ESECUZIONI IMMOBILIARI: RUOLO DI PRIMO PIANO DEI TECNICI

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Finalità principale del convegnosvoltosi a Tivoli il 13 dicembre2012 – organizzato dal Collegiodei Geometri e Geometri Lau-

reati di Roma, l’Ordine dei Commer-cialisti e l’Ordine degli Avvocati di Ti-voli, l’Ordine degli Architetti di Ro-ma – è stata quella di cercare di porrein evidenza eventuali criticità, nonchéfornire nuove idee nelle esecuzioni im-mobiliari, settore in cui da sempre iprofessionisti tecnici svolgono un ruo-lo di primo piano che richiede semprepiù frequentemente specializzazione eresponsabilità.L’argomento in discussione “Le esecu-zioni immobiliari” è di assoluto rilievoe interesse per le professioni organiz-zatrici anche per poter individuare i

punti di criticità, aprire nuove prospettive e proposte.In realtà ben pochi si sono preoccupati di delineare un percorso formativo specifi-co per i tecnici chiamati ad eseguire questa attività spesso delicata. È frequente, infatti, assistere e prendere visione di consulenze tecniche ineccepibilisotto il profilo scientifico ma lacunose, se non addirittura difformi, dalle procedureprocessuali che si debbono rispettare, con la conseguenza spiacevole che può com-portare l’annullamento delle stesse e, se del caso, responsabilità disciplinari, penalie civili per l’esperto nominato dal giudice.Per il nostro Collegio ha relazionato il Vice Presidente geometra Bernardino Romi-ti trattando l’argomento: “La conformità edilizia degli immobili oggetto della pro-cedura esecutiva immobiliare” il cui testo è riportato all’interno di questo inserto.

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LE ESECUZIONI IMMOBILIARI

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I l 13 dicembre 2012 si è svolto a Tivoli presso il “Grand Hotel Duca D’Este” un convegnoorganizzato da il Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Roma, l’Ordine deiCommercialisti e l’Ordine degli Avvocati di Tivoli e l’Ordine degli Architetti di Roma, avente

per tema: “LE ESECUZIONI IMMOBILIARI: punti di criticità e nuove prospettive”.

Durante il corso del convegno è stata organizzata una raccolta di fondi al fine di contribuire alle spese necessarie per eseguire delle opere edilizie finalizzate all’adeguamento della sede del Tribunale di Tivoli alle norme sull’eliminazione delle barriere architettoniche.

L’argomento trattato nel convegno, essendo di notevole interesse per le professioniorganizzatrici, ha registrato una massiccia presenza di partecipanti.

La giornata di studio e aggiornamento è iniziata con i saluti istituzionali dei Presidenti e delegati degli Albi e Ordini professionali:

DOTT. GIUSEPPE SORBERA – Vice Presidente Ordine Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Tivoli

AVV. SIMONE ARIANO – Presidente Consiglio Ordine Avvocati di Tivoli

ARCH. AMEDEO SCHIATTARELLA – Presidente Ordine Architetti di Roma

GEOM. MARCO D’ALESIO – Presidente Collegio Geometri e Geometri Laureati Roma

GEOMETRI, COMMERCIALISTI, AVVOCATI E ARCHITETTIRIUNITI IN CONVEGNO SULLE “ESECUZIONI IMMOBILIARI”

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La mattinata è proseguita con l’alternarsi, in qualità di relatori, dei rappresentanti dellecategorie professionali organizzatrici del convegno:

AVV. ERMINIO COLAZINGARI – Consigliere Ordine Avvocati di TivoliFunzione, compiti e responsabilità del Custode Giudiziario

AVV. CORRADO TESTA – Consigliere Ordine Avvocati di TivoliL’esperto nella procedura esecutiva immobiliare

ARCH. RAFFAELE BENCARDINO – Delegato Zona 6 Ordine Architetti di RomaAspetti critici nella Relazione dell’Esperto

GEOM. BERNARDINO ROMITI – Vice Presidente Collegio dei Geometri di RomaLa conformità edilizia degli immobili oggetto dell’ esecuzione

RAG. PATRIZIA FRANGELLA – Commercialista, Consigliere Ordine Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di TivoliIl progetto di distribuzione e la graduazione dei crediti

DOTT. ENRICO CRISCI – Commercialista, Pubblicista, Consigliere Ordine Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di TivoliUn ruolo attivo tra la giurisdizione ed il mercato, nota spese. Introduzione ai temi del pomeriggio

Nella sessione pomeridiana hanno relazionato:

DOTT.SSA ANNA MARIA DI GIULIO – Giudice Esecuzioni del Tribunale di TivoliIl ruolo del Delegato e degli ausiliari del Giudice

DOTT.SSA CATERINA LIBERATI – Giudice Fallimentare del Tribunale di TivoliLa liquidazione dell’attivo nelle procedure concorsuali

DOTT. FRANCESCO COTTONE – Giudice Fallimentare del Tribunale di RomaIl supporto telematico nelle vendite e rapporti tra esecuzione individuale e fallimento

DOTT. FILIPPO MARIA TROPIANO – Giudice Onorario del Tribunale di TivoliDecreto di trasferimento, adempimenti post-vendita, usucapione del bene pignorato

DOTT. GIANLUCA MONTANINI – Direttore Responsabile di “Aste Giudiziarie”La Pubblicità delle aste giudiziarie e nuove prospettive

La relazione del geom. Bernardino Romiti su “La conformità edilizia degli immobili oggetto dellaprocedura esecutiva immobiliare” è pubblicata nelle pagine seguenti.

