GIOVANNI GABRIELLI FABIO PADOVINI

LA LOCAZIONEDI IMMOBILI URBANI

SECONDA EDIZIONE

CEDAMCASA EDITR1CE DOTT. ANTONIO MILANI

2005

SOMMARIO

CAPITOLO I

FONTI DELLA DISCIPLINA:CODICE CIVILE E LEGGI SPECIALI

1. Importanza economica del contratto di locazione immobiliare e fontidella relativa disciplina pag. 1

2. Applicabilità alla locazione delle norme generali in materia di dirittipersonali di godimento » 3

3. Genesi e lineamenti della legislazione speciale » 7

4. Contenuti della legislazione speciale: A) disciplina comune ad en-trambi i sottotipi (per uso abitativo e non) di locazione di immobiliurbani » 9

5. Segue: B) disciplina specifica dei singoli sottotipi; in particolare, di-sciplina delle locazioni per uso abitativo » 11

6. Nozione legale di immobile urbano come oggetto di specifica disci-plina locatizia: A) se sia presupposta l'esistenza di una costruzione,con conseguente esclusione delle aree nude » 16

7. Segue: B) se sia presupposta la concessione di uno spazio interno allacostruzione, con esclusione di quella relativa a superfici esterne del-l'edificio (tetto, muri perimetrali) » 21

8. Segue: C) in che misura la presenza di accessioni e pertinenze influi-sca, snaturandolo, sul tipo contrattuale; la differente risposta dell'or-dinamento con riguardo all'arredo dell'immobile per uso di abitazio-ne ed alle attrezzature di quello per uso diverso » 23

9. Locazioni di immobile urbano soggette alla legislazione speciale e lo-cazioni soggette soltanto alla disciplina del codice civile; la diversaimpostazione del criterio discretivo nelle leggi speciali, in relazionealla natura, abitativa o non, dell'uso contrattualmente stabilito . . . » 31

10. Individuazione delle locazioni per uso abitativo escluse dalla sfera diapplicazione della legge speciale: gli immobili vincolati per interesseculturale; gli immobili di lusso; gli alloggi di edilizia residenzialepubblica; le locazioni a scopo turistico e quelle concluse dagli entilocali per soddisfare esigenze abitative dei cittadini » 33

Vili SOMMARIO

11. Locazioni per uso non abitativo escluse dalla sfera di applicazionedella legge speciale: A) immobili destinati a deposito di cose nonpertinenti all'esercizio di una delle attività « protette »; in particola-re, disciplina della locazione di posti auto pag. 38

12. Segue: B) immobili destinati agli otia; C) immobili locati all'esercenteun'attività « protetta », ma non destinati a una fase di questa: in parti-colare, le locazioni per uso di foresteria; D) immobili locati a enti pub-blici non territoriali o stranieri, i quali non svolgano attività « protette » » 44

13. Rapporto tra disciplina generale delle locazioni, disciplina specialedelle locazioni di fondi urbani secondo il codice civile e disciplinadettata dalla legislazione speciale » 45

14. Questioni in materia di abrogazione tacita per nuovo regolamentodell'intera materia: A) disciplina della sublocazione » 48

15. Segue: B) della successione per causa di morte nel rapporto di loca-zione; C) del divieto di anticipazioni ultratrimestrali di canone . . . » 51

CAPITOLO II

PARTI E REQUISITI DEL CONTRATTO

SEZIONE I

PARTI E LEGITTIMAZIONE A LOCARE

1. Capacità delle parti » 57

2. Segue: locazione infranovennale ed ordinaria amministrazione . . . . » 64

3. Segue: minori ed interdetti; minori emancipati ed inabilitati; soggettisottoposti ad amministrazione di sostegno » 67

4. Segue: condizione del contratto concluso da incapace » 71

5. Ruolo del potere di disposizione nei contratti ad efficacia reale; ap-partenenza della locazione alla categoria dei contratti ad efficacia ob-bligatoria » 75

