ALLEGATO A

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PIANO ATTUATIVO “Poggio Ubertini” RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA

VIA PROVINCIALE n° 81 −

Società Marina 5 S.r.l.

� PARERE MOTIVATO

responsabile del procedimento geom. Adriano Zingoni responsabile settore IV - assetto del territorio

arch. Antonino Gandolfo

COMUNE DI MONTESPERTOLI Provincia di Firenze

Settore – Assetto del Territorio Pratica Edilizia n. 342

Progetto presentato il 22/12/2012 - protocollo n. 31459 Integrazione del 13/05/2013, n. 10199 di prot. Integrazione del 05/07/2013, n. 14156 di prot.

Richiedente: MARINA 5 SRL Progettista: ARCHITETTO ARTINI VALENTINA Ubicazione intervento: VIA ROMITA n. Oggetto: Piano di Recupero per la demolizione e ricostruzione di un fabbricato in loc. Poggio Ubertini

Dati del Progetto: Destinazione d’uso dell’immobile: rurale � residenziale Zona Urbanistica del P.R.G. : agricola – articolo 20 e 19 – pericolosità Geomorfologica G4 Schedatura e valore fabbricato in territorio extraurbano: Ps � 308c VT. Grado d’intervento ammesso ristrutturazione edilizia. – E’ richiesta la revisione della classificazione, ai fini dell’inserimento nella categoria NV, e quindi con possibilità di interventi fino alla ristrutturazione urbanistica

Vincoli:

�� Idrogeologico �� Sismico

Qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento: ristrutturazione urbanistica Parere motivato: Favorevole

Titolo edilizio precedente L’intervento riguarda il bene già oggetto di permesso di costruire n. 491/2007, rilasciato in data 22/01/2008, e successivamente, con ordinanza numero 1 in data 23/02/2009, dichiarato decaduto per l’inosservanza del termine utile per l’inizio dei lavori 1. Qualificazione tecnico giuridica dell’intervento L’intervento pur comportando demolizione e ricostruzione con diversa articolazione e collocazione, e col cambio di destinazione d’uso dei manufatti originari, è da pensare che non possa definirsi “sostituzione edilizia”, proprio perchè tali manufatti non mantengono la loro funzione di accessori del fondo agricolo. Da ciò deriva l’incidenza sulla programmazione urbanistica comunale dovuta all’introduzione di un maggior

1 IL RESPONSABILE DEL SETTORE IV - ASSETTO DEL TERRITORIO Dato atto che in base alla giurisprudenza maggioritaria la decadenza della concessione edilizia per mancata osservanza del termine di inizio dei lavori ovvero per sopravvenuta incompatibilità con lo strumento urbanistico sopravvenuto, opera di diritto, con la conseguenza che il presente provvedimento, ha carattere meramente dichiarativo di un effetto già verificatosi per effetto del decorso del tempo;

DICHIARA Decaduto per inosservanza del termine utile per l’inizio dei lavori il permesso di costruire n. 491/2007 del 22/01/2008.

