IMMOBILIARE CONTI S.R.L. - homepooling.it · condominiali, zona per la coltivazione di erbe...

Spettabile

IMMOBILIARE CONTI S.R.L. Via Carlo Avegno, 14 21100 - VARESE

Milano, 30 Maggio 2016 Ns. Rif. PP/val 16.2457

Facendo seguito all’incarico conferitoci, esponiamo nella presente i risultati della valutazione riguardante l’intervento di realizzazione di nuove residenze (Progetto “Home Pooling”), ubicate in:

GAVIRATE (VA) – Frazione Oltrona al Lago

Finalità della stima è la determinazione del Valore di Mercato attribuibile alla proprietà sopra riportata, con riferimento alla data del 30 Maggio 2016. Più specificamente, come previsto dall’incarico affidatoci, la stima fa riferimento a sei “tipologie base” di appartamento e a due “tipologie base” di box, previste dal progetto “Home Pooling”, promosso dalla Immobiliare Conti S.r.l. L’intera operazione di sviluppo prevede la realizzazione di cinque moduli residenziali più due corpi accessori (destinati a box), nell’ambito di un complesso ubicato in posizione panoramica e dotato di circa 6.000 mq di aree comuni attrezzate. Il progetto si caratterizza per l’impostazione modulare, che consente di comporre con ampia flessibilità le diverse “tipologie base” all’interno di ciascun edificio, in relazione alle esigenze e richieste degli acquirenti. Secondo la definizione del RICS Appraisal and Valuation Standards (“Red Book”), per Valore di Mercato si intende l’ammontare stimato a cui una proprietà o passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data della valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito in modo informato, consapevole e senza coercizioni (RICS Red Book VPS4 1.2 – edizione 2014). I criteri e le metodologie di valutazione, nonché l’elaborazione del processo peritale, sono analiticamente esposti nella allegata Relazione di Stima.

Ns. Rif. PP/val 16.2457 del 30 Maggio 2016

Immobiliare Conti S.r.l .– Gavirate (VA) – frazione Oltrona al Lago pag. 2 di 3

La proprietà è stata oggetto di un sopralluogo effettuato in data 30 Settembre 2015, con la finalità di rilevare le caratteristiche generali dell’area e di inquadrare il contesto urbanistico-territoriale in cui essa è inserita; parallelamente alla attività di sopralluogo, abbiamo effettuato un’indagine sulla situazione del mercato immobiliare nella zona interessata. A supporto della valutazione si è assunta la documentazione tecnica fornitaci dalla Immobiliare Conti, da cui in particolare abbiamo rilevato le superfici di progetto e le caratteristiche tecnico-costruttive degli edifici e del complesso nel suo insieme. Come previsto dall'incarico affidatoci, non abbiamo effettuato alcuna verifica circa il titolo di proprietà del bene stimato, né circa l'eventuale esistenza di diritti o gravami su di esso; la valutazione ha presupposto che il bene sia pienamente conforme alla legislazione ed alle normative vigenti. Non abbiamo considerato eventuali passività ambientali gravanti sulle proprietà in questione; per passività ambientali si intendono i costi da sostenere sia per evitare danni all'ambiente, sia per sanare situazioni non conformi a quanto prescritto dalle vigenti regolamentazioni. La nostra attività di valutazione e la presente relazione di stima sono conformi agli standard fissati dal RICS Appraisal and Valuation Standards (“Red Book”) – edizione 2014. PRAXI Real Estate è Società di Valutazione “regulated by RICS” [ Firm n° 710985 ].



In base a quanto precedentemente riportato ed a quanto esposto nella allegata Relazione di Stima, è nostra opinione che il Valore di Mercato delle “tipologie base” del progetto “Home Pooling”, promosso dalla Immobiliare Conti S.r.l. in Gavirate (VA), frazione Oltrona al Lago, con riferimento alla data 30 Maggio 2016, sia pari a:

• Tipologia A1 € 220.000,00 (euro duecentoventimila/00)

• Tipologia B1 € 235.000,00 (euro duecentotrentacinquemila/00)

• Tipologia B3 € 215.000,00 (euro duecentoquindicimila/00)

• Tipologia C1 € 238.000,00 (euro duecentotrentottomila/00)

• Tipologia D1 € 314.000,00 (euro trecentoquattordicimila/00)

• Tipologia F € 168.000,00 (euro centosessantaottomila/00)

• Box singolo € 14.000,00 (euro quattrodicimila/00)

• Box singolo + cantina € 18.000,00 (euro diciottomila/00) Restando a disposizione per ogni eventuale chiarimento ci è gradita l’occasione per porgere i migliori saluti.

