Il sottoscritto geometra Luca Turri , libero ... · destinate a viabilità privata, ... corredato...

STUDIO TECNICO ASSOCIATO GIUSEPPE MONTICELLI ARCHITETTO LUCA TURRI GEOMETRA

55100 LUCCA •70,Via G.Mazzini • tel.+39 0583 467579 fax +39 0583 467751, e-mail: [email protected]

Tribunale di Lucca, Procedura Fallimentare nº 1 / 2016 - Perizia Tecnica - Pagina nº 1

Il sottoscritto geometra Luca Turri, libero professionista, iscritto all'Albo del

Collegio dei Geometri della Provincia di Lucca al nº 1.399, con studio in

Lucca, via Mazzini nº 70, tel. 0583 467 579, fax 0583 467 751, e-mail:

[email protected], con la presente conferisce al Curatore del

fallimento rubricato presso l'Onorevole Tribunale di Lucca al nº 1 in data 5

gennaio 2016, al conto di “XXX.” corrente in Altopascio (LU), Via G.

Marconi nº 27/C, codice fiscale XXX, circa l'incarico conferito in data 5 aprile

2016 e mirato alla concretizzazione e stima dei beni immobili di proprietà della

fallita società.

PREMESSO

- che il CTU, sulla base delle informazioni fornite dal Curatore

Fallimentare a seguito degli accertamenti catastali e ipo-trascrizionali effettuati

dallo Studio Landi di Lucca, ha rilevato che il patrimonio immobiliare della

società “XXX” risulta essere composto da:

a) la piena proprietà di due fondi ad uso direzionale/uffici posti al piano

terra e quattro posti auto coperti posti al piano seminterrato, facenti parte di un

più ampio complesso immobiliare ad uso promiscuo ubicato in Comune di

Altopascio (LU), Via Guglielmo Marconi n° 27;

b) la piena proprietà di un appartamento per civile abitazione, posto al

piano secondo di un più ampio complesso ad uso residenziale ubicato in

Comune di Altopascio (LU), Via Giuseppe Verdi n ° 132;

c) la piena proprietà di un complesso residenziale ad uso agriturismo,

denominato “Casale Sant'Elena”, composto da un fabbricato principale

costituito da quattro unità immobiliari ad uso residenziale, da un fabbricato ad

uso ripostiglio con tettoie, da un fabbricato ad uso taverna, il tutto corredato da

ampia resede sulla quale insiste una piscina, sito in Comune di Altopascio

(LU), frazione Spianate, Via delle Spianate, località “Carmignani” nº 20;

d) la piena proprietà di un ampio appezzamento di terreno di forma

irregolare, della superficie catastale di mq. 19.225, a destinazione urbanistica

agricola, posto in Comune di Altopascio (LU), frazione Spianate, Via delle

Spianate, località “Carmignani”;

e) la piena proprietà di un appezzamento di terreno di forma trapezoidale

della superficie catastale di mq. 1.777, a destinazione urbanistica agricola,

posto in Comune di Altopascio (LU), frazione Spianate, con accesso da Via




Mazzei mediante diritto di passo gravante su una resede condominiale di

proprietà di terzi;

f) i diritti di 1/9 (un nono) della piena proprietà su alcune aree urbane,

destinate a viabilità privata, a corredo di un complesso immobiliare ad uso

residenziale, realizzato dalla fallita società e già interamente ceduto a terzi in

epoche antecedenti al fallimento, ubicate in Comune di Lucca (LU), frazione

Sant'Anna, Via del Palazzaccio, ;

g) la piena proprietà su vari appezzamenti di terreno, contigui tra loro,

ubicati in Comune di Altopascio (LU), Via Giuseppe Verdi, occupati in parte

dalla viabilità pubblica, in parte da parcheggi pubblici e in parte da verde

pubblico, costituenti porzione di una lottizzazione autorizzata dal Comune di

Altopascio (LU) e destinati ad essere ceduti gratuitamente all'Amministrazione

Comunale;

h) la piena proprietà di un'area ubicata in Comune di Lucca, frazione San

Pietro a Vico, Via della Chiesa XXIX n° 325, sulla quale è in corso un

intervento per la realizzazione di un compendio immobiliare suddiviso in tre

fabbricati, composti complessivamente da quindici unità immobiliari ad uso

residenziale, del quale, allo stato attuale, risultano realizzate le platee di

fondazione degli edifici e poco altro, con opere sospese;

i) i diritti di 1/5 (un quinto) della piena proprietà su aree destinate a

viabilità pubblica, parcheggi e aree a verde a corredo dei complessi

immobiliari realizzati in ordine ad un intervento urbanistico preventivo

regolato da convenzione edilizia e destinate ad essere cedute gratuitamente

all'Amministrazione Comunale, ubicate in Comune di Altopascio (LU), località

Spianate;

l) i diritti di 1/1.500 della piena proprietà su un terreno, destinato a

viabilità e parcheggio di uso pubblico da cedere gratuitamente al Comune a

seguito di Atto Unilaterale d’Obbligo, ubicato in Comune di Capannori (LU),

frazione Lammari, Via di Liso;

- che gli immobili e i diritti immobiliari elencati alle precedenti lettere g),

h), i) e l), ancorchè compiutamente individuati e descritti, non verranno

valorizzati e pertanto non verranno destinati alla formazione di Lotti autonomi

per le motivazioni meglio indicate nei rispettivi cespiti al Capitolo

“precisazioni finali”;




- che lo scrivente ritiene quindi possibile procedere alla formazione di

SETTE LOTTI che individueranno i beni oggetto di perizia;

- che il CTU ha proceduto alle indagini di carattere generale,

ricognizione in sito, visure catastali e ipo-trascrizionali presso l'Agenzia delle

Entrate, Ufficio Provinciale di Lucca - Servizi Catastali e di Pubblicità

Immobiliare, oltre alle ricerche effettuate presso l'Ufficio Tecnico, settore

Edilizia Privata, del Comune di Lucca e del Comune di Altopascio (LU);

- che, con riferimento alla stima degli immobili, dove non diversamente

indicato, è da intendersi che gli stessi siano stati valutati con il criterio di stima

del “valore di mercato”, cioè del più probabile prezzo di mercato al quale la

proprietà immobiliare in oggetto può essere compravenduta alla data della

stima, posto che l’acquirente ed il venditore abbiano operato in modo

indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata

attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale

capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione, secondo quanto definito

dall’International Valutation Standards e l’European Valutation Standards. Per

determinare il più probabile “valore di mercato”, lo scrivente ha ritenuto

opportuno utilizzare il procedimento di stima sintetica definito “stima

monoparametrica” basandosi sul parametro di confronto della consistenza

commerciale dell’immobile da stimare. Le fasi principali del procedimento di

stima adottato dallo scrivente sono risultate le seguenti precisando comunque

che, i parametri metrici adottati e meglio indicati nel proseguo, sono stati

assunti esclusivamente come unici indizi atti a comporre, assieme ad altri

elementi, il valore finale determinato “a corpo”:

… accertamento ed analisi dell’immobile oggetto di stima;

… analisi del mercato immobiliare e individuazione del “segmento di

mercato” nel quale collocare l’immobile oggetto di stima;

… rilevazione dei rapporti mercantili superficiari per il segmento di

mercato individuato;

… rilevazione dei dati immobiliari (superfici principali e secondarie,

prezzi di mercato) degli immobili “comparabili” collocati nello stesso

segmento di mercato dell’immobile da stimare;

… calcolo superficie commerciale dell’immobile da stimare;




… confronto dei dati reali rilevati con quelli ottenuti da fonti fiduciarie,

operatori del mercato e con quelli prelevati dalle quotazioni riportate in

autorevoli pubblicazioni del settore immobiliare;

… determinazione del Valore di Massima Frequenza unitario per il

segmento di mercato;

… aggiustamenti del Valore di Massima Frequenza unitario per tenere

conto della dissomiglianza residua dell’immobile da stimare con gli immobili

“comparabili” di confronto;

… calcolo del valore di mercato sulla base della consistenza commerciale

dell’immobile da stimare e del valore medio unitario determinato.

Infine si precisa che l’applicazione del valore unitario (€. x mq. di

superficie commerciale), non è un parametro di riferimento tassativo del valore

del bene in rapporto alla sua effettiva superficie, ma esprime un’entità utile

concomitante con gli altri fattori sopra descritti, essendo pertanto meramente

indicativo e funzionale per determinare un ordine generale di grandezza dei

beni stimati, i quali più specificamente dovranno essere intesi “a corpo e non a

misura”.

Il dato prodotto tiene altresì conto dei valori pubblicati dall'Agenzia delle

Entrate nell'Osservatorio del Mercato Immobiliare con riferimento ai dati

rilevati nel Iº semestre dell'anno 2016 in materia di determinazione di Valore

Normale dei Fabbricati ai sensi del comma 307 della Legge Finanziaria 2007.

Tutto ciò premesso si espone quanto segue, facendo presente che la

relazione verrà articolata secondo il seguente indice:

INDICE

- LOTTO PRIMO (pag. 7, All. 1,2,3,4,5) : In Comune di

Altopascio (LU), Via Guglielmo Marconi, n° 27, la piena

proprietà di un'unità immobiliare ad uso

direzionale/ufficio, posta al piano terra di un più ampio

complesso ad uso promiscuo, corredato dalla proprietà di

n° 2 posti auto coperti posti al piano seminterrato;

(Catasto Fabbricati, foglio 24, particella 362, subalterni 2-

20-23);

Valore Giudiziario € 85.000,00




- LOTTO SECONDO (pag. 24, All. 6,7,8,9,10) : In Comune di

Altopascio (LU), Via Guglielmo Marconi n° 27, la piena

proprietà di un'unità immobiliare ad uso

direzionale/ufficio, posto al piano terra di un più ampio

complesso ad uso promiscuo, corredato dalla proprietà di

n° 2 posti auto coperti posti al piano seminterrato;

(Catasto Fabbricati, foglio 24, particella 362, subalterni 3-

27-30);


- LOTTO TERZO (pag. 41, All..11,12,13,14,15) : In Comune di

Altopascio (LU), Via Giuseppe Verdi n ° 132, la piena

proprietà di un appartamento per civile abitazione, posto

al piano secondo di un più ampio complesso ad uso

residenziale; (Catasto Fabbricati, foglio 26, particella

1.332, subalterno 6)


- LOTTO QUARTO (pag. 57, All. 16,17,18,19,20,21) : In Comune

di Altopascio (LU), frazione Spianate, Via delle Spianate,

località “Carmignani” nº 20, la piena proprietà di un

complesso residenziale ad uso agrituristico, denominato

“Casale Sant'Elena”, composto da un fabbricato principale

costituito da quattro unità immobiliari ad uso residenziale,

da un fabbricato ad uso magazzino con tettoie oltre alla

centrale tecnica, da un fabbricato ad uso taverna, il tutto

corredato da ampia resede sulla quale insiste una piscina;

(Catasto Fabbricati, foglio 28, particella 646, subalterni 1,

2, 3, 4, 5, 6, 7, 8);


- LOTTO QUINTO (pag. 77, All. 22,23,24,25) : In Comune di

Altopascio (LU), frazione Spianate, Via delle Spianate,

località “Carmignani”, la piena proprietà di un ampio

appezzamento di terreno di forma irregolare, della

superficie catastale di mq. 19.225, a destinazione




urbanistica agricola; (Catasto Terreni, foglio 28, particella

686);


- LOTTO SESTO (pag. 90, All. 26,27,28,29) : In Comune di

Altopascio (LU), frazione Spianate, con accesso da Via

Mazzei mediante diritto di passo gravante su una resede

condominiale di proprietà di terzi, la piena proprietà di un

appezzamento di terreno di forma trapezoidale della

superficie catastale di mq. 1.777, a destinazione

urbanistica agricola; (Catasto Terreni, foglio 29, particella

851);

Valore di Stima € 5.000,00

- LOTTO SETTIMO (pag. 99, All. 30,31,32) : In Comune di

Lucca (LU), frazione Sant'Anna, Via del Palazzaccio, i

diritti di 1/9 (un nono) della piena proprietà su aree

urbane, destinate a viabilità privata, a corredo di un

complesso immobiliare ad uso residenziale, realizzato

dalla fallita società e già interamente ceduto a terzi in

epoche antecedenti al fallimento; (Catasto Fabbricati,

foglio 122, particelle 1.934, subb. 37, 38);

Valore Giudiziario € 400,00

- PRECISAZIONI FINALI (pag. 103)

- CESPITE “A” (pag. 104, All. 33,34,35,36): In Comune di

Altopascio (LU), Via Giuseppe Verdi, la piena proprietà

su vari appezzamenti di terreno, contigui tra loro,

occupati in parte dalla viabilità pubblica, in parte da

parcheggi pubblici e in parte da verde pubblico,

costituenti porzione di una lottizzazione autorizzata dal

Comune di Altopascio (LU) e destinati ad essere ceduti

gratuitamente all'Amministrazione Comunale;

- CESPITE “B” (pag. 109, All. 37,38,39,40,41): In Comune di

Lucca, frazione San Pietro a Vico, Via della Chiesa XXIX

n° 325, la piena proprietà di un'area sulla quale è in corso

un intervento per la realizzazione di un compendio




immobiliare suddiviso in tre fabbricati, composti

complessivamente da quindici unità immobiliari ad uso

residenziale, del quale, allo stato attuale, risultano

realizzate le platee di fondazione degli edifici e poco altro,

con opere sospese;

- CESPITE “C” (pag. 122, All. 42,43): In Comune di

Altopascio (LU), località Spianate, i diritti di 1/5 (un

quinto) della piena proprietà su aree destinate a viabilità

pubblica, parcheggi e aree a verde a corredo dei complessi

immobiliari realizzati in ordine ad un intervento

urbanistico preventivo regolato da convenzione edilizia e

destinate ad essere cedute gratuitamente

all'Amministrazione Comunale;

- CESPITE “D” (pag. 125, All. 44,45): In Comune di

Capannori (LU), frazione Lammari, Via di Liso, i diritti di

1/1.500 della piena proprietà su un terreno, destinato a

viabilità e parcheggio di uso pubblico, da cedere

gratuitamente al Comune a seguito di Atto Unilaterale

d’Obbligo.

• • • LOTTO PRIMO • • •

Proprietà:

“XXX” con sede in Altopascio (LU), Via G. Marconi nº 27/C, Partita

IVA, Codice Fiscale e Numero di Iscrizione nel Registro delle Imprese di

Lucca XXX, Numero di Repertorio Economico Amministrativo (R.E.A.) LU -

XXX.

Oggetto:

In Comune di Altopascio (LU), Via Guglielmo Marconi nº 27, la piena

proprietà di un'unità immobiliare ad uso direzionale/ufficio, posto al piano

terra di un più ampio fabbricato condominiale ad uso promiscuo denominato

“Condominio La Perla”, attualmente composto da ingresso/disimpegno, due

vani, bagno con antibagno.




Corredato dalla proprietà esclusiva di:

- piccola resede esclusiva sul lato ovest;

- due posti auto ubicati al piano interrato dello stabile, riceventi accesso

da rampa carrabile condominiale.

Corredato altresì da tutte le parti comuni del fabbricato e da quelle

indicate come tali nel vigente regolamento condominiale o nell'elaborato

planimetrico depositato agli atti dell'Agenzia delle Entrate di Lucca - Territorio

ed in particolare, senza che l'indicazione specifica deroghi alla generalità, dalla

resede, spazi di manovra e camminamenti condominiali, identificati dai

subalterni 33 e 36 del mappale 362, del foglio di mappa 24, del Catasto

Fabbricati del Comune di Altopascio (LU).

L'unità risulta locata a terzi.

Confini:

L’unità immobiliare ad uso direzionale/ufficio confina con i fondi

limitrofi individuati dai subalterni 1 e 3 del mappale 362 e con mappale 320

tutti del foglio di mappa 24 del Catasto Fabbricati di Altopascio (LU).

Il posto auto identificato dal subalterno 20 confina con i subalterni 19,

21 e 33 del mappale 362 del foglio di mappa 24, del Catasto Fabbricati di

Altopascio (LU).

Il posto auto identificato dal subalterno 23, confina con i subalterni 22,

24 e 33 del mappale 362 del foglio di mappa 24, del Catasto Fabbricati di

Altopascio (LU).

Il tutto come risulta dagli atti catastali, salvo altri o più recenti confini e

come meglio in fatto.

Referenze Catastali:

Il fondo ad uso direzionale/ufficio risulta censito al Catasto Fabbricati del

Comune di Altopascio (LU), nel foglio di mappa 24, mappale 362, subalterno

2, categoria A/10, classe 2, consistenza vani 2,5, superficie catastale mq. 81,00,

Rendita Catastale € 929,62.

I posti auto a corredo risultano censiti al Catasto Fabbricati di Altopascio

(LU), nel foglio di mappa 24, mappale 362, subalterni:




- sub. 20, categoria C/6, classe 4, consistenza mq. 13, superficie catastale

mq. 14,00, Rendita Catastale € 58,41;


mq. 14,00, Rendita Catastale € 58,41.

Le parti comuni risultano così individuate:

- foglio di mappa 24, mappale 362, subalterno 33, spazi di manovra e

camminamenti, comuni ai subalterni dal nº 1 al nº 3 e dal nº 5 al nº 32;

- foglio di mappa 24, mappale 362, subalterno 36, resede e

camminamenti comuni ai subalterni dal nº 1 al nº 16.

In ordine alla continuità storico-catastale si precisa che i subalterni 2, 20

e 23 del mappale 362 del foglio di mappa 24, del Catasto Fabbricati di

Altopascio (LU) derivano dal mappale 362 in ordine a Variazione per

“ampliamento-demolizione parziale-diversa distribuzione degli spazi interni-

ristrutturazione-frazionamento” del 30 marzo 2004 nº 3364.1/2004 (protocollo

nº LU0054871), e successivo Variazione nel Classamento del 23 marzo 2005

n° 7360.1/2005 (protocollo nº LU0046127).

Inoltre si precisa che, al Catasto Terreni, la particella 362 del foglio di

mappa 24 è stata variata a seguito della soppressione della particella 297 del

foglio di mappa 24 , la quale è stata incorporata con l'originale particella 362, a

mezzo di Tipo Mappale n° 37.576.1/2004 del 6 marzo 2004 (prot. n°

LU0037576).

Esame delle planimetrie catastali e note sul catast o:

Si segnala che la planimetria dell'ufficio (sub. 2 del mappale 362 del

foglio di mappa 24) depositata agli atti dell'Agenzia delle Entrate di Lucca -

Territorio, non risulta conforme con lo stato dei luoghi mancando della

rappresentazione della suddivisione interna del locale.

Le planimetrie dei posti auto individuati dai subalterni 20 e 23 del

mappale 362 del foglio di mappa 24 depositate agli atti dell'Agenzia delle

Entrate di Lucca - Territorio, risultano sostanzialmente conformi con lo stato

dei luoghi.

Si precisa che lo scrivente Consulente non ha proceduto alla verifica

delle linee di confine e di posizionamento in mappa dei fabbricati esistenti.




L'aggiornamento della posizione catastale degli immobili è posta a carico

dell'aggiudicatario; di tali costi lo scrivente ha tenuto conto nell'emissione del

valore a base d'asta.

Provenienza Ventennale:

La piena proprietà degli immobili è pervenuta alla società “XXX” per

costruzione diretta su terreno oggetto di permuta ai rogiti del Notaio Roberto

Martinelli di Altopascio (LU), stipulato in data 11 settembre 2002, repertorio nº

127.403, registrato a Lucca in data 27 settembre 2002 al n° 3.254 serie IV,

trascritto a Lucca in data 11 ottobre 2002, registro particolare numeri 11.705,

11.706, 11.707, 11.708 e successivo Atto di Accertamento di Avvenuto

Avveramento di Condizione Sospensiva e Identificazione Catastale ai rogiti del

Notaio Martinelli Roberto di Altopascio (LU), stipulato in data 3 maggio 2004,

repertorio nº 138.956, registrato a Lucca in data 20 maggio 2004 al n° 271 serie

IV, trascritto a Lucca in data 28 maggio 2004, registro particolare numeri

5.908, 5.909, 5.910, 5.911.

A seguito di Atto per Mutamento di Denominazione o Ragione Sociale,

ai rogiti del Notaio Martinelli Roberto di Altopascio (LU), stipulato in data 8

aprile 2009, repertorio nº 157.216, trascritto a Lucca in data 9 aprile 2009 al nº

4.032 di registro particolare, la società “XXX”, mutava la denominazione in

“XXX”.

Ai fini della continuità delle provenienze del bene nel ventennio si

precisa che i beni oggetto della permuta di cui all'atto che precede e individuati

dai mappali 362 e 297 del foglio di mappa 24 di Altopascio (LU), erano

pervenuti alla parte cessionaria come segue:

a) Alla sig.ra XXX, nata a Chicago (USA) il 18 luglio 1910, per la quota

di 2/4 (ovvero 48/96) sul mappale 362 del foglio di mappa 24 di Altopascio

(LU), per atto di Compravendita, ai rogiti del Notaio Secondo Lorenzi,

stipulato in data 27 ottobre 1955, trascritto a Pescia il 26 novembre 1955, al n°

1.342 di registro particolare;

b) Alla sig.ra XXX, nata a Calasetta (Cagliari) il 12 ottobre 1923:

- per la quota di 1/4 (ovvero 24/96) di piena proprietà sul mappale 362

del foglio di mappa 24 di Altopascio (LU) in regime di comunione legale dei




beni con il signor XXX, per Atto di Comunione Retroattiva, ai rogiti del Notaio

Pier Antonio Donnini, stipulato in data 13 gennaio 1978, repertorio nº 71.895,

trascritto a Lucca il 4 febbraio 1978, al nº 1.202 di registro particolare;

- per la quota di ¼ (ovvero 24/69) di piena proprietà sul mappale 297 del

foglio di mappa 24 di Altopascio (LU) in regime di comunione legale dei beni

con il signor XXX, per Atto di Comunione Retroattiva, ai rogiti del Notaio Pier

Antonio Donnini, stipulato in data 13 gennaio 1978, repertorio nº 71.895,


c) Alla sig.ra XXX, nata a Calasetta (Cagliari) il 12 ottobre 1923, per la

quota di 1/4 (ovvero 24/96) di usufrutto sul mappale 362 e mappale 297 del

foglio di mappa 24 di Altopascio (LU) a seguito della Successione di XXX

apertasi a Lucca in data 22 gennaio 2002 , Denuncia n° 64, volume 1.598,

registrata a Lucca il 28 maggio 2002, regolata da Testamento Olografo dell'8

giugno 1998, pubblicato con Verbale ai rogiti del Notaio Roberto Martinelli di

Altopascio (LU) in data 26 febbraio 2002, repertorio n° 123.946;

d) Alla sig.ra XXX, nata a Altopascio (LU)) il 6 agosto 1929, per la

quota di 2/4 (ovvero 48/96) sul mappale 297 del foglio di mappa 24 di

Altopascio (LU), per Atto di Compravendita, ai rogiti del Notaio Enrico

Micheloni, stipulato in data 29 marzo 1961, repertorio nº 21.201, trascritto a

Pescia il 19 luglio 1961, al n° 1.224 di registro particolare;

e) Al sig. XXX, nato a La Spezia il 22 agosto 1929, per la quota 6/96 di

nuda proprietà sul mappale 362 e mappale 297 del foglio di mappa 24 di

Altopascio (LU) a seguito della Successione di XXX apertasi a Lucca in data

22 gennaio 2002, Denuncia n° 64, volume nº 1.598, registrata a Lucca il 28

maggio 2002, regolata da Testamento Olografo dell'8 giugno 1998, pubblicato

con Verbale ai rogiti del Notaio Roberto Martinelli di Altopascio (LU) in data

26 febbraio 2002, repertorio n° 123.946;

f) Alla sig.ra XXX, nata a La Spezia il 6 settembre 1932, per la quota

6/96 di nuda proprietà sul mappale 362 e mappale 297 del foglio di mappa 24

di Altopascio (LU) a seguito della Successione di XXX apertasi a Lucca in data








g) Al sig. XXX, nato a Lucca il 2 giugno 1961, per la quota 3/96 di nuda

proprietà sul mappale 362 e mappale 297 del foglio di mappa 24 di Altopascio

(LU) a seguito della Successione di XXX apertasi a Lucca in data 22 gennaio

2002, Denuncia n° 64, volume nº 1.598, registrata a Lucca il 28 maggio 2002,

regolata da Testamento Olografo dell'8 giugno 1998, pubblicato con Verbale ai

rogiti del Notaio Roberto Martinelli di Altopascio (LU) in data 26 febbraio

2002, repertorio n° 123.946;

h) Alla sig.ra XXX, nata a Pontedera (PI) il 17 luglio 1967, per la quota







i) Alla sig.ra XXX, nata a Lucca il 4 luglio 1974, per la quota 2/96 di







l) Al sig. XXX, nata a Lucca il 28 agosto 1981, per la quota 2/96 di nuda






2002, repertorio n° 123.946;

m) Al sig. XXX, nata a Lucca il 3 ottobre 1989, per la quota 2/96 di nuda









2002, repertorio n° 123.946.

• Iscrizioni e Trascrizioni Pregiudizievoli e comun que

rilevanti per la libera circolazione degli immobili •

• Trascrizioni:

1) Sentenza Dichiarativa di Fallimento trascritta a Lucca il 4 aprile

2016, al nº 3.359 di registro particolare a favore della Massa dei Creditori, in

ordine a sentenza del Tribunale di Lucca in data 7 gennaio 2016 repertorio nº

1/2016, fallimento nº 1/2016, contro i diritti di piena proprietà spettanti alla

fallita società sull’unità immobiliare censita presso il Catasto Fabbricati del

Comune di Altopascio (LU), Foglio 24, Mappale 362, subb. 2, 20, 23 oltre a

maggior consistenza.

• Iscrizioni:

1) Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di

Apertura di Credito iscritta a Lucca il 18 marzo 2005, al nº 1.372 di

registro particolare, nascente per atto ai rogiti del Notaio Roberto Martinelli

di Altopascio (LU), del 10 marzo 2005, repertorio nº 145.286, a favore della

Cassa di Risparmio di Lucca – S.p.a con sede in Lucca, Partita IVA

01460540469, gravante i diritti di piena proprietà spettanti alla fallita società

sull’unità immobiliare censita presso il Catasto Fabbricati del Comune di

Altopascio (LU), Foglio 24, Mappale 362, subb. 2, 20, 23, oltre a maggior

consistenza.

Servitù attive e passive:

Risulta opportuno segnalare che, vista la natura condominiale del

fabbricato di cui è parte l'unità esaminata, le opere relative a condutture delle

varie utenze, scarichi e quanto altro necessario ai servizi, sia delle singole

porzioni immobiliari che delle parti comuni dell'edificio e del complesso

immobiliare, sono state realizzate con criterio unitario e quindi esistono le

relative servitù attive e passive anche per destinazione del padre di famiglia,

così come vengono ad esistenza, per la stessa causa, le altre servitù reciproche,




attive e passive, di veduta, diretta e/o obliqua e di distanza dai reciproci confini,

anche se inferiori a quelle legali.