carico urbanistico, cui consegue il potenziamento delle opere di urbanizzazione e la necessità di un adeguamento degli "standard" urbanistici. E questo comporta la non aderenza alla norma regionale, la quale, col concetto di sostituzione edilizia, ha inteso escludere ogni intervento sulle opere di urbanizzazione. Infatti è da pensare che con tale categoria edilizia, le opere non debbano causare effetti fuori dell’area di appartenenza, sicché è la ricostruzione con la medesima funzione di annesso agricolo, che rientra in tale fattispecie. Diversamente, la trasformazione dell’accessorio agricolo in civile abitazione produce effetti non solo edilizi, ma anche di tipo urbanistico, che come detto non appartengono al concetto di sostituzione edilizia. Così è da ritenere che le opere, salendo di grado, debbano essere ricondotte alla categoria nuova costruzione. Infatti, la ricostruzione con diversa sagoma, altra collocazione plano - altimetrica dell’edificio è comprensibilmente situazione che modifica fortemente l’area e crea una trasformazione edilizia e anche urbanistica del territorio che, secondo la legislazione statale (art. 3 c.1 l. e) D.P.R. 380/01) e regionale (art. 78 L.R. 1/05), è prodotto caratteristico delle nuove costruzioni e per questo impone che sia disciplinata dalla normativa urbanistica e edilizia in vigore al momento dell’attuazione delle opere. E, in zona agricola, gli strumenti urbanistici ammetto la nuova edificazione esclusivamente per assicurare la presenza degli addetti all’agricoltura e per tutelare il mantenimento dell’azienda agricola. � legge regionale 1/2005; capo III – Il territorio rurale. Però, costituiscono eccezione gli interventi finalizzati al recupero di volumetrie rurali inutilizzate, purché i manufatti siano ricostruiti in forma coerente col contesto paesaggistico � commi 8 – 9, nonché comma 4. lettera i. j. k. dell’articolo 98 della disciplina di Ps. Per questo, l’intervento di cui trattasi può rendersi operativo tramite il procedimento di tipo urbanistico, e subordinatamente alla verifica di sostenibilità dell’incidenza sulle risorse territoriali e nella gestione socio economica collettiva 2. Il piano attuativo L’intervento, finalizzato al riutilizzo della volumetria dell’edificio ex rurale, attuato tramite opere di nuova costruzione, prevede il recupero della volumetria originaria, e con l’aggiunta di addizioni la cui quantità rispetta i limiti della disciplina di Ps 3 , nonché della LR 1/2005 e DPR 380/2001 (elementi pertinenziali, 20% della volumetria dell’edificio principale) → elaborati A05 e A08. Collocato ai margini di un nucleo residenziale esistente, il nuovo edificio comporta l’uso di un’area, di superficie inferiore all’ettaro, da sottrarre all’agricoltura, per essere destinata a pertinenza esterna dell’unità immobiliare. Quindi, l’unità abitativa residenziale, collocata in prossimità di Via Romita (Via Provinciale n. 81 denominata Cipollatico S.Pancrazio), risulta accessibile da una strada privata esistente e, per il raccordo del parcheggio privato con la strada, da un percorso da realizzare nell’area scoperta di pertinenza → elaborato A14 . Proseguendo l’approfondimento dell’analisi della disciplina di Ps delle norme di Prg, e facendo riferimento alla LR 1/2005, ultimo comma del 45, ossia: Gli edifici che mutano la destinazione d'uso agricola sono computati ai fini del dimensionamento degli strumenti della pianificazione territoriale e degli atti del governo del territorio, si descrive la verifica di conformità col vigente strumento comunale:

1. dimensionamento – utoe 5 – territorio aperto - recupero esistente servito da rete idrica pubblica: mq 9000 disponibili, di progetto mq 218 circa � conformità da ritenersi verificata;

2 5. Fino all’approvazione del Regolamento Urbanistico, gli interventi sul patrimonio edilizio esistente nel territorio aperto saranno subordinati a specifico Piano di Recupero convenzionato, nei seguenti casi: a. quando e prevista anche solo parzialmente la sostituzione edilizia, con cambio di destinazione d’uso associato ad incremento delle unita immobiliari; b. per il superamento delle categorie d’intervento ammesse sul patrimonio esistente dalla schedatura degli edifici, anche nelle aree disciplinate dagli artt. 20 e 21 del PRG vigente, o quando per il tipo di intervento proposto, non sia sufficiente la riclassificazione dell’immobile con la procedura di cui al comma 1 del presente articolo. c. nei casi in cui l’intervento preveda la ristrutturazione urbanistica; 6. Con riferimento alla procedura per la trasformazione degli edifici esistenti nelle aree che il PRG ha disciplinato con gli artt. 20 e 21, fermo restando la eventuale necessita di approvazione del programma di cui all’art. 42 della L.R. 1/2005 e ss.mm.ii., non e piu necessaria la redazione del Piano di Recupero quando l’intervento proposto rispetta il grado d’intervento ammesso sull’immobile in base alla classificazione data dal PS, anche laddove si preveda il cambio di destinazione d’uso. L’intervento dovra in ogni caso rispondere alle regole e prescrizioni della presente disciplina. 9. Fino all’approvazione del Regolamento Urbanistico, ogni intervento relativo agli edifici presenti nel territorio aperto, dovra essere valutato con le norme del presente piano che, in caso di contrasto, prevalgono su quelle del PRG vigente. 3 Art. 98 – Interventi sugli edifici del territorio aperto e loro pertinenze – Disciplina di Ps m. Il recupero della SUL per altezze interne inferiori a cm 270, e consentito per quei vani che presentino un altezza media non inferiore a cm 270, con un minimo assoluto di cm 220. Per altezze medie inferiori a cm 270 ma fino a cm 240 e con un minimo assoluto di cm 200, le superfici potranno essere recuperate esclusivamente per la realizzazione di vani accessori. Come indicato all’art. 63, c. 1, lettera b bis), il RU potra prevedere le modalita di recupero dei manufatti con altezza interna minima non inferiore a m. 2,20 consentendone il recupero della SUL in maniera proporzionale al volume, introducendo anche eventuali coefficienti riduttivi.

