GUIDA CASA 2007

FEDERAZIONE ITALIANAAGENTI IMMOBILIARIPROFESSIONALI

La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionalirappresenta e tutela da 30 anni, i professionisti del settore immobiliare:

agenti immobiliari e turistici, consulenti e promotori immobiliari, mediatori creditizi in mutui e finanziamenti.

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CoLLegIo dI VICenzAVia Piazzon 21Creazzo - VicenzaTel. 0444 522950www.fiaipvicenza.it info@fiaipvicenza.it

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Indice

FIAIP

VENDERE UN IMMOBILE

ACQUISTARE UN IMMOBILE

IN LOCAZIONE

CAMBIARE CASA

GUIDA FISCALE

La casa rappresenta una sicurezza, un benea cui affidarsi, una scelta importante che non

deve però trasformarsi in un problema.Acquisto, vendita, locazione, ristrutturazione, trasloco,

il tema della casa è sempre attuale e gliinterrogativi ai quali dare una risposta numerosi. Non ultima nei diversi aspetti e nelle differenti situazioni, la

questione fiscale. Questa guida offre informazionisemplici ed esaustive sul tema della casa, riunendo in un

unico testo le molte notizie oggi disponibili.La FIAIP è a disposizione per gli eventuali chiarimenti

necessari e per offrire una consulenza mirataad individuare la soluzione più adatta

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GUIDA CASA 2007

Massimo SelminPresidente FIAIP Padova

Luca MaggioloPresidente FIAIP Vicenza

DOCUMENTI DA PREDISPORRE• documenti proprietari• documenti attestanti la proprietà - atto di compravendita - successione - donazione - decreto assegnazione• visura ipotecaria• contratti di mutuo• atti, scritture private e/o accordi vari - vincoli e concordati - servitù, pesi, oneri• planimetrie catastali• elaborato planimetrico• visura catastale• CDU certificato destinazione urbanistica• concessioni edilizie - eventuali varianti - condoni• abitabilità - agibilità• capitolato delle opere• certificazione impianti• contratti di locazione in corso• regolamento condominiale

Per chi intende vendere un immobile,il primo passo da fare è quellodi affidarsi ad un Agente ImmobiliareFIAIP che è qualificato per verificare la conformità alle norme urbanistiche vigenti.La non conformità potrebbecompromettere la vendita e, nellapeggiore delle ipotesi, il venditorepotrebbe dover corrispondereun risarcimento danni all’acquirente.In secondo luogo è importanteliberare l’immobile da eventuali ipoteche o pendenze come ad esempio condonie/o pendenze con terzi.Va poi verificato lo storico dell’immobile (proprietà, vendite precedenti, ipotecheo pignoramenti, classe, categoria,rendita catastale, ecc...), ovverosi devono raccogliere tutti gli attidi compravendita di derivazionedell’immobile.Questo perchè ci si potrebbetrovare nell’incresciosa situazionedi vedersi bloccata la vendita dal notaio al momento dell’atto per irregolaritàdi provenienza. è bene quindi preparare tuttala documentazione necessaria che verrà comunque richiesta dall’acquirente.

VENDERE UN IMMOBILE

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GUIDA CASA 2007

LA VALUTAZIONE

Non esistono tabelle matematiche per dare un valore cetro ad un immobile, poiché i fattori che concorrono a questo calcolo sono molteplici. Tuttavia per avere una valutazione attendibile è fondamen-tale rivolgersi ad un agente immobiliare professionale della zona. Infatti il metodo comparativo che applicherà l’agente pro-fessionista verrà calcolato confrontando la stima di altri immobili similari e analoghi della zona. Per una stima corretta infine, si consiglia di consultare i borsini pubblicati dagli Osservatori Immobiliari Fiaip.Tuttavia è buona regola tenere presente che il prezzo di vendita spesso è diverso da quello di stima, in quanto la vendita è legata alla richiesta/offerta del mercato.

LA VENDITA

Dall’idea di vendere un immobile fino al rogito vi sono diversi passaggi, alcuni di questi complessi e delicati. Infatti, dopo la valutazione dell’immobile e la sua propo-sta nel mercato, si avranno i primi contatti con potenziali acquirenti. Da qui inizia l’avventura: verifiche, valutazioni, garan-zie, documentazioni, oneri, atti e paga-menti.Si consiglia pertanto di affidarsi a pro-fessionisti come gli Agenti Immobiliari Fiaip, in quanto sono questi preparati ad affrontare tutte le fasi della compravendi-ta (per maggiori informazioni rivolgersi ad un’agenzia immobiliare che espone il marchio Fiaip; per conoscere tutti gli agenti immobiliari Fiaip della vostra città consultare il sito www.fiaip.it).L’agente immobiliare professionale non solo vi saprà condurre con cognizioni di

causa, ma avrà anche a disposizione gli strumenti e la modulistica corretti, nonché potrà garantirvi con la propria polizza assicurativa professionale, sulla qualità dei servizi resi. Vale a dire che il vostro “affare” e sue implicazioni sono garantite anche sul piano economico.Inoltre il vostro agente immobiliare profes-sionale Fiaip dispone di potenti mezzi di comunicazione per proporre il vostro im-mobile e per trovare il vostro acquirente. La rete internet che collega tutte le agenzie Fiaip, rappresenta il mezzo più efficien-te per diffondere l’offerta e per vedere moltiplicata la possibilità di reperimento dell’acquirente. Inoltre il vostro immobile potrà essere pubblicato sul Corriere Casa: un efficace e qualificato strumento di pub-blicità.L’immobile può essere affidato ad un agen-te immobiliare Fiaip con mandato verbale o con incarico in esclusiva.L’incarico in esclusiva rappresenta una ga-ranzia per il proprietario in quanto l’ga-neia utilizzerà tutti i mezzi per portare a conclusione la vendita in considerazione anche della scadenza del mandato, che in genere è di sei mesi.

LA TRATTATIVA

Se si decide di procedere alla vendita per-sonalmente sarà opportuno informarsi sul-la serietà dell’acquirente, nonché sulla sua disponibilità economica o comunque sulla disponibilità di mutui. Si precede quindi con l’accordo del prezzo definitivo, predi-sponendo la documentazione necessaria al primo passo; il preliminare.Se la trattativa è condotta da un agente immobiliare professionale, verrà disposta una proposta d’acquisto contenente tutti

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gli estremi dell’immobile e le modalità di pagamento. Questo verrà firmato dalle parti in attesa del preliminare.

IL PRELIMINARE O COMPROMESSO

Questo contratto rappresenta la promes-sa di vendita/acquisto con cui il venditore e l’acquirente (le parti) si impegnano a concludere la compravendita che si rea-lizzerà con il perfezionamento dell’atto (rogito) notarile. Non determina ancora il passaggio di proprietà dell’immobile, ma fa sorgere per entrambe le parti l’obbligo di stipulare il contratto di compravendita. Il compromesso o preliminare, va redatto con estrema attenzione. Vi esponiamo al-cuni elementi che vi devono essere conte-nuti per assicurare la tutela di entrambe le parti:- nome, cognome, data e luogo di nasci-ta, codice fiscale di entrambe le parti. Nel caso di società, ragione sociale e genera-lità del legale rappresentante che sottoscri-verà l’atto;- descrizione dell’immobile con i dati della scheda catastale, confini, numero civico, e planimetrie. Vanno sempre descritti tutti i vani, compresi solai, cantine, box, ecc. Se l’immobile è in costruzione o da costruire, occorrerà la descrizione delle opere e il riferimento al capitolato che dovrà essere allegato e controfirmato dalle parti.- prezzo e modalità di pagamento e nel caso l’acquirente ricorra ad un mutuo, mo-dalità e tempi di erogazione.- data di consegna dell’immobile che nor-malmente viene fissata contestualmente al rogito salvo casi particolari.- dichiarazione del venditore che l’immo-bile è in regola con leggi e regolamenti ur-banistici vigenti, che non si aggravato da

servitù, diritti di terzi o privilegi di imposte e che tutte le spese condominiali siano sta-te pagate.

L’ATTO DI COMPRAVENDITA

L’atto di vendita vero e proprio (rogito), deve essere redatto da un notaio. Questi provvede a redarre l’atto con tutte le spe-cifiche dell’immobile delle quali si rende garante. Una volta eseguito l’atto il notaio provvederà a registrarlo presso l’ufficio del Registro ed a effettuare la trascrizzione presso la Conservatoria dei Registri Immo-biliari. Sempre il notaio effetuerà la voltu-ra, ovvero la trascrizione del passaggio di proprietà, presso gli uffici del Catasto. Al termine di queste formalità il notaio conse-gnerà alle parti copia dell’atto completo.La scelta del notaio spetta al compratore, cui spetta anche il pagamento delle spese relative al rogito.

I PAGAMENTI

Non esistono leggi che determinino le mo-dalità di pagamento, tuttavia esistono usi e consuetudini secondo cui solamente una piccola cifra (circa il 10%) viene versata dal compratore all’acquirente al momento del preliminare, metre il saldo (il rimanente della cifra concordata) verrà versato conte-stualmente al rogito. Se il rogito è previsto vari mesi dopo il preliminare, si possono concordate ulteriori rate intermedie.

VENDITA E RIACQUISTO

Spesso l’immobile che si pone in vendita è la casa in cui si abita e quindi è implicito

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l’acquisto di una nuova abitazione.L’enigma è: vendere prima e acquistare dopo o viceversa?L’ideale sarebbe riuscire a condurre le due operazioni contemporaneamente ma ciò è possibile solamente se si può trasloca-re temporaneamente in una terza abita-zione. Inoltre per fare ciò bisognerebbe poter disporre del denaro per l’acquisto della nuova abitazione anche senza aver venduto la prima. Altro rischio sta nello svendere in fretta il proprio immobile per non perdere l’immobile desiderato. La so-luzione migliore sta nel riuscire a vendere l’immobile in vista del nuovo acquisto con la cortezza di riservarsi un congruo termi-ne per la consegna che dia la possibilità di traslocare, di ricevere il pagamento e quindi di poterne disporre per il saldo del-la nuova abitazione.

VENDITA DI IMMOBILE LOCATO

Nel caso in cui si intenda vendere un immobile occupato da un conduttore (in affitto), bisogna considerare che lo stes-so gode del diritto di prelazione (art. 38 L.392/78). Pertanto prima di proporre in vendita a terzi si dovrà comunicare al conduttore le condizioni di vendita (in duplice copia a mezzo Ufficiale Giudizia-rio). Entro 60 giorni il conduttore dovrà comunicare l’accettazione o la rinuncia all’acquisto con le condizioni proposte dal venditore. Nel caso di rinuncia da parte del conduttore, il venditore potrà procede-re alla vendita alle stesse condizioni o a prezzo maggiore. Va da sè che un acqui-rente diverso dal conduttore dovrà essere informato e dovrà accettare il contratto in essere fino alla sua scadenza.

ALTRI DIRITTI DI PRELAZIONE:- vendita di un fondo affittato ad un colti-vatore diretto- vendita di un fondo confinante con un coltivatore diretto- vendita di un fabbricato vincolato (beni di interesse storico/artistico e beni soggetti a diritto di superficie).

RIVENDITA ENTRO CINQUE ANNI

Nel caso in cui si intenda vendere un im-mobile che abitato dal venditore e/o dai suoi familiari, entro il quinto anno dal suo acquisto, la vendita sarà soggetta alla tas-sazione della plusvalenza (calcolata sulla differenza tra valore dichiarato al momen-to dell’acquisto e valore dichiarato al mo-mento della rivendita dell’immobile).Se invece l’immobile è stato acquistato come “prima casa” e si intende venderlo prima di cinque anni si perde il beneficio delle agevolazioni avute come prima casa con aggravio di sovratasse ammeno che non si acquisti un altro immobile entro un anno dalla vendita del primo.