Eventuali Omissioni Fiscali Rilevanti:

Per l'immobile oggetto del presente Lotto, non sono state rilevate

omissioni fiscali di competenza del sottoscritto CTU se si escludono le

sistemazioni catastali indicate in precedenza.

Intestazione dei beni, stato dell'immobile e altre

notizie:

Dalle verifiche effettuate, letti i titoli di provenienza sopra indicati, il

compendio immobiliare descritto, risulta intestato alla fallita società per i diritti

indicati.

Risulta inoltre opportuno precisare che:

- attualmente l’unità immobiliare ad uso direzionale, oltre ai posti auto al

piano seminterrato, risultano concessi in locazione ai signori XXX nato ad

Empoli (FI) il 13 dicembre 1955 e XXX, nata a Milano il 15 agosto 1963, in

ordine a Contratto del 24 maggio 2005, con decorrenza dal giorno 1 giugno

2005, registrato a Lucca in data 30 maggio 2005 al n° 2.561, serie III, per la

durata di anni sei rinnovabile di ulteriore sei anni;

- l'Amministrazione dello stabile è affidata al geometra XXX di

Altopascio (LU), tel. 0583 264390, dal quale è stata ricevuta notizia che l'unità

immobiliare esaminata risulta debitrice nei confronti del condominio, alla data

attuale, di una somma pari ad € 1.126,00 circa. A tal proposito si rammenta

che, ai sensi dell'articolo 63, comma 2, del R.D. 30 Marzo 1942, nº 318

(Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie), chi

subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al

pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Si sottolinea che NON sono state effettuate le seguenti verifiche:

- misurazione dell'effettiva superficie della resede e dell'intero lotto

edificato nonché la verifica dei confini e della distanza delle costruzioni da

questi e dai fabbricati antistanti;

- indagini geologiche e geotecniche;




- indagini specifiche mirate a verificare se nella costruzione del

fabbricato, siano stati utilizzati componenti realizzati con fibre di amianto o

similari;

- indagini mirate ad individuare eventuali fenomeni di inquinamento,

abbandono rifiuti, interramento di sostanze tossiche e/o nocive o comunque

ogni e qualsiasi condizione che determini contaminazione dei suoli, anche ai

sensi e per gli effetti delle disposizioni relative ai terreni contenute nel D. Lgs.

3 aprile 2006 n. 152 e del D. Lgs. 16 gennaio 2008 n. 4 e successive

modificazioni;

- indagini mirate a verificare la presenza in genere e sotterranea in

particolare, di residuati bellici;

- verifiche sugli impianti tecnologici esistenti (con particolare riferimento

a quelli richiamati all'articolo 1, del Decreto Ministeriale 22 Gennaio 2008, nº

37) atte a determinare la loro conformità o meno alle normative vigenti in

materia;

- verifiche specifiche in ordine al rispetto dell'impatto acustico del

fabbricato, del quale pertanto si ignora la conformità;

- verifiche specifiche in ordine al contenimento energetico dei consumi

(D. Lgs 192/2005, D. Lgs 311/2006, L.R.T. nº 39/2005 e s. m. i.) del


- verifiche specifiche in ordine al rispetto dei dettami in materia di

rispondenza alle prescrizioni delle costruzioni in zona sismica del fabbricato,

del quale pertanto si ignora la conformità;

- verifiche specifiche in ordine al rispetto dei dettami circa l'emissione di

fumi in atmosfera del fabbricato, del quale pertanto si ignora la conformità;

- verifiche specifiche circa il rispetto dei dettami di cui alla Legge 9

Gennaio 1989 nº 13 e del Regolamento di attuazione dell'articolo 37, comma 2,

lettera g) e comma 3 della Legge Regionale Toscana nº 1 del 3 gennaio 2005,

in materia di disposizioni per favorire l'eliminazione delle barriere

architettoniche negli edifici privati in ordine ai quali, pertanto, si ignora la

conformità;

- verifiche e/o ispezioni del sistema di smaltimento dei liquami anche in

ordine al rispetto dei dettami normativi delle acque di scarico da esso

provenienti, del quale, pertanto, si ignora la conformità;




- verifiche specifiche in ordine alla legittimità dei titoli edilizi rilasciati o

asseverati sugli immobili, risultando gli accertamenti eseguiti e nel proseguo

descritti, esclusivamente mirati a determinare la conformità fra lo stato dei

luoghi e quanto licenziato dagli enti preposti e/o asseverato dai professionisti

tecnici. Sul punto è opportuno precisare poi che, in relazione alle verifiche di

sanabilità delle difformità eventualmente registrate, tenuto conto delle

limitazioni d'indagine esposte nel proseguo nonché delle finalità dell'incarico

conferito, lo scrivente deve constatare la pratica impossibilità di fornire un

quadro dettagliato, esaustivo e definitivo sul punto. Determinare i costi

necessari per l'eliminazione delle eventuali difformità comporta valutazioni di

carattere discrezionale, di esclusiva competenza degli Uffici e degli Enti a ciò

preposti, i quali sono deputati all'indicazione dei relativi adempimenti, oneri,

sanzioni e pagamenti e per la determinazione dei quali essi stessi rimandano

ogni parere e/o decisione all'esito di un'istruttoria conseguente alla

presentazione di una pratica completa di tutta la documentazione necessaria.

Alla luce di ciò, nel rispetto del mandato ricevuto, quanto contenuto nel

presente elaborato peritale, è da intendersi formulato in termini orientativi per

tutto ciò che concerne procedure, importi economici, sanzioni e/o adempimenti

eventualmente indicati per la regolarizzazione del bene, i quali, qualunque essi

siano, sono comunque da intendersi posti a carico dell'aggiudicatario.

Si precisa che non è stato rintracciato e quindi se ne ignora l'esistenza,

l'Attestato di Prestazione Energetica di cui all'art. 6 del Decreto Legislativo 19

Agosto 2005, nº 192 e successive modificazioni e integrazioni, e pertanto lo

scrivente non è in grado di riferire a quale, delle classificazioni previste dalla

normativa di riferimento, siano ascrivibili l’unità immobiliare in oggetto e

conseguentemente quale potrebbe essere il loro rendimento energetico e quali i

relativi costi di gestione. Tuttavia, essendo stato rinvenuto l’Attestato di

Prestazione Energetica dell’unità immobiliare di cui al “Lotto Secondo”,

facente parte del medesimo compendio immobiliare e aventi caratteristiche

costruttive per lo più simili all'unità oggetto di indagine, si presume, a puro

titolo indicativo e non esaustivo, che anche a quest'ultima possa essere

attribuita una classe energetica similare ovvero la classe energetica “F”.




Vincoli:

L'area in cui ricade l'immobile esaminato NON risulta assoggettata a

vincoli di cui:

- al Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, nº 42 - Codice dei beni

culturali e del paesaggio - e successive modifiche e integrazioni (vincolo

storico, ambientale, paesaggistico, archeologico e monumentale);

- Regio Decreto Legge 30 dicembre 1923 nº 3.267 e Legge Regionale

Toscana 21 marzo 2000 nº 39 (vincolo idrogeologico).

Insistono comunque sull'area i vigenti vincoli edilizi, consortili,

urbanistici, di Regolamento Urbanistico Comunale, di fascia di rispetto

stradale, quelli imposti dall'Autorità di Bacino Competente e dalla normativa

antisismica vigente.

Infine appare opportuno segnalare che, vista la natura condominiale del

fabbricato di cui sono parte le unità esaminate, le stesse risultano sottoposte

agli obblighi condominiali nascenti dalle vigenti norme in materia e dal

regolamento condominiale, se esistente.

Situazione urbanistico-edilizia:

Il fabbricato originale, dalla cui ristrutturazione ha trovato origine il

compendio immobiliare di cui fanno parte le unità immobiliari in oggetto,

come desunto dagli archivi dell’edilizia privata del Comune di Altopascio (LU)

e come riportato sull’Atto di Permuta ai rogiti del Notaio Martinelli repertorio

nº 127.403/2002, era preesistente alla data del 1° settembre 1967 in quanto

realizzato in forza della Licenza Edilizia n° 688/1957 richiesta presso il

Comune di Altopascio (LU) in data 27 aprile 1957 (prot. n° 3.195 – cod.

istanza 688/1947/WKS).

Successivamente il fabbricato è stato oggetto dei seguenti titoli edilizi:

- Licenza Edilizia n° 2.132/1966, richiesta presso il Comune di

Altopascio (LU) in data 28 marzo 1966 (prot. n° 2.994 – cod. istanza

2.132/1966/WKS), per la realizzazione di veranda in profilato metallico;


Altopascio (LU) in data 21 aprile 1967 (prot. n° 2.132 – cod. istanza

2.346/1967/WKS), per rinnovo della L.E. n° 2.132/1966 e proroga di mesi 12;





Altopascio (LU) in data 14 luglio 1967 (prot. n° 6.381 – cod. istanza

2.401/1967/WKS), per la realizzazione di cabina di proiezione, muro di cinta,

servizi igienici per il cinema all’aperto;


Altopascio (LU) (cod. istanza n° 3.040/1969/WKS), per richiesta proroga alla

L.E. 2.132/1966;

- Concessione Edilizia n° 163/1984, richiesta presso il Comune di

Altopascio in data 21 luglio 1984 (prot. n° 9.272 – cod. istanza

163/1984/WKS), riguardante la riorganizzazione della sala da ballo e la

realizzazione di scala antincendio;


Altopascio (LU) in data 13 giugno 1985 (prot. 7.808 – cod. istanza

135/1985/WKS), riguardante la variante alla C.E. nº 163/1984;

- Concessione Edilizia in Sanatoria n° 503/2002, rilasciata dal Comune di

Altopascio (LU) in data 26 aprile 2002, a seguito di Domanda di Condono

Edilizio n° 596/86 ai sensi della L. 47/85, per lavori eseguiti in difformità dalla

L.E. 688/1957.

Successivamente, il preesistente compendio immobiliare come sopra

legittimato, ha subito una ristrutturazione radicale con cambio di destinazione

d’uso e ampliamenti, realizzata in forza dei seguenti titoli edilizi:


Altopascio (LU) in data 2 ottobre 2002 (domanda n° 26/02002 dell'8 febbraio

2002 prot. n° 2.746 – cod. istanza 29/2002) ai sensi dell’art. 37 L.R.T. n°

52/99, per l’esecuzione di modifiche dimensionali, ampliamento per la

realizzazione di fabbricato pluriuso composto da 6 unità immobiliari ad uso

direzionale e 12 unità immobiliari ad uso residenziale con inizio lavori in data

24 ottobre 2002, protocollo n° 19.621, successivamente volturata alla soc. in

fallimento “Hidra Costruzioni s.r.l.” in data 17 dicembre 2002;

- Concessione Edilizia n° 278/2003, rilasciata dal Comune di Altopascio

(LU) in data 2 settembre 2003 (domanda prot. n° 12.276 del 12 giugno 2003 –

cod. istanza n° 278/2003), riguardante la variante alla C.E.S. n° 156/2002;




- Dichiarazione di Inizio Attività (D.I.A.) n° 483/2004, depositata presso

il Comune di Altopascio (LU) in data 10 gennaio 2004 (cod. istanza n°

20/2004), per la realizzazione di muretti di recinzione;


(LU) in data 6 aprile 2004 (domanda prot. n° 3.805 del 21/02/2004 – cod.

istanza n° 95/2004), riguardante la variante alla C.E.S. n° 156/2002 e C.E. n°

278/2003;

- Certificato di Collaudo Statico prot. n° 15.555/2003 ai sensi della L.

1.086/1971 e D.M.. 09/01/1996, presentato presso l’Ufficio Regionale per la

Tutela del Territorio di Lucca e Massa Carrara in data 30 ottobre 2003 a

seguito di denuncia di progetto strutturale n° prot. nº 17.549 del 25 novembre

2002, acquisito al n° 421 del registro del Comune di Altopascio (LU);

- Certificato di Fine Lavori prot. n° 8.298/2004, presentato presso il

Comune di Altopascio (LU) in data 26 aprile 2004, inerente le pratiche edilizie

n° 156/2002, nº 278/2003 e nº 95/2004;

- Certificato di Conformità Urbanistica ed Attestazione di

Agibilità/Abitabilità n° 196/2004, presentato presso il Comune di Altopascio

(LU) in data 25 aprile 2004 (prot. n° 8.299);

- Pratica di Svincolo della Polizza Fideiussoria prot. n° 14.343 rilasciata

dal Comune di Altopascio (LU) in data 9 agosto 2004 relativa alle polizze n°

186.495145.21 e 186.495144.23 riguardante il totale versamento degli oneri di

urbanizzazione e del costo di costruzione.

- informazioni generali, abusi edilizi riscontrati e sanabilità degli stessi -

Premesso che lo scrivente non ha effettuato la verifica plano-volumetrica

del compendio immobiliare di cui sono porzione le unità immobiliari in

oggetto e che pertanto non è da escludere che esistano altre difformità degli

immobili non indicate nei punti a seguire, le quali potranno essere

precisamente evidenziate in sede di rilievo metrico dettagliato dell'intero

complesso, quanto riscontrato dallo scrivente, mettendo a confronto lo stato dei

luoghi delle sole unità immobiliari oggetto del presente Lotto Primo con

quanto raffigurato sugli elaborati grafici di cui alla C.E. nº 95/2004, può essere

così riassunto a puro titolo indicativo e non esaustivo:

- diversa distribuzione interna dell'unità per ufficio;




- modeste incongruenze nelle misure planimetriche e altimetriche

indicate sugli elaborati grafici.

A giudizio dello scrivente, fatta salva e impregiudicata ogni e più

restrittiva interpretazione degli uffici competenti, che pertanto sarà da

intendersi prevalente sulle seguenti conclusioni, le difformità rilevate potranno

essere sottoposte ad Accertamento di Conformità, da richiedersi

all'Amministrazione Comunale di Altopascio (LU) ai sensi dell'articolo 209

della Legge Regionale Toscana nº 65 del 10 novembre 2014, con il pagamento

delle sanzioni previste.

In ordine all'accertamento di conformità da richiedersi, l'unità

immobiliare dovrà essere dotata di una nuova attestazione di agibilità.

Il sottoscritto Consulente sottolinea che, tutti i costi necessari sia per

l'ottenimento dei titoli edilizi per la sanatoria delle opere, sia per l'ottenimento

di nuovo certificato di agibilità dell’unità immobiliare, sia per l’eventuale

rimessa in pristino dei luoghi, sono e rimarranno a carico esclusivo

dell'aggiudicatario e che di tali costi, lo scrivente, ha tenuto conto

nell'emissione del valore a base d'asta successivamente indicato.

Stima:

• Descrizione Particolareggiata •

Trattasi di unità immobiliare ad uso direzionale/ufficio posta al piano

terra di un più ampio fabbricato ad uso promiscuo di recente ristrutturazione,

corredato da due posti auto esclusivi posti al piano seminterrato raggiungibile

da rampa carrabile oltre che da piccola resede esclusiva sul lato ovest e alla

comproprietà sulle parti comuni del complesso, il tutto in Comune di

Altopascio (LU), Via Marconi n° 27

Il fabbricato di cui fanno parte i beni oggetto di stima si colloca in una

zona del territorio comunale costituita prevalentemente da insediamenti

residenziali, apprezzata sul mercato immobiliare locale anche e soprattutto per

l'estrema vicinanza al centro cittadino.

La zona, urbanizzata, risulta facilmente raggiungibile dalle principali

arterie autostradali e ferroviarie che distano dal sito poche centinaia di metri.




Nella frazione sono presenti esercizi commerciali, anche legati alla

grande distribuzione, ufficio postale, banche, chiesa, scuola materna, scuola

elementare, scuola media, mentre gli istituti superiori distano pochi chilometri.

Il fabbricato si presenta realizzato con una struttura in elevazione in travi

e pilastri di cemento armato e tamponamenti in muratura di laterizio intonacata

e tinteggiata, solai di piano e di copertura in travetti prefabbricati in

calcestruzzo armato e laterizio, discendenti di gronda e canale in rame.

Internamente l’unità immobiliare risulta intonacata al civile e tinteggiata

e presenta pavimentazioni in monocottura, con rivestimenti e sanitari ceramici

nei bagni, infissi esterni in alluminio composti di vetro-camera a doppio strato,

infissi interni in legno tamburato. Da una verifica a vista l’impianto elettrico

risulta sottotraccia dotato di differenziale magnetotermico mentre l'impianto

termo-idraulico risulta composto da caldaia a gas metano (della quale non è

stato verificato il funzionamento), radiatori in alluminio; l'unità è predisposta

per l'installazione di impianto di raffrescamento. L'ufficio è allacciato alle

pubbliche utenze (acquedotto, fognatura, elettricità e gas).

Complessivamente lo stato di conservazione è buono e non si rilevano, a

vista, criticità degne di nota.

I dati tecnici essenziali dell'unità immobiliare, con misure rilevate dagli

elaborati progettuali previa verifica a campione in loco, risultano i seguenti:

• Superficie Esterna Lorda (S.E.L.) dell’unità immobiliare ad uso

direzionale/ufficio e dei posti auto a corredo (calcolata sulla mezzeria delle

murature a comune):

Fondo ad uso direzionale/ufficio: mq. 76,00 circa;

Resede esclusiva: mq. 52,00 circa

Posto auto coperto (sub. 20) : mq. 14,00 circa;

Posto auto coperto (sub. 23): mq. 14,00 circa.

• Altezza ufficio: ml. 2,70 circa

• Altezza posti auto: ml. 2,40 circa

• Valutazione •

Le superfici immobiliari dell’immobile oggetto di stima, come detto,

sono state rilevate dagli elaborati grafici progettuali previa verifica a campione

in loco.




Per la valutazione dell'immobile in esame sono stati utilizzati i criteri

adottati a livello europeo e precisamente la Superficie Esterna Lorda (SEL).

• Determinazione della Superficie Commerciale dell'unità immobiliare.

Con riferimento al segmento di mercato preso in esame, il “rapporto

mercantile” tra le superfici accessorie e la superficie principale (intendendo

con principale la superficie direzionale) è stato così rilevato:

- fra la superficie dei posti auto e la superficie principale: 0,25

- fra la superficie della resede e la superficie principale: 0,10

La superficie commerciale dell’immobile, nella quale sono comprese la

superficie principale e la superficie secondaria in ragione del loro rapporto

mercantile, è risultata pertanto di mq.:

Dall’analisi dei dati reali rilevati e dal confronto con quelli ottenuti da

fonti fiduciarie, operatori del mercato e con quelli prelevati dalle quotazioni

riportate in autorevoli pubblicazioni del settore immobiliare, lo scrivente ha

potuto rilevare che il Valore di Massima Frequenza, al metro quadrato di

superficie commerciale, per gli immobili direzionali/uffici di nuova

costruzione, sia quantificabile in:

• Valore di Massima Frequenza Uffici: €/mq. 1.400,00 circa.

Per dovuta conoscenza si riportano anche gli estratti dalla banca dati

OMI relativi al Iº semestre dell'anno 2016:

Prendendo atto delle aspettative e delle tendenze manifestate dal mercato

e confrontando le caratteristiche degli immobili di confronto rispetto alle

corrispondenti caratteristiche dell’immobile oggetto di stima, lo scrivente ha

n° Descrizione SEL mq. Sup. Comm.le mq. 1 Direzionale 76 1,00 76,002 Resede 52 0,10 5,203 Posti auto coperti 28 0,25 7,00

TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE MQ. 88,20

Rapp. Mercantile




proceduto ad analizzare le caratteristiche dissimili che inducono una variazione

del prezzo e più precisamente:

• pregi

- l'ubicazione in una frazione del territorio ricercata sul mercato

immobiliare;

- il buon collegamento con le principali vie di comunicazione e trasporto;

• difetti

- lo stato locatizio;

- la necessità di operare regolarizzazioni edilizie;

- la necessità di operare regolarizzazioni e aggiornamenti di natura

catastale;

- i maggiori oneri tributari a cui sarà sottoposto l'aggiudicatario del bene

non operando nella fattispecie specifica il meccanismo fiscale cosiddetto del

“prezzo/valore”.

Alla luce di quanto esposto, lo scrivente ha ritenuto di poter attribuire il

seguente valore unitario alla porzione immobiliare oggetto di valutazione:

• Euro 1.200,00 (Euro milleduecento/00) al mq. di superficie

commerciale per il fondo ad uso direzionale;

Dallo sviluppo della relazione di diretta proporzionalità che lega il valore

di stima al parametro definito dal valore unitario, si determina il valore di

mercato intero degli immobili oggetto di stima ossia:

Unità immobiliare uso direzionale/ufficio:

- mq. 88,20 x 1.200,00 €/mq. = € 105.840,00

Lo scrivente, infine, considerato che:

- le ultime rilevazioni confermano che il mercato immobiliare si trova

ancora in una fase asfittica, a conferma del “trend” negativo emerso già in

precedenza;

- nelle vendite giudiziarie non risulta operante la garanzia per i vizi

occulti dell'immobile;

- nelle vendite giudiziarie l'esborso del complessivo prezzo di

aggiudicazione avviene, generalmente in un periodo di tempo limitato;

in ossequio a quanto disposto dal Giudice Delegato nell'ambito delle

indicazioni fornite agli Esperti per la determinazione dei valori degli immobili

sottoposti a processo esecutivo, per uniformità di trattamento, ritiene congruo




apportare al valore complessivo come sopra determinato un ulteriore

abbattimento del 20%.

Arrotondando il risultato, si otterrà il valore di vendita

giudiziaria, a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in

cui il bene attualmente si trova e riferito ai diritti della proprietà

indicati e pari, in cifra tonda, ad € 85.000,00 (Euro

ottantacinquemila/00).

allegati:

- "1" estratto di mappa catastale;

- "2" copia visura catastale;

- "3" copia elaborato planimetrico;

- “4” copia planimetria catastale;

- "5" documentazione fotografica;

Lucca, lì: 24 novembre 2016

geom. Luca Turri

• • • LOTTO SECONDO • • •

Proprietà:




XXX.

Oggetto:

In Comune di Altopascio (LU), Via Guglielmo Marconi nº 27, la piena

proprietà di un'unità immobiliare ad uso direzionale/ufficio, posto al piano

terra di un più ampio fabbricato condominiale ad uso promiscuo denominato

“Condominio La Perla”, attualmente composto da ingresso/disimpegno, tre

vani, ripostiglio, bagno con antibagno.

Corredato dalla proprietà esclusiva di:




- resede posta sul lato nord-ovest con accesso carrabile indipendente da

Via Fratelli Rosselli e accesso pedonale dalla Via Marconi;

- due posti auto ubicati al piano interrato dello stabile, riceventi accesso

da rampa carrabile condominiale.




ed in particolare, senza che l'indicazione specifica deroghi alla generalità, dalla

resede, spazi di manovra e camminamenti condominiali, identificati dai

subalterni 33 e 36 del mappale 362, del foglio di mappa 24, del Catasto

Fabbricati del Comune di Altopascio (LU).


Confini:

L’unità immobiliare ad uso direzionale/ufficio confina con Via Fratelli

Rosselli, con fondi limitrofi individuati dai subalterni 2 e 36 del mappale 362,

con mappale 320 tutti del foglio di mappa 24 del Catasto Fabbricati di

Altopascio (LU).

Il posto auto identificato dal subalterno 27 confina con i subalterni 26, 28


Altopascio (LU).

Il posto auto identificato dal subalterno 30 confina con i subalterni 31, 29


Altopascio (LU).

Il tutto come risulta dagli atti catastali, salvo altri o più recenti confini e



Il fondo ad uso direzionale/ufficio risulta censito al Catasto Fabbricati del

Comune di Altopascio (LU), nel foglio di mappa 24, mappale 362, subalterno

3, categoria A/10, classe 2, consistenza vani 3, superficie catastale mq. 107,00,

Rendita Catastale € 1.115,55.

I posti auto a corredo risultano censiti al Catasto Fabbricati di Altopascio

(LU), nel foglio di mappa 24, mappale 362, subalterni:





mq. 14,00, Rendita Catastale € 58,41;


mq. 14,00, Rendita Catastale € 58,41.

Le parti comuni risultano così individuate:

- foglio di mappa 24, mappale 362, subalterno 33, spazi di manovra e

camminamenti, comuni ai subalterni dal nº 1 al nº 3 e dal nº 5 al nº 32;

- foglio di mappa 24, mappale 362, subalterno 36, resede e

camminamenti comuni ai subalterni dal nº 1 al nº 16.

In ordine alla continuità storico-catastale si precisa che i subalterni 3, 27


Altopascio (LU) derivano dal mappale 362 in ordine a Variazione per

“ampliamento-demolizione parziale-diversa distribuzione degli spazi interni-

ristrutturazione-frazionamento” del 30 marzo 2004 nº 3364.1/2004 (protocollo

nº LU0054871), e successivo Variazione nel Classamento del 23 marzo 2005

n° 7360.1/2005 (protocollo nº LU0046127).

Inoltre si precisa che, al Catasto Terreni, la particella 362 del foglio di

mappa 24 è stata variata a seguito della soppressione della particella 297 del

foglio di mappa 24 , la quale è stata incorporata con l'originale particella 362, a

mezzo di Tipo Mappale n° 37.576.1/2004 del 6 marzo 2004 (prot. n°

LU0037576).


Si segnala che la planimetria dell'ufficio (sub. 3 del mappale 362 del

foglio di mappa 24) depositata agli atti dell'Agenzia delle Entrate di Lucca -

Territorio, non risulta conforme con lo stato dei luoghi mancando della

rappresentazione della suddivisione interna del locale.

Le planimetrie dei posti auto individuati dai subalterni 27 e 30 del

mappale 362 del foglio di mappa 24 depositate agli atti dell'Agenzia delle

Entrate di Lucca - Territorio, risultano sostanzialmente conformi con lo stato

dei luoghi.


delle linee di confine e di posizionamento in mappa dei fabbricati esistenti.








