L'architetto e il committente

L’ARCHITETTO E IL COMMITTENTE IL PROCESSO DI BRIEFING COME STRUMENTO

PER L’ARCHITETTURA

Arch. Raffaele SANTACROCE

© Copyrights M.U.D.Architects

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L’ARCHITETTO E IL COMMITTENTE

IL PROCESSO DI BRIEFING COME STRUMENTO PER L’ARCHITETTURA

“L’architettura è organizzazione. Siete organizzatori, non artisti da tavolo da disegno”

Le Corbusier “Se dovessi insegnarvi l’architettura” 1938

Raffaele Santacroce Architetto

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INDICE Ringraziamenti

Introduzione:

- la pratica del design brief in architettura.

1. Il processo di briefing:

- Natura del briefing e rapporti col processo progettuale

- Le diverse fasi del processo di briefing

- Identificazione delle esigenze della committenza

- Flessibilità ed adattabilità degli obiettivi di briefing

- Comunicare con la committenza

- Gestire il processo e rapportarsi al design team

2. Esperienze dirette, tre casi studio:

- Il progettista e il committente privato, brief per il progetto del design

shopping mall di Verona.

- Il progettista e il committente pubblico–privato, come raggiungere un

accordo di programma tra attori privati e pubblici per la realizzazione

di un’opera a carattere pubblico: brief per il progetto del Polo logistico

dei trasporti Verona sud.

- Il progettista ed il committente pubblico, interpretare le esigenze e gli

obiettivi dell’amministrazione comunale, dal documento preliminare di

progettazione allegato al bando di gara alla definizione degli obiettivi

progettuali che il design team deve conseguire: brief per l’esecuzione

del progetto di concorso per la realizzazione della nuova scuola

dell’infanzia di Galcetello-Prato.

3. Il processo di briefing come strumento per l’architettura.

4. Bibliografia

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Ringraziamenti

Ad Elena per avermi sopportato e supportato

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“L’architettura è organizzazione. Siete organizzatori, non artisti da tavolo da disegno”

Le Corbusier “Se dovessi insegnarvi l’architettura” 1938

“Se dovessi insegnarvi architettura? Davvero una domanda difficile… inizierei

proibendo gli ordini, mettendo la parola fine a questa incartapecorita

stupidaggine degli ordini, una incredibile sfida all’intelligenza.

Insisterei su un vero rispetto per l’architettura.

D’altro lato, racconterei ai miei studenti come siano commuoventi le cose

dell’Acropoli di Atene, di cui comprenderanno in seguito la superiore

grandezza. Prometterei di spiegare la magnificenza di Palazzo Farnese e del

vasto golfo spirituale che si stende tra le absidi e la facciata di San Pietro,

ambedue rigorosamente costruite nel medesimo ordine, però una da

Michelangiolo e l’altra da Alberti – e parlerei di molti altri fatti, i più semplici e

veri dell’architettura, la cui comprensione richiede una certa competenza.

Insisterei sul fatto che nobiltà, purezza, comprensione intellettuale, bellezza

plastica e l’eterna qualità delle proporzioni rappresentano le gioie che

l’architettura può offrire e che ciascuno può comprendere.

Mi sforzerei di inculcare nei miei allievi un acuto bisogno di controllo, di

imparzialità nel giudicare, di sapere come e perché e li incoraggerei a coltivare

questi atteggiamenti sino al loro ultimo giorno. Vorrei però che così facendo si

basassero su una serie di fatti oggettivi. Ma i fatti sono fluidi e mutevoli,

specialmente ai nostri giorni; pertanto insegnerei loro a diffidare delle formule

e vorrei convincerli che tutto è relativo. Chiedo a un giovane studente: come

fai una porta? Quanto grande? Dove la metti? Come fai una finestra? Ma tra

l’altro a cosa serve una finestra? Sai davvero perché si fanno le finestre? Se lo

sai allora sarai capace di spiegarmi perché una finestra è ad arco, un’altra

quadrata e un’altra ancora rettangolare. Vorrei delle spiegazioni e poi

aggiungerei: pensaci bene: abbiamo ancora bisogno di finestre ai nostri giorni?

In una stanza dove fai una porta?...probabilmente hai diverse alternative; hai

ragione, ci sono diverse soluzioni e ciascuna produce una sensazione

architettonica differente. Lo vedi, queste differenze tra le soluzioni sono la

vera, assoluta base dell’architettura. Dal modo in cui entri nella stanza e dal

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modo in cui la porta è ricavata dalla parete derivi un’impressione particolare,

mentre il muro che perfori acquista caratteristiche altrettanto particolari. Ti

sembra di avere scoperto l’architettura. Comunque io ti proibisco di disegnare

un asse sulla tua pianta-gli assi sono semplici formule per stupire gli allocchi.

Un altro punto non meno importante: dove ricavi le aperture delle finestre?

Capisci che a seconda della sua provenienza la luce produce una sensazione

particolare? Pertanto disegna tutti i modi in cui si possono sistemare le

aperture delle finestre e poi dimmi quale è il migliore.

Adesso disegna tutte le forme possibili delle stanze da pranzo, delle cucine,

delle stanze da letto, ciascuna con le sue specifiche e caratteristiche. Una volta

che l’hai fatto, cerca di ridurne le dimensioni al minimo…. Non devi essere uno

stilista. Tu articoli e pianifichi - null’altro….. Non credere di imparare a costruire

studiando matematica. Questa è una truffa praticata nelle Accademie per

prenderti il meglio di te. Nonostante ciò ti dedicherai con buona lena allo studio

della statica. Questo è facile. Non pensare di aver bisogno di sapere

esattamente come i matematici sono arrivati alle formule per il calcolo delle

resistenze. Con un po’ di pratica capirai i meccanismi del calcolo, ma

soprattutto ricordati di come lavorano le diverse parti di un edificio. Devi

sapere come funziona il momento di inerzia. Quando lo capirai, sarai libero di

fare qualsiasi cosa. Tutto questo è molto semplice: lascia le complicazioni della

matematica ai matematici… ora ti occuperai delle questioni del suono, della

temperatura e della dilatazione. Del riscaldamento e del raffreddamento.

Quanta più esperienza accumulerai in questa fase, tanto più ne trarrai

vantaggio in futuro….

Questa è la regola aurea: usa matite colorate. Con il colore accentui,

classifichi, chiarisci, sbrogli. Con la matita nera rimani piantato nel fango e sei

perduto. Ripetilo sempre: un disegno deve essere facilmente leggibile.

Il colore ti verrà in soccorso. Qui c’è una piazza in una città dove si incontrano

diverse strade. Capisci come il traffico le attraversa. Cerca di pensare a ogni

tipo di piazza e individua quella che offre le migliori condizioni per la

circolazione. Poniti il problema di disegnare una stanza con le sue porte e le

sue finestre. Distribuisci in modo conveniente gli arredi. Questo è un altro

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problema di circolazione - ma anche di buon senso e di un sacco di altre cose!

Chiediti se la tua stanza deve servire a qualche uso particolare come questo.

Ora ti pongo un tema e devi scrivere: fai una relazione comparativa e analitica

per spiegare perché esistono città come Londra, Birmingham, Liverpool, Hull,

Glasgow. Un compito davvero difficile per uno studente, ma così capirai che

prima di mettere giù qualcosa devi sapere esattamente di cosa ti stai

occupando e del perché questa cosa esiste. Un magnifico esercizio per

sviluppare la tua capacità di discernimento.

…hai gli occhi aperti? Sei stato educato a tenere gli occhi aperti? Sai come

tenere gli occhi aperti? Li tieni continuamente e utilmente aperti? Che cosa

guardi quando esci per una passeggiata?

Guarda il retro degli edifici se vuoi imparare. Chiudi gli occhi davanti ai

prospetti sulla strada. Poi vai a misurare un edificio decente dietro la facciata.

Studia questa costruzione anonima avendo come prospettiva una successiva

costruzione di scala maggiore, forse in acciaio o in calcestruzzo armato. Ora

che mi sono rivolto al tuo senso di onestà vorrei inculcarti, inculcare a te come

a tutti gli studenti di architettura, l’odio per lo stilismo da tavolo da disegno

che consiste nel coprire un foglio di carta con immagini attraenti, stili o ordini –

questa è moda. Architettura è una concezione della mente. La devi concepire

nella tua testa ad occhi chiusi. Soltanto così puoi prendere visione del tuo

progetto. La carta è soltanto lo strumento per mettere in ordine l’idea e

trasmetterla al committente e al costruttore. Quando grazie alle planimetrie e

alle sezioni hai ottenuto un insieme che funziona, gli alzati vengono di

conseguenza, e se hai qualche dote come progettista anche i prospetti saranno

belli. Ripetilo in ogni maniera che le case servono per abitare ma sappi che

sarai un buon architetto soltanto quando i tuoi prospetti funzioneranno. Le

proporzioni bastano però c’è bisogno anche di molta immaginazione, e più

modesto è il problema tanto maggiore è l’immaginazione di cui vi è bisogno.

Architettura è organizzazione

TU SEI UN ORGANIZZATORE, NON UNO STILISTA DA TAVOLO DA DISEGNO.”

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Introduzione:

la pratica del design brief in architettura.

“Le buone architetture non nascono per caso. Sono progettate per essere belle

e funzionare bene, e riescono a farlo quando un architetto capace e un buon

committente riescono a collaborare efficacemente facendo convergere i loro

sforzi verso un obiettivo comune. Programmare i requisiti che il futuro edificio

dovrà soddisfare è il primo – ma anche il più importante dei compiti che

l’architetto deve affrontare”.1

Questa cooperazione si fonda sulla definizione preliminare esplicita e condivisa

degli obiettivi che si vogliono conseguire, della qualità che si intende

raggiungere, delle risorse e del tempo da impiegare per ottenerli.

A differenza della produzione artistica, infatti, la progettazione di un manufatto

è una disciplina "problem solving".

Condizione essenziale perché essa riesca ad esercitarsi è la sua capacità di

fornire risposte adeguate, cioè di "architettare" oggetti capaci di soddisfare

delle esigenze e ai quali perciò viene attribuito un valore.

Il termine inglese "design brief" descrive, insieme, il processo di definizione

degli obiettivi e il suo esito, formalizzato come "programma di progetto".

O come "Documento Preliminare alla Progettazione" (DPP), termine con cui la

nuova normativa italiana sugli appalti pubblici designa l'elaborato ispirato a

questi riferimenti.

Alcune pubblicazioni recenti e di grande successo in GB e in USA trattano la

formulazione del brief di un progetto di architettura e propongono metodiche

operative che meritano di essere approfondite per applicarle sia a fini didattici

sia in ambito professionale.

Malgrado i due termini che lo compongono siano entrambi di sicura origine

latina (design da: designare, de+signare e brief da: brevis, o breve) la

traduzione in Italiano dell’espressione design brief non è di evidenza

immediata, poiché il suo attuale significato risente dell’evoluzione che rispetto

1 F. Salisbury, Briefing your architect, Architectural Press, Heinemann London 1998

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all’origine latina il sostantivo brief ha subìto nelle lingue sassoni e in particolare

in Inglese,2 che lo usa nel senso di “comunicazione sintetica”.

Con l’espressione design brief -oggi largamente diffusa in tutti i settori

caratterizzati da un’attività di progettazione di oggetti, dal software

all’architettura - si intende comunemente la descrizione di obiettivi, finalità e

vincoli del progetto, formalizzata in un documento scritto, di solito fornito dal

committente al progettista e a cui è in genere attribuita rilevanza contrattuale

vincolante per le due parti . L’uso corrente del termine ne ha esteso il

significato, comprendendovi l’intero processo (briefing) necessario per produrre

il brief, processo che in parte precede e in parte si sviluppa parallelamente

all’avvio della progettazione.3 Ciò riflette il carattere strategico ed operativo (e

non solo giuridico formale) che il termine e il relativo processo hanno assunto,

specialmente nel contesto anglosassone, che ne fa ampio uso e quindi fornisce

anche la gran parte delle riflessioni e degli approfondimenti teorici

sull’argomento.

Nella concezione di manufatti non destinati a soddisfare esigenze funzionali,

come nella produzione artistica, la necessità di una formalizzazione degli

obiettivi e quindi dell’utilizzo di un design brief è controversa: l’opinione

2 Mentre in Italiano e in altre lingue neolatine dell’aggettivo latino brevis (breve, corto, piccolo) sono rimaste di uso corrente solo le forme aggettivali derivate, nelle lingue sassoni (Tedesco, Inglese) il termine brief è presente come sostantivo, diretto discendente dal latino tardo breve (gen. brevis), col significato di “ lettera, breve comunicazione, sommario” o anche, con riferimento all’uso che ne fa la Chiesa, “comunicazione dell’autorità”, come nei “brevi” papali, documenti contenenti istruzioni in forma più succinta e meno solenne di una bulla. In Inglese il termine brief accentua in proprio significato “prescrittivo” a partire dalla prima metà del XVII sec., da quando è utilizzato ufficialmente nei tribunali per designare la “memoria” scritta con la quale ciascuna delle Parti riassume la propria versione dei fatti e, successivamente, anche il mandato fornito dal cliente al legale che lo rappresenta in giudizio. Ulteriormente rafforzato nel significato di “fornire istruzioni per” è il termine derivato briefing, il cui uso, documentato dal 1910, è divenuto popolare durante la Seconda guerra mondiale, quando è stato correntemente utilizzato per designare le riunioni in cui venivano impartiti gli ordini per la conduzione della missione. 3 Un riferimento d’obbligo dell’articolazione in fasi dell’attività di progettazione di un manufatto architettonico è quello proposto da RIBA-Royal Institution of British Architects (Project Design Stage Procedures, London, 2005), che quanto al briefing, prevede che esso si sviluppi durante tre successivi “stages” della progettazione: a livello di “Pre-project stage”, con l’identificazione delle esigenze da parte del committente, la definizione e la valutazione delle opzioni progettuali ammesse e la conseguente redazione di uno “Strategic Brief”. Quindi a livello di “Project stage”, con l’esplicitazione e l’accettazione da parte del team di progettazione degli obiettivi fissati dal committente e la definizione del quadro dei requisiti (“requirements”) e dei criteri di misura delle prestazioni attese. Infine a livello di “Post-project stage”, ad avvenuto completamento del manufatto e prima della sua consegna, quando viene eseguita la valutazione della rispondenza le prestazioni conseguite rispetto agli obiettivi originariamente fissati dal committente ed accettati dal team di progettazione.

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prevalente negli Autori che si occupano del tema lo esclude, ritenendo che la

necessità di indirizzare il processo di progettazione verso obiettivi espliciti è

tipico di un approccio problem solving, che in un’attività orientata

essenzialmente all’espressione di valori simbolici è ininfluente, poiché al più

investe solo la dimensione strumentale legata all’utilizzo delle tecniche con cui

l’opera viene materialmente prodotta, ma non riguarda le finalità dell’opera

stessa.

Nel contesto in cui il termine è utilizzato propriamente, quello della produzione

di manufatti con una destinazione funzionale e utilitaria consistente (il che non

esclude comunque la presenza anche di altre finalità, ad esempio espressive od

estetiche), la definizione degli obiettivi del progetto appartiene certamente ai

compiti ed al potere del committente, ed è a questa figura del processo che

l’onere della redazione del brief viene in genere attribuita.

Nel dibattito recente sulla necessità di migliorare l’efficienza del processo

edilizio, sviluppatosi particolarmente in Gran Bretagna a partire dalla seconda

metà degli anni ’90 a seguito della pubblicazione del Rapporto “Rethinking

Construction”4 viene posta molta enfasi sull’importanza strategica del brief e

sulla necessità che i committenti si applichino con grande cura alla sua

preparazione, dotandosi di risorse e competenze adeguate, reperite

eventualmente sul mercato se non disponibili all’interno dell’organizzazione –

pubblica o privata- che promuove il progetto, in modo da assicurare in ogni

caso che le intenzionalità, le esigenze e le aspettative del committente siano

fatte oggetto di un’accurata ricognizione preliminare all’avvio del processo e

siano quindi comunicate in forma esplicita e col minimo possibile di ambiguità

al progettista. 4 Nel 1997 il nuovo Governo Laburista britannico incarica una Task Force presieduta da Sir John Egan di realizzare una diagnosi e suggerire interventi efficaci per aumentare la qualità e l'efficienza del settore delle costruzioni, che malgrado faccia registrare risultati positivi in termini di produzione e fatturato, manifesta evidenti margini di miglioramento. In pochi mesi la Task Force produce il Rapporto Rethinking Construction. Report of the Construction Task Force (Department of Trade and Industry, London, 1998 [http://www.rethinkingconstruction.org/documents/Rethinking Construction Report.pdf]) che in poche pagine delinea efficacemente i problemi e identifica i principali obiettivi che giudica possibile conseguire nei successivi 5-7 anni per avviare "movimento per il miglioramento" dei cui effetti si potrà avvantaggiare tutto il Paese, stante il ruolo cruciale che le costruzioni svolgono nell'economia nazionale. Tra gli effetti di questa sollecitazione, merita di essere segnalata una ricca serie di studi e documenti prodotti a livello centrale e destinati alle Amministrazioni appaltanti per migliorare l’incisività della loro azione e la qualità dei manufatti da realizzare, in particolare quelli prodotti da CABE (Commission for Architecture and the Built Environment).

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Da qui si capisce come volume, luogo, bilancio e normativa non sono gli unici

condizionamenti di un progetto. C’è anche il padre dell’architettura: il

committente, colui che dà l’incarico, che esprime necessità e desideri, che

finanzia e giudica.

Tra progettista e committente è sempre esistito un rapporto particolare, in cui

intervengono fattori completamente estranei all’opera. Il professionista deve

dimostrare (o millantare) abilità, esperienza, creatività e possedere doti di

persuasione o, addirittura, di seduzione, poiché il progetto non potrà che

rispondere in minima parte al sogno iniziale del committente. L’ambizione è

forte: l’uno e l’altro vorrebbero vedere realizzata un’opera immortale: un punto

di partenza anziché d’arrivo. Non basta che l’opera risulterà comunque unica,

nonostante limitazioni e varianti.

“Per una volta l’architetto non è nella posizione umiliante in cui si trovava

qualche anno fa, quella del seduttore che usa il suo fascino verso qualcuno che

non è interessato. Ora la situazione è completamente diversa, esiste una serie

di imprese per le quali solo gli architetti possono fare la differenza e questo è

stupefacente….ora siamo per così dire viziati perché non dobbiamo più

preoccuparci di applicare o meno la nostra coscienza sociale, come se fosse

una sorta di atto decorativo. Ciò diventa una parte fondamentale delle

problematiche che trattiamo”.5

La storia offre molte memorie e leggende sulle difficoltà che entrambi

sostengono verso il compimento del tema progettuale e, soprattutto, sul

potere del committente, che tende a negare, sminuire o nascondere il valore

dell’autore. Infatti, il committente vuole ascrivere a sé l’originalità dell’opera e,

quindi, vorrebbe assegnare al progettista soltanto il ruolo secondario di

esecutore, il cui nome rimarrà per lo più ignoto. Tuttavia, poiché nell’intimo il

committente gli riconosce un sapere costruttivo che potrebbe diventare

pericoloso, non lo risparmia fisicamente (e moralmente ) a opera compiuta. Nel

passato subiva (il progettista) l’accecamento, il carcere, il taglio delle mani e

della lingua, spesso la moglie veniva murata viva. Oggi le mutilazioni sono più

subdole.

5 Rem Koolhaas, Verso un’architettura estrema, Postmedia Book, Milano 2002.

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Tutto ciò dimostra quanto raramente il committente si limiti alla passiva attesa

dell’opera finita, ma, con altrettanta forza, ribadisca che solo una parte

dell’ideazione progettuale compete propriamente all’architetto.

Oggi, la domanda e l’offerta si sono estremamente diversificate e, più di un

tempo, il committente - singolo o grandi imprese, pubblico o privato - definisce

e impone un rigido programma progettuale ed economico difficilmente

modificabile. La domanda, cioè, non elenca soltanto i propri bisogni

lasciandone al progettista l’interpretazione, ma esplicita vincoli di natura

funzionale, economica, normativa, tecnologica e tende a specializzarsi per

focalizzarsi su sistemi di risposta a bisogni sempre più puntuali, se non minuti.

Se il progetto è complesso, ai due si affianca una società di ingegneria per

controllare il percorso dell’opera, dal progetto di massima alle strutture, dagli

impianti alla realizzazione, dai costi al controllo della qualità. In tal modo

l’ideazione e l’azione progettuale si collocano in nuovi spazi culturali, lontano

dal mestiere e dalle conoscenze tramandate attraverso la tradizione familiare,

per avvicinarsi al mondo della scienza, della ricerca applicata, in un nuovo

spazio vicino ai luoghi delegati alla esercitazione mentale, alle attività

intellettuali.

Si è andata creando una specie di sdoppiamento nella figura del progettista:

quello più attento all’aspetto formale e alla cultura internazionale che al

cantiere e il problem-solver che privilegia gli aspetti tecnici, funzionali e sociali

del committente, chiamato anche project-manager se si assume il carico di

coordinare tutti gli specialisti impegnati nella costruzione. Due ruoli che

coincidono soltanto quando il committente aderisce con convinzione a un

progetto culturale, sia per ragioni intime che di rappresentatività.

Una confusione di ruoli che si trova, per esempio, nel recupero dei centri

storici, nella riconversione di aree dismesse, nella ricomposizione urbana, nella

speculazione generalizzata e nella terziarizzazione selvaggia.

Negli anni sessanta, al binomio committente-architetto si è affiancato un terzo

attore: l’utente. Infatti, nel 1965 fu ufficializzato negli Stati Uniti un

movimento, l’Advocacy Planning, che teorizzava un modello capace di integrare

nella pianificazione urbana gli obiettivi sociali, le considerazioni ideologiche e i

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differenti valori sociali. Opponendosi al tradizionale urbanista, l’advocate

planner si doveva impegnare anche politicamente, per difendere gli interessi di

questo o di quel gruppo sociale e far sì che i cittadini giocassero un ruolo attivo

rispetto alla definizione delle politiche di interesse generale. Ascoltare la gente,

proporre scelte, presentare alternative, organizzare lotte contro

l’amministrazione diventarono, quindi, prerogative del progettista.

Con la partecipazione, il progettista cambia effettivamente la propria funzione

e, quindi, anche il rapporto col committente: da “risolutore” relativamente

passivo delle istruzioni impartitegli, diventa un tramite attivo tra utenza e

potere e lavora in stretta interrelazione con amministratori, politici,

imprenditori costituendo un gruppo operativo, nel quale non si giustappongono

più le mansioni ma si integrano le competenze, rendendo continuamente conto

alla collettività referente, la quale, a sua volta, è sollecitata a prendere

coscienza delle proprie contraddizioni e limitazioni, ma è anche ascoltata in

tutte le sue reali esigenze.

Il piccolo committente-utente privato, una volta esposte le proprie necessità al

progettista che si è scelto e del quale è al corrente del linguaggio espressivo, è

sempre più disposto ad accettare le varianti suggerite dal progettista anche a

scapito di un relativo maggior costo se le modifiche danno più prestigio alla

casa e al suo proprietario, forse perché solleticano le sue ambizioni o perché

allontanano l’atavica paura di venire emarginati.

Se, invece, l’utente è altra persona dal committente difficilmente si adatta ad

abitare in ambienti a lui non congeniali, anche se “firmati”.

Il confronto con le molteplici ragioni che sembrano avverse (indotte dalla

committenza, la produzione, l’utenza, la legislazione) deve essere colto come

una straordinaria possibilità di pensare il progetto, ricordandosi che non esiste

un’arte incondizionata e che il condizionamento ha sempre nutrito

l’interpretazione. La validità o meno di un’opera architettonica si misura sì nel

soddisfacimento di tutti i vincoli posti da altri, ma anche nella dimensione

tridimensionale, nel rapporto con il luogo e nelle sollecitazioni che offre,

compiti esclusivi del progettista. L’architettura è pericolosa, anzi è un’arte

socialmente pericolosa, perché l’architettura è imposta a tutti. L’architettura è

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un mestiere complesso, molto complesso, è un mestiere di servizio, perché

l’architettura è servizio. L’architettura è complessa perché l’atto espressivo

formale è un momento di sintesi che è fecondato da tutto ciò che sta dietro

l’architettura: la storia, la società, il mondo reale delle persone, le loro

emozioni, le speranze e le attese, la geografia e l’antropologia, il clima, la

cultura di ogni paese ed ancora la scienza e l’arte, poiché l’architettura è

mestiere d’arte ma anche di scienza. Fin dall’antichità l’aspirazione

dell’architettura è d’essere universale, ma la sua definizione è locale. Locale

proprio in senso etimologico. E’ sempre in rapporto al luogo, all’ambiente dove

si colloca, a quella cultura, è agganciata al terreno, al territorio. L’universalità

del messaggio sta proprio nella capacità del linguaggio architettonico di

adeguarsi al luogo, all’ambiente, alla cultura che esprime. E di adeguarsi al suo

tempo. Perché l’architettura deve essere capace di esprimere il proprio tempo

nel quale nasce. Oggi, l’universalità del linguaggio, anche se non è

determinante, è certamente influenzata dalla velocità della comunicazione,

dalle nuove tecnologie, che facilmente mettono in contatto fra loro le persone,

culture, tradizioni dando vita ad una contaminazione mai sperimentata

dall’umanità.

La prima differenza tra il processo edilizio ed i processi industriali sta nella

stretta relazione che intercorre tra il prodotto del processo edilizio e il suo

contesto, ovvero di rapportarsi con le caratteristiche del proprio contesto: con

quelle fisiche, con quelle paesaggistiche e storiche ed anche con una serie di

apparati regolamentari imposti da autorità nazionali e locali in considerazione

del fatto che ogni architettura tende a diventare, nel bene e nel male e per

lungo periodo, parte del paesaggio naturale e/o dell’ambiente urbano. Il

rapporto con il contesto fa sì che il prodotto del processo edilizio sommi al suo

ruolo economico una serie di significati culturali e simbolici e che i diversi

operatori coinvolti in tale processo debbano fare i conti con una disciplina che

tratta appunto di questi specifici significati, e cioè con l’architettura:

“l’architettura presiede ai destini della città. Essa ordina la struttura

dell’alloggio, questa cellula essenziale del tessuto urbano la cui salubrità,

gaiezza e armonia dipendono dalle sue decisioni…. Essa fissa in anticipo gli

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spazi liberi in mezzo ai quali si eleveranno volumi costruiti con proporzioni

armoniche…. Essa stabilisce la rete di traffico che metterà in collegamento le

diverse zone. L’architettura è responsabile del benessere e della bellezza della

città. Essa ha il compito di crearla e migliorarla e ha l’incombenza di scegliere e

di ripartire i vari elementi il cui felice equilibrio costituirà un’opera armoniosa e

durevole. L’architettura è la chiave di tutto”.6

“La città è una stupenda emozione dell’uomo. La città è un’invenzione, anzi è

l’invenzione dell’uomo; la città non è un fatto virtuale, è un fatto fisico perché

è piena di umanità. La città è un continuo divenire. Una città è per definizione

lenta, cresce omeopaticamente non chirurgicamente, ha dei tempi fisiologici

lunghi. Una città non è disegnata, semplicemente si fa da sola. Basta

ascoltarla, perché la città è il riflesso di tante storie. La città è fatta di case, di

strade, di piazze, di giardini che sono lo specchio della realtà, ed ognuno di

essi racconta una storia”.7

“ ecco il grande errore. Perché non sono le proporzioni degli edifici o delle case

a pesare. Certo, contano anche quelle, eccome se contano, ma soprattutto

conta la ricchezza delle funzioni. Il fatto che nello stesso suolo, sulla stessa

piazza ci sia gente che ci abita, che viene per divertirsi, che va al teatro o al

cinema, a fare acquisti, in visita, i turisti in un albergo; oppure che ci sia gente

che viene per lavorare. Una miscela di tutte queste funzioni nello stesso luogo:

questo fa la città. E’ questa intensità che dà la dimensione umana alla città. Ed

è questa miscela che in questo secolo si è vista degenerare”.8

Il committente è colui che commissiona l’opera, la fa costruire e la usa una

volta costruita. Il committente può fruire direttamente dell’opera oppure può

esserne il promotore allo scopo di venderla o di darla in locazione a degli utenti

finali che vengono a far parte del processo edilizio solo una volta che questo

sia già stato avviato e spesso anche concluso. Il committente dunque è

l’operatore chiave, il leader, del processo: egli è colui che lo materializza, che

lo inizia, che lo gestisce ed organizza e, soprattutto, colui che ne paga il conto

finale. E’ compito del committente reperire le risorse necessarie, tradurre le

6 Le Corbusier, La carta di Atene, ed. di Comunità, Milano 1957. 7 Renzo Piano, La responsabilità dell’architetto, ed. Passigli Editori 2007. 8 Renzo Piano, La responsabilità dell’architetto, ed. Passigli Editori 2007.

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esigenze dell’utente in dati operabili nel processo, e cioè in requisiti e in

specifiche tecniche, individuare gli operatori che svolgeranno le fasi di

progettazione e di costruzione, richiedere i permessi e le autorizzazioni,

controllare i lavori, prendere in consegna il manufatto costruito. Il committente

è colui che sceglie il progettista e che gli trasmette le informazioni necessarie

per metterlo a conoscenza degli obiettivi fisici, funzionali, economici e

qualitativi del processo che ha deciso di mettere in atto.

Il problema della consapevolezza, conoscenza/informazione della Committenza

nel settore delle costruzioni interessa l’intero territorio nazionale.

Nel settore delle costruzioni la definizione di “CLIENTE” non corrisponde a

quella di “COMMITTENTE”. A testimonianza di tale considerazione si ricorda che

la Direttiva Comunitaria definisce:

“Committente: il soggetto per conto del quale l'intera opera viene realizzata,

indipendentemente da eventuali frazionamenti della sua realizzazione. Nel caso

di appalto di opera pubblica, il Committente è il soggetto titolare del potere

decisionale e di spesa relativo alla gestione dell'appalto”.

Il Committente è il “padre” dell’architettura

Il Committente è il “padre” dell’architettura, perché è colui che compie

seguenti azioni:

− Affida l’incarico

− Esprime necessità e desideri

− Finanzia l’opera

− Giudica l’operato del progettista

Occorre formare il Committente affinché selezioni il Progettista con criteri di

garanzia non solo normativi ma anche di tipo soggettivo, quali ad esempio:

abilità, esperienza, creatività, ecc.

Tradizionalmente, la realizzazione occasionale di edifici di piccola dimensione

implica un committente individuale e una semplice relazione di fiducia tra

questo committente e il suo architetto il quale costituisce un soggetto neutrale

tra il committente e l’impresa di costruzioni. In questo contesto il processo di

briefing si risolve in un dialogo continuo, che utilizza il progetto come mezzo di

comunicazione, mentre il brief consiste in elaborati che riflettono le aspettative

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del committente e del progettista, in relazione alle quali si valuterà il prodotto

finito.

Oggi in Europa circa l’80% degli investimenti in edilizia è sostenuto da grandi

organizzazioni di committenti professionali che promuovono in modo stabile e

continuo la realizzazione di opere edilizie. Il committente non è più un singolo

individuo ma un comitato di individui che rappresentano il cliente pagatore, il

cliente utente, il cliente come attività.

I processi produttivi si automatizzano sempre più e solo creatività e

innovazione sono in grado di aggiungere valore al prodotto. Se la qualità in

edilizia è un valore, è necessario rispettare il progetto di architettura. Infatti il

progetto di architettura può divenire il mezzo espressivo per comunicare i

propri valori di un’azienda e per scambiare conoscenza.

Il processo di briefing integrato al progetto, mantenendo costante l’attenzione

sulle esigenze degli utenti e delle loro attività, può divenire quindi il

catalizzatore per connettere i nuovi modi di lavorare con l’innovazione

progettuale, in un programma capace di affrontare i continui cambiamenti che

interessano i luoghi del lavoro e dell’abitare in genere.

L’attività attraverso la quale il committente elabora queste informazioni e le

trasmette al progettista si traduce nella messa a punto di un documento,

formale o informale, che viene definito brief (concept).

Per mettere a punto il brief il committente analizza le proprie esigenze e

stabilisce gli obiettivi del processo, identifica le caratteristiche degli utenti

potenziali e le modalità d’uso del manufatto che si appresta a costruire, svolge

analisi di mercato, identifica i livelli di qualità e di prezzo che dovranno

caratterizzare il manufatto da costruire e definisce le quantità fisiche da

realizzare e le specifiche tecniche generali.

Il brief è in definitiva la dichiarazione formalizzata delle esigenze e degli

obiettivi di un determinato progetto, messo a punto dal promotore.

Fondamentale nel concetto di brief è il suo essere un’ottimizzazione relativa di

elementi spesso tra loro alternativi. Per questa sua caratteristica il brief può

essere visto come la prima manifestazione progettuale: ovvero un progetto

non disegnato, ma al cui interno si possono intravvedere tutte le attività del

18

processo e del progetto edilizio. Dal momento che il brief definisce gli obiettivi

e i limiti tecnici, economici e dimensionali del progetto, dalla qualità del brief

spesso dipendono le ragioni del successo o dell’insuccesso di ogni singola

iniziativa costruttiva: dal momento che i progetti di costruzione tendono ad

essere avviati in modo molto casuale, ci sono alcuni progetti che vengono

costruiti anche se non necessari e dei progetti che pur essendo indispensabili

non vengono costruiti nel modo migliore.

In italia, nello specifico con la legge 109/94, con la definizione del processo in

fasi e l’attribuzione di ruoli precisi ai diversi attori, il Regolamento di attuazione

della legge introduce tra la fase di programmazione e quella di progettazione

un documento preliminare alla progettazione identificabile con il Brief,

prevedendo la chiusura del documento prima dell’inizio della fase di

progettazione.

Malgrado risenta fortemente del tradizionale impianto formalista della

normativa italiana sugli appalti pubblici, il Documento Preliminare alla

Progettazione (DPP) introdotto dal DPR 554/1999 (Art. 15, comma 4 e 5)9 si

colloca entro questa linea e per la prima volta sancisce l’obbligatorietà per il

Committente pubblico italiano di una esplicita e preliminare individuazione

degli obiettivi che l’opera deve conseguire e delle principali condizioni entro cui

il processo edilizio dovrà svolgersi. L’attribuzione di questi compiti al

Responsabile del Procedimento (RUP), peraltro in aggiunta ad una gravosa

serie di altri compiti preliminari e contestuali all’organizzazione dell’appalto, di 9 4. Il responsabile del procedimento cura la redazione di un documento preliminare all’avvio della progettazione, con allegato ogni atto necessario alla redazione del progetto. 5. Il documento preliminare, con approfondimenti tecnici e amministrativi graduati in rapporto all’entità, alla tipologia e categoria dell’intervento da realizzare, riporta fra l’altro l’indicazione: a. della situazione iniziale e della possibilità di far ricorso alle tecniche di ingegneria naturalistica; b. degli obiettivi generali da perseguire e delle strategie per raggiungerli; c. delle esigenze e bisogni da soddisfare; d. delle regole e norme tecniche da rispettare; e. dei vincoli di legge relativi al contesto in cui l’intervento è previsto; f. delle funzioni che dovrà svolgere l’intervento; g. dei requisiti tecnici che dovrà rispettare; h. degli impatti dell’opera sulle componenti ambientali e nel caso degli organismi edilizi delle attività ed unità ambientali; i. delle fasi di progettazione da sviluppare e della loro sequenza logica nonché dei relativi tempi di svolgimento; l. dei livelli di progettazione e degli elaborati grafici e descrittivi da redigere; m. dei limiti finanziari da rispettare e della stima dei costi e delle fonti di finanziamento; n. del sistema di realizzazione da impiegare. DPR 554/99 Regolamento d’attuazione della Legge 109/94 s.m.i., Art. 15 - Disposizioni preliminari

19

certo non assicura automaticamente che tale soggetto disponga delle capacità

tecniche, delle competenze e della “visione” necessarie a valorizzare le

potenzialità strategiche che il DPP potrebbe assumere nella gestione del

processo. In assenza, tra l’altro, di più dettagliate indicazioni normative sulle

modalità di redazione del documento e sui livelli di precisione che le

prescrizioni debbano raggiungere per essere considerate adeguate.10

Con il Dpr 34/2000, con il Regolamento attuativo della Legge Merloni

(Dpr554/1999), con il Capitolato Generale (Dm 145/2000) si è sostanzialmente

definito il quadro normativo in materia di lavori pubblici. Il panorama

normativo è stato, poi, arricchito dall'intervento della legge obiettivo e dalla

legge costituzionale sul federalismo. Si tratta di provvedimenti complessi e

articolati che richiedono specifici approfondimenti per la loro concreta

applicazione. A tale quadro normativo si aggiungono le novità introdotte dalla

"Merloni Quater" Norme che hanno innovato, profondamente, tutto il settore

inerente alla realizzazione delle opere pubbliche, toccando, in modo profondo,

tutti i soggetti, pubblici e privati, coinvolti, a diverso titolo, nell'attività

finalizzata, da ultimo, all'infrastrutturazione del territorio.

Peraltro, le profonde innovazioni introdotte vengono a porre precise, non

derogabili esigenze di ripensamento dell'organizzazione delle pubbliche

amministrazioni interessate alla realizzazione delle opere pubbliche, proprio nel

momento nel quale va a compimento il conferimento di competenze e delle

relative risorse dallo Stato centrale alle Regioni. Cio’ ha senza dubbio gettato le

basi per un rilancio della qualità progettuale nel nostro Paese, attraverso

l'aggiornamento dei contenuti della progettazione e di un nuovo ruolo

assegnato alla Committenza nell’ambito del processo programmatorio,

progettuale e decisionale.

10 La commissione edilizia dell’UNI ha intrapreso un indispensabile opera di elaborazione normativa. La fase di briefing è definita per le nuove costruzioni nella Norma UNI 10722-2:1999 “Edilizia – qualificazione e controllo del progetto edilizio di nuove costruzioni – Definizione del programma di intervento” e per gli interventi su edifici esistenti nella Norma UNI 11150-1:2005 “Edilizia –qualificazione e controllo del progetto edilizio sul costruito – Documento preliminare alla progettazione”. Secondo queste norme “il Documento preliminare alla progettazione orienta tutte le fasi successive della progettazione e costituisce riferimento per la verifica di conformità ai fini della qualificazione del progetto”.

20

Da più parti si parla di una riappropriazione del ruolo progettuale da parte

dell'Amministrazione pubblica, tant'è che la stessa legge ha previsto un

aumento dell’incentivo per rilanciare l'attività delle stazioni appaltanti.

In questo nuovo contesto normativo la Committenza svolge un ruolo forte sulla

progettazione preliminare con compiti di programmare, controllare e guidare

l'intero ciclo di realizzazione dell'opera non escludendo che essa possa anche

progettare a livello definitivo ed esecutivo, andando contro a quel trend di

terziarizzazione dell'ingegneria in atto ormai da anni in tutto il resto d'Europa.

Non a caso, tra le più importanti innovazioni introdotte è, senz'altro, da

considerare quella inerente alla regolamentazione dell'attività di realizzazione

dei lavori sulla base di un programma triennale che le amministrazioni

committenti predispongono ed approvano unitamente all'elenco dei lavori da

realizzare nell'anno di riferimento.

a) Definire il processo edilizio visto come quella catena di azioni e di relazioni

(tecnologie di processo) che portano dall’idea progettuale all’opera compiuta e

alla sua gestione, e ne affronta l’attuale assetto: tanto le recenti modifiche del

quadro normativo, quanto il dato per cui il progettista non è più – come in

passato – figura in grado di seguire e controllare le singole fasi che conducono

alla realizzazione dell’opera, rendono necessario che l’intero processo sia

progettato.

Devono così essere definiti con precisione sia i compiti dei protagonisti del

processo, di tutte quelle figure, cioè, che contribuiscono alla realizzazione

dell’opera, sia gli adempimenti e i controlli che caratterizzano ogni singola

fase;

b) “Disegnare” nuovi possibili “scenari” nell’ambito del processo

programmatorio mettendo a fuoco il nuovo ruolo della Committenza pubblica

nel quadro dell’attuale apparato normativo perseguendo l'esigenza di

"Qualificare la Committenza" e definire il significato anche culturale che può e

deve assumere oggi l'opera pubblica attraverso lo sviluppo delle seguenti

tematiche:

21

- Processo di produzione delle opere pubbliche e nuovo ruolo della

Committenza; Livelli in cui si articola l’attività di progettazione ed obiettivi

principali;

- Elementi caratterizzanti il progetto preliminare, definitivo, esecutivo;

- Sistemi di realizzazione dei Lavori Pubblici e loro caratteristiche principali;

- Appalti a corpo e appalti a misura;

- Appalto integrato;

- Appalto-concorso;

- Influenza dei diversi scenari di processo sui modi di conduzione del progetto;

- Gli attori del processo edilizio;

- Compiti ed attività del Responsabile Unico del Procedimento nella

realizzazione delle OO.PP.;

- Documento Preliminare alla progettazione;

- Elaborati costituenti il progetto preliminare, definitivo, esecutivo: analisi della

loro impostazione e tipologie di contenuti;

- Il Controllo del processo: Efficacia ed efficienza del processo nel garantire i

livelli prestazionali previsti per l’opera pubblica entro i costi ed i tempi

programmati in sede esecutiva.

La materia dei lavori pubblici è stata ridisegnata nella sua interezza nel volgere

di circa dieci anni. Questo complesso normativo, teso a riordinare

organicamente un settore produttivo la cui regolamentazione affondava le

radici nel secolo scorso, misurerà inevitabilmente la sua reale potenzialità

innovatrice sulla qualità del progetto e del prodotto finale.

Dopo oltre 100 anni ci troviamo di fronte ad un nuovo corpus normativo nel

settore dei lavori pubblici e questo apre, evidentemente, ampi spazi per

l’organizzazione del processo edilizio essendosi spostate le tensioni degli

operatori dalle questioni di principio a quelle operative, come sottolinea

l'attenzione espressa dalla stessa Autorità per la vigilanza sui lavori pubblici

attraverso vari determinazioni. Certamente il legislatore ha creduto di

individuare proprio nelle modalità previste per l’appalto e nel nuovo ruolo

assegnato alla committenza nelle varie fasi del processo le condizioni che più di

22

altre impongono al progettista, all'appaltatore e quindi alla stazione appaltante

di considerare la fase progettuale come approfondita esecutiva, cantierabile e

pressoché immutabile. Nuovi criteri di vigilanza e verifiche da parte della

pubblica amministrazione durante l’elaborazione della progettazione, contratti

di appalto a corpo con relativa contabilità, modalità di aggiudicazione delle

gare, gestione delle varianti in corso d'opera, "prezzo chiuso" per l'appalto

sono gli aspetti che impongono di fatto una definizione approfondita che non

permetta con semplicità modifiche della natura dell'opera concepita in fase

progettuale negli obiettivi da perseguire, nei costi e nei tempi di realizzazione.

Negli ultimi anni il ruolo e l’organizzazione della Committenza è stata oggetto

di ricerche e studi a livello europeo.

In Francia, si fa riferimento al protocollo redatto dal Centre Scientifique et

Technique du Bâtiment che prevede la pianificazione degli interventi attraverso

la predisposizione preliminare di un Piano della Qualità.

Nel Regno Unito il ruolo della Committenza e’ stato esaltato grazie al

programma del governo il cosiddetto, Rethinking Construction.

In Italia la centralità della committenza è stata ribadita, ad esempio, dalla

legislazione sulla sicurezza nei cantieri temporanei o mobili, addossandole

pesanti responsabilità sia nella scelta sia nella vigilanza dei soggetti deputati al

coordinamento.

Le modifiche introdotte dal legislatore alla normativa in materia di lavori

pubblici e di salute e sicurezza hanno infatti avuto profonde ripercussioni su

tutto l'assetto del settore provocando nuove e più moderne forme di approccio

ai processi di programmazione, ideazione, realizzazione e gestione delle opere

edilizie. In definitiva il committente è il soggetto per conto del quale l’intera

opera viene realizzata, indipendentemente da eventuali frazionamenti della sua

realizzazione. Già la circolare ministeriale n. 30/98 aveva specificato che tale

soggetto deve essere una persona fisica, in quanto titolare di obblighi

penalmente sanzionabili, individuandolo all'interno delle persone giuridiche

pubbliche nel soggetto legittimato alla firma del contratto d'appalto; il D.Lgs.

494/96, art. 2, lett. b) precisa ora che nel caso di appalto di opera pubblica, il

committente è il soggetto titolare del potere decisionale e di spesa relativo alla

23

gestione dell’appalto. La Committenza è la figura principale di qualsiasi

operazione, infatti in qualità di proprietario, è l’unico che ha il titolo per

intervenire sulle trasformazioni del territorio:

- il Committente privato ha la facoltà di scegliere il progettista e gli esecutori

dell’opera; inoltre, in qualità di Responsabile dei Lavori, ha l’obbligo (D.Lgs

494/96) di programmare la sicurezza del futuro cantiere durante la

progettazione;

- il Committente pubblico affida la responsabilità e la vigilanza delle fasi della

progettazione ed affidamento di ogni singolo intervento ad un Responsabile

Unico di Procedimento (RUP), questi assume inoltre il ruolo di Responsabile dei

Lavori, e cioè deve programmare la sicurezza del cantiere nella fase

progettuale.

