2 Richiedenti che dimorino in strutture alberghiere a carico di Amministrazioni Pubbliche, richiedenti che dimorino da

almeno 3 anni in locali non originariamente destinati alla residenza; richiedenti che dimorino da almeno 3 anni in

strutture di assistenza o beneficenza legalmente riconosciute. 3 Richiedenti che dimorino in alloggi privi di servizi igienici interni o con servizi non regolamentari o in alloggi privi di

riscaldamento. 4 Si classifica quale morosità “giustificata” – o incolpevole – la situazione dei nuclei familiari che non riescono a far

fronte al pagamento dell’affitto per condizioni oggettive, determinate da fattori economico – sociali quali, ad esempio,

il n° di componenti del nucleo, il n° di minori presenti, il n° di invalidi, la percentuale di invalidità e le spese sostenute,

il reddito lordo complessivo, il canone d’affitto complessivo, ecc.


4

Grafico n. 1

1.2 Emergenza abitativa – Le assegnazioni in deroga alla graduatoria ai sensi dell’art. 14 del R.R.

n. 1/2004

I dati relativi alle domande di assegnazione in deroga alla graduatoria, ai sensi dell’art. 14 del R.R.

n. 1/2004, sono significativi perché rilevano situazioni di particolare emergenza.

Come si evince dalla tabella seguente (tabella n. 4) le assegnazioni in deroga alla graduatoria nel

periodo 2008 - 2013 hanno registrato un continuo incremento.

ASSEGNAZIONI IN DEROGA ALLA GRADUATORIA

2008 - 2013

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Disponibilità totale alloggi

1065 1236 1233 1304 1495 1177

Assegnazioni in deroga alla graduatoria

345 454 453 461 523 437

Percentuale deroghe/assegnazioni (%)

32,39 36,73 36,74 35,35 34,98 37,13

Tabella n. 4

Nuclei con sfratto - composizione

5%

9%

16%

34%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

con persone > 65 anni

disabilità grave (> 66%)

con almeno 2 f igli minorenni

con f igli < 3 anni


5

Il grafico seguente (grafico n. 2) rappresenta l’andamento nel tempo (dal 2008 al 2013) della

percentuale di tali assegnazioni (art. 14 del R.R. n. 1/2004) valutata rispetto alla disponibilità

totale degli alloggi nell’anno di riferimento.

Il valore medio di tale percentuale nel periodo 2008 – 2013 è pari a circa 36,1%.

Grafico n. 2

La tabella che segue (tabella n. 5) evidenzia che anche la percentuale delle assegnazioni in

deroga alla graduatoria motivate da situazioni di emergenza determinate da sfratto (art. 14,

lett. a del R.R. n. 1/2004) ha registrato un aumento nel periodo 2011 - 2013.

ASSEGNAZIONI IN DEROGA ALLA GRADUATORIA (art. 14, lett. A)

2011 - 2013

2011 2012 2013

Disponibilità totale alloggi

1304 1495 1177

Assegnazioni in deroga alla graduatoria art. 14 lett. A

231 312 242

Percentuale deroghe/assegnazioni (%)

17,71 20,87 20,56

Tabella n. 5

Il grafico seguente (grafico n. 3) rappresenta l’andamento nel tempo (dal 2011 al 2013) della

percentuale delle assegnazioni in deroga alla graduatoria (art. 14, lett. A del R.R. n. 1/2004)

valutata rispetto alla disponibilità totale degli alloggi nell’anno di riferimento.

Il valore medio di tale percentuale nel periodo 2011 – 2013 è pari a circa 19,71%.


6

Grafico n. 3

1.3 La domanda di sostegno proveniente dalle famiglie in affitto sul mercato privato

Per avere uno sguardo più completo sulla domanda abitativa, è utile integrare i dati riferiti ai

nuclei familiari che si rivolgono al Comune per l’assegnazione di una casa di edilizia

residenziale pubblica con quelli relativi alle famiglie che sono in affitto sul mercato privato, ma

hanno difficoltà a sostenere il canone di locazione perché troppo oneroso rispetto alla propria

situazione economica, e che negli anni scorsi potevano richiedere il contributo pubblico per

sostenere il pagamento dell’affitto mediante il Fondo Sostegno Affitti.

Le domande presentate nell’ambito dei bandi comunali per il Fondo Sostegno Affitti hanno

registrato un picco nel 2006 che, dopo una flessione nel 2007, è stato nuovamente raggiunto

nel 2008, per poi calare negli anni successivi, anche a fronte della diminuzione delle risorse

disponibili.

Se da un lato l’attuale situazione di crisi economica accresce la difficoltà dei nuclei familiari a

far fronte al pagamento dell’affitto, dall’altro è accompagnata e aggravata da un progressivo

esaurimento delle risorse dedicate al Fondo Sostegno Affitti messe a disposizione

dall’Amministrazione pubblica. Dal 2012 i contributi statali destinati al Fondo di cui all’art. 11

della legge n. 431/1998 sono stati sostanzialmente azzerati.

Sono stati indetti comunque bandi di sostegno con risorse regionali e comunali, limitando

tuttavia il target alla fascia sociale più debole mediante la riduzione del limite isee-fsadi

accesso al contributo da € 12.911,00 a € 4.000,00. In tal modo, tuttavia, è rimasta esclusa dal

sostegno pubblico una larga fascia di nuclei familiari che in precedenza poteva contare

sull’aiuto dell’Amministrazione pubblica per pagare l’affitto e permanere nei propri alloggi,

evitando le procedure di sfratto.

Le domande idonee pervenute nel bando indetto nel 2012 sono state n. 1.187, il 66% delle

quali è stato liquidato a seguito delle verifiche effettuate dall’Amministrazione Comunale,

erogando un contributo complessivo di € 909.757,53, di cui € 272.670,67 a carico del Comune


7

di Milano ed € 637.086,86 a carico della Regione Lombardia. Le domande idonee pervenute,

invece, nell’ultimo bando indetto nel 2013 sono state n. 1.084 per un contributo complessivo

di € 1.072.228,00 di cui € 306.346,64 a carico del Comune ed € 765.881,36 a carico della

Regione; per tali domande sono attualmente in corso le verifiche dei requisiti al fine di poter

procedere alla liquidazione agli aventi diritto.