La piena proprietà degli immobili è pervenuta alla società “XXX” per

costruzione diretta su terreno oggetto di permuta ai rogiti del Notaio Roberto

Martinelli di Altopascio (LU), stipulato in data 11 settembre 2002, repertorio nº

127.403, registrato a Lucca in data 27 settembre 2002 al n° 3.254 serie IV,

trascritto a Lucca in data 11 ottobre 2002, registro particolare numeri 11.705,

11.706, 11.707, 11.708 e successivo Atto di Accertamento di Avvenuto

Avveramento di Condizione Sospensiva e Identificazione Catastale ai rogiti del

Notaio Martinelli Roberto di Altopascio (LU), stipulato in data 3 maggio 2004,

repertorio nº 138.956, registrato a Lucca in data 20 maggio 2004 al n° 271 serie

IV, trascritto a Lucca in data 28 maggio 2004, registro particolare numeri

5.908, 5.909, 5.910, 5.911.


ai rogiti del Notaio Martinelli Roberto di Altopascio (LU), stipulato in data 8

aprile 2009, repertorio nº 157.216, trascritto a Lucca in data 9 aprile 2009 al nº

4.032 di registro particolare, la società “XXX”, mutava la denominazione in

“XXX”.


precisa che i beni oggetto della permuta di cui all'atto che precede e individuati

dai mappali 362 e 297 del foglio di mappa 24 di Altopascio (LU), erano

pervenuti alla parte cessionaria come segue:

a) Alla sig.ra XXX, nata a Chicago (USA) il 18 luglio 1910, per la quota

di 2/4 (ovvero 48/96) sul mappale 362 del foglio di mappa 24 di Altopascio

(LU), per atto di Compravendita, ai rogiti del Notaio Secondo Lorenzi,

stipulato in data 27 ottobre 1955, trascritto a Pescia il 26 novembre 1955, al n°

1.342 di registro particolare;

b) Alla sig.ra XXX, nata a Calasetta (Cagliari) il 12 ottobre 1923:

- per la quota di 1/4 (ovvero 24/96) di piena proprietà sul mappale 362

del foglio di mappa 24 di Altopascio (LU) in regime di comunione legale dei




beni con il signor XXX, per Atto di Comunione Retroattiva, ai rogiti del notaio

Pier Antonio Donnini, stipulato in data 13 gennaio 1978, repertorio nº 71.895,


- per la quota di ¼ (ovvero 24/69) di piena proprietà sul mappale 297 del

foglio di mappa 24 di Altopascio (LU) in regime di comunione legale dei beni

con il signor XXX, per Atto di Comunione Retroattiva, ai rogiti del Notaio Pier

Antonio Donnini, stipulato in data 13 gennaio 1978, repertorio nº 71.895,


c) Alla sig.ra XXX, nata a Calasetta (Cagliari) il 12 ottobre 1923, per la

quota di 1/4 (ovvero 24/96) di usufrutto sul mappale 362 e mappale 297 del

foglio di mappa 24 di Altopascio (LU) a seguito della Successione di XXX

apertasi a Lucca in data 22 gennaio 2002 , Denuncia n° 64, volume 1.598,

registrata a Lucca il 28 maggio 2002, regolata da Testamento Olografo dell'8

giugno 1998, pubblicato con Verbale ai rogiti del Notaio Roberto Martinelli di

Altopascio (LU) in data 26 febbraio 2002, repertorio n° 123.946;

d) Alla sig.ra XXX, nata a Altopascio (LU)) il 6 agosto 1929, per la

quota di 2/4 (ovvero 48/96) sul mappale 297 del foglio di mappa 24 di

Altopascio (LU), per Atto di Compravendita, ai rogiti del Notaio Enrico

Micheloni, stipulato in data 29 marzo 1961, repertorio nº 21.201, trascritto a

Pescia il 19 luglio 1961, al n° 1.224 di registro particolare;

e) Al sig. XXX, nato a La Spezia il 22 agosto 1929, per la quota 6/96 di







f) Alla sig.ra XXX, nata a La Spezia il 6 settembre 1932, per la quota










g) Al sig. XXX, nato a Lucca il 2 giugno 1961, per la quota 3/96 di nuda






2002, repertorio n° 123.946;

h) Alla sig.ra XXX, nata a Pontedera (PI) il 17 luglio 1967, per la quota







i) Alla sig.ra XXX, nata a Lucca il 4 luglio 1974, per la quota 2/96 di







l) Al sig. XXX, nata a Lucca il 28 agosto 1981, per la quota 2/96 di nuda






2002, repertorio n° 123.946;

m) Al sig. XXX, nata a Lucca il 3 ottobre 1989, per la quota 2/96 di nuda









2002, repertorio n° 123.946.



• Trascrizioni:



ordine a sentenza del Tribunale di Lucca in data 7 gennaio 2016 repertorio nº


fallita società sull’unità immobiliare censita presso il Catasto Fabbricati del

Comune di Altopascio (LU), Foglio 24, Mappale 362, subb. 3, 27, 30 oltre a


• Iscrizioni:

1) Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di

Apertura di Credito iscritta a Lucca il 18 marzo 2005, al nº 1.372 di

registro particolare, nascente per atto ai rogiti del Notaio Roberto Martinelli

di Altopascio (LU), del 10 marzo 2005, repertorio nº 145.286, a favore della

Cassa di Risparmio di Lucca – S.p.a con sede in Lucca, Partita IVA

01460540469, gravante i diritti di piena proprietà spettanti alla fallita società

sull’unità immobiliare censita presso il Catasto Fabbricati del Comune di

Altopascio (LU), Foglio 24, Mappale 362, subb. 3, 27, 30 oltre a maggior

consistenza.



















notizie:


compendio immobiliare descritto, risulta intestato al soggetto fallito per i diritti

indicati.

Risulta inoltre opportuno precisare che:

- l'amministratore della fallita società ha comunicato allo scrivente che

attualmente l’unità immobiliare ad uso direzionale, oltre ai posti auto al piano

seminterrato, sono stati concessi in locazione alla società “XXX” con sede in

Altopascio (LU), c.f.: XXX, in ordine a Contratto sottoscritto in data 7 aprile

2015 avente decorrenza dal giorno 1 aprile 2015, per la durata di anni sei

rinnovabile alla scadenza di ulteriori sei anni, registrato all'Agenzia delle

Entrate di Lucca in data 4 maggio 2015 al nº 1.988, Serie 3T;

- l'Amministrazione dello stabile è affidata al geometra Pollastrini

Claudio di Altopascio (LU), tel. 0583 264390, dal quale è stata ricevuta notizia

che l'unità immobiliare esaminata risulta debitrice nei confronti del

condominio, alla data attuale, di una somma pari ad € 2.008,00 circa. A tal

proposito si rammenta che, ai sensi dell'articolo 63, comma 2, del R.D. 30

Marzo 1942, nº 318 (Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e

disposizioni transitorie), chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato,

solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e

a quello precedente.











similari;






modificazioni;






materia;
















conformità;



























Si precisa che il fondo ad uso direzionale/ufficio è dotato dell’Attestato di

Prestazione Energetica di cui all'art. 6 del Decreto Legislativo 19 Agosto 2005,

nº 192 e successive modificazioni e integrazioni, depositato presso il Comune

di Altopascio (LU) in data 16 aprile 2015 al protocollo n° 9.175 (cod. istanza

256/16) con la classificazione energetica “F”- prestazione energetica globale

annua 32,8 kWh/mc anno.

Vincoli:


vincoli di cui:


















Il fabbricato originale, dalla cui ristrutturazione ha trovato origine il

compendio immobiliare di cui fanno parte le unità immobiliari in oggetto,

come desunto dagli archivi dell’edilizia privata del Comune di Altopascio (LU)

e come riportato sull’Atto di Permuta ai rogiti del Notaio Martinelli repertorio

nº 127.403/2002, era preesistente alla data del 1° settembre 1967 in quanto

realizzato in forza della Licenza Edilizia n° 688/1957 richiesta presso il

Comune di Altopascio (LU) in data 27 aprile 1957 (prot. n° 3.195 – cod.

istanza 688/1947/WKS).

Successivamente il fabbricato è stato oggetto dei seguenti titoli edilizi:


Altopascio (LU) in data 28 marzo 1966 (prot. n° 2.994 – cod. istanza

2.132/1966/WKS), per la realizzazione di veranda in profilato metallico;


Altopascio (LU) in data 21 aprile 1967 (prot. n° 2.132 – cod. istanza

2.346/1967/WKS), per rinnovo della L.E. n° 2.132/1966 e proroga di mesi 12;

- Licenza Edilzia n° 2.401/1967, richiesta presso il Comune di Altopascio

(LU) in data 14 luglio 1967 (prot. n° 6.381 – cod. istanza 2.401/1967/WKS),

per la realizzazione di cabina di proiezione, muro di cinta, servizi igienici per il

cinema all’aperto;


Altopascio (LU) (cod. istanza n° 3.040/1969/WKS), per richiesta proroga alla

L.E. 2.132/1966;





Altopascio in data 21 luglio 1984 (prot. n° 9.272 – cod. istanza

163/1984/WKS), riguardante la riorganizzazione della sala da ballo e la

realizzazione di scala antincendio;


Altopascio (LU) in data 13 giugno 1985 (prot. 7.808 – cod. istanza

135/1985/WKS), riguardante la variante alla C.E. nº 163/1984;


Altopascio (LU) in data 26 aprile 2002, a seguito di Domanda di Condono

Edilizio n° 596/86 ai sensi della L. 47/85, per lavori eseguiti in difformità dalla

L.E. 688/1957.

Successivamente, il preesistente compendio immobiliare come sopra

legittimato, ha subito una ristrutturazione radicale con cambio di destinazione

d’uso e ampliamenti, realizzata in forza dei seguenti titoli edilizi:


Altopascio (LU) in data 2 ottobre 2002 (domanda n° 26/02002 dell'8 febbraio

2002 prot. n° 2.746 – cod. istanza 29/2002) ai sensi dell’art. 37 L.R.T. n°

52/99, per l’esecuzione di modifiche dimensionali, ampliamento per la

realizzazione di fabbricato pluriuso composto da 6 unità immobiliari ad uso

direzionale e 12 unità immobiliari ad uso residenziale con inizio lavori in data

24 ottobre 2002, protocollo n° 19.621, successivamente volturata alla soc. in

fallimento “Hidra Costruzioni s.r.l.” in data 17 dicembre 2002;


(LU) in data 2 settembre 2003 (domanda prot. n° 12.276 del 12 giugno 2003 –

cod. istanza n° 278/2003), riguardante la variante alla C.E.S. n° 156/2002;

- Dichiarazione di Inizio Attività (D.I.A.) n° 483/2004, depositata presso

il Comune di Altopascio (LU) in data 10 gennaio 2004 (cod. istanza n°

20/2004), per la realizzazione di muretti di recinzione;


(LU) in data 6 aprile 2004 (domanda prot. n° 3.805 del 21/02/2004 – cod.

istanza n° 95/2004), riguardante la variante alla C.E.S. n° 156/2002 e C.E. n°

278/2003;

- Certificato di Collaudo Statico prot. n° 15.555/2003 ai sensi della L.

1.086/1971 e D.M.. 09/01/1996, presentato presso l’Ufficio Regionale per la




Tutela del Territorio di Lucca e Massa Carrara in data 30 ottobre 2003 a

seguito di denuncia di progetto strutturale n° prot. nº 17.549 del 25 novembre

2002, acquisito al n° 421 del registro del Comune di Altopascio (LU);

- Certificato di Fine Lavori prot. n° 8.298/2004, presentato presso il

Comune di Altopascio (LU) in data 26 aprile 2004, inerente le pratiche edilizie

n° 156/2002, nº 278/2003 e nº 95/2004;





dal Comune di Altopascio (LU) in data 9 agosto 2004 relativa alle polizze n°

186.495145.21 e 186.495144.23 riguardante il totale versamento degli oneri di

urbanizzazione e del costo di costruzione.








luoghi delle sole unità immobiliari oggetto del presente Lotto Secondo con

quanto raffigurato sugli elaborati grafici di cui alla C.E. nº 95/2004, può essere


- diversa distribuzione interna dell'unità per ufficio;

- modifiche alla conformazione degli infissi sui prospetti nord, est ed

ovest;













In ordine all'accertamento di conformità da richiedersi, l'unità

immobiliare dovrà essere dotata di una nuova attestazione di agibilità.


l'ottenimento dei titoli edilizi per la sanatoria delle opere, sia per l'ottenimento

di nuovo certificato di agibilità dell’unità immobiliare, sia per l’eventuale




Stima:


Trattasi di unità immobiliare ad uso direzionale/ufficio posta al piano

terra di un più ampio fabbricato ad uso promiscuo di recente ristrutturazione,

corredato da due posti auto esclusivi posti al piano seminterrato raggiungibile

da rampa carrabile oltre che da piccola resede esclusiva sul lato ovest e alla

comproprietà sulle parti comuni del complesso, il tutto in Comune di

Altopascio (LU), Via Marconi n° 27

Il fabbricato di cui fanno parte i beni oggetto di stima si colloca in una



l'estrema vicinanza al centro cittadino.


arterie autostradali e ferroviarie che distano dal sito poche centinaia di metri.





e pilastri di cemento armato e tamponamenti in muratura di laterizio intonacata

e tinteggiata, solai di piano e di copertura in travetti prefabbricati in

calcestruzzo armato e laterizio, discendenti di gronda e canale in rame.

Internamente l’unità immobiliare risulta intonacata al civile e tinteggiata

e presenta pavimentazioni in monocottura, con rivestimenti e sanitari ceramici




nei bagni, infissi esterni in alluminio composti di vetro-camera a doppio strato,

infissi interni in legno tamburato. Da una verifica a vista l’impianto elettrico

risulta sottotraccia dotato di differenziale magnetotermico mentre l'impianto

termo-idraulico risulta composto da caldaia a gas metano (dichiarata non

funzionante dall'amministratore della fallita società), radiatori in alluminio;

l'unità è predisposta per l'installazione di impianto di raffrescamento. L'ufficio

è allacciato alle pubbliche utenze (acquedotto, fognatura, elettricità e gas).

Complessivamente lo stato di conservazione è buono e non si rilevano, a

vista, criticità degne di nota.



• Superficie Esterna Lorda (S.E.L.) dell’unità immobiliare ad uso

direzionale/ufficio e dei posti auto a corredo (calcolata sulla mezzeria delle

murature a comune):

Fondo ad uso direzionale/ufficio: mq. 83,00 circa;

Resede esclusiva: mq. 219,00 circa

Posto auto coperto (sub. 20) : mq. 14,00 circa;

Posto auto coperto (sub. 23): mq. 14,00 circa.

• Altezza ufficio: ml. 2,70 circa

• Altezza posti auto: ml. 2,40 circa

• Valutazione •



in loco.






con principale la superficie direzionale) è stato così rilevato:

- fra la superficie dei posti auto e la superficie principale: 0,25











potuto rilevare che il Valore di Massima Frequenza, al metro quadrato di

superficie commerciale, per gli immobili direzionali/uffici di nuova

costruzione, sia quantificabile in:

• Valore di Massima Frequenza Uffici: €/mq. 1.400,00 circa.








• pregi


immobiliare;


• difetti

n° Descrizione SEL mq. Sup. Comm.le mq. 1 Direzionale 83 1,00 83,002 Resede 219 0,10 21,903 Posti auto coperti 28 0,25 7,00


Rapp. Mercantile




- lo stato di occupazione;



catastale;







commerciale per il fondo ad uso direzionale;




Unità immobiliare uso direzionale/ufficio:

- mq. 111,90 x 1.200,00 €/mq. = € 134.280,00




precedenza;







sottoposti a processo esecutivo, per uniformità di trattamento, si ritiene congruo










centosettemila/00).

allegati:




- “9” copia planimetria catastale;



geom. Luca Turri

• • • LOTTO TERZO • • •

Proprietà:




XXX.

Oggetto:

In Comune di Altopascio (LU), Via Giuseppe Verdi nº 132, la piena

proprietà di un'unità immobiliare per civile abitazione posta al piano secondo,

interno nº “6”, di un fabbricato condominiale costituente porzione di un più

ampio complesso immobiliare ad uso residenziale.

L'abitazione si compone di ingresso-soggiorno con angolo cottura,

ripostiglio, disimpegno, due camere ed un bagno oltre a terrazzo posto sul lato

est accessibile sia dal soggiorno che da entrambe le camere da letto.




ed in particolare, senza che l'indicazione specifica deroghi alla generalità:




- dalla resede ad uso parcheggio, spazi di manovra e camminamenti

condominiali, identificati dal subalterno 16 del mappale 1.322, del foglio di

mappa 26, del Catasto Fabbricati del Comune di Altopascio (LU);

- dal vano scale identificato dal subalterno 17 del mappale 1.332, del

foglio di mappa 26, del Catasto Fabbricati del Comune di Altopascio (LU).

L’unità immobiliare gode altresì dei diritti di comproprietà pari a 1/12

(un dodicesimo) sul mappale 1.333 del foglio di mappa 26 di Altopascio (LU),

quale Ente Urbano - BCNC, adibito a strada privata per l’accesso al complesso

residenziale e sul quale grava una servitù di passo a favore di terzi.


Confini:

L’unità immobiliare ad uso residenziale confina con il vano scala

individuato dal subalterno 17, unità immobiliare identificata dal subalterno 7,

aria su beni di cui al subalterno 1, tutti facenti parte del mappale 1.332, del

foglio di mappa 26, del Catasto Fabbricati del Comune di Altopascio (LU), il

tutto come risulta dagli atti catastali, salvo altri o più recenti confini e come

meglio in fatto.


L’unità immobiliare ad uso residenziale risulta censita al Catasto

Fabbricati del Comune di Altopascio (LU), Foglio di Mappa 26, Mappale

1.332, subalterno 6, Categoria A/3, Classe 6, Vani 4, Superficie Catastale mq.

84,00 (escluse le aree scoperte mq. 79,00) e Rendita Catastale € 382,18.

I beni comuni condominiali risultano così rappresentati:

- Foglio di Mappa 26, Mappale 1.332, Subalterno 16, resede comune a

tutti i subalterni;

- Foglio di Mappa 26, Mappale 1.332, Subalterno 17, vano scala comune

ai subalterni 3, 4, 5, 6, 7, 8 e 9.

La strada privata per l’accesso al complesso residenziale, sulla quale

competono all'unità esaminata i diritti di comproprietà pari a 1/12 (un

dodicesimo), è rappresentata nel foglio di mappa 26 di Altopascio (LU)

mappale 1.333, quale Ente Urbano - BCNC.




In ordine alla continuità storico-catastale si precisa che il subalterno 6 del

mappale 1.332 del foglio di mappa 26, del Catasto Fabbricati di Altopascio

(LU) risulta essere stato costituito mediante Denuncia di Nuovo

Accatastamento di fabbricato in corso di costruzione del 26 settembre 2008 n°

3201.1/2008 (prot. n° LU200274), successiva Denuncia di Ultimazione di

Fabbricato Urbano del 2 marzo 2010 n° 2929.1/2010 (prot. n° LU0035918) e

successiva Variazione nel Classamento del 9 settembre 2010 n° 12191.1/2010

(prot. n° LU0160196).

Inoltre si precisa che il mappale 1.332 del foglio di mappa 26 deriva dalla

soppressione del mappale 1.225, mezzo di Tipo di Frazionamento del

19/09/2008 n° 193129.1/2008 (prot. n° LU0193129), a sua volta derivante dalla

soppressione del mappale 240 a mezzo di Tipo di Frazionamento del 27/06

/2005 n° 96444.1/2005 (prot. n° LU0096444).

Il mappale 1.332 risulta essere stato censito al Catasto Fabbricati

mediante Tipo Mappale del 19 settembre 2008 n° 193129.1/2008 (prot. n°

LU0193129).


Si segnala che la planimetria del bene depositata agli atti dell'Agenzia

delle Entrate di Lucca - Territorio, non risulta conforme allo stato di fatto dei

luoghi dal quale differisce per la mancata rappresentazione di modifiche

interne.

Si precisa che lo scrivente non ha proceduto alla verifica delle linee di

confine e di posizionamento in mappa dei fabbricati esistenti.





La piena proprietà dell’unità immobiliare è pervenuta alla soc. “XXX”

per costruzione diretta su terreno acquistato con atto di compravendita, ai rogiti

del notaio Gaetano Raspini di Lucca, in data 13 marzo 2006, repertorio nº

131.474, trascritto a Lucca in data 22 marzo 2006 al registro particolare n°

3.298, mediante il quale la signora XXX vendeva alla fallita società i terreni




individuati dai mappali 1.221, 1.222, 1.224 e 1.225 da cui sono derivati i

mappali 1.332 e 1.333 del foglio di mappa 26 di Altopascio (LU).


ai rogiti del Notaio Martinelli Roberto di Altopascio (LU), dell'8 aprile 2009,

repertorio nº 157.216, trascritto a Lucca in data 9 aprile 2009 al nº 4.032 di

registro particolare, la società “XXX”, mutava denominazione in “XXX”.


precisa che i beni oggetto di compravendita individuati dai mappali 1.221,

1.222, 1.224 e 1.225, del foglio di mappa 26 di Altopascio (LU), pervennero

alla signora XXX per Successione di XXX, apertasi il 22 dicembre 1958,

regolata da testamento olografo reso pubblico con Verbale ai rogiti del notaio

Micheloni in data 15 aprile 1959, repertorio n° 19.936, trascritto a Pescia (PT)

in data 5 maggio 1959 al nº 615 del registro particolare, come da Denuncia n°

811 volume nº 920, trascritta a Pescia (PT) il 4 luglio 1959, al nº 896 di registro

particolare e per successivo atto di divisione ai rogiti del notaio Micheloni,

stipulato in data 2 marzo 1960, repertorio n° 20.513 trascritto a Pescia (LU) il

25 marzo 1960 al nº 359 di registro particolare.



• Trascrizioni:

1) Convenzione Edilizia trascritta a Lucca il 16 luglio 2005 al nº 8.221

di registro particolare, stipulata con il Comune di Altopascio (LU) con atto ai

rogiti del Segretario Generale in data 12 luglio 2005 al nº 7.577 di repertorio,

avente ad oggetto il “Piano di Lottizzazione riguardante un'area lungo la strada

vicinale dei Petri, prolungamento di Via Verdi”;

2) Domanda Giudiziale – Esecuzione in Forma Specifica trascritta a

Lucca l' 8 giugno 2009 al nº 6.222 di registro particolare a favore del signor

XXX, nato a Lucca il l'8 febbraio 1969, c.f. XXX, contro “XXX” con sede in

Altopascio (LU), emesso dal Tribunale di Lucca in data 7 aprile 2009, contro i

diritti di piena proprietà sull’unità immobiliare censita al Catasto Fabbricati del

Comune di Altopascio (LU), Foglio 26, Mappale 1.332, sub. 6. L'oggetto della

Domanda Giudiziale è il seguente: “ Voglia il Tribunale di Lucca emettere




Sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso e trasferire al

signor XXX la piena proprietà sopra l'unità immobiliare per civile abitazione

posta nel Comune di Altopascio, Via Verdi, rappresentata al NCEU foglio 26,

particella 1.332, sub. 6, Cat. A/3, Classe 6, di Vani 4 con la Rendita di Euro

382,18”;



ordine a sentenza del Tribunale di Lucca in data 7 gennaio 2016, repertorio nº


fallita società sull’unità immobiliare censita al Catasto Fabbricati del Comune

di Altopascio (LU), Foglio 26, Mappale 1.332, sub. 6, oltre a maggior

consistenza.

• Iscrizioni:

1) Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo

Condizionato iscritta a Lucca il 14 giugno 2007, al nº 3.359 di registro

particolare, a favore della Cassa di Risparmio di Lucca Pisa e Livorno – S.p.a

con sede in Lucca P.iva 01460540469, contro “XXX” con sede in Altopascio

(LU) per la somma di € 2.600.000,00 di cui € 1.300.000,00 di capitale, della

durata di anni 10 a seguito di atto notaio Roberto Martinelli, stipulato in data 8

giugno 2007, repertorio nº 154.415, parzialmente gravante i diritti di piena

proprietà del terreno censito al Catasto Terreni del Comune di Altopascio (LU),

Foglio 26, Mappale 1.225, dalla cui soppressione è derivato il mappale 1.332 e

successivo Annotamento di Frazionamento in Quota del 9 gennaio 2009,

registro particolare nº 104, a favore della medesima Cassa di Risparmio di

Lucca Pisa e Livorno – S.p.a con sede in Lucca, per la somma di €

1.968.000,00 a seguito di atto per notaio Roberto Martinelli, stipulato in data

18 dicembre 2008 repertorio nº 156.787, mediante il quale all'unità immobiliare

censita al Catasto Fabbricati Comune di Altopascio (LU), nel Foglio 26,

Mappale 1.332 sub. 6, unitamente a maggior consistenza, è stata attribuita la

quota nº 2 e ulteriore Annotamento di Frazionamento in Quota del 18

novembre 2009, registro particolare nº 3.457, a favore della Cassa di

Risparmio di Lucca Pisa e Livorno – S.p.a con sede in Lucca a seguito di atto

per notaio Roberto Martinelli, stipulato in data 3 novembre 2009 repertorio nº

157.916, mediante il quale all'unità immobiliare censita al Catasto Fabbricati




Comune di Altopascio (LU), nel Foglio 26, Mappale 1.332 sub. 6, unitamente a

maggior consistenza, è stata attribuita la quota nº 4.


La strada di accesso al complesso residenziale di cui fa parte l’unità

immobiliare oggetto di perizia (individuata dal mappale 1.333 del foglio 26 del

catasto di Altopascio), risulta gravata da servitù di passo a favore della signora

Bottoni Adriana da esercitarsi in qualsiasi tempo e con qualsiasi mezzo per il

raggiungimento dei terreni di residua proprietà della stessa, dalla Via Vicinale

dei Petri, servitù costituita mediante Atto ai rogiti del notaio Gaetano Raspini

di Lucca, del 13 marzo 2006, repertorio nº 131.474, trascritto a Lucca in data

22 marzo 2006, registro particolare n° 3.298.















notizie:

Dalle verifiche effettuate, letti i titoli di provenienza sopra indicati,

l’unità immobiliare ad uso residenziale descritta, risulta intestato al soggetto

fallito per i diritti indicati.

Si precisa altresì che:




- l’unità immobiliare, come indicato dall'amministratore della fallita

società, risulta concessa in locazione al signor XXX, con decorrenza dal 15

marzo 2011, contratto registrato a Pescia (PT) in data 13 aprile 2011 al n°

1.350, per la durata di anni quattro rinnovabili;

- non è stato possibile risalire alla situazione contabile condominiale del

fabbricato e dell'unità esaminata e, da quanto è risultato possibile accertare,

parrebbe che l'Amministrazione sia stata affidata al condomino signor Basile

Gianluca, proprietario dell'abitazione individuata dall'interno “8” posta al piano

secondo (subalterno 8 del mappale 1.332 del foglio 26 di Altopascio). A tal

proposito si rammenta che, ai sensi dell'articolo 63, comma 2, del R.D. 30

Marzo 1942, nº 318 (Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e

disposizioni transitorie), chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato,

solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e

a quello precedente;

- come già indicato al capoverso specifico, grava sull'unità immobiliare la

Domanda Giudiziale trascritta a Lucca l' 8 giugno 2009 al nº 6.222 di registro

particolare a favore del signor XXX.








similari;





3 aprile 2006 nº 152 e del D. Lgs. 16 gennaio 2008 nº 4 e successive

modificazioni;









materia;
















conformità;




- verifiche specifiche circa l'adempimento degli obblighi assunti nei

confronti del Comune di Altopascio (LU) con la sottoscrizione della

Convenzione Edilizia trascritta a Lucca il 16 luglio 2005 al nº 8.221 di registro

particolare stipulata con atto ai rogiti del Segretario Generale in data 12 luglio

2005 al nº 7.577 di repertorio;
























Si precisa che per l’unità immobiliare ad uso residenziale in esame è stato

rintracciato (in allegato alla attestazione di abitabilità meglio indicata nel

proseguo) un Attestato di Prestazione Energetica di cui all'art. 6 del Decreto

Legislativo 19 Agosto 2005, nº 192 e successive modificazioni e integrazioni,

che la classifica nella classe energetica “D”- prestazione energetica globale

annua 95,74 kWh/mc anno.

