Il Centro Abbronzatura Vanità · Rho è un comune della provincia di Milano, attraversato a sud...

Giudice: Dott. Roberto Angelini

Custode: SIVAG s.p.a.

Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena

1

TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI – III CIVILE

Esecuzione Forzata

DOTT. RAG. LEONARDO DELPIANO (R.G.E. n. 1140/2013)

con Avv. Marco Crosta

CASSA DI RISPARMIO DI ASTI S.P.A. (Intervenuto – ex R.G.E. 116/2013)

con Avv.ti Riccardo e Francesca Marinetti (Foro di Asti)

Avv. Renato Resta (Foro di Milano)

BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CARUGATE E INZAGO S.C.

(Intervenuto – ex R.G.E. 3217/2014)

con Avv. Davide Piacentini

contro

//


ELABORATO PERITALE

Tecnico Incaricato: Dott. Arch. Mariangela Sirena

Iscritto all’Albo degli Architetti della Provincia di Milano al n. 9388

Iscritto all’Albo del Tribunale al n. 11523

C.F. SRNMNG66S51F205S – P.IVA n. 12054360156

con studio in Milano – Via Arzaga n. 15

Telefono 02 4120786 - Fax 02 87262041 - Cellulare: +39 335 5470992

e-mail: [email protected]




2

Beni immobili siti in Rho (MI)

Via Antonio Labriola sc - angolo Via Aldo Moro

Lotto 002

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

A. Proprietà superficiaria, con la durata disciplinata dalla Convenzione del

18.01.2001 Rep. n. 149278/16792, per la quota di 1000/1000 di negozio con servizio,

disimpegno e magazzino al piano terra, con sottostanti due vani ad uso magazzino,

due servizi e due disimpegni al piano seminterrato, collegati da scala interna di

proprietà e da un montacarichi, oltre ad area a cortile esclusivo ed area a

parcheggio esclusivo.

L’unità immobiliare sviluppa una superficie lorda di mq. 1.422,00 circa.

Identificato in Catasto come segue:

intestazione:

//

descrizione:

Foglio n. 6, Mappale n. 550, Subalterno n. 713; Categoria C/1, Classe 5, consistenza

435 mq., piano T-S1, rendita catastale € 12.648,29

- Variazione nel classamento del 15/06/2007 n. 47301.1/2007 in atti dal 15/06/2007

(protocollo n. MI0567994) variazione di classamento

- Frazionamento e fusione del 15/06/2006 n. 40243.1/2006 in atti dal 15/06/2006

(protocollo n. MI0393818) frazionamento e fusione derivante dai seguenti immobili

soppressi:

- foglio 6 particella 550 subalterno 709




coerenze (in contorno da nord in senso orario):

- del negozio in piano terra e delle aree esclusive in un sol corpo: passaggio comune,

proprietà di terzi, mappale 552, Via Labriola, passaggio comune, porticato comune,

per due lati e parte comune;

- del negozio in piano interrato: locale contatori, proprietà di terzi, cavedio, box

sub. 714, corsello comune.

A1. Proprietà superficiaria, con la durata disciplinata dalla Convenzione del

18.01.2001 Rep. n. 149278/16792, per la quota di 1000/1000 di box-garage ad uso

autorimessa al piano seminterrato.

L’unità immobiliare sviluppa una superficie lorda di mq. 72,00 circa.


intestazione:

//

descrizione:




3


59 mq., piano S1, rendita catastale € 268,14





soppressi:






negozio sub. 713, cavedio, box sub. 715, corsello comune.






intestazione:

//

descrizione:







soppressi:






box sub. 714, cavedio, box sub. 716, corsello comune.






intestazione:

//

descrizione:






4





soppressi:












intestazione:

//

descrizione:







soppressi:












intestazione:

//

descrizione:






5





soppressi:






box sub. 717, cavedio, parte comune, corsello comune.

Inerisce alle porzioni immobiliari oggetto della procedura la proporzionale quota di

comproprietà superficiaria degli enti, spazi e servizi comuni dell’intero stabile ai sensi

dell’art. 1117 e seguenti del Codice Civile e del Regolamento di Condominio, meglio

identificati al mappale 550 subalterno 1 ed ivi compresa la cabina Enel al mappale

550 subalterno 40.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA:

Rho è un comune della provincia di Milano, attraversato a sud dal fiume Olona, con

una superficie di circa 22 kmq. per una popolazione di circa 50.650 abitanti, posto a

circa 14 km. a nord-ovest dal centro di Milano; il territorio comunale è attraversato

dalla Strada statale 33 del Sempione e dalla A50 tangenziale Ovest, a nord-est è

lambito dall’autostrada dei laghi A8 e a sud dall’autostrada A4 Torino-Trieste. Nella

parte meridionale della cittadina passa la ferrovia Milano-Novara-Torino. Rho confina

con i comuni di Arese, Cornaredo, Lainate, Milano, Pero, Pogliano Milanese,

Pregnana Milanese, Settimo Milanese; le frazioni del Comune di Rho sono:

Castellazzo, Biringhello (dove si trova l’immobile oggetto dell’esecuzione), Lucernate,

Mazzo, Pantanedo, Passirana, Terrazzano;