6. Legittimazione a locare e locazione a non domino » 80

7. Tutela del conduttore nella locazione a non domino » 84

8. Soggetti legittimati a locare: A) proprietario » 92

9. Segue: efficacia del divieto convenzionale di locare » 96

10. Segue: B) comproprietario » 100

11. Legittimazione a locare dei titolari di diritti reali su cosa altrui: A)superficiario » HO

12. Segue: B) enfiteuta » 113

13. Segue: C) usufruttuario, usuario, habitator » 114

14. Legittimazione a locare del titolare di un diritto personale di godi-mento » 118

SOMMARIO IX

SEZIONE II

FORMA DEL CONTRATTO

15. Principio di libertà delle forme e deroghe in materia di locazione . pag. 125

16. Segue: deroghe nella legislazione speciale » 128

17. Segue: conseguenze dell'inosservanza dell'onere formale stabilito dal-l'art. 1, 4° comma, della legge n. 431 del 1998 » 131

CAPITOLO III

DIRITTO PERSONALE DI GODIMENTO DEL CONDUTTORE

SEZIONE I

PECULIARITÀ DEL DIRITTO DEL CONDUTTORE RISPETTOALL'ORDINARIA DISCIPLINA DEI DIRITTI DI CREDITO

1. Contenuto della disciplina della locazione di immobili urbani: la pre-stazione tipica del locatore ed il corrispondente diritto personale digodimento del conduttore » 141

2. Peculiarità in deroga alle regole generali: A) attribuzione di tutelainibitoria erga omnes in relazione alle molestie di fatto » 146

3. Segue: B) opponibilità al terzo acquirente » 150

4. Cessione ex lege del contratto al terzo acquirente come strumento diattuazione della regola emptio non tollit locatum » 152

5. Limiti della sfera di applicazione della regola emptio non tollit locatum:

A) estraneità di essa al caso della successione a titolo universale . . » 153

6. Segue: B) disciplina speciale nel caso di trasferimento coattivo . . . » 154

7. Segue: C) esclusione nel caso di acquisto a titolo originario » 156

8. Segue: D) estensione in una parte dei casi di alienazione costitutiva . » 1589. Data certa anteriore a quella del trasferimento come requisito per

l'opponibilità della locazione » 163

10. Inammissibilità di equipollenti della data certa: l'irrilevanza della co-noscenza da parte dell'acquirente » 170

11. Opponibilità limitata in difetto di data certa: la rilevanza della deten-

zione da parte del conduttore al tempo del trasferimento » 171

12. Onere della trascrizione per l'opponibilità oltre un novennio . . . . » 176

13. Segue: sfera di applicazione dell'onere di pubblicità » 17814. Segue: conseguenze dell'espulsione del conduttore per difetto di tra-

scrizione » 181

15. Deroghe pattizie alla disciplina in materia di opponibilità della lo-cazione: A) il patto di rispetto fra locatore alienante e terzo acqui-rente » 182

X SOMMARIO

16. Segue: B) la clausola di scioglimento della locazione in caso di trasfe-rimento Pag- 186

17. Disciplina dell'opponibilità nei casi di estinzione retroattiva del dirit-to del locatore sulla cosa locata » 194

18. Disciplina dell'opponibilità nei casi di estinzione non retroattiva deldiritto del locatore sulla cosa locata » 202

SEZIONE II

CONTENUTO DEL DIRITTO DEL CONDUTTORE

19. Contenuto necessariamente speciale del diritto del conduttore . . . » 210

20. Limiti incidenti sulla qualificazione: contenuto massimo e minimo

del diritto del conduttore » 215

21. Esorbitanza del conduttore dall'uso consentito » 220

22. Non uso da parte del conduttore » 230

C A P I T O L O IV

OBBLIGAZIONI DEL LOCATORE

SEZIONE I

OBBLIGAZIONE DI CONSEGNA

1. Nozione di consegna: attribuzione della detenzione del bene e obbli-gazioni accessorie » 235

2. Individuazione del bene; in particolare, le pertinenze » 236

3. Qualità del bene: buono stato di manutenzione e idoneità della cosa lo-cata a servire all'uso convenuto; in particolare, le qualità giuridiche . » 238