La gestione dei procedimenti nei lavori pubblici richiede alla pubblica

amministrazione di introdurre al proprio interno le metodologie di project

management, specie per quanto riguarda il responsabile unico del

procedimento.

Affinché, tuttavia, i processi governati dalla committenza possano risultare

efficienti ed efficaci è necessario che l'intera Amministrazione aggiudicatrice e,

in particolare il servizio tecnico siano in grado di introdurre un sistema di

"programme management" (relativo al programma triennale dei lavori

pubblici), attuato in regime di garanzia di qualità. I processi di liberalizzazione

e/o privatizzazione di servizi pubblici e la promozione di forme di Partenariato

Pubblico/Privato nella realizzazione di opere pubbliche, presuppongono una

rinnovata e maggiore capacità della Committenza ad "acquistare" (e dunque

"appaltare") lavori, servizi, opere in forme innovative e più efficaci. I processi

di decentramento e ridefinizione di ruoli e compiti istituzionali fra le diverse

articolazioni dello Stato, presuppongono una maggiore attenzione nella

definizione dei ruoli e delle "vocazioni" delle funzioni delle Amministrazioni ai

diversi livelli.

L'attenzione a questi temi è presupposto fondamentale per avviare un lungo e

indispensabile processo di adeguamento, sotto il segno dell'efficacia e

dell'efficienza, delle Committenze di Lavori Pubblici.

24

Una maggiore consapevolezza sullo strumento fondamentale utilizzato per la

privatizzazione dei servizi o per la realizzazione di opere pubbliche e cioè quello

della "Concessione di gestione".

La definizione di programmi e strumenti in grado di indirizzare il gestore

pubblico nella scelta dei fornitori e nella definizione dei contratti di

concessione, dell'opera o del servizio, nei quali la eventuale "costruzione"

rappresenta sul piano economico un passaggio strumentale per la "gestione"

dalla quale deve derivare il recupero dell'investimento privato. Su questi

argomenti, ad esempio, l’UNI ha recentemente pubblicato il Manuale "La

gestione della qualità nel processo edilizio" avente lo scopo di illustrare le

modalità con le quali i principi della qualità devono essere applicati lungo tutto

l'iter del processo edilizio al fine di ottenere che ogni tappa venga realizzata

secondo detti principi.

L'attività di progettazione dell'opera pubblica è l'espressione in termini spaziali

della domanda del committente quale definita nel documento preliminare

all'avvio della progettazione medesima (commi 4 e 5, art. 15, DPR 554/99).

Questa attività si estrinseca di norma con disegni, relazioni, abachi, tabelle,

specifiche e calcoli che concorrono a definire la forma, la dimensione, le

caratteristiche e le modalità di esecuzione dell'opera pubblica; ne individuano i

costi economici in una valutazione comparativa con i costi standardizzati

oppure, in attesa di questi, con gli altri interventi previsti nel programma

triennale e le relative prestazioni sul piano manutentivo e gestionale. Di regola,

la progettazione costituisce esplicazione di un servizio di ingegneria o

architettura. L'ultimo livello dell'attività di progettazione, denominato

esecutivo, è comunemente definito anche “progetto cantierabile” così come

precisato nella determinazione n°.4/2001 dell’Autorità di Vigilanza sui LL.PP.

E ciò per evitare la progettazione in corso d'opera e per evitare che l'impresa

non assuma la piena responsabilità tecnica del progetto.

Presupposto quest'ultimo invece che è necessario per l'appalto a corpo ove a

base di gara deve esserci un “oggetto” completamente definito che

l'aggiudicatario deve realizzare e per non dar luogo ad un contratto di tipo

aleatorio.

25

La centralità del progetto si ricollega al fatto che lo stesso costituisce il

momento di emersione e di sintesi delle scelte strutturali, ambientali,

funzionali, tecnologiche ed economiche sottese all'opera pubblica.

Soltanto una puntuale ed esauriente progettazione garantisce l'efficacia e

l'efficienza dell'azione amministrativa di esecuzione dell'opera pubblica.

La ratio della nuova disciplina si rinviene nella acquisita consapevolezza che di

regola le carenze del progetto costituiscono una delle principali cause della

mancata realizzazione delle opere pubbliche, con conseguenze riflesse

nell'andamento del mercato e nei rapporti tra le amministrazioni appaltanti e le

imprese appaltatrici e nella bassa qualità del risultato ottenuto.

Infine, come già accennato, senza progetto esecutivo “cantierabile”, è

impossibile l'appalto a prezzo determinato in via preventiva, e cioè “a corpo”

come oggi la riforma prescrive salvo rare eccezioni previste. Tutto ciò assume

un importante rilievo nell'attività di progettazione. Nell'appalto “a corpo”,

infatti, l'individuazione dell'opera, ovvero delle necessarie lavorazioni e delle

specifiche modalità di esecuzione, esercita un peso praticamente determinante

rispetto agli appalti “a misura”. Il contratto con corrispettivo predeterminato,

cioè “a corpo”, blocca ogni possibilità di pretesa soltanto qualora vi sia una

perfetta identità fra progetto e opera finita.

E questo implica un esecutivo “cantierabile”. È stato sottolineato in

giurisprudenza che la sequenza procedimentale chiaramente desumibile dalle

norme nazionali e regionali in tema di lavori pubblici dimostra che la regolare

approvazione (in via tecnica ed in via amministrativa) del progetto dell'opera

pubblica costituisce l'elemento fondamentale e necessario sulla base del quale

la Pubblica amministrazione può procedere alla scelta dell'appaltatore;

pertanto, esclusi i casi di appalto concorso, appalto integrato, ecc.., dove

l'appaltatore è chiamato anche a formulare il progetto dell'opera, o altri casi

espressamente previsti per legge, il progetto regolarmente approvato

costituisce presupposto logico e giuridico dell'affidamento dei lavori e delle

opere in esso previste. Durante le fasi di redazione dei documenti preliminari

programmatori, studi di fattibilità progettuali e progetto preliminare si richiede

oggi un maggiore protagonismo della Committenza Pubblica che deve

26

concretarsi nella riappropriazione di funzioni operative dirette e cioe’ della

capacità di programmare e di controllare il processo. Infatti il programma

triennale costituisce il momento pianificatorio nel quale vengono valutati i

profili di fattibilità progettuale delle opere da eseguire, alla luce

dell'identificazione e della quantificazione dei bisogni sociali ai quali si intende

dare risposta con la realizzazione delle opere comprese nel programma stesso,

in un quadro complessivo di competenze istituzionali diverse che impone il

concerto tra soggetti pubblici chiamati a rendere coerenti i rispettivi obiettivi di

priorità.

In particolare la committenza nel redigere il D.P.P. (DPR.554/99, art.15 -

comma 4) dovrà con approfondimenti tecnici-amministrativi graduati in

relazione alla tipologia dell’intervento, categoria ed entità della spesa; definire:

esigenze, bisogni da soddisfare, funzioni che dovrà svolgere l’intervento.

Si ritiene compito della Committenza, rispetto all’intervento da realizzare

intervenire nei seguenti momenti strategici:

- Analisi propedeutiche e alternative di progetto;

- Obiettivi generali da perseguire e strategie per raggiungerli;

- Fattibilità tecnica;

- Regole e norme tecniche da rispettare;

- Funzioni che dovrà svolgere l’intervento;

- Livelli di progettazione ed elaborati grafici e descrittivi da redigere;

- Compatibilità ambientale;

- Situazione iniziale e possibilità di far ricorso alle tecniche di ingegneria

naturalistica;

- Vincoli di legge relativi al contesto in cui l’intervento è previsto;

- Impatti dell’opera sulle componenti ambientali;

- Limiti finanziari da rispettare e stima dei costi e delle fonti di finanziamento;

- Convenienza economico-sociale;

- Esigenze e bisogni da soddisfare; Verifica procedurale;

- Fasi di progettazione da sviluppare e loro sequenza logica e relativi tempi di

svolgimento;

- Sistemi di realizzazione da impiegare;

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- Analisi di rischio e di sensitività.

Le argomentazioni e le riflessioni problematiche espresse inducono a ritenere,

insieme, l'importanza e la difficoltà del percorso di adeguamento organizzativo

e professionale che le pubbliche amministrazioni impegnate nel comparto del

governo del territorio e della realizzazione delle opere pubbliche dovranno

affrontare, per mettersi al passo con la legislazione e, prima ancora, con le

esigenze economico-sociali alle quali la stessa legislazione ha inteso

corrispondere.

Si è visto, in particolare, come i compiti e gli ambiti di attività amministrativa

che la nuova normativa sugli appalti affida al committente dei lavori crei

problemi di natura funzionale tali da determinare la necessita’ di una

formazione permanente per i funzionari tecnici che assumano questo tipo di

responsabilità.

In particolare, le pubbliche amministrazioni committenti di opere pubbliche

dovranno possedere gli strumenti professionali ed organizzativi necessari per

dialogare e per interagire, in modo sinergicamente efficace, con il mondo

economico ed imprenditoriale, nonché, nell'ambito del project finance, con il

mondo della finanza privata, in un contesto geografico e normativo non più

limitato ai confini del Paese, ma dilatato all'ambito comunitario. Il programma

di una pubblica amministrazione, a livello centrale o periferico, deve essere

costituito da un insieme di interventi opportunamente correlati, attraverso i

quali realizzare, nei tempi compatibili con i disposti normativi che ne

disciplinano l’attuazione, le opere individuate nell’ambito del proprio quadro

esigenziale.

Nel suo sviluppo e progressivo affinamento quale elemento di un’efficace

organizzazione del processo edilizio (in particolare nella definizione dei rapporti

fondamentali fra i due operatori chiave: committente e progettista), in

generale la procedura di design briefing evidenzia come nella fase di

programmazione e concezione di un manufatto si manifesti la presenza molto

ravvicinata e strettamente interrelata di due approcci sostanzialmente diversi.

Da un lato, un’attività analitica alimentata dalla sistematica ricognizione degli

obiettivi ed orientata quindi alla formulazione del problema da risolvere.

28

Dall’altra, un’attività di natura sintetica, che formula le risposte ai problemi e le

esprime in termini di decisioni progettuali.

In linea di principio le due azioni sono attribuibili alla visione che degli esiti del

processo hanno rispettivamente committente e progettista.

In realtà, i due approcci si ritrovano ancora presenti anche all’interno del

processo di progettazione propriamente detto, poiché il livello di dettaglio a cui

il committente è in grado di spingere la propria visione nella fase preliminare in

cui interviene è largamente insufficiente a guidare effettivamente le scelte

progettuali.

Più recentemente11 il termine e soprattutto il concetto di Design brief hanno

ampliato ancora il proprio significato, arrivando ad essere utilizzati per

designare un metodo di progettazione caratterizzato da una sorta di “percorso

sequenziale” solidamente disciplinato in due fasi: la prima destinata a

formulare il problema da risolvere e la seconda e successiva concentrata sulla

elaborazione delle risposte in termini propriamente progettuali.

“Le buone architetture non nascono per caso. Sono progettate per essere belle

e funzionare bene, e riescono a farlo quando un architetto capace e un buon

committente riescono a collaborare efficacemente facendo convergere i loro

sforzi verso un obiettivo comune. Programmare i requisiti che il futuro edificio

dovrà soddisfare è il primo – ma anche il più importante- dei compiti che

l’architetto deve affrontare”.12

Ispirato all’approccio problem solving sviluppato negli anni ’30 dai teorici

dell’organizzazione e largamente utilizzato fino dagli anni ‘50 nei settori

industriali più innovativi, la prima applicazione sistematica di questo approccio

alla progettazione architettonica è generalmente attribuita a William M. Peña.

Pubblicato per la prima volta nel 1969, il suo “Problem seeking” fu utilizzato 11 Fino agli anni ’70 il briefing era considerato come l’elemento di un processo di concezione articolato per tappe, che presupponeva l’avvio della fase di progettazione solo dopo il completamento della fase di briefing. Gli architetti, soprattutto quelli coinvolti nella progettazione di edifici complessi, si trovavano di fronte parecchi volumi contenenti dettagliatissimi requisiti tecnici (technical requirements) a cui il loro progetto doveva rispondere. Oggi la definizione puntigliosa dei dettagli fino dalle fasi iniziali del processo di progettazione è considerato un compito non così rilevante del brief, mentre si è accentuato il suo ruolo come strumento utile ad articolare meglio le aspirazioni del committente e a costituire uni stimolo per il design team. Ne consegue che il processo di briefing risulta molto più importante del brief inteso come prodotto o documento, anche se ciò risulta difficile da accettare per coloro che devono gestire il processo edilizio per i quali l’ideale resta un brief contenente la formulazione di requisiti chiari e misurabili. 12 F. Salisbury : ibid.

29

nel 1973 in USA come testo per l’esame di abilitazione degli architetti, facendo

registrare da quel momento uno straordinario successo che si mantiene dopo

trent’anni e quattro successive edizioni del Manuale.

Il metodo, a cui si sono successivamente ispirati altri Autori sia in USA che in

Gran Bretagna, si basa su alcuni assunti molto netti.

Il primo asserisce che la programmazione (programming) è la necessaria fase

propedeutica della progettazione (design), ad essa preliminare ma da essa ben

distinta.

Il secondo individua nella formulazione del problema da risolvere (problem

seeking) la finalità della programmazione, quindi la premessa indispensabile al

successivo svolgimento della funzione problem solving, assegnata alla

progettazione.

Il terzo osserva che lo svolgimento delle attività di analisi e di quelle di sintesi,

entrambe tipiche della progettazione e tradizionalmente in essa compresenti,

presuppongono l’adozione di due atteggiamenti mentali e quindi di

strumentazioni - logiche ed operative molto diverse.

Quanto l’attività la corretta formulazione del problema (seeking) richiede

oggettività, sistematicità ed orientamento all’astrazione; tanto la sua soluzione

esige un approccio soggettivo, intuitivo e tendenzialmente a-sistematico. Una

gestione ottimizzata del processo creativo –particolarmente quando si applica

alla progettazione di manufatti complessi, come gli edifici- presuppone che le

due fasi siano razionalmente organizzate e non, come avviene di consueto,

lasciate svilupparsi e sovrapporsi senza una disciplina, che invece è condizione

essenziale per consentire alla creatività di esprimersi al meglio e di orientarsi

efficacemente alla definizione del risultato.

Da queste premesse deriva una serie di regole e suggerimenti operativi, nella

migliore tradizione della manualistica anglosassone, che tendono ad offrire

indicazioni immediatamente applicabili e a delineare una metodica “pronta per

l’uso” anche a costo di qualche pesante semplificazione.

Secondo Peña, la programmazione viene articolata in cinque fondamentali

passaggi (steps), rispettivamente finalizzati a:

- fissare gli obiettivi (goals)

30

- raccogliere e analizzare fatti (facts)

- definire e verificare concetti (concepts)

- determinare le esigenze (needs)

- enunciare il problema da risolvere (problem)

Le “determinanti” della progettazione sono organizzate in classi, ciascuna delle

quali presuppone la ricognizione di obiettivi, fatti ed esigenze ad essa

strettamente riferibili. Le classi individuate sono:

- le funzioni (functions)

- la forma (form)

- l’economia (economy)

- il tempo (time)

nelle quali è immediato ritrovare il riferimento alla classica tripartizione delle

condizioni caratterizzanti il processo edilizio, abitualmente riassunta nella

triade “time/cost/quality”.

Che a sua volta evoca inevitabilmente anche le altrettanto note riserve sul

rischio di ambiguità connesso alla eccessiva “latitudine” logica del concetto di

qualità e quindi sulla sua capacità di considerare adeguatamente la qualità

formale e percettiva come elemento determinante del “pacchetto”. Malgrado

queste obiezioni, l’impostazione presenta una solida coerenza logica e offre un

modello semplificato ma estremamente efficace del processo e dei suoi esiti

attesi, che la impone comunque come meritevole di approfondimento e magari

di qualche utile miglioramento e adattamento.

La trattazione manualistica ovviamente non si limita alla enunciazione dei

principi, ma li articola e li esemplifica, fino a fornire una traccia dettagliata che

può direttamente costituire la guida alla conduzione del singolo processo di

programmazione.

Coerentemente con le finalità dichiarate, la definizione sistematica del

problema da risolvere costituisce il risultato dell’attività: la successiva fase di

solving –cioè la definizione delle soluzioni progettuali- viene correttamente

esclusa dalla trattazione, a cui necessitano altre e diverse competenze.

Appare tuttavia sorprendente rispetto alla consuetudine italiana delle “analisi”

pre-progettuali la ricchezza di temi e questioni che riesce ad essere messa a

31

fuoco da una ricognizione sistematica delle condizioni entro cui il progetto si

dovrà collocare. Il che conferma l’efficacia di un atteggiamento aperto,

obiettivo e non pregiudiziale nella fase di programmazione. Mentre mostra, al

contrario, i limiti di interpretazioni parziali e fortemente soggettive, proprie

della successiva fase di sintesi, che introdotte invece prematuramente nel

processo decisionale rischiano di precludere molte interessanti opportunità e di

ridurre la fase di analisi ad un esercizio poco più che rituale.

Le molte riflessioni, indicazioni operative ed esperienze pratiche che sull’utilizzo

del Design brief provenienti dalla letteratura internazionale mostrano un

sensibile ritardo del dibattito su questi temi nel contesto italiano, che si

manifesta anche nella modalità con cui è stata introdotta la procedura DPP nel

quadro della riformata normativa nazionale sugli appalti pubblici, con un gesto

apprezzabile ma dalla incisività assai modesta.

Ancora più rilevante è la scarsa considerazione e la quasi totale assenza di

applicazione che trovano in ambito accademico gli strumenti analitici di

programmazione -e più ancora le metodiche di progettazione orientate agli

approcci problem solving- nonostante la loro evidente utilità almeno

pedagogica e la larga diffusione che invece registrano nella formazione dei

progettisti architettonici in quasi tutto il mondo.

L’esempio che proviene da molti settori industriali: dall’automobile,

all’arredamento, all’elettronica, non mostra solo le ottime potenzialità

dell’approccio in termini di effettiva razionalizzazione ed ottimizzazione del

processo progettuale, ma ne evidenzia anche una interessante capacità di

alimentare la ricerca creativa, consentendo di far emergere stimoli sfide che

costituiscono certamente un buon antidoto alle purtroppo frequenti derive

formaliste e ad una (conseguente?) diffusa perdita di valore socialmente

condiviso dell’architettura.13

Osservando più da vicino qualche esempio concreto di applicazione di queste

metodiche a progetti di architettura recenti è facile rilevare, infine, come lo

schema consenta agevolmente di accogliere nella elaborazione preliminare 13 La programmazione inibisce la creatività? Assolutamente no! Il programma fissa le condizioni, i limiti e le possibilità del problema progettuale. (Preferisco il termine “condizioni” a quello petulante di ”vincoli”). La creatività inizia a lavorare quando i limiti di un problema sono conosciuti.

32

suggestioni ed esigenze nuove, come una serie di temi legati alle esigenze

emergenti di sostenibilità o le conseguenze di forme innovative di procurement

o, ancora, requisiti severi in materia di manutenibilità, e come ciò avvenga

senza produrre perturbazioni nel dispositivo, che si dimostra perfettamente in

grado di accoglierle, processarle e quindi trasferirle alla ricerca progettuale

come un “problema da risolvere” chiaramente formulato.

Un brief, dunque, è un documento che individua in modo sistematico le

esigenze del committente in relazione all’intervento edilizio che questi intende

promuovere, trasmette le informazioni necessarie al progettista affinchè egli

sia in grado di operare nel modo più soddisfacente. La responsabilità di questo

documento è del committente, ovvero della figura che ha il compito di avviare

il processo edilizio. L’architetto quindi non è figura isolata nel processo e per

operare bene senza staccarsi dalla realtà deve comprendere come

l’architettura senza committente non può farsi concreta, e deve essere

caparbio nel far comprendere ai committenti che qualsiasi costruzione posata

sul suolo – nel paesaggio, ha un valore etico e morale nei confronti dell’uomo

che la vive.

“Il Progettista organizza e dà forma spaziale ai bisogni del Committente e si

impegna a che la materializzazione dell’opera avvenga nel modo più

competente, con la massima corrispondenza tra fini e mezzi: senza spreco

economico, con risultati espressivi significanti e quindi rappresentativi di chi

l’opera l opera l’ha voluta.“14

Il progettista infatti si inserisce in un processo che prevede altri operatori con

cui è necessario stabilire relazioni che naturalmente richiedono un sistema di

regole di comportamento. Nell’attuale processo edilizio la fase progettuale si è

fatta sempre più complessa ed il progettista non è più il singolo individuo ma ci

troviamo di fronte ad un soggetto collettivo definito nella terminologia

anglosassone Design Team che accorpa in sé diverse figure tecniche (esperti di

pianificazione, ingegneri strutturisti ed impiantisti, architetti, quatity surveyors,

paesaggisti, progettisti di interni) che rendono il gruppo capace di offrire tutte

quelle professionalità indispensabili per operare nel settore edilizio e per

14 G. De Carlo, “Le parentesi del committente” in Domus n.873, settembre 2004.

33

produrre un manufatto architettonico complesso. In questo orizzonte, il ruolo

del progettista si scompone in una molteplicità di figure, cui è attribuito il

compito di articolare compiutamente, in modo esplicito, la connessione tra lato

della domanda e lato dell’offerta. Da qui si profila una figura fondamentale per

la riuscita del processo, ovvero quella del design brief manager che ha il

compito di facilitare la comprensione e l’integrazione reciproca tra la

progettazione nel corso del processo e le esigenze della committenza e

dell’utenza. In questo rapporto tra architetto e committente risulta evidente

quanto sia obsoleta la tradizionale concezione di brief come documento pre-

progettuale. Nel mondo della progettazione e delle costruzioni il brief indica sia

un prodotto che un processo. Infatti il brief rappresenta il documento che

contiene i requisiti cui un fornitore deve rispondere e che costituiscono per il

cliente, i criteri per valutare la qualità dei beni consegnati; il processo di

briefing, a sua volta, designa una serie di passi, iterativa e continua, che ha lo

scopo di coadiuvare il committente ed il progettista nel concordare insieme

ambizioni e aspettative riguardo l’oggetto che si intende costruire. Uno dei

problemi chiave nell’elaborazione del brief è proprio quello di capire qual è il

punto del processo oltre il quale non sia possibile tornare indietro e dove sia

necessario chiudere il brief congelando le decisioni. L’altra questione

fondamentale che il brief deve affrontare è quella della riduzione dei conflitti;

nel processo edilizio, cosi complesso come oggi, non solo le figure attive nelle

varie fasi sono spesso in conflitto tra loro perché hanno obiettivi diversi, ma

all’interno delle fasi agiscono figure collettive che pur convergendo sugli stessi

obiettivi, sono portatori di interessi soggettivi divergenti. L’attività di briefing

riguarda l’organizzazione di attività umane e come tale è ipercomplessa, per

questo motivo è ottimale contare su metodi appropriati di processo.

Ciò che importa per la riuscita del processo è, dunque, la ricerca e la

condivisione di obiettivi della committenza pur manifestando le motivazioni che

ciascun attore cerca di apportare al processo. Molto importanti, per dirimere

questi aspetti, sono le tecniche di value management, ovvero tutte quelle

attività di servizio che massimizzano il valore funzionale di un progetto

conducendone l’evoluzione e lo sviluppo dall’idea iniziale fino al completamento

34

attraverso il confronto e la verifica di tutte le decisioni in relazione al sistema di

valori determinato dal cliente, considerando che il valore comprende il costo

ma considera anche i criteri soggettivi che determinano le decisioni

dell’organizzazione committente nel percepire la accettabilità di un livello di

costo in relazione all’ottenimento di un determinato livello di prestazione e di

specifica tecnica.

Il brief, dunque, come processo creativo volto non solo a fissare gli aspetti

funzionali dell’intervento ma anche finalizzato ad esplorare ed articolare le

aspirazioni del committente ed a stimolare i progettisti.

35

1. Il processo di briefing:

Natura del briefing e rapporti col processo progettuale

Il briefing indica un processo evolutivo in cui le esigenze e le risorse di

un’organizzazione vengono individuate, analizzate e interpretate, così che sia

possibile farle corrispondere sempre meglio agli obiettivi e alla vocazione

specifica , ovvero alla mission dell’organizzazione stessa. Si tratta di un

processo che riguarda sia la formulazione e la soluzione dei problemi, sia la

gestione dei procesi di cambiamento. Le idee espresse nella fase iniziale si

evolvono, vengono analizzate discusse fino a tradurle in richieste specifiche.

Si attuano le critiche delle varie opzioni e si articolano i requisiti. Il brief è il

prodotto di questo processo al fine di comunicare formalizzando le decisioni e

le istruzioni operative. La definizione del processo di briefing parte dalla

identificazione delle esigenze di un’organizzazione prima ancora di definire

quale potrebbe essere l’intervento appropriato e che presuppone la necessità di

chiarire gli obiettivi e priorità prima di procedere alla progettazione dettagliata.

Questo comporta anche il fatto di procedere ad un esame attento dell’edificio

una volta consegnato finito per accertare se davvero soddisfa le aspettative.

L’attività di briefing, per quanto consueta nel settore edilizio britannico, è,

tuttavia, sempre stata considerata una sorta di arte esoterica, esercitata da

professionisti che non esitavano a promettere ai loro clienti la soluzione

perfetta. Le questioni come la cultura e le strategie di gestione imprenditoriale

influiscono in misura essenziale sul tipo di soluzione edilizia da adottare. Ad

esempio, il livello di maturità di un’organizzazione produttiva influisce sul livello

di attrezzatura tecnologica dell’edificio e sul tipo e la quantità di risorse che si

potranno dedicare alla sua gestione. Problemi di questo genere possono essere

evitati con un’analisi approfondita della cultura e del grado di complessità

dell’organizzazione-utente che consenta di comprenderla in modo chiaro. Il

briefing iniziale è riconosciuto come un metodo per ottenere maggior chiarezza

e maggior prevedibilità dell’intervento. Per il committente, la sicurezza che

l’edificio risponderà alle future necessità di cambiamento in misura

ragionevolmente prevedibile è importante, sia che si tratti di modificare

l’organizzazione del lavoro sia che si tratti di permettere opportunità nuove. Il

36

briefing può stabilire proprio questo, restituendo al committente/utente il

controllo sulle cose che per lui sono più importanti.

La natura di ogni intervento è percepita in modo del tutto differente dal

committente rispetto a chi progetta e costruisce. L’organizzazione-committente

mira al successo delle proprie attività. Per i progettisti e i costruttori, l’edificio è

invece spesso percepito semplicemente come una tra le molte opere che

devono essere consegnate entro limiti stabiliti di tempo e di costo.

I valori di un’organizzazione formano la struttura che consente di rendere

espliciti obiettivi e priorità. I valori e le condizioni condivise rivestono un ruolo

chiave nel comunicare al mondo esterno quello che ci si può aspettare da una

certa organizzazione. Identificare questa cultura è difficile: la cultura è

immateriale, spesso non esplicita ed evidente perché nascosta in codici e

norme dell’organizzazione e diviene manifesta solo quando le regole vengono

infrante. Gli interventi di tipo edilizio, per le organizzazioni aziendali sono

centrati su priorità specifiche di estrema importanza, incorporate nei loro valori

e nelle loro convinzioni. E’ importante identificare gli elementi essenziali che

rendono unica la cultura di un’impresa e che possono farla prosperare. Un

briefing efficace deve dedicare all’identificazione e alla comunicazione di queste

esigenze immateriali la stessa attenzione che attribuisce all’analisi delle

esigenze misurabili. In alcuni casi, il cliente stesso può non avere chiare le

priorità, oppure non essere capace di comunicarle. La fase iniziale del briefing

è essenziale per definire con chiarezza gli obiettivi. In seguito, il progetto può

essere verificato in relazione a questi obiettivi, sia nel corso del suo sviluppo

che alla fine; priorità definite con chiarezza consentono al committente di

ottenere quello che lui vuole dal progetto e non solo quello che il progettista

ritiene che debba ottenere. L’azione di briefing comporta la capacità di mettere

a frutto l’esperienza derivata da successi ed insuccessi precedenti, sia interni

che esterni all’organizzazione, sia che abbiano a che fare con l’attività primaria,

oppure con il suo contesto e i suoi edifici.

L’attività di briefing deve trovare un equilibrio tra due interessi distinti: quelli

dell’utente/committente dal lato della domanda e quelli di chi realizza e

consegna l’opera dal lato dell’offerta. Gli utenti e altre figure dal lato della

37

domanda, spesso si esprimono in termini di attività imprenditoriali e

organizzative, mentre gli attori dal lato dell’offerta lo fanno in termini edilizi,

con un linguaggio tecnico appropriato alle loro attività. A livello operativo i

progettisti hanno l’abitudine di comunicare con grafici, disegni, fotografie

mentre committenti e utenti possono essere abituati a relazioni scritte e non

comprendono facilmente i codici del disegno tecnico.

Un processo decisionale efficace costituisce lo scheletro portante di ogni

strategia di briefing efficace. Sapere quali sono le decisioni da prendere e

quando prenderle, è essenziale per la riuscita di qualunque progetto. Fissare le

decisioni nella fase iniziale può condizionare negativamente il committente

impedendogli di reagire ai cambiamenti che avvengono nel suo contesto

aziendale, il che è un problema grave negli interventi a lungo termine. Tenere

aperte diverse opzioni a lungo può rallentare molto l’intervento, che non può

progredire fino a quando non c’è niente di definito. Un buon processo di

briefing è quello che fornisce informazioni tempestive, capaci di soddisfare sia

le necessità del committente che quelle dello sviluppo del progetto e della

costruzione. Durante le fasi iniziali del briefing, è evidente che le decisioni

devono concentrarsi di più sugli elementi strutturali, meno soggetti a variazioni

nel corso della vita dell’edificio, mentre quelle sull’allestimento interno possono

essere prese più tardi. E’ conveniente individuare diverse classi di elementi che

costituiscono un edificio. Il guscio dell’edificio, comprende struttura e

involucro, i servizi individuano gli impianti, scenari che comprendono partizioni

ed allestimenti interni, settings che individuano l’arredo e le attrezzature

mobili; a queste quattro categorie si possono affiancare anche il site - il luogo,

skin - la pelle dell’edificio, systems - sistemi. Ovviamente tutte queste

categorie hanno in sé una durata nel tempo o nel ciclo di vita dell’edificio ed

allo stesso modo definiscono tempi decisionali diversi all’interno del processo di

briefing; per esempio il guscio ha una durata molto lunga di conseguenza una

decisione sul guscio avrà un’influenza per lungo periodo sulla capacità

dell’edificio di adattarsi ai cambiamenti; una decisione che riguarda l’arredo

invece si riferisce ad un orizzonte temporale limitato consentendo variazioni

ogni giorno.

38

Nelle attività di briefing si presentano sei azioni chiave:

- Definizione del processo (lo schema per le attività di briefing)

- Assunzione di decisioni tempestive

- Comprensione delle finalità nascoste

- Pianificazione del cambiamento futuro

- Comunicazione chiara e completa

- Verifica dell’esperienza e retroazione

Le diverse fasi del processo di briefing

L’attività di briefing è un processo di affinamento progressivo che porta

dall’espressione generale di un’esigenza alla proposta di una soluzione

specifica. I diversi stadi del processo sono caratterizzati da differenti tipi di

brief. Il processo parte con l’esame delle esigenze che motivano la costruzione

di un edificio e termina ben oltre la consegna con la valutazione dell’edificio in

uso. Il processo descritto individua uno schema intorno a cui possono

articolarsi diverse attività di briefing per situazioni specifiche. Generalmente il

processo è lineare anche se può esserci sovrapposizione. Le tre fasi in cui si

svolgono processi di briefing sono la fase di pre-intervento, la fase di

intervento e la fase di post-intervento. Ogni fase è scandita dalla produzione di

documenti specifici, ovvero il brief strategico ed il project brief.

Nel fase di pre-intervento l’identificazione delle esigenze del committente

richiede uno studio del business case allo scopo di verificare l’effettiva

esistenza delle esigenze rilevate, di analizzarne le cause e di accertare fino a

che punto le risorse presenti siano in grado di fornire una risposta sia

immediata che futura. Questo processo di formulazione delle questioni può

portare alla superficie problemi non considerati in precedenza e mettere in luce

altri bisogni. Un’analisi di questo tipo può anche evidenziare vincoli importanti

per il committente, come le risorse economiche disponibili per progetti futuri.

Molte informazioni rilevanti possono essere reperite in rapporti e documenti

scritti e nell’esperienza diretta. Le informazioni possono essere reperite anche

al di fuori dell’organizzazione committente attraverso pratiche di

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benchmarking15, con visite a edifici analoghi e ricorrendo ad esperti esterni che

possano fornire spunti ulteriori nella fase di accertamento delle esigenze e

delle opzioni.

L’accertamento e la valutazione delle esigenze e delle risorse costituisce la

base per l’elaborazione e la valutazione di opzioni diverse al fine di soddisfare

esigenze specifiche. Durante l’analisi delle informazioni vengono alla luce

diverse opzioni possibili. Quando si inizia a considerare un’opzione con

maggiore interesse di altre, le analisi successive ne subiscono l’influenza,

poiché si tende ad adattarle ad essa. Per questo motivo, occorre distinguere

bene tra la fase di raccolta ed analisi delle informazioni e la fase in cui si

elaborano le opzioni, che devono essere effettivamente differenti tra loro e non

variazioni sullo stesso tema. La gamma delle opzioni possibili è vasta e può

andare dalla definizione di modifiche nella gestione, alla costruzione di un

nuovo edificio o all’estensione di uno già esistente, fino alla decisione di non

fare nulla. Lo status quo costituisce una buona pietra di paragone in base alla

quale giudicare l’effetto di ogni possibile variazione. Lo scopo di questa fase è

di ridurre la lista delle possibilità a poche strade percorribili, ciascuna sostenuta

da un business case, la cui scelta finale compete comunque al committente. In

questa fase, una value management review16 è un metodo efficace per

assicurare una comprensione chiara del progetto.

Una volta presa la decisione sul tipo di intervento da sviluppare, si elabora il

brief strategico che ne stabilisce i parametri. Il brief strategico è un documento

che dispone in modo sistematico gli obiettivi di un progetto; esso parla un

linguaggio di tipo aziendale, con chiare dichiarazioni d’intenti in rapporto a cui

sia possibile confrontare con i risultati ottenuti.

Nella fase di intervento i progettisti devono convalidare il brief strategico,

chiarendo ulteriormente gli obiettivi del committente che a sua volta verifica se

i progettisti hanno compreso fino in fondo le sue esigenze e priorità,

15 Con il termine benchmarking si indica l’attività di valutazione di un prodotto, di un servizio o di un processo in relazione ad un altro elemento analogo assunto come paragone esemplare. 16 Per value management si intende un servizio che massimizza il valore funzionale di un progetto gestendo la sua evoluzione e il suo sviluppo dall’inizio alla fine, attraverso l’esame di tutte le decisioni in relazione a un sistema di valori determinato dal cliente; esso ha il fine di ottimizzare il valore del bene o del servizio che il progetto intende realizzare, intendendo il valore non il semplice corrispettivo economico ma piuttosto la misura delle priorità espresse dall’utente e dal committente.

40

soprattutto per quanto riguarda i costi, i tempi e la qualità richiesta. Questo

processo riduce la probabilità di incomprensioni e disaccordi futuri rispetto agli

obiettivi fondamentali dell’intervento.

La convalida è una risposta ponderata e attenta al brief e comporta che i

progettisti esaminino con molta attenzione le opzioni, i vincoli, i costi

individuati nel brief strategico. Un ulteriore value management review faciliterà

la comprensione fra committente – utente - progettisti.

In questa fase il documento che viene prodotto è il project brief, ed ha lo scopo

di convertire il linguaggio del brief strategico in termini edilizi, determinando le

relazioni funzionali, stabilendo alcune caratteristiche di partenza sia di tipo

quantitativo che qualitativo. Per progetti di grandi dimensioni è opportuno

dividere le fasi di elaborazione dell’intervento in sotto fasi operative che lo

articolano a partire dall’idea iniziale –concept- attraverso fasi intermedie di

elaborazione fino al brief definitivo, stabilendo precisi momenti di controllo e

verifica in modo tale che il committente possa verificare le proposte e fare

proprie osservazioni prima che il progetto sia portato troppo avanti

nell’elaborazione. Una valutazione regolare aumenta nel committente la fiducia

nella gestione del progetto e consente di consolidare consapevolmente le

decisioni. Durante l’elaborazione del progetto, è necessario verificare con molta

frequenza le idee che emergono: il committente dovrebbe poter decidere per

varie alternative identificando costi e e benefici di ciascuna. Una volta

approvato e sottoscritto dal committente viene elaborato ad un livello

superiore di dettaglio il project brief, che definirà le dimensioni e le principali

caratteristiche dell’intervento, insieme ad un programma di costi. Il project

brief è la base da cui si sviluppano tutte le informazioni dettagliate necessarie

alla costruzione di un edificio nuovo o per la modifica di uno già esistente. Al

committente si richiede di confermare lo schema generale dell’intervento, i

costi e il programma dei tempi, approvare le modifiche ed identificare i rischi.

L’obiettivo è sempre quello di minimizzare l’impatto delle possibili modifiche e

di accertare la disponibilità delle risorse economiche sufficienti per gli

imprevisti se si evidenziasse un alta probabilità di modifiche.

41

Nella fase di post-intervento vengono verificati e valutati: il processo di

progettazione architettonica e di costruzione, il prodotto, le prestazioni

ottenute in rapporto alle attività insediate. Durante il processo di briefing le

decisioni vengono fissate in modo progressivo passando da quelle strategiche

di ampio respiro alle più specifiche. Dopo ciascuna valutazione di verifica il

committente deve decidere di passare alla tappa successiva e sottoscrivere il

lavoro compiuto fino a quel momento.

In sintesi è consigliabile una buona articolazione delle attività di briefing al fine

di avere un controllo ed evitare errori costosi o prodotti inferiori alle

aspettative.

Le attività di briefing e il progetto architettonico sono parti integrate dello

stesso processo e molte delle attività devono accompagnare il progetto

architettonico, questo anche se i linguaggi sono diversi in quanto il brief

strategico si compone per mezzo di parole e diagrammi mentre il project brief

si esprime per mezzo di disegni, schemi grafici e diagrammi di flusso.

Identificazione delle esigenze della committenza

Le esigenze sono fatti complessi costituiti da un’aggregazione di interessi

diversi e caratteristici di una certa organizzazione in un momento determinato.

Il processo di briefing ha lo scopo di trovare un equilibrio tra questi interessi,

così che ciascuno sia tenuto nel dovuto conto e inserito in una scala di priorità.

Identificare le esigenze vuol dire far emergere le molteplicità di interessi che

caratterizzano un contesto in mutazione permanente. Analizzare il termine

dell’equazione che rappresenta la domanda serve ad individuare i momenti di

convergenza e disomogeneità all’interno dell’organizzazione, la quantità e il

tipo di personale coinvolto, gli schemi di lavoro, il grado di assimilazione della

tecnologia. Analizzare il termine che rappresenta l’offerta serve invece a

individuare la misura in cui la risorsa-edificio rispecchia le esigenze espresse

nella domanda. Questo tipo di ricerca consente di rendere note caratteristiche

come il grado di continuità o di dispersione nello svolgimento delle attività, la

superficie utile impiegata, la dimensione dei corpi di fabbrica, la complessità

delle attrezzature di servizio, la composizione architettonica e la qualità dei

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dettagli. La capacità di accordare domanda ed offerta in modo che le esigenze

dell’utenza siano costantemente armonizzate con le potenzialità e le

caratteristiche dell’edificio costituisce la base di una gestione soddisfacente

delle risorse immobiliari. Bilanciare questi interessi significa comprendere dove

il committente vuole collocarsi e come intende arrivare a quel punto preciso.

Nella prima fase del processo si deve giungere a:

- comprendere l’esigenza;

- Riconoscere che ci può essere più di una soluzione per soddisfare

quella determinata esigenza;

- Riconoscere che ci saranno opinioni diverse sulla natura di quella

determinata esigenza;

- Stabilire il contesto del brief;

- Riconoscere l’interazione tra persone, processi e sede dell’attività.

Per arrivare a questo è importante comprendere:

- La mission del committente

- I criteri operativi che consentono di raggiungere gli obiettivi;

- Le risorse disponibili del committente;

- La cultura del committente;

- I fattori interni che motivano i cambiamenti;

- I fattori esterni che motivano il cambiamento e che possono

influenzare il futuro.

La raccolta dei dati può avvenire acquisendo informazioni da fonti esistenti

quali: documentazione esistente17, ispezioni di servizi e attrezzature18, rapporti

su altre organizzazioni, pubblicazioni e casi studio esemplari; oppure da fonti

quali: indagini specifiche sull’uso degli spazi, interviste, precedenti,

questionari, workshop.

Le decisioni chiave da assumere quando si decide di procedere ad un

intervento edilizio riguardano:

- Un budget iniziale che consideri i costi generali, compreso il life cycle

cost; 17 Rapporti aziendali, piani commerciali, budget finanziario e quello relativo al personale, l’organigramma, descrizioni delle attività chiave, rapporti di consulenza recenti. 18 Piani di sicurezza e antincendio, schemi planimetrici e inventari delle attrezzature, flussi di ingresso, uso degli spazi, attività di manutenzione, diagrammi di flusso delle attività.

43

- Un programma di massima che preveda tempi realistici per ogni

attività;

- I principali elementi di rischio, le eventualità contingenti e le decisioni

preliminari per gestirli.

Il tempo dedicato nella fase precedente l’intervento a riflettere sulle alternative

e ad articolare gli obiettivi è indispensabile per la riuscita di qualunque

progetto. Obiettivi mal posti poco articolati e non condivisi da tutte le parti

coinvolte, comportano inevitabili e ripetuti rifacimenti del progetto e

conseguenti ritardi e aumenti dei costi. Occorre per questo scopo ricercare

informazioni di qualità e non accumulare indiscriminatamente una gran mole di

dati capace solo di portare confusione.

Flessibilità ed adattabilità degli obiettivi di briefing

Le parole flessibilità e adattabilità sono spesso usate in maniera

intercambiabile, quando si discute di cambiamento negli edifici. La flessibilità

indica una condizione che consente di effettuare modifiche in modo rapido e

relativamente facile ed economico; mentre l’adattabilità è legata a modifiche di

scala più ampia e su periodi di tempo più lunghi. Vi è flessibilità quando si

possono sostituire i serramenti o riconfigurare l’allestimento interno, mentre

l’adattabilità dipende dalla forma e dalle dimensioni di una stanza, che le

consentono di contenere un certo numero di attività diverse nel corso del

tempo.

In generale si possono individuare tre diverse tendenze negli investimenti

immobiliari:

- Edifici progettati su misura, concepiti per privilegiare il valore d’uso

dell’organizzazione committente;

- Edifici di tipo speculativo, promossi da imprenditori immobiliari che li

affittano o li rivendono, concepiti per privilegiare il valore di scambio;

- Edifici progettati con soluzioni che puntano sull’innovazione

tecnologica o estetica, allo scopo di privilegiare il valore d’immagine.

44

La sfida del futuro è quella di fondere i tre aspetti e di sfruttare la tecnologia pr

creare edifici capaci di ampliare la gamma delle opzioni a favore dell’utenza,

massimizzando nel contempo il valore di impresa.

Rendere adattabile un edificio implica superare i problemi di un progetto

architettonico troppo specifico. Una strategia per ottenere un edificio adattabile

implica la capacità di anticipare le qualità dello spazio che saranno richieste in

futuro. In questo senso risulta importante e necessario individuare i diversi cicli

di vita che sono propri dei diversi strati dell’edificio: il sito, il guscio, la pelle, gli

impianti, gli allestimenti interni, le reti informatiche, e gli allestimenti mobili.

Il guscio. La struttura e l’involucro di un edificio durano quanto la sua intera

vita: dai 50 anni in su. Le decisioni chiave del progetto architettonico

riguardano la conformazione, le dimensioni, la capacità di adattarsi a

cambiamenti funzionali e tecnici. Si tratta di decisioni a lungo termine che

difficilmente si possono modificare nel corso della vita dell’edificio.

Gli impianti. Comprendono gli impianti meccanici, gli elettrici e l’illuminazione e

possono durare 15/20 anni. La cosa importante è sapere prevedere una rete

impiantistica capace di soddisfare l’evoluzione tecnologica delle attrezzature. Il

guscio deve essere in grado di poter supportare le modifiche nella rete

impiantistica che si rendono necessarie.

L’allestimento interno. Riguarda la sistemazione delle partizioni e delle finiture

ed ha un ciclo di vita tra i sette e i dieci anni. L’allestimento influisce e deriva

dal tipo di attività svolta e dall’identità del committente.

A queste quattro categorie si aggiungono il sito , che si può considerare come

immutabile, determina il contesto; la pelle, che ha una vita di circa 25 anni,

sotto l’aspetto della adattabilità determina la possibilità di aggiornare

l’immagine e le relazioni con le modifiche del contesto circostante; i sistemi ITC

hanno un ciclo di vita pari a tre anni e rappresentano un comparto degli

impianti i cui costi vanno continuamente crescendo.