Caratteristiche zona: quartiere Biringhello: periferico a traffico moderato

con parcheggi sufficienti

Caratteristiche zone limitrofe: residenziale

Servizi offerti dalla zona: sono presenti diversi istituti scolastici, tra cui 5 asili

nido privati e 10 strutture di servizi all’infanzia

private, 14 scuole materne (7 statali e 7 private), 12

scuole primarie (10 statali e 2 private), 8 scuole

secondarie di primo grado (6 statali e 2 private), 8

scuole secondarie di secondo grado (1 liceo

classico, 1 liceo scientifico, 1 liceo delle scienze

umane , 1 liceo delle scienze economico-sociali, 2

istituti professionali e 2 istituti tecnici), non vi sono

sedi universitarie; il municipio non è nelle immediate

vicinanze; sono inoltre presenti diverse aree a verde

pubblico, tra cui i parchi Aldo Moro, Central Park,

Labriola, Castellazzo, Bolzano, Villa Burba Medici,

Collegio dei Padri Olbiati, Cavour, Turati, Mazzolari,

Bolzano, Citterio, Mattei, Villa Visconti Banfi,

http://it.wikipedia.org/wiki/Strada_statale_33_del_Sempione

http://it.wikipedia.org/wiki/Ferrovia_Torino-Milano




6

Giorgetti-Sassi, Italia, Bixio, Calatafimi, Pomè,

Goglio, Pace, e dei Fontanili; dal punto di vista

socio-culturale sono presenti 5 biblioteche, e

alcune associazioni culturali; dal punto di vista

commerciale sono presenti 14 farmacie, diversi

supermercati, negozi al dettaglio e

ristoranti/pizzerie, bar, pub e alcuni centri

commerciali nelle vicinanze; dal punto di vista delle

attrezzature sportive troviamo una piscina

comunale, un centro sportivo, alcune palestre

private e campi di calcio.

La zona è provvista di servizi di urbanizzazione

primaria e secondaria.

Collegamenti pubblici: i caselli autostradali più prossimi alla cittadina sono

quelli di Lainate per autostrada A8 e A9 e di Agrate

per l’autostrada A4; il territorio di Rho è attraversato

dalla Strada statale 33 del Sempione e dalla A50

tangenziale Ovest, a nord-est è lambito dalla

autostrada dei laghi A8 e a sud dall’autostrada A4

Torino-Trieste. L’immobile dista circa 700 mt. dalla

fermata dell’autobus 528, che porta al capolinea

della linea 1 della metropolitana Rho-Fiera e alla

fermata di Cadorna M1; l’autobus 433 collega Rho

al capolinea di Bisceglie M1; dalla stazione

ferroviaria di Rho-fiera, che dista circa 2,5 km.,

transitano le linee Varese/Domodossola-

Arona/Torino, S6 Treviglio-Milano-Novara,

S5 Treviglio - Milano - Varese FS, S14 Rogoredo-Rho,

S11 Chiasso/Como-Milano/Rho e i treni ad alta

velocità da Salerno-Napoli-Roma-Firenze-Bologna-

Reggio Emilia -Trieste -Venezia-Padova-Verona-

Brescia-Torino; la cittadina è inoltre collegata con i

comuni limitrofi tramite una rete di autobus di linea

(autolinee STIE spa); l’aeroporto di Malpensa è a

circa 30 Km. a ovest del Comune, mentre quello di

Linate è a circa 25 Km. a sud-ovest.

3. STATO DI POSSESSO:

Durante il sopralluogo del 12.05.2015, alla presenza del sig. // della S.I.V.A.G. S.P.A. e

del sig. //, legale rappresentante della società //, che occupa gli immobili pignorati,

quest’ultimo dichiarava di occupare gli stessi in virtù del contratto di locazione

stipulato in data 01.10.2011, avente durata di sei anni, di cui rilasciava una copia

all’esperto insieme alla cessione di credito ad altra persona dei canoni di locazione.

Dalla banca dati dell’Anagrafe Tributaria dell’Agenzia delle Entrate di Milano

risultano registrati diversi contratti di locazione come dante causa a nome della //

ma nessuno di questi riguarda gli immobili pignorati; pertanto gli immobili risultano

“liberi” nonostante siano occupati dalla società suddetta senza alcun titolo.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente

http://it.wikipedia.org/wiki/Strada_statale_33_del_Sempione

http://it.wikipedia.org/wiki/Linea_S5_(servizio_ferroviario_suburbano_di_Milano)

http://it.wikipedia.org/wiki/Linea_S5_(servizio_ferroviario_suburbano_di_Milano)




7

4.1.1. Domande giudiziali, sequestri o altre trascrizioni pregiudizievoli:

nessuna

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provvedimenti d’assegnazione casa coniugale:

nessuna

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico e limiti all’edificabilità:

- come da Cessione di diritti reali a titolo oneroso e Convenzione Edilizia di

cui ad atto del 18.01.2001 Repertorio n. 149278 Raccolta n. 16792 a firma del

Dott. Giuseppe Garbagnati, Notaio in Rho, registrate a Rho il 02.02.2001 al n.

146 e trascritte a Milano 2 il 02.02.2001 al Reg. Gen. n. 9891 e Reg. Part. n.

6967 ed al Reg. Gen. n. 9892 e Reg. Part. n. 6968, stipulata tra la //;

- come da Concessione Edilizia rilasciata dal Sindaco del Comune di Rho in

data 23.07.2002 n. C57/2002.

- modifica degli articoli 2 e 8 della Convenzione Edilizia del 18.01.2001, di cui

ad atto del 28.11.2006 Repertorio n. 42586 Raccolta n. 11453 a firma del

Dott. Donato Rubinetti, Notaio in Codogno (LO), e trascritto a Milano 2 il

05.12.2006 al Reg. Gen. n. 187992 e Reg. Part. n. 97491, stipulata tra la //.

4.1.4. Diritti di prelazione:

nessuno

4.1.5. Altre limitazioni d’uso:

nessuna

4.1.6. Altri vincoli:

- come da Cessione di diritti reali a titolo oneroso e Convenzione Edilizia di

cui ad atto del 18.01.2001 Repertorio n. 149278 Raccolta n. 16792 a firma del


146 e trascritte a Milano 2 il 02.02.2001 al Reg. Gen. n. 9891e Reg. Part. n.

6967 ed al Reg. Gen. n. 9892 e Reg. Part. n. 6968, stipulata tra //, con

particolare riferimento all’art. 10;

- come da atto di assegnazione a socio di cooperativa edilizia, a firma del

Dott. Giovanni Picone, Notaio in Lissone, in data 10.12.2004 Repertorio n.

