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LA RIQUALIFICAZIONE DEL PATRIMONIO EDILIZIO:INIZIAMO DAI CONDOMINI

La riqualificazione nell’edilizia residenziale pubblica: modalità di intervento e criticità

MARCO CORRADIPresidente AcerAzienda Casa Emilia Romagnadi Reggio EmiliaCoordinatore delle Acer Emilia RomagnaChair working Group Energy Expert Network CECODHAS Housing Europe

ANCE Reggio EmiliaUnindustria Reggio Emiliavia Toschi, 3018 giugno 2014

Pagina 2Azienda Casa Emilia-Romagna di Reggio Emilia

CONTESTO SOCIALE

Crisi economica e occupazionale

Diminuzione del potere di acquisto

Povertà in aumento (ceto medio)

Aumento dei costi della casa

Aumento delle famiglie mononucleari

Popolazione anziana in aumento

Indebolimento delle reti familiari

Sisma 2012

Affitti e/o mutui insostenibiliAumento dei costi della casa (incidenza fino al 50% sul salario medio mensile delle famiglie)Aumento dei prezzi dell’energiaAumento dei costi di gestione dei condominiAumento dei fenomeni di povertàenergetica e morosità sulle bollette

COSTI DELLA CASA INSOSTENIBILI

SITUAZIONE ECONOMICA E AMBIENTALE

Patrimonio edilizio energivoroNecessità di interventi di manutenzione straordinaria, abbattimento delle barriere architettoniche e adeguamento antisismicoComplessi edilizi inefficienti quartieri da riqualificare

QUALITÀ EDILIZIA INSUFFICIENTE



SITUAZIONE DEMOGRAFICA E SOCIALE

Costi della casa insostenibili


AUMENTO DELLE CRITICITÀAumento della povertàAumento dei conflitti

Aumento del disagio socialeCondomini a rischio di default

sociale ed economico

Difficoltà di reddito delle famiglie


IL FABBISOGNO ABITATIVO

SOGGETTI

Famiglie in difficoltàGiovani coppieAnzianiSinglePortatori di handicapStudentiLavoratori in mobilitàPrecariFamiglie monoreddito e persone sole

BISOGNI

Necessità di alloggi di medie dimensioni

Alloggi a canone sociale per le famiglie meno abbienti

Alloggi a canone calmierato rispetto ai prezzi di mercato per le famiglie a basso reddito

Abbattimento spese energetiche

Abbattimento spese di gestione


Portare l’incidenza massima del costo della casa al 20-30% del reddito medio delle famiglie

canoni inferiori di almeno 20-30% rispetto al mercatocosti di gestione ridotti e contenuti al minimo (almeno -40%)

OBIETTIVO: RIDURRE I COSTI DELLA CASA

Dobbiamo rispondere ai bisogni delle persone con nuovi servizi integrati cheottimizzano le risorse e valorizzano le persone come parti attive per costruire unasocietà partecipata con un livello sempre maggiore di autonomia

Il nostro obiettivo:migliorare la qualità della vita

OBIETTIVO: CREARE NUOVI SERVIZI


PERSONAPERSONA

LE AZIONI

AZIONI DIRETTE SUL PATRIMONIO PUBBLICO GESTITO

AZIONI INDIRETTE SUL PATRIMONIO PRIVATO

aumentare l’offerta abitativa a canone sociale e calmierato con alloggi pubblici e privati aumentare l’offerta di servizi per l’abitareavviare processi di riqualificazione urbana, edilizia, socialeridurre i costi di gestione della casa e in particolare i costi energetici


AUMENTARE L’OFFERTA ABITATIVA

INCREMENTARE IL PATRIMONIO DI ERS

tramite l’attuazione di strumenti urbanistici: il 20% del potenziale di edificazione destinato all’edilizia residenziale socialecon incentivi volumetrici finalizzati all’edilizia residenziale socialecon contributi regionali fino al 70% dei costi di investimento Utilizzo del patrimonio privato sfitto anche tramite lo strumento dell’ Agenzia per l’Affitto (affitto di alloggi privati a canone calmierato grazie a strumenti di garanzia pubblici)attraendo risorse dal fondo per il social housing