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DOCUMENTI DA RICHIEDERE

• documenti attestanti la proprietà - atto di compravendita - successione - donazione - decreto assegnazione• visura ipotecaria• contratti di mutuo• atti, scritture private e/o accordi vari - vincoli e concordati - servitù, pesi, oneri• planimetrie catastali• elaborato planimetrico• planimetrie con eventuali arredi• visura catastale• CDU certificato destinazione urbanistica• concessioni edilizie - eventuali varianti - condoni• abitabilità - agibilità• capitolato delle opere• certificazione impianti - elettrico - idraulico - gas/metano - libretto caldaia uso/manutenzione - libretto imp. climatizzazione - libretti elettrodomestici annessi• contratti di locazione in corso• regolamento condominiale - tabella millesimi unità immobiliari - ultimo bilancio condominiale - preventivo anno in corso• chiavi dell’immobile - telecomandi - chiavi o codice cassaforte

Chi intende acquistare un immobile deve innanzi tutto raccogliere le informazioni necessarie per valutarne le caratteristiche e successivamente l’affidabilità del venditore.La prima operazione consiste nelconsultare gli annunci immobiliari, verificando che le caratteristiche corrispondano alle esigenze e valutando il conseguente rapporto qualità-prezzo. Le informazioni sull’immobile riportate nell’annuncio vanno poi verificate consultando i competenti ufficidel Catasto e delle Conservatoriedei registri immobiliari.É consigliabile far controllare dal proprio notaio lo stato di diritto dell’immobile (proprietà, vendite precedenti, ipoteche o pignoramenti, classe, categoria, rendita catastale, ecc... ) e da un tecnico di fiducia le caratteristiche strutturali (metratura, condizioni generali,stato degli impianti, regolarità urbanisticheed edilizie, ecc...).Scelto l’immobile, si entra nel vivo della trattativa attraverso una seriedi atti formali: dall’eventualeproposta d’acquisto al compromesso fino al rogito, che sancisce il definitivo passaggio della proprietàdell’immobile all’acquirente.

ACQUISTARE UN IMMOBILE

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Se si acquista direttamente da un privato, si consiglia di fare controlli sulla sua serie-tà e solidità, innanzituttto va verificato che il suo nominativo non compaia sui bolletti-ni ufficiali negli elenchi dei protestati o dei fallimenti. È sempre consigliabile affidarsi ad un Agente Immobiliare regolarmente iscritto all’albo ufficiale presso la Camera di Commercio.

VALUTAZIONI DELL’IMMOBILE

Dopo i primi contatti con il venditore, è indispensabile una visita accurata all’im-mobile. Bisognerà quindi valutare:

• il tipo di quartiere• lo stato di conservazione• la tipologia di costruzione e la vetustà• gli impianti elettrici (conformità)• gli impianti idraulici (conformità)• gli infissi e gli scuri• i pavimenti e le porte interne• il piano e la luminosità• l’esposizione al sole• la rumorosità del sito

LE MISURE

Effettuare un rilievo accurato e prendere le misure reali che spesso sono diverse da quelle commerciali, che comprendono anche le quote dei beni condominiali e lo spessore dei muri (per la superficie com-merciale il 50% dei muri perimetrali).

L’UMIDITÀ

Fare particolare attenzione alle macchie di umidità ed esigere la riparazione ne-cessaria prima dell’acquisto (potrebbero emergere gravi danni nascosti).

LE IPOTECHE

Sull’immobile che si vuol acquistare può esistere un’ipoteca. Significa che la casa è stata data in garanzia, generalmente per un prestito.ATTENZIONE: l’ipoteca segue l’immobile e non a chi è stato concesso. Se il debi-tore, per qualunque ragione, non salda il debito le conseguenze le paga chi ne ha acquistato la proprietà. Il rischio è quello di una vendita forzata (o esecuzione im-mobiliare). Una situazione del genere per-mette la risoluzione del contratto di com-pravendita, ma farsi ridare i propri soldi non è facile.Per verificare l’esistenza o meno di ipote-che occorre recarsi all’Ufficio del Registro con nome, cognome, data di nascita e pa-ternità del venditore. Si potrà sapere se a quel nome è intestata una qualsiasi ipote-ca. Se invece si accende un mutuo sarà la

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banca stessa ad effettuare i controlli.

IL PREZZO DELL’IMMOBILE

Non è facile capire se la casa che si sta per acquistare vale davvero quanto co-sta. I “borsini” pubblicati dalle Camere di Commercio o dagli “osservatori immobi-liari FIAIP” sono d’aiuto per conoscere il prezzo medio, ma sono molti i fattori che intervengono per alzarlo o abbassarlo. Anche in questo caso è importante la valu-tazione di un Agente Immobiliare.

LA TRATTATIVA

Per fare un buon acquisto non bisogna avere fretta ed è opportuno prendersi tut-to il tempo che si ritiene necessario per la valutazione dell’immobile e la determina-zione del prezzo che può essere oggetto di trattativa.L’Agente Immobiliare, in quanto regolar-

mente iscritto al Ruolo della Camera di Commercio è un professionista qualificato e accreditato che potrà, con la sua espe-rienza, aiutarti proficuamente per il buon esito della trattativa e della transazione immobiliare.

LE SPESE CONDOMINIALI

Richiedere di visionare il bilancio preven-tivo per l’anno in corso e il verbale del-le assemblee condominiali: si potrà così verificare se sono state deliberate o sono già in corso spese condominiali straordi-narie di forte entità. È un altro elemento per valutare il prezzo della casa. È pos-sibile inserire nel “compromesso” oppure anche nel rogito, una clausola nella quale si dichiara esplicitamente che tutte le spese condominiali, fino alla data del rogito, re-stano a carico del venditore. È fondamen-tale aggiungere questa clausola se, fin dal compromesso, si ricevono le chiavi: dopo è difficile dimostrare, avendo già l’uso dell’appartamento, che non si intendeva accollarsi anche le vecchie spese condo-miniali. Di norma, e salvo specifici accordi fra le parti, le spese condominiali arretra-te sono a carico del vecchio proprietario. Se non sono state pagate l’amministratore può però richiederle al nuovo acquirente per l’anno passato e per quello in corso.

IL CONDONO EDILIZIO

Controllare che la planimetria della casa corrisponda a quella depositata all’Ufficio del catasto dove è possibile fare delle ve-rifiche. Il controllo può essere fatto anche dal notaio che si occupa del rogito.Se la planimetria non corrisponde può essere dovuta anche a ritardi del Catasto,

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meglio però sospendere le trattative e sco-prirne i motivi.Verificare se in Comune è stata presenta-ta una domanda di condono edilizio, che può anche essere respinta. Il venditore è comunque tenuto a dichiarare nel rogito l’inesistenza di opere abusive.Verifica la posizione dell’immobile nel-l’ambito del piano regolatore: può essere infatti previsto l’abbattimento. Le infor-mazioni vanno richieste in Comune, ma anche l’amministratore condominiale do-vrebbe fornirle.

LA SICUREZZA DEGLI IMPIANTI

Entro il 31 dicembre 1998 tutti gli impianti elettrici, idraulici e del gas dovevano esse-re adeguati alle normative sulla sicurezza, contenute nella legge 46/1990 e nel Dpr 447/1991. Questi adempimenti sono ga-rantiti da una certificazione di conformi-tà, redatta da un tecnico abilitato, che va obbligatoriamente allegata al rogito e al contratto di locazione per chi volesse affit-tare la casa. Se non c’è questo documento, la vendita è ugualmente valida ma l’acqui-rente farà bene a far scontare dal prezzo le spese per l’adeguamento.L’adeguamento dell’impianto elettrico pre-vede tra l’altro la creazione nello stabile di un impianto di “messa a terra” mentre nelle singole abitazioni, oltre alla revisio-ne dell’impianto, sono richiesti due inter-ruttori centrali. Non è richiesta, ma è più sicuro, l’allacciamento alla messa a terra condominiale.I lavori di adeguamento possono esse-re fatti solo e soltanto da tecnici abilitati, quindi niente “fai da te”. I tecnici, al termi-ne dei lavori, rilasciano una dichiarazione di conformità dell’impianto.

L’APPARTAMENTO AFFITTATO

Cosa succede se l’immobile è occupato? Data la delicatezza della situazione (per uno sfratto in una grande città passano dai sei ai dieci anni dopo la fine del con-tratto) meglio chiedere, prima della firma del compromesso, di visionare il contratto e la ricevuta della raccomandata con la disdetta della locazione spedita (e ricevu-ta) sei mesi prima della scadenza.Una chiacchierata con gli inquilini, poi, non è certo superflua. Ricordarsi di farsi consegnare dal venditore, all’atto del ro-gito, la cauzione (pari a tre mensilità d’af-fitto) affidata dall’inquilino al proprietario alla stipula del contratto, con gli interessi legali (attualmente del 5% annuo, ma che in teoria ogni anno andavano versati al-

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l’inquilino).Il deposito cauzionale va infatti obbliga-toriamente restituito all’inquilino alla sca-denza del contratto.

LA CASA IN COSTRUZIONE

Le case in costruzione sono economica-mente un buon affare, ma l’acquisto è sempre molto più problematico di quello di una casa già ultimata: bisogna seguire con attenzione tutte le fasi dei lavori e chia-rire prima i numerosi dettagli. L’acquisto di una casa in costruzione è un patto fra il costruttore e l’acquirente, che finanzia i lavori di edificazione a mano a mano che procedono. Questo significa un maggiore impegno e coinvolgimento di chi compera, ma anche la possibilità di avere alla fine una casa per quanto possibile “su misu-ra”, nuova, e a un buon prezzo.

IL CAPITOLATO

Per evitare discussioni a fine lavori, è me-glio controllare con attenzione il capitolato, cioè l’elenco dettagliato dei tipi di impianti e di materiali usati per la costruzione, ca-ratteristiche dei lavori e delle finiture che devono essere eseguite.

IL TERRENO

Il terreno su cui sorge la casa deve esse-re, ovviamente, edificabile. È la condizio-ne perché il costruttore ottenga la licenza edilizia. Comunque chiarire anche questo aspetto. Soprattutto, ricordare di chiedere se il terreno è di proprietà dell’impresa (e quindi passerà ai nuovi proprietari), op-pure è solo in concessione. In questo caso, alla scadenza della concessione (in gene-re dopo 99 anni) l’immobile passa al pro-

prietario del terreno senza indennizzi.I PAGAMENTI E I MUTUI

In genere sono scaglionati, seguendo l’avanzamento dei lavori. Di regola, pri-ma dell’inizio dei lavori viene chiesto un acconto che difficilmente supera il 5%-6%. Inoltre, l’acquirente può accollarsi la pro-pria quota del mutuo eventualmente con-tratto dal costruttore. In questo modo, per quella parte di spesa, il costruttore è già saldato e i rapporti con la banca passano direttamente all’acquirente

L’ACQUISTO IN COOPERATIVA

Nel complesso, le regole sono le stesse dell’acquisto della casa in costruzione: si tratta quasi sempre di case da costruire. La differenza sta nel rapporto con i costrut-tori, che rispondono direttamente ai soci della cooperativa, cioè agli acquirenti i quali, riunendosi in assemblea, prendono tutte le decisioni.Il prezzo finale è generalmente più conve-niente, perché per beneficiare di una serie di agevolazioni (fra le quali i mutui a tasso agevolato) non si possono superare i prez-zi al metro quadro fissati dal Comitato per l’edilizia residenziale (Cer).Ci vogliono almeno nove soci per costitui-re una cooperativa. Prima di iscriversi a una cooperativa, leggi lo statuto, gli ultimi bilanci, verifica se è iscritta allo speciale registro presso la Prefettura e, nel caso siano state richieste agevolazioni a Stato o Regione, anche all’albo nazionale previsto dalla legge 59/1992.Esistono due tipi di cooperativa: a pro-prietà divisa e a proprietà indivisa. La cooperativa a proprietà divisa, una volta terminata la costruzione dell’immobile, si

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scioglie trasformandosi in condominio. Quella a proprietà indivisa non si scioglie e i soci non diventano proprietari ma sem-plici “assegnatari in godimento” dell’abi-tazione, che dopo un certo numero di anni ritorna alla cooperativa. A volte il terreno è stato dato in concessio-ne alla cooperativa dal Comune che, dopo un periodo (al massimo di 99 anni) ne tor-na in possesso, casa compresa. Inoltre il Comune può chiedere un’integrazione de-gli oneri di concessione per l’edificazione, anche dopo parecchi anni.