51355 e Raccolta n. 16247, registrato a Monza (MB) il 15.12.2004 al n. 11495 e

trascritto presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Milano - Servizio

di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 17.12.2004 al Reg. Gen. n.

182826 e Reg. Part. n. 95776;

- come da Regolamento di Condominio allegato all’atto sopra citato; - atto di compravendita a firma del Dott. Giovanni Picone, Notaio in Lissone,

del 22.06.2005 Repertorio n. 52402 Raccolta n. 17086, registrato a Monza il

28.06.2005 al n. 7194 serie 1T e trascritto presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio

Provinciale di Milano - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data

29.06.2005 al Reg. Gen. n. 96429 e Reg. Part. n. 49205;

- modifica degli articoli 2 e 8 della Convenzione Edilizia del 18.01.2001, di cui

all’atto del 28.11.2006 Repertorio n. 42586 Raccolta n. 11453 a firma del


05.12.2006 al Reg. Gen. n. 187992 e Reg. Part. n. 97491, stipulata tra //.

4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della

Procedura

4.2.1. Iscrizioni:

Ipoteca volontaria: derivante da concessione a garanzia di mutuo

fondiario, a carico di //), a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI

CARUGATE SOCIETA’ COOPERATIVA, Codice Fiscale 01132850155, con sede

in Carugate (MI); Atto Repertorio n. 57211 Raccolta n. 20947 del 05.02.2008

a firma del Dott. Giovanni Picone, Notaio in Lissone, registrato il 07.02.2008




8

al n. 2073, iscritto presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Milano

- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 08.02.2008 al Reg.

Gen. n. 17007 e Reg. Part. n. 3968, inerente ai seguenti beni immobili:

- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 713 oggetto di pignoramento






Importo capitale: € 800.000,00

Importo ipoteca: € 1.400.000,00

Costo di cancellazione: € 624,91

Ipoteca giudiziale: derivante da decreto ingiuntivo del Tribunale di Asti

Repertorio n. 1703 del 02.08.2010, contro //, a favore di CASSA DI RISPARMIO

DI ASTI S.P.A., Codice Fiscale 00060550050, con sede in piazza Libertà n. 23 -

Asti, iscritta presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Milano -

Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 06.08.2010 al Reg. Gen.

n. 104288 e Reg. Part. n. 25747, inerente ai seguenti beni immobili:








Importo ipoteca: € 80.000,00

Costo di cancellazione: € 113,62 metà costo di cancellazione con lotto 001

Ipoteca giudiziale: derivante da decreto ingiuntivo del Tribunale di Milano

Repertorio n. 14776 del 22.04.2012, contro //, iscritta presso l’Agenzia del

Territorio - Ufficio Provinciale di Milano - Servizio di Pubblicità Immobiliare di

Milano 2 in data 05.11.2012 al Reg. Gen. n. 108770 e Reg. Part. n. 18503,

inerente ai seguenti beni immobili:








Importo ipoteca: € 48.000,00


4.2.2. Pignoramenti:

Pignoramento: derivante da atto di precetto, contro //; Atto di

pignoramento immobiliare Rep. n. 2183 del 07.02.2013 promosso da //,

trascritto presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Milano -

Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 26.04.2013 al Reg. Gen.

n. 39074 e Reg. Part. n. 27015, inerente alla quota di 1/1 di proprietà

superficiaria dei seguenti beni immobili:

- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 713






Importo: € 51.318,91





9

Pignoramento: derivante da atto di precetto, contro //; Atto di

pignoramento immobiliare Rep. n. 4704 del 17.12.2013 promosso da BANCA

DI CREDITO COOPERATIVO DI CARUGATE E INZAGO S.C., Codice Fiscale

01132850155, con sede in Via De Gasperi n. 11 – Carugate (MI),

rappresentata e difesa dall’Avv. Davide Piacentini, Codice Fiscale

PCNDVD65H12F205D, trascritto presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio

Provinciale di Milano - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data

06.02.2014 al Reg. Gen. n. 9018 e Reg. Part. n. 6217, inerente alla quota di

1/1 di proprietà superficiaria dei seguenti beni immobili:







Importo: € 696.006,60 oltre interessi

Costo di cancellazione: € 262,00

4.2.3. Altre trascrizioni:

nessuna

4.2.4. Altre limitazioni d’uso:

nessuna

4.2.5. Altro (interventi non trascritti – nessun costo di cancellazione):

Intervento: Atto di Intervento nella procedura esecutiva R.G.E. 1140/13,

promosso da CASSA DI RISPARMIO DI ASTI S.P.A., Codice Fiscale

00060550050, con sede in piazza Libertà n. 23 - Asti, //, inerente alla quota di

1/1 di proprietà superficiaria dei seguenti beni immobili:







Importo: € 80.716,39 oltre interessi

Intervento: Atto di Intervento nella procedura esecutiva R.G.E. 1140/13,

promosso da BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CARUGATE E INZAGO

S.C., Codice Fiscale 01132850155, con sede in Via De Gasperi n. 11 –

Carugate (MI), //, inerente alla quota di 1/1 di proprietà superficiaria dei

seguenti beni immobili:







Importo: € € 696.006,60 oltre interessi

4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale

4.3.1. Conformità urbanistico-edilizia

Lo stato di fatto degli immobili visionati non è conforme con la Variante alla

Concessione Edilizia rilasciata dal Sindaco del Comune di Rho in data

23.07.2002 n. C57/2002, reperita dall’esperto, in quanto risultano presenti le

seguenti difformità.