Manutenzione, cura e rispetto del bene comuneArchitettura della sicurezza che genera armonia ed equilibrioMix sociale per la sostenibilità dei condominiMantenere il radicamento delle persone nel quartiere e nel territorioOttimizzare le risorseAumentare il processo di consapevolezza delle potenzialità dei singoli, del condominio e della ComunitàFavorire percorsi di solidarietà e di autonomia delle personePromuovere il benessere relazionaleMigliorare la governance territoriale e qualitàdella vita

Interventi di manutenzione ordinaria estraordinariaQualità e ricerca nella progettazioneRiqualificazione energeticaMiglioramento di infrastrutture e viabilitàReti tecnologiche e informaticheRiordino degli spazi e del verdeAbbattimento delle barriere

architettoniche sensoriali e percettiveIntroduzione di innovazioni tecnologiche

e sistemi di domoticaIntroduzione di elementi di comfortCreazione di spazi di vita collettivaOttimizzazione delle spese gestionali


RIQUALIFICAZIONE URBANA

RIQUALIFICAZIONE SOCIALE

AZIONI PER LA RIQUALIFICAZIONE

E’ stata realizzata l’analisi del patrimonio di edilizia sociale che dal punto di vista impiantistico comprende impianti centralizzati con produzione di energia, impianti centralizzati con teleriscaldamento, impianti con riscaldamento autonomo per alloggio.Da una analisi di carattere parametrico attraverso uno studio di un campione significativo per tipologia costruttiva, anno di costruzione e tipologia di impianto, il fabbisogno energetico oscilla da 80 a 450 kWh/m2 annui corrispondenti a un costo medio dell’energia che varia da 600 € a 2500 € annui. L’obiettivo per gli edifici esistenti è l’edificio a consumo quasi zero secondo le direttive europee a costi ottimali (70kw/mq/anno)La Regione Emilia Romagna ha previsto per legge che parte del risparmio energetico derivante dagli interventi di efficienza energetica possa essere utilizzato per ripagare gli investimenti (anche attraverso l’aumento del canone di affitto)

11Pagina 11Azienda Casa Emilia-Romagna di Reggio Emilia

PRIORITA’: EFFICIENZA ENERGETICA

COMPARAZIONE DEI COSTI ANNUALI DIALLOGGI CON PRESTAZIONI DIFFERENTI


0 2000 4000 6000 8000 10000 12000

MARKET ANTE 1960400kWh/mqY

MARKET BUILD ANTE1970/80 250kWh/mqY

S.H. POSTRETROFITTING

80kWh/mqy

S.H. NEW 25kWh/mqYTOTAL COST

CONDOMINIUM

ENERGY

RENT

COST €

A fronte dell’aumento dei costi di gestione della casa sta diminuendo il canone.Nel patrimonio gestito da Acer pubblico e privato (Agenzia per l’affitto e locazione permanente), il limite di sostenibilità complessivo è:

Canone 350€/mese = 4.200 €/annuiSpese energetiche € 1200 €/annuiSpese condominiali € 600 €/annui

Per un totale annuo di 6.000 €

Negli alloggi di edilizia sociale a canone calmierato dove i costi di gestione sonopiù elevati sono stati ridotti i canoni di affitto provocando una minor entrata di circa 1.200-1500 €/annui per ogni alloggio


FATTORI DI INFLUENZA DEL MERCATO DELL’AFFITTO

IL MERCATO DELL’AFFITTO E’ FORTEMENTE CONDIZIONATO DAI COSTI COMPLESSIVI DELLA CASA

Edifici di proprietà totalmente pubblica o dell’azienda di social housingabitati da inquilini con redditi medi e bassi e con fenomeni di povertàenergeticaEdifici di proprietà mista pubblica e privata, con proprietari privati a medio e basso redditoPatrimonio edilizio con caratteristiche analoghe a quello privato che necessita di interventi di riqualificazione energetica e, negli edifici piùvecchi, di interventi di miglioramento antisismico e abbattimento delle barriere architettonicheEdifici con impianti centralizzati e edifici con riscaldamento autonomo per alloggioScarsa redditività del patrimonio gestito con risorse non sufficienti per soddisfare il bisogno complessivo di riqualificazione e ammodernamento