Affinchè il processo di briefing sia in grado di comprendere il cambiamento, è

necessario che ne accetti l’inevitabilità; un brief concepito come strumento per

tenere a freno i cambiamenti è destinato a fallire. Il punto di partenza per un

processo di briefing flessibile è un atteggiamento mentale aperto, in cui il

45

committente è in grado di riconoscere i cambiamenti necessari e di

corrispondervi costituendo un’adeguata struttura di management.

Comunicare con la committenza

Un progetto nasce quando committenti bene informati sono capaci di

comunicare in modo efficace le loro esigenze ai progettisti. I progettisti devono

comunicare creativamente e in forma comprensibile al committente le diverse

alternative e opportunità.

L’informazione si muove continuamente: dal committente al progettista e

viceversa, dal committente all’utente, tra progettisti e l’impresa. Questo flusso

di informazioni si riflette nei diversi tipi di brief.

La comunicazione tra committente ed architetto ha diversi obiettivi: raccogliere

informazioni, prendere decisioni, condividere la comprensione dei problemi. Gli

interventi che funzionano sono quelli in cui la diffusione dell’informazione e la

struttura della validazione sono organizzate in modo chiaro, soprattutto nei

casi di elevata complessità dovuta ad un gran numero di operatori. La

comunicazione tra progettisti e committenza è caratterizzata dallo scambio di

brief differenti. La chiave per far funzionare un processo di briefing sta nella

capacità di trovare un linguaggio comune; la mancanza di un linguaggio

comune conduce ad affermazioni ambigue, che vengono interpretate in modo

errato, spesso attraverso preconcetti. E’ necessario che committenti, utenti e

progettisti si impegnino a raggiungere una comune comprensione dei problemi

in campo, che è condizione unica per ottenere livelli efficaci di comunicazione.

Schematizzazioni divergenti del medesimo problema conducono

inevitabilmente a controversie politiche irrisolvibili. Il brief strategico è il luogo

dove questo tipo di problemi deve essere individuato e dove è assolutamente

ricercare un terreno comune. Obiettivo comune è quello di raggiungere un alto

livello di comprensione condivisa, che va dall’inquadramento generale del

problema definito nel brief strategico alla sua maggiore articolazione stabilita

nel project brief.

Carattere, configurazione e aspettative del committente possono essere

descritte tramite:

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- Schemi organizzativi sulla struttura di committenza

- Proiezioni sul personale ed eventuali cambiamenti nell’organizzazione

- Diagrammi di relazione e adiacenza, ovvero le relazioni all’interno

dell’organizzazione

- Diagrammi di flusso che descrivono l’attività complessiva

- Tecniche di visualizzazione, immagini astratte fotografie schizzi che

trasmettano concetti sia concreti che astratti.

Perché la comunicazione sia efficace è opportuno distribuirla solo nella misura

necessaria. E’ utile identificare esattamente quale tipo di informazioni serva

davvero ai diversi soggetti coinvolti e poi stimolarli a chiederne eventualmente

di più, secondo le loro reali necessità.

Ogni attività che coinvolga più di una persona suscita una certa varietà di

aspettative che è necessario gestire. Nel caso di un intervento edilizio,

committente, utenti, progettisti, imprese appaltatrici, comunità locali e autorità

di controllo hanno tutti i loro interessi e le loro aspirazioni. Perché un

intervento riesca bene, è necessario che questi interessi vengano resi noti e

condivisi: ciò non significa che gli interessi del committente o degli utenti

debbano soggiacere a quelli di altri, ma, piuttosto che occorre prestare

attenzione al fatto che vengano chiaramente comunicati e compresi da tutti i

soggetti coinvolti.

Le aspettative suscitate da un intervento sono direttamente collegate al

programma stabilito dal committente. Qual è lo scopo della committenza? In

quale modo ha intenzione di perseguirlo? In quale contesto? Quali sono i suoi

criteri operativi nello svolgimento del proprio progetto?

Questi criteri, derivati dagli scopi specifici del committente, costituiscono la

base per analizzare e articolare le esigenze.

Le esigenze degli utenti costituiscono lo scheletro portante del progetto. Le

aspettative degli utenti saranno molto diverse da quelle del committente,

poiché questi considererà probabilmente l’intervento in termini di costi e tempi

di realizzazione, mentre gli utenti sono interessati alla qualità dell’ambiente ed

al suo impatto sulle loro attività.

47

Se gli obiettivi non sono chiari non solo sarà difficile giudicare se l’intervento

avrà successo, ma si potrà facilmente verificare quel che si definisce in gergo

un mission creep, ovvero uno slittamento dell’obiettivo originario. Al contrario,

obiettivi chiaramente individuati e priorità concordate consentono agli utenti di

ottenere con certezza quello che è stato stabilito, al committente di gestire

correttamente il processo, ai progettisti e alle imprese di accorgersi per tempo

se si sta andando fuori strada.

Il brief deve individuare i requisiti prestazionali, cioè il livello misurabile di una

data funzione che deve essere garantita per raggiungere un determinato

obiettivo. Per ogni obiettivo, può esserci più di un requisito prestazionale. Ogni

requisito dovrebbe consentire di generare soluzioni alternative. Il requisito

deve essere preciso, evitare le ambiguità ed essere tanto dettagliato quanto lo

consente la scala di progetto.

Un aspetto del brief è la sua attitudine ad essere sottoposto a verifica. Le

misure per questa verifica possono comprendere unità standard, parametri e

punti di riferimento prestabiliti, linee guida, limiti.

Il brief deve delineare una coerente storia dell’intervento, comprensibile da

tutti coloro che utilizzeranno il documento. Il brief deve indicare chi sono i

responsabili e come. Deve essere chiaro e conciso così da fornire tutte le

informazioni necessarie in quella specifica fase, senza essere troppo lungo o

poco comprensibile. La prima fase del brief stabilisce quali sono lo specifico

obiettivo e il contesto dell’intervento; definire bene il contesto è importante per

farne comprendere i presupposti: il documento deve delineare con chiarezza il

proprio scopo, il periodo entro il quale è stato intrapreso il lavoro, l’identità del

committente, chi sono i responsabili del brief e a chi è rivolto.

Elementi essenziali del brief:

- intenzione generale dell’intervento

- obiettivi

- requisiti prestazionali e misure

- priorità

- gestione delle decisioni e delle responsabilità

- arco temporale di svolgimento

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- individuazione di responsabili e referenti.

La mission costituisce una dichiarazione di intenti che deve esprimere le ragioni

per cui il committente si accinge a promuovere quel particolare progetto, quale

sia la meta da raggiungere con l’opera intrapresa, e sottolineare gli obiettivi e

le principali qualità e caratteristiche che dovranno connotare l’intervento.

La definizione degli obiettivi stabilisce il modo di conseguire la mission,

ciascuno degli obiettivi prefissati deve inquadrarsi nella mission. Gli obiettivi

devono fissare i livelli qualitativi richiesti e orientare il progettista alla ricerca di

soluzioni ai problemi individuati senza limitarne le possibilità di esplorare

diverse alternative.

La definizione delle priorità individua l’ordine di importanza che le diverse

questioni rivestono per il committente e per gli utenti. L’identificazione delle

priorità può riguardare le attività che si svolgono nell’ambito di

un’organizzazione, facendone prevalere alcune rispetto ad altre. Definire

correttamente le priorità orienta i progettisti, concentrandone l’attenzione su

questioni che sono in primo luogo fondamentali per il committente piuttosto

che per loro stessi.

Gestire il processo di briefing

La buona riuscita dell’attività di briefing dipende in larga misura dalla gestione

del processo: è essenziale che le decisioni vengano prese al momento giusto e

dalle persone giuste. Nella gestione di un intervento, è necessario ricorrere a

modalità di gestione dei rischi esplicite, che ci consentono diversi vantaggi.

Uno di questi vantaggi è dato dalla possibilità di scoprire opportunità nuove:

mentre si analizzano i rischi eventuali connessi all’ipotesi di una certa soluzione

è possibile che si rendano evidenti soluzioni migliori. La gestione dei rischi non

deve essere intesa come un approccio negativo nei confronti di possibili azioni,

bensi come strumento utile a identificare le questioni critiche che

caratterizzano l’intervento.

Un processo decisionale efficace costituisce la struttura portante di una efficace

strategia di briefing. Troppo spesso decisioni sbagliate vengono prese in

momenti sbagliati; può accadere che chi gestisce segmenti diversi

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dell’intervento sprechi il proprio tempo nel definire troppo presto decisioni di

dettaglio, quando sarebbe opportuno prendere una decisione capace di lasciare

aperte opzioni diverse.

Le decisioni non devono essere prese tutte in una volta: un buon processo di

briefing deve fornire tutte le informazioni e le decisioni necessarie all’ultimo

momento utile per poter soddisfare le necessità dell’attività che occorre

insediare e le esigenze della fase attuativa dell’intervento. Di solito,

committenti e utenti vogliono poter modificare le loro scelte fino a uno stadio

molto avanzato del processo, mentre i progettisti e le imprese esecutrici

vorrebbero poter bloccare tutte le decisioni al più presto possibile.

Progettare comporta una sintesi continua delle informazioni che si

acquisiscono; ciò potrebbe tradursi in un processo infinito. L’inclinazione di un

progettista è spesso di lasciare aperte tutte le soluzioni, rielaborandole in

continuazione; d’altro canto il manager di un processo ragiona in termini di

scadenze e obiettivi da conseguire secondo procedure stabilite. Di fatto il

progetto è un processo iterattivo che deve comportare la rielaborazione

continua di idee e proposte: tuttavia è necessario che si svolga entro un

contesto che prevede fasi e scadenze.

Il programma di un intervento deve perseguire una strategia che consenta di

definire le diverse decisioni in maniera progressiva lungo tutto il percorso,

senza impedire al committente di tenere aperte varie opzioni rispetto a tutti

quegli aspetti che non è prudente definire con troppo anticipo.

Un buon metodo per strutturare lo schema decisionale è quello di stabilire

momenti in cui per procedere è necessaria l’approvazione formale del lavoro

svolto. Ci sono quattro criteri da applicare in ciascuno dei momenti cruciali:

- Congruenza con gli obiettivi strategici

- Impegni specifici della fase

- Piano dell’intervento

- Responsabilità

Le decisioni tendono a sovrapporsi per strati: si prende dapprima una decisione

generale cui ne seguono altre di dettaglio. Il concetto di stratificazione è

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importante perché rende evidente quando determinate decisioni devono essere

prese e da parte di chi.

Una volta che una decisione strategica è stata assunta, se si vuole cambiarla

bisogna indagare in maniera approfondita sull’impatto che la modifica avrebbe

sull’andamento dell’intero processo.

Chi prende una decisione deve avere l’autorità, la capacità e le risorse per

farlo. Alcuni committenti hanno la tendenza a cercare di scaricare le decisioni

su altri oppure ad assumere decisioni che altri dovrebbero prendere.

Nella prima fase dell’intervento, quando si inizia l’impostazione del progetto e

si esplorano diverse idee, la varietà dei punti di vista arricchisce l’evoluzione

del progetto stesso. Un gruppo ben integrato i cui membri riescano a separare

le barriere che delimitano le rispettive discipline è in grado di produrre risultati

il cui valore risulta molto superiore alla semplice somma di queste ultime. I

diversi esperti sono infatti in grado di fornire punti di vista diversi ma

complementari sullo stesso problema facilitandone la definizione.

Il gruppo ideale dovrebbe essere composto da persone le cui caratteristiche

caratteriali siano adeguate al ruolo che devono rivestire al loro interno. La

condizione essenziale per lavorare in gruppo è che ciascuno dei suoi membri

sia in grado di comprendere le priorità degli altri e di accettarne le differenze e

le diverse ottiche professionali. Il gruppo di lavoro deve condividere lo stesso

obiettivo e gli stessi valori, in questo caso il lavoro sarà efficace.

Per il buon funzionamento del gruppo di lavoro è essenziale che vi sia

continuità nella partecipazione dei personaggi chiave. E’ fondamentale creare

un effettivo tessuto di relazioni tra i componenti il gruppo e di sollecitare la

comprensione condivisa dell’intervento e dei suoi obiettivi. Impostare le

riunioni sotto forma di workshop, organizzati in luoghi neutrali individuando

con chiarezza come verrà condotto l’intervento. Sono d’obbligo eseguire

revisioni e verifiche svolte con regolarità nel corso dell’intervento in modo da

assicurare che tutto proceda entro binari predeterminati e che il gruppo

collabori efficacemente.

Il committente può incaricare ogni singolo membro del gruppo separatamente,

scegliendo tra questi il responsabile generale del progetto; un’alternativa è

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quella di conferire un singolo incarico a uno studio di progettazione

multidisciplinare, che si occuperà di tutti gli aspetti della progettazione, oppure

ad un consulente esterno con il compito di formare e guidare il gruppo. Il

vantaggio di conferire a un singolo responsabile generale sta nella

semplificazione dei rapporti amministrativi e nella concentrazione delle

responsabilità progettuali in una figura unica. Il responsabile generale incarica

l’intero gruppo di progettazione ed è responsabile delle loro prestazioni

professionali. In molti casi può essere l’architetto a svolgere il compito di

responsabile, ma dipende dalla preponderanza del tipo di lavoro da svolgere.

Il gruppo di progettazione, come parte della squadra che dovrà realizzare

l’intervento, dovrebbe essere incaricato dopo che il committente ha approvato

il brief strategico. E’ opportuno attribuire tutti gli incarichi di progettazione

all’inizio del progetto, proprio perché ciò consente di svilupparne da subito e in

modo coordinato tutti gli aspetti.

La gestione dei rischi è il processo tramite il quale si valutano i rischi di

un’operazione prevista e si elabora una strategia per minimizzare gli effetti.

Esso è tanto più efficace quanto più organicamente parte di una sistematica

filosofia di gestione dell’intero intervento e delle attività dell’organizzazione

committente.

Il risk management è uno strumento che consente al committente di

conseguire maggiori gradi di certezza rispetto ad un’operazione prevista e

facilita la definizione di obiettivi e priorità. Il risk management per un

intervento edilizio deve essere considerato nel quadro complessivo delle

attività del committente. Un approccio sistematico rende più facile la gestione

dei rischi, anche se lo scopo di un processo efficace di risk management non è

solo la loro riduzione. Un’attività di risk management consente di:

- Affrontare circostanze impreviste

- Minimizzare i danni causati da problemi identificati

- Individuare obiettivi e priorità

- Identificare vincoli e difficoltà dell’intervento

- Dare forma alle decisioni

- Migliorare la gestione dei costi

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- Stimolare la responsabilizzazione.

Nella fase preliminare l’incertezza è a livello massimo e tuttavia

paradossalmente, è qui che si prendono molte decisioni che avranno gli effetti

più rilevanti sull’intero intervento. Una rigorosa valutazione dei rischi ha il suo

maggiore impatto nella fase preliminare, il risk management è un processo

iterativo che deve applicarsi lungo tutto il percorso dell’intervento.

Il committente deve considerare l’opportunità di applicare un processo di risk

management all’intervento in relazione alla propria attività, ciò comporta

l’identificazione dei rischi significativi per l’attività stessa, che possono derivare

dalla mancata soddisfazione di determinate necessità, entro determinati limiti

di tempo e di budget.

Una volta identificato il tipo di intervento, il processo di risk management

comporta l’identificazione dei rischi connessi all’intervento specifico.

Per contrastare il rischio si possono prendere provvedimenti diversi:

- Evitarlo: quando i rischi sono inacettabili

- Ridurlo: attraverso revisioni totali o parziali del progetto

- Trasferirlo: a qualcuno più adatto a controllarlo

- Accettarlo: perché soluzione conveniente

- Rimuoverlo: eliminando i fattori che lo provocano.

Risolto il problema dei rischi rimane comunque la necessità di prevedere e

tutelarsi contro gli imprevisti.

Ciò può essere fatto accantonando una somma extra oppure consentendo

tolleranze nel programma o nelle specifiche di capitolato. Nel corso

dell’intervento gli imprevisti vanno tenuti sotto controllo assicurandone la

copertura sempre.

Una tecnica valida per affrontare i rischi e gli imprevisti è il value management

che ha lo scopo di comprendere quale sia l’effettivo valore di un’operazione,

mirando ad identificare le priorità e ridistribuire gli oneri per evitare interventi

arbitrari di riduzione dei costi.

La buona pratica del briefing comporta un’accurata gestione dell’intero

processo, il ruolo di tutti i partecipanti deve essere identificato con chiarezza e

occorre individuare una figura principale che abbia l’autorità di prendere

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decisioni. Lo svolgimento dell’intervento è una faccenda che comporta dei

rischi: la lievitazione dei tempi o dei costi piuttosto che la promozione di un

intervento non appropriato, comportano effetti dannosi sulla redditività

dell’organizzazione committente.

La gestione dei rischi deve essere sistemica e prendere in esame tutte le

attività coinvolte, sia quelle proprie del committente che quelle previste per

condurre a termine l’intervento; la valutazione dei rischi e la strategia di

procurement sono questioni essenziali per l’assunzione delle decisioni

principali.

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2. Esperienze dirette, tre casi studio:

- Il progettista e il committente privato, brief per il progetto del design

shopping mall di Verona.

DESIGN SHOPPING MALL VIA BASSO ACQUAR N.40/42 VERONA

__________________________________________________________

BRIEF DI PROGETTO

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INDICE

1 SCOPO DEL PROGETTO E QUADRO GENERALE DELL’INTERVENTO. Tipologia ed ambito di intervento. Opere principali da realizzare. Finalità generali da conseguire. Limiti di intervento. Identificazione del committente. Identificazione dell’utilizzatore. Localizzazione.

2 SITUAZIONE INIZIALE E POSSIBILITA’ DI FAR RICORSO A

TECNICHE DI RISPARMIO ENERGETICO ED AMBIENTALE. Descrizione del contesto ambientale e territoriale in cui si inserisce il progetto. Valutazione degli aspetti di risparmio energetico ed ambientale.

3 OBBIETTIVI GENERALI DA PERSEGUIRE E RELATIVE STRATEGIE.

Situazione finale attesa. Impegno progettuale richiesto. Risorse disponibili.

4 ESIGENZE E BISOGNI DA SODDISFARE.

Elencazione delle esigenze. Sistemazioni esterne. Aspettative.

5 REGOLE E NORME TECNICHE DA RISPETTARE.

Normative di tipo urbanistico. Normative sulla mitigazione dell’impatto ambientale. Norme relative alle regole costruttive. Normative sui luoghi di lavoro. Normativa sull’accessibilità di portatori di handicap.

6 REQUISITI TECNICI CHE DOVRA’ RISPETTARE L’INTERVENTO. Requisiti di natura tecnologica:

- sicurezza - fruibilità - gestione - durabilità - manutenzione

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7 IMPATTO DELLE ATTIVITA’ ED UNITA’ AMBIENTALI. Potenziali impatti ambientali:

- mobilità ed accessibilità - parcheggi e viabilità - inquinanti

8 FASI DI PROGETTAZIONE DA SVILUPPARE.

Fasi di progettazione e tempi di svolgimento. Risorse da impiegare relativamente all’esecuzione della progettazione e delle opere di ristrutturazione. Verifiche per ciascuna fase. Modalità di approvazione di ciascuna fase e passaggio alla fase successiva.

9 LIVELLI DI PROGETTAZIONE ED ELABORATI GRAFICI E

DESCRITTIVI DA REDIGERE. Elaborati minimi di progetto:

- progetto preliminare - progetto esecutivo

10 LIMITI FINANZIARI DA RISPETTARE E STIMA DEI COSTI E FONTI DI

FINANZIAMENTO.

Fonti di finanziamento: - tipologia - importi e tempi di erogazione

11 SISTEMA DI REALIZZAZIONE DA IMPIEGARE

Categoria di lavori.

12 STIMA DELL’INVESTIMENTO IMMOBILIARE Valore iniziale dell’immobile nello stato di fatto. Valore finale dell’immobile dopo l’investimento.

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1. SCOPO DEL PROGETTO E QUADRO GENERALE DELL’INTERVENTO.

Il progetto consiste nel recupero di un ex magazzino industriale di materiale elettrico ubicato in Verona in Via Basso Acquar n. 40/42. L’immobile oggetto dell’intervento rientra nel comparto della Variante n° 282 Verona Sud, parte integrante del Piano strategico della città di Verona 19.

19 1. IL FUTURO DELLE CITTA’ Tutte le città italiane stanno affrontando un delicato e difficile percorso di cambiamento. Innanzitutto, è più difficile oggi governare le città poiché le diverse funzioni economiche e sociali diventano più complesse e si sviluppano su aree territoriali più ampie ed estese dei confini amministrativi della città stessa. Il governo della città non coincide più con i suoi confini amministrativi, ma richiede il governo di reti sempre più ampie ed affollate di attori pubblici e privati. Inoltre, il ruolo economico dello Stato si riduce e la competizione tra città aumenta. Le forze economiche sono attratte e, in assenza, respinte o disincentivate da territori che offrono situazioni ambientali migliori sotto il profilo delle infrastrutture, dei servizi, della qualità della vita, dell’ambiente culturale e sociale. Con la caduta delle barriere protettive (storiche, politiche, geografiche, istituzionali) aumenta la mobilità dei capitali, delle imprese, dei servizi: le rendite di posizione acquisite nel passato sono oggi sfidate da una crescente competizione tra città. Ciò che è stato un fattore di successo nel passato rischia di non esserlo più nel futuro ed anzi può costituire un’immagine di sicurezza che rende difficile il cambiamento, oltre che un’eredità difficile da amministrare. La competizione diventa dunque tra città intese come soggetti collettivi coesi che elaborano ed implementano strategie condivise per acquisire e consolidare “vantaggi specifici”. Non esistono ricette valide per tutti i territori in base alle mode o ai settori emergenti del momento: ciò che è valido in un territorio non è in molti casi applicabile in un altro. Le storie di successo ci insegnano che le strategie vincenti sono quelle che partono dalle caratteristiche specifiche dei sistemi locali, dalla loro storia e dalle risorse materiali e immateriali presenti. L’obiettivo diventa quindi quello di coordinare le diverse funzioni economiche sociali e culturali verso obiettivi condivisi per sviluppare sia gli aspetti economici, sia quelli sociali e culturali. Ma per far questo non bastano l’azione dell’Amministrazione comunale o gli strumenti tradizionali di pianificazione: è necessario individuare strumenti, come il Piano Strategico appunto, che siano sistemici e sempre più inclusivi, ovvero strumenti che richiedono il crescente coinvolgimento di tutti gli attori presenti sul territorio. Inoltre, i problemi di una città spesso travalicano i suoi confini amministrativi e quindi sempre più occorre parlare di una città “allargata” ai comuni e province più immediatamente coinvolti nel suo sviluppo: una città allargata a geometria variabile. Ciò che da marzo è stato attivato a Verona è già accaduto in altre città europee (Barcellona, Lione tra le prime) ed italiane (Torino, Firenze, La Spezia, Pesaro, Trento ed altre ancora) e l’Unione Europea ha individuato in questi strumenti una modalità fondamentale per il governo urbano e metropolitano. Il ruolo degli attori privato-collettivi, e di tutti gli attori privati, diventa insostituibile sia per le risorse finanziarie che possono investire sia per la conoscenza che i diversi attori sono disposti a mettere in gioco nel disegno futuro e coordinato della loro città. Il vantaggio per essi è di ricevere certezze sulla cornice, normativa e strategica, in cui collocheranno le loro azioni e i loro interessi. Il Piano Strategico non sostituisce le altre forme di concertazione che ogni città, e Verona tra queste, attiva per trovare soluzione a singoli problemi; e tanto meno intende sostituire il ruolo delle assemblee elettive. Il Piano Strategico costituisce invece un allargamento ed un arricchimento delle possibilità di governo delle istituzioni pubbliche e private proprio in funzione delle informazioni, conoscenze, volontà d’azione, risorse economiche che il Piano riesce ad attivare. Il Piano Strategico, quindi, non costituisce una delega di funzioni pubbliche ad attori privati, né un esercizio tecnocratico di esperti: esso, invece, rappresenta un’opportunità per deliberare su azioni strategiche, progetti e idee di sviluppo che sono elaborati dal lavoro congiunto e dall’integrazione di attori pubblici e privati. Secondo questi principi è un allargamento e rinforzo delle democrazie elettive e un’apertura del sistema decisionale alla società civile. 2. LO STATO DELLE COSE La città di Verona si presenta, sotto molti punti di vista, come una città ai primi posti nell’economia, nel sociale, nella cultura, nella qualità. In particolare: nell’economia: oltre 94.000 sono le imprese registrate. L’economia veronese è probabilmente la più diversificata della Regione veneta. L’industria veronese non è una monocoltura, ma si caratterizza per una forte diversificazione delle attività equamente ripartita tra i diversi settori: un quarto il sistema agro-alimentare; un quarto il metallurgico ed il meccanico; un quarto il sistema moda e l’altro quarto diviso tra mobili-arredamento, carta-stampa-grafica-poligrafica, chimico-farmaceutico, informatica, gomma-plastica. In termini di popolazione attiva occupata, prevale, con una percentuale che sfiora il 60%, il terziario (commercio, servizi alle aziende, banche, assicurazioni, trasporti, pubblica amministrazione, servizi alle persone), seguito dal secondario, con industria, artigianato, costruzioni, attestato intorno al 36%, mentre l’agricoltura, formata prevalentemente da coltivatori diretti, è al terzo posto, con una forte tendenza alla stagionalità per i lavori di raccolta (frutta, uva, tabacco). Con 60 banche nazionali ed internazionali, 577 sportelli operativi, distribuiti su tutto il territorio in modo capillare, grandi gruppi bancari autoctoni, Verona gode di un sistema finanziario fra i più importanti e dinamici dell’italia Nord-Orientale. Verona è la principale città veneta per la coltivazione di uva da vino (33,27%), di prodotti orti- coli (30%), e di prodotti frutticoli (70%); realizza il 37% della produzione regionale nel settore zootecnico; Verona è stata definita “centro di cultura alimentare”. Si concentra a Verona quasi il 50% della produzione nazionale del settore avicunicolo (allevamento polli e conigli) e il 26% in valore su tutto il comparto carni, inoltre, Verona è prima in italia per esportazione di marmi e graniti (671 milioni). Il tasso di natalità delle imprese, pari al 9,2%, è più alto dell’indicatore medio nazionale dii ,2 punti percentuali (Verona si colloca all’ottavo posto tra le province della penisola). L’indicatore relativo alla densità imprenditoriale per 100 abitanti, pari a i 1,4, colloca Verona al 32-esimo posto nella relativa graduatoria delle province italiane.

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nella società, mercato del lavoro e tenore di vita: con un reddito medio annuo di 14.900 € (i 3.500 € media nazionale), Verona è 36-esima nella relativa graduatoria nazionale. Con un consumo pro capite 16.400 € (del 36% superiore alla media nazionale) Verona è quinta tra le province italiane, anche per il consumo di beni non di prima necessità. il tasso di occupazione è del 49,9% (quello nazionale è il 43,8%), prevalentemente nel terziario (commercio, turismo, credito, trasporti, servizi e RA.). il tasso di disoccupazione è molto basso, il 3,3% (quello nazionale è il 9,5%): è il 22-esimo in ambito nazionale e terzo in ambito regionale, dopo Vicenza e Treviso. La maggior parte delle famiglie abita in case di proprietà. Verona è città del non profit. Sono attive oltre 4.500 organizzazioni che operano in diversi campi (dallo sport all’assistenza sociale alla ricerca) e con diverse modalità (market, non market, mutualistiche, di pubblica utilità). Verona è la prima città del Veneto con il 21% di tutte le imprese non profit della Regione e la decima in italia. Forte è la densità di organizzazioni non profit per abitanti (53,8 ogni 10.000 abitanti) e per numero di imprese non profit sul totale delle imprese attive con il 5,3% (4,5% è il dato nazionale). Nella cultura: il centro storico della città è stato dichiarato nel 2000 dall’UNESCO patrimonio storico e culturale dell’umanità. Elevata la presenza alle manifestazioni culturali: dalla lirica (Festival Areniano) al teatro (dal Festival Shakespeariano al Grande Teatro, dalle compagnie amatoriali alla danza classica e moderna), dai grandi Eventi di Musica leggera di richiamo internazionale, alla presenza costante di visitatori nei Musei e Gallerie cittadine. nella qualità: la consapevolezza di un buon livello di qualità sia nei servizi erogati dalle varie istituzioni anche con capacità di attrazione rispetto ad altri luoghi di residenza (sanità ed istruzione), sia nella produzione agroalimentare (dai vini ai prodotti dolciari). Verona è una città con un’alta densità associativa (numero di associazioni presenti) ed un altrettanto alto grado di rappresentatività. Allo stesso tempo il sistema associativo si presenta molto articolato sotto il profilo della diversificazione e varietà sia orizzontale (presenza di associazioni in tutti i settori economici e sociali), sia verticale (articolazione della presenza associativa all’interno di ogni settore). Questo costituisce indubbiamente una ricchezza per la città per la possibilità di avere molteplici culture, punti di vista, proposte, identità che contribuiscono a creare delle risorse (capitale sociale) fondamentali per lo sviluppo economico, culturale e sociale della ciffà. A fianco delle eccellenze nei diversi settori, ci sono alcuni elementi su cui avviare una riflessione. 1. Un primo elemento importante riguarda il sistema della leadership locale nei diversi ambiti, politico, economico e associativo, il modello da cui Verona proviene, e a cui guarda tuttora con nostalgia, è quello di una piccola élite locale molto integrata, sul piano della cultura e dei valori, che ha costruito nel secondo dopoguerra le premesse dello sviluppo attuale di Verona. Questo modello ha retto la città per decenni e si è dissolto bruscamente all’inizio degli anni Novanta. Oggi, dopo un decennio di transizione, un nuovo modello richiede di essere “allargato” con una maggiore “circolazione” e ampliamento delle élites politiche, economiche ed associative, culturali. La scala di questa élite allargata è non solo Verona, ma insieme sono le città dell’area metropolitana, il tema della formazione di una nuova élite, nella città e tra le città, è di sicura importanza per lo sviluppo di Verona al 2020. È importante che questo elemento sia emerso nella fase di ascolto, riguardo al sistema delle relazioni economiche, sociali e culturali. Molti attori concordano nell’idea che esso vada allargato ad una scala che non è più quella cittadina, ma che deve essere ridefinita e ripensata in maniera coerente con la strategia di sviluppo della città. 2. Con riferimento al sistema associativo, ad un elevato grado di articolazione associativa non trova riscontro un altrettanto elevato grado di integrazione e coordinamento inter-associativo; e questo può far perdere molte opportunità di visibilità e di proposta che soltanto il coordinamento è in grado di realizzare. 3. Sempre in relazione al tema precedente, emerge l’importanza di costruire dei “centri di eccellenza” del sapere e del “saper fare” locali; di istituzionalizzare sul territorio dei centri di sapere esperto che sappiano innovare e diffondere il patrimonio di competenze tipico del sistema territoriale veronese. Verona è leader in molti campi e settori, ma talvolta non ha un luogo dove accumulare, innovare e diffondere il sapere che ha permesso di raggiungere quello specifico primato. In una situazione di competizione tra città e di sfide sempre più estese, questo diventa un tema d’importanza strategica per la città. 3. I RISULTATI DELL’ANALISI SWOT L’analisi SWOT2 evidenzia una forte convergenza di visione tra i diversi attori sullo scenario futuro della città. La diagnosi fa emergere quattro punti principali e interconnessi. 1. Il primo punto, percepito come la maggior forza di Verona, riguarda l’articolazione e il dinamismo dell’economia veronese. Verona non è una città caratterizzata da una monocultura economica dominante: questo aspetto di varietà ne garantisce la stabilità in situazioni di incertezza economica e di crisi settoriali. Insieme al forte dinamismo imprenditoriale, è il primo punto di forza da cui partire. 2. Questa situazione, che potrebbe configurare una forte economia “arcipelago”, si deve però leggere insieme al principale punto di debolezza evidenziato dall’indagine: la bassa cooperazione tra gli attori e la difficoltà a “fare sistema”. Per usare una metafora, Verona, sotto questo punto di vista, si percepisce più come un insieme di “atomi” che come un “sistema molecolare” capace, pur nelle diversità e specificità, di muoversi in maniera coordinata verso obiettivi comuni e condivisi. In questo senso centrale è il ruolo dell’élite locale, che non appare in grado di scegliere questo sentiero cooperativo. 3. Eppure il terzo punto dello SWOT, relativo alle opportunità, indica proprio questa direzione cooperativa come necessaria, e persino a una scala territoriale più ampia. La principale opportunità per il futuro individuata dagli attori consiste nello sviluppo di una “città rete”, ovvero nella creazione di collegamenti stabili e di connessioni attive tra alcune città, con cui Verona è già in relazione, per potenziare attività e sviluppare progetti in vari settori economici, sociali e culturali. Innanzitutto il legame con le città di Brescia Mantova Trento e Vicenza è da potenziare verso il disegno di una città rete, che a sua volta attivi relazioni stabili o su iniziative più specifiche con altre città come Rovigo Ferrara Cremona Bolzano. Questa considerazione è una forte indicazione di policy volta a disegnare un modo diverso di governare la città, sempre più volto alla attivazione manutenzione e innovazione di reti lunghe e di connessione verso l’esterno. Costruire reti significa anche progettare sistemi di comunicazione (linguaggi tecnologici, manageriali, norme), sistemi logistici (mobilità di persone e merci), sistemi di certificazione e accreditamento (marchi, qualità, immagine, garanzie), sistemi sociali (solidarietà, volontà nato, tutela dei valori ambientali). 4. A fronte di questa opportunità emerge una minaccia non lontana ma molto vicina, prossima sia dal punto di vista temporale che geografico, cioè l’asse possibile tra le città di Padova Treviso Venezia. Il rafforzamento di questo asse centro-veneto, al di là della sua effettuabilità, costituisce una sfida percepita come possibile e perfino probabile per Verona. La

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prossimità di questa, in ogni senso, richiede quindi che Verona non sia impreparata ma che operi in una logica di “rete di città” perché oramai la competizione è principalmente tra sistemi locali reticolari sempre più allargati. Questi primi quattro elementi sono quelli più “sentiti” dagli attori come priorità sulle quali indirizzare un’azione strategica. Altri aspetti emergenti dall’analisi segnalano comunque altri importanti aspetti che, senza raggiungere la condivisione forte dei quattro punti prima citati, rappresentano per la città di Verona delle fondamentali indicazioni strategiche. Vediamo i più rilevanti. Tra i punti di forza, la posizione geografica veronese è confermata come una peculiarità quasi naturale, anche se si fa notare come questa rendita di posizione è oggi potenzialmente sfidata da alcune innovazioni infrastrutturali (come ad esempio il potenziamento della linea ferroviaria Bologna—Verona o i collegamenti verso il nord) che potrebbero far precipitare la città in un semplice posto di transito di merci, un luogo di passaggio. I ritardi infrastrutturali del passato, che hanno involontariamente favorito la città, potrebbero oggi, una volta risolti, minacciare le posizioni acquisite. La favorevole posizione geografica di Verona è, dunque, un punto di forza che si presenta come un “giano bifronte”: senza azioni di rimedio, i vantaggi acquisiti sono minacciati nel breve e soprattutto medio periodo. Una risposta possibile evidenziata dagli attori per mitigare i problemi di viabilità e traffico consiste nel favorire le condizioni di un turismo di qualità sempre meno occasionale e sempre più integrato in percorsi turistico culturali, anche con le altre reti di città. Questa strategia costituisce un’opportunità per una crescita migliore e meno invasiva per la città. Altri punti di forza sono sicuramente la presenza di un associazionismo articolato e composito in tutti i settori del sociale; una forte vocazione agro-industriale di Verona; la presenza del polo logistico e della Fiera; un sistema bancario finanziario radicato nel territorio, in evoluzione come possibile competitor del sistema finanziario milanese. Quest’ultimo aspetto è valutato da alcuni attori come una importante percorso di sviluppo strategico per l’economia veronese. Tra i punti di debolezza, oltre ai già citati problemi di viabilità traffico e parcheggio, emergono come importanti il livello di innovazione e progettualità considerato non soddisfacente. Verona innova nei settori tradizionali tipici ma non presenta, secondo alcuni attori, un livello di innovazione adeguata al ruolo che la città riveste nell’economia veneta ed italiana. Ulteriori aspetti critici riguardano la crescente immigrazione vista come opportunità se correttamente gestita con predisposizione di alloggi, spazi, inserimento lavorativo; un progressivo invecchiamento della popolazione. Infine, altri punti di debolezza riguardano le preoccupazioni per il passaggio generazionale nella guida delle imprese — attualmente non sono stati messi in moto adeguati meccanismi di governo di questo delicato processo — e la necessità di rafforzare le élites di governo locale per avere una classe dirigente politico-economico-sociale all’altezza del ruolo e delle sfide che la città di Verona è chiamata a realizzare nei prossimi anni. Molte sono le opportunità che gli attori intravedono per il futuro di Verona. Oltre alla costruzione di una rete di città, emergono come aree di sviluppo strategico il turismo di qualità (il turismo è stato considerato come uno di punti di forza) come accade già, ad esempio, in alcune città che hanno adottato politiche di incentivazione e allo stesso tempo di disincentivazione per orientare i flussi turistici in base alle politiche e idee di sviluppo della città stessa e in coerenza con le caratteristiche geografiche e con le ricchezze culturali del territorio . Il tema del turismo di qualità si colloca nel sentiero della ricerca di una crescita sempre più basata sulla qualità e sempre meno sulla quantità. Con ciò si intende l’importanza di una sostituzione progressiva della crescita quantitativa ed estensiva (basata su ore di lavoro, quantità di metri quadri, numero totale di presenze turistiche, etc.) con una crescita qualitativa ed intensiva (basata sul valore innovativo delle risorse ed e i loro sistemi d’uso). Altri due aspetti vanno segnalati: l’opportunità fornita dai nuovi mercati che si aprono per Verona sia verso l’Est che verso il nord d’Europa; l’importanza di investire nel capitale umano e nella formazione di professioni sempre più adeguate a contesti sociali e produttivi in evoluzione. Quest’ultimo aspetto è d’importanza strategica per poter progettare uno sviluppo futuro della città intensivo (e non estensivo) e di qualità (e non soltanto di quantità). Significa investire in “intelligenza” ovvero in sistemi di conoscenza e reti di relazioni utilizzabili nei processi produttivi e di servizio. La questione che si pone è dunque quella di creare le modalità per aumentare la convenienza delle imprese veronesi e delle persone ad investire nello sviluppo della propria conoscenza. Tra le minacce più avvertite dagli interlocutori, oltre alla possibile concorrenza del sistema di città di Padova Venezia Treviso, vanno segnalate la percezione di un progressivo degrado ambientale e di una situazione urbanistica valutata come “confusa”, e il rischio dell’ampliamento di un centro storico in “quartiere dormitorio”. Infine, la concorrenza dei paesi dell’Est è vista come una minaccia sempre più imminente, che richiede una riflessione e l’avvio di azioni di risposta per uno scenario competitivo sempre più a 360°. 4. LO SCENARIO PRECEDENTE La “posizione” di Verona nella gerarchia urbana europea è stata fissata dalla ricerca della francese DATAR sulle città europee, che pur risalendo al 1989, contiene elementi ancora utili per uno sguardo retrospettivo. La ricerca DATAR metteva a confronto per la prima volta le 165 agglomerazioni europee con oltre 200.000 abitanti, pesandone i principali punti di forza e di debolezza. Nella ricerca DATAR, basata su numerosi indicatori quantitativi, Verona era collocata nella classe delle città europee di medie dimensioni con una forza economica un poco superiore alla media, in compagnia di città come Hannover, Bilbao, Dortmund, Clermont-Ferrand e altre, cioè medie città specializzate in Economia industriale o terziaria (si noti che Hannover è città fieristica importante, Bilbao è oggi sede di un museo di grande prestigio, Dortmund è centro commerciale e moderno polo tecnologico della Ruhr, etc.). Tra le altre città venete prese in considerazione dalla ricerca DATAR, Padova si situa invece tra le città forti in Ricerca e Cultura, Venezia tra quelle più forti in Internazionalizzazione e Cultura. Emerge già da qui una prima chiave di lettura per Verona: forte in economia, ma non altrettanto nell’apertura internazionale né sufficientemente specializzata in ricerca, cultura, etc., per competere con altre città dello stesso rango. Questa lettura è confermata dalle ricerche degli anni ‘90, come quella della Fondazione Agnelli sulle regioni italiane, da cui risulta che Verona si colloca ai primi posti per indicatori di dinamica economica, ed è tra le tre province del Nord in testa per indice di “attrattività localizzativa”, che misura la propensione ad insediarsi da parte di attività economiche in un certo territorio. Da quelle stesse ricerche emerge la posizione forte di Verona nell’import-export italiano (terza provincia per import e tra le prime dieci per export), correggendo qui in parte i risultati della DATAR. E soprattutto emerge la posizione di forza di Verona come piattaforma logistica, pur entro un sistema territoriale come quello italiano che vede nelle infrastrutture materiali e immateriali un punto di debolezza. La più recente ricerca comparativa dell’OCSE, la Territorial Review on Italy (2001), mette in evidenza alcuni punti di forza e di debolezza di Verona in confronto agli altri sistemi territoriali metropolitani italiani. Gli indicatori occupazionali confermano una posizione di forza di Verona nel confronto con le altre città

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metropolitane del Nord, in termini di crescita del tasso di occupazione nel lungo periodo: cresciuto a Verona di due punti tra 1971 e 1996, mentre nello stesso periodo esso è diminuito di due punti a Milano e Torino. Anche la dinamica demografica emerge positivamente dal confronto: la popolazione residente nel venticinquennio cresce dell’ll,l% a Verona, mentre nelle altre città metropolitane il segno è sempre negativo (Milano — 4,2, Torino — 7,3, Venezia —0,9, Genova — 17,1, Trieste — 15,9, Bologna — 5,5).Anche l’indice di invecchiamento della popolazione, pur in aumento, è il meno pesante tra tutte le città metropolitane del Nord 0/erona 110,9, Milano 112,7, Torino 113,3, Venezia 124,8, Genova 203,9, Trieste 250,1, Bologna 218,5). Un importante indicatore sulla forma della società locale è quello sulla dimensione media del nucleo familiare. Anche qui Verona presenta una dimensione media di 2,8 che supera quella di Milano, Torino e Bologna (2,5), Genova (2,4) e Trieste (2,2), indicando una famiglia in cui non sono ancora esasperati i fenomeni di assottigliamento. Questi elementi sembrano in linea con una notevole dinamica culturale e associativa della famiglia veronese, emersa nella fase di ascolto dello SWOT 2003. Altro fattore essenziale per fotografare una società locale è il grado di scolarizzazione della sua popolazione, e in particolare la capacità di sviluppare risorse umane a elevato livello di qualificazione, misurato dalla percentuale di popolazione in possesso di titoli di studio medio-alti. La dinamica della crescita veronese dei diplomati e laureati è stata superiore a quella nazionale: si è passati da 8,4 del 1971 (Italia 7,8) a 24,1 nel 1996 (Italia 21,1). Eppure il dato vede Verona ancora indietro di alcuni punti rispetto a Milano (29,9), Genova e Bologna (28,2), Trieste (27,3), anche se a ridosso di Torino (24,3) e superiore a Venezia (22,4). Pur essendo evidente che il Nord-est ha consumato risorse umane in questi decenni di boom mantenendo basse le credenziali educative della forza-lavoro, Verona esce meglio dal confronto ma evidenzia un fattore sul quale occorre ancora lavorare. Per quanto riguarda le specializzazioni emergenti di Verona rispetto alle altre aree metropolitane, I’OCSE evidenzia un quoziente di localizzazione manifatturiera che era pari a 1,010 nel 1971 e che scende a 0,972 nel 1996. Si tratta di un calo lieve, specie se confrontato con le cadute di Torino (da 1,367 a 1,098) e di Milano (da 1,173 a 0,868). Quindi, rispetto ad aree metropolitane che hanno conosciuto fenomeni di vera e propria deindustrializzazione, Verona si conferma realtà manifatturiera forte, al secondo posto tra le aree metropolitane italiane dopo, appunto, Torino. Questo quoziente trova un punto di massima forza nella localizzazione dell’industria alimentare, che è di 1,884, rendendo questa specializzazione un punto di forza imprescindibile anche dello scenario futuro di Verona. Per quanto riguarda i servizi, il quoziente di localizzazione di Verona è passato dall’i ,033 del 1971 all’i,046 del 1996, segnalando una crescita, seppur modesta rispetto agli incrementi di Milano (da 0,914 a 1,171), Torino (da 0,728 a 1,001) e Bologna (da 1,064 a 1,110). Si noti però che le altre città metropolitane del Nord-est, Venezia e Trieste, nel frattempo perdono punti (mentre si rafforza Padova, che non ha però la taglia di città metropolitana). Anche l’occupazione nei servizi fornisce elementi di riflessione. Verona nel periodo considerato più che raddoppia nei servizi avanzati (che includono servizi alle imprese e finanza) passando dal 14 al 29.9 dell’occupazione totale, mentre decresce nei servizi tradizionali (scendendo dal 23.9 al 18.7): un indicatore, che andrà esplorato più in dettaglio, che sembra indicare una forte innovazione nell’aggregato del terziario con spinte verso il terziario superiore più decise che in altre città metropolitane. 5. LO SCENARIO FUTURO Dall’ascolto della città di Verona e delle città dell’area metropolitana emergono alcune linee- guida ampiamente condivise su cui costruire la città futura. Si tratta di una città metropolitana “reticolare”, che è collegata in rete con i centri vicini intorno a una dimensione complessiva di circa 500.000 abitanti, che ha saputo mantenere una identità forte e coesa, crescendo per alleanze più che per annessioni o eccessive densificazioni. Il sistema metropolitano si articola in: • un centro storico ancora pienamente vitale, soprattutto di servizi alle persone, di “terziario per il secondario”, di sedi della finanza, della fruizione culturale, di commercio e artigianato selezionato, di nuovi mestieri a elevato contenuto di design e tecnologie; una parte importante del centro, ma anche della zona sud è destinata all’Università, all’offerta museale e ricreativa e a grandi parchi urbani; alcuni quartieri hanno raggiunto un buon mix socio-demografico che ha evitato la formazione di ghetti; il sistema scolastico e formativo ha fruito di forti investimenti di riqualificazione grazie al quale i giovani, rappresentanti di una popolazione più mobile dai comuni esterni, hanno prodotto una visione più aperta e favorevole all’integrazione e un embrione di città cosmopolita; • alcune grandi installazioni logistiche a sud, coordinate in ottica di distretto logistico multimodale che rendono Verona un vero e proprio hub logistico a forte contenuto di servizi logistici avanzati; un quartiere fieristico di dimensioni competitive a livello europeo con fiere come Monaco e Lione, con forti integrazioni a monte e a valle e laterali, e pienamente competitivo con Milano e Bologna; tra logistica intermodale e Fiera si sono sviluppate nel frattempo integrazioni anche di tipo organizzativo, sviluppando insieme un “meta-distretto” che ospita piccole imprese di “servizi della conoscenza” con forte sinergia con l’Università di Verona; si sono però evitati eccessivi carichi insediativi e infrastrutturali nell’area sud, in particolare resistendo alla fortissima domanda di edificazione, utilizzando le aree industriali dismesse per uso residenziale, bloccando ogni sviluppo di nuovi centri commerciali nell’hinterland, limitando e concentrando tutti gli insediamenti produttivi e terziari e riordinando la viabilità; sviluppando un’accorta politica di incentivi alla delocalizzazione e in definitiva resistendo all’aggressione logistica che minaccia l’intero territorio veronese, a partire da Verona sud; • un polo finanziario che si mantiene radicato nel contesto veronese ma che guarda e “parla” a scala europea, curando interessi dell’imprenditoria locale, ma anche offrendo servizi finanziari all’intero Nord-est e pensando all’integrazione con l’Europa; condizione di ciò è uno sviluppo di saperi e di alta formazione nel settore della finanza innovativa, della consulenza e dei servizi finanziari, e una adeguata strutturazione di un polo bancario in città anche dal punto di vista immobiliare; • una vera “porta” ad Est verso Vicenza; riconoscendo all’attuale continuum urbano una dignità di funzioni metropolitane pregiate, la cui localizzazione è decisa con scelte coordinate, e integrandolo alla città con un sistema metropolitano di trasporti che riduce il traffico veicolare e l’inquinamento anche nella prima cintura veronese e non solo nel centro; • una grande area di riserva a nord-ovest (montagna e Lago di Garda) che conserva i valori paesaggistici e realizza un vero e proprio polmone ecologico dell’intera città reticolare; • un sistema integrato di valori culturali, che va da Trento a Mantova e Brescia, facendo perno su Verona e includendo alcune aree di pregio prossime a Verona, da Sommacampagna a Villafranca a S. Martino Buon Albergo, che ospiteranno