A. negozio/magazzino

al piano terreno - magazzino:




10

- è presente un’area delimitata da pareti mobili in alluminio e vetro con

porta scorrevole, ribassata a ml. 2,78 con struttura in alluminio e quadrotti

asportabili in cartongesso, con annessa cella frigorifera;

- lo sviluppo della scala ha alzate diverse rispetto a quelle di progetto, con

un parapetto e soletta arretrati rispetto alla prima alzata della scala stessa.

al piano interrato - magazzino:

- è presente un’area macchinari delimitata e chiusa da pannelli in truciolare

di legno, che impedisce l’accesso al locale cavedio;

- è presente una nuova cella frigorifera ed un secondo locale ad uso

magazzino, con relativo disimpegno, quest’ultimo attiguo alla scala;

- è presente un’apertura che collega il magazzino con il box A1. confinante.

4.3.2. Conformità catastale

Lo stato di fatto dell’immobile visionato non è conforme con la scheda

catastale del 23.05.1983, reperita presso il Catasto di Milano, in quanto sono

presenti le seguenti difformità:

A. negozio/magazzino

al piano terreno - negozio:

- i locali negozio e magazzino sono ribassati ad altezza di ml. 3,49 con

struttura in alluminio e quadrotti asportabili in cartongesso.

- il locale negozio ha una campata con vetrata in alluminio e vetro, con

relativa porta, non indicata sulla scheda catastale.

al piano terreno - magazzino:

- è presente un’area delimitata da pareti mobili in alluminio e vetro con

porta scorrevole, ribassata con struttura in alluminio e quadrotti asportabili in

cartongesso a ml. 2,78, e con annessa cella frigorifera;

al piano interrato - magazzino:

- è presente un’area macchinari delimitata e chiusa da pannelli in truciolare

di legno, che impedisce l’accesso al locale cavedio;

- sono presenti due celle frigorifere ed il secondo locale ad uso magazzino,

con relativo disimpegno, ha dimensioni diverse rispetto a quelle della

scheda catastale;

- è presente un’apertura che collega il magazzino con il box A1. confinante.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE: ***L’esperto verificava che il complesso immobiliare non è attualmente gestito da

alcun amministratore.***

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. Attuali proprietari (del diritto di superficie): //, proprietaria del diritto di superficie per la quota di 1/1 (proprietà superficiale con

la durata disciplinata dalla Convenzione del 18.01.2001 Rep. n. 149278/16792), con

atto di compravendita a firma del Dott. Giovanni Picone, Notaio in Lissone, del

22.06.2005 Repertorio n. 52402 Raccolta n. 17086, registrato a Monza il 28.06.2005 al n.

7194 serie 1T e trascritto presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Milano -

Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 29.06.2005 al Reg. Gen. n. 96429

e Reg. Part. n. 49205, inerente alla quota di 1/1 di proprietà superficiaria dei seguenti

beni immobili, descritti come “un vano ad uso negozio e servizi posto in piano terra,

con sottostante vano ad uso magazzino e servizi, collegati da una scala interna e da

un montacarichi, con annessa piccola area a cortile esclusivo ed area a parcheggio

esclusivo, tre vani ad uso cantina e numero tre boxes-garages ad uso autorimessa

posti in piano seminterrato” e identificati catastalmente così come segue:





11




***L’esperto fa presente, però, che i suddetti subalterni sono superati in quanto sono

stati soppressi e sostituiti con i subalterni 713 – 714 – 715 – 716 – 717 – 718, con

frazionamento e fusione del 15.06.2006, in seguito ad una variazione di distribuzione

dei suddetti spazi interni.

6.2. Precedenti proprietari (nel ventennio): 6.2.1. //, proprietaria del diritto di superficie per la quota di 1/1 (proprietà

superficiale con la durata disciplinata dalla Convenzione del 18.01.2001 Rep.

n. 149278/16792 – anni 90) con atto di assegnazione a socio di cooperativa

edilizia, a firma del Dott. Giovanni Picone, Notaio in Lissone, in data 10.12.2004

Repertorio n. 51355 e Raccolta n. 16247, registrato a Monza (MB) il 15.12.2004

al n. 11495 e trascritto presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di

Milano - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 17.12.2004 al

Reg. Gen. n. 182826 e Reg. Part. n. 95776, inerente alla quota di 1/1 di

proprietà superficiaria di beni immobili identificati con subalterni differenti

rispetto alla compravendita del 22.06.2005.

6.2.2. //, proprietario del diritto di proprietà e del diritto di nuda proprietà di cui

all’atto (trasferimento al Comune di Rho di aree acquisite dal C.I.M.E.P.

nell’interesse del Comune, in esecuzione del P.E.E.P. Consortile ex lege n.

167/62 e successive modifiche ed integrazioni, relativamente alla residua

parte delle aree acquisite nel Lotto RH/1-34) del 12.02.2004 Repertorio n.

44461 Raccolta n. 7716 a firma del Dott.ssa Teresa Palumbo, Notaio in Rho,

registrato a Rho il 16.02.2004 al n. 304 serie 1T e trascritto a Milano 2 il

18.02.2004 al Reg. Gen. n. 20634 e Reg. Part. n. 10877.

6.2.3. //, proprietaria del diritto di superficie di cui all’atto del 18.01.2001 Repertorio

n. 149278 Raccolta n. 16792 a firma del Dott. Giuseppe Garbagnati, Notaio in

Rho, registrato a Rho il 02.02.2001 al n. 146 e trascritte a Milano 2 il 02.02.2001

al Reg. Gen. n. 9891 e Reg. Part. n. 6967 (cessione di diritti a titolo oneroso) ed

al Reg. Gen. n. 9892 e Reg. Part. n. 6968 (convenzione edilizia).

6.2.4. //, proprietario del diritto di proprietà e del diritto di nuda proprietà di cui

all’atto (trasferimento al Comune di Rho di aree acquisite dal C.I.M.E.P.

nell’interesse del Comune, in esecuzione del P.E.E.P. Consortile ex lege n.