Vincoli:

Si richiamano, per quanto ancora applicabili, tutti gli impegni e gli

obblighi nascenti dalla Convenzione Edilizia trascritta a Lucca il 16 luglio 2005

al nº 8.221 di registro particolare, stipulata con il Comune di Altopascio (LU)

con atto ai rogiti del Segretario Generale in data 12 luglio 2005 al nº 7.577 di

repertorio, avente ad oggetto il “Piano di Lottizzazione riguardante un'area

lungo la strada vicinale dei Petri, prolungamento di Via Verdi”, che

l'aggiudicatario del bene dovrà dichiarare di ben conoscere e accettare.


vincoli di cui:


















Il fabbricato di cui fa parte l’unità immobiliare in oggetto, risulta essere

parte della richiesta di Intervento Urbanistico Preventivo a mezzo di domanda

protocollo n° 10.894 del 25 maggio 2003 presentata presso il Comune di

Altopascio (LU), il quale, mediante Commissione Consiliare n° 1 nella seduta

del 17 luglio 2004, ha espresso parere favorevole alla adozione della

lottizzazione

Successivamente, in data 19 luglio 2004, il Consiglio Comunale con

Deliberazione C.C. n° 56, ha adottato ed approvato il Piano di Lottizzazione e

relativa bozza di Convenzione.

In data 25 novembre 2004 la Commissione Consiliare n° 1, ha espresso

parere favorevole alla approvazione della lottizzazione.

In data 12 luglio 2005, è stata stipulata la necessaria Convenzione di

Lottizzazione, rogata dal Segretario Generale del Comune di Altopascio (LU),

al repertorio n° 7.577, registrata a Lucca in data 14 luglio 2005 al n° 2.355,

trascritta a Lucca il 16 luglio 2005 al nº 8.221 di registro particolare.

Successivamente, la realizzazione del complesso residenziale, è avvenuta

mediante i seguenti titoli edilizi:

- Permesso di Costruire n° 556/2006, rilasciato dal Comune di Altopascio

(LU) in data 23 gennaio 2007 a seguito di domanda prot. n° 27.839 del 13




dicembre 2006 (cod. istanza 556/2006), per la realizzazione di opere di

urbanizzazione in attuazione del Piano di Lottizzazione stipulato in data 12

luglio 2005 repertorio nº 7.577;

- Permesso di Costruire n° 163/2007, rilasciato dal Comune di Altopascio

(LU) in data 28 febbraio 2007 a seguito di domanda prot. n° 9.827 del 22 aprile

2006 (cod. istanza 163/2006), per la realizzazione di complesso residenziale

plurifamiliare composto da n° 12 unità immobiliari e recinzione del lotto, in

attuazione di Intervento Urbanistico Preventivo. (P.E. 250/2003), per il quale è

stato depositato idoneo progetto strutturale ai sensi del D.P.R. 380/2001 presso

l’Ufficio Regionale per la Tutela dell’Acqua e del Territorio (Genio Civile) in

data 22 dicembre 2006, con inizio lavori in data 20 aprile 2007 (n° di prot.

illeggibile sulla copia richiesta presso l’archivio comunale);

- Variante in Corso d’Opera n° 420/2008 ai sensi degli art. 83 e 142 della

L.R. 1/2005, presentata dal Comune di Altopascio (LU) in data 7 ottobre 2008

a seguito di domanda prot. n° 23.454 (cod. istanza 420/2008), quale variante in

corso d’opera al P.di C. n° 163/2006;

- Certificato di Collaudo Statico prot. n° 172.649/2008 ai sensi del

D.P.R. 380/2001, presentato presso l’Ufficio Regionale per la Tutetla del

Territorio di Lucca e Massa Carrara in data 24 giugno 2008 a seguito di

denuncia di progetto strutturale n° prot. 3.248 del 22 dicembre 2006;



(LU) in data 14 luglio 2011 (prot. n° 16.218), al quale è allegato Verbale di

Collaudo Opere di Urbanizzazione a seguito del P.di C. n° 556/2006

(identificato con l’allegato 11) e l’Attestazione di Certificazione Energetica del

24 giugno 2011, certificante la prestazione energetica globale di 95,74 kWh/mq

anno – classe energetica “D”;


dal Comune di Altopascio (LU) in data 17 gennaio 2011 relativa alle polizze n°

5674684 e 5674685 riguardante il totale versamento degli oneri di

urbanizzazione ed il costo di costruzione.






del compendio immobiliare di cui è porzione l'unità immobiliare in oggetto e

che pertanto non è da escludere che esistano altre difformità degli immobili

non indicate nei punti a seguire, le quali potranno essere precisamente

evidenziate in sede di rilievo metrico dettagliato dell'intero complesso, quanto

riscontrato dallo scrivente, mettendo a confronto lo stato dei luoghi della sola

unità immobiliare oggetto del presente Lotto Terzo con quanto raffigurato sugli

elaborati grafici di cui alla Variante in Corso d’Opera n° 420/2008, può essere


- diversa distribuzione interna dell'unità;











l'ottenimento dei titoli edilizi per la sanatoria delle opere, sia per l’eventuale




Stima:


Trattasi di unità immobiliare ad uso residenziale posta al piano secondo

di un più ampio fabbricato condominiale, di recente costruzione, a sua volta

parte di un più ampio compendio immobiliare, il tutto ubicato in Comune di

Altopascio (LU), Via Giuseppe Verdi n° 132.

Il fabbricato di cui fa parte l'appartamento in oggetto si colloca in una



la vicinanza al centro cittadino.





arterie autostradali e ferroviarie che distano dal sito circa 1 km.





e pilastri di c.a. e tamponamento in muratura di laterizio, solai di piano e di

copertura in travetti prefabbricati in calcestruzzo armato e laterizio con scala

esterna condominiale in c.a. rivestita in pietra simil marmo, discendenti di

gronda e canale in rame. Internamente l’unità immobiliare risulta intonacata a

civile e tinteggiata e presenta pavimentazioni in monocottura, con rivestimenti

e sanitari ceramici nei bagni, infissi esterni in legno composti di vetro-camera a

doppio strato con persiane in alluminio, infissi interni in legno tamburato,

impianto elettrico sottotraccia dotato di differenziale magnetotermico, impianto

termo-idraulico composto da caldaia a gas metano collocata sul terrazzo e

radiatori in alluminio. L'unità risulta allacciata alle pubbliche utenze

(acquedotto, fognatura, elettricità e gas).

Dall'esame “a vista” non sono state rilevate criticità degne di nota.



• Superficie Esterna Lorda (S.E.L.) dell’unità immobiliare calcolata sulla

mezzeria delle murature a comune :

Appartamento mq. 78,00 circa;

Terrazzo a corredo mq. 15,00 circa

• Altezza appartamento: ml. 2,70 circa

• Valutazione •



in loco.




STUDIO TECNICO ASSOCIATO GIUSEPPE MONTICELLI ARCHITETTO LUCA TURRI GEOMETRA55100 LUCCA •70,Via G.Mazzini • tel.+39 0583 467579 fax +39 0583 467751, e

Tribunale di Lucca, Procedura Fallimentare nº 1 / 2016



con principale la superficie destinata alla residenza) è stato così rilevato:

- fra la superficie dei terrazzi e la superf




Dall’analisi dei dati reali rilevati e dal



potuto rilevare che il Valore di Massima Frequenza,

superficie commerciale, per gli immobili residenziali, sia quantificabile in:

• Valore di Massima Frequenza Residenziale:


OMI relativi al Iº semestre dell'




n° Descrizione1 Residenziale2 Terrazzo

TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE MQ.

STUDIO TECNICO ASSOCIATO GIUSEPPE MONTICELLI ARCHITETTO LUCA TURRI GEOMETRAtel.+39 0583 467579 fax +39 0583 467751, e-mail: [email protected]


o al segmento di mercato preso in esame, il “rapporto



fra la superficie dei terrazzi e la superficie principale: 0,25







Valore di Massima Frequenza, al metroquad


• Valore di Massima Frequenza Residenziale: €/mq. 1.300,00 circa.






SEL mq. Rapp. Mercantile Sup. Comm.le mq. 78 1,00 78,0015 0,25 3,75



[email protected]

o al segmento di mercato preso in esame, il “rapporto





confronto con quelli ottenuti da



al metroquadrato di


€/mq. 1.300,00 circa.





Sup. Comm.le mq. 78,00

81,75






• pregi


immobiliare;


• difetti

- lo stato locatizio;



catastale;







commerciale.




Unità immobiliare ad uso residenziale:

- mq. 81,75 x 1.200,00 €/mq. = € 98.100,00




precedenza;

















settantantottomila/00).

allegati:




-“14” copia planimetria catastale;



geom. Luca Turri

• • • LOTTO QUARTO • • •

Proprietà:




XXX.

Oggetto:

In Comune di Altopascio (LU), frazione Spianate, Via delle Spianate,

località “Carmignani” nº 20, la piena proprietà di un complesso residenziale ad

uso agriturismo, denominato “Casale Sant' Elena”, composto da un fabbricato

principale costituito da quattro unità immobiliari per civile abitazione, da un

fabbricato ad uso ripostiglio con tettoie, da un fabbricato ad uso taverna, il tutto

corredato da ampia resede sulla quale insiste una piscina oltre alla zona

parcheggio.




Si accede al complesso tramite passo carrabile da strada vicinale di uso

pubblico collegata con la Via delle Spianate.

Il compendio immobiliare risulta così costituito:

A) Fabbricato principale ad uso residenziale (foglio 28, mappale 646,

subb. 2,3,4,5,6).

Vecchio cascinale, completamente ristrutturato, elevato su due piani fuori

terra, composto da quattro distinte unità immobiliari ad uso residenziale, due al

piano terra e due al piano primo, servite da ingresso-disimpegno e vano scala a

comune e precisamente:

A1) Unità Immobiliare ad uso civile abitazione (foglio 28, mappale 646,

sub. 3) posta al piano terra, orientata ad ovest, con accesso sia indipendente da

resede comune, sia da disimpegno comune, composta da soggiorno con angolo

cottura, disimpegno, due camere matrimoniali corredate ciascuna da bagno

esclusivo, una camera singola ed un bagno.


sub. 4) posta al piano terra, orientata ad est, con accesso sia indipendente da

resede comune, sia da disimpegno comune, composta da soggiorno con angolo

cottura e ripostiglio, corridoio, disimpegno, una camera matrimoniale

corredata da bagno esclusivo, due camere singole ed un bagno.


sub. 5) posta al piano primo, orientata ad ovest, con accesso da disimpegno e

vano scala comune, composta da ingresso-corridoio, soggiorno con angolo

cottura, disimpegno, corridoio, tre camere matrimoniali corredate ciascuna da

bagno esclusivo, una camera singola ed un bagno.


sub. 6) posta al piano primo, orientata ad est, con accesso da disimpegno e

vano scala comune, composta da ingresso-corridoio, soggiorno, cucina,

corridoio, disimpegno, due bagni, una camera matrimoniale, una camera

singola, un'ulteriore camera singola corredata da bagno esclusivo.

B) Fabbricato ad uso di magazzino (foglio 28, mappale 646, sub. 1)

posizionato a nord rispetto al fabbricato principale, elevato al solo piano terra e

composto da un vano ad uso magazzino con adiacente tettoia sui lati sud ed

ovest oltre alla centrale tecnica sul lato est.




C) Fabbricato ad uso di taverna (foglio 28, mappale 646, sub. 7),

posizionato a sud rispetto al fabbricato principale, elevato al solo piano terra,

composto da un ampio vano e da una zona adibita a cucia.

D) Piscina con relativo vano motori interrato (foglio 28, mappale 646,

sub. 8).

E) Ampia resede esclusiva, per lo più sistemata a verde e camminamenti,

oltre ad una zona adibita a parcheggio.

L'intero compendio immobiliare risulta occupato da terzi in forza di

contratto di affitto di ramo d'azienda, i quali vi svolgono l'attività di

“bed&breakfast”.

Confini:

Il complesso immobiliare confina complessivamente con i mappali 661 e

686 del foglio di mappa 28, del Catasto Terreni del Comune di Altopascio

(LU), il tutto come risulta dagli atti catastali, salvo altri o più recenti confini e



Il complesso immobiliare risulta così censito al Catasto Fabbricati di

Altopascio (LU):

1) quanto all'abitazione indicata al punto A1) che precede, Foglio 28,

Mappale 646, subalterno 3, categoria A/2, classe 5, consistenza vani 5,5,

superficie catastale mq. 105,00 (escluso aree scoperte mq. 105,00), rendita

catastale € 511,29;















catastale € 604,25.

5) quanto al fabbricato per magazzino e tettoie indicato al punto B) che

precede, Foglio 28, Mappale 646, subalterno 1, categoria C/2, classe 3,

consistenza mq 47,00, superficie catastale mq. 61,00, rendita catastale €

118,94;

6) quanto al fabbricato per taverna indicato al punto C) che precede,

Foglio 28, Mappale 646, subalterno 7, categoria C/2, classe 4, consistenza mq.

45,00, superficie catastale totale mq. 56,00, Rendita Catastale € 132,47, Bene

Comune Censibile ai subalterni 1, 3, 4, 5 e 6;

7) quanto alla piscina con relativi impianti indicati al punto D) che

precede, Foglio 28, Mappale 646, subalterno 8, categoria C/2, classe 4,

consistenza vani mq. 87,00, superficie catastale totale mq. 98,00, Rendita

Catastale € 256,11, Bene Comune Censibile ai sub. 1, 3, 4, 5 e 6.

Il compendio immobiliare risulta corredato dalle parti comuni individuate

nel Catasto Fabbricati del Comune di Altopascio (LU), Foglio 28, Mappale

646, subalterno 2, Beni Comuni Non Censibili (B.C.N.C.), quali la centrale

tecnica nel fabbricato per magazzino descritto al punto B), l'ingresso, il

disimpegno al piano terra, il ripostiglio piano terra, il vano scale nel fabbricato

principale descritto al punto A) oltre all'ampia resede, tutti comuni ai subalterni

1, 3, 4, 5 e 6.

In ordine alla continuità storico-catastale si precisa che:

- i subalterni 1 e 2 derivano dal mappale originario 646 a seguito di

Variazione per Divisione del 27 aprile 2009 n° 6036.1/2009 (prot. n°

LU0073660) e successiva Variazione nel Classamento del 27 aprile 2010 n°

5448.1/2010 (prot. n° LU0077875);

- i subalterni 3, 4, 5 e 6 derivano da Denuncia di Variazione – Unità

Afferenti Edificate su Aree di Corte del 27 aprile 2009 n° 1144.1/2009 (prot. n°

LU0073664) e successiva Variazione nel Classamento del 2 marzo 2010 n°

2962.1/2010 (prot. n° LU0036168);

- i subalterni 7 e 8 derivano da Denuncia di Variazione per Costituzione

di Beni Comuni Censibili del 28 aprile 2009 n° 6100.1/2009 (prot. n°

LU0074632) e successiva Variazione nel Classamento del 3 marzo 2010 n°

3005.1/2010 (prot. n° LU0037207).




Al Catasto Terreni il mappale 646 deriva dall'unione delle particelle 662,

96, 687e dalla soppressione del mappale 97 a mezzo di Tipo di Frazionamento

e Tipo Mappale del 28 giugno 2006 n° 92201.1/2006 (prot. n° LU0092201),

Tabella di Variazione e Tipo Mappale del 16 aprile 2009 n° 66711.1/2009

(prot. n° LU0066711) e successiva Revisione di Elementi Censuari del 14

maggio 2009 prot. n° LU0085113 a Rettifica della Superficie in Riferimento al

T.M. n° 66711.1/2009 – IST.69646/09 (n° 338.1/2009).


Le planimetrie delle unità immobiliari costituenti il compendio

immobiliare esaminato depositate agli atti dell'Agenzia delle Entrate di Lucca -

Territorio, NON risultano conformi allo stato dei luoghi; in particolare la

rappresentazione grafica delle unità individuate dai subalterni 4, 5 e 6 differisce

o per modifiche interne, o per diversa utilizzazione di alcuni vani o per diversa

indicazione delle altezze interne.


confine e di posizionamento in mappa dei fabbricati esistenti.

L'aggiornamento della posizione catastale delle unità immobiliari è posto

a carico dell'aggiudicatario; di tali costi lo scrivente ha tenuto conto

nell'emissione del valore a base d'asta.


La piena proprietà del compendio immobiliare è pervenuta alla società

“XXX” a seguito dei seguenti rogiti notarili:

- Atto di Compravendita ai rogiti del notaio Roberto Martinelli di

Altopascio (LU), stipulato in data 4 agosto 2006, repertorio nº 152.862,

trascritto a Lucca in data 25 agosto 2006, registro particolare n° 11.226, con il

quale il signor XXX vendeva alla società in fallimento i mappali 96 e 646 del

foglio di mappa 28 (il mappale 96 è stato successivamente soppresso andando a

originare/variare i mappali 662-687 - ad oggi soppressi - e 646);

- Atto di Compravendita ai rogiti del notaio Roberto Martinelli di

Altopascio (LU), stipulato in data 7 marzo 2008, repertorio nº 155.695,

trascritto a Lucca in data 14 marzo 2008, registro particolare n° 2.818, con il





foglio di mappa 28 (il mappale 662 successivamente è andato ad

originare/variare il mappale 646).






precisa che:

- al signor XXX i beni pervennero per Atto di Compravendita ai rogiti

del notaio Roberto Martinelli di Altopascio (LU), stipulato in data 6 giugno

1997, repertorio nº 96.228, trascritto a Lucca in data 19 giugno 1997, registro

particolare nº 5.452;

- nell'atto per notaio Roberto Martinelli di Altopascio (LU), stipulato in

data 6 giugno 1997, repertorio nº 96.228, trascritto a Lucca in data 19 giugno

1997, registro particolare nº 5.452 viene riportato che la proprietà sui beni in

esame pervenne al signor XXX nato a Altopascio (LU) il 18 ottobre1910, “ . . .

per titoli antecedenti al 26 luglio 1957”.



• Trascrizioni:





fallita società sulle unità immobiliare censite al Catasto Fabbricati del Comune

di Altopascio (LU), Foglio 28, Mappale 646, subalterni 1, 3, 4, 5 e 6, oltre a


• Iscrizioni:


iscritta a Lucca il 17 giugno 2009 al nº 2.327 di registro particolare a favore

di Intesa San Paolo – S.p.a con sede in Torino, P.iva 00799960158 contro

“XXX” con sede in Altopascio (LU), per la somma di € 1.500.000,00 della




durata di anni 10 a seguito di atto per notaio Francesca De Santis, stipulato in

data 16 giugno 2009 repertorio nº 7.244, gravante la piena proprietà sulle unità

immobiliare censite al Catasto Fabbricati del Comune di Altopascio (LU),

Foglio 28, Mappale 646, subalterni 1, 3, 4, 5, 6, 7 e 8.


Sul terreno individuato dal mappale 646, gravano due servitù di

elettrodotto a favore di E.N.E.L., costituite sul mappale originario 97 del foglio

di mappa 28 del Comune di Altopascio (LU) con l'Atto per notaio Donnini

stipulato in data 13 ottobre 1977, repertorio nº 71.164, non trascritto,

interamente ripreso nell'atto per notaio Vincenzo Ferro di Firenze, stipulato in

data 6 luglio 1978, repertorio n° 47.605, trascritto a Lucca in data 24 luglio

1978, al n° 5.929 di registro particolare.






notizie:


compendio immobiliare descritto, risulta intestato alla fallita società per i diritti

indicati.

Risulta opportuno segnalare e precisare che:

a) il complesso immobiliare è occupato dalla signora XXX, titolare

dell’impresa individuale “La Casa di Bianca di XXX”, in forza di Contratto di

Affitto di Ramo d’Azienda autenticato nelle sottoscrizioni dal notaio La Gamba

di Prato in data 26 febbraio 2015, repertorio nº 119.097, registrato a Prato il 17

marzo 2015 al n° 2.507, con durata iniziale di anni quattro e mesi nove a

decorrere dal 1 aprile 2015 e fino al 31 dicembre 2019, con rinnovo tacito di

ulteriori quattro anni salvo disdetta e successiva scrittura privata di “atto

modificativo di contratto di affitto di ramo d'azienda” autenticato nelle




sottoscrizioni dal predetto notaio La Gamba in data 29 dicembre 2015,

repertorio nº 120.545, registrato a Prato il 14 gennaio 2016 al nº 410;

b) la copertura dell’unità immobiliare contraddistinta dal subalterno 1,

per una superficie di circa 190 mq., da un esame a vista, parrebbe costituita da

lastre di fibro-cemento, che per la loro vetustà potrebbero contenere amianto.

La rimozione e smaltimento della stessa dovranno essere eseguite nei modi

consentiti dalle normative specifiche ed i relativi costi sono posti a carico

dell'aggiudicatario che se li assumerà. Di tale circostanza, lo scrivente, ha

tenuto conto nell'emissione del valore a base d'asta nel proseguo indicato;

c) è presente un impianto di irrigazione alimentato da pozzo, costituito da

collettori e quadro di comando a servizio del complesso residenziale,

posizionato sul limitrofo terreno censito al Catasto Terreni di Altopascio (LU),

foglio di mappa 28, mappale 686, anch’esso di proprietà della società in

fallimento e costituente il “Lotto Quinto” della presente relazione. L’attuale

utilizzatrice degli immobili, signora XXX, ha comunicato allo scrivente di

essere in possesso di un'autorizzazione specifica da parte della società “XXX”,

per poter accedere a tale fondo ed utilizzare l'impianto richiamato, come per

altro desumibile dal Contratto di Affitto di Ramo d’Azienda repertorio n°

119.097/2015, sopracitato. Tale autorizzazione, al momento della vendita del

presente Lotto Quinto, cesserà nella sua validità, salvo stipula di nuova

convenzione con il proprietario del fondo richiamato (mappale 686), con la

necessità dello spostamento dell'impianto di irrigazione all’interno dell'area di

pertinenza del compendio immobiliare in esame, con oneri a carico

dell'aggiudicatario del presente Lotto. Di tale circostanza, lo scrivente, ha

tenuto conto nell'emissione del valore a base d'asta nel proseguo indicato;

d) risulta presente un impianto solare termico costituito da sei pannelli a

servizio del complesso residenziale, posto nel limitrofo terreno censito al

Catasto Terreni di Altopascio (LU), foglio di mappa 28, mappale 686,

anch’esso di proprietà della società in fallimento e costituente il “Lotto Quinto”

della presente relazione, per altro installato in assenza di provvedimenti edilizi

specifici, l’utilizzo del quale si presume risulti assentito in virtù dei presupposti

enunciati nel precedente punto c), ma in ordine al quale, comunque, non vi è

specifica autorizzazione sul Contratto di Affitto di Ramo d’Azienda repertorio

n° 119.097/2015, sopracitato. Tale utilizzo, al momento della vendita del




presente Lotto Quinto, dovrà cessare, salvo stipula di nuova convenzione con il

proprietario del fondo richiamato (mappale 686), con la necessità dello

spostamento dell'impianto all’interno dell'area di pertinenza del compendio

immobiliare in esame, con oneri a carico dell'aggiudicatario del presente Lotto.

Di tale circostanza, lo scrivente, ha tenuto conto nell'emissione del valore a

base d'asta nel proseguo indicato.








similari;






modificazioni;






materia;



















conformità;










limitazioni d'indagine esposte nel proseguo nonchè delle finalità dell'incarico

















Si precisa che il complesso immobiliare costituito da quattro abitazioni è

in possesso dell’Attestato di Prestazione Energetica di cui all'art. 6 del Decreto

Legislativo 19 Agosto 2005, nº 192 e successive modificazioni e integrazioni,

depositato presso il Comune di Altopascio in data 16 aprile 2015 protocollo n°

9.175 (cod. istanza 256/16) che ricomprende le abitazioni nella classe

energetica “F”- prestazione energetica globale annua 32,8 kWh/mc anno.

Vincoli:


vincoli di cui:






Lo scrivente precisa che l'area in esame, come desunto dalla cartografia

dei Vincoli del R.U. Approvato con Delibera di C.C. 5/2011 e data

l’approssimazione della rappresentazione grafica, parrebbe ricadere nelle

seguenti zone soggette a:

- Vincolo elettrodotti 132 kV e relative Dpa (distanza di prima

approssimazione), ai sensi del D.M. del 29/05/2008;

- Vincolo pozzi pubblici e relativo vincolo idrico ai sensi del D.Lgs.

258/2000 e s.m.i.: fascia di tutela assoluta = 10 mt. (recinzione) - fascia di

rispetto = 200mt.

A tale proposito è opportuno precisare che i suddetti vincoli, se insistenti

sulle aree esaminate, parrebbero interessarle ai margini est ed ovest della

proprietà, non interessando gli immobili ricadenti in esse (fatte salve

comunque le servitù di elettrodotto riportate nel quadro “Servitù attive e

passive”).

Inoltre, dalla consultazione delle cartografie allegate al Regolamento

Urbanistico Approvato con Delibera di C.C. nº 5/2011, emerge che l'area :

- risulta inserita nella cartografia del Rischio Geomorfologico in “zona

G.1 - Pericolosità Bassa”;




- risulta inserita nella cartografia del Rischio Idraulico parte in “zona I.2

- Pericolosità Media”e parte in “zona I.1 – Pericolosità Bassa”;

- risulta inserita nella cartografia della Pericolosità Sismica in “zona S.2 -

Pericolosità Media”.

In ultimo si fa presente che insistono comunque sull'area i vigenti vincoli

edilizi, consortili, urbanistici, di Regolamento Urbanistico Comunale, di fascia

di rispetto stradale, dell'Autorità di Bacino competente e quelli imposti dalla

normativa antisismica vigente.


Parte del complesso immobiliare costituente il cespite in oggetto, e più

precisamente il cascinale ad uso abitativo, ad oggi suddiviso in quattro unità

immobiliari, risulta essere stato costruito in data antecedente al 1 settembre

1967, in quanto lo stesso compare sulle mappe del catasto storico del 1824.

