1 2CentriCommerciali& n. 2/2010 CentriCommerciali& n. 2/2010

Nello scorso numero di CentriCommerciali& abbiamoposto in rilievo gli aspetti distintivi del sistema d’offerta di

Pordenone. Il contributo che segue verte su un’area sita atutt’altra latitudine e con caratteristiche assai diverse,quella di Bari. L’approccio metodolo-gico e la modalità analitica restanoinvariati (per un approfondimento alriguardo, rimandiamo al precedentecontributo), mentre abbiamo integra-to gli obiettivi della nostra indaginecon la disamina dello specifico bacinod’utenza del centro commerciale chebeneficia della migliore localizzazio-ne. Le analisi svolte di seguito sonostate elaborate, in modo automatico ein tempo reale, mediante il program-ma VirtualMarket di Sincron Inova.

Le peculiarità di BariL’area in esame è stata suddivisa indue fasce isocrone, rispettivamente da0’ a 30’ e da 30’ a 60’ di percorrenzadal centro del capoluogo pugliese, alfine di fornire un più ampio inquadra-mento del contesto competitivo di unaprovincia contraddistinta da un fortepresidio di strutture organizzate. I

dati demografici che vi si associano sono sostanzialmentein linea coi valori della media nazionale, a eccezione di

una percentuale di residentistranieri più ridotta: l’1,6%contro il 5,7%. Sul pianoeconomico, invece, emergo-no notevoli differenze: anzi-tutto, si segnala una per-centuale di forze lavorominore (37,2% contro42,2%) e conseguentementeuna percentuale di nonforze lavoro superiore(62,8% contro 57,8%).Inoltre, il numero indice delreddito e quello dei consumirisultano inferiori del 24%e del 28% rispettivamente.Nella tabella seguente sonoperaltro riportati anche i

dati provinciali e regionali, da cui si evince come, se laRegione Puglia nel complesso presenta indici di consumo e

ANALISI DI BACINO di Barbara Taccini in collaborazione con

Nello scorso numero di CentriCommerciali& abbiamo posto in rilievo gli aspetti distintivi del sistema d’offerta

di Pordenone. Il contributo che segue verte su un’area sita a tutt’altra latitudine e con caratteristiche assai

diverse, quella di Bari.

L’approccio metodologico e la modalità analitica restano invariati (per un approfondimento al riguardo,

rimandiamo al precedente contributo), mentre abbiamo integrato gli obiettivi della nostra indagine con la

disamina dello specifico bacino d’utenza del centro commerciale che beneficia della migliore localizzazione.

Le analisi svolte di seguito sono state elaborate, in modo automatico e in tempo reale, mediante il

programma VirtualMarket di Sincron Inova.

Le peculiarità di Bari

L’area in esame è stata suddivisa in due fasce isocrone, rispettivamente da 0’ a 30’ e da 30’ a 60’ di

percorrenza dal centro del capoluogo pugliese, al fine di fornire un più ampio inquadramento del contesto

competitivo di una provincia contraddistinta da un forte presidio di strutture organizzate.

I dati demografici che vi si associano sono sostanzialmente in linea coi valori della media nazionale, a

eccezione di una percentuale di residenti stranieri più ridotta: l’1,6% contro il 5,7%.

Sul piano economico, invece, emergono notevoli differenze: anzitutto, si segnala una percentuale di forze

lavoro minore (37,2% contro 42,2%) e conseguentemente una percentuale di non forze lavoro superiore

(62,8% contro 57,8%).

Inoltre, il numero indice del reddito e quello dei consumi risultano inferiori del 24% e del 28%

rispettivamente.

Nella tabella seguente sono peraltro riportati anche i dati provinciali e regionali, da cui si evince come, se la

Regione Puglia nel complesso presenta indici di consumo e di reddito ben al di sotto della media italiana,

l’area presa in considerazione è contrassegnata da un indice di reddito maggiore rispetto alla media

regionale.

Variabili socio-demografiche Dati nelle

isocrone dei 30' Dati nelle isocrone

tra 30' e i 60' Dati cumulativi

sui 60' Provincia Bari Regione Puglia Italia

Abitanti (n.) 739.848 794.248 1.534.096 1.601.412 4.079.702 60.045.068

Famiglie (n.) 280.833 283.502 564.335 585.554 1.513.030 24.641.200

Componenti medi della famiglia (n) 2,60 2,80 2,70 2,73 2,70 2,44

Femmine (%) 51,3 51,0 51,1 51,1 51,5 51,4

Maschi (%) 48,7 49,0 48,9 48,9 48,5 48,6

Stranieri (%) 1,6 1,6 1,6 1,7 1,6 5,7

Meno di 25 anni (%) 26,5 28,7 27,7 28,0 27,5 24,1

Piu' di 64 anni (%) 17,3 16,3 16,8 16,6 17,7 19,9

Forze lavoro (%) 37,2 37,1 37,2 37,3 35,5 42,2

Non forze lavoro (%) 62,8 62,9 62,8 62,7 64,5 57,8

Numero Indice Consumo (NIC) 79 74 76 76 76 100

Numero Indice Reddito (NIR) 76 69 72 72 69 100

Il contesto competitivo

L’offerta dell’area è piuttosto varia. In particolare, nell’area dei 30’ sono al momento presenti:

• due centri commerciali di piccole dimensioni1: Carrefour e De Sandi, entrambi a Bari;

• cinque di medie dimensioni: Auchan a Modugno, Bariblu a Triggiano, e, a Bari, Mongolfiera – Strada

Santa Caterina e Mongolfiera – località Japigia, oltre a Gran Shopping Mongolfiera a Molfetta;

• un grande centro commerciale: Auchan a Casamassima.

Figurano inoltre tre parchi commerciali che, essendo di tipologia diversa, non inseriremo per garantire

omogeneità di analisi.

Nell’area compresa tra i 30’ e i 60’ sono presenti:

• un centro di piccole dimensioni: Pavillon a Corato,

• quattro di medie dimensioni: Le Torri a Gioia del Colle, Mongolfiera ad Andria, Mongolfiera a

Barletta, Conforama a Fasano.

Si segnala inoltre il Molfetta Fashion District Outlet, non considerato in quanto appartenente alla categoria

dei FOC.

Merita notare, en passant, come nei centri summenzionati vi sia una marcata presenza delle catene

Ipercoop e Auchan, operanti rispettivamente con 5 e 3 punti di vendita nelle 13 strutture considerate.

1 Secondo la definizione del Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali.

Fasce isocrone

Format Insegna Comune Superficie GLA (mq)

Ancora alimentare

Superficie di vendita àncora alimentare

Numero di negozi

Distanza (minuti)

00' - 30'

Centro

Commerciale CARREFOUR BARI 17.969 CARREFOUR 7.450 25 2,9

Centro

Commerciale DE SANDI BARI 5.000

IPER DE SANDI

3.000 … 5,3

Centro

Commerciale

MONGOLFIERA (Strada Santa

Caterina) BARI 35.500 IPERCOOP 9.500 57 5,6

Parco

Commerciale RETAIL PARK BARI n.d. 5 5,6

Parco

Commerciale BARI MAX BARI 24.000 12 7,3

Parco

Commerciale RETAIL PARK BARI n.d. 3 10

Centro

Commerciale MONGOLFIERA

(loc.Japigia) BARI 30.197 IPERCOOP 10.000 39 11,5

Centro

Commerciale AUCHAN MODUGNO 27.285 AUCHAN 11.000 27 12

Centro

Commerciale BARIBLU TRIGGIANO 34.000 AUCHAN 5.500 114 16,2

Centro

Commerciale AUCHAN CASAMASSIMA 60.000 AUCHAN 14.400 58 23,2

Parco

Commerciale RETAIL PARK CASAMASSIMA 17.299 7 23,2

Centro

Commerciale GRAN SHOPPING MONGOLFIERA

MOLFETTA 35.000 IPERCOOP 7.000 110 29,8

30' - 60'

Factory Outlet

Centre MOLFETTA FASHION

DISTRICT OUTLET MOLFETTA 32.000 130 32

Centro

Commerciale LE TORRI

GIOIA DEL COLLE

20.000 COOP 2.450 15 34,6

Centro

Commerciale MONGOLFIERA ANDRIA 29.220 IPERCOOP 8.300 62 42,7

Centro

Commerciale PAVILLON CORATO 6.500 DIMEGLIO 2.300 35 47,1

Centro

Commerciale MONGOLFIERA BARLETTA 17.407 IPERCOOP 7.500 22 50,5

Centro

Commerciale CONFORAMA FASANO 36.329 IPER ALVI 3.850 19 57,8

1 2CentriCommerciali& n. 2/2010 CentriCommerciali& n. 2/2010

Nello scorso numero di CentriCommerciali& abbiamoposto in rilievo gli aspetti distintivi del sistema d’offerta di

Pordenone. Il contributo che segue verte su un’area sita atutt’altra latitudine e con caratteristiche assai diverse,quella di Bari. L’approccio metodolo-gico e la modalità analitica restanoinvariati (per un approfondimento alriguardo, rimandiamo al precedentecontributo), mentre abbiamo integra-to gli obiettivi della nostra indaginecon la disamina dello specifico bacinod’utenza del centro commerciale chebeneficia della migliore localizzazio-ne. Le analisi svolte di seguito sonostate elaborate, in modo automatico ein tempo reale, mediante il program-ma VirtualMarket di Sincron Inova.

Le peculiarità di BariL’area in esame è stata suddivisa indue fasce isocrone, rispettivamente da0’ a 30’ e da 30’ a 60’ di percorrenzadal centro del capoluogo pugliese, alfine di fornire un più ampio inquadra-mento del contesto competitivo di unaprovincia contraddistinta da un fortepresidio di strutture organizzate. I

dati demografici che vi si associano sono sostanzialmentein linea coi valori della media nazionale, a eccezione di

una percentuale di residentistranieri più ridotta: l’1,6%contro il 5,7%. Sul pianoeconomico, invece, emergo-no notevoli differenze: anzi-tutto, si segnala una per-centuale di forze lavorominore (37,2% contro42,2%) e conseguentementeuna percentuale di nonforze lavoro superiore(62,8% contro 57,8%).Inoltre, il numero indice delreddito e quello dei consumirisultano inferiori del 24%e del 28% rispettivamente.Nella tabella seguente sonoperaltro riportati anche i

dati provinciali e regionali, da cui si evince come, se laRegione Puglia nel complesso presenta indici di consumo e

ANALISI DI BACINO di Barbara Taccini in collaborazione con

Nello scorso numero di CentriCommerciali& abbiamo posto in rilievo gli aspetti distintivi del sistema d’offerta

di Pordenone. Il contributo che segue verte su un’area sita a tutt’altra latitudine e con caratteristiche assai

diverse, quella di Bari.

L’approccio metodologico e la modalità analitica restano invariati (per un approfondimento al riguardo,

rimandiamo al precedente contributo), mentre abbiamo integrato gli obiettivi della nostra indagine con la

disamina dello specifico bacino d’utenza del centro commerciale che beneficia della migliore localizzazione.

Le analisi svolte di seguito sono state elaborate, in modo automatico e in tempo reale, mediante il

programma VirtualMarket di Sincron Inova.

Le peculiarità di Bari

L’area in esame è stata suddivisa in due fasce isocrone, rispettivamente da 0’ a 30’ e da 30’ a 60’ di

percorrenza dal centro del capoluogo pugliese, al fine di fornire un più ampio inquadramento del contesto

competitivo di una provincia contraddistinta da un forte presidio di strutture organizzate.

