IL RUOLO DELL’ESPERTO NELLE PROCEDURE ESECUTIVE ... · e) Esistenza di formalità, vincoli ed...

IL RUOLO DELL’ESPERTO NELLEPROCEDURE ESECUTIVE IMMOBILIARI

~“LINEE GUIDA E CRITICITA’

Dott. Agr. Francesco Carpinato

L’Esperto estimatoresemplice a “DIRSI”, difficile a “FARSI”

Perché è difficile accreditarsi con i GE

Perché stimare e’ un atto “conseguente” all’oceano di variabili da vagliare e gestire

Perché non basta valutare bene, per garantire il buon fine dell’asta. Un esperto estimatore deve far cogliere le condizioni di adeguatezza e di

opportunità al potenziale acquirente, anche in presenza di gravami e/o vincoli.

LE DIFFICOLTÀ RISCONTRATE NELLE VENDITE IMMOBILIARI PER PUBBLICO INCANTO POSSONO CERTAMENTE DERIVARE DA ELABORATI NON PROPRIAMENTE

ADEGUATI E TRASPARENTI.




“ l’art 173 bis disp. Att. del Codice di Procedura Civile, stabilisce il contenuto minimo della relazione di stima”

L’Esperto estimatoreOperatore in un mare di Criticita’

Il Legislatore ha stabilito che la relazione di consulenza debba obbligatoriamente contenere:a) Identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;b) Sommaria descrizione del bene:c) Stato di possesso, con indicazione se occupato da terzi, del titolo dell’occupazione e

della data di eventuale registrazione;d) Verifica della regolarità edilizia, urbanistica ed esistenza della dichiarazione di

agibilità;e) Esistenza di formalità, vincoli ed oneri gravanti sul bene destinati a rimanere a carico

dell’acquirente;f) Controllo della completezza dei documenti di cui all’art. 567 c.p.c. 2° co., con onere di

segnalazione immediata al Giudice in casi di manchevolezza e/o inidoneità;g) Valore di mercato del bene.




L’Esperto estimatore Operatore in un mare di Criticita’

LA CRITICITA’ DELLA TEMPISTICA




“INCARTAMENTO PROCEDURA: DOCUMENTAZIONE BASE DEL PERITO- art. 567 c.p.c. -

La predetta documentazione può, tuttavia, essere sostituita da un certificato Notarile che attesti le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. (art. 567 2° co.)

La norma riformata prevede ch’egli debba depositare oltre al titolo da cui deriva il credito a) l’estratto del catasto;b) i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile effettuate nei 20 anni

anteriori alla trascrizione del pignoramento.

La riforma 2005/2006 ha eliminato dall’elenco della documentazione necessaria:

a) l’estratto delle mappe censuarie (mappe NCT, NCEU e planimetrie catastali);b) il certificato di destinazione urbanistica.

L’Esperto estimatoreLa criticità della “tempistica”

a) Esame dell’atto di pignoramento e della documentazione ipocatastale e/o certificazione Notarile sostitutiva contenuti nel fascicolo della procedura;

b) Accesso all’Agenzia delle Entrate per acquisizione visure e/o planimetrie catastali o per gli ulteriori accertamenti necessari e/o aggiornamenti relativi;

c) Eventuale accesso alla Conservatoria dei RR.II, per l’esame delle note di trascrizione e/o dei titoli di trasferimento per individuare diritti reali minori (ad servitù, vincoli gravanti sul bene, limitazioni di godimento) che di norma non risultano nella certificazione prodotta nel fascicolo;

d) Accesso agli uffici Tecnici Comunali, per la ricostruzione della storia edilizia del bene in valutazione, al fine di verificare la regolarità edilizia ed urbanistica, l’agibilità e/o quantificare i costi delle eventuali sanatorie ; verificare nel caso di aree gli eventuali indici di cubatura, l’eventuale intervenuta cessione di quote di cubatura, gli eventuali vincoli di inedificabilità, l’eventuale presenza di vincoli paesistici, ambientali, idrogeologici e forestali, storico artistici, etc;