OBIETTIVO: EFFICIENZA ENERGETICA


IL CONTESTO EDILIZIO


PATRIMONIO EDILIZIO RESIDENZIALE PRIVATO E PUBBLICO IN PROVINCIA DI REGGIO EMILIA

177.471 alloggi occupati su 203.929, pari all’87%78.923 persone abitano in condominio che rappresentano il 39%

degli alloggiIl 74% degli alloggi è stato costruito prima del 1981

23% 23%

15% 14%11%

14%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

1abitazione

2abitazione

3-4abitazioni

da 5 a 8abitazioni

da 9 a 15abitazioni

da 16 e piùabitazioni

Contesto abitativo

Distribuzione alloggi abitati

I PROTAGONISTI

NEGLI EDIFICI RESIDENZIALI

Ente proprietario o gestore

Amministratore di condominio (se previsto)

Inquilini e/o proprietari privati

Il sistema delle costruzioni (progettisti, imprese di costruzione e gestione, ESCO, produttori di materiali e tecnologie …)

I PROTAGONISTI DEI PROGETTI DIRIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

LA RIQUALIFICAZIONE EDILIZIA È UN’ESIGENZA DI CARATTERE ECONOMICO, SOCIALE E AMBIENTALE E PUÒ INTERESSARE

SINGOLI EDIFICI O INTERI QUARTIERI

Quali azioni e strumenti mettere in campo:

capacità di progettare, realizzare, gestirerisorse e strumenti finanziaristrumenti di garanziagovernance per gestire processi complessi

LE AZIONI PER LA RIQUALIFICAZIONE

E’ necessario sviluppare un nuovo approccio progettuale finalizzatoa raggiungere obiettivi di economicità degli interventi in cui il rapporto costi/benefici sia sostenibile

formazione di figure professionali con competenze specifiche per la progettazione di programmi complessi

E’ necessario che le imprese siano in grado di realizzare interventi di riqualificazione energetica e di gestirli con garanzia di risultato

formazione alle imprese e capacità di fare rete per realizzare e gestire progetti complessi

CAPACITA’ DI PROGETTARE, REALIZZARE E GESTIRE


Gli interventi devono trovare una loro coperturafinanziaria tramite:

risorse derivanti dal risparmio energeticoincentivi nazionali /europei/regionali (ecobonus per i privati, titoli di efficienza energetica, conto termico per il settore pubblico).

Manca un incentivo specifico per i proprietari privati che non hanno reddito e quindi non beneficiano di incentivi fiscali

Per finanziare la riqualificazione energetica è indispensabilel’accesso al credito con bassi tassi di interesse

STRUMENTI FINANZIARI


250 € for flat

420/476 € for flat

From 1200 € to 2400 for flat

€ x flat/year

COSTO ENERGETICO ANNUALE PER ALLOGGIO DI 70 MQ CON PRESTAZIONI DIFFERENTI


Saving from 1150 € to2150 € for flat

Saving from 750€ to 1950 €for flat

Cost From 1200 € to 2400 €for flat

€ x flat/year


COSTO ENERGETICO ANNUALE PER ALLOGGIO DI 70 MQ CON PRESTAZIONI DIFFERENTI

Obiettivo dell’intervento: conseguimento di un risparmio annuale di energia pari al 35% rispetto ai consumi degli anni precedenti

Gli inquilini rinunciano a parte dei risparmi per ripagare negli anni l’investimento sostenuto (del 35% di risparmio complessivo agli inquilini rimane il 7%). Il contratto dura 12 anni ed èprolungabile fino ad un massimo di 15 anni. Gli interventi vengono ripagati dall’eccedenza di risparmio energetico che viene riconosciuta ai finanziatori, con garanzia delle ESCO sui risultati operativi degli impianti

Consumi pre-intervento Consumi post7% Risparmio per il Cliente

28%Risparmio riconosciuto alla ESCo per la realizzazione lavori (pagato dal Cliente alla ACER)

65%Consumi energetici post-intervento (pagato dal Cliente all'Utility)

100%

Consumi energetici prima della realizzazzione del progetto (pagato dal Cliente alla Utiility)

UN ESEMPIO DI RISPARMIO ENERGETICO:IL PROGETTO FRESH - www.acer.re.it


Occorre lasciare una quota di risparmio all’inquilino pari al 10/20% (?)Il risparmio disponibile per ripagare un investimento può essere cosìrecuperato:

aumentando il canone di affitto (da usare in particolare in condomini con caldaie autonome)attraverso la fornitura di un servizio energetico (in tutti gli altri casi)