I dati demografici che vi si associano sono sostanzialmente in linea coi valori della media nazionale, a

eccezione di una percentuale di residenti stranieri più ridotta: l’1,6% contro il 5,7%.

Sul piano economico, invece, emergono notevoli differenze: anzitutto, si segnala una percentuale di forze

lavoro minore (37,2% contro 42,2%) e conseguentemente una percentuale di non forze lavoro superiore

(62,8% contro 57,8%).

Inoltre, il numero indice del reddito e quello dei consumi risultano inferiori del 24% e del 28%

rispettivamente.

Nella tabella seguente sono peraltro riportati anche i dati provinciali e regionali, da cui si evince come, se la

Regione Puglia nel complesso presenta indici di consumo e di reddito ben al di sotto della media italiana,

l’area presa in considerazione è contrassegnata da un indice di reddito maggiore rispetto alla media

regionale.

Variabili socio-demografiche Dati nelle

isocrone dei 30' Dati nelle isocrone

tra 30' e i 60' Dati cumulativi

sui 60' Provincia Bari Regione Puglia Italia

Abitanti (n.) 739.848 794.248 1.534.096 1.601.412 4.079.702 60.045.068

Famiglie (n.) 280.833 283.502 564.335 585.554 1.513.030 24.641.200

Componenti medi della famiglia (n) 2,60 2,80 2,70 2,73 2,70 2,44

Femmine (%) 51,3 51,0 51,1 51,1 51,5 51,4

Maschi (%) 48,7 49,0 48,9 48,9 48,5 48,6

Stranieri (%) 1,6 1,6 1,6 1,7 1,6 5,7

Meno di 25 anni (%) 26,5 28,7 27,7 28,0 27,5 24,1

Piu' di 64 anni (%) 17,3 16,3 16,8 16,6 17,7 19,9

Forze lavoro (%) 37,2 37,1 37,2 37,3 35,5 42,2

Non forze lavoro (%) 62,8 62,9 62,8 62,7 64,5 57,8

Numero Indice Consumo (NIC) 79 74 76 76 76 100

Numero Indice Reddito (NIR) 76 69 72 72 69 100

Il contesto competitivo

L’offerta dell’area è piuttosto varia. In particolare, nell’area dei 30’ sono al momento presenti:

• due centri commerciali di piccole dimensioni1: Carrefour e De Sandi, entrambi a Bari;

• cinque di medie dimensioni: Auchan a Modugno, Bariblu a Triggiano, e, a Bari, Mongolfiera – Strada

Santa Caterina e Mongolfiera – località Japigia, oltre a Gran Shopping Mongolfiera a Molfetta;

• un grande centro commerciale: Auchan a Casamassima.

Figurano inoltre tre parchi commerciali che, essendo di tipologia diversa, non inseriremo per garantire

omogeneità di analisi.

Nell’area compresa tra i 30’ e i 60’ sono presenti:

• un centro di piccole dimensioni: Pavillon a Corato,

• quattro di medie dimensioni: Le Torri a Gioia del Colle, Mongolfiera ad Andria, Mongolfiera a

Barletta, Conforama a Fasano.

Si segnala inoltre il Molfetta Fashion District Outlet, non considerato in quanto appartenente alla categoria

dei FOC.

Merita notare, en passant, come nei centri summenzionati vi sia una marcata presenza delle catene

Ipercoop e Auchan, operanti rispettivamente con 5 e 3 punti di vendita nelle 13 strutture considerate.

1 Secondo la definizione del Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali.

Fasce isocrone

Format Insegna Comune Superficie GLA (mq)

Ancora alimentare

Superficie di vendita àncora alimentare

Numero di negozi

Distanza (minuti)

00' - 30'

Centro

Commerciale CARREFOUR BARI 17.969 CARREFOUR 7.450 25 2,9

Centro

Commerciale DE SANDI BARI 5.000

IPER DE SANDI

3.000 … 5,3

Centro

Commerciale

MONGOLFIERA (Strada Santa

Caterina) BARI 35.500 IPERCOOP 9.500 57 5,6

Parco

Commerciale RETAIL PARK BARI n.d. 5 5,6

Parco

Commerciale BARI MAX BARI 24.000 12 7,3

Parco

Commerciale RETAIL PARK BARI n.d. 3 10

Centro

Commerciale MONGOLFIERA

(loc.Japigia) BARI 30.197 IPERCOOP 10.000 39 11,5

Centro

Commerciale AUCHAN MODUGNO 27.285 AUCHAN 11.000 27 12

Centro

Commerciale BARIBLU TRIGGIANO 34.000 AUCHAN 5.500 114 16,2

Centro

Commerciale AUCHAN CASAMASSIMA 60.000 AUCHAN 14.400 58 23,2

Parco

Commerciale RETAIL PARK CASAMASSIMA 17.299 7 23,2

Centro

Commerciale GRAN SHOPPING MONGOLFIERA

MOLFETTA 35.000 IPERCOOP 7.000 110 29,8

30' - 60'

Factory Outlet

Centre MOLFETTA FASHION

DISTRICT OUTLET MOLFETTA 32.000 130 32

Centro

Commerciale LE TORRI

GIOIA DEL COLLE

20.000 COOP 2.450 15 34,6

Centro

Commerciale MONGOLFIERA ANDRIA 29.220 IPERCOOP 8.300 62 42,7

Centro

Commerciale PAVILLON CORATO 6.500 DIMEGLIO 2.300 35 47,1

Centro

Commerciale MONGOLFIERA BARLETTA 17.407 IPERCOOP 7.500 22 50,5

Centro

Commerciale CONFORAMA FASANO 36.329 IPER ALVI 3.850 19 57,8

Bacini sovrappostiDi seguito vengonocalcolati i valoridemografici relati-vi ai bacini“ s o v r a p p o s t i ” ,

dopo aver inserito questi nuovi elementi (peso dei centri edei competitor considerati).Dall’analisi dei bacini sovrapposti si evince che:• tutti i valori dei potenziali consumatori delle diverse iso-crone nei bacini sovrapposti sono, come era ovvio attender-si, notevolmente ridimensionati in rapporto ai valori deibacini assoluti precedentemente esposti;• Gran Shopping Mongolfiera gode del bacino più vasto,sia nei 15’ che nei 30’;• Mongolfiera – strada Santa Caterina si conferma un cen-tro con un buon bacino, sia nei 15’ che nei 30’;• Bariblu, invece, quello con il bacino più ridotto, sia nei15’ che nei 30’;• Auchan – Casamassima può contare su potenziale eleva-to nei 30’, ma più debole nei 15’;• in definitiva le localizzazioni con maggiore potenzialerisultano essere quelle di Gran Shopping Mongolfiera,Mongolfiera - Santa Caterina e Auchan – Casamassima.

A questo punto è possibile valutare anche la “BestLocation”, identificabile in un potenziale di abitanti “gra-vitanti” i cui valori derivano dall’applicazione ai datidemografici, sopra calcolati con le modalità utilizzate perla definizione dei bacini sovrapposti, di una curva “gravi-tazionale” che tiene conto sia della distanza sia del pesodei vari player messi a sistema. I valori risultanti di potenziale possono essere espressi innumeri indice. Per esempio, fatto 100 il valore delMongolfiera – Strada Santa Caterina (che ha un pesointermedio rispetto ai 6 centri considerati) si evidenzia

3 CentriCommerciali& n. 2/2010

si esaurisce pressoché completamente il flusso dell’utenzae, di fatto, le gravitazioni provenienti da distanze maggio-ri ai 30’ sono da ritenersi casuali e costituiscono una gran-dezza marginale.La popolazione residente nelle diverse fasce isocrone èriportata nella tabella che segue. Nella mezz’ora tutti icentri possono contare su un numero significativo di abi-tanti, con una differenza nell’ordine del 28% tra il bacinodemograficamente più piccolo e quello più grande.Il centro commerciale Mongolfiera – strada SantaCaterina è quello che fa rilevare il maggior numero di abi-tanti, sia nei 15’ che nei 30’ (rispettivamente 392.933 e791.131 residenti). Auchan Casamassima è il centro con meno popolazione nei15’ e Bariblu il centro con meno popolazione nei 30’. I diversi bacini sono peraltro tra loro in larga misura inter-ferenti; l’area complessivamente interessata comprende1.242.088 abitanti. A ciascun centro viene attribuito, perle successive valutazioni, un differente “peso”, da inten-dersi come capacità attrattiva, calcolato in funzione delledimensioni del centro e di quelle specifiche della relativaàncora, considerando questi due fattori come indicativi,appunto, del minor o maggior grado di attrattività. Sonopoi presenti altri competitor all’interno dell’area interes-sata dai sei centri commerciali in esame. Nell’analizzare i bacini di utenza di questi ultimi si valutaquindi anche l’influenza esercitata da altri centri commer-ciali; si tratta in particolare, limitatamente a quelli dimedie dimensioni, di: Le Torri, Mongolfiera ad Andria eMongolfiera a Barletta.

• un centro di piccoledimensioni: Pavillon aCorato,• quattro di mediedimensioni: Le Torri aGioia del Colle,Mongolfiera adAndria, Mongolfiera aBarletta, Conforama

a Fasano.Si segnala inoltre il Molfetta Fashion District Outlet, nonconsiderato in quanto appartenente alla categoria dei FOC.Merita notare, en passant, come nei centri summenzionati

vi sia una marcata presenza dellecatene Ipercoop e Auchan, ope-ranti rispettivamente con 5 e 3punti di vendita nelle 13 struttureconsiderate.

Bacini a confrontoDi seguito, onde valutare il potenzia-le, confrontiamo i bacini dei centricommerciali di medie e grandidimensioni nell’area di attrazionedei 30’ dal centro di Bari.Si tratta quindi di: Mongolfiera –strada Santa Caterina, Mongolfiera– Località Japigia, Auchan –Modugno, Bariblu - Triggiano,Auchan – Casamassima, GranShopping Mongolfiera - Molfetta.

Individuiamo come bacino diattrazione di ciascuno dei 6 centricommerciali l’area compresa nei30’, in quanto, come emerge dasvariate indagini effettuate daSincron Inova, nel limite succitato

di reddito ben al di sotto della media italiana, l’area presain considerazione è contrassegnata da un indice di redditomaggiore rispetto alla media regionale.

Il contesto competitivoL’offerta dell’area è piuttosto varia. In particolare, nel-l’area dei 30’ sono al momento presenti:• due centri commerciali di piccole dimensioni : Carrefoure De Sandi, entrambi a Bari;• cinque di medie dimensioni: Auchan a Modugno, Bariblua Triggiano, e, a Bari, Mongolfiera – Strada SantaCaterina e Mongolfiera – località Japigia, oltre a GranShopping Mongolfiera a Molfetta;• un grande centro commerciale: Auchan a Casamassima.Figurano inoltre tre parchi commerciali che, essendo ditipologia diversa, non inseriremo per garantire omogenei-tà di analisi.

Nell’area compresa tra i 30’ e i 60’ sono presenti:

9CentriCommerciali& n. 2/2010

ANALISI DI BACINO

Bacini a confronto

Di seguito, onde valutare il potenziale, confrontiamo i bacini dei centri commerciali di medie e grandi

dimensioni nell’area di attrazione dei 30’ dal centro di Bari.

Si tratta quindi di: Mongolfiera – strada Santa Caterina, Mongolfiera – Località Japigia, Auchan – Modugno,

Bariblu - Triggiano, Auchan – Casamassima, Gran Shopping Mongolfiera - Molfetta.