e) Accesso al bene per la verifica della consistenza (anche con riferimento alle eventuali pertinenze);f) Acquisizione dall’amministratore dell’eventuale condominio di informazioni sull’ammontare medio delle spese condominiali

ordinarie negli ultimi anni e sull’esistenza di spese condominiali ordinarie e straordinarie maturate nell’ultimo biennio e non pagate;

g) Verifica presso l’agenzia delle entrate dell’avvenuta registrazione del titolo in forza del quale terzi godono dell’immobile pignorato ed acquisizione dello stesso in copia;

h) Acquisizione presso la cancelleria del Tribunale, nel caso in cui l’immobile (appartamento) risulti occupato dal coniuge e questo invochi come titolo un provvedimento di assegnazione in sede di separazione e/o divorzio, di copia del provvedimento per verificarne il contenuto;

i) Consultazione delle fonti di rilevamento del mercato immobiliare.




L’attività peritale comporta una complessa attività di “Acquisizione informazioni”.

L’Esperto estimatoreLe criticità della “tempistica”




“ATTENZIONE”

L’Esperto estimatoreLa criticità della “tempistica”

Nel termine per prassi concesso dall'art. 569 cod. proc. civ., ovvero 120 giorni dal provvedimento di nomina e fissazione d’udienza, si deve considerare la detrazione dei 45 giorni per inviare la relazione peritale alle parti. Ciò determina un tempo utile di svolgimento dell'incarico, che a seconda dei termini utilizzati dai diversi uffici giudiziari, si aggira intorno ai 75 giorni

“TERMINE ASSAI CONTENUTO PER SVOLGERE TUTTE LE ATTIVITA’ PREVISTE E NECESSARIE”





LE CRITICITA’ SULL’IDENTIFICAZIONE DEL BENE PIGNORATO




L’Esperto estimatoreCRITICITA’ SULL’IDENTIFICAZIONE DEL BENE PIGNORATO

Momento fondamentale della procedura“presupposto per ogni altra operazione”

Si tratta accertare la corrispondenza tipologica del bene pignorato e delle certificazioni catastali ed i dati indicati nell’atto di pignoramento, ovvero se vi siano modificazioni catastali, se tutti i beni siano regolarmente censiti (anche in relazione all’eventuale presenza di pertinenze ed accessori). Tale attività può generare difficoltà di vario genere, non ultima quella dell’eventuali variazioni (dietro provvedimento autorizzativo) necessarie ed indispensabili per il trasferimento del bene.




L’Esperto estimatore CRITICITA’ SULL’IDENTIFICAZIONE DEL BENE PIGNORATO

1) Il titolo e la nota di trascrizione sono coerenti tra loro, ma ad es. c'è errore nell'individuazione del foglio di mappa o del mappale del bene pignorato. Su questo punto s'è pronunciata la Cass. (8.3.2005 n. 5002) che ha concluso ovviamente per l'inefficacia della trascrizione;

2) accorpamento di mappali e/o subalterni:a. soppressione di una particella pignorata con fusione in altra particella (anch’essa pignorata) – Procedere

nel senso della particella rimanente, verificando l’aggiornamento dei dati di visura;b. soppressione per accorpamento del subalterno pignorato ad altro non pignorato. Es.: il debitore riunisce

i sub. 3-4 nella nuova unità immobiliare sub. 5; il pignoramento colpisce il solo sub. 3 – In questo caso: Non è possibile mettere in vendita il mappale di nuova costituzione (nell'esempio fatto il sub. 5) perché in parte non è stato pignorato; Non è possibile precisare che la vendita non riguarda l'intero, ma soltanto una parte dell'unità immobiliare censita a Catasto perché le Agenzie del Territorio non accettano più le volture c.d. di "mappale-parte“; Non è possibile mettere in vendita il mappale soppresso (sub. 3), perché il decreto di trasferimento non potrebbe dar luogo a voltura catastale a nome dell'aggiudicatario: il mappale non è più "attivo".