PRAXI S.p.A. Un Amministratore

Maurizio Negri

Relazione di Stima

COMPLESSO RESIDENZIALE

sito in GAVIRATE (VA) - Frazione Oltrona al Lago

MILANO, MAGGIO 2016



1. UBICAZIONE Oltrona al Lago è una frazione del comune di Gavirate, in provincia di Varese, nella regione Lombardia. Oltrona al Lago dista circa 3 km dal centro storico del comune di Gavirate e circa 8 km da Varese. L’area oggetto di futuro intervento edilizio è prospiciente la Strada Provinciale n°1, denominata “del Chiostro di Voltorre”, che da Buguggiate arriva a Gavirate per innestarsi con la SP n°57 in località Gazzada Schianno. Questa via comunicazione collega direttamente il sito oggetto con l’Autostrada A8 Milano-Varese (dista una decina di km dall’uscita di Buguggiate) e permette di raggiungere agevolmente anche la città di Varese. I servizi e le infrastrutture sono principalmente concentrati nell’area urbana di Varese; nelle

vicinanze del lotto sono comunque disponibili servizi di prima necessità. In particolare, è in corso di ultimazione un immobile destinato all’insedia-mento di un supermercato e di alcuni altri esercizi commerciali di sicuro interesse per la residenza. Per quanto concerne i mezzi di trasporto pubblico, la Stazione di “Barasso-Comerio” gestita da TreNord (linea Laveno-Varese-Saronno-Milano) dista circa 3 km, mentre lungo la Provinciale transita una linea pubblica di autobus, che permette di raggiungere i comuni limitrofi più importanti.

Nel complesso l’ubicazione e l’accessibilità del sito sono di sicuro interesse, in ottica di sviluppo immobiliare a destinazione residenziale, e l’iniziativa si caratterizza quindi per un ottima appetibilità commerciale, con riferimento soprattutto al mercato locale.



2. DESCRIZIONE Il progetto di nuova edificazione prevede la realizzazione di un complesso residenziale costituito da 5 corpi di fabbrica, sviluppati su due piani fuori terra, in ciascuno dei quali possono essere allocate 4-5 unità abitative, a seconda della tipologia di appartamento, secondo uno schema modulare che consente una notevole flessibilità nella distribuzione degli spazi interni, fermo restando l’involucro architettonico degli edifici. Il progetto del complesso residenziale prevede anche la realizzazione di box in corpi separati e la creazione di ampie zone attrezzate a verde e di ricreazione comune: area gioco bimbi, orti condominiali, zona per la coltivazione di erbe aromatiche, etc. L’idea di fondo si basa sulla filosofia del co-housing (richiamata dalla denominazione “Home pooling” del progetto) 1. La scelta dello schema modulare ha la duplice finalità di consentire la personalizzazione delle unità abitative, sulla base delle esigenze di ciascun acquirente, e di standardizzare ed ottimizzare i costi di progettazione e di realizzazione (anche nella prospettiva della futura replica dell’operazione in altri siti, come previsto dalle strategie commerciali di Immobiliare Conti). Grazie a questa impostazione, già questa prima operazione di sviluppo si caratterizza per interessanti margini di risparmio economico, rispetto ai normali e ordinari costi di produzione dell’edilizia residenziale di qualità, che consentono ad Immobiliare Conti di presentarsi sul mercato con un listino prezzi a livelli sensibilmente inferiori rispetto alle quotazioni correnti delle residenze nuove nella zona, ottenendo così un rilevante vantaggio competitivo, che dovrebbe con ogni probabilità garantire il rapido assorbimento degli alloggi oggetto della presente stima.

1 Il termine co-housing è utilizzato per definire degli insediamenti abitativi composti da alloggi privati corredati da ampi spazi (coperti e scoperti) destinati all'uso comune e alla condivisione tra i residenti.