Individuiamo come bacino di attrazione di ciascuno dei 6 centri commerciali l’area compresa nei 30’, in

quanto, come emerge da svariate indagini effettuate da Sincron Inova, nel limite succitato si esaurisce

pressoché completamente il flusso dell’utenza e, di fatto, le gravitazioni provenienti da distanze maggiori ai

30’ sono da ritenersi casuali e costituiscono una grandezza marginale.

La popolazione residente nelle diverse fasce isocrone è riportata nella tabella che segue.

NUMERO DI ABITANTI NEI BACINI ASSOLUTI

MONGOLFIERA strada Santa Caterina

MONGOLFIERA loc. Japigia

AUCHAN Modugno

BARIBLU AUCHAN

Casamassima GRAN SHOPPING MONGOLFIERA

Fasce isocrone (minuti)

per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati

00' - 05' 3.559 3.559 32.425 32.425 32.896 32.896 13.742 13.742 18.219 18.219 14.106 14.106

05' - 10' 246.440 249.999 136.897 169.322 34.078 66.974 59.715 73.457 25.191 43.410 102.236 116.342

10' - 15' 142.934 392.933 122.816 292.138 246.742 313.716 164.480 237.937 94.115 137.525 76.902 193.244

15' - 20' 131.266 524.199 102.807 394.945 196.177 509.893 172.815 410.752 220.962 358.487 98.291 291.535

20' - 25' 131.236 655.435 118.757 513.702 141.012 650.905 78.739 489.491 127.468 485.955 114.377 405.912

25' - 30' 135.696 791.131 70.659 584.361 106.325 757.230 78.936 568.427 118.694 604.649 256.031 661.943

TOTALE 791.131 584.361 757.230 568.427 604.649 661.943

Nella mezz’ora tutti i centri possono contare su un numero significativo di abitanti, con una differenza

nell’ordine del 28% tra il bacino demograficamente più piccolo e quello più grande.

Il centro commerciale Mongolfiera – strada Santa Caterina è quello che fa rilevare il maggior numero di

abitanti, sia nei 15’ che nei 30’ (rispettivamente 392.933 e 791.131 residenti).

Auchan Casamassima è il centro con meno popolazione nei 15’ e Bariblu il centro con meno popolazione nei

30’.

I diversi bacini sono peraltro tra loro in larga misura interferenti; l’area complessivamente interessata

comprende 1.242.088 abitanti.

Sono poi presenti altri competitor all’interno dell’area interessata dai sei centri commerciali in esame.

Nell’analizzare i bacini di utenza di questi ultimi si valuta quindi anche l’influenza esercitata da altri centri

commerciali; si tratta in particolare, limitatamente a quelli di medie dimensioni, di: Le Torri, Mongolfiera ad

Andria e Mongolfiera a Barletta.

Bacini sovrapposti

Di seguito vengono calcolati i valori demografici relativi ai bacini “sovrapposti”, dopo aver inserito questi

nuovi elementi (peso dei centri e dei competitor considerati).

POTENZIALI CONSUMATORI NEI BACINI SOVRAPPOSTI

MONGOLFIERA

strada Santa Caterina MONGOLFIERA

loc. Japigia AUCHAN Modugno

BARIBLU AUCHAN

Casamassima GRAN SHOPPING MONGOLFIERA

peso 166 151 146 141 272 152

Fasce isocrone (minuti)

per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati

00' - 05' 1.618 1.618 16.302 16.302 15.936 15.936 5.353 5.353 13.403 13.403 9.061 9.061

05' - 10' 70.874 72.492 35.742 52.044 11.220 27.156 12.467 17.820 11.300 24.703 62.249 71.310

10' - 15' 28.610 101.102 21.159 73.203 62.934 90.090 25.643 43.463 36.784 61.487 33.559 104.869

15' - 20' 34.228 135.330 16.460 89.663 34.470 124.560 25.081 68.544 54.197 115.684 29.517 134.386

20' - 25' 27.638 162.968 15.301 104.964 22.597 147.157 8.349 76.893 26.836 142.520 25.883 160.269

25' - 30' 25.530 188.498 9.008 113.972 17.372 164.529 8.143 85.036 44.921 187.441 33.212 193.481

Totale 188.498 113.972 164.529 85.036 187.441 193.481

Dall’analisi dei bacini sovrapposti si evince che:

• tutti i valori dei potenziali consumatori delle diverse isocrone nei bacini sovrapposti sono, come era

ovvio attendersi, notevolmente ridimensionati in rapporto ai valori dei bacini assoluti

precedentemente esposti;

• Gran Shopping Mongolfiera gode del bacino più vasto, sia nei 15’ che nei 30’;

• Mongolfiera – strada Santa Caterina si conferma un centro con un buon bacino, sia nei 15’ che nei

30’;

• Bariblu, invece, quello con il bacino più ridotto, sia nei 15’ che nei 30’;

• Auchan – Casamassima può contare su potenziale elevato nei 30’, ma più debole nei 15’;

• in definitiva le localizzazioni con maggiore potenziale risultano essere quelle di Gran Shopping

Mongolfiera, Mongolfiera - Santa Caterina e Auchan – Casamassima.

A questo punto è possibile valutare anche la “Best Location”, identificabile in un potenziale di abitanti

“gravitanti” i cui valori derivano dall’applicazione ai dati demografici, sopra calcolati con le modalità utilizzate

per la definizione dei bacini sovrapposti, di una curva “gravitazionale” che tiene conto sia della distanza sia

del peso dei vari player messi a sistema.

I valori risultanti di potenziale possono essere espressi in numeri indice. Per esempio, fatto 100 il valore del

Mongolfiera – Strada Santa Caterina (che ha un peso intermedio rispetto ai 6 centri considerati) si evidenzia

come il centro con la migliore localizzazione (ovvero con il maggiore potenziale) sia Auchan - Casamassima.

POTENZIALI GRAVITANTI - BEST LOCATION

MONGOLFIERA

strada Santa Caterina MONGOLFIERA

loc. Japigia AUCHAN Modugno

BARIBLU AUCHAN

Casamassima GRAN SHOPPING MONGOLFIERA

peso 166 151 146 141 272 152

Fasce isocrone (minuti)

per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati

00' - 05' 1.207 1.207 12.896 12.896 12.373 12.373 3.727 3.727 11.292 11.292 6.241 6.241

05' - 10' 38.508 39.715 18.763 31.659 5.415 17.788 6.470 10.197 6.676 17.968 33.842 40.083

10' - 15' 10.909 50.624 7.774 39.433 21.923 39.711 8.022 18.219 17.658 35.626 11.209 51.292

15' - 20' 8.287 58.911 3.699 43.132 7.927 47.638 5.965 24.184 19.665 55.291 6.646 57.938

20' - 25' 4.686 63.597 2.556 45.688 3.308 50.946 1.228 25.412 7.908 63.199 3.901 61.839

25' - 30' 3.076 66.673 939 46.627 1.685 52.631 740 26.152 9.200 72.399 3.287 65.126

Totale 66.673 46.627 52.631 26.152 72.399 65.126

POTENZIALE 100 70 79 39 109 98

Best location

Vogliamo ora analizzare più specificamente le caratteristiche dei potenziali consumatori del bacino di

riferimento di Auchan – Casamassima.

Isocrone di Auchan - Casamassima

OGNOMnaSadarts

NETOP

AREIFLOaniretaCatn

AREIFLOGNOMaigipaJcol

ITNATIVARGILAIZN - NOITACOLTSEB

NAHCUAongudoM

BIRAB

N

ULBAUCHAN

amissamasaC

GNIPPOHSNARGAREIFLOGNOM

naSadarts

osep 166

enorcosiecsaF)itunim(

aicsafrepanorcosi

'00 - '50 702.1

'50 - '01 805.83

'01 - '51 909.01

'51 - '02 782.8

'02 - '52 686.4

'52 - '03 670.3

elatoT 66

aniretaCatn aigipaJ.col

166 151

italumucaicsafrep

anorcosiitalumuc

702.1 698.21 698.21

517.93 367.81 956.13

426.05 477.7 39 334.

119.85 996.3 231.34

795.36 655.2 886.54

376.66 939 726.64

376. 726.64

ongudoM

146 141

aicsafrepanorcosi

italumucaicsafrep

anorcosi

373.21 373.21 727.3

514.5 887.71 074.6

329.12 117.93 220.8

729.7 836.74 569.5

803.3 649.05 822.1

586.1 136.25 740

136.25 51.62

amissamasaC

141 272

italumucaicsafrep

rcosi onaitalumuc

727.3 292.11 292.11

791.01 676.6 869.71

912.81 856.71 626.53

481.42 566.91 192.55

214.52 809.7 991.36

251.62 002.9 993.27

25 993.27

AREIFLOGNOM

152

aicsafrepanorcosi

italumuc

142.6 142.6

248.33 380.04

902.11 292.15

646.6 839.75

109.3 938.16

782.3 621.56

621.56

ELAIZNETOP 100

100 70

79 39

109

98

Mappa dei bacini dei diversi Centri Commerciali con evidenziata l’area complessiva interessata.

A ciascun centro viene attribuito, per le successive valutazioni, un differente “peso”, da intendersi come

capacità attrattiva, calcolato in funzione delle dimensioni del centro e di quelle specifiche della relativa

àncora, considerando questi due fattori come indicativi, appunto, del minor o maggior grado di attrattività.

Mappa dei bacini dei diversi Centri Commerciali con evidenziata l’area complessiva interessata.

A ciascun centro viene attribuito, per le successive valutazioni, un differente “peso”, da intendersi come

capacità attrattiva, calcolato in funzione delle dimensioni del centro e di quelle specifiche della relativa

àncora, considerando questi due fattori come indicativi, appunto, del minor o maggior grado di attrattività.

Bacini sovrappostiDi seguito vengonocalcolati i valoridemografici relati-vi ai bacini“ s o v r a p p o s t i ” ,

dopo aver inserito questi nuovi elementi (peso dei centri edei competitor considerati).Dall’analisi dei bacini sovrapposti si evince che:• tutti i valori dei potenziali consumatori delle diverse iso-crone nei bacini sovrapposti sono, come era ovvio attender-si, notevolmente ridimensionati in rapporto ai valori deibacini assoluti precedentemente esposti;• Gran Shopping Mongolfiera gode del bacino più vasto,sia nei 15’ che nei 30’;• Mongolfiera – strada Santa Caterina si conferma un cen-tro con un buon bacino, sia nei 15’ che nei 30’;• Bariblu, invece, quello con il bacino più ridotto, sia nei15’ che nei 30’;• Auchan – Casamassima può contare su potenziale eleva-to nei 30’, ma più debole nei 15’;• in definitiva le localizzazioni con maggiore potenzialerisultano essere quelle di Gran Shopping Mongolfiera,Mongolfiera - Santa Caterina e Auchan – Casamassima.