4. Legittimazione alla consegna » 241

5. Tempo e luogo dell'adempimento » 242

6. Modalità della consegna; in particolare, la formazione del verbale . » 244

7. Mancata consegna e vizi della cosa locata: nozioni generali » 246

8. Segue: caratteri del vizio; diversità dal guasto » 247

9. Garanzia dovuta dal locatore » 249

10. Esclusione della garanzia: la facile riconoscibilità del vizio » 250

11. Contenuto della garanzia: risoluzione del contratto o riduzione delcanone » 252

12. Contenuto eventuale della garanzia: risarcimento del danno » 255

13. Limitazioni convenzionali della responsabilità del locatore » 257

SOMMARIO X I

SEZIONE II

OBBLIGAZIONE DI MANUTENZIONE

14. Nozione di manutenzione: contenuto e finalità pag. 265

15. Esclusione delle opere di piccola manutenzione e della ricostruzione . » 266

16. Modificazioni del contenuto dell'obbligo introdotte dalla legislazionespeciale; in particolare, gli oneri accessori a carico del conduttore . » 272

17. Obbligo di avviso a carico del conduttore » 274

18. Modalità di esecuzione della manutenzione; tutela del conduttore perl'impossibilità totale o parziale, anche temporanea, del godimento . » 277

19. Esecuzione di riparazioni direttamente ad opera del conduttore: am-missibilità e limiti; presupposti del diritto al rimborso » 281

20. Inadempimento del locatore all'obbligo di manutenzione: tutela delconduttore » 284

21. Derogabilità della disciplina in materia di manutenzione » 286

SEZIONE III

OBBLIGAZIONE DI ASTENSIONE DALLE INNOVAZIONI

22. Divieto di innovazioni e rapporto con l'obbligo di manutenzione . . » 292

23. Contenuto del divieto; identificazione delle innovazioni vietate . . . » 293

24. Tutela del conduttore » 296

25. Derogabilità della disciplina in materia di divieto di innovazioni . . » 298

SEZIONE IV

OBBLIGAZIONE DI GARANZIA

26. Garanzia del locatore in caso di affermazione da parte di terzi di undiritto sulla cosa locata » 300

27. Legittimazione a domandare la cessazione di molestie provenientidall'esercizio del diritto su un immobile diverso da quello locato;pienezza di legittimazione all'inibitoria delle immissioni in capo alconduttore » 307

28. Segue: fallacia degli argomenti in contrario desunti dalla pretesa am-missibilità di un'« inibitoria positiva » e dal raffronto tra valore deldiritto del conduttore e costo per la riduzione delle immissioni . . . » 317

29. Garanzia del locatore dovuta nel caso di domanda giudiziale propo-sta da un terzo nei confronti del conduttore per fare valere un dirittoincompatibile con il godimento del conduttore » 322

30. Obbligazione di fare godere in senso ampio: l'obbligo del locatore diastensione da interferenze pregiudizievoli sul godimento convenuto . » 328

X I I • SOMMARIO

CAPITOLO V

CONTROPRESTAZIONE A CARICO DEL CONDUTTORE

SEZIONE I

CANONE ED ONERI ACCESSORI

1. Necessità della previsione di un corrispettivo a carico del condutto-re: locazione e comodato; qualificazione delle concessioni in godi-mento semigratuite pag. 333

2. Necessità della determinatezza o determinabilità del corrispettivo;nullità della locazione contro corrispettivo indeterminato: inesistenzadi norme suppletive anche nell'ambito delle locazioni per uso di abi-tazione disciplinate dalla legge speciale del 1998 » 338

3. Natura del corrispettivo; le controprestazioni non pecuniarie: inci-denza della previsione di esse sulla qualificazione, nel codice civile enelle leggi speciali » 350

4. Limiti all'autonomia delle parti in punto di determinazione dell'en-tità del corrispettivo nelle locazioni per uso di abitazione soggette al-la legge speciale del 1998 » 355

5. Limiti all'aggiornamento del canone nelle locazioni soggette alle leg-gi speciali: A) nella locazione non abitativa » 357

6. Segue: B) nella locazione abitativa » 362

7. Oneri accessori a carico del conduttore nel codice civile e nella legi-slazione speciale: la manutenzione dell'immobile e l'erogazione diservizi » 364

8. Tempo dell'adempimento da parte del conduttore: disciplina patti-zia, limiti all'autonomia ed eventuale integrazione in forza degli usi . » 370