Per poter "vendere bene" sarebbe necessario eliminare gli effetti pratici della variazione catastale con una denuncia "di segno contrario" – ossia frazionare l'unità attribuendo alla porzione pignorata un autonomo identificativo – e tenere conto nella determinazione del prezzo base d'asta del costo delle eventuali opere necessarie a rendere anche materialmente autonoma la porzione messa in vendita (ad es. erezione di muri divisori, chiusura di varchi, costi per rendere autonomi gli impianti etc.).





3) Tra l'iscrizione di ipoteca e la trascrizione del pignoramento, il fabbricato viene completato e denunciato a C.F. (ha quindi un proprio mappale e subalterno, oppure è individuato con gli estremi della denuncia per accatastamento). L'area di sedime dell'edificio di nuova costruzione, non esprimendo più un'autonoma capacità patrimoniale, viene passata alla c.d. partita 1 del C.T. ("aree di enti urbani"), senza reddito.– cosa fare: procedere con l’acquisizione degli identificativi e delle mappe, in quanto l'ipoteca s'estende per accessione (art. 2812 c.c.) ;

4) La sagoma del fabbricato pignorato fuoriesce dall'area di sedime. Il pignoramento colpisce un fabbricato esattamente individuato, ma realizzato dal costruttore con sconfinamento – in genere lieve – rispetto all'area di pertinenza. La porzione di fabbricato insistente al di là del confine di proprietà non può ritenersi acquisita per accessione al proprietario del terreno e ai suoi aventi causa, salve evidentemente l'usucapione e la possibilità di avvalersi dell'azione prevista dall'art. 938 c.c. (c.d. accessione invertita).




L’Esperto estimatore

CRITICITA’ SULL’IDENTIFICAZIONE DEL BENE PIGNORATO

FARE IMMEDIATAMENTE E SEMPRE PRESENTE LE PROBLEMATICHE AL GE.

Perché è’ possibile che sull’eventuale mappale di nuova costituzione possono essere stati trascritti atti dispositivi, sequestri o pignoramenti etc. o iscritte ipoteche (E’ quindi indispensabile che la documentazione si estenda anche alle formalità presi sui nuovi mappale generati per effetto della variazione e/o dell'accatastamento a C.F. e in difetto il G.E. deve assegnare al creditore il termine integrativo previsto dall'art. 567 c.p.c..)

Perché sarebbe quanto mai lesivo non procedere (sentiti i Ceditori in eventuale udienza di precisazione dei contenuti ostativi) a quelle variazioni necessarie per riportare il bene pignorato in condizioni di trasferibilità catastale.

IMPORTANTE





DUBBI DI INTERPRETAZIONE

E’ possibile che il creditore procedente, nel redigere l’atto di pignoramento abbia omesso di indicare taluni beni, posti in prossimità di altri regolarmente staggiti. Es.: pignoramento di una villetta con ampio giardino di pertinenza; descrizione completa ma pignoramento incompleto perché una particella del giardino, proprio nel bel mezzo, è sfuggita e non era stata indicata.

E’ evidente che questi beni dovranno essere temporaneamente esclusi dall’analisi peritale (fino ad eventuale integrazione di pignoramento)

Viceversa, vi sono beni cui il pignoramento si estende in virtù del rapporto che li lega ai beni pignorati (art 2912 c.c).

ACCESSORI, PERTINENZE E FRUTTISono accessori rispetto al suolo: le piantagioni (art 956 cc) e le costruzioni (la regola è che il pignoramento del suolo si estende ipso iure alle costruzioni che sullo stesso insistono, quand’anche delle stesse non sia fatta menzione nell’atto (Cass 07/06/1982 n 3453, Cass 26/03/1981 n 1766, Cass 04/09/1985 n 4612).Sono pertinenze: un pozzo rispetto al fondo, la strada interpoderale ed il fondo al cui servizio essa è destinata, fabbricato ed area cortiliva allo stesso adibito (Cass 20/06/1964 n 1230), abitazione e proprio giardino (Cass 10/06/1960 n 1537), cantina rispetto allo stabile (Cass. 16.02.1968 n. 549) , etc.