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Tale variante interessa una vasta area posta a sud della città e insistente sull’asse stradale denominato “CARDO MAXIMO” ( DA Porta Nuova all’area posta a sud dell’autostrada, zona Genovesa). Il provvedimento è di estrema importanza in quanto, per la prima volta, ridisegna il volto di un’ampia area della città compresa tra lo scalo merci di Porta Nuova e il futuro parcheggio scambiatore di Verona Sud, assegnandole una nuova immagine identitaria, attraverso la “monumentalizzazione” dell’asse, il disegno della sua sezione, una linea di trasporto di massa prevalentemente in galleria e la definizione di una nuova morfologia urbana. La variante opera delle scelte determinanti riguardo al progetto dell’impianto urbano, il sistema delle aree verdi e dei corridoi ecologici, il sistema della mobilità. La variante, attraverso regole appropriate, propone un coordinamento degli interventi inteso a produrre un progetto in cui interesse pubblico ed interesse privato possano integrarsi. un sistema di parchi tematici e di eventi culturali diffusi; l’intero sistema culturale, museale e ricreativo sarà pensato, progettato e gestito in modi integrati fino a rappresentare un unico “percorso” inter-città; esso avrà raggiunto dimensioni paragonabili al polo veneziano e avrà una forza di attrazione per l’intera regione veronese; a questo scopo saranno ripensati i sistemi di incoming, a partire dal sistema ferroviario — che garantirà un uso permanente e integrato del nuovo sistema — e da quello aeroportuale, correggendo in modo radicale la stagionalità dei flussi turistici; l’intero sistema della ricettività alberghiera sarà riqualificato; • a partire dalla integrazione delle funzioni logistiche, culturali, turistiche, Verona sarà quindi un nodo-chiave dei forti collegamenti sovra-regionali delle 4 regioni (Veneto, Lombardia, Trentino, Emilia Romagna) che configurano una nuova “metacittà” e la cui governance sarà assicurata da una permanente cooperazione interistituzionale; • selettive relazioni saranno sviluppate con Monaco e con l’Est Europeo, essendo appurato che il sistema a pettine dei corridoi intermodali europei favorisce in Verona una funzione di snodo; il sistema delle relazioni comprenderà la presenza di poli veronesi intelligenti (Fiere, distretti industriali, logistica) in alcuni paesi dell’Est; • Verona ha nel quindicennio ulteriormente realizzato un rafforzamento delle attuali vocazioni agro-industriali; esso è uno dei poli europei non solo della produzione, ma della ricerca e della logistica agroalimentare; ha puntato sulla qualità e sull’innovazione nei e tra i settori cd. maturi; • alcuni centri di eccellenza nella ricerca si sono sviluppati, soprattutto nei settori della sanità e delle scienze della vita, e delle scienze dell’alimentazione, ma anche nelle discipline della gestione aziendale dei processi di delocalizzazione, della progettazione culturale e del terzo settore. 4.CONCLUSIONI Verona sta costruendo con il Piano Strategico una chiara “visione” del proprio percorso futuro, e nello stesso tempo un’occasione di apprendimento collettivo. La “meta” non è ancora definita, sarà il Piano Strategico a identificarla con la necessaria ampiezza di consensi. Occorrerà tener conto non degli interessi immediati, ma di un ampio complesso di fattori che includono gli interessi della città e del territorio allargato, di altre città in rete, di generazioni future. Ma fin d’ora emergono alcune opzioni condivise: 1. una città plurifunzionale, per continuare ad essere tale, deve incrementare la qualità dei processi organizzativi, sociali, ambientali che stanno alla base del suo sviluppo; 2. uno sviluppo qualitativo richiede l’uso attento delle risorse urbane e la creazione di interdipendenze con e tra i sistemi territoriali, pur autonomi; 3. il consolidamento futuro di Verona è legato a forti vocazioni economiche (logistica, agroindustria, finanza, fiera) ma anche a forti vocazioni socio-culturali (turismo,terzosettore,università). La “meta” di Verona dovrà essere ricercata nella sintesi di questi diversi fattori, il più possibile chiara ed efficace. Per quanto riguarda gli aspetti quantitativi e qualitativi di crescita fisica di Verona nel medio-lungo periodo, sembrano aperte diverse prospettive, ciascuna con costi e benefici: 1. una crescita compatta della città centrale, aumentandone la densità residenziale e delle funzioni insediative, comporterebbe uno sviluppo centripeto e un ridotto consumo di suolo, ma con effetti di congestione sulla mobilità urbana epressioni sulla sostenibilità; 2. una crescita per estensione urbana, comporterebbe una maggiore offerta abitativa e insediativa ma un elevato consumo di suolo e livelli potenzialmente elevati di esternalità ambientali; 3. una crescita decentrata basata sulla dispersione insediativa, comporterebbe uno sviluppo “a rete” di centri in collegamento, ma anche il rischio di elevati costi in termini di consumo di suolo e di risorse territoriali. La “meta” dovrà identificare, attraverso un’ampia discussione ed un efficace processo di deliberazione, il migliore tra i possibili esiti di queste varie opzioni. A questa ricerca sarà dedicata la successiva fase della Pianificazione Strategica, che sarà condotta in modo approfondito nelle commissioni di lavoro del Piano Strategico.

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Alla luce delle trasformazioni indotte dalla variante Sud , che ridisegneranno la città di Verona, il progetto di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso dell’ex magazzino industriale per la realizzazione del nuovo Design shopping mall di proprietà del …………………………….., nonché la sistemazione delle aree esterne non potrà che guardare in senso positivo alle prospettive future della città e ricercare qualitativamente ed in senso innovativo soluzioni chiare ed efficaci. Tipologia ed ambito di intervento.

Il complesso industriale oggetto della progettazione si presenta dall’esterno come un unico insieme edilizio, costituito da tre corpi di fabbrica (Blocco A, Blocco B, Blocco C), inserito nel contesto e indipendente da altri fabbricati, ossia libero su tutti i quattro lati. Il lotto ha dimensioni approssimative di un isolato e confina con Via Basso Acquar (prospetto principale) a est, con un piccolo centro sportivo del Dopo lavoro Enel a sud, con aree industriali dimesse a ovest e a nord con la stazione di servizio carburanti IP. Il corpo di fabbrica principale (blocco A) è costituito da due elementi: quello fronte via Basso Acquar su due piani fuori terra e di forma rettangolare, quello sul retro su tre livelli anch’esso di forma regolare e con un appendice di collegamento a quello precedente. Questi due corpi racchiudono un ampio volume interno coperto, a tutta altezza (tre livelli fuori terra)libero da strutture portanti. La tecnologia costruttiva adottata per la realizzazione di questo fabbricato è in pannelli prefabbricati montati su struttura portante puntiforme prefabbricata in cemento armato. La copertura e i solai interpiano sono realizzati in tegoli a T prefabbricati in cemento armato. Il blocco B posto sul confine a ovest è costituito da un lungo portico aperto su un lato realizzato in pilastri circolari in cemento armato muro perimetrale in mattoni pieni intonacati e copertura con struttura metallica a doppia falda. Annesso al portico si trova un piccolo fabbricato su due livelli realizzato in muratura di laterizio intonacato. Il blocco C è una U di forma irregolare con due lati posti sul confine, costituito da tre livelli di cui uno seminterrato, realizzato con tecniche miste struttura portante puntiforme in cemento armato e muri perimetrali in laterizio intonacato cosi come i solai interpiano, la copertura è in parte piana ed in parte ad una falda. Tutti e tre i blocchi edilizi non presentano caratteristiche architettoniche di rilievo, l’unica particolarità riscontrabile è la semplicità insita nelle strutture dedicate al lavoro, le facciate non detengono qualità compositive interessanti e necessitano sicuramente di un’attenzione particolare nella ridefinizione delle stesse nella loro gerarchia nel definire i nuovi contenuti e nel dare nuova espressione comunicativa. L’area oggetto dell’intervento comprende anche tutti gli spazi esterni che dovranno subire una rifunzionalizzazione e altresì compartecipare delle nuove funzioni e degli spazi interni.

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Opere principali da realizzare. La progettazione avrà come scopo il recupero dell’edificio industriale come nuova sede del Design shopping mall. L’edificio, oggetto dell’intervento, si trova in posizione strategica sia per visibilità sia per le dimensioni dell’intervento nonché per il progetto culturale che porta con sé, ciò risulta un tassello importante nella nuova visione della città futura. L’edificio si distingue anche per l’imponenza dei volumi e per gli spazi esterni. Molta attenzione, con una riflessione progettuale attenta e determinante, deve essere posta alla parte più interessante: il volume interno a tutta altezza.

Finalità generali da conseguire.

L’obiettivo principale è quello di creare una struttura funzionale e rispondente alle esigenze della committenza, che unisca le attività commerciali all’espressione culturale, una sorta di “musealizzazione del commercio e viceversa”, dando plus valore agli oggetti commercializzati e creando nello stesso tempo riferimenti culturali e attività a carattere spettacolare. L’adozione di un programma che preveda interventi futuri, determinando una maggiore flessibilità, nonché la possibilità di adeguamento alle esigenze mutevoli degli utenti finali. Adottare un approccio sistematico e strategico per la gestione dei servizi di facility, soft e hard, con l’obbiettivo di ridurre i costi di gestione.

Limiti di intervento.

E’ interesse del committente disporre di una progettazione che via via, attraverso le fasi preliminare ed esecutiva, sia la più completa ed esaustiva possibile, rispondente al massimo livello ai bisogni del project owner che saranno definiti meglio in seguito. I limiti dell’intervento in senso spaziale sono quindi quelli definiti dal punto 1.1 mentre in senso funzionale devono portare fino alla definizione dettagliata degli ambienti interni e a tutti gli aspetti relativi agli arredi ed alle attrezzature necessarie. Dal punto di vista degli aspetti procedurali sarà costituito un team di project construction management che seguirà ogni aspetto del processo a cui faranno riferimento il team di progettazione ed il team di costruzione (vedi organigramma allegato). La motivazione è determinata dall’assoluta esigenza di creare un sistema di gestione in grado di garantire la qualità dei progetti e delle opere nel rispetto dei tempi; di pianificare, programmare e controllare costantemente tempi e costi legati alle principali fasi procedurali e realizzative; assicurare procedure improntate sulla qualità ed economia dei processi. L’adozione, fin dall’inizio, di procedure e sistemi di monitoraggio e controllo dei processi realizzativi, consentono di intervenire sulle voci che hanno un impatto effettivo sulla riuscita complessiva dell’iniziativa.

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ORGANIGRAMMA FASE 1

PROJECT OWNER SQUASSABIA GROUP

PROJECT MANAGER M.U.D. ARCHITECTS

DESIGN MANAGER ARCH. SANTACROCE

PROGETTAZIONE ARCHITETTONICA

ARCHEA ASSOCIATI

STRUCTURAL ENGENEERING

PROCOPIO & PARTNERS

PROGETTAZIONE

IMPIANTISTICA ELETTRICA

CVR ENGENEERING

PROGETTAZIONE IMPIANTISTICA MECCANICA

ARMENI & PARTNERS

CONSULENZE SPECIALISTICHE

(VV.FF. – 626 - ACUSTICA.)

QUANTITY SURVEYOR M.U.D. ARCHITECTS

PROGETTAZIONE SICUREZZA CANTIERE

PROCOPIO & PARTNERS

CONSULENTE

PERMESSUALISTICA

PROJECT CONSTRUCTION M.U.D. ARCHITECTS

DIREZIONE LAVORI ARCH. SANTACROCE

DIRETTORE CANTIERE ARCH. DAL PRETE

COORDINATORE SICUREZZA LAVORI

PROCOPIO & PARTNERS

COLLAUDATORE

PROJECT SPONSOR LINO SQUASSABIA

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ORGANIGRAMMA FASE 1

PROJECT OWNER

SQUASSABIA GROUP

PROJECT MANAGER

M.U.D. ARCHITECTS

PROJECT CONSTRUCTION

M.U.D. ARCHITECTS


ING. PROCOPIO

DIRETTORE LAVORI

ARCH. SANTACROCE

DIRETTORE CANTIERE

ARCH. DAL PRETE

DIREZIONE LAVORI IMPIANTI ELETTRICI

P.I. VOLPI

DIREZIONE LAVORI IMPIANTI

MECCANICI

ING. ARMENI

COLLAUDATORE

GENERAL CONTRACTOR

OPERE CIVILI E STRUTTURE

IMPIANTI MECCANICI

IMPIANTI ELETTRICI

IMPIANTI SPECIALI

FORNITURE SPECIALI

OPERE ESTERNE

SISTEMAZIONE A VERDE

PROJECT SPONSOR

LINO SQUASSABIA

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ORGANIGRAMMA FASE 2

DESIGN SHOPPING MALL (DSM)

Direzione Operativa

Ingegneria

Civile

Opere Civili Strutture

Impianti

Sicurezza

Antincendio

Speciali

Messa a Terra

Fornitura Servizi

Climatizzazione Smal.Aerif

Aria Compressa

Elettrico

Traslazione

Irrigazione

Idrosanitario

Smaltimento Liquidi

Alta Sorveglianza

Construction

Sicurezza

Procurement

Direzione Lavori

Collaudi

Controllo di Gestione

Qualità

Altri Servizi

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Identificazione del committente. Committente: Società ……………………………… con sede in Roncolevà Comune di Trevenzuolo (VR) in Via Stradone n.13, C.F. ……………………. Project sponsor: ……………………….., rappresentante della Società ………………………………………...

Identificazione dell’utilizzatore.

Utilizzatore dell’edificio ristrutturato sarà in parte lo stesso committente, Soc. ………………………….., in parte sarà ceduto in locazione a società e/o aziende che commercializzano prodotti di alta qualità e design innovativo e per una parte sarà costituita una società di gestione che si occuperà dell’organizzazione di eventi culturali, della ricettività e delle parti comuni del complesso.

Localizzazione.

Oltre a quanto già indicato al punto 1.1, si forniscono di seguito alcuni dati caratteristici dell’immobile oggetto dell’intervento. Catasto edilizio urbano di Verona sez. Sud: l’immobile risulta censito al foglio di mappa 299, rappresentato dalle particelle n. 43 n.12 n. 299 e n.300.

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2. SITUAZIONE INIZIALE E POSSIBILITA’ DI FAR RICORSO A TECNICHE DI RISPARMIO ENERGETICO ED AMBIENTALE.

Descrizione del contesto ambientale e territoriale in cui si inserisce il progetto.

L’edificio insiste su di un’area della superficie di circa 10178 mq, la superficie coperta è di circa 4797 mq, ed il lotto si presenta libero su tutti e quattro i lati. Il complesso edilizio è formato da tre blocchi distinti blocco A blocco B e blocco C. Il blocco A si compone di un fronte su via basso acquar su due livelli fuori terra e di un volume interno su tre livelli fuori terra, ha una superficie complessiva di 7412 mq cosi ripartiti: piano terra superficie di 3177 mq, piano primo superficie di 2105 mq e piano secondo di superficie pari a 2130 mq. Al piano terra ed al piano primo sul fronte principale si dispongono i locali aperti al pubblico per la commercializzazione del materiale elettrico e dell’illuminotecnica, al piano secondo sul corpo edilizio posto all’interno vi sono gli uffici amministrativi mentre tutto il resto del volume è utilizzato come magazzino. Il blocco B è composto da un lungo portico aperto verso il cortile e di un fabbricato ad uso spogliatoio dipendenti, disposto su due livelli fuori terra, la superficie complessiva è di 1132 mq. Ovvero di 807 mq al piano terra e di 325 mq al piano primo. Il blocco C si presenta come unico corpo edilizio disposto su tre livelli di cui uno in parte interrato con superficie complessiva pari a 2255 mq, ovvero 813 mq al piano semi-interrato, 813 mq al piano rialzato e 629 mq al piano primo e sottotetto, anche questo fabbricato veniva utilizzato come area carico e scarico merci e deposito.

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Valutazione degli aspetti di risparmio energetico ed ambientale.

Le esigenze attuali di benessere, da assicurare in un qualunque luogo di lavoro, non possono prescindere dal mettere in atto tutte le strategie che la tecnica più avanzata mette a disposizione per mitigare l’impatto che anche un’attività di tipo commerciale/direzionale ha sul contesto territoriale. Ciò è tanto più necessario trattandosi di un edificio che vuole presentarsi all’esterno come innovativo sia dal punto di vista culturale che tecnologico; allo stesso modo si deve prestare la massima attenzione a tutti quegli aspetti connessi con la bonifica del sito e in particolar modo intervenire con sistemi e processi in linea con una corretta politica di uso delle risorse e di risparmio energetico. Sarà quindi necessario prevedere già in sede progettuale tutte le attività preliminari necessarie a consentire le successive utilizzo opere di trasformazione. Particolare attenzione dovrà essere posta per individuare possibili presenze di amianto ed altri inquinanti.

3. OBBIETTIVI GENERALI DA PERSEGUIRE E RELATIVE STRATEGIE.

Obbiettivo fondamentale del progetto è quello di creare un punto di riferimento del design di qualità visto a 360 gradi, ovvero tutto ciò che riguarda l’abitare e non solo. Il centro dovrà diventare non solo un luogo dove poter trovare oggetti e prodotti da acquistare ma si proporrà come riferimento culturale innovativo e propositivo. Mission del centro sarà quella di creare eventi culturali, dalla realizzazione di mostre temporanee a conferenze con designer del panorama internazionale, alla presentazione di book a tema, alla proposizione di giovani ed innovativi designer. All’interno sarà predisposto uno spazio per la ristorazione che potrà funzionare anche per vivere feste tematiche e partecipare della vita del design centre. Le “griffe” che alloggeranno nel centro vivranno di vita propria ma saranno attori attivi del processo che si vuole generare; una via trasversale tra un museo del design ed uno shopping mall nella vera accezione del termine. Un contenitore di oggetti ma soprattutto di idee da divulgare, quelle stesse idee che verranno poi acquisite dai clienti per soddisfare i loro bisogni e necessità di bellezza: negli oggetti, nella casa, nel trasporto, nell’abbigliamento e nello stile di vita. Il centro si porrà in sinergia con gli eventi culturali più importanti che si svolgono nella città di Verona, dalla stagione lirica in arena ad abitare il tempo al Luxury & yachts, al Vinitaly, marmomac ecc. creando in contemporanea eventi altrettanto importanti ed interessanti. La progettazione del nuovo Design shopping mall dovrà muoversi nella direzione di sfruttare al meglio i volumi esistenti facendolo diventare più permeabile alla città, enfatizzando il ruolo culturale e di innovazione insito nell’idea di progetto e rendendo esplicita la motivazione della sua costruzione. In questo equilibrio si dovrà trovare la nuova immagine del complesso edilizio percorrendo le strade dell’architettura contemporanea.

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Situazione finale attesa. Il progetto dovrà rispettare le prescrizioni del PRG vigente del Comune di Verona e pertanto l’area dovrà comprendere sostanzialmente il design shopping mall, le aree esterne attrezzate e sistemate a verde ed i parcheggi. Tali zone dovranno avere una loro autonomia funzionale pur essendo inserite in unico disegno distributivo. Nello sviluppo del progetto si dovrà tenere conto sia dell’organizzazione che delle esigenze funzionali della committenza che sono riassunte brevemente di seguito.

Impegno progettuale richiesto.

E’ necessario che il team di progettazione abbia al suo interno tutte le professionalità che si riconoscono opportune. In particolare, oltre alla figura del design manager, sarà necessario disporre di competenze al massimo livello nel settore dell’impiantistica meccanica, elettrica e di trasmissione dati, nel settore strutturale con riferimento ad interventi su strutture esistenti, nella progettazione di interni con particolare riferimento al benessere sui luoghi di lavoro ed infine nell’ambito della sicurezza e coordinamento lavori. Dovranno inoltre essere assicurate specifiche competenze relative all’acustica e consulenze specialistiche diverse.

Risorse disponibili.

Il committente stanzierà nel proprio bilancio nei tempi opportuni tutte le somme via via necessarie per la realizzazione del progetto.

4. ESIGENZE E BISOGNI DA SODDISFARE.

Elencazione delle esigenze. Una volta definiti gli obiettivi da perseguire la committenza ha individuato nel blocco C la struttura da adibire a spazio espositivo arredo e design di interni del …………………... Il blocco B viene individuato quale spazio bookshop, ufficio progetti, redazione della rivista del design shopping mall e caffetteria. Il blocco A invece sarà destinato a spazi commerciali di varia dimensione (superficie complessiva di almeno 5000 mq.) , un percorso espositivo, una piccola sala conferenze e in copertura un ristorante con terrazza panoramica, oltre a spazi di relazione e comunicazione.

Sistemazioni esterne. La progettazione dovrà prevedere la realizzazione di un parcheggio adeguato e la sistemazione delle aree esterne cercando di integrare i tre blocchi in un disegno unitario.

Aspettative.

Le funzioni del design shopping mall dovranno essere distribuite all’interno del complesso in modo da costituire un organismo flessibile ed in grado di assorbire eventuali modifiche organizzative,

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valorizzando gli spazi esistenti. La progettazione dovrà enfatizzare le grandi dimensioni e le prospettive introducendo sistemi di chiusura in vetro, al fine di ottenere il più possibile la trasparenza delle attività interne e di usare al meglio la luce naturale, non di meno di rapportarsi con l’esterno e con la città. Nella progettazione si dovranno definire i nuovi sistemi di risalita ai piani e verificare i blocchi ascensori nella loro rispondenza alle nuove normative vigenti. La progettazione dovrà prevedere un percorso espositivo temporaneo e in parte permanente, una sala conferenze per lo svolgimento di eventi culturali, oltre a spazi adibiti a ristorante e caffetteria. Dal punto di vista impiantistico si dovrà prevedere l’uso di tecnologie atte al risparmio energetico con l’adozione di energie alternative, al fine di ottenere impianti ecologicamente rispettosi dell’ambiente e non di meno di trarre vantaggi economici in termini di sgravi fiscali e ritorni economici. La progettazione degli spazi esterni dovrà essere integrata il più possibile con i parcheggi di superficie e dovrà risultare uno spazio urbano ben integrato.

5. REGOLE E NORME TECNICHE DA RISPETTARE. Scopo di questo capitolo è una prima elencazione delle principali normative afferenti l’intervento. Sarà compito dell’ufficio di project management e dei soggetti incaricati della progettazione effettuare una ricognizione approfondita della normativa valutandone l’applicazione all’intervento in relazione anche ai livelli di progettazione richiesti.

Normative di tipo urbanistico. Da un punto di vista urbanistico l’area oggetto dell’intervento si inserisce in una zona omogenea di tipo industriale, si rimanda agli allegati al presente documento preliminare, ovvero estratti da PRG20 vigente e dalla Variante Verona Sud n.282.21

20 N.T.A. ZONE INDUSTRIALI - comma 1°* Zone destinate esclusivamente ad insediamenti industriali. - comma 2°* La possibilità edificatoria nelle zone industriali future è subordinata alla preventiva approvazione di Piani Regolatori Particolareggiati o di Piani di lottizzazione. - comma 3° Nei suddetti Piani dovranno essere previste aree da destinare a servizi pubblici, a verde pubblico o a parcheggi esterni, in ragione di non meno del 10% dell’intera superficie destinata all’insediamento. - cornma 4°* É consentita la costruzione, oltre che dei locali per l’esercizio dell’attività, anche di attrezzature collettive per le maestranze e di alloggi per i soli custodi. - comma 5°* Le industrie che, a giudizio della Giunta Municipale, siano nocive, o graveolenti, o particolarmente rumorose, potranno essere insediate solo nelle zone industriali di tipo b). - comma 6° Potranno essere ammesse costruzioni in confine, previo accordo tra le parti legalmente vincolante. - comma 7° All’interno del lotto, dovrà essere ricavata una superficie da destinarsi a parcheggio nella misura non inferiore al 10% dell’area del lotto; essa dovrà essere facilmente accessibile dalle sedi stradali. - comma 8° Entro e non oltre il 31.7.1982, è consentito che il rapporto di copertura massimo raggiunga il 70% e che la distanza minima dal ciglio stradale sia ridotta a m. 10,00 nei seguenti casi: a) nei lotti già edificati alla data del 31.7.1972; b) nei lotti già alienati dal Comune o dal Consorzio della Zona Agricolo-Industriale. - comma 9°

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Normative sulla mitigazione dell’impatto ambientale. Particolare attenzione dovrà essere posta alla recente normativa per mitigare l’impatto ambientale degli interventi. Anche gli aspetti acustici, sia passivi che attivi, dovranno essere correttamente inquadrati nella normativa vigente.

Norme relative alle regole costruttive.

Il nuovo progetto strutturale dovrà essere eseguito secondo il testo unico sulle costruzioni. Data l’importanza dell’opera e la nuova destinazione d’uso di luogo aperto al pubblico soggetto a grosso affollamento, il progetto dovrà provvedere l’adeguamento sismico delle strutture esistenti secondo il decreto ministeriale. L’intervento dovrà rispondere alla normativa relativa alle istruzioni tecniche sulle misure preventive e protettive per l’accesso, il transito e l’esecuzione dei lavori in condizione di sicurezza. Altrettanto importante ed inderogabile risulta essere la rispondenza delle tecniche e dei materiali alle normative UNI ed alle regole dell’arte.

Normative sui luoghi di lavoro.

Tutto l’intervento dovrà rispondere alle normative per la sicurezza sui luoghi di lavoro con riguardo anche agli spazi a carattere pubblico (spazi espositivi, sala conferenze, ecc). Dovranno quindi attentamente studiati, in modo adeguato rispetto ai vari livelli di progettazione, i percorsi e le vie di esodo, gli spazi operativi delle attività di lavoro e delle altre attività previste nel progetto.

Nelle aree in cui non è stata data attuazione alle previsioni di P.R.G., non è stato affidato alcun specifico incarico pubblico ovvero non sono ancora iniziati gli studi per la formazione di un piano urbanistico attuativo o progetto esecutivo entrambi di iniziativa pubblica sono ammessi i seguenti interventi nei limiti e con le modalità per ciascuno indicate: 1) Edifici residenziali esistenti: sono ammessi gli interventi previsti dall’art. 31, lettera a), b), c), d), della legge 5 agosto 1978, n° 457; il rilascio della concessione edilizia per gli interventi di cui alle lettere c), d), del sopra citato art. 31, è subordinato ad un preventivo atto di sottomissione con il Comune, da registrarsi e trascriversi, con il quale il proprietario, in caso di esproprio, rinuncia a qualsiasi indennizzo per il valore delle nuove opere realizzate o interventi eseguiti. 2) Edifici residenziali unifamiliari stabilmente abitati dal proprietario che ivi ha la residenza anagrafica oltre gli interventi di cui al precedente punto 1°, è ammesso l’ampliamento non superiore al 20 % e comunque sino alla concorrenza del volume massimo di 800 mc. compreso l’esistente. Il rilascio della concessione edilizia è subordinato ad un preventivo atto di sottomissione con il Comune, da registrarsi e trascriversi, con il quale il proprietario, in caso di esproprio, rinuncia a qualsiasi indennizzo per il valore delle nuove opere realizzate. 3) Edifici non residenziali e non più adibiti alle originarie funzioni: sono ammessi gli interventi finalizzati esclusivamente ad uso residenziale dell’edificio di cui alle lettere a), b), c), d), dell’art. 31 della legge 5 agosto 1978, n° 457, previa convenzione da approvarsi in Consiglio Comunale quando l’intervento comporti aumento della superficie di calpestio. 21 L’Amministrazione Comunale di Verona ha predisposto la variante urbanistica n.282 finalizzata all’adeguamento del Piano Regolatore vigente al Piano d’Area Quadrante Europa (P.A.Q.E.); tale variante interessa una vasta area posta a sud della città e insistente sull’asse stradale denominato “CARDO MAXIMO” (DA Porta Nuova all’area posta a sud dell’autostrada, zona Genovesa). Il provvedimento è di estrema importanza in quanto per la prima volta ridisegna il volto di un’ampia area della città compresa tra lo scalo merci di Porta Nuova e il futuro parcheggio scambiatore di Verona Sud, assegnandole una nuova immagine identitaria, attraverso la “monumentalizzazione” dell’asse, il disegno della sua sezione, una linea di trasporto di massa prevalentemente in galleria, la definizione di una nuova morfologia urbana. La variante deve quindi operare delle scelte determinanti riguardo al progetto dell’impianto urbano, il sistema delle aree verdi e dei corridoi ecologici, il sistema della mobilità. La variante, attraverso regole appropriate, propone un coordinamento degli interventi inteso a produrre un progetto in cui interesse pubblico ed interesse privato possano integrarsi.

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Normativa sull’accessibilità di portatori di handicap. La struttura realizzata dovrà possedere i requisiti di accessibilità prescritti per gli spazi pubblici dalle relative norme generali e di settore. Si richiede anche possibili soluzioni innovative purchè verificate e scientificamente provate.

6. REQUISITI TECNICI CHE DOVRA’ RISPETTARE L’INTERVENTO. Oltre al rispetto delle normative, l’intervento dovrà rispettare le buone tecniche costruttive sia dal punto di vista strutturale che tecnologico, in questo senso i riferimenti con la normativa Uni più recente risultano fondamentali. La progettazione dovrà tenere conto che l’intero complesso è suddiviso in tre blocchi funzionali ben definiti, per i quali si vuole conseguire la totale indipendenza di forniture dall’ente distributore e degli impianti da esse derivati. La progettazione dovrà riguardare un sistema di climatizzazione ambientale che comporti oltre al riscaldamento invernale di tutti gli edifici, il condizionamento estivo e/o il controllo dei parametri di temperatura, umidità e velocità dell’aria nelle diverse situazioni funzionali.

Requisiti di natura tecnologica: - Sicurezza: tutti gli impianti dovranno garantire il massimo delle protezioni con riferimento a concetti di sicurezza attiva che prendano in considerazione i fattori di rischio, ne analizzino le possibili soluzioni individuando il corretto rapporto costi/benefici che le tecniche più aggiornate rendono possibile. - Fruibilità: i climatizzatori dovranno essere ecologici, ossia non dovranno contenere sostanze chimiche che danneggiano lo strato di ozono e contribuiscono quindi ad aumentare l’effetto serra. L’eventuale diffusione di aria dovrà essere effettuata con opportuni processi di filtrazione e dovranno essere evitate zone di aria stagnante o correnti d’aria a causa della sua ridotta o eccessiva velocità. Si dovranno evitare gli sbalzi di temperatura dovuta all’eccessiva variazione tra gli ambienti e sarà fondamentale una uniforme distribuzione dell’aria. Punto qualificante sarà la limitazione dei rumori dovuti alle unità tecnologiche installate, che dovranno essere adeguatamente insonorizzate. Per il dimensionamento dell’impianto dovranno essere attentamente valutati i carichi termici nelle condizioni di esercizio, analizzando puntualmente i flussi sensibili e latenti cui l’impianto dovrà far fronte per assicurare le corrette condizioni termoigrometriche, tenendo conto delle condizioni più gravose. - Gestione: particolare attenzione dovrà essere posta ai problemi gestionali della nuova struttura tenendo conto di criteri di economicità e semplicità funzionale. Punto qualificante sarà la sicurezza contro intrusioni in relazione all’importanza delle attività svolte. - Durabilità: l’organismo edilizio che sarà realizzato dovrà possedere requisiti di durabilità nel tempo minimizzando, per quanto possibile, le opere di manutenzione.

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- Manutenzione: notevole importanza assumono anche le opere di manutenzione successiva. Pertanto le scelte progettuali iniziali dovranno tenere conto di minimizzare gli oneri successivi di manutenzione, ricercando anticipatamente sistemi di manutenzione efficaci. In sede di progettazione si dovranno sviluppare tali tecniche di manutenzione cercando il più possibile di integrarle nel progetto da realizzare.

7. IMPATTO DELLE ATTIVITA’ ED UNITA’ AMBIENTALI. I problemi che si evidenzieranno di volta in volta dovranno essere affrontati in modo sistematico nei vari livelli di progettazione e dovranno portare alla redazione di elaborati specifici ed organici.

Potenziali impatti ambientali: - mobilità ed accessibilità: dovranno essere studiati i vari percorsi sia esterni che interni del complesso edilizio. I percorsi dovranno riguardare sia i visitatori sia gli addetti ai lavori. Per ambedue dovranno essere presi in considerazione anche i percorsi per portatori di handicap. - parcheggi e viabilità: fra gli elementi essenziali nello studio di impatto vi è quello dei parcheggi e della viabilità di contorno che, oltre al rispetto delle normative, dovrà essere studiata per ottimizzare i flussi tenendo conto delle varie funzioni che sono assegnate al centro. - Inquinanti: si dovrà tenere conto di tutte le fonti inquinanti nel senso di valutarne gli effetti in modo che il rispetto della norma sia una base di partenza da migliorare ovunque possibile.

8. FASI DI PROGETTAZIONE DA SVILUPPARE.

Fasi di progettazione e tempi di svolgimento. La committenza ha stabilito, per la parte progettuale, di individuare due fasi quella preliminare e quella esecutiva, che sarà definita nel dettaglio in seguito. Anche i tempi di esecuzione saranno definiti in un secondo momento, tenendo in debito conto delle figure professionali che partecipano all’attività progettuale.

Risorse da impiegare relativamente all’esecuzione della progettazione e delle opere di ristrutturazione.

Si comunicano di seguito, in linea di massima, le risorse da impiegare per la realizzazione dell’opera.

- Opere civili € 4.800.000,00 - Impianti € 3.200.000,00 - Sistemazioni esterne € 600.000,00

Totale € 8.600.000,00

Verifiche per ciascuna fase. La committenza si riserva di effettuare le verifiche e le validazioni previste attraverso il project manager o eventualmente ricorrendo ad un organismo esterno.

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Modalità di approvazione di ciascuna fase e passaggio alla fase successiva.

Le modalità per il passaggio alle fasi successive saranno inserite dettagliatamente nel documento linee guida per la progettazione, che verrà sviluppato in seguito.

9. LIVELLI DI PROGETTAZIONE ED ELABORATI GRAFICI E

DESCRITTIVI DA REDIGERE. Gli elaborati da produrre sono quelli previsti dalla normativa tecnica, sarà comunque cura dei professionisti predisporre qualsiasi tipo di elaborato che conduca alla miglior comprensione dell’idea di progetto.

Elaborati minimi di progetto: - progetto preliminare: i contenuti della fase preliminare sarà concordata con il project manager. - progetto esecutivo: il progetto esecutivo comprenderà tutti gli elaborati necessari, con un grado di dettaglio elevato, per consentire il regolare svolgimento della successiva fase di assegnazione dell’appalto.

10. LIMITI FINANZIARI DA RISPETTARE E STIMA DEI COSTI E

FONTI DI FINANZIAMENTO. Il soggetto incaricato del project mangement, cosi come i progettisti incaricati di redigere la progettazione, dovrà rispettare la stima sopra indicata dei costi individuando con la propria professionalità le soluzioni opportune. Saranno in ogni caso ammesse variazioni dei costi solo ed esclusivamente concordate con la committenza valutando nel dettaglio i benefici introdotti.

Fonti di finanziamento:

- Tipologia: la committenza utilizzerà esclusivamente fondi propri ovvero, se del caso, finanziamenti a medio / lungo termine. - importi e tempi di erogazione: la committenza assicura in ogni caso la disponibilità dei fondi indicati nei tempi congrui alle indicazioni fornite.

11. SISTEMA DI REALIZZAZIONE DA IMPIEGARE

Categoria di lavori. Sulla base delle conoscenze fino a qui acquisite le categorie dei lavori in cui si compone l’opera, con riferimento alla tariffa professionale Architetti ed Ingegneri è cosi suddivisa:

- classe I cat. D) - classe I cat. G) - classe III cat. A) si precisa che le opere impiantistiche sono convenzionalmente classificate tutte in cat. A) al fine di consentire la qualificazione dei vari soggetti professionali.

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- Il progettista e il committente pubblico–privato, come raggiungere un

accordo di programma tra attori privati e pubblici per la realizzazione

di un’opera a carattere pubblico: brief per il progetto del Polo logistico

dei trasporti Verona sud.

NUOVO POLO LOGISTICO E DEI TRASPORTI VERONA SUD

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BRIEF DI PROGETTO

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INDICE

1 INQUADRAMENTO TERRITORIALE E SOCIO ECONOMICO DEL PROGETTO, STRUTTURA ED OBIETTIVI.

1.1 Il futuro della città, trasformazioni urbane indotte dalla nuova pianificazione urbanistica.

1.2 L’area oggetto dell’intervento nel quadro delle trasformazioni urbanistiche.

1.3 Finalità generali da conseguire. 1.4 Limiti dell’intervento. 2 IL PROGETTO DEL NUOVO POLO LOGISTICO E DEI TRASPORTI DI

VERONA SUD. 2.1 Descrizione del progetto. 2.2 Dimensioni e caratteristiche. 2.3 Condizioni al contorno. 2.4 Costi di realizzazione. 2.5 I riferimenti legislativi. 2.6 Indirizzi per l’Accordo di programma. 2.7 Metodi e tecniche di project management e project controll. 3 ANALISI DEI REQUISITI TECNICI E DEI COSTI GESTIONALI.

3.1 Progetto energia: energie alternative e risparmio ambientale. 3.2 Requisiti di natura tecnologica: sicurezza, fruibilità, facility management,

durabilità e manutenzione. 3.3 Rispondenza alle normative vigenti.

4 ANALISI DI FATTIBILITA’ FINANZIARIA.

4.1 Costi complessivi dell’intervento. 4.2 Fonti di finanziamento. 5 ANALISI DI FATTIBILITA’ ECONOMICA E SOCIALE. 6 SINTESI E TAVOLE DI PROGETTO.

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1 INQUADRAMENTO TERRITORIALE E SOCIO ECONOMICO DEL PROGETTO, STRUTTURA ED OBIETTIVI.

1.1 Il futuro della città, trasformazioni urbane indotte dalla nuova pianificazione urbanistica. Verona è localizzata all’incrocio di due importanti direttrici, come noto, rappresentate dai due corridoi europei. Inoltre appartiene ad un sistema di città definite pede-alpine, che si aprono sulla pianura Padana. Le relazioni avvengono lungo le due direttrici principali, e cioè in direzione sud-nord (verso il Trentino Alto Adige ed i paesi europei del nord e verso l’Emilia Romagna e l’area del Mediterraneo), ed in direzione est-ovest (verso la Lombardia e verso il resto del Veneto come territorio più strettamente connesso con Venezia). Per questo motivo Verona viene spesso ed in vari contesti definita come città e provincia di snodo, facendole assumere un ruolo determinante di carattere non solo legato alla regione Veneto. Questa connotazione, riscontrabile anche negli aspetti geomorfologici, fornisce da una parte una sicura chiave di lettura di eventi e mutamenti storici verificatisi in questa fascia di terreni che si estende dalle Prealpi alla Pianura Padana, e si pone inoltre come elemento basilare in ordine alla definizione degli obiettivi che, attraverso la nuova cultura di pianificazione e programmazione, si intendono attuare.

Figura 1 : tavola delle infrastrutture

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Le sovradescritte caratteristiche hanno determinato, già nei secoli precedenti, ma soprattutto nel XIX secolo, un’evoluzione i cui risultati oggi sono sotto gli occhi di tutti: il risultato è la formazione di aree metropolitane e sistemi di valenza metropolitana, nonché sistemi insediativi lineari costituiti dall’irrobustimento di poli di medie dimensioni presenti in misura consistente soprattutto nel nord-orientale. “Verona si colloca tra i due poli di livello metropolitano (aree metropolitane MI-TO e PA-TREVE), nell’ambito del nord Italia, con il suo ruolo da sempre presente, ma oggi ingigantito per effetto della presenza dell’Unione Europea e dell’apertura delle frontiere, di nodo infrastrutturale e logistico, a valenza non solo regionale, ma anche nazionale ed europea. Alcune scelte effettuate anche dalla stessa Unione Europea, oggi già avviate alla realizzazione, come il traforo del Brennero, il duplicamento della ferrovia BO-VR, la linea TAV/TAC di TO-MI-VR-VE e VR-Fortezza portano a definire un ruolo ancora più accentuato, strategico e preminente del territorio veronese.”22 Lo stesso Piano della Logistica steso ed approvato dall’ultima legislatura nel definire chiaramente le suddette funzioni e caratteristiche di Verona, annovera il territorio provinciale tra le sette piattaforme integrate per la logistica, di carattere nazionale, unitamente per il nord alla “Piattaforma logistica del Nord-Ovest”, costituita dal sistema portuale ligure con il suo retroporto. Verona, “Piattaforma logistica del Nord-Est”, nel medesimo documento è descritta come “…punto cruciale e strategico dell’incrocio tra Corridoio 1 e Corridoio 5, formato dai sistemi portuali di Trieste e Venezia e la sua retroportualità, integrata ai nodi intermodali di Padova, Rovigo con la piattaforma di Cervignano ed il sistema aeroportuale del Triveneto…”. “Il Piano Territoriale Provinciale di Coordinamento attualizza queste peculiarità del territorio che porteranno, se ben gestite, ad ottenere caratterizzazione e unicità del valore della provincia di Verona. Questa valenza non esaurisce i suoi effetti entro un confine ristretto come quello provinciale, ma impone al nodo di Verona una funzione ben più vasta, tanto

22 Estratto Piano quadrante europa. Con il Sistema della Mobilità il Piano d’area organizza e mette in rete le differenti necessità e modalità di trasporto esistenti nell’area allo scopo anche di realizzare migliori condizioni di accessibilità al territorio. Si tratta di temi di rilevante importanza all’interno di un qualsiasi contesto urbano ma che, nel caso del Quadrante Europa, assumono una particolare rilevanza in considerazione del ruolo che l’Interporto ed il Centro Intermodale veronese svolgono nella dimensione nazionale ed europea. All’interno delle indicazioni e delle previsioni derivanti dalla pianificazione trasportistica a scala nazionale (Alta Capacità Ferroviaria, potenziamento della Direttrice del Brennero, organizzazione della rete di grande viabilità di connessione territoriale su gomma), il Piano di Area individua anche le modalità di connessione del S.F.M.R. (Sistema Ferroviario Metropolitano Regionale) dell’Area veronese con la contigua realtà mantovana e con gli analoghi sistemi in essere a livello di Area centrale veneta e di Area metropolitana veneziana.