9. Il problema dell'attuale vigenza del divieto di anticipazioni di canoneultratrimestrali (art. 2-ter della legge n. 351/1974) » 373

10. Violazione dei limiti imposti dalle leggi speciali in materia di corri-spettivo; illegittimità della cosiddetta « autoriduzione del canone » . » 376

11. Restituzione al conduttore delle somme pagate in eccedenza duranteil rapporto » 379

12. Mora del conduttore: gli effetti nel codice civile e nella legislazionespeciale » 383

SEZIONE II

ANTICIPAZIONE E CESSIONE DEL CANONE

13. Trasferimento della cosa locata e liberazione anticipata del corrispet-tivo della locazione non ancora scaduto: inadeguatezza della discipli-na generale in materia di cessione del credito » 393

SOMMARIO XIII

14. Opponibilità della liberazione anticipata al terzo acquirente: A) incaso di trasferimento volontario pag. 399

15. Segue: pagamento in conformità agli usi e opponibilità temporalmen-te illimitata in virtù della trascrizione » 403

16. B) in caso di trasferimento coattivo; posizione dei creditori proce-denti . » 406

17. Segue: posizione dell'aggiudicatario » 409

18. Cessione del corrispettivo della locazione » 412

SEZIONE III

GARANZIE DEL CREDITO DEL LOCATORE

19. Privilegio del credito del locatore » 416

20. Oggetto del privilegio » 418

21. Contenuto del privilegio » 422

22. Poteri del locatore in caso di alienazione dei beni formanti oggettodel privilegio » 429

23. Garanzie volontarie eventuali rispetto al privilegio; in particolare, ildeposito cauzionale » 434

24. Garanzie del credito e rinnovazione della locazione » 438

CAPITOLO VI

CUSTODIA E RESTITUZIONE DELL'IMMOBILEMIGLIORAMENTI E ADDIZIONI

1. Presa in consegna della cosa: natura di obbligazione in capo al con-duttore » 445

2. Diligenza del conduttore nell'uso della cosa » 448

3. Custodia della cosa: presupposti della responsabilità » 450

4. Tutela del locatore in corso di rapporto » 452

5. Obbligo di conservazione della cosa » 455

6. Restituzione della cosa: contenuto dell'obbligazione » 458

7. Omessa restituzione: responsabilità del conduttore e risarcimento

del danno » 460

8. Miglioramenti e addizioni: diritti ed obblighi del locatore » 466

9. Derogabilità della disciplina in materia di restituzione della cosa . . » 471

XTV SOMMARIO

CAPITOLO VII

DURATA DEL RAPPORTO

SEZIONE I

DISCIPLINA LEGALE IMPERATIVA E SUPPLETIVA

1. Appartenenza della locazione alla categoria dei contratti di durata pag. 475

2. Limiti all'autonomia delle parti nella determinazione della durata; li-mite generale di durata massima e regole particolari in deroga . . . » 478

3. Limiti di durata minima nelle locazioni soggette alla legislazione spe-ciale » 482

4. Limiti di durata minima nelle locazioni per uso diverso dalla abita-zione » 485

5. Segue: motivi legittimanti il diniego di rinnovazione da parte del lo-catore alla prima scadenza del rapporto » 490

6. Segue: sanzioni per l'inattuazione da parte del locatore del propositoaddotto quale motivo del diniego di rinnovazione » 496

7. Limiti di durata delle locazioni abitative: A) i contratti ed . liberi . . » 500

8. Segue: i contratti con contenuto parzialmente eterodeterminato . . . » 509

9. Eccezioni ai limiti di durata minima nell'interesse del conduttore: lelocazioni transitorie; dichiarazione non veritiera in ordine alla tran-sitorietà » 512

