Le novità della Legge di Stabilità in ambito immobiliare e tematiche correlate

Pagina 1 © 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia

Le novità della Legge di Stabilità in ambito immobiliare e tematiche correlate

Giuseppe BaliaAttolini Spaggiari & AssociatiStudio Legale e Tributario

Reggio Emilia 11 marzo 2016


Gli argomenti di oggi

Novità IMU/TASILocazioni abitative:

vantaggi fiscali

Detrazioni recupero edilizio

e risparmio energetico

Rivalutazione terreni


Imposta unica comunale

IUC

IMU

TASITARI

Abitazione principale


IMU/TASI SUI FABBRICATI ABITATIVI

• Dal 2016 è esente da TASI (lo era già da IMU)• Esenti anche pertinenze (C/2, C/6, C/7)• No A/1, A/8, A/9

Abitazione principale

• Il proprietario paga la TASI in base a regolamento comunale 2015 (Se non previsto, paga una quota del 90% del tributo)

• Canone concordato: riduzione 25%

Immobile locato o

comodato

• Eliminata possibilità per i Comuni equiparazione abitazione principale per il proprietario

• Riduzione 50% base imponibile IMU/TASI per il proprietario• Possibile aliquota ridotta deliberata dai Comuni

Comodato genitori/figli


IMU/TASI SUI FABBRICATI ABITATIVI

• Immobili di interesse storico-artistico• Fabbricati inagibili o inabitabili

Riduzione 50%

confermata

• Immobili di cooperative indivise destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche non residenti

Esenti IMU/TASI


COMODATO: RIDUZIONE 50% IMU/TASI

Unità immobiliari concesse in linea retta entro il primo grado (genitori/figli) che la destinano ad abitazione principale

Il contratto di comodato deve essere registrato

Il comodante non deve possedere altri immobili abitativi in Italia (può possedere ad es. un capannone, due autorimesse)

Il comodante deve risiedere nello stesso Comune in cui è collocato l’immobile concesso in comodato, dove può avere anche un solo

altro immobile abitativo

Dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2017


COMODATO RIDUZIONE 50% IMU/TASI: ADEMPIMENTI

Obbligatoria per godere dell’agevolazioneregistrazione• CONTRATTO DI COMODATO SCRITTO (già obbligatorio) e VERBALE• TERMINE PER LA REGISTRZIONE: 20 giorni dalla data dell’atto (eccezioni)

Pagamento imposta registro e presentazione all’AdEmodalità• IMPOSTA DI REGISTRO € 200 • IMPOSTA DI BOLLO € 16 ogni 4 pagine o 100 righe (2 copie)

Come sfruttare al massimo l’agevolazione valutazioni• COMODATO SCRITTO: data contratto 16.1.2016 – registrazione entro 5.2.16• COMODATO VERBALE: in essere 1.1.2016 – registrazione entro 1.3.16• REGISTRAZIONE TARDIVA: è opportuno valutare la possibilità di registrare tardivamente il

contratto pagando sanzioni ridotte (circa € 30 fino ad un anno dalla scadenza del termine)


COMODATO RIDUZIONE 50% IMU/TASI: VERIFICHE DI CONVENIENZA

Comodato abitativo genitori/figli

Rendita catastale media per abitativi concessi in comodato € 468,44

Aliquota IMU 0,96%

IMU senza agevolazione € 756IMU agevolata € 378primo anno risparmio € 146 (considerando costi registrazione)

Comodato abitativo genitori/figli cat. A/4

Immobile popolare cat. A/4 Rendita catastale € 239

Aliquota IMU 0,96%

IMU senza agevolazione € 385 IMU agevolata € 192

primo anno in più € 40

Fino al 2015 in certi casi questi immobili potevano non pagare l’IMU

Immobile con rendita € 287, primo anno in «pareggio» (risparmio IMU=costi

registrazione)


LOCAZIONI ABITATIVE

Canone libero

• Sempre utilizzabile

• Durata 4+4 • Libertà

contrattuale• Benefici fiscali

(limitati)

