14/03/2014 Volume 1, Numero 2

Le unità collabenti

CHE COSA SONO Si definisce unità collabente un fabbricato, o una porzione di fabbricato che,

per le sue caratteristiche, non è suscettibile di produrre reddito.

Può trattarsi, quindi, di immobili fatiscenti, diruti, veri e propri ruderi, che

non sono passibili di diventare abitabili con dei semplici interventi di manu-

tenzione ordinaria o straordinaria, ma necessitano di interventi più radicali.

Pensiamo al caso di un fabbricato seriamente interessato da pericolo di crollo

irreversibile o da cedimento statico che presenti crepe su muri e pavimenti.

GENERALITA’:

E' possibile inserire in categoria "F/2" (unità collabenti) quei fabbricati o porzioni di essi che nello stato in cui si trovano, non sono suscettibili a forni-re reddito.

Es.: Costruzioni non abitabili o non agibili e comunque di fatto non utilizza-bili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi struttu-rali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l'immobile è censibile ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di ma-nutenzione ordinaria o straordinaria.

In tali casi alla denuncia deve essere allegata un’apposita autocertificazione,

attestante l'assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell'energia

elettrica, dell'acqua e del gas.

Documentazione da allegare

• Documentazione fotografica (facoltativa ma opportuna)

• Elaborato Planimetrico indipendentemente dal numero delle unità.

• Autocertificazione

• Relazione sullo stato di conservazione dell’immobile da inserire nel file

Docfa quadro “Note Relative al Documento e Relazione Tecnica”.

La denuncia non è soggetta al pagamento dei tributi.

SOMMARIO

Accatastamento ruderi ............2

Accatastamento unità collab...2

F/2 Unità Collabenti ..............3

IMU e unità collabenti ............4

Detrazioni fiscali .....................4

Dichiarazioni in catasto ..........5

D.M. 02/01/1998 N.28 ...........6

Richiesta al Comune................6

Il rudere paga ..........................7

Casi .........................................8

Circ. Ag. Territorio 01/08/13……. 9

Circ. Ag. Territorio 30/07/13……. 12

Piazza Scarlatti—Cond. Italia—91100 Trapani

Tel./Fax 0923/23300—E-mail colgeotp@comeg.it Pec collegio.trapani@geopec.it

2

Per “Unità Collabente” è da intendersi un fabbricato non solo inagibile ma staticamente inutilizzabile.

Dal punto di vista catastale, le unità collabenti si identificano con la categoria catastale F/2.

A questo proposito è opportuno operare un chiarimento, perché spesso viene erroneamente utilizzata

la dizione unità collabente per fabbricati in corso di costruzione, che appartengono ad una differente

categoria catastale.

Infatti nel gruppo F rientrano 6 distinte categorie che identificano diversi immobili a destinazione par-

ticolare e che sono le seguenti:

• F/1 Aree urbane

• F/2 Unità collabenti

• F/3 Unità in corso di costruzione

• F/4 Unità in corso di definizione

• F/5 Lastrici solari

• F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione (circolare 1/2008)

ACCATASTAMENTO RUDERI

ACCATASTAMENTO DI UNITÀ COLLABENTI

L’Agenzia delle Entrate fa chiarezza

sulle dichiarazioni in catasto relative

a unità collabenti (categoria F/2),

con Nota 29440 del 30 luglio 2013,

trasmessa ai Consigli nazionali geo-

metri, degli architetti, ingegneri,

agronomi, , periti agrari e industriali.

Per le unità collabenti, i cosiddetti

ruderi, sussiste la possibilità e non

l'obbligo dell'aggiornamento degli

atti catastali, perché si tratta di co-

struzioni caratterizzate da un notevo-

le livello di degrado che ne determi-

na una incapacità reddituale tempo-

ralmente rilevante e, quindi, possono

formare oggetto di iscrizione in cata-

sto senza attribuzione di rendita ca-

tastale, ma con descrizione dei carat-

teri specifici e della destinazione

d'uso.