10. Segue: in particolare, le locazioni transitorie per uso abitativo . . . . » 518

11. Segue: nozione di transitorietà negli accordi territoriali » 525

12. Segue: locazioni transitorie a studenti universitari » 527

13. Locazioni abitative transitorie ed agevolazioni fiscali » 530

14. Locazioni transitorie per il soddisfacimento di un'esigenza ricorren-te; locazione e somministrazione nel codice civile; locazioni stagiona-li nella disciplina della legge speciale del 1978 relativamente agli usi

di impresa o lavoro autonomo » 530

15. Segue: locazioni stagionali ed aggiornamento del canone » 535

16. Clausole contrattuali elusive della durata minima imposta » 537

17. Clausola contrattuale esclusiva della rinnovazione » 540

18. Pattuizione di durata superiore a quella minima imposta, ma inferio-re a quella del vincolo per il locatore: questioni in materia di rinno-vazione » 542

19. Omessa determinazione contrattuale della durata ed intervento sup-pletivo secondo il codice civile e secondo la legislazione speciale . . » 546

SOMMARIO X V

SEZIONE II

SCADENZA DEL TERMINE FINALE

20. Effetti della scadenza del termine finale nella disciplina del codice ci-vile; termine pattizio e termine legale suppletivo pag. 553

21. Segue: onere di disdetta con preavviso in vista della scadenza del ter-mine legale; durata del preavviso » 554

22. Segue: scadenza del termine pattizio ed eventuale rinnovazione taci-ta; presupposti » 556

23. Effetti della scadenza del termine finale nella legislazione speciale:previsione generale dell'onere di disdetta con preavviso » 561

24. Disciplina della disdetta: regole generali e regole dettate dalla legisla-zione speciale » 562

SEZIONE III

PRELAZIONE DEL CONDUTTORE NELLE LOCAZIONIPER USO ABITATIVO

25. Fondamento e natura del diritto di prelazione » 573

26. Soggetto attivo: il conduttore al quale sia stata data disdetta in rela-zione all'intento di vendere l'immobile » 574

27. Soggetto passivo: il locatore proprietario . . . » 575

28. Individuazione del momento in cui sorge e viene meno il diritto diprelazione; conseguenze della violazione » 576

29. Estraneità alla disciplina delle locazioni abitative delle esenzioni dallaprelazione fondate su qualità soggettive previste dalla disciplina dellelocazioni per uso diverso . » 578

CAPITOLO VTII

SCIOGLIMENTO ANTICIPATO DEL RAPPORTO

1. Scioglimento consensuale; in particolare, la forma dell'accordo riso-lutorio di locazione ultranovennale e di locazione ad uso abitativo » 581

2. Segue: pubblicità dell'accordo risolutorio di locazione ultranovenna-le » 586

3. Segue: risoluzione consensuale per comportamento concludente . . » 591

4. Recesso unilaterale: nozioni generali » 596

5. Recesso convenzionale nelle locazioni soggette esclusivamente alladisciplina del codice civile » 599

6. Recesso convenzionale nelle locazioni soggette alla legislazione spe-ciale: nullità della previsione in favore del locatore » 603

X V I SOMMARIO

7. Recesso legale: la risoluzione per inadempimento pag. 610

8. Risoluzione stragiudiziale per inadempimento e legislazione speciale . » 615

9. Risoluzione per impossibilità sopravvenuta; in particolare, il peri-mento dell'immobile locato » 620

10. Altre cause di impossibilità sopravvenuta: espropriazione per pubbli-ca utilità del bene locato od inidoneità di esso all'uso convenuto . . » 625

11. Segue: insussistenza dell'impossibilità sopravvenuta nel caso di inac-cessibilità all'immobile locato » 631

12. Impossibilità temporanea » 633

13. Impossibilità parziale; in particolare, il perimento parziale » 638

14. Risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta » 642

15. Recesso legale in speciali circostanze; in particolare, il recesso dei di-pendenti delle pubbliche amministrazioni » 646

16. Segue: il recesso nel fallimento » 651

17. Recesso legale del conduttore nelle locazioni soggette alla legislazio-ne speciale » 656

CAPITOLO IX

SUBLOCAZIONE

1. Sublocazione immobiliare nel quadro generale del subcontratto; li-ceità secondo il sistema del codice civile » 667

2. Sublocazione e legislazione speciale: divieto di sublocazione totale enecessità della previa comunicazione per la sublocazione parziale nelcampo degli immobili ad uso abitativo; limiti di ammissibilità dellasublocazione nel campo degli immobili ad uso non abitativo » 669