La Regione Emilia Romagna ha approvato una riforma legislativa(dicembre 2013) che promuove il risparmio energetico e prevede lapossibilità di recuperare parte del risparmio per ripagare gliinvestimenti


USO DEL RISPARMIO ENERGETICO

Soggetto terzo che fornisce un finanziamento a fronte di garanzie sulla qualità del progetto e solvibilità del committente:

istituto bancario

fondo

ESCo con capacità finanziaria propria


IL FINANZIATORE

Progetto validabile dal finanziatoreGaranzia della prestazione dei materiali e delle tecnologie Garanzia della buona esecuzione dei lavori e della gestione. Contratto di EPC tra committente ed ESCo. La ESCo fornisce una garanzia di risultato (realizzazione opere) con una percentuale minima di risparmio annuo per tutta la durata del contratto di realizzazione e gestione. La durata del contratto è finalizzata al tempo necessario ad ammortizzare l’interventoL’azienda di social housing o il condominio sono i soggetti che si impegnano contrattualmente con la ESCo per il pagamento dei lavori e della gestione Sono necessari fondi di garanzia per le ESCo (in Italia è stato istituito un fondo nazionale) e per le famiglie in difficoltà economica (fondo povertà)

SISTEMA DELLE GARANZIE


La ESCo garantisce il risultato minimo del 35% e certifica i risultati Gli inquilini rinunciano a parte dei risparmi per ripagare in 12/15 anni anni l’investimento sostenutoIl contratto tra l’azienda di social housing e la ESCo dura 12/15 anni; se inferiore ai 15 anni è rinegoziabile a fronte di ulteriori interventi migliorativiLa ESCo fattura, con cadenza bimestrale, i consumi e i servizi all’azienda di social housing, fornendo il report con il monitoraggio dei consumi individuali L’azienda di social housing controlla la ESCo durante la fase di realizzazione e gestioneL’azienda di social housing provvede a recuperare i crediti dagli inquilini per ripagare le fatture emesse dalla ESCo

I RAPPORTI CONTRATTUALI-UN ESEMPIO


I RAPPORTI CONTRATTUALI: UN ESEMPIO

LE FASI DEL PROCESSOIdentificazione dell’interventoAudit energeticoProgetto preliminare/piano di fattibilitàPresentazione del progetto preliminare agli inquilini e agli eventuali proprietari, illustrazione dei vantaggi e avvio della fase di negoziazioneProgetto esecutivoApprovazione del progetto da parte della proprietà o della Assemblea condominialeGara di appalto dei lavori e individuazione della ESCoAppalto, firma del contratto, esecuzione dei lavoriAttestato di prestazione energetica a fine lavoriAvvio della gestione degli impianti, monitoraggioInizio fatturazione della Esco all’azienda di social housing e/o al condominio e relativa fatturazione agli utentiRendicontazione dell’attività alla Assemblea Condominiale (bilancio consuntivo e valutazione dei risultati ottenuti…)


LE FASI DEL PROCESSO

L’azienda di social housing promuove l’interventoIn caso di proprietà interamente pubblica, una volta coinvolti gli inquilini, l’azienda di social housing approva e realizza i lavori Nel caso di proprietà mista pubblico/privata o tutta privata,quando i proprietari sono più di 8, la legge italiana prevede la nomina di un Amministratore che porta il progetto in “Assemblea condominiale”, (formata dai proprietari degli alloggi), per approvare il progetto e l’investimento e stabilire le modalità di versamento delle quote per il pagamento dei lavori. La nuova normativa italiana prevede che per approvare i progetti di riqualificazione energetica sia sufficiente il voto favorevole del 50% dei millesimi di proprietà. Ora è inoltre obbligatorio costituire, prima dell’avvio dei lavori, un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavoriIn diversi paesi europei, in particolare dell’Est, mancano adeguate regole condominiali

GOVERNANCE


IL PERCORSO PARTECIPATIVO È FONDAMENTALE PERCONVINCERE INQUILINI E PROPRIETARI DELLA BONTÀ DELLAPROPOSTA DI RIQUALIFICAZIONE

Occorre documentare bene i vantaggi:economicicomfortminore manutenzione nel tempoaumento del valore immobiliare per i proprietari privati

Nella nostra esperienza i vantaggi non sono ancora compresi dalla granparte della popolazione e occorre formare gli Amministratori condominiali

PERCORSO PARTECIPATIVO


In fase di progettazione e attuazione degli interventi saranno organizzate Assemblee di cittadini residenti e non residenti, proprietari e inquilini, al fine di rilevare le osservazioni dei Cittadini.