Inoltre, da ricerche effettuate presso l’archivio del Comune di Altopascio

(LU), il complesso è stato, nel tempo, oggetto dei seguenti atti autorizzativi:

- Licenza Edilizia n° 1.372/62, rilasciata dal Comune di Altopascio (LU)

in data 28 luglio 1962 a seguito di domanda in data 3 luglio 1962 (cod. istanza

n° 1.372/1962/WKS), riguardante la sistemazione ed ampliamento di

fabbricato colonico esistente e costruzione di nuova stalla, trinciaforaggi,

fienile e concimaia;

- Dichiarazione di Inizio Attività (D.I.A.) n° 489/1997 presentata presso

il Comune di Altopascio (LU) in data 15 luglio 1997, prot. n° 14.525 (cod.

istanza n° 489/1980), inerente la realizzazione di recinzione di porzione del

lotto;

- Dichiarazione di Inizio Attività (D.I.A.) n° 721/99, presentata presso il

Comune di Altopascio (LU) in data 27 febbraio 1999, protocollo nº 4.076 (cod.

istanza n° 721/1980), inerente la realizzazione di pozzo irriguo;


Altopascio (LU) in data 12 dicembre 2007, a seguito di Domanda di Condono

ai sensi della L. 47/85 protocollo n° 12.040 del 30 agosto 1986 (cod. istanza n°

1.043/1986), inerente la sanatoria per la costruzione di ricovero attrezzi e

tettoia;




- Dichiarazione di Inizio Attività (D.I.A.) n° 477/2007, presentata presso

il Comune di Altopascio (LU) in data 25 ottobre 2007, protocollo n° 23.430

(cod. istanza n° 477/2007), inerente il rifacimento del manto di copertura del

fabbricato principale e dell’accessorio oltre a lavori di straordinaria

manutenzione, con inizio lavori in data 15 novembre 2007 protocollo n°

24.118;

- Dichiarazione di Inizio Attività (D.I.A.) n° 183/2008, presentata presso

il Comune di Altopascio (LU) in data 17 aprile 2008, protocollo n° 9.898 (cod.

istanza n° 183/2008), inerente il restauro e risanamento conservativo del

fabbricato ad uso abitativo composto da quattro unità immobiliari a

completamento della D.I.A. n° 477/2007, con inizio lavori in data 10 maggio

2008;

- Autorizzazione allo scarico delle acque reflue domestiche n° 318/2008,

rilasciata dalla Provincia di Lucca – Settore Uso e Assetto del Territorio U.O.

Manutenzione – Ambiante in data 5 marzo 2008;

- Dichiarazione di Inizio Attività (D.I.A.) n° 27/2009, presentata presso il

Comune di Altopascio (LU) in data 19 gennaio 2009, protocollo n° 1.607 (cod.

istanza n° 27/2009), inerente la costruzione di piscina, realizzazione di centrale

termica e depuratore acqua, oltre a modifiche interne a variante delle D.I.A. n°

477/2007 e n°183/2008 con inizio lavori in data 5 febbraio 2009 protocollo n°

3.450, con deposito di idoneo progetto strutturale ai sensi del D.P.R. 380/2001

presso l’Ufficio Regionale per la Tutela dell’Acqua e del Territorio (Genio

Civile) in data 27 gennaio 2009 protocollo nº 21.790, pratica n° 8.461;

- Autorizzazione allo scarico delle acque reflue domestiche della piscina

n° 355/2009, rilasciata dalla Provincia di Lucca – Settore Uso e Assetto del

Territorio U.O. Manutenzione – Ambiante in data 19 gennaio 2009;

- Certificato di Collaudo Statico prot. n° 113.319/2009, ai sensi del L.

D.P.R. 380/2001, presentato presso l’Ufficio Regionale per la Tutetla del

Territorio di Lucca e Massa Carrara in data 28 aprile 2009 a seguito di

denuncia di progetto strutturale n° 8.461, prot. 21.790/2009;

- Comunicazione di Fine Lavori prot. n° 10.057/2009, presentato presso il

Comune di Altopascio (LU) in data 30 aprile 2009, inerenti le D.I.A. n°

477/2007, n° 183/2008 e n° 27/2009;







- Autorizzazione SUAP all’uso di struttura turistico-ricettiva, nn. 10.105-

10.107-10.108-10.109 del 30 aprile 2009, rilasciata dal Comune di Altopascio

(LU), per ognuna delle quattro unità immobiliari ad uso residenziale, per

attività di affittacamere;

- Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) n° 857/2013,

presentata presso il Comune di Altopascio (LU) in data 18 novembre 2013,

protocollo n° 26.429 (cod. istanza n° 857/2013), inerente la trasformazione del

fabbricato accessorio in taverna, a comune con tutte le unità immobiliari

residenziali, a cui fa seguito Comunicazione di Fine Lavori del 20 giugno 2014,

protocollo n° 15.568.

Lo scrivente precisa inoltre che l'area sulla quale insiste il compendio

immobiliare in oggetto risulta inserita, nella cartografia del Regolamento

Urbanistico Approvato con Delibera di Consiglio Comunale nº 5/2011 e nella

cartografia del Regolamento Urbanistico Adottato con Delibera di Consiglio

Comunale nº 19/2016, in “Zona EP – Aree Agricole Periurbane”.








luoghi con quanto raffigurato sugli elaborati grafici di cui alla D.I.A. nº

27/2009 (per quanto attiene il fabbricato principale, la realizzazione della

piscina e delle sistemazioni esterne) e alla S.C.I.A. nº 857/2013 (per quanto

attiene alla trasformazione del fabbricato di cui al sub. 7 da ripostigli a

taverna), può essere così riassunto a puro titolo indicativo e non esaustivo:




- generali lievi difformità nelle quote planimetriche e altimetriche

indicate (in particolare si evidenzia l'incongruenza riscontrata sulle altezze

misurate “al colmo” della copertura nei locali per abitazione al piano primo);

- modifiche alla distribuzione interna dei locali;

- modifiche prospettiche;

- modifiche alla sistemazione esterna dei luoghi.









l'ottenimento dei titoli edilizi per la sanatoria delle opere, sia per l’eventuale




Stima:


Trattasi di un complesso ad uso residenziale/agriturismo, composto da un

fabbricato principale costituito da quattro unità immobiliari ad uso residenziale,

da un fabbricato ad uso ripostiglio con tettoie, da un fabbricato ad uso taverna,

il tutto corredato da ampia resede sulla quale insiste una piscina oltre alla zona

parcheggio.

Il compendio si colloca in una zona del territorio comunale costituita

prevalentemente da insediamenti residenziali, con ampi spazi verdi utilizzati a

scopo agricolo, un tempo apprezzata sul mercato immobiliare locale anche e

soprattutto per la vicinanza al centro cittadino.






Nella frazione sono presenti esercizi commerciali, ufficio postale,

banche, chiesa, scuola materna, scuola elementare. Comunque, nel vicino

capoluogo Comunale, si trovano tutti i servizi per la collettività.

Il complesso si presenta come segue:

A) Fabbricato principale ad uso abitativo (individuato dai subalterni 2, 3,

4, 5, 6 del mappale 646, foglio di mappa 28 del Catasto Fabbricati di

Altopascio): struttura in elevazione muratura mista pietra-mattoni intonacata al

civile e tinteggiata e mandolata su parte del prospetto ad ovest, solai di piano e

di copertura in legno costituiti da travi, travicelli e scempiato in mezzane,

manto di copertura in coppi ed embrici, scala interna in muratura portante,

discendenti di gronda e canale in rame.

Internamente risulta intonacato a civile e presenta pavimentazioni in

cotto, con rivestimenti e sanitari ceramici nei bagni, infissi esterni in legno

composti di vetri doppi di tipo termico, infissi interni in legno.

Da una verifica a vista l’impianto elettrico risulta sottotraccia dotato di

differenziale magnetotermico, impianto termo-idraulico composto in parte da

radiatori e termo-arredi in alluminio, alimentati da caldaia a gas-metano, oltre a

ventil-convettori posti nelle camere per il raffrescamento-riscaldamento.

E' presente un impianto di aspirapolvere centralizzato, a detta della

conduttrice, non funzionante.

Il fabbricato è allacciato alle pubbliche utenze (acquedotto, elettricità e

gas) con gli scarichi convogliati in un sistema di fosse settiche.

B) Fabbricato ad uso tettoie e centrale termica (individuato dai subalterni

1 e 2 del mappale 646, foglio di mappa 28, del Catasto Fabbricati di

Altopascio): la struttura portante del magazzino e della centrale tecnica è in

muratura di mattoni pieni, pavimentazione in battuto di cemento, copertura in

travatura metallica sovrastanti lastre di fibro-cemento. Le tettoie sono

realizzate in pilastri in ferro/legno, copertura in travatura metallica con

sovrastanti lastre di fibro-cemento.

Con l'unica esclusione della centrale tecnica, non sono presenti impianti

o finiture.

C) Fabbricato ad uso taverna (individuato dal subalterno 7 del mappale

646, foglio di mappa 28 del Catasto Fabbricati di Altopascio): struttura in

elevazione muratura mista pietra-mattoni intonacata al civile e tinteggiata, solai




di copertura in legno costituiti da travi, travicelli e scempiato in mezzane, con

manto di copertura in coppi ed embrici, discendenti di gronda e canale in rame.

Internamente risulta intonacato a civile e presenta pavimentazioni in cotto, con

rivestimenti ceramici nella cucina, infissi esterni in legno composti di vetri

doppi di tipo termico.

Da una verifica a vista l’impianto elettrico risulta sottotraccia dotato di

differenziale magnetotermico, impianto termo-idraulico composto da ventil-

convettori per il raffrescamento-riscaldamento.

D) Zona piscina (individuato dal subalterno 8 del mappale 646, foglio di

mappa 28, del Catasto Fabbricati di Altopascio): piscina interrata con struttura

in cemento armato, bordo a skimmer, rivestimento in p.v.c., marciapiede

piastrellato, doccia esterna, locale tecnico interrato.

L'approvvigionamento idrico della piscina è garantito da un pozzo.

E) Resede (individuata dal subalterno 2 del mappale 646, foglio di mappa

28, del Catasto Fabbricati di Altopascio) per lo più sistemata a verde, con

camminamenti e zona parcheggio pavimentata accessibile attraverso un

cancello carrabile in ferro su pilastri e muretti in muratura intonacata.

L'irrigazione delle aree a verde è garantito da un pozzo.

Complessivamente lo stato di conservazione del compendio è buono, con

l'unica esclusione del manufatto ad uso tettoie e centrale termica (subalterno 1

e 2), il quale si presenta in mediocri condizioni e necessita di lavori di

manutenzione straordinaria, oltre alla eventuale sostituzione del manto di

copertura composto da lastre di fibro-cemento.

I dati tecnici essenziali del compendio immobiliare, con misure rilevate

dagli elaborati progettuali previa verifica a campione in loco, risultano i

seguenti:

• Superficie Esterna Lorda (S.E.L.):

A1) Abitazione Foglio 28 Mappale 646 sub. 3, piano terra:

Residenziale – piano T mq. 105,00 circa;

A2) Abitazione Foglio 28 Mappale 646 sub. 4, piano terra:

Residenziale – piano T mq. 113,00 circa;

A3) Abitazione Foglio 28 Mappale 646 sub. 5, piano primo:

Residenziale – piano 1 mq. 142,00 circa;




A4) Abitazione Foglio 28 Mappale 646 sub. 6, piano primo:

Residenziale – piano 1 mq. 113,00 circa;

B) Unità immobiliare Foglio 28 Mappale 646 sub. 1

Ripostiglio – P.T. mq. 47,00 circa;

Tettoie a corredo – P.T. mq. 103,00 circa

C) Taverna Foglio 28 Mappale 646 sub. 7, piano terra:

Taverna – piano T mq. 56,00 circa;

D) Piscina Foglio 28 Mappale 646 sub. 8:

Piscina con vano motori – piano T mq. 85,00 circa;

E) Accessori Comuni Foglio 28 Mappale 646 sub. 2:

Disimpegno-reception/vano scala – piano T-1 mq. 37,00 circa;

Centrale termica – P.T. mq. 35,00 circa;

Ripostiglio – P.T. mq. 8,00 circa;

Resede a verde e parcheggio a corredo – P.T. mq. 8.270 circa;

Riassumendo, è possibile attribuire le seguenti consistenze complessive

suddivise in:

A) Residenziale, fabbricato principale compreso la reception ed il vano

scala: mq. 510,00 circa

B) Centrale termica, ripostigli e tettoie a corredo: mq. 193,00 circa

C) Taverna a corredo: mq. 56,00 circa

D) Piscina e accessori: mq. 85,00 circa

E) Resede a verde e parcheggio a corredo: mq. 8.270,00 circa

• Valutazione •

Le superfici immobiliari degli immobili oggetto di stima, come detto,


in loco.

Per la valutazione del complesso immobiliare in esame sono stati

utilizzati i criteri adottati a livello europeo e precisamente la Superficie Esterna

Lorda (SEL).

• Determinazione della Superficie Commerciale del compendio

immobiliare.







- fra la superficie della taverna e la superficie principale: 0,50

- fra la superficie della piscina e la superficie principale: 0,30

- fra la superficie delle tettoie, ripostigli e centrale termica e la superficie

principale: 0,20








potuto rilevare che il Valore di Massima Frequenza, al metroquadrato di

superficie commerciale, per gli immobili ad uso residenziale ristrutturati ed

ultimati, sia quantificabile in:

• Valore di Massima Frequenza abitazioni Ristrutturazione, Ultimate:

€/mq. 1.400,00 circa.



n° Descrizione SEL mq. Sup. Comm.le mq. 1 Residenziale 510 1,00 510,002 Magazzino, c.t. e tettoie 193 0,20 38,603 Taverna 56 0,50 28,004 Piscina 85 0,30 25,505 Resede 8.270 0,05 413,50

TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE MQ. 1.015,60

Rapp. Mercantile

STUDIO TECNICO ASSOCIATO GIUSEPPE MONTICELLI ARCHITETTO LUCA TURRI GEOMETRA55100 LUCCA •70,Via G.Mazzini • tel.+39 0583 467579 fax +39 0583 467751, e

Tribunale di Lucca, Procedura Fallimentare nº 1 / 2016






• pregi

- la destinazione attribuita al compendio e il buono stato di

conservazione;


- le finiture sia interne che esterne;

• difetti

- la probabile presenza di materiale contenente amianto in fibre da

rimuovere e smaltire;

- l'eventuale necessità di spostare alcuni impianti tecnologici;

- la necessità di operare lievi regolarizzazioni edilizie;

- la necessità di operare aggiornamenti di natura catastale.



• Euro 1.000,00 (Euro mille/00) al mq. di su




- mq. 1.015,60 x 1.000,00


STUDIO TECNICO ASSOCIATO GIUSEPPE MONTICELLI ARCHITETTO LUCA TURRI GEOMETRAtel.+39 0583 467579 fax +39 0583 467751, e-mail: [email protected]





le caratteristiche dissimili che inducono una variazione


la destinazione attribuita al compendio e il buono stato di

il buon collegamento con le principali vie di comunicazione e trasporto;

iture sia interne che esterne;

la probabile presenza di materiale contenente amianto in fibre da

l'eventuale necessità di spostare alcuni impianti tecnologici;

la necessità di operare lievi regolarizzazioni edilizie;

la necessità di operare aggiornamenti di natura catastale.



• Euro 1.000,00 (Euro mille/00) al mq. di superficie commerciale;




mq. 1.015,60 x 1.000,00 €/mq. = € 1.015.600,00



[email protected]




le caratteristiche dissimili che inducono una variazione

la destinazione attribuita al compendio e il buono stato di

il buon collegamento con le principali vie di comunicazione e trasporto;

la probabile presenza di materiale contenente amianto in fibre da










precedenza;














ottocentomila/00).

allegati:




- "19" copia planimetrie catastali;

- "20" copia Certificato di Destinazione Urbanistica;



geom. Luca Turri

• • • LOTTO QUINTO• • •

Proprietà:







XXX.

Oggetto:

In Comune di Altopascio (LU), frazione Spianate, Via delle Spianate,

Località “Carmignani”, la piena proprietà di un ampio appezzamento di terreno

a destinazione urbanistica agricola, di forma irregolare, della superficie

catastale di mq. 19.225, con accesso da Via Vicinale delle Spianate mediante

passo carrabile, in parte recintato con rete metallica e pali in legno,

caratterizzato per lo più da vegetazione spontanea e essenze ad alto fusto, oltre

ad una parte utilizzata quale deposito mezzi e attrezzature edili sulla quale sono

stati installati anche alcuni manufatti e/o box prefabbricati, tutti in assenza di

provvedimenti edilizi e pertanto da rimuovere.

Confini:

Il terreno in oggetto confina con i mappali 646, 661, 95, 120, 119, 121,

123, 102 e 686 del foglio di mappa 28, del Catasto Terreni del Comune di

Altopascio (LU) e Via Vicinale delle Spianate, il tutto come risulta dagli atti

catastali, salvo altri o più recenti confini e come meglio in fatto.


Il terreno in oggetto risulta censito al Catasto Terreni del Comune di

Altopascio (LU), Foglio 28, Mappale 686, Semin Arbor, di classe 2, superficie

mq. 19.225, Reddito Dominicale € 139,00, Reddito Agrario € 74,47.


il mappale 686 deriva dai seguenti frazionamenti:

- Tipo di Frazionamento e Mappale del 28/06/2006 n° 92201.1/2006

(prot. n° LU0092201) con il quale è stato soppresso il mappale 97 e costituito i

mappali 646 e 646;

- Tipo di Frazionamento del 10/12/2007 n° 252464.1/2007 (prot. n°

LU0252464), con il quale è stato soppresso il mappale 645 e costituiti i

mappali 660 e variati i mappali 661 e 662;




- Tipo di Frazionamento del 16/04/2009 n° 66711.1/2009 (prot. n°

LU0066711) con il quale veniva soppresso il mappale 660 e costituito il

mappale 686.

Successivamente a seguito di Revisione di Elementi Censuari del

14/05/2009 prot. n° LU0085113 a Rettifica della Superficie in Riferimento al

T.M. n° 66711.1/2009 – IST.69646/09 (n° 338.1/2009), è stata variata la

superficie da 19.698 mq. a 19.225 mq.


La mappa wegis del Catasto Terreni riferita al terreno esaminato, NON

corrisponde allo stato dei luoghi mancando, fra l'altro, la rappresentazione dei

manufatti su di esso insistenti.


delle linee di confine.

L’eventuale aggiornamento della posizione catastale del terreno è posto a

carico dell'aggiudicatario; di tali costi lo scrivente ha tenuto conto

nell'emissione del valore a base d'asta.


La piena proprietà del compendio immobiliare è pervenuta alla società

“XXX”per Atto di Compravendita ai rogiti del notaio Roberto Martinelli di

Altopascio (LU), stipulato in data 7 marzo 2008, repertorio nº 155.695,

trascritto a Lucca in data 14 marzo 2008, registro particolare n° 2.818, con il


foglio di mappa 28 (oggi soppressi e che hanno originato il mappale 686).






precisa che:

- al signor XXX i beni pervennero per Atto di Compravendita ai rogiti

del notaio Roberto Martinelli di Altopascio (LU), stipulato in data 6 giugno




1997, repertorio nº 96.228, trascritto a Lucca in data 19 giugno 1997, registro

particolare nº 5.452;

- nell'atto per notaio Roberto Martinelli di Altopascio (LU), stipulato in

data 6 giugno 1997, repertorio nº 96.228, trascritto a Lucca in data 19 giugno

1997, registro particolare nº 5.452 viene riportato che la proprietà sui beni in

esame pervenne al signor XXX nato a Altopascio (LU) il 18 ottobre1910, “ . . .

per titoli antecedenti al 26 luglio 1957”.



• Trascrizioni:





fallita società sul terreno censito al Catasto Terreni del Comune di Altopascio

(LU), Foglio 28, Mappale 686, oltre a maggior consistenza.

• Iscrizioni:


iscritta a Lucca il 17 giugno 2009 al nº 2.327 di registro particolare a favore

di Intesa San Paolo – S.p.a con sede in Torino, P.iva 00799960158 contro

“XXX” con sede in Altopascio (LU), per la somma di € 1.500.000,00 della

durata di anni 10 a seguito di atto per notaio Francesca De Santis, stipulato in

data 16 giugno 2009 repertorio nº 7.244, gravante la piena proprietà sul terreno

censito al Catasto Terreni del Comune di Altopascio (LU), Foglio 28, Mappale

686, oltre a maggior consistenza.


Sul terreno individuato dal mappale 686, gravano due servitù di

elettrodotto a favore di E.N.E.L., costituite sul mappale originario 97 del foglio

di mappa 28 del Comune di Altopascio (LU) con l'Atto per notaio Donnini

stipulato in data 13 ottobre 1977, repertorio nº 71.164, non trascritto,

interamente ripreso, nell'atto per notaio Vincenzo Ferro di Firenze, stipulato in




data 6 luglio 1978, repertorio n° 47.605, trascritto a Lucca in data 24 luglio

1978, al n° 5.929 di registro particolare.

In particolare, osservando l'area, è visibile il tracciato aereo di un

elettrodotto che attraverso il terreno con direzione nord-est, sud-ovest.






notizie:


l’unità immobiliare ad uso residenziale descritta, risulta intestato al soggetto

fallito per i diritti indicati.


a) sul terreno insiste un fabbricato ad uso tettoia aperto su quattro lati,

costituito da struttura lignea con copertura in pannello di p.v.c. coibentato oltre

ad alcuni manufatti prefabbricati, in ordine ai quali non sono stati rintracciati

provvedimenti autorizzativi inerenti l'installazione presso l’Amministrazione

Comunale e pertanto da rimuovere a cura e spesa dell'aggiudicatario;

b) sul terreno risulta presente un impianto di irrigazione costituito da

collettori e quadro di comando a servizio del complesso residenziale di cui al

“Lotto Quarto” che precede e in ordine al quale, sentita l'utilizzatrice,

esisterebbe autorizzazione specifica all'uso e pertanto all'accesso al fondo, nel

Contratto di Affitto di Ramo d’Azienda stipulato dal notaio la Gamba di Prato

in data 26 febbraio 2015, repertorio nº 119.097, registrato a Prato il 17 marzo

2015 al n° 2.507. Tale utilizzo dovrà cessare al momento della vendita dei beni

meglio descritti al Lotto Quarto con obbligo della rimozione a carico

dell'aggiudicatario, fatta salva la stipula di nuova convenzione con il

proprietario del terreno esaminato nel presente Lotto Quinto. Di tale




circostanza, lo scrivente, ha tenuto conto nell'emissione del valore a base d'asta

nel proseguo indicato;

c) sul terreno risulta presente un impianto solare termico costituito da sei

pannelli a servizio del complesso residenziale meglio descritto al precedente

Lotto Quarto della presente relazione, per altro installato in assenza di

provvedimenti edilizi specifici, per l’utilizzo del quale parrebbe esistere

un'autorizzazione specifica da parte degli amministratori della fallita società ma

della quale non è stata rinvenuta traccia sul Contratto di Affitto di Ramo

d’Azienda repertorio n° 119.097/2015, sopracitato. Tale utilizzo dovrà cessare

nel momento della vendita dei beni descritti al Lotto Quarto della presente

relazione con obbligo della rimozione a carico dell'aggiudicatario, fatta salva la

stipula di nuova convenzione con il proprietario del terreno esaminato nel

presente Lotto Quinto. Di tale circostanza, lo scrivente, ha tenuto conto

nell'emissione del valore a base d'asta nel proseguo indicato;

d) a seguito di sopralluogo, nelle zone ove è stato possibile accedere, si

ravvisava la presenza di materiale inerte di scarto ed in generale di rifiuti di

tipo organico e plastico oltre ad attrezzi da cantiere, gru e automezzi. Nulla è

possibile dire per le zone dove la fitta vegetazione ha impedito l'accesso.

Precisando comunque che non è stata effettuata nessuna indagine specifica

mirata ad individuare eventuali fenomeni di inquinamento, abbandono rifiuti,

interramento di sostanze tossiche e/o nocive o comunque ogni e qualsiasi

condizione che determini contaminazione dei suoli, anche ai sensi e per gli

effetti delle disposizioni relative ai terreni contenute nel D. Lgs. 3 aprile 2006

nº 152 e del D. Lgs. 16 gennaio 2008 nº 4 e loro s.m.i., lo scrivente sottolinea

che lo smaltimento di ogni rifiuto presente sui luoghi al momento

dell'aggiudicazione del presente Lotto dovrà essere eseguito nei modi consentiti

dalle normative specifiche ed è posto a carico dell'aggiudicatario. Di tale

circostanza, lo scrivente, ha tenuto conto nell'emissione del valore a base d'asta

nel proseguo indicato;

e) i confini del terreno, nello zone non recintate, risultano incerti e si

confondono con le proprietà adiacenti. Ogni onere e costo per l'eventuale

apposizione dei termini e regolamentazione dei confini, sono posti a carico

dell'aggiudicatario.





- misurazione dell'effettiva superficie del terreno nonché la verifica dei

confini e della distanza delle costruzioni da questi e dai fabbricati;


- indagini specifiche mirate a verificare se nella costruzione dei manufatti

insistenti sul terreno, siano stati utilizzati componenti realizzati con fibre di

amianto o similari;






modificazioni, salvo quanto dichiarato al punto d), per il solo esame a vista;



- verifiche sugli impianti tecnologici eventualmente esistenti (con

particolare riferimento a quelli richiamati all'articolo 1, del Decreto

Ministeriale 22 Gennaio 2008, nº 37) atte a determinare la loro conformità o

meno alle normative vigenti in materia;
























Vincoli:


vincoli di cui:






Lo scrivente precisa che l'area in esame, come desunto dalla cartografia

dei Vincoli del R.U. Approvato con Delibera di C.C. nº 5/2011 e data

l’approssimazione della rappresentazione grafica, parrebbe ricadere nelle

seguenti zone soggette a:

- Vincolo elettrodotti 132 kV e relative Dpa (distanza di prima

approssimazione), ai sensi del D.M. del 29/05/2008;

- Vincolo pozzi pubblici e relativo vincolo idrico ai sensi del D.Lgs.

258/2000 e s.m.i.: fascia di tutela assoluta = 10 mt. (recinzione) - fascia di

rispetto = 200mt.

Inoltre, dalla consultazione delle cartografie allegate al Regolamento

Urbanistico Approvato con Delibera di C.C. nº 5/2011, emerge che l'area :

- risulta inserita nella cartografia del Rischio Geomorfologico in “zona

G.1 - Pericolosità Bassa”;

- risulta inserita nella cartografia del Rischio Idraulico parte in “zona I.2

- Pericolosità Media”e parte in “zona I.1 – Pericolosità Bassa”;

- risulta inserita nella cartografia della Pericolosità Sismica in “zona S.2 -

Pericolosità Media”.