Per sostenere la fascia sociale più debole,nel 2012 il Comune di Milano ha indetto un bando

"contributo straordinario comunale" con risorse esclusivamente comunali, ad integrazione del

bando che usufruiva anche delle risorse regionali. A tale bando sono state presentate

n.2010domande e, a seguito dei controlli,ne sono state liquidate n. 1802, per un totale di €

1.765.943.

Dal grafico successivo (Grafico n. 4) risulta evidente la progressiva riduzione del contributo

pubblico al pagamento dell’affitto, dovuto ad una diminuzione dei fondi disponibili.

Grafico n. 4

Dal quadro sopra delineato si può evincere come gran parte delle famiglie interessate da sfratto,

se ricevesse un aiuto tempestivo per trovare una soluzione abitativa a canone calmierato,

potrebbe riuscire a risollevarsi da una situazione critica contingente ed evitare che degeneri in una

condizione di disagio importante.

In questo scenario è indispensabile un’azione mirata a rendere accessibile il patrimonio edilizio

inutilizzato - sia pubblico che privato - piuttosto che puntare alla costruzione di nuovi alloggi.

Allo stesso tempo sono necessari interventi mirati finalizzati a prevenire e contrastare le

procedure di rilascio dell’alloggio per morosità nei confronti di nuclei familiari che si trovano in

difficoltà temporanea quale conseguenza della crisi economica e del manifestarsidi cause

FSA trend contributi erogati

909.

757,

53

12.8

36.7

31,0

0

11.2

38.5

14,0

0

6.23

8.26

6,02

7.69

7.98

2,00

9.60

7.86

0,35

9.83

5.37

8,00

1.07

2.22

8,00

0,00

2.000.000,00

4.000.000,00

6.000.000,00

8.000.000,00

10.000.000,00

12.000.000,00

14.000.000,00

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

contributo totale erogato(comprensivo di finanziamentistatali, regionali e comunali)


8

imprevistecome la cadutadi reddito conseguente alla perdita del lavoro, alle procedure di messa in

cassa integrazione,ed ad altri eventi traumaticicome malattie, infortuni gravi, decessi di un

componente del nucleo familiare.

Di fronte a queste emergenze è indispensabile promuovere azioni strutturate che tengano

insiemegli obiettivi di riduzione del fenomeno sfratti e di aumentare l’offerta di abitazioni a canoni

accessibili.

2. L’AGENZIA SOCIALE PER LA LOCAZIONE

Un approccio possibile per intervenire in una situazione così grave è la promozione di una politica

integrata, congiunta tra pubblico e proprietà privata (piccoli proprietari, cooperative, fondi),

finalizzata a tenere unite le iniziative per :

• ampliare lo stock di alloggi immediatamente disponibili, incentivando, agevolando e

tutelando iniziative di locazione a canoni calmierati per incrementare in breve tempo

l’offerta locativa accessibileper questa fascia di popolazione; tenendo conto del fatto che il

mercato immobiliare è attualmente composto in massima parte da piccoli proprietari per i

quali la scelta di affittare la propria ‘seconda casa’ non è sufficientemente tutelata e risulta

in questo momento troppo rischiosa;

• sviluppare iniziative idonee a frenare o rallentare il fenomeno degli sfratti per morosità

incolpevole.

Un’Agenzia Sociale per La Locazione che intermedi la domanda e l’offerta, che ove necessario

incentivi e garantisca la proprietà rispetto ai pagamenti, che tuteli l’inquilino per quanto riguarda i

canoni applicati, che offra strumenti economici di supporto finalizzati al mantenimento

dell’abitazione in locazione, potrebbe dare un notevole contributo all’attenuazione del problemi

derivanti dalla situazione attuale di emergenza abitativa.5

Nel lungo termine l’Agenzia potrebbe inoltre consolidare un’attività sull’organizzazione della

domanda che può rappresentare per il Comune un modo diverso di affrontare la risposta abitativa:

partire dal bisogno del singolo e impostare un percorso ad hoc per l’inquilino che può anche

comprendere il passaggio dall’Edilizia Residenziale Pubblica al privato e viceversa6.

Si tratta dunque di affrontare le differenti forme e caratteristiche del disagio abitativo attraverso

la combinazione di risorse e strumenti di diversa natura e provenienza e affiancando

sistematicamente all’intervento sul mercato immobiliare un’opportuna azione di

accompagnamento e sostegno dell’utenza.

5A titolo di esempio: l’agenzia torinese Lo.Ca.Re dal 2002 al 2012 ha assegnato mediamente 340 appartamenti l’anno;

fatte le dovute proporzioni e considerate le differenze del mercato (Torino è una delle grandi città italiane con i prezzi

di mercato più bassi), il risultato potrebbe essere interessante anche per Milano.

6 L’evidenza delle assegnazioni a canoni calmierati di alloggi di housingsociale mostra infattiche tra il 20 e il 30% dei

nuclei familiari assegnatari proviene dall’Edilizia Residenziale Pubblica, generando un effetto indiretto anche con

riferimento alla riassegnazione degli alloggi lasciati liberi.


9

Da questo punto di vista le risorse messe a disposizione dalla Regione Lombardia con la D.G.R.

n.1032 del 5 dicembre 2013- Istituzione del fondo ai sensi dell’art.6 L.R.23 dicembre 2008 n.33

“Sostegno ai cittadini per il mantenimento dell’abitazione in locazione”, per l’attivazione

diiniziative sperimentali da parte dei comuni ad alta tensione abitativa - il relativo

cofinanziamento del Comune di Milano e il reperimento di risorse aggiuntive da parte di altri

soggetti pubblici e privati possono costituire un’occasione straordinaria per attivare anche nella

realtà milanese esperienze che in altre realtà italiane e straniere hanno già dimostrato di essere

in grado di intervenire per dare risposte adeguate all’emergenza abitativa.