Di solito un progetto di co-housing comprende dalle 20 alle 40 famiglie che convivono come una comunità di vicinato (vicinato elettivo) e gestiscono gli spazi comuni in modo collettivo, ottenendo in questo modo risparmi economici e benefici di natura ecologica e sociale.

Il co-housing si sta affermando come strategia di sostenibilità: se da un lato, infatti, la progettazione partecipata e la condivisione di spazi, attrezzature e risorse agevola la socializzazione e la mutualità tra gli individui, dall'altro questa pratica, unitamente ad altri approcci quali ad esempio la costituzione di gruppi d'acquisto solidale o il car sharing , favoriscono il risparmio energetico e diminuiscono l'impatto ambientale della comunità. (da Wikipedia)



Come già ricordato, i fabbricati in progetto presenteranno le medesime caratteristiche tecniche e di consistenza, mentre all’interno potranno essere ”composti” a seconda dell’esigenza dei potenziali utilizzatori con alloggi di vario taglio e distribuzione interna (da due a quattro locali, con distribuzione mono-piano o su due livelli). Le principali caratteristiche tecniche dei vari alloggi sono riassunte qui di seguito e garantiscono la più alta classe di prestazione energetica A4 ², in linea con i migliori standard richiesti dal mercato. Dal punto di vista tecnico (la valutazione ha recepito capitolato descrittivo delle opere consegnatoci dalla committenza) i fabbricati presenteranno struttura in cemento armato gettata in opera, solette in cemento armato, copertura piana con pannelli di isolamento rigidi di spessore 12 cm e manto di impermeabilizzazione e rivestimento in conglomerato bituminoso. ____________________ ² La nuova scala di classificazione della prestazione energetica degli immobili è formata da 10 classi: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G (dal più efficiente al meno efficiente) viene determinata tramite l'indice di prestazione energetica globale dell'edificio in termini di energia primaria non rinnovabile.



Per quanto concerne le partizioni interne, le divisioni fra gli alloggi saranno eseguite in muratura di laterizio doppio UNI da 12 cm, mentre i tavolati all’interno degli alloggi in doppia lastra di gesso rivestita con interposto isolante. Per quanto concerne i tamponamenti esterni (in muratura di laterizio), è prevista la realizzazione di apposito “cappotto” esterno. Sia per le pareti che per le pavimentazioni sono previsti specifici accorgimenti al fine di garantire la migliore resa dal punto di vista termo/acustico; stesso concetto per i serramenti esterni, che saranno in PVC ad alta trasmittanza termica. Le pavimentazioni interne degli appartamenti saranno in gran parte in gres porcellanato, con ceramica nei bagni; la autorimesse verranno pavimentate in battuto di cemento con spolvero al quarzo. I box a servizio degli appartamenti (disponibili anche con cantina al loro interno) saranno posti in corpi indipendenti ma sempre all’interno dell’area condominiale.

La dotazione impiantistica del singolo alloggio comprenderà :

l'impianto idrico-sanitario, con servizi igienici e rete di raccolta delle acque di scarico; l'impianto elettrico di illuminazione e FM, con rete di distribuzione e corpi

illuminanti; l'impianto di riscaldamento a pannelli radianti a pavimento, collegato alla centrale

termica condominiale, ma dotato di elettropompa indipendente e di sistema per la contabilizzazione del consumo di energia termica per ogni singolo alloggio;

l'impianto citofonico; l’impianto TV; l'impianto di automazione delle tapparelle.

Sulla copertura di ogni palazzina verrà installato un impianto fotovoltaico da 5 KW con pannelli policristallini.



Come previsto dall’incarico affidatoci, la valutazione fa riferimento alle “tipologie base” (sei per gli appartamenti più due per i box), che rappresentano le principali soluzioni alternative previste dal progetto. La altre tipologie affini (che di caso in caso si differenziano per alcuni dettagli, quali ad esempio la dimensioni del giardino di pertinenza) sono agevolmente riconducibili a quelle principali. Le consistenze (distinte per tipologia di appartamento), determinate sulla base della documentazione fornitaci e da noi verificate mediante misurazioni planimetriche a campione, sono riepilogate nella tabella della pagina seguente. Dal computo della superficie lorda sono stati esclusi gli spazi non vendibili (collegamenti orizzontali, cortile, locali tecnici, ecc.).