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LA CONFORMITÀEDILIZIA DEGLI IMMOBILIOGGETTODELL’ESECUZIONE

Il testo della relazione tenutadal Vice Presidente del nostroCollegio in occasione delConvegno di Tivoli sulleesecuzioni immobiliari.

Bernardino Romiti

L a finalità di questa giorna-ta di studio è quella di cer-care di porre in evidenza

eventuali criticità nonché for-nire nuove idee nelle esecuzio-ni immobiliari, settore in cuida sempre i professionisti tec-nici svolgono un ruolo di pri-mo piano che richiede semprepiù frequentemente specializ-zazione e responsabilità.In realtà ben pochi si sonopreoccupati di delineare unpercorso formativo specificoper i tecnici chiamati ad ese-guire questa attività spesso de-licata, infatti capita di assiste-re e prendere visione di consu-lenze tecniche ineccepibili sot-to il profilo scientifico ma la-cunose, se non addirittura dif-formi, dalle procedure proces-suali che si debbono rispetta-re, con la conseguenza spiace-vole che può comportare l’an-nullamento delle stesse e, sedel caso, responsabilità disci-plinari, penali e civili per l’e-

sperto nominato dal giudice. Con apposito decreto il Giudi-ce dell’ esecuzione conferisceincarico all’ esperto di: • descrivere ed individuare ibeni pignorati, eventual-mente procedendo alle ne-cessarie denunce di varia-zione catastale;

• verificare la conformità deibeni a concessioni, licenze equant’altre autorizzazioniivi comprese quelle relativeall’agibilità;

• accertare i diritti reali gra-vanti sull’immobile;

• verificare l’occupazione del-l’immobile da parte del debi-tore esecutato e della sua fa-miglia; accertare gli eventua-li rapporti di locazione o dialtro tipo, indicandone ilcorrispettivo e verificandonel’opponibilità alla procedu-ra, in relazione alla data diregistrazione dei rispettivicontratti, tenendone contonella redazione della stima;

• esprimere parere sull’oppor-tunità di formare uno o piùlotti, eventualmente proce-dendo ad appositi fraziona-menti catastali;

• indicare le eventuali operenecessarie per il ripristinodella funzionalità compro-messa degli immobili;

• esprimere parere sulla co-moda o meno divisibilità delbene (nel caso in cui ne siastata pignorata una quota),in vista dell’eventuale giudi-zio di divisione incidentale;

• acquisire le piante planime-triche e le fotografie dei beni;

• acquisire i dati necessari perle denunce fiscali e per lavoltura dei beni dell’aggiudi-catario definitivo;

• stimare il valore dei beni;• depositare la propria rela-zione scritta in cancelleriaentro il termine assegnato,salvo proroghe;

• acquisire i documenti neces-sari ai fini di eventuali sana-

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torie o condoni edilizi deibeni pignorati;

• predisporre la eventuale di-chiarazione INVIM (quandola vendita non è delegata anotaio);

• presentare la relazione scrit-ta al G.E. su eventuali pro-blemi incontrati.

Particolare attenzione, tra lealtre, dovrà essere posta dall’e-sperto alla regolarità urbani-stica dell’immobile, conside-rato che la vendita immobilia-re non lo depura da abusi edi-lizi; nello specifico dovrà ac-certare l’epoca di costruzione,l’esistenza di istanze di condo-ni edilizi e l’assentibilità dellestesse, nonché, la presenza diinterventi edilizi privi di titoloabilitativo e la loro ammissibi-lità ad accertamenti di confor-mità di cui agli artt. 36 e 37 delD.P.R. 380/2001 (T.U. edilizia). Spettano al Giudice le valuta-zioni relative alla data delle“ragioni del credito” cui facenno l’ultimo comma del-l’art. 40 della L. 47/85 che èl’altro parametro fondamen-tale per la condonabilità; È questo l’argomento che mi èstato assegnato e che proveròad illustrare ed esaminare.È noto che in alcuni casi repe-rire i titoli abilitativi edilizioriginari non è semplice e al-cune volte sono fonti d’incer-tezze. Le casistiche più fre-quenti sono:

1) edifici realizzati in data an-tecedente il 31/10/1942, en-trata in vigore della L. n.1150 del 17/08/1942 (leggeurbanistica fondamentaleancora oggi vigente);

2) immobili realizzati in epocacompresa tra l’entrata in vi-gore della L. 1150/42 e la da-ta del 1/9/1967 che corrispon-de all’entrata in vigore dellaL. n. 765 del 6/8/1967(cosid-detta legge Ponte);

3) immobili realizzati dall’en-trata in vigore della L.765/1967 alla data del28/10/1977, entrata in vigo-re della L. n. 10 (detta Buca-lossi);

4) immobili oggetto di istanzedi condono edilizio (L. 47/85– art. 39 L. 724/94 – art. 32L. 326/2003);

5) immobili realizzati in assen-za di titolo edilizio, in totaleo parziale difformità dal ti-tolo abilitativo edilizio ori-ginario e non interessati daistanze di condono edilizio;

6) immobili per i quali esistel’impossibilità di rintraccia-re il titolo edilizio abilitativo.