Canone concordato

• Zone alta tensione abitativa (no A/1,A/8,A/9)

• Durata 3+2• Contratto con

clausole prestabilite

• Benefici fiscali


LOCAZIONI ABITATIVE CANONE CONCORDATO

Benefici fiscali proprietario/locatoreNews 2016: riduzione del 25% della base imponibile IMU/TASI

Riduzione del 30% della base imponibile ai fini Irpef e dell’imposta di registro

Cedolare secca – Irpef forfetaria del 10% fino al 2017 (21% ordinaria) NO imposta di registro e bollo registrazione contratto

Deduzione in 8 anni del 20% del costo dell’abitazione nuova o ristrutturata concessa in locazione


DEDUZIONE COSTO ACQUISTO IMMOBILI DA DESTINARE ALLA LOCAZIONE

Acquisto o costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale da destinare alla locazione• Deduzione dal reddito del 20% del costo di acquisto o costruzione (case nuove o

ristrutturate)• Acquisto o costruzione nel periodo 1.1.2014 - 31.12.2017• Ripartizione in 8 quote annuali a partire dall’anno in cui inizia la locazione• Spetta eventualmente per più unità immobiliari• Deducibile anche il 20% degli interessi sul mutuo contratto per l’abitazione (max mutuo

300.000). Deduzione ammessa per l’intera durata del mutuo.

LIMITI• Non riguarda A/1, A/8, A/9 e fabbricati in zone agricole• Limite massimo su cui applicare la detrazione € 300.000 (totale)• Contratto locazione di 8 anni da stipulare entro 6 mesi all’acquisto/costruzione

(locazione entro 3/6/2016 per gli immobili acquistati prima del DM 3.12.2015)• Canone locazione non superiore a quello applicabile per l’edilizia convenzionata

oppure per i contratti a canone concordato• Non applicabile tra genitori e figli• Non cumulabili con altre agevolazioni• Invendute o titolo abilitativo costruzione rilasciato entro 12.11.2014


LOCAZIONI ABITATIVE L.431/1998NOVITÀ LEGGE DI STABILITÀ 2016

• Termine perentorio di 30 giorni dalla data del contratto• Entro i successivi 60 giorni, deve darne comunicazione al conduttore e

all’amministratore di condomino

Registrazione contratto a carico del locatore

• La durata viene automaticamente ricondotta a quella legale• Il conduttore, fino al 6° mese successivo alla riconsegna del bene, può

richiedere la restituzione delle somme versate in più

Nullità clausole durata e corrispettivo differenti dal contratto registrato

• Abolita norma che prevedeva la tracciabilità dei pagamenti dei contratti di locazione

• Dal 2016 possibili pagamenti in contanti fino ad Euro 2.999,99

Tracciabilità del denaro contante


DETRAZIONE IVA ACQUISTO IMMOBILI

Acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici

Detrazione Irpef del 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA

Acquisto entro il 31/12/2016

Ripartizione in 10 quote annuali

Se il costruttore non opta per l’applicazione dell’Iva non spetta alcuna agevolazione


DETRAZIONI INTERVENTI DI RECUPERO SUGLI IMMOBILI

RECUPERO EDILIZIO 36-50%

BONUS MOBILI

50%

RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

65%


DETRAZIONI RECUPERO EDILIZIO

Beneficiari tutti i soggetti IRPEF possessori di edifici residenziali

(no società di capitali)

Detrazione IRPEFin 10 anni delle spese sostenute

per il recupero edilizio

Proroga detrazione 50% acquisto immobili completamente ristrutturati da imprese

costruzione/ristrutturazione (su max 25% costo di acquisto e

nel limite di € 96/48.000)

Proroga al 2016 recupero 50% (invece che 36%) su limite

massimo di spesa pari a € 96.000 (invece che €48.000)

36-50%



Interventi agevolabili

36/50%

Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia (+ manutenzione ordinaria parti comuni edifici)

Eliminazione barriere architettoniche (ascensori, montacarichi)

Adozione misure finalizzate a prevenire il rischio di compimento di atti illeciti da parte di terzi

Cablatura degli edifici (antenne collettive, reti via cavo, etc.)