Appartamento PT 100 100% 100 Portico PT 21 50% 10 Giardino P1 134 10% 13

254 Appartamento PT 137 100% 137 Portico PT 31 50% 15 Giardino PT 171 10% 17

338 Appartamento P1 100 100% 100 Portico P1 21 50% 10 Balcone-scala P1 3 30% 1 Giardino PT 18 10% 2

142 Appartamento P1 113 100% 113 Portico P1 21 50% 10 Balcone-scala P1 3 30% 1 Giardino PT 18 10% 2

154 Appartamento PT 49 100% 49 Portico PT 10 50% 5 Appartamento P1 25 100% 25 Portico P1 10 50% 5 Giardino PT 42 10% 4

87 Appartamento PT 49 100% 49 Portico PT 10 50% 5 Appartamento P1 49 100% 49 Portico P1 10 50% 5 Giardino PT 42 10% 4

161

PT 13 100% 13

PT 18 100% 18

113

170

124 Totale

D1 (PT)

Totale

B3 (P1)

Totale

B1 (PT)

113

C1 (P1)

Totale

88

126

Tipologia appartamento

Destinazione PianoConsistenza

lorda mq

KConsistenza

commercialemq

Box singolo

Box con cantina

F (PT+P1)

Totale

A1 (PT+P1)

Totale



3. SITUAZIONE E DESTINAZIONE URBANISTICA Il Consiglio Comunale di Gavirate, con delibera n. 41 nella seduta del 14 dicembre 2012, ha approvato le "Controdeduzioni alle osservazioni e approvazione del Piano di Governo del Territorio del approvato con Delibera del Consiglio Comunale n° 24 del 06/07/2012 articolato nel Documento di Piano, nel Piano dei Servizi e nel Piano delle Regole, ai sensi e per gli effetti dell' art. 13 della L.R. 11 marzo 2005 n. 12 e s. m. i." In data 19/06/2013 il deposito degli atti costituenti il Piano di Governo del Territorio (PGT) è stato pubblicato sul BURL n°25 Serie Avvisi e Concorsi, ai sensi e per gli effetti dell' art. 13, comma 11 della l.r. 11 marzo 2005 n. 12 e successive modificazioni e integrazioni. Nel vigente strumento urbanistico l’area ricade nel perimetro definito dal Documento di Piano come area RESIDENZIALE –



In base al Piano delle Regole, l’area rientra nell’ambito territoriale “T3 sistemi insediativi diffusi”



Omissis…

Il progetto “Home Pooling” risulta quindi coerente e compatibile con le previsioni del PGT comunale. L’iter procedurale per l’ottenimento delle prescritte autorizzazioni edilizie è ancora in fase preliminare: alla data del sopralluogo risultava presentata unicamente la richiesta di Autorizzazione Paesaggistica per la “Costruzione di edifici Residenziali” (Comune di Gavirate - Prot.1524 in data 19/02/2014).



4. IL MERCATO IMMOBILIARE LOCALE Dopo il considerevole crollo del numero di transazioni che ha caratterizzato gli ultimi anni, i timidi segnali di ripresa del mercato immobiliare residenziale registrati nel primo semestre 2016 sembrano indicare che la profonda crisi possa essere ormai alle spalle. Nonostante questo, la sensazione di incertezza verso i fondamenti della nostra economia, la precarietà del lavoro e l’elevato livello di tassazione della proprietà immobiliare rallentano la ripresa. L’offerta di immobili residenziali sul mercato rimane ampia, sia nel contesto del comune di Gavirate che nel resto nella provincia di Varese, e, nonostante la consistente domanda abitativa, il trend dei prezzi viene giudicato dalla maggioranza degli operatori ancora in lieve flessione, o al più stabile. I tempi medi di vendita rimangono lunghi e lo sconto da riconoscere in trattativa è nella maggior parte dei casi ancora consistenti. Nel primo semestre 2016 si rilevano segnali di inversione di tendenza soprattutto per i prodotti di nicchia e meglio ubicati (nuove realizzazioni in classe energetica A), che registrano prezzi in lieve aumento rispetto al semestre precedente, e soprattutto che beneficiano di un sensibile vantaggio competitivo in termini di velocità di assorbimento da parte del mercato. Anche nella provincia di Varese si riscontrano grande attenzione e interesse per l’housing sociale, grazie all’impulso dato a questo segmento dalle politiche abitative, sia a livello nazionale che locale. La provincia di Varese registra un prezzo medio degli appartamenti di circa 1.700 €/mq, con differenze abbastanza sensibili tra i diversi comuni, anche se nella maggioranza dei casi il range di oscillazione del prezzo è compreso tra 1.450 e 2.000 €/mq. Nel mese di Aprile 2016 nel comune di Gavirate per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 1.594 per metro quadro, contro i € 1.648 registrati il mese di Aprile 2015 (con una diminuzione del 3,29% in un anno).