Si rende quindi necessario ri-percorrere l’evoluzione dellenorme disciplinanti l’attivitàedilizia, il sistema sanzionato-rio e in generale il governo delterritorio.In relazione al 1° caso le co-struzioni ante L. 1150/1942 so-no di per sè legittime prevalen-

do l’orientamento giurispru-denziale che “solo una normadi legge che impone il rilasciodel titolo abilitativo può costi-tuire presupposto giuridicoperché, a posteriori, possa af-fermarsi l’assenza (o la diffor-mità) del titolo “e non certo pernorme locali che, pur lungimi-ranti, già prevedevano il rila-scio di titoli o autorizzazioniad edificare o l’osservanza distrumenti urbanistico-edilizi”;questo, ovviamente a causadell’irrilevanza giuridica (as-senza di obblighi di legge) diquesti regolamenti locali. Prima dell’entrata in vigoredella citata L. 1150/42 gli uniciparametri normativi di riferi-mento erano: • le istruzioni ministeriali del20/6/1896; “Compilazione diregolamenti locali sull’igienedel suolo e dell’abitato” chenel Titolo IV “Dell’igiene del-le case di abitazione negli ag-gregati urbani” prevedevanoche doveva essere “richiestoall’autorità comunale il con-senso per costruzioni nuove,ricostruzioni, riadattamentidi edifici e per qualunque la-voro interessante la fognatu-ra domestica o la provvigio-ne d’acqua” (articolo 35). Ta-li istruzioni si riferivano adun’autorizzazione ammini-strativa di natura sanitaria,ripresa e riproposta nel Testounico delle leggi sanitarie(R.D. 1265/1934), il quale

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prevede che i progetti degliinterventi edilizi siano “sot-toposti al visto del Podestà,che provvede previo pareredell’ufficiale sanitario e sen-tita la commissione edilizia”(art. 220, abrogato dal DPR380/2001 TU edilizia). L’au-torizzazione sanitaria noncostituisce titolo edilizio;

• il comma 2 dell’art. 111 delR.D. 12/2/1911 n. 297 (il pa-rere del Consiglio di Statodel 19/4/1911 e la circolaren. 4052 del 10/10/1913 delMinistero dei Lavori Pubbli-ci dichiaravano illegittime eillegali le richieste di per-messi del Podestà e la previ-sione di regolamenti comu-nali che prevedevano l’auto-rizzazione per edificare);

• l’art. 4 del R.D.L. n. 640 del25/03/1935 (nuovo testo del-le norme tecniche di ediliziacon speciali prescrizioni perle località colpite da terre-moti).

Questa norma (da includerenei regolamenti edilizi comu-nali ove esistenti o successiva-mente emanati), applicabilein tutto il territorio nazionale,imponeva a coloro che inten-devano fare nuove costruzioniovvero modificare o ampliarequelle esistenti l’obbligo dichiedere al Podestà appositaautorizzazione, obbligandosia osservare le norme partico-lari dei regolamenti edilizi ed’igiene comunali.

Secondo la giurisprudenzatale disposizione è stata tacita-mente abrogata per effetto del-l’art. 31 della legge 1150/1942.In tal senso depone l’assuntoespresso dal Consiglio di Statocon sentenza n. 1514/1998.Secondo la predetta pronun-cia non depone in senso con-trario l’art. 31, comma 1- lett.a), della legge n. 47/1985 lad-dove, con ampia formulazio-ne, assume ad oggetto dell’i-stanza di sanatoria le opereeseguite senza licenza o con-cessione edilizia prescritte danorme di legge o di regola-mento o in difformità dallestesse; al riguardo il giudiced’appello, utilizzando in chia-ve interpretativa il principio diragionevolezza e consideratoche i regolamenti edilizi pos-sono di per sé assurgere a para-metro unitario di riferimento,ha statuito che solo la discipli-na dei permessi edilizi dettatadal legislatore per l’intero ter-ritorio nazionale è idonea adevitare effetti discriminatorinella qualificazione degli ille-citi edilizi, effetti che invece siprodurrebbero affidandosi aisoli regolamenti edilizi, aidanni degli abitanti di queiComuni che, diversamentedalla disciplina nazionale,avevano introdotto l’obbligodella licenza edilizia nei centriabitati ancor prima dell’entra-ta in vigore della legge n.1150/1942, oppure (prima del-