IN MATERIA DI CONFORMITA’ CATASTALE

L'esclusione della applicabilità della normativa di cui all'articolo 29 legge n.52 del 27/2/1985 -DL 78/2010 alle vendite coattive, non esclude che essa sia rilevante nell'ambito del procedimento esecutivo ai fini della trasparenza e di tutela.

In caso di mancanza delle planimetrie depositate in catasto, di mancata corrispondenza tra il soggetto esecutato e l’intestatario catastale ovvero qualora dalla perizia risulti espressamente la non conformità tra

planimetrie e stato di fatto è necessario procedere con la richiesta al GE di autorizzazione, oppure è essenziale darne evidenza ai fini dell'inserimento nell'avviso di vendita.

Viceversa, si rappresentano alcuni definizioni standard da utilizzare nell’elaborato peritale.

I dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto e in particolare che non sussistono difformità rilevanti, tali da non influire sul calcolo della rendita catastale e da dar luogo all’obbligo di

presentazione di una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente Normativa.






Nei casi di:

a) Unità immobiliare urbana non ancora ultimata;b) Costruzione inidonea ad utilizzazioni produttive da reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado

(unità collabente);c) Lastrico solare;d) Area urbana.

non è previsto l’obbligo di denuncia al catasto Fabbricati con attribuzione di rendita e non sussiste quindi, allo stato attuale, l’obbligo di presentazione della planimetria ai sensi della vigente Normativa







Negli altri casi di:a) Manufatto con superficie coperta inferiore a 8 mq;b) Serra adibita alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;c) Vasca per acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terrenid) Manufatto isolato privo di copertura;e) Tettoia di altezza utile inferiore a metri 1,80 e di volumetria inferiore a 150mc;f) Porcile, pollaio, casotto, concimaia,manufatto precario (privo di fondazione, non stabilmente infisso al

suolo), di altezza utile inferiore a metri 1,80 e di volumetria inferiore a 150m

non essendoci ordinaria autonoma suscettibilità reddituale, non è previsto l’obbligo di denuncia al catasto dei fabbricati, con attribuzione di rendita e non sussiste obbligo di presentazione della

planimetria ai sensi della vigente Normativa.

CRITICITA’ SULL IDENTIFICAZIONE DEL BENE PIGNORATO

Nel caso di unità immobiliare in corso di costruzione: I dati catastali e la planimetria non sono attualmente conformi allo stato di fatto , esclusivamente per la ragione che l’unità immobiliare in oggetto è in corso di ristrutturazione, e le relative opere non sono ultimate, per cui non sussiste l’obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente Normativa.





LE CRITICITA’ IN TEMA DI PROPRIETA’ E POSSESSO





CRITICITA’ SUGLI ELEMENTI DI VERIFICA DELLA PROPRIETA’, STATO DI POSSESSO, RAPPORTI CONDOMINIALI DEL BENE PIGNORATO

3 esempio: Pignoramento della nuda proprietà ed usufruttuario deceduto – Cosa fare: Nel caso in cui l’usufruttuario non pignorato sia morto o muoia nel corso della Procedura, la proprietà cessa di essere gravata da tale peso e , di conseguenza, si estende anche l’oggetto del pignoramento (art 2814 c.c.). In questa casistica il perito deve acquisire il certificato di morte dell’usufruttuario e quindi ne deve dare notizia al Giudice per essere autorizzato eventualmente a presentare presso il Catasto regolare voltura per riunione di usufrutto, al fine di aggiornare gli intestatari del bene immobile. Di conseguenza l’esperto valuterà il bene per la piena proprietà.

1 esempio: Qualora emerga dal controllo sulla proprietà che il debitore esecutato è titolare di una quota diversa da quella indicata nel pignoramento (esempio il debitore è titolare della quota di 1/3 ed è invece stata pignorata la quota di 1/2) – Cosa fare: il procedimento può proseguire, effettuare una comunicazione al Giudice che fisserà udienza di comparizione. Nb: E’ pacifica l’invalidità del pignoramento viziato in eccesso, ad esempio viene pignorata ½ invece che 1/1.

