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NOTE INTRODUTTIVE ALLA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

IL PROCEDIMENTO:

Successivamente, ci si reca presso l’Ufficio Locale dell’Agenzia delle Entrate (quello che è stato indicato nel Mod. F23) muniti della seguente documentazione:

Tutti i contratti di locazione e di affitto di beni immobili con durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, sono soggetti a registrazione OBBLIGATORIA, qualunque sia l’ammontare del canone. N.B. Se il contratto di locazione è stipulato tra soggetti Iva, la registrazione è facoltativa con applicazione dell’imposta fissa di € 51,65.

Termini: entro 30 giorni - dalla data di stipula del contratto o, se anteriore,

- dall’inizio della loro esecuzione.

Prima di effettuare la registrazione, occorre procedere al versamento dell’imposta dovuta, AUTOLIQUIDATA, presso qualsiasi concessionario della riscossione, banca o ufficio postale, utilizzando l’apposito modello (F23) completo di tutti i dati identificativi dei contraenti, l’esatto codice dell’ufficio presso il quale si intende presentare il contratto per la registrazione, la causale (RP), i codici tributo e i relativi importi (vedi tabella 1);

Registrazione L’addetto alla registrazione, verificata la correttezza dell’imposta pagata, la tempestività del pagamento, la corretta e completa compilazione del mod.69, invia telematicamente i dati e rilascia subito al contribuente la copia dell’atto quietanzata con l’indicazione del numero di registrazione. N.B. si possono verificare dei casi in cui non è possibile il rilascio della copia dell’atto; in questa eventualità, l’addetto alla registrazione rilascerà una ricevuta (Mod. 8) che servirà per il successivo ritiro dell’atto. Resta salva, naturalmente, la data di presentazione alla registrazione.

- un originale dell’atto da registrare in bollo (uno ogni quattro facciate o 100 righe) da 10,33€ ed almeno una copia, sempre in bollo; - il modello per la richiesta di registrazione, (Mod. 69) reperibile presso gli Uffici Locali o scaricabile dal sito dell’Agenzia (http://www.agenziaentrate.it/modulistica/altri/uffici/mod69.pdf); - il Mod. A/8 – riepilogativo – se i contratti da registrare sono più di uno. - il Mod. F23 – attestato di pagamento.

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Naturalmente, tutti gli sportelli degli Uffici Locali dell’Agenzia delle Entrate sono a disposizione, anche telefonicamente, per fornire ogni informazione di ausilio a queste operazioni (senza dimenticare il sito dell’Agenzia www.agenziaentrate.it)!

Qui di seguito si riportano le tabelle riepilogative utili alla liquidazione dell’imposta da pagare.

TAB.1

TABELLA RIEPILOGATIVA PER AUTOLIQUIDAZIONE

TIPOLOGIA IMPOSTA CAUSALE COD. TRIBUTO ADEMPIMENTI

NUOVO CONTRATTO (Se si paga solo per la

prima annualità

2% (minimo 51,65 €)

RP 115T registrare il contratto

ANNUALITA’ SUCCESSIVE 2% RP 112T conservare attestato di pagamento

NUOVO CONTRATTO (Se si paga per l'intera

durata) 2% RP 107T registrare il contratto

PROROGA 2%

(minimo 51,65 €)

RP 114T consegnare all'ufficio attestato di pagamento

RISOLUZIONE 51,65 RP 113T consegnare all'ufficio attestato di pagamento

Tributi speciali. Per la registrazione in ufficio, sono dovuti tributi speciali da versare con lo stesso mod. F23 – Cod.Trib. 964T – per un importo di 4 € .

Arrotondamenti. L’imposta dovuta in misura fissa si arrotonda alla seconda cifra decimale – 51,65€ o 129,11€ - se invece è dovuta in misura proporzionale l’arrotondamento dovrà essere fatto all’unità di Euro per difetto se la frazione è inferiore a 50 centesimi, per eccesso se è uguale o superiore ai 50 centesimi.