La procedura comporta un processo di negoziazione, dal progetto preliminare all’approvazione del progetto esecutivo, in particolare ove vi èla presenza di proprietari nei condomini misti.

Durante l’esecuzione dei lavori occorre mantenere un rapporto costante con gli inquilini e i proprietari.A lavori ultimati, gli abitanti saranno informati e coinvolti nella gestione al fine del raggiungimento del massimo risultato


PARTECIPAZIONE E CONDIVISIONE

RISPARMIO ENERGETICO GLOBALERISPARMIO PER LE FAMIGLIE CONFORT E IMPATTO POSITIVO SULLA SALUTE MIGLIORAMENTO AMBIENTALEIMPATTO OCCUPAZIONALE

SI DEVE FARE!


VANTAGGI DELLA RIQUALIFICAZIONE

Superficie utile: 1140 m2

Unità abitative: 13Anno di costruzione: 1981Tipologia: PrefabbricatoCondominio con un ridotto numero di

alloggiImpianto di riscaldamento centralizzato

senza contabilizzazione individuale, con calcolo dei consumi termici sulla base delle superfici degli alloggi

Impianto di produzione di acqua calda sanitaria individuale con boiler elettrici

ESPERIENZA CON “MODALITA'” FORNITURA DI SERVIZIO ENERGIA

EDIFICIO RESIDENZIALE DI PROPRIETÀ PUBBLICA


Individuazione degli obiettivi minimi da mettere a gara

SITUAZIONE PRE INTERVENTO

251,48kWh/m²anno Audit energetico

Certificazione dello stato di fatto

Simulazioni

Definizione interventi minimi

Numeri ed ipotesi finanziaria

Valutazioni di costi/benefici in base a dati di costo standard e a costi reali di consumo

Conoscenza da parte dell’investitore degli importi reali di consumo da cui dedurre la quota di risparmio da reinvestire


USO DEL RISPARMIO ENERGETICO ATTRAVERSO LA FORNITURA DI UN SERVIZIO(PROGETTO FRESH)

Obiettivo garantito dell’intervento: conseguimento di un risparmio annuale di energia pari al 35% rispetto ai consumi degli anni precedenti

Gli interventi vengono ripagati dall’eccedenza di risparmio energetico che viene riconosciuta ai finanziatori, con garanzia delle ESCo sui risultati operativi degli impianti.In questo caso la ESCo ha finanziato l’intervento

Consumi pre-intervento Consumi post7% Risparmio per il Cliente

28%Risparmio riconosciuto alla ESCo per la realizzazione lavori (pagato dal Cliente alla ACER)

65%Consumi energetici e gestione post-intervento (pagato dal Cliente all'Utility)

100%

Consumi energetici prima della realizzazzione del progetto (pagato dal Cliente alla Utiility)


RISULTATI POST INTERVENTO

I consumi rilevati in relazione ai dati storici delle spese condominiali:

stagione 2006-2007: 122.000 kWhstagione 2007-2008: 130.000 kWhstagione 2008-2009: 144.000 kWhstagione 2009-2010: 136.000 kWh

con un valore medio pari a 132.000kWhottenuti bruciando circa 14.000 m3 di gas metano

Dalla lettura dei contabilizzatori, nella scorsa stagione di riscaldamento (15/10/2012- 15/04/2013) l’edificio ha consumato 69.000kWh


EP tot = 71Kwh/mq/anno

RISULTATI POST INTERVENTO

La colonna 4 comprende la quota di ammortamento di € 352 per alloggio/anno per 12 anni. Gli inquilini hanno ottenuto notevoli risparmi sui consumi termici per il riscaldamento ed elettrici