167/62 e successive modifiche ed integrazioni, relativamente al Lotto RH/1-34,

ad esclusione dei mappali 399 e 446 del foglio 6) del 20.05.1998 Repertorio n.

67119 Raccolta n. 8739 a firma del Dott.ssa Maria Gentile, Notaio in Rho,

registrato a Rho il 09.06.1998 al n. 375 serie 1V e trascritto a Milano 2 il

22.06.1998 al Reg. Gen. n. 49091 e Reg. Part. n. 35720.

6.2.5. // Cessione a titolo gratuito: proprietaria dei terreni di cui all’atto del

19.12.1979 a firma del Dott. Francesco Sciarrone, Notaio in Rho, registrato a

Rho il 07.01.1980 al n. 37 Vol. 84 e trascritto a Milano 2 il 29.07.1982 al Reg.

Gen. n. 45598 e Reg. Part. n. 36792.

6.2.6. // - Espropriazione per pubblica utilità: pronuncia del trasferimento coatto

degli immobili espropriati per la costruzione di alloggi per lavoratori e servizi in

piano di zona del 11.10.1980, Repertorio n. 220 a firma della Regione

Lombardia, con sede in Milano, e trascritto a Milano 2 il 21.11.1980 al Reg.

Gen. n. 64014 e Reg. Part. n. 51228 - Decreto 220/80/LL.PP. – Espr./307-Mi-

Prot. 1373.

7. PRATICHE EDILIZIE:

7.1. Dall’atto di compravendita del 22.06.2005 reperito dall’esperto, risultano

esistenti le seguenti pratiche relative all’immobile:




12

- come da Cessione di diritti reali a titolo oneroso e Convenzione Edilizia di cui

ad atto del 18.01.2001 Repertorio n. 149278 Raccolta n. 16792 a firma del


146 e trascritte a Milano 2 il 02.02.2001 al Reg. Gen. n. 9891 e Reg. Part. n. 6967

ed al Reg. Gen. n. 9892 e Reg. Part. n. 6968, stipulata tra //;

- Concessione Edilizia rilasciata dal Sindaco del Comune di Rho in data

23.07.2002 n. C57/2002, in forza della quale è stato edificato il fabbricato di cui

fanno parte le unità immobiliari oggetto della procedura, realizzato in

conformità alle allora vigenti prescrizioni urbanistico-edilizie.

Dall’atto di compravendita risulta inoltre che, successivamente alla fine dei

lavori relativi alla suddetta Concessione Edilizia, non sono state apportate alla

stessa modifiche che richiedano provvedimenti autorizzativi.

- Modifica degli articoli 2 e 8 della Convenzione Edilizia del 18.01.2001, di cui ad

atto del 28.11.2006 Repertorio n. 42586 Raccolta n. 11453 a firma del


05.12.2006 al Reg. Gen. n. 187992 e Reg. Part. n. 97491, stipulata tra //.

In merito alle difformità di cui al paragrafo 4.3.1, lo scrivente dichiara la

necessità di presentare una pratica edilizia in sanatoria per sanare le difformità

presenti all’interno dell’immobile, che risultano comunque conformi alla

disciplina urbanistica ed edilizia vigenti.

7.2. Dalla richiesta di accesso agli atti amministrativi presso l’archivio del Comune di

Rho, l’esperto reperiva le seguenti pratiche edilizie:

- D.I.A. del 29.12.2005 in Variante alla CE n. C57/2002 – pratica n. D691/2005 e

relativa attestazione chiusura del procedimento.

- Richiesta di Agibilità del 16.12.2011 e risposta da parte del Comune del

23.10.2012, il quale attesta ma non rilascia l’agibilità ai sensi del D.P.R.

22.04.1994 n. 425.

****L’esperto fa presente che il Comune di Rho ha affisso una lettera, sul

cancello del passo carraio di accesso ai box, sulla quale evidenzia, a seguito di

dichiarazione di inagibilità sia del parcheggio pubblico sia delle autorimesse

poste al piano interrato, che l’accesso alle autovetture è interdetto, pur

essendo in corso interventi per risolvere la situazione****.

Descrizione immobile di cui al punto 1

A. Proprietà superficiaria, con la durata disciplinata dalla Convenzione del

18.01.2001 Rep. n. 149278/16792, per la quota di 1000/1000 di negozio con servizio,

disimpegno e magazzino al piano terra, con sottostanti due vani ad uso magazzino,

due servizi e due disimpegni al piano seminterrato, collegati da scala interna di

proprietà e da un montacarichi, oltre ad area a cortile esclusivo ed area a

parcheggio esclusivo.


intestazione:

//

descrizione:


435 mq., piano T-S1, rendita catastale € 12.648,29





soppressi:




13






- del negozio in piano terra e delle aree esclusive in un sol corpo: passaggio comune,

proprietà di terzi, mappale 552, Via Labriola, passaggio comune, porticato comune,

per due lati e parte comune;

- del negozio in piano interrato: locale contatori, proprietà di terzi, cavedio, box

sub. 714, corsello comune.

Il negozio ha un’altezza interna di ml. 3.80 – ribassato a ml. 3,49

I vani ad uso magazzino del piano terra hanno un’altezza interna di ml. 3,80 –

ribassati a ml. 3,49 e ml. 2,78.

I vani ad uso magazzino del piano sotterraneo hanno un’altezza interna di ml. 2.97

Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione Condizioni

Piano terra

Negozio 402,99 100% 402,99 Nord-Est/

Sud- Ovest/

Sud-Est

buone

Magazzino 74,51 100% 74,51 Nord-Est

Parcheggio esclusivo

non edificabile

608,74 1/3 202,91

Cortile/marciapiede

esclusivo non

edificabile

191,09

10%

19,11

Piano seminterrato

Magazzino 129,33 25% 32,33 Nord-Est buone

Cavedio 15,15 25% 3,79

Totale 1.421,81 735,64

Totale 1.422,00 Arr. 736,00 Arr.