la legge stessa o della legge n.765/1967) nell’intero territo-rio o in zone diverse da quelleper le quali l’art. 31 della leggeurbanistica prevedeva l’obbli-go di licenza. È recente la sen-tenza del T.A.R. Toscana (n.197/2011) che conferma qualeunico riferimento giuridico laL. 1150/1942 per le costruzio-ni realizzate ante L. 765/1967.Per completezza si evidenziache esiste un altro filone giuri-sprudenziale (C.d.S. n. 5141del 21/10/2008) che ha ritenu-to che le norme locali antece-denti alla legge urbanisticache prevedessero l’obbligodella licenza edilizia non sonostate abrogate, in quanto l’art.31 della legge n. 1150/1942 hadisciplinato in via generalel’obbligo di cui trattasi e ha in-trodotto uno standard mini-mo di autorizzazioni in mate-ria edilizia che lascia intatte ledisposizioni comunali, ancheantecedenti, più rigorose, re-stando salva in ogni caso laparticolare disciplina che l’en-te locale ha deliberato in ordi-ne al regime autorizzatoriodell’attività costruttiva nelproprio ambito territoriale.Pertanto mentre la prima tesi,consacrata nella pronunciadel 1998, fa leva su una letturacostituzionalmente orientatadella normativa sulla sanato-ria edilizia, la seconda linea,interpretativa, valorizza l’in-terpretazione letterale dell’art.

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31, commi 1 e 5 della legge n.47/1985, alla cui stregua sigiunge alla conclusione chel’art. 31 della legge n.1150/1942, nel sancire la ne-cessità della licenza nei centriabitati e nelle zone di espan-sione definite dal piano rego-latore, non ha innovato le pre-vigenti discipline comunaliche imponevano un permessoanche in zone diverse, né hacondizionato l’ambito di pos-sibile estensione dell’obbligodi licenza edilizia previsto neiregolamenti edilizi successivi.Infatti la legge urbanistica,non dettando alcuna regola inrelazione alle edificazioni ri-cadenti all’esterno del centroabitato, non collide con le nor-me locali che le prescrivono inzone diverse, in quanto nullaesclude che la disposizione re-golamentare possa disciplina-re fattispecie non trattata dal-la norma di rango superiore.

Il periodo compreso tra la L.1150/1942 e la data d’entratain vigore della L. 765/1967 (1°settembre) è più complesso. Siriporta la formulazione origi-naria dell’art. 31, L. 1150/1942:Chiunque intenda eseguirenuove costruzioni edilizie ov-vero ampliare quelle esistenti omodificarne la struttura o l’a-spetto nei centri abitati ed oveesista il piano regolatore comu-nale anche dentro le zone diespansione di cui al n. 2 del-

l’art. 7, deve chiedere appositalicenza al Podestà del comune.Le determinazioni del Podestàsulle domande di licenza di co-struzione devono essere notifi-cate all’interessato non oltre ilsessantesimo giorno dalla rice-zione delle domande stesse …La L. 765/1967 ha così modifi-cato l’art. 31: Chiunque inten-da nell’ambito del territorio co-munale eseguire nuove costru-zioni, ampliare, modificare odemolire quelle esistenti ovveroprocedere all’esecuzione di ope-re di urbanizzazione del terre-no, deve chiedere apposita li-cenza la Sindaco. …La concessione della licenza ècomunque e in ogni caso subor-dinata all’esistenza delle operedi urbanizzazione, primaria oalla previsione da parte dei co-muni dell’attuazione delle stes-se nel successivo triennio o al-l’impegno dei privati di procede-re all’attuazione delle medesimecontemporaneamente alle co-struzioni oggetto della licenza.Le determinazioni del Sindacosulle domande di licenza di co-struzione devono essere notifi-cate all’interessato non oltre 60giorni dalla data di ricevimentodelle domande stesse o da quel-la di presentazione di docu-menti aggiuntivi richiesti dalSindaco.Scaduto tale temine senza che ilSindaco si sia pronunciato, l’in-teressato ha il diritto di ricorrerecontro il silenzio rifiuto…

Tale formulazione non lasciadubbi sul fatto che:1) ante 1967 in presenza di un

piano regolatore generale lalicenza edilizia era obbliga-toria solo nei centri abitati onelle zone d’espansione dicui al n. 2 dell’art. 7.

2) era richiesta unicamenteper nuove costruzioni edili-zie, ampliamento di quelleesistenti, per modifichestrutturali, o estetiche. Soloper le costruzioni iniziatepost 1° settembre 1967, l’ob-bligo della richiesta è statoesteso a tutto il territoriocomunale ed anche alle mo-difiche (varianti). Perciò,per le opere eseguite ante L.765/1967, la verifica di con-formità va eseguita conestremo scrupolo, mai pre-scindendo dai limiti impo-sti dall’originario art. 31.