2.1 Gli obiettivi dell’agenzia

La costituenda agenzia sociale per la locazione si propone gli obiettivi di:

• accrescere l’offerta complessiva di alloggi in locazione temporanea e permanente a canoni

calmierati, prevalentemente a canone concordato di cui alla Legge 431/98, art. 2 comma 3,

attraverso la combinazione di risorse provenienti dal patrimonio esistente pubblico (non

ERP) e privato;

• favorire e agevolare l’incontro tra domanda e offerta, tra nuclei familiari a basso reddito

ma che non hanno i requisiti di accesso a un alloggio ERP e piccoli e grandi proprietari di

alloggi sfitti, disponibili a locarli a condizioni calmierate;

• incentivare la partecipazione del soggetto privato attraverso l’offerta di un percorso

agevolato e garantito che parte dall’intermediazione, passa attraverso l’assegnazione e se

necessario interviene in caso di difficoltà;

• favorire la mobilità nel settore della locazione attraverso percorsi di accompagnamento

rivolti agli assegnatari, che promuovano anche il passaggio dall’ERP alla locazione a canone

calmierato;

• collaborare, ove richiesto dagli uffici del Comune, per l’assegnazione degli alloggi da locare

a canone sociale realizzati nell’ambito di interventi privati convenzionati, offrendo tale

opportunità a nuclei familiari in attesa nelle graduatorie comunali;

• Intervenire per ridurre il fenomeno degli sfrattiper morosità incolpevole.

→ Per raggiungere questi obiettivi l’Agenzia deve operare mettendo a disposizione di inquilini

e proprietari una serie mirata di SERVIZI e una “batteria” di STRUMENTI DI INCENTIVAZIONE

E SOSTEGNO ECONOMICO, così come meglio descritti e dettagliati nei paragrafi successivi.

Premessa indispensabile per il funzionamento dell’Agenzia è quella di procedere

all’aggiornamento dell’accordo territoriale che fissa il livello del canone concordato (Legge

431/98, art. 2 comma 3). Nel caso della Città di Milano infatti l’accordo tra i rappresentati della

proprietà e le organizzazioni sindacali è stato stipulato nel 1999 e sono da tempi scaduti i termini

di vigenza previsti.


10

Se non vi sono stati rinnovi, la norma prevede di utilizzare il livello del ’99 rivalutato dell’inflazione;

tuttavia è evidente che qualsiasi ragionamento sulla riuscita della futura Agenzia parte dalla

necessità di riavviare il confronto tra le parti per arrivare alla stipula di un nuovo accordo.

Da questo punto di vista l’Amministrazione Comunale, così come previsto dalla legge, ha già

provveduto a convocare le parti per dare avvio al processo di negoziazione.

2.2 Iservizi offerti

Per quanto riguarda i servizi gestiti ed erogati, l’agenzia:

• raccoglie, verifica e organizza l’offerta di alloggi di mercato privato o anche pubblici (non

ERP) sfitti e disponibili per la locazione;

• raccoglie, verifica e organizza la domanda dei nuclei familiari che presentano un bisogno

abitativo intermedio tra l’Edilizia Residenziale Pubblica e il libero mercato;

• interviene nelle procedure di sfratto, limitatamente ai casi di morosità incolpevole e per il

quali il nucleo familiare presenti un bisogno abitativo intermedio tra l’Edilizia Residenziale

Pubblica e il libero mercato;

• individua per ciascun alloggio il livello del canone applicabile sulla base degli accordi

territoriali (canone concordato);

• orienta i potenziali locatori (assistenza contratto, valutazione della sostenibilità del canone

per il nucleo familiare, etc.);

• accompagna e forma i potenziali locatari (scelta dell’alloggio, assistenza contratto,

regolamenti, ecc)

• propone l’abbinamento tra richiedenti e offerenti;

• gestisce gli strumenti di incentivazione economica e di garanzia a valere su Fondi

appositamente istituiti;

• comunica e promuove le opportunità offerte dall’agenzia ai proprietari e alle famiglie

richiedenti.

2.3 Gli incentivi e gli strumenti economici di sostegno

L’agenzia opera mettendo in campo una serie di strumenti specifici rappresentati da:

• incentivi, nella forma di contributi concessi ai nuclei familiari e alla proprietà;

• forme di garanzia concesse ai proprietari che accettano di stipulare nuovi contratti di

locazione nonostante un rapporto tra costo della locazione e reddito della famiglia

superiore alla soglia di sostenibilità da ritenersi congrua7.

Concretamente gli strumenti che si ipotizza di mettere a disposizione sono rappresentati da:

1. Un Fondo Salvasfratti. Attraverso questo meccanismo si cerca di evitare l’esecuzione di

uno sfratto, risarcendo il proprietario delle morosità pregresse e stipulando un nuovo

contratto di locazione secondo i parametri stabiliti dall’Agenzia.

7Ad. es. l’Agenzia Lo.C.A.Re. di Torino, ai fini dell’erogazione del contributo per l’accesso alla locazione e al Fondo di

garanzia, assume a riferimento una percentuale di incidenza del canone sul reddito graduata dal 30% al 33%.

La D.G.R. Lombardia n. 1032/2013, fra i requisiti dei beneficiari delle misure sorrette da finanziamento regionale,

prevede che l’ISEE-fsa si attesti fra min € 4.100,00 e max € 13.000,00 e che il canone annuo di affitto non sia superiore

a € 7.200,00, spese comprese.


11

Al proprietario che interrompa la procedura di sfratto e accetti il nuovo contratto a

canone concordato è riconosciuto un bonus che lo rifonda fino a un massimo dell’80%

delle morosità pregresse e sino ad un importo massimo stabilito.

Il bonus è coperto dal Fondo Salvasfrattiper il 50% sotto forma di contributo a fondo

perduto; la restante quota è anticipata dal Fondo Salvasfratti per conto del conduttore

a valere su un piano di rientro concordato.

2. Un Fondo di Garanzia per le morosità incolpevoli. Con tale intervento si cerca di

incentivare i proprietari a sottoscrivere un contratto a canone concordato a fronte della

garanzia di poter rientrare della morosità incolpevoledel conduttore.