14

Caratteristiche descrittive negozio/magazzino al piano terra:

Fondazioni (struttura): Materiale/Tipologia: non conosciute

Strutture verticali (struttura): Materiale: pilastri in c.a.

Travi (struttura): Materiale: non conosciute

Solai (struttura): Tipologia: non conosciute

Condizioni: non verificate

Muratura (struttura): Tipologia: portante con facciata in intonaco di colore giallo

chiaro e grigio chiaro

Condizioni: buone

Copertura Tipologia: tetto piano

(struttura e rivestimento):

Infissi interni Tipologia: ante a battente/scorrevoli in legno o in alluminio e/o

(componente edilizia): vetro

Condizioni: buone

Infissi esterni Tipologia: in alluminio e vetro, alcuni dotati di sopraluce apribile

(componente edilizia): Condizioni: discrete

Protezioni esterne: non presenti

Plafoni Materiale: controsoffitto con struttura in alluminio e quadrotti

(componente edilizia): asportabili in cartongesso di colore bianco

Lo stato del controsoffitto è buono

Pareti (interne): Materiale: forati + intonaco + tinteggiatura a smalto lavabile di

colore bianco e giallo

Lo stato delle pareti è buono

Rivestimento Ubicazione: bagno, materiale: ceramica 20x20 di colore

(componente edilizia): verde, con effetto nuvolato e decori, posata su tutti i lati

in senso ortogonale

Pavimenti Ubicazione: negozio – magazzino e bagno, materiale: gres

(componente edilizia): porcellanato 30x 30 di colore rosato, posato in senso ortogonale

Porte di ingresso al porte in alluminio di colore naturale e vetro

negozio

(componente edilizia):

Antenna collettiva Tipologia: non verificata

(componente edilizia): Condizioni: ------------------

Certificazione: -------------




15

Antifurto


Gas (impianto):

Elettrico (impianto):

Fognatura (impianto):

Telefonico (impianto):

Citofonico (impianto):

Tipologia: non presente

Condizioni: -------------------

Certificazione: -------------

Alimentazione: presente


Certificazione: --------------

Tipologia: sottotraccia e a vista

Condizioni: funzionante

Certificazione: non conosciuta

Tipologia: non ispezionata

Fognatura: comunale


Tipologia: presente

Condizioni: ----------------

Tipologia: non presente

Condizioni: ------------------

Certificazione: --------------

Idrico (impianto):

Alimentazione: boiler elettrico posizionato nel bagno per la

produzione dell’acqua calda sanitaria

Condizioni: funzionanti


Bagno: non completo di tutti gli apparecchi – sono mancanti il

bidet e la doccia

Termico (impianto):

Condizionamento


Scale interne


Certificazione

energetica:

Tipologia: caldaia a gas metano autonoma localizzata sul tetto


Certificazione: non presente

Tipologia: con macchinario esterno posizionato sul tetto e

bocchette localizzate nel controsoffitto


Certificazione: non presente

Tipologia: muratura

Rivestimento: in serizzo; ringhiere in ferro verniciate di colore verde

Condizioni: buone

non presente

Ascensore(impianto):

Portineria:

presente n. 1montacarichi

Condizioni: buone


non presente




16

Caratteristiche descrittive vano ad uso magazzino al piano interrato:

Infissi interni


Infissi esterni


Plafoni


Pareti (interne):

Rivestimento


Pavimenti


Porta di ingresso


Idrico (impianto):

Tipologia: ante a battente in legno o alluminio

Condizioni: buone

Tipologia: in alluminio di colore naturale

Condizioni: buone

Protezioni esterne: non presenti

Materiale: stabilitura e varie mani di pittura di colore bianco

Lo stato dei plafoni è buono

Materiale: forati + intonaco + tinteggiatura oppure blocchetti

prefabbricati imbiancati di colore bianco

Lo stato delle pareti è buono

Ubicazione: bagni e disimpegni, materiale: ceramica 20x20 di colore

azzurro, con effetto nuvolato e decori, posata su tutti i lati in senso

ortogonale

Ubicazione: bagni e disimpegni, materiale:

ceramica 30x30 di colore grigio, con effetto nuvolato, posata in

in senso ortogonale

Ubicazione: magazzini e disimpegno, materiale: c.a. con spolvero al

quarzo

Tipologia: n. 1 basculante in ferro zincato

Alimentazione: boiler elettrico posizionato nei disimpegni dei bagni per

la produzione dell’acqua calda sanitaria

Condizioni: funzionanti


Bagno: non completo di tutti gli apparecchi – sono mancanti il bidet e

la doccia

Caratteristiche descrittive area a parcheggio e cortile esclusivo:

Pavimenti Ubicazione: marciapiede, materiale: piastrelloni antigelivi per esterni di

(componente edilizia): colore grigio

Ubicazione: parcheggio e cortile, materiale: autobloccanti antigelivi per

esterni di colore rosso





intestazione:

//




17

descrizione:







soppressi:






negozio sub. 713, cavedio, box sub. 715, corsello comune.

Il box-garage ad uso autorimessa ha un’altezza interna di ml. 2.97


Piano seminterrato

Box-garage 64,09 a corpo 64,09 - buone

Cavedio 7,50 a corpo 7,50

Totale 71,59 71,59

Totale 72,00 Arr. 72,00 Arr.

Caratteristiche descrittive box-garage ad uso autorimessa:

Pavimenti


Portone di ingresso


Tipologia: c.a. con spolvero al quarzo






intestazione:

//

descrizione:







soppressi:




18









Piano seminterrato



Totale 71,89 71,89



Pavimenti


Portone di ingresso








intestazione:

//

descrizione:







soppressi:










19



Piano seminterrato



Totale 71,89 71,89



Pavimenti


Portone di ingresso








intestazione:

//

descrizione:







soppressi:









Piano seminterrato



Totale 71,89 71,89




20



Pavimenti


Portone di ingresso








intestazione:

//

descrizione:







soppressi:






box sub. 717, cavedio, parte comune, corsello comune.