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DETRAZIONI DALL’IMPOSTA (Aggiornato all’1/7/2003)

TAB.2

SANZIONI

TAB.3

Tabella delle sanzioni per ritardata od omessa registrazione

Il contribuente che ritarda od omette di registrare un contratto soggetto a registrazione in termine fisso, in aggiunta all’imposta principale deve versare la sanzione prevista dall’art. 69 del DPR 131/86 (minimo 120% - massimo 240%) commisurata all’imposta dovuta. La sanzione è ridotta in dipendenza dei giorni di ritardo come dal seguente prospetto.

RITARDO ALIQUOTA CODICE TRIBUTO

Dal 31° al 60° giorno 15% dell’imposta evasa 671T Entro l’anno 24% dell’imposta evasa 671T Oltre l’anno 120% dell’imposta evasa 671T

TAB.4

Tabella delle sanzioni per ritardato od omesso pagamento dei

rinnovi annuali RITARDO ALIQUOTA CODICE TRIBUTO

Dal 31° al 60° giorno 3,75% dell’imposta evasa 671T Entro l’anno 6% dell’imposta evasa 671T Oltre l’anno 30% dell’imposta evasa 671T

Il contribuente che sceglie di versare al momento della registrazione del contratto di locazione di immobili urbani di durata pluriennale l’imposta di registro commisurata all’intera durata del contratto anziché versarla anno per anno, ha diritto ad una detrazione dell’imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità (L.449/97).

Durata contratto Metà del tasso di interesse

legale

Detrazione

6 1.50% 9,00%

5 1.50% 7,50%

4 1.50% 6,00%

3 1.50% 4,50%

2 1.50% 3,00%

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TAB.5

CESSIONI DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE PLURIENNALI (Cir. 9/7/2003 n. 36/E)

OGGETTO IMMOBILI URBANI IMMOBILI DIVERSI da quelli urbani FONDI RUSTICI

cessione SENZA

corrispettivo

cessione CON corrispettivo

cessione SENZA

corrispettivo

cessione CON corrispettivo

cessione SENZA

corrispettivo

cessione CON corrispettivo

BASE IMPONIBILE -----

Corrispettivo pattuito per la cessione più il

valore delle prestazioni non ancora eseguite

Valore delle prestazioni ancora da eseguire

Corrispettivo pattuito per la cessione più il

valore delle prestazioni non ancora eseguite

Valore delle prestazioni ancora da eseguire

Corrispettivo pattuito per la cessione più il

valore delle prestazioni non ancora eseguite

IMPOSTA FISSA: € 51.65 2% 2% 2% 0,50% 0,50%

COD. TRIBUTO 110T 109T 109T 109T 109T 109T

ADEMPIMENTI

presentazione all'ufficio

attestato di versamento; (pagamento

annualità successive nei modi ordinari)

registrazione del contratto di

cessione

registrazione del contratto di cessione

registrazione del contratto di

cessione

registrazione del contratto di

cessione

registrazione del contratto di

cessione

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LA REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE E

AFFITTO DI BENI IMMOBILI

Dal 1° marzo del 2002, la procedura di registrazione telematica dei contratti di locazione, che consente il contestuale pagamento on-line delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni, è:

- obbligatoria per i possessori di almeno 100 immobili (per i quali dal 2000 era facoltativa);

- facoltativa per tutti gli altri contribuenti.

Le registrazioni e i pagamenti possono essere realizzati o tramite intermediario abilitato (commercialisti, Caf, agenzie immobiliari, organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, consulenti del lavoro, ecc.), oppure direttamente dal contribuente o da un suo delegato.

Coloro che intendono effettuare la registrazione via Internet devono innanzitutto provvedere - se già non lo posseggono - a richiedere il codice personale riservato (Pin) che consente di accedere al servizio Fisconline, oppure le chiavi per l’utilizzo del servizio Entratel.

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Dal sito www.agenziaentrate.it è possibile scaricare gratuitamente il software che consente:

• di predisporre il file da inviare, di controllare la sua conformità alle specifiche dell’Agenzia, di trasmetterlo in tutta sicurezza (il software consente di verificare la provenienza dei dati e di trattarli in modo che possano essere letti soltanto dall'Agenzia, nonché di controllarne l'aderenza alle specifiche tecniche previste, segnalando immediatamente eventuali difformità che potrebbero impedire il buon esito della registrazione);

• di effettuare, sempre on-line, il pagamento dell’imposta di registro.