L’Agenzia precisa che il professioni-

sta che predispone la dichiarazione

su incarico della committenza deve

redigere una specifica relazione, da-

tata e firmata, che riporti lo stato dei

luoghi, con particolare riferimento

alle strutture e alla conservazione del

manufatto, che deve essere debita-

mente rappresentato mediante docu-

mentazione fotografica.

Inoltre, è necessario che il professio-

nista alleghi l'autocertificazione, resa

dall'intestatario dichiarante, ai sensi

degli articoli 47 e 76 del DPR n.

445/2000, attestante l'assenza di

allacciamento dell'unità alle reti dei

servizi pubblici dell'energia elettrica,

dell'acqua e del gas.

Per tali dichiarazioni, le unità devono

essere individuate esclusivamente

nell'elaborato planimetrico.

2

IN EVIDENZA

• Nella nota dell’Ag. Delle Entrate

viene inoltre precisato che in riferi-

mento all’articolo 7 del decreto mini-

steriale n.28/1998 deve essere

prodotta una autocertificazione che

attesti l’assenza dell’allacciamento

alla rete idrica, elettrica e gas.

• Per dichiarare una unità collabente

nella categoria catastale F/2 è ne-

cessario che il professionista, predi-

sponendo la dichiarazione, rediga

anche una relazione sullo stato dei

luoghi, con particolare riferimento

alla conservazione della costruzione

e delle sue parti strutturali, docu-

mentate anche da immagini fotogra-

fiche. A questa va aggiunta

l’autocertificazione dell’intestatario

dichiarante che attesta l’assenza di

servizi idrici, elettrici e del gas.

In fase di denuncia di accatastamento non è necessario presentare

delle planimetrie, mentre occorre presentare, da parte di tecnico

abilitato, una relazione, breve ma esauriente, che contenga i se-

guenti elementi:

- dati identificativi del tecnico dichiarante;

- identificativi catastali dell’unità immobiliare.;

- descrizione dello stato dei luoghi, con particolare riferimento alle

strutture, alle dotazioni tecnologiche e allo stato di manutenzione.

E’ poi allegare alla relazione un rilievo fotografico.

F/2 - UNITÀ COLLABENTI

Si tratta delle unità che

in parte o in toto sono

inabitabili: unità par-

zialmente demolite,

dirute, o che, in ogni

caso, non producono

reddito. Per queste uni-

tà è necessaria una re-

lazione tecnica che sia

breve, ma non lapida-

ria, contenente i dati

del tecnico dichiarante;

gli identificativi cata-

stali dell'u.i.; la descri-

zione dello stato dei

luoghi, con particolare

riferimento alle strut-

ture, le dotazioni tec-

nologiche e lo stato di

manutenzione; docu-

mentazione fotografica

3

• beni immobili quando sono iscrivibili nelle categorie catastali D/1 (opifici) o D/10 (immobili rurali) e quando sono posizionati sulle pareti o su un tetto, oppure sono realizzati su aree di pertinenza comuni o esclusive di un fabbricato

• beni mobili, quando sono di modesta entità e soddisfano uno dei requisiti sopra richiamati.

Visto che un fabbricato classificato come unità collabente è di fatto un

edificio esistente che può essere sottoposto ad interventi di cosiddetta

ristrutturazione, ci si può chiedere se per tali lavori edilizi è possibile

usufruire delle detrazioni fiscali del 50% previste per interventi di recu-

pero del patrimonio edilizio esistente e di quelle del 55% per la sua ri-

qualificazione energetica.

La risposta, in base a quanto dichiarato dall’Agenzia delle Entrate con

la circolare n. 215/E del 12 agosto 2009 è affermativa in entrambi i casi.

Infatti, le detrazioni del 50% sono possibili per edifici residenziali clas-

sificati in qualsiasi categoria catastale, purchè esistenti, e la loro esi-

stenza è provata proprio dall’accatastamento o dalla domanda di acca-

tastamento.