In ultimo si fa presente che insistono comunque sull'area i vigenti vincoli

edilizi, consortili, urbanistici, di Regolamento Urbanistico Comunale, di fascia




di rispetto stradale, dell'Autorità di Bacino competente e quelli imposti dalla



Come certificato dal Comune di Altopascio (LU), il terreno risulta

inserito nella cartografia del Regolamento Urbanistico Approvato con Delibera

di C.C. nº 5/2011 e Adottato con Delibera di C.C. nº 19/2016 in “Zona EP –

Aree Agricole Periurbane” normate dall'articolo 36.6. delle Norme Tecniche di

Attuazione.

A tal proposito si fa presente che la normativa prevede l’osservanza delle

norme di cui all’art. 25 – Zone Agricole, con le seguenti precisazioni:

- Le attività zootecniche sono limitate a quelle di carattere familiare. Non

è ammesso l’agri-campeggio;

- E’ ammesso realizzare recinzioni in muratura a corredo di edifici;

- E’ possibile realizzare piazzali per il ricovero attrezzature, purchè la

superficie risulti permeabile ed il perimetro esterno sia schermato con

vegetazione che ne impedisca la visuale in ogni stagione;

- La distanza minima dal limite di zona omogenea non deve essere

considerata nel caso di realizzazione di piscine interrate e dei relativi impianti

tecnologici.

L’art. 25, cui rimandano le norme delle zone “EP”, prevede le attività

strettamente correlate all’agricoltura, la forestazione, la promozione del

riformarsi della vegetazione, la zootecnica, la pesca e l’itticoltura non intensiva,

la realizzazione di urbanizzazioni primarie (fognature, impianti di depurazione,

reti di trasporto dell’energia e delle telecomunicazioni, gasdotti e simili),

infrastrutture tecniche e di difesa del suolo, le attività turistiche ed

agrituristiche, la realizzazione di impianti tecnici di modesta entità quali cabine

elettriche, cabine di decompressione, gli interventi di trasformazione edilizia

previsti dall’art. 18 delle N.T.A., la realizzazione di cisterne di raccolta di

acque meteoriche da utilizzare a scopo non potabile.

E’ consentita la realizzazione di pertinenze di cui agli art. 15.1.4, ovvero

strutture prive di autonomia funzionale rispetto all’edificio principale, che non

siano autonomamente utilizzabili o fruibili.




E’ consentita la realizzazione di strutture per il tempo libero di cui all’art.

15.2.1, ovvero le attività ricreative da svolgere all’aperto: equitazione,

ciclismo,percorsi vita, percorsi didattici, tennis, calcetto, giardinaggio ecc., che

comunque non comportino modificazioni permanenti del suolo.

E’ consentita altresì la realizzazione di manufatti precari legati all’attività

agricola e faunistico venatoria per appostamenti di tipo temporaneo e fisso,

purché non comportino alcuna alterazione permanente dello stato dei luoghi,

siano realizzati in legno con materiali leggeri e facilmente removibili, siano

ancorati al suolo senza fondazioni e non abbiano dotazioni che ne consentano

l’abitazione.

Sono realizzabili anche nuovi edifici rurali ad uso abitativo strettamente

legato all’attività di agricoltura, in assenza o insufficienza di edifici esistenti

quand’anche da recuperare e non possono superare 165 mq. di S.U.L. e la

superficie può essere incrementata del 10% per l’impiego di bio-architetture e

per il risparmio energetico, il tutto soggetti a Programma di Miglioramento

Agricolo Ambientale (P.M.A.A.) per gli imprenditori agricoli, e per i quali vi

siano rispettate le superfici fondiarie minime, come previsto dall’art. 73 comma

2 lettera “b”.

In conclusione, nonostante la normativa consenta l’edificazione di edifici

rurali strettamente legati all’attività agricola, la stessa è subordinata al rispetto

del mantenimento di superfici fondiarie minime per l’agricoltura, le quali sono

da verificare in base al Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia;

qualora non siano definite nel suddetto piano, dovrà essere rispettato quanto

previsto nel D.P.G.R. n° 5 del 2007 e successive modifiche, il quale indica le

seguenti superfici:

- 0,8 ettari per colture orto florovivaistiche specializzate, riducibili a 0,6

ettari quando almeno il 50% delle colture è protetto in serra;

- 3 ettari per vigneti e frutteti in coltura specializzata;

- 4 ettari per oliveto in coltura specializzata e seminativo irriguo;

- 6 ettari per colture seminative, seminativo arborato, prato, prato irriguo;

-10 ettari per i castagneti da frutto;

- 30 ettari per bosco ad alto fusto, bosco misto, bosco ceduo pascolo,

pascolo arborato e pascolo cespugliato.





Come più volte accennato nella presente esposizione, sul terreno in

esame sono state rinvenute opere e manufatti in ordine ai quali non sono stati

rintracciati provvedimenti edilizi autorizzativi (tettoia, manufatti prefabbricati,

recinzione) e pertanto, a giudizio dello scrivente, fatta salva ogni differente

interpretazione degli uffici competenti, che pertanto sarà da intendersi

prevalente sulle seguenti conclusioni, i medesimi dovranno essere rimossi a

cura e spesa dell'aggiudicatario del presente Lotto Quinto.

Di tali costi, lo scrivente, ha tenuto conto nell'emissione del valore a base

d'asta successivamente indicato.

Stima:

La valutazione del terreno é stata determinata "a corpo" e non a misura,

con tutti gli annessi, connessi, adiacenze, pertinenze, servitù attive e passive,

diritti e ragioni, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava al momento del

sopralluogo effettuato.

• Criterio di Stima •

Il procedimento di stima utilizzato è quello comunemente definito nella

pratica estimativa come “stima diretta o commerciale”.

L'individuazione del prezzo al metroquadrato di Superficie Catastale

utilizzato per la determinazione del valore dell'immobile in questione, è stato

determinato sulla base di comparativi, di valenza tecnico-economica, assunti

nella zona nel settore delle compravendite per immobili similari e/o assimilabili

tenendo conto, in particolare, di tutti i pregi e i difetti del terreno e della zona in

cui lo stesso é ubicato, delle qualità intrinseche ed estrinseche dello stesso oltre

alla posizione rispetto al centro urbano, la distanza dai servizi primari, la

relazione tra domanda ed offerta del mercato immobiliare della zona per

immobili simili con particolare attenzione alle destinazioni urbanistiche

attribuite alle aree dal vigente strumento urbanistico comunale; il tutto come

meglio descritto nel corpo della presente esposizione e nel successivo

capoverso “Descrizione Particolareggiata”.





Trattasi di un ampio appezzamento di terreno con destinazione

urbanistica agricola, di forma irregolare e dalla giacitura pianeggiante, posto in

Comune di Altopascio (LU), frazione Spianate, Località “Carmignani”,

ricevente accesso, anche carrabile, da Via Vicinale delle Spianate.

Il terreno in oggetto si colloca in una zona del territorio comunale

costituita prevalentemente da insediamenti residenziali di tipo rurale, con ampi

spazi verdi prevalentemente ad uso agricolo.



L'appezzamento, della superficie catastale pari a mq. 19.225, in parte

recintato con rete metallica e pali in legno, si presenta per lo più con una fitta

vegetazione spontanea e essenze di alto fusto, oltre ad una parte utilizzata quale

deposito mezzi e attrezzature edili sulla quale sono stati installati anche alcuni

manufatti e/o box prefabbricati, tutti in assenza di provvedimenti edilizi e

pertanto da rimuovere.

• Valutazione •





superficie, per terreni di natura agricola è:

• Valore di Massima Frequenza Terreni Agricoli: €/mq. 7,00 circa.

Per dovuta conoscenza si riporta anche l'estratto dalla banca dati dei

Valori Agricoli Medi (VAM) della provincia di Lucca rilevati dalla

Commissione Provinciale Espropri nell'ambito delle singole regioni agrarie,

con riferimento ai valori dei terreni considerati liberi da vincoli di contratti

agrari, secondo i tipi di coltura effettivamente praticati, e rilevati nell'anno

solare 2010 (ultimi dati disponibili):









• pregi


immobiliare con accesso da strada comunale;

- l'estensione del terreno, la quale può consentire l’avviamento di

un'impresa agricola, previa presentazione di idoneo piano attuativo ai sensi di

legge e nel rispetto del Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia;


• difetti

- gli oneri per la bonifica del terreno dai rifiuti;

- gli oneri per la rimozione dei manufatti illegittimi;

- gli eventuali oneri per l'apposizione dei termini e la regolamentazione

dei confini.



• Euro 3,50 (Euro tre/50) al mq. di superficie catastale.







- mq. 19.225,00 x 3,00 €/mq. = € 57.675,00



ancora in una fase asfittica, a conferma del “trend” negativo emerso già nel

biennio precedente tutto ciò in dipendenza del mutato scenario del mercato

immobiliare causato dalla forte congiuntura economica negativa, quest’ultima

verificatasi anche in relazione alle difficoltà di attingere al credito presso le

banche (flessione della domanda di mutui ipotecari e prestiti). La difficoltà di

accesso ai prestiti è una delle cause dell’attuale crollo delle compravendite;



tutto ciò considerato, ritiene congruo apportare al valore complessivo

come sopra determinato un abbattimento del 20%.

Arrotondando il risultato, si otterrà la stima finale, a corpo e non a

misura, nello stato di fatto e di diritto in cui il bene attualmente si trova e

riferito ai diritti della proprietà indicati e pari, in cifra tonda, ad € 46.000,00

(Euro quarantaseimila/00).

allegati:






geom. Luca Turri

• • • LOTTO SESTO• • •

Proprietà:







XXX.

Oggetto:

In Comune di Altopascio (LU), frazione di Spianate, Via Mazzei, località

“Mazzei”, la piena proprietà di un appezzamento di terreno pianeggiante di

forma trapezoidale, a vocazione agricola, della superficie catastale di mq.

1.777, ricevente accesso dalla Via Mazzei mediante servitù di passaggio

pedonale e carrabile sulla resede condominiale del fabbricato confinante verso

nord rappresentata in Catasto Fabbricati di Altopascio (LU) nel foglio di mappa

29, mappale 850, subalterno 29.

Il terreno, oggi incolto e in stato di abbandono, risulta completamente

recintato con rete e paletti di legno, ad oggi in mediocri condizioni di

manutenzione sui lati sud ed ovest e delimitato dalle recinzioni degli immobili

limitrofi sui lati est e nord; su quest'ultimo lato è presente un cancello metallico

attraverso il quale è garantito l'accesso carrabile.

Confini:

Il terreno confina complessivamente con resede del fabbricato

condominiale identificato dal mappale 850, terreno identificato dal mappale

462, terreno identificato dal mappale 152, resede identificata dal mappale 590,

resede del fabbricato identificato dal mappale 975, tutti del foglio 29 del

Catasto di Altopascio (LU), il tutto come risulta dagli atti catastali e salvo altri

e più recenti confini.


Il terreno risulta essere censito al Catasto Terreni del Comune di

Altopascio (LU), al Foglio 29, Mappale 851, Semin. Arbor., classe 2, superficie

mq. 1.777 , Reddito Dominicale € 12,85 e Reddito Agrario € 6,88.




In ordine alla continuità storico-catastale si precisa che il mappale 851

deriva dalla soppressione del mappale 151 a mezzo di Tipo di Frazionamento

del 19 marzo 2002 n° 684.1/2002 (prot. n° 57807).


La mappa wegis del Catasto Terreni, sembrerebbe rappresentare

correttamente lo stato di fatto dell’appezzamento di terreno.


confine e di posizionamento in mappa dei fabbricati limitrofi.


La proprietà del terreno, nella consistenza originaria, è pervenuta alla

società “XXX” con sede in Altopascio (LU), in forza di contratto di permuta ai

rogiti del notaio Roberto Martinelli di Altopascio (LU) del 27 settembre 2001,

repertorio nº 121.309, trascritto a Lucca in data 24 ottobre 2001, registro

particolare n° 11.162, annotato di atto di identificazione di dati catastali

registro particolare nº 14.224 del 5 dicembre 2002 e di cancellazione di

condizione sospensiva registro particolare nº 304 del 7 febbraio 2003, mediante

il quale la società “XXX” cedeva in permuta alla fallita società il terreno

contraddistinto dal mappale 151 del foglio 29 di Altopascio (LU) dal quale

deriverà il mappale 851 in esame.

Successivamente, con atto ai rogiti del detto notaio Martinelli dell'8

aprile 2009, repertorio nº 157.216, trascritto a Lucca il 9 aprile 2009 al nº 4.032

di registro particolare, la società acquirente ha mutato la denominazione in

“XXX” in sede in Altopascio (LU).


precisa che:

- il mappale 151 del foglio di mappa 29 del Comune di Altopascio (LU),

è pervenuto alla società “XXX” dalla signora XXX per atto di compravendita

ai rogiti del Notaio Roberto Rosselli di San Miniato (PI), stipulato in data 12

luglio 1999, repertorio nº 18.694, trascritto a Lucca in data 31 luglio 1999,

registro particolare nº 7.766;




- il mappale 151 del foglio di mappa 29 del Comune di Altopascio (LU),

è pervenuto alla signora XXX per atto di compravendita ai rogiti del Notaio

Roberto Rosselli di San Miniato (PI), stipulato in data 4 settembre 1995,

repertorio nº 12.523, trascritto a Lucca in data 15 settembre 1995, registro

particolare nº 8.393.



• Trascrizioni:





fallita società sul terreno censito al Catasto Terreni del Comune di Altopascio

(LU), Foglio 29, Mappale 851, oltre a maggior consistenza.

• Iscrizioni:

- NULLA.


Il terreno in esame riceve accesso dalla Via Mazzei mediante servitù di

passaggio pedonale e carrabile sulla resede condominiale del fabbricato

confinante verso nord rappresentata in Catasto Fabbricati di Altopascio (LU)

nel foglio di mappa 29, mappale 850, subalterno 29, il tutto come indicato

negli atti di vendita delle unità immobiliari costituenti il compendio

immobiliare identificato dal mappale 850 del foglio 29 del Catasto

Fabbricati di Altopascio (LU).

L'amministratore della fallita società risulta nel possesso del

telecomando del cancello carrabile prospiciente la Via Mazzei che si apre

sulla resede del condominio soggetta alla sopramenzionata servitù.

La servitù non è trascritta.


notizie:





l’appezzamento di terreno descritto, risulta intestato alla fallita società per i

diritti indicati.


- il terreno, al momento del sopralluogo, si presentava in completo stato

di abbandono, ricoperto da una fitta vegetazione che ne ha impedito la

compiuta verifica circa la presenza di rifiuti e/o manufatti;

- lo scrivente non ha eseguito la verifica dei confini del lotto. Ogni onere

e attività per l'eventuale apposizione di termini e verifica dei confini sono posti

a carico dell'aggiudicatario.


- misurazione dell'effettiva superficie del terreno nonché la verifica dei

confini;







modificazioni;


particolare, di residuati bellici.

Vincoli:


vincoli di cui:






Si fa presente che insistono comunque sull'area i vigenti vincoli edilizi,

consortili, urbanistici, di Regolamento Urbanistico Comunale, di fascia di




rispetto stradale, dell'Autorità di Bacino competente e quelli imposti dalla



Come certificato dal Comune di Altopascio (LU), il terreno risulta

inserito nella cartografia del Regolamento Urbanistico Approvato con Delibera

di C.C. nº 5/2011 e Adottato con Delibera di C.C. nº 19/2016 in “Zona EP –

Aree Agricole Periurbane” normate dall'articolo 36.6. delle Norme Tecniche di

Attuazione.

A tal proposito si fa presente che la normativa prevede l’osservazione

delle norme di cui all’art. 25 – Zone Agricole, con le seguenti precisazioni:

- Le attività zootecniche sono limitate a quelle di carattere familiare. Non

è ammesso l’agri-campeggio;

- E’ ammesso realizzare recinzioni in muratura a corredo di edifici;

- E’ possibile realizzare piazzali per il ricovero attrezzature, purchè la

superficie risulti permeabile ed il perimetro esterno sia schermato con

vegetazione che ne impedisca la visuale in ogni stagione;

- La distanza minima dal limite di zona omogenea non deve essere

considerata nel caso di realizzazione di piscine interrate e dei relativi impianti

tecnologici.

L’art. 25, cui rimandano le norme delle zone “EP”, prevede le attività

strettamente correlate all’agricoltura, la forestazione, la promozione del

riformarsi della vegetazione, la zootecnica, la pesca e l’itticoltura non intensiva,

la realizzazione di urbanizzazioni primarie (fognature, impianti di depurazione,

reti di trasporto dell’energia e delle telecomunicazioni, gasdotti e simili),

infrastrutture tecniche e di difesa del suolo, le attività turistiche ed

agrituristiche, la realizzazione di impianti tecnici di modesta entità quali cabine

elettriche, cabine di decompressione, gli interventi di trasformazione edilizia

previsti dall’art. 18 delle N.T.A., la realizzazione di cisterne di raccolta di

acque meteoriche da utilizzare a scopo non potabile.

E’ consentita la realizzazione di pertinenze di cui agli art. 15.1.4, ovvero

strutture prive di autonomia funzionale rispetto all’edificio principale, che non

siano autonomamente utilizzabili o fruibili.




E’ consentita la realizzazione di strutture per il tempo libero di cui all’art.

15.2.1, ovvero le attività ricreative da svolgere all’aperto: equitazione,

ciclismo,percorsi vita, percorsi didattici, tennis, calcetto, giardinaggio ecc., che

comunque non comportino modificazioni permanenti del suolo.

E’ consentita altresì la realizzazione di manufatti precari legati all’attività

agricola e faunistico venatoria per appostamenti di tipo temporaneo e fisso,

purché non comportino alcuna alterazione permanente dello stato dei luoghi,

siano realizzati in legno con materiali leggeri e facilmente removibili, siano

ancorati al suolo senza fondazioni e non abbiano dotazioni che ne consentano

l’abitazione.

Sono realizzabili anche nuovi edifici rurali ad uso abitativo strettamente

legato all’attività di agricoltura, in assenza o insufficienza di edifici esistenti

quand’anche da recuperare e non possono superare 165 mq. di S.U.L. e la

superficie può essere incrementata del 10% per l’impiego di bio-architetture e

per il risparmio energetico, il tutto soggetti a Programma di Miglioramento

Agricolo Ambientale (P.M.A.A.) per gli imprenditori agricoli, e per i quali vi

siano rispettate le superfici fondiarie minime, come previsto dall’art. 73 comma

2 lettera “b”.

In conclusione, nonostante la normativa consenta l’edificazione di edifici

rurali strettamente legati all’attività agricola, la stessa è subordinata al rispetto

del mantenimento di superfici fondiarie minime per l’agricoltura, le quali sono

da verificare in base al Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia;

qualora non siano definite nel suddetto piano, dovrà essere rispettato quanto

previsto nel D.P.G.R. n° 5 del 2007 e successive modifiche, il quale indica le

seguenti superfici:

- 0,8 ettari per colture orto florovivaistiche specializzate, riducibili a 0,6

ettari quando almeno il 50% delle colture è protetto in serra;

- 3 ettari per vigneti e frutteti in coltura specializzata;

- 4 ettari per oliveto in coltura specializzata e seminativo irriguo;

- 6 ettari per colture seminative, seminativo arborato, prato, prato irriguo;

-10 ettari per i castagneti da frutto;

- 30 ettari per bosco ad alto fusto, bosco misto, bosco ceduo pascolo,

pascolo arborato e pascolo cespugliato.




Stima:

La valutazione del terreno é stata determinata "a corpo" e non a misura,

con tutti gli annessi, connessi, adiacenze, pertinenze, servitù attive e passive,

diritti e ragioni, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava al momento del

sopralluogo effettuato.

• Criterio di Stima •

Il procedimento di stima utilizzato è quello comunemente definito nella

pratica estimativa come “stima diretta o commerciale”.

L'individuazione del prezzo al metroquadrato di Superficie Catastale

utilizzato per la determinazione del valore dell'immobile in questione, è stato

determinato sulla base di comparativi, di valenza tecnico-economica, assunti

nella zona nel settore delle compravendite per immobili similari e/o assimilabili

tenendo conto, in particolare, di tutti i pregi e i difetti del terreno e della zona in

cui lo stesso é ubicato, delle qualità intrinseche ed estrinseche dello stesso oltre

alla posizione rispetto al centro urbano, la distanza dai servizi primari, la

relazione tra domanda ed offerta del mercato immobiliare della zona per

immobili simili con particolare attenzione alle destinazioni urbanistiche

attribuite alle aree dal vigente strumento urbanistico comunale; il tutto come

meglio descritto nel corpo della presente esposizione e nel successivo capitolo

“Descrizione Particolareggiata”.


Trattasi di un ampio appezzamento di terreno con destinazione

urbanistica agricola, di forma irregolare e dalla giacitura pianeggiante, posto in

Comune di Altopascio (LU), frazione Spianate, Località “Mazzei”, ricevente

accesso, anche carrabile, dalla Via Mazzei mediante servitù di passaggio su

un'area di resede condominiale.

Il terreno in oggetto si colloca in una zona del territorio comunale

costituita prevalentemente da insediamenti residenziali di tipo residenziale, con

ampi spazi verdi prevalentemente ad uso agricolo.






L'appezzamento, della superficie catastale pari a mq. 1.777,

completamente recintato, si presenta in stato di abbandono coperto da una fitta

vegetazione spontanea.

• Valutazione •





superficie, per terreni di natura agricola è:

• Valore di Massima Frequenza Terreni Agricoli: €/mq. 7,00 circa.

Per dovuta conoscenza si riporta anche l'estratto dalla banca dati dei

Valori Agricoli Medi (VAM) della provincia di Lucca rilevati dalla

Commissione Provinciale Espropri nell'ambito delle singole regioni agrarie,

con riferimento ai valori dei terreni considerati liberi da vincoli di contratti

agrari, secondo i tipi di coltura effettivamente praticati, e rilevati nell'anno

solare 2010 (ultimi dati disponibili):









• pregi


immobiliare con accesso da strada comunale, servitù mediante;


• difetti

- la modesta metratura del lotto, il quale limita le possibilità di

sfruttamento a livello agricolo.



• Euro 3,50 (Euro tre/50) al mq. di superficie catastale.




- mq. 1.777,00 x 3,50 €/mq. = € 6.219,50



ancora in una fase asfittica, a conferma del “trend” negativo emerso già nel

biennio precedente tutto ciò in dipendenza del mutato scenario del mercato

immobiliare causato dalla forte congiuntura economica negativa, quest’ultima

verificatasi anche in relazione alle difficoltà di attingere al credito presso le

banche (flessione della domanda di mutui ipotecari e prestiti). La difficoltà di

accesso ai prestiti è una delle cause dell’attuale crollo delle compravendite;



tutto ciò considerato, ritiene congruo apportare al valore complessivo

come sopra determinato un abbattimento del 20%.

Arrotondando il risultato, si otterrà la stima finale, a corpo e non a

misura, nello stato di fatto e di diritto in cui il bene attualmente si trova e

riferito ai diritti della proprietà indicati e pari, in cifra tonda, ad € 5.000,00

(Euro cinquemila/00).

allegati:









geom. Luca Turri

• • • LOTTO SETTIMO• • •

Proprietà:




XXX, titolare dei diritti pari ad 1/9 (un nono) della piena proprietà.

Oggetto:

In Comune di Lucca (LU), frazione Sant' Anna, Via del Palazzaccio, i

diritti di 1/9 (un nono) della piena proprietà spettanti alla società “XXX” su due

aree urbane destinate a viabilità privata a corredo di un complesso immobiliare

ad uso residenziale, già interamente ceduto a terzi.

Confini:

Le aree in esame confinano complessivamente con mappali numeri

1.063, 1.921 del foglio di mappa 122 di Lucca e subalterni 10, 31 e 36 del

mappale 1.934 del foglio di mappa 122 di Lucca, il tutto come risulta dagli atti

catastali, salvo altri o più recenti confini come meglio in fatto.


Le aree esaminate risultano rappresentate al Catasto Fabbricati del

Comune di Lucca, nel foglio di mappa 122, mappale 1.934:

- Subalterno 37, categoria Area Urbana di mq. 52,00;

- Subalterno 38, categoria Area Urbana di mq. 2,00.




In ordine alla continuità storico-catastale si precisa che i subalterni 37 e

38 del mappale 1.934 del foglio di mappa 122 di Lucca, sono stati costituiti a

con denuncia del 13 agosto 2010 n° 2614.1/2010 (prot. n° LU0144979).


La sopraindicata quota di proprietà delle aree è pervenuta,

originariamente per l'intero, alla società “XXX” con sede in Altopascio (LU) a

seguito di Atto di Permuta di Cosa Presente con Cosa Futura, dalla signora

XXX, ai rogiti del Notaio De Santis Francesca di Lucca, stipulato in data 9

ottobre 2008, repertorio n° 6.847, trascritto a Lucca in data 13 ottobre 2008,

registro particolare numeri 12.757, 12.758, 12.759, 12.760, con il quale la

società in fallimento acquisiva la piena proprietà del mappale 1.922 del foglio

di mappa 122 di Lucca, da cui deriva l’attuale mappale 1.934.




“XXX” con sede in Altopascio (LU).

Ai fini della continuità delle trascrizioni nel ventennio si precisa che alla

signora XXX, la piena proprietà sul bene in questione era così pervenuta:

- quanto ai diritti pari ad 1/2 (un mezzo) della piena proprietà per

successione del signor XXX, apertasi a Lucca l'11 dicembre 1980, denuncia nº

1, volume nº 1.212, presentata all'Ufficio del Registro di Lucca in data 2

giugno 1981;

- quanto ai diritti pari ad 1/2 (un mezzo) della piena proprietà per

successione del signor XXX, apertasi a Lucca il 19 luglio 1991, denuncia nº 39,

volume nº 1.373, presentata all'Ufficio del Registro di Lucca in data 11

settembre 1991.



• Trascrizioni:

- Nulla




• Iscrizioni:

- Nulla


Le aree in oggetto risultano gravate da Servitù a Piedi e con Ogni Mezzo

e Servitù di Posizionamento Contatori, oltre che, per il solo subalterno 37 del

mappale 1.934 del foglio di mappa 122 di Lucca, dalla Servitù di Posa nel

Sottosuolo di Tubazioni che Permettano l’Allacciamento alla Rete Fognaria

Pubblica, al Pubblico Acquedotto, alla Rete Elettrica, a quella del Gas, a quella

Telefonica e Pubbliche Forniture in Genere e di ogni Altro ed Eventuale, come

risulta dagli atti per Costituzione di Diritti Reali a Titolo Oneroso trascritti a

Lucca il 15 novembre 2010, registro particolare nº 12.291, nº 12.292 e nº

12.294 a seguito di Atto per notaio Francesca De Santis, stipulato in data 28

ottobre 2010, repertorio nº 7.967.