Le garanzie sono costituite dall’impegno dell’agenzia a rifondere al proprietario, in caso

di morosità e di relativo sfratto del nucleo familiare, fino a un massimo di 12 – 18

mensilità arretrate.

L’agenzia si rivarrà nei confronti del conduttore concordando un piano lungo per il

rientro dal debito.

3. L’attivazione di strumenti di Microcreditoper gli inquilini. Tramite questo strumento, e

previa stipula di un accordo tra l’Agenzia e una banca erogatrice, l’inquilino riceve un

piccolo prestito per far fronte alle spesequali l’anticipo o la cauzione per il nuovo

contratto, ovvero per altre spese correnti come quelle di trasloco o per far fronte, nel

corso della durata del contratto, di brevi episodi di morosità incolpevole.

L’agenzia si prende carico degli oneri finanziari; inoltre l’Agenzia funge anche da

garante in caso di insolvenza.

4. Al fine di promuovere la stipula di contratti di locazione a canone concordato si può

ipotizzare una misura relativa all’erogazione di Contributi una tantum per i proprietari.

Si tratta di un incentivo economico che ha l’obiettivo di riequilibrare lo svantaggio

economico per il proprietario derivante dalla locazione a canoni al di sotto dei valori di

mercato.

L’incentivo e l’ampiezza della misura sarà commisurato alla differenza tra il valore del

canone concordato e il valore di mercato della locazione che risulterà come esito

dellanegoziazione tra le parti.

Potranno accedereall’utilizzodel Fondo Salvasfratti e del Fondo di Garanzia i soggettie gli enti del

Terzo Settore che hanno ottenuto in locazione/affidamento da parte del Comune di Milano alloggi

destinati ad esserelocati nella forma del canone concordato e con altre tipologie di canone ridotto,

se non già tutelati da altre forme di garanzia attivata dall’amministrazione per far fronte ad

eventuali morosità dei conduttori.


12

3. STRUTTURA EFUNZIONAMENTODELL’AGENZIA

3.1 Come è strutturata l’agenzia

L’agenzia avrà uffici aperti al pubblico e, tra personale impegnato nel contatto con il pubblico e

personale di supporto per la conduzione delle istruttorie, degli abbinamenti e delle relative attività

di verifica e accompagnamento, mediamente impiegherà tra 5 e 10 risorse umane.

Si immagina la costituzione dell’Agenzia sociale per la locazione attraverso differenti

ipotesialternative sotto il profilo organizzativo e giuridico, che saranno approfondite nel corso

della fase di progettazione esecutiva (vedi paragrafo tempi di attuazione) al fine di individuare la

soluzione migliore atta a garantire sia la sua attivazione in tempi rapidi che la formula gestionale

migliore per garantire lo svolgimento delle sue attività.

A questo riguardo, in linea di massima è già possibile indicare tre differenti ipotesi su cui fare i

dovuti approfondimenti:

• 1° ipotesi. Gestione diretta del servizio da parte del Comune di Milano, con personale proprio

e risorse appostate nel bilancio comunale:

• 2° ipotesi. Costituzione di uno specifico organismi di diritto privato, senza fine di

lucro,partecipatodal Comune di Milano e da soggetti del privato sociale, a cui affidare il

servizio e le risorse finanziarie;

• 3° ipotesi. Affidamento del servizio e delle risorse finanziarie a un soggetto del privato sociale.

In tutte e tre le ipotesi saranno valutati vantaggi e svantaggi delle soluzioni proposte

Nel caso della seconda e terza ipotesi saranno inoltre valutati nel dettaglio i requisiti normativi e

procedurali necessari .

In considerazione del carattere innovativo e sperimentale del progetto da sviluppare e della

portata delle risorse da mettere in campo, si segnala in modo particolare la possibilità di attivare il

percorso di coprogettazione secondo i contenuti e le modalità previsti dal D.p.c.m. 30.3.2001 e dal

D.d.g. regionale 28/12/2011 n. 12884, percorso checonsente di coinvolgere attivamente i soggetti

del terzo settore, valorizzandone le competenze e l’apporto e di creare sinergie pubblico-privato

per la realizzazione di un obiettivo di forte impatto sociale.

Secondo quanto indicato dal decreto regionale la procedura della coprogettazione si esplica in tre

fasi distinte, a partire dal progetto di massima elaborato dall’Amministrazione Comunale:

A) Istruttoria pubblica per la selezione del soggetto, o dei soggetti, del Terzo settore con cui

sviluppare le attività di coprogettazione, sulla base della presentazione di una proposta

progettuale da valutare con criteri oggettivi e trasparenti;

B) coprogettazione con il/i soggetto/i selezionato/i del Terzo settore, avendo a riferimento

la/e proposta/e progettuale/i selezionata/e, finalizzata a definire gli obiettivi, gli aspetti

esecutivi, i costi e i tempi di sviluppo del progetto;

C) Stipula della convenzione attuativa delprogetto con il/i soggetto/i del Terzo settore


13

3.2 Come funziona l’agenzia

Per quanto riguarda l’accessoai servizi dell’agenzia relativi all’incontro domanda-offerta, il nucleo

familiare in condizione di bisogno si presenta presso gli uffici dell’agenzia che istruisce il caso

specifico e lo sottopone tempestivamente a una Commissione tecnica. La Commissione esamina il

caso con l’obiettivo di emettere un Certificato di Attestazione della situazione di disagio abitativo e

intercettare, ad esempio, i casi di morosità incolpevole distinguendoli da quelli di morosità

colpevole.

I nuclei familiari che abbiano ottenuto il certificato hanno quindi due opzioni:

• attendere la proposta di abbinamento dell’agenzia con un appartamento compatibile (di

proprietà privata o anche pubblica non-ERP);

• proporre loro stessi un appartamento autonomamente individuato, presentando

all’agenzia il proprietario disponibile a concederlo in locazione a canone concordato.

In entrambi i casi l’agenzia conduce una serie di verifiche (es. congruità della dimensione

dell’alloggio richiesto rispetto alla composizione del nucleo familiare, sostenibilità del rapporto tra

il costo della locazione e il reddito della famiglia, etc.), all’esito delle quali individua la proposta di

locazione più adeguata.