A questo punto è possibile valutare anche la “BestLocation”, identificabile in un potenziale di abitanti “gra-vitanti” i cui valori derivano dall’applicazione ai datidemografici, sopra calcolati con le modalità utilizzate perla definizione dei bacini sovrapposti, di una curva “gravi-tazionale” che tiene conto sia della distanza sia del pesodei vari player messi a sistema. I valori risultanti di potenziale possono essere espressi innumeri indice. Per esempio, fatto 100 il valore delMongolfiera – Strada Santa Caterina (che ha un pesointermedio rispetto ai 6 centri considerati) si evidenzia

3 CentriCommerciali& n. 2/2010

si esaurisce pressoché completamente il flusso dell’utenzae, di fatto, le gravitazioni provenienti da distanze maggio-ri ai 30’ sono da ritenersi casuali e costituiscono una gran-dezza marginale.La popolazione residente nelle diverse fasce isocrone èriportata nella tabella che segue. Nella mezz’ora tutti icentri possono contare su un numero significativo di abi-tanti, con una differenza nell’ordine del 28% tra il bacinodemograficamente più piccolo e quello più grande.Il centro commerciale Mongolfiera – strada SantaCaterina è quello che fa rilevare il maggior numero di abi-tanti, sia nei 15’ che nei 30’ (rispettivamente 392.933 e791.131 residenti). Auchan Casamassima è il centro con meno popolazione nei15’ e Bariblu il centro con meno popolazione nei 30’. I diversi bacini sono peraltro tra loro in larga misura inter-ferenti; l’area complessivamente interessata comprende1.242.088 abitanti. A ciascun centro viene attribuito, perle successive valutazioni, un differente “peso”, da inten-dersi come capacità attrattiva, calcolato in funzione delledimensioni del centro e di quelle specifiche della relativaàncora, considerando questi due fattori come indicativi,appunto, del minor o maggior grado di attrattività. Sonopoi presenti altri competitor all’interno dell’area interes-sata dai sei centri commerciali in esame. Nell’analizzare i bacini di utenza di questi ultimi si valutaquindi anche l’influenza esercitata da altri centri commer-ciali; si tratta in particolare, limitatamente a quelli dimedie dimensioni, di: Le Torri, Mongolfiera ad Andria eMongolfiera a Barletta.

• un centro di piccoledimensioni: Pavillon aCorato,• quattro di mediedimensioni: Le Torri aGioia del Colle,Mongolfiera adAndria, Mongolfiera aBarletta, Conforama

a Fasano.Si segnala inoltre il Molfetta Fashion District Outlet, nonconsiderato in quanto appartenente alla categoria dei FOC.Merita notare, en passant, come nei centri summenzionati

vi sia una marcata presenza dellecatene Ipercoop e Auchan, ope-ranti rispettivamente con 5 e 3punti di vendita nelle 13 struttureconsiderate.

Bacini a confrontoDi seguito, onde valutare il potenzia-le, confrontiamo i bacini dei centricommerciali di medie e grandidimensioni nell’area di attrazionedei 30’ dal centro di Bari.Si tratta quindi di: Mongolfiera –strada Santa Caterina, Mongolfiera– Località Japigia, Auchan –Modugno, Bariblu - Triggiano,Auchan – Casamassima, GranShopping Mongolfiera - Molfetta.

Individuiamo come bacino diattrazione di ciascuno dei 6 centricommerciali l’area compresa nei30’, in quanto, come emerge dasvariate indagini effettuate daSincron Inova, nel limite succitato

di reddito ben al di sotto della media italiana, l’area presain considerazione è contrassegnata da un indice di redditomaggiore rispetto alla media regionale.

Il contesto competitivoL’offerta dell’area è piuttosto varia. In particolare, nel-l’area dei 30’ sono al momento presenti:• due centri commerciali di piccole dimensioni : Carrefoure De Sandi, entrambi a Bari;• cinque di medie dimensioni: Auchan a Modugno, Bariblua Triggiano, e, a Bari, Mongolfiera – Strada SantaCaterina e Mongolfiera – località Japigia, oltre a GranShopping Mongolfiera a Molfetta;• un grande centro commerciale: Auchan a Casamassima.Figurano inoltre tre parchi commerciali che, essendo ditipologia diversa, non inseriremo per garantire omogenei-tà di analisi.

Nell’area compresa tra i 30’ e i 60’ sono presenti:

9CentriCommerciali& n. 2/2010

ANALISI DI BACINO

Bacini a confronto

Di seguito, onde valutare il potenziale, confrontiamo i bacini dei centri commerciali di medie e grandi

dimensioni nell’area di attrazione dei 30’ dal centro di Bari.

Si tratta quindi di: Mongolfiera – strada Santa Caterina, Mongolfiera – Località Japigia, Auchan – Modugno,

Bariblu - Triggiano, Auchan – Casamassima, Gran Shopping Mongolfiera - Molfetta.

Individuiamo come bacino di attrazione di ciascuno dei 6 centri commerciali l’area compresa nei 30’, in

quanto, come emerge da svariate indagini effettuate da Sincron Inova, nel limite succitato si esaurisce

pressoché completamente il flusso dell’utenza e, di fatto, le gravitazioni provenienti da distanze maggiori ai

30’ sono da ritenersi casuali e costituiscono una grandezza marginale.

La popolazione residente nelle diverse fasce isocrone è riportata nella tabella che segue.

NUMERO DI ABITANTI NEI BACINI ASSOLUTI

MONGOLFIERA strada Santa Caterina

MONGOLFIERA loc. Japigia

AUCHAN Modugno

BARIBLU AUCHAN

Casamassima GRAN SHOPPING MONGOLFIERA

Fasce isocrone (minuti)

per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati

00' - 05' 3.559 3.559 32.425 32.425 32.896 32.896 13.742 13.742 18.219 18.219 14.106 14.106

05' - 10' 246.440 249.999 136.897 169.322 34.078 66.974 59.715 73.457 25.191 43.410 102.236 116.342

10' - 15' 142.934 392.933 122.816 292.138 246.742 313.716 164.480 237.937 94.115 137.525 76.902 193.244

15' - 20' 131.266 524.199 102.807 394.945 196.177 509.893 172.815 410.752 220.962 358.487 98.291 291.535

20' - 25' 131.236 655.435 118.757 513.702 141.012 650.905 78.739 489.491 127.468 485.955 114.377 405.912

25' - 30' 135.696 791.131 70.659 584.361 106.325 757.230 78.936 568.427 118.694 604.649 256.031 661.943

TOTALE 791.131 584.361 757.230 568.427 604.649 661.943

Nella mezz’ora tutti i centri possono contare su un numero significativo di abitanti, con una differenza

nell’ordine del 28% tra il bacino demograficamente più piccolo e quello più grande.

Il centro commerciale Mongolfiera – strada Santa Caterina è quello che fa rilevare il maggior numero di

abitanti, sia nei 15’ che nei 30’ (rispettivamente 392.933 e 791.131 residenti).

Auchan Casamassima è il centro con meno popolazione nei 15’ e Bariblu il centro con meno popolazione nei

30’.

I diversi bacini sono peraltro tra loro in larga misura interferenti; l’area complessivamente interessata

comprende 1.242.088 abitanti.

Sono poi presenti altri competitor all’interno dell’area interessata dai sei centri commerciali in esame.

Nell’analizzare i bacini di utenza di questi ultimi si valuta quindi anche l’influenza esercitata da altri centri

commerciali; si tratta in particolare, limitatamente a quelli di medie dimensioni, di: Le Torri, Mongolfiera ad

Andria e Mongolfiera a Barletta.

Bacini sovrapposti

Di seguito vengono calcolati i valori demografici relativi ai bacini “sovrapposti”, dopo aver inserito questi

nuovi elementi (peso dei centri e dei competitor considerati).

POTENZIALI CONSUMATORI NEI BACINI SOVRAPPOSTI

MONGOLFIERA

strada Santa Caterina MONGOLFIERA

loc. Japigia AUCHAN Modugno

BARIBLU AUCHAN

Casamassima GRAN SHOPPING MONGOLFIERA

peso 166 151 146 141 272 152

Fasce isocrone (minuti)

per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati

00' - 05' 1.618 1.618 16.302 16.302 15.936 15.936 5.353 5.353 13.403 13.403 9.061 9.061

05' - 10' 70.874 72.492 35.742 52.044 11.220 27.156 12.467 17.820 11.300 24.703 62.249 71.310

10' - 15' 28.610 101.102 21.159 73.203 62.934 90.090 25.643 43.463 36.784 61.487 33.559 104.869

15' - 20' 34.228 135.330 16.460 89.663 34.470 124.560 25.081 68.544 54.197 115.684 29.517 134.386

20' - 25' 27.638 162.968 15.301 104.964 22.597 147.157 8.349 76.893 26.836 142.520 25.883 160.269

25' - 30' 25.530 188.498 9.008 113.972 17.372 164.529 8.143 85.036 44.921 187.441 33.212 193.481

Totale 188.498 113.972 164.529 85.036 187.441 193.481

Dall’analisi dei bacini sovrapposti si evince che:

• tutti i valori dei potenziali consumatori delle diverse isocrone nei bacini sovrapposti sono, come era

ovvio attendersi, notevolmente ridimensionati in rapporto ai valori dei bacini assoluti

precedentemente esposti;

• Gran Shopping Mongolfiera gode del bacino più vasto, sia nei 15’ che nei 30’;

• Mongolfiera – strada Santa Caterina si conferma un centro con un buon bacino, sia nei 15’ che nei

30’;

• Bariblu, invece, quello con il bacino più ridotto, sia nei 15’ che nei 30’;

• Auchan – Casamassima può contare su potenziale elevato nei 30’, ma più debole nei 15’;

• in definitiva le localizzazioni con maggiore potenziale risultano essere quelle di Gran Shopping

Mongolfiera, Mongolfiera - Santa Caterina e Auchan – Casamassima.

A questo punto è possibile valutare anche la “Best Location”, identificabile in un potenziale di abitanti

“gravitanti” i cui valori derivano dall’applicazione ai dati demografici, sopra calcolati con le modalità utilizzate

per la definizione dei bacini sovrapposti, di una curva “gravitazionale” che tiene conto sia della distanza sia

del peso dei vari player messi a sistema.

I valori risultanti di potenziale possono essere espressi in numeri indice. Per esempio, fatto 100 il valore del

Mongolfiera – Strada Santa Caterina (che ha un peso intermedio rispetto ai 6 centri considerati) si evidenzia

come il centro con la migliore localizzazione (ovvero con il maggiore potenziale) sia Auchan - Casamassima.

POTENZIALI GRAVITANTI - BEST LOCATION

MONGOLFIERA

strada Santa Caterina MONGOLFIERA

loc. Japigia AUCHAN Modugno

BARIBLU AUCHAN

Casamassima GRAN SHOPPING MONGOLFIERA

peso 166 151 146 141 272 152

Fasce isocrone (minuti)

per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati

00' - 05' 1.207 1.207 12.896 12.896 12.373 12.373 3.727 3.727 11.292 11.292 6.241 6.241

05' - 10' 38.508 39.715 18.763 31.659 5.415 17.788 6.470 10.197 6.676 17.968 33.842 40.083

10' - 15' 10.909 50.624 7.774 39.433 21.923 39.711 8.022 18.219 17.658 35.626 11.209 51.292

15' - 20' 8.287 58.911 3.699 43.132 7.927 47.638 5.965 24.184 19.665 55.291 6.646 57.938

20' - 25' 4.686 63.597 2.556 45.688 3.308 50.946 1.228 25.412 7.908 63.199 3.901 61.839

25' - 30' 3.076 66.673 939 46.627 1.685 52.631 740 26.152 9.200 72.399 3.287 65.126

Totale 66.673 46.627 52.631 26.152 72.399 65.126

POTENZIALE 100 70 79 39 109 98

Best location

Vogliamo ora analizzare più specificamente le caratteristiche dei potenziali consumatori del bacino di

riferimento di Auchan – Casamassima.