Ragion per cui, in tale perio-do, non sempre l’assenza di ti-toli edilizi, tanto meno di va-rianti, è sinonimo di operaabusiva. Sicuramente, ancheil riferimento temporale del1°settembre 1967 per la con-trattualistica di cui all’art. 41,L. 47/85 è originato appuntodalle considerazioni appenaesposte. È necessario inoltretener conto di circostanze econsolidati usi locali, perchénon era codificato l’obbligodell’attestazione di conformi-tà a fine lavori ed anche il con-

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cetto di variante era molto ela-stico. Difatti, le norme impo-nevano che, qualora si volevaprocedere ad una variante, ilavori dovevano interromper-si fino all’approvazione di que-sta. Perciò, tenuto responsa-bilmente conto dei tempi, avolte biblici per l’approvazio-ne, nonchè dei danni prodottidal fermo lavori, gli uffici tec-nici consentivano che in sededi rilascio del certificato d’abi-tabilità fosse eseguita un’i-struttoria che, contestualmen-te all’abitabilità, attestasse an-che il rispetto delle norme ur-banistiche ed edilizie del pro-getto così come eseguito. È vero che il certificato di abi-tabilità/agibilità è finalizzatoa scopi igienico-sanitari, in talsenso sono costanti le pronun-ce giurisprudenziali, ma quan-to affermato è facile da verifi-care, ad esempio, nei vecchistampati in uso presso nume-rosi uffici tecnici dei comunidove è inserito un appositoquadro, compilato dall’UfficioTecnico Comunale a firma deldirigente o funzionario, che insostanza dichiarava e confer-mava: … che la costruzionesuddetta è stata eseguita so-stanzialmente in conformitàdel progetto approvato e che so-no state osservate le prescrizio-ni previste dalla licenza di co-struzione n. … del ...Nell’ ultima pagina del suddet-to stampato si riportava, sem-

pre a firma del Dirigente, il tito-lo... in seguito al sopralluogoeseguito… in cui erano descrit-te le caratteristiche principalidel progetto e le misure riscon-trate. In concreto, riportavatutte le dichiarazioni e attesta-zioni oggi richieste e spessol’annotazione delle sanzioni pe-cuniarie applicate o in sostitu-zione l’elenco di lavori edili, diimporto pari alla sanzione, ese-guiti per pubblica utilità (pavi-mentazioni, marciapiedi, ecc.).Pertanto qualora si riscontrinoattestazioni del genere nel fa-scicolo della licenza edilizia,credo sia arduo affermarne l’ir-rilevanza, perché una attesta-zione così formulata va ben ol-tre la sola finalità igienico-sani-taria configurandosi, formal-mente e sostanzialmente, comeun’attestazione di conformità,costituendo di fatto un valoreaggiunto a generici documentiche semplicemente certificanol’abitabilità a fini igienico-sani-tari e che hanno prodotto le ri-chiamate pronunce.

È palese da quanto sopra cheper gli immobili edificati tral’entrata in vigore dellaL.765/67 e l’entrata in vigoredella L. 10/77 inizia a formarsiuna normativa dalle connota-zioni più chiare e documenta-bili per cui sono codificabili al-cune tipologie d’accertamentodi conformità oggi richieste.Va tenuto in considerazione

che dal suddetto 1° settembreè stato codificato che il silen-zio sulle domande di licenza dicostruzione dovesse interpre-tarsi come silenzio rifiuto. Inprecedenza, molti regolamentilocali prevedevano esplicita-mente il silenzio assenso, nep-pure disconosciuto dall’art. 31originario, se applicato anchesenza esplicita regolamenta-zione e soprattutto per urgen-ze di celerità procedurale perla ricostruzione post bellica. Solo con l’entrata in vigoredella L.10/77 si esce dall’ambi-guità e diviene documentabilela legittimità urbanistica di unimmobile:• la licenza edilizia divieneConcessione rilasciabile alsolo proprietario dell’area;

• il grave limite del fermo la-vori in attesa dell’approva-zione della variante vienesuperato dall’art. 15, c. 12, L.10/1977. Non si procede allademolizione ovvero all’ap-plicazione della sanzione dicui al comma precedente nelcaso di realizzazione di va-rianti, purché esse non sianoin contrasto con gli stru-menti urbanistici vigenti enon modifichino la sagoma,le superfici utili e la destina-zione d’uso delle costruzioniper le quali è stata rilasciatala concessione. Le variantidovranno comunque essereapprovate prima del rilasciodel certificato di agibilità.

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Perciò, è facilmente desumi-bile che la prassi già in uso,non solo a Tivoli, non fossepoi un’eccezione, altrimentital comma perderebbe granparte della sua valenza;

• il cambio di destinazioned’uso viene classificato co-me una trasformazione ur-banistica e quindi soggetto aconcessione edilizia, conse-guenzialmente i cambi didestinazione d’uso da unacategoria urbanistica ad al-tre, posti in essere in prece-denza ma conformi alle de-stinazioni d’uso previste perla zona omogenea di PRG diricadenza, non sono da con-siderare illegittimi.