Il proprietario che si rivolge all’agenzia ottiene, in caso di successo dell’intermediazione:

• una riduzione della tassazione sulla proprietà immobiliare (ipotesi da verificare in

relazioneall’introduzione della nuova IUC 2014)

• l’aliquota della cedolare secca ridotta al 15% (è in discussione l’ipotesi di un intervento

governativo per ridurla al 10%);

• un percorso di accompagnamento per la gestione delle possibili criticità ingenerate dal

contratto di locazione intermediato dall’agenzia;

• l’accesso al fondo di garanzia per il reintegro dei mancati canoni, perduti nel corso

dell’eventuale procedura di sfratto;

• l’eventualeaccesso al bonus per la stipula nuovo contratto.

L inquilino può accedere al fondo di microcredito.

Inquilini e proprietari, nelle situazioni in cui è già in corso una procedura non conclusa di sfratto

per morosità, possono accedere al fondo salvasfratti.

Il Comune e le parti sociali (sindacati e associazioni di proprietari) possono rivolgersi all’agenzia

per progettare, valutare e promuovere eventuali nuove iniziative per la promozione dell’affitto a

canoni calmierati.


14

4. ANALISI FINANZIARIA PRELIMINARE

La seguente analisi finanziaria preliminare ha come obiettivi:

• la verifica dell’attrattività dell’iniziativa, formulata attraverso lo studio dei potenziali

benefici per inquilini e proprietari;

• l’analisi della sostenibilità economica dell’Agenzia (business plan);

• l’analisi delle risorse necessarie.

4.1 Benefici per inquilini e proprietari

Se da un lato i vantaggi per gli inquilini, derivanti dall’opportunità di accedere a canoni di locazione

inferiori alle quotazioni correnti di mercato, e per i proprietari di usufruire di un Fondo di garanzia

e di un Fondo Salvasfratti sono evidenti, dall’altra le condizioni per cui l’iniziativa possa avere

successo sono legate alla capacità degli strumenti elencati di attrarre i proprietari e convincerli a

mettere gli alloggi a disposizione dell’Agenzia.

Tale capacità deriva inoltre dai canoni applicabili e dalla necessaria revisione dei canoni di

locazione ex Lege 431/98, ritenuti troppo distanti dai valori di mercato per attrarre potenziali

proprietari.

E’ stato pertanto predisposto uno studio sui possibili canoni atti a rendere economicamente

interessante per i proprietari concedere in locazione gli immobili attraverso l’Agenzia per la casa.

Lo studio mira a rendere indifferente secondo un profilo di rischio/rendimento, tramite le

agevolazioni concesse e l’utilizzo del Fondo di Garanzia e del Fondo Salvasfratti, la locazione su

libero mercato e la locazione tramite l’Agenzia per la casa. Riportiamo nella tabella seguente

(Tabella n. 6) le principali caratteristiche degli scenari proposti:

Tabella n. 6

A titolo di esempio si è deciso di utilizzare i valori di canone per le zone omogenee 4, 5 e 6, così

come stabilite dall’accordo locale città di Milano del luglio 1999.

Il primo passo consiste nello stimare il canone applicabile e le agevolazioni necessarie affinché il

rendimento per il proprietario sia equivalente tra i due scenari. Le agevolazioni proposte(riduzione

IMU e cedolare secca al 10%), se sommate a un contributo erogato al proprietario in funzione

della durata contrattuale della locazione, rendono sostenibile uno sconto sul canone di locazione

Confronto tra le diverse modalità di accesso alla locazione

Libero mercato Agenzia per la casa

Canone di locazione Canone di mercato Canone da rimodulazione accordo locale

Costo per inquilino Commissioni di agenzia (1 mensilità del canone) Eventuale commissione annua

Costo per proprietario Commissioni di agenzia (1 mensilità del canone) Eventuale commissione annua

Agevolazioni per inquilino

Imposte sui redditi Detrazione fissa (150€ - 300€) Detrazione fissa (247,90€ - 495,80€)

Credito per spese iniziali e deposito Credito 1500€

Agevolazioni per proprietario

Imposte sui redditi Cedolare secca 21% Cedolare secca 10%

IMU Aliquota IMU 9,6 ‰ Aliquota IMU 5,75 ‰

Contributo iniziale Contributo fisso 1200€

Morosità Fidejussione facoltativa (costo stimato 3%

annuo)

Fondo Garanzia per le morosità

Fondo Salvasfratti

Pre-valutazione degli inquilini

Una proposta di riduzione

della cedolare secca per i

contratti concordati,

attualmente al 15%, è

attualmente in discussione a

livello governativo

Aliquota IMU ridotta sulla

base dell’esperienza del

Comune di Torino,

eventualmente riducibile in

misura ulteriore


15

del 25% rispetto ai valori di mercato. Il contributo, stimato in circa 1.200 € per un contratto della

durata di 3+2 anni può essere erogato al termine del 1° anno di locazione o in presenza di un

impegno a non avviare la procedura di sfratto in caso di morosità per un numero minimo di mesi,

al fine di evitare abusi. All’inquilino verrà invece concesso un prestito a tasso agevolato, erogato

da un istituto di credito con cui l’Agenzia avrà stipulato un accordo, e i cui oneri finanziari e

copertura in caso di default sono garantiti dall’Agenzia.

Dalle tabelle seguenti (Tabelle n. 7 8 9), che riportano i dettagli dell’analisi per le zone 4, 5 e 6, si

evince che i canoni di locazione proposti, ammontano a 81- 69,75-69 €/mq anno rispetto a 108-93-

92 €/mq/anno su libero mercato8 .