Per quanto riguarda la possibilità di usufruire delle detrazioni del 55%,

condizione necessaria è che esista già nell’edificio un impianto termico

e che con il nuovo intervento si vadano a determinare condizioni mi-

gliorative dal punto di vista del risparmio energetico, nel rispetto dei

parametri previsti dalle normative vigenti.

Questa situazione si può verificare in quei casi in cui un edificio viene

ad essere classificato come unità collabente a seguito di un dissesto o di

un evento catastrofico, come un sisma.

IMU E UNITA’ COLLABENTI

UNITÀ COLLABENTI E DETRAZIONI FISCALI

Per capire se per un immobile ormai

fatiscente è dovuto il pagamento

dell’Imu, è importante identificarlo

come collabente, quindi allo stato di

rudere.

Infatti, se l’immobile è semplicemente

inagibile, cioè strutturalmente disse-

stato e quindi pericoloso, o inabitabile,

cioè staticamente idoneo, ma carente

di elementi essenziali all’utilizzo come,

ad esempio, l’allacciamento alla rete di

distribuzione dell’acqua o i vetri alle

finestre, l’Imu è ancora dovuta, ma si

considera la base imponibile ridotta al

50%.

Nel caso di unità classificate catastal-

mente come collabenti, poi, è necessa-

rio operare un’ulteriore distinzione.

Infatti, se il fabbricato è ancora essen-

zialmente in piedi, ma in condizioni da

non produrre reddito, non è dovuta

l’imposta; ma se, di fatto, è pratica-

mente raso al suolo e con poche file di

mattoni fuori terra, va invece valutato

come se fosse un’area di terreno fab-

bricabile e quindi si considera

l’imposta da pagare per il terreno.

AVVISO

Per la categoria F/2 serve relazione sullo

stato dei luoghi e autocertificazione di

assenza di allacciamento ai servizi pubbli-

ci

L'art. 1 della legge 27 dicembre 2006, n.

296 (legge finanziaria per il 2007), commi

344, 345, 346 e 347, ha introdotto una

detrazione dall'imposta sul reddito pari al

55 % delle spese sostenute nel 2007, per

gli interventi di riqualificazione energetica

degli edifici esistenti.

Le spese agevolate devono essere effetti-

vamente rimaste a carico dei contribuenti

con la conseguenza che, come precisato

con circolare n. 57 del 1998 in relazione

alla detrazione IRPEF del 36% per le

spese di ristrutturazione di edifici residen-

ziali, “in caso di erogazione di contributi,

sovvenzioni, etc. per l'esecuzione degli

interventi...tali contributi devono essere

sottratti interamente dalle spese sostenute

prima di effettuare il calcolo della detra-

zione”. Con l' art. 1, comma 20, della legge

24 dicembre 2007, n. 244 -legge finanzia-

ria per il 2008 - la predetta agevolazione è

stata prorogata comprendendo anche le

spese sostenute entro il 31 dicembre 2010

4

www.agenziaentrate.gov.it

www.sentenzecassazione.com

DICHIARAZIONI IN CATASTO DI UNITA' COLLABENTI (CATEGORIA F/2)

Con nota protocollo n. 29440 del 30 luglio 2013 la Direzione Centrale Catasto e Cartografia ha fornito le direttive in merito alle corrette modalità di censimento di unità immobiliari urbane con attribuzione del-la categoria F/2 (Unità Collabenti).

Al riguardo, con la citata nota si sottolinea che l'attribuzione della categoria F/2 è regolamentata dal de-creto del Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28, art. 3, comma 2, per quelle costruzioni caratteriz-zate da un notevole livello di degrado che ne determina una incapacità reddituale tempo-ralmente rilevante .

In particolare, il citato comma 2 prevede che tali costruzioni, ai soli fini dell'identificazione, " possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso" (per tali immobili sussiste quindi la possibilità e non l'obbligo dell'aggiornamento degli atti catastali).