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da poter determinare la rimessa in gioco dell’Italia come porta a sud dell’Europa. Da quanto sopra esposto appare chiaramente che alcune scelte fondamentali sono state effettuate al livello superiore rispetto agli strumenti locali. Questi ultimi hanno pertanto il compito di organizzare e mettere a sistema la “logistica locale”, intesa come insieme delle attività fisiche ed organizzative volte a garantire la distribuzione ed approvvigionamento delle merci ai punti di distribuzione, agli insediamenti produttivi e, più in generale, ai siti generatori di domanda di trasporto localizzati all’interno della provincia. L’assetto conseguente del territorio dovrà armonizzarsi in modo particolare con questi aspetti vocazionali. Il territorio provinciale di Verona, in continuità con la propria storia, come già detto, sarà sede e crocevia del sistema europeo dei cosiddetti corridoi intermodali, lungo i quali viene prevista la futura movimentazione di persone e merci avvalendosi di tutte le modalità possibili di mezzi di trasporto, in modo specifico degli automezzi e dei treni. A questa rete faranno capo, e quindi sistema, le esistenti infrastrutture viarie nazionali, regionali e provinciali. L’incremento dei traffici veicolari su gomma, l’utilizzo generalizzato, al di fuori di ogni ponderata previsione, delle infrastrutture viarie di rapido collegamento fra i grandi centri abitati, a supplenza della mancata realizzazione di una adeguata viabilità di quartiere, il mancato ammodernamento delle reti stradali all’accrescere degli insediamenti serviti, l’episodica e estemporanea qualità del disegno urbano, alla base degli stessi insediamenti, comportano un’assoluta insufficienza dell’attuale offerta di mobilità rispetto alla domanda. La prospettiva, calcolata nell’orizzonte di una decina d’anni, termine non troppo azzardato per stimare le evoluzioni di mobilità, porta a verificare situazioni di paralisi in tempi abbastanza prossimi. Per i traffici su ferro, la realizzazione delle previste infrastrutture ad alta capacità rimane una soluzione che, seppur di lenta e difficile realizzazione, porterà una riqualificazione della possibilità di trasporto passeggeri e soprattutto merci alternativo ai veicoli gommati. E’ indispensabile promuovere una rapida definizione delle scelte progettuali per le due direzioni, tenuto presente l’aggravio per quella nord-sud

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derivante dall’esecuzione del nuovo traforo del Brennero, dell’interporto di Isola della Scala, e di tutti gli interventi programmati in ambito logistico.”23

Figura 2: piano d’area quadrante europa “L’organizzazione della mobilità, l’efficienza dei servizi di trasporto, l’intelligenza e l’incisività dei sistemi logistici, anche in ambito provinciale, sono l’unica condizione per consentire, alle attività del terziario, di produrre processi economici efficienti e funzionali.24 Infatti, preso atto delle decisioni statali e regionali sulle infrastrutture, si dovrà redigere un disegno di integrazione che dovrà tener conto dei seguenti principali obiettivi: 1- individuazione dei metodi per incentivare l’utilizzo delle modalità meno inquinanti nel trasporto di merci e persone, qualora conveniente e fattibile, in particolare sviluppando per il trasporto persone un sistema Sistema Ferroviario Metropolitano Regionale imperniato su Verona, che utilizzi preferibilmente le strutture storiche interne ai centri abitati, anche portando all’esterno le nuove infrastrutture dedicate alle medie e lunghe percorrenze; 2- successiva previsione di una rete infrastrutturale, a completamento o parziale revisione di quella in fase di attuazione, funzionale sulle modalità

23 Estratto PTCP Verona. 24 La disciplina relativa al Sistema delle Aree Produttive e dei Luoghi dell’Innovazione prende atto, innanzitutto, dell’ormai raggiunto livello di saturazione presente nel nocciolo centrale dell’Area Metropolitana (gli spazi cioè immediatamente contigui alla Città capoluogo) ed individua i siti ove, attraverso forme di pianificazione a scala sovracomunale, che vedono la partecipazione diretta degli Enti Locali (fra loro riuniti all’interno di una “Unione di Comuni”) e della stessa Amministrazione provinciale, indirizzare ed organizzare i nuovi modi d’essere che dovranno caratterizzare le concentrazioni produttive del prossimo futuro. Queste localizzazioni sono state individuate lungo la direttrice costituita dalla nuova arteria “Mediana” provinciale, nella tratta compresa fra Mozzecane ed Isola della Scala, al cui baricentro si colloca il Casello autostradale di Nogarole Rocca, sull’Autobrennero. Anche sotto il profilo ambientale oltre che da quello occupazionale e, più generalmente, urbanistico, tale individuazione è risultata congrua rispetto alle necessità individuate.

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tra loro interconnesse, compatibilmente con la morfologia del terreno, in grado di assicurare equa distribuzione di opportunità, derivante dalla facilità di raggiungimento delle grandi arterie, ed equa possibilità di salvaguardia dei centri abitati dai flussi veicolari e quindi dagli agenti inquinanti (atmosferici ed acustici), creati in fregio alle strade. 3- proposizione di alcune direttive atte ad indurre i comuni ad applicare politiche di city logistics, che includano un insieme di misure di carattere infrastrutturale ed organizzativo, di princing ed incentivazione, di regolamentazione e di gestione. Tale obiettivo deve concorrere a migliorare la qualità dell’ambiente urbano, intervenendo sulla razionalizzazione dei flussi merci con un’ottica però rivolta a coniugare la massima efficienza ambientale e sociale, con quella economica. 4- individuazione di alcune direttive per i piani comunali di razionalizzazione dei poli attrattori al fine di organizzare il trasporto pubblico e privato in economia di tempi e percorsi; 5- perseguimento, attraverso lo studio di una strategia, la sicurezza degli utenti percorritori delle infrastrutture, finalizzata alla diminuzione dell’incidentalità. 6- previsione di uno sviluppo equilibrato del sistema logistico provinciale in modo da mantenerlo concorrenziale con analoghi sistemi che si vanno sviluppando nell’area centropadana, in coerenza con le scelte nazionali; 7- coordinamento dei nodi intermodali e le aree adibite a centri di supporto per l’attività logistica, sia monomodali che plurimodali avendo l’attenzione all’evoluzione del mercato del trasporto delle merci e dell’attuale modificazione delle modalità produttive delle aziende. Sarà necessario definire l’assetto e la localizzazione del territorio più funzionale al sistema, con il minor dispendio di risorse economiche e territoriali, salvaguardando la concorrenzialità nella gestione delle piattaforme, propria di una concezione liberista, che può determinare effetti benefici. Una naturale concorrenzialità può solo favorire il miglioramento dei servizi, l’abbattimento dei costi e un più razionale coordinamento del sistema logistico provinciale. Per il territorio provinciale la città di Verona rappresenta ancor oggi il principale centro di interessi economici, culturali, sociali e politici.”25 “L’evoluzione della città di Verona all’esterno dei confini comunali è avvenuta in maniera casuale, come sommatoria di interventi urbanistici episodici e tra loro isolati, con una visuale prospettica racchiusa nel singolo

25 Estratto PTCP Verona.

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ambito: si è pervenuti in tal modo ad una tipologia urbana che risulta quasi una meccanica riproposizione, ripetitiva negli aspetti negativi, delle antiche conformazioni edilizie a corte, non più disseminate nel territorio agricolo ma addossate l’una all’altra, senza soluzione di continuità. Sono sorte delle conurbazioni, non sempre classificabili come quartieri, talora in sé non sgradevoli, ma pessimamente inserite nel contesto e non integrate in un disegno urbano armonico e funzionalmente razionale. Verona, che per secoli aveva mantenuto l’ordinata tessitura dell’impianto romano, che era caratterizzata dai ritmati e frequenti spazi aperti delle addizioni Comunali, Scaligere, Viscontee e Veneziane, che si era ordinatamente incrementata nel periodo Liberty, con l’interessante esperienza della città-giardino, si ritrova ora ad essere assediata da un’estesissima area urbanizzata, caratterizzata da insediamenti di ben inferiore tenore urbano, non sempre riferibili ai comuni di cui amministrativamente fanno parte, tra loro fusi per addizioni successive, ciascuno parte di pianificazioni urbanistiche differenti e disomogenee. La mancanza di una regola di sviluppo urbano che, consapevole dell’imponenza del fenomeno, ne abbia guidato la realizzazione, viene evidenziata dalla crisi del tessuto viario, dovuto alla mancata distinzione tra strade di collegamento tra i quartieri e viabilità interna agli stessi. Una viabilità che ancora si regge sulle arterie presenti prima del manifestarsi del fenomeno della crescita urbanistica, che non si è mai sviluppata secondo l’obiettivo di pervenire ad un reticolo in grado di mettere in relazione organica le varie entità urbanistiche che si sono formate. Il risultato di queste scelte urbanistiche, frutto del mancato coordinamento tra i diversi enti pianificatori, non sanato dal piano d’area del Quadrante Europa, è la “grande Verona”, un ampio territorio, intensamente abitato, le cui zone residenziali sono, quasi sempre, difficilmente raggiungibili dai luoghi della produzione e del lavoro: un territorio contrassegnato dalla presenza di numerose ed estese aree di degrado, abbandonate dall’attività agricola, dove si insediano, disordinatamente e spesso abusivamente, iniziative imprenditoriali ed artigianali, espulse dai centri abitati. La progressiva lontananza delle abitazioni dai centri dei servizi civici, commerciali e del terziario avanzato ha comportato la perdita del tessuto sociale caratterizzato dall’appartenenza a centri autonomi cui identificarsi, e la contestuale crescita della percezione dell’anonimato con il conseguente

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impoverimento della qualità della vita e una sempre maggiore sensazione di insicurezza.”26 “Il Piano provinciale sottolinea la necessità che la Città Capoluogo svolga ruolo e funzioni di guida e di coordinamento complessivo dei processi che si sviluppano all’interno dell’Area Metropolitana, oltre alle funzioni ed ai ruoli tipici di una Città Capoluogo di Provincia, ed organizza queste funzioni assegnando particolare valenza alle “Porte della Città”, i luoghi cioè che costituiscono tramite tra l’esterno e l’interno del territorio metropolitano, individuando nel “Magnete”, collocato nei pressi del Casello di Verona Sud e cioè nel principale punto di connessione urbana, il luogo all’interno del quale organizzare l’insieme delle funzioni di rango metropolitano, prevalentemente afferenti alla mobilità, al sistema informativo ed a quello multimediale.”27 Si evidenzia altresì, all’interno del tessuto urbano della Città, il “Cardo Massimo” quale principale direttrice che collega il Centro della Città di Verona con il Magnete e che svolge la funzione intermodale su livelli differenziati, nei quali trovano allocazione molteplici funzioni e servizi di livello metropolitano ed in principal luogo la Fiera. Il Piano individua infine, e sempre all’interno dell’area urbana, il luogo di stacco fra la Città Storica e la Città del Divenire. Con la denominazione di “Polis-Paradeisos” questo ruolo viene assegnato al vasto comprensorio posto immediatamente a ridosso della Cinta delle Mura Magistrali, laddove attualmente è collocato lo Scalo merci di S. Lucia che dovrà essere trasferito nei prossimi anni nell’area dell’Interporto, e che potrà pertanto essere opportunamente strutturato in modo da accogliere funzioni a carattere terziario, a residenza, a fruibilità pubblica, all’interno di spazi opportunamente attrezzati a piazze, giardini pensili, aree a verde.28

26 Estratto PTCP Verona. 27 Estratto PTCP Verona. 28 Il PTCP interverrà nell’ambito di competenza per indurre una produzione di strumenti urbanistici che favoriscano la ricomposizione del sistema modello urbano della Grande Verona, in una configurazione cittadina policentrica. a) Ricomposizione del tessuto organico degli abitati ricompresi, finalizzata al recupero della funzione del necessario tessuto sociale che integra la funzione abitativa. Nell’area che costituisce la città di Verona il piano dovrà prevedere il superamento della frammentarietà dovuto alle modalità di formazione dei diversi nuclei abitati, avvicinatisi gli uni agli altri più per spontanee forze centripete che per scelte di programmazione territoriale. Forme di collaborazione e di condivisione del programma generale tra gli enti territoriali ed economici competenti dovranno evitare il formarsi di anonime periferie, recuperando la singolarità di ogni centro urbano, derivante anche dalla storia del contorno del capoluogo. b) Mobilità sulle varie infrastrutture in relazione ai grandi numeri. Il piano indicherà, nella diversificazione delle modalità di spostamento, la strategia per riorganizzare e razionalizzare la mobilità di persone e cose all’interno dell’area considerata. c) Esaltazione di plurime polarità nel tessuto urbano. La nuova città è da pianificare seguendo il modello delle città a rete, caratterizzate dalla presenza di numerosi centri di attrattività culturale ed economico sociale, organicamente dislocati nel territorio urbano, con funzionalità simili, ma che richiamino nella loro struttura le caratteristiche storiche e culturali derivanti dal particolare percorso di formazione di Verona. d ) La vocazione di cultura e ricerca. La città trova la propria specificità economica in primo luogo come sito privilegiato per ospitare la sede delle maggiori istituzioni culturali a diverso livello e nella collegata ospitalità ai centri di ricerca

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L’Amministrazione Comunale di Verona ha predisposto la variante urbanistica n. 282 finalizzata all’adeguamento del Piano Regolatore vigente al Piano d’Area Quadrante Europa (P.A.Q.E.); tale variante interessa una vasta area posta a sud della città e insistente sull’asse stradale denominato “CARDO MAXIMO” (DA Porta Nuova all’area posta a sud dell’autostrada, zona Genovesa). “Il provvedimento è di estrema importanza in quanto per la prima volta ridisegna il volto di un’ampia area della città compresa tra lo scalo merci di Porta Nuova e il futuro parcheggio scambiatore di Verona Sud, assegnandole una nuova immagine identitaria, attraverso la “monumentalizzazione” dell’asse, il disegno della sua sezione, una linea di trasporto di massa prevalentemente in galleria, la definizione di una nuova morfologia urbana. La variante deve quindi operare delle scelte determinanti riguardo al progetto dell’impianto urbano, il sistema delle aree verdi e dei corridoi ecologici, il sistema della mobilità. La variante, attraverso regole appropriate, propone un coordinamento degli interventi inteso a produrre un progetto in cui interesse pubblico ed interesse privato possano integrarsi. La variante comprende una vasta area di circa 500 ha attorno ad una dorsale lunga quasi cinque chilometri. L’area di progetto è attraversata, in direzione nord-sud, dall’asse principale “CARDO”, identificabile nell’attuale Via del Lavoro, che continua a svolgere il ruolo di collegamento principale tra il centro, le nuove aree di progetto e le infrastrutture poste a sud, rappresentate dal parcheggio scambiatore e dalla grande viabilità. Al fine di non congestionare tale spina dorsale si prevede di darle un ruolo di distribuzione che di attraversamento, favorendo pertanto su tale asse il ricorso al trasporto rapido di massa a scapito del mezzo privato. Il progetto tende a far assumere al CARDO un ruolo di rappresentanza, favorendo la fruizione ciclo-pedonale, riducendo la velocità di percorrenza da parte dei

qualificata, finalizzata in via privilegiata al settore secondario, cogliendo tuttavia le potenzialità anche dell’innovazione rivolta al settore primario. e) La razionalizzazione del terziario di qualità. Lo sviluppo di Verona ha visto come principale motore l’esponenziale evolversi del terziario, soprattutto nei settori della logistica e della finanza. L’organizzazione della città allargata non potrà prescindere da indirizzi di qualificazione di questi settori, accompagnando e guidando nella giusta direzione le evoluzioni in atto. Il PTCP curerà che le potenzialità della Fiera internazionale di Verona, in termini di eccellenza merceologica e di presenza frequente di operatori economici altamente qualificati, producano effetti moltiplicatori sulle opportunità di riqualificazione e di costituzione delle imprese locali, soprattutto nei settori di maggiore contenuto tecnologico. f) La riqualificazione del turismo dell’arte. Il PTCP dovrà comprendere delle azioni in grado di valorizzare compiutamente l’accesso turistico a Verona come città d’arte non legata solamente all’arena o ai miti shakesperiani ma tendente a valorizzare anche gli “scrigni minori” dell’arte e della cultura veronese.

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veicoli e facilitando la sosta e l’interscambio sia con le funzioni insediate che con gli altri sistemi di trasporto.”29 “Il previsto ribaltamento del casello di Verona Sud non incide direttamente sulla configurazione della viabilità interna o di contorno all’area di progetto, ma risulta particolarmente importante perché assume il ruolo di direttrice di uno dei principali collegamenti del trasporto pubblico. Occorre pertanto realizzare collegamenti efficaci con il parcheggio scambiatore creato a ridosso del nuovo casello, in particolare per quanto riguarda l’intersezione tra la parte finale dell’asse di Via del Lavoro, le aree di pertinenza autostradale e i collegamenti con la viabilità che raggiunge l’area di progetto dalla parte ovest. Il sistema di trasporto pubblico30 a servizio degli insediamenti previsti nella variante è fortemente incentrato su una nuova linea di trasporto rapido di massa. il sistema è organizzato su una linea portante che a partire dalla stazione di Porta Nuova connette con una direttrice nord-sud tutti i principali poli di domanda fino a collegare al grande parcheggio scambiatore a sud della complanare, mentre il trasporto pubblico sui gomma è riorganizzato su percorsi in adduzione alla linea principale. La struttura complessiva del sistema è stata integrata dalla previsione del parcheggio scambiatore, funzionale alla linea e indispensabile per consentire l’impiego del trasporto pubblico in diversione dall’auto.

29 Estratto dalla relazione della Variante sud 282. 30 La tecnologia da impiegare nella linea TRM non è stata ancora individuata (ricordiamo che siamo nell’ambito di una variante di PRG), mentre la scelta di ubicare la linea di TRM delivellata rispetto al piano stradale consente di garantire livelli di capacità, velocità commerciale, funzionalità e sicurezza altrimenti impensabili in superficie (a prescindere dalla tecnologia adottata). Con questa soluzione sarà possibile garantire una velocità commerciale sull’ordine del 35/40 km/h per il trasporto pubblico, rispetto ai 12/15 km/h possibili con una linea a raso (per le interferenze con gli altri mezzi in movimento). Le prestazioni del TPL attribuirebbero pertanto allo stesso le caratteristiche di una vera e propria alternativa al mezzo privato (attraverso il Park and Ride fornito dal parcheggio scambiatore di Verona sud) per accedere alle principali polarità presenti e previste a Verona sud, alla stazione di Porta Nuova e in prospettiva al centro storico (vedi PAT e PUM). Occorre quindi scindere l'aspetto tecnologico dal tipo di infrastruttura civile: la scelta di posizionare il TRM sotto il piano di campagna e di conservare la mobilità veicolare in parte a raso è stata quindi effettuata per favorire la continuità di un percorso nord - sud lungo il cardo che costituisca una “freccia” di trasporto rapido di massa in grado di competere con il trasporto privato. La scelta di posizionare il TRM sotto il piano di campagna e di conservare la mobilità veicolare in parte a raso (in parte anche il traffico veicolare è stato delivellato, in corrispondenza delle principali intersezioni e della “promenade” fronte Fiera – PRUSST) è stato effettuato nel rispetto delle seguenti ipotesi: - favorire la continuità di un percorso nord - sud lungo il cardo che costituisca una “freccia” di trasporto rapido di massa in grado di competere con il trasporto privato. - contenere i costi, poiché l’interramento della rete stradale nella sua interezza comporterebbe oneri e difficoltà tecniche considerevolmente superiori. - applicare politiche di moderazione del traffico, realizzate attraverso un sistema di rotatorie a raso che, oltre a penalizzare le percorrenze in direzione del cardo, favorisce la ricucitura delle relazioni est ovest tra i due quartieri (la rotatoria rappresenta infatti il sistema più “democratico” per quanto riguarda le opportunità di accesso tra le diverse strade in approccio all’incrocio. Si fa inoltre notare che la scelta di una galleria affiancata all’asse stradale, ma non incidente su di essa, consente un cantieramento con disagi assai contenuti.

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Oltre al CARDO MASSIMO la variante sud prevede un DECUMANO VERDE, un asse perpendicolare che va a costruire relazioni tra Golosine e Borgo Roma. Il decumano verde cosi individuato, vale a dire Via dell’industria, mette in comunicazione i due centri sopradetti attraverso una riprogettazione dell’asse. Questa struttura a croce inquadra l’area di Verona Sud e costituisce una chiara figura di nuove relazioni tra due importanti testate urbane previste dalla variante : il parco dello scalo ferroviario e il nuovo parcheggio scambiatore e del parco agricolo.”31

31 Estratto dalla relazione della Variante sud 282.

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Figura 4 : variante sud n.282

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Figura 5 : cardo massimo

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Figura 6 : cardo massimo e decumano verde

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1.2 L’area oggetto dell’intervento nel quadro delle trasformazioni urbanistiche.

L’area oggetto dell’intervento del nuovo polo logistico dei trasporti si colloca a ridosso del parcheggio scambiatore del casello di Verona Sud e risulta funzionale e strategicamente in posizione ideale per adempiere alla funzione proposta ed integrare le infrastrutture individuate nella pianificazione locale. L’area su cui insiste il progetto è attualmente in parte cava attiva ma in via di dismissione ed in parte discarica di materiale inerte derivato dall’attività di estrazione. L’attività estrattiva di cava assume particolare importanza nell’economia regionale veneta in quanto concorre in modo determinante allo sviluppo di numerose attività produttive di trasformazione e crea impulso ad altre attività indotte. All’aspetto economico si contrappone però il fatto che l’attività di cava agisce sul territorio con il prelievo di materie prime non riproducibili, creando talora problemi di ordine ambientale e di un sempre corretto uso del territorio. “Si impone, pertanto, la necessità di una regolamentazione dell’attività estrattiva di cava in un contesto generale che contempli e prenda atto di esigenze diverse, come la salvaguardia ambientale, la redditività delle imprese, i livelli di produzione rapportati ai fabbisogni, il contenimento dei costi dei prodotti di cava sul mercato. La selezione degli indicatori ha privilegiato l’analisi oggettiva e quantitativa di alcune tematiche, normalmente non facilmente quantificabili, dando risalto ad alcuni aspetti/impatti particolarmente rilevanti (è il caso dell’attività estrattiva) per il territorio comunale. Proprio al tema dell'attività estrattiva si riferiscono una serie di indicatori, in relazione al forte consumo di territorio ed all'impatto sul sistema geologico ed idrogeologico che tale attività comporta. I primi cinque indicatori sono infatti dedicati a descriverne gli effetti. L'area interessata da cave attive ed inattive è quasi di 273 ha. I dati raccolti dall’Amministrazione comunale e riportati in un database georeferenziato, segnalano 9 cave attive, suddivisibili in riferimento alla cartografia allegata in tre comparti: - Comparto Est: cava Ferrazza, cava Ferrazze, cava Bonettone, cava Montorio.

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- Comparto Sud: cava Rodigina, cava Cà Facci, cava La Rizza, cava Bernascona. - Comparto Ovest: cava Casona. Alcune di esse giungono ad interessare la superficie della falda freatica, producendo dei “laghi di falda”. Numerose sono anche le cave dismesse o abbandonate. Le principali, con relativa destinazione, risultano: - Ex cava Gardesana: discarica di 2 cat. tipo A - Ex cava Moreschi: recupero ambientale a verde pubblico - Ex cava Bovo: discarica esaurita - Ex cava Pestrino: recupero ambientale ultimato - Ex cava Ca' Bellina: discarica di 2 cat. tipo A - Ex cava Friuli: recupero a giardino pubblico - Ex cava Bertacchina: discarica di 2 cat. tipo A Semplicemente osservando i dati dimensionali e l'ubicazione delle cave, si coglie come una adeguata programmazione e progettazione del riuso di queste aree possa risultare strategica per il futuro del territorio.”32 In questa logica si inseriscono alcuni interventi già attuati nel territorio comunale. Si cita in particolare il caso della ex cava di Via Friuli, dove l’intervento di ripristino ambientale svolto dall’ Amministrazione comunale ha portato alla realizzazione di un’importante area a verde pubblico (Parco Maggiolino). Scopo della ricomposizione è stato la riqualificazione dell’area dal punto di vista urbanistico al fine di costituire un luogo di relazioni dove sia possibile passeggiare, ritrovarsi, dove esista uno spazio sicuro per il gioco dei bambini, dove alcune attività sportive (pallacanestro, pallavolo o altre attività a piccola scala) trovino un’adeguata sistemazione. In questo senso la riqualificazione e l’interruzione dell’attività in essere sull’area oggetto dell’intervento proposto non può che risultare di giovamento in senso qualitativo. La scelta di detta localizzazione ed il progetto di riqualificazione del territorio vanno di pari passo, il progetto vuole essere sia risolutore di problemi legati al trasporto pubblico e nella fattispecie rifunzionalizza le attività di servizio dell’APTV, sia definendo razionalmente i servizi al trasporto pesante. In secondo luogo, non meno importante, va a riqualificare un’area sotto il profilo ambientale e paesaggistico sicuramente problematica.

32 Relazione piano cave regione Veneto.

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Attualmente l’area non rientra nel comparto della Variante Verona Sud ma risulta sul confine e quindi l’accessibilità e le connessioni viabilistiche risultano di facile e razionale sistemazione. La collocazione del deposito dei mezzi pubblici e l’inserimento di tutti quei servizi necessari per l’espletamento delle attività connesse determina una qualificazione dei servizi e una razionalizzazione del sistema dei trasporti. Oltre al deposito mezzi pubblici vi sarà locata l’area del F.A.I. e progettata la sistemazione delle aree di sosta degli automezzi pesanti per il trasporto merci andando a sgravare le arterie viarie cittadine e determinando una razionalizzazione del sistema dei trasporti privati. L’area individuata per il progetto del Polo logistico dei trasporti, dal punto di vista geologico si rimanda alla relazione allegata alla presente. Considerando la geomorfologia a grande scala, l’area sud di Verona si può ubicare nell’Alta Pianura Veronese, un’ampia porzione di territorio compresa tra le Prealpi Venete che sono qui rappresentate dai Monti Lessini e la fascia delle fontanili. “Dall’analisi della geomorfologia del veronese si evince come la porzione di territorio in oggetto di studio ricada all’interno dell’unità geomorfologica del Conoide dell’Adige, i cui depositi, che risultano scavati e terrazzati grazie all’azione erosiva di antichi corsi d’acqua, costituiscono i terrazzi che confinano l’unità geomorfologica del Piano di divagazione dell’Adige stesso. Il limite tra i due ambiti deposizionali, quello del Conoide e del Piano di divagazione, è rappresentato principalmente da una scarpata morfologica alta circa 10 m che si trova a Nord Est, a ridosso della loc. Basso Acquar. Le morfologie erosivo-deposizionali minori sono state invece obliterate dalla forte antropizzazione del luogo che ne impedisce il loro riconoscimento. Dal punto di vista litologico l’unità geomorfologica del conoide dell’Adige, che si sviluppa in direzione NW – SE, è costituita prevalentemente da depositi grossolani di tipo ghiaioso o sabbio - ghiaioso, alternati a lenti discontinue di sabbia e argilla; i ciottoli sono formati generalmente da calcari, dolomie e porfidi atesini. Le stratigrafie ricostruite nel corso di questa e di altre indagini geognostiche in zone limitrofe a quella in studio hanno appurato che la sezione litologica-tipo del sottosuolo in giacitura naturale, a partire dal piano campagna, è costituita da depositi ghiaiosi ciottolosi e ghiaioso sabbiosi, indice di un’energia di trasporto medio-elevata. La profondità dei sondaggi eseguiti

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ha permesso di confermare i dati raccolti dalle stratigrafie presenti in bibliografia. Per quanto riguarda l’aspetto idrogeologico l’area in esame è sede dell’acquifero indifferenziato veronese, una struttura idrogeologica che si sviluppa a valle dello sbocco del fiume Adige in pianura e si estende a ventaglio tra l’arco morenico benacense, ad occidente e le propaggini meridionali dei Monti Lessini ad oriente. Tale acquifero, di tipo freatico, è ospitato nel materasso alluvionale ghiaioso-sabbioso molto permeabile precedentemente descritto ed ha una direzione di deflusso generale NNW-SSE. Dall’analisi delle isofreatiche tratte dalla “Carta idrogeologica dell’Alta Pianura dell’Adige” (Dal Prà e De Rossi,1989) si evince come, tra Viale del Lavoro e Via Scuderlando, la superficie della falda, misurata in periodo di morbida nel 1986, si trovi ad un’altezza di 48 - 49 m s.l.m, ed abbia un deflusso diretto da NW verso SE (fig.1). Considerando mediamente il piano campagna del futuro piano di lottizzazione ad una quota di circa 62 - 63 m s.l.m. la falda si troverebbe quindi, in periodo di morbida, ad una profondità di circa 13 - 15 m dal piano campagna. Le misure freatimetriche realizzate nei piezometri allestiti hanno permesso di confrontare i dati bibliografici areali con quelli puntuali e di misurare la superficie della falda alla profondità di circa 16,50 m dal piano campagna. Proprio in merito alla profondità della falda va precisato che l‘escursione stagionale varia da anno in anno ed è complessivamente dell’ordine dei 2,00 - 3,00 m, con periodo di morbida tra Agosto e Novembre (cfr. paragrafi successivi). Dal punto di vista sismico la città di Verona si colloca, secondo il modello sismotettonico del C.N.R. del 1987, all’interno dell’”Area Lessinea”: essa corrisponde alla maggiorparte del blocco lessineo ed è caratterizzata da una Moho a minima profondità (meno di 30 km) correlabile con l’alto gravimetrico dei Lessini – Berici. In particolare, suddividendo l’area in sottozone, la città di Verona si inserisce all’interno della Fascia Pedemontana Veronese (M.Panizza, D.Slejko et al., Modello sismotettonico dell’area fra il Lago di Garda e il Monte Grappa, 1981). Questa si trova al bordo meridionale dei Lessini e fa da passaggio alla pianura veronese. Essa corrisponde certamente ad una faglia o ad un sistema di faglie (Linea di Verona), con abbassamento notevole della parte a Sud. L’abbassamento in epoca recente della zona in cui scorre l’Adige, tra S.Ambrogio di Valpolicella e San Bonifacio è testimoniato da numerosi indizi. Lungo questa “Linea di

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Verona” si incontrano manifestazioni termali indicative di una neotettonica attiva ovvero di una evidente sismicità impostata lungo questa fascia di deformazione ed associata probabilmente alle direttrici ad andamento giudicariense (NE – SW) o scledense (NW – SE) che la intersecano (Dott. Dal Degan, Prof. Antonelli, Tesi di laurea inedita Università Padova, 2000). L’attività sismica di questa fascia è caratterizzata soprattutto dai terremoti che hanno interessato la città di Verona, oggetto di tale relazione. La localizzazione dei sismi è incerta ma la presenza di altra attività sismica, anche di localizzazione più attendibile, porta a considerare questa zona come un‘ area sismicamente attiva. Dal punto di vista sismico è noto come la città di Verona sia inseribile in un’area sismicamente attiva. La nuova legge in vigore (Ordinanza n. 3274 del 20/03/2003) inserisce la città di Verona tra le zone di sismicità 3, per cui dovranno essere adottate particolari tecniche per la progettazione e la costruzione seguendo le indicazioni riportate nell’ordinanza stessa. Dal rilevamento e dalle conoscenze geologiche sui luoghi si evince che la localizzazione del sito esaminato non presenta particolari attinenze all’incremento sismico. Le indagini eseguite hanno permesso di inserire il suolo di fondazione nella Categoria B e quindi di restituire alcuni fattori da utilizzare nella progettazione e riportati all’interno della relazione. Una miglior definizione della categoria del suolo di fondazione potrebbe essere fatta successivamente mediante indagini geofisiche di tipo sismico.”33 1.3 Finalità generali da conseguire. L’obiettivo principale è quello di creare una struttura funzionale e rispondente alle esigenze della committenza, che unisca le attività pubbliche e private adeguando i servizi oggi localizzati in Borgo Venezia su un’area non più consona all’espletamento del servizio soprattutto per lo stato di degrado in cui si trovano le strutture edilizie. Da un’attenta analisi, è emersa l’esigenza di creare un “polo” ove possano essere concentrate le operazioni di sosta dei mezzi pesanti, aumentando l’efficienza logistica complessiva. Queste operazioni, a tutt’oggi, non trovano una risposta adeguata nello stato di fatto delle cose, è per questo motivo che ci si è posto il problema della localizzazione ottimale e della futura gestione del polo logistico,

33 Tratto dalla relazione geologica allegata al progetto di Variante Sud n.282, Documento conforme all'originale depositato presso Staff Tecnico Area Gestione Territorio.

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funzionalmente collegato al casello autostradale di Verona Sud, capace, da una parte, di ovviare al disagio provocato al sistema, da un’altra parte, di evitare problemi di traffico sulla viabilità maggiore, causati dalla sosta dei mezzi più pesanti in attesa e di quelli più leggeri. Parlare, però, della creazione di un polo logistico dei trasporti, significa, in via preliminare, porsi alcuni problemi da valutare adeguatamente sotto diversi punti di vista e, in particolare, quelli legati: • alla dimensione della domanda espressa dagli imprenditori, ossia il loro livello d’interesse verso una tale infrastruttura, • all’individuazione di una localizzazione ottimale dell’infrastruttura sia per posizione geografica, sia per dimensione, • ai livelli di servizio che vengono richiesti all’interno del polo, • al conseguente problema della gestione finanziaria del centro,

tenendo conto che il casello autostradale di Verona Sud rappresenta un punto di generazione di traffico molto potente. Infatti per rispondere alle esigenze effettive la sua dimensione dovrebbe essere “importante” (almeno 200.000 mq.). Si è posta, quindi, l’esigenza di esaminare un mercato più vasto per rilevare la potenziale domanda che può rivolgersi ad uno spazio che risulti funzionale sia ad alleggerire il traffico locale, sia a fornire adeguati servizi al sistema della logistica. Da queste considerazioni è emerso che l’ipotesi di utilizzo del polo riguarda le funzioni di area di sosta per automezzi pesanti in transito lungo la direttrice autostradale, i cui autisti sono soggetti alla normativa che prevede una fermata obbligatoria dopo 8 ore trascorse al volante. Verona si colloca infatti a circa 8 ore di viaggio dalla Francia centrale,dalla Baviera e dal centro-sud Italia e dal confine con la Croazia. “Catturando” una certa aliquota di questi automezzi e con un’adeguata offerta di servizi, migliorerebbe sensibilmente l’economia di scala dell’infrastruttura con positivi riflessi sul conto economico, rendendo sostenibile l’investimento. Con l’ovvia necessità di prevedere la localizzazione dell’”autoporto” nelle adiacenze del casello autostradale.

Diventa dunque un’infrastruttura indispensabile per evitare le soste “selvagge” degli autotreni sulla viabilità ordinaria e sulla rete autostradale, per migliorare la circolazione, per dare più servizi alle imprese, agli

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autotrasportatori, all’intero sistema economico. Un “autoporto” che potrà anche diventare punto di riferimento per i trasportatori in transito lungo i frequentatissimi “corridoi cinque e nove” tra la Penisola iberica e il Mezzogiorno italiano o la regione padana e l’est europeo. Considerazione preliminare è che la logistica sta assumendo, per gli operatori privati, una particolare importanza e sempre più si fa riferimento ai processi di terziarizzazione delle attività logistiche (outsourcing), di razionalizzazione del settore dei trasporti e di minimizzazione dei tempi di risposta alle evoluzioni dei mercati. In questo quadro gli autoporti (e gli interporti) hanno un ruolo di primaria importanza sia per incentivare forme di cooperazione e di integrazione tra differenti operatori specializzati sia per favorire il transito di grandi flussi di merci attraverso un’unica struttura. L’autoporto, in particolare, è un'infrastruttura al servizio del solo trasporto su gomma, con sedi per operatori del settore, ed integrato con tutti quei servizi di carattere generale (ristoranti, alberghi, banche) e servizi ai mezzi e agli autisti (officine, lavaggi) messi a disposizione dell'utenza. Un’infrastruttura con queste caratteristiche è in grado di mettere ordine in un traffico annuale molto intenso gravante sul nodo di Verona. Si tratta di mezzi che nella situazione attuale sono costretti ad avventurarsi sulla viabilità ordinaria, con rischi di paralisi del traffico. Quindi è indispensabile creare un sistema logistico che porti vantaggi agli imprenditori, ai commercianti, a tutta la comunità locale. L’”autoporto” è anche in grado di contribuire alla vivibilità della città, dove la fitta rete di strade di limitata ampiezza rappresenta un complesso problema da risolvere. Come si diceva l’utilizzo dell’”autoporto” è quella della sosta di automezzi pesanti, legata alle normative delle 8 ore di viaggio. Infatti, Verona si colloca in una posizione estremamente favorevole al fine di offrire un punto di riferimento, in particolare, per gli autisti con provenienza/destinazione dal sud d’Italia e per coloro che hanno provenienza/destinazione le aree francesi-spagnole e dell’est europeo. Il casello autostradale di Verona sud si colloca a circa 8 ore di viaggio dal confine croato, dalle aree centrali francesi, da aree intorno a Norimberga (compresi, quindi, Monaco) e Linz e Vienna. L’area che si vuole mettere a disposizione è localizzata nei pressi del casello autostradale: un rettangolo di terreno immediatamente al di là della linea ferroviaria Bologna -Verona. Sul piano delle economie di localizzazione,

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l’area possiede requisiti positivi in quanto collegata al casello autostradale, è libera da vincoli di carattere orografico e permette ampliamenti futuri. Aspetti positivi sono rappresentati dalla possibilità di realizzare la nuova stazione metrò leggero o bus navetta, che permetterebbe di fornire all’”autoporto” ed al futuro parcheggio di interscambio, anche funzioni di interporto. La dimensione complessiva del territorio che si intende mettere a disposizione si aggira attorno ai 400.000 mq. e questo, al di là delle valenze positive della localizzazione, appare sufficiente rispetto al traffico potenziale. Infatti, senza tener conto delle possibilità di parcheggio di mezzi pesanti di passaggio sull’autostrada, le imprese che potranno utilizzare l’infrastruttura movimentano una grande massa di automezzi.

1.4 Limiti di intervento.

E’ interesse del committente disporre di una progettazione che via via, attraverso le fasi preliminare ed esecutiva, sia la più completa ed esaustiva possibile, rispondente al massimo livello ai bisogni che saranno definiti meglio in seguito. I limiti dell’intervento in senso spaziale sono quindi quelli definiti nello studio di pre-fattibilità, mentre in senso funzionale devono portare fino alla definizione dettagliata delle strutture operative delle varie attività che si insedieranno. Dal punto di vista degli aspetti procedurali sarà costituito un team di project construction management che seguirà ogni

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aspetto del processo a cui faranno riferimento il team di progettazione ed il team di costruzione (vedi organigramma allegato). La motivazione è determinata dall’assoluta esigenza di creare un sistema di gestione in grado di garantire la qualità dei progetti e delle opere nel rispetto dei tempi; di pianificare, programmare e controllare costantemente tempi e costi legati alle principali fasi procedurali e realizzative; assicurare procedure improntate sulla qualità ed economia dei processi. L’adozione, fin dall’inizio, di procedure e sistemi di monitoraggio e controllo dei processi realizzativi, consentono di intervenire sulle voci che hanno un impatto effettivo sulla riuscita complessiva dell’iniziativa. L’adozione di un approccio sistematico e strategico per la gestione dei servizi di facility, soft e hard, con l’obbiettivo di ridurre i costi di gestione.

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12. IL PROGETTO DEL NUOVO POLO LOGISTICO E DEI TRASPORTI DI VERONA SUD.

2.1 Descrizione del progetto.

E’ opportuno, in via preliminare, affermare quali sono gli obiettivi che il progetto per la riqualificazione dell’Area di Ca brusà, al fine di fornire criteri guida per la gestione del Programma stesso. Il progetto è finalizzato alla riqualificazione urbana ed ambientale dell’area suddetta, in parte area di cava dimessa ed in parte discarica, promovendo interventi significativi per l’intera struttura urbana, integrando funzioni logistiche a carattere pubblico e a carattere privato (F.A.I. che ha circa 60.000 iscritti) nonché direzionali, potenziando le infrastrutture pubbliche e le attrezzature di interesse comune, determinando un miglioramento del contesto urbano ed ambientale. Il progetto propone la riconversione dell’intera area, esclusa rispetto alle logiche dello sviluppo urbano e nello specifico dal comparto territoriale, individuato nella Variante sud n.282. II progetto consisterà in una trasformazione sostanziale, da area produttiva di cava, rilevante per l’economia locale del passato, a polo direzionale/logistico supportato da infrastrutture a sostegno della mobilità. Tale progetto di riconversione presuppone quindi un’attenta analisi delle criticità, di tutta la struttura urbana ed in particolare dell’area oggetto d’intervento. I punti nodali del Progetto di riqualificazione si possono dunque sintetizzare come segue: - Risoluzione dei problemi viabilistici con il potenziamento delle infrastrutture per la mobilità: quali parcheggi, percorsi pedonali, attrezzature di servizio, regolarizzazione del traffico verso la città, connessione con l’area di interscambio del casello Verona Sud con la definizione e realizzazione delle rotatorie stradali inserite in progetto e quelle individuate dalla Variante Sud n.282 al fine di creare l’accessibilità al “polo” nonché la realizzazione del parcheggio di interscambio a ridosso del casello di Verona Sud ed inserito nel progetto della Variante suddetta; - Riqualificazione di un’area di fondamentale importanza per il riequilibrio ecologico delle funzioni urbane, collocata in posizione strategica a ridosso ed in continuità con il comparto della Variante sud;

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- realizzazione dei depositi APTV e area di servizio al F.A.I., migliorando e razionalizzando il servizio pubblico e il sistema del trasporto pesante privato; - Salvaguardia e recupero ambientale di un’area in fase di degrado. - Realizzazione del polo direzionale a funzioni miste –pubbliche e private – in parte realizzate ad uso e servizio dell’APTV e cedute alle amministrazioni Comunale e Provinciale, in parte ad uso e servizio del F.A.I. ed infine una porzione dell’immobile realizzato sarà ceduto a società da designarsi. Il progetto incide sulla riorganizzazione urbana ed assume rilevanza territoriale in senso qualitativo. Si recupera un’area dismessa e degradata rilevante, concentrando su di essa funzioni primarie per la razionalizzazione di servizi di interesse collettivo. Le attività e le infrastrutture previste nel Piano, conferiranno all’area, un’importante funzione di cerniera tra la viabilità primaria ed il centro urbano, interfacciandosi con le funzioni indispensabili dell’area di interscambio e del casello autostradale. Il Progetto è caratterizzato dalla presenza simultanea di funzioni ed usi diversi. Il progetto comprende funzioni logistiche, funzioni direzionali e spazi destinati ad attività di servizio; si ha un potenziamento di infrastrutture: un’area parcheggio di complessivi 1209 posti, (cosi distribuiti: 457 posti per il FAI, 332 posti per l’APTV e 420 posti di servizio al direzionale) che soddisfa l’utenza del polo direzionale/logistico ma risulta strategico anche per la mobilità verso il nucleo storico. Determinante per la riqualificazione dell’area risulta la sistemazione a verde di un’ampia area come meglio evidenziato negli elaborati grafici, e la valorizzazione di percorsi ambientali al fine di integrare paesaggio urbano e paesaggio “naturale”. Elemento essenziale è l’intento di valorizzare l’attivazione di servizi concretamente fruibili dalla collettività, in rapporto alle effettive esigenze riscontrate analizzando il territorio urbano. Alla luce di quanto detto risulta importante la realizzazione del parcheggio, funzionale alla mobilità del trasporto pesante, lasciando fuori dai percorsi urbani e riducendo la presenza nelle vie di ingresso alla città degli automezzi pesanti. Il progetto, come già si è detto, non è da intendersi riferito esclusivamente al manufatto architettonico da realizzare; l'assoluta interrelazione con il territorio circostante, rende l’intervento calato in un "continuum" ideale tra centro urbano e campagna, intermedio tra l'industriale e il rurale, costruito sulla terra, con l'obiettivo prioritario, di non disperderne il "genius loci", ovvero l'identità del luogo.

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L'intricato sistema di relazioni con il territorio obbliga all'assoluta comprensione di tutte queste problematiche, assurgendo ad unico "metodo" progettuale applicabile che consenta di effettuare valutazioni attente e realistiche.