Tabella n. 7

Tabella n. 8

8Fonte: dati OMI Agenzia del territorio – primo semestre 2013

Esempio - Zona omogenea 4


Canone medio (€/mq/anno) 108,00 81,00

Canone mensile medio (per app.to 70 mq) 630,00 472,50

Canone annuo medio (per app.to 70 mq) -A- 7.560,00 5.670,00

Costo per inquilino -B- 630,00 60,00

Costo per proprietario -C- 630,00 60,00


Imposte sui redditi -D- 150,00 247,90

Credito per spese iniziali e deposito 1.500,00


Imposte sui redditi -E- 1.587,60 567,00

IMU -F- 768,00 402,50

Contributo iniziale -G- 1.200,00

Morosità

Fidejussione quota inquilino -H- 113,40 0,00

Fidejussione quota proprietario -I- 113,40 0,00

Spesa totale inquilino (1° anno) A+B-D+H 8.153,40 5.482,10

Spesa totale inquilino (dal 2° anno) A+B-D+H 7.523,40 5.482,10

Incasso totale proprietario (1° anno) A-C-E-F+G-H 4.461,00 5.840,50

Incasso totale proprietario (dal 2° anno) A-C-E-F-H 5.091,00 4.640,50













IMU -F- 768,00 402,50


Morosità







Credito iniziale per spese di

trasloco e deposito

cauzionale

Commissione ipotizzata a

favore dell’Agenzia per la

casa al fine di rendere

economicamente sostenibile

l’attività dell’Agenzia

Incentivo economico per il

proprietario

Si ipotizza la sottoscrizione di

una fidejussione bancaria che

copra 12 mensilità di canoni il

cui costo (3%) è diviso tra

proprietario e inquilino

Il vantaggio economico per

l’inquilino è quantificabile,

per un contratto 3+2, in circa

9.000 €

Il proprietario ha un incasso

complessivo, nel corso dei 5

anni di contratto, equivalente

in entrambi gli scenari


16

Tabella n. 9

Una volta resi confrontabili gli scenari dal punto di vista del rendimento, è necessario prevedere

uno strumento che compensi il maggior rischio sostenuto da parte dei proprietari nell’accettare

proposte di locazione da nuclei famigliari con minori capacità di reddito. Se difatti possiamo

ipotizzare una morosità del 5% circa sul libero mercato, tale percentuale può salire fino al 10% per

famiglie con redditi bassi9, comportando quindi un rischio maggiore per il proprietario.

Il Fondo Salvasfratti e il Fondo di Garanzia possono dunque rivelarsi strumenti efficaci per mitigare

tale rischio, arrivando a coprire un numero di mensilità sufficienti a compensare la diversa

morosità attesa.

Abbiamo stimato in un massimo di 18 mesi la copertura da parte del Fondo di Garanzia necessaria

a rendere equivalente il profilo di rischio dei due scenari.

Per concludere, riassumiamo i principali vantaggi che inquilini e proprietari potrebbero ottenere

dall’intermediazione dell’Agenzia per la casa:

Tabella

9Fonte: agenzia Lo.C.A.Re. del Comune di Torino













IMU -F- 768,00 402,50


Morosità







� Canoni di locazione scontati del 25%

rispetto al mercato

� Microcredito per le spese iniziali

� Possibilità di rinviare lo sfratto fino a

18 mesi grazie al Fondo di garanzia

� Intervento del Fondo Salvasfratti

� Mediazione dell’Agenzia in caso di

contenzioso

� Agevolazioni fiscali su IMU e cedolare

secca

� Contributo iniziale

� Riduzione del rischio di morosità

grazie a:

o Fondo di garanzia per le

morosità incolpevoli fino a 18

mensilità

Intervento del Fondo

VANTAGGI PER INQUILINO VANTAGGI PER PROPRIETARIO


17

4. 2 Business Plan dell’Agenzia

Dopo aver affrontato come incrementare l’offerta di alloggi in locazione tramite l’Agenzia, è stata

valutata la sostenibilità economica dell’Agenzia stessa, per quantificare le risorse necessarie alla

sua realizzazione e gestione.

Al fine di garantire una migliore efficacia dell’azione dell’Agenzia, la struttura dei costi deve essere

flessibile e scalabile. La voce di spesa più consistente, rappresentata dal costo del personale, è di

conseguenza inizialmente limitata alle risorse indispensabili per l’avvio dell’operatività, 3 addetti di

front office e 2 di back office, ai quali si potranno affiancare, nel caso i volumi intermediati lo

richiedano, 2-3 ulteriori risorse. La stima sul personale necessario deriva da una analisi eseguita sui

potenziali contatti e sul numero di contratti intermediabili in un anno.

Per l’analisi sono stati incrociati i dati ottenuti dall’agenzia Lo.C.A.Re., la quale ha ricevuto in media

7.000 contatti annui e fatto da mediatore per oltre 300 contratti all’anno, con i dati provenienti

dallo studio effettuato dall’Osservatorio regionale sulla condizione abitativa10

dal quale possiamo

dedurre che il numero di famiglie milanesi con ISEE-fsa superiore a 4.000 € che hanno presentato

domanda per il contributo, e potenzialmente interessate alle iniziative dell’Agenzia, è di circa

6.000 all’anno (Grafico n. 5).

Riparametrando i contratti intermediati dall’agenzia torinese con l’ampiezza del mercato delle

locazioni di Milano e il numero di potenziali utenti intercettabili espresso dalla partecipazione al

Fondo Sostegno Affitto possiamo stimare che l’Agenzia possa intermediare da 150 a 400 contratti

e ricevere in media 8.000 contatti l’anno.

Grafico n. 5

I costi di funzionamento dell’agenzia sono rappresentati essenzialmente dai costi per il personale,a

cui si sommano costi di struttura stimati in ulteriori 50.000 € circa annui, come dettagliato nella

tabella (Tabella n. 10) seguente:

10

Osservatorio regionale sulla condizione abitativa: Il Fondo Sostegno Affitto 2004 - 2007

327

817 653

817

1.307 1.225

1.797

817

408

-

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

2.000

Nu

cle

i fa

mili

ari

ric

hie

de

nti

co

ntr

ibu

to

Fasce ISEE-FSA

Distribuzione dei nuclei familiari per fascia di ISEE-FSA (2007)


18

Tabella n. 10

L’ipotesi sopra esposta non prevede alcun corrispettivo da parte di proprietari e inquilini e la

sostenibilità dell’agenzia dipende dalle risorse messe a disposizione del progetto. Qualora si

volesse rendere sostenibile la struttura dell’agenzia si potrebbe prevedere una forma di

commissione annuale per la durata del contratto, stimata in circa 60€ (5€ mensili), che proprietari

e inquilini dovrebbero versare per poter usufruire dei servizi dell’Agenzia, quali partecipazione al

Fondo di Garanzia e al Fondo Salvasfratti, mediazione in caso di contenzioso, assistenza nella

stesura e nel rinnovo dei contratti.