36

Bilancio 2012 riscaldamento fino al 15/4/2013 diff diff%

1 1.164,97 1.128,06 - 36,91 -3%

2 1.171,16 325,04 - 846,12 -72%

3 662,62 605,81 - 56,81 -9%

4 662,62 948,03 285,41 43%

5 1.162,58 772,90 - 389,68 -34%

6 1.166,93 857,97 - 308,96 -26%

7 1.166,93 1.210,47 43,54 4%

8 662,62 614,24 - 48,38 -7%

9 662,62 279,77 - 382,85 -58%

10 1.166,93 1.000,36 - 166,57 -14%

11 1.166,93 469,89 - 697,04 -60%

12 1.171,16 548,19 - 622,97 -53%

13 662,68 331,90 - 330,78 -50%

12.650,75 9.092,64 - 3.558,11 -28%

costo solo dei kWh 6.790,00 - 5.860,75 -46%



P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI

COMPAGNONI V E VI STRALCIOLA RIQUALIFICAZIONE DEGLI EDIFICI ESISTENTI


P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI – FENULLI: IL PROGETTO DI RIQUALIFICAZIONE DEL V-VI IN FASE DI REALIZZAZIONE

Il processo di riqualificazione, la cui progettazione è affidata ad ACER, interessa 11 fabbricati di proprietà mista pubblico-privato con maggioranza pubblica, per un totale di 146 alloggi (120 di proprietà comunale e 26 di proprietà privata)

Gli interventi:

ripristino di alloggi e installazione di impianti di riscaldamento

riqualificazione energetica dei fabbricati (cappotto e isolamento del sottotetto, sostituzione dei serramenti, chiusura delle logge con serramenti)

manutenzione straordinaria (ripristino dei balconi, sostituzione del manto di copertura, sostituzione dei serramenti nei vani scala, messa a norma degli impianti elettrici delle parti comuni)

sistemazione delle aree esterne condominiali


P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI:ESEMPIO DI INTERVENTO IN FASE DIREALIZZAZIONE IN VIA COMPAGNONI 1-3-5STATO DI FATTO

STATO DI PROGETTO

Caratteristiche del fabbricato: 3 piani fuori terra oltre al piano rialzato, per un totale di 24 alloggi suddivisi in 3 corpi scala, finitura faccia vista


P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI:ESEMPIO DI INTERVENTO IN FASE DIREALIZZAZIONE IN VIA COMPAGNONI 1-3-5

Isolamento a cappotto

Isolamento del sottotetto

Rifacimento impianti elettrici delle parti comuni

Rifacimento del manto di copertura ove approvato dall’assemblea condominiale

Sostituzione di grondaie e pluviali

Chiusura delle logge

Sostituzione dei serramenti e tinteggio dei vani scala e cantine

Ripristino dei balconi

Adeguamento dell’altezza delle ringhiere

Cappotto ad elevata resistenza meccanica

Ripristino dell’isolamento del primo solaio (zona cantine)


P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: I PROGETTO DELLE AREE ESTERNE DEL V E VISTRALCIO COMPAGNONISTATO DI FATTO V STRALCIO

STATO DI PROGETTOVI STRALCIO

STATO DI PROGETTO V STRALCIO

STATO DI FATTO VI STRALCIO


P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: STATO ATTUALE DELLE AREE ESTERNE DEL V STRALCIO COMPAGNONI


P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: IL PROGETTO DELLE AREE ESTERNE DEL V STRALCIO COMPAGNONI

Restringimento via Compagnoni

Segnaletica per l’utilizzo di parcheggi esterni al quartiere

Ridisegno spazi di sosta esistenti

Nuovo impianto illuminazione di quartiere

Nuova rete fognaria acque bianche e nere

Ri-asfaltatura

Realizzazione pista ciclo-pedonale

Progettazione delle aree esterne con

concetto

WOONERF



STATO DI FATTO

STATO DI PROGETTO


P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: PROGETTAZIONE PARTECIPATA:LE ASSEMBLEE DI CONDOMINIO

In fase di progettazione e attuazione degli stralci I e II sono state organizzate Assemblee di cittadini residenti e non residenti, proprietari e inquilini anche dei quartieri limitrofi al fine di acquisire contributi da parte dei cittadini.

Per gli stralci V e VI sono state organizzate Assemblee di condominio con proprietari e inquilini per ottenere il consenso legale all’approvazione e all’esecuzione dei lavori.

Queste le maggioranze necessarie:

LAVORI RELATIVI AL RISPARMIO ENERGETICO = MAGGIORANZA SEMPLICE

LAVORI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA = MAGGIORANZA DI MILLESIMI E “TESTE”

LAVORI DI INNOVAZIONI CONDOMINIALI SULLE AREE ESTERNE = UNANIMITÀ


P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLICONDIZIONAMENTI NELLE SCELTE PROGETTUALI

Le linee guida di intervento sono dettate dalla Direttiva europea, il cui obiettivo è la realizzazione di NZB ovvero edifici a energia quasi zero.