(fonte Immobiliare.it)



5. VALUTAZIONE

A supporto della valutazione del futuro insediamento residenziale nella frazione di Oltrona al Lago abbiamo sviluppato una specifica indagine del mercato locale, focalizzata sui prezzi di vendita di residenze nuove, oltre che sulla dinamica e capacità di assorbimento di questo specifico segmento di mercato.

COMPARABLEComune GAVIRATE Indirizzo/Zona OLTRONA AL LAGOTipologia immobiliare VILLA Piano T-1

Descrizione

Stato manutentivoDataPrezzo € 540.000Parametro €/mq 2.455

Commento

COMPARABLEComune GAVIRATE Indirizzo/Zona OLTRONA AL LAGOTipologia immobiliare VILLA A SCHIERA Piano terra

Descrizione


Commento

COMPARABLEComune GAVIRATE Indirizzo/Zona OLTRONA AL LAGOTipologia immobiliare VILLA A SCHERA DI TESTA Piano T-1

Descrizione


Commento

A

villa singola, di nuova costruzione composta da due piani fuori terra: piano terra con ampio soggiorno, cucina abitabile con dispensa, antibagno ripostiglio, bagno, locale caldaia/lavanderia; al piano primo due camere matrimoniali e una singola, due bagni, due balconi in pietra e un terrazzo . Riscaldamento a pavimento, caldaia a condensazione, pannelli solari per l'acqua calda sanitaria. Ampio giardino

Nuovo05/05/2016

Consistenza mq

220

Immobile di target superiore a quello di stima per tipologia immobiliare e dotazioni.

B

Villa di testa disposta su due livelli abitativi oltre a piano interrato. La villa è stata recentemente costruita ed appartiene ad un piccolo complesso residenziale, ha ingresso indipendente ed è circondata da un bel giardino piantumato di circa mq. 32

Nuovo09/05/2016

Consistenza mq

180

L'immobile risulta situato nelle immediate vicinanza dell'immobile oggetto di stima e presenta caratteristiche generali assimilabili.

C


composta da grande soggiorno con uscita su ampio balcone da cui si arriva direttamente in giardino, cucina abitabile anch'essa con uscita sul balcone e bagno, al piano primo troviamo due grandi camere e altro bagno.

Discreto14/03/2016

Consistenza mq

150



Da questa analisi di mercato è emerso che i parametri di mercato riguardanti le abitazioni di tipologia maggiormente assimilabile a quella degli immobili oggetto di stima (ville a schiera–ville bifamiliari) si collocano fra 1.500 e 2.000 €/mq, a seconda delle caratteristiche tecniche, del grado di ristrutturazione, delle dotazioni e della posizione. Per quanto concerne i box, il range di riferimento per la vendita si colloca fra i 12.000 e 16.000 per unità singole. Sulla base di quanto sopra, tenendo in considerazione la localizzazione del complesso “Home Pooling”, la prevista qualità delle finiture e dotazioni impiantistiche e la disponibilità si ampi spazi e servizi comuni che hanno permesso l’ottenimento della Classe Energetica A4, abbiamo attribuito alle abitazioni un parametro unitario compreso tra 1.850 e 1.950 €/mq ed ai box un valore a corpo di € 14.000 (singoli) e di € 18.000 (singoli + cantina). Va notato che la flessibilità e modularità del progetto garantiscono una certa compensazione fra le caratteristiche delle singole unità abitative (giardino, piano, lay-out), il cui apprezzamento dipenderà molto dalle specifiche esigenze dei singoli acquirenti. Si precisa comunque che la presente valutazione non ha preso in considerazione il posizionamento più o meno favorevole all’interno del lotto e/o la migliore vista, verso il lago o i monti.