Di seguito si riportano (Tabella n. 11) i potenziali ricavi, ottenibili applicando una commissione di

60€ annui per inquilino e proprietario e ipotizzando che i 150 contratti intermediati all’anno

crescano fino a 400 all’anno:

Tabella n. 11

4.3 Risorse necessarie

Per definire le risorse necessarie allo sviluppo del progetto, è necessario stimare l’ammontare di

contributi erogati ai proprietari, gli oneri derivanti dal credito concesso agli inquilini e gli interventi

del Fondo di Garanzia e del Fondo Salvasfratti.

• Il fabbisogno derivante dai contributi ai proprietari è rappresentato da 1.200€ moltiplicato per

i contratti chiusi, stimati inizialmente in 150 all’anno e in crescita fino a circa 300 al 4° e 5°

anno.

Costi di struttura

€/000 Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5

Personale 150 153 156 159 162

Comunicazione 10 10 10 11 11

Utenze 12 12 12 13 13

Piattaforma web 13 3 3 3 3

Materiale consumo 2 2 2 2 2

Consulenze 10 10 10 11 11

Spese Societarie 5 5 5 5 5

Ammortamento attrezzature 3 3 3 3 3

Totale 205 199 203 207 211

Ricavi


Commissioni 18 43 75 115 169

Utile (perdita) d'esercizio


Utile (perdita) d'esercizio (187) (156) (128) (92) (42)


19

• Per quanto riguarda il microcredito, possiamo stimare le risorse necessarie, considerando che

l’accesso a tale strumento non è legato esclusivamente ai nuovi contratti ma può essere

attivato anche durante la durata del contratto, utilizzando un tasso di interesse medio del 5% e

un’insolvenza analoga alla morosità attesa (10%), giungendo a un fabbisogno di circa 60.000€ -

100.000 annui costituito dagli oneri finanziari ( a carico dell’Agenzia) e della quota di garanzia a

copertura delle insolvenze .

• Per il Fondo Salvasfratti si prevede un intervento in 70 casi per i primi anni, per poi crescere

fino a 110 interventi l’anno. Il Fondo compartecipa con un contributo a fondo perdutoper il

50%delvalore dei canoni arretrati al proprietario, per una ammontare massimo ipotizzato di

3.200€ a procedura. Il restante 50% viene anticipato dal Fondo per conto del conduttore a

valere su un piano di rientro concordato, per il quale si prevede una durata di 5 anni.

• L’intervento del Fondo di Garanzia richiede risorse necessarie a coprire 18 mesi di canone,

ipotizzando un canone medio di 550 €/mese11

e una morosità del 10%. Si prevede di attivare

delle procedure di recupero del contributo erogato stabilendo dei piani di rientro con i

conduttori, della durata di 5 anni.

• Da ultimo vanno considerate le risorse necessarie al sostentamento dell’Agenzia nei primi

anni di attività, così come quantificate nelle tabelle precedenti.

Una stima preliminare del fabbisogno di risorse (Tabella n. 12), tenendo conto delle voci di spesa

dettagliate, è di circa 7 milioni di euro per i primi 5 anni di attività dell’Agenzia.

Risorse necessarie


Totale Anni

1-5

Fondo di Garanzia 218 272 348 405 537 1.780

Fondo Salvasfratti (quota conduttore) 448 448 576 576 704 2.752

Microcredito 57 68 79 101 135 439

Contributo proprietari 180 240 300 358 358 1.436

Costi funzionamento dell'Agenzia 187 156 128 92 42 605

Totale 1.090 1.183 1.430 1.532 1.776 7.012

Tabella n. 12

L’allocazione delle risorse fra le varie misure è stimata in linea di massima e sarà oggetto di più

precisa quantificazione nel corso della definizione del progetto esecutivo.

I dati non tengono conto della rotatività di alcune risorse (Fondo di Garanzia, Fondo Salvasfratti e

Microcredito) che allo stato attuale non sono state quantificate in tabella. In ogni caso le risorse

che di anno in anno si renderanno disponibili in seguito al rientro dilazionato del debito da parte

dei conduttori, saranno rese disponibili per incrementare la disponibilità finanziaria dei rispettivi

fondi a carattere rotativo .

11

Fonte: osservatorio regionale sulla condizione abitativa: Il Fondo Sostegno Affitto 2004 - 2007


20

Nella tabella successiva (Tabella 13) è riportata l’allocazione delle risorse necessarie ripartite per

caratteristica tipologica di intervento: “strumenti a carattere rotativo” e “strumenti a fondo

perduto”.

Risorse necessarie ripartite per caratteristica

tipologica di intervento


Totale Anni

1-5

Strumenti a carattere rotativo

Fondo di Garanzia 218 272 348 405 537 1.780

Fondo Salvasfratti (quota conduttore) 224 224 288 288 352 1.376

Microcredito (quota di garanzia) 38 45 53 68 90 293

Totale Strumenti a carattere rotativo 480 541 688 760 979 3.449

Strumenti a fondo perduto

Contributo proprietari (Art.4 dell'All. 1 alla d.G.r.

n.1032) 180 240 300 358 358 1.436

Microcredito (quota oneri finanziari a carico

dell’agenzia) 19 23 26 34 45 146

Fondo SalvaSfratti (quota fondo perduto) 224 224 288 288 352 1.376

Totale Strumenti a fondo perduto 423 487 614 680 755 2.958

Costi funzionamento dell'Agenzia 187 156 128 92 42 605

Totale 1.090 1.183 1.430 1.532 1.776 7.012

Tabella n. 13

Tali risorse possono essere reperite (Tabella n. 14):

• attraverso l’utilizzo dei fondi messi a disposizione dalla d.G.r. 1032 del 5 dicembre 2013,

per un ammontare di € 3.488.881,45 destinati al Comune di Milano;ad essi si sommano le

risorse che il Comune deve, ai sensi della citata delibera, mettere a disposizione del

progetto, pari almeno al 40% dei trasferimenti regionali, per un ammontare di €

1.395.552,58;

• Le risorse regionali e comunali andranno a coprire l’attivazione degli strumenti di tipo

rotativo e la quota relativa ai ontributi per i proprietari così come previsto dal comma 4

dell’art 4 dall’Allegato 1 alla DGR 1032 del 5 dicembre 201312

.