Obiettivo di questa riqualificazione è la riduzione del fabbisogno energetico dell’edificio, pertanto gli interventi riguardano prevalentemente l’involucro, e non gli impianti esistenti, nell’ottica progettuale del raggiungimento dei costi ottimali.

Tuttavia le scelte progettuali sono state fortemente condizionate dalla presenza degli abitanti negli alloggi durante i lavori riqualificazione.Le lavorazioni, quindi, riguardano prevalentemente l’esterno degli alloggi e le parti comuni (facciate e coperture).

P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLISCELTE PROGETTUALI

IL CAPPOTTOIsolamento di forte spessore (20 cm) per garantire la riduzione delle dispersioni termiche e l’attenuazione dei ponti termici. Studio di soluzioni idonee per l’applicazione dei pannelli isolanti. Obiettivo: soluzioni tecniche idonee al miglioramento complessivo dell’efficienza dell’involucro

I SERRAMENTIStudio di soluzioni di montaggio idonee all’eliminazione / riduzione dei ponti termici con tempi di esecuzione ridotti, per limitare il disagio arrecato agli abitanti

LE LOGGE Chiusura con vetri isolanti, apribili a scorrimento, per contribuire al contenimento energetico e favorire l’accumulo termico nei mesi invernali (funzione di serra solare), con ventilazione nei mesi estivi. Si evita così la riduzione di spazio utile che si avrebbe con la posa del cappotto


P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: VANTAGGI ECONOMICI E FISCALI PER I PROPRIETARI PRIVATI

Rivalutazione del valore patrimoniale dei singoli alloggi

Risparmio dei consumi energetici (dal 30%al 50% a seconda dei fabbricati) con conseguente abbassamento della bolletta e rientro dell’investimento in circa 15/22 anni

Detrazione IRPEF(Ecobonus e Ristrutturazioni)

I PROPRIETARI PRIVATI, A FRONTE DELLE SPESE SOSTENUTE PER LA RIQUALIFICAZIONE, POSSONO GODERE DI ALCUNI VANTAGGI ECONOMICI


RISULTATI ATTESI:Al fine di effettuare delle valutazioni veritiere dei benefici ottenibili con gli interventi previsti a progetto, è stata sviluppata una valutazione sul reale utilizzo dell’immobile, questa operazione viene effettuata per non sovrastimare gli eventuali risparmi economici e per poter garantire il rientro di eventuali piani finanziari;

Dalla diagnosi energetica emerge che i risparmi energetici, riportati in tabella, consentono dei risparmi economici consistenti; questi potranno essere maggiori se la realizzazione di tali opere sarà accompagnata dall’uso corretto del proprio alloggio.

Azienda Casa Emilia-Romagna di Reggio Emilia Pagina 50

via G. Compagnoni via RosselliEdificio nn 1-3-5 Edificio n 7 Edificio nn 9-11 Edificio n 13 Edificio nn 15-17-19 Edificio nn 21-23 Edificio n 57 Edificio n 59 Edificio n 61 Edificio nn 18-20 Edificio nn 22-24

Investimento previsto per interventi energetici € 178.072,72 € 82.102,18 € 124.658,29 € 84.307,05 € 171.458,76 € 120.575,88 €59.689,64 €65.245,54 €58.655,00 € 156.203,84 € 157.607,29

Quota investimento a carico del Pubblico € 155.813,63 € 71.839,41 € 93.493,72 € 63.230,29 € 150.026,42 € 97.967,90 €49.741,37 €43.497,03 €58.655,00 € 126.915,62 € 128.055,92

Quota investimento a carico del Privato € 22.259,09 € 10.262,77 € 31.164,57 € 21.076,76 € 21.432,35 € 22.607,98 € 9.948,27 €21.748,51 = € 29.288,22 € 29.551,37

Quota investimento per alloggio € 7.419,70 € 10.262,77 € 7.791,14 € 10.538,38 € 7.144,12 € 7.535,99 € 9.948,27 €10.874,26 € 9.775,83 € 9.762,74 € 9.850,46