2 esempio: Qualora emerga in seno alle operazioni la morte del debitore esecutato (post pignoramento) - cosa fare: Continuare a svolgere l’elaborato peritale fino a consegna, avendo cura di verificare presso l’agenzia delle Entrate, la presenza della dichiarazione di successione e della Voltura a carico degli eredi, a cui va notificata la relazione di valutazione del/dei beni pignorati.






4 esempio: Qualora emerga dal controllo sulla proprietà che il debitore esecutato che egli ha ceduto la proprietà riservandosi il diritto reale di abitazione.

Ai fini estimativi cosa fare:

a) Valutare il bene in assenza del diritto reale se lo stesso risulta trascritto dopo il pignoramento;

b) valutare il bene come certamente gravato dal diritto reale se lo stesso risulta trascritto anteriormente al pignoramento, in assenza di iscrizioni ipotecarie anteriori al pignoramento;

c) Valutare il bene in assenza del diritto reale se la costituzione del diritto è stata trascritta in data successiva all’iscrizione ipotecaria;

d) valutare il bene come certamente gravato dal diritto reale se la costituzione del diritto di abitazione è stata trascritta in data anteriore all’iscrizione ipotecaria.






5 esempio: Qualora emerga durante le operazioni che il bene pignorato risulta essere nel possesso di persone terze, è importante indicare nell’elaborato il titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, la scadenza del titolo e l’emolumento di fruttuosità.

Per la verifica, recarsi presso l’agenzia delle entrate ai fini della ricerca dell’avvenuta registrazione ed acquisizione del documento in copia. Nei casi di locazione di durata ultranovennale, verificare anche l’eventuale trascrizione del contratto.

Nel caso di assenza contratto è utile che il perito acquisisca copia di quegli stessi riscontri documentali che potrebbero eventualmente essere spesi dall'occupante per far valere in giudizio il diritto di insistenza nell'immobile ex art. 2923 co. 4 e soprattuttoa) bollettini di pagamento delle utenze, intestati all'occupante, b) certificato di residenza storico;c) informative dell'amministratore del condominio.






7 esempio: nel caso di immobile posto in edificio condominiale è importante contattare l’amministratore del condominio per ottenere informazioni circa eventuali spese a carico del debitore non pagate. Tali oneri negativi si traducono in una sorpresa per chi acquista all’incanto. Deve ritenersi, infatti, che anche l’aggiudicatario sia solidalmente responsabile con il precedente proprietario (art. 63 disp. att. c.c.; cfr. Cass. 9.7.1964 n. 1914) per il pagamento di tali spese, che costituiscono oggetto di un’obbligazione.

6 esempio: Qualora emerga dal controllo sulla proprietà che sull’alloggio pignorato grava un diritto di assegnazione in potenza opponibile (per separazione o divorzio). Ai fini peritali è necessario fare presente al GE la problematica ed eventualmente tenere presente che il diritto di abitazione riconosciuto al coniuge dura fino al compimento della maggior età dell’ultimo dei figli della coppia e/o fino a che l’ultimo dei figli ha autonomia finanziaria – Cosa fare: prendere in esame l’età dei figli minori ed assumere quale termine di durata del diritto l’approssimativa data di raggiungimento dell’autosufficienza economica; di conseguenza defalcare il valore di mercato di una percentuale pari a quella di un usufrutto costituito a tempo.





LE CRITICITA’ IN TEMA DI REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA




E’ compito dell’esperto estimatore:- La verifica della presenza degli abusi e della sanabilità degli stessi;- La verifica della conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative;- L’esistenza o meno di dichiarazioni di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistica-edilizia, L’Esperto estimatore dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e segnalare se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5°1, del DPR 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6° della L. 28 febbraio1985 n.47

CRITICITA’ SULLE CONDIZIONI DI REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA


Non è nulla la vendita all'asta di un immobile abusivo in quanto le nullità di cui all'articolo 46 del Testo Unico

dell'edilizia non siestendono ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive

immobiliari individuali






Nel caso in cui l’abuso non risulti sanabile: l’immobile viene trasferito nello stato di fatto in cui si trova e l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi. Il costo di tale attività verrà decurtato dal prezzo di stima.