3. Applicabilità alla sublocazione dell'intera disciplina dettata per i varitipi di locazione » 673

4. Rapporti fra locatore principale e subconduttore: l'azione diretta co-me strumento legale tipico per la tutela del locatore principale . . . » 674

5. Segue: qualità del credito del locatore ed esercizio giudiziale del di-ritto » 678

6. Segue: effetti dell'esercizio dell'azione diretta; inefficacia dei fatti estin-tivi posteriori e regime delle eccezioni opponibili dal subconduttore . » 680

7. Ancora sui rapporti fra locatore principale e subconduttore: opponi-bilità al subconduttore della sentenza pronunciata tra locatore e con-duttore; rilevanza sostanziale e processuale della regola » 682

8. Segue: applicabilità della regola ad ogni sentenza che accerti o pro-nunci lo scioglimento della locazione principale » 684

9. Derogabilità della disciplina in materia di sublocazione; l'ambito diapplicazione della presunzione legale di cui all'art. 1624 c.c » 685

SOMMARIO XVII

CAPITOLO X

CESSIONE VOLONTARIA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

1. Cessione del contratto come trasmissione dell'intera posizione sog-gettiva di parte pag. 689

2. Necessità del consenso della parte ceduta per l'efficacia della cessio-ne » 691

3. Ammissibilità di cessioni relative anche a contratti non sinallagmaticio già parzialmente eseguiti » 693

4. Cessione della locazione: applicabilità delle norme generali sulla ces-sione del contratto . . . » 694

5. Segue: rispetto della forma imposta per il contratto ceduto » 695

6. Segue: liberazione (eventuale) del cedente dalle obbligazioni assunte;garanzie a favore del cessionario » 696

7. Applicabilità diretta delle regole sulla cessione del contratto alle lo-cazioni per uso abitativo soggette alla legge speciale » 698

8. Cessione della locazione per uso non abitativo nella legge speciale:coerenza della disciplina con quella generale relativa alla cessione diazienda » 698

9. Segue: divieto di cessione in mancanza di trasferimento dell'azienda . » 699

10. Segue: nozione lata di cessione dell'azienda e rilevanza del trasferi-mento parziale » 700

11. Segue: onere, a carico del conduttore, di indirizzare una comunica-zione al locatore; il contenuto necessario della comunicazione . . . . » 702

12. Segue: potere di opposizione del locatore ceduto; termine, ragioni eforma » 704

13. Segue: responsabilità del conduttore cedente per i debiti del cessio-nario verso il locatore; sussistenza della responsabilità anche nell'ipo-tesi di pluralità di cessioni successive » 707

14. Cessione del corrispettivo della locazione: ragioni della disciplina esua applicazione ai canoni non scaduti, anticipati o no » 709

15. Segue: assolvimento di oneri pubblicitari (trascrizione) o formali (da-ta certa), secondo che la cessione riguardi canoni corrispondenti adun periodo ultratriennale o no » 711

CAPITOLO XI

CESSIONE LEGALE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

1. Crisi del rapporto coniugale e abitazione nella casa familiare: attribu-zione di un diritto personale di godimento o cessione legale della lo-cazione pag. 713

2. Cessione a favore del coniuge nelle locazioni ad uso abitativo sogget-

XVIII SOMMARIO

te alla legge speciale: A) in forza di provvedimento di separazione

giudiziale pag. 715

3. Segue: B) a seguito di separazione consensuale » 717

4. Segue: irrilevanza della successiva riconciliazione fra i coniugi . . . . » 718

5. Segue: C) a seguito di separazione di fatto » 719

6. Segue: D) in forza di provvedimento che pronuncia lo scioglimentodel matrimonio » 720

7. Segue: E) in forza di un provvedimento che accerta la nullità del ma-trimonio » 721

8. Segue: efficacia della cessione con l'esecutività del titolo giudiziale . » 722

9. Cessione a favore dell'ex-convivente more uxorio in caso di cessazio-ne della convivenza » 723

10. Cessione a favore del coniuge anche delle locazioni ad uso non abi-tativo soggette alla legge speciale in occasione della crisi del rapportoconiugale » 725

11. Segue: necessaria continuazione dell'attività svolta prima del verifi-carsi del presupposto per la cessione legale » 727