Stima costi combustibile Stato di Progetto € 10.786,00 € 6.376,00 € 8.043,00 € 6.376,00 € 10.786,00 € 8.043,00 € 4.100,00 € 4.100,00 € 4.100,00 € 5.977,00 € 5.977,00

Stima costi combustibile Stato di Fatto € 18.696,00 € 10.664,00 € 14.315,00 € 10.664,00 € 18.696,00 € 14.596,00 € 6.991,00 € 6.991,00 € 6.991,00 € 12.097,00 € 12.097,00

Stima risparmio per impianto solare termico € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 1.038,00 € 1.177,00

Risparmio energetico stimato (%) 42,3% 40,2% 43,8% 40,2% 42,3% 44,9% 41,4% 41,4% 41,4% 50,6% 50,6%

Risparmio energetico stimato (€/anno) € 7.910,00 € 4.288,00 € 6.272,00 € 4.288,00 € 7.910,00 € 6.553,00 € 2.891,00 € 2.891,00 € 2.891,00 € 6.120,00 € 6.120,00

Risparmio stimato per Privati € 988,75 € 536,00 € 1.176,00 € 1.072,00 € 988,75 € 1.228,69 € 481,83 € 1.445,50 € - € 1.147,50 € 1.147,50

Rientro semplice di investimento (anni) 22,51 19,15 26,50 19,66 21,68 18,40 20,65 15,05 25,52 25,75

Detrazione Fiscale 55% (privati) € 12.242,50 € 5.644,53 € 17.140,51 € 11.592,22 € 11.787,79 € 12.434,39 € 5.471,55 €11.961,68 € 16.108,52 € 16.253,25

Rientro semplice di investimento con detrazione (anni) 10,13 8,62 11,93 8,85 9,75 8,28 9,29 6,77 € 11,49 € 11,59

Numero alloggi 24,00 8,00 16,00 8,00 24,00 16,00 6,00 6,00 6,00 16,00 16,00

Media ad alloggio risparmio € 329,58 € 536,00 € 392,00 € 536,00 € 329,58 € 409,56 € 481,83 € 481,83 € 481,83 € 382,50 € 382,50

P.R.U. QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI: ANALISI DEI BENEFICI ECONOMICI

PRESTAZIONI ENERGETICHE QUARTIERE COMPAGNONI-FENULLI

STRALCIO CONSUMO PRIMA

(kWh/mq anno)

CONSUMO DOPO

(kWh/mq anno)

TIPO DI OPERE

Compagnoni

1° stralcio

200‐250 (edifici sprovvisti diriscaldamento o con

riscaldamento a stufette a gas)

150‐175

Demolizione e ricostruzione diedifici con impianti diriscaldamento centralizzatoservito da teleriscaldamento, riscaldamento a pannelli radianti a pavimento, ventilazione di tiponaturale

Compagnoni

2°‐3°‐4° stralcio175‐275

(edifici sprovvisti diriscaldamento o con

riscaldamento a stufette a gas)

40‐125

Demolizione e ricostruzione diedifici con impianti diriscaldamento centralizzatoservito da teleriscaldamento, riscaldamento a pannelli radianti a pavimento di tipo ad altatermeratura, ventilazione di tipomeccanico con recupero termico. Produzione acqua calda sanitaria con integrazione da solare termico

Compagnoni

5°‐6° stralcio

150‐250 (edifici oggetto di ristrutturazionenel corso dell'ultimo periodo,

installazione di generatori termiciefficienti e controllo dellecondizioni di sicurezza degli

impianti gas)

40‐125

Riqualificazione energetica edificioresidenziale con realizzazione diisolamento termico a cappotto, sostituzione dei serramenti e installazione di impianti termicinegli alloggi sprovvisti, riduzione

dei ponti termici.


GRAZIE PER L’ATTENZIONE

www.acer.re.itwww.federcasa.itwww.housingeurope.eu

Marco CorradiPresidente Acer Reggio Emilia

Coordinatore delle Acer dell’Emilia RomagnaChair working Group Energy Network Cecodhas

Housing Europe

E-mail: [email protected]

www.powerhouseeurope.eu

GRAZIE PER L’ATTENZIONE

LA RIQUALIFICAZIONE DEL PATRIMONIO EDILIZIO: … · RETROFITTING 80kWh/mqy S.H. NEW 25kWh/mqY TOTAL...

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