Nel caso di dichiarazione di unità collabente (fabbricato che abbia perso del tutto la sua capacità red-dituale) è richiesto che il professionista che predispone la dichiarazione Docfa su incarico della commit-tenza alleghi alla stessa:

1. una specifica relazione, datata e firmata, riportante lo stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture e alla conservazione del manufatto, che deve essere debita-mente rappresentato mediante documentazione fotografica;

2. l'autocertificazione, resa dall'intestatario dichiarante, ai sensi degli articoli 47 e 76 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, attestante l'assenza di allacciamento dell'unità alle reti dei servizi pubblici dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas.

L'assenza di tale documentazione integrativa al censimento in categoria fittizia F/2 costituisce motivo di rifiuto del documento Docfa.

L'iscrizione nella categoria F/2 non è ammissibile, viceversa, quando il corpo di fabbrica che si vuole cen-

sire, risulta ascrivibile in altra categoria catastale (ad esempio, tettoie (C/7), dei depositi (C/2), delle ri-

messe (C/6) e delle aree produttive di reddito, richiamate all'art. 2, comma 1, del DM n. 28 del 1998),

ovvero, non è individuabile e/o perimetrabile (cioè risulta privo totalmente di copertura e della relativa

struttura portante o di tutti i solai e/o delimitato da muri che non abbiano almeno l'altezza di un metro),

in quanto dovrà essere utilizzata l'opportuna qualità/destinazione del Catasto Terreni.

5

Si presenta, quando al fabbricato o all'unità immobiliare vengono a

mancare le caratteristiche di redditività.

Nel merito l'art. 3 comma 55 della L. 662/96 ha introdotto delle modifi-

che alla procedura ed alla documentazione da allegare all'istanza che il

cittadino deve inoltrare all'Amministrazione comunale al fine della ri-

duzione del 50% dell'imposta sui fabbricati "Collabenti" o inagibili/

inabitabili; le prescrizioni del comma 55 consentono, tra l'altro, che

all'istanza possa essere allegata la sola dichiarazione sostitutiva dell'atto

di notorietà ai sensi della L. 15/68 rispetto all'oggetto; consequenzial-

mente per introdurre o variare in atti il classamento dell'immobile col-

labente si dovrà allegare alla pratica DO.C.FA.:

-relazione asseverata del tecnico;

-dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà o semplice dichiarazio-

ne, firmata in originale, con allegata copia della carta di identità del

dichiarante (valida ai sensi della L. 127/97 Bassanini);

-foto;

-copia dell'istanza depositata in comune riportante il timbro di proto-

collo di arrivo (in base alla specifica procedura di protocollo comunale);

-relazionare la documentazione allegata nel Quadro D "Note relative al

Documento"

DECRETO MINISTERIALE DEL 2 GENNAIO 1998 N. 28—ART 6

RICHIESTA AL COMUNE UNITA’ IMMOBILIARE COLLABENTE

Ministero delle Finanze—Decreto mini-

steriale del 2 gennaio 1998 n. 28—art 6

Gazzetta Ufficiale Numero 45 del 24 feb-

braio 1998

Regolamento recante norme in tema di

costituzione del catasto dei fabbricati e

modalità di produzione ed adeguamento

della nuova cartografia catastale.

TITOLO I—Catasto dei fabbricati

CAPO II Conservazione del catasto dei

fabbricati

1. Ai fini della applicazione delle modalità

semplificate di denuncia, di cui all'artico-

lo 7, vengono definite di scarsa rilevanza

cartografica o censuaria:

a) le costruzioni realizzate in aderenza a

fabbricati già inseriti in mappa e compor-

tanti un incremento di superficie coperta

minore o uguale al cinquanta per cento

della superficie occupata dal corpo di

fabbrica preesistente;

b) le unità afferenti fabbricati già censiti o

nuove costruzioni aventi superficie mino-

re o uguale a 20 m(elevato a 2); i manu-

fatti precari in lamiera o legname, le co-

struzioni in muratura di pietrame a secco,

le tettoie, le vasche e simili, purché abbia-

no modesta consistenza plano volumetri-

ca;