12. Cessione legale del contratto di locazione come trasmissione dellaqualità di parte; la liberazione dell'originario conduttore dai debitifuturi » 728

13. Necessità di una comunicazione al locatore al fine dell'opponibilità . » 729

14. Successione nella locazione cointestata ad entrambi i coniugi e con-seguente divisione parziale della comunione » 730

15. Effetti dell'assunzione espressa dell'obbligo di pagare il canone daparte dell'originario conduttore » 732

16. Recesso del conduttore nelle locazioni non abitative soggette alla leg-ge speciale e successione dei coutenti » 733

17. Segue: onere di comunicazione del conduttore recedente e potere diopposizione del locatore » 733

CAPITOLO XII

SUCCESSIONE PER CAUSA DI MORTENELLA LOCAZIONE

1. Principio generale di trasmissibilità agli eredi dei rapporti contrat-tuali del defunto » 737

2. Deroghe legali al principio di trasmissibilità » 739

3. Successione degli eredi nei rapporti di locazione soggetti alla disci-plina del codice civile; sorte dei debiti e crediti della parte defunta . » 740

4. Inammissibilità del legato della posizione di parte nel contratto di lo-cazione » 741

SOMMARIO X I X

5. Contenuto e limiti del potere legale di recesso riconosciuto agli eredidell'inquilino pag. 743

6. Regole sulla successione nella locazione di immobili urbani soggettealla legge speciale: un caso di vocazione anomala » 745

7. Segue: contenuto della vocazione anomala; l'attribuzione con legatoex lege di un rapporto contrattuale » 747

8. Segue: attribuzione ex lege del rapporto come vera e propria succes-sione per causa di morte » 748

9. Successione nella locazione di immobili ad uso abitativo: il presup-posto della convivenza; l'estensione al convivente more uxorio . . . . » 750

10. Applicabilità delle regole generali sulla successione nel rapporto con-trattuale alle locazioni di immobili urbani; in particolare, la normadell'art. 1614 c.c » 753

11. Successione nella locazione di immobili ad uso non abitativo: il di-ritto a continuare l'attività del defunto come attribuzione ereditaria . » 755

12. Segue: in alternativa, il diritto a continuare l'attività del defunto inforza di un precedente rapporto di collaborazione . » 756

13. Segue: necessaria attribuzione di beni o diritti idonei a consentire laprosecuzione dell'attività » 758

14. Successione nella locazione di immobili ad uso non abitativo a favoredei coutenti » 759

15. Segue: necessaria omogeneità dell'attività dei successori rispetto al-l'attività svolta dal conduttore defunto » 760

16. Caratteri generali della disciplina sulla successione nelle locazioni diimmobili ad uso non abitativo soggette alla legge speciale; applicabi-lità anche alle locazioni stagionali » 762

CAPITOLO XIII

TUTELA DELL'AVVIAMENTO

SEZIONE I

PRELAZIONE DEL CONDUTTORE NELL'ALIENAZIONEDELL'IMMOBILE

1. Regole legali e convenzionali sulla concorrenza quali forme di tutelaindiretta dell'avviamento; la prelazione a favore del conduttore diimmobili ad uso non abitativo soggetti alla legge speciale quale stru-mento di tutela diretta » 765

2. Prelazione legale: l'istituto nel codice vigente e nelle leggi speciali;diversità di rado e di contenuto del diritto » 767

3. Presupposto del diritto di prelazione: esistenza di un contratto di lo-cazione valido ed efficace » 770

X X SOMMARIO

4. Soggetto attivo del diritto di prelazione pag. 773

5. Segue: necessario svolgimento di un'attività comportante contatti di-retti con il pubblico di utenti e consumatori » 773

6. Segue: necessario esercizio dell'attività nell'immobile locato » 776

7. Segue: legittimazione attiva del cessionario della locazione; insussi-stenza della prelazione a favore del subconduttore » 777

8. Soggetto passivo: il locatore. Esclusione della prelazione in caso dialienazione da parte di soggetto diverso dal locatore e riconoscimen-to di essa quale che sia il diritto alienato » 782