Isocrone di Auchan - Casamassima

OGNOMnaSadarts

NETOP

AREIFLOaniretaCatn

AREIFLOGNOMaigipaJcol

ITNATIVARGILAIZN - NOITACOLTSEB

NAHCUAongudoM

BIRAB

N

ULBAUCHAN

amissamasaC

GNIPPOHSNARGAREIFLOGNOM

naSadarts

osep 166

enorcosiecsaF)itunim(

aicsafrepanorcosi

'00 - '50 702.1

'50 - '01 805.83

'01 - '51 909.01

'51 - '02 782.8

'02 - '52 686.4

'52 - '03 670.3

elatoT 66

aniretaCatn aigipaJ.col

166 151

italumucaicsafrep

anorcosiitalumuc

702.1 698.21 698.21

517.93 367.81 956.13

426.05 477.7 39 334.

119.85 996.3 231.34

795.36 655.2 886.54

376.66 939 726.64

376. 726.64

ongudoM

146 141

aicsafrepanorcosi

italumucaicsafrep

anorcosi

373.21 373.21 727.3

514.5 887.71 074.6

329.12 117.93 220.8

729.7 836.74 569.5

803.3 649.05 822.1

586.1 136.25 740

136.25 51.62

amissamasaC

141 272

italumucaicsafrep

rcosi onaitalumuc

727.3 292.11 292.11

791.01 676.6 869.71

912.81 856.71 626.53

481.42 566.91 192.55

214.52 809.7 991.36

251.62 002.9 993.27

25 993.27

AREIFLOGNOM

152

aicsafrepanorcosi

italumuc

142.6 142.6

248.33 380.04

902.11 292.15

646.6 839.75

109.3 938.16

782.3 621.56

621.56

ELAIZNETOP 100

100 70

79 39

109

98

Mappa dei bacini dei diversi Centri Commerciali con evidenziata l’area complessiva interessata.

A ciascun centro viene attribuito, per le successive valutazioni, un differente “peso”, da intendersi come

capacità attrattiva, calcolato in funzione delle dimensioni del centro e di quelle specifiche della relativa

àncora, considerando questi due fattori come indicativi, appunto, del minor o maggior grado di attrattività.

Mappa dei bacini dei diversi Centri Commerciali con evidenziata l’area complessiva interessata.

A ciascun centro viene attribuito, per le successive valutazioni, un differente “peso”, da intendersi come

capacità attrattiva, calcolato in funzione delle dimensioni del centro e di quelle specifiche della relativa

àncora, considerando questi due fattori come indicativi, appunto, del minor o maggior grado di attrattività.

Best locationVogliamo ora analizzare più specificamente le caratteristi-che dei potenziali consumatori del bacino di riferimento diAuchan–Casamassima.

Dal punto di vista anagrafico, il 25,6% della popolazionedell’area ha meno di 25 anni e il 18,2% ha più di 64 anni.

Relativamente alle famiglie, il 65,1% è costituito da nucleifino a 3 persone, il 25,7% ha 4 componenti, mentre il9,2% ha più di 5 componenti. Questo comporta una mediadi 2,86 persone per famiglia; tale valore è assai superiorerispetto sia alla media nazionale, sia alle medie regionalie provinciali.

Si può notare come la maggior parte della popolazionepossegga un titolo di studio (l’87,7%), ma solo il 35,6%abbia un’istruzione medio-alta, con un 9,1% di laureati. Queste percentuali sono più basse rispetto alle medie ita-liane, ma in linea con le medie regionali rilevatedall’Annuario Statistico Italiano del 2009

2, che riportia-

mo in nota per comparazione. Oltre ad analizzare “chi sono” i potenziali consumatori, èpoi basilare comprendere “quanto e come spendono”, par-tendo dai valori del reddito e del consumo complessivo.Confrontando questi dati con i valori medi nazionali, regio-nali e provinciali (come da tabelle) ci si rende conto dicome il reddito e il consumo pro-capite del bacino siano

3 CentriCommerciali& n. 2/2010

come il centro con la migliore localizzazione (ovvero con ilmaggiore potenziale) sia Auchan - Casamassima.

9CentriCommerciali& n. 2/2010

ANALISI DI BACINO

Metodologia e glossario

1. Il bacino di utenza di un centro commerciale è individuata sulla base di un limite di accessibilità, che ai fini della nostra analisi è

fissato a mezz’ora di automobile, con autostrade e considerando un traffico di media intensità. All’interno di VirtualMarket, il pro-

gramma con cui è stata effettuata l’analisi, in modo automatico e in tempo reale, è però possibile impostare tre condizioni di via-

bilità (con autostrade, senza autostrade e pedonale) e fino a cinque condizioni di traffico (molto intenso, intenso, medio, scorrevo-

le, molto scorrevole) E’ inoltre fondamentale specificare la distribuzione sul territorio della popolazione compresa in questo ambi-

to temporale suddividendola per ISOCRONE, che in questo caso sono state considerate ognuna di ampiezza pari a 5’.

La distribuzione della popolazione ha un ruolo rilevante nella valutazione delle potenzialità di un centro: se è importante sapere che

nei 30’ risiedono 100.000 persone è ancora più importante sapere se di queste 80.000 risiedono nelle isocrone dei 10’ piuttosto

che nelle isocrone dai 25’ ai 30’.

2. Nei Bacini SOVRAPPOSTI la popolazione non soggetta a sovrapposizione viene assegnata al relativo Bacino, mentre la popo-

lazione di ogni punto, appartenente all’area di sovrapposizione, viene assegnata pro-quota ai diversi “attori” messi a sistema in fun-

zione della distanza dagli stessi e del loro Peso. Per esempio, nell’ipotesi che i diversi “attori” abbiano lo stesso Peso, se in un

punto dell’area di sovrapposizione distante 5 minuti dal Pivot e 10 minuti dal Competitor risiedono 120 persone, 80 di queste ven-

gono assegnate al Bacino del Pivot e 40 al Bacino del Competitor.

3. La BEST LOCATION, invece, può essere identificata con un potenziale di abitanti “gravitanti” i cui valori derivano dall’applica-

zione ai dati demografici, calcolati con le modalità utilizzate per la definizione dei bacini sovrapposti, di una curva “gravitazionale”

semplificata che tiene conto sia della distanza sia del peso dei vari player messi a sistema.

4. Numero Indice Consumi (NIC) e Numero Indice Reddito (NIR): dai dati di “Contabilità Nazionale” di fonte ISTAT è possibile desu-

mere a livello nazionale (Italia) i valori monetari del reddito, dei consumi delle famiglie complessivi e per numerose categorie mer-

ceologiche.

Obiettivi dell’indagine

Quattro i principali obiettivi dell’indagine:

1. Verificare quale sia l’offerta di centri commerciali in una specifica area: il territorio dei 30’ dal centro di Bari.

2. Valutare il potenziale dei diversi centri presenti in funzione della loro dimensione, della popolazione residente, della sua

distribuzione sul territorio e della presenza di altri competitor nelle rispettive aree di attrazione dei 30’.

3. Individuare la Best Location.

4. Analizzare specificamente il bacino di utenza del centro commerciale con la localizzazione migliore.

Cos’è VirtualMarket

“In breve, VirtualMarket on line è un sofisticato strumento informatico interattivo che consente di acquisire tutte le informazioni quali-

quantitative necessarie ai fini dell’inquadramento di uno specifico mercato locale, in tempo reale e in qualunque momento, ovvero

24 ore su 24 per 365 giorni l’anno, senza richiedere l’installazione di alcun elemento hardware o software da parte dell’utente, abbi-

nando così massima efficacia e praticità d’uso. Il tutto in piena autonomia: basta accedere al sistema attraverso il sito dedicato

www.virtual-market.it e selezionare un punto all’interno del territorio d’interesse per ottenere in pochi secondi cartografie e dati che

sintetizzano le caratteristiche salienti del mercato e dello scenario competitivo. Peraltro, oltre a fornire gli output tipici del geo-mar-

keting tradizionale, nel segno di standard prestazionali d’eccellenza, in virtù della rielaborazione modulare dei contenuti delle banche

dati residenti sui nostri server VirtualMarket permette di effettuare elaborazioni, simulazioni e stime in funzione di diverse esigenze:

“business games” ad alto valore aggiunto, che lo rendono un prodotto assolutamente unico in termini di funzioni analitiche e flessi-

bilità operativa. Il passaggio “dal virtuale al virtuoso” richiede naturalmente l’implementazione di strategie qualitative conseguenti”.

(Stefano Barbieri, direttore scientifico di Sincron Inova, in Centri Commerciali& n. 6- 2009)

POTENZIALI GRAVITANTI - BEST LOCATION

MONGOLFIERA

strada Santa Caterina MONGOLFIERA

loc. Japigia AUCHAN Modugno

BARIBLU AUCHAN

Casamassima GRAN SHOPPING MONGOLFIERA

peso 166 151 146 141 272 152

Fasce isocrone (minuti)

per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati

00' - 05' 1.207 1.207 12.896 12.896 12.373 12.373 3.727 3.727 11.292 11.292 6.241 6.241

05' - 10' 38.508 39.715 18.763 31.659 5.415 17.788 6.470 10.197 6.676 17.968 33.842 40.083

10' - 15' 10.909 50.624 7.774 39.433 21.923 39.711 8.022 18.219 17.658 35.626 11.209 51.292

15' - 20' 8.287 58.911 3.699 43.132 7.927 47.638 5.965 24.184 19.665 55.291 6.646 57.938

20' - 25' 4.686 63.597 2.556 45.688 3.308 50.946 1.228 25.412 7.908 63.199 3.901 61.839

25' - 30' 3.076 66.673 939 46.627 1.685 52.631 740 26.152 9.200 72.399 3.287 65.126

Totale 66.673 46.627 52.631 26.152 72.399 65.126

POTENZIALE 100 70 79 39 109 98

Best location

Vogliamo ora analizzare più specificamente le caratteristiche dei potenziali consumatori del bacino di

riferimento di Auchan – Casamassima.

Isocrone di Auchan - Casamassima

9

CLASSI DI ETA' (%)

Fasce isocrone Fasce di Età

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30'

Totale

< di 5 anni 5,3 5,3 4,8 4,2 4,3 5,1 4,6

da 5 a 9 anni 5,6 5,2 5,0 4,5 4,5 5,1 4,7

da 10 a 14 anni 5,4 5,5 5,3 4,7 4,6 5,2 4,9

da 15 a 24 anni 11,8 12,6 11,8 11,1 10,9 11,8 11,4

da 25 a 34 anni 14,5 14,5 14,5 14,0 13,9 15,5 14,4

da 35 a 44 anni 17,2 17,1 16,4 15,3 15,2 16,2 15,8

da 45 a 54 anni 13,9 14,2 14,0 13,9 13,6 13,4 13,8

da 55 a 64 anni 11,0 10,7 11,8 12,8 12,0 11,9 12,2

> di 64 anni 15,3 14,9 16,3 19,3 21,0 15,9 18,2

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Dal punto di vista anagrafico, il 25,6% della popolazione dell’area ha meno di 25 anni e il 18,2% ha più di 64

anni.

COMPONENTI DELLA FAMIGLIA (%)

Fasce isocrone Componenti della famiglia

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30'

Totale

Famiglie 1 componente 17,2 14,4 16,4 17,9 20,8 16,6 17,9

Famiglie 2 componenti 25,3 23,8 24,1 26,0 26,5 23,1 25,2

Famiglie 3 componenti 22,3 22,2 22,5 21,9 21,3 22,4 22,0

Famiglie 4 componenti 25,9 29,6 27,5 25,3 23,2 27,3 25,7

Famiglie 5 componenti 7,5 8,0 8,0 7,3 6,7 8,4 7,5

Famiglie con almeno 6 componenti 1,7 2,1 1,6 1,6 1,5 2,1 1,7

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Componenti medi del nucleo familiare 2,87 3,01 2,93 2,84 2,74 2,95 2,86

Relativamente alle famiglie, il 65,1% è costituito da nuclei fino a 3 persone, il 25,7% ha 4 componenti,

mentre il 9,2% ha più di 5 componenti. Questo comporta una media di 2,86 persone per famiglia; tale valore

è assai superiore rispetto sia alla media nazionale, sia alle medie regionali e provinciali.