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2.2 Dimensioni e caratteristiche. Come definito in precedenza l’area oggetto dell’intervento di riqualificazione

urbana ed ambientale ha una superficie complessiva di circa 400.000 mq. Tale area viene ripartita in tre sotto aree cosi individuate:

- area logistica e sosta per il F.A.I. per complessivi 200.000 mq. - area trasporto pubblico APTV per complessivi 130.000 mq. - area direzionale APTV-F.A.I.-Società Privata per complessivi 70.000 mq. Per quanto riguarda l’area logistica del F.A.I. si prevede una dotazione di

servizi come di seguito esplicitati: - Stazione di carburante per complessivi 3000 mq (area terziario servizi), - Lavaggio su linea esterno, interno costernato ADR+ HCCP per complessivi 5000 mq (area terziario servizi), - Parcheggio a pagamento sorvegliato “a uomo” Stalli 400 di cui 70% refrigerato, 20% ADR, 10% centinato (parcheggi), - Pesa n.1 (terziario servizi), - Parcheggio libero sosta breve 100 stalli (parcheggi), - Centro Direzionale per complessivi 4000 mq di superficie lorda di pavimento (direzionale),

105

- Docce, palestra, fitness con zona relax divisi uomini-donne per complessivi 400 mq di superficie lorda di pavimento (terziario servizi) - Lavanderia automatica per complessivi 200 mq di superficie lorda di pavimento (terziario servizi), - Bar tavola calda – Birreria con ampi spazi per l’attesa per complessivi 700 mq di superficie lorda di pavimento (terziario servizi), - Salette riunioni per complessivi 150 mq di superficie lorda di pavimento (terziario servizi), - Piccolo Drugstore (tabacchi-giornali-farmacia dispensario)per complessivi 200 mq di superficie lorda di pavimento (terziario servizi), - Uffici per le necessità delle varie funzioni ivi svolte (servizi di pubblica utilità: Posto di Polizia Stradale collegata al Centro - Aptv)per complessivi 1200 mq di superficie lorda di pavimento (terziario servizi), - Uffici per logistica per complessivi 1.000 mq di superficie lorda di pavimento (terziario servizi), - Piccola logistica per complessivi 20.000 mq di superfcie lorda di pavimento (terziario servizi), - Officina multimarca per complessivi 15.000 mq di superficie lorda di pavimento (terziario servizi), - Officina leggera - Piastra revisioni - Bollino Blu etc. per complessivi 500 mq di superficie lorda di pavimento (terziario servizi), - Magazzino Ricambi per complessivi 500 mq di superficie lorda di pavimento (terziario servizi), - Collegamento città, area noleggio per 300 mq complessivi (terziario servizi), - Percorso per il ripristino motorio aree verdi per percorsi tipo della salute (terziario servizi), - Piccolo motel tipo Formula 1 per complessivi 1500 mq di superficie lorda di pavimento (alberghiero).

Per quanto riguarda l’area riservata al trasporto pubblico APTV si prevede

una dotazione di servizi come di seguito esplicitati: - Stazione di carburante per complessivi 3000 mq (area pubblici servizi), - Lavaggio su linea esterno, interno costernato ADR+ HCCP per complessivi 5000 mq (area pubblici servizi), - Parcheggio sosta automezzi per complessivi 330 stalli (parcheggi), - Centro Direzionale per complessivi 4000 mq di superficie lorda di pavimento (direzionale pubblico), - Docce, palestra, fitness con zona relax divisi uomini-donne per complessivi 800 mq di superficie lorda di pavimento (pubblici servizi),

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- Salette riunioni per complessivi 250 mq di superficie lorda di pavimento (pubblici servizi), - Uffici per le necessità delle varie funzioni ivi svolte per complessivi 700 mq di superficie lorda di pavimento (pubblici servizi), - Uffici per logistica per complessivi 1.000 mq di superficie lorda di pavimento (pubblici servizi), - deposito per complessivi 15.000 mq di superfcie lorda di pavimento (pubblici servizi), - Officina per complessivi 15.000 mq di superficie lorda di pavimento (pubblici servizi),

Per quanto riguarda l’area direzionale ad uso privato è complessivamente di

17.000 mq. di superficie lorda di pavimento.

Il progetto prevede anche la realizzazione della viabilità di accesso all’area sia dal casello autostradale di Verona Sud, sia le connessioni con la viabilità ordinaria. Altresì, al fine di razionalizzare gli interventi si prevede la realizzazione della viabilità e del parcheggio di interscambio individuati nel progetto del nuovo casello di Verona sud, nei modi e secondo le prescrizioni dettate dallo stesso progetto, per un valore economico complessivo pari a € 6.000.000.

108

2.3 Condizioni al contorno. Oltre al progetto per la realizzazione del polo logistico dei trasporti cosi

come definito in precedenza, al fine di raggiungere e definire nel dettaglio le modalità di esecuzione e la fattibilità del progetto, che saranno trasmesse nell’accordo di programma da stipularsi tra le parti in causa, la proponente individua le iniziative che intende perseguire e che completano il quadro complessivo dell’operazione di sviluppo immobiliare.

La proponente infatti chiede, alla luce degli interventi programmati a favore dell’amministrazione pubblica (sia Comunale che Provinciale), che vengano ceduti i seguenti immobili:

- Complesso immobiliare di proprietà dell’amministrazione Provinciale sito in località La Grola del Comune di Sant’Ambrogio di Valpolicella (VR) denominato “Fondo Agricolo La Grola” individuato nel Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 13 mappali 20, 22, 31, 33, 38, 42, 44, 45, 49, 50, 51, 72, 125, 141, 142, 171, 178, 179, 308. Costituito da immobili (ex ospedale e fabbricati rurali) e da terreni con presenza di colture diverse. (in allegato Perizia di stima). In merito a questo immobile si prevede il recupero degli immobili che si trovano in uno stato di avanzato degrado e la rifunzionalizzazione del fondo medesimo. Il valore attribuito al suddetto fondo, estratto dalla perizia allegata alla presente relazione, è di € 6.000.000,00 circa.

Figura 7: Mappa Catastale Compendio La Grola

109

- Complesso immobiliare di proprietà dell’Amministrazione Comunale sito in località Casa Pozza nel Comune di San Martino Buonalbergo (VR) individuato al Catasto fabbricati sezione urbana B foglio 9 mappali 147,164, costituito da fabbricati rurali da recuperare in quanto in stato di avanzato degrado. Il valore attribuito a codesto immobile si può valutare intorno a € 6.500.000 circa.

Figura 8: complesso Casa Pozza

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Figura 9: foto aerea complesso Casa Pozza

- Area libera situata in Via San Giacomo nel Comune di Verona di proprietà dell’Amministrazione Provinciale ed identificata al Catasto terreni foglio 353 mappali 358,499,503,504,736,735,734,738 ecc. su cui insistono 108.000 mc. Il valore attribuito a questa area è valutabile intorno a € 30.000.000 circa. La proponente prevede di acquisire l’area dalla Provincia e di cedere la stessa area all’Amministrazione Comunale dopo aver realizzato il parco pubblico attrezzato di quartiere e l’allargamento del parcheggio pubblico adiacente all’area stessa, secondo il progetto redatto dalla società proponente il piano attuativo. La proponente chiede altresì di poter utilizzare i crediti edilizi pari a 108.000 mc. su altre aree di interesse che verranno specificate in seguito.

111

Figura 10: Foto aerea e P.R.G. area Via San Giacomo

- Area APTV sita in Borgo Venezia, Via Pietro Rotari (depositi e uffici APTV)

di proprietà del Comune di Verona e della Provincia di Verona, identificata al catasto fabbricati foglio 220 mappali n. 29,30,31,32,33,34,232,9,19. L’area di proprietà Comunale è soggetta a P.I.R.U. con una edificabilità massima di 69.000 mc. valutabile in € 18.000.000; l’area di proprietà della Provincia può essere valutata in € 3.000.000, su cui la proponente intende insediare parte dei 108.000 mc “crediti edilizi” ceduti dall’amministrazione Provinciale.

Figura 11: Foto aerea e P.R.G. area APTV Borgo Venezia

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2.4 Costi di realizzazione. Al fine di dare una quantificazione di massima dell’intervento oggetto del

presente studio di pre-fattibilità e delle valutazioni economiche delle condizioni al contorno si individuano i seguenti costi di realizzazione delle opere in progetto:

- area F.A.I. valore dell’area (complessivi 200.000 mq.) € 14.000.000 opere di urbanizzazione € 7.500.000 opere edili (superficie complessiva 50.000 mq.) € 52.550.000 oneri accessori € 4.500.000 Totale € 78.550.000 - area APTV valore dell’area (complessivi 130.000 mq.) € 9.100.000 opere di urbanizzazione € 4.500.000 opere edili (superficie complessiva 40.000 mq.) € 41.900.000 oneri accessori € 3.500.000 Totale € 59.000.000 - area direzionale privato

Valore area (complessivi 42.000 mq.) € 2.940.000 Opere di urbanizzazione € 3.360.000 Opere edili (superficie complessiva 15.000 mq.) € 27.000.000 Oneri accessori € 2.800.000 Totale € 36.100.000

costi totali intervento polo logistico e dei trasporti € 173.650.000

- opere di viabilità e parcheggio di interscambio casello Verona sud opere stradali € 6.000.000

Totale € 6.000.000 - area Via San Giacomo

Opere di urbanizzazione (parco e parcheggio) € 3.700.000 Opere edili (attrezzature di servizio e per lo sport) € 3.600.000 Oneri accessori € 500.000 Totale € 7.800.000

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- opere pubbliche a favore della provincia da concordare con l’amministrazione per un valore di € 10.000.000

valore delle opere € 10.000.000 Totale € 10.000.000

- area APTV di Borgo Venezia proprietà Comunale valore dell’area (volume edificabile pari a 69.000 mc.) € 18.000.000

Totale € 18.000.000 - area APTV di Borgo Venezia proprietà della Provincia valore dell’area € 3.000.000

Totale € 3.000.000 - Complesso immobiliare La Grola di proprietà della Provincia valore del complesso immobiliare € 6.000.000

Totale € 6.000.000 - Complesso immobiliare Casa pozza di proprietà Comunale Valore del complesso immobiliare € 6.500.000 Totale € 6.500.000 - crediti edilizi ceduti dall’amministrazione Provinciale valore complessivo (volume pari a 108.000 mc.) € 30.000.000 Totale € 30.000.000 Valore complessivo ceduto dalle amministrazioni pubbliche € 63.500.000 La proponente il piano attuativo cederà complessivamente opere a carattere pubblico e quindi di interesse collettivo per la città di Verona per un valore economico che si aggira intorno a € 82.800.000.

114

2.5 I riferimenti legislativi. Al fine di rendere chiara ed esplicita la fattibilità del progetto si individuano i riferimenti legislativi:

la Legge regionale 23 aprile 2004, n. 11 (BUR n. 45/2004)NORME PER IL GOVERNO DEL TERRITORIO, agli art. 6 e art. 7 cosi definisce il processo di pianificazione tra pubblico e privato:

“Accordi tra soggetti pubblici e privati.

1. I comuni, le province e la Regione, nei limiti delle competenze di cui alla presente legge, possono concludere accordi con soggetti privati per assumere nella pianificazione proposte di progetti ed iniziative di rilevante interesse pubblico.

2. Gli accordi di cui al comma 1 sono finalizzati alla determinazione di alcune previsioni del contenuto discrezionale degli atti di pianificazione territoriale ed urbanistica, nel rispetto della legislazione e della pianificazione sovra-ordinata, senza pregiudizio dei diritti dei terzi.

3. L’accordo costituisce parte integrante dello strumento di pianificazione cui accede ed è soggetto alle medesime forme di pubblicità e di partecipazione. L’accordo è recepito con il provvedimento di adozione dello strumento di pianificazione ed è condizionato alla conferma delle sue previsioni nel piano approvato.

4. Per quanto non disciplinato dalla presente legge, trovano applicazione le disposizioni di cui all’articolo 11, commi 2 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241 “Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi” e successive modificazioni.”

“Accordo di programma. 1. Per la definizione e la realizzazione di programmi d'intervento o di opere

pubbliche o di interesse pubblico, che richiedono l'azione integrata e coordinata di comuni, province, Regione, amministrazioni statali e di altri soggetti pubblici o privati, può essere promossa la conclusione di accordi di programma ai sensi dell'articolo 34 del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267 "Testo unico delle leggi sull'ordinamento degli enti locali" e successive modificazioni. I rapporti con i privati sono disciplinati da un atto unilaterale d’obbligo o da una convenzione da allegare all’accordo di programma.

2. Qualora l’accordo di programma comporti varianti agli strumenti urbanistici, lo stesso è approvato ai sensi dell’articolo 34 del decreto

115

legislativo n. 267 del 2000 e successive modificazioni, come specificato e integrato da quanto previsto dai commi 3, 4, 5, 6 e 7.

3. Verificata la possibilità di un consenso unanime dei soggetti interessati in sede di conferenza di servizi, la proposta di accordo di programma, entro i cinque giorni successivi, è depositata presso la segreteria del comune per dieci giorni. Dell'avvenuto deposito è dato avviso sull'albo pretorio del comune e della provincia interessati e mediante affissione di manifesti. Fino a venti giorni dopo la scadenza del periodo di deposito chiunque può presentare osservazioni.

4. Entro i trenta giorni successivi alla scadenza del termine di cui al comma 3, il comune provvede all'istruttoria delle osservazioni e convoca tutte le amministrazioni e i soggetti pubblici interessati che si esprimono definitivamente sull'accordo, anche sulla base delle osservazioni presentate.

5. L'accordo di programma è sottoscritto dai rappresentanti delle amministrazioni e dai soggetti pubblici che partecipano all'accordo. Ove l’accordo di programma comporti variante al piano di assetto del territorio (PAT), è necessaria l'adesione della provincia e l'accordo è approvato dal presidente della provincia. Ove comporti variante al piano degli interventi (PI), l’accordo è approvato dal sindaco.

6. L'adesione del sindaco deve essere ratificata dal consiglio comunale entro trenta giorni dalla sottoscrizione dell’accordo di programma a pena di decadenza. L'accordo di programma acquista efficacia trascorsi quindici giorni dalla sua pubblicazione:

a) nell’albo pretorio del comune qualora comporti varianti al piano degli interventi (PI);

b) nel Bollettino Ufficiale della Regione del Veneto (BUR) qualora comporti varianti al piano di assetto del territorio (PAT).

7. Qualora l'accordo di programma non venga realizzato nei termini previsti l'eventuale variante urbanistica decade.” E agli art. 36 e 37 definisce i crediti edilizi: “Riqualificazione ambientale e credito edilizio.

1. Il comune nell’ambito del piano di assetto del territorio (PAT) individua le eventuali opere incongrue, gli elementi di degrado, gli interventi di miglioramento della qualità urbana e di riordino della zona agricola definendo gli obiettivi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio che si intendono realizzare e gli indirizzi e le direttive relativi agli interventi da attuare.

116

2. Il comune con il piano degli interventi (PI) disciplina gli interventi di trasformazione da realizzare per conseguire gli obiettivi di cui al comma 1.

3. La demolizione delle opere incongrue, l’eliminazione degli elementi di degrado, o la realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale di cui al comma 1, determinano un credito edilizio.

4. Per credito edilizio si intende una quantità volumetrica riconosciuta a seguito della realizzazione degli interventi di cui al comma 3 ovvero a seguito delle compensazioni di cui all’articolo 37. I crediti edilizi sono annotati nel registro di cui all’articolo 17, comma 5, lett. e) e sono liberamente commerciabili. Il PI individua e disciplina gli ambiti in cui è consentito l’utilizzo dei crediti edilizi, prevedendo l’attribuzione di indici di edificabilità differenziati in funzione degli obiettivi di cui al comma 1 ovvero delle compensazioni di cui all’articolo 37.

5. Salvi i casi in cui sia intervenuta la sanatoria secondo la normativa vigente, le opere, realizzate in violazione di norme di legge o di prescrizioni di strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica ovvero realizzate in assenza o in difformità dai titoli abilitativi, non possono dar luogo al riconoscimento del credito edilizio.

Compensazione urbanistica. 1. Con le procedure di cui agli articoli 7, 20 e 21 sono consentite

compensazioni che permettano ai proprietari di aree ed edifici oggetto di vincolo preordinato all’esproprio di recuperare adeguata capacità edificatoria, anche nella forma del credito edilizio di cui all'articolo 36, su altre aree e/o edifici, anche di proprietà pubblica, previa cessione all’amministrazione dell’area oggetto di vincolo.

117

2.6 Indirizzi per l’Accordo di programma. La società proponente, con sede in Piazza di Spagna a Roma in merito al programma integrato di riqualificazione urbanistica edilizia ed ambientale d'ora in avanti denominato per brevità “PLT”, in variante al P.R.G.C., mira ad attuare gli impegni presi con le amministrazioni pubbliche tra il Comune di Verona, Provincia di Verona e la società proponente e, precisamente a “presentare un programma Integrato di riqualificazione Urbanistica, Edilizia ed Ambientale e a stipulare un Accordo Di Programma, relativo alla parte delle aree e degli immobili ex proprietà della Società Beatrice Holding e precisamente volto a: - riqualificare le aree poste in adiacenza al futuro casello di Verona sud mediante l’attuazione di una copertura tombale che consenta l’insediamento direzionale e logistico di qualità; - che con la presente, nel dare attuazione agli obiettivi indicati, si confermano gli accordi intervenuti tra le parti in merito all’attuazione del programma denominato “PLT”; - che il programma riguarda un ambito localizzato in Comune di Verona, così catastalmente censito: C.T. Comune di Verona, foglio 386 mappali n. 249,125,32,245,255,263,91,35,147,243,144,133,34,239,44,36,74,126,143; - che le sopra elencate aree non hanno destinazione urbanistica incompatibile con la realizzazione del programma integrato; - che, in particolare, con l’approvazione dell’accordo di programma in variante al P.R.G.C.: 1) l’area di proprietà privata individuata nell’allegata planimetria (allegata

alla presente relazione), classificata dal vigente P.R.G. ed inserita nel piano cave, con l’approvazione dell’accordo di programma viene trasformata in area direzionale e logistica e l’edificazione viene subordinata ai seguenti parametri e modalità: - Area complessiva 400.000 mq, con superficie lorda di pavimento

complessiva pari a 100.000 mq, di cui di circa 40.000 mq ad uso privato per la Logistica destinato alla “Federazione Autotrasporti Italia”, per complessivi di 35.000 mq ad uso pubblico destinati al Comune di Verona e alla Provincia di Verona; per 25.000 mq di superficie lorda con destinazione direzionale a carattere pubblico e privato;

118

2) Che l’accordo di programma prevede una pluralità di interventi e funzioni di interesse pubblico e privato.

3) riqualificazione dell’assetto urbanistico e ambientale dell’area di proprietà della Proponente, attualmente dismessa ed in stato di degrado, mediante la sua urbanizzazione;

1. studio delle condizioni delle aree tramite la predisposizione di un Piano di Caratterizzazione e, a seconda dei risultati raggiunti, bonifica dell’intera area di intervento;

2. costruzione di nuovi edifici privati e pubblici; 3. cessione per ½ in proprietà all’amministrazione Comunale di

Verona del complesso immobiliare ad uso logistico APTV su un area complessiva di 130.000 mq da utilizzare ad utilità pubblica;

4. cessione per ½ in proprietà all’amministrazione Provinciale di Verona del complesso immobiliare ad uso logistico APTV su un area complessiva di 130.000 mq da utilizzare ad utilità pubblica;

5. realizzazione della viabilità di connessione e del parcheggio di interscambio del nuovo casello di Verona sud come individuato nel piano della variante sud n.282.

6. cessione in proprietà alla Proponente dell’area APTV in Borgo Venezia di proprietà dell’Amministrazione Comunale identificata : foglio n. ….. mappali n. …….

7. cessione in proprietà alla Proponente dell’area APTV di Borgo Venezia di proprietà dell’Amministrazione Provinciale identificata : foglio n. …… mappali n. …..

8. cessione in proprietà alla proponente dell’area in Via San Giacomo di proprietà dell’Amministrazione provinciale identificata: al foglio n. …. mappali n. ….. e dei crediti edilizi pari a 108.000 mc di volume edificabile.

9. Realizzazione del parco pubblico attrezzato sull’area di via San Giacomo e cessione gratuita al Comune di Verona.

10. cessione in proprietà alla Proponente del complesso immobiliare denominato “La Grola” di proprietà dell’Amministrazione Provinciale ed identificata : foglio n. …. mappale n. ….

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11. cessione in proprietà alla proponente del complesso immobiliare denominato “casa Pozza” di proprietà del Comune di Verona ed identificato: foglio n. ….. mappali n. …..

12. cessione in proprietà alla Proponente di crediti edilizi, pari a 108.000 mc, da sviluppare sull’area di Borgo Venezia ex APTV.

13. eventuali opere pubbliche che le amministrazioni potranno indicare.

Il valore degli edifici pubblici indicati ai n. 6, 7, 8, 10, 11 non potrà comunque superare l’importo complessivo di € ………………………,00 + IVA, comprensivo delle spese che potranno comunque superare il 10% del valore posto a base del prezzo delle singole opere determinato come al successivo capoverso per l’eventuale acquisizione delle aree.

Il valore dei realizzandi complessi immobiliari, dovrà essere determinato sulla base del listino prezzi di mercato degli immobili di Verona. 4) Che è prevista l’attuazione integrale dell’accordo di programma a cura

e spese della Proponente e pertanto si rende necessario definire e programmare, mediante convenzione, i diritti e gli obblighi rispettivi della Proponente , del Comune e della Provincia ;

Obiettivi

La presente propone e disciplina i rapporti tra l’Amministrazione Comunale di Verona, l’Amministrazione Provinciale di Verona e la ditta Proponente, l’accordo di Programma stesso ed i conseguenti adempimenti, ivi comprese le modalità ed i termini per la realizzazione e completa attuazione del piano medesimo. Localizzazione L'intervento in oggetto denominato “PLT” è localizzato in Comune di Verona nell’ambito evidenziato sulla carta tecnica regionale in scala 1/5000. A sua volta l’intero ambito di intervento sarà eseguito secondo le modalità e i tempi di seguito definiti. La Proponente dichiara, di avere la disponibilità, delle aree comprese nell’ambito territoriale di intervento. La proponente presta al Comune di Verona ed alla Provincia di Verona la più ampia ed illimitata disponibilità degli immobili sopra identificati. L’ambito territoriale di intervento, composto da aree esclusivamente in proprietà privata, ha una superficie di mq . 400.000.

120

Il Comune e la Provincia si impegnano a mettere a disposizione della Proponente i complessi immobiliari di proprietà interessate dall’esecuzione delle opere pubbliche indicate in premessa e individuate ai nn. 6, 7, 8, 10, 11 facenti parte del cd. “beneficio pubblico” comunali e provinciali alla esecuzione dei lavori di costruzione. Resta inteso che per i complessi immobiliari di proprietà privata interessati dall’esecuzione delle opere pubbliche, l’approvazione dell’accordo di programma equivale a dichiarazione di pubblica utilità. Attuazione La Proponente si impegna a redigere a propria cura e spese i progetti preliminare ed esecutivi delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria entro Centottanta (180) giorni dalla data di pubblicazione della delibera di approvazione dell’accordo di Programma; per la progettazione delle opere da eseguire a titolo di beneficio pubblico dovranno essere osservati i tempi indicati di seguito. La Proponente si obbliga a realizzare integralmente l’accordo di Programma, degli elaborati relativi al progetto urbanistico e di ogni altro obbligo previsto dall’accordo stesso. Oggetto Dell’accordo Di Programma La ditta Proponente si obbliga a dare attuazione al comparto come sopra individuato, anche per stralci funzionali. La Proponente si impegna: - a riqualificare l’assetto urbanistico e ambientale dell’area di proprietà della stessa, attualmente dismessa e inutilizzata, mediante la sua urbanizzazione; - a studiare le condizioni delle aree tramite la predisposizione del Piano di Caratterizzazione , e, a seconda dei risultati raggiunti, a bonificare l’ intero ambito. - a demolire gli edifici esistenti in stato di degrado e non meritevoli di tutela; - a realizzare le opere di urbanizzazione interne all’ambito previste; - a costruire edifici ad uso pubblico a regola d’arte e secondo i progetti preliminare ed esecutivo che verranno approvati dal Comune, a totale propria cura e spese e a titolo di riconoscimento del “beneficio pubblico” per una superficie commerciale di pavimentazione di mq. 40.000 su un lotto complessivo di circa 130.000 mq. secondo le indicazioni e sotto il controllo dell’ufficio tecnico comunale; le opere indicate , equamente suddivise tra

121

Comune e Provincia, saranno realizzate entro i termini successivamente indicati; - a costruire edifici privati per una superficie netta di pavimentazione di mq. 40.000. destinati ad uso logistico e/o direzionale, su un area di 200.000 mq complessivi, che non andrà a ridurre l’edificabilità massima consentita; - a costruire edifici privati per una superficie netta di pavimentazione di mq. 25.000. destinati ad uso direzionale a carattere pubblico e privato, su un area di 70.000 mq complessivi.

Esecuzione Delle Opere Di Urbanizzazione Primaria E Allacciamento Ai Pubblici Servizi – Scomputo Oneri Urbanizzazione Primaria.

La ditta Proponente si impegna a realizzare, anche per stralci funzionali, nei termini di validità della presente, a propria cura e spese, le opere di urbanizzazione primaria, compresa le rotatorie di collegamento con l’area di interscambio del casello autostradale di Verona sud indicata nell’accordo di programma, e relativo disciplinare tecnico.

A favore della Proponente sarà riconosciuto lo scomputo, ai sensi dell’art. 86 L.R.V. 61/1985, degli oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e contributo di costruzione (così detta Bucalossi) dovuti al Comune per la costruzione degli edifici privati a fronte della esecuzione da parte della stessa Proponente delle opere di urbanizzazione primaria, per un importo di €……………………….., secondo computo metrico controllato dall’Ufficio Tecnico comunale. Gli importi relativi agli oneri di urbanizzazione primaria saranno esattamente calcolati ai fini del diritto allo scomputo al momento del rilascio dei singoli permessi di costruire, sulla base delle tabelle vigenti al momento del rilascio dei singoli permessi. Resta inteso che il Comune non dovrà corrispondere alla Proponente alcun conguaglio qualora il valore delle opere di urbanizzazione realizzate sia superiore all’importo degli oneri di urbanizzazione prodotti. In caso di mancata realizzazione delle opere la Proponente sarà tenuta a corrispondere integralmente l’intero contributo di urbanizzazione primaria dovuto, da calcolare al momento del rilascio dei singoli permessi di costruire.

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Esecuzione Opere Di Urbanizzazione Secondaria - Contributo Oneri Di Urbanizzazione Secondaria - Costo Di Costruzione.

La ditta Proponente sarà tenuta a realizzare il parco pubblico attrezzato in via San Giacomo, come individuato nella planimetria allegata per un importo di € 7.800.000 secondo computo metrico controllato dall’Ufficio tecnico comunale. A tale computo metrico dovrà essere applicato il listino prezzi delle opere edili della Camera di Commercio di Verona, vigente alla data di entrata in vigore dell’accordo di programma. Dette opere daranno titolo alla Proponente allo scomputo degli oneri di urbanizzazione secondaria dovuti al Comune per la costruzione degli edifici privati e pubblici, da determinarsi sulla base delle tabelle vigenti al momento del rilascio dei singoli permessi. In caso di mancata realizzazione dell’opera/delle opere la Proponente sarà tenuta a corrispondere integralmente l’intero contributo di urbanizzazione secondaria dovuto da calcolare al momento del rilascio dei singoli permessi di costruire. La ditta Proponente non è tenuta al pagamento della quota di contributo di costruzione, non essendosi impegnata ad applicare prezzi di vendita o canoni di locazione in conformità alla convenzione tipo di cui agli artt. 17 e 18 del D.P.R. 380/2001 e successive modifiche ed integrazioni.

Cessione Aree Ed Esecuzione Opere A Titolo Di Riconoscimento Del “Beneficio Pubblico”

La Proponente sì obbliga, a titolo di riconoscimento di "beneficio pubblico”, secondo le indicazioni e sotto il controllo dell'ufficio tecnico comunale: A) a cedere gl’immobili per una superficie pari a mq. 20.000 al Comune di

Verona su un'area di circa 130.000 mq attrezzata allo scopo, secondo progetto tecnico approvato dal Comune, ricadente nel fondo di proprietà della Proponente che l’amministrazione destinerà a utilità pubblica;

B) a cedere gl’immobili per una superficie pari a mq. 20.000 alla Provincia di

Verona su un’area di circa 130.000, da destinarsi ad uso pubblico, ricadente nel fondo di proprietà della Proponente che l’amministrazione destinerà a utilità pubblica;

Qualora il Comune, nel perseguimento dell’interesse pubblico, ritenga più opportuno realizzare una o più opere pubbliche diversa/e da quelle sopra

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indicate la scelta da parte dell’Amministrazione comunale dovrà essere effettuata e comunicata a mezzo raccomandata alla Proponente entro 60 giorni dalla pubblicazione nel B.U.R. della delibera regionale di approvazione. La Proponente si obbliga pertanto a redigere i progetti preliminare - esecutivo delle opere , o delle diverse opere che indicherà il Comune entro 120 giorni dal momento in cui il Comune a mezzo raccomandata A/R indicherà definitivamente le opere da eseguirsi, fornendo ogni elemento utile per la progettazione. In ogni caso la comunicazione del Comune dovrà intervenire entro 60 giorni dalla data di pubblicazione nel BUR del decreto di approvazione del piano. Resta inteso che, in caso di mancata comunicazione nei termini, la Proponente sarà tenuta a realizzare le opere indicate alle lett. A e B o delle diverse opere che indicherà il Comune, entro il medesimo termine decorrente dal ricevimento della comunicazione tardiva. Il Comune inoltre si impegna a non richiedere alla Proponente oneri di occupazione del suolo pubblico durante la fase di cantiere, limitatamente all’esecuzione delle opere di cui al presente articolo. In caso di inadempienza della Proponente, anche in relazione alla mancata presentazione ed esecuzione di un singolo progetto di opera nei termini previsti, il Comune potrà richiedere l’adempimento forzato dell’obbligazione. Per il collaudo delle opere si procederà secondo le modalità previste in seguito. Tempi Di Esecuzione Il rilascio dei singoli permessi di costruire relativi agli edifici privati compresi nel comparto potrà avvenire solo a seguito della verifica delle condizioni dell’intero ambito mediante predisposizione di un Piano di Caratterizzazione, e a seconda delle necessità evidenziate nel Piano stesso, della bonifica dell’area, con collaudo positivo della relativa attività. Il rilascio dei permessi di costruire potrà inoltre avvenire solo a seguito all’ottenimento del permesso di costruire relativo a tutte le opere di urbanizzazione primaria e il Comune non potrà negare il rilascio del titolo per gli edifici privati qualora la Proponente si sia resa già inadempiente anche di uno solo degli obblighi assunti . Resta inteso che il certificato di agibilità dei singoli edifici privati e pubblici potrà essere rilasciato solo in presenza del collaudo parziale dello stralcio di

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opere di urbanizzazione funzionali all’intervento, ivi compresa la realizzazione e il collaudo della rotatoria di innesto con la S.S. La Proponente si impegna a dare attuazione alle previsioni dell’accordo di programma relativamente all’esecuzione degli edifici privati e pubblici nel termine di validità del piano, ovvero nel termine di 5 anni. La proponente, in particolare, si impegna a presentare la domanda di rilascio del primo permesso a costruire entro e non oltre 180 (centottanta) giorni dalla data di pubblicazione sul BUR della delibera regionale di approvazione. La cessione dei complessi immobiliari in favore del Comune e Provincia, senza peraltro alcun onere in capo alle amministrazioni, avverrà entro 60 giorni dalla richiesta delle amministrazioni stesse e previo controllo da parte dell’Ufficio tecnico comunale delle opere eseguite per l’attrezzamento relativo, richiesta che dovrà intervenire comunque entro il termine di 5 anni dall’approvazione del piano di recupero. La proponente sarà tenuta a presentare la richiesta di permesso a costruire per tutte le opere di urbanizzazione primaria entro e non oltre 180 (centottanta) giorni dalla data di pubblicazione nel B.U.R. della delibera di approvazione . Le opere di urbanizzazione primaria dovranno essere iniziate prima del rilascio dei permessi di costruire relativi agli edifici privati ed essere eseguite in concomitanza con gli interventi privati, anche per stralci e comunque ultimate entro il termine di validità del relativo permesso di costruire. Collaudo Il Comune / Provincia eseguirà la vigilanza sulla corretta esecuzione delle opere mediante un collaudatore in corso d’opera dallo stesso nominato, ed eventualmente presiederà alla corretta esecuzione dei progetti preliminare ed esecutivo anche con la nomina di una struttura di validazione esterna e a carico della proponente. Tale nomina dovrà essere tempestivamente comunicata alla Proponente stessa. La Proponente dichiara di accettare e di adempiere a tutti gli ordini che il collaudatore in corso d’opera vorrà impartire. Il Comune, su richiesta della Proponente, sottoporrà a collaudo tecnico - amministrativo tutte le opere di urbanizzazione non prima del termine di 60 giorni dalla data di ultimazione dei lavori e non oltre 120 (centoventi) giorni dalla medesima, previa presentazione di tutta la documentazione tecnica

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inerente i lavori eseguiti (as-built: planimetrie, piante, sezioni, particolari costruttivi, computo metrico, tipi di frazionamento, corredati dai collaudi dei rispettivi Enti erogatori). Gli atti di collaudo parziale provvisorio dei singoli stralci funzionali ed approvati dal Comune, non avranno alcun valore ed efficacia tra le parti, se non quello di consentire il rilascio del certificato di agibilità dei relativi fabbricati, fino a quando lo stesso non sarà diventato definitivo, attraverso approvazione comunale che dovrà avvenire entro i successivi due anni. Il collaudatore attesterà l’esecuzione delle opere a regola d’arte, l'importo delle opere eseguite e verificherà la congruità in termini di quantità e qualità dei materiali col progetto approvato. Le spese del/dei collaudo/i, anche in corso d’opera, saranno tutte a carico della Proponente, fermo restando il diritto della stessa di concordare gli aspetti contrattuali con i professionisti interessati. In caso di disaccordo sulle risultanze del/i collaudo/i, la/le controversia/e sarà/saranno deferita/e ad un collegio di tre arbitri nominati il primo dalla Proponente, il secondo dal Comune ed il terzo di comune accordo fra le parti e, in caso di mancato accordo, dal Presidente del Tribunale di Verona. La Proponente si impegna a provvedere, assumendo a proprio carico tutte le spese, a riparare le imperfezioni e/o completare le opere, secondo le risultanze del/dei collaudo/i, entro congruo termine stabilito dal Comune. Scaduto tale termine ed in caso di persistente inadempienza della Proponente, fatto salvo eventi di forza maggiore, il Comune provvederà d’ufficio, con spese a carico della Proponente . Il/i certificato/i di collaudo avrà/avranno carattere provvisorio fino alla sua/loro approvazione definitiva che avrà luogo con apposito/i provvedimento/i del Comune, da adottarsi non oltre due anni dall'emissione del/dei certificato/i stesso/i. Il Comune, contestualmente all'approvazione del/dei collaudo/i, darà atto dell’avvenuto adempimento degli obblighi previsti dalla presente convenzione, e libererà proporzionalmente le garanzie costituite per tale scopo, salve le responsabilità per vizi occulti. Solo con l’approvazione del/i collaudo/i definitivo/i, le opere con le relative aree, se previsto, passeranno nella piena proprietà del Comune di Verona e della Provincia di Verona entro e non oltre 60 giorni dall’approvazione del/i collaudo/i stesso/i.

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Cessione Delle Aree E Delle Opere Relative Alle Opere di Urbanizzazione Primaria, Delle Opere Di Urbanizzazione Secondaria E Delle Opere Di Beneficio Pubblico La Proponente si impegna, fatti salvi i diversi termini innanzi previsti, a cedere al Comune o a costituire servitù di uso pubblico a favore dello stesso sulle aree e le opere di urbanizzazione primaria entro 60 (Sessanta) giorni dalla data di approvazione del/i collaudo/i. La cessione delle opere realizzate a titolo di “beneficio pubblico” dovrà avvenire entro 90 (Novanta) giorni dall’approvazione del/i collaudo/i definitivo/i. Gli immobili , ove oggetto di cessione, saranno trasferiti in proprietà al Comune liberi da pesi, vincoli, oneri e diritti reali o personali in capo a terzi. Finchè non avvenga il passaggio di proprietà o la costituzione di servitù di uso pubblico a favore del Comune, è obbligo della Proponente curarne la manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree e delle opere. Le spese degli atti di trasferimento sono a carico della Proponente. Saranno a tale proposito invocati i benefici di legge per le opere di urbanizzazione. Manutenzione Delle Opere Durante l’attuazione delle opere di urbanizzazione e delle opere da eseguire a titolo di “beneficio pubblico” e fino alla cessione, tutti gli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria ed ogni responsabilità civile e penale inerente all’attuazione ed all’uso delle opere citate e non ancora collaudate e cedute al Comune, sono a totale ed esclusivo carico della Proponente.

Piano Economico E Finanziario Delle Urbanizzazioni Per quanto riguarda gli aspetti economico-finanziari e l’inquadramento dei rapporti fra soggetti pubblici e privati, si precisa che il costo dell’intervento è a totale carico della Proponente. Entrata In Vigore Di Nuove Previsioni Urbanistiche Sino al termine di validità del Piano, l'entrata in vigore di nuove previsioni urbanistiche non comporta la decadenza dell’ACCORDO di PROGRAMMA. Vigilanza Il Comune di Verona, attraverso il proprio ufficio tecnico e/o collaudatore/i in corso d’opera, vigilerà sull’esecuzione delle opere di urbanizzazione e di quelle realizzate a titolo di beneficio pubblico, per assicurare la rispondenza delle stesse agli elaborati progettuali approvati.

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Qualora venissero riscontrate difformità, il Comune è tenuto a diffidare la Proponente perché si attenga agli obblighi contrattuali, entro i termini stabiliti. Trasferimento Degli Impegni E Oneri In Caso Di Alienazione Nel caso in cui la Proponente alieni tutte o parte delle aree oggetto della presente convenzione, non rimarrà responsabile in solido con gli acquirenti di tutte le obbligazioni assunte con l’accordo di programma. La Proponente si impegna inoltre a rendere esplicitamente edotti gli acquirenti degli impegni assunti con l’ACCORDO di PROGRAMMA nei riguardi del Comune di Verona e della Provincia di Verona e non ancora soddisfatti alla data dell’alienazione, prevedendo che gli acquirenti stessi si rendano responsabili in solido fra loro verso il Comune e Provincia per l’adempimento di ogni obbligo. Resta inteso che qualora i soggetti attuatori siano più di uno dovranno costituire un consorzio di attuazione del piano attuativo. Gli atti di cessione dovranno riportare quanto innanzi previsto unitamente all’impegno del nuovo proprietario che sarà così formulato: “L’acquirente dichiara di essere a perfetta conoscenza di tutte le clausole contenute nell’accordo di programma urbanistico stipulato con il Comune di Verona e la Provincia di Verona dalla Proponente in data _______ rep. n. _____ registrata a _______ in data ______ e trascritta accettandone i relativi effetti formali e sostanziali. L’acquirente si impegna sin d’ora, ove necessario, a far parte di un Consorzio attuativo qualora i soggetti attuatori siano più di uno, accollandosi in proporzione i relativi oneri finanziari”. Inadempienze L'Amministrazione Comunale e Provinciale, in caso di inadempienza degli obblighi assunti con l’accordo di programma, ordinerà (con notifica) che si provveda a sanare le irregolarità riscontrate entro un congruo termine. Parimenti, a seguito della sottoscrizione dell’accordo di programma, la variante urbanistica decadrà per la parte non attuata nel caso in cui la Proponente si renda inadempiente agli impegni ivi previsti. Regime Fiscale Tutte le spese, imposte e tasse inerenti e conseguenti alla convenzione, comprese quelle per la convenzione definitiva, sono a carico della Proponente con richiesta di ogni beneficio della L. 28.6.1943 n. 666 e dell’art. 20 della L. 28.01.1977 n. 10.

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2.8 Metodi e tecniche di project management e project controll. Una delle principali decisioni strategiche è quella di esternalizzare le attività di progettazione, di direzione lavori e della sicurezza; operare il controllo della qualità della progettazione e verificare del progetto in progress al fine di fornire tutti gli elementi di sintesi per la valutazione e la successiva validazione; assicurare un costante monitoraggio temporale ed economico dello stato di attuazione di ogni singolo intervento. Si ritiene opportuno seguire le seguenti strategie di processo: - Puntuale analisi del sistema e del processo realizzativi che lo caratterizza: normative vigenti, specificità del piano degli interventi, processi che caratterizzano la realizzazione dell’opera, esigenze di comunicazione e trasparenza. - Analisi dei processi che caratterizzano la realizzazione dell’opera: fase 1 mediamente il 60% del tempo complessivo(progettazione, validazione progetti, procedure per l’autorizzazione ed approvazione degli enti preposti, procedure per l’affidamento dei lavori), fase 2 mediamente il 40% del tempo complessivo (esecuzione dei lavori e collaudo). - Esigenze di comunicazione e trasparenza: flusso delle informazioni interne (project owner, project sponsor e project manager), flusso di informazioni tra i professionisti (progettisti, direzione lavori, coordinatore sicurezza, design manager, project manger). - Uniformare il lavoro di tutti i professionisti che collaborano per la realizzazione dell’opera: linee guida per i professionisti, per i direttori dei lavori, per le imprese esecutrici. - Banca dati informatica nella quale far confluire tutti i dati e gli elementi rilevanti relativi all’opera da realizzare con l’obiettivo di rendere immediatamente disponibili alla consultazione i dati necessari a definire e caratterizzare lo stato di attuazione degli interventi. Pianificazione e programmazione FASE 1, attività propedeutiche all’apertura del cantiere: - pianificare e programmare nel dettaglio, tutte le attività propedeutiche e

necessarie per giungere all’apertura del cantiere. - Definire il percorso e la durata delle fasi che portano all’individuazione

della data di avvio del cantiere. - Individuare la durata minima di ciascuna attività posta sul percorso

vincolante del programma. Pianificazione e programmazione

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FASE 2, esecuzione delle opere: - documento fondamentale è il cronopragramma dei lavori - s.a.l. pagati al raggiungimento di un importo relativo alla realizzazione di

parti d’opera. - Pianificazione delle attività di realizzazione dell’opera redatta utilizzando

la logica della work breakdown structure (WBS). La stabilita modalità di correlazione tempi-computo metrico identifica in modo corretto una reale corrispondenza tra l’avanzamento temporale e quello economico consentono di : tracciare la curva ad S dei costi esterni ovvero della realizzazione del cantiere; definire il valore di produzione reale e paragonarla con quella prevista. Attività di ispezione e controllo dei fornitori e subfornitori, al fine di verficare il rispetto delle tempistiche del cantiere, è indispensabile controllare il rispetto delle tempistiche dei singoli fornitori. (stato degli ordini, arrivo dei materiali, ecc.). L’approccio metodologico orientato alla diagnosi preventiva dello stato di salute del processo pone il project manager, e dunque la committenza, nella condizione di percepire preventivamente le criticità e attuare le necessarie azioni correttive.

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PROJECT OWNER SVILUPPO E TERRITORIO

PROJECT MANAGER

DESIGN MANAGER

PROGETTAZIONE ARCHITETTONICA

STRUCTURAL ENGENEERING

PROGETTAZIONE IMPIANTISTICA

ELETTRICA

PROGETTAZIONE IMPIANTISTICA MECCANICA

CONSULENZE SPECIALISTICHE (VV.FF. – 626 - ACUSTICA.)

QUANTITY SURVEYOR

PROGETTAZIONE SICUREZZA CANTIERE

CONSULENTE

PERMESSUALISTICA

PROJECT CONSTRUCTION

DIREZIONE LAVORI

DIRETTORE CANTIERE


COLLAUDATORE

PROJECT SPONSOR COMUNE VERONA

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POLO LOGISTICO E TRASPORTI

(PLT)

Direzione Operativa

Ingegneria ***

Civile


Impianti

Sicurezza

Antincendio

Speciali

Messa a Terra

Fornitura Servizi


Aria Compressa

Elettrico

Traslazione

Irrigazione

Idrosanitario

Smaltimento Liquidi

Alta Sorveglianza

Construction

Sicurezza

Procurement

Direzione Lavori

Collaudi


Qualità

Altri Servizi

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13. ANALISI DEI REQUISITI TECNICI E DEI COSTI GESTIONALI.