Piano seminterrato



Totale 70,98 70,98






21

Pavimenti


Portone di ingresso




8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI:

8.1. Criterio di stima In letteratura si definisce “valore di mercato” il più probabile prezzo di trasferimento

di un bene immobile da una parte liberamente cedente ad una liberamente

acquirente, nessuna delle quali forzata a vendere o a comprare, entrambe

pienamente a conoscenza dei fattori di rilievo della proprietà, dei suoi possibili usi,

delle sue caratteristiche e delle esistenti condizioni di mercato.

Nell’analizzare il caso in specie, tuttavia, non deve essere trascurata la presenza

della Convenzione del 18.01.2001 Repertorio n. 149278 Raccolta n. 16792 a firma del

Dott. Giuseppe Garbagnati, tuttora in vigore, che di fatto al momento impone

precise limitazioni sia relativamente al prezzo di alienazione delle unità immobiliari, sia

limitazioni di tipo urbanistico-edilizio. In merito alla presenza di tali limitazioni si è

recentemente espresso anche il Comune di Rho nelle sue comunicazioni, dove, in

relazione al diritto di superficie, specificava che la trasformazione del regime del

suolo verrà effettuata solo dopo la trasformazione degli interventi residenziali

realizzati nel territorio comunale, mentre, in relazione alla capacità edificatoria del

comparto, confermava che la stessa è stata definita dalla Convenzione e

totalmente utilizzata e che, quindi, anche in caso di trasformazione del regime del

suolo, resteranno comunque in vigore gli articoli dell’originaria Convenzione, tra cui i

parametri edilizi.

Alla luce delle limitazioni poc’anzi ricordate, l’esperto ha ritenuto opportuno e

necessario procedere alla determinazione del valore economico dei beni oggetto

della presente valutazione attraverso una duplice procedura:

- effettuando una stima di mercato “a valore di mercato” tramite un criterio

“sintetico-comparativo” basato sul confronto fra le unità immobiliari oggetto di

valutazione ed altre unità simili per tipologia, qualità ed ubicazione, le quali siano

state recentemente oggetto di scambio o poste in vendita sullo stesso mercato

oppure offerte su piazze assimilabili, mediante prezzi unitari desunti dalle indagini di

mercato e mediante risultanze desunte dal bollettino di Rilevazione dei prezzi degli

Immobili sulla piazza di Milano e Provincia.

Poiché, però, la vendita riguarda non la piena proprietà degli immobili oggetto del

procedimento di esecuzione immobiliare, ma solo la proprietà superficiaria per la

restante durata della concessione del diritto di superficie, verrà applicata sul prezzo

di mercato stimato una riduzione, così come evidenziato al punto 8.3.

- effettuando la stima del prezzo di alienazione utilizzando la formula di calcolo di

cui alla Convenzione del 18.01.2001.

8.2. Fonti di informazioni Catasto di Milano

Studio Notarile Giovanni Picone – Via Carducci n. 1 Lissone (MB)

Agenzia delle Entrate Ufficio Milano 2 - Via Ugo Bassi n. 4/A

Agenzia del Territorio – Circoscrizione di Milano 2

Amministratore: non presente

Comune di Rho – Ufficio Protocollo – Richiesta di accesso agli atti

Cancelleria Civile del Tribunale – Punto informativo Avvocati:

l’esperto verificava che non sono presenti altre cause, oltre quelle già oggetto

di esecuzione forzata, relative a domande trascritte ai RR.II.




22

Agenzie immobiliari

Osservatori del mercato di Milano: Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla

piazza della provincia di Monza e Brianza, pubblicato dalla Camera di

Commercio di Monza Brianza in collaborazione con TeMA Territori Mercati

Ambiente - Periodo di rilevazione dati: II Semestre 2014, pubblicati nel mese di

Marzo 2015

8.3. Valutazione corpi – stima a valore di mercato del diritto di superficie

ID Immobile Superficie

commerciale

Valutazione immobile Valore immobile

A

A1

A2

A3

A4

A5

Negozio/

Magazzini

+

area cortilizia/

parcheggio

esclusivi

box-garage ad uso

autorimessa

box-garage ad uso

autorimessa

box-garage ad uso

autorimessa

box-garage ad uso

autorimessa

box-garage ad uso

autorimessa

mq. 736,00

mq. 72,00

mq. 72,00

mq. 72,00

mq. 72,00

mq. 71,00

€ 1.000,00/mq.

a corpo

a corpo

a corpo

a corpo

a corpo

€ 736.000,00

€ 12.500,00

€ 12.500,00

€ 12.500,00

€ 12.500,00

€ 12.500,00

Totale

prezzo di mercato € 798.500,00

Durata della concessione del diritto di superficie:

90 anni dalla stipula della Convenzione del 18.01.2001 - scadenza anno 2091

Concessione del diritto di superficie già utilizzata dai precedenti proprietari e

dall’attuale proprietario del diritto di superficie: 14 anni

Rimanente durata della concessione del diritto di superficie:

scadenza anno 2091 – anno corrente 2015 = 76 anni

Determinazione del prezzo degli immobili secondo il valore di mercato:

Riduzione del 15% sul valore di mercato valutata a discrezione dell’esperto

Valore del diritto di superficie degli immobili A-A1-A2-A3-A4-A5 ridotto del 15%:

€ 798.500,00 – € 119.775,00 (-15%) = € 678.725,00




23

8.4. Adeguamenti e correzioni della stima a valore di mercato del diritto di

superficie Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri

tributari su base catastale e reale e per assenza di

garanzia per vizi per rimborso forfettario di eventuali

spese condominiali nel biennio anteriore alla vendita e

per l’immediatezza della vendita giudiziaria:

- € 101.808,75

Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico

dell’acquirente:

nessuno

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni

a carico dell'acquirente:

nessuna


che saranno cancellate a cura e spese della

procedura:

- € 1.216,75

Spese tecniche di regolarizzazione edilizia-urbanistica

e/o catastale

- € 2.800,00

8.5 Prezzo base d’asta del lotto – stima a valore di mercato del diritto di

superficie

Valore della “proprietà superficiaria” degli immobili A-A1-A2-A3-A4-A5, al netto

delle decurtazioni, nello stato di fatto in cui si trovano

€ 572.899,50

IMMOBILE LIBERO

PREZZO BASE D’ASTA CONSIGLIATO : per la quota intera di possesso, a corpo, nello

stato di fatto e di diritto in cui si trova, al netto delle decurtazioni

immobile libero € 572.899,50

IMMOBILE OCCUPATO

Valore di riferimento: € 572.899,50 -

Riduzione del 25% per lo stato di possesso € 143.224,87

€ 429.674,63



immobile occupato € 429.674,63




24

8.6 Valutazione corpi – stima prezzo da Convenzione del diritto di superficie

Durata della concessione del diritto di superficie:

90 anni dalla stipula della Convenzione del 18.01.2001 - scadenza anno 2091

Concessione del diritto di superficie già utilizzata dai precedenti proprietari e

dall’attuale proprietario del diritto di superficie: 14 anni

Rimanente durata della concessione del diritto di superficie:

scadenza anno 2091 – anno corrente 2015 = 76 anni

Determinazione del prezzo per trasferimenti successivi alla prima assegnazione

Art. 13 - Convenzione del 18.01.2001

- Atto notarile di compravendita del 22.06.2005 a firma del Dott. Giovanni

Picone, Notaio in Lissone, – prezzo di vendita del diritto di superficie:

€ 1.050.000,00

Incremento ISTAT del costo di costruzione di un fabbricato residenziale:

dal mese di giugno 2005 al mese di gennaio 2015 = + 9,36%

€ 1.050.000,00 x (+ 9,36%) = € 1.148.280,00

Percentuale di deprezzamento determinata dall’età dell’edificio:

Età edificio 14 anni = da 10 anni a 20 anni fino 10%

€ 1.148.280,00 x (– 10%) = 1.033.452,00

8.7 Prezzo base d’asta del lotto – stima prezzo da Convenzione del diritto di

superficie

Valore della “proprietà superficiaria per la rimanente durata della concessione

del diritto di superficie” degli immobili A-A1-A2-A3-A4-A5, al netto delle

decurtazioni, nello stato di fatto in cui si trovano

€ 1.033.452,00

8.8. Adeguamenti e correzioni della stima al prezzo della Convenzione del

diritto di superficie


a carico dell'acquirente:

nessuna


che saranno cancellate a cura e spese della

procedura:

- € 1.216,75

Spese tecniche di regolarizzazione edilizia-urbanistica

e/o catastale

- € 2.800,00




25

8.9 Prezzo base d’asta del lotto – stima prezzo da Convenzione del diritto di

superficie

Valore della “proprietà superficiaria per la rimanente durata della concessione

del diritto di superficie” degli immobili A-A1-A2-A3-A4-A5, al netto delle

decurtazioni, nello stato di fatto in cui si trovano

€ 1.029.435,25

IMMOBILE LIBERO



immobile libero € 1.029.435,25

IMMOBILE OCCUPATO

Valore di riferimento: € 1.029.435,25 -

Riduzione del 25% per lo stato di possesso € 257.358,81

€ 772.076,44



immobile occupato € 772.076,44

Il perito

Arch. Mariangela Sirena

Fanno parte della presente relazione i seguenti allegati:

All. 1 Verbale di giuramento/quesito e nomina dell’esperto

All. 2 Comunicazione dell’incarico ricevuto alla SIVAG S.P.A.

All. 3 Visura storica per immobile

All. 4 Estratto di mappa

All. 5 Schede catastali aggiornate, a seguito del frazionamento e fusione del

15.06.2006

All. 6 Atto di compravendita dell’immobile e schede catastali del 04.02.2005,

superate successivamente da quelle sopra allegate (All. 5)

All. 6a Atto di provenienza precedente e Regolamento di Condominio

All. 6b Ispezione ipotecaria atto notarile




26

All. 6c Convenzione

All. 6d Ispezione ipotecaria atto notarile

All. 6e Ispezione ipotecaria atti notarili

All. 7 Ricerca contratti di locazione presso l’Agenzia delle Entrate

All. 7a Contratto di locazione consegnato da AVT S.r.l.

All. 8 Ispezione ipotecaria ordinaria

All. 9 Ispezione ipotecaria atto notarile

All. 10 Pratiche Edilizie Comune di Rho

All. 10a Pratiche Edilizie Comune di Rho

All. 11 Documentazione fotografica relativa all’esterno ed all’interno del bene

All. 12 Attestato di Prestazione Energetica

Ing. Roberto Lecchi fattura pro-forma del 29.04.2015 € 317,20

All. 13 Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla Piazza di Milano e Provincia, edito

dalla TeMA - Territori Mercati Ambiente

All. 14 Attestazioni di invio alle parti della perizia, con relativi avvisi di ricevimento

Spese, sostenute successivamente al deposito della perizia, per l’invio

dell’APE al delegato alla vendita

Spese postali per invio Raccomandata A/R € 4,80

All. 15 Spese vive:

Spese Agenzia del Territorio – quietanza n. 5740/4624 del 24.03.15 € 14,00

Spese Agenzia del Territorio – quietanza n. 30442 del 25.03.15 € 1,00

Spese Agenzia del Territorio – quietanza n. 30443 del 25.03.15 € 6,00


Spese Comune di Rho – accesso agli atti del 28.04.2015 € 17,40


Il Centro Abbronzatura Vanità · Rho è un comune della provincia di Milano, attraversato a sud...

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