Si giunge quindi al DPR 380del 6/6/2001 dopo vari tentatividi semplificazione, snellimen-ti di procedure, liberalizzazio-ni, tentativi spesso maldestridi rendere umano “il governodel territorio”. Rilevante in talsenso è l’introduzione nellanormativa edilizia della depe-nalizzazione di alcune opereedilizie interne e/o minori.Nel periodo compreso tra l’en-trata in vigore della L. 10/1977e il DPR 380/2001 vengonoemanati tre provvedimentistraordinari, comunementedenominati “Condoni Edili-zi”, che sono la L. 47 del28/2/1985, l’art. 39 della L. 724del 23/12/1994 e l’art. 32 dellaL. 326 del 24/11/2003, aventi la

finalità di recuperare e legitti-mare gli interventi edilizi rea-lizzati entro il 31/03/2003 inassenza o in difformità del ti-tolo abilitativo edilizio. È sempre più frequente trova-re immobili oggetto di esecu-zioni immobiliari interessatida istanze di condono edilizio.In questi casi il consulente ol-tre ad accertare la presenza diistanze di condono edilizio ve-rifica se è stata rilasciata laconcessione edilizia in sanato-ria e, in caso negativo, deve ac-certare l’assentibilità dellastessa, la completezza delladocumentazione, la congruitàdell’oblazione e degli onericoncessori se dovuti, nonchéla necessità di eventuali nullaosta sovracomunali di cui al-l’art. 32 della L. 47/85.A questo punto occorre eviden-ziare che, quando ci sono i pre-supposti di legge difficilmente,forse mai, l’esperto relaziona edichiara che si è formato il si-lenzio-assenso, cioè siamo inpresenza di una concessioneedilizia in sanatoria tacita, pre-vista dall’art. 35 - comma. 16 -della L. 47/1985, dal comma 4dell’art. 39 della L. 724/1994 edal comma 8 dell’art. 32 dellaL.326/2003, ribadito con circo-lare del Ministero dei LavoriPubblici n. 142 del 6/02/1989 erafforzato con L.R. n. 21/2009.L’istituto del silenzio-assenso,tanto demonizzato dagli ufficitecnici, evitato dai professioni-

sti, non soddisfacente per lacommittenza in quanto “aman-te del pezzo di carta”, non è una“scorciatoia” ma uno strumen-to di democrazia e trasparenzae una ulteriore dimostrazionedi professionalità per il tecnicoche accerta e ne assevera la for-mazione.Quando tale situazione nonviene accertata o non conside-rata, a parere dello scrivente,ci troviamo nella situazione, senon di una perizia eseguitacon imperizia, quanto meno diuna perizia “Viziata” sia nellaparte urbanistica che nellaparte legata alla stima dell’im-mobile oggetto dell’esecuzioneimmobiliare in quanto: • essere in presenza di unaConcessione Edilizia in sana-toria tacita comporta un in-cremento di valore dell’ im-mobile “già condonato” ri-spetto all’eventualità di “an-cora da condonare con il rila-scio della Concessione Edili-zia in sanatoria”;

• riduzione delle spese in quan-to non sono da sostenere, peril rilascio della ConcessioneEdilizia in sanatoria, sia l’o-blazione che gli oneri conces-sori perché o già versati o si èprescritto il diritto al congua-glio o al rimborso spettanti.

Nelle altre due casistiche, de-scritte ai punti 5 e 6 l’esperto(consulente-ausiliario) devevalutare, per il punto 5, se è

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possibile legittimare urbani-sticamente l’immobile oggettodi esecuzione immobiliare at-traverso l’accertamento di con-formità previsto dagli artt. 36 e37 del DPR 380/2001 o dall’art.34 - comma 2 - (molto onero-so) sempre del DPR 380/2001 oprevedere l’applicazione del-l’art. 40 L. 47/85 se esistonopresupposti temporali.Nel caso descritto al punto 6,cioè quando non è possibilerintracciare il titolo edilizio, sidovrà procedere:a) ad una ricerca storico-car-

tografica;b)valutare le caratteristiche

costruttive, i materiali e l’u-bicazione dell’ immobile che,congiuntamente alla sotto-scrizione di un atto notoriodi soggetti idonei o altre pro-ve documentabili, possanodimostrare che l’edificazio-ne è avvenuta nel periodo an-te 1942 o ante 1967;

c) in caso di esito negativo siproporrà l’applicazione deidisposti dell’art. 40 dellaL.47/85, se ne ricorrono lecondizioni.

Un breve cenno merita il siste-ma di misurazione degli im-mobili e specificatamente il li-vello al di sotto del quale nonsi può parlare neanche di dif-formità parziale dell’opera edè rappresentato da quegli sco-stamenti dalle misure di pro-getto talmente contenuti da

essere irrilevanti: detto para-metro è stato introdotto con ilcomma 2 ter all’art. 34 delD.P.R. 380/2001 dalla Legge n.106/2011, che recita “…non siha parziale difformità del titoloabilitativo edilizio in presenzadi violazioni di altezza, distac-chi, cubatura o superficie co-perta che non eccedano per sin-gola unità immobiliare il 2%delle misure progettuali”.Questa tolleranza era già pre-sente in leggi precedenti macon finalità diverse:• art. 41 ter della L. 1150/1942,(introdotto art. 15 dellaL.765/1967, finalità fiscalecon la perdita di benefici fi-scali, impossibilità ad acce-dere a contributi o ad altreprovvidenze dello Stato o en-ti pubblici), violazioni cheeccedano il 2% per ogni sin-gola unità immobiliare di al-tezza, distacchi, cubatura osuperficie coperta ecc.;

• art. 32 della L. 47/1985 (1°condono edilizio), il pareredell’ ente preposto alla tuteladel vincolo non è richiestoquando si tratta di violazioniriguardanti l’altezza, i distac-chi, la cubatura o la superfi-cie coperta;

• art. 17 (variazioni essenziali)lett. c della L.R. n. 15/2008,non si ha variazione essenzia-le (ma parziale!) con aumen-to non superiore al 2% del vo-lume o della superficie lordacomplessiva del fabbricato.