Le predette aree risultano altresì soggette di fatto al passaggio e

all'utilizzo di tutti gli aventi diritto al condominio identificato dal mappale

1.934 del foglio 122 del Catasto Fabbricati di Lucca.


Come risulta dalla consultazione della cartografica delle destinazioni

urbanistiche del Regolamento Urbanistico vigente, le aree in esame risultano

classificate in “Aree Residenziali – PL” normate dall'articolo 108 delle Norme

Tecniche di Attuazione e risultano adibite a viabilità interna del complesso

immobiliare realizzato in forza del Permesso di Costruire n° 161/2008

rilasciato dal Comune di Lucca in data 16 aprile 2008 e successiva variante di

Fine Lavori a mezzo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)

protocollo n° 1.616 depositata il 12 agosto 2010.

Stima:

Lo scrivente fa presente che le aree in esame risultano di uso comune tra i

proprietari delle singole unità immobiliari che costituiscono il complesso

edilizio individuato dal mappale 1.934 e sono destinate a viabilità interna

privata.




I relativi diritti di comproprietà sulle stesse, come desunto dagli atti

catastali, risultano così attribuiti:

- quota pari ad 1/9 della piena proprietà in regime di separazione dei beni

alla signora XXX, proprietaria dell'appartamento e dei posti auto identificati

dai subalterni 6, 15 e 16 del mappale 1.934 del foglio 122 del Catasto

Fabbricati di Lucca;

- quota pari ad 1/9 della piena proprietà al sig. XXX, proprietario

dell'appartamento e dei posti auto identificati dai subalterni 4, 17 e 18 del

mappale 1.934 del foglio 122 del Catasto Fabbricati di Lucca;

- quota pari ad 1/9 della piena proprietà, bene personale alla sig.ra XXX,

proprietaria dell'appartamento e dei posti auto identificati dai subalterni 1, 40 e

41 del mappale 1.934 del foglio 122 del Catasto Fabbricati di Lucca;

- quota pari ad 1/9 della piena proprietà alla sig.ra XXX, proprietaria


mappale 1.934 del foglio 122 del Catasto Fabbricati di Lucca;;

- quota pari ad 1/18 della piena proprietà in regime di separazione dei

beni rispettivamente alla sig.ra XXX e al signor XXX proprietari



- quota pari ad 1/9 della piena proprietà in regime di separazione dei beni

alla sig.ra XXX, proprietaria dell'appartamento e del posto auto identificati dai

subalterni 5 e 39 del mappale 1.934 del foglio 122 del Catasto Fabbricati di

Lucca;

- quota pari ad 1/9 della piena proprietà alla sig.ra XXX proprietaria



- quota pari ad 1/9 della piena proprietà alla sig.ra XXX, proprietaria


mappale 1.934 del foglio 122 del Catasto Fabbricati di Lucca;;

- quota pari ad 1/9 della piena proprietà alla società in fallimento “XXX”.

Da quanto è stato possibile accertare i diritti di 1/9 (un nono) spettanti

alla società “XXX” non risultano essere stati ceduti, quali pertinenze, al signor

XXX, nato a Pisa il 27 dicembre 1971, con l'atto di compravendita ai rogiti del

notaio Politi Guido di Lucca del 26 novembre 2010, repertorio nº 76.998,




trascritto a Lucca il 30 novembre 2010 al nº 12.828 di registro particolare,

mediante il quale il predetto signor XXX ebbe ad acquistare dalla società

“XXX” la piena proprietà di un appartamento e due posti auto identificati dai

subalterni 8, 12 e 13 del mappale 1.934 del foglio 122 del Catasto Fabbricati di

Lucca.

Alle aree in questione, risultando le medesime adibite a viabilità interna

ad un complesso residenziale privato e costituenti una comproprietà tra gli

aventi diritto del complesso residenziale di cui al mappale 1.934, già

interamente ceduto a terzi e da questi utilizzato, viene attribuito un valore

giudiziario “a corpo”, corrispondente ai diritti di comproprietà indicati, pari ad

€ 400,00 (Euro quattrocento/00).

allegati:





geom. Luca Turri

• • • PRECISAZIONI FINALI • • •

La società “XXX” con sede in Altopascio (LU), Via G. Marconi nº 27/C,

Partita IVA, Codice Fiscale e Numero di Iscrizione nel Registro delle Imprese

di Lucca XXX, Numero di Repertorio Economico Amministrativo (R.E.A.) LU

- 173699, risulta altresì titolare di diritti immobiliari sui beni di seguito

descritti, in ordine ai quali, per le motivazioni meglio precisate al capoverso

“conclusioni” di ciascun cespite, non si procederà alla determinazione di un

valore di vendita giudiziaria e pertanto alla formazione di un Lotto di vendita.

In particolare:

• • • CESPITE “A” • • •

Oggetto:

In Comune di Altopascio (LU), Via Giuseppe Verdi, i diritti di piena

proprietà su aree, contigue tra loro, destinate a viabilità pubblica, parcheggi




pubblici e verde pubblico, da cedersi gratuitamente al Comune di Altopascio

(LU), costituenti parte della lottizzazione autorizzata dal Comune di Altopascio

(LU) in data 19 luglio 2004 con Deliberazione di C.C. n° 56 e regolata con

Convenzione Edilizia ai rogiti del Dott. Giancarlo Lo Re, in qualità di

Segretario Generale del Comune di Altopascio (LU), del 12 luglio 2005,

repertorio nº 7.577, trascritta a Lucca il 16 luglio 2005, al nº 8.221 del Registro

Particolare.

Confini:

Le aree in esame confinano complessivamente con mappali 1.301, 1.228,

1.332, 1.334, 1.331, 1.298, 1.297 del foglio di mappa 26 di Altopascio (LU),

Via Giuseppe Verdi, il tutto come risulta dagli atti catastali, salvo altri o più

recenti confini come meglio in fatto.


I terreni esaminati risultano rappresentati al Catasto Terreni del Comune

di Altopascio (LU), nel foglio di mappa 26, con i seguenti dati:

- mappale 1.295, seminativo di classe 2, di mq. 40, Reddito Dominicale

pari ad € 0,14 e Reddito Agrario pari ad € 0,09;



- mappale 1.299, seminativo arborato di classe 3, di mq. 280, Reddito

Dominicale pari ad € 1,01 e Reddito Agrario pari ad € 0,51;





- mappale 1.335, seminativo arborato di classe 3, di mq. 460, Reddito

Dominicale pari ad € 1,66 e Reddito Agrario pari ad € 0,83.


- i mappali 1.295, 1.296, 1.299 e 1.300, derivano dal frazionamento del

mappale 1.221 a seguito di Tipo di Frazionamento del 21 dicembre 2006, nº

186221.1/2003, Protocollo nº LU0186221, a sua volta derivato dal




frazionamento del mappale 189, come da Tipo di Frazionamento del 27 giugno

2005, nº 96444.1/2005, Protocollo n° LU0096444;

- i mappali 1.328 e 1.335, derivano dal frazionamento del mappale 1.222

a seguito di Tipo di Frazionamento del 19 settembre 2008, nº 193129.1/2008,

Protocollo nº LU0193129, a sua volta derivato dal frazionamento del mappale

189, come da Tipo di Frazionamento del 27 giugno 2005, nº 96444.1/2005,

Protocollo n° LU0096444;

Provenienza:

La piena proprietà sugli immobili descritti è pervenuta alla società

“XXX” con sede in Altopascio (LU) a seguito di atto di compravendita ai rogiti

del notaio Gaetano Raspini di Lucca, stipulato in data 13 marzo 2006,

repertorio n° 131.474, trascritto a Lucca in data 22 marzo 2006 al registro

particolare n° 3.298, attraverso il quale la signora XXX vendeva alla fallita

società i mappali 1.221, 1.222, 1.224 e 1.225 da cui derivano i mappali in

oggetto.







• Trascrizioni:

1) Convenzione Edilizia trascritta a Lucca il 16 luglio 2005 al nº 8.221

di registro particolare, stipulata con il Comune di Altopascio (LU) con atto ai

rogiti del Segretario Generale in data 12 luglio 2005 al nº 7.577 di repertorio,

avente ad oggetto il “Piano di Lottizzazione riguardante un'area lungo la strada

vicinale dei Petri, prolungamento di Via Verdi”;








fallita società sulle aree censite presso il Catasto Terreni del Comune di

Altopascio (LU), Foglio 26, Mappali 1.295, 1.296, 1.299, 1.300, 1.328, 1.335,

oltre a maggior consistenza.

• Iscrizioni:


Condizionato iscritta a Lucca il 14 giugno 2007, al nº 3.359 di registro

particolare, a favore della Cassa di Risparmio di Lucca Pisa e Livorno – S.p.a

con sede in Lucca P.iva 01460540469 ,contro “XXX” con sede in Altopascio

(LU) per la somma di € 2.600.000,00 di cui € 1.300.000,00 di capitale, della

durata di anni 10 a seguito di atto notaio Roberto Martinelli, stipulato in data 8

giugno 2007, repertorio nº 154.415, parzialmente gravante i diritti di piena

proprietà delle aree censite al Catasto Terreni del Comune di Altopascio (LU),

Foglio 26, Mappali 1.295, 1.296, 1.299, 1.300 e Mappale 1.222 dalla cui

soppressione derivano i mappali 1.328 e 1.335 e successivo Annotamento di

Frazionamento in Quota del 9 gennaio 2009, registro particolare nº 104, a

favore della medesima Cassa di Risparmio di Lucca Pisa e Livorno – S.p.a con

sede in Lucca, per la somma di € 1.968.000,00 a seguito di atto per notaio

Roberto Martinelli, stipulato in data 18 dicembre 2008 repertorio nº 156.787,

gravante la piena proprietà delle aree censite presso il Catasto Terreni del

Comune di Altopascio (LU), nel Foglio 26, Mappali 1.325, 1.296, 1.299, 1.300,

1.328 e 1.335 e ulteriore Annotamento di Frazionamento in Quota del 18

novembre 2009, registro particolare nº 3.457, a favore della Cassa di

Risparmio di Lucca Pisa e Livorno – S.p.a con sede in Lucca a seguito di atto

per notaio Roberto Martinelli, stipulato in data 3 novembre 2009 repertorio nº

157.916, gravante la piena proprietà delle aree censite presso il Catasto Terreni

del Comune di Altopascio (LU), nel Foglio 26, Mappali 1.325, 1.296, 1.299,

1.300, 1.328 e 1.335


I terreni risultano adibiti a viabilità secondaria per l'accesso ai vari lotti

edificati, parcheggi e spazi a verde, tutti pertanto destinati ad essere usufruiti

dalla collettività e da cedere all’Amministrazione Comunale come previsto

dalla Convenzione di Lottizzazione, rogata dal Segretario Generale del

Comune di Altopascio (LU), in data 12 luglio 2005, repertorio n° 7.577.





Come risulta dal Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal

Comune di Altopascio (LU) in data 06 luglio 2016, i terreni in esame risultano

classificati come segue:

- Mappali 1.300 e 1.335 come “Aree destinate a Insediamenti a

prevalente carattere residenziale soggetti a piani in corso d’esecuzione (C1) –

art. 36.4”

- Mappali 1.296 e 1.328, parte come “Aree destinate a Insediamenti a

prevalente carattere residenziale soggetti a piani in corso d’esecuzione – art.

36.4”, e parte come “Aree destinate a nuovi insediamenti a prevalente

carattere residenziale soggetti a Piani Attuativi (C2) – art. 36.4”

- Mappale 1.299, parte come “Aree destinate a Insediamenti a prevalente

carattere residenziale soggetti a piani in corso d’esecuzione (C1) – art. 36.4”,

e parte come “Strade e percorsi ciclo-pedonali – art. 17.1”

- Mappale 1.295, parte come “Aree destinate a Insediamenti a prevalente

carattere residenziale soggetti a piani in corso d’esecuzione (C1) – art. 36.4”,

parte come “Aree destinate a nuovi insediamenti a prevalente carattere

residenziale soggetti a Piani Attuativi (C2) – art. 36.4”, e parte come “Strade e

percorsi ciclo-pedonali – art. 17.1”.

Le aree in oggetto risultano essere parte della richiesta di Intervento

Urbanistico Preventivo a mezzo di domanda protocollo n° 10.894 del 25

maggio 2003 presentata presso il Comune di Altopascio (LU), il quale,

mediante Commissione Consiliare n° 1 nella seduta del 17 luglio 2004, ha

espresso parere favorevole alla adozione della lottizzazione

Successivamente, in data 19 luglio 2004, il Consiglio Comunale con

Deliberazione C.C. n° 56, ha adottato ed approvato il Piano di Lottizzazione e

relativa bozza di Convenzione.

In data 25 novembre 2004 la Commissione Consiliare n° 1, ha espresso

parere favorevole alla approvazione della lottizzazione.

In data 12 luglio 2005, è stata stipulata la necessaria Convenzione di

Lottizzazione, rogata dal Segretario Generale del Comune di Altopascio (LU),

al repertorio n° 7.577, registrata a Lucca in data 14 luglio 2005 al n° 2.355,

trascritta a Lucca il 16 luglio 2005 al nº 8.221 di registro particolare.




Le opere di urbanizzazione eseguite sono state autorizzate con Permesso

di Costruire del Comune di Altopascio (LU) nº 556/2006 del 23 gennaio 2007,

con Fine Lavori depositato presso il Comune di Altopascio (LU) in data 22

giugno 2010, protocollo n° 14.097, con conseguente Verbale di Collaudo di

Opere di Urbanizzazione da parte del Coordinatore U.T.C. Ing. Giuliano

Puccetti effettuato in data 20 ottobre 2010.

Conclusioni:

Trattasi di aree, ubicate nella periferia est del centro cittadino di

Altopascio (LU), in una zona di recente formazione a seguito di lottizzazione

convenzionata, caratterizzata prevalentemente da edifici a destinazione

residenziale, dotata di opere di urbanizzazione primaria.

La zona, risulta facilmente raggiungibile dalle principali arterie stradali e

dista pochi chilometri dall'ingresso autostradale.

Tutte le aree, nella lottizzazione autorizzata, risultano destinate ad opere

di urbanizzazione quali viabilità, parcheggi e spazi a verde.

Dal sopralluogo effettuato le aree risultano utilizzate a verde pubblico,

viabilità secondaria di accesso ai lotti edificati e ad uso parcheggio pubblico.

Tutte le suddette utilizzazioni, parrebbero conformi alle destinazioni

attribuite alle aree nel piano di lottizzazione autorizzato.

Ai sensi dell'articolo 3 (tre) della succitata convenzione edilizia ai rogiti

del Dott. Giancarlo Lo Re, quale Segretario Generale del Comune di

Altopascio (LU), del 12 luglio 2005, repertorio n. 7.577, le aree in esame, con

le relative opere di urbanizzazione realizzate, dovranno essere cedute, dai

lottizzanti e suoi aventi causa, gratuitamente al Comune di Altopascio (LU).

La cessione suddetta avverrà su richiesta del Comune, senza alcun

corrispettivo, ivi compresi gli oneri fiscali eventualmente dovuti al momento

del passaggio al demanio comunale, che saranno a totale carico della ditta

lottizzante.

Alla luce di quanto sopra esposto, lo scrivente non ritiene opportuno

procedere con la valorizzazione dei terreni di cui trattasi, rimanendo comunque

a disposizione per ogni e qualsivoglia ulteriore informazione o decisione che la

Curatela o il Signor Giudice Delegato ritenesse opportuno ricevere o adottare.

allegati:









geom. Luca Turri

• • • CESPITE “B” • • •

Oggetto:

La piena proprietà di un'area ubicata in Comune di Lucca, frazione San

Pietro a Vico, Via della Chiesa XXIX n° 325, sulla quale è in corso, con opere

sospese, un intervento per la realizzazione di un compendio immobiliare

suddiviso in tre fabbricati, composti complessivamente da quindici unità

immobiliari ad uso residenziale, del quale, allo stato attuale, risultano realizzate

le platee di fondazione e poco altro in forza del Permesso di Costruire n°

220/2010, con oggetto “Progetto per la realizzazione di quindici unità

abitative previa demolizione di volume esistente ed ampliamento volumetrico”,

con inizio lavori in data 13 aprile 2011, ad oggi decaduto nei termini di

validità.

Confini:

Le aree in esame confinano complessivamente con mappali 609, 981,

528, 1.177, 621, 816, 817 del foglio di mappa 81 di Lucca, Via della Chiesa

XXIX, canaletta demaniale, il tutto come risulta dagli atti catastali, salvo altri o

più recenti confini come meglio in fatto.


Le aree esaminate risultano ancora rappresentate al Catasto Fabbricati del

Comune di Lucca, con i riferimenti del compendio preesistente e oggi demolito




per far spazio al nuovo intervento edilizio, ossia Foglio di Mappa 81, con i

seguenti dati:

- Mappale 526, subalterno 2 categoria D/8, Rendita pari ad € 4.025,04;

- Mappale 1.124, subalterno 1 categoria D/8, Rendita pari ad € 2.084,02;

- Mappale 1.177, categoria Area Urbana, consistenza mq. 175, priva di

rendita.


- i mappali 526 sub. 1 e 1.124 sub. 1, derivano dal mappale 526 sub. 1

graffato con i mappali 1.122, 1.124, 1.125, a seguito di Denuncia di Variazione

per Divisione, Fusione, Demolizione Parziale del 25 ottobre 2011, nº

39256.1/2011, Protocollo nº LU0167363 a sua volta derivato dal frazionamento

del mappale 189, come da Tipo di Frazionamento del 27 giugno 2005, nº

96444.1/2005, Protocollo n° LU0096444;

- a sua volta il mappale 526 sub. 1, graffato con i mappali 1.122, 1.123 e

1.125, deriva da quanto in precedenza rappresentato dal mappale 526 sub. 1

graffato al mappale 529 a seguito di Denuncia di Variazione per Modifica di

Identificativo del 20 gennaio 2011 n° 2884.1/2011, protocollo n° LU0011015;

- il mappale 1.177, deriva dal mappale 1.124 a seguito di Tipo di

Frazionamento del 30 dicembre 2010 n° 243579.1/2010, protocollo n°

LU0243579 e risulta costituito come ente urbano in data 10 gennaio 2012 a

mezzo di Tipo Mappale n° 64.1/2012, protocollo n° LU0002450 e successiva

Variazione Toponomastica del 10 dicembre 2015 n° 27933.1/2015, protocollo

n° LU0101059.


Il compendio immobiliare risulta rappresentato al Catasto Fabbricati di

Lucca con la consistenza dei manufatti oggi demoliti per far spazio

all'intervento di progetto; al momento della demolizione dei fabbricati

preesistenti la proprietà delle aree avrebbe dovuto provvedere

all'aggiornamento della mappa catastale e della consistenza attraverso la

predisposizione di una variazione per la costituzione di “aree urbane”.


delle linee di confine, del posizionamento in mappa delle platee e dei fabbricati




confinanti nonchè alla verifica delle distanze fra questi, in confini di proprietà e

i realizzandi edifici.

Provenienza:

La piena proprietà delle aree descritte e dei manufatti preesistenti su di

esse, è pervenuta alla società “XXX”, con sede in Altopascio (LU), per atto di

compravendita e costituzione di servitù ai rogiti del Notaio Francesca De Santis

di Lucca, stipulato in data 20 febbraio 2012, repertorio n° 8.587, trascritto a

Lucca in data 9 marzo 2012 al registro particolare n° 2.487.



• Trascrizioni:

1) Contratto preliminare di permuta trascritto a Lu cca il 5 novembre

2014 al nº 10.107 di registro particolare ai rogiti del notaio Bianca Puccinelli

di Lucca del 4 novembre 2014, repertorio 1.191/915 a favore e contro “XXX” e

“XXX” con sede in Altopascio (LU), c.f.: XXX mediante il quale la società

“XXX si e' obbligata a trasferire, a titolo di permuta, alla società “XXX” che si

e' obbligata ad acquistare per sè o persona o ente da nominare, sotto le

condizioni risolutive specificate all'articolo 6) dell'atto, l'area destinata alla

costruzione di un complesso immobiliare e relative pertinenze tramite

sostituzione edilizia di fabbricato esistente come da Permesso di Costruzione nº

220 del 20 luglio 2010 rilasciato dal Comune di Lucca, posta in Comune di

Lucca, frazione di San Pietro a Vico, Via della Chiesa XXIX nº 325,

attualmente censita al Catasto Fabbricati del Comune di Lucca al Foglio 81,

Particella 526, sub. 2, particella 1.124, sub. 1 e particella 1.177 area urbana. Ad

ugual titolo di permuta, la società “XXX”, si e' obbliga a cedere e trasferire alla

società “XXX”, che si e' obbligata ad acquistare per se' o persona o ente da

nominare, sotto le condizioni risolutive di cui all'articolo 6) dell'atto, la piena

ed esclusiva proprietà su alcune porzioni immobiliari facenti parte del più

ampio complesso immobiliare in corso di costruzione a seguito della

demolizione di preesistente fabbricato, sito in Comune di Lucca, frazione di

San Pietro a Vico, Via della Chiesa XXIX nº 325:








fallita società sugli immobili censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Lucca,

Foglio 81, mappale 526 subalterno 2, mappale 1.124 subalterno 1 e mappale

1.177, oltre a maggior consistenza.

• Iscrizioni:

1) Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo iscritta a

Lucca il 22 settembre 2014, al nº 1.484 di registro particolare a favore dei

signori XXX nata a Lucca l'11 settembre 1952 e XXX nato a Lucca il 3 luglio

1956 contro “XXX” con sede in Altopascio (LU), per la somma di €

35.000,00, di cui € 23.982,00 di capitale, a seguito di Decreto Ingiuntivo del

Tribunale di Lucca, emesso in data 19 settembre 2014, repertorio nº 2.517,

gravante su i diritti di piena proprietà sugli immobili censiti al Catasto

Fabbricati del Comune di Lucca, Foglio 81, mappale 526 subalterno 2, mappale

1.124 subalterno 1 e mappale 1.177.


Gli immobili contraddistinti dal mappale 1.124 sub. 1 e 1.177 del foglio

di mappa 81 di Lucca, risultano gravati da servitù di passo pedonale e carrabile

da esercitarsi con ogni mezzo ed in ogni tempo, e da servitù di posa nel

sottosuolo di tubazioni di scarico relativamente alle sole acque bianche,

costituite con atto ai rogiti del Notaio Francesca De Santis di Lucca, stipulato

in data 20 febbraio 2012, repertorio n° 8.587, trascritto a Lucca in data 9 marzo

2012, registro particolare nº 2.488 e nº 2.489, a favore del mappale 621

subalterno 3 del foglio di mappa 81 di Lucca, di proprietà della signora XXX.

Dalla lettura del suddetto contratto emerge che, ai fini della costituzione

delle richiamate servitù, le stesse dovranno esercitarsi sulla striscia di terreno

della larghezza costante di cm. 150 (centocinquanta) e lunghezza definita dalla

distanza tra il confine ovest del mappale 621 sub. 3 ed il confine ovest del

mappale 1.124 oltre alle seguenti pattuizioni che letteralmente si trascrivono:

“le opere necessarie per l’esercizio delle stesse sono a cura e spese esclusive

della soc. “XXX”, ivi compresa la realizzazione di n° 2 pozzetti di ispezione




posti rispettivamente in adiacenza al confine tra il mappale 621 sub. 3 (fondo

dominante) ed i mappali 1.177 e 1.124 sub. 1 (fondo servente) e alla

confluenza tra la tubazione mediante la quale tale servitù viene esercitata e la

canaletta demaniale, il tutto con l’intesa che fintanto che la società “XXX.”

non avrà realizzato tali opere e più in generale fintanto che la nuova servitù

non potrà essere di fatto utilmente esercitata, i limitrofi beni di proprietà della

sig.ra XXX, contraddistinti nel foglio di mappa 81 di Lucca, mappale 621 sub.

3, continueranno ad usufruire dell’attuale situazione derivante dallo stato dei

luoghi”.






notizie:


compendio immobiliare descritto, risulta intestato al soggetto fallito per i diritti

indicati.

Risulta opportuno segnalare inoltre che:

a) come già anticipato, il compendio immobiliare è oggetto del contratto

preliminare di permuta trascritto a Lucca il 5 novembre 2014 al nº 10.107 di

registro particolare ai rogiti del notaio Bianca Puccinelli di Lucca del 4

novembre 2014, repertorio 1.191/915 a favore e contro “XXX” e “XXX” con

sede in Altopascio (LU), c.f.: XXX mediante il quale la società “XXX” si e'

obbligata a trasferire, a titolo di permuta, alla società “XXX” che si e' obbligata

ad acquistare per sè o persona o ente da nominare, sotto le condizioni risolutive

specificate all'articolo 6) dell'atto, l'area destinata alla costruzione di un

complesso immobiliare e relative pertinenze tramite sostituzione edilizia di

fabbricato esistente come da Permesso di Costruzione nº 220 del 20 luglio 2010

rilasciato dal Comune di Lucca, posta in Comune di Lucca, frazione di San

Pietro a Vico, Via della Chiesa XXIX nº 325, attualmente censita al Catasto




Fabbricati del Comune di Lucca al Foglio 81, Particella 526, sub. 2, particella

1.124, sub. 1 e particella 1.177 area urbana. Ad ugual titolo di permuta, la

società “XXX”, si e' obbliga a cedere e trasferire alla società “XXX”, che si e'

obbligata ad acquistare per se' o persona o ente da nominare, sotto le condizioni

risolutive di cui all'articolo 6) dell'atto, la piena ed esclusiva proprietà su alcune

porzioni immobiliari facenti parte del più ampio complesso immobiliare in

corso di costruzione a seguito della demolizione di preesistente fabbricato, sito

in Comune di Lucca, frazione di San Pietro a Vico, Via della Chiesa XXIX nº

325 ed in particolare le seguenti: A) numero 1 villetta ad uso civile abitazione,

della superficie lorda di mq.100 e netta di mq.90, facente parte del blocco 2 ed

identificata nel progetto allegato al permesso di costruire sopra citato con la

lettera "O", posta su due livelli la quale, a lavori ultimati, sara' composta come

segue: al piano terra da ingresso, soggiorno, cucina abitabile con pranzo,

disimpegno, ripostiglio, lavanderia, bagno e scala di accesso al piano primo; al

piano primo da due camere matrimoniali con terrazzo, camera singola e bagno;

il tutto corredato da terreno privato ad uso giardino su tre lati, da porticato e da

tre posti auto scoperti posti all'interno della resede, in prossimità dell'accesso

carrabile, il tutto in proprietà esclusiva. B) numero 3 appartamenti ad uso civile

abitazione, ciascuno della superficie lorda di mq.80 e netta di mq.70 e più

precisamente: - appartamento facente parte del blocco 2 ed identificato nel

progetto allegato al permesso di costruire sopra citato con la lettera "M", posto

al piano terra il quale, a lavori ultimati, sarà composto da ingresso - soggiorno

con angolo cottura e sala pranzo, ripostiglio, lavanderia, bagno, disimpegno,

camera matrimoniale e camera singola; il tutto corredato da viale di accesso

privato con porticato, da resede ad uso giardino in parte sul fronte ed in parte

sul retro e da due posti auto scoperti, il tutto in proprietà esclusiva; -

appartamento facente parte del blocco 2 ed identificato nel progetto allegato al

permesso di costruire sopra citato con la lettera "Q", posta al piano terra il

quale, a lavori ultimati, sarà composto da ingresso - soggiorno con angolo

cottura e sala pranzo, ripostiglio, lavanderia, bagno, disimpegno, camera

matrimoniale e camera singola; il tutto corredato da viale di accesso privato

con porticato, da piccola resede ad uso giardino in parte sul fronte ed in parte

sul retro e da due posti auto scoperti, il tutto in proprietà esclusiva; -

appartamento facente parte del blocco 1 ed identificato nel progetto allegato al




permesso di costruire sopra citato con la lettera "I", posto al piano primo oltre

al sottotetto il quale, a lavori ultimati, sarà composto al piano primo da ingresso

-soggiorno con angolo cottura, sala da pranzo, ripostiglio, lavanderia, bagno,

disimpegno, camera matrimoniale e camera singola e scala di accesso al piano

sottotetto ove e' posto ampio locale con bagno; il tutto corredato da due posti

auto scoperti in proprietà esclusiva. Le parti hanno dichiarano che la quota di

diritto spettante alla “Società XXX relativa all'intero costruendo edificio

espressa in millesimi è pari a 202,50/1000. Le parti hanno convenuto di

subordinare l'intera efficacia del contratto alle seguenti condizioni risolutive: -

circostanza che al momento della stipula del contratto definitivo, l'immobile

promesso in permuta sia sottoposto a misure espropriative e/o conservative e/o

cautelari dei diritti di credito nascenti dal presente contratto; - mancata

concessione della proroga da parte del Comune di Lucca, entro il termine di tre

anni dalla data odierna, del permesso di costruire nº 220 rilasciato dal Comune

di Lucca in data 20 luglio 2010; entrambe le parti dovranno comportarsi,

durante la pendenza della condizione, secondo buona fede, ai sensi dell'art.