TITOLO DI STUDIO (%)

Fasce isocrone Titolo di studio

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30' Totale

Laurea o diploma universitario 5,2 4,9 6,0 11,3 12,2 5,5 9,1

Diploma di scuola secondaria superiore

24,2 24,8 24,5 28,4 26,2 25,1 26,5

Media inferiore 30,5 31,5 29,6 26,7 27,4 30,7 28,4

Licenza elementare 25,0 24,5 25,7 22,4 23,2 24,7 23,7

Alfabeti 12,8 12,5 12,5 9,6 9,4 12,0 10,7

Analfabeti 2,4 1,9 1,8 1,6 1,6 1,9 1,7

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

CLASSI DI ETA' (%)

Fasce isocrone Fasce di Età

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30'

Totale

< di 5 anni 5,3 5,3 4,8 4,2 4,3 5,1 4,6

da 5 a 9 anni 5,6 5,2 5,0 4,5 4,5 5,1 4,7

da 10 a 14 anni 5,4 5,5 5,3 4,7 4,6 5,2 4,9

da 15 a 24 anni 11,8 12,6 11,8 11,1 10,9 11,8 11,4

da 25 a 34 anni 14,5 14,5 14,5 14,0 13,9 15,5 14,4

da 35 a 44 anni 17,2 17,1 16,4 15,3 15,2 16,2 15,8

da 45 a 54 anni 13,9 14,2 14,0 13,9 13,6 13,4 13,8

da 55 a 64 anni 11,0 10,7 11,8 12,8 12,0 11,9 12,2

> di 64 anni 15,3 14,9 16,3 19,3 21,0 15,9 18,2

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Dal punto di vista anagrafico, il 25,6% della popolazione dell’area ha meno di 25 anni e il 18,2% ha più di 64

anni.

COMPONENTI DELLA FAMIGLIA (%)

Fasce isocrone Componenti della famiglia

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30'

Totale

Famiglie 1 componente 17,2 14,4 16,4 17,9 20,8 16,6 17,9

Famiglie 2 componenti 25,3 23,8 24,1 26,0 26,5 23,1 25,2

Famiglie 3 componenti 22,3 22,2 22,5 21,9 21,3 22,4 22,0

Famiglie 4 componenti 25,9 29,6 27,5 25,3 23,2 27,3 25,7

Famiglie 5 componenti 7,5 8,0 8,0 7,3 6,7 8,4 7,5

Famiglie con almeno 6 componenti 1,7 2,1 1,6 1,6 1,5 2,1 1,7

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Componenti medi del nucleo familiare 2,87 3,01 2,93 2,84 2,74 2,95 2,86

Relativamente alle famiglie, il 65,1% è costituito da nuclei fino a 3 persone, il 25,7% ha 4 componenti,

mentre il 9,2% ha più di 5 componenti. Questo comporta una media di 2,86 persone per famiglia; tale valore

è assai superiore rispetto sia alla media nazionale, sia alle medie regionali e provinciali.

TITOLO DI STUDIO (%)

Fasce isocrone Titolo di studio

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30' Totale

Laurea o diploma universitario 5,2 4,9 6,0 11,3 12,2 5,5 9,1

Diploma di scuola secondaria superiore

24,2 24,8 24,5 28,4 26,2 25,1 26,5

Media inferiore 30,5 31,5 29,6 26,7 27,4 30,7 28,4

Licenza elementare 25,0 24,5 25,7 22,4 23,2 24,7 23,7

Alfabeti 12,8 12,5 12,5 9,6 9,4 12,0 10,7

Analfabeti 2,4 1,9 1,8 1,6 1,6 1,9 1,7

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

CLASSI DI ETA' (%)

Fasce isocrone Fasce di Età

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30'

Totale

< di 5 anni 5,3 5,3 4,8 4,2 4,3 5,1 4,6

da 5 a 9 anni 5,6 5,2 5,0 4,5 4,5 5,1 4,7

da 10 a 14 anni 5,4 5,5 5,3 4,7 4,6 5,2 4,9

da 15 a 24 anni 11,8 12,6 11,8 11,1 10,9 11,8 11,4

da 25 a 34 anni 14,5 14,5 14,5 14,0 13,9 15,5 14,4

da 35 a 44 anni 17,2 17,1 16,4 15,3 15,2 16,2 15,8

da 45 a 54 anni 13,9 14,2 14,0 13,9 13,6 13,4 13,8

da 55 a 64 anni 11,0 10,7 11,8 12,8 12,0 11,9 12,2

> di 64 anni 15,3 14,9 16,3 19,3 21,0 15,9 18,2

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Dal punto di vista anagrafico, il 25,6% della popolazione dell’area ha meno di 25 anni e il 18,2% ha più di 64

anni.

COMPONENTI DELLA FAMIGLIA (%)

Fasce isocrone Componenti della famiglia

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30'

Totale

Famiglie 1 componente 17,2 14,4 16,4 17,9 20,8 16,6 17,9

Famiglie 2 componenti 25,3 23,8 24,1 26,0 26,5 23,1 25,2

Famiglie 3 componenti 22,3 22,2 22,5 21,9 21,3 22,4 22,0

Famiglie 4 componenti 25,9 29,6 27,5 25,3 23,2 27,3 25,7

Famiglie 5 componenti 7,5 8,0 8,0 7,3 6,7 8,4 7,5

Famiglie con almeno 6 componenti 1,7 2,1 1,6 1,6 1,5 2,1 1,7

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Componenti medi del nucleo familiare 2,87 3,01 2,93 2,84 2,74 2,95 2,86

Relativamente alle famiglie, il 65,1% è costituito da nuclei fino a 3 persone, il 25,7% ha 4 componenti,

mentre il 9,2% ha più di 5 componenti. Questo comporta una media di 2,86 persone per famiglia; tale valore

è assai superiore rispetto sia alla media nazionale, sia alle medie regionali e provinciali.

TITOLO DI STUDIO (%)

Fasce isocrone Titolo di studio

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30' Totale

Laurea o diploma universitario 5,2 4,9 6,0 11,3 12,2 5,5 9,1

Diploma di scuola secondaria superiore

24,2 24,8 24,5 28,4 26,2 25,1 26,5

Media inferiore 30,5 31,5 29,6 26,7 27,4 30,7 28,4

Licenza elementare 25,0 24,5 25,7 22,4 23,2 24,7 23,7

Alfabeti 12,8 12,5 12,5 9,6 9,4 12,0 10,7

Analfabeti 2,4 1,9 1,8 1,6 1,6 1,9 1,7

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Si può notare come la maggior parte della popolazione possegga un titolo di studio (l’87,7%), ma solo il

35,6% abbia un’istruzione medio-alta, con un 9,1% di laureati.

Queste percentuali sono più basse rispetto alle medie italiane, ma in linea con le medie regionali rilevate

dall’Annuario Statistico Italiano del 20092, che riportiamo in nota per comparazione.

Oltre ad analizzare “chi sono” i potenziali consumatori, è poi basilare comprendere “quanto e come

spendono”, partendo dai valori del reddito e del consumo complessivo.

REDDITO E CONSUMO COMPLESSIVO PRO CAPITE

Fasce isocrone

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30' TOTALE

Abitanti (n.) 18.219 25.191 94.115 220.962 127.468 118.694 604.649

Consumo complessivo pro-capite (!) 10.647 10.615 11.260 13.059 13.293 11.694 12.386

Reddito disponibile pro-capite (!) 10.748 10.669 11.769 14.819 15.219 12.472 13.672

Confrontando questi dati con i valori medi nazionali, regionali e provinciali (come da tabelle) ci si rende conto

di come il reddito e il consumo pro-capite del bacino siano inferiori rispetto a quelli medi nazionali, ma

superiori a quelli regionali e provinciali, confermando la validità della localizzazione:

Un ulteriore fattore per un valutazione più approfondita è costituito dai valori annuali del mercato teorico per

macrocategorie merceologiche.

2

Dottorato, laurea e diploma

universitario

Maturità Qualifica

professionale

Licenza media Licenza elementare, nessun

titolo

Puglia 8,9 25,3 2,8 34,1 28,9

Italia 10,7 27,3 5,3 31,6 25,0

Best locationVogliamo ora analizzare più specificamente le caratteristi-che dei potenziali consumatori del bacino di riferimento diAuchan–Casamassima.

Dal punto di vista anagrafico, il 25,6% della popolazionedell’area ha meno di 25 anni e il 18,2% ha più di 64 anni.

Relativamente alle famiglie, il 65,1% è costituito da nucleifino a 3 persone, il 25,7% ha 4 componenti, mentre il9,2% ha più di 5 componenti. Questo comporta una mediadi 2,86 persone per famiglia; tale valore è assai superiorerispetto sia alla media nazionale, sia alle medie regionalie provinciali.

Si può notare come la maggior parte della popolazionepossegga un titolo di studio (l’87,7%), ma solo il 35,6%abbia un’istruzione medio-alta, con un 9,1% di laureati. Queste percentuali sono più basse rispetto alle medie ita-liane, ma in linea con le medie regionali rilevatedall’Annuario Statistico Italiano del 2009

2, che riportia-

mo in nota per comparazione. Oltre ad analizzare “chi sono” i potenziali consumatori, èpoi basilare comprendere “quanto e come spendono”, par-tendo dai valori del reddito e del consumo complessivo.Confrontando questi dati con i valori medi nazionali, regio-nali e provinciali (come da tabelle) ci si rende conto dicome il reddito e il consumo pro-capite del bacino siano

3 CentriCommerciali& n. 2/2010

come il centro con la migliore localizzazione (ovvero con ilmaggiore potenziale) sia Auchan - Casamassima.

9CentriCommerciali& n. 2/2010

ANALISI DI BACINO

Metodologia e glossario

1. Il bacino di utenza di un centro commerciale è individuata sulla base di un limite di accessibilità, che ai fini della nostra analisi è

fissato a mezz’ora di automobile, con autostrade e considerando un traffico di media intensità. All’interno di VirtualMarket, il pro-

gramma con cui è stata effettuata l’analisi, in modo automatico e in tempo reale, è però possibile impostare tre condizioni di via-

bilità (con autostrade, senza autostrade e pedonale) e fino a cinque condizioni di traffico (molto intenso, intenso, medio, scorrevo-

le, molto scorrevole) E’ inoltre fondamentale specificare la distribuzione sul territorio della popolazione compresa in questo ambi-

to temporale suddividendola per ISOCRONE, che in questo caso sono state considerate ognuna di ampiezza pari a 5’.

La distribuzione della popolazione ha un ruolo rilevante nella valutazione delle potenzialità di un centro: se è importante sapere che

nei 30’ risiedono 100.000 persone è ancora più importante sapere se di queste 80.000 risiedono nelle isocrone dei 10’ piuttosto

che nelle isocrone dai 25’ ai 30’.