• le restanti risorse, per circa 2,1 milioni di euro, saranno reperite tramite contribuzioni a

fondo perduto da parte di fondazioni bancarie e altri soggetti interessati ed eventualmente

integrate da parte dell’amministrazione comunale.

12

comma 4 dell’art 4 dall’Allegato 1 alla DGR 1032 del 5 dicembre 2013 “le Iniziative Sperimentali , in aggiunta

all’attuazione di forme di garanzia e microcredito, possono prevedere: il riconoscimento di agevolazioni e/o contributi

ai proprietari disponibili a locare alloggi di proprietà sfitti o per il recupero degli stessi con l’impegno a locarli a canoni

concordati ai sensi dell’art2 L.431/1998”.


21

strumenti costi reperimento delle risorse

Risorse a valere su progetto di cui d.G.r. n.1032 del

5/12/2013

Risorse fondazioni e

altri soggetti

di cui da Regione

Lombardia

di cui da Comune di

Milano

Fondo di garanzia 1.780

3.489 1.396

Fondo SalvaSfratti (quota conduttore) 1.376

Microcredito (quota di garanzia) 293

Contributo proprietari (Art.4 dell'All. 1 alla

d.G.r. n.1032) 1.436

totale strumenti rotativi e contributo

proprietari 4.885

Microcredito (quota oneri finanziari) 146 146

Fondo SalvaSfratti (quota fondo perduto) 1.376 1.376

Costi funzionamento dell'Agenzia 605 605

Totale 7.012 3.489 1.396 2.127

Tabella n. 4


22

5. TEMPI DI ATTUAZIONE

I tempi di attuazione, successivi all’approvazione del progetto da parte di Regione Lombardia e alla

sottoscrizione dei relativi accordi di collaborazione, potrebbero essere articolati come segue:

- 2 mesi per l’affinamento del progetto e la sottoscrizione di eventualiprotocolli di intesa tra

Comune di Milano, e i possibili partner privati, operatori del movimento cooperativo milanese,

Fondazioni, e altri soggetti disponibili a contribuire con risorse sia finanziarie che in natura al

progetto di agenzia;

- 5 mesi per l’assunzione delle delibere rilevanti da parte dell’Amministrazione Comunale (in

relazione alle modalità individuate per la gestione operativa dell’agenzia) e per l’allestimento fisico

dell’agenzia.

Dalla decisione di avviare questo servizio dovrebbero essere sufficienti circa 7 mesi per attivare

materialmente l’agenzia, ferma restando l’incertezza relativa al tempo necessario per procedere

al rinnovo dell’Accordo Territoriale sul canone concordato.


23

6 L’AGENZIA METROPOLITANA PER LA CASA

La costituzione dell’Agenzia Sociale per la locazione del Comune di Milano potrebbe rappresentare

l’occasione per dare vita ad un'unica Agenzia Metropolitana per la Casa.

Le caratteristiche dell’area metropolitana milanese, che vede la presenza di una serie di grandi

comuni di prima cintura con forti problemi di emergenza abitativa - peraltro già inseriti nell’elenco

dei comunidestinatari dei finanziamenti per l’attuazione di iniziative sperimentalia sostegno del

mantenimento dell’abitazione in locazione di cui alla D.G.R. 1023/2013 - rende opportuno pensare

di attivare iniziative congiunte con tali realtà.

In particolare l’obiettivo dell’ Agenzia di operare per accrescere l’offerta complessiva di alloggi in

locazione a canoni calmierati e di favorire l’incontro tra domanda e offerta tra nuclei familiari a

basso reddito e piccoli e grandi proprietari di alloggi sfitti disponibili a locarli a condizioni

calmierate, rende ancora più evidente la necessità di intervenire in un ambito territoriale

integrato e in un bacino potenziale di domanda ed offerta non limitato ai confini comunali.

Allo stesso modo i costi di funzionamento dell’Agenzia, le procedure per l’attivazione delle

iniziative a sostegno (contributi e fondi) potrebbero trovare opportune economie di scala

nell’esistenza di un unico soggetto attuatore/gestore.

Da questo punto di vista il Comune di Milano si rende disponibile, nella fase di definizione del

progetto operativo di dettaglio, a condividere soluzioni e ipotesi di interventi congiunti con i

comuni ad alta emergenza abitativa dell’area milanese.


24

CASI STUDIO

Agenzia Lo.Ca.re, Comune di Torino (Fondo Compagnia san Paolo)

http://www.comune.torino.it/locare/

Agenzia metropolitana per l’affitto, Comune di Bologna. http://www.ama.bo.it/

Agenzia Comune di Savona, gestita dalla Fondazione Comunità Servizi

http://www.comune.savona.it/IT/Page/t01/view_html?idp=6552

Agenzia per la Casa di Bergamo, soci la Provincia e il Comune di Bergamo, la Caritas, i sindacati,

l’associazione dei costruttori edili, http://territorio.comune.bergamo.it/servizio-gestione-

alloggi/agenzia-per-la-casa

Consorci de l’habitatge de Barcelona, comune di

Barcelonahttp://www.bcn.cat/consorcihabitatge/es/borsa-habitatge.html

Fra gli altri Comuni che hanno attivato agenzie comunali per la locazione vi sono Vicenza, Genova,

Cuneo, Fossano, Napoli, Bra

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