1.358 del Codice Civile; in caso di violazione di tale dovere, l'altra parte potrà

chiedere il risarcimento del danno subito e la risoluzione del contratto per

inadempimento.

b) dalla lettura del contratto di acquisto ai rogiti del notaio Francesca De

Santis di Lucca, stipulato in data 20 febbraio 2012, repertorio n° 8.587 emerge

altresì che:

- i terreni contraddistinti dai mappali 526 e 1.124, sono attualmente

attraversati da una canaletta demaniale, completamente intubata denominata

“Ponte Canale”, regolata da Concessione Demaniale intestata ai signori XXX e

XXX, entrambi defunti, per la durata di anni 19 (diciannove) a decorrere dal 1º

gennaio 1991, rilasciata della Regione Toscana – Ufficio del Genio Civile di

Lucca, repertorio n° 2.217 in data 21 novembre 1992 (posizione n° 10-

fascicolo 12); tale canaletta demaniale è stata trasferita nell’attuale posizione,

previa comunicazione di inizio lavori del 28 luglio 2011 alla Provincia di

Lucca, Dipartimento Infrastrutture, Servizio Difesa del Suolo, a seguito di atto

ai rogiti del Notaio De Santis Francesca di Lucca in data 17 dicembre 2008,

repertorio n° 6.975, registrato a Lucca il 29 dicembre 2008 al n° 12.476,

mediante il quale i signori XXX, XXX, XXX, XXX, e XXX, trasferivano in




permuta alla Provincia di Lucca un piccolo appezzamento di terreno da adibirsi

a canaletta, della superficie catastale di mq. 90 (novanta), riportato al Catasto

Terreni del Comune di Lucca, foglio 81, mappale 1.123, ente urbano senza

redditi. Con istanza del 12 novembre 2009, acquisita in data 10 dicembre 2009

dal Consorzio di Bonifica Auser di Bientina, è stato richiesto il mantenimento

della concessione stessa in favore degli eredi dei defunti XXX e XXX. La

società “XXX”, si è impegnata a propria cura e spese, a inoltrare istanza di

voltura a proprio carico della suddetta concessione al Consorzio di Bonifica

Auser Bientina, così come si è impegnata ad accollarsi le spese sostenute e

quelle eventuali da sostenere per l’esecuzione dei lavori di trasferimento della

suddetta canaletta nella posizione prevista in progetto;

- a seguito della cessazione dell’attività di commercializzazione di

prodotti petroliferi gestita dalla ditta “XXX” impiantata sull’area in esame,

nell’anno 2004, tramite professionista abilitato, si è proceduto alla redazione

del progetto delle operazioni di messa in sicurezza, chiusura dell’impianto e

ripristino del sito ai fini della tutela del suolo, ai sensi del D.M. n° 471 del 25

ottobre1999; che nella fattispecie il decreto veniva applicato per la

caratterizzazione del sito finalizzata alla verifica del rispetto dei limiti di

concentrazione degli inquinanti nel suolo; che al termine dell’attività di

indagine condotta da ditte specializzate, il professionista incaricato concludeva

che “dall’analisi dei campioni risulta che le concentrazioni sono al di sotto dei

limiti accettabili nel suolo e nel sottosuolo indicati nella tabella riportata

nell’allegato 1 del D.M. 471/99, per cui il terreno è da considerarsi idoneo sia

per uso industriale e commerciale, sia per uso verde pubblico, privato e

residenziale”.








similari;









modificazioni;






materia;



















eventualmente indicati per la regolarizzazione del bene.





La realizzazione del complesso residenziale, è stato autorizzato dal

Comune di Lucca a mezzo di permesso di Costruire n° 220 del 20 luglio 2010

con inizio lavori comunicato in data 13 aprile 2011, protocollo generale n°

22.386, avente come oggetto “Progetto per la realizzazione di n° 15 unità

abitative previa demolizione di volume esistente e ampliamento volumetrico” e

successiva richiesta di proroga in data 6 dicembre 2013.

Gli immobili preesistenti all'intervento risultavano legittimati dai seguenti

titoli autorizzativi:

- Permesso di Costruzione n° 781 del 31 dicembre 1955, relativo alla

realizzazione di fabbricato adibito a magazzino;

- Permesso di Costruzione n° 178 del4 maggio /1962, relativo

all’ampliamento del suddetto fabbricato;

- Permesso di Costruzione n° 346 del 9 luglio 1962, relativo alla

realizzazione di recinzione lungo la Via della Chiesa XXIX;

- Permesso di Costruzione n° 306 del 2 luglio 1963, relativo alla

istallazione di tettoia prefabbricata;

- Permesso di Costruzione n° 248 del 23 maggio 1964, relativo alla

realizzazione di altra recinzione;

- Licenza Edilizia n° 238 del 16 giugno 1965, relativa all’ampliamento

del fabbricato di cui al P.di C. n° 781/1955 e P. di C. n° 178/1962;

- Licenza Edilizia n° 158 del 25 marzo 1966, relativa all’ampliamento del

fabbricato di cui al P.di C. n° 781/1955 , P. di C. n° 178/1962 e L.E. n°

158/1966;

- Licenza Edilizia n° 367 del 1º luglio 1974, relativa alla realizzazione di

cisterna cilindrica esterna;

- Concessione Edilizia in Sanatoria n° 1.738 del 30 dicembre 1993, a

seguito di richiesta di condono edilizio ai sensi della L. 47/85, protocollo n°

40.625 del 29 settembre 1986, relativa a difformità ed opere realizzate in

assenza di permessi edilizi;

- Dichiarazione di Inizio Attività n° 1.097 del 19 maggio 2004, protocollo

n° 30.407, relativa alla rimozione di cisterna cilindrica di cui alla L.E. n°

367/1974.

Relativamente alla destinazione urbanistica di tale area, come desunto dal

Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Lucca in data




24 giugno 2016, la medesima risulta così classificata nel vigente Regolamento

Urbanistico Comunale approvato con Delibera di C.C. n° 25/2004 e successiva

Variante Straordinaria di Salvaguardia del Piano Strutturale, approvata con

Delibera di C.C. n° 19/2012:

- Mappale 1.177 “Art. 108 – Aree residenziali della città lineare - PL”;

- Mappale 526, parte in “Art. 108 – Aree residenziali della città lineare -

PL” , e parte in “Art. 27.2 – Aree agricole periurbane”;

- Mappale 1.124, parte in “Art. 108 – Aree residenziali della città lineare

- PL” , e parte in “Art. 27.2 – Aree agricole periurbane”.

Inoltre, il Consiglio Comunale di Lucca, nella seduta nº 29 del 31 maggio

2016, ha adottato il nuovo Piano Strutturale ai sensi dell'articolo 19 della

L.R.T. nº 65/2014; a tale proposito si richiama il contenuto delle norme di

salvaguardia di cui all'articolo 29, comma 2 del Quadro Propositivo -

Disciplina Generale di Piano - QP.5, che letteralmente si riporta: “Ai sensi di

quanto prescritto dall’articolo 92 comma 6 della L.R. 65/2014, dalla data di

adozione del P.S. si applicano le seguenti norme di salvaguardia:

- fuori dal perimetro del territorio urbanizzato sono vietati interventi di

nuova edificazione e di ristrutturazione urbanistica, ancorché previsti dal RU

vigente, qualora in contrasto con obiettivi specifici, indirizzi e prescrizioni

contenuti nella disciplina di PS;

- è ammessa l’adozione e l’approvazione di piani attuativi qualora

rispondenti a obiettivi specifici, indirizzi e prescrizioni contenuti nella

disciplina di PS.”

Conclusioni:

Nelle zone “Art. 108 – Aree residenziali della città lineare - PL”, il R.U.

prevede la realizzazione di destinazioni residenziali A1-A2-A3-A4, direzionali

B1.1-B1.2, commerciali, B2.1, in ordine alle quali, in base alla “Tabella della

capacità residua di edificabilità” di cui all’art. 142 delle N.T.A. del R.U.

vigente, nella zona di S. Pietro a Vico (UTOE 4), ad oggi non risulta

disponibile superficie fondiaria da sfruttare per l’edificabilità di cui alle

destinazioni sopracitate.

Come più volte segnalato, sulle aree in oggetto è stato rilasciato un

Permesso di Costruire con oggetto “Progetto per la realizzazione di n° 15 unità




abitative previa demolizione di volume esistente e ampliamento volumetrico”,

con inizio lavori comunicato al Comune di Lucca in data 13 aprile 2011 e

successiva richiesta di proroga della validità in data 6 dicembre 2013. Le opere

richiamate, seguito di sopralluogo effettuato, risultano interrotte alla sola

realizzazione delle tre platee di fondazione dei realizzandi fabbricati, oltre al

tombamento della canaletta demaniale denominata “Ponte Canale” a seguito di

Concessione Precaria n° OCC-09/2009, pratica n° 002078/2009 del 12 maggio

2009.

Ad oggi il Permesso di Costruire n° 220/2010, ai sensi dell’art. 15 del

D.P.R. 380/2001 e dell'art. 133, comma 3, della L.R.T. nº 65/2014, risulta

decaduto nei termini di validità ed i lavori di realizzazione del complesso

residenziale non sono stati ultimati nei termini prescritti nonostante la richiesta

di proroga inoltrata in data 6 dicembre 2013.

La Determinazione Dirigenziale n° 2.311 del 21 dicembre 2012, rilasciata

dal dirigente architetto Mauro Di Bugno, alla lettera B), prevede letteralmente

che “Durante il periodo di vigenza dell’attuale Regolamento Urbanistico, nel

caso in cui il Permesso di Costruire sia decaduto per decorrenza del termine

assegnato, lo stesso non potrà essere prorogato di validità, laddove non

ricorrono i presupposti indicati dall’art. 77 c.3 della L.R. 1/2005; non sarà

consentito infatti, realizzare l’eventuale volumetria mancante risultando

ammissibile il solo completamento dei fabbricati già ultimati nel cosiddetto

Stato Grezzo. Ai fini della determinazione della volumetria realizzata si

richiama quanto previsto degli artt. 89 e seguenti del vigente Regolamento

Urbanistico. Quanto sopra è operante nei soli lotti in cui l’edificabilità è

condizionata alla verifica della Capacità Edificatoria Residua da effettuarsi

sulla base dei dati contenuti nella tabella di cui all’art. 142 delle N.T.A. del

Regolamento Urbanistico approvato con deliberazione C.C. n° 19/2012, come

aggiornata dalla disposizione dirigenziale prot. n° 32.523 del 3 maggio

2012.”.

Tale circostanza, allo stato, parrebbe non rendere ultimabile l'intervento e

sostanzialmente “revocherebbe” l'edificabilità dei suoli in esame, con pesanti

ripercussioni sul valore agli stessi attribuibili.

A seguito di un formale colloquio con il funzionario dell’Edilizia Privata

del Comune di Lucca, geometra BARSOTTI Guido del 4 ottobre 2016, è




emerso che l'Amministrazione sta valutando la possibilità di revisionare la

determina di cui sopra, nel senso di poter assegnare le capacità edificatorie

attribuite in forza di Permessi di Costruzione già rilasciati, anche se scaduti, per

i quali risulti corrisposto in tutto o in parte il contributo concessorio, anche se

le opere realizzate non risultano al cosiddetto “stato grezzo” in forza del

concetto che comunque le volumetrie da essi scaturite sono state al tempo

conteggiate.

Tale circostanza, applicata al caso in esame, garantirebbe senza ombra di

dubbio la possibilità di riprendere i lavori interrotti e ultimare quindi

l'intervento, previa presentazione e l'ottenimento di un nuovo titolo edilizio per

“modifiche e completamento”, con evidenti implicazioni anche sulla

determinazione del valore a base d'asta del compendio.

A tal proposito, lo scrivente, ha fatto pervenire all’Amministrazione

Comunale di Lucca, in data 4 ottobre 2016, al protocollo nº 106.847, un'istanza

di chiarimento circa l’effettiva fattibilità ed il proseguo dell’edificabilità delle

aree in oggetto in forza del P.di C. rilasciato senza, al momento, ricevere

risposta.

Alla luce di quanto sopra esposto, il sottoscritto consulente non ritiene

attualmente opportuno procedere con la stima delle aree di cui trattasi, a causa

dell’incerta situazione urbanistica vigente, rimandando pertanto la

valorizzazione delle stesse al momento in cui l'Amministrazione Comunale

abbia assunto le decisioni indicate in precedenza.

Lo scrivente rimane comunque a disposizione per ogni e qualsivoglia

ulteriore informazione o decisione che la Curatela o il Signor Giudice Delegato

ritenessero opportuno adottare sulla questione descritta.

allegati:



- “39” copie planimetrie catastali in atti;

- “40” copia Certificato di Destinazione Urbanistica;



geom. Luca Turri




• • • CESPITE “C” • • •

Oggetto:

In Comune di Altopascio (LU), località Spianate, i diritti di 1/5 (un

quinto) della piena proprietà su aree destinate a viabilità pubblica, parcheggi e

aree a verde, a corredo di complessi immobiliari ad uso residenziale, da cedersi

gratuitamente all'Amministrazione Comunale.

Confini:

Le aree in esame confinano complessivamente con mappali 342, 364, 12,

980, 400 del foglio di mappa 29 di Altopascio (LU), Via dell’Indipendenza, il

tutto come risulta dagli atti catastali, salvo altri o più recenti confini come

meglio in fatto.


Le aree esaminate risultano rappresentate al Catasto Terreni del Comune

di Altopascio (LU), nel foglio di mappa 29, mappale 950, seminativo arborato,

di classe 2, superficie mq. 368,00, Reddito Dominicale € 2,66 e Reddito

Agrario € 1,43 e mappale 952, seminativo arborato, di classe 2, superficie mq.

3,00, Reddito Dominicale € 0,02 e Reddito Agrario € 0,01 e al Catasto

Fabbricati del Comune di Altopascio (LU), nel foglio di mappa 29, mappale

947, Area Urbana di mq. 240,00, esente da reddito.

In ordine alla continuità storico-catastale si precisa che i mappali 950 e

952 derivano dal frazionamento del mappale 673 ed il mappale 947 deriva dal

frazionamento del mappale 342, i tutto come risulta a seguito di Tipo di

Frazionamento del 22 settembre 2006, nº prot. LU0126608.

Provenienza:

La piena proprietà delle aree pervenne alla società “XXX” con sede in

Altopascio (LU) per atto di compravendita ai rogiti del notaio Martinelli

Roberto di Altopascio (LU), stipulato in data 9 ottobre 2006, repertorio n°




153.123, trascritto a Lucca il 19 ottobre 2006 al registro particolare numeri

13.063, 13.064, 13.065.







• Trascrizioni:

1) Convenzione Edilizia trascritta a Lucca il 13 ottobre 2006 al nº

12.800 di registro particolare, a favore del Comune di Altopascio (LU), ai

rogiti del notaio Martinelli Roberto di Altopascio (LU) in data 9 ottobre 2006,

repertorio nº 153.122, registrata a Lucca il 12 ottobre 2006 al n° 6.078.

• Iscrizioni:

- Nulla


I terreni risultano adibiti a viabilità secondaria per l'accesso ai vari lotti

edificati, parcheggi e spazi verdi, tutti pertanto destinati ad essere usufruiti

dalla collettività.

Vincoli:

Si richiamano, se ancora efficaci, tutti gli impegni e gli obblighi assunti

nei confronti del Comune di Altopascio (LU) con la sottoscrizione della

Convenzione Edilizia trascritta a Lucca il 13 ottobre 2006 al nº 12.800 di

registro particolare, ai rogiti del notaio Martinelli Roberto di Altopascio (LU)

in data 9 ottobre 2006, repertorio nº 153.122, registrata a Lucca il 12 ottobre

2006 al n° 6.078.


Come risulta da cartografia del R.U. approvato del Comune di Altopascio

(LU), le aree in esame risultano classificate come “Aree destinate a




Insediamenti a prevalente carattere residenziale soggetti a piani in corso

d’esecuzione (C1) – art. 36.4”

Le aree in oggetto rientrano nella richiesta di Intervento Urbanistico

Preventivo a mezzo di Domanda protocollo n° 7.757 del 17 aprile 2003

presentata presso il Comune di Altopascio (LU), di cui alla Pratica Edilizia n°

184/2003, autorizzato in data 16 gennaio 2007, che ha dato luogo alla stipula

della Convenzione Edilizia più volte citata con il Comune di Altopascio (LU)

per l’obbligo della realizzazione delle opere di urbanizzazione.

Le opere di urbanizzazione eseguite sono state autorizzate con Permesso

di Costruire del Comune di Altopascio (LU) nº 413/2006 del 6 luglio 2007, con

dichiarazione di Inizio Lavori di cui alla comunicazione protocollo n° 21.770

del 4 ottobre 2007 e della successiva Variante in Corso d’Opera protocollo n°

7.697 del 3 aprile 2010 con conseguente Fine Lavori, depositato presso il

Comune in pari data, protocollo n° 7.698, con conseguente Verbale di Collaudo

di Opere di Urbanizzazione da parte del Coordinatore U.T.C del Comune di

Altopascio (LU), effettuato in data 2 aprile 2010.

Conclusioni:

Trattasi di aree ubicate nella periferia est del centro cittadino di

Altopascio (LU), in una zona di recente formazione a seguito di lottizzazione

convenzionata, caratterizzata prevalentemente da edifici a destinazione

residenziale, dotata di opere di urbanizzazione primaria.



Tutte le aree, nella lottizzazione autorizzata, risultano destinate ad opere

di urbanizzazione quali viabilità, parcheggi e spazi a verde.

Da quanto accertato, le aree risultano utilizzate a verde pubblico, viabilità

secondaria di accesso ai lotti edificati e ad uso parcheggio pubblico.

Tutte le suddette utilizzazioni parrebbero conformi alle destinazioni

attribuite alle aree nel piano di lottizzazione autorizzato.

In ordine alla convenzione edilizia ai rogiti del notaio Martinelli Roberto

di Altopascio (LU) in data 9 ottobre 2006, repertorio nº 153.122, registrata a

Lucca il 12 ottobre 2006 al n° 6.078, trascritta a Lucca il 13 ottobre 2006 al nº

12.800 di registro particolare, le aree in esame, con le relative opere di




urbanizzazione realizzate, dovranno essere cedute, dai lottizzanti e loro aventi

causa, gratuitamente al Comune di Altopascio (LU).

La cessione suddetta avverrà in conseguenza della richiesta del Comune

di Altopascio (LU), già formulata in data 30 settembre 2010, senza alcun

corrispettivo, ivi compresi gli oneri fiscali eventualmente dovuti al momento

del passaggio al demanio comunale, che saranno a totale carico della ditta

lottizzante.

Alla luce di quanto sopra esposto, lo scrivente, non ritiene opportuno

procedere con la valorizzazione dei terreni di cui trattasi, rimanendo comunque

a disposizione per ogni e qualsivoglia ulteriore informazione o decisione che la

Curatela o il Signor Giudice Delegato ritenesse opportuno ricevere o adottare.

allegati:




geom. Luca Turri

• • • CESPITE “D” • • •

Oggetto:

In Comune di Capannori (LU), frazione Lammari, Via di Liso, i diritti di

1/1.500 della piena proprietà su un'area destinata a viabilità e parcheggio di uso

pubblico da cedere gratuitamente al Comune di Capannori (LU) per impegni

assunti in ordine alla sottoscrizione di un Atto Unilaterale d’Obbligo Edilizio.

Confini:

Il terreno in esame confina complessivamente con i mappali 1.886,

1.782, 2.125 del foglio di mappa 54 di Capannori (LU), Via Vicinale

dell’Angelo Custode, Via Lombarda, il tutto come risulta dagli atti catastali,

salvo altri o più recenti confini come meglio in fatto.





Il terreno in esame risulta rappresentate al Catasto Terreni del Comune di

Capannori (LU), nel foglio di mappa 54, dal mappale 1.721, seminativo irriguo

arborato, classe 1, superficie mq. 500, Reddito Dominicale € 5,21, Reddito

Agrario € 3,62.

In ordine alla continuità storico-catastale si precisa che il mappale 1.721

deriva dal mappale 213, a mezzo di Tipo di Frazionamento del 17 novembre

2005, n° 180122.1/2005 (prot. LU0180122).

Provenienza:

I diritti di 2/3 (due terzi) dell’intera proprietà pervennero alla società

“XXX” con sede in Altopascio (LU) a mezzo atto di compravendita ai rogiti

del Notaio Raspini Gaetano di Lucca, stipulato in data 28 novembre 2005,

repertorio n° 130.112, trascritto a Lucca in data 2 dicembre 2005, registro

particolare n° 13.617.







• Trascrizioni:

1) Atto Unilaterale d’Obbligo trascritto a Lucca il 2 dicembre 2005,

al nº 13.618 di registro particolare, a favore del Comune di Capannori (LU),

contro “XXX” con sede in Altopascio (LU), a seguito di scrittura privata

autenticata nelle sottoscrizioni dal notaio Raspini Gaetano di Lucca in data 28

novembre 2005, repertorio nº 130.112.

• Iscrizioni:

- Nulla.


I terreni risultano adibiti a viabilità e parcheggi, tutti destinati ad essere

usufruiti dalla collettività.




Vincoli:

Atto Unilaterale d’Obbligo trascritto a Lucca il 2 dicembre 2005, al nº

13.618 di registro particolare, a favore del Comune di Capannori (LU), a

seguito di scrittura privata autenticata nelle sottoscrizioni dal notaio Raspini

Gaetano di Lucca in data 28 novembre 2005, repertorio nº 130.112 consistente

nell’obbligo di realizzazione aree ad uso pubblico quali parcheggi, verde e

viabilità, previsti nel Progetto Unitario con oggetto “realizzazione di tre alloggi

oltre a parcheggio ad uso pubblico”, da cedere poi gratuitamente

all’Amministrazione Comunale.


Come risulta dalla cartografia del Regolamento Urbanistico vigente nel

Comune di Capannori (LU), l'area in esame risulta classificata come “Art. 34 -

Parcheggi Pubblici”.

Il terreno in oggetto, a seguito determinazione dirigenziale n° 1.255 del 4

ottobre 2005, risulta rientrare nel Progetto Unitario n° 10/05 approvato dal

Comune di Capannori (LU) con oggetto “realizzazione di tre alloggi oltre a

parcheggio ad uso pubblico” e che a seguito di Atto Unilaterale d’Obbligo

trascritto a Lucca il 2 dicembre 2005, al nº 13.618 di registro particolare a

seguito di scrittura privata autenticata nelle sottoscrizioni dal notaio Raspini

Gaetano di Lucca in data 28 novembre 2005, repertorio nº 130.112 dovrà

essere ceduto al Comune di Capannori (LU) a titolo gratuito, a semplice

richiesta di quest’ultimo, qualora ne ravvisasse l’opportunità per necessità di

interesse collettivo.

Conclusioni:

Trattasi di area, ubicata nella periferia nord del centro cittadino di

Capannori (LU), in una zona di recente formazione a seguito di progetto

unitario, caratterizzata prevalentemente da edifici a destinazione residenziale,

dotata di opere di urbanizzazione primaria.






Tutta l’area, nella lottizzazione autorizzata, risulta destinata ad opere di

urbanizzazione quali viabilità, parcheggi e spazi a verde.

Da quanto accertato le aree risultano utilizzate ad uso parcheggio

pubblico.

In ordine all'Atto Unilaterale d’Obbligo trascritto a Lucca il 2 dicembre

2005, al nº 13.618 di registro particolare a seguito di scrittura privata

autenticata nelle sottoscrizioni dal notaio Raspini Gaetano di Lucca in data 28

novembre 2005, repertorio nº 130.112, il terreno dovrà essere ceduto al

Comune di Capannori (LU) a titolo gratuito, a semplice richiesta di

quest’ultimo, qualora ne ravvisasse l’opportunità per necessità di interesse

collettivo

Alla luce di quanto sopra esposto, lo scrivente non ritiene opportuno

procedere con la valorizzazione dell'area di cui trattasi, rimanendo comunque a

disposizione per ogni e qualsivoglia ulteriore informazione o decisione che la

Curatela o il Signor Giudice Delegato ritenessero opportuno adottare.

allegati:




geom. Luca Turri

Tutto quanto sopra in pagine centoventotto fino a qui, a compimento del

gradito incarico conferitomi e con riserva di ulteriori memorie.


geom. Luca Turri

Il sottoscritto geometra Luca Turri , libero ... · destinate a viabilità privata, ... corredato...

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