2. Nei Bacini SOVRAPPOSTI la popolazione non soggetta a sovrapposizione viene assegnata al relativo Bacino, mentre la popo-

lazione di ogni punto, appartenente all’area di sovrapposizione, viene assegnata pro-quota ai diversi “attori” messi a sistema in fun-

zione della distanza dagli stessi e del loro Peso. Per esempio, nell’ipotesi che i diversi “attori” abbiano lo stesso Peso, se in un

punto dell’area di sovrapposizione distante 5 minuti dal Pivot e 10 minuti dal Competitor risiedono 120 persone, 80 di queste ven-

gono assegnate al Bacino del Pivot e 40 al Bacino del Competitor.

3. La BEST LOCATION, invece, può essere identificata con un potenziale di abitanti “gravitanti” i cui valori derivano dall’applica-

zione ai dati demografici, calcolati con le modalità utilizzate per la definizione dei bacini sovrapposti, di una curva “gravitazionale”

semplificata che tiene conto sia della distanza sia del peso dei vari player messi a sistema.

4. Numero Indice Consumi (NIC) e Numero Indice Reddito (NIR): dai dati di “Contabilità Nazionale” di fonte ISTAT è possibile desu-

mere a livello nazionale (Italia) i valori monetari del reddito, dei consumi delle famiglie complessivi e per numerose categorie mer-

ceologiche.

Obiettivi dell’indagine

Quattro i principali obiettivi dell’indagine:

1. Verificare quale sia l’offerta di centri commerciali in una specifica area: il territorio dei 30’ dal centro di Bari.

2. Valutare il potenziale dei diversi centri presenti in funzione della loro dimensione, della popolazione residente, della sua

distribuzione sul territorio e della presenza di altri competitor nelle rispettive aree di attrazione dei 30’.

3. Individuare la Best Location.

4. Analizzare specificamente il bacino di utenza del centro commerciale con la localizzazione migliore.

Cos’è VirtualMarket

“In breve, VirtualMarket on line è un sofisticato strumento informatico interattivo che consente di acquisire tutte le informazioni quali-

quantitative necessarie ai fini dell’inquadramento di uno specifico mercato locale, in tempo reale e in qualunque momento, ovvero

24 ore su 24 per 365 giorni l’anno, senza richiedere l’installazione di alcun elemento hardware o software da parte dell’utente, abbi-

nando così massima efficacia e praticità d’uso. Il tutto in piena autonomia: basta accedere al sistema attraverso il sito dedicato

www.virtual-market.it e selezionare un punto all’interno del territorio d’interesse per ottenere in pochi secondi cartografie e dati che

sintetizzano le caratteristiche salienti del mercato e dello scenario competitivo. Peraltro, oltre a fornire gli output tipici del geo-mar-

keting tradizionale, nel segno di standard prestazionali d’eccellenza, in virtù della rielaborazione modulare dei contenuti delle banche

dati residenti sui nostri server VirtualMarket permette di effettuare elaborazioni, simulazioni e stime in funzione di diverse esigenze:

“business games” ad alto valore aggiunto, che lo rendono un prodotto assolutamente unico in termini di funzioni analitiche e flessi-

bilità operativa. Il passaggio “dal virtuale al virtuoso” richiede naturalmente l’implementazione di strategie qualitative conseguenti”.

(Stefano Barbieri, direttore scientifico di Sincron Inova, in Centri Commerciali& n. 6- 2009)

POTENZIALI GRAVITANTI - BEST LOCATION

MONGOLFIERA

strada Santa Caterina MONGOLFIERA

loc. Japigia AUCHAN Modugno

BARIBLU AUCHAN

Casamassima GRAN SHOPPING MONGOLFIERA

peso 166 151 146 141 272 152

Fasce isocrone (minuti)

per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati per fascia isocrona

cumulati

00' - 05' 1.207 1.207 12.896 12.896 12.373 12.373 3.727 3.727 11.292 11.292 6.241 6.241

05' - 10' 38.508 39.715 18.763 31.659 5.415 17.788 6.470 10.197 6.676 17.968 33.842 40.083

10' - 15' 10.909 50.624 7.774 39.433 21.923 39.711 8.022 18.219 17.658 35.626 11.209 51.292

15' - 20' 8.287 58.911 3.699 43.132 7.927 47.638 5.965 24.184 19.665 55.291 6.646 57.938

20' - 25' 4.686 63.597 2.556 45.688 3.308 50.946 1.228 25.412 7.908 63.199 3.901 61.839

25' - 30' 3.076 66.673 939 46.627 1.685 52.631 740 26.152 9.200 72.399 3.287 65.126

Totale 66.673 46.627 52.631 26.152 72.399 65.126

POTENZIALE 100 70 79 39 109 98

Best location

Vogliamo ora analizzare più specificamente le caratteristiche dei potenziali consumatori del bacino di

riferimento di Auchan – Casamassima.

Isocrone di Auchan - Casamassima

9

CLASSI DI ETA' (%)

Fasce isocrone Fasce di Età

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30'

Totale

< di 5 anni 5,3 5,3 4,8 4,2 4,3 5,1 4,6

da 5 a 9 anni 5,6 5,2 5,0 4,5 4,5 5,1 4,7

da 10 a 14 anni 5,4 5,5 5,3 4,7 4,6 5,2 4,9

da 15 a 24 anni 11,8 12,6 11,8 11,1 10,9 11,8 11,4

da 25 a 34 anni 14,5 14,5 14,5 14,0 13,9 15,5 14,4

da 35 a 44 anni 17,2 17,1 16,4 15,3 15,2 16,2 15,8

da 45 a 54 anni 13,9 14,2 14,0 13,9 13,6 13,4 13,8

da 55 a 64 anni 11,0 10,7 11,8 12,8 12,0 11,9 12,2

> di 64 anni 15,3 14,9 16,3 19,3 21,0 15,9 18,2

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Dal punto di vista anagrafico, il 25,6% della popolazione dell’area ha meno di 25 anni e il 18,2% ha più di 64

anni.

COMPONENTI DELLA FAMIGLIA (%)

Fasce isocrone Componenti della famiglia

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30'

Totale

Famiglie 1 componente 17,2 14,4 16,4 17,9 20,8 16,6 17,9

Famiglie 2 componenti 25,3 23,8 24,1 26,0 26,5 23,1 25,2

Famiglie 3 componenti 22,3 22,2 22,5 21,9 21,3 22,4 22,0

Famiglie 4 componenti 25,9 29,6 27,5 25,3 23,2 27,3 25,7

Famiglie 5 componenti 7,5 8,0 8,0 7,3 6,7 8,4 7,5

Famiglie con almeno 6 componenti 1,7 2,1 1,6 1,6 1,5 2,1 1,7

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Componenti medi del nucleo familiare 2,87 3,01 2,93 2,84 2,74 2,95 2,86

Relativamente alle famiglie, il 65,1% è costituito da nuclei fino a 3 persone, il 25,7% ha 4 componenti,

mentre il 9,2% ha più di 5 componenti. Questo comporta una media di 2,86 persone per famiglia; tale valore

è assai superiore rispetto sia alla media nazionale, sia alle medie regionali e provinciali.

TITOLO DI STUDIO (%)

Fasce isocrone Titolo di studio

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30' Totale

Laurea o diploma universitario 5,2 4,9 6,0 11,3 12,2 5,5 9,1

Diploma di scuola secondaria superiore

24,2 24,8 24,5 28,4 26,2 25,1 26,5

Media inferiore 30,5 31,5 29,6 26,7 27,4 30,7 28,4

Licenza elementare 25,0 24,5 25,7 22,4 23,2 24,7 23,7

Alfabeti 12,8 12,5 12,5 9,6 9,4 12,0 10,7

Analfabeti 2,4 1,9 1,8 1,6 1,6 1,9 1,7

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

CLASSI DI ETA' (%)

Fasce isocrone Fasce di Età

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30'

Totale

< di 5 anni 5,3 5,3 4,8 4,2 4,3 5,1 4,6

da 5 a 9 anni 5,6 5,2 5,0 4,5 4,5 5,1 4,7

da 10 a 14 anni 5,4 5,5 5,3 4,7 4,6 5,2 4,9

da 15 a 24 anni 11,8 12,6 11,8 11,1 10,9 11,8 11,4

da 25 a 34 anni 14,5 14,5 14,5 14,0 13,9 15,5 14,4

da 35 a 44 anni 17,2 17,1 16,4 15,3 15,2 16,2 15,8

da 45 a 54 anni 13,9 14,2 14,0 13,9 13,6 13,4 13,8

da 55 a 64 anni 11,0 10,7 11,8 12,8 12,0 11,9 12,2

> di 64 anni 15,3 14,9 16,3 19,3 21,0 15,9 18,2

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Dal punto di vista anagrafico, il 25,6% della popolazione dell’area ha meno di 25 anni e il 18,2% ha più di 64

anni.

COMPONENTI DELLA FAMIGLIA (%)

Fasce isocrone Componenti della famiglia

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30'

Totale

Famiglie 1 componente 17,2 14,4 16,4 17,9 20,8 16,6 17,9

Famiglie 2 componenti 25,3 23,8 24,1 26,0 26,5 23,1 25,2

Famiglie 3 componenti 22,3 22,2 22,5 21,9 21,3 22,4 22,0

Famiglie 4 componenti 25,9 29,6 27,5 25,3 23,2 27,3 25,7

Famiglie 5 componenti 7,5 8,0 8,0 7,3 6,7 8,4 7,5

Famiglie con almeno 6 componenti 1,7 2,1 1,6 1,6 1,5 2,1 1,7

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Componenti medi del nucleo familiare 2,87 3,01 2,93 2,84 2,74 2,95 2,86

Relativamente alle famiglie, il 65,1% è costituito da nuclei fino a 3 persone, il 25,7% ha 4 componenti,

mentre il 9,2% ha più di 5 componenti. Questo comporta una media di 2,86 persone per famiglia; tale valore

è assai superiore rispetto sia alla media nazionale, sia alle medie regionali e provinciali.

TITOLO DI STUDIO (%)

Fasce isocrone Titolo di studio

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30' Totale

Laurea o diploma universitario 5,2 4,9 6,0 11,3 12,2 5,5 9,1

Diploma di scuola secondaria superiore

24,2 24,8 24,5 28,4 26,2 25,1 26,5

Media inferiore 30,5 31,5 29,6 26,7 27,4 30,7 28,4

Licenza elementare 25,0 24,5 25,7 22,4 23,2 24,7 23,7

Alfabeti 12,8 12,5 12,5 9,6 9,4 12,0 10,7

Analfabeti 2,4 1,9 1,8 1,6 1,6 1,9 1,7

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

CLASSI DI ETA' (%)

Fasce isocrone Fasce di Età

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30'

Totale

< di 5 anni 5,3 5,3 4,8 4,2 4,3 5,1 4,6

da 5 a 9 anni 5,6 5,2 5,0 4,5 4,5 5,1 4,7

da 10 a 14 anni 5,4 5,5 5,3 4,7 4,6 5,2 4,9

da 15 a 24 anni 11,8 12,6 11,8 11,1 10,9 11,8 11,4

da 25 a 34 anni 14,5 14,5 14,5 14,0 13,9 15,5 14,4

da 35 a 44 anni 17,2 17,1 16,4 15,3 15,2 16,2 15,8

da 45 a 54 anni 13,9 14,2 14,0 13,9 13,6 13,4 13,8

da 55 a 64 anni 11,0 10,7 11,8 12,8 12,0 11,9 12,2

> di 64 anni 15,3 14,9 16,3 19,3 21,0 15,9 18,2

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Dal punto di vista anagrafico, il 25,6% della popolazione dell’area ha meno di 25 anni e il 18,2% ha più di 64

anni.