3.1 Progetto energia: energie alternative e risparmio ambientale. L’inquinamento atmosferico è a Verona una delle criticità più rilevanti. I dati inseriti nel Rapporto sullo Stato dell’Ambiente indicano la gravità della situazione che va ad incidere sulla salute della popolazione cittadina. Il gruppo di lavoro ha evidenziato come occorre promuovere interventi strutturali che aumentino la ciclabilità in città e nel contempo si tratta di spostare il trasporto dal veicolare all’urbano con il potenziamento e il miglioramento del servizio pubblico e con la realizzazione della tramvia. Un aspetto sul quale si propone di lavorare da subito è l’aumento della consapevolezza dei cittadini attraverso informazione e promozione di comportamenti sostenibili. Tale sensibilità deve diventare patrimonio anche dei pianificatori che debbono pensare alla città dove l’auto diventi solo una delle ultime possibilità di trasporto e questo proprio per migliorare e rendere più veloci gli spostamenti e migliorare la salute di tutti. Il consumo energetico diventa un problema con il quale il cittadino si confronta sempre più frequentemente senza magari avere le adeguate informazioni. Il gruppo di lavoro ha messo in evidenza proprio la necessità di promuovere conoscenza ed informazione sia delle leggi già esistenti sia delle possibilità che la tecnologia oggi offre per effettuare risparmio energetico ed utilizzare fonti rinnovabili . Si tratta quindi di attivarsi presso alcune categorie privilegiate quali il settore edilizio, i tecnici progettisti , gli ambiti di ricerca per creare quel volano di comunicazione di buone pratiche e di sperimentazioni che abbiano un riscontro nell’operare quotidiano. Si potrebbe proporre alcune forme di incentivazione per quei comportamenti virtuosi che servono di esempio concreto verso un cambiamento possibile e vantaggioso dal punto di vista ambientale ma anche economico. La fisionomia della Verona del nuovo secolo appare profondamente mutata. Da città “periferica”, posta ai limiti del cosiddetto “Nordest”, con collegamenti storici con il Nord Europa e l’area lombarda, essa, strutturando organicamente tali prerogative nel tessuto urbano, diviene nodo di una vera e propria area metropolitana. In tale ambito la nostra città assolve ad un ruolo specifico ed estremamente qualificante grazie alle sue peculiarità geografiche, storiche e culturali che le

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consentono di porsi come “centralità prima del sistema atesino benacense”. “Tale oramai può considerarsi per numero di abitanti, per capacità produttive, per notorietà turistica e importanza culturale, infine per la dimensione dei traffici che la legano con le grandi nodalità padane, mediterranee e centroeuropee: per tutto questo, in definitiva, può oramai essere riconosciuta come metropoli, con tutto ciò che significa tale qualifica anche in termini politico-amministrativi.” (Eugenio Turri, 2005. Verona città metropolitana. In: Una rete di città. Verona e l’area metropolitana Adige - Garda). In questa complessità di prerogative e funzioni la città di Verona si trova a gestire un quadro ambientale in cui l’uso delle risorse, la pianificazione del territorio, la progettazione e riqualificazione del sistema della mobilità appaiono strettamente legati alle esigenze di sostenibilità delle scelte. I temi ambientali sono affrontati in modo organico sia nel progetto di Piano di Assetto del Territorio, sia nella Valutazione Ambientale Strategica, nelle Valutazioni di Incidenza Ambientale sui Siti di Interesse Comunitario ed nel Piano Urbano della Mobilità. Tali strumenti di governo, i cui contenuti rifanno alle Direttive Comunitarie in materia, si basano sul principio di sostenibilità ambientale delle scelte e sulla partecipazione dei cittadini alle decisioni. La città di Verona, con una popolazione superiore a 250.000 abitanti, concentra il proprio sviluppo urbano - residenziale e terziario - soprattutto nell’area del centro storico e lungo una cintura ad esso immediatamente prossima. La circoscrizione “Centro Storico” accoglie, infatti il 12% della popolazione complessiva residente con 69 abitanti per ettaro (ab/ha), quando la media comunale si attesta su 13 ab/ha . “Densità abitative molto alte si riscontrano anche nei quartieri di Golosine, Ponte Crencano e Borgo Trento, mentre i valori sono molto bassi in corrispondenza dei quartieri collinari come Mizzole, S. Maria in Stelle e Quinzano. Tale distribuzione della popolazione testimonia una forma di urbanizzazione che, unita alla posizione strategica della città per i collegamenti commerciali sia in direzione Nord-Sud che Est-Ovest, traduce la mobilità quotidiana in consistenti flussi veicolari di attraversamento che congestionano il traffico ed incidono sulla qualità dell’ambiente urbano. Il clima temperato si caratterizza nella zona pianeggiante per un maggior grado di umidità relativa, che, assieme ad una frequente calma di vento prodotta dalle barriere orografiche alpina ed appenninica, contribuisce ad

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impedire, nei periodi invernali, la circolazione dei bassi strati d’aria e la conseguente dispersione degli inquinanti atmosferici, ponendo la città di Verona tra le più esposte alla contaminazione dell’aria dell’intera Pianura padana” (Poli, 2001).34 “Il sistema infrastrutturale urbano, nonostante presenti continui miglioramenti a favore di una mobilità alternativa all’autoveicolo privato, grazie all’aumento dei posti auto collocati in parcheggi con funzione scambiatrice, all’incremento delle piste ciclabili, delle aree pedonali e delle Zone a Traffico Limitato, tuttavia presenta parametri ancora al di sotto dei migliori standard italiani rilevati da Ecosistema Urbano per i principali comuni capoluogo”(Legambiente, 2005).35 Significative le politiche di risposta attivate da AMT: la messa in circolazione di 57 nuovi autobus a metano ha comportato indubbi miglioramenti dei fattori emissivi con una stima di riduzione del 36,9% delle PM10 , del 39,5% del CO e del 31,2% degli NOx (dati AMT). La collocazione del polo logistico dei trasporti (APTV e F.A.I.) fuori dal centro urbano e direttamente connesso al parcheggio scambiatore, può portare, sotto il profilo ambientale e di ri-equilibrio dell’eco-sistema urbano, a notevoli benefici e qualità ecologiche che unite alle previsioni indotte dalla Variante sud n.282 determineranno un aumento sostanziale nella qualità di vita della città. Inoltre le esigenze attuali di benessere, da assicurare in un qualunque luogo di lavoro, non possono prescindere dal mettere in atto tutte le strategie che la tecnica più avanzata mette a disposizione per mitigare l’impatto che anche un’attività di tipo commerciale/direzionale ha sul contesto territoriale.

34 La Direttiva del Consiglio Europeo 1999/30/CE stabilisce i valori limite di qualità dell’aria per il biossido di zolfo, il biossido di azoto, gli ossidi di azoto, le particelle e il piombo, secondo un andamento decrescente, e quindi più restrittivo, dall’entrata in vigore della normativa nazionale sino al 2010, in modo tale da permettere agli Stati membri l’adeguamento dei mezzi di controllo e d’abbattimento degli inquinanti. Analogamente la Direttiva 2002/3/CE stabilisce i valori limite per l'ozono nell'aria. La DIR 99/30/CE è stata recepita dalla legislazione italiana nel 2002 con il DM 60/02, mentre la DIR 02/3/CE è stata adottata nel 2004 con il DL 183/04. Il monitoraggio costante condotto da ARPAV per mezzo di sei centraline dislocate sul territorio comunale, evidenzia, infatti, forti situazioni di criticità per gli ossidi di azoto (NOx) e le polveri sottili (PM10) nei mesi invernali e per l’ozono (O3) nel periodo estivo. Il biossido di azoto (NO2), responsabile di fenomeni di alterazione ambientale quali lo smog fotochimico e le piogge acide, è principalmente prodotto dai motori a combustione degli autoveicoli e motoveicoli, e mostra concentrazioni tendenzialmente più elevate nel periodo invernale con picchi di concentrazione giornalieri in corrispondenza delle ore a maggior traffico. Nel 2005 nessuna centralina ha superato il limite medio di 52 �g/mc, mentre nel 2004 l’unica ad averlo superato è stata quella posizionata in Corso Milano, in corrispondenza della principale direttrice viaria in direzione Ovest .

35 In particolare, confrontando la situazione cittadina con quella di Firenze, un capoluogo più esteso e popoloso, ma molto simile a Verona per dotazione storico-artistica e per vocazione turistica, si verifica una disponibilità quattro volte maggiore di aree pedonali (0,82 mq/ab a Firenze contro i 0,17 mq/ab di Verona) ed il triplo di Zone a Traffico Limitato (10,1 mq/ab a Firenze contro i 3,43 mq/ab di Verona).

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Ciò è tanto più necessario trattandosi di un edificio che vuole presentarsi all’esterno come innovativo sia dal punto di vista culturale che tecnologico; allo stesso modo si deve prestare la massima attenzione a tutti quegli aspetti connessi con la bonifica del sito e in particolar modo intervenire con sistemi e processi in linea con una corretta politica di uso delle risorse e di risparmio energetico. Sarà quindi necessario prevedere già in sede progettuale tutte le attività preliminari necessarie a consentire tutte quelle opere di risanamento ambientale con particolare attenzione all’individuazione di possibili agenti inquinanti.

3.2 Requisiti di natura tecnologica: sicurezza, fruibilità, facility

management, durabilità e manutenzione. Oltre al rispetto delle normative, l’intervento dovrà rispettare le buone tecniche costruttive sia dal punto di vista strutturale che tecnologico, in questo senso i riferimenti con la normativa Uni più recente risultano fondamentali. La progettazione dovrà tenere conto che l’intero complesso è suddiviso in tre blocchi funzionali ben definiti, per i quali si vuole conseguire la totale indipendenza di forniture dall’ente distributore e degli impianti da esse derivati.

Requisiti di natura tecnologica: - Sicurezza: tutti gli impianti dovranno garantire il massimo delle protezioni con riferimento a concetti di sicurezza attiva che prendano in considerazione i fattori di rischio, ne analizzino le possibili soluzioni individuando il corretto rapporto costi/benefici che le tecniche più aggiornate rendono possibile. - Fruibilità: gli impianti dovranno essere ecologici, ossia non dovranno contenere sostanze chimiche che danneggiano lo strato di ozono e contribuiscono quindi ad aumentare l’effetto serra. L’eventuale diffusione di aria dovrà essere effettuata con opportuni processi di filtrazione e dovranno essere evitate zone di aria stagnante o correnti d’aria a causa della sua ridotta o eccessiva velocità. Si dovranno evitare gli sbalzi di temperatura dovuta all’eccessiva variazione tra gli ambienti e sarà fondamentale una uniforme distribuzione dell’aria. Punto qualificante sarà la limitazione dei rumori

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dovuti alle unità tecnologiche installate, che dovranno essere adeguatamente insonorizzate. Per il dimensionamento dell’impianto dovranno essere attentamente valutati i carichi termici nelle condizioni di esercizio, analizzando puntualmente i flussi sensibili e latenti cui l’impianto dovrà far fronte per assicurare le corrette condizioni termoigrometriche, tenendo conto delle condizioni più gravose. - Gestione: particolare attenzione dovrà essere posta ai problemi gestionali della nuova struttura tenendo conto di criteri di economicità e semplicità funzionale. Punto qualificante sarà la sicurezza contro intrusioni in relazione all’importanza delle attività svolte. - Durabilità: l’organismo edilizio che sarà realizzato dovrà possedere requisiti di durabilità nel tempo minimizzando, per quanto possibile, le opere di manutenzione. - Manutenzione: notevole importanza assumono anche le opere di manutenzione successiva. Pertanto le scelte progettuali iniziali dovranno tenere conto di minimizzare gli oneri successivi di manutenzione, ricercando anticipatamente sistemi di manutenzione efficaci. In sede di progettazione si dovranno sviluppare tali tecniche di manutenzione cercando il più possibile di integrarle nel progetto da realizzare.

3.3 Rispondenza alle normative vigenti.

Scopo di questo capitolo è una prima elencazione delle principali normative afferenti l’intervento. Sarà compito dell’ufficio di project management e dei soggetti incaricati della progettazione effettuare una ricognizione approfondita della normativa valutandone l’applicazione all’intervento in relazione anche ai livelli di progettazione richiesti.

Normative di tipo urbanistico. Da un punto di vista urbanistico l’area oggetto dell’intervento si inserisce in una zona con destinazione in parte a cava estrattiva ed in parte a discarica, si rimanda agli allegati al presente documento preliminare, ovvero estratti da PRG vigente e dalla Varinate Verona Sud n.282.

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Normative sulla mitigazione dell’impatto ambientale. Particolare attenzione dovrà essere posta alla recente normativa per mitigare l’impatto ambientale degli interventi. Anche gli aspetti acustici, sia passivi che attivi, dovranno essere correttamente inquadrati nella normativa vigente.


Il nuovo progetto strutturale dovrà essere eseguito secondo il testo unico sulle costruzioni. Data l’importanza dell’opera e la nuova destinazione d’uso di luogo aperto al pubblico soggetto a grosso affollamento, il progetto dovrà provvedere l’adeguamento sismico delle strutture esistenti secondo il decreto ministeriale. L’intervento dovrà rispondere alla normativa relativa alle istruzioni tecniche sulle misure preventive e protettive per l’accesso, il transito e l’esecuzione dei lavori in condizione di sicurezza. Altrettanto importante ed inderogabile risulta essere la rispondenza delle tecniche e dei materiali alle normative UNI ed alle regole dell’arte.

Normative sui luoghi di lavoro.

Tutto l’intervento dovrà rispondere alle normative per la sicurezza sui luoghi di lavoro con riguardo anche agli spazi a carattere pubblico (spazi espositivi, sala conferenze, ecc). Dovranno quindi attentamente studiati, in modo adeguato rispetto ai vari livelli di progettazione, i percorsi e le vie di esodo, gli spazi operativi delle attività di lavoro e delle altre attività previste nel progetto.

Normativa sull’accessibilità di portatori di handicap.

La struttura realizzata dovrà possedere i requisiti di accessibilità prescritti per gli spazi pubblici dalle relative norme generali e di settore. Si richiede anche possibili soluzioni innovative purchè verificate e scientificamente provate.

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14. ANALISI DI FATTIBILITA’ FINANZIARIA.

4.1 Costi complessivi dell’intervento. Il presente lavoro è finalizzato ad una definizione preliminare del fabbisogno finanziario dell’operazione finanziaria relativa all’interevento per la realizzazione del polo logistico e dei trasporti nel comune di Verona, ed ad effettuare una valutazione sulle diverse forme di finanziamento relative alla realizzazione dello stesso. Tutte le considerazioni svolte nel presente lavoro hanno i seguenti obiettivi: 1. Quantificare le Risorse Finanziarie necessarie all’operazione 2. Sensibilizzare, mediante la definizione di importi di riferimento in merito a:

a. All’imposta sul Valore Aggiunto (Iva) b. All’importo complessivo degli oneri finanziari c. Alla necessità di identificare le risorse finanziarie necessarie (da

reperire tramite capitale proprio o ulteriore indebitamento) per i punti a) e b) 3. Alla luce di quanto identificato effettuare una valutazione sui punti di forza e debolezza delle forme di finanziamento più comunemente utilizzato per la realizzazione di operazione di tale natura.

IL FABBISOGNO DI RISORSE FINANZIARIE

TERRENO € 28.000.000 14,8%

Imposta Ipocatastale (2%) €

560.000 0,4%

ONERI COMUNALI € 00.000 0,0%

REALIZZO €

159.450.000 84,8% Esecuzione Progetto & Pratiche

€ 8.300.000 5,2%

Esecuzione Lavori € 125.650.000 78,8%

Altre Prestazioni Professionali

€ 200.000 0,2%

Opere sistemazione Esterna € 25.300.000 15,8%

FABBISOGNO (IVA ESCL) €

188.010.000 100,0% IVA € 18.801.000 FABBISOGNO (IVA COMPRESA) € 206.811.000

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VALUTAZIONE QUALITATIVA COMPARATIVA TRA IPOTESI DI FINANZIAMENTO (Mutuo vs. Leasing)

PRO CONTRO

MUTUO FONDIARIO

Possibilità di "pilotare" i costi di realizzo

Gestione/Maggiori Esborsi per IVA

"Gestione" del Valore di Cessione e delle relative Plusvalenze

Gestione/Maggiori Impiego di Capitale Proprio durante la fase di realizzo

Rimborsi quote interessi durante la fase di realizzo

PRO CONTRO

LEASING COSTRUENDO

Semplificazione di Gestione sia relativamente ad iva sia relativamente ai pagamenti a stato avanzamento lavori

Scarsa possibilità di "gestire" il valore di cessione e delle relative plusvalenze

Riduzione del Fabbisogno di Capitale Proprio

Ottimizzazione della dinamica fiscale in caso di messa a reddito

Possibilità di non pagare interessi durante fase di realizzo

VALUTAZIONE QUANTITATIVA COMPARATIVA TRA IPOTESI DI FINANZIAMENTO (Mutuo vs. Leasing) Dal punto di vista quantitativo la definizione di una ipotesi di rata mutuo appare eccessivamente influenzata dalle molteplici variabili che possono essere considerate per definire l’importo dei lavori e, conseguentemente dell’importo finale del mutuo (ad esempio la gestione dei pagamenti dei fornitori in modo asimmetrico rispetto allo stato avanzamento lavori, oppure la possibilità di creare margini sui lavori che comprendono in tutto o in parte l’aliquota Iva). Tali valutazioni possono essere oggetto di analisi di scenario successiva.

4.2 Fonti di finanziamento.

Il soggetto incaricato del project mangement, cosi come i progettisti incaricati di redigere la progettazione, dovrà rispettare la stima sopra indicata dei costi individuando con la propria professionalità le soluzioni opportune. Saranno in ogni caso ammesse variazioni dei costi solo ed

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esclusivamente concordate con la committenza valutando nel dettaglio i benefici introdotti.

Fonti di finanziamento:

- Tipologia: la committenza utilizzerà esclusivamente fondi propri ovvero, se del caso, finanziamenti a medio / lungo termine. - importi e tempi di erogazione: la committenza assicura in ogni caso la disponibilità dei fondi indicati nei tempi congrui alle indicazioni fornite.

Il committente stanzierà nel proprio bilancio nei tempi opportuni tutte le somme via via necessarie per la realizzazione del progetto.

15. ANALISI DI FATTIBILITA’ ECONOMICA E SOCIALE. La proponente, di concerto con le amministrazioni comunale e provinciale intende avviare un progetto di ampio respiro il cui obiettivo finale è quello di dare vita ad una polo logistico dei trasporti che serva sia il trasporto pubblico sia quello privato determinando un vantaggio per tutta la collettività. Per questo, si è intrapreso uno studio complesso della realtà sociale territoriale ed economica nelle quali si dovrebbe venire a collocare il nuovo polo. L’attenzione si è concentrata su diversi aspetti: da quelli di carattere urbanistico-territoriale a quelli di tipo finanziario, per arrivare agli aspetti di carattere economico, con particolare riguardo alle problematiche occupazionali. Per la parte relativa all’impatto socio-economico l’approccio utilizzato è quello di avvicinare la problematica da tre punti di vista differenti: - impostare innanzitutto una ricognizione sulla condizione economica in generale esistente nel veronese; - valutare l’impatto in termini macroeconomici e occupazionali della realizzazione del polo logistico; - definire le principali professionalità potenzialmente coinvolte e la domanda di lavoro (e i conseguenti fabbisogni professionali) evocate dalla costruzione di un manufatto di tale importanza. Per la prima parte del lavoro si è puntato su di uno studio con un approccio per macro-settori, dove l’analisi dell’evoluzione si è concentrata sugli impatti possibili nei vari settori economici. Il mercato del lavoro, invece, viene analizzato sia da un punto di vista della evoluzione delle variabili quantitative sia in termini qualitativi, considerando cioè i possibili scenari

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rispetto alla domanda e all’offerta di figure professionali. Per questi ultimi, la scelta è stata quella della indagine sul campo, coinvolgendo “testimoni privilegiati” appartenenti ai diversi mondi che costituiscono il tessuto economico veronese. La capacità competitiva dell’area appare ancora elevata, ma alcuni elementi critici pongono importanti interrogativi per le prospettive future. In particolare, la natalità imprenditoriale, la caduta del peso del settore “manifatturiero” e la dinamica recente delle esportazioni, sottolineano la necessità di considerare secondo una visione complessiva le opportune politiche di stimolo allo sviluppo locale. In aggiunta a questi elementi, la dotazione infrastrutturale dell’economia veronese si presenta come un importante vincolo allo sviluppo futuro. La dotazione infrastrutturale dell’area, secondo i molteplici indicatori utilizzati, appare largamente insufficiente per un sistema economico che voglia posizionarsi su un sentiero di crescita elevato e stabile nel tempo. Più nel dettaglio, per la parte economica generale, si è cercato di tenere presente come la realizzazione del nuovo polo logistico vada inquadrata nel contesto delle reti di comunicazione nazionali e europee, per poterne cogliere le effettive potenzialità. La costruzione del polo unitamente a quella del parcheggio di interscambio rappresenterebbe, quindi, una grande opportunità per strutturare in senso qualitativo il sistema dei trasporti. L’apertura verso l’Europa rafforza notevolmente l’area veronese mettendola direttamente in competizione con altri sistemi economici locali. Tutte le più recenti analisi economiche internazionali sottolineano, infatti, che nell’ambito dei processi di unificazione Europea e dei mercati internazionali, la capacità competitiva di un sistema locale rappresenti l’elemento decisivo per determinare un elevato sviluppo economico futuro. In questo quadro, il grado di apertura sia economica, sia spaziale (le vie di comunicazione) è un elemento cruciale per garantire una adeguata capacità competitiva. Gli impatti sul mercato del lavoro sono, quindi, stati analizzati nel contesto macroeconomico sopra delineato. Come detto, l’analisi segue un duplice approccio. Da un lato si delineano le tendenze occupazionali e professionali aggregate e, dall’altro, si inseriscono in questo contesto le ipotesi di impatto del nuovo polo logistico, sulla base delle indagini da noi svolte sul campo attraverso interviste a testimoni privilegiati. Quest’ultimo approccio appare cruciale, poiché consente sia di ottenere plausibili stime sugli scenari futuri, sia di capire come la comunità economica locale percepisce i nuovi progetti di investimento che si realizzeranno nell’area

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veronese. Su questo fronte, ovvero nelle opinioni dei testimoni privilegiati che sono stati ascoltati, nel complesso il giudizio sulle attuali capacità competitive dell’area veronese è positivo, senza sottovalutare, tuttavia, alcune potenziali debolezze che possono essere così riassunte: - l’esposizione alla concorrenza mondiale dei settori tradizionalmente fonte di specializzazione dell’area veronese e la necessità di migliorare la competitività, poiché è venuto meno un possibile strumento di aggiustamento quale il tasso di cambio. Le implicazioni economiche, peraltro estendibili a tutte le realtà distrettuali italiane, è che la competitività va migliorata attraverso una riduzione dei costi unitari di produzione, che a parità di costo del lavoro, implicano un significativo incremento della produttività. In questo senso i processi di innovazione tecnologica possono giocare un ruolo decisivo per contribuire a migliorare la produttività delle imprese e per questa via ridurre i costi unitari di produzione. - il settore del turismo potrebbe determinare effetti più consistenti sull’economia dell’intera area (sia in termini di valore aggiunto che di occupazione) se potenziato adeguatamente. Il turismo di elite andrebbe consolidato e ulteriormente sviluppato, unitamente però a un turismo con caratteristiche maggiormente di massa che avrebbe impatti economici più sensibili su tutta l’area. - il giudizio sulla dotazione infrastrutturale nell’area appare fortemente critico, con riferimento sia alla dotazione stradale, ferroviaria. Emerge con forza la consapevolezza che occorre affrontare il problema in un’ottica complessiva di sistema integrato. I progetti attualmente in fase di definizione andrebbero al più presto implementati, superando gli ostacoli che ancora si frappongono alla effettiva realizzazione di quegli interventi strutturali che potrebbero dotare Verona di una più moderna e efficiente rete di accesso. In generale, il grado di accessibilità viene giudicato largamente insufficiente, per una realtà economica rilevante come quella veronese, che, comunque, deve porsi in una prospettiva di sviluppo ulteriore. Una migliore accessibilità favorirebbe certamente le attività distrettuali dell’area e determinare effetti positivi sul mercato locale del lavoro. In questo quadro la costruzione del nuovo polo viene giudicato positivamente se rappresenta un tassello non isolato di un più generale progetto di sviluppo infrastrutturale e economico dell’intera area veronese.

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Nel complesso emerge una disponibilità per ridefinire i termini di un nuovo progetto di sviluppo locale, in cui le infrastrutture stradali e ferroviarie, in particolare, possano giocare un ruolo cruciale nel determinare una maggiore apertura di tutta l’area veronese alla fase di elevata competitività internazionale che si prospetterà nei prossimi anni. Gli impatti di breve periodo della costruzione del polo logistico, seppur non trascurabili, sono relativamente modesti rispetto agli impatti indiretti che si genererebbero qualora la nuova infrastruttura fosse inserita in un rinnovato network infrastrutturale dell’intera area veronese, potenziato e collegato alle reti di trasporto (su strada e rotaia) europeo. I vantaggi indiretti sono legati principalmente alla possibilità di inquadrare la nuova infrastruttura nell’ambito di un più generale piano infrastrutturale e di sviluppo dell’intera economia locale, già peraltro definito nel piano quadrante europa e nelle pianificazioni locali. I potenziali beneficiari di queste mutate condizioni ambientali sarebbero in primo luogo le imprese distrettuali che potrebbero così avere un più facile rapporto con i mercati di sbocco e di approvvigionamento. Anche il ruolo di Verona come polo turistico uscirebbe rafforzato dalla mutata condizione ambientale. Ciò stimolerebbe le imprese del settore ad utilizzare più efficacemente la loro capacità economica, contribuendo per questa via a una crescita occupazionale. Anche il ruolo di Verona come centro culturale e di ricerca verrebbe amplificato e il potenziamento del polo universitario potrebbe trovare un ulteriore stimolo. Ciò consentirebbe di iniziare un progressivo svecchiamento della popolazione, poiché tutta l’area potrebbe divenire un polo di attrazione per giovani studenti e lavoratori. Abbiamo sottolineato, infatti, come un vincolo importante alle potenzialità di sviluppo, sia su base locale che nazionale, sia rappresentato dal progressivo invecchiamento della popolazione. Tutte le opzioni di policy che possono determinare una inversione di tendenza e, quindi, una attrazione di popolazione giovane sul territorio, andrebbero, quindi, incoraggiate. Il progetto del polo logistico può infatti essere una occasione per definire più in generale tutte le problematiche legate allo sviluppo dell’economia locale ed in particolare al suo sistema dei trasporti. Se sfruttata adeguatamente, tale opportunità può divenire un tasello importante dell’ampio progetto infrastrutturale per l’ulteriore sviluppo della città e più in generale di tutta l’area economica veronese. Viene infatti sottolineato come gli impatti occupazionali maggiormente significativi si potranno avere nel medio periodo, in particolare se tutta l’economia locale

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sarà messa nelle condizioni di migliorare la sua capacità competitiva e di divenire, quindi, un’area strategicamente ancorata al cuore dell’economia europea. Dal punto di vista economico l’intervento per la realizzazione del polo logistico e dei trasporti si può sintetizzare nel seguente modo: la ditta proponente l’intervento investirà circa 198.000.000 € di cui 82.800.000 € a favore delle Amministrazioni pubbliche interessate, quali Comune e Provincia; a fronte di questo investimento riceverà dalle suddette amministrazioni immobili e crediti edilizi per un contro valore pari a circa 63.500.000 €. L’operazione di sviluppo immobiliare, cosi come è stata esposta nelle pagine precedenti, frutterà alla società proponente circa 21.100.000 € , derivati dalle vendite degli immobili privati realizzati all’interno del piano attuativo per il polo logistico e dalla vendita dei crediti edilizi e dell’area APTV di borgo Venezia. La ditta proponente altresì procederà al recupero dei complessi immobiliari denominati “La Grola” e “ Casa Pozza” ceduti dal Comune e dalla Provincia, che versano in uno stato di abbandono e degrado avanzato, rifunzionalizzando e riportandoli all’antico splendore, creando nuove attività che daranno impulso all’economia locale e creeranno nuovi posti di lavoro.

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16. SINTESI E TAVOLE DI PROGETTO.

PIANO ATTUATIVO POLO LOGISTICO E DEI

TRASPORTI PLT

VERONA SUD

SOCIETA’ PROPONENTE SVILUPPO E TERRITORIO S.P.A.

IMPORTO COMPLESSIVO € 191.950.000

AREA LOGISTICA TRASPORTO PUBBLICO – NUOVA APTV

COSTO € 44.600.000

AREA LOGISTICA F.A.I. COSTO € 78.550.000

CENTRO DIREZIONALE PUBBLICO E PRIVATO COSTO € 45.000.000

PARCO PUBBLICO ATTREZZATO AREA VIA SAN GIACOMO

COSTO € 7.800.000

VIABILITA’ DI CONNESSIONE PARCHEGGIO DI INTERSCAMBIO

CASELLO VERONA SUD COSTO € 6.000.000

OPERE PUBBLICHE DA CONCORDARE CON L’AMMINISTRAZIONE

PROVINCIALE COSTO € 10.000.000

AMMINISTRAZIONE COMUNE VERONA


COMPLESSO IMMOBILIARE CASA POZZA

SAN MARTINO BUONALBERGO VALORE € 6.500.000

AREA APTV BORGO VENEZIA

VOLUME 69.000 MC. VALORE € 18.000.000

AMMINISTRAZIONE PROVINCIA VERONA


COMPLESSO IMMOBILIARE LA GROLA

SANT’AMBROGIO DI VALPOLICELLA

VALORE € 6.000.000


VALORE € 3.000.000

AREA LIBERA VOLUME 108.000 MC.

VIA SAN GIACOMO VERONA

VALORE € 30.000.000

OPERE DA REALIZZARE A CARICO DELLA PROPONENTE E IMMOBILI IN CESSIONE DA PARTE DELLE AMMINISTRAZIONI

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OPERE DA REALIZZARE E CEDERE ALLE AMMINISTRAZIONI PUBBLICHE E IMMOBILI IN CESSIONE DA PARTE DELLE AMMINISTRAZIONI


TRASPORTI PLT

VERONA SUD



AREA LOGISTICA TRASPORTO PUBBLICO – NUOVA APTV PROPRIETA’ COMUNALE

€ 22.300.000

AREA LOGISTICA TRASPORTO PUBBLICO – NUOVA APTV PROPRIETA’ PROVINCIALE

€ 22.300.000

CENTRO DIREZIONALE UFFICI APTV

PROPRIETA’ COMUNALE COSTO € 7.200.000

PARCO PUBBLICO ATTREZZATO AREA VIA SAN GIACOMO DA CEDERE AL COMUNE

COSTO € 7.800.000




PROPRIETA’ PROVINCIALE COSTO € 7.200.000






SAN MARTINO BUONALBERGO VALORE € 6.500.000


VOLUME 69.000 MC. VALORE € 18.000.000





VALORE € 6.000.000


VALORE € 3.000.000



VALORE € 30.000.000

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OPERE DA REALIZZARE E CEDERE ALL’AMMINISTRAZIONE PROVINCIALE E IMMOBILI IN CESSIONE DA PARTE DELLA PROVINCIA


TRASPORTI PLT

VERONA SUD



AREA LOGISTICA TRASPORTO PUBBLICO – NUOVA APTV PROPRIETA’ PROVINCIALE

€ 22.300.000


PROPRIETA’ PROVINCIALE COSTO € 7.200.000







VALORE € 6.000.000


VALORE € 3.000.000



VALORE € 30.000.000

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OPERE DA REALIZZARE E CEDERE ALL’AMMINISTRAZIONE COMUNALE E IMMOBILI IN CESSIONE DA PARTE DEL COMUNE


TRASPORTI PLT

VERONA SUD

SOCIETA’ PROPONENTE SVILUPPO E TERRITORIO

S.P.A. IMPORTO COMPLESSIVO

€ 43.300.000

AREA LOGISTICA TRASPORTO PUBBLICO – NUOVA APTV PROPRIETA’ COMUNALE

€ 22.300.000


PROPRIETA’ COMUNALE COSTO € 7.200.000

PARCO PUBBLICO ATTREZZATO

AREA VIA SAN GIACOMO DA CEDERE AL COMUNE

COSTO € 7.800.000






SAN MARTINO BUONALBERGO

VALORE € 6.500.000


VOLUME 69.000 MC. VALORE € 18.000.000

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la ditta proponente l’intervento investirà circa 188.000.000 € di cui 82.800.000 € a favore delle Amministrazioni pubbliche interessate, quali Comune e Provincia; a fronte di questo investimento riceverà dalle suddette amministrazioni immobili e crediti edilizi per un contro valore pari a circa 63.500.000 €.

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- Il progettista ed il committente pubblico, interpretare le esigenze e gli

obiettivi dell’amministrazione comunale, dal documento preliminare di

progettazione allegato al bando di gara alla definizione degli obiettivi

progettuali che il design team deve conseguire: brief per l’esecuzione

del progetto di concorso per la realizzazione della nuova scuola

dell’infanzia di Galcetello-Prato.

MUD175/CONCORSO PER LA REALIZZAZIONE DELLA SCUOLA DI

INFANZIA DI GALCETELLO COMUNE DI PRATO __________________________________________________________

BRIEFING DI PROGETTO

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INDICE

1. SCOPO DEL PROGETTO E QUADRO GENERALE DELL’INTERVENTO.

2. SITUAZIONE INIZIALE E POSSIBILITA’ DI FAR RICORSO A TECNICHE DÌ SOSTENIBILITA’ AMBIENTALE.



5. REGOLE E NORME TECNICHE DA RISPETTARE. 6. REQUISITI TECNICI CHE DOVRA’ RISPETTARE L’INTERVENTO.

7. IMPATTO DELLE ATTIVITA’ ED UNITA’ AMBIENTALI.



DESCRITTIVI DA REDIGERE.

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1. SCOPO DEL PROGETTO E QUADRO GENERALE DELL’INTERVENTO. Lo spazio, citando un’affermazione di Kant, “non è una cosa al di fuori di noi e indipendente da noi, ma è la forma del conosciuto”. Il progetto consiste nella progettazione di una scuola materna. Il lotto in oggetto si colloca a Galcetello, una località nella periferia a Nord di Prato, a circa 4/5 Km dal centro della città, tra la tangenziale e l’ asse di collegamento con Figline Tipologia ed ambito di intervento.

Il lotto soggetto alla progettazione, è stato ricavato all’ interno di un parco pubblico tenuto a prato che ha per confine due strade di sezione ampia e poco trafficate: Via Maria Curie a NO e via San Martino per Galceti a SO. La scuola materna sarà costituita da n. 6 sezioni per un totale di 180 alunni. Essa sarà realizzata in due lotti distinti, il primo dei quali comprende la costruzione di n. 3 sezioni, con spazi che serviranno alla struttura come ad esempio ingresso, locali per il personale, locale sporzionamento, etc. L’ area oggetto d’ intervento comprende anche tutti gli spazi esterni che dovranno essere concepiti in continuità con quelli interni. L’ accesso del lotto scolastico dovrà avvenire dall’ area del parcheggio e sarà differenziato in carrabile e pedonale.

Opere principali da realizzare.

La progettazione avrà come scopo la realizzazione di una scuola per l’infanzia, da costruirsi in un primo lotto costituita da n. 3 sezioni. Inoltre si prevede l’ esecuzione di un parco e di un parcheggio che dovranno essere al servizio della scuola.

Finalità generali da conseguire.

L’obiettivo principale è quello di creare una struttura funzionale e rispondente alle esigenze della committenza, che unisca le attività educativa con il gioco. La possibilità di concepire i nuovi spazi per l’ educazione come dei veri spazi di incontro sociale che permettano esperienze educative e socialmente strutturanti per tutti gli utenti a partire dai bambini per allargarsi alle loro realtà famigliari. Inoltre, un punto di attenzione, va fatto sul rapporto edificio scolastico con il contesto territoriale e ambientale (l’ edificio pur privo di enfasi dirompenti, deve essere riconosciuto come luogo abitato da bambini che crescono).

Vincoli di intervento.

I vincoli dell’intervento in senso spaziale sono: - caratteristica principale dell’ intera area è l’ impatto con il verde. Il paesaggio circostante è caratterizzato da un sistema collinare. L’ intera area d’ intervento è circondata da un filare di pini domestici.

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- la scuola materna, composta da n. 6 sezioni di 30 alunni ciascuna. - La scuola sarà realizzata in due lotti distinti, il primo dei quali comprende la costruzione di n. 3 sezioni - il lotto scolastico è di 5600 mq, mentre il parcheggio è di 2300 mq. - il costo complessivo dell’intervento è di € 1.650.000,00. L’importo comprende un corrispettivo di € 1.270,00 al mq per la realizzazione dell’ edificio, e una quota parte destinata alla realizzazione della recinzione e della sistemazioni esterne necessarie a garantire la fruibilità della scuola - il terreno, completamente pianeggiante, presenta un dislivello medio di 30 cm rispetto al livello stradale. La quota di calpestio del piano terreno del nuovo fabbricato non dovrà essere inferiore a 30 cm rispetto al piano campagna esistente. - l’ edificio dovrà essere di facile manutenzione e con costi di gestione limitati. - l’ edificio dovrà essere costruito con tecniche e materiali sostenibili per il risparmio energetico. - il parcheggio oltre ad un numero necessario di posti-auto, deve avere una o più aree “leave & go” che permettano soste veloci nelle ore di ingresso e uscita. - l’ edificio si deve strutturare su un unico piano (piano terra). - pluriaccessibilità nelle diverse sezioni. - vincoli normativi.

Concorso Prato/GALCETELLOScuola per l’infanziaDOCUMENTAZIONE

AMMINISTRATIVAELENA MORINI

ARCHITETTONICOM.U.D.ARCHITECTS

RAFFAELE SANTACROCECRISTIAN GORNI

LAURA MIGLIAVACCADAIKI KATO

STRUTTURE PROCOPIO & PARTNERS

SICUREZZAPROCOPIO & PARTNERS

COST PLAN PROCOPIO & PARTNERS

IMPIANTI ELETTRICI ARMENI & PARTNERS

IMPIANTI MECCANICIARMENI & PARTNERS

PROGETTO EDUCATIVOSILVANA FACCIO

ORGANIGRAMMA DESIGN TEAM

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ORGANIGRAMMA FASE 2

SCUOLA PER L’INFANZIA

PRATO - GALCETELLO

Direzione Operativa

Ingegneria ***

Civile


Impianti

Sicurezza

Antincendio

Speciali

Messa a Terra

Fornitura Servizi


Aria Compressa

Elettrico

Traslazione

Irrigazione

Idrosanitario

Smaltimento Liquidi

Alta Sorveglianza

Construction

Sicurezza

Procurement

Direzione Lavori

Collaudi


Qualità

Altri Servizi

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Identificazione del committente. Committente: Comune di Prato (po), settore edilizia pubblica, piazza

Mercatale 31. Identificazione dell’utilizzatore.

Bambini , Maestre e sala polivalente ( genitori, rappresentazioni ect.). Localizzazione.

Comune di Prato, quartiere di Galcetello, via Marie Curie.

2. SITUAZIONE INIZIALE E POSSIBILITA’ DI FAR RICORSO A TECNICHE DI SOSTENIBILITA’ AMBIENTALE.

Descrizione del contesto ambientale e territoriale in cui si inserisce il progetto.

L’edificio insiste su di un’area della superficie di circa 5600 mq di terreno attualmente destinato a verde, mentre il parcheggio di circa 2300 mq sorgerà nell’ area adiacente già prevista a tale uso; il lotto si presenta libero su tutti 4 i lati. Il lotto completamente pianeggiante presenta un dislivello di 30 cm rispetto al livello stradale.

Valutazione degli aspetti di risparmio energetico ed ambientale. Per la realizzazione del progetto si utilizzeranno materiali che derivano da riflessione sull’architettura bioclimatica e dalla bioarchitettura. Vista la necessità di assicurare la migliore vivibilità degli spazi e la necessità di rendere tutti i particolari pienamente idonei all’ utilizzazione da parte dei bambini, particolare cura verrà riservata all’ uso dei materiali naturali e comunque prodotti con tecnologie , componenti e lavorazioni che non comportino forme di inquinamento dell’ ambiente finito.


Gli obbiettivi fondamentali del progetto si possono suddividere in obbiettivi architettonici, funzionali, paesaggistici, impiantistici, progetto educativo. Obbiettivi architettonici: - Flessibilità degli spazi:

diverso uso degli spazi spazi non statici, ma che si aprono ad altre funzioni vincoli negli impianti - Fruibilità:

distribuzione spaziale in modo tale da non impedire il corretto svolgimento dell’ attività didattica

spazi riconoscibili per ogni loro funzione dimensionamento degli spazi - Continuità spazi interni/esterni:

progettazione di un aula verde (prolungamento dell’ aula al suo interno)

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tipologia a patio - Sostenibilità:

uso di materiali e tecniche sostenibili soleggiamento/ombreggiamento orientamento sistemi impiantisti controllo dei costi di gestione - Ambienti sicuri:

utilizzo di materiali infrangibili arredo impianti sicurezza incendio, sismico ect. - Ambienti accoglienti:

materiali, colori, arredo riconoscibilità degli spazi facilità di utilizzo dei servizi progetto educativo confort illuminotecnico e termico - Identificazione degli spazi:

utilizzo dei materiali riconoscibilità degli spazi - Identificazione dell’ edificio nella comunità:

impronta di edificio pubblico riconoscibilità di un istituto per bambini immagine allegra e calda edificio che non presenta un impatto non troppo aggressivo rispetto all’ ambiente circostante

Obbiettivi funzionali: Spazi per l’ educazione: - spazi per attività libere, pratiche e ordinate - spazi per il riposo - spazio refettorio - un bagno per ciascuna sezione, dotato di almeno 3 wc piccoli, lavelli per un totale di 6 cannelle, un fasciatoio e un pilozzo per l’ igiene dei bimbi più piccoli - area verde di pertinenza ogni singola sezione - spazio per attività dedicato a singoli bambini (logopedia, psicometria, ect.) - spazio bambini e genitori Inoltre sono da prevedere i seguenti locali accessori: - locale sporzionamento - stanza per gli insegnanti ad uso ufficio

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- spogliatoio per docenti e personale di servizio - due bagni per gli insegnanti e il personale di servizio di cui almeno uno di dimensioni conformi alla normativa sull’ accessibilità - un locale pulizie (ripostiglio) dotato di pilozzo

- una lavanderia Obbiettivi paesaggistici: - filare pini domestici

- rapporto con il paesaggio collinare

Obbiettivi impiantistici: - risparmio energetico - riciclo acqua piovana e fognaria - utilizzo sistemi solari passivi e attivi Impegno progettuale richiesto.

Il team di progettazione deve avere al suo interno tutte le professionalità che si riconoscono opportune. Riunioni da svolgere in forma di workshop, comunicazione diretta di ogni modifica apportata al progetto, trasmissione dati in rete.

Risorse disponibili.

Il committente ha stanziato un importo pari € 1.650.000,00. L’importo comprende un corrispettivo di € 1.270,00 al mq. per una superficie lorda complessiva pari a circa 1250 mq.


Elencazione delle esigenze. Essa sarà costituita da spazi per l’ educazione come: - spazi per attività libere, pratiche e ordinate - spazi per il riposo - spazio refettorio - un bagno per ciascuna sezione, dotato di almeno 3 wc piccoli, lavelli per un totale di 6 cannelle, un fasciatoio e un pilozzo per l’ igiene dei bimbi piccoli - area verde di pertinenza ogni singola sezione - spazio per attività dedicato a singoli bambini (logopedia, psicometria, ect.) - spazio bambini e genitori Inoltre sono da prevedere i seguenti locali accessori: - locale sporzionamento - stanza per gli insegnanti ad uso ufficio

- spogliatoio per docenti e personale di servizio - due bagni per gli insegnanti e il personale di servizio di cui almeno uno di dimensioni conformi alla normativa sull’ accessibilità - un locale pulizie (ripostiglio) dotato di pilozzo - una lavanderia

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Sistemazioni esterne. La progettazione dovrà prevedere la realizzazione di un parcheggio adeguato e la sistemazione delle aree esterne cercando di integrare la scuola materna ed il parco in un unico disegno.

Aspettative.

Le funzioni scuola materna dovranno essere distribuite all’interno di un edificio in modo da costituire un organismo flessibile ed in grado di modificarsi in base alle esigenze che va incontro. La progettazione dovrà enfatizzare che al suo interno vi è la presenza di bambini che stanno facendo un appropriato percorso educativo, quindi nella progettazione si dovranno definire spazi ben riconoscibili appropriandosi di un diverso uso dei materiali e del linguaggio dei bambini. La progettazione dovrà prevedere un parco che va a integrarsi in modo armonioso e continuo con gli spazi interni, e in pertinenza alla scuola si dovrà realizzare un parcheggio in grado di ospitare un sufficiente posti auto e un’ area di sosta temporanea per permettere soste veloci nelle ore di ingresso e di uscita. Inoltre bisognerà progettare una aula che servirà a conferenze genitori / bambini e potrà anche essere usufruito da persone esterne per convegni o per spettacoli. Dal punto di vista impiantistico si dovrà prevedere l’uso di tecnologie atte al risparmio energetico con l’adozione di energie alternative, al fine di ottenere impianti ecologicamente rispettosi dell’ambiente e non di meno di trarre vantaggi economici.

5. REGOLE E NORME TECNICHE DA RISPETTARE. Scopo di questo capitolo è una prima elencazione delle principali normative afferenti l’intervento. Sarà compito del team e dei soggetti incaricati della progettazione effettuare una ricognizione approfondita della normativa valutandone l’applicazione all’intervento in relazione anche ai livelli di progettazione richiesti.