2. l’edificio, cui è stato attribuito il grado VT, peraltro allo stato di rudere, in conformità alla disciplina di Ps può aderire al grado massimo della ristrutturazione edilizia, e quindi con esclusione della ricostruzione in altra collocazione. E poiché il piano attuativo prevede un’insieme di opere che superano tale concetto, così il progettista ha presentato la documentazione con la dettagliata indagine di cui al comma 1 dell’articolo 98 4 della disciplina di Ps: � conformità verificata, ravvisando nelle motivazioni esposte la sussistenza di elementi sufficienti alla revisione della classificazione di Ps;

3. riguardo alla sistemazione dell’area di pertinenza: � è da ritenere che il progetto contenga specifiche sufficienti riguardo a recinzioni, percorsi, illuminazione;

4. intervento attuato tramite la ricostruzione non fedele con il recupero della superficie utile lorda: � e quindi nei limiti di quanto consentito dalla disciplina di Ps;

5. nuova costruzione di una unità abitativa residenziale. La trasformazione comporta la realizzazione di una nuova area di pertinenza esterna, e necessita di nuovo ed idoneo impianto di smaltimenti dei liquami, giacché l’area non è servita da pubblica fognatura: � conforme alla disciplina di Ps;

6. infine, la prevista volumetria interrata con funzione di cantina (elemento pertinenziale), la cui consistenza, in parte già esistente nello stato originario del bene. La progettazione di questa volumetria interrata correttamente, a parere di scrive, prevede l’accesso diretto dall’esterno – articolo 98 comma 4g della vigente disciplina di PS: � è da valutare positivamente sotto il profilo della compatibilità col vigente strumento urbanistico, alla luce del comma 4, lettere e. f. g. dell’articolo 98 5 della disciplina di Ps, la quale impone il mantenimento di locali destinati al ricovero delle attrezzature necessarie per la gestione dell’area pertinenziale, e anche al fine di limitare il prolificare, in tempi successivi, di manufatti precari casualmente collocati nel resede.

Conformità tecnica e amministrativa dell’intervento Pertanto, la proposta di Piano attuativo è stata valutata favorevolmente con istruttoria tecnica dell’Ufficio Edilizia. Il Piano è stato altresì valutato dal Settore Lavori Pubblici in data 03/06/2013 – n. 11763 di prot. – sotto il profilo tecnico agli interventi di progetto, con riferimento alla ricognizione delle infrastrutture, della dotazione dei servizi e idoneità delle aree a standard. Con tale parere il Settore V ha espresso parere negativo alla realizzazione diretta e cessione delle aree indicate dal soggetto proponente il Piano. Pertanto l’attuazione del Piano è da subordinare alla monetizzazione delle aree a standard, secondo i criteri stabiliti dal regolamento comunale, avendo, tale procedimento ottenuto il parere favorevole della Giunta Municipale in data 06 giugno 2013 , n° 97. Infine, il progetto è stato valutato dall’Ufficio Ambiente che ha espresso parere favorevole sotto il profilo tecnico agli interventi di progetto relativamente allo scarico fuori fogna in data 13/06/2013. Enti ed organismi pubblici coinvolti nel procedimento

4 Art. 98 – Interventi sugli edifici del territorio aperto e loro pertinenze – Disciplina di Ps 1. Fino all’approvazione del Regolamento Urbanistico, la diversa classificazione degli edifici del territorio aperto, come definita all’art. 51, ovvero l’attribuzione di una specifica classificazione in caso di edifici non censiti, potra essere effettuata dal SettoreAssetto del Territorio, sulla base di una dettagliata indagine avente ad oggetto lecaratteristiche architettoniche, storiche e tipologiche dell’immobile e del contesto in cui lo stesso si inserisce. Il procedimento di revisione o nuova classificazione non costituisce variante al Piano Strutturale ed e comunque subordinato all’espressione del Consiglio Comunale che dovra verificare la rispondenza ai criteri dettati dalla presente disciplina, supportato da un’accurata istruttoria tecnica eseguita dall’ufficio competente che ne dovra accertare i presupposti. 5 - Art. 98 – Interventi sugli edifici del territorio aperto e loro pertinenze - Disciplina di Ps 4. e. in presenza di aree di pertinenza esterna superiori ad un ettaro, gli interventi che comportano il cambio di destinazione d’uso, potranno essere ammessi esclusivamente a condizione che vengano lasciati locali di dimensioni adeguate per consentire il mantenimento del fondo assegnato alle rispettive unita immobiliari derivanti dal frazionamento, a prescindere dal rispetto di quanto stabilito all’art. 45 della L.R. 1/2005 e ss.mm.ii.; f. i locali di cui al punto precedente, dovranno essere individuati nel progetto e la loro consistenza dovra essere supportata da apposita relazione agronomica volta a dimostrare la loro sufficienza in relazione alle necessita di conduzione del fondo. I suddetti locali dovranno mantenere la destinazione d’uso agricola e l’autorizzazione all’intervento, sara subordinata alla stipula di specifico atto d’obbligo che impegnera il proprietario ed suoi aventi causa a non alienare i locali separatamente dal fondo e viceversa;�g. in presenza di aree di pertinenza inferiori ad un ettaro, gli interventi sugli edifici che comportano il cambio di destinazione d’uso in abitazioni o suddivisione immobiliare sono condizionati al mantenimento di locali, con accesso diretto dall’esterno, destinati al ricovero delle attrezzature necessarie per la gestione delle relative aree pertinenziali; tali spazi potranno essere ricavate nelle volumetrie accessorie agli edifici di cui all’art. 63, comma 1, lettera f;