LA MULTIPROPRIETÀ

Consiste nella possibilità di usare libera-mente una casa, ma solo per un determi-nato periodo dell’anno (una o più settima-ne). La multiproprietà è molto diffusa nelle seconde case e nelle località turistiche ed esistono circuiti internazionali di scambio, grazie ai quali si può cambiare luogo di vacanza dopo qualche anno. Comunque la multiproprietà può sempre essere riven-duta. Sia le spese condominiali sia le tasse sono commisurate al periodo di possesso.ATTENZIONE: prima di firmare il contratto assicurati che sia previsto il diritto di reces-so, cioè la possibilità di rinunciare entro un certo numero di giorni dopo la firma.

I quattro tipi di multiproprietà:• Immobiliare: quella più diffusa, che è come la proprietà classica tranne che è “spezzata” fra più proprietari in diversi periodi dell’anno.• Alberghiera: oltre al diritto alla stanza o all’appartamento o al bungalow si ac-quistano a prezzo ridotto anche i servizi alberghieri.• Cooperativa: al posto di essere proprietari

si è soci, con i vantaggi delle cooperative.• Azionaria: si è in possesso non di quote della casa ma di azioni, che danno sem-plicemente diritto a usare la casa in certi periodi. È la scelta migliore, perché non essendo proprietari ci sono molte meno seccature e responsabilità. L’Ici è a cari-co della società. Le azioni, al momento dell’assegnazione, sono esenti da Iva e si paga solo la tassa sui contratti di borsa.

LA NUDA PROPRIETÀ

Innanzitutto è una forma di proprietà che permette di accedere alle agevolazioni fi-scali per la prima casa. Consiste nella pos-sibilità di destinare a due diversi soggetti l’usufrutto, cioè l’utilizzo vero e proprio dell’immobile (compresa la possibilità di darlo in affitto) e la nuda proprietà, cioè una proprietà puramente formale, che però diventa piena alla morte dell’usufrut-tuario. In sostanza, chi possiede la casa può mantenere per sé l’usufrutto per tutta la vita, vendendo (ovviamente a un prez-zo molto diverso dalla piena proprietà) la nuda proprietà. Chi la acquista dovrà aspettare il decesso dell’usufruttuario, poi prenderà pieno possesso della casa senza ulteriori spese né tasse. Tutti gli oneri fiscali annuali (Irpef e Ici) e condominiali sono a carico dell’usufruttua-rio. A chi possiede la nuda proprietà spet-

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LOCAZIONE

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LOCATORE

È il proprietario dell’immobile che viene dato in affitto (locazione). La proprietà può essere di una o più persone o di una società. In alcuni casi il locatore è l’usufrut-tuario dell’immobile dato in locazione.

CONDUTTORE

È il soggetto formato da una o più perso-ne, che prende in affitto l’immobile.

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Generalmente il contratto di locazione viene predisposto dall’agenzia immobilia-re che segue le pratiche. Si sconsiglia il “fai da te”, poichè le pratiche da espletare sono più di qualcuna e devono essere fatte le previste comunicazioni nonchè la regi-strazione del contratto.

DISDETTA DEL CONTRATTO

È la facoltà del conduttore e del locatore di sciogliere il contratto di locazione, in-viando comunicazione con raccomanda-ta a.r. alla controparte, almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale. Alla prima scadenza il locatore potrà disdire il contratto soltanto nel caso in cui l’immo-bile serva per uso proprio o di un fami-liare, oppure debba assere ristrutturato o venduto. Rif. Art. 3 legge del 09/12/98 n. 431.

Molto spesso gli immobili vengono occupati in affitto, siano essi residenziali che commerciali.In queste pagine trattiamo le tematiche di base per le locazioni, consigliandoviperò di approfondire l’argomento con il vostro consulente; un agente immobiliare Fiaip è preparato a darvi tutte le delucidazioni e ad occuparsi dellevostre pratiche.

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RECESSO DEL CONTRATTO

È la possibilità del conduttore di conclu-dere il contratto di locazione in qualsiasi momento del rapporto locativo, inviando comunicazione al locatore con racco-mandata a.r. con preavviso di sei mesi o per il periodo concordato nel contratto di locazione; per tale periodo il conduttore verserà il canone di recesso, verrà versata “l’imposta di risoluzione anticipata” impu-tabile al conduttore.

CANONE DI LOCAZIONE

Il canone nel corso della locazione può su-bire delle variazioni di prezzo, nelle mo-dalità specificate nel contratto sottoscritto, con cadenze ed adeguamenti concordati in sede di stipula.

IMPOSTA REGISTRO ANNUALE

Ogni anno, entro i trenta giorni dall’inizio del contratto sino a termine locazione, è obbligatorio versare l’imposta di registro che attualmente ammonta al 2% del cano-ne annuo in corso. L’importo verrà versato nella misura del 50% dal locatore e restan-te 50% dal conduttore.

RICONSEGNA DELL’IMMOBILE

L’immobile si intende riconsegnato quan-do il locatore, o persona da lui incaricata, riceve dal conduttore tutte le chiavi dell’im-mobile locato e verifica che quest’ultimo sia libero da persone e cose e che si trovi nelle medesime condizioni in cui è stato consegnato al conduttore.

DEPOSITO CAUZIONALE

È la somma che il conduttore versa al loca-tore alla stipula dal contratto di locazione a garanzia della buona tenuta dell’immo-bile e di tutte le spese a suo carico. Il depo-sito non può essere utilizzato per pagare i canoni di locazione. L’importo ammonta ad un massimo di tre mensilità del cano-ne di locazione e verrà restituito a termine rapporto locativo. Il deposito cauzionale può essere versato anche con una garan-zia fidejussoria, bancaria o con libretto al portatore.

MANUTENZIONE ORDINARIAE STRAORDINARIA

Esiste la manutenzione ordinaria (a carico dell’inquilino) e la manutenzione straordi-naria (a carico del proprietario). L’inquili-no può richiedere l’intervento chiamando direttamente il proprietario o, se l’immobile è gestito, l’Agenzia Immobiliare, affinché si provveda alla risoluzione del problema.

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CAMBIARE CASA• ACQUA

• GAS - METANO

• ENEL

• TELEFONO FISSO

• TASSA RIFIUTI

• ICI

• MEDICO DI FAMIGLIA

• ANAGRAFE

• IRE

• UFFICIO POSTALE

• DA NON DIMENTICARE

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Ecco le pratiche da sbrigare e le cose da non dimenticare per chi si accinge a cambiare casa.Molti infatti sono i passaggi da seguire per non incorrere in disagi o peggio in sanzioni.Dopo aver traslocato bisogna provvedere alla chiusura delle utenze della vecchia casa senza cedere alla tentazione di lasciarle in essere per un nuovo utente,potrebbe procurarvi veri grattacapi oltre che addebiti indesiderati.Poi è importante ricordersi di comunicare il proprio trasferimento in Comune, all’ufficio postale, all’ACI, alle banche, all’assicuratore e a tutti gli enti e istituticon i quali si ha rapporto.

Buon trasloco!

GAS - METANOPer informazioni chiamare il numero verdedell’Istituto della vostra città.

NUOVO CONTRATTO(Impianti nuovi - posa del Contatore)

Documenti da presentare prima dell’atti-vazione:

In copia: agibilità, documento d’identità valido, codice fiscale, permesso di sog-giorno valido (per residenti stranieri).

In originale:• Allegato A, compilato in tutte le sue parti e firmato a cura di chi si intesta l’utenza;• Allegato B, compilato nelle sezioni perti-nenti, firmato dall’istallatore dell’impianto di utenza e corredato di tutti gli allegati indicati nel modulo stesso; progetto (solo per impianto con obbligo di progetto); re-lazione con tipologie di materiali utilizzati; schema di impianto realizzato; riferimenti a dichiarazioni di conformità precedenti o parziali, già esistenti; copia del certificato dei requisisti tecnico-professionali.

Documenti da presentare in copia dopo l’attivazione:

Dichiarazione di conformità dell’impianto di utenza, compilata in ogni sua parte e sottoscritta dall’istallatore dell’impianto di utenza, senza gli allegati previsti dalle leggi vigenti in materia, all’Isituto di com-petenza della propria città.

RIATTIVAZIONI CONTATORI(apertura di contatori sigillati)

Documenti da presentare sempre in copia al momento della stipula del contratto di utenza:

Documento d’identità valido, codice fi-scale, permesso di soggiorno valido (per residenti stranieri), matricola del contatore o nominativo dell’ultimo intestatario del contratto.Nel caso in cui il contatore sia stato disatti-vato da più di 30 giorni e in questo tempo l’impianto del gas non sia stato modificato bisogna presentare:- Autocertificazione del proprietario del-l’immobile che attesti che non sono state apportate modifiche all’impianto stesso.Se il contatore sia stato disattivato da più di 30 giorni e l’impianto del gas è stato modificato, il tecnico che ha eseguito le modifiche e presentare:- Allegato con iscrizione CCIAA valida;- Dichiarazione di conformità dell’impian-to completa di tutti gli allegati obbligatori.

CHIUSURA CONTRATTO

Chiamare il numero verde con: lettura contatore, codice fiscale e nome dell’inte-statario, indirizzo di dove si deve chiudere la fornitura, indirizzo di recapito ultima bolletta di fornitura, recapito telefonico, nominativo di un eventuale subentro.

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GUIDA CASA 2007

ENELNumero Verde 800 900 800www.enel.it

NUOVO CONTRATTO

• Prelevare dal contatore il cartellino po-sto dai tecnici Enel, dove troverete tutte le indicazioni necessarie per attivare la for-nitura;• verificare la lettura;• fornirsi del codice fiscale e dati anagra-fici della persona a cui viene intestato il contratto;• fornirsi di spia della concessione edilizia e certificato abilità;• chiamare il numero verde per fare il contratto.

SUBENTRO CONTRATTO PRECEDENTE

• Prelevare dal contatore il cartellino posto dai tecnici Enel, dove troverete il numero utente e la lettura del contatore;• verificare la lettura;• fornirsi del codice fiscale e dati anagra-fici della persona a cui viene intestato il contratto;• chiamare il numero verde per fare il contratto.

Nel caso in cui, nel contatore, non trovate il cartellino posto dal tecnici Enel, fornirsi di:• codice fiscale e dati anagrafici della per-sona a cui viene intestato il contratto;• dati anagrafici del precedente intesta-tario della fornitura, numero documento

valido, data e comune di rilascio;• lettura contatore;• bolletta precedente per identificare il co-dice cliente (cod. di 9 cifre posto in alto a destra della bolletta), oppure matricola contatore, indirizzo, scala, interno dell’im-mobile presso cui deve essere attivata la fornitura;• chiamare il numero verde per fare il contratto:

CHIUSURA CONTRATTO

Chiamare il Numero Verde con:• lettura del contatore;• codice utente (si trova nella bolletta ed è formato da 9 cifre) oppure nome dell’inte-statario della fornitura;• codice fiscale;• indirizzo dell’immobile in cui si vuole chiudere il contratto;• nuovo indirizzo ove recapitare l’ultima bolletta di fornitura.

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ACQUAPer informazioni chiamare il numero verde dell’Istitutodella vostra città.

NUOVO CONTRATTO(Contatore da installare)

Contatore singolo: • verificare che sia contrassegnata la posi-zione per la posa del contatore; • fornirsi del codice fiscale, documento personale valido, abitabilità/agibilità; • copia del permesso di soggiorno se cit-tadino extracomunitario; • solo per immobili di nuova costruzione munirsi del nominativo dell’impresa che ha effettuato l’allacciamento iniziale o co-pia della relativa fattura; • chiamare il numero verde dell’Istituto della vostra città per stipulare il contratto.

Contatore condominiale:• verificare la posizione del proprio sub-contatore accertandosi che la fornitura acqua del contatore generale sia stata eseguita.

SUBENTRO CONTRATTO (Contatore esistente)

Contatore singolo:• verificare la posizione del proprio con-tatore; • fornirsi del codice fiscale personale, do-cumento personale valido; • ultima lettura, bolletta precedente e nome (con numero documento valido, data e comune di rilascio dello stesso) del precedente intestatario della fornitura; • copia del permesso di soggiorno se cit-tadino extracomunitario; • chiamare il numero verde dell’Istituto della vostra città per stipulare il contratto.

Contatore condominiale:• verificare la posizione del proprio sub-contatore e comunicare all’amministratore il proprio subentro.

CHIUSURA CONTRATTO

Chiamare il numero verde con:• lettura contatore;• documento valido, codice fiscale e dati anagrafici dell’intestatario;• indirizzo dell’immobile in cui si vuole chiudere il contratto;• nuovo indirizzo ove recapitare l’ultima bolletta di fornitura;• recapito telefonico.

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TELEFONO FISSONumero Verde 187servizio clienti

TRASFERIMENTO

Se si ha già un contratto con Telecom e ci si trasferisce nelle vicinanze (senza cam-biare prefisso) in una casa già munita di telefono fisso, si può chiedere di trasferire il numero in possesso (spetta alla Telecom la decisione di accogliere la richiesta).Chiamando il numero verde tenere a por-tata di mano il codice fiscale e i dati ana-grafici.

NUOVO CONTRATTO

Se si ha già un contratto con Telecom, ma ci si trasferisce lontano (cambiando prefis-so) oppure in una casa senza telefono, si deve firmare un nuovo contratto.Chiamando il numero verde tenere a por-tata di mano il codice fiscale e i dati ana-grafici e l’indirizzo per la fatturazione.

SUBENTRO

Se ci si trasferisce in una casa in cui il te-lefono fisso c’è, si può subentrare nel con-tratto precedente.Servirà l’autorizzazione scritta del vecchio intestatario da inviare tramite fax e, per il subentrante, il codice fiscale, i dati ana-grafici e l’indirizzo per la fatturazione.• Si deve comunicare la variazione di in-dirizzo se si ha un contratto con altre com-pagnie telefoniche, attraverso una dichia-razione scritta e firmata, anche via fax.

TASSA RIFIUTI

Per pagare la tassa sui rifiuti è obbliga-torio avvisare l’ufficio delle tasse del Co-mune dove si trova la nuova casa (Tarsu: tassa sui rifiuti solidi urbani).Bisogna andare all’ufficio delle tasse per il cambio di indirizzo e si ha tempo fino al 20 gennaio dell’anno successivo al cam-bio di residenza.Se la tassa è intestata a voi si va di perso-na o si delega una parsona con autorizza-zione scritta e firmata da voi.

Occorrono questi dati:• dati anagrafici e codice fiscale di chi pa-gherà la tassa;• planimetrie della nuova casa da inserire in un modulo: via e numero civico, piano, numero di locali e metri quadri dell’abi-tazione, e indicazione di quale uso se ne intenda fare (privato, affari, ecc.);• il numero delle persone che ci abiteran-no;• se si conosce il nome di chi occupava l’abitazione prima.

ATTENZIONE: ricordarsi di avvisare che si sta cambiando casa anche all’ufficio del Comune dove si abitava, altrimenti si pa-gheranno doppiamente le tasse, perchè la cancellazione non è automatica.

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ANAGRAFELe pratiche differiscono per la cittadinanza italiana,per quella europea e per quella extra europea

CITTADINO ITALIANO

Se si trasloca nello stesso Comune:è obbligatorio comunicare entro 20 giorni dal trasferimento all’ufficio anagrafe del proprio Comune.

Se si cambia Comune:è obbligatorio recarsi di persona, entro 20 giorni dal trasferimento, ad avvisare l’Uffi-cio Anagrafe del nuovo Comune.

In entrambi i casi sarà necessario compi-lare un modulo con le proprie generalità (nome, cognome, età, data e luogo di na-scita). La registrazione del nuovo indirizzo è immediata. In genere entro un mese o due (dipende dal Comune) verrà un messo comunale per verificare il tuo nuovo indi-rizzo.

CITTADINO DI UN ALTRO PAESE DELL’UNIONE EUROPEA

Se si trasloca da uno Stato diverso:viene richiesta la presenza fisica dell’in-teressato, nel caso di nucleo familiare è sufficiente un solo componente purchè maggiorenne e provvisto di documento d’identità valido. E’ obbligatorio avvisare l’ufficio stranieri Paese UE presso l’ufficio anagrafe del Comune dove si va ad abi-tare.

Documenti necessari:• permesso o carta di soggiorno ed una loro fotocopia;• carta d’identità o passaporto validi ed una loro fotocopia;• se si è sposati si deve portare una di-chiarazione o certificato di matrimonio tradotto o legalizzato, rilasciato dal pro-prio Consolato o Ambasciata;• si deve compilare il modulo “Iscrizio-ne di residenza per stranieri”, da ritirare presso l’ufficio stranieri UE.- Se si trasloca nello stesso Comune:bisogna andare di persona all’ufficio Ana-grafe del Comune entro 20 giorni dal tra-sferimento, o nel caso di nucleo familiare basta essere maggiorenne e provvsto di documento d’identità valido.- Se si trasloca in un Comune diverso:ci si reca di persona oppure un compone-nete del nucleo familiare purchè maggio-renne, entro 20 giorni dal trasferimento presso l’ufficio Anagrafe del nuovo Comu-ne.

Da avere in entrambi i casi:• permesso o carta di soggiorno;• carta d’identità o passaporto validi;• compilare il modulo “Cambio di residen-za per stranieri”.La registrazione del nuovo indirizzo è im-mediata. In genere entro un mese o due (dipende dal Comune) verrà un messo comunale per verificare il tuo nuovo indi-rizzo.

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CITTADINO DI UN PAESEEXTRA-EUROPEO

Se si trasloca da uno Stato diverso:trasferendo la residenza si trasferisce an-che il domicilio fiscale (dove si pagano le tasse). Bisogna rivolgersi allo sportello ri-servato ai Paese Extra-UE (se esiste) presso l’ufficio stranieri più vicino alla futura abi-tazione. E’ sempre richiesta la presenza fisica dell’interessato. Nel caso di nucleo familiare, basta un componente, purchè maggiorenne e provvisto di documento d’identità valido. E’ obbligatorio anche avvisare l’ufficio stranieri Paesi UE che di norma si trova presso l’ufficio Anagrafe del Comune dove si va ad abitare.

Documenti necessari:• permesso o carta di soggiorno ed una loro fotocopia;• passaporto valido ed una sua fotocopia; se il passaporto non riporta i dati anagra-fici in modo chiaro e leggibile (es. quel-lo Brasiliano dove non si capisce nome e cognome perchè scritti nella stressa linea) serve una dichiarazione del proprio con-solato con i dati anagrafici completi;• se si è sposati si deve portare una di-chiarazione o certificato di matrimonio tradotto o legalizzato, rilasciato dal pro-prio Consolato o Ambasciata;• si deve compilare il modulo “Iscrizio-ne di residenza per stranieri”, da ritirare presso l’ufficio stranieri.

Se si trasloca nello stesso Comune:bisogna andare di persona all’ufficio Ana-grafe del Comune entro 20 giorni dal tra-sferimento, o nel caso di nucleo familiare basta essere maggiorenne e provvsto di documento d’identità valido.

Se si trasloca in un Comune diverso:ci si reca di persona oppure un compone-nete del nucleo familiare purchè maggio-renne, entro 20 giorni dal trasferimento presso l’ufficio Anagrafe del nuovo Comu-ne.

Da avere in entrambi i casi:• permesso o carta di soggiorno;• carta d’identità o passaporto validi;La registrazione del nuovo indirizzo è im-mediata. In genere entro un mese o due (dipende dal Comune) verrà un messo comunale per verificare il tuo nuovo indi-rizzo.

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ICIImposta Comunale sugli Immobili

I comuni hanno una certa discrezionali-tà nel determinare aliquote, procedure e agevolazioni, quindi può variare da Co-mune a Comune. Presso gli uffici comunali si possono reperire le aliquote ed eventuali agevolazioni concesse al controbuente.Per il calcolo dell’imposta ci si può rivol-gere alle associazioni di categoria (sin-dacati) o ad un commercialista, ai quali serviranno:• la rendita catastale: di solito si trova nell’atto notarile o ci si può rivolgere agli sportelli del catasto;• l’atto notarile.

A grandi linee, l’imposta si calcola molti-plicando la rendita catastale per 105 per i fabbricati residenziali; per 35,70 per negozi e botteghe; per 52,50 per studi e uffici. All’importo ottenuto si applica l’ali-quota prevista dal comune in cui si trova l’immobile e le agevolazioni se si tratta di abitazione principale.

SCADENZE

• 30 giugno: primo acconto o versamento dell’intero (la scelta è facoltativa).Se si acquista dopo giugno si pagherà alla seconda scadenza.• in due rate: la prima d’acconto entro il 30 giugno, pari al 50% di quanto versa-to l’anno precedente, la seconda di saldo entro il 20 dicembre, pari alla restante im-posta dovuta.

LA DICHIARAZIONE

Si presenta nell’anno successivo alla va-riazione (acquisto, vendita, ecc.) con lo stesso termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi. Esempio: se hai acquistato nel 2006 do-vrò presentare la dichiarazione entro il 31 luglio 2007.La dichiarazione va fatta su modello del Ministro delle Finanze, disponibile presso i comuni stessi.Attenzione: i singoli comuni hanno facoltà di variare termini e modalità di presenta-zione, pertanto è utile verificare presso gli uffici comunali.

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IREImposta sui Redditi

L’Ire si applica su tutti i redditi del contri-buente, così come il reddito derivante dal possesso di un immobile.Per il calcolo dell’imposta ci si può rivol-gere alle associazioni di categoria (sin-dacati) o ad un commercialista, ai quali serviranno:• la rendita catastale: di solito si trova nel-l’atto notarile o nella visura camerale, o ci si può rivolgere agli sportelli del catasto;• l’atto notarile;• se lo avete affittato l’ammontare di cano-ne di affitto percepiti nell’anno.SCADENZE• 20 giugno: saldo Ire dell’anno prece-dente;• 20 giugno: primo acconto sull’anno in corso;• 30 novembre: secondo acconto sull’an-no in corso.LA DICHIARAZIONESi presenta nell’anno successivo all’acqui-sto. Attualmente la scadenza è fissata per il 31 luglio. Es: se si acquista nel 2007 si dovrà dichia-rare l’immobile entro il 31 luglio 2008.La dichiarazione va fatta su modello del Ministro delle Finanze, disponibile presso i comuni stessi o su internet.Attenzione: per l’abitazione principale, cioè abitata abitualmente dal proprietario o dai suoi familiari, spetta una deduzione pari alla rendita catastale dell’immobile e delle relative pertinenze.

DA NON DIMENTICARE

• la compagnia di assicurazioni

• l’ACI per il libretto auto e la patente

• l’Ufficio imposte dirette per le comunica-zioni fiscali

• le banche

• il Comune per la carta d’identità e il pas-saporto e l’anagrafe

• il medico di famiglia

• recarsi presso l’ufficio postale della vec-chia residenza per comunicare il nuovo indirizzo

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GUIDA CASA 2007

GUIDA FISCALE• QUANDO SI POSSIEDE UN IMMOBILE

• QUANDO SI ACQUISTA CASA

• QUANDO SI VENDE E RIACQUISTA LA PRIMA CASA

• QUANDO SI EREDITA UN IMMOBILE

• QUANDO SI RICEVE UN IMMOBILE IN DONAZIONE

• QUANDO SI STIPULA UN MUTUO PER L’ACQUISTO

• IL MUTUO PER COSTRUZIONE E/O RISTRUTTURAZIONE

• QUANDO SI PRENDE IN AFFITTO UN IMMOBILE

• QUANDO SI RISTRUTTURA L’IMMOBILE

• QUANDO SI ACQUISTA O SI È ASSEGNATARI DI

IMMOBILI RISTRUTTURATI

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I testi della presente pubblicazione sono tratti dalla Guida Fiscale pubblicata dall’Agenzia delle Entrate - Ufficio Relazioni Esterne. I dati contenuti nella guida tengono conto della normativa in vigore a gennaio 2004. Per ulteriori informazioni e aggiornamenti visitate il sito: www.agenziaentrate.it e www.fiscooggi.it

QUANDO SI POSSIEDE UN IMMOBILE

Tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale devono pagare l’Irpef, le addizionali (regionale e comunale) all’Irpef e l’Ici.Per l’Irpef e le addizionali i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquo-te previste per tali imposte. Poiché per l’Irpef le aliquote sono progres-sive, uno stesso reddito proveniente da immobili è tassato in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è venuto a confluire.L’Ici, invece, si determina applicando l’ali-quota stabilita dai comuni.Il reddito dei fabbricati scaturisce dall’ap-plicazione delle rendite catastali rivalutate del 5% (individuate per ogni Comune in relazione alle caratteristiche degli immo-bili), dal tipo di utilizzo dell’immobile, dal periodo e dalla percentuale di possesso. Per l’Ici la rendita catastale, oltre ad essere rivalutata (del 5%) deve essere moltiplicata per 100 per le abitazioni appartenenti ai gruppi catastali A, B e C (con esclusione delle categorie A10 e C1).

CATEGORIECATASTALICod. Tipologia

A/1 abitazioniditiposignorileA/2 abitazioniditipocivileA/3 abitazioniditipoeconomicoA/4 abitazioniiditipopopolareA/5 abitazioniditipoultrapopolareA/6 abitazioniditiporuraleA/7 abitazioniinvilliniA/8 abitazioniinvilleA/9 castelliepalazzistorico/artisticiA/10 ufficiestudiprivatiA/11 abitazioniedalloggitipicideiluoghiB/1 convitti,orfanotrofi,ospizi,conventi,casermeecc.B/2 casedicuraeospedaliB/3 prigionieriformatoriB/4 ufficipubbliciB/5 scuole,laboratoriscentificiB/6 biblioteche,pinacoteche,musei,accademieecc.B/7 cappelleeoratoriB/8 magazzinisotterraneiperdepositididerrateC/1 negoziebottegheC/2 magazzinielocalididepositoC/3 laboratoriperartiemestieriC/4 fabbricatielocaliperesercizisportiviC/5 stabilimentibalneariediacquecurativeC/6 stalle,scuderie,rimesseedautorimesseC/7 tettoiechiuseoaperte

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GUIDA CASA 2007

Se l’immobile possedutoè l’abitazione principale

L’abitazione principale è l’immobile posse-duto a titolo di proprietà o di altro diritto reale (ad esempio l’usufrutto) ed utilizzato come dimora principale dal contribuente o/e dai suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzogrado e affini entro il secondo grado). A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione con la quale si può attestare che la dimora principale è in un luogo diverso da quella anagrafica. Ai contribuenti che hanno la dimora principale nella casa di proprie-tà o posseduta a titolo di usufrutto o altro diritto reale, per l’Irpef e le addizionali, spetta una deduzione dal reddito comples-sivo pari all’ammontare dell’intera rendita catastale dell’immobile e delle relative per-tinenze. Sia l’abitazione principale che le pertinenze sono, pertanto, esenti da Irpef e relative addizionali. La deduzione spetta anche quando: - la casa è la dimora principale soltanto dei familiari che vi risiedono; - si trasferisce la dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di rico-vero o sanitari a condizione che non ven-ga affittata. La deduzione per abitazione principale compete per una sola unità im-mobiliare, per cui se un contribuente pos-siede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale ed uno utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta esclusivamente per il reddito dell’immobile adibito ad abitazione principale. Ai fini del pagamento dell’Ici, invece, per l’abita-zione principale, viene concessa una de-trazione d’imposta di 103,29 euro: i Co-muni possono elevare tale detrazione fino ad abbattere totalmente l’imposta dovuta,

e stabilire il pagamento di un’aliquota Ici ridotta; dal 2001 l’aliquota ridotta si ap-plica anche alle pertinenze.

Se l’immobile è tenuto adisposizionePer il fabbricato ad uso abitazione posse-duto in aggiunta a quello utilizzato come abitazione principale, il reddito da as-soggettare ad Irpef e relative addizionali viene determinato applicando alla rendita catastale rivalutata l’aumento di 1/3. L’au-mento di 1/3 della rendita non si applica se la casa a disposizione è stata concessa in uso gratuito a un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) che vi trasferisca la resi-denza. L’aumento di 1/3 si applica anche se l’immobile che si utilizza come abita-zione principale non è di proprietà ma è detenuto in locazione.

Se l’immobile viene affittatoNel caso in cui l’immobile viene concesso in affitto, nella dichiarazione dei redditi deve essere indicato il canone di locazio-ne, anche se non è stato percepito effettiva-mente. I canoni di locazione non percepiti (per l’ammontare accertato dal giudice) non devono, invece, essere riportati nel-la dichiarazione dei redditi a partire dal termine del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Nel caso in cui il giu-dice confermi la morosità dell’affittuario anche per periodi precedenti è riconosciu-to un credito di imposta, pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti. In tutti questi casi il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale.

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QUANDO SI ACQUISTA CASA

Immobile concesso in affitto ad equo canoneIl reddito da assoggettare all’Irpef e alle relative addizionali è quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15% (o del 25% per i fabbricati situati nel-la città di Venezia e in alcune isole della Laguna).

Immobile concesso in affitto in libero mercatoIl reddito da assoggettare all’Irpef e alle relative addizionali è dato dal valore più alto tra la rendita catastale rivalutata (del 5%) e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del 15% (o del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna).

Immobile sito in Comuni ad alta densità abitativa concesso in affitto a canone convenzionaleIl canone convenzionale è quello determi-nato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni de-gli inquilini maggiormente rappresentative

Quando si compra casa le imposte da pagare sono diverse (registro o Iva) a se-conda che il venditore sia un privato o un soggetto Iva (es. costruttore). In entrambi i casi, sono comunque dovute anche le im-poste ipotecarie e catastali. Se il venditore è un soggetto Iva che opera nel settore del-l’edilizia chi compra un immobile non di lusso (non avente, cioè, le caratteristiche indicate nel Decreto ministeriale 2.8.69), dovrà pagare:

• Iva al 10%;• Imposta di reg. in misura fissa: E 168• Imposta ipotec. in misura fissa: E 168;• Imposta catast. in misura fissa: E 168.Quando il venditore, invece, non è sog-getto ad Iva (es., privato) le imposte da pagare per l’acquirente sono:• Imposta di registro, 7%;• Imposta ipotecaria, 2%;• Imposta catastale, 1%.

a livello nazionale. Il reddito da assogget-tare all’Irpef e alle relative addizionali, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30% se il fabbricato è sito in un comune ad alta densità abitativa. Si tratta, per esem-pio, degli immobili situati nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei comuni confinanti con gli stessi e negli altri comuni capoluo-ghi di provincia. È il Comitato Interministe-riale per la Programmazione Economica che approva l’elenco dei comuni ad alta tensione abitativa individuati dalle regioni e dalle provincie autonome sulla base dei criteri disposti dallo stesso Cipe (delibera 13 novembre 2003 pubblicata nella G.U. n. 40 del 18/2/2004). In vigore dal 2005 per gli affitti, è pre-cluso all’ufficio l’accertamento quando per l’affitto di fabbricati si dichiara un reddito non inferiore al maggiore tra il canone ri-sultante dal contratto, ridotto del 15%, e il 10% del valore catastale dell’immobile.

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GUIDA CASA 2007

L’acquisto della prima casa

Nel caso di acquisto della “prima casa” sono previste una serie di agevolazioni:• l’imposta di registro, o in alternativa l’Iva, si paga con aliquota ridotta, • le imposte ipotecarie e catastali sonodovute in misura fissa.Per fruire delle agevolazioni prima casa nonè necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari. Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa valgono anche per l’acquisto di pertinenze e anche se ef-fettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:• c/2, cantina o soffitta;• c/6, garage o box auto;• c/7, tettoia o posto auto.

La base imponibile per l’applicazione del-l’imposta proporzionale di registro è datadal valore dell’immobile dichiarato nel-l’atto. Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione. Se l’ufficio ritiene che il valore dell’immobile trasferi-to è superiore a quello indicato nell’atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamen-to dell’imposta proporzionale, un apposito avviso. Nel caso, però, che il contribuente abbia dichiarato nell’atto di vendita un va-lore non inferiore a quello determinato su base catastale, l’ufficio non può procedere alla rettifica di valore. Per le cessioni soggette all’Iva la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti. Se il contribuente ha dichiarato un corrispettivo non inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali, l’Ufficio locale non procede alla rettifica Iva, salvo che da altri atti e docu-menti non risulti un corrispettivo superiore. Il valore catastale si determina moltiplican-do la rendita catastale aggiornata per i se-guenti coefficienti:• 110, per la prima casa;• 120, per i fabbricati appartanenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le catego-rie A/10, C/1) e D; • 60, per i fabbricati della categoria A/10 (uffici e studi privati);• 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

Se il venditore dell’immobile è soggetto ad IvaChi compra dovrà pagare l’Iva con l’ali-quota ridotta al 4% in luogo del 10%. L’imposta di registro e le imposte ipoteca-rie e catastali si dovranno pagare nella misura fissa pari a 168 euro ciascuna.

Se il venditore dell’immobile non èsoggetto ad IvaL’imposta di registro si dovrà pagare conl’aliquota del 3% in luogo del 7%. Le impo-ste ipotecarie e catastali si dovranno pa-gare ognuna in misura fissa di 168 euro. I requisiti necessari per fruire delle agevo-lazioni prima casa riguardano:

• la natura dell’immobile acquistatoLe agevolazioni interessano solo i trasferi-menti di case di abitazione “non di lusso”. Le abitazioni non di lusso sono quelle non

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aventi le caratteristiche indicate nel Decre-to Ministeriale 2.8.69 (che considera abi-tazioni di lusso, ad esempio, quelle dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie, o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.).

• l’ubicazione dell’immobile acquistatoL’immobile deve essere ubicato:- nel comune di resid. dell’acquirente;- nel comune in cui, entro 18 mesi (termine elevato da 12 a 18 mesi dall’1/1/2001) l’acquirente stabilirà la propria resid.; - nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di re-sidenza;- nel comune in cui ha sede o esercita l’at-tività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro;- nel caso in cui l’acquirente sia un citta-dino italiano residente all’estero (iscritto all’AIRE)l’immobile può essere acquistato come pri-ma casa in qualsiasi comune del territorio italiano.

• le dichiarazioni che l’acquirente deve fareNell’atto di compravendita l’acquirente deve dichiarare:- di non essere titolare, esclusivo o in co-munione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato; - di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorionazionale, di diritti di proprietà, uso usu-frutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal

Perdita delle agevolazioni prima casaL’acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:• le dichiarazioni previste dalla legge nel-l’atto di acquisto siano false;• non trasferisce entro 18 mesi la residen-za nel comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;• vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobi-le da adibire a propria abitazione prin-cipale. La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero dell’imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta, oltre gli interessi di mora.

coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;- qualora non risieda già nel comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, deve altresì impegnarsi a stabilire la resi-denza entro 18 mesi. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune dove si trova l’unità abitati-va acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

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GUIDA CASA 2007

Azioni di controllo e verifica degliuffici dell’Agenzia delle EntrateL’azione di verifica relativa alla sussisten-za dei requisiti “prima casa” può essere effettuata dall’Ufficio delle Entrate territo-rialmente competente entro il termine mas-simo di tre anni. In relazione alle diverse ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa varia il momento di decorren-za del termine triennale:• Mendacità delle dichiarazioni rilasciate nell’atto di acquisto. Entro tre anni dalla registrazione dell’atto di compravendita.• Mancato trasferimento di residenza en-tro diciotto mesi dalla stipula dell’atto.Entro quattro anni e mezzo (tre anni più diciotto mesi) dalla registrazione dell’atto.• Vendita della casa prima di cinque anni senza riacquisto entro un anno. Entro quattro anni dalla vendita della casa acquistata con i benefici (tre anni dallo spi-rare del termine di un anno entro il quale doveva effettuarsi il riacquisto).

Le agevolazioni prima casa in casi particolari

Acquisto di due appartamenti contigui allo scopo di riunirli in un’unica abitazioneLe agevolazioni prima casa spettano limi-tatamente ad uno solo degli appartamen-ti, anche se gli stessi vengono acquistati contemporaneamente e con un unico atto. Nel momento dell’acquisto si configurano infatti come due unità abitative separate e corrispondenti a diverse unità catastali.

Acquisto di immobile in corso di costruzione o di ristrutturazioneLe agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquisto di fabbricati in corso dicostruzione o allo stato rustico, nonché a quelli in corso di ristrutturazione.

Acquisto effettuato da coniugi incomunione legaleIn caso di acquisto di un appartamento da parte di coniugi in regime di comunione legale, qualora solo uno avesse i requisitisoggettivi per usufruire delle agevolazio-ni prima casa (mentre l’altro coniuge, ad esempio, è titolare della proprietà di una abitazione acquistata prima del matrimo-nio, nel comune dove si trova la nuova da acquistare), il beneficio fiscale spetta al 50% e cioè solo per la quota del coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

Il contratto preliminareI requisiti prescritti per usufruire delle age-volazioni prima casa devono essere pre-senti al momento del passaggio della pro-prietà dell’abitazione, e quindi dell’atto definitivo. Non è però infrequente la stipu-la di un cosiddetto contratto preliminare: anche in questa sede è possibile chiedere l’applicazione del regime agevolato con la “promessa” di essere in possesso dei requisiti richiesti al momento della stipu-la dell’atto definitivo. Il contratto prelimi-nare è soggetto all’imposta di registro in misura fissa (168 euro). Qualora in sede di contratto preliminare siano versati degli acconti sul prezzo pattuito:• se il venditore è un privato, gli acconti saranno in ogni caso assoggettati all’im-posta di registro del 3%;• se il venditore è soggetto Iva, sugli accon-ti si applicherà l’aliquota ridotta del 4%.

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La permutaUn modo per ottenere il trasferimento della proprietà di un immobile è la permuta, e cioè il reciproco trasferimento di cose o al-tri diritti. Anche in questo caso, qualora ne sussistano i requisiti, trovano applicazione le agevolazioni “prima casa”.

QUANDO SI VENDE E RIACQUISTA LA PRIMA CASA

Dal 1° gennaio 2002, chi vende un immo-bile non deve più pagare l’Invim (soppres-sa con la Legge 28/12/2001, n. 448).Tuttavia, ai fini Irpef, chi vende un immo-bile acquistato (o costruito) da non più di cinque anni deve inserire nella dichiara-zione dei redditi la plusvalenza realizzata, cioè la differenza tra il corrispettivo per-cepito e il prezzo di acquisto (o costo di costruzione). Questa disposizione non si applica se gli immobili sono stati ereditati o ricevuti in donazione, o se per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la co-struzione) e la vendita sono stati utilizzati come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, ed affini entro il secondo grado).

Chi cede l’immobile acquistato con le age-volazioni prima casa, ed acquista un’altra abitazione, non di lusso, costituente prima casa, può beneficiare di un credito di im-posta alle seguenti condizioni: • il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita dell’abitazione prece-dente; • il contribuente non deve essere decaduto dal beneficio prima casa;• se la vendita è posta in essere senza che siano decorsi cinque anni dal primo ac-quisto, la nuova casa deve essere adibita ad abitazione principale.

Se si vende e riacquista la prima casa

Cosa fare per ottenere il creditoPer poter beneficiare del credito di impo-sta, l’atto di acquisto della nuova abitazio-ne deve espressamente contenere:• le dichiarazioni previste per l’applica-zione dei benefici “prima casa”;• l’espressa richiesta del credito di imposta con l’indicazione di tutti gli elementi idonei alla sua identificazione e determinazione.

RIEPILOGODELLEIMPOSTE:IVANTAGGIPERLAPRIMACASA IMPOSTA PRIMACASA ALTRE Registro 3% 7% Ipotecaria e 168 2% Catastale e 168 1%

Acquistodaprivato

IVA 4% 10% Registro e 168 e 168 Ipotecaria e 168 e 168 Catastale e 168 e 168

Acquistodaimpresa

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L’ammontare del creditoIl credito d’imposta è pari all’imposta di registro o all’Iva pagata sul primo acqui-sto. In ogni caso non può essere superioreall’imposta di registro o all’Iva dovute sul nuovo acquisto: non può pertanto dar luo-go a rimborso.

Come utilizzarloIl credito di imposta può essere utilizzato:• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;• in diminuzione di imposta di registro,ipotecaria, catastale, dovute su atti e de-nunce presentati successivamente alla data di acquisizione del credito; • in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presenta-re successivamente al nuovo acquisto (solo ed esclusivamente con la prima dichiara-zione successiva alla data di acquisto);

Decadenza dal diritto al credito di impostaPoiché il credito di imposta è collegato ai benefici “prima casa” la decadenza da quest’ultimi comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie, come visto in precedenza, anche il recu-pero del credito utilizzato.

• in compensazione con altri tributi in sede di versamenti unitari con il Mod. F24.Il credito di imposta ha una valenza limi-tata nel tempo: qualora si pensi di utiliz-zarlo per il pagamento di imposte su atti e denunce successivi al riacquisto, occorre tenere presente che il beneficio si prescrive trascorsi 10 anni dalla sua origine. In caso di morte del titolare del credito d’imposta prima del suo utilizzo, lo stesso si trasferi-sce agli eredi.

QUANDO SI EREDITA UN IMMOBILE

Dal 25 ottobre 2001 non è più dovuta l’imposta di successione indipendentemen-te dal valore dei beni caduti in successione e dai vincoli di parentela intercorrenti tra il defunto e i beneficiari. Pertanto, quan-do si trasferiscono immobili o diritti reali immobiliari per successione, sono dovute solo le imposte ipotecarie e catastali nella misura proporzionale, rispettivamente, del 2% e dell’1%, con un minimo di 168 euro per ciascuna imposta. Per gli immobili ere-ditati c’è l’obbligo di presentare la dichia-razione di successione. Gli eredi devono presentare la dichiarazione di successio-ne entro dodici mesi dall’apertura della successione all’Ufficio locale dell’Agenzia

delle Entrate nella cui circoscrizione era l’ultima residenza del defunto indicandovi gli estremi degli immobili caduti in suc-cessione ed allegandovi copia del Mod. F23 (attestato versamento imposte ipote-carie e catastali) ed una visura catastale aggiornata. Gli eredi sono esonerati dal-la presentazione della dichiarazione ai fini dell’imposta comunale sugli immobili. Rimane infatti a carico dell’Ufficio locale dell’Agenzia l’onere di trasmettere copia della dichiarazione di successione al Co-mune dove è ubicato l’immobile. Si ricor-da, infine, che dal 1° gennaio 2002 non è dovuta l’Invim.

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Se si eredita una prima casaQuando si eredita una casa di abitazio-ne non di lusso e l’erede (ovvero, nel caso di immobili trasferiti a più eredi, almeno uno di essi) possiede i requisiti previsti per

Dal 25 ottobre 2001, è stata modificata la disciplina fiscale per le donazioni o le altre liberalità di beni e diritti, nonché per la ri-nuncia pura e semplice agli stessi diritti. A differenza delle successioni, le donazio-ni e liberalità sono soggette a trattamenti fiscali diversi a seconda del rapporto di parentela intercorrente tra donante e be-neficiario. Infatti, non è dovuta l’imposta per le libe-ralità (donazioni) effettuate a favore di:• coniuge;• discendenti in linea retta (padre/figlio;nonno/nipote);• altri parenti fino al quarto grado(zio/nipote; fratelli; cugini).Pertanto, se il beneficiario rientra in una di tali categorie, e la donazione consiste in un immobile, sono dovute le sole imposteipotecaria (2%) e catastale (1%). Se il beneficiario non rientra nelle catego-rie sopra elencate ed il valore della dona-zione eccede la franchigia di 180.759,91 euro, allora deve essere pagata, sul valore dei beni donati che supera detta franchi-gia, l’imposta di registro nella misura del 7%. L’importo della franchigia è elevato a 516.456,90 euro per le persone con han-dicap riconosciuto grave. In caso di più donazioni si può fruire della franchigia una sola volta come nell’esem-pio seguente.

QUANDO SI RICEVE UN IMMOBILE IN DONAZIONE

Esempio:Laprimadonazionetraestraneiècostituitadaunappar-tamento il cui valore è di 100.000 euro; l’atto è esentedall’imposta di registro e si pagano soltanto le imposteipotecaria(2%)ecatastale(1%).Unasecondadonazionedapartedellostessodonanteallostessodonatarioècostituitadaunaltroimmobileilcuiva-loreèdi120.000euro:l’impostadiregistrosiapplicasul-l’importodi39.240,09euro (220.000,00 -180.759,91)edinoltresonodovuteleimposteipotecariaecatastalesu120.000euro(valoredell’immobiletrasferito).

Se si riceve in donazioneuna prima casaQuando si riceve in donazione una prima casa si applicano le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 168 euro per ciascuna imposta (invece del 2% e 1%).Per le donazioni di prima casa che sono soggette all’imposta di registro si applica l’aliquota agevolata del 3% (invece del 7%) unitamente alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (pari a 168 euro).Le agevolazioni prima casa spettano qualora il beneficiario, o almeno uno di essi, nel caso di immobili trasferiti a più beneficiari, possegga tutti i requisiti e le condizioni necessarie per acquistare la prima abitazione con le agevolazioni pri-ma casa.

usufruire dell’agevolazione prima casa le imposte ipotecarie e catastali si appliche-ranno nella misura fissa di 168 euro per ciascuna imposta (in luogo del 2% e 1%).

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La normativa vigente in materia di detra-zioni fiscali per interessi passivi ed oneri accessori derivanti da contratti di mutuo ipotecario è piuttosto articolata in quan-to, nel corso degli anni, ha subito diverse modifiche con la conseguenza che le de-trazioni fiscali spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abi-tazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all’anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.

QUANDO SI STIPULA UN MUTUO PER L’ACQUISTO

• Per i mutui stipulati dal 1993, le detra-zioni sono concesse solo in relazione al-l’acquisto dell’abitazione principale. L’im-porto massimo complessivo di spesa su cui applicare la detrazione è di 3.615,20 euro. Pertanto la detrazione non può esse-re superiore a 686,89 euro, pari al 19% di 3.615,20 euro. Il tetto massimo di spesa detraibile deve essere riferito complessiva-mente a tutti gli intestatari, ed eventual-mente a più contratti di mutuo stipulati per l’acquisto.

• Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l’acqui-sto di propria abitazione anche diversa da quella principale. L’importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo di 3.615,20 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra pro-pria abitazione. In quest’ultimo caso, la detrazione non spetta se il tetto massimo di spesa è stato raggiunto dai costi relati-vi ad altro mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale. Se questi sonostati inferiori al limite predetto, la detrazio-ne si applica sulla differenza.

• Per i mutui stipulati prima del 1991, le detrazioni spettano anche per l’acquisto di immobile non abitativo con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciascun inte-statario.

Mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principaleCome detto, per i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1993, agli acquirenti di im-mobili da adibire ad abitazione principa-le spetta la detrazione d’imposta dell’Irpef nella misura del 19 % sugli interessi passivi ed oneri accessori a condizione che:• l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto (termine elevato da sei mesi ad un anno dall’1/1/2001).

La condizione di dimora abituale deve sus-sistere nel periodo d’imposta per il quale si chiedono le detrazioni, con eccezione delle variazioni di domicilio dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. Ciò vuol dire che se un lavoratore è costretto da mo-tivi di lavoro a trasferirsi in altro luogo, la casa in cui abitava non perde la qualifica di abitazione principale. Parimenti, non si tiene conto delle variazioni di domicilio

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dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria. In questo caso si richiede che l’abitazio-ne non sia locata. L’abitazione abituale generalmente coincide con la residenza anagrafica. Tuttavia, è ammessa l’autocer-tificazione di una dimora abituale diversa dalla residenza anagrafica. Il requisito della dimora abituale non è richiesto al personale delle Forze armate e delle Forze di Polizia ad ordinamento sia militare sia civile. Per loro è sufficiente che l’acquisto o la costruzione riguardi un immobile costi-tuente unica abitazione; • l’acquisto dell’immobile avvenga entro un anno (termine elevato da sei mesi ad un anno dall’1/1/2001) antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario. Ciò significa che si può prima acquistare ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contrattodi mutuo ed entro un anno stipulare ilcontratto di acquisto. L’importo annuo complessivo di spesa su cui calcolare le detrazioni è di 3.615,20 euro (ad esem-pio: marito e moglie cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sull’abitazione principale acquistata in comproprietà pos-sono indicare al massimo un importo di 1.807,60 euro ciascuno). In caso di acqui-sto di un’abitazione locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dal-l’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’unità immobiliare sia adibi-ta ad abitazione principale. Nel caso che l’immobile acquistato sia oggetto di lavo-ri di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta a decor-rere dalla data in cui l’unità immobiliare

è adibita a dimora abituale, in ogni caso, entro due anni dall’acquisto. E’ necessa-rio, inoltre, che: • il finanziamento dell’acquisto derivi da un contratto di mutuo ipotecario.Quindi, non sono ammessi finanziamentiquali: cambiali, apertura di credito in con-to corrente, anche se garantiti da ipoteca, cessione di stipendio ed altri. Il contratto di mutuo deve essere espressamente finaliz-zato all’acquisto dell’abitazione principale ed alle sue pertinenze. Non dà diritto alle detrazioni il mutuo ipotecario contratto autonomamente per l’acquisto di sole per-tinenze;• il mutuo sia garantito da un’ipotecaimmobiliare.Non è richiesto che l’immobile ipotecato sia lo stesso da acquistare, potendo ben essere altro immobile appartenente anche ad un soggetto diverso dall’acquirente;• il soggetto che eroga il mutuo sia resi-dente in Italia o in un paese aderente al-l’Unione Europea o altrimenti abbia una stabile organizzazione in Italia.Nel caso in cui l’originario contratto venga estinto e ne venga stipulato uno nuovo, è necessario che l’importo del contratto ri-negoziato non sia superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggio-rata delle spese e degli oneri correlati. Ov-viamente, in tale caso, è necessario che le parti contraenti e l’immobile concesso in garanzia siano rimasti invariati.

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Beneficiari

La detrazione dall’Irpef spetta agli acqui-renti, anche della sola nuda proprietà, che siano contestualmente contraenti del mutuo ipotecario. Alla presenza di più intestatari del mutuo, il diritto alla detrazione spetta a ciascuno in proporzione alla propria quo-ta. Dal 2001, in caso di mutuo ipotecario stipulato a partire dal 1993 e intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l’altro fiscalmente a carico può fruire della detra-zione per entrambe le quote degli interessi passivi, sempre che il coniuge a carico sia comproprietario dell’abitazione. In caso di morte dell’acquirente/mutuatario, o di compravendita, il diritto alla detrazione si trasmette all’erede o legatario, oppure al-l’acquirente che si sia accollato il mutuo.In questi casi per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella in cui è stato stipulato il contratto di accol-lo, se questo è avvenuto in data successiva al 1° gennaio 1993. Pertanto le detrazio-ni spettano all’accollante se ricorrono nei suoi confronti le condizioni previste dalla legge a quella data.

Spese ammesse a detrazione

La detrazione d’imposta spetta nell’anno in cui le spese sono state effettivamente pagate, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi, con esclusione di quelli coperti da contributi erogati da enti pubblici, che per le s guen-ti spese:- oneri accessori quali l’onorario del no-taio per la stipulazione del contratto di mutuo ipotecario (con esclusione di quello relativo al contratto di acquisto dell’immo-bile), spese di perizia, spese di istruttoria, imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato, provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti, penalità per antici-pata estinzione del mutuo;- quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;- perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera.

Nel caso di mutui ipotecari indivisi stipulati da cooperative o da imprese costruttrici, ildiritto alle detrazioni spetta agli assegna-tari o agli acquirenti in relazione agli in-teressi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, rimborsati da questi ai con-traenti dei mutui. Per i soci di cooperative edilizie la condizione per poter detrarre gli interessi passivi è la delibera assem-bleare di assegnazione con conseguente immissione nel possesso.

Mutui sottoscritti da cooperative e da imprese costruttrici

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Quadroriassuntivo:mutuiperacquistoabitazioneprincipale

datastipulamutuo

primadel1993

1993

1994/2000

dal2001

limitedetraibilità(al19%diinteressieoneriaggiuntivi)

€3.615,20perciascuncointestatario

€3.615,20complessivi(ancheseilcontribuentedal

9/12/93havariatol’abitazioneprincipalepermotividilavoro)

€3.615,20complessivi

termineperadibireadabitazioneprincipale

8/12/1993

8/12/1994

entroseimesidall’acquisto

entrounanno(dueincasodiristrutturazioneincorso)dall’acquisto(o

dalrilasciodell’immobileacquistatolocato)

datadiacquisto

seimesiantecedentiosuccessivialladatadi

stipulazionedelmutuo

unannoantecedenteosuccessivoalladatadistipulazionedelmutuo

Per abitazione principale s’intende quella in cui il contribuente dimora abitualmente. Dal 2001 tale definizione è stata amplia-ta nel senso che s’intende per abitazione principale anche quella adibita a dimora abituale del contribuente o di un suo fa-miliare (coniuge, anche separato, ma non divorziato - parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). La nozione di abitazione principale contiene in sé il concetto di unicità. Pertanto non si pos-sono avere più abitazioni principali nello stesso momento. Inoltre, tale nozione deve essere sempre riferita a colui che chiede le detrazioni degli interessi.

Nozione di abitazione principale

Ad esempio, nell’ipotesi più ricorrente in cui un genitore cede l’uso della propria abitazione principale al figlio, andando ad abitare in un’altra casa di proprietà, è quest’ultimo immobile che diventa abita-zione principale, mentre quella ceduta in uso al figlio perde questa qualifica. Invece, se il genitore va ad abitare in una casa che non gli appartiene, l’immobile occu-pato dal figlio non perde la qualifica di abitazione principale, ed il genitore con-serva il diritto alla detrazione degli inte-ressi passivi.

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GUIDA CASA 2007

I contribuenti che intraprendono la ristruttu-razione e/o la costruzione della loro casa di abitazione principale possono d trarre dall’Irpef gli interessi passivi pagati sui mutui ipotecari. Per costruzione e ristruttu-razione di unità immobiliare si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli inter-venti di ristrutturazione edilizia.In particolare, sono detraibili nella misura del 19% gli interessi passivi e relativi oneri accessori (nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione),pagati in dipendenza dei contratti di mu-tuo stipulati con soggetti residenti nel ter-ritorio dello Stato o di uno Stato membro dell’Unione europea ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti. L’importo per il quale spetta la detrazione non può supe-rare 2.582,28 euro complessivi per cia-scun anno d’imposta.La detrazione spetta anche per la costru-zione di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto. Per abitazione principale si inten-de quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici. Per usufruire della detrazione in questione è necessario che vengano rispettate le se-guenti condizioni:

QUANDO SI STIPULA UN MUTUO PER COSTRUZIONE E/O RISTRUTTURAZIONE

• il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi, antecedenti o successivi, dalladata di inizio dei lavori di costruzione;• l’immobile deve essere adibito ad abi-tazione principale entro sei mesi dal ter-mine dei lavori di costruzione; • il contratto di mutuo deve essere stipu-lato dal soggetto che avrà il possesso del-l’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.La detrazione è limitata all’ammontare de-gli interessi passivi riguardante l’importo del mutuo effettivamente utilizzato in cia-scun anno per la costruzione dell’immobi-le. La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto del-l’abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il pe-riodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.

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QUANDO SI PRENDE IN AFFITTO UN IMMOBILE

I contribuenti che, in presenza di alcune-condizioni, prendono in affitto un immo-bile da utilizzare come abitazione princi-pale, anche a seguito di trasferimento per motivi di lavoro, hanno diritto a detrazioni dall’Irpef di importo fisso, da richiede-re con la dichiarazione dei redditi. Sono previste due detrazioni d’imposta tra loro alternative, pertanto il contribuente è libe-ro di scegliere quella a lui più favorevole. Tuttavia, si può beneficiare di entrambe la detrazioni se per una parte dell’anno si è titolari di un contratto di affitto per un im-mobile adibito ad abitazione principale e nell’altra parte dell’anno si trasferisce la residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi.

Abitazione principale in affittoI contribuenti intestatari di contratti di lo-cazione di immobili utilizzati come abita-zione principale hanno diritto a una detra-zione dall’Irpef a condizione che:- il contratto di locazione sia stipulato a canone convenzionale (vedi capitolo I, pa-ragrafo 3);• non sia stipulato con enti pubblici;• il reddito complessivo dell’inquilino non superi i 30.987,41 euro.La detrazione di imposta è :• di 495,80 euro se il redditocomplessivo non supera 15.493,71 euro;• di 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma comun-que inferiore a 30.987,41 euro.

La detrazione va calcolata in base al pe-riodo dell’anno in cui l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale, al numero dei cointestatari del contratto di locazione e al reddito di ciascuno di essi.

Locazione per trasferimento di lavoroDal 2001 è prevista una detrazione• nella misura di 991,60 euro se il red-dito complessivo non supera i 15.493,71 euro;• nella misura di 495,80 euro se il reddito complessivo supera i 15.493,71 ma non i 30.987,41 euro;a favore dei lavoratori dipendenti che ab-biano stipulato un contratto di locazione alle seguenti condizioni:• abbiano trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune li-mitrofo;• il nuovo comune si trovi ad almeno cento chilometri di distanza dal precedente e co-munque al di fuori della propria regione;• la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla ri-chiesta della detrazione.La detrazione può essere fruita nei primi tre anni in cui è stata trasferita la residen-za. Ad esempio, se il trasferimento della residenza è avvenuto nel 2003 può esse-re richiesta la detrazione in relazione ai periodi d’imposta 2003, 2004 e 2005. In caso di contratto cointestato, ciascun inte-statario calcolerà la detrazione spettante sulla base del proprio reddito. Questa detrazione non spetta per i redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente (es. borse di studio).

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QUANDO SI RISTRUTTURA L’IMMOBILE

Il numero crescente delle domande pre-sentate negli anni passati per fruire della detrazione d’imposta ai fini Irpef e l’esi-genza di favorire ulteriormente l’emersio-ne di sacche di lavoro “nero” nel compar-to edilizio hanno determinato la decisione di prorogare fino al 31 dicembre 2005 gli incentivi fiscali per i lavori di recupero del patrimonio edilizio.

Detrazione IRPEFdel 36%Fino al 31 dicembre 2005 i contribuenti hanno la possibilità di detrarre dall’impo-sta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) il 36% delle spese sostenute per la ristrut-turazione di case di abitazione e parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. Possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari degli immobili ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sosten-gono le relative spese. Ha diritto alla de-trazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile og-getto dell’intervento, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici siano a lui intestati e purché la condizione di convi-vente o comodatario sussista al momento dell’invio della comunicazione di inizio lavori (sono considerati familiari, il coniu-ge, i parenti entro il terzo grado, gli affini entro il secondo grado). I contribuenti che sostengono le spese di ristrutturazione entro il 31 dicembre 2005 potranno far valere la detrazione Irpef del 36% su un limite massimo di spesa di 48.000 euro con la dichiarazione dei

redditi, ripartendola in dieci rate annuali. Il beneficio spetta per ogni immobile sul quale vengono eseguiti i lavori di recupero edilizio e per ogni singolo intervento. Per i contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni, la detrazione può essere ripartita ri-spettivamente, in cinque o tre rate annuali di pari importo. L’importo detraibile, quin-di, è al massimo di 17.280 euro, pari al 36% del limite massimo di spesa, per ogni immobile oggetto di lavori di manutenzio-ne o ristrutturazione e per ciascun soggetto che ha sostenuto le spese. Per i lavori ese-guiti sull’abitazione e sulla pertinenza, la detrazione compete nel limite massimo di 48.000 euro per ciascuna delle due unità. Se l’accatastamento è unico il limite massi-mo detraibile resta fissato in 17.280 euro complessivi. Se i lavori eseguiti consisto-no nella prosecuzione di interventi iniziati precedentemente (ma successivamente al 1° gennaio 1998), ai fini della determina-zione del limite massimo di spesa, occorre tenere conto anche delle spese sostenute negli anni pregressi. In pratica, se i lavori sono da ritenersi prosecuzione e/o com-pletamento di interventi iniziati in prece-denza, le spese sostenute ad esempio nel 2004 o nel 2005 danno diritto alla detra-zione solo se l’importo complessivamente detratto negli anni precedenti (per lo stesso intervento) non risulta superiore a 48.000 euro max. In particolare, la detrazione Ir-pef del 36% riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risa-namento conservativo e i lavori di ristruttu-razione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali.

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Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione Irpef solo se riguardano le parti comuni di edifici re-sidenziali.Sono pure ammessi al beneficio della de-trazione gli interventi finalizzati:• alla realizzazione di autorimesse o posti auto;• all’acquisto di box o posti auto perti-nenziali già realizzati. In tal caso, però, la detrazione spetta limitatamente alle spese sostenute per la realizzazione, sempreché le stesse risultino comprovate da appositaattestazione rilasciata dal venditore;• all’eliminazione delle barriere architetto-niche, sia sulle parti comuni degli immobili che nei singoli appartamenti;• al conseguimento di risparmi energetici;• alla cablatura degli edifici;• al contenimento dell’inquinamento acu-stico;• all’adozione di misure di sicurezza stati-ca e antisismica degli edifici;• all’esecuzione di opere interne;• all’eliminazione delle barriere architetto-niche, aventi ad oggetto ascensori e mon-tacarichi (ad esempio la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione);• alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica eogni altro mezzo di tecnologia più avan-zata, sia adatto a favorire la mobilità in-terna ed esterna all’abitazione per le per-sone portatrici di handicap gravi;

• all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi (porte blindate o rinforzate, apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini, casseforti a muro, ecc...);• all’esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici (es. l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, il montaggio di vetri antinfortu-ni, l’installazione del corrimano);• interventi di bonifica dall’amianto.Per fruire della detrazione Irpef del 36% sulle spese di ristrutturazione i contribuen-ti sono tenuti ad osservare una serie di adempimenti. Prima dell’inizio dei lavori è necessario inviare, con raccomandata, lacomunicazione di inizio lavori redatta su apposito modello che si può reperire pres-so gli uffici locali dell’Agenzia o nel sito internet www.agenziaentrate.gov.it.Per gli acquirenti di box o posti auto per-tinenziali già realizzati, il modello di co-municazione può essere inviato anche successivamente alla data di inizio lavori purché entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al-l’anno d’imposta nel quale s’intende fruire della detrazione. Le comunicazioni di ini-zio lavori devono essere inviate al seguen-te indirizzo:AGENZIA DELLE ENTRATECENTRO OPERATIVO DI PESCARAVIA RIO SPARTO 21 - 65100 PESCARA.

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Fino al 31 dicembre 2005 è fissata al 10 per cento l’aliquota Iva applicabile alle prestazioni relative alla realizzazione, su fabbricati a prevalente destinazione abi-tativa privata, degli interventi di recupero elencati nell’articolo 3 del Testo Unico del-le disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (precedentemente individuati dall’art. 31, lettere a), b), c) e d), della legge 5 agosto 1978, n. 457). Si tratta degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristruttura-zione edilizia. La disposizione agevolativa fa salve le disposizioni più favorevoli già previste in precedenza per le prestazioni di recupero edilizio, che includevano gli interventi di restauro e risanamento con-servativo e di ristrutturazione edilizia fra quelli per i quali si applica l’aliquota ridot-ta del 10 per cento. La vera novità è quindi l’applicazione del-l’aliquota ridotta per gli interventi di ma-

L’IVA ridotta al 10%

Oltre alla comunicazione agli uffici finan-ziari, è necessario inviare, sempre prima dell’inizio dei lavori, all’Azienda sanita-ria locale competente per territorio una comunicazione con raccomandata A.R., salvo che in tutti i casi in cui i decreti legi-slativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo del-la notifica preliminare alla ASL. Per fruire della detrazione è necessario che le spese detraibili vengano pagate tramite bonifico bancario.

nutenzione ordinaria e straordinaria per i quali le prestazioni di servizi vengono fatturate fino al 31 dicembre 2005.L’applicazione dell’aliquota agevolata si riferisce alla prestazione di servizi intesa nel suo complesso e si estende, quindi, an-che alle forniture delle materie prime e se-milavorate e degli altri beni necessari per i lavori, a condizione:

• che non vengano forniti da un soggetto diverso da quello che esegue la presta-zione o che non vengano acquistati diret-tamente dal committente dei lavori; • che tali beni non costituiscano una par-te significativa del valore delle cessioni effettuate nel quadro dell’intervento. Per i beni che invece costituiscono una parte significativa di detto valore l’aliquota ri-dotta si applica solo fino a concorrenza della differenza tra il valore complessivo dell’intervento di recupero e quello dei beni stessi.

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Unesempiopuòservireadefiniremeglioilcomportamen-todaseguireinoccasionediinterventineiqualivengonofornitibenidivaloresignificativo:uncontribuentesiavvalediun’impresaperlaristruttura-zionedeibagninelproprioappartamento.Il preventivo proposto ed approvato prevede una spesacomplessiva(alnettodiIva)di18.000eurocostituitada:fornituradisanitarierubinetterieper10.000euro;altrimaterialiper3.000euro;manod’operaper5.000euro:-perlafornituradelbenedi“valoresignificativo”(sani-tarierubinetterieper10.000euro), l’aliquotaridottasiappicaperlaparteparialladifferenzatrailvalorecom-plessivodell’intervento (euro18.000)equellodelbenestesso(euro10.000),quindisueuro8.000;- l’aliquotadel10percentosiapplicheràpertantosugli8.000 euro della fornitura “significativa” e sui residui8.000euro(altromaterialeemanod’opera).Sugli2.000eurorestantigraveràinvecel’aliquotaordinariadel20%.

Al fine di semplificare l’applicazione pra-tica dell’agevolazione, con il decreto mini-steriale del 29 dicembre 1999 sono stati individuati a titolo tassativo i seguenti beni per i quali ricorre la definizione di “valore significativo”:• ascensori e montacarichi;• infissi esterni ed interni• caldaie;• videocitofoni;• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;• sanitari e rubinetterie da bagno;• impianti di sicurezza.Le indicazioni date sinora si riferiscono aibeni significativi considerati nella loro in-terezza. Per le componenti staccate degli stessi (ad es. il bruciatore di una caldaia) fornite nell’ambito di un intervento di recu-pero si applica il trattamento fiscale pre-visto per la prestazione (sia che si tratti di parti di notevole rilevanza che di parti di scarso valore). Quando la fornitura com-prende beni cosiddetti di “valore signifi-cativo”, all’atto della fatturazione occorre indicare distintamente la parte del valore dei beni stessi cui è applicabile l’aliquota ridotta e l’eventuale parte soggetta invece all’aliquota del 20 per cento. L’aliquota del 10 per cento si applica alle operazio-ni fatturate fino al 31 dicembre 2005, a prescindere dalla data di inizio dei lavori o della loro conclusione. La fattura emessa dal prestatore d’opera deve indicare an-che gli eventuali beni di valore significa-tivo forniti nell’ambito dell’intervento, in quanto gli stessi, possono essere assogget-tati a due diverse aliquote.

L’Iva agevolata al 10 per cento non può applicarsi:

• alle prestazioni professionali, anche se inerenti agli interventi di recupero edili-zio, in quanto esse non hanno ad oggetto la realizzazione materiale dell’intervento ma vi risultano connesse in maniera in-diretta;• alle prestazioni di servizi rese in ese-cuzione di subappalti (cessioni di beni e prestazioni di servizi rese nei confronti dell’appaltatore o del prestatore d’ope-ra).Resta inteso, naturalmente, che beni e ser-vizi verranno assoggettati all’aliquota del 10 per cento nella successiva fase di riad-debito al committente.

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QUANDO SI ACQUISTA O SI È ASSEGNATARIDI IMMOBILI RISTRUTTURATI

È possibile fruire della detrazione Irpef del 36% per gli interventi riguardanti interi fabbricati, eseguiti entro il 31 dicembre 2005, da imprese di costruzione o ristrut-turazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobileentro il 30 giugno 2006. In questo caso,l’acquirente o l’assegnatario ha diritto alla detrazione Irpef del 36% calcolata - indi-pendentemente dal valore degli interventi eseguiti - sull’ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegna-zione dell’immobile, risultante dall’atto diacquisto o di assegnazione. La spesa su cui calcolare la detrazione non può co-munque eccedere l’importo massimo di 48.000 euro e deve essere ripartita in 10 rate annuali di pari importo. È consenti-to beneficiare della detrazione anche per l’importo versato in acconto a condizione che venga stipulato un compromesso di vendita degli immobili, debitamente regi-strato presso l’Ufficio locale competente. Resta fermo che anche nel caso di stipula del compromesso il rogito deve avvenire entro il 30 giugno 2006. La detrazione Irpef del 36 % si applica alle seguenti condizioni: • l’acquisto o l’assegnazione dell’immobi-le deve avvenire entro il 30 giugno 2006. Il termine “immobile” deve essere inteso come singola unità immobiliare e l’age-volazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobilia-ri, costituenti l’intero fabbricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o asse-gnazione;

• l’unità immobiliare ceduta o assegnata deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro o di risanamento conservativo o di ristruttura-zione edilizia, riguardanti l’intero edificio. La norma agevolativa trova applicazione, pertanto, a condizione che gli interventi edilizi riguardino l’intero fabbricato (e non solo una parte di esso, magari rilevante); • i suddetti lavori devono essere eseguiti dall’impresa entro il 31 dicembre 2005.L’agevolazione spetta a condizione che i lavori di recupero siano stati interamente realizzati successivamente al 1° gennaio 1998. Per fruire di questa particolare age-volazione non sono necessarie né la tra-smissione del modulo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara né l’effet-tuazione dei pagamenti mediante bonifico bancario.

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