Normative di tipo urbanistico. Da un punto di vista urbanistico l’area oggetto dell’intervento si inserisce in una zona omogenea b ( D.M. 1444/1969).

Normative sulla mitigazione dell’impatto ambientale. Particolare attenzione dovrà essere posta alla recente normativa per mitigare l’impatto ambientale degli interventi. Anche gli aspetti acustici, sia passivi che attivi, dovranno essere correttamente inquadrati nella normativa vigente. (linee guida toscana)


Il nuovo progetto strutturale dovrà essere eseguito secondo il testo unico sulle costruzioni. (linee guida toscana)

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Altrettanto importante ed inderogabile risulta essere la rispondenza delle tecniche e dei materiali alle normative UNI ed alle regole dell’arte.

Normative relative all’ edilizia scolastica.

Tutto l’intervento dovrà rispondere alle normative per la sicurezza sui luoghi pubblici (spazi didattici, mensa, ecc). Dovranno quindi attentamente studiati, in modo adeguato rispetto ai vari livelli di progettazione, i percorsi e gli spazi operativi dell’ attività didattica.(D.M.18-12-1975)

Normativa sull’accessibilità di portatori di handicap.

La struttura realizzata dovrà possedere i requisiti di accessibilità prescritti per gli spazi pubblici dalle relative norme generali e di settore.

6. REQUISITI TECNICI CHE DOVRA’ RISPETTARE L’INTERVENTO. Oltre al rispetto delle normative, l’intervento dovrà rispettare le buone tecniche costruttive sia dal punto di vista strutturale che tecnologico, in questo senso i riferimenti con la normativa Uni più recente risultano fondamentali. La progettazione dovrà tenere conto: Requisiti di natura tecnologica:

- Sicurezza: tutti gli impianti dovranno garantire il massimo delle protezioni con riferimento a concetti di sicurezza attiva che prendano in considerazione i fattori di rischio, ne analizzino le possibili soluzioni individuando il corretto rapporto costi/benefici che le tecniche più aggiornate rendono possibile. - Fruibilità: i climatizzatori dovranno essere ecologici, ossia non dovranno contenere sostanze chimiche che danneggiano lo strato di ozono e contribuiscono quindi ad aumentare l’effetto serra. L’eventuale diffusione di aria dovrà essere effettuata con opportuni processi di filtrazione e dovranno essere evitate zone di aria stagnante o correnti d’aria a causa della sua ridotta o eccessiva velocità. Si dovranno evitare gli sbalzi di temperatura dovuta all’eccessiva variazione tra gli ambienti e sarà fondamentale una uniforme distribuzione dell’aria. Punto qualificante sarà la limitazione dei rumori dovuti alle unità tecnologiche installate, che dovranno essere adeguatamente insonorizzate. Per il dimensionamento dell’impianto dovranno essere attentamente valutati i carichi termici nelle condizioni di esercizio, analizzando puntualmente i flussi sensibili e latenti cui l’impianto dovrà far fronte per assicurare le corrette condizioni termoigrometriche, tenendo conto delle condizioni più gravose. - Gestione: particolare attenzione dovrà essere posta ai problemi gestionali della nuova struttura tenendo conto di criteri di economicità e semplicità funzionale. Punto qualificante sarà la sicurezza in relazione all’importanza delle attività svolte.

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- Durabilità: l’organismo edilizio che sarà realizzato dovrà possedere requisiti di durabilità nel tempo minimizzando, per quanto possibile, le opere di manutenzione. - Manutenzione: notevole importanza assumono anche le opere di manutenzione successiva. Pertanto le scelte progettuali iniziali dovranno tenere conto di minimizzare gli oneri successivi di manutenzione, ricercando anticipatamente sistemi di manutenzione efficaci. In sede di progettazione si dovranno sviluppare tali tecniche di manutenzione cercando il più possibile di integrarle nel progetto da realizzare.

7. IMPATTO DELLE ATTIVITA’ ED UNITA’ AMBIENTALI.

Potenziali impatti ambientali: - mobilità ed accessibilità: dovranno essere studiati i vari percorsi sia esterni che interni della scuola materna. I percorsi dovranno riguardare sia i bambini sia gli insegnanti. Per ambedue dovranno essere presi in considerazione anche i percorsi per portatori di handicap. - parcheggi e viabilità: fra gli elementi essenziali nello studio di impatto vi è quello dei parcheggi e della viabilità di contorno che, oltre al rispetto delle normative, dovrà essere studiata per ottimizzare i flussi tenendo conto delle varie funzioni che sono assegnate al centro. - Inquinanti: si dovrà tenere conto di tutte le fonti inquinanti nel senso di valutarne gli effetti in modo che il rispetto della norma sia una base di partenza da migliorare ovunque possibile.


Fasi di progettazione e tempi di svolgimento. La committenza ha stabilito, per la parte progettuale, di individuare due fasi quella preliminare e quella esecutiva, che sarà definita nel dettaglio in seguito. Anche i tempi di esecuzione saranno definiti in un secondo momento, tenendo in debito conto delle figure professionali che partecipano all’attività progettuale.

Risorse da impiegare relativamente all’esecuzione della progettazione e delle opere di ristrutturazione.

Si comunicano di seguito, in linea di massima, le risorse da impiegare per la realizzazione dell’opera che ha una superficie complessiva di 1250,00 mq. circa.

- Opere civili € 1.075.000,00 - Impianti € 310.000,00 - Sistemazioni esterne € 265.000,00

Totale € 1.650.000,00

Verifiche per ciascuna fase. Le verifiche e le validazioni previste attraverso il design manager saranno richieste ogni sette giorni.

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Modalità di approvazione di ciascuna fase e passaggio alla fase successiva.

Le modalità per il passaggio alle fasi successive sarà determinato dall’accettazione della fase precedente.


DESCRITTIVI DA REDIGERE. Gli elaborati da produrre sono quelli previsti dal bando di concorso.

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SINTESI PROGETTO

Idea: nasce dalla consapevolezza che la progettazione e l'organizzazione degli spazi non può prescindere dalla conoscenza di programmi psicopedagogici, l'architettura deve incontrare e soddisfare i bisogni educativi e sociali dei bambini. Non è sufficiente progettare spazi funzionalmente adatti ad aiutare lo svolgimento delle attività dei bambini, ma è necessario impegnare le loro facoltà d'immaginazione e le loro risorse potenziali di fantasia e di gioco. La progettazione impiantistica, d'altro canto, è fortemente interrelata a quella architettonica perché permette di creare spazi ancora più ricchi di stimoli rendendo attiva la percezione sensoriale a diversi livelli, favorisce inoltre il controllo gestionale sotto vari aspetti, dal controllo sulla sicurezza in termini propriamente "tecnici" al controllo sul confort abitativo e non ultimo al controllo sui costi di gestione. Progetto: il nostro intento è di offrire un prodotto di qualità che risponda non solo alle esigenze famiglia-educatori-bambino, ma che garantisca qualità ambientale sotto tutti gli aspetti. I bambini hanno esigenze di base che possono essere soddisfatte tramite il design e l'architettura. L'architettura si relaziona in modo specifico con il progetto pedagogico basato sul gioco perché plasma superfici e volumi, propone ambienti da costruire e da smontare, aprire e chiudere, schiarire e oscurare, un continuo laboratorio dove si sperimentano relazioni e stimoli. Lo spazio ha una precisa identità architettonica nella quale il bambino si riconosce, d'altro canto deve essere flessibile ai cambiamenti che possono rendersi necessari anche durante la giornata, l'ambiente deve poter essere continuamente manipolato e riprogettato, deve quindi articolarsi e differenziarsi generando spazi ben riconoscibili dai bambini, deve essere fluido per favorire le relazioni e per consentire lo svolgersi delle attività senza schemi formali predefiniti. I cambiamenti si ottengono tramite diaframmi mobili, teli, elementi di arredo girevoli e giochi. Il successo di qualsiasi asilo generalmente dipende dal modo in cui lo spazio è suddiviso e dalla forma in cui questo viene offerto ai bambini. Alcune aree dell'asilo sono definite tramite partizioni, ma in generale lo spazio viene lasciato a disposizione dell'educatore che potrà organizzarlo al meglio, la necessità di dare ai bambini spazio sufficiente è importante. Spazio: l'essenza dell'infanzia è gioco ed esplorazione, che deve però avvenire in un luogo sicuro; i bambini devono sentirsi tranquilli nella sicurezza dei loro spazi semi-privati ma devono anche avere luoghi nei quali avventurarsi nell'esplorazione. La generale atmosfera di un edificio per bambini non deve essere solo rassicurante dal punto di vista spaziale e funzionale, l'architettura degli spazi deve offrire un pratico supporto a un programma di attività quotidiane pianificate. L'ambiente in cui si realizza l'apprendimento e il modo in cui gli adulti lo strutturano e lo definiscono agisce come una cornice nella quale i bambini costruiscono la loro individuale teoria del tempo e dello spazio. Un ambiente fatto di una varietà di sensazioni, consistenze, suoni, luci, colori che stimolino e diano ispirazione ai bambini, un ambiente abbastanza vario da proporre spazi raccolti e tranquilli per il ritiro e la sensazione di sicurezza, così

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come luoghi aperti e socializzanti per le attività di gruppo e un'eccitante spazio all'aperto per la libertà di movimento e l'attività fisica. C'è una chiara relazione tra la qualità dello spazio e il comportamento del bambino, nello spazio in larga scala il bambino si comporta da soggetto passivo, la sua piena conoscenza avviene in fasi successive attraverso l'azione esplorativa, nello spazio a piccola scala il bambino si comporta da soggetto attivo perché riesce a dominare lo spazio. L'ambiente ideale deve sviluppare una gamma completa di movimento per il controllo del corpo, il controllo dell'oggetto e il controllo di se stessi nello spazio : sedere, dondolare, strisciare, rimbalzare, correre, scalare, saltare, afferrare, piegarsi, lanciare, spegnere, illuminare. Deve inoltre facilitare il senso di esplorazione fisica e psicologica in modo chiaro e comprensibile, deve stimolare i bambini senza sopraffarli. La strutturazione dello spazio è una risposta alle esigenze e ai bisogni dei bambini ed è parte essenziale nella loro evoluzione. Particolare cura viene posta nelle scelte degli elementi di arredo che devono suscitare interesse e sensazioni,devono essere facilmente trasportabili, possibilmente polivalenti e soprattutto devono garantire sicurezza. La logica distributiva è di chiara lettura all’interno di una figura geometrica semplice, un corpo di servizio e l’emergenza dell’aula genitori/bimbi posti sul lato nord/est e delimitato da muri paralleli in pietra è affiancato da un grande spazio aperto e dalla strada di connessione. Su questi due elementi “urbani” si dispongono le aule didattiche che si affacciano sul parco della scuola, esposte a sud sud/ovest. La profondità delle aule ha comportato la realizzazione di piccoli patii verdi che diventano spazi di “sfogo” con funzione di illuminazione ed aerazione. La distribuzione delle aule non è ripetitiva ed introduce variazioni spaziali che definiscono i patii esterni che includono giardini tematici. Tutte le aule dispongono di una zona servizi, di un deposito, di una zona spogliatoio e di armadiature che contengono il materiale per lo svolgimento delle varie attività. Le separazioni interne alle aule sono realizzate in pannelli di legno a geometria variabile in modo da poter configurare gli spazi interni secondo le esigenze. E’ possibile altresì prevedere dei collegamenti diretti tra le aule al fine di ottenere, se si vuole, una interrelazione tra le sezioni. Percezioni sensoriali: i bambini comunicano in molte maniere e tutti i sensi dovrebbero essere stimolati dall'architettura (come dal sistema pedagogico) per creare un reale contesto di apprendimento. Questi "stimolanti" possono spaziare dall'esperienza acustica, come battere su un tamburo, all'esperienza tattile, come distinguere diversi pavimenti camminandoci sopra, toccare elementi con qualità contrastanti. L'utilizzo di materiali differenti favorisce lo sviluppo della sensibilità tattile dei bambini e li induce a riconoscere la materia che compone gli oggetti. Tutte le sensazioni, quando assumono una forma artistica, sono immerse in una sensazione di luce, quindi possono essere espresse tramite tutti i colori del prisma. Il colore è considerato di particolare rilevanza nell'architettura per l'infanzia, è un altro linguaggio con il quale i bambini possono relazionarsi, è uno strumento di identificazione e favorisce la formazione della sensibilità estetica. Inoltre il gioco delle ombre e dei chiaroscuri accentua la profondità degli spazi. La composizione policroma rende

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lo spazio composito e articolato mentre la monocromia ne condiziona la percezione. Luce: Va distinta la luce naturale da quella artificiale, la prima dà la consapevolezza dello scorrere del tempo, del variare delle stagioni, la seconda può essere inventata e progettata. L'illuminazione è particolarmente importante nei servizi a tempo pieno dove i bambini e gli educatori rimangono chiusi all'interno durante i mesi invernali. L'illuminazione dovrebbe essere pensata in termini domestici evitando semplici approcci unilaterali, è auspicabile nella maggior parte degli spazi all'interno dell'asilo un'atmosfera tenue e intima. Lo studio del sistema di illuminazione è da noi ritenuto centrale per raggiungere elevati standard qualitativi e per creare uno spazio adatto alle diverse attività dei bambini. Una combinazione di luce dall'alto e laterale che crei un ambiente delicato, modellando gli spazi, può essere ottenuta in molte maniere. Nelle aree gioco saranno necessari livelli più alti di illuminazione. Poiché attività come la lettura e la pittura richiedono una luce dedicata nell'ambiente domestico, anche all'interno della scuola materna moderna va seguito lo stesso criterio. Mentre un livello minimo di illuminazione è necessario in qualsiasi area, non è desiderabile una totale uniformità. Alcuni muri sono ben illuminati con luce diretta dedicata. Nell'entrata e nella sala polivalente, vivacità e brillantezza sono ottenuti mediante l'uso di lampade alogene al tungsteno a basso voltaggio. L'illuminazione può fornire una sorprendente varietà spaziale, e gli educatori possono modificarla in base agli stati d'animo dei bambini e creare un'atmosfera calda e confortevole per il riposo e le attività tranquille, o più vivace e luminosa nei momenti di attività fisica. Attraverso le sorgenti luminose manipolate dai bambini lo spazio può essere inventato e modificato, i filtri, le texture, le ombre consentono giochi ed esperimenti. Conclusioni: il mondo moderno, finalizzato alla vita adulta, è costellato di strutture libere dal tempo che non hanno senso per i bambini; il modo in cui il tempo passa è la questione più importante. Nell'asilo il tempo è cadenzato dalle attività: se un gruppo di attività sostenuto da un contesto stimolante non riesce a sedurre o a mantenere l'attenzione dei bambini, la noia renderà la giornata interminabile. Anche se alcuni momenti di noia sono inevitabili, la capacità crescente nei bambini di impegnarsi in nuovi interessi sarà incoraggiata da giochi e fantasie che possono essere rafforzati. L'ambiente dell'asilo è progettato per essere percepito dai bambini come spazio ricco di percezioni sensoriali quali la luce, i colori, le suggestioni tattili, il regime acustico. L'impiantistica integrata gioca un ruolo fondamentale: infatti sia gli aspetti relativi al comfort interno e alle condizioni microclimatiche sia quelli relativi alla sicurezza e alla protezione, risultano essere parte integrante di questa "architettura relazionale". Sostenibilità: innanzitutto non si deve arrecare danno. A cominciare dal terreno stesso, che viene spianato quanto basta per costruire l’edificio, non solo lasciando gli alberi al loro posto ma facendo in modo che dalla strada la

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scuola rimanga nascosta nel verde e dai muri perimetrali. Si è cercato di inserire l’edificio nel paesaggio in modo leggero, ma che fosse vigoroso e giocoso, forte e delicato al tempo stesso. L’edificio è progettato al fine di ricevere riparo e calore dal terreno, è concepito come modello per uno sviluppo appropriato e sostenibile. L’acqua è una risorsa e come tale va privilegiata ed è per questo che si è data attenzione nel recuperare le acque piovane, allo stesso modo si sono sfruttate tutte quelle tecniche attive e passive per il recupero dell’energia in natura. Allo stesso modo si sono utilizzati materiali altamente riciclabili e derivanti da lavorazioni rispettose dell’ambiente. Impianto di climatizzazione: le condizioni termoigrometriche da mantenere in ambiente si riferiscono al D.L. 311/2006, che si rifà al DPR 412/1993. Nel periodo estivo in cui funzionerà l’impianto, verranno garantite le condizioni di benessere per tutti gli ambienti:26°C + 2°C – 50% ± 5% u.r. La climatizzazione invernale ed estiva viene garantita tramite un impianto radiante a pavimento, realizzato in tutti gli ambienti tramite la posa di 3 cm di pannello isolante in PES e tubazioni radianti del tipo multistrato diametro 17 mm, con interasse di posa in grado di assicurare buona resa in raffrescamento nel periodo estivo ed efficace barriera alle rientrate termiche negative ( ampie vetrate nel periodo invernale ). I circuiti radianti sono stati divisi zona per zona in modo tale da rendere il più dinamico ed indipendente possibile il condizionamento di ogni zona e la propria regolazione, in quanto ogni zona presenta diversi carichi termici e diverse esposizioni. Il tipo di impianto a pannelli radianti a pavimento, garantisce un comfort termico ottimale che non presenta paragoni con altri sistemi di riscaldamento/condizionamento in quanto non vi è spostamento d’aria, di polvere ed inoltre lascia libera l’intera area calpestabile da ostacoli con rischio intrinseco di infortuni per i bambini. Il controllo di temperatura avverrà tramite un sistema di controllo domotico per gestire tutte le diverse zone. Impianto di ventilazione e ricambio aria: In base al decreto DM 18-12-1975, sarà garantito il ricambio dell’aria in tutti gli ambienti con le portate già descritte. L’immissione d’aria nelle aule avverrà tramite bocchette/diffusori di mandata distribuiti uniformemente su tutta la superficie, mentre in prossimità delle strutture vetrate saranno posti diffusori lineari che creeranno una barriera d’aria contro le rientrate di freddo in fase invernale e le rientrate di caldo in fase estiva; la ripresa avverrà direttamente dai bagni tramite valvole di ventilazione e griglie di transito. Nella sala bambini – genitori la distribuzione d’aria è garantita da un canale circolare dotato di ugelli di diffusione a lungo lancio, mentre la ripresa avverrà da altro canale. I canali di diffusione dell’aria sono in acciaio zincato isolato e si attestano su una unità di trattamento aria installata su un locale tecnico in copertura, dotata di ventilatori collegati a motori dotati di inverter, di recuperatore di calore a flussi incrociati e filtrazione spinta del tipo G4 + F7, con controllo pressostatico su sporcamento filtri. L’immissione d’aria negli ambienti viene comandata da sensori di presenza che comandano serrande motorizzate, in maniera tale da immettere aria in ambiente solo se vi è la presenza di persone, garantendo un considerevole risparmio energetico. I sensori di presenza si integrano inoltre con il sistema

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antintrusione e di allarme. L’impianto ad aria primaria assolve a due funzioni: garantire un ricambio d’aria ambiente per mantenere condizioni di salubrità sia in estate che in inverno e garantire la deumidificazione dell’aria in fase estiva. L’ umidificazione invernale avverrà tramite umidificatore elettrico a vapore, con distribuzione a canale in grado di creare effetto sterilizzante nel flusso d’aria transitante nel canale stesso. L’apertura accidentale di una finestra /vetrata rivolta verso l’esterno, comporterà l’immediato spegnimento del sistema di ventilazione che sarà ripristinato subito dopo la chiusura dell’elemento finestrato. Ciò al fine di garantire il massimo risparmio energetico con il migliore comfort ambientale. Il sistema si integra con quello di anti-intrusione e allarme. Impianto idrico sanitario e di recupero delle acque piovane: L’impianto idrico sanitario verrà realizzato con tubazioni in multistrato isolate che garantiranno la distribuzione dell’acqua potabile caldo/fredda, mentre gli scarichi saranno realizzati con tubazioni in materiale plastico. La produzione di acqua calda sanitaria, in previsione di un utilizzo consistente, sarà soddisfatta da un bollitore della capacità di 3000 lt, riscaldato da una pompa di calore geotermica, integrata da n°5 pannelli solari termici composti da moduli di dimensioni 1.25 x 2 m, installati sulla parete verticale rivolta a sud del locale tecnico centrale termica. Sarà inoltre prevista una linea di ricircolo. Il rischio legionella verrà controllato innalzando la temperatura periodicamente fino a 70°C. Per il carico dell’acqua nelle cassette dei WC e per l’irrigazione, viene prevista la posa di un serbatoio di raccolta per l’acqua piovana della capacità di 10.000 lt, provvisto di sistema di filtrazione e pompa di alimentazione cassette/impianto irrigazione del tipo a basso consumo energetico. In caso di periodo poco piovoso, l’alimentazione idrica dei circuiti viene garantita da una seconda linea di alimentazione collegata direttamente all’acquedotto, ma non in collegamento diretto con l’impianto di raccolta dell’acqua piovana, in maniera tale da evitare il mescolamento dell’acqua dei due impianti. Impianto di tipo geotermico: Per sistema geotermico si intende un sistema il quale, con l’utilizzo di un unico generatore sia in fase invernale che in fase estiva, sfrutta lo scambio termico col terreno per la climatizzazione estiva ed invernale, garantendo un alto livello di comfort , efficienza energetica e ridotte emissioni atmosferiche, oltre alla produzione di acqua calda sanitaria. Un impianto geotermico è un impianto funzionante ad energia elettrica, il quale non produce emissioni gassose di CO2 in loco appunto perché non utilizza combustibili fossili. A seguito di una stima della potenza termica necessaria per il riscaldamento invernale e della potenza frigorifera per il raffrescamento estivo, è stato scelto di installare n°2 pompe di calore acqua/acqua della potenza di 50 kW e di 20 kW. La differente taglia è giustificata dal fatto che la pompa di potenza maggiore viene installata nel 1° stralcio lavori, a servizio dell’impianto di condizionamento delle aule, servizi annessi, uffici, spazio giochi e spazio bambini-genitori, oltre che provvedere alla produzione di acqua calda sanitaria tramite il bollitore da 1000 lt, integrata dai pannelli solari termici. A seguito della costruzione del 2° stralcio, verrà installata la seconda pompa di calore che andrà ad integrare ed aumentare la potenza termica esistente,

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collegandosi all’impianto di condizionamento già predisposto per tale ampliamento nella prima fase di costruzione. Lo scambio termico col terreno avviene tramite sonde di tipo verticale composte da una doppia camicia in acciaio inox rivestito in materiale plastico. Per le potenze in gioco, verranno realizzate n°4 sonde verticali della lunghezza di 90 m a servizio della pompa di calore da 50 kW, mentre nella seconda fase di costruzione, collegate alla pompa di calore da 20 kW, verranno realizzate n°2 sonde verticali delle medesime caratteristiche. L’installazione delle sonde verticali è prevista nella fascia di terreno tra l’edificio scolastico ed il parcheggio, distanti l’una dall’altra minimo 10 metri per non creare conflitti. La competitività economica: Il riscaldamento con impianto geotermico può rilevarsi economicamente vantaggioso, in quanto questo utilizza fonti di energia elettrica che, attraverso il conveniente valore di COP/EER prossimo a 6, risultano significatamene più economici dei combustibili fossili tradizionali (gas metano). Energia da fonte rinnovabile: l’impianto geotermico sfrutta il calore immagazzinato nel terreno per produrre il riscaldamento necessario agli edifici, sfruttando una fonte che rientra tra quelle definite già nella Legge finanziaria 2007 e nella Legge finanziaria 2008 come fonte rinnovabile di energia, impianto quindi che gode delle agevolazioni economiche nel caso in cui il consumo di energia primaria per riscaldamento sia inferiore del 50% rispetto il limite massimo imposto per legge. Bilancio ambientale: Nell’impianto di condizionamento tramite geotermia viene utilizzata l’energia elettrica come fonte primaria per la produzione di energia termica e di raffrescamento, energia derivata da centrali termoelettriche o idroelettriche , nelle quali la tecnologia odierna consente di contenere le emissioni nocive in atmosfera, non contribuendo ad alimentare l’effetto serra. Con un impianto di tipo geotermico rispetto un impianto tradizionale si riducono notevolmente le emissioni in atmosfera di CO2. Il sistema energetico presente (geotermia + pompa di calore) si integra con l’impiego del solare termico (produzione di acqua calda per usi igienico sanitari) e fotovoltaico per la produzione di energia elettrica (conto-energia) al servizio degli spazi comuni/illuminazione. Impianto elettrico: L'impianto elettrico dell'unità produttiva è soggetto al Decreto n. 37 del 22/01/2008 attuazione della Legge n. 248 del 02/12/2005 recante riordino delle disposizioni in materia di installazione degli impianti all’interno degli edifici. L’unità, rientra pertanto nella speciale categoria contemplata dalla Norma CEI 64-8 parte 7. Gli impianti dovranno avere un grado di protezione minimo pari ad IP.2X. Sistema di distribuzione:Categoria I - Sistema TT Tensione trifase 400 V - 50 Hz., Tensione monofase 230 V - 50 Hz., Potere di interruzione di cortocircuito 6kA. Le linee elettriche primarie, secondarie e derivate sono state calcolate per avere una caduta di tensione massima inferiore al 4% per tutti i circuiti. Intensità media di illuminamento: zona aule 400 lux, zona servizi 400 lux, zona spazio bambini/genitori 400 lux,

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zona ingresso 300 lux, bagni e disimpegni 200 lux. Dimensionamento delle apparecchiature di sicurezza: tutti i circuiti dell'impianto elettrico saranno protetti dalle correnti di sovraccarico e di corto circuito con interruttori magnetotermici. Gli impianti in generale dovranno essere conformi a quanto previsto dalle Norme CEI (Comitato Elettrotecnico Italiano), dalle Norme di Legge non derogabili e nel rispetto di quanto previsto, in materia di prevenzione degli infortuni, dal D.P.R. n. 547 del 27.04.1955 e D.L. 626 del 19/09/1994 e dal Decreto n. 37 del 22/01/2008 attuazione della Legge n. 248 del 02/12/2005 recante riordino delle disposizioni in materia di installazione degli impianti all’interno degli edifici. L’impianto elettrico ha origine dal contatore di energia installato all’esterno dell’edificio entro una nicchia di contenimento apposita. A valle del contatore viene derivata la linea principale, per l’alimentazione interna, in cavo a doppio isolamento, non propagante l’incendio secondo CEI 20-22, di sezione 4x1x50+T mmq, protetta a monte da apposita apparecchiatura magnetotermica differenziale installata all’interno del quadro elettrico di sezionamento. In prossimità del vano contatori sarà installato un pulsante di sgancio a rottura di vetro per inibire le linee elettriche dell’edificio. La linea di alimentazione principale si attesta sul quadro elettrico generale, che serve l’intera struttura, posto all’interno dell’unità in apposito locale; in questo trovano alloggio le apparecchiature di protezione, magnetotermica e differenziale necessarie, atte a garantire sia il normale funzionamento delle linee elettriche, previste per la distribuzione secondaria, così come la protezione delle persone da eventuali guasti a massa. Dal quadro elettrico generale saranno alimentati i seguenti quadri elettrici di zona: quadri elettrici aule; quadro elettrico centrale termica; quadro elettrico U.T.A. Gli impianti d’illuminazione e forza motrice delle varie zone avranno origine dal proprio quadro elettrico di zona e saranno realizzati, secondo la diversa destinazione d'uso dei locali, con una tipologia di distribuzione conforme alle condizioni di esercizio, previste dalla Normativa vigente, per i locali asserviti. Tutti i punti di utilizzo finali saranno realizzati con cavi non propaganti l'incendio secondo CEI 20-22, di adeguata sezione, protetti con tubazioni in pvc adeguate, nonché, tutte le linee elettriche hanno la propria apparecchiatura di protezione nel quadro elettrico. Tutte le utenze derivate saranno collegate all'impianto di terra generale. I corpi illuminanti adottati per l'illuminazione artificiale saranno adeguati alla tipologia d'impianto asservita ed in grado di realizzare un grado di illuminamento minimo adeguato alla tipologia di attività svolta nell'edificio. Si sono previsti dei circuiti di emergenza a cui sono collegate delle apposite apparecchiature di illuminazione con batteria autonomia 1h . E’ previsto un impianto domotico per la gestione della scuola materna in grado di monitorare e gestire l’impianto luce mediante dei rilevatori di luminosità e presenza in grado di regolare l’intensità luminosa dei corpi illuminanti e l’impianto di riscaldamento e ricambio d’aria primaria nelle aule mediante contatti sui serramenti esterni e sonde ambiente, garantendo un risparmio energetico ed un comfort termico. Impianto di terra: L’impianto di terra esterno risulterà composto da dispersori di terra in Fe/Zn a croce, integrati da corda di rame nudo da 35 mmq posta a diretto contatto con il terreno; a questo impianto sarà collegata

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la terra d'impianto di adeguata sezione, dalla quale si derivano le linee di protezione dell’edificio. Tutte le tubazioni metalliche in genere, di adduzione e di distribuzione delle acque, di distribuzione del metano, nonché tutte le masse metalliche accessibili anche strutturali che per un qualsiasi fenomeno imprevedibile potessero incrementare il loro potenziale in modo pericoloso, dovranno essere collegate all'impianto di terra. Impianto rivelazione incendio: L’impianto di rivelazione incendio sarà composto da una centralina a microprocessore, da avvisatori manuali d’allarme (pulsanti) a rottura di vetro, da pannelli ottici acustici per la segnalazione di un eventuale incendio e da rivelatori fotottici di fumo. Impianto antintrusione: L’impianto antintrusione sarà composto da una centralina a microprocessore, da chiavi di inserimento allarme e da rivelatori volumetrici installati nelle varie zone. Impianto TV: L'impianto TV terrestre sarà composto da punti presa TV terrestre distribuiti attraverso tubazioni in pvc parte sottointonaco e parte graffate, completi di apparecchiature per la ricezione e la distribuzione del segnale TV terrestre; è stato predisposto un impianto TV satellitare composto da presa TV satellitare e cavo satellitare adeguato fino al punto dove sarà installata la futura parabola. Impianto citofonico: L'impianto citofonico per l’edificio sarà composto da punti distribuiti attraverso tubazioni parte sottointonaco e parte graffate, da un posto esterno citofonico e da due posti interni. Impianto rete cablata: L'impianto rete cablata avrà origine dai patch cord installati nell’armadio per impianto rete cablata sito nel locale tecnico, e di un certo punti d’utenza completi di presa RJ45, distribuiti attraverso tubazioni parte sottointonaco e parte gaffate; l’impianto sarà completo di parti attive, centralina telefonica e terminali telefonici.

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RELAZIONE TECNICA SCUOLA DELL'INFANZIA GALCETELLO - PRATO

SUPERFICIE DEL LOTTO DI PROGETTO MQ. 7900,00

SUPERFICIE LOTTO SCUOLA MQ. 5600,00 SUPERFICIE LOTTO PARCHEGGIO MQ. 2300,00

CALCOLO SUPERFICI DI PROGETTO

Sup. netta

Sup. lorda Volume

Spazi per attività ordinate 380,34 412,09 1318,69 Spazi per attività libere 275,85 296,68 949,38 Spazi per attività pratiche:

Spogliatoio 103,5 133,82 428,22

Lavabi e servizi igienici 99,47 108,00 345,6

Deposito 23,89 25,20 80,64

Spazi per la mensa (sporzionamento) 19,37 25,74 82,37

Assistenza: Stanza per l'

assistenza 29,76 30,87 98,78 Spogliatoio e servizi igienici

insegnanti 26,00 87,87 281,18 Piccola lavanderia 9,50 13,92 44,54 Ingresso 23,89 31,38 100,42 Sala logopedia 24,48 29,64 94,848 Spazio bimbi-genitori 140,22 186,59 1194,18 Servizi igienici 9,00 22,04 70,53 Corridoio collegamento 11,40 13,67 43,74 Locale tecnico 18,30 35,88 86,11 Scala di servizio 5,76 8,75 54,25

TOTALE 1200,73 1462,14 5273,48

Superficie patio verde 70,20 Superficie patio del melograno 85,50 Superficie patio dei mandorli 150,00 Superficie patio delle betulle 270,00 Superficie pergola del biancospino 288,00

SUPERFICIE COPERTA 1705,50 MQ.

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SUPERFICIE AREA VERDE PARCO 2790,28 MQ. ALTEZZA MASSIMA 7,20 MT.

N. POSTI AUTO 71

4 DISABILI

SUPERFICIE NETTA EDIFICATA 1200,73 MQ.

SUPERFICIE LORDA DI PAVIMENTO 1462,14 MQ. VOLUME DI PROGETTO 5273,48 MC.

Dimensionamento spazi d.m. 18/12/75

indice di progetto alunni mq. netti

Spazi per attività ordinate e pati interni 2,113

180 380,34

a tavolino 1,750

180 315,00 speciali 0,363

180 65,34

Spazi per attività libere 1,515

180 275,85 Spazio per attività pratiche

180

spogliatoio 0,575

180 103,50 lavabi e servizi igienici 0,552

180 99,47

deposito 0,132

180 23,89 Spazi per la mensa

sporzionamento 0,107

180 19,37 Assistenza

stanza assistenti e logopedia 0,301

180 54,24 spogliatoio e servizi igienici 0,144

180 26,00

piccola lavanderia 0,052

180 9,50

totale parziale 5,491 992,16

Spazio genitori bimbi 0,779

180 140,22 Connetivo e servizi 0,379

180 68,35

totale 1200,73

Totale sezioni didattiche 6 Totale numero alunni 180 Mq./Sezione 200,12 Mq./Alunno 6,67

indice di progetto alunni mq. lordi

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Spazi per attività ordinate e pati interni 2,289

180 412,09

Spazi per attività libere 1,648

180 296,68 Spazio per attività pratiche 1,483

180 267,02

Spazi per la mensa sporzionamento 0,143

180 25,74

Assistenza 0,737

180 132,66

totale parziale 4,011 1134,19

Spazio genitori bimbi 0,779

180 186,59 Connetivo e servizi 0,499

180 141,36

totale 1462,14

Totale sezioni didattiche 6 Totale numero alunni 180 Mq./sezione 243,69 Mq./alunno 8,123

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3. Il processo di briefing come strumento per l’architettura.

“In quanto architetti, e accentuatamente a partire dall’era della

meccanizzazione e della scientifizzazione di alcuni processi costruttivi, noi

quindi, almeno dalla metà del XVIII secolo, non produciamo più costruzioni ma

progetti come prodotti finiti, anzi come realtà compiute, anche se poi il

cantiere richiederà una serie di interventi di aggiustamento pur importanti. Da

questo punto di vista un ruolo determinato occupano quindi proprio le tecniche

di progetto, cioè da un lato il metodo con cui la risoluzione dei problemi

gradatamente prende forma progettuale e, dall’altro, le rappresentazioni con le

quali esse vengono fissate e comunicate in funzione della loro organizzazione

costruttiva”.36

In questo senso il brief appare, o meglio è la parte più critica di un progetto,

ovvero la valutazione dei pro e dei contro che percorsi alternativi possono

comportare. La creazione del brief ha un’importanza capitale perché costituisce

il processo che definisce il corso di un’azione prima di intraprendere qualunque

tipo di intervento, sia che si tratti di progettare un modesto edificio che quello

di progettare un edificio complesso per un committente importante. La natura

pluralistica della professione di architetto, l’importanza vitale della

comunicazione in tutti i progetti di architettura, la necessità e i benefici

dell’ascoltare e dello scambiare idee con i colleghi, così come l’obbligo etico per

l’architetto di sollecitare anche il più riservato dei clienti ad esprimere ed

articolare esigenze ed aspirazioni, obbligano, oggi più che mai, ad

intraprendere modalità e metodologie di pianificazione processuale iterative al

fine di professare progetti di architettura di qualità.

Qual è l’essenza del brief di architettura? L’attività di briefing è un modo per

organizzare le idee. Molto semplicemente, il processo consiste nel raccogliere

le idee di tutti e discutere, riesaminare, valutare obiettivi, proposte e

alternative fino a quando una decisione ponderata possa essere razionalmente

assunta da parte “dell’autorità suprema: il committente”.

“Naturalmente la progettazione non è mai atto tecnicamente unitario, ma

processo pieno di fratture, di scontri, di cambiamenti, di ritorni, di improvvisi

36 Vittorio Gregotti: Architettura, tecnica, finalità. Editori Laterza 2002.

196

allargamenti di campo. Ma anche la tecnica della costruzione non è una tecnica

unitaria: con la scientifizzazione di alcuni suoi processi e con la

meccanizzazione essa diviene sempre più organizzazione di tecniche collocate

su differenti livelli di avanzamento, con diverse tolleranze nelle misure, che

richiedono, a livello di montaggio, procedimenti differenziati”.37

Il documento di brief elabora dati, studi di fattibilità, budget; è importante

analizzare approcci alternativi, ed è essenziale che il processo di briefing sia

mantenuto aperto e organico, lasciando spazio adeguato per le indagini, gli

aggiornamenti, la messa a punto e soprattutto per la convalida e la verifica in

relazione a un quadro di priorità che renda possibile decidere che cosa è

necessario oggi e mantenga aperte le opzioni la cui definizione possa

legittimamente essere rimandata al futuro.

Con il brief si concretizzano le idee e si esplicitano le aspettative della

committenza facendo chiarezza su cosa e come i progettisti devono

comportarsi rispetto all’intervento da eseguire, ma anche determinando stimoli

per l’atto progettuale. Fondamentale per l’architetto è cercare la natura delle

cose. I fondi a disposizione, l’ubicazione e il numero di cose necessarie non

hanno nulla a che vedere con la natura di un problema. Prima bisogna

comprenderne la natura e poi analizzare il programma. Una volta definita la

natura delle cose e compreso il senso dell’architettura da realizzare si può

analizzare il programma che definisce esplicitamente le esigenze che il

progetto dovrà soddisfare.

“L’architetto, è un uomo del reale. Questa realtà io l’avvicino con delle parole,

dei concetti e naturalmente qualche volta anche con alcuni scarabocchi. Ma

questo comunque non avviene con il disegno o ciò che io chiamo l’intuizione in

punta di matita. Che il progetto sia di architettura o di design, esso si sviluppa

a partire da un brain storming (tempesta di cervelli), da scambi, da ragioni

obiettive e da analisi esterne. Io credo in questa necessità di approfondimento

dell’analisi”.38

“L’architettura costruita ha il suo posto nel mondo concreto. E’ li che afferma la

sua presenza. E’ li che parla da sé. Le raffigurazioni architettoniche di 37 Vittorio Gregotti: Architettura, tecnica, finalità. Editori Laterza 2002. 38 Jean Nouvel: Una lezione in Italia. Skira Editore 1996

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costruzioni non ancora realizzate sono contrassegnate dallo sforzo di dare voce

a qualcosa che non ha ancora trovato il suo posto nel mondo concreto, ma che

per esso è concepita. Il disegno di architettura cerca di visualizzare l’atmosfera

che l’oggetto emana nel proprio sito con la maggior precisione possibile. Ma

proprio lo sforzo della rappresentazione può rendere particolarmente evidente

l’assenza dell’oggetto reale. Si fa sentire allora l’inadempienza di ogni

rappresentazione, la curiosità per la realtà promessa dalla rappresentazione e,

forse, se tale promessa riesce a toccarci da vicino, il desiderio della sua

presenza”.39

“L’atto creativo da cui nasce un’opera architettonica oltrepassa le conoscenze

storiche e artigianali. Al suo centro sta il confronto con le domande relative al

proprio tempo. L’architettura, nel momento della sua creazione, è legata al

presente mediante un rapporto particolare. Riflette lo spirito dei suoi inventori

e risponde a modo suo alle domande relative al proprio tempo: attraverso la

propria forma d’uso e il proprio aspetto, il proprio rapporto con altre

architetture e attraverso il proprio rapporto con il luogo in cui è situata”.40

“ Ogni costruzione comporta degli obblighi professionali, poiché si ha a che fare

con altri uomini e con i loro diversi interessi. Bisogna sapere come rispettare

gli obblighi che derivano dal fatto di dover affrontare problemi di denaro,

ricordare che sono i committenti che sostengono le spese, tenere conto dei

requisiti e cosi via. Bisogna rispettare questi obblighi e comprendere

l’importanza del lavoro di supervisione e dell’onestà, che consente di

riconoscere a ciascuno l’importanza dell’opera prestata. Oltre alla professione,

esistono gli uomini e lo spirito. Insegnare l’uomo è compito della filosofia, della

fede, delle altre arti.

Qui sono le forme dell’espressione…qui, ora, non si tratta di espressione;

questa è preparazione a ciò che bisogna conoscere. I vostri obblighi in quanto

professionisti sono quelli di un uomo cui è affidata l’esecuzione di un’opera che

è nell’interesse delle persone perché, dopo tutto, un architetto non paga di

tasca sua.

39 Peter Zumthor: Pensare architettura. Electa edizioni 1998 40 Peter Zumthor: Pensare architettura. Electa edizioni 1998

198

Inoltre, direi che è d’obbligo una corretta pianificazione. Parlando della

professione, vale quanto abbiamo detto intorno al problema dell’identificazione

della natura delle cose: l’architetto deve individuare la specifica natura della

sua costruzione, che è in funzione di una determinata attività dell’uomo….

La nostra professione risulta mediocre perché non ci confrontiamo con quanto

ci viene richiesto, con i programmi. Se trasformassimo i programmi,

libereremmo energie meravigliose, perché saremmo protetti dal pericolo di

realizzare cose interessanti solo per noi. Modificando i programmi e non

realizzando edifici irrilevanti si soddisfano le attese della società. L’architetto si

forma esprimendo ciò che è vero.

Lo spirito dell’architettura ribadisce che l’architettura non esiste…ecco ciò che

dice lo spirito. L’architettura non conosce stile né metodo. E’ pronta a tutto.

Per queste ragioni l’uomo deve sviluppare l’umiltà di offrire qualcosa, di fare

offerte all’architettura. Anche l’architetto è parte del tesoro dell’architettura,

cui appartengono il Partenone e le grandi scuole del rinascimento. Tutte queste

cose appartengono all’architettura e la rendono più ricca; vedete, sono offerte.

Ora, io penso, che questa sia una base per l’insegnamento, che ha a che

vedere con la progettazione o la pittura o la scultura, con qualsiasi cosa noi

facciamo. E’ il nostro modo di esprimerci e non è solo tecnologia. E’ la

riscrittura dei programmi, affinchè l’architettura possa essere riconosciuta e

non si riduca a semplici questioni di metri quadrati. Nella manipolazione dei

metri quadrati non vi è nulla che appartenga all’architetto, nonostante egli

possa contribuire a una buona esecuzione, stendendo specifiche molto

dettagliate. Ma le specifiche non lo rendono un buon architetto, ne fanno un

buon professionista, ma non un buon architetto…”41

41 Maria Bonaiti: Architettura è. Louis I. Kahn, gli scritti. Electa Architettura 2002.

199

4. Bibliografia

1. RUSSEL D. ARCHIBALD: PROJECT MANAGEMENT, LA GESTIONE DI PROGETTI E

PROGRAMMI COMPLESSI. FRANCO ANGELI 2003.

2. MARCO CANTAMESSA ESTHER COBOS CARLO RAFELE: IL PROJECT MANAGEMENT, UN

APPROCCIO SISTEMICO ALLA GESTIONE DEI PROGETTI. ISEDI 2007.

3. ALASTAIR BLYTH JOHN WORTHINGTON: IL PROGETTO E IL COMMITTENTE, LA PRATICA

DEL BRIEFING PER LA GESTIONE DEL PROCESSO PROGETTUALE; A CURA DI CARLOTTA

FONTANA. SISTEMI EDITORIALI SE 2007.

4. NICOLA SINOPOLI: LA TECNOLOGIA INVISIBILE, IL PROCESSO DI PRODUZIONE

DELL’ARCHITETTURA E LE SUE REGIE. FRANCO ANGELI 1997.

5. CARLOTTA FONTANA: IL PROCESSO DI BRIEFING, LEZIONE TENUTA NEL MASTER

PROJECT & CONSTRUCTION MANAGEMENT, BRESCIA 2007/2008.

6. F. SALISBURY: BRIEFING YOUR ARCHITECT, ARCHITECTURAL PRESS, HEINEMANN

LONDON 1998.

7. RENZO PIANO: LA RESPONSABILITA’ DELL’ARCHITETTO, CONVERSAZIONE CON RENZO

CASSIGOLI. PASSIGLI EDITORI 2007.

8. MARIA BONAITI: ARCHITETTURA E’ LOUIS I. KAHN, GLI SCRITTI. ELECTA 2005.

9. LE CORBUSIER: IF I HAD TO TEACH YOU ARCHITECTURE, CASABELLA 766 2008.

10. REM KOOLHAAS, VERSO UN’ARCHITETTURA ESTREMA, POSTMEDIA BOOK, MILANO 2002.

11. PETER ZUMTHOR: PENSARE ARCHITETTURA. ELECTA1998.

12. JEAN NOUVEL: UNA LEZIONE IN ITALIA. SKIRA EDITORE 1996.

13. VITTORIO GREGOTTI: ARCHITETTURA, TECNICA, FINALITA’. EDITORI LATERZA 2002.

L'architetto e il committente

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