Importo Richiesta

(euro)

VILLA 540.000 2.500 GAVIRATE OLTRONA AL LAGO

Nuovo T-1

villa singola, di nuova costruzione composta da due piani fuori terra: piano terra con ampio soggiorno, cucina abitabile con dispensa, antibagno ripostiglio, bagno, locale caldaia/lavanderia; al piano primo due camere matrimoniali e una singola, due bagni, due balconi in pietra e un terrazzo . Riscaldamento a pavimento, caldaia a condensazione, pannelli solari per l'acqua calda sanitaria. Ampio giardino

VILLA A SCHIERA 350.000 1.900 GAVIRATE

OLTRONA AL LAGO Nuovo terra


VILLA A SCHERA DI TESTA

215.000 1.400 GAVIRATEOLTRONA AL

LAGO Discreto T-1


INDAGINE DI MERCATO - COMPARABLES

COMPRAVENDITA

Tipologia Consistenza mq Parametro €/mq

Comune Indirizzo o Zona Stato manutentivo

Piano

i dati riportati si riferiscono alle offerte di immobili in vendita posti attualmente sul mercato. Gli importi richiesti generalmente non corrispondono al reale prezzo di vendita. Non è possibile individuare a priori uno scostamento tra offerta e prezzo, perché tale scostamento dipende sia dalle variabili di mercato sia dalle azioni e aspettative commerciali dei soggetti

Note

220

180

150



Valutazione al 30/05/2016

Appartamento PT 100 100% 100 1.900 190.532 Portico PT 21 50% 10 1.900 19.504 Giardino P1 134 10% 13 1.900 25.380

254 235.000 Appartamento PT 137 100% 137 1.850 253.987 Portico PT 31 50% 15 1.850 28.333 Giardino PT 171 10% 17 1.850 31.543

338 314.000 Appartamento P1 100 100% 100 1.900 190.532 Portico P1 21 50% 10 1.900 19.504 Balcone-scala P1 3 30% 1 1.900 1.590 Giardino PT 18 10% 2 1.900 3.420

142 215.000 Appartamento P1 113 100% 113 1.900 213.959 Portico P1 21 50% 10 1.900 19.504 Balcone-scala P1 3 30% 1 1.900 1.590 Giardino PT 18 10% 2 1.900 3.418

154 238.000 Appartamento PT 49 100% 49 1.900 93.765 Portico PT 10 50% 5 1.900 9.595 Appartamento P1 25 100% 25 1.900 46.873 Portico P1 10 50% 5 1.900 9.595 Giardino PT 42 10% 4 1.900 7.976

87 168.000 Appartamento PT 49 100% 49 1.950 96.233 Portico PT 10 50% 5 1.950 9.848 Appartamento P1 49 100% 49 1.950 96.233 Portico P1 10 50% 5 1.950 9.848 Giardino PT 42 10% 4 1.950 8.186

161 220.000

PT 13 100% 13 €/cad. 14.000

PT 18 100% 18 €/cad. 18.000

Tipologia appartamento

Destinazione PianoConsistenza

lorda mq

KParametro di mercato

€/mq

Consistenza commerciale

mq

Valore di Mercato

€

Box singolo

Box con cantina

F (PT+P1)

Totale

A1 (PT+P1)

Totale 113

C1 (P1)

Totale

88

126

113

170

124 Totale

D1 (PT)

Totale

B3 (P1)

Totale

B1 (PT)

Complesso residenziale

sito in GAVIRATE (VA) - Frazione Oltrona al Lago

DOCUMENTAZIONE CARTOGRAFICA E FOTOGRAFICA

Immobiliare Conti S.r.l .– Oltrona (VA)

.

IMMOBILIARE CONTI S.R.L. - homepooling.it · condominiali, zona per la coltivazione di erbe...

Documents

Transcript of IMMOBILIARE CONTI S.R.L. - homepooling.it · condominiali, zona per la coltivazione di erbe...