Per i versamenti on-line occorre:

essere titolari di un conto corrente presso una delle banche convenzionate con l’Agenzia, il cui elenco è disponibile sullo stesso sito Internet.

È inoltre possibile effettuare on-line:

- il pagamento delle imposte relative alle annualità successive alla prima per i contratti di locazione e di affitto di beni immobili registrati a partire dal 1 gennaio 1980.

- dal 2003 è possibile il versamento telematico anche delle imposte relative alle proroghe, anche tacite, alle risoluzioni e alle cessioni dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili.

La registrazione si considera effettuata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente all’Agenzia delle Entrate.

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La valuta del pagamento effettuato on-line è alla data di registrazione.

Per le annualità successive è quella indicata dal contribuente all’interno del file trasmesso e può essere anche successiva alla trasmissione stessa.

Per le procedure di invio dei file e la gestione delle ricevute tutte le ulteriori informazioni sono disponibili sul sito www.agenziaentrate.it, cliccando su “Servizi telematici ” e poi su “Contratti di locazione”.

Il programma, fornito gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate, consente attualmente di gestire le tipologie di contratti di locazione maggiormente diffuse, che sono le seguenti:

• contratto di locazione ad uso abitativo;

• contratto di locazione ad uso abitativo a canone convenzionale;

• contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria;

• contratto di locazione di natura transitoria per studenti;

• contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo (box, uffici, garage, ecc). (Per quest’ultima tipologia, di recente inserita nella procedura telematica, si rammenta che la durata della locazione non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono di interesse turistico, o adibiti ad attività industriali, commerciali o artigianali, come per i contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. Invece, se l'immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, la durata della locazione non può essere inferiore a nove anni).

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L’ IMPOSTA DI BOLLO

Ai fini del calcolo dell’imposta di bollo:

• è richiesta l’indicazione del numero di esemplari cartacei del contratto sottoscritti dalle parti, escluso il testo in formato elettronico trasmesso per via telematica;

• occorre indicare l'imposta di bollo dovuta per eventuali allegati ad essa soggetti, calcolata in base alla tariffa approvata con DPR n. 642/72.

DEPOSITI CAUZIONALI E GARANZIE

Allo stesso modo, è possibile inserire l’importo del “deposito cauzionale” e, in caso di garanzia prestata da terzi, i dati del garante. In quest’ultimo caso, deve essere inoltre indicata la prevista imposta di registro pari allo 0,50% dell’ammontare del deposito cauzionale.

IL CONTRATTO

Il testo del contratto, redatto utilizzando il software dell’Agenzia, si compone di:

- parti fisse (a sfondo grigio) - parti modificabili secondo le esigenze degli utenti;

in particolare, dopo il testo predisposto automaticamente e le firme dei contraenti, è possibile inserire parti di testo libere, come pure nel pannello “dati del locatore/conduttore”; le parti di testo libere, se digitate, vengono riportate nelle fasi successive.

Nella stampa del testo del contratto, comunque, il numero massimo di righe per pagina è stabilito in 25.

Selezionando, dal menù File, la voce "Salva contratto con nome", è possibile, inoltre, ottenere una copia di un contratto già predisposto, personalizzarlo nelle parti di testo modificabili, in modo tale da costituire un modello base da riutilizzare per successive necessità.

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Tutto questo può sembrare complicato, ma se pensiamo alla rivoluzione apportata dal passaggio dalla macchina da scrivere ai computer, possiamo affermare, senza tema di smentita, che questo nuovo strumento telematico, dopo il necessario periodo di “collaudo”, con l’aiuto offerto dal personale dell’Agenzia e le istruzioni reperibili sul sito, diventerà uno strumento pratico e veloce che permetterà un notevole risparmio di tempo e lavoro e in breve tempo diventerà indispensabile, proprio come il computer e la fotocopiatrice…