Nel caso in cui l’abuso rientra nelle condizioni previste per il rilascio della concessione in sanatoria: l’aggiudicatario è rimesso nei termini e deve procedere al deposito della relativa domanda.




In presenza di abusi non demolibili ovvero di edifici con difformità non sanabili, che se rimossi potrebbero incidere sulla stabilità del fabbricato, il legislatore ha stabilito, sulla base dell’art.12 L.47/85 così come sostituito dall’art.346 del D.P.R. 380/01 comma 2. che:

“Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione (stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392), della parte dell'opera realizzata in difformità

dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura dell’Agenzia delle Entrate, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale”.



Detta norma chiaramente è da tenere fedelmente presente nella determinazione del valore di stima






Per concludere, la sanatoria di un’opera può essere concessa se:

a) l’opera abusiva risulta conforme allo strumento urbanistico vigente sia al tempo della commissione dell’abuso che al momento della presentazione della domanda;

b) le ragioni del credito sono precedenti all’entrata in vigore della legge sul condono;

c) se le opere abusive –che sono parte dell’immobile - non possono essere demolite e, quindi, vanno indennizzate come innanzi descritto.





LE CRITICITA’ SU VINCOLI E GRAVAMI




Alla presenza di vincoli (Non dichiarati da venditore e non conosciuti dall’acquirente) che comportano un’obbiettiva limitazioni all’esercizio dei poteri tipici del proprietario oppure

oneri ed obblighi a carico dell’immobile.

CRITICITA’ SULLA PRESENZA DI VINCOLI CHE RIMARRANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE


la Cassazione (Sentenza n° 7294 del 13/05/2003) ha sancito l’applicabilità dell’art 1489 Cod. Civ. , che riconosce al compratore la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo

(salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del danno)




Due sono le questioni che l’esperto estimatore deve affrontare:

a) la prima è strettamente giuridica e cioè se il vincolo è o meno opponibile all’acquirente;b) La seconda è di estimo, cioè quale riflesso abbia la presenza di un vincolo opponibile, sulla

stima dell’immobile.

Le formalità pregiudizievoli (ipoteche, sequestri conservativi, pignoramenti), che devono essere cancellati non recano ovviamente pregiudizio e non incidono sulla determinazione del valore.



Una domanda giudiziale di risoluzione per inadempimento di vendita, trascritta contro il debitore, prima della trascrizione del pignoramento , la sentenza che accoglie la domanda è in linea di

massima opponibile al ceto creditorio ed all’aggiudicatario.

IL PIGNORAMENTO E LA VENDITA PERDEREBBERO QUINDI EFFICACIA (SENZA CHE SI PONGA UNA QUESTIONE SPECIFICA DI ESTIMO)




Una autonoma questione di estimo è attribuibile:

Alla presenza di vincoli che comportano un’obbiettiva limitazioni all’esercizio dei poteri tipici del proprietario oppure oneri ed obblighi a carico dell’immobile.



Vincoli di natura storico-artisticaVincoli diretti alla conservazione del territorio (di PRG, idrogeologico, paesaggistico)

Atti di obbligo o di asservimento ai fini ediliziContratti di cessione volumetria

Tutti i vincoli, opponibili oppure no, devono essere sempre indicati nella perizia.Chi è interessato al bene deve potere essere consapevole all’acquisto e deve essere al corrente

dei rischi giuridici della vendita.




Un’altra questione di estimo è attribuibile a :

QUEI TERRENI “BOSCATI O A PASCOLO”



Interessati da incendi e sottoposti ai disposti dell’art. 10 della L.353/2000:

In caso positivo viene prescritta un’inedificabilità assoluta decennale e per quindici anni non potrà avere destinazione diversa da quella preesistente all’incendio.

Negli atti di compravendita, inoltre, stipulati entro quindici anni dall’incendio, tale vincolo dovrà essere trascritto,pena la nullità degli stessi.




stimate sempre i vs esperti

dietro una fugace stretta di mano ed un anonimo bigliettino c’è quasi sempre un

Professionista di

“Valore”!

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