Non è stato richiesto il parere dell’ente gestore dell’acquedotto e fornitura energia elettrica, essendo il fabbricato esistente già connesso alla rete dei servizi; ai fini del riscaldamento degli ambienti e produzione di acqua sanitaria, è previsto lo sfruttamento delle energie rinnovabili. L’acquisizione del parere del Circondario Empolese-Valdelsa, in ordine al vincolo idrogeologico, è differito al momento della formazione del titolo edilizio. Riguardo alla monetizzazione delle aree a standard, è stato attivato il procedimento conforme al regolamento comunale, che si è concluso con l’approvazione della delibera di Giunta Municipale in data 06/06/2013, n. 97. Secondo quanto disposto dall’art. 62 della Legge Regionale 3.01.2005 n. 1, gli atti del Piano di recupero sono stati trasmessi al Ufficio Regionale del Genio Civile - prot. 12041 del 05/06/2013 - con attribuzione di deposito 3077 del 07/06/2013. Il deposito risulta soggetto a controllo a campione ai sensi dell’articolo 8 del Regolamento di attuazione approvato con D.P.G.R. 25/10/2011, n. 53/R. Procedura di approvazione del Piano 6 L’articolo 69, LR 1/2005, individua il corretto procedimento di approvazione dei piani conformi alle previsioni dei regolamenti urbanistici. La Regione in questa norma descrive le varie fasi cui è soggetto l’iter di approvazione dei piani attuativi, specificando i vari passaggi:

a) adozione e trasmissione alla provincia, deposito ed esposizione nella casa comunale per la visione dei cittadini, i quali hanno facoltà di osservare;

b) pubblicazione sul BURT; c) trascorsi 45 giorni dal deposito, il comune approva motivando le determinazioni assunte in relazione

alle osservazioni presentate. Dopo col comma 7 la Regione aggiunge che ai piani non conformi al Ps si applicano le medesime procedure degli strumenti di pianificazione – articolo 15 e seguenti. L’articolo 73 inoltre chiarisce cosa deve intendersi per piano di recupero. Non c’è dubbio quindi che la Regione indichi due diversi iter: uno per i piani conformi al Ps e al Ru (e, in luogo di quest’ultimo, all’attualità per Montespertoli il Prg), l’altro per i piani che eccedono le previsioni della vigente strumentazione urbanistica comunale. Titolo edilizio Poiché non è stato avviato il procedimento relativo al vincolo idrogeologico, così non sussistano le condizioni affinché il Consiglio Comunale, in sede di approvazione, rilasci l’attestazione di cui all’articolo 79 – comma 1 lettera a) e comma 4 – della LR 3 gennaio 2005, n° 1 7. Pertanto, l’intervento edilizio è soggetto al rilascio del permesso di costruire. Montespertoli, 08/07/2013

Il Responsabile del procedimento

6 Art. 73 - Piani di recupero del patrimonio edilizio – LR 1/2005

1. I piani di recupero del patrimonio edilizio attuano il recupero degli immobili, dei complessi edilizi, degli isolati e delle aree all'interno degli ambiti connotati da condizioni di degrado individuate dal regolamento urbanistico, anche attraverso interventi di completamento, di sostituzione edilizia o di ristrutturazione urbanistica, individuando le unità minime di intervento. 2. Le unità minime di intervento di cui al comma 1 sono costituite dall'insieme di edifici e di aree libere sulle quali il piano interviene in modo unitario e contestuale. 3. Il piano di recupero comprende la disciplina tecnica per il recupero degli immobili, dei complessi edilizi, degli isolati e delle aree di cui al comma 1 del presente articolo.

7 Art. 79 - Opere ed interventi sottoposti a SCIA 1. Sono soggetti a SCIA: a) gli interventi di cui all’articolo 78, comma 1, qualora siano specificamente disciplinati dal regolamento urbanistico di cui all’articolo 55, dai piani attuativi comunque denominati, laddove tali strumenti contengano precise disposizioni planivolumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata in base al comma 4; … 4. La sussistenza della specifica disciplina degli atti, di cui al comma 1, lettera a), deve risultare da un’esplicita attestazione del comune da rendersi in sede di approvazione dei nuovi strumenti o atti ovvero in sede di ricognizione di quelli vigenti, previo parere della commissione edilizia, se istituita, ovvero dell’ufficio competente in materia.