c) le costruzioni non abitabili o agibili e

comunque di fatto non utilizzabili, a cau-

sa di dissesti statici, di fatiscenza o inesi-

stenza di elementi strutturali e impianti-

stici, ovvero delle principali finiture ordi-

nariamente presenti nella categoria cata-

stale, cui l'immobile è censito o censibile,

ed in tutti i casi nei quali la concreta uti-

lizzabilità non è conseguibile con soli

interventi edilizi di manutenzione ordina-

ria o straordinaria. In tali casi alla denun-

cia deve essere allegata una apposita au-

tocertificazione, attestante l'assenza di

allacciamento alle reti dei servizi pubblici

dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas.

IMPATTO SULLE IMPOSTE DIRETTE

Ai fini del calcolo delle imposte

dirette, il costo sostenuto per la

realizzazione degli impianti foto-

voltaici (indipendentemente dalla

classificazione a bene mobile o

immobile) è deducibile a titolo di

ammortamento, ma a condizione

che venga utilizzato da persone

fisiche o giuridiche titolari di

reddito d’impresa.

L’utilizzo dell’impianto deve esse-

re direttamente collegato allo

svolgimento di tale attività di

impresa.

Se l’impianto è considerato bene

immobile, la quota di ammorta-

mento sarà pari al 4%, mentre

sarà il 9% sui beni mobili.

6

Il Decreto ministeriale 2

gennaio 1998, n. 28

Ai fini della valutazione

dell’obbligo di accata-

stamento di un immobi-

le, oltre a quanto previ-

sto dal R.D.L. 13 aprile

1939, n. 652,convertito

dalla legge 11.08.1939,

n. 1249, è necessario

fare riferimento al D.M.

2.01.1998, n. 28.

IL RUDERE PAGA L'IMU QUANDO È RECUPERABILE

La Corte di Cassazione con sentenza 5166/2013 ha ritenuto che la

cessione unitaria di un terreno agricolo con sovrastanti fabbricati ex

rurali collabenti, destinati alla demolizione e alla ricostruzione come

fabbricati civili, va considerata come cessione di area fabbricabile.

I giudici di Piazza Cavour prendono le mosse proprie dalla normati-

va Ici, ricordando che l'area edificabile costituisce un genere artico-

lato nelle due specie dell'area edificabile di diritto, così qualificata in

un piano urbanistico, e dell'area edificabile di fatto, vale a dire del

terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può non-

dimeno avere una vocazione edificatoria di fatto, in quanto sia po-

tenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione pro-

grammatica.

Nel caso analizzato dai giudici di legittimità la natura di area edifica-

bile è stata riconosciuta sulla base di una suscettibilità edificatoria

unitaria del terreno a prescindere dal fatto che l'area fosse inserita,

dallo strumento urbanistico generale, in zona agricola.

Il principio di diritto enunciato risolve il problema applicativo relati-

vo ai fabbricati collabenti, normalmente accatastati in categoria ca-

tastale F2. Si tratta di fabbricati con un alto livello di degrado, peri-

colanti o diroccati, non utilizzabili e per questo accatastati senza ren-

dita catastale. A seguito dell'emersione dei fabbricati ex rurali, ini-

ziata con il Dl 262/2006, molti di questi fabbricati sono stati accata-

stati proprio in categoria F2.

Questi fabbricati, in realtà, sono da assoggettare come area fabbri-

cabile in quanto lo strumento urbanistico comunale normalmente ne

prevede il recupero edilizio, anche se nei limiti della cubatura esi-

stente. Si tratta quindi di aree fabbricabili previste direttamente dal-

lo strumento urbanistico, ai sensi dell'articolo 2 del Dlgs 504/1992, e

non di fabbricati che possono essere attratti ad imposizione solo in

caso di ristrutturazione, ai sensi dell'articolo 5 della normativa Ici.

Naturalmente, il fabbricato collabente situato in una zona del terri-

torio comunale dove è comunque precluso il recupero edilizio, come

nelle fasce di rispetto di un fiume, sarà escluso dall'Ici ed anche

dall'Imu, non essendo né un terreno, né un fabbricato con rendita,

né un'area fabbricabile.