COMPONENTI DELLA FAMIGLIA (%)

Fasce isocrone Componenti della famiglia

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30'

Totale

Famiglie 1 componente 17,2 14,4 16,4 17,9 20,8 16,6 17,9

Famiglie 2 componenti 25,3 23,8 24,1 26,0 26,5 23,1 25,2

Famiglie 3 componenti 22,3 22,2 22,5 21,9 21,3 22,4 22,0

Famiglie 4 componenti 25,9 29,6 27,5 25,3 23,2 27,3 25,7

Famiglie 5 componenti 7,5 8,0 8,0 7,3 6,7 8,4 7,5

Famiglie con almeno 6 componenti 1,7 2,1 1,6 1,6 1,5 2,1 1,7

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Componenti medi del nucleo familiare 2,87 3,01 2,93 2,84 2,74 2,95 2,86

Relativamente alle famiglie, il 65,1% è costituito da nuclei fino a 3 persone, il 25,7% ha 4 componenti,

mentre il 9,2% ha più di 5 componenti. Questo comporta una media di 2,86 persone per famiglia; tale valore

è assai superiore rispetto sia alla media nazionale, sia alle medie regionali e provinciali.

TITOLO DI STUDIO (%)

Fasce isocrone Titolo di studio

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30' Totale

Laurea o diploma universitario 5,2 4,9 6,0 11,3 12,2 5,5 9,1

Diploma di scuola secondaria superiore

24,2 24,8 24,5 28,4 26,2 25,1 26,5

Media inferiore 30,5 31,5 29,6 26,7 27,4 30,7 28,4

Licenza elementare 25,0 24,5 25,7 22,4 23,2 24,7 23,7

Alfabeti 12,8 12,5 12,5 9,6 9,4 12,0 10,7

Analfabeti 2,4 1,9 1,8 1,6 1,6 1,9 1,7

TOTALE 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Si può notare come la maggior parte della popolazione possegga un titolo di studio (l’87,7%), ma solo il

35,6% abbia un’istruzione medio-alta, con un 9,1% di laureati.

Queste percentuali sono più basse rispetto alle medie italiane, ma in linea con le medie regionali rilevate

dall’Annuario Statistico Italiano del 20092, che riportiamo in nota per comparazione.

Oltre ad analizzare “chi sono” i potenziali consumatori, è poi basilare comprendere “quanto e come

spendono”, partendo dai valori del reddito e del consumo complessivo.

REDDITO E CONSUMO COMPLESSIVO PRO CAPITE

Fasce isocrone

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30' TOTALE

Abitanti (n.) 18.219 25.191 94.115 220.962 127.468 118.694 604.649

Consumo complessivo pro-capite (!) 10.647 10.615 11.260 13.059 13.293 11.694 12.386

Reddito disponibile pro-capite (!) 10.748 10.669 11.769 14.819 15.219 12.472 13.672

Confrontando questi dati con i valori medi nazionali, regionali e provinciali (come da tabelle) ci si rende conto

di come il reddito e il consumo pro-capite del bacino siano inferiori rispetto a quelli medi nazionali, ma

superiori a quelli regionali e provinciali, confermando la validità della localizzazione:

Un ulteriore fattore per un valutazione più approfondita è costituito dai valori annuali del mercato teorico per

macrocategorie merceologiche.

2

Dottorato, laurea e diploma

universitario

Maturità Qualifica

professionale

Licenza media Licenza elementare, nessun

titolo

Puglia 8,9 25,3 2,8 34,1 28,9

Italia 10,7 27,3 5,3 31,6 25,0

3 CentriCommerciali& n. 2/2010

disponibilità di maggiori e migliori informazioni, da utiliz-zare a supporto dei processi decisionali, rappresenta un

vantaggio competitivo di vitale importanza. A monte, con-sentendo di capire se esistano le condizioni sufficienti peripotizzare la costruzione di un nuovo insediamento, defi-nendone quindi tipologia, dimensionamento e posiziona-mento ottimali e individuando il corretto merchandisingmix. Nel caso di centri già esistenti, per ottimizzarne ilprofilo, massimizzando il livello di performance.

inferiori rispetto a quelli medi nazionali, ma superiori aquelli regionali e provinciali, confermando la validità della

localizzazione:Un ulteriore fattore per un valutazione più approfondita ècostituito dai valori annuali del mercato teorico permacrocategorie merceologiche. Qui ci fermiamo. In con-clusione, è di palmare evidenza come la capillare, “scien-tifica” conoscenza del mercato di riferimento non siaaffatto un optional: a fortiori nell’attuale congiuntura. La

9CentriCommerciali& n. 2/2010

ANALISI DI BACINO

Si può notare come la maggior parte della popolazione possegga un titolo di studio (l’87,7%), ma solo il

35,6% abbia un’istruzione medio-alta, con un 9,1% di laureati.

Queste percentuali sono più basse rispetto alle medie italiane, ma in linea con le medie regionali rilevate

dall’Annuario Statistico Italiano del 20092, che riportiamo in nota per comparazione.

Oltre ad analizzare “chi sono” i potenziali consumatori, è poi basilare comprendere “quanto e come

spendono”, partendo dai valori del reddito e del consumo complessivo.

REDDITO E CONSUMO COMPLESSIVO PRO CAPITE

Fasce isocrone

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30' TOTALE

Abitanti (n.) 18.219 25.191 94.115 220.962 127.468 118.694 604.649

Consumo complessivo pro-capite (!) 10.647 10.615 11.260 13.059 13.293 11.694 12.386

Reddito disponibile pro-capite (!) 10.748 10.669 11.769 14.819 15.219 12.472 13.672

Confrontando questi dati con i valori medi nazionali, regionali e provinciali (come da tabelle) ci si rende conto

di come il reddito e il consumo pro-capite del bacino siano inferiori rispetto a quelli medi nazionali, ma

superiori a quelli regionali e provinciali, confermando la validità della localizzazione:

Un ulteriore fattore per un valutazione più approfondita è costituito dai valori annuali del mercato teorico per

macrocategorie merceologiche.

2

Dottorato, laurea e diploma

universitario

Maturità Qualifica

professionale

Licenza media Licenza elementare, nessun

titolo

Puglia 8,9 25,3 2,8 34,1 28,9

Italia 10,7 27,3 5,3 31,6 25,0

MERCATO TEORICO (Mln di !)

Fasce isocrone Categorie merceologiche

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30' TOTALE

1 - FOOD (Grocery) 41,920 57,911 220,175 541,914 314,486 280,917 1.457,323

2 - NON FOOD - PERSONALI 25,848 35,677 138,048 355,269 207,275 178,142 940,258

3 - NON FOOD - CASA 12,664 17,455 69,398 190,339 111,851 91,077 492,784

4 - NON FOOD - TEMPO LIBERO 4,037 5,548 23,219 70,817 42,072 31,397 177,090

5 - CINEMA 0,101 0,139 0,575 1,721 1,020 0,773 4,329

6 - PASTI FUORI CASA 7,988 11,003 44,286 124,795 73,547 58,552 320,172

Qui ci fermiamo. In conclusione, è di palmare evidenza come la capillare, “scientifica” conoscenza del

mercato di riferimento non sia affatto un optional: a fortiori nell’attuale congiuntura. La disponibilità di

maggiori e migliori informazioni, da utilizzare a supporto dei processi decisionali, rappresenta un vantaggio

competitivo di vitale importanza. A monte, consentendo di capire se esistano le condizioni sufficienti per

ipotizzare la costruzione di un nuovo insediamento, definendone quindi tipologia, dimensionamento e

posizionamento ottimali e individuando il corretto merchandising mix. Nel caso di centri già esistenti, per

ottimizzarne il profilo, massimizzando il livello di performance.

METODOLOGIA E GLOSSARIO:

1. Il bacino di utenza di un centro commerciale è individuata sulla base di un limite di accessibilità, che ai fini della

nostra analisi è fissato a mezz’ora di automobile, con autostrade e considerando un traffico di media intensità.

All’interno di VirtualMarket, il programma con cui è stata effettuata l’analisi, in modo automatico e in tempo reale, è

però possibile impostare tre condizioni di viabilità (con autostrade, senza autostrade e pedonale) e fino a cinque

condizioni di traffico (molto intenso, intenso, medio, scorrevole, molto scorrevole)

E’ inoltre fondamentale specificare la distribuzione sul territorio della popolazione compresa in questo ambito

temporale suddividendola per ISOCRONE, che in questo caso sono state considerate ognuna di ampiezza pari a 5’.

La distribuzione della popolazione ha un ruolo rilevante nella valutazione delle potenzialità di un centro: se è

importante sapere che nei 30’ risiedono 100.000 persone è ancora più importante sapere se di queste 80.000

risiedono nelle isocrone dei 10’ piuttosto che nelle isocrone dai 25’ ai 30’.

2. Nei Bacini SOVRAPPOSTI la popolazione non soggetta a sovrapposizione viene assegnata al relativo Bacino,

mentre la popolazione di ogni punto, appartenente all’area di sovrapposizione, viene assegnata pro-quota ai diversi

“attori” messi a sistema in funzione della distanza dagli stessi e del loro Peso.

Per esempio, nell’ipotesi che i diversi “attori” abbiano lo stesso Peso, se in un punto dell’area di sovrapposizione

distante 5 minuti dal Pivot e 10 minuti dal Competitor risiedono 120 persone, 80 di queste vengono assegnate al

Bacino del Pivot e 40 al Bacino del Competitor.

3. La BEST LOCATION, invece, può essere identificata con un potenziale di abitanti “gravitanti” i cui valori derivano

dall’applicazione ai dati demografici, calcolati con le modalità utilizzate per la definizione dei bacini sovrapposti, di

una curva “gravitazionale” semplificata che tiene conto sia della distanza sia del peso dei vari player messi a sistema.

Si può notare come la maggior parte della popolazione possegga un titolo di studio (l’87,7%), ma solo il

35,6% abbia un’istruzione medio-alta, con un 9,1% di laureati.

Queste percentuali sono più basse rispetto alle medie italiane, ma in linea con le medie regionali rilevate

dall’Annuario Statistico Italiano del 20092, che riportiamo in nota per comparazione.

Oltre ad analizzare “chi sono” i potenziali consumatori, è poi basilare comprendere “quanto e come

spendono”, partendo dai valori del reddito e del consumo complessivo.

REDDITO E CONSUMO COMPLESSIVO PRO CAPITE

Fasce isocrone

00' - 05' 05' - 10' 10' - 15' 15' - 20' 20' - 25' 25' - 30' TOTALE

Abitanti (n.) 18.219 25.191 94.115 220.962 127.468 118.694 604.649

Consumo complessivo pro-capite (!) 10.647 10.615 11.260 13.059 13.293 11.694 12.386

Reddito disponibile pro-capite (!) 10.748 10.669 11.769 14.819 15.219 12.472 13.672

Confrontando questi dati con i valori medi nazionali, regionali e provinciali (come da tabelle) ci si rende conto

di come il reddito e il consumo pro-capite del bacino siano inferiori rispetto a quelli medi nazionali, ma

superiori a quelli regionali e provinciali, confermando la validità della localizzazione:

Un ulteriore fattore per un valutazione più approfondita è costituito dai valori annuali del mercato teorico per

macrocategorie merceologiche.

2

Dottorato, laurea e diploma

universitario

Maturità Qualifica

professionale

Licenza media Licenza elementare, nessun

titolo

Puglia 8,9 25,3 2,8 34,1 28,9

Italia 10,7 27,3 5,3 31,6 25,0