A parere del sottoscritto taleparametro di tolleranza operasolo verso le amministrazioniperché non può ledere i dirittidi terzi specie in materia didistacchi, non è applicabilenelle aree vincolate in quantonon previsto negli artt. 167 e181 del D.Lgvo n. 42/ 2004 enon è retroattivo.Formano oggetto delle proce-dure esecutive immobiliarianche i terreni.L’esperto nominato dal giudi-ce delle esecuzioni immobilia-ri deve procedere con la stessametodologia utilizzata per ifabbricati cioè accertare la le-gittimità urbanistica del lottodi terreno, che non deve limi-tarsi alla sola richiesta del cer-tificato di destinazione urba-nistica, di cui al comma 2 del-l’art. 30 del D.P.R. 380/2001,che deve allegare alla perizia,ma anche attraverso la verifi-ca di altre condizioni, quali:• se è stato tracciato da incen-di e quindi interessato daidisposti dell’art. 10 dellaL.353/2000: in caso positivoviene prescritta un’inedifi-cabilità assoluta decennale eper quindici anni non potràavere destinazione diversada quella preesistente all’in-cendio; negli atti di compra-vendita, stipulati entro quin-dici anni dall’incendio, talevincolo dovrà essere trascrit-to, pena la nullità degli stes-si. È evidente che verificare

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tale situazione è rilevante aifini della stima del terreno;

• è ricompreso in una lottizza-zione abusiva o se deriva daun frazionamento catastaleche possa configurarsi cometale.

L’esperto che opera nella Re-gione Lazio non può non tenerconto di due principi fonda-mentali recepiti con la L.R. n.15 dell’ 11/08/2008, e cioè cheesiste una distinzione tra il re-gime edificatorio dei fabbrica-ti e la pianificazione urbani-stica delle aree e quindi si halottizzazione abusiva anche seè stato rilasciato il titolo abili-tativo edilizio per il fabbricatoo per le opere all’interno del-l’area, inoltre è vietato l’accer-tamento di conformità di unalottizzazione abusiva. È interessante soffermarsi sutali principi che non sono evi-denziati dalla legislazione na-zionale ma dalla giurispru-denza e ripresi dal legislatoreregionale.La Regione Lazio con L.R. n.34 del 22/07/1974 all’art.1 det-tava le regole che rendonoabusiva una lottizzazione. L’11/08/2008 veniva pubblica-ta la Legge Regionale n. 15 cheall’art. 23 definisce i parametriche individuano una lottizza-zione abusiva riprendendoliquasi per l’intero dall’art. 30del D.P.R. 380/2001; inoltre al-l’art. 37 ha abrogato, tra l’al-

tro, gli artt. 2 e 3 della L.R. n.34 ma non l’ art. 1.Questa situazione ha creatouna sovrapposizione tra lanormativa regionale e quellastatale entrambe aventi la fi-nalità di definire il reato di“Lottizzazione Abusiva”.

È con l’art. 23 della L.R. 15/2008che vengono introdotti i dueprincipi descritti in premessa:• comma 1 lett. a: “… anche seper le singole opere facentiparte della lottizzazione siastato rilasciato il relativo ti-tolo abilitativo”;

• c omma 6: “… In caso di lot-tizzazione abusiva non si ap-plica quanto previsto dal-l’art.22 (accertamento diconformità)”.

Oltre alle novità precedentil’art. 23 riporta anche un “vi-zio” e cioè ignora il comma 10dell’art. 30 del D.P.R. 380/2001che sancisce la non applicabi-lità delle prescrizioni e divieticontenuti nello stesso “… alledivisioni ereditarie, alle dona-zioni tra coniugi ecc. ecc…”,creando sia il paradosso di am-pliare i casi di lottizzazioneabusiva e limitare la circola-zione dei terreni che una dis-criminante, incostituzionale,tra i cittadini del Lazio e quellidelle altre regioni italiane: tale“vizio” appare privo di conse-guenze vere, fermo restandoche un chiarimento normativo

eviterebbe remoti ma non im-probabili tentativi di interpre-tazione letterale della norma.