Opere finalizzate a contenere l’inquinamento acustico


DETRAZIONI RECUPERO EDILIZIOInterventi

agevolabili36/50%

Ricostruzione o ripristino immobile danneggiato da eventi calamitosi (dichiarato stato di emergenza) e adozione misure antisismiche

Adozione misure antisismiche potenziata 65% fino al 31.12.2016 zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2)Abitazione principale o immobile destinato ad attività produttiva (eccezione: riguarda anche le imprese)

Zona 2 – RE - BUSANA, CASALGRANDE, CASTELLARANO, CASTELNOVO NE' MONTI, COLLAGNA, LIGONCHIO, RAMISETO, TOANO, VETTO, VIANO, VILLA MINOZZOZona 2 – MO - CASTELVETRO DI MODENA, FIORANO MODENESE, FORMIGINE, FRASSINORO, MARANELLO, PIEVEPELAGO SASSUOLO



Interventi agevolabili

36/50%

Bonifica dell’amianto e prevenzione infortuni domestici

Realizzazione o acquisto autorimesse o posti auto pertinenziali abitazioni (nuove)

Opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici (es. installazione impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili)


BONUS MOBILI

ristrutturazioni

Acquisto mobili e grandi elettrodomestici

classe A/A+

Detrazione in 10 anni del 50% su spesa massima € 10.000

Spese sostenute fino al 31/12/2016

incompatibili

acquisto prima casa

Acquisto nel 2016 di mobili (no

elettrodomestici)

Giovani coppie con età non >35 anni

Detrazione in 10 anni del 50% su spesa massima € 16.000



65%Detrazione IRPEF/IRES in 10 quote annuali del 65% delle spese sostenute per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici

Agevolazione temporanea prorogata fino al 31.12.2016

Quando usufruire della detrazione:Persone fisiche: momento del pagamento (cassa)Imprese: in base all’imputazione in bilancio delle spese sostenute (competenza)

News 2016: possibilità da parte dei soggetti che si trovano nella No-Tax area, di cedere la detrazione agli esecutori dei lavori su parti comuni di edifici (modalità da definire)

Adempimenti: acquisire un’asseverazione da parte di un tecnico abilitato che dimostri la conformità dell’intervento ai requisiti richiesti dalla norma. In alcuni casi può essere sostituita da una certificazione dei produttori (infissi, caldaie a condensazione).Necessario inoltre acquisire copia della certificazione/qualificazione energetica dell’edificio, che deve essere trasmessa all’ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori



• Riqualificazione energetica generale degli edifici Euro 100.000

• Interventi su edifici esistenti riguardanti strutture opache verticali e orizzontali, finestre comprensive di infissi Euro 60.000

• Acquisto e posa di schermature solari Euro 60.000

• Installazione di pannelli solari Euro 60.000

• Sostituzione impianti climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza. Generatori di calore alimentati da biomasse combustibili. Euro 30.000

• Dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento e/o produzione di acqua calda e/o climatizzazione delle unità abitative No limite

Detrazione massima


RIVALUTAZIONE COSTO TERRENIRIVALUTAZIONE

TERRENI EDIFICABILI E

AGRICOLI

OBIETTIVO: RIDURRE O AZZERARE LA PLUSVALENZA IN CASO DI VENDITA

DEL TERRENO

POSSESSO 1.1.2016 DA PERSONE

FISICHE SOCIETÀ SEMPLICI

PERIZIA GIURATA DI STIMA DA SOGGETTO ABILITATO ENTRO IL

30.06.2016

IMPOSTA SOSTITUTIVA 8%

ENTRO IL 30.6.2016 (OPPURE 3 RATE)


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Giuseppe BaliaDottore Commercialista – Revisore LegaleAttolini Spaggiari & AssociatiStudio Legale e Tributarioe-mail [email protected]. +39 (0522) 322888

Grazie per l’attenzione

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