La Cassazione, con la sentenza citata, completa dopo vent'anni di

applicazione dell'Ici, il quadro di riferimento per le aree fabbricabili,

costituito da una stratificazione di sentenze della Corte di Cassazio-

ne (sezioni unite 30 novembre 2006, n. 25506) e della Corte Costitu-

zione (27 febbraio 2008, n. 41) e da un susseguirsi di norme, termi-

nate con l'articolo 36 del Dl 223/2006 che considera area fabbricabi-

le, ai fini di tutte le imposte, comunali ed erariali, l'area utilizzabile a

scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adot-

tato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della regio-

ne e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo. Ovviamente

l'articolato quadro giurisprudenziale e normativo è integralmente

applicabile anche per l'Imu.

CESSIONE TERRENO AGRICOLO

Secondo quanto ha stabilito

la Suprema Corte di cassa-

zione la cessione unitaria di

un terreno agricolo che però

ha nel suo interno dei fab-

bricati ex rurali collabenti,

destinati alla demolizione e

alla ricostruzione come fab-

bricati civili, deve essere

considerata come cessione

di area fabbricabile con tut-

te le conseguenze del caso

in materia di pagamento

dell'IMU.

Infatti, tale area pur non

essendo urbanisticamente

qualificata ha di fatto una

vocazione edificatoria poi-

chè potenzialmente edifica-

torio anche al di fuori di una

previsione programmatica

e, pertanto, nel caso di spe-

cie, il riconoscimento della

suddetta area è avvenuto

sulla base di una suscettibi-

lità edificatoria unitaria del

terreno che prescinde dal

fatto che l'area fosse inseri-

ta, dallo strumento urbani-

stico generale, in zona agri-

cola.

L'analisi della cassazione

riguardava quei fabbricati

con un alto livello di degra-

do, pericolanti o diroccati,

non utilizzabili e per questo

accatastati senza rendita

catastale, accatastati in

categoria F2, che devono

essere pertanto considerati

come area fabbricabile poi-

chè ne è previsto (dallo

strumento urbanistico co-

munale - articolo 2 del Dlgs

504/1992) il recupero edili-

zio, anche se nei limiti delle

cubature esistenti.

7

CASI

Possono verificarsi due tipi di richiesta (Nota DC CC 30.07.2013, n. 29439):

•Se proviene da Catasto Terreni, va presentata una Dichiarazione di Fabbricato Urba-no con causale “nuova costruzione”. Nella relazione tecnica, quadro D, è necessario descrivere lo stato dell’immobile e dichiarare i motivi di inagibilità (privo di allaccia-menti solai/copertura parzialmente crollati ecc.).

•se già presente al Catasto Urbano va presentata una Denuncia di Variazione con cau-sale “variazione della destinazione da___________ a ___________“ da abitazio-ne, autorimessa, magazzino, ecc. a unità collabente.

Nella relazione tecnica, quadro D” va indicato il numero di protocollo di rilascio del Certificato di inagibilità rilasciato dal Comune.

Alla denuncia deve essere allegata, inoltre, un’autocertificazione in cui si dichiari che non sono presenti allacciamenti alle reti di distribuzione dell’acqua, dell’elettricità e del gas.

Questa denuncia non è soggetta al pagamento di tributi.

I requisiti L'iscrizione nella categoria F/2 prevede la presenza di un fabbricato che abbia perso del tutto la sua capacità reddituale; pertanto, la stessa categoria non è ammissibile, ad esempio, quando l'unità che si vuole censire, risulta ascrivibile in un'altra categoria ca-tastale, ovvero non è individuabile e/o perimetrabile. Si considerano catastalmente né individuabili né perimetrabili le costruzioni e i manufatti privi totalmente di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai, o anche quelli delimitati da muri che non abbiano almeno l'altezza di un metro.

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CIRCOLARI

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