Mi sono dilungato sull’accer-tamento di conformità edili-zia, perché la relazione tecni-ca dell’ esperto del giudice del-le esecuzioni immobiliari, ol-tre ad essere un incarico ono-rifico e di alto livello profes-sionale, può essere e deve es-sere un forte “veicolo” per lacultura della chiarezza e sem-plificazione amministrativada portare negli enti comunalie sovracomunali stimolandolia regolamentare, deliberare elegiferare nelle fonti di incer-tezza che ho in precedenzaelencate e che richiamo: silen-zio – assenso, legittimità dei ti-toli edilizi ante 1977, accerta-mento di conformità senzadoppia conformità “al mo-mento dell’inizio lavori e allapresentazione dell’istanza”, icambi di destinazione d’usoante 1977.

Quali proposte? Formazione,Informatizzazione, Univocitàe Standardizzazione dei con-tenuti della relazione peritale.

Questi obiettivi, in parte, sipossono raggiungere con delleproposte operative preventi-vamente studiate da commis-sioni tecniche formate tra gliiscritti agli Ordini e Albi pro-fessionali interessati.

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assunzione: proposizione ritenutaessere vera per certi fini. Comprendefatti, condizioni o situazioni cheinfluiscono sull’oggetto esull’approccio alla valutazione la cuiverifica può non essere possibile. Unavolta dichiarata, deve essere motivatae accettata al fine di comprendere lavalutazione

atto di trasferimento: contratto con ilquale si trasferisce la proprietà di beniimmobili

audit: processo sistematico,indipendente e documentato perottenere registrazioni, enunciazioni difatti o altre informazioni e valutarlecon obiettività, al fine di stabilire inquale misura l’insieme di politiche,procedure o requisiti è statosoddisfatto

audit di prima parte: processo diriesame dell’organizzazione svoltodalla direzione stessa, o da altri persuo conto, per finalità interne chepossono costituire la base perun’autodichiarazione di conformità

audit di seconda parte: auditeseguito da clienti dell’organizzazioneo da altri su mandato del cliente

audit di terza parte: audit eseguitoda organizzazioni esterne eindipendenti. Tali organizzazioni,generalmente accreditate, rilascianocertificazioni di conformità a deirequisiti come, per esempio, quellidella UNI CEI EN ISO/IEC 17024

categoria: la qualificazione consistenel distinguere per ciascuna zonacensuaria, con riferimento alle unitàimmobiliari urbane in essa esistenti,le varie categorie ossia le specieessenzialmente differenti per lecaratteristiche intrinseche che

determinano la destinazione ordinariae permanente delle unità immobiliaristesse. La denominazione dellecategorie è uniforme nelle diversezone censuarie

committente: persona fisica ogiuridica che incarica il professionistadi svolgere una valutazioneimmobiliare

condizione limitante: limite impostoalla valutazione immobiliare; puòessere richiesto dal committente,dichiarato dal geometra oppureimposto dalla normativa

dichiarazione di conformità:attestazione che la valutazione è stataeseguita conformemente allostandard internazionale o nazionalepertinente emanato dalle autoritàcompetenti

due diligence: documento reso astabilire attraverso la comparazionetra la documentazione e lo stato difatto, la conformità degli immobili airequisiti normativi e qualitativi

elemento di confronto: caratteristicaimmobiliare (quantitativa oqualitativa) che determina e provocauna variazione del prezzo immobiliare

foglio di mappa: la mappa catastaleviene formata di regola per Comuneamministrativo. Quando suautorizzazione della DirezioneGenerale del Catasto, il territoriocomunale è suddiviso in sezionicensuarie, la mappa viene inveceformata per sezioni. In ciascunComune, o sezione, la mappa èsuddivisa in fogli

immobile: fabbricato costituito dauna o più unità immobiliari o terrenocostituito da una o più particelle

informazione di mercato: dati dicarattere tecnico, economico efinanziario essenziali per svolgerel’incarico, possono variare in funzionedella tipologia dell’immobile oggettodi valutazione, del procedimento divalutazione adottato e del valore chedeve essere determinato

particella e subalterno: l’unitàimmobiliare si identifica negli atti delCatasto con il numero o con i numeriche contraddistinguono in mappa leparticelle edilizie corrispondenti aifabbricati nei quali essa si estendenonché - se alcuno dei detti fabbricaticomprende più unità immobiliari conun altro numero (subalterno) daattribuire a ciascuna parte difabbricato occupato da diversa unitàimmobiliare

rapporto di valutazione: documentoche raccoglie le direttive di unincarico, il metodo e la finalità dellavalutazione e i risultati dell’analisi chehanno portato alla stima del valore. Ilrapporto può essere anche verbale

titolarità: possesso di un diritto realesu un bene immobile

unità immobiliare: porzione difabbricato, o fabbricato, o insieme difabbricati ovvero area che, nello statoin cui si trova e secondo l’uso locale,presenta potenzialità di autonomiafunzionale e reddituale

valutazione immobiliare: attivitàfinalizzata alla determinazione delvalore di mercato e/o dei valoridiversi dal valore di mercato,mediante la redazione di un rapportodi valutazione

*Tratti da Standard di qualità ai fini dellaqualificazione professionale dei geometridel CNGeGL in collaborazione con UNI –Specifiche Area Estimo e Attività peritali

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