9. Oggetto della prelazione: l'immobile locato; i beni accessori » 787

10. Segue: esclusione della prelazióne nell'alienazione in blocco di edifi-cio » 789

11. Negozi traslativi della proprietà e sfera di applicazione della prela-zione: rilevanza di tutti gli atti a titolo oneroso; il limite della fungi-bilità della prestazione del terzo acquirente » 794

12. Segue: fattispecie di sussistenza della prelazione (rendita e permuta) . » 796

13. Segue: fattispecie di insussistenza della prelazione (prestazione inluogo dell'adempimento; transazione; negozi misti con donazione;contratto di società) » 798

14. Segue: esclusione della prelazione in sede di espropriazione forzatadell'immobile . » 802

15. Esclusione della prelazione in ragione di qualità soggettive del terzoacquirente: A) prevalenza della prelazione ereditaria » 803

16. Segue: B) prevalenza dei vincoli familiari » 805

17. Comunicazione del locatore: termine finale e suo destinatario . . . . » 809

18. Segue: necessità della notificazione; indicazione di tutte le condizionidella prospettata alienazione » 810

19. Segue: comunicazione quale atto con rilevanza legale tipica; l'obbligodi contrarre » 812

20. Esercizio della prelazione da parte del conduttore » 814

21. Diritto di riscatto: il presupposto dell'omessa o infedele comunica-zione da parte del locatore » 816

22. Segue: diritto ad esercizio giudiziale o stragiudiziale; pubblicità del-l'atto di esercizio nei registri immobiliari » 817

23. Effetti del riscatto: obbligo del retraente di corrispondere prezzo edaccessori, ma non interessi » 819

24. Segue: trasferimento della proprietà con efficacia retroattiva; risoluzio-ne per inadempimento quale strumento di tutela del terzo acquirente. » 820

25. Termine per l'esercizio del riscatto e questione di legittimità costitu-zionale » 822

26. Mezzi ulteriori di tutela per il conduttore: il diritto al risarcimentodel danno per inadempimento contrattuale » 824

SOMMARIO X X I

27. Invocabilità della simulazione dell'alienazione da parte del condutto-re; inopponibilità al conduttore della simulazione relativa al prezzo . pag. 825

SEZIONE II

PRELAZIONE DEL CONDUTTORE IN CASODI NUOVA LOCAZIONE

28. Presupposti del diritto: richiamo delle regole sulla prelazione perl'acquisto » 828

29. Cause di esclusione della prelazione in rapporto alla condotta delconduttore: disinteresse alla rinnovazione del rapporto; recesso; riso-luzione per inadempimento » 829

30. Segue: scioglimento della locazione per l'intervenuta apertura di pro-cedura concorsuale a carico del conduttore » 830

31. Coincidenza fra oggetto della vecchia e della nuova locazione . . . . » 833

32. Sussistenza della prelazione con riferimento al solo contratto di(nuova) locazione » 833

33. Comunicazione del locatore al conduttore: termine finale e contenu-to minimo » 834

34. Esercizio del diritto da parte del conduttore; ultrattività della prelazio-ne in caso di scioglimento della nuova locazione con terzi e in caso dilocazione in contrasto con precedente dichiarazione del locatore . . » 835

35. Tutela meramente obbligatoria del conduttore; ridotto ambito di ap-plicazione dell'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre » 837

SEZIONE III

INDENNITÀ PER LA PERDITA DELL'AVVIAMENTO

36. Natura dell'indennità per la perdita dell'avviamento nella legge spe-ciale: obbligazione legale » 840

37. Presupposti del diritto: richiamo delle regole sulla prelazione nel ca-so di alienazione » 840

38. Insussistenza del diritto in relazione alla condotta del conduttore: ri-soluzione per inadempimento; recesso; assoggettamento a proceduraconcorsuale » 843

39. Segue: parziale rilevanza di altre fattispecie estintive della locazione(nullità, annullamento, rescissione, risoluzione) » 845

40. Entità dell'indennità per la perdita dell'avviamento: multiplo dell'ulti-mo canone corrisposto; modalità di pagamento e profili processuali. » 846

Appendice normativa: Decreto Interministeriale 30 dicembre 2002 . . . . » 853Decreto Interministeriale 14 luglio 2004 » 861