ITG A. POZZO

LEZIONI DI ESTIMO

Stima dei miglioramenti immobiliari

Prof. Romano Oss

STIMA DEI MIGLIORAMENTI IMMOBILIARI

Per miglioramento (ristrutturazione) si intende un investimento di capitale in un bene immobile con lo scopo di aumentarne la redditività, il valore o ottenere un certo saggio di rendimento.

I quesiti estimativi che si pongono sono:

•stima del costo del miglioramento riferito a un preciso momento•giudizi di convenienza in relazione alle motivazioni•stima del valore di un immobile da sottoporre a miglioramento

Calcolo del Costo Totale del miglioramentoIl costo viene suddiviso in due gruppi di spese:

spese dirette: concessione, direzione, sicurezza, cantiere

mancati redditi: canone non ritraibile o differenza rispetto al precedente durante il periodo di esecuzione dei lavori.

Tempo di riferimento del costo totale

le spese possono essere riferite all’inizio dei lavori o alla fine. In generale si preferisce riferire all’inizio “momento 0”

Periodo dei lavori

il periodo è compreso tra la situazione antecedente i lavori e la situazione di arrivo in cui l’immobile è trasformato e capace di produrre il nuovo reddito.

Tale lasso di tempo viene definito “periodo transitorio”

Rappresentazione grafica del miglioramento

Rn. postRn. ante

0 1 o “n” se di più anni Kt0

Periodo transitorio

Da una situazione di Reddito ante miglioramento, mediante un investimento di capitale rappresentato dal Kt0 (costo totale riferito al momento 0 o di inizio) si passa alla situazione di Reddito post miglioramento.

Calcolo dei giudizi di convenienza

Si utilizzano parametri differenti in relazione alle motivazioni che spingono all’investimento:

Giudizio di convenienza in termini di Reddito Netto

Tale giudizio si esprime quando un proprietario intende ottenere dal suo capitale immobile un rendimento maggiore. Il suo giudizio si baserà sul maggiore reddito ritraibile dopo l’esecuzione dei lavori rispetto all’interesse che potrebbe ottenere se quel capitale venisse investito in altra forma.Si tratta di mettere a confronto due interessi.

In formula con riferimento all’anno 0 si esprime:

(Rnp - Rna)*1/(1+r)n Kt0 * r Il saggio da usare è quello di interesse

Giudizio di convenienza in termini di Valore

Tale giudizio si esprime quando un proprietario intende aumentare il valore del suo capitale in previsione di una vendita. Il suo giudizio si baserà sull’incremento di valore che ottiene l’immobile dopo l’esecuzione dei lavori. Perché l’investimento sia conveniente tale incremento di valore dovrebbe risultare maggiore del capitale investito. Si tratta di mettere a confronto due valori.

In formula con riferimento all’anno 0 si esprime:

(V.post - V.ante)*1/(1+r)n Kt0

Il saggio da usare è quello di capitalizzazione

Giudizio di convenienza in termini di Fruttuosità

Tale giudizio si esprime quando un proprietario intende investire un capitale a un certo saggio di rendimento. Il suo giudizio si baserà sul saggio che otterrà una volta finiti i lavori e derivante dal rapporto tra l’incremento di Reddito netto che ottiene fratto il valore del capitale investito. Si tratta di ottenere un saggio di rendimento..

In formula con riferimento all’anno 0 si esprime:

(Rnp - Rna)*1/(1+r)n r. fruttuosità =

Kt0 Il saggio da usare è quello di interesse

Calcolo del valore attuale di un immobile suscettibile di miglioramento.

Il valore dell’immobile, si ottiene capitalizzando il Reddito Netto post miglioramento riferito all’anno 0 e togliendo a questo valore il costo totale

del miglioramento Kt0. (generalmente senza mancati redditi)

Si debbono considerare sia gli eventuali redditi transitori sia l’avvertenza di non sommare due volte i mancati redditi.

Verifica sui grafici e sulle formule relative al valore.

V0 = Rnp/rcap * 1/(1 + r)n - Kt0

Un appartamento al piano terreno è attualmente affittato ad uso abitazione per un canone annuo di € 6600 da pagarsi in rate mensili anticipate. Le spese di parte padronale ammontano al 35% del canone annuo da considerarsi mediamente anticipate.

Il proprietario farà eseguire dei lavori che permetteranno di destinare l’immobile, dopo due anni, a uso di negozio.

A trasformazione avvenuta il negozio potrà essere affittato a un canone annuo di € 18.000 pagabile in rate bimestrali posticipate e le spese di parte padronale saranno pari al 36% del canone mediamente anticipate.

Le spese di trasformazione ammontano a € 30.000 all’inizio, 20.000 alla fine del primo anno, 50.000 alla fine del secondo anno.Durante la trasformazione si percepisce un reddito netto annuo di € 1000 per uso di magazzino.

Saggio commerciale 1,5%Saggio di capitalizzazione 2,5%

Determinare:i giudizi di convenienza all’anno zero;il valore dell’immobile all’anno zero;la rata del mutuo al 3,8% quindicennale ad estinzione mensile capace